Elamuehitus: kontseptsioon, tüübid ja omadused. Regulatiivne raamistik, elamuehituse rahastamise allikad ja meetodid, selle väljavaated Ufas. Eluaseme Arendusfond linna elutingimuste parandamise allikana.

Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

Postitatud aadressil http://www.allbest.ru/

KURSUSE PROJEKT

distsipliinis "Linnamajandus"

ELUEHITUS LINNAS.ELAMUEHITUSE FINANTSEERIMISE KAASAEGSED MEETODID (SUURLINNA NÄITE ALUSEL)

Sissejuhatus

1. Elamuehitus linnas

1.1 Korpuse ehitus: kontseptsioon, tüübid ja omadused

1.3 Elamuehituse regulatiivne ja õiguslik alus

2. Kaasaegse elamuehituse rahastamise analüüs Ufa näitel

3. Linnaelamuehituse parandamine

3.1 Elamuehituse arendamise väljavaated Ufas

Järeldus

Kasutatud kirjanduse loetelu

SISSEJUHATUS

Ehitus laiemas mõttes on riigi iseseisev majandusharu, mille eesmärgiks on uute kasutuselevõtt, samuti olemasolevate tootmis- ja mittetootmisobjektide rekonstrueerimine, laiendamine, remont ja tehniline ümberseadmine.

Ehitus kitsamas tähenduses on ehitusorganisatsioonide tegevus, mis on seotud erinevate objektide ehitamisega ja sellega seotud erinevat tüüpi ehitustöödega.

Ehitustööstuse otsustav roll on tingimuste loomine riigi majanduse dünaamiliseks arenguks. Eluasemeprobleem on pakiline probleem, mille lahendamise määrab ühiskonna sotsiaal-majanduslik süsteem.

Eluaseme probleem on suurlinnade üks pakilisemaid sotsiaalseid probleeme. Ja just selle lahenduses avaldub kõige selgemalt sotsiaalsüsteemi olemus. Seega ei saa elamumajanduse tähtsust riigi majandusele alahinnata.

Elamistingimuste parandamise võimalus on elanikkonna heaolu paranemise oluline näitaja, riigi sotsiaalse ja majandusliku stabiilsuse eeldus. Seetõttu on kodanike eluasemeprobleemi lahendamine üks prioriteete avalik kord Vene föderatsioonis.

Ehitus kui piirkondliku majanduse üks olulisemaid elemente on makroökonoomika teema ja kõiki ehitustoodete tootjaid ühendav korporatiivne kogukond.

Praeguses etapis on elamuehituse kvaliteedi tõstmisel oluliseks nõudeks kujunenud ehituse ja hoonete ekspluatatsiooni kuluefektiivsuse tagamine. See saavutatakse arhitektuursete, tehniliste ja majanduslik tase disainilahendused; konstruktsioonide täiustamine, nende valmistamise tehnoloogia, paigaldus, materjalide sobiv kasutamine, metalli, tsemendi, puidu kokkuhoid ja asendamine muude tõhusate materjalidega; aja vähendamine ning projekteerimis- ja ehitusmeetodite täiustamine; tingimuste tagamine säästlikuks energiakasutuseks.

Hoolimata teatavatest edusammudest elamuehituses ja hoolimata asjaolust, et kodanike ebasobivatest eluruumidest ümberpaigutamise probleem on süstemaatiliselt lahendatud, erikaal lagunenud ja lagunenud elamud meie piirkonnas moodustavad 6,8% elamufondi kogupinnast, mis on 2,2 korda kõrgem kui Venemaa keskmine tase. Riigi ettevõtlus ehituses (riiklik ehitustellimus) / A. N. Asaul, V.A. Koštšejev; toimetanud auväärne Vene Föderatsiooni ehitaja, majandusdoktor. Teadused, professor A. N. Asaul. - SPb.: ANO IPEV. 2009. 300 lk.

Kursuseprojekti eesmärk on välja töötada võimalusi linnaelamuehituse täiustamiseks.

Vastavalt eesmärgile on vaja lahendada järgmised ülesanded:

· paljastada elamuehituse olemus ja struktuur

· kaaluda elamuehituse reguleerivat raamistikku

· selgitada välja elamuehituse probleemid linnas

· uurida elamuehituse rahastamise allikaid ja meetodeid

· pakkuda välja meetmed elamuehitusmehhanismide parandamiseks.

Selle töö objektiks on elamuehitus ja teemaks õpe kaasaegsed meetodid elamuehituse finantseerimine ja laenamine.

Lähtuvalt püstitatud eesmärkidest ja eesmärkidest määrati struktuur. See sisaldab sissejuhatust, kolme osa, mis omakorda on jagatud lõikudeks, järeldust ja viidete loetelu.

1. ELUEHITUS LINNAS

1.1 Elamuehitus: mõisted, tüübid ja omadused

Linnaelamuehitussektor on viimastel aastatel kiiresti arenenud. Huvi selle vastu on suur, turg on küllastunud ja konkurents suur. Üks elamuprobleemi lahendamise viise on alati olnud mitmekorruseliste majade ehitamine, mis on terve rida eelised: taskukohane hind võrreldes muude majaehitusmeetoditega, maaressursside säästlik kasutamine ja palju muud. Elamuehitus hõlmab nii hoonete otsest ehitamist kui ka nende lõpetamist ja rekonstrueerimist.

Peamised elamuehitust mõjutavad tegurid on kraad majandusareng, kodanike heaolu, hüpoteegi küsimus. Nendes tingimustes aitab mitmekorruseliste hoonete ehitamine probleemi lahendada mitmest küljest korraga, luues suure elamufondi pindala, vähendades teatud määral selle maksumust ja suurendades elanike juurdepääsu.

Elamuehitus on parim suund kodanike heaolu küsimuse lahendamisel ning korruselamute ehitamine on parim viis seda teed mööda liikuda.

Elamuehituse all tuleks mõista hoonete, rajatiste, rajatiste loomist (sealhulgas lammutatud objektide kohas kapitaalehitus), mille tulemusena tekivad eluasemeõiguse objektid. Vene Föderatsiooni uus elamuseadustik sätestas, et eluasemeõiguse objektid on eluruumid (1. osa, artikkel 15). Esmakordselt määratletakse konkreetsed eluasemeõiguse objektide liigid (artikkel 16). Nende hulka kuuluvad: elamud, osad elamud; korterid, korteriosad; ruumid (elamud ja korterid).

Elamuks loetakse individuaalselt määratletud ehitist, mis koosneb ruumidest, aga ka abiruumidest, mis on mõeldud kodanike majapidamis- ja muude sellises hoones elamisega seotud vajaduste rahuldamiseks (Elamuseaduse § 16 2. osa). Vene Föderatsiooni koodeks).

Korter on korterelamu ehituslikult eraldiseisev ruum, kust pääseb otse sellises majas asuvatesse üldkasutatavatesse ruumidesse ja mis koosneb ühest või mitmest toast, samuti abiruumidest, mis on mõeldud kodanike majapidamis- ja muude vajaduste rahuldamiseks. nende elukoht sellises eraldi ruumis (RF eluasemeseadustiku artikli 16 3. osa).

Elamuehitus toimub linnapiirkondade tsoneerimise tulemusena määratud elamutsoonides. Elamutsoonidesse võivad kuuluda: üksikute elamutega tsoonid; arendustsoonid madalelamutega; keskkõrgusega elamutega arendusvööndid; mitmekorruseliste elamutega arendusvööndid; muud tüüpi elamupiirkonnad (vt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 35). A. N. Asaul, S. N. Ivanov, M. K. Starovoitov.Kinnisvaramajandus. Õpik ülikoolidele. - 3. väljaanne, parandatud. - Peterburi: ANO "IPEV", 2009. -304 lk.

Elamuehituseks mõeldud krunte saab anda ainult omandisse või rendile; säte maatükid riigi- või munitsipaalvarast sel eesmärgil mis tahes muul õigusel tuleks pidada võimatuks.

Selle artikli punkti 1 kohaselt määratakse elamuehituseks kruntide andmise kord kindlaks art. punkti 4 reeglitega. Maaseadustiku artikkel 30.

Elamuehituse praeguse arenguetapi tunnused on järgmised:

Kasvavad nõuded elamud madalad hooned mugavuse ja energiasäästu valdkonnas;

Ehitusmaterjalide ja valmiselamute oluline hinnatõus;

Madala ja keskmise sissetulekuga elanikkonnarühmade juurdepääsu puudumine kvaliteetsele eluasemele;

Riigitellimuste puudumine suurpaneelhoonete jaoks turul;

Investeerimispoliitika põhimõtete muudatused jne.

Nendes tingimustes seisab ehitusteadus ja -praktika silmitsi ülesandega töötada välja arenenumad madalate elamute ehitamise tehnoloogiad, mis võtavad arvesse kaasaegseid uusi funktsioone.

Kaasaegses elamuehituses on oluline roll 1-3-korruseliste üksikute elamute ehitamisel. Vene Föderatsiooni üksikute elamute projekteerimise, ehitamise ja käitamise probleem on äärmiselt aktuaalne ja on seotud tungiva vajadusega pakkuda kodanikele kvaliteetne ja mugav eluase, mis rahuldaks maksimaalselt iga pere ja iga inimese individuaalseid omadusi.

1.2 Elamuehituse rahastamise allikad ja viisid

Kohalikud allikad finantsilised vahendid elamuehituseks võivad olla eelarvelised vahendid, amortisatsiooni mahaarvamised, elanikelt kogutavad tasud kapitaalremont eluase, kinnisvaramaks, kindlustusmaksed. Kõik need allikad on aga äärmiselt piiratud. Vaid vähesed ettevõtted saavad endale lubada omal kulul oma töötajatele eluaseme ehitamist.

Üks peamisi allikaid praegu Ufas on rahalised vahendid elanikelt, kes vajavad paremaid elamistingimusi. Samas ei võimalda enamiku elanike rahasissetulek neil eluaset soetada isegi järelturult.

Riikides, kus arenenud majandusÜks paljutõotav viis eluasemeprobleemi lahendamiseks on erinevate laenumehhanismide kasutamine, millest olulisim on hüpoteeklaen. Süsteem hüpoteeklaen reguleeritakse spetsiaalse föderaalseadusega. Tõepoolest, edukate hüpoteeklaenutingimuste korral on selle tõhusus suur: „laenuvõtja jaoks on see lisavõimalus saada väga pikaks perioodiks suuri vahendeid eluasemeprobleemi lahendamiseks, krediidiasutuse jaoks on see stabiilne töö mitmele inimesele. aastakümneid stabiilse sissetuleku ja tagasimakse krediidi garantiiga; riigi jaoks - see on pidev investeering elamusektorisse, ehitustööstuse arengusse ja mis kõige tähtsam, tõeliste turusuhete kujunemine ja arendamine paljudes majandussektorites, paljude sotsiaalsete probleemide lahendus." A. N. Asaul, S. N. Ivanov, M. K. Starovoitov.Kinnisvaramajandus. Õpik ülikoolidele. - 3. väljaanne, parandatud. - Peterburi: ANO "IPEV", 2009. -304 lk.

Praegu on Ufas kaks klassikalist hüpoteeklaenu andmise meetodit:

* ühetasandiline hüpoteeklaenu mudel (saksa mudel);

* kaheastmeline hüpoteeklaenude mudel (Ameerika mudel).

Peaaegu kõikidele arenenud majandusega riikide krediidiasutustele on iseloomulik ühetasandiline hüpoteeklaenude mudel.

Selle mudeli analüüsimiseks on soovitatav käsitleda iga selle elementi eraldi vastavalt autorite pakutud jaotusele.

1. Laenuvõtjat ja laenuandjat seob laen. Viimane võib olla hüpoteeklaenupank või hoiu-laenuasutus. Teenindusorganisatsioonide arv on minimaalne (reeglina on see ainult kindlustusorganisatsioon).

2. Laenuandjal on võimalik refinantseerida hüpoteeklaenud vabastamise tõttu väärtuslikud paberid-- hüpoteeklaenu lehed ja seeläbi -- võimalike riskide minimeerimine. Hüpoteeklaenude tulumakse protsent on peaaegu sama suur kui hüpoteeklaenu intressid väikese vahega kulude katteks ja kasumi teenimiseks.

3. Laenusaaja oma- ja laenukapital.

Hoiu-laenuasutusega suheldes kogub laenuvõtja esmast (omakapitali), mis on hüpoteeklaenu (laenukapitali) väljastamise eelduseks.

4. Hoiu-laenuasutustes jääb kogumisperioodi intressimäär vahemikku 2,5-4,5%, hüpoteeklaenu intressimäär - 4,5-8,5%. Laenu osakaal eluaseme soetamise või ehitamise kuludes võib olla umbes 50%.

Ühetasandilise hüpoteeklaenu mudeli rakendamisel on laenutähtaeg 10–12 aastat.

Kõik laenuintressid ja maksed on fikseeritud ja ühtsed.

Ühetasandiline hüpoteeklaenude mudel põhineb tsüklilisel ringlusel Raha. Laenuvõtja antud vahendeid kasutatakse laenude väljastamiseks tema eelkäijatele, kes on kogumisperioodi juba läbinud. Seega on kõik krediidiasutuse finantsvood kergesti jälgitavad.

Tuleb märkida, et krediidiasutus ei saa ühtegi teostada aktiivsed operatsioonid välja arvatud investoritele laenude andmine. See vähendab hüpoteeklaenude riski, kuna neid väljastatakse laenuvõtjatele, kes on ametlikult kinnitanud oma krediidivõimet, samuti võimalust teha pika aja jooksul igakuiseid fikseeritud makseid, mis on ligikaudu võrdsed hüpoteeklaenu igakuiste maksetega.

Rahavoogude järjekord ühetasandilise hüpoteeklaenu mudeli alusel on esitatud joonisel fig. 1.1.

Riis. 1.1 Rahavoogude järjekord ühetasandilise hüpoteeklaenu skeemi alusel

5. Panditud kinnisvara võõrandamine, hüpoteeklaenu krediidiasutusele tagastamata jätmise korral, võtab üsna kaua aega - 2-4 aastat.

Selle mudeli rakendamisel nähakse ette järgmised peamised lepingutüübid:

Laenuvõtja ja laenuandja vahel - leping eluaseme kogumishoiuse kohta ja seejärel laenuleping ja hüpoteeklaenuleping;

Laenuvõtja ja kindlustusorganisatsiooni vahel - hüpoteegiga laetud eluaseme kindlustusleping;

Laenusaaja ja eluaseme müüja (ehitaja) vahel sõlmitakse eluaseme ostu-müügileping.

Kahetasandiline hüpoteeklaenude mudel on maailma praktikas muutunud mitte vähem levinud.

1. Selles mudelis osaleb lisaks laenuvõtjale ja laenuandjale ka vahendaja (hüpoteegibüroo) ja/või osaleja finantsturul(hüpoteeklaenude finantseerimis- ja investeerimisfirma).

2. Hüpoteeklaenu väljastamiseks kulutatud vahendite kiireks tagastamiseks saab laenuandja hüpoteeklaenud müüa hüpoteeklaenu agentuurile või hüpoteeklaenu finantsinvesteerimisettevõttele, kes seeläbi laenu refinantseerib. Seega on krediidiasutusel kaks peamist võimalust, nimelt saada tulu hüpoteekide määramisest ja nende teenindamise vahendustasudest.

3. Laenusaaja oma- ja laenukapital (hüpoteeklaen).

4. Hüpoteeklaenu kasutamise intressimäär varieerub 7-20%. Laenusumma võib olla 75-90% panditud kodu väärtusest. Laenusumma võib ulatuda 80-90% eluaseme ostmise või ehitamise maksumusest. Laenu tähtaeg on tavaliselt 15 kuni 30 aastat.

5. Lepinguliste suhete rakendamine kahetasandilise hüpoteeklaenu mudeli alusel on näidatud joonisel fig. 1.2.

Riis. 1.2 Lepingulised suhted kaheastmelise hüpoteeklaenu skeemi alusel

Kahetasandilise hüpoteeklaenu mudeli osalejate vaheliste lepinguliste suhete rakendamise esimeses etapis sõlmitakse laenuleping ja hüpoteeklaenuleping peamiste osalejate - laenuvõtja ja laenuandja - vahel.

Pärast laenu saamist sõlmib laenusaaja müüja või selle ehitajaga eluaseme ostu-müügilepingu, mille järel suurendatakse selles mudelis osalejate arvu, et minimeerida põhiosaliste riski.

Äririski ja hüpoteegiga laetud eluaseme kindlustamise lepingud sõlmitakse kindlustusorganisatsiooniga.

Hüpoteeklaenu järelturul sõlmitakse laenuandja ja hüpoteeklaenu agentuuri vahel vastav hüpoteeklaenude nõudeõiguste loovutamise leping, samuti leping. usalduse haldamine omandatud nõudeõigused.

6. Seda klassikalist mudelit ei ole Venemaal laialdaselt kasutatud refinantseerimismehhanismi ebapiisava arengu tõttu ja sellega seoses ka hüpoteeklaenude teisese turu täieliku toimimise raskuste tõttu, millel on kahetasandiline hüpoteeklaenude mudel. põhineb.

Lisaks klassikalisele hüpoteeklaenule on Ufas levinud spetsiifiline laenuliik – ehituslaen. Koos kohustuslikud osalejad Laenuvõtja ja laenuandja on selles mudelis ehitusorganisatsioon, mis teostab eluaseme ehitust, mille jaoks laenuvõtja on saanud hüpoteeklaenu. Sel juhul võib ehitus- ja hüpoteeklaenu väljastavaks laenuandjaks olla üks krediidiasutus või kaks erinevat spetsialiseerunud krediidiasutust. Eraldatud laenamine eraldab täielikult ehitus- ja hüpoteeklaenuga seotud riskid juriidiliste tagatissuhetena. Ehituslaenu laenutähtaeg on 6-18 kuud.

Elamuehitusele laenu andmisele spetsialiseerunud krediidiasutus laenab ehitusorganisatsioonidele ainult siis, kui viimane võtab garantiiga kohustuse anda järgnev hüpoteeklaen. hüpoteegi pank laenuvõtjale juba ehitatud elamuosa tagatisel. Peamine sellise mudeli rakendamisel Venemaal peaks olema hüpoteeklaenude ja ehituslaenude juriidiline ja rahaline sidumine, milleks pole veel kogu vajalikku baasi loodud. Praegu on selle mudeli rakendamine klassikalisel kujul keeruline, kuna on vaja välja töötada ehituslaenuskeemide õiguslik kombinatsioon ehitusprotsessi endaga.

Samuti tuleb märkida, et krediidiasutused saavad ehituslaene väljastada ainult neile organisatsioonidele, kes on end investeerimis- ja ehitusturul juba tõestanud. See asjaolu vähendab oluliselt ehitusorganisatsioonide laenuvõtjate arvu.

Eraldi tuleb märkida hüpoteeklaenud Ufas üksikute elamute ehitamiseks, kasutades olemasoleva eluaseme tasaarvestust. Seda tüüpi hüpoteeklaenudel on palju ülaltoodud puudusi. Kvalifitseeritud inimeste maapiirkondadesse meelitamiseks võib sellest hüpoteeklaenu andmise mudelist saada aga üks realistlikumaid mudeleid. Just selle mudeli kaudu saavad linnas elavad koolitatud spetsialistid kolida maapiirkondadesse ja omada korralikku eluaset, sealhulgas tööpraktika jaoks.

Praegu pakutakse Ufa linnas kodanikele lühi- ja keskmise tähtajaga võimalusi eluaseme ostmiseks, näiteks eluaseme järelmaksuga müük.

1. Selles mudelis on "laenuandja-laenuvõtja" suhe asendatud suhtega "müüja-ostja", millest esimene on ehitusorganisatsioon.

2. Ostjal on võimalus soetada eluase ehitaja poolt määratud miinimumhinnaga, ilma vahendajapoolsete juurdehindlusteta.

Sel viisil lahendavad ehitusorganisatsioonid ehitatud eluaseme likviidsuse tagamise probleeme ja hõivavad vastavalt ehitusturul kindla koha.

3. Ostja oma (sissemakse) ja laenukapital, ehitusorganisatsiooni oma- ja laenukapital.

4. Summa, mille eest järelmaksu tagatakse, on keskmiselt 30-50% eluaseme maksumusest. Järelmaksu periood on 1-2 aastat. Mõnel juhul on võimalik olemasolevat eluaset tasaarvestada.

5. Ostja jaoks on järelmaksu müük atraktiivne, kuna kolmandaid isikuid tehingusse ei kaasata.

Ehitusorganisatsioon säilitab müüdava eluaseme omandi kuni ostja poolt selle eest lõppmakse tegemiseni.

6. Selline lühiajaline laenamine on saadaval piiratud hulgale keskmise sissetulekuga inimestele, mistõttu on maapiirkondades selle mudeli laialdane kasutamine keeruline.

Mittelevinud, kuid tähelepanu vääriv mudel on elamuehituse arendamise juhtimine liisingusuhete abil.

1. Liisingu organisatsioon ja rentnik (kodanik – kasutaja, hiljem vara omanik).

2. Liisingumaksete kokkulepitud perioodi lõppedes on üürnikul võimalus kas soetada eluase või jätkata liisingumaksete tasumist kalduvusega neid vähendada.

3. Omakapital rentnik.

4. Rentnik kohustub kogu perioodi jooksul süstemaatiliselt üle kandma liisingumakseid vastavalt lepingule. Eluaseme liisimisel on periood, mil lepingut lõpetada ei saa, tavaliselt 15-20 aastat, kuid reeglina näevad liisingulepingud üürnikule ette võimaluse ennetähtaegseks ostuks.

5. Liisingu toiming algab liisinguorganisatsiooni ja liisinguvõtja vahelise lepingu allkirjastamisega.

Tuleb märkida, et eluaseme liisingu mudel on Venemaal vähe tuntud, eriti Ufa linnas, ajakirjanduses ei ole seda piisavalt kajastatud ja selliste teenuste turg pole Venemaal piisavalt arenenud ning seetõttu eelistavad kodanikud osaleda tuntumad elamuehituse laenumudelid.

1.3 Elamuehituse reguleeriv raamistik

Rahvatarkus ütleb, et iga mees peaks istutama puu, kasvatama üles poja ja ehitama maja. Kaasaegses ühiskonnas on igasugune tegevus seadusega reguleeritud - ja puid istutada ei saa nii ja kuhu tahad ning riik hoolitseb laste kasvatamise eest. Pealegi on maja ehitamine protsess, mis nõuab märkimisväärse hulga seaduste ja määruste, sealhulgas Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise koodeksi järgimist.

Üksikelamuehitus on üks maa lubatud kasutusviisidest kategoorias „asumimaa“. See lubatud kasutusviis hõlmab maatükile elamute, tehno- ja muude kõrvalhoonete ehitamist.

Mõiste “individuaalelamuehitus” piirab järsult vaadeldavate õigussuhete subjektide ringi. Seega saavad ehitustellijana tegutseda ainult eraisikud. See annab täiendavaid võimalusi tarbijakaitsealaste õigusaktide laialdaseks kohaldamiseks. Oluline on ka õigussuhete eesmärk - eluaseme soetamine isiklikeks ja perekondlikeks vajadusteks.

Loetletud tunnused iseloomustavad individuaalelamuehitust kui elamuehituse tüüpi ja võimaldavad eristada kõnealust tüüpi. Rääkides mõistest “individuaalelamuehitus”, väärib märkimist, et see on mõiste “elamuehitus” üks komponente.

Üksikud elamuehitusprojektid on kuni kolmekorruselised üksikelamud, mis on mõeldud ühele perele (Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artikli 49 punkt 2). Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise koodeks "29. detsembril 2004 N 190-FZ (muudetud 6. detsembril 2011)

8. veebruaril 2011 jõustus Vene Föderatsiooni valitsuse 17. detsembri 2010. a määrus nr 1050 „Föderaalse sihtprogrammi kohta aastateks 2011-2015“. Koos varem välja töötatud alamprogrammidega (2006–2010) on uus sihtprogramm"Eluase" aastateks 2011-2015 sisaldab täiendavaid eluaseme pakkumise valdkondi üksikud kategooriad kodanikele, aga ka programmid ehituskompleksi stimuleerimiseks.

Eluasemeprogrammi elluviimine hõlmab osalemist föderaalorganid täitevvõimud, Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste täitevvõimud ja kohalikud omavalitsused.

Föderaalsel tasandil tehakse järgmist:

Regulatiivse, õigusliku ja metoodilise baasi kujundamine riikliku elamupoliitika ja elamumajanduse reformide elluviimiseks;

Eluaseme pakkumine föderaaleelarve arvel teatud seadusega määratletud kodanike kategooriatele;

Tõhusate mehhanismide väljatöötamine föderaaleelarve vahendite kasutamiseks programmi peamise eesmärgi ja eesmärkide saavutamiseks;

Programmi tegevuste elluviimiseks näidisprojektide elluviimise hõlbustamine;

Organisatsioon ja pidamine infotöö elanikkonna hulgas;

Elamumajanduse muutuste jälgimise tagamine olukorra analüüsimiseks ja positiivsete kogemuste üldistamiseks;

Valitsuse tellijate ja programmi tegevuste elluviijate tegevuse koordineerimine.

Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste ja kohalike omavalitsuste asutuste tasandil tehakse järgmist:

Elamuseadusandluse arendamine ja reguleeriv raamistik seotud föderaalseaduste rakendamisega asjaomasel territooriumil;

Elamumajanduse reformide läbiviimine ja Programmis ette nähtud kavandatavad tegevused, arvestades kohalikke eripärasid ja parimaid praktikaid;

Eluaseme pakkumine vastavate eelarvete arvelt paremaid elamistingimusi vajavatele kodanikele, aastal ettenähtud korras.

Kinnisvarasektori turusuhete iseloomulikuks tunnuseks on kinnisvaraga seotud suhteid reguleeriva spetsiaalse regulatiivse raamistiku olemasolu, mis on eriti oluline, see on olulisem kui teistes sektorites. turumajandus, piirkondlike ja munitsipaalmääruste roll.

Kinnisvaravaldkonna õigusaktid on seaduste ja muude normatiivsete õigusaktide kogum, mille kaudu riik kehtestab, muudab või tunnistab kehtetuks vastavad õigusnormid. Vene Föderatsiooni põhiseadus lahendab Vene Föderatsiooni ja seda moodustavate üksuste eluaseme- ja tsiviilseadusandluse pädevuse küsimused. Seega kuuluvad eluasemealased õigusaktid Vene Föderatsiooni põhiseaduse kohaselt Vene Föderatsiooni ja Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste ühisjurisdiktsiooni alla.

Sellest lähtuvalt saab eluasemesuhteid reguleerida nii Vene Föderatsiooni seadustega kui ka Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste aktidega. Konkreetse volituste jaotuse Vene Föderatsiooni ja sellesse kuuluvate üksuste vahel elamusektoris saab kindlaks teha, analüüsides seadusandlust, Venemaa ja Föderatsiooni moodustavate üksuste vahelisi lepinguid ning konkreetseid õigussuhteid.

Lisaks ei saa Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste seadused ja muud regulatiivsed õigusaktid olla vastuolus föderaalseadustega. Föderaalseaduse ja mõne muu Vene Föderatsioonis välja antud akti vahelise vastuolu korral föderaalseadus(Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikli 76 5. osa).

Elamuseadustik (LC) ja teised föderaalseadused reguleerivad eluasemesuhteid, mis vastavalt Art. Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikkel 72 kuuluvad Vene Föderatsiooni ja Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste ühisjurisdiktsiooni alla. Seetõttu on elamukoodeks ja föderaalseadused samaaegselt Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste seaduste ja muude regulatiivsete õigusaktide vastuvõtmise õiguslik alus. Põhiseaduse sätete alusel arenevad Vene Föderatsiooni kinnisvaraalased õigusaktid keeruka süsteemina, milles Vene Föderatsiooni põhiseadus, föderaalseadused (näiteks "Föderaalse eluasemepoliitika aluste kohta", "On elamufondi erastamine Vene Föderatsioonis), Vene Föderatsiooni elamuseadustik ja muud seadused.

Joonis 1.3 näitab peamist seadusandlikud aktid kinnisvaratööstuses, mis on olulised nii kinnisvaraga üldiselt kui ka kinnisvara loova ehitusvaldkonna jaoks.

Joon 1.3 Põhiõigusaktid kinnisvara valdkonnas

Samas ei saa seda õigusakti käsitleda üksnes seaduste süsteemina, nimetatud õigusakte tuleb lisada ka muud normatiivaktid, mis tuleneb Art. Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikkel 76, mille kohaselt ei anta ühisjurisdiktsiooni subjektide kohta mitte ainult föderaalseadusi, vaid ka "Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste vastu võetud seadusi ja muid normatiivseid õigusakte".

Seega hõlmab eluasemeseadus lisaks seadustele ja muudele määrustele ka seadusi ja muid määrusi, mis määratlevad täitevvõimu - Vene Föderatsiooni valitsuse, ministeeriumide ja teiste föderaalvalitsusorganite, ettevõtete, asutuste, valdkonna organisatsioonide - pädevuse. riigi- ja munitsipaalelamu- ja muude fondide haldamine, elamufondi ekspluatatsiooni ja remondi korraldamine jm.

2. ELAMUEHITUSE KAASAEGSE FINANTSEERIMISE ANALÜÜS UFA NÄIDIL

2.1 Ufa elamuehituse analüüs

elamuehituse rahastamine

Elamuehituse olukorra analüüs näitab, et viimase kümnendi jooksul on elamusektori kulude maht ja elamute üldpinna kasutuselevõtt pidevalt vähenenud ning elanike eluasemepakkumine on oluliselt kasvanud. normist madalam. Nõutud Valitsuse programm, mis võimaldaks edendada ehitussektori arengut kõigil valitsustasanditel. Eelkõige keskenduvad valitsusasutused Baškortostani Vabariigis esmajoones elamukinnisvara tarnimise vajaliku mahu tagamisele.

Seetõttu on kõigi piirkondade elanikele välja töötatud erinevaid sotsiaalkorterite programme. Välja on töötatud föderaalne programm “Noortele peredele eluaseme pakkumine” ja vabariiklik sihtprogramm “Elamuehituse arengu stimuleerimine Baškortostani Vabariigis aastatel 2011-2015”. Selle vabariikliku sihtprogrammi põhieesmärk on ergutada vabariigi elamuehituse arengut ja tõsta eluaseme taskukohasuse taset laiemale elanikkonnarühmale. Programmi elluviimiseks kogutud vahendite kogusumma on 457 444,30 miljonit rubla, sealhulgas: vahendid Vene Föderatsiooni eelarvest - 3 974,20 miljonit rubla, vahendid Baškortostani Vabariigi eelarvest - 36 572,60 miljonit rubla, vahendid kohalikud eelarved- 2162,10 miljonit rubla; eelarvevälised allikad - 414 735,40 miljonit rubla, sealhulgas: eluasemelaenu agentuuri vahendid - 13 135,50 miljonit rubla, eluaseme- ja kommunaalteenuste reformi abifondi vahendid - 2 198,70 miljonit rubla, vahendid elanikkonnalt ja krediidiressursid - 193 604 miljonit rubla.

Planeeritud elamute kasutuselevõtt Baškortostani Vabariigis: 2011 - 2 100 tuhat m2, 2012 - 2 310 tuhat m2, 2013 - 2 650 tuhat m2, 2014 - 2 950 tuhat m2, 2015 - 3 700 tuhat m2 aastase teenustasu suurendamise võimalusega 2020 kuni 5200 tuh m2.

Elamufondi kogumaht Baškortostani Vabariigis seisuga 1. jaanuar 2010 on 85 783,8 tuh m2, sealhulgas: 50 269,0 tuh m2 - linnades ja linnatüüpi asulates; 35 514,8 tuh m2 - maapiirkondades.

2008. aastal ehitati Baškortostani Vabariigis 27,9 tuhat korterit kogupinnaga 2 miljonit 351 tuhat m2. See on viimase 19 aasta suurim maht. 2009. aastal oli eluruumide kasutuselevõtu määr 2008. aasta tasemel. Selle näitaja järgi on Baškortostani Vabariik Vene Föderatsioonis viiendal ja Volga föderaalringkonnas esimesel kohal.

Vaatleme eluaseme turuväärtuse kujunemise mustreid. Eluaseme maksumus sõltub peamiselt pakkumise ja nõudluse vahelisest suhtest antud turul. Keskmisest kõrgema sissetulekuga isikud on võimelised elamistingimuste parandamiseks rahastama oma vahenditega korteriostu. Kuid ka madala sissetulekuga inimesed vajavad paremaid elamistingimusi ja see probleem on sageli väga terav. Sellest lähtuvalt tuleks tulevikus moodustada riiklikult reguleeritud sotsiaaleluruumide segment madala sissetulekuga inimestele.

Väljatöötatud välisriigid enamus paljutõotav suund Eluasemeprobleemi lahendus on kodanikele laenamine. Esiteks on see hüpoteeklaen, mis hõlmab pikaajalise laenu väljastamist kinnisvara tagatisel. Vene Föderatsioonis piiravad hüpoteeklaenude kasvu sellised tegurid nagu kõrged intressimäärad ja madalad palgad. Probleemi süvendab asjaolu, et praeguses arenguetapis kaasneb palgakasvuga ehituskulude kasv ning vastavalt tõusevad ka eluasemehinnad.

Elamu esma- ja järelturu keskmised hinnad arvutatakse uusehitiste korterite ja omandis olevate korterite, erastatud elamufondi korterite registrihindade alusel, kui need on turutehingute objektid. Korterite hindade registreerimisel võetakse arvesse nende kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid omadusi, samuti nende asukoha pindala linnas. Kaaludeks on andmed eelmise aasta korterite kasutusse andmise ja linna püsielanikkonna arvu kohta aruandeaasta alguses.

Baškortostani Vabariigi eluasemeturu keskmiste hindade statistika 1 m2 üldpinna kohta näitab hindade tõusu eluasemeturul (vt tabel 2.1). Meie hinnangul mõjutas eluasemehindade tõusu eelkõige aasta hinnatõus maa. Maahinnad moodustavad 30-40% eluaseme maksumusest.

Korteri keskmine hind järelturul on kõrgem kui esmase turu keskmine hind: 39 063,87 RUB. 1 m2 ja 36 810,5 rubla eest. vastavalt 1 m2 kohta. Seda seetõttu, et esmane eluase nõuab olulisi investeeringuid, enne kui see elamiskõlbulikuks muutub. Samas ei ole kõik esmasel eluasemeturul olevad objektid hüpoteeklaenu skeemidega kaetud, kuna riskid poolelioleva objekti ostmisel suurenevad. Eluasemete järelturul on raha kaotamise oht palju väiksem ning eluaseme järelturul asuvatele korteritele kehtivad hüpoteegiskeemid praktiliselt ilma piiranguteta. Sellest tulenevalt mõjutab see ka asjaolu, et teisene eluase maksab rohkem kui esmane eluase. Sellega seoses ei ole järelturul eluase märkimisväärsele osale elanikkonnast taskukohane.

Tabel 2.1

Baškortostani Vabariigi eluasemeturu keskmised hinnad 1 m2 üldpinna kohta, rub., (IV kvartal)

Eluasemehindade languse probleemi lahendamiseks on vaja mitte ainult valitsuse rahalist toetust, vaid ka elamumaa maksumuse vähendamist. Näiteks Ufa linna iseloomustavad väga kõrged maahinnad elamu ehitamiseks, kuid on üsna ilmne, et elamu ehitamiseks mõeldud maa peaks olema taskukohane.

Lisaks on ehituseks maatüki saamiseks vaja läbida hange ja esmalt teostada märkimisväärne kogum töid. See on pikk protsess ja nõuab kohalikest eelarvetest märkimisväärseid kulutusi. Meile tundub, et selleks, et kiiresti ja tõhusalt lahendada eluasemeprobleem, on kõige olulisem sotsiaalne programm maatükid elamute ehitamiseks tuleks anda tasuta (rõhutame, et see peaks kehtima ainult elamuehituseks mõeldud maa kohta).

Tasuta maatüki pakkumine vähendab ehituskulusid ja seega ka eluaseme hinda. See omakorda kiirendab eluaseme müügi protsessi, mis tähendab, et see vähendab kapitaliinvesteeringute "külmutamisest" tulenevaid kahjusid.

Ufa paljulubava elamuehituse piirkondade arendustüübid ja linnakeskkonna parameetrid muutuvad sõltuvalt elanikkonna erinevate sotsiaalsete rühmade vajadustest. Samas ei saa üheselt kindlaks teha, et kõige jõukamad kodanikud valivad elamiseks Ufa kesksed linnaosad ja vähem jõukad perifeeria.

2.2 Eluaseme Arendusfond – linna elutingimuste parandamise allikas

Elamuarendusfondid loovad vajalikud tingimused kodanikele eluaseme pakkumiseks pikaajaliste laenumehhanismide abil, arendavad ehitustöövõtjate vahelist konkurentsi ning kõige tõhusamate, riiklikke traditsioone ning loodus- ja kliimatingimusi arvestavate elamuehitusprojektide kasutamist.

Arengufondi toimimise aluseks on elamuehituse finants- ja krediidimehhanismide otsimine ja arendamine ning selle toimimise tingimuseks on eelarveväliste finantseerimisallikate kaasamine.

Õiguslik regulatsioon Fondi tegevus peab toimuma vastavalt Vene Föderatsiooni põhiseadusele, Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule, Vene Föderatsiooni föderaalseadusele " mittetulundusühingud”, piirkonna harta, piirkonna omavalitsuste põhikirjad, fondi harta ning muud Vene Föderatsiooni ja piirkonna normatiiv- ja õigusaktid.

Sarnased fondid on loodud paljudes Venemaa piirkondades, kuid asutajaks tuleks pidada Belgorodi piirkonda. 1993. aastal töötas Belgorodi oblasti administratsioon välja elamuehituse laenumudeli maaelanikele. Koos laenuvõtjaga tegutseb selles mudelis peamise osalejana Elamuehituse ja Sotsiaalsete Investeeringute Arendusfond, mis oma organisatsiooniliselt ja juriidiliselt on riigi ühtne ettevõte.

Selle mudeli abil on laenuvõtjatel võimalus hüpoteeklaenu ja selle intresse tagasi maksta mitte ainult raha, vaid ka põllumajandussaaduste abil, seejärel müües need fondi kauplemisvõrgu kaudu. Makse proportsioonid määravad laenuvõtjad ise.

Seega saavad kodanikud, kes tegelevad edukalt põllumajandustöödega, kuid kellel pole vahendeid elamukinnisvara soetamiseks, võimaluse oma elutingimusi parandada.

Laenuvõtjad maksavad fondi kolm aastat pärast laenu taotlemist. Laenuvõtjatele - sotsiaalselt oluliste elukutsete spetsialistidele, suurperedele, aga ka iseseisvalt ehitustöid teostavatele isikutele - antakse hüvitisi kuni 50% laenuvõlast.

Laenuvõtja maksevõimet hinnatakse maaelanike “põllumajandusliku potentsiaali” järgi, s.o. nende kõrvalpõllumajanduse tõhususe kohta. Näiteks hüpoteeklaenu saamiseks 3-korruselisele elamule koos kõigi kommunaalteenuste komplektiga ja pindalaga 150-200 m2 peab laenuvõtja varustama piirkonda tervikuna 10-15 tonni veiselihaga või 40 tonni. -50 tonni kartulit või muid tooteid tulevikuhinnaga, olenemata sellest, milline ta on.

Koos laenuga on võimalik järkjärguline väljastamine maaelanikele ehitusmaterjalid elamuehituseks (nende maksumus tasutakse tagasi 5 aasta jooksul).

Positiivsed muutused majanduses ja tugevnemine rahaline olukord ettevõtetel ja organisatsioonidel oli positiivne mõju elamuehitusturule.

2011. aastal moodustas kõigi omandivormidega ettevõtete ja organisatsioonide ning elanike omavahendite arvelt vabariigi territooriumil kasutusele võetud eluruumide kogupind 2,1 miljonit ruutmeetrit. m ehk 105,1% võrreldes 2010. aastaga. 1000 vabariigi elaniku kohta võeti kasutusele 518 ruutmeetrit. m elamute üldpinnast (joonis 2.1.)

2011. aastal kasutusse võetud elamute mahu poolest on vabariik Volga föderaalringkonna piirkondade seas 2. kohal (Tatarstani Vabariigi järel), elamute kasutuselevõtu osas 1000 inimese kohta - 3. kohal, pärast Tšuvaši Vabariiki ja Tatarstani Vabariiki.

Riis. 2.1 Elamute kasutuselevõtu dünaamika

Baškortostani Vabariigi valitsuse 16. detsembri 2011. a määrusega nr 476 kinnitatud vabariikliku sihtprogrammi "Elamuehituse arendamise ergutamine Baškortostani Vabariigis aastatel 2011-2015" raames on see 2012. aastal plaanis tellida eluaseme summas 2310 tuhat ruutmeetrit. m.

Põhilise vabariigis kasutusse võetud elamute mahu moodustab individuaalelamuehitus. Üksikud arendajad ehitasid omal kulul ja laenude toel 13,9 tuhat oma elamut kogupinnaga 1546,3 tuhat ruutmeetrit. m, mis on eelmise aastaga võrreldes 106,4%. Üksikute arendajate tellitud eluasemete mahu poolest on vabariik Venemaa Föderatsiooni piirkondade seas Moskva piirkonna ja Krasnodari territooriumi järel kolmandal kohal.

Vabariigi ettevõtted ja organisatsioonid tellisid 563,0 tuhat ruutmeetrit. m eluase ehk 2010. aastaga võrreldes 101,8%, millest üle 90% moodustavad korruselamud.

Välja antud köide üksikisikud eluasemelaenud moodustasid 2011. aasta 1. detsembri seisuga 13,2 miljardit rubla, mis on 2,4 korda suurem kui 2010. aasta maht. Samal ajal langes eluasemelaenu eluasemelaenude kaalutud keskmine intressimäär 1. detsembrist 2010 1,5 protsendipunkti võrra ja oli 1. detsembri 2011 seisuga 12,0%. Baškortostani Vabariik on Volga föderaalringkonnas antud eluasemelaenude mahu poolest kolmandal kohal.

2011. aastal viidi ellu hüpoteeklaenu tegevus, mille eesmärk oli soetada paremaid elamistingimusi vajavatele kodanikele turistiklassi eluase. Baškortostani Vabariigi valitsuse 18. aprilli 2011. a määrus nr 111 „Baškortostani Vabariigi eelarvest 2011. aastal kodanike poolt 2011. aastal saadud laenude intresside maksmise kulude osa doteerimise kohta. krediidiorganisatsioonid turistiklassi elamispindade ostmiseks arendajatelt,” kinnitati kord, millega subsideeritakse kolm protsenti hüpoteeklaenu intressimäärast.

2367 kodaniku hädaabieluruumidest ümberasumiseks eraldatud vahendite kogusumma on 1164,0 miljonit rubla.

Baškortostani Vabariigi valitsuse 20. juuli 2007. aasta määruse nr 200 „Orbude ja vanemliku hoolitsuseta jäänud lastele eluruumide andmise kohta” (koos hilisemate muudatustega) rakendamise osana elutingimuste parandamiseks lastekodude ja internaatkoolide õpilastele föderaaleelarvest ja Baškortostani Vabariigi eelarvest eraldati 369,85 miljonit rubla. 2011. aastal kasutas seda tüüpi valitsuse toetust 430 inimest.

Baškortostani Vabariigi valitsuse 11. juuni 2003. a määrusega nr 141 (koos hilisemate muudatustega) kinnitatud vabariikliku sihtprogrammi "Maapiirkondade sotsiaalne areng Baškortostani Vabariigis aastani 2013" elluviimise osana 2011. aastal sai elamistingimuste parandamiseks toetusi 660 peret, mida 189 peret rohkem kui 2010. aastal. Selleks eraldati föderaaleelarvest 295,6 miljonit rubla ja Baškortostani Vabariigi eelarvest 438,1 miljonit rubla.

Vaatamata elamuehituse kõrgele tempole on viimastel aastatel eluaseme pakkumine keskmiselt vabariigi elaniku kohta püsinud madalana. 2011. aasta esialgsetel andmetel oli see näitaja 22,0 ruutmeetrit. m.

Seega tegutseb piirkondlik elamuehituse arendusfond, kasutades kogutud kogemusi, kehtivate õigusaktide alusel ja on ühtne piirkondlik keskus erinevate kategooriate kodanike elamuehituse probleemide lahendamiseks. Fondi osalusega elamuehituse rahastamisskeemid hõlmavad reeglina soodusmehhanismide kasutamist, mis võimaldab lahendada sellega seotud majandusliku ja sotsiaalse arengu probleeme.

Elamuarendusfond on struktuur, mis on mõeldud kodanikele, kes soovivad oma elutingimusi parandada, kuid kellel puuduvad selleks võimalused.

3. LINNA ELAMUEHITUSE PARANDAMINE

3.1 Elamuehituse arendamise väljavaated Ufas

Elanikkonna normaalse elu üks peamisi elemente igas sotsiaal-majanduslikus süsteemis on eluase ja selle kommunaalteenused.

ÜRO väljatöötatud minimaalsete elamistingimuste standardi järgi peaks igaühel olema vähemalt 30 ruutmeetrit. üldpind ja tubade arv peaks olema ühe võrra suurem elanike arvust selles.

Eluasemevajaduste rahuldamise tase on kvalitatiivselt erinevate tasemetega ning millisel neist riik antud ajahetkel on, määrab eluasemeprobleemi konkreetse sisu, näidates ära järgmise maamärgi, milleni selle lahendamise lõputut teed edasi minna.

Olukord Venemaal vastab olulisele absoluutsele eluasemepuudusele. Nüüd on 1000 venelase kohta 351 korterit, samas kui vaja on vähemalt 385 korterit.

Ufa linna elanike küsitluse põhjal nende eelistuste kohta majade valimisel saadi järgmised andmed. Ainult 12% nimetas kõrghooneid soovitavaks. Samas nimetab 56% vastanutest madalaid hooneid.

Joonis 3.1 Tarbijate eelistuste struktuur hoone korruste arvu järgi

Seega eelistavad Ufa linna kodanikud elada madalates hoonetes. Kõrghoonete majandamine on palju kallim. Kõrghoones on vaja oluliselt suurendada kütte- ja veevarustust tagavate pumpade võimsust. Lisaks nõuab kõrghoone tohutul hulgal parkimiskohti. Kõrghoone ehitamine nõuab muu hulgas hoolikat turundustööd. Kõik need aspektid muudavad ehitusprotsessi tõsiselt keeruliseks ja suurendavad tegevuskulusid. Seetõttu on tulevikus vaja ehitada madala kõrgusega hooneid. Samas tuleb uusehitusel arvestada mänguväljakute, pinkide, haljasalade istutamise ja päikesevarju kohtadega.

Praegu vajab linnades suur hulk elamuid remondiks ja rekonstrueerimiseks lisainvesteeringuid. See on tingitud asjaolust, et majade ehitamisel kasutatakse odavaid ehitusmaterjale, millel on lühike säilivusaeg.

Näiteks UGAESi ühiselamus tehti eelmisel suvel kapitaalremonti duširuumides. Juba kahe kuu pärast tulid hoone plaadid lahti, lagi mõranes, torud hakkasid lekkima ja ülemistelt korrustelt voolas vett. Kõik see viitab sellele, et ehitustöödel kasutati odavat tööjõudu ja toorainet.

Vundament on tulevase kodu kõige elementaarsem element, see peab olema kvaliteetne. Ja ka kvaliteedi garantii – tegemist on kvalifitseeritud ehitajatega, kellel on aastatepikkune kogemus, tagades kõrge kvaliteedi ja töökindluse. Pole vaja säästa raha ja palgata odavaid ja kogenematuid ehitajaid, kui säästate ehituselt, võite rohkem kaotada, kui maja kõverdub või hakkavad tekkima praod.

Seega soovitan eluruumide ehitamisel kasutada kalleid kvaliteetseid tooraineid. Samuti tuleb suhtuda vastutustundlikult töötajate valikusse, see on parem ja usaldusväärsem, kui ehitustööd on kontrollitud. Inspektori olemasolu sunnib ehitajaid oma tööd paremini tegema.

Kaasaegses elamuehituses hakkas mind huvitama ümarmajade idee. Kes ütles, et majad peavad olema ruudu- või ristkülikukujulised? Näiteks ümmargused eluruumid on palju säästlikumad ja ergonoomilisemad. Sellise hoone konstruktsioon on vastupidavam tuulele, lumele ja seismilistele koormustele kui tavalistel majadel. Ümmarguse konstruktsiooni välispinna väikseima pindala tõttu on võimalik säästa materjale ja seega ka raha selle ehitamiseks.

Joonisel 3.2 on kujutatud Moskvas asuv ümmargune maja. Pealinnas on kaks sellist maja.

Riis. 3.2 Ümarmaja Moskvas

Usun, et tulevikus on vaja ehitada ümaraid maju. Lihtsus ja mugavus, kompaktsus ja hubasus, ratsionaalne ruumikasutus ja praktilisus on ainulaadse ümarmaja projekti eripäraks. Ebatraditsioonilised hoonevormid võimaldavad iga eluaseme ruutmeetrit hästi ära kasutada.

Teen ettepaneku rajada ümmarguse maja sisse suur mänguväljak. Esiteks on lapsed päikese eest kaitstud ja teiseks ei pea vanemad muretsema, et nende laps teele jookseb, sest maja väljast pääseb sissepääsude kaudu. Ja maja taha saab ehitada parkla. Lisaks ei hinga lapsed heitgaase. Ja ka selle maja projekteerimisel on vaja arvestada haljasalade istutamise kohtadega ja riiete kuivatamiseks mõeldud kohtadega. Paljudes linnades on keelatud riiete kuivatamine rõdudel, mis jäävad puiestee ja peatänava poole.

Ümmargune maja on hea idee kaasaegse eluaseme ehitamiseks. Lõppude lõpuks on Ufas juba üks ümmargune maja, kuid see pole täpselt see, mida ma välja pakun. See asub Tšernikovka mikrorajoonis. Seda peetakse kohalikuks vaatamisväärsuseks ja külastajatele räägitakse sellest. Seesviibijate arvustuste kohaselt pole sealsete korterite planeering kaugeltki täiuslik (joonis 3.3).

Joon.3.3 Ümarmaja Ufas

Kui ehitate Ufasse rõngakujulise maja ja lisate sinna ülal soovitatu, siis arvan, et maja jätab inimestele ainult hea mulje. Ja võib-olla on tulevikus ümmarguste majade ehitamine prestiižne.

KOKKUVÕTE

Ehitustööstus on viimastel aastatel muutunud üheks olulisemaks majanduse elavdamise tõukejõuks. Venemaa majandus, mille mahud ja kasvutempod stimuleerisid oluliselt teiste majandusharude arengut. Sellesse materjalitootmise valdkonda on koondunud märkimisväärne hulk vahendeid, mille käibe kiirus määrab kogu majanduse efektiivsuse. Loodud objektide kvalitatiivsed omadused ja nende vastavus rahvusvahelistele standarditele on eelduseks edasisele progressiivsele arengule ja saavutatud tase elanikkonna heaolu. Kriisiperioodil suureneb nende näitajate tähtsus oluliselt.

Seega eluasemevajadust kui iga inimese eluea säilitamise objektiivselt vajalikku tingimust nimetatakse eluasemevajaduseks. Selle rahulolu astet iseloomustab eluasemeprobleem, mille olemus seisneb mugava eluaseme puudumises olulisel osal elanikkonnast - madala sissetulekuga või ebapiisavalt jõukatest kodanikest, kellele täisväärtuslik eluase on selle kõrge taseme tõttu kättesaamatu. kulu.

Meie riigis on eluasemeprobleem alati olnud eriti terav. Turusuhetele üleminekuga võib seda lugeda lubatuks ühiskonna jõukamatele kihtidele, kuid mitte suuremale osale elanikkonnast. Pidevalt kasvavad ka inimeste nõudmised eluaseme järele: praegu loodab enamik neist eraldi mugava korteri või oma maja soetamist, mitte ei rahulda, nagu veel mõnikümmend aastat tagasi, toa seisukorrast tasuta kättesaamisega aastal. mitme elanikuga (kommunaal)korter või isegi koht ühiselamus.

Tuleb otsida võtit riikliku eluasemeprobleemi lahendamiseks. Just tehnoloogilised uuendused võivad vähendada elamuehituse ja selle edasise ekspluateerimise maksumust, lühendada ehitusaega ning tõsta elamiskvaliteeti ja -mugavust.

BIBLIOGRAAFIA

1. Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise koodeks 29. detsembrist 2004 nr 190-FZ (muudetud 6. detsembril 2011)

2. A.N. Asaul Kinnisvaraökonoomika. 2. väljaanne - Peterburi: Peeter, 2012. -624 lk.: ill. - (sari “Ülikoolide õpik”)

3. A.N. Asaul, S.N. Ivanov, M.K. Starovoitov “Kinnisvaramajanduse õpik” ülikoolidele. - 3. väljaanne, parandatud. - Peterburi: ANO "IPEV", 2009. -304 lk.

4. A.N. Asaul, Yu.N. Kazakov, N.I. Pasyada, I.V. Denisova. Madala elamuehituse teooria ja praktika Venemaal. Ed. Majandusteaduste doktor, prof. A.N. Asaula. - Peterburi: “Humanistika”, 2005. - 563 lk.

5. Riigi ettevõtlus ehituses (riiklik ehitustellimus) / A.N. Asaul, V.A. Koštšejev; toimetanud auväärne Stroilel Vene Föderatsioonist, majandusdoktor. Teadused, professor A.N. Asaula. - SPb.: ANO IPEV. 2009. 300. aastad

6. Grinev V.P. Linnaplaneerimise tegevuse õiguslik regulatsioon. - M.: Gross Media, 2014.

7. Zotov V.B. süsteem vallavalitsus. SPb.: Juht, 2005

8. Moskvin-Tarkhanov M.I. Linnaplaneerimise alase tegevuse õiguslik regulatsioon // Kinnisvara ja investeeringud 2004. - nr 2

9. Morozova T.G., Ivanova N.V., Komov V.E., Sorokina T.F., Tuptšienko V.A. Linnakorraldus: õpik. Kasu. - M.: Ülikooli õpik: INFRA-M, 2010. - 361s.

Sarnased dokumendid

Elamuehituseks oma ja kaasatud finantseerimisallikad. Peterburi elamuehituse finantseerimiseks oma- ja kaasatud vahendite dünaamika ja struktuuri analüüs aastatel 2000-2010. statistiliste andmete töötlemise teel.

kursusetöö, lisatud 24.08.2011


Elamuehitus prioriteetse valdkonnana Rahvamajandus, selle languse põhjused Venemaal viimase kümnendi jooksul ja peamised suundumused. Muutused elamuehituse rahastamisallikate struktuuris, hüpoteeklaenude tähtsustamine.

abstraktne, lisatud 26.08.2009


Investeerimise olemus, investeerimisprotsessi struktuur. Inimestele taskukohase ja mugava eluaseme pakkumine on Valgevene Vabariigi sotsiaal-majandusliku strateegia üks olulisemaid prioriteete. Elamuehituse rahastamise allikad ja vormid.

kursusetöö, lisatud 17.12.2013


Kinnisvara elutsükkel, selle väärtuse hindamise lähenemisviisid. Ehitustööde maksumuse kujunemine. Elamuehitusturu analüüsimeetodid. Ettepanekud OJSC "PIK Group of Companies" tootmiskulude vähendamiseks.

lõputöö, lisatud 03.04.2015


Elamufondi mõiste kui kõigi Valgevene Vabariigi territooriumil asuvate eluruumide kogum. Elamukinnisvara klassifikatsioon sõltuvalt selle vormist. Elamistingimustega rahulolu. Elamuehituse seis.

esitlus, lisatud 21.02.2014


Seadusandlik tugi üksikelamuehitusele. Moskva äärelinna kinnisvaraturu ja selle arengu peamiste suundumuste analüüs. Äärelinna kinnisvara hindamisel kasutatavad lähenemisviisid ja meetodid. Peamised hindamise probleemid ja nende lahendamise viisid.

lõputöö, lisatud 13.03.2014


Elamuturu korraldus ja toimimise mehhanism. Vahendid kinnisvaraturu statistiliseks monitooringuks. Nõudluse juhtimine piirkondlikul eluasemeturul. Selle probleemid ja väljavaated. Elamuehituse rahastamisallikate analüüs.

kursusetöö, lisatud 11.03.2014


Ehitamise viisid sõltuvalt kulude finantseerimise korrast ja poolte suhetest ehitusprotsessi käigus. Lepingulise ehitusmeetodi kui korraldusvormi tunnused. Ettevõtte strateegilise planeerimise süsteem.

test, lisatud 22.03.2015


Elukondliku kinnisvara arendamise suundumused Venemaal ja arenenud riigid. Krasnojarski linna elamukinnisvaraturg, selle investeerimisatraktiivsus. Infrastruktuuri arendamine Krasnojarski teatud piirkondades kui investeeringute atraktiivsuse tegur.

kursusetöö, lisatud 16.09.2017


Elamufondi mõiste kui kõigi riigi territooriumil asuvate eluruumide kogum. Elamufondi klassifikatsioon sõltuvalt omandivormist. Eluaseme pakkumine Minski elanikele. Riigi toetus ehitussektoris.

Tjumeni Riiklik Ülikool

Madalmaja ehitus Venemaal: probleemid ja väljavaated

Ivanov Pavel Kirillovitš

majandusteooria osakonna aspirant

annotatsioon

Artiklis käsitletakse Venemaa madala kõrgusega ehituse arengu peamisi suundumusi ja tunnuseid. Rõhutatakse, et maahüpoteek on tänapäevastes tingimustes kõige tõhusam mehhanism madalate eluruumide nõudluse stimuleerimiseks. majanduskriis.

Märksõnad: eluase, maahüpoteek, madalhoone

Madalelamute müügi osakaal Venemaa kinnisvaraturu kogumahus on viimastel aastatel kasvanud. Samas kasvab iga aastaga madalehituse arendamisest huvitatud investorite ja klientide hulk. Madalelamuehituse arendamine on üks perspektiivsemaid vorme riigi ees seisva olulise sotsiaal-majandusliku probleemi lahendamisel elanikele taskukohase, mugava ja keskkonnasõbraliku eluaseme pakkumisel.

Kaasaegsel ehitusturul on madala kõrgusega elamute järgmine tüpoloogia:

• · suvilad ja kinnistud - üksikhooned kuni kolm korrust;
• · ridaelamud - väikese krundiga majad kahele või kolmele omanikule;
• · kolme-nelja korruse kõrgused mitmeosalised majad.

Praegu on enim nõudlus individuaal- ja mitmeosaliste majade järele. Ridaelamuturg riigis alles areneb. Venemaa elamuehituse kogumahus moodustab madalelamuehitus 52%. Dmitri Medvedev seadis juba 2007. aastal valitsusele ülesandeks suurendada aastateks 2015-2020 madalhoonestuse osakaalu ehitatavate elamute kogumahust 65-70%-ni, st ehitada tuleb kas kuni 1 miljon. . üksikmaju aastas ehk kuni 150 miljonit ruutmeetrit aastas.

Tuleb märkida, et Peterburis ei ole madalehituse arendamine nii populaarne, eriti investorite poolt. Madalelamud pakuvad huvi elanikele endile, kes soovivad elada linnakärast ning tüütutest ja lärmakatest naabritest eemal. Põhimõtteliselt areneb praegu Peterburis rohkem keskmise kõrgusega projekte, 5-9 korrust.

Praegu töötab Vene Föderatsiooni valitsus välja mitmeid stimuleerivaid meetmeid massilise madala elamuehituse arendamiseks. Näiteks on kinnitatud ja esitatud eluasemelaenu agentuurile maa hüpoteeklaenude standardid, mis on kriisi ajal kõige tõhusam mehhanism eluaseme nõudluse stimuleerimiseks. Maahüpoteek madala kõrgusega ehituse korral eeldab vahendite etapiviisilist väljamaksmist. Esiteks antakse arendajale summa inseneriülevaade, objektil ettevalmistustööde teostamine ja vundamendi püstitamine (maaga kindlustatud). Pärast seda hinnatakse objekti uuesti ja arendaja saab likviidsema tagatise abil täiendava summa edasiseks ehitamiseks. Kõik see võimaldab arendajal saada õigeaegselt ja terviklikult ühes või teises arenguetapis vajalikku finantseerimist ning pangal omakorda oma riske vähendada.

Just selline etapiviisiline rahastamine on majanduskriisi tingimustes väga asjakohane. Näiteks 2008. aasta kriisi ajal kasvas madalehituse osa elamute kasutuselevõtu kogumahus ligi 5%. Lisaks etapiviisilisele finantseerimisele mõjutas seda ka asjaolu, et madala kõrgusega arendusprojektid suudavad paindlikult reageerida turutingimustele. Madalate ehitusmaterjalide hindadega on madalhoone üks neist parimad viisid raha säästma. Muidugi on väga keeruline ehitada turistiklassi maju madalehituses, kuid üks põhinõudeid on see, et madalate turistiklassi majade ehitamiseks tuleb väljastada hüpoteek. Samal ajal ei tohiks maja maksumus, võttes arvesse maa hindamist ja infrastruktuuri kulusid, ületada 5 miljonit rubla.

Venemaal on madala kõrgusega ehituse arendamisel mitmeid probleeme:

• · insener-infrastruktuuri puudumine;
• · vähem kasu investoritele;
• · territooriumide tsoneeringu puudumine, s.o. kohad, kuhu oleks seadusega keelatud ehitada kõrgemaid maju kui kolm või neli korrust;
• · raskused arenduskoha valikul (linna lähedale ehitamisel ei saa ummikuid vältida ja kaugele ehitades tekivad raskused töökohtadega);
• · ehitusturu monopoliseerimine.

Ja veel üks raskus, väidavad mõned eksperdid, on riigi ebapiisav toetus.

Praegustes majanduskriisi tingimustes on võib-olla palju tulusam mitte korteri, vaid oma krundi ostmine koos majaga, kuna oma maatüki omades saate omal käel või kaasates väikese maja ehitada. töövõtja ja tulevikus - suurendada eluruum. Ainus puudus oma maja ehitamisel rubla ebastabiilsuse tingimustes on materjalide kasvav hind. Siiski võite alati leida turult alternatiivseid materjale või kasutada uusimaid ehitusmeetodeid. Materjalide maksumus on aga vaid üks võimalus elamuehituse kulusid vähendada. Oluline on märkida, et soov kulusid minimeerida ei tähenda kokkuhoidu toote kvaliteedi pealt, vaid aitab leida optimaalse tulude ja kulude suhte tootmiseks.

madala kõrgusega ehitushüpoteekkinnisvara

Bibliograafia

• 1. Seljutina L.G. Konkurentsiprotsessid sisse kaasaegne ehitus// ENGEKONi bülletään. 2013. nr 1(60). lk 101-106.
• 2. Ehitus Venemaal. 2013 [Elektrooniline allikas]. URL: http//www.gks.ru.
• 3. Seljutina L.G. Kaasaegsed aspektid juhtimisprotsess investeerimistegevus elamufondi taastootmise sfääris // Paradigmata poznani. 2014. nr 2. Lk 28-30.
• 4. Seljutina L.G. Elamumajanduse investeerimisressursside akumulatsiooni protsessi modelleerimine // Ehitusökonoomika. 2002. nr 12. Lk.25-33.
• 5. Mis takistab meil ühekorruselist Venemaad üles ehitada. [Elektrooniline ressurss]. URL: http:www.realprice.ru.

Individuaalelamuehituse tähtsus on vaieldamatu. Seda tüüpi ehitus on mõeldud kodanike ja nende pereliikmete eluasemevajaduste rahuldamiseks, samas kui riik soodustab individuaalelamute ehitamist, pakkudes krunte.

Individuaalelamuehituse objektiks on tavaks pidada kuni kolmekorruselisi üksikelamuid, mis on mõeldud kodaniku ja tema pereliikme elamiseks ja isiklikuks kasutamiseks.

Üksikelamu ehitamine koosneb kahest etapist:

1) krundi saamine individuaalelamu ehitamiseks

2) individuaalelamu ehitusprojekti ehitamine.

1. Riigi- või munitsipaalomandis olevatelt maadelt antakse omandisse või rendile elamuehituseks maatükid.

Õigusaktid määravad kindlaks inimeste kategooria, kellel on eelisõigused üksikelamu ehitamiseks mõeldud maatükile. Nii et föderaalseadus "On sotsiaalkaitse Puuetega inimesed Vene Föderatsioonis" sätestab eeskirja puuetega inimeste ja perede, sealhulgas puuetega inimeste õiguse kohta saada eelisõigusmaatükke individuaalelamu ehitamiseks, põlluharimiseks ja aiapidamiseks.

Lisaks kehtib Vene Föderatsiooni seadus "Kangelaste staatuse kohta Nõukogude Liit, Vene Föderatsiooni kangelased ja hiilguse ordeni täieõiguslikud omanikud" näeb ette selle kategooria kodanikele tasuta maatükkide andmise.

2. Enne rajatise ehitamise alustamist tuleb hankida ehitusluba. Elamute omavolilise ehitamise juhtumid on aga väga levinud. Varem või hiljem tekib sellest vaidlus, sest saabub aeg, mil on vaja tunnustada õigust omavolilisele ehitisele.

Levinuim rikkumine on ilma nõuetekohase loata ehitamine. Kuid olukord on parandatav, kuna vastavalt artiklile 222 Tsiviilkoodeks Vene Föderatsioon lubab omavolilise ehitise omandiõigust tunnustada tingimusel, et ehitamise teostanud isikule eraldatakse püstitatud ehitise all ettenähtud korras maatükk. Lõppude lõpuks tehakse individuaalelamuehitust selleks, et pakkuda elamispinda neile kodanikele, kellele antakse maatükk vastavalt maja ehitamiseks kehtestatud korrale.

Lisaks on nüüdseks kehtestatud lihtsustatud kord üksikute elamuehitusprojektide registreerimiseks.

Vastavalt föderaalseaduse artiklile 25.3 “On riiklik registreerimineõigused Kinnisvara ja tehingud sellega”, üksikelamuehitusprojekti omandiõiguse riikliku registreerimise aluseks on: sellise objekti loomise fakti kinnitavad dokumendid ja maatüki omandiõigusdokument.

Individuaalse elamuehitusprojekti koostamise fakti kinnitavad dokumendid on sellise objekti katastripass ja objekti kasutusse andmise luba.

Kuni 1. märtsini 2015 on üksikelamuehitusobjekti katastripass ainus dokument, mis kinnitab nimetatud maatükile sellise üksikelamuehitusobjekti loomise fakti ja sisaldab selle kirjeldust. Sellest tulenevalt piisab, kui esitate registreerivale asutusele individuaalse elamuehitusprojekti katastripassi ja maatüki omandiõiguse dokumendid.

Lisa………………………………………………………………………………..27

Sissejuhatus

Elamuehitus on kinnisvaraturu üks dünaamilisemalt arenevaid segmente ja kannab erilist sotsiaalset koormust. Eluaseme pakkumine ja selle kättesaadavus elanikkonnale mõjutavad otseselt elatustaset, mõjutavad sündimust ja rahvastiku kasvu ning mõjutavad selle majanduskultuuri, kuna eluaseme ostmine nõuab märkimisväärset rahakulu ning ostuhetk on tavaliselt millele eelneb pikk kogunemisperiood. Massiline eluasemeturg on vajalik nii sotsiaalsete probleemide lahendamiseks kui ka majanduse kui terviku arendamiseks.

Oma kodu soetamine on iga pere esmatähtis vajadus: seda vajadust rahuldamata ei saa rääkida ühiskonna sotsiaalsetest prioriteetidest.

Sellest lähtuvalt peetakse kõige olulisemaks sotsiaalpoliitiliseks ja majanduslikuks probleemiks kodanike põhiseaduslike õiguste rakendamist korralikule eluasemele. Elamuehituse üldine ulatus ja tempo, inimeste tegelik heaolu, nende moraalne ja füüsiline heaolu sõltuvad suuresti selle probleemi lahendamise teatud lähenemisviiside valikust. poliitilised hinnangud ja käitumise motivatsioon.

Enne turusuhetele üleminekut oli riigi elamufondi peamisteks täiendamise allikateks riiklik elamuehitus ning ettevõtete ja organisatsioonide elamuehitus, toetav roll oli ühistu- ja üksikehitusel. Vähendamise tingimustes eelarve finantseerimine elanike eluaseme ehitamine ja tagamine, eluaseme ostmise peamiseks rahaallikaks on omavahendid elanikkonnast, aga ka pangalaenud, nagu juhtub enamikus maailma majanduslikult arenenud riikides.

Elamuehituse mahu suurendamiseks on vaja teha tööd objektide maksumuse vähendamiseks ja ehitustööde aja vähendamiseks.

Elamuehituse trendid meie riigis sõltuvad nii riigist ja arendajatest kui ka ehitusmaterjalide tootjatest. Elamuehituse nõutava mahu saavutamine
See on võimalik ainult siis, kui realiseeritakse kõigi turuosaliste huvid. Sel juhul mängib olulist rolli uute ehitusmaterjalide loomine ja uuenduslike tehnoloogiate kasutuselevõtt, mis aitavad vähendada ehituskulusid ja seeläbi suurendada ehitusplatside arvu.

Käesolevas töös tahaksin käsitleda elamuehitust Venemaal selle probleemide ja arenguperspektiivide vaatenurgast, keskendudes sotsiaalsele komponendile ehk eluaseme taskukohasusele elanikkonnale. Sest minu arvates on Venemaa ehituse põhiprobleem suutmatus suuremale osale elanikkonnast eluaset pakkuda. Püüan välja selgitada mõned selle olukorra põhjused ja kaaluda võimalusi turu arendamiseks.

Peatükk 1. Elamuehituse teoreetilised aspektid.

1.1 Elamuehituse kontseptsioon ja õiguslik alus.

Elamumajandus on kompleksne elamufondi loomise, käitamise ja asendamise süsteem ning hõlmab osa tootmissektorist (ehitus, remont, rekonstrueerimine ja moderniseerimine, elamufondi lammutamine).

Elamuehitus on keeruline omavahel seotud struktuur, mis sisaldab mehhanismide kogumit elamufondi ja nende poolt loodud eluasemeteenuste ümberjagamiseks, mis põhineb kõigi selles osalejate huvide kombinatsioonil ja konkurentsil tõhusa maakasutuse nimel. Eluasemeteenused on seotud elamufondi praeguse toimimise ulatusega ja määratakse komplektiga, mida saab toota iga elamufondi elamu. Elamufondi kasutamine ei ole mitte ainult inimese eluasemevajaduse rahuldamise allikas, vaid ka selle omanike sissetulekuallikas. Lõppkokkuvõttes elanikkonna ja majandusüksused, tegutsedes eluasemeturul, on elamufond väärtuslik mitte ainult sellisena, vaid tulu tootva objektina.

Eluasemeturu olukord sõltub selliste muutujate olukorrast nagu nõudlus ja pakkumine.

Elamukinnisvaraturg on lokaliseeritud, kuna selle kinnistud on kinnistud ja maaga ühendatud. Kõik asumisisesed maatükid on eristatud.

Korpus on vastupidav toode, seetõttu vajab see pikaajalist hooldust ja hooldust. Selle sisu olemus ja kvaliteet mõjutavad eluaseme varade kulumisastet. Koduomanik saab kontrollida kodu kulumise kestust ja astet, kulutades raha selle hooldamisele, taastamisele ja hooldamisele. Kõik need omadused mõjutavad otseselt eluasemesektoris toimuvaid protsesse, määrates eluasemenõudluse olemuse.

Nõudlus elamuehitusprojektide järele esindab eluaseme kogust, mida tarbijad soovivad osta, s.t. sõltub nende kogusest ja nõudluse individuaalsetest omadustest, mille määravad rahalised võimalused, eluasemekulud, muude kaupade ja teenuste maksumus, kasumlikkus ja individuaalsed eelistused. Nõudlus eluaseme järele on pöördvõrdeline hindadega ja otseselt võrdeline sissetulekute tasemega ning on lühiajaliselt üsna hinnaelastne.

Eluasemepakkumine piirab nõudluse funktsiooni. See näitab eluaseme hulka, mida tarbija saab turult osta praeguse hinnataseme juures. Eluaseme pakkumist mõjutavad tegurid on ehitusse tehtavate brutoinvesteeringute tase, elamufondi korrashoid ja selle amortisatsiooni (utiliseerimise) määr. Brutoinvesteering jagunevad uueks ehitamiseks, rekonstrueerimiseks ja olemasoleva elamufondi remondiks. Netoinvesteering esindavad erinevust eluaseme brutoinvesteeringute ja selle kahjude (amortisatsioon, võõrandamine) taseme vahel. Elamispindade turule tuleb aastas vaid väike kogus uusi eluasemeid ning elamufondi aluseks on vanad eluruumid, milles elab suurem osa elanikkonnast, mistõttu eluasemefondi hinnamuutused muudavad eluaseme pakkumist vaid pikema aja jooksul. tähtaeg.

Kasvavad kulutused eluaseme hoolduseks, rekonstrueerimiseks ja moderniseerimiseks toovad kaasa selle maksumuse. Elamuturu hinnatõusud muudavad selle ülalpidamis- ja uusehituskulud kasumlikuks. Kell madalad hinnad eluase muutub sageli kodu ülalpidamiseks kahjumlikuks, selle kulumise aste ja kiirus suureneb. Puhasinvesteeringut ei ole, kui valitsevate eluasemehindade tase on võrdne ehituskulude väärtusega.

Elamuehituse toimimismehhanismi määrab sõltuvus sellistest põhiparameetritest nagu eluasemeteenuste maksumus (väljendatuna üüri, üüri kaudu), hind, elamuehituse mahud ja saadaolev elamufond, mis on kujunenud nõudluse ja pakkumise tegurite mõjul. .

Eluasemepakkumise kujunemist seostatakse ennekõike saadaoleva eluaseme mahu ja kvaliteediga (kättesaadav elamufond ja selle seisukord) ning kapitalituruga (kinnisvara kapitaliseerituse tase), mis määrab eluasemehinnad ja selle mahu. tootmine. Samal ajal dikteerivad eluaseme pakkumist elanikkonna vajadused eluaseme järele ja selle omanike kinnisvara kasutamisest saadava tulu tase. Elanikkonna eluasemevajaduse määravad ennekõike demograafilised ja üldised majanduslikud tingimused ning sissetulekute akumuleerumise tase. Ehitus, mis sõltub süsteemi sisemistest ühendustest, on ise elamusektori element.

Süsteemi käitumist mõjutav väline tegur võib olla investeeringutasuvus. Muudes majandusvaldkondades tehtavate investeeringute tasuvuse kasvuga muutub elamufondist saadav tulu investorite jaoks vähem atraktiivseks ja vastupidi. Ja investorite käitumist mõjutavad muutused riigi maksupoliitikas kinnisvara osas ning eluasemesse investeerimise riskid. Eluaseme kui kinnisvara nõudluse kasvu soodustab vähenemine intress pikaajaliste laenude puhul ja vastupidi, selle intressimäära tõus toob kaasa nõudluse vähenemise elamufondi järele ja ehitusmahtude languse. Nõudluse kasv eluaseme kui teema järele toob kaasa eluasemehindade tõusu, ehitusmahtude ja elamufondi kasvu.

Teine elamumajanduse seisu mõjutav välistegur on muutused elamuehituse tingimustes. Pikaajaliste ehituslaenude piiratud kättesaadavus ja kõrged intressimäärad toovad kaasa kõrgemad ehituskulud ja madalamad ehitusmahud, samas kui kasumimarginaalid langevad. Rangemad kohalikud ehitustsoneeringud suurendavad ehituskulusid ja vähendavad projekti tasuvust. Ehitusmahtusid mõjutavad ka maakasutuse tegurid, piirangud ja elamute ehitamiseks mõeldud kruntide hinnatõus. Lõppkokkuvõttes ehitusmahtude vähendamine. Viib eluasemete pakkumise vähenemiseni, mis väljendub hinnatõusus.

Seega võivad mitmesugused välistegurid põhjustada üheaegselt muutusi nii üksikutes kui ka mitmes elamusektori elementide süsteemi muutujas. Tuleb märkida, et makromajanduslikud muutused põhjustavad korraga mitme parameetri nihke.

1.2 Areng Vene Föderatsiooni elamusektor.

Vene Föderatsioonis toimuvad sotsiaalmajanduslikud muutused on radikaalselt muutnud eluasemeprobleemi lahendamise lähenemisviise, elamumajanduse ja kommunaalteenuste majanduslikke ja organisatsioonilisi aluseid. Aastatepikkused jõupingutused luua õiguslikud ja majanduslikud tingimused üleminekuks tururegulatsioonimeetoditele, samuti riigi juhtkonna poliitiline tahe on andnud teatud tulemusi.

Vene Föderatsiooni põhiseadusega tagatud eluasemeõiguse tagamine eeldab eluasemesektori sihipärast ja edasijõudnud säästvat arengut. Ehitus- ja eluaseme- ning kommunaalteenuste kompleksi arendamise jaoks oli väga oluline seadusandliku ja reguleeriva raamistiku vastuvõtmine ja täiustamine, samuti riikliku projekti "Venemaa kodanikele taskukohane ja mugav eluase" elluviimise alustamine. Elamu- ja kommunaalmajanduse turukeskkonna arengut kinnitavad objektiivselt suurte eraettevõtete tulek ja märkimisväärsed eelarvevälised investeeringud sellesse majandussektorisse.

Praegu on selles sotsiaalselt olulises sektoris üha enam esile kerkimas mitmed reformiperioodi iseärasustega seotud probleemid. Probleemid elamumajanduse arengus suurendavad infrastruktuuri piiranguid ning kujutavad endast ohtu ühiskonna arengu pidurdumisele ja ühtse majandusruumi kujunemisele. Nende kiire lahendamine muutub eriti oluliseks ülemineku kontekstis rahvamajandus jätkusuutliku kasvu faasi.

Kasvava eluasemenõudluse ja prognoositavas tulevikus veelgi olulisema kasvu taustal on elamusektoris tervikuna ja selle üksikutes allsektorites endiselt lahendamata mitmeid sisemisi probleeme.

Elamuehituse planeeritud intensiivne kasv seab suurenenud nõudmised ehitusmaterjalitööstusele, mille ettevõtted asuvad peaaegu täielikult eraomand ning mitte kõigil juhtudel ei ole rahaliselt ja füüsiliselt valmis tagama nii kiiret ehitusmaterjalide tootmise kasvu lühikese aja jooksul.Üldiselt olemasolevad tootmisvõimsus tööstus lubab sellel veel järgmise 2-3 aasta jooksul areneda, kuid lähtudes tootmise hetkeseisust ja teatud tüüpi ehitusmaterjalide tarbimismahtude prognoosist perioodiks kuni 2010. aastani, järeldavad eksperdid, et ilma valitsuse toetuseta ehitatakse tööstus seisab silmitsi puudujäägiga peaaegu kõigi peamiste ehitusmaterjalide liikide osas.

Ehitus Vene Föderatsioonis areneb intensiivselt, kuid pakkumine jääb nõudlusest endiselt kordades maha. See toob kaasa märkimisväärse hinnatõusu, "pestes välja" madala sissetulekuga peredele kättesaadava odava eluaseme. Eluaseme taskukohasuse kasvuga keskklassile kaasneb selle langus oluliselt suurema osa madala sissetulekuga elanikkonnast. Seaduslike piirangute kaotamine koos turureformide algusega ja seaduslike alternatiivsete viiside esilekerkimine eluasemeprobleemi lahendamiseks tõi kaasa perede arvu vähenemise eluasemetingimuste parandamise järjekorras 9,96 miljonilt perelt 1990. aastal 3,37 miljonile perele. aastal 2005. Peamine põhjus on kodanike umbusaldus riigi suutlikkuse vastu nende eluasemeprobleemi kiiresti lahendada. Elamufondi tasuta erastamise võimalus tõi kaasa era(isiklik)elamufondi osakaalu suurenemise 30%-lt (peamiselt maapiirkondades) 77,9%-ni. 2005. aastal moodustas eraelamufond enam kui 2 miljardit 275 miljonit ruutmeetrit. meetrit kogu elamupinnast.

Viimase 15 aasta jooksul reformitud eluaseme- ja kommunaalteenuste sektor on paljudes piirkondades endiselt kõige mahajäänum majandussektor. Elamu- ja kommunaalteenuste sektor moodustab veerandi kogu Venemaa Föderatsiooni põhivarast, seega on selle inerts suur. Vaja on tõhustada süsteemseid reforme, et tagada kodanikele mugavad elamistingimused ning kõrvaldada sotsiaalsed, demograafilised ja majanduslikud probleemid Vene Föderatsiooni moodustavates üksustes.

Seega on viimase perioodi jooksul ehitussektori ning elamumajanduse ja kommunaalmajanduse reformi raames toimunud olulisi muutusi: tariifid on lähenenud teenuste tegelikule maksumusele, on kujunenud alus lepingulistele suhetele ning eluaseme- ja kommunaalteenuste sektoris. kommunaalteenuste ettevõtted on korporatsioonis. Otsitakse turu- ja haldusmeetodite ratsionaalset kombinatsiooni, kompromissi sotsiaalse õigluse ja majandusliku teostatavuse vahel.

Vene Föderatsiooni pikaajalise elamuehituse strateegia sätted on aluseks valitsusorganite, erinevate tasandite täitev- ja seadusandlike asutuste ning erinevat tüüpi äriüksuste ühisele arusaamale elamuehituse rollist ja selle arendamise väljavaadetest. omandiõigus ning organisatsioonilised ja juriidilised vormid, eluruumide omanikud ja üürnikud.

2. peatükk Eluasemeprobleemi hetkeseis Venemaal.

2.1.Elamuehitus riikliku prioriteedina.

Venemaa eluaseme rahastamise süsteem reformieelsel perioodil vastas käimasolevale eluasemepoliitikale ja seisnes eelarvevahendite tsentraliseeritud jagamises avalike elamute ehitamiseks ja selle tasuta pakkumisest kodanikele, kes seisid paremate elamistingimuste nimel.

Perioodil 2000-2007 toimusid eluaseme finantseerimise valdkonnas olulised muutused. Elamuehituse turumeetodite mõju elamuturu kujunemisele on toodud tabelis 1 (lisa 1).

Nagu nähtub tabelis 4 toodud andmetest, ei taganud turusuhete algstaadium eluasemesektori paranemist, vaid vastupidi, kriisinähtusi suuresti võimendas. Seega vähenes 2007. aastal kasutusele võetud uute eluruumide maht. võrreldes 2000. aastaga peaaegu kahekordistus, mis tõi kohe kaasa ehitussektori märgatava olukorra halvenemise ja paljude ehitusettevõtete kahjumis. Keskmise eluaseme pakkumisega 18,8 m 2 / in. (selle näitaja väärtus on lähedane keskmise sissetulekuga riikidele) paljudes piirkondades jääb see näitaja vahemikku 8,7–15,9 m 2 / inimene. Selline olukord jäi 2007. aastal praktiliselt muutumatuks.

Siiski 2006. a Mitmetes piirkondades toimus radikaalne muutus varem eksisteerinud trendis uute elamuehituse mahu pidevas languses. Lisaks on esimest korda ehitussektori reformide aastatel peatatud põhikapitali ja lepinguliste tööde investeeringute vähenemine.

Elamute kasutuselevõtt ületas 2007. aasta taseme. 43 Föderatsiooni moodustavas üksuses. Suurimad elamuehitusmahud olid Samaras (478 tuh m 2 ), Belgorodi (785 tuh m 2 ) piirkondades, Peterburis (1,1 mln m 2 ), Baškortostanis (1,5 mln m 2) ja loomulikult Moskvas (3,4 m 2). miljonit m2) ja Moskva piirkond (2,7 miljonit m2). Samal ajal aga paljudes piirkondades eluasemepakkumine mitte ainult ei kasva, vaid ka väheneb. See kehtib näiteks Karatšai-Tšerkessi (62%) ja Mari El (63%), Udmurdi (88%) ja Chita (62%) piirkondade kohta. Sarnane olukord on tüüpiline Novosibirski piirkonnale, kus 1999. aastal oli eluruumide kasutuselevõtu määr moodustas 1998. aastal samast 54%.

Ebapiisav rahastamine föderaaleelarvest tõi kaasa asjaolu, et igast neljast kasutuselevõtuks kavandatud tootmis- ja sotsiaalobjektist ehitust ei tehtud ning enamiku nende ehitusprojektide tehniline valmisolek ei ületa 50%.

Sel aastal plaanitakse ehitussektorisse kaasata investeeringuid 685-700 miljardi rubla ulatuses. Kus avalikest vahenditest ette nähtud summas 13,3 miljardit rubla. Eeldatakse, et elamuehitus kasvab kogu riigis sel aastal vähemalt 1 miljoni m2 võrra

Vaatamata eelmisel aastal mitmetes piirkondades ilmnenud elamuehitusmahtude kasvutrendile on elamuehituse struktuur ja kvaliteet üldiselt siiski jätkuvalt madal. Seega enamasti ehitatakse äsja kasutusse võetud elamud 70-80ndatel välja töötatud tehniliste, arhitektuursete ja planeeringulahenduste alusel, mis on suures osas vananenud, lisaks kasutatakse elamute ehitamisel ja ekspluateerimisel vananenud tehnoloogiaid ja materjale. ning need on energiasäästlikud ja materjalimahukad. See kehtib eriti eluaseme kohta, mis on ette nähtud madala sissetulekuga ja sotsiaalselt haavatavatele elanikkonnarühmadele tasuta või osalise tasu eest.

Ohtlikuks muutub ehituskulude tõusutendents, mis muudab vastvalminud elamud elanikkonnale üha vähem taskukohaseks ning põhjustab nõudluse ja seega ka tootmismahu vähenemist, mis lõppkokkuvõttes tekitab süsteemse iseloomuga kriisi, mille puhul on tegemist eluasemenõudluse pidev kahanemine ja tootmise langus, mis on makromajandusliku olukorra halvenemise ja rahvastiku elatustaseme järjekordse järsu languse taustal pärast üldtuntud otsuseid 1998. aasta augustis märgatavalt hoogustunud.

Praegune probleemne olukord majanduses halvendab tõsiselt elanikkonna, ettevõtjate, rahastajate ja riigi olukorda.

Elanikkonna täieliku eluaseme tagamise ülesanne on olnud aktuaalne läbi aegade. Eluasemeprobleemi lahendamise üldise dünaamika määrab selle valdkonna rahvuslike, kollektiivsete ja isiklike huvide avaldumise ühtsus. Riik on juba teinud üsna palju katseid selle probleemi lahendamiseks.

Praegu on juhtimisstruktuuride efektiivsus madal elamufond, aga majaomanikud, s.o. Korteriomanikud ei püüa moodustada majades, kus nad ise elavad, majaomanike ühinguid, et oma huvitatud mõjuga parandada majade seisukorda ja vähendada nende ekspluatatsioonikulusid, vähendades samal ajal oma kulusid tasumisele. eluaseme ja kommunaalteenuste jaoks.

Tulenevalt asjaolust, et vara hooldamise kohustus lasub omanikul, vastutab ta selle kasutamise (hoolduse) halvenemise, juhusliku surma või õnnetusjuhtumi kahjustamisega kaasnevate riskide eest, kuna puuduvad isikud, kes saaksid vara eest vastutada. selliste juhuslike riskide rakendamine (esinemine) (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 211).

Risk - see on eeldatava ohu aste või suurus. Selle elluviimise (esinemise) ebakindlus annab omaniku nimetatud kohustusele erilise tähenduse. Küll aga Moskvas praegu juurutatav eluaseme sooduskindlustuse süsteem, millel on selgelt väljendunud sotsiaalne iseloom (korteriomanik maksab pakutava eest sisuliselt väga tagasihoidlikku tasu kindlustuskaitse), edeneb suurte raskustega.

Koos elamuturu arenguga on toimunud põhimõttelised muutused elamuehituse rahastamisallikate struktuuris. Peamisteks elamuehituse rahastamise allikateks olid eelarvevälised vahendid kombineerituna erinevate riigipoolsete toetusvormidega kodanikele ja juriidilised isikud elamuehituse rahastamises osalemine. Eelarvevahendite osakaal eluruumide kasutuselevõtul, mis jõudis enne majandusreformi algust 80%-ni, vähenes ligikaudu 26%-ni, sealhulgas föderaaleelarve vahendite osakaal 15%-ni. Aastate lõikes andmed elamute üldpinna kasutusse andmise struktuuri muutuste kohta rahastamisallikate lõikes on toodud tabelis 2 (lisa 2).

Rahastamisallikate vahekorra muutus mitte ainult ei vähendanud eluasemeprobleemi tõsidust, vaid tõi kaasa ka selle edasise suurenemise. Eelkõige on veelgi ilmsemaks muutunud elamureformi sotsiaalse suunitluse tähtsuse alahindamise probleem. Selle lahendamiseks oli vaja välja töötada täiendavad riiklikud toetusmeetmed elanikkonna teatud sotsiaalsetele gruppidele, eelkõige madala sissetulekuga kodanikele, noortele ja paljulapselistele peredele, samuti sõjaväelastele, vallandatud kodanikele. sõjaväeteenistus reservis või pensionil Kaug-Põhjas ja sellega samaväärsetes piirkondades pikka aega töötanud isikud, riigisiseselt ümberasustatud isikud, õnnetuste ja loodusõnnetuste tagajärjel viga saanud kodanikud. Nende probleemide lahendamiseks olid suunatud mitmed väljatöötatud ja heaks kiidetud föderaalsed sihtprogrammid.

Peamise tulemused föderaalprogrammid viitavad sellele, et riikliku eluasemepoliitika elluviimine keskpikas ja pikas perspektiivis ei peaks põhinema üksnes kavatsustel, isegi parimatel, et lahendada pikaleveninud probleeme Vene Föderatsiooni kodanike eluaseme pakkumisega, vaid ka võtta arvesse arvestama olemasolevaid reaalseid võimalusi, eelkõige rahastamissüsteemi .

Objektiivne vajadus tõsta elamuehituse mahtu ja ehitatavate elamute kvaliteeti on tingitud ka tegelikust olukorrast Venemaa elamufondi üldseisundi osas.

Areng

elamuehitust on riigi juhtkond aktsepteerinud majanduspoliitika prioriteetse suunana kuni 2010. aastani. Praktilisele tasemele pole aga veel jõutud kõigile Venemaa kodanike kihtidele taskukohase eluaseme pakkumise projekt.

2005. aastal anti käiku 43,6 miljonit ruutmeetrit. m elamut (tabel 3), mis on 6,3% rohkem kui 2004. aastal, ehitati 515 tuhat korterit keskmise üldpinnaga 84,5 ruutmeetrit. m.Kasutusele võetud elamukinnisvara mahu kasvutempo aeglustus eelmise aastaga võrreldes poole võrra ja ulatus 6,3%ni võrreldes 12,6%ga (joonis 3), mis tulenes mitmete tegurite koosmõjust. piirates peamiselt uute elamukinnisvara pakkumise mahtu.

2.2 Elamuehituse arendamise väljavaated Venemaal

Tänapäeval on meie riigis elamufondi halvenemine ligikaudu 70%. Seetõttu näivad Venemaa ehitusäri väljavaated järgmise viie kuni seitsme aasta jooksul kõige lootustandvamad. Kuid üha enam ehitusäris osalejaid ennustab, et elamukinnisvaraturg täitub peagi. Nad teevad järeldused: nõudlus korterite järele langeb või eluaseme ruutmeetrid langevad järsult.

Näiteks Venemaa suurtes piirkondlikes linnades hakkab ehitusäri juba keelduma investeeringutest elamuehitusse, eelistades äripindade ehitamist. Põhjuseks elamuehituse liigne tempo. Kui miljoni elanikuga linnas jõuab ehitusäri 1 miljoni ruutmeetri kasutuselevõtu tasemele. m eluase aastas, siis mõne aasta pärast saab vaatamata linna suurele lagunenud elamispindadele siinne elukondliku kinnisvaraturg täis. Suuremal osal Venemaa elanikest puudub võimalus omal käel eluase soetada – selle põhjuseks on kinnisvarahindade pidev dünaamiline tõus (kui leibkondade sissetulekute kasvutempo pole sama).

Vaatamata mitmetele elamute ehitamist takistavatele probleemidele, jätkub ehitusäri areng. Ehitusäri üks peamisi takistusi on maateema: elamuehituse tempo suurenedes jääb ehitusvõimalusi sisaldavaid krunte järjest vähemaks. Üldjuhul on suurlinnade keskused juba välja ehitatud, krundid välja müüdud. Ehitusäris osalejatele jäävad maatükid äärelinnas, ilma vastava insener-infrastruktuurita. Kommunikatsioonide tagamine omakorda mõjutab ehitatava eluaseme ruutmeetri maksumust.

Seadus on viimasel ajal piiranud ka ehitusäris osalejate võimalusi. Arvukate ehitusäriga seotud seaduste vastuvõtmise tulemusena on oluliselt pikenenud objektide ehitamiseks vajalike dokumentide hankimise aeg. Ehitusäri kontrollivate organite arv on suurenenud. Seetõttu pole enam kellelegi saladus, et investorid alustavad rajatiste ehitamist ilma, et neil oleks täielik pakett dokumendid - nad saavad lisaload, kui ehitus on juba alanud. Kõikide lubade kogumine võib ju mõnikord kesta kuni kaks aastat, mis on kauem kui maja ehitamiseks kulub.

Elamuehituse kasvutempot pidurdab ka ehitusmaterjalide kallinemine. Kuid seda ei juhtunud, ehitusäri kandis materjalide kõrge hinna üle eluasemekuludele, ei midagi enamat.

Sellegipoolest, vaatamata kõikidele raskustele, kasvab elamuehituse tempo Venemaal iga aastaga. Ehitusäris osalejad kehitavad õlgu, teadmata, kas liigitada see nähtus plussiks või miinuseks.

Venemaa riikliku eluasemepoliitika võtmeelemendiks on programm "Taskukohane eluase", mille üheks komponendiks on elanikele hüpoteeklaenud. 2007. aasta I kvartalis väljastati laene 82,3 miljardi rubla ulatuses, mis on 4% rohkem kui 2006. aasta esimesel poolel. Samal ajal kasutab sellist teenust vaid umbes 6–7% venelastest, kes soovivad eluaset osta, samas kui Euroopa riikides - umbes 60%, USA-s - 90%.

Põhjus on selles, et Venemaal ilmusid hüpoteegid suhteliselt hiljuti, selle mehhanismi pole täielikult silutud, samas kui arenenud riikides muudavad aastakümnete vanused skeemid laenuga kodu ostmise tõeliselt tulusaks. Venemaa pangad alles suhteliselt hiljuti vähendatud ja mõned isegi hüljatud sissemaksed hüpoteeklaenude kohta, mis on Euroopa ja Ameerika pankade jaoks tavaline praktika.

Hüpoteeklaenude kasv ei viita mitte ainult laenunõudluse kasvule, vaid peegeldab suures osas ka hindade tõusu elukondliku kinnisvaraturul. Pankurite hinnangul muutuksid hüpoteegid meie riigis laiemaks, kui mitte praegune hinnatase, mis on suuresti tingitud pakkumise ja nõudluse tasakaalustamatusest. “...Siiani pole me isegi 1987. aasta tasemele jõudnud. Nõudlus on tohutu, eluasemeid ei jätkunud ikka veel,” märgib Moskva Panga jaekaubanduse ploki tegevdirektor Aleksandr Šerstjukov.

Elukondliku kinnisvara ehituse aeglustumist mõjutavad mitmed tegurid. Üks neist on seadusandlikud piirangud, näiteks föderaalseadus „Osalemise kohta ühine ehitus“, mis jõustus 2006. aastal. Ta tutvustas uusi mängureegleid: esmase loadokumentatsiooni paketi saamise periood pikenes ühe kuni kahe aastani. Selle tulemusena vähenes aasta alguses esmaturu eluasemepakkumine 2005. aasta vastava perioodiga võrreldes 50%-ni. Hetkel on olukord mõnevõrra stabiliseerunud: suurettevõtted on kohanenud kehtiva seadusandluse nõuetega, samas kui hoolimatute arendajate ning ka läbimõeldud finantspoliitikaga ettevõtted on turult lahkunud.

Teine põhjus on analüütikute hinnangul valitsuse stiimulite puudumine ehitusmahtude suurendamiseks. Nagu praktika näitab, on arendajatel tulusam ehitada vähem elamispindu ja müüa need kõrgema hinnaga kui tellida rohkem ruutmeetreid, aidates seeläbi turuhindu alandada.

Oma panuse annab ka elamute ehitamiseks sobiva maa puudumine. Asjatundjate hinnangul ei ole meie riigis elamuehituseks ette nähtud üle ühe protsendi kogu maast, ülejäänu peetakse selleks ühel või teisel põhjusel sobimatuks. Probleemi saab lahendada vaid riigi tasandil: tuleb põhjalikult üle vaadata seadusandlik raamistik ja kaotada hulk piiranguid, samuti lihtsustada maatükkide nõutavasse kategooriasse viimise mehhanismi.

Ja lõpuks infrastruktuuri probleem või õigemini selle puudumine. Viimasel ajal on arendajatele üha enam pakutud „lagedale põllule“ krunte, kus puuduvad kommunikatsioonid, energiavõrgud ega teed. Arendajatel ei ole kasulik rahastada infrastruktuurirajatiste loomist.

Vaatamata probleemidele, mis takistavad riikliku projekti “Taskukohane eluase” arendamist, on sellel ka positiivseid külgi. Eelkõige on ametivõimud viimasel ajal püüdnud arendajate ja ehitajatega ühist keelt leida. Elav näide on valitsusorganite suhtlemine avalik organisatsioon väikesed ja keskmise suurusega ettevõtted "Venemaa tugi", mille raames ärimehed püüavad saavutada ametnike mõistmist ja toetust ehitustööstuse kõige olulisemate probleemide lahendamiseks - parendamine õiguslik raamistik, lihtsustades maa kategooria muutmise mehhanismi, samuti stimuleerides ehitusmahtude kasvu.

Lisaks, nagu juba mainitud, on hüpoteeklaenude arengu suundumus, millele võimud, ettevõtted ja tavakodanikud panustavad, üldiselt positiivne. Eelkõige pole hüpoteeklaenud enam privileeg, mida pealinna elanikud saavad: üha rohkem piirkondlikke panku annab laenu. Samas on nõudlus nende järele piirkondades üsna suur. Nii anti Siberi föderaalringkonnas selle aasta esimeses kvartalis välja umbes 15 miljardit rubla, ligikaudu sama palju andsid oma klientidele Volga rajooni pangad.

«Meie riigi eluasemeprobleemi lahendab vaid ehitustingimuste radikaalne muutmine. See probleem sõltub kahest tegurist – eluaseme taskukohasusest ja selle kättesaadavusest,” resümeerib Aleksandr Šerstjukov. Eluaseme kättesaadavuse probleemi hüpoteek tema sõnul ei lahenda, küll aga suudab selle soetamise tähtaja lähemale tuua.

"Elamuehituse maht Venemaal peaks 2010. aastal ületama nõukogude parimate aastate näitajaid," andis minister turudünaamika prognoosi. piirkondlik areng Venemaa Föderatsioon Vladimir Jakovlev. Nõukogude ajal oli ehituse kõrgaeg kaheksakümnendate keskel, mil aastas võeti kasutusele umbes 76 miljonit ruutmeetrit. eluruumid. 2010. aastal plaanivad võimud projekti "Taskukohane eluase" raames ehitada 80 miljonit ruutmeetrit. eluase. See loomulikult tasakaalustab teatud määral pakkumist ja nõudlust turul ning toob kaasa mõningase hinnalanguse. Siiski ei tohiks unustada, et turu stabiilseks arenguks on vaja kasutusele võtta vähemalt 1 ruutmeetrit. elamispinda aastas inimese kohta, mis tähendab, et on vaja ehitada 145 miljonit ruutmeetrit. aastas on näitaja, mida on lähitulevikus raske saavutada.

Elamuehituse väljavaadetest rääkides ei saa jätta puudutamata tegurit, millel on otsene mõju esmasele elamuturule - ehitusmaterjalide turu hetkeseisule ja arengusuundadele. Eksperdid ütlevad üksmeelselt: Venemaal on ehitamine kallis.

Praeguse olukorra üheks peamiseks põhjuseks on väikest tootjate arvust tingitud siseturu madal arengutempo, ehitusmaterjalide mitte eriti kõrge kvaliteet, aga ka nõrk konkurents. Tulenevalt elamuehitussektori kasvust ennustavad analüütikud aga lähima 2-3 aasta jooksul ehitusmaterjalide turu kiiret arengut. Eelkõige puudutab see põhimaterjalide, nagu tsement, betoon, tellised ja kuivad ehitussegud, tootmist.

Elamuehituse mahu suurendamiseks on vaja teha tööd objektide maksumuse vähendamiseks ja ehitustööde aja vähendamiseks. Eelmise sajandi 60-70ndatel lahendati see probleem üsna ainulaadsel viisil: eelistati odavate paneelkonstruktsioonide paigaldamist. Insenerid hoidsid kokku elamispinna, lae kõrguse, seinapaksuse ja ehitusmaterjalide kvaliteedi pealt. Samas ei arvestatud tohutuid soojakadusid, suuri transpordikulusid, rääkimata majade kvaliteedist.

Olukord on muutunud viimaste aastate jooksul, mil kulude arvestamisel hakati lisaks ehitusmaterjalide hindadele arvestama ka palju muid tegureid. Kodumaisel ehitusmaterjalide turul tegutsevad ettevõtted pakuvad tehnoloogilisi lahendusi, mis parandavad hoonete kvaliteeti ja minimeerivad projektide eelarveid.

Eelnevat kokku võttes tuleb märkida, et elamuehituse trendid meie riigis sõltuvad nii riigist ja arendajatest kui ka ehitusmaterjalide tootjatest. Elamuehituse nõutava mahu saavutamine on võimalik vaid kõigi turuosaliste huvide realiseerumisel. Sel juhul mängib olulist rolli uute ehitusmaterjalide loomine ja uuenduslike tehnoloogiate kasutuselevõtt, mis aitavad vähendada ehituskulusid ja seeläbi suurendada ehitusplatside arvu.

KOKKUVÕTE

Olles analüüsinud elamuehituse kujunemist ja arengut Venemaal, võib teha järgmised järeldused.

1. Elanikkonna varustamine eluasemega on olulisim sotsiaalpoliitiline ja majanduslik probleem. Elamuehituse üldine ulatus ja tempo, inimeste tegelik heaolu, nende moraalne ja füüsiline heaolu, poliitilised hinnangud ja käitumise motivatsioon sõltuvad suuresti selle probleemi lahendamise teatud lähenemisviiside valikust.

Venemaa elamufondis on tänaseni veel märkimisväärne osa halvasti sisustatud korteritega maju, millest umbes 1,3% asub lagunenud ja lagunenud hoonetes, samuti üksikutes eramajades. Samal ajal ehitatakse valdav osa äsja kasutusse võetud elamutest 70-80ndatel tekkinud tehniliste, arhitektuursete ja planeeringuliste lahenduste alusel, mis on suures osas vananenud. Lisaks kasutavad nad elamute ehitamisel ja käitamisel vananenud tehnoloogiaid ja materjale, mis on energia- ja materjalimahukad.

Sellega seoses muutub ohtlikuks ehituskulude tõusutendents, mis muudab vastvalminud elamud elanikkonnale üha vähem taskukohaseks ning põhjustab nõudluse ja sellest tulenevalt tootmismahu vähenemist. Lõppkokkuvõttes tekitab see süsteemse iseloomuga kriisi, mis on makromajandusliku olukorra halvenemise ja rahvastiku elatustaseme järjekordse järsu languse taustal pärast 2007. aasta augustis tehtud üldtuntud otsuseid märgatavalt teravnenud.

Praegune probleemne olukord majanduses halvendab tõsiselt elanikkonna, ettevõtjate, rahastajate ja riigi olukorda, kelle huvid on praegu enam kui kunagi varem ühel meelel, et eluasemeprobleemi lahendus peitub rahvusliku ühiskonna loomises ja arendamises. hüpoteeklaenu süsteem.

2. Eluaseme ostmiseks laenu väljastamise ettevõtlusringlusse toomine kodanikele, kellel on oma tagastamise kindel tagatis kinnisvara (ostetud kinnisvara) näol, võib anda:

Pidev ja märkimisväärne raha sissevool eluasemeturule;

Elustada ehitus- ja sellega seotud tööstussektoreid;

Suurendage leibkondade sissetulekuid ja eelarveid kõigil tasanditel.

3. Hüpoteeklaenude ja hüpoteeklaenusüsteemi kujunemist Venemaal raskendavad järgmised tegurid:

Kommertspankade ressursside puudumine pikaajalisteks investeeringuteks;

Valitsuse toetuse puudumine ja pikaajalisi laene pakkuvate investorite maksusoodustus;

Hüpoteeklaenude seadusandliku raamistiku ebapiisav areng;

Hüpoteeklaenu teisese turu puudumine.

4. Elamuehituse ja hüpoteeklaenu arendamise probleemide ulatus ning keerukus ja keerukus nõuavad nende lahendamisel programmilist lähenemist, võimalikult kiiret tegutsemist ja maailmakogemuse täielikku ärakasutamist, tuginedes rahvusvahelisele koostööle. .

Konkreetse programmi edu sõltub kõigi võimalike eluaseme hüpoteeklaenude allikate meelitamisest sellesse valdkonda - hüpoteeklaenu- ja universaalpankade krediidiressursid, üksikisikud, ettevõtted ja institutsionaalsed investorid.

Regionaalarenguministeeriumi andmetel plaanib umbes 30% elanikest oma kuludega oma elamistingimusi parandada ehk on potentsiaalsed korteriostjad. Aastaks 2010 võib see tuua tulu 3–6 triljonit. hõõruda. Arvestades elamuehituse arendamise kolossaalset potentsiaali, järgib riik, olles algatanud vastava riikliku projekti, mitte ainult sotsiaalseid, vaid ka majanduslikke huve. Ehituse arenguga saab kogu Venemaa tööstus võimsa tõuke.

Eluase on palju lihtsam kui teistel tööstusharudel: turu kasvupotentsiaal on väga märkimisväärne ja erinevalt teistest tööstusharudest pole konkureeriva impordi probleemi. Põhimõtteliselt suudab majandus ise pakkuda nõudlust elamispindade järele, kuid mitte seal, kus me räägime massilisest elamuehitusest. Riik peaks muretsema taskukohase, sotsiaalse suunitlusega ehituse pärast, sel juhul ei saa ta hakkama ilma ametiasutuste korraldava rollita. Kuid loomulikult ei tohiks toimuda riigi täielikku tagasipöördumist tööstusele - kontrollimeetmed peaksid olema enamasti kontrollivad ja majanduspoliitilised, mitte majanduslikud.

Millised probleemid ehituskompleksil praegu on ja mida saab riik nende lahendamiseks ette võtta? Valitsuse poliitika peamiseks puuduseks on see, et valdav enamus föderaalsesse sihtprogrammi “Eluase” hõlmatud projektidest on suunatud eluasemenõudluse stimuleerimisele: hüpoteeklaenude arendamine, noorte perede, sõjaväelaste abistamine jne. Mõnede hinnangute kohaselt alles 2006. aastal. kas nendel eesmärkidel kasutati projekte, oli plaanis eraldada umbes 50 miljardit rubla. föderaalfondid.

Pealegi ei võeta see arvesse investeeringuid suurte kommertspankade hüpoteeklaenudesse. Tõhusa nõudluse probleem on kindlasti olemas ja paljudes maailma riikides lahendatakse see hüpoteeklaenu mehhanismide arendamise kaudu. Hüpoteeklaenud üksi aga olukorda ei lahenda: riigis ehitatakse väga vähe eluasemeid, mistõttu peaks riigi poliitika hõlmama meetmeid, mille eesmärk on

masselamute pakkumise suurendamine.

Mida tuleks täna olukorra parandamiseks ette võtta?

kas tõesti eiranud riikliku projekti elluviimise tähtaegu? Esiteks tugevdada kontrolli kehtiva seadusandliku raamistiku regulatsioonide rakendamise üle ehituses. Ametnike sõnul toimub täna ebaseaduslik ehitusplatside eraldamine, jättes mööda maadeoksjonitest, mis on olnud kohustuslikud alates 2005. aasta sügisest (alates vastava seaduse vastuvõtmisest on tuhandest arendamiseks mõeldud krundist mitte rohkem kui 100). oksjonil). Lisaks on vaja nõrgendada kohalikel turgudel tekkinud monopolide võimu, mis aitab kaasa ebamõistlikule hinnatõusule ja kunstlikule tarnitava eluaseme mahu vähendamisele.

Ehituskompleksis on koos eramajadega rohkemgi

põhiprobleemid. Seega on peamine põhivarade halvenemine ehitusmaterjalitööstuses, eriti piirkondades. Riik peab tunnistama tõsiasja, et massiline elamuehitus ei saa olla iseseisev kasumlik äri isegi tõhusa nõudluse ja arenenud hüpoteeklaenusüsteemi korral, kuna see tegevus on a priori seotud suurte finantsriskidega. Ehitustööstuse tõhus areng on võimalik ainult era- ja

riigi pealinn. Rakendamises osalevad äristruktuurid

riigi seatud ülesandeid vaid juhul, kui riik kompenseerib tekkivad süsteemsed riskid. On olemas avaliku ja erasektori partnerluse mehhanism, mille puhul riiklikud vahendid lähevad subsideeritud sihtlaenude süsteemi kaudu erastruktuuridele. Seda mehhanismi kasutades on võimalik stimuleerida ehituskompleksi materiaal-tehnilise baasi arengut.

Bibliograafia

1. Berezin, M. A. Malgin. Eluasemete järelturu potentsiaal Venemaa linnades. // Majanduse küsimused - 2003 - nr 10 lk.68-79.2. M. Berezin, A. Malgin. Eluasemete järelturu potentsiaal Venemaa linnades. // Majanduse küsimused - 2003 - nr 25 lk 25-36.3. Vysokovsky A. Eluaseme- ja maaturu toimimise suundumused Venemaa linnades. //Majandusküsimused -2001-№10-lk.101-111.4. Guzanova. A. Vajadused ja nõudlus eluaseme järele Venemaa suurtes linnades. I/ Majandusküsimused. -2002 -Nr 10-lk 34-48.5 A. Guzanova, Vajadus ja nõudlus eluaseme järele Venemaa suurlinnades // Majandusküsimused, 2005, nr 10, lk 46.6 Neverov V. Eluasemeprobleemi lahendamine peaks muutuma riiklikuks ülesanne number üks. //Majandus ja elu. -2005 -№33 -lk 2.7 Saburov. E. Elamuehitus riigi prioriteedina // Majandusküsimused. -2006 -№7 -lk 31-35.

8. Stupin I.V. Kuidas ehituskompleksi taltsutada // Ekspert. 2006. nr 11.

9 Yasin E. Eluasemeprobleem on võtmepunkt majandusreformid.// Majandusküsimused. -2004 -№7 -lk 4-7.

10Vene statistika aastaraamat. 2005 M.: Roskomstat, 2006.

11Kinnisvara hindamine: õpik / toim. A. G. Grjaznova, M. A. Fedotova. – 2. väljaanne, muudetud. ja täiendav – M.: Rahandus ja statistika, 2007. – 560 lk.

12Kinnisvara hindamine: õpik. käsiraamat majandust ja juhtimist õppivatele kõrgkooliõpilastele / L. N. Tepman; toimetanud V. A. Shvandara. -2. väljaanne, muudetud. ja täiendav – M.: UNITY-DANA, 2007. – 463 lk.

13 Prioriteetsed riiklikud projektid www.rost.ru

14 Hüpoteeklaenude ja eluasemelaenude agentuur www.ahml.ru

15Kinnisvaraturu näitajad www.irn.ru

Lisa 1

Tabel 1

Venemaa elamuehituse olukorra näitajate muutuste dünaamika.

2. lisa

tabel 2

Elamute üldpinna kasutuselevõtu struktuuri muutus rahastamisallikate lõikes, %

3. lisa

Tabel 3

Elamuehituse näitajate dünaamika Venemaal aastatel 2000-2005.

Indeks	2000	. 2001	2002	2003	2004	2005
Sisend helitugevus eluase, miljon ruutmeetrit.	30,3	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6
Sisend kasvutempo	-	105	107	108	113	106
ehitatud korterid, tuhat	373	382	396	427	744	515
Keskmine kogusumma ehitatud korterid, ruutmeetrit m.	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5
Korterite osakaal, % Ühetoaline	20	20	21	23	25	28
Kahetoaline	29	30	30	31	31	32
Kolmetoaline	34	33	32	31	29	27
Neljatoaline või rohkem	17	17	17	15	15	13