Oma kodu omamine on veelgi lahedam kui auto omamine. Lõppude lõpuks, kui bussiga saab punktist A punkti B, siis ilma oma katuseta on läbisaamine väga problemaatiline. Ja valmiskorterite hinnad sunnivad paljusid otsima väljapääsu ühisehitusest: see osutub vähemalt mitte palju odavamaks, vaid odavamaks.

Ühisehituse seadus 214-FZ on mõeldud selleks, et aidata inimesel kaitsta ennast ja oma sääste hoolimatute arendajate eest ning saada oma tasulised ruutmeetrid.

Meie artikli eesmärk on öelda teile peamised punktid, mida peate seaduse 214-FZ kohta teadma. Meilt saate alla laadida ka seaduse täisteksti selle praeguses versioonis (materjali teksti all, lehe lõpus).

Miks ja kellele seda vaja on

Suurim oht ​​“täiendamisel” seisneb selles, et oled raha juba maksnud ja Sinu korter uues majas on alles vaid paberil, sest maja pole veel ehitatud.

Näide 1

Kaksikute sünniga muutus Benediktovide perel raskeks ühes toas tõmbuda. Seetõttu otsustati pisipere maha müüa, lisada auto eest säästetud raha ja osta uus kolmerublane ehitusjärgus majja. Ühisehituse seaduse § 214 abikaasad ei lugenud, kuid arendajaga sõlmitud lepingu järgi pidi maja üle andma kuue kuu pärast.

Sel ajal kolisid Benediktovi naine ja lapsed koos vanematega külla ning perepea hakkas kolimiseks valmistuma. Aga kui kuus kuud hiljem tuli rõõmus Benediktov oma uut korterit nr 25 imetlema – nii oli tema lepingus kirjas –, leidis ta sealt krapsaka mehe, kes aktiivselt remondimeeste üle järelevalvet tegi. Mees sõlmis ka aktsiate jagamise lepingu, maksis raha ja tal oli paberite järgi sama õigus samale korterile nr 25. Selliseid vaesekesi oli majas veel mitu. Ja kõik nad on juba mitmendat aastat kohtute vahel koputanud. Vaidlusalused korterid on arreteeritud ja Benediktovi naine ähvardab lahutusega.

Näide 2

Emma Stanislavovna müüs oma datša ja antiikseid ehteid, et osta lapselapsele korter, kuigi väike, kuid eraldi. Ehitusfirma valisin sõprade nõuandel. Uus maja Nad lubasid selle mõne kuu jooksul kohale toimetada. Kuid kaks aastat on möödas ja uus hoone on kerkinud kavandatud kuueteistkümne asemel vaid kolm korrust. Arendaja on pankrotti läinud, direktor on tagaotsitav ning välja petetud aktsionärid eesotsas Emma Stanislavovnaga piketeerivad linnahalli ees ja kirjutavad kirju kõikidele ametiasutustele.

Kuni viimase ajani ei olnud sellised olukorrad haruldased. Uus ühisehituse seadus - 2018 on alates selle esimese väljaande vastuvõtmisest 2004. aastal läbi teinud palju muudatusi ja täiendusi, kuni lõpuks saame rääkida selles, et selles on tekkinud reaalne arendajate tegevuse riikliku reguleerimise ja garantiide süsteem. et raha jäljetult ei kao, vaid kinnistu ehitatakse ja antakse omanikele üle.

Mida peavad investorid teadma

Seaduse tekst on üsna keeruline ja mõeldud pigem professionaalidele, kuid mõned punktid tasub meeles pidada igal inimesel, kes otsustab ühisehituses osaleda:

• 214 föderaalseadusühisehituse kohta kehtestatakse ühisehituse lepingu kohustuslik riiklik registreerimine ja raha uue eluaseme eest makstakse alles pärast sellist registreerimist Rosreestris. See kaitseb aktsionäri topeltmüügi riski eest, ehk arendajal ei ole enam võimalik sama korterit mitmele ostjale müüa;
• nähakse ette spetsiaalsete kompensatsioonifondide loomine, mis moodustatakse kohustuslike sissemaksete kaudu ehitusfirmad enne esimese aktsionäriga lepingu sõlmimist. Seega, kui arendajal ei jätku ehituse lõpuleviimiseks vahendeid, saab ta need kompensatsioonifondist. Kui arendaja loobub kinnistust või läheb pankrotti, aktsionärid saavad sellest fondist hüvitist;
• ehitusfirmal endal peab nüüd olema ehituskogemus korterelamud vähemalt kolm aastat ja selle suurus omavahendid peab olema vähemalt 10% projekti planeeritud maksumusest. See norm on mõeldud kaitsta kodanikke varifirmade eest.

Millele veel tähelepanu pöörata

Iga arendaja on seadusega kohustatud looma Internetis oma ametliku veebisaidi. Sellelt saidilt leiate kogu vajaliku teabe ehitusettevõtte enda, sellel olevate ehituslubade, projekti dokumentatsioon ehitusjärgus olevate objektide kohta info arendaja poolt sissemaksete tasumise kohta kompensatsioonifond, samuti sõlmitud omakapitali osaluslepingute kavandid. Nende dokumentide esialgne läbivaatamine võimaldab teil valida parim variantühisehituses osalemise otsustamisel ning vajadusel konsulteeri eelnevalt juristiga.

Arendaja usaldusväärsust ja tema töö kvaliteeti saab hinnata ka tema vastu algatatud hagide järgi. Organisatsioone puudutavaid vaidlusi arutavad vahekohtud: sellised juhtumid leiate nende ametlikult veebisaidilt. Kodanike poolt arendaja vastu esitatud nõuete ja nende kohta tehtud otsustega saate tutvuda riigi automatiseeritud süsteemi “Õiglus” portaalis.

Praeguse kinnisvaraturu olukorra võrdlemine 2014-2015 kriisiga, mil pärast naftahinna langust uute hoonete maksumuse kasv lakkas ning reaalhinnas üldse langema hakkas, on absoluutselt kohatu. Nii arvab riikliku eluasemearendajate liidu (NOZA) personaliülem Kirill KHOLOPIK (pildil). Ja see tõestab seda.

Pärast naftahinna langust 10. märtsil 2020 ja sellele järgnenud dollari kursi tõusu 64-lt 80 rublale. Paljud analüütikud hakkasid ennustama uute hoonete hinnalangust, tuues analoogia olukorraga pärast naftahindade kokkuvarisemist 2014. aastal. See analoogia on absoluutselt kohatu ja isegi ebapädev. Ma selgitan, miks.

Kõikide kaupade, sealhulgas uusehitiste korterite hinnad tõusevad või langevad nõudluse ja pakkumise vahelise suhte mõjul. Kui ettenägematute tegurite mõjul ületab nõudlus korterelamute järele oluliselt pakkumist, siis hinnad tõusevad, kuna keskmise majaehitustsükliga 2-2,5 aastat ei suuda arendajad tagada vajalike elamispindade kiiret vabastamist turul. Vastupidi, kui nõudlus järsult langeb, peavad arendajad kortereid allahindlusega müüma – nende ärimudel ei võimalda eluase tasakaalus hoida enne, kui nõudlus elavneb ja hinnad taas tõusevad.

Et paremini mõista, miks kuus aastat tagasi, pärast naftahinna langust, hakkas kinnisvara reaalväärtus langema ja miks see ei juhtu pärast praegust naftakrahhi, teen ettepaneku võrrelda toonast ja praegust turuolukorda.

Kinnisvaraturu kasv ja naftahinna langus 2014. aastal

2014. aastaks suurendasid arendajad soodsas makromajanduslikus olukorras hüpoteeklaenude arengu, palgatõusu ja sellest tulenevalt ka eluaseme taskukohasuse kasvu taustal oluliselt ehitusmahtusid. 2012. aastal müüdi ühisehituses osalemise lepingute alusel 440 tuhat korterit, 2013. aastal - 541 tuhat, 2014. aastal - 763 tuhat (kahe aasta jooksul +73%). Seda rekordit pole veel purustatud: 2018. aastal ulatus DDU müük 710 tuhandeni ja 2019. aasta lõpus 697 tuhandeni.

2014. aasta lõpus – 2015. aasta alguses aga langes nafta hind 110 dollarilt barreli eest algul 70-le ja seejärel 55 dollarile barreli eest. Samal ajal tõusis dollari kurss 34-lt 70 rublale. Devalveerimine rahvusvaluuta ja palkade vähendamine ei saanud muud kui mõjutada ostujõud elanikkonnast. Efektiivne nõudlus kahanes ja arendajatel ei olnud enam võimalik eluasemete hindu tõsta. Hinnad asusid tasakaalu tasemele, reaalväärtuses järk-järgult langedes.

Sel hetkel õnnestus paanika kinnisvaraturul suuresti tänu pädevatele ära hoida rahapoliitika Venemaa keskpank, mis 2014. aasta detsembris tõstis inflatsiooni ohjeldamiseks baasintressimäära 17%ni ning kehtestas ka range "eelarvereegli". Just tänu sellele on Venemaal nüüd mitme triljoni dollari suurune “pott” nii sotsiaalsete kohustuste täitmiseks kui ka elluviimiseks. lisaprogrammid vajaduse korral toetused.

2014. aasta kriisijärgsel perioodil toetas uutele hoonetele hüpoteeklaenude väljastamist eri Valitsuse programm subsiidiumimäärad 12%, käivitati 2015. aasta märtsis. Selle tegutsemise ajal kuni 2016. aasta detsembrini väljastati 514 tuhat laenu 929 miljardi rubla väärtuses, mis moodustas umbes 37% kõigist laenudest. hüpoteeklaenud antud perioodil. aastal müüdud elamispindade mahust (25,7 mln ruutmeetrit) ligi kolmandik esmane turg Selle aja jooksul osteti see programmi raames. See osutus äärmiselt tõhusaks: iga eelarvevahendite rubla tõmbas elamuehitusse 100 rubla. eelarvevälised investeeringud, millest 37 rubla. tuli riiklikest vahenditest. See toetas nii kodanike nõudlust kui ka arendajaid.

Kriisi tagajärjeks oli tööstuse taastumine: pankrotistus umbes 600 arendajat – peamiselt need tegijad, kes algselt käivitasid ebapiisavalt kvaliteetseid ja kalkuleerimata majandusega projekte. Samas oli omamoodi tasu selle taastumise eest osaliselt laiaulatusliku “petetud aktsionäride” probleemi esilekerkimine, mille lahendamine on täna prioriteet.

Kinnisvaraturul uus tõus ja uus naftatipp

2017. aastal eluasemete nominaalhindade kasv taastus, kuna need jõudsid tootmiskulude lähedale ning hakkasid koos inflatsiooni ja palgakasvu algusega kasvama. Rosstati andmetel oli 2019. aastal nominaalhindade kasv 8,0% (inflatsiooniga korrigeerituna +4,8%).

Arvestades nende reaalset langust aastatel 2015-2017 umbes 13%, on praegune taastumiskasv positiivne uudis. See suurendab kinnisvaraturu investeerimisatraktiivsust arendajate jaoks. Olgu öeldud, et 2019. aasta neljandas kvartalis olid eluasemehinnad reaalväärtuses veel 25% madalamad 2013. aasta alguse tasemest – samas kui kumulatiivne reaalpalga kasv oli 21% ning arvestades eluasemelaenude intressimäärade langust 12,5 pealt. protsendilt 8,7%-le, eluaseme taskukohasus elanikele kasvas ligikaudu 37%-lt 47%-le.

Uute hoonete hindade muutused Venemaal aastatel 2013-2019. (% võrreldes 2012. aastaga)

0)(var bigDiv=this.getElementsByTagName("div"),bigImg=this.getElementsByTagName("img"),srcImg=this.getElementsByTagName("img");if(bigDiv.style.display=="puudub") (bigImg.src=srcImg.src;bigDiv.style.display="block";if(bigImg.width/srcImg.width

Allikas: Rosstat

Vastupidiselt paljude skeptikute ennustustele ei takistanud eelmisel aastal läbi viidud ulatuslik tööstusreform eluasemeturu taastumist. Alates 1. juulist 2019 toimus üleminek uuele rahastamismudelile elamuehitus, mis hõlmab tingdeponeerimiskontode kasutamist. Ühisehituses osalevad kodanikud said täieliku garantii oma raha ohutuse kohta. VTsIOM-i küsitluse järgi hindab reformi positiivselt üle 80% vastanutest. Kolmandiku võrra suurenes ehitusjärgus eluaset ostma valmis perede osakaal ning enam kui kahekordistus nende perede osakaal, kes on valmis ostma korterit varajases ehitusjärgus (ehitusplatsi ettevalmistamine, kaeve- ja vundamenditööd). Võib öelda, et üleminek õnnestus. Elamute kasutuselevõtt kasvas 2019. aasta lõpus 6% ja ulatus 80,3 miljoni ruutmeetrini. m - positiivne dünaamika registreeriti esimest korda alates 2015. aastast. Samal ajal, kuni tööstus uue skeemiga kohanes, uute projektide turuletulek mõnevõrra aeglustus.

Naftahinna langus 10. märtsil 2020 ei too kaasa turu stagnatsiooni. Esiteks, erinevalt kuue aasta tagusest olukorrast ei ületa pakkumise maht nõudluse võimekust: 18. märtsi seisuga oli ressursi nash.dom.rf andmetel ehitusjärgus 100,6 miljonit ruutmeetrit. m eluase. Sel aastal loodetakse kasutusele võtta samas mahus eluase kui 2019. aastal. Uute eluaseme finantseerimise reeglitega kohanemine rekordilistes tingimustes madalad määrad hüpoteeklaenu puhul saavad arendajad eluaseme kasutuselevõttu edasi lükata, mis annab neile võimaluse oodata turu turbulentsi ära ja mitte müüa eluasemeid uutes projektides kahjumiga.

Teiseks ei toimu seekord tegeliku nõudluse järsku kahanemist. See on ebatõenäoline Keskpank läheb järsu tõusu määrad, nagu eelmisel korral. Tema pressiteenistuse 13. märtsi avalduses öeldi, et rubla praegune nõrgenemine "on oluline, kuid lühiajaline inflatsiooni soodustav tegur" ja vastupidi, on olulisi keskpika perioodi inflatsiooni vähendavaid tegureid. . Alusintressi tõstmine on võimalik vähesel määral ja lühiajaliselt, mis tähendab, et hüpoteegid jäävad taskukohaseks.

Lisaks käivitatakse peagi uued maksemehhanismid rasedus- ja sünnituskapital, millega nähakse ette selliste maksete summade oluline suurendamine. Märkimisväärne osa neist summadest liigub uute hoonete turule, mis suurendab nõudlust. Positiivset mõju avaldavad nõudlusele ka mitmed praegu riigi toel tegutsevad hüpoteeklaenuprogrammid. "Perekonnahüpoteegi" raames saavad kahe või enama lapsega pered uute hoonete jaoks laenu intressimääraga 6% või alla selle - 2020. aasta jaanuaris väljastati programmi raames enam kui 30% kõigist esmaturu hüpoteekidest. Alates 2019. aasta detsembrist on käivitatud Kaug-Ida hüpoteegi programm, mis võimaldab noortel peredel või “Kaug-Ida hektari” omanikel võtta laenu 2%. Veebruaris väljastati selle programmi raames 3,4 tuhat laenu ligikaudu 11,7 miljardi rubla väärtuses. 450 tuhande rubla makseprogramm töötab edukalt. suured pered tagastada osa hüpoteeklaenust, mille operaator on DOM.RF: juba on heaks kiidetud umbes 40 tuhat taotlust, makstav summa on üle 17 miljardi rubla.

Kõik need valitsuse toetusmeetmed ei sõltu turukõikumistest ja neid rakendatakse täies mahus. Seetõttu võime kindlalt väita, et uute hoonete müük mitte ainult ei vähene, vaid suure tõenäosusega lähitulevikus kasvab. Aastateks 2021-2022 toob see kaasa ehitusprojektide olulise kasvu.

Kuid olgu kuidas on, elamuehitusturu stagnatsiooni tulevikus oodata ei ole. Arvestades asjaolu, et hüpoteegi intressimäärad on praegu ajaloolises madalseisus, kui oled leidnud sobiva korteri, siis otsusta julgelt osta. Eluase on liiga oluline vara, et ostuotsus sõltuks lühiajalistest majandusoludest. Kui hüpoteegi intressimäärad langevad, saate alati oma laenu refinantseerida.

Muud väljaanded

Advokaadibüroo Via lege vanemadvokaat Denis Artemov räägib portaalile Novostroy-M peamistest muudatustest föderaalseaduses “Korterelamute ja muu kinnisvara ühisehituses osalemise kohta…” 30. detsembril 2004 nr 214- FZ, kehtestatud 29. juuli 2017. aasta föderaalseadusega nr 218-FZ.

Sissejuhatus

30. novembril 2017 kutsus Vene Föderatsiooni valitsuse esimees Dmitri Medvedev Venemaa telekanalitele antud intervjuus loobuma aktsiakapitali ehitamisest hüpoteeklaenude kasuks. sarnased kokkulepped kui vähearenenud eluasemeturu pärand, "varasema ajastu alged".

Juba 25. detsembril 2017 avaldati Vene Föderatsiooni valitsuse ametlikul veebisaidil „teekaart“ järkjärguliseks üleminekuks ehituse omakapitali rahastamiselt tingdeponeerimiskontode kasutamisele ja arendajatele laenu andmisele.

Tegevuskava elluviimine hõlmab kolme põhietappi:

• ettevalmistav (kuni 30. juuni 2018), mis seisneb sihtfinantseerimise mudelile ülemineku regulatiivse raamistiku loomises;
• üleminekuperiood (1. juulist 2018 kuni 30. juulini 2019) - ühisehituses osalemise lepingute sõlmimine nii tingdeponeerimiskontode ja/või erikontode mehhanismi kasutades kui ka ühisehituses osalemise lepingute alusel raha kaasamisega otse arendajaga kasutades olemasolevad mehhanismid aktsionäride õiguste kaitseks;
• lõplik (1. juulist 2019 kuni 31. detsembrini 2020) - üleminek kõigi ühisehituses osalemise lepingute sõlmimisele tingdeponeerimiskontode ja/või erikontode mehhanismi abil.

Need sündmused said elavate arutelude objektiks ühisehituse institutsiooni edasise saatuse üle.
Võib-olla on nii radikaalseks lahenduseks ühisehituse probleemidele valimiseelne retoorika - järgmised Venemaa Föderatsiooni presidendivalimised toimuvad 2018. aasta märtsis ja võimuerakonnal on vaja näidata aktiivsust kõige pakilisemate ühiskondlike probleemide lahendamisel.

Lõppude lõpuks on väga raske luua väärilist alternatiivi kodanike isiklike säästude ühisele osalemisele ehituses.

Omakapitali osalus, mis kujutab endast arendaja jaoks sisuliselt intressivaba rahastamist, on „kasutuslihtsuse” poolest väljaspool arendajate konkurentsi.

Sellegipoolest on seadusandjad võtnud kursi regulatsiooni karmistamise ja ühisehituse institutsiooni järkjärgulise reformimise suunas, mis hõlmab vastavaid muudatusi föderaalseadustes.

Föderaalseadus "Avalik-õigusliku äriühingu kohta kodanike õiguste kaitseks - ühisehituses osalejad arendajate maksejõuetuse (pankroti") korral ja teatud muudatuste kohta seadusandlikud aktid Venemaa Föderatsioon» 29. juuli 2017 nr 218-FZ, mis sisaldab palju 214-FZ muudatusi.

Muudatused jõustuvad alates 01. jaanuar ja 1. juuli 2018. Paljud neist on põhimõtteliselt uut laadi. Uuendused on tõsiselt karmistanud nõudeid ehitusettevõtetele, ehitusprotsessile ja kodanikelt laekuvate vahendite kasutamisele. Veelgi enam, kui "teekaart" rakendatakse, on need uuendused alles 214-FZ muudatuste galaktika algus.

Kuid juba praegu väidavad paljud arendajad, et põhjapanevad muudatused raskendavad oluliselt ehitajate tööd, vähendavad ehitusettevõtete (peamiselt väikese ja keskmise suurusega arendajate) arvu, vähendavad elamuehituse mahtu ja selle tulemusena elukondliku kinnisvara hinnatõusule.

Siinkohal poleks vale meenutada, et alates selle vastuvõtmisest on 214-FZ-d ühel või teisel määral muudetud 16 korda ning iga uus seadusandjate katse muuta ehitusturg läbipaistvamaks ja turvalisemaks on tekitanud arendajate poolt sarnast teravat kriitikat, kuid arendusvaldkonnas tegutsevad endiselt suured, keskmised ja väikesed arendajad.

Tõde on see, et varasemad katsed reformida 214-FZ-d ei suutnud lahendada petetud aktsionäride probleemi. Kui palju uuendused tegelikult "töötavad", kui kaugele nad tegelikult jõuavad ja kui positiivsed või negatiivsed on nende töö?

Millal uuendused tööle hakkavad?

Tähelepanu tõmbab kohe see, et suurem osa muudatustest puudutab vaid uusehitisi, mille ehitusluba saadi pärast 1. juulit 2018. See tähendab, et seadusandja andis ilmselgelt uuenduste tõsidusest lähtuvalt ehitusettevõtetele aega, et valmistuda muutuvateks töötingimusteks.

Teisest küljest toimus midagi sarnast juba 214-FZ enda vastuvõtmise ajal 2014. aasta detsembris, mil selle mõju laienes rajatistele, mille ehitusluba saadi pärast 1. aprilli 2015.

Toona said paljud arendajad lihtsalt loa ehitada hulk objekte enne tähtaega “X”, misjärel ehitati veel mitu aastat vaikselt valmis, ilma uuendustele allumata.

On suur tõenäosus, et paljud arendajad rakendavad praegu sarnast stsenaariumi.

Tähelepanuväärne on, et paljusid uusi hooneid 214-FZ uuendused üldse ei mõjuta. Jutt käib nendest majadest, mis on ehitatud elamuehituskooperatiivide (HCS) või elamu-hoiuühistute (ZhNK) skeemi järgi, samuti korterite ostu-müügi eellepingute alusel. Seaduse uus versioon ei keela endiselt selliseid ehitusraha kogumise skeeme ja siin ei reguleeri arendaja-kodaniku õigussuhet 214-FZ üldse.

Huvitaval kombel võtsid uudsed arendajad ilma võimalusest toota või omandada väärtpaberid, välja arvatud aktsiad. Kuna vekslid on üks väärtpaberitüüpe, on 214-FZ uus väljaanne lõpuks kaotanud uute hoonete rahastamise "vekslite skeemi".

Üldnõuded arendajale

Koondades arendajale palju uusi nõudeid, võttis seadusandja kasutusele uue mõiste - "spetsialiseerunud arendaja".

Nüüdsest saab spetsialiseerunud arendaja olla ainult äriettevõte - ettevõtte äriorganisatsioonid ettevõtete kujul piiratud vastutus või aktsiaseltsid. Sellised arendajad nagu mittetulundusühingud, avalikud organisatsioonid, spordi-, muusika-, haridus- ja teadusasutused.

Kuna arendaja peab täitma ehitusfunktsiooni ja uute seadusenõuete kohaselt ei saa ta muid ülesandeid täita, see reegel tundub loogiline.

Arendajal peab olema vähemalt 3-aastane kogemus korterelamute ehituse turul (arendaja, tehnilise tellija või peatöövõtjana). Vähemalt 10 tuhande ruutmeetri korterelamute kasutuselevõtmiseks on kohustuslik omada luba.

See uuendus raskendab oluliselt uute ehitusettevõtete turuletulekut. Nüüd peab organisatsioon esmalt "iseennast tõestama", st omandama teatud staaži ja töökogemuse ning alles seejärel saama õiguse meelitada ligi kodanike raha korterelamute ehitamiseks.

Samuti vähendab romaan juba olemasolevate väikeste ehitusettevõtete arvu, kuid „ei jõua“ määratud kriteeriumiteni.

juhendaja, Pearaamatupidaja ja teistel arendaja juhtorganite isikutel ei tohiks olla selles valdkonnas toime pandud kuritegude eest karistatavaid andmeid majanduslik tegevus või riigivõimu vastu, olla varem (vähem kui 3 aastat tagasi) võetud kohustuste eest asendusvastutusele juriidilise isiku, olla maksejõuetu (pankrotis). Samad nõuded kehtivad arendaja kasusaajatele.

Avalikuks vaatamiseks avaldatavas projektideklaratsioonis on arendaja kohustatud märkima andmed oma juhtide vastavuse kohta seaduse nõuetele.

Erilist tähelepanu pööratakse arendaja infoavatuse suurendamisele. Arendaja peab oma ametlikul veebisaidil vaheaine postitama finantsaruanded hiljemalt 5 kalendripäeva pärast vastava aruandeperioodi lõppu, samuti raamatupidamise aastaaruanne ja audiitori järeldusotsus hiljemalt 120 kalendripäeva pärast vastava aruandeaasta lõppu.

Arendaja on kohustatud sama info postitama elamuehituse ühtsesse infosüsteemi, selline kohustus tekib alates 1. jaanuarist 2018. a.

Oluline on märkida, et selline United Infosüsteem on juba teeninud (https://nash.dom.rf/).

Arendaja finantsstabiilsus

Mitmete uuenduste eesmärk on suurendada rahaline usaldusväärsus arendajad.

IN uus väljaanne 214-FZ kaotas varem kehtinud põhikapitali miinimumsumma nõude, olenevalt ehitatavate objektide pindalast (2,5 miljonilt rublalt kogupinnaga kuni 1,5 tuhat ruutmeetrit, kuni 1 miljard 500). miljonit rubla kogupindalaga üle 500 tuhande ruutmeetri).

Nüüd peavad aga arendaja omavahendid moodustama vähemalt 10% projekti planeeritud maksumusest.

Kehtestatud on uus nõue minimaalne saldo rahalised vahendid projekti deklaratsiooni saatmise kuupäeval volitatud panga kontol, mis peaks moodustama 10% projekti ehitusmaksumusest.

Ehitamisega mitteseotud arendaja kohustused korterelamu, ei tohiks projekti deklaratsiooni volitatud asutusele saatmise kuupäeva seisuga ületada 1% ehitusprojekti maksumusest. Arendaja ülalpidamiskulud ei tohi ületada 10% projekti ehitusmaksumusest.

Samuti ei tohiks ettemaksete kogusumma ületada 30% ehituse projekti maksumusest.

214-FZ uue väljaande kohaselt ei saa arendaja osaleda ega luua kommerts- ja mittetulundusühingud. Nii on püütud välistada ehitusosaluste loomist, mis praktikas mitte niivõrd ei aita kaasa arendaja pinnal püsimisele, vaid pigem lihtsustavad raha väljavõtmist probleemselt arendajalt välja petetud aktsionäridele ja korrakaitsjatele. agentuurid.

See kehtib eriti arendajaga seotud välismaiste offshore juriidiliste isikute kohta.

Siiski näib, et praktikas saab sellest keelust registreerimisega hõlpsasti mööda hiilida tütarettevõtted omapäi" üksikisikud, mis pole formaalselt arendajaorganisatsiooniga kuidagi seotud.

Arendaja ei saa kaasata laene ja laene, välja arvatud sihtotstarbelised, ning arendaja ise ei saa laenu ega ettemakseid anda.

Nagu juba märgitud, ei ole arendajal edaspidi õigust emiteerida võlakirju ja muid väärtpabereid, välja arvatud aktsiad, ega osta väärtpabereid (sh veksleid).

Ehitusnõuded

Üheks peamiseks uuenduseks oli reegel, mille kohaselt ei ole arendajal õigust üheaegselt ehitada mitme ehitusloa alusel kortermaju ning tal on õigus kaasata aktsionäridelt raha vaid ühes loas märgitud korterelamute ehitamiseks.

Nüüd töötab põhimõte: "1 arendaja = 1 ehitusluba."

Selle uuenduse eesmärk on peatada praktika, kui arendaja lõpetas ühe kortermaja ehituse teise elamu ehitamiseks kogutud vahendite arvelt. Selle “tigeda” ahela lõplikul elamul oli suurenenud risk saada probleemseks kinnisvaraks.

214-FZ uue väljaande kohaselt on arendajal õigus meelitada sularaha kodanikud, kellel on vaid üks ehitusluba.

Organisatsiooni mõttes raamatupidamine arendaja on kohustatud tagama ühisehituses osalejate poolt makstud vahendite üle arvestuse pidamise iga korterelamu kohta eraldi.

Arendaja ei saa teostada tegevusi, mis ei ole seotud aktsionäride raha kaasamise ja vastava rajatise ehitamisega. Selline arendaja jõupingutuste koondamine ehitusprotsessile aitab seadusandja hinnangul kaasa kiirele ja kvaliteetsele ehitusele, samuti minimeerib arendaja finantsvastutusega seotud riske muudes ärivaldkondades, mis lõppkokkuvõttes negatiivselt mõjus. arenduse rahastamist.

Kuid tegelikkuses ei murdunud enamik arendajaid ka varem oma põhitegevusest praktiliselt lahti, valdades ainult ehitusega seotud tegevusi (koolieelsete haridusasutuste registreerimine, omandiõigused, valminud korterite võtmed-kätte renoveerimine jne).

Märkimisväärne samm ehituse tehniliste parameetrite reguleerimisel on projektidokumentatsiooni ekspertiisi kohustuslik olemasolu kõigil juhtudel, isegi madala kõrgusega ehituses.

Puuduvad teadmised selles valdkonnas (peamiselt selles valdkonnas äärelinna ehitus) põhjustas sageli ehitusnormide ja -eeskirjade olulisi rikkumisi.

Hüvitisfond

Arendaja on kohustatud tegema sissemakseid spetsiaalsesse hüvitisfondi 1,2% ulatuses iga DDU maksumusest.

Vene Föderatsiooni valitsuse 7. detsembri 2016. aasta määrusega nr 1310 asutatud mittetulundusühing “Kodanike Õiguste Kaitse Fond – ühisehituses osalejad” on nüüd ümber kujundamisel avalik-õiguslikuks äriühinguks. .

Fondi vahendid on mõeldud probleemobjektide ehituse lõpetamiseks või tasumiseks rahaline hüvitis aktsionäridele. Kohustuslikud sissemaksed hüvitisfondi asendasid seni kehtinud meetodid arendaja kohustuste tagamiseks kohustusliku pangagarantii või kohustuslik kindlustus tsiviilvastutus.

Arendaja saab neid siiski vabatahtlikult kasutada.

Tasub teada, et varem praktiseeritud kohustusliku arendajavastutuskindlustuse süsteem ei ole end praktikas õigustanud. Statistika järgi pole olnud ühtegi juhtumit, kus probleemne maja või elamukompleks oleks valminud kindlustusandjate rahaga.

Sellega seoses tundub õige seadusandja otsus kaotada see arendaja kohustuste tagamise meetod.

Samal ajal on 1,2% DDU hinnast üsna kooskõlas summadega, mida arendajad kindlustusfirmadele maksid.

Juba 20.10.2017 alustas tööd avalik-õiguslik ettevõte “Kodanike Õiguste Kaitse Fond - Ühisehituses Osalejad”.

Ei saa mitte nõustuda, et uus mehhanism annab aktsionäridele tõepoolest lisatagatisi, selline süsteem on praegusest usaldusväärsem. Fondis juba genereeritud raha on palju lihtsam kasutada kui hüpoteetilist kindlustushüvitis või pangamakseid.

Samas jäid seadusandjad truuks iseendale ja varem võetud üldisele kursile teatud ärivaldkondade eneseregulatsiooni suunas, pannes vastutuse fondi töö rahastamise eest ühisehituses osalejatele - arendajatele ja kodanikele.

Järjepidevalt plaanilise rahastamise poliitikat juurutades nägid seadusandjad alternatiivina fondi loomise finantskoormusele ette arendajal ülemineku tingdeponeerimiskontode kasutamisele.

Oluline on märkida, et seaduses on määratletud hüvitise maksimumsumma, mis on määratletud kõigi ühisehituses osalevale kodanikule võõrandatavate eluruumide üldpinna korrutisega (kuid mitte rohkem kui 120 ruutmeetrit). .) ja keskmine turuväärtus 1 ruutmeetrit. arvesti Vene Föderatsiooni vastavas aines, mille väärtus määratakse kindlaks konkreetsel perioodil föderaalorgan täitevvõim.

Nii jäid täielikult kaitsmata luksuskorterite omanikud, kelle kaadrid ulatuvad sageli üle 120 ruutmeetri. m.

Lisaks tekib küsimus konkreetse arendaja ruutmeetri turuväärtuse ja “keskmise turuväärtuse” vahel, mille määrab kindlaks föderaalne täitevorgan ja mis võib olla tegelikust oluliselt madalam.

Panganduse kontroll

Panganduslobby loomulik tulemus oli laialdaste volituste andmine kommertspangad, mille loetelu määrab konkreetselt Vene Föderatsiooni valitsus.

Arendaja on kohustatud konto avama ainult riigis volitatud pank tal on aga õigus omada ainult ühte arvelduskontot, mille kaudu tehakse kõik ehituse eest tasumised.

Kõigil olulistel ehituses osalejatel, nagu arendajal, tehnilisel omanikul ja peatöövõtjal, peavad olema kontod ühes volitatud pangas.

Kõige vastuolulisem uuendus oli reegel, mille kohaselt teostab arendaja iga makse puhul spetsiaalset panganduskontrolli. Pank kontrollib DDU-d, muid ehitusega seotud lepinguid, tehtud tööde vastuvõtmise akte, kauba vastuvõtmise ja üleandmise akte, arveid jne. Fiktiivsete tehingute ja muude kehtivate õigusaktide rikkumiste tuvastamisel on pangal kohustus teavitada sellest järelevalveasutust.

Pankade pakkumine, mis on äriorganisatsioonid 214-FZ juba ette nähtud järelevalvevolitused koos Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste volitatud täitevorganiga on tõepoolest ootamatu otsus.

Mõnede kommertsstruktuuride (arendajad) ja muude äristruktuuride (pangad) vaheline lai suhtlus, eriti kui esimesed on viimastest sõltuvad, pakub peaaegu alati laia välja kuritarvitamiseks ja korruptsiooniks.

Samas ei saa eitada, et selline topeltkontroll ehitajate rahavoogude üle vähendab varade ehitusest väljatõmbamise ja sellele järgneva arendaja teadliku pankroti riski.

Lõpuks võib pangakontrolli pidada omamoodi proovikiviks pankade suutlikkusele kontrollida jagatud ehitusturgu.

Tuletame meelde, et ühisehituse institutsiooni reformimise teekaardi kohaselt on juba 1. juulist 2019 oodata täielikku üleminekut tingdeponeerimiskontode ja/või erikontode kasutamisele. Viimane asjaolu tekitab palju poleemikat ka seadusandlike muudatuste olemuse üle.

Eelkõige viidatakse sellele, et esmasel kinnisvaraturul tingdeponeerimiskontode kasutuselevõtust peamine kasusaaja (kasusaaja) ei ole arendajad (nende tööle esitatavate nõuete üha keerukamaks muutumise tõttu) ega ühisehituses osalejad (kuigi nende jaoks on risk). ehitusse investeerimine väheneb, kuid esmase kinnisvara hinnatõusu tõenäosus on suur) ja otse pangandusstruktuurid ise.

Näiteks pank väljastab hüpoteekühisehituses osaleja vastavate kõrged intressimäärad. Seejärel, kui ühisehituses osaleja ostab korteri, tagastab pank sama raha tingdeponeerimiskontole. Ja siis laenab pank uuesti sama raha arendajale maja ehitamiseks ja jälle intressidega. Samas arendaja ise, vastavalt tingimustele laenuleping kuulub panga täieliku kontrolli alla.

Seega ilma pangast raha välja võtmata, krediidiorganisatsioon saab võimaluse saada huvi nii ühisehituses osalejalt kui arendajalt.

Järeldus

214-FZ-s tehtud muudatusi võib iseloomustada kui olulisi. Tekkinud on uued nõuded arendajate loomisele ja tööle, ehituse finantseerimisele ja korterelamute loomise protsessile, a uus viis arendaja kohustuste tagamine avalik-õigusliku äriühingu „Kodanike Õiguste Kaitse Fond - Ühisehituses osalejad“ näol.

Uuenduste ilmne tulemus praktikas on enamiku väikeste ja keskmise suurusega ehitusettevõtete turult lahkumine, kellest paljud ei saa uute reeglite järgi töötada. Sellised ettevõtted on sunnitud üle minema elamukooperatiivide ja elamuühistute skeemidele, eellepingud või loovutavad oma ehitusplatsid suurematele arendajatele, kes jagavad vabanenud potentsiaali omavahel.

Pangandusstruktuurid saavad juba praegu olulisi eelistusi, millega arendajad on sunnitud töötama ja mille mängureeglitega on sunnitud arvestama arendajad. Pangad võivad saada tulevikus veelgi suuremat kasu valitsuse „teekaardi“ rakendamisel.

Tingdeponeerimiskontode kasutamine ei ole hetkel kohustuslik, mis tähendab, et ehituses ühisosaluse institutsioon ise töötab edasi.

Samas on läbitud ka üldkursus aktsiaosaluse asendamiseks pangalaenud ja muud rahastamisviisid.

Ilmselgelt võib sel juhul tekkida raskusi valitsuse teise poliitika – taskukohase eluasemeturu loomise – elluviimisel. Lõppude lõpuks ehitusturu monopoliseerimine suurte arendusfirmade poolt, nende töö keerukus uute seadusandluse ja panganduskontrolli tõttu, pakkumise vähenemine paljude väikeste ja keskmise suurusega arendajate turult tõmbumise tõttu, taustal. tarbijanõudluse suurenemine võib kaasa tuua ehitatavates elamutes asuvate korterite olulise hindade tõusu.

Siiski ainult praktiline kasutamine peetakse uuendusi seadusandluses elus.

Avaldamise kuupäev 11. jaanuar 2018

2018. aasta esimesel poolel valmistub Moskva turule sisenema rekordarv uusi hooneid elamukompleksid

Foto: ITAR-TASS/ Interpress/ Tatjana Timirkhanova

Arendajad üritavad käivitada võimalikult palju elamukomplekse enne uute nõuete jõustumist elamuarendajatele, ütlesid RBC Real Estate'i toimetajate küsitletud arendajad ja kinnisvaramaaklerid. Nende prognooside kohaselt jõuab tänavu suurim maht uusehitisi Moskva turule enne 1. juulit.

2018. aastal müüki tulevate projektide kogumaht on varasemaga võrreldes ligikaudu 1,5 korda suurem, ennustab FSK Leaderi strateegilise arenduse direktor Pavel Bryzgalov. Kui toetuda viimaste aastate kogemustele, siis suure tõenäosusega jääb uute objektide turule toomise kõrgaeg märtsi-aprillis, märgib tegevdirektor firma "Miel-Novostroiki" Natalja Šatalina. Üldiselt peaks tema hinnangul pakkumine aasta lõpuks suurenema kõigis segmentides.

“Selle aasta esimese kuue kuuga võib turule tulla kuni 75% aastasest mahust (Moskvas umbes 1,5 miljonit ruutmeetrit). Sellest tulenevalt lastakse ülejäänud aktsia turule aasta teisel poolel,” ütleb Urban Groupi turundusdirektor Tatjana Kaljužnova.

Varem ütlesid Metrium Groupi ja RBC Real Estate'i eksperdid, et Moskva arendajad töötavad praegu välja umbes 140 uut projekti. „2018. aasta esimesel poolel on oodata müüki vähemalt umbes 30 kinnistut ning arvestades uute elamukomplekside alguse võimalikku kiirenemist, võib nende arv ulatuda 40-50ni,“ ütles kinnisvaraobjekti juhtivpartner. Metrium Grupi ettevõte, osaleja sidusettevõtete võrgustik CBRE Maria Litinetskaja. Võrdluseks: 2017. aastal alustati pealinna uusehitiste turul 80 uue kompleksi müüki, 2016. aastal ulatus nende arv 71-ni ja 2015. aastal 66-ni.

Litinetskaja usub, et 2018. aasta teisel poolel toimub arendustegevuses tõenäoliselt märkimisväärne langus uute hoonete turu mängureeglite radikaalsete muudatuste tõttu. „Kõik arendajad ei suuda suurenenud kulude tõttu uute äritingimustega kohaneda. Mõne projekti algus tuleb hilisemale ajale lükata,” ennustab ta.

Mis motiveerib arendajaid?

Arendajad, kui projekti staadium seda võimaldab, proovige mitte jätta kasutamata võimalust läbida ekspertiis ja saada ehitusluba enne 1. juulit 2018, märgib Pavel Bryzgalov. Paljud arendajad tahavad olla õigel ajal enne üleminekut uus skeem ehituse rahastamine, et kaasata DDU lepingute alusel aktsionäridelt kõige rohkem raha, lisab tegevdirektor LSR rühmad» Juri Iljin. "Arendajatele on vanad mängureeglid selgemad. Lisaks muudavad 214-FZ uued muudatused, mis jõustuvad 1. juulil, projekti finantsmudelit,“ selgitab Pavel Bryzgalov.

Samal ajal ei ole Tatjana Kaljužnova veel täheldanud suundumust uute projektide kiirendatud valmimise suunas, kuna täna on arendajad ettevaatlikud turul olevate tarnemahtude suurendamise suhtes olukorra taustal, mis on lähedal ülemäärasele laoseisule. Samas ei välista ta, et 1. juulist jõustuvad uued nõuded võivad mõjutada hoonete müüki laskmise kiirust.

Kuidas muutuvad nõuded arendajatele?

Alates 1. juulist 2018 jõustuvad Venemaal uued nõuded elamuarendajatele. Peaaegu kõik need on mures rahaline pooläri. Elamukompleksi ehituse maksumusest saab arendaja vähemalt 10% vahenditest projekti deklaratsiooni kinnitamise hetkeks. Lisaks ei tohiks ehitusele eraldatud omavahendite summa olla väiksem kui 10% investeeringu mahust. Halduskulud ei tohi ületada 10% ehitusprojekti maksumusest ning ettemaksete kogusumma ei tohi ületada 30%. Arendaja ehitusega mitteseotud kohustused on piiratud 1%-ga koguinvesteeringust.

Arendajalt on võetud õigus kaasata muid laene peale sihtlaen projekti jaoks. Kogu ehituse rahastamine peab käima läbi ühe arvelduskonto, mille saab avada vaid ametiasutuste poolt volitatud pangas. Lisaks ei saa arendaja emiteerida aktsiaid ja võlakirju, tagada oma varaga kolmandate isikute kohustusi ega luua äri- ja mittetulundusühinguid.

Samuti piirasid nad võimalust koguda raha üheaegselt mitme ehitusloa alusel. Lihtsamalt öeldes on juurutamisel põhimõte “üks arendaja – üks ehitusluba”. Sellest tulenevalt tuleb suurte, mitut ehitusetappi hõlmavate projektide puhul enne elluviimise algust kooskõlastada lubade väljastamine ja projekteerimisdokumentatsioon, mis toob kaasa kulude kasvu.

„Need uuendused toovad kokkuvõttes kaasa märgatava ehituskulude tõusu, mis toob tulevikus kaasa kas hindade tõusu või arendusäri kasumlikkuse languse. Arvestades praegust olukorda turul, kus valitseb ülepakkumine, on osa arendajaid sunnitud oma tegevust koomale tõmbama või oma parameetreid tõsiselt ümber vaatama,” ütleb Maria Litinetskaja.

Kuidas muutuvad uute hoonete hinnad

Toimetuse küsitletud eksperdid ei oota sel aastal Moskvas ja regioonis uute hoonete osas märkimisväärset kasvu. Pavel Brõzgalovi sõnul ei avalda aasta esimesel poolel toimunud objektide suur turuletoomine hindadele tõenäoliselt olulist mõju, kuna eksami läbimine ja ehitusloa saamine ei tähenda projekti müüki laskmist. . Lisaks, kuna esimesel poolaastal käivitati suur hulk uusi projekte, saame teisel poolaastal mõningase vähendamise, lisab ta.

Samas usub Maria Litinetskaja, et pakkumise suurenemine, eriti selle kramplik iseloom, annab tugeva hoobi nõrgale positiivsele hinnadünaamikale, mis ilmnes teatud segmentides aastatel 2016-2018. Suure tõenäosusega pakkumise suurenemise tõttu esimesel poolaastal hinnad langevad, kuna arendajad üritavad atraktiivsete hindade kaudu konkurentidelt kliente varastada, ennustab ekspert.

Üldiselt ootab Natalja Šatalina ka 2018. aastal kerget tõusutrendi. “Mis puudutab neid elamukomplekse, mis aasta teisel poolel siiski turule lähevad, siis tootmiskulude kasvu tõttu võivad nende hinnad tõusta, kuid tõenäoliselt püüavad arendajad seda vältida. Usun, et suured arendajad suudavad hoida hindu ahvatleval tasemel ja samal ajal mitte kõrvale kalduda 214-FZ nõuete täitmisest,” resümeerib Maria Litinetskaja.

Ta rääkis ajakirjanikele presidendi juhistest uurida võimalust pangandustoetuse kaudu ühisehituselt projektirahastamisele üleminekuks. Ta ei rääkinud konkreetsetest kuupäevadest.

Ühisehitusest loobumise vajadusest rääkis minister juba suvel. "Loomulikult tuleb püüda kunagi ühisehitusest eemalduda ja pangatoetusele üle minna, aga see ei ole täna ega homme, samas kui meie ülesanne on ühisehituses osalevaid inimesi maksimaalselt kaitsta," märkis Men.

Arendajad kasutavad praegu oma projektide elluviimiseks enamasti laenu, kommenteerivad turuosalised. Kuid aktsionäride raha on nende jaoks palju odavam.

«Küsimus ei ole siin mitte projektide finantseerimismehhanismis endas, vaid intressimääras, millega pangad arendajatele laenu annavad. Panga vahendid Arendajate jaoks täna palju kallim ressurss kui aktsionäride raha,” märgib arendusfirma Ingrad peadirektor.

Turul on tegijaid, kes ehitavad eluasemeid pangafinantseeringut kaasamata, kuid nad on vähemuses, ütleb City-XXI sajandi arendusgrupi finantsdirektor. See on kas suurimad ettevõtted, või panganduse või riigiasutustega seotud ettevõtted või ettevõtted, kes arvutavad hoolikalt krediidikoormuse taset ja ehitavad peamiselt oma vahenditega.

Täna ehitab vaid veerand arendajatest oma kuludega, märkis Graneli kontsern. Samuti lisavad nad, et täielik üleminek projektide rahastamisele võib kaasa tuua piirkondlikul tasandil Kuni 90% arendajatest võib turult lahkuda.

"Ehitusmaksumus piirkondades on umbes 25 tuhat rubla. ruutmeetri kohta Müük keskmiselt - 35 tuhat rubla. ruutmeetri kohta m. Need tingimused on piirkondadele rahaliselt koormavad ja äri muutub kahjumlikuks,“ ütleb ettevõte.

Kui arvestada ühisehituse seaduse muudatusi, siis jäävad turule vaid finantsstabiilsed ettevõtted, kes saavad kasumit mitte ainult arendusest, kuna selle äri kasumlikkus langeb aasta-aastalt üha enam, lisab arendusjuht Andrey Tsvet. Graneli ettevõtete grupi direktor.

Jutt on ühisehituse seaduse muudatustest, mis jõustuvad 1. juulil 2018. aastal. Need kehtestavad mitme ehitusloa korraga saamise keelu, kohustavad peatöövõtjat, tehnilist tellijat ja arendajat omama kontot samas pangas ning tegema omavahel makseid tingdeponeerimiskontode abil.

“Pärast arendajatele karmide nõuete kehtestamist saame rääkida muudest kohandustest - muutub arendusturu struktuur, kust lahkuvad väikesed mängijad, kes ei saa uute mängureeglitega hakkama. Samas, kuigi on võimalik prognoosida muutust valdkonna struktuuris ja ettevõtete konsolideerumist, on pakkumise mahu vähenemisest ennatlik rääkida,” jagas. Est-a-Teti võtmepartnerite tööjuht.

Tuletame meelde, et eelmisel aastal kehtisid nõuded minimaalne suurus põhikapital arendajatele, kes koguvad avalikkuselt raha. Põhikapitali suurus arvutatakse iga arendaja jaoks eraldi, sõltuvalt kõigi ühiskasutuses olevate ehitusprojektide maksimaalsest pindalast.

Minimaalne suurus on 2,5 miljonit rubla, plaanides ehitada 1,5 tuhat ruutmeetrit. Veelgi enam, kui arendaja kavatseb kodanike vahenditega ehitada 500 tuhat ruutmeetrit, siis ta põhikapital peab olema vähemalt 1,5 miljardit rubla.

Lisaks allkirjastas president tänavu suvel aktsionäride õiguste kaitse fondi (kompensatsioonifondi) seaduse, millega kehtestatakse kindla määraga arendaja panus - 1,2% iga aktsionäriga sõlmitud lepingu hinnast. Samal ajal peab arendaja omavahendite suurus elluviimiseks kavandatava projekti jaoks olema kogu ehitusperioodi jooksul vähemalt 10% selle maksumusest.

Kui presidendi uus algatus teoks saab, siis skeem tegelikult peaaegu ei muutu, kuna ehitust rahastab pank, märkis Sobolev. Pangaraha kasutamise ajaperiood aga muutub.

„Pank laenab raha pikemaks perioodiks – nn pikaajalist raha. Ostjatelt raha saamiseks peavad arendajad kinnisvara esmalt ehitama. Sisuliselt räägime korterite müügist sama skeemi järgi, mida praegu rakendatakse sekundaarne eluase“ ütles ekspert.

Ta on kindel, et meil on oodata ettevõtete arvu vähenemist ja turu edasist monopoliseerimist. Sel juhul on ruutmeetri maksumuse tõus ja konkurentsi vähenemisest tingitud korterihindade tõus paratamatus.

Ka teised turuosalised on kindlad, et eluaseme hind tõuseb. Projekti rahastatakse 13-20% aastas, mis projektide kestust arvestades annab 20% kuni 60% laenu enammaksest. Need summad kajastuvad kindlasti ka ruutmeetri hinnas, mis läheb praegusest tunduvalt kallimaks, ütleb Metrium Groupi juhtivpartner.

“Et projekti finantseerimine toimiks, peab laen olema odav ja pikaajaline, kuid Venemaal on täna just sellistest investeeringutest terav puudus. Ja arvestades kapitali kõrget hinda, suureneb vajadus selle tasuvust kiirendada, mistõttu ei ole arendajatel ega pankadel tasuv pikaajalistes ja kulukates projektides kaasa lüüa,” usub ta.

Tema sõnul selleks pikaajaline investeering Makromajanduslik stabiilsus ja prognoositavus on äärmiselt olulised, eelkõige valuutaturg. Seda ei ole ka täna ning tagatiste puudumine, et 2014. aasta devalveerimine ei kordu, on peamiseks takistuseks projekti rahastamise kasutuselevõtul.

Projekti täisfinantseerimisel puudub vajadus DDU alla kortereid müüa, vastavalt sellele tulevad turule vaid kasutusse võetud uued hooned. Need on loomulikult kallimad kui vundamendi kaevandamise etapis müüdavad.

«Praeguses etapis ei tohiks projektifinantseerimisele üleminekut näha lähituleviku väljavaatena. Mõju turule avaldub alles siis, kui näeme konkreetseid samme selle ehituse rahastamisskeemi arendamiseks tingimuste loomisel. Nüüd eksisteerib see edukalt koos aktsionäride raha kaasamisega ja minu hinnangul ei muutu olukord ka järgmise 5-10 aasta jooksul,“ märkis ekspert.

Ka Pavel Poselenov usub, et lühikese ajaga ei ole võimalik täielikult projektifinantseerimisele üle minna, räägime viiest või enamast aastast.

Samal ajal on Venemaal välja petetud aktsionäride probleem terav. President pöördus tema poole oma avaldustes rohkem kui korra. Täna pakuvad piirkonnad teekaardid peaaegu 40 tuhande petetud kodaniku probleemide lahendamisest.

Kuid mitmete saadikute sõnul on probleem palju suurem ja me räägime 150 tuhandest inimesest, kes investeerisid oma raha majade ehitusse ega saanud eluaset.

Mihhail Men räägib nõuetekohase kontrolli puudumisest aktsiakapitali ehitamise üle moodustavates üksustes. Samuti märgib ta, et plaanis on kehtestada ühtne kord kontrolli teostamiseks aktsiakapitali ehitamise valdkonnas kõigis riigi koosseisu kuuluvates üksustes ning anda kontrollivolitused Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste riikliku ehitusjärelevalve organitele.

"See võimaldab üheaegselt kontrollida ehituse ajastust ja kvaliteeti ning kontrollida aktsionäride raha sihtotstarbelist kasutamist," on ministri sõnu tsiteeritud osakonna materjalides.