Kinnisvara pant rahalise nõude tagamiseks. Kinnisvara laenud

Pant tekkis ja arenes samaaegselt eraomandi elementide tekkimisega kui finants- ja majandusinstrumendina, mis pakub kaitset võlausaldajatele ja soodustab investeerimistegevuse arengut.

Selle üldises mõttes pant võib määratleda kui vara või muid väärtasju, mis on laenu tagatiseks. See tähendab, et pant on mingi kohustuse tagatis, milles pandipidaja (juriidiline või füüsiline isik, kes võtab pandieseme enda väljastatud laenu tagatiseks), pantija (juriidiline või füüsiline isik) kohustuse täitmata jätmise korral kes andis pandieseme oma võla tagamiseks ) on teiste võlausaldajate ees eelisõigus oma nõude rahuldamiseks panditud vara väärtusest.

Pant tekib lepingu alusel, samuti seaduse alusel selles nimetatud asjaolude ilmnemisel, kui seaduses on sätestatud, milline vara ja millise kohustuse täitmise tagamiseks tunnistatakse pandituks.

Levinuim on lepingujärgne pant, kui pantija (võlgnik) pantib oma vara vabatahtlikult, sõlmides pandipidajaga (võlausaldajaga) vastava lepingu.

Pant on kohustuse tagamise viis ning pandileping ei ole iseseisev, see on alati seotud mõne muu lepinguga (ost-müük, leping, vahendustasu, hoiustamine vms), mille ta sätestab. Lisaks sõlmitakse leping, tagatisega tagatud kohustus, et võtta panditud vara võimalikust sissenõudmisest välja vastavalt teiste võlausaldajate nõudmistele. Pandileping seisab alati teise põhilepingu taga ja on sellest otseselt sõltuv.

Võlausaldajal säilib tagatisõigus ka juhul, kui vara võõrandab omanik kolmandate isikute kasuks. Pant aga ei anna pärast võlgniku kohustuste rikkumist panditud varale omandiõigust (valdus- või kasutusõigust), vaid on vahendiks võlausaldaja põhinõude rahuldamiseks panditud vara väärtusest.

Tuleb märkida, et pandi kui sellise põhisätted on esiteks kindlaks määratud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga ja teiseks RF 29. mai 1992 seadusega nr 2872 - 1 "Pandi kohta". . Siiski tuleb meeles pidada, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku pantimise regulatsioon erineb mõnikord ülaltoodud seadusest.

Pantimise mõistet ei saa täielikult kindlaks määrata, ilma et oleks määratletud, mis on pandi esemeks.

Pandi esemeks võib olla nii vallas- kui ka kinnisasi, samuti varalised õigused st suhtes osalejate objektiivsed õigused, mis on seotud vara valdamise, kasutamise ja käsutamisega, samuti selle materjaliga(vara) nõuded, mis tekivad majanduskäibes osalejate vahel seoses selle vara jaotamise ning kaupade, teenuste, väärtpaberite jms vahetamisega.

Pandi esemeks ei saa olla ainult olemasolev ese või õigused sellele, vara, mis lepingu sõlmimise hetkel natuuras ei eksisteeri, näiteks tulevane saak või tagatisraha arvelt ehitatav ehitis. laenu, mille tagatiseks see toimib.

Peamine pandi põhimõtted:

1. Avalikkus– vara pantimise kohta teabe kättesaadavus kõigile huvitatud isikutele.

2. konkreetsus- panditud vara peab oma omadustelt (ja eelkõige funktsionaalselt otstarbelt) täpselt vastama andmetele, mis tal riikliku registreerimise objektina on.

3. Usaldus– vara väärtus ja likviidsus tagab võla tagasimaksmise. Hüpoteegipidaja nõuded täidetakse pantija kokkulepitud vara käendusel. Pandipidajal on samadel alustel õigus saada hüvitist kindlustushüvitisest panditud vara kaotsimineku või kahjustumise eest, olenemata sellest, kelle kasuks see on kindlustatud, välja arvatud juhul, kui kahju või kahju tekkis põhjustel, mille tõttu pandipidaja on vastutav.

On suur hulk tagatiste liigid, mis erinevad üksteisest nende aluse moodustanud tunnuste järgi.

Vaatepunktist poolte suhe hüpoteegiga koormatud kinnisvarasse Eristatakse järgmisi peamisi tagatise liike:

- klassikaline pant - vara jääb pantijale;

– pant – vara läheb üle pandipidaja valdusse;

- kindel pant - vara jääb pantijale, millele on tehtud pandile viitavad märgid.

Samuti sõltub tagatise liik vara tagatisel saadud laenu tagasimakse tähtaegadest. Sel juhul eristatakse erinevaid hüpoteeklaene. Hüpoteek - tagatis, mis määrab nõude seoses panditud varaga, mille pantija annab laenu tagamiseks.

1. Fikseeritud intressimääraga hüpoteegid. Hüpoteegipidaja on kohustatud nende pealt tasuma igakuiseid makseid, et tasuda laenuvõlg ja tasuda intressi. Sellised laenud on klassifitseeritud isevõetavateks laenudeks. Amortisatsioon tähendab antud juhul laenu põhiosa ja intresside tasumist.

2. Ujuva (või reguleeritava) intressimääraga hüpoteegid. Sel juhul seotakse intressimäär teise turuintressimääraga ja korrigeeritakse vastavalt selle muutustele. Reguleerimine toimub reeglina mitte rohkem kui üks kord aastas. Samas on ujuva intressimääraga hüpoteeklaenude intressimäär keskmiselt 1,5–2 protsendipunkti madalam kui fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenudel, mis on seotud riski teadvustamisega, et eluasemelaenu omanikud reguleeritavad hüpoteegid võtta. Selle riski olemus seisneb selles, et korrigeerimine tõstab intressimäära ja kuumaksete maht suureneb.

3. Diferentseeritud maksetega hüpoteegid. Sellised hüpoteegid näevad ette laenu tagasimaksmiseks tehtavate maksete järkjärgulist suurendamist või vähendamist. Selliseid laene saab kasutada näiteks laenutamiseks noortele peredele, kelle sissetulek laenuperioodi alguses on väiksem kui selle lõpus.

4. Garanteeritud hüpoteegid. Sel juhul vajate hüpoteeklaenu kindlustusandjat.

Pandiõigus tekib pandilepingu sõlmimise hetkest, pandipidajale üleantava vara pandi suhtes aga selle vara üleandmise hetkest, kui pandilepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Pant lõpetatakse järgmistel juhtudel:

– tagatise tagamise kohustuste täitmisel;

- pandipidaja kohustuste jämedate rikkumiste korral, millega kaasneb vara hävimise oht ja pantija nõudmisel;

– pandiõiguse lõppemisel ja panditud vara hävimisel, kui pandilepingus ei ole sätestatud teisiti;

– kui pandit on võimatu realiseerida.

Kinnisasja pantimist pandipidaja rahalise nõude tagamiseks pantija vastu nimetatakse hüpoteegiks.

Siiski on siin üks "aga". Oleme andnud hüpoteeklaenu üldise definitsiooni, millest võib järgneda selle mõiste täpsemad definitsioonid, lähtudes hüpoteegi omadustest, seisukorrast ja arengust erinevates riikides. Näiteks USA-s viitab hüpoteek laenu andmisele ainult eluasemesektoris. Seega, kuigi praeguseks on hüpoteek teatud rahvusvahelise iseloomuga, on sellele mõistele raske anda vaieldamatut definitsiooni, kuna konkreetse riigi ja elanikkonnarühma esindaja saab seda omal moel kohandada (Shevchuk D.A. Korter krediit probleemideta. - M .: AST: Astrel, 2008).

Hüpoteek esindab kahte aspekti: juriidilist ja majanduslikku.

Juriidiline sisu hüpoteek seisneb kinnisvaraobjektide omandiõiguse koormamises nende pandimisel.

Majanduslik sisu Hüpoteek on turuinstrument kinnisvara omandiõiguse käibeks (juhul, kui muud võõrandamise vormid - ost-müük, vahetus - ei sobi), mis võimaldab kaasata täiendavaid rahalisi vahendeid mis tahes projektide elluviimiseks.

Hüpoteekide õiguslik reguleerimine viiakse läbi Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku, samuti föderaalseaduse nr 102 - FZ "Hüpoteegi kohta" 16.07.

Hüpoteegi objektiks võivad olla Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus nimetatud kinnisvaraobjektid, mille õigused on registreeritud riiklikuks registreerimiseks kehtestatud viisil. See vara sisaldab:

1. Ettevõtted kui äritegevuses kasutatavad ühtsed kinnisvarakompleksid.

Ettevõtte hüpoteegi seadmiseks üleviimiseks on vajalik eelnimetatud kinnistu omaniku nõusolek. Pantijal ei ole pandipidaja loata õigust pandiks võõrandada ettevõttega seotud vara, teha tehinguid, mille eesmärk on ettevõttega seotud vara võõrandamine, kui hüpoteegilepingus ei ole sätestatud teisiti (Shevchuk D.A. Hüpoteek: umbes keeruline. - M .: GrossMedia: ROSBUKh, 2008).

Ettevõtte hüpoteegiga võib tagada kohustuse, mille suurus ei ole väiksem kui pool kogu selle ettevõttega seotud vara väärtusest.

2. Hooned ja rajatised(kasutatakse äritegevuses) samaaegse hüpoteegiga sama lepingu alusel maatükkidele, millel need asuvad, või nende kruntide osadele, mis neid hooneid ja rajatisi funktsionaalselt pakuvad. Siinkohal tuleb ka öelda, et kui maatükk, millel pandiobjekt asub, antakse välja rendile, siis samaaegselt hoone või rajatise hüpoteegi seadmisega tuleb pantida ka selle krundi või selle osa rendiõigused.

3. Elamud, korterid ja elamuosad ning korterid, mis koosnevad ühest või mitmest eraldatud ruumist.

4. Hotellid, puhkemajad, suvilad, aiamajad ja muud alaliseks elamiseks mitte ettenähtud ehitised ja ruumid.

5. Õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

6. Ehitusjärgus olevad kinnistud ja materjalid ja seadmed, mis on nende ehitamiseks ette valmistatud.

7. Alusmaa krundid, isoleeritud veekogud.

8. Metsad, mitmeaastased istutused.

Kuna maa-alal asuvad kinnisvaraobjektid, mis on sellega kindlalt seotud, on hoonete, rajatiste, ettevõtete, eraldatud veekogude ja mitmeaastaste istandike pantimine praktiliselt võimatu ilma vastavate maatükkide samaaegse pantimiseta (seda on juba mainitud). eespool). See määrab maa erilise rolli tagatissuhete sfääris.

9. Kodanike, nende ühenduste, juriidiliste isikute omandis olevad maatükid, mis on ette nähtud aianduseks, loomakasvatuseks, individuaalelamute ehitamiseks, suvilate ja garaažide ehitamiseks, isiklike tütarkruntide majapidamiskrundid ning hoonete, rajatiste või rajatiste poolt hõivatud maatükid vajalikus mahus nende majanduslikuks ülalpidamiseks (funktsionaalne tugi).

Vastavalt seadusele "Hüpoteegi", samuti Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 135, hüpoteegi esemeks olev vara loetakse pandituks koos päraldistega tervikuna.

Venemaa seaduste kohaselt ei saa hüpoteegi objektiks olla:

- vara osa, mille naturaalne jagamine on sihtotstarvet muutmata võimatu;

- käibelt kõrvaldatud vara, mille suhtes ei saa sundtäitmist nõuda, samuti vara, mille suhtes on ette nähtud kohustuslik erastamine või mille erastamine on keelatud;

- riigivara: riigi- ja munitsipaalmaad, samuti põllumaa, riigi- ja munitsipaalelamud ning mitmekorterilised elamud, maa-alused krundid ja erikaitsealused loodusalad;

- maatüki osa, mille pindala on väiksem kui erinevate sihtotstarvete ja lubatud kasutusotstarbe alammõõt;

– osad elamu ühisvara omandis korteriomandist eraldi.

6.2. HÜPOTEEKLAENUSÜSTEEMI PEAMISED OSALEJAD

1 . Pantija - füüsiline või juriidiline isik, kes on oma võla tagamiseks pantinud kinnisvara. Neil on järgmised nõuded:

– usaldusväärsus ja maksevõime;

- Kinnisvara vabatahtlik pantimine;

- ettemaksete tegemise võimalus.

2 . Hüpoteeklaenuandjad (pandipidajad) on juriidilised isikud, kes väljastavad laenu kinnisvara tagatisel. Nende hulka kuuluvad pangad, fondid ja muud krediidiasutused, kellega hüpoteegipidajad sõlmivad hüpoteeklaenu andmise lepingu. Hüpoteeklaenuandjate teenus väljastas hüpoteeklaene kogu lepingu kehtivusaja jooksul.

hüpoteegi pank- asutus, mis on spetsialiseerunud pikaajalise laenu väljastamisele kinnisvara tagatisel. Selliste pankade laene väljastatakse mitte ainult eluaseme, vaid ka tööstusehituse jaoks (üksikasju vt Shevchuk D.A. Pangatoimingud. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Hüpoteeklaenupankade kaudu laenu andmine on klassikaline hüpoteeklaenuskeem, mille alusel töötab enamus maailma hüpoteeklaenuprogramme.

Hüpoteeklaenude eelised pankadele:

– laenude väljastamisel suhteliselt madal risk, kuna nende tagatiseks on kinnisvara;

- pikaajaline laenamine vabastab pangad eraviisilistest läbirääkimistest klientidega;

– hüpoteeklaenud tagavad pangale üsna stabiilse klientuuri;

- Hüpoteekidega saab järelturul aktiivselt kaubelda, mis võimaldab pangal pärast laenu väljastamist hüpoteegi müügiga oma riski hajutada.

Pankade hüpoteeklaenude miinused:

- vajadus hoida koosseisus kitsaid professionaalseid spetsialiste - tagatisena esitatava kinnisvara hindajaid, mis suurendab panga kulusid;

– rahaliste vahendite pikaajaline ümbersuunamine;

- laenu andmise pikaajaline tähtaeg on suur oht panga tulevasele kasumile, kuna turuintresside dünaamikat on väga raske prognoosida aastakümneteks.

Üldiselt toimub eluasemele laenuandmine hüpoteeklaenupankade kaudu vastavalt joonisel fig. 6.1.

Riis. 6.1. Laenuskeem hüpoteegipanga kaudu

Hüpoteegipank annab hüpoteegipidajale laenu eluaseme ostmiseks, kusjuures nende vahel sõlmitakse laenuleping ja selle tulemusena pandileping. Koduostja on hüpoteeklaenu andmise mehhanismi põhifiguur, tema paneb selle käima. Seejärel sõlmib pantija eluaseme müüjaga kinnisvara müügilepingu (kui eluruumi müüb kinnisvarafirma) või ehituslepingu (uue elamu ehitamiseks tellija ehitusorganisatsiooni poolt). Hüpoteegipangal on seevastu õigus müüa selle hüpoteegipidaja hüpoteek väärtpaberite järelturul (vt täpsemalt Shevchuk D.A. Pangatoimingud. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Kinnisvaratagatisega hüpoteeklaenude tekkimise majanduslik pool on seotud tingimuste loomisega, et pakkuda märkimisväärsele hulgale investoritele võimalust saada suhteliselt odavaid ja pikaajalisi hüpoteegiga tagatud väärtpaberitega laene ning nende omandiõigust kinnisvarale. pärandvara. Arvesse tuleks võtta selliste väärtpaberite omadusi:

- hüpoteegipidaja kinnisvara omandiõiguse muutmine likviidseks (rahaliseks) vormiks;

- väärtpaberite kasutamine hüpoteeklaenu tagatisena.

Fond- spetsiaalne asutus finantseerimiseks, elamuehituse korraldamiseks ja hüpoteegipidajatele laenude tagastamiseks.

Riis. 6.2. Finantseerimisskeem maksuvaba mudeli alusel.

Selle skeemi kohaselt sõlmivad väärtpaberite järelturul hüpoteegi ostja ja FSR hüpoteegi müügilepingu. FSR-i ja eluaseme ostja vahel sõlmitakse järgmist tüüpi lepingud: kinnisvara müügileping (või ehitusjärgus oleva eluaseme osa ostu-müügileping), laenuleping, pandileping.

Samuti sõlmib Fond eluaseme müüjaga lepinguid: kinnisvara ostu-müügilepingu, ehituslepingu.

Viimastel aastatel on mitmed meie riigi piirkonnad juba kogunud kogemusi eramajade ehitamise rahastamisel spetsiaalselt loodud fondide abil.

Näiteks Belgorodi oblastis loodi fond, et toetada üksikelamuehitust maal. Ja just see piirkond on elamuehituseks saadud laenude põllumajandussaaduste arvestamise metoodika sünnikoht. Sarnaselt Belgorodi fondiga loodi Samara sihtasutus. 1996. aastal ehitati selle fondi laenuga 17 maja ja 1997. aastal 4 korda rohkem. 1998. aastal ulatus see arv 200 eramuni. Põllumajandussaaduste müügist laekuvad vahendid, mida maaelanikud arvestavad, suunatakse uute ootejärjekorras olevate inimeste laenamiseks.

3 . Kodumüüjad. Müüjad võivad olla nii füüsilised kui ka juriidilised isikud, sealhulgas ehitustöövõtjad ja kinnisvarafirmad.

4 . Riigiorganid, mis

- teostada kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine;

- pidada ühtset riiklikku kinnisvara omandiõiguste registrit.

Hüpoteegi seadmise lepingu registreerimine peab toimuma hüpoteegipidaja avalduse alusel. Joonisel fig. 6.3 on diagramm, mis illustreerib hüpoteegi riikliku registreerimise protseduuri.

Riis. 6.3. Hüpoteegi riikliku registreerimise kord

Hüpoteegi riikliku registreerimise tasu maksmise ning hüpoteegi registreerimisregistri muudatuste ja täienduste tegemise kulud kannab hüpoteegipidaja, kui tema ja hüpoteegipidaja vahelises kokkuleppes ei ole sätestatud teisiti (Shevchuk D.A. Laenud üksikisikutele. - M .: AST: Astrel, 2008).

Hüpoteegi registreerimise eest vastutav asutus on kohustatud hüvitama huvitatud isikule kahju, mis on põhjustatud tema ebaseaduslikust tegevusest või tegevusetusest, sealhulgas näiteks hüpoteegi riiklikust registreerimisest põhjendamatu keeldumine, hüpoteegi riikliku registreerimise hilinemine üle tähtaja. kehtestatud periood, riiklik registreerimine, rikkudes Vene Föderatsiooni õigusaktidega registreerimiskande sisule kehtestatud nõudeid või muude vigadega, registreerimiskande ebaseaduslik lunastamine.

5. Kindlustusseltsid. Need võivad olla nii riigi (omavalitsuse) äriühingud kui ka tegevusloaga kindlustusseltsid, kes kindlustavad hüpoteegiga seatud kinnisvara, samuti vajadusel pantija elu ja töövõime.

6 . Hindajad. Nende hulka kuuluvad nii sõltumatud hindajad kui ka hindamisasutused, kes annavad panditud kinnisvarale professionaalse hinnangu.

7 . Hüpoteeklaenu agentuurid. Need asutused säilitavad likviidsuse eluasemelaenude järelturul ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberiturul. Agentuuri peamised ülesanded:

– uute erakapitali allikate kaasamine hüpoteeklaenude valdkonnas;

– hüpoteeklaenude likviidse järelturu moodustamine.

Agentuur ostab omakapitali ja laenatud vahendite arvelt hüpoteeklaenulepingute alusel nõudeid kommertspankadele, säilitades pankade likviidsuse ja suurendades hüpoteeklaenude andmise atraktiivsust (Shevchuk D.A. Pangatoimingud. Põhimõtted. Kontroll. Kasumlikkus. Riskid. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Meie riigi hüpoteeklaenubürood pole veel täielikult arenenud.

Näitena võib tuua Moskva, kus Moskva hüpoteegiprogrammi peamiseks operaatoriks on spetsiaalselt loodud Moskva hüpoteeklaenuagentuur (MIA). MIA funktsioonid hõlmavad järgmist:

– ühtsete hüpoteeklaenustandardite ja -tehnoloogiate väljatöötamine ja juurutamine, mille järgimine on eelduseks laenude tagasiostmisel kvalifitseeritud MIA laenuandjatelt;

– IIA standarditele vastavate hüpoteeklaenude tagasiostmine IIA kvalifitseeritud laenuandjatelt;

– investorite raha kaasamine oma varaga tagatud väärtpaberite emiteerimise ja paigutamise teel, samuti Moskva valitsuse garantiidega.

Kui hüpoteeklaenu andmine toimub Fondi kaudu, siis asutus luuakse tema osalusel ja esindab kohalikke omavalitsusi ning tegutseb ka Fondi nimel ja nimel käsunduslepingu alusel.

8 . Käendajad- füüsilised ja juriidilised isikud, kes käendasid pantija eest ja kannavad varalist vastutust tema kohustuste eest. Juhul, kui hüpoteeklaenu andmine toimub Fondi kaudu, sõlmib käendaja selle Fondiga garantiilepingu. Käendaja osalemine hüpoteeklaenu andmise mehhanismis suurendab vahendite tagasimaksmise tõenäosust ning tagab seeläbi finantseerimisprotsessi stabiilsuse ja järjepidevuse.

6.3. ELUKINNISVARA HÜPOTEEKLAENUTAMINE

EL riikides väljastatakse kuni 80% laenudest kinnisvara tagatisel, mis viitab majanduse arengule. Laenu tähtajad on üsna pikad (kuni 40 aastat). Krediidiintressid muutuvad makromajanduslike protsesside mõjul. Hüpoteek põhineb riiklikul kinnisvara hindamise ja edasise ümberhindamise süsteemil. Katastri (normatiiv) hindamine on kinnisvaramaksu arvutamise aluseks ja on hüpoteeklaenu suuruse objektiivne mõõdik. Laenu tasumata jätmise korral on hüpoteegipangal võimalus panditud vara sundmüügiks. Reeglina meelitavad pangad hüpoteeklaenude andmiseks kolmandate osapoolte vahendeid, paigutades aktsiaturule oma väärtpabereid - hüpoteeklaenu, mis on väga usaldusväärsed.

Praegu on kaks hüpoteeklaenu skeemi:

– kahetasandiline("Ameerika mudel"), mis põhineb hüpoteeklaenude teisesel turul. Mudeli olemus on järgmine. Pank väljastab laenusaajale hüpoteeklaenu vastutasuks kohustuse eest kanda pangale iga kuu kindla perioodi jooksul fikseeritud summa. See laenuvõtja kohustus on tagatud soetatud eluaseme hüpoteegiga. Pank müüb laenu ühele hüpoteeklaenu agentuurile, kandes üle ka tagatiskohustused. Asutused hüvitavad viivitamatult pangale laenusaajale makstud vahendid ja vastutasuks paluvad neil kanda agentuurile laenusaajalt saadud kuumakse, millest on maha arvatud panga kasum (marginaali). Igakuiste maksete suuruse ehk intressimäära, millega agentuur kohustub ostma hüpoteeklaene, määrab agentuur ise, lähtudes investorite nõuetest vastavate finantsinstrumentide tootlusele. Hüpoteeklaenubürood, olles ostnud kommertspankadest teatud arvu hüpoteeklaene, koguvad need basseinidesse ja loovad igaühe alusel uue tagatise, mille maksete allikaks on laenuvõtjate maksed. Neid makseid ei garanteeri mitte kinnisvara pant, vaid agentuur kui juriidiline isik. Agentuurid müüvad hüpoteegiga tagatud väärtpabereid aktsiaturul ja tegutsevad seejärel ka vahendajatena, kandes agentuurile pangast makseid, millest on maha arvatud nende marginaal väärtpaberi ostnud investorile (lisateavet leiate artiklist Shevchuk D.A. Pangatoimingud. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

USA-s on hüpoteegiga tagatud väärtpaberite intressimäärad vaid veidi kõrgemad kui valitsuse väärtpaberite intressimäärad, mis peegeldab investorite kindlustunnet, et laenuvõtjate ulatusliku maksejõuetuse korral annab valitsus hüpoteeklaenuagentuuridele nende kohustuste tagasimaksmiseks vajalikku rahalist abi. Riigi toetus võimaldab pidada hüpoteeklaenubüroode väärtpabereid praktiliselt riskivabaks ja võimaldab neisse investeerida ka kõige konservatiivsematel investoritel, näiteks pensionifondidel, ning tagab seeläbi turu kõige odavamate ressursside liikumise hüpoteeklaenu. laenud.

– ühetasandiline("Saksa mudel"). See on autonoomne tasakaalustatud hüpoteeklaenu mudel, mis põhineb säästu- ja laenupõhimõttel, mis toimib nagu Saksa "eraehitiste hoiupangad" - Bausparkasse, prantsuse Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Siin saab hoiustaja võimaluse koguda pikaks perioodiks vajalikku sissemakset korteri ostmiseks (näiteks summas 50% selle väärtusest) ja seejärel saada hüpoteeklaenu korteri ostmiseks (ehitamiseks). eelnevalt valitud korter. Ehitushoiupank, olles suletud finantsstruktuur, alustab oma tegevust põhikapitali moodustamisega ja omab selle alusel oma rahaallikat (sh korterifond) laenude väljastamiseks. Kõiki kassa olemasolevaid vahendeid (oma ja laenatud) kasutatakse ainult põhikirjaliste tegevuste elluviimiseks, s.o elamuehituse finantseerimiseks ja hüpoteeklaenude väljastamiseks ehitatud korterite ostmiseks.

Muud hüpoteegid

Saksamaal on nn hüpoteeklaenud. Nende saamiseks peab laenuvõtja esitama pangale vaid koopiad dokumentidest, mis kinnitavad omaniku õigust omandile, mis toimivad laenu tagatisena. Laenu suurus sõltub selle tagatisobjekti väärtusest, s.o pantija vara väärtusest. Selliseid laene annavad hüpoteegipangad ja tavapärased hoiupangad pikaajaliseks, kuni 30 aastaks. Iga 5 aasta järel vaadatakse nende intressimäär üle. Lisaks antakse Saksamaal välja "tavalisi laene", mida pangad jagavad koos "hüpoteeklaenudega" või neile lisaks. Intressimäära poolest on need laenud lähedased hüpoteekidele, kuid erinevad neist praktiliselt ainult tagatise olemasolul.

Saksamaal väljastatakse sooduslaene piiratud sissetulekuga peredele:

- esmatarbelaenud, mida väljastatakse madala sissetulekuga inimestele, on intressivabad ja millega kaasnevad toetuste maksmine (umbes 40 tuhat eluruumi);

- teise vajaduse sooduslaenud, mida antakse keskmise sissetulekuga inimestele.

Prantsusmaal nimetatakse sooduslaenud "sooduslaenud kinnisvara ülevõtmiseks" ja neid kasutatakse tagasihoidliku sissetulekuga perede omandiõiguse rahastamiseks. Samas järgitakse hindade norme, elamistingimusi ja tulevaste elanike maksimaalseid maksevõimalusi. Selliseid laene väljastatakse fikseeritud või ujuva intressimääraga perioodiks 20 aastat.

Sooduslaene Itaalias jagavad maakrediidiinstituudid ja need väljastatakse perioodiks kuni 25 aastat. Nende suurus ulatub 100% -ni eluaseme soetamisega seotud kuludest. Selliste laenude intressimäärasid vähendatakse sõltuvalt laenuvõtja käsutuses olevatest vahenditest.

Hispaanias on "kvalifitseeritud kodulaenud" laialt levinud. Neid väljastavad riiklikud (ametlikud) krediidiasutused ja eraasutused turutingimustest soodsamatel tingimustel nii intressimäärade kui ka sularaha osakaalu ja laenu tagasimakse perioodi osas. Stimuleerimaks nende laenude väljastamist erinevates krediidiasutustes, vabastavad finantsasutused nad ennekõike vajadusest omada selleks kohustuslikke reserve.

Prantsusmaal on "seotud laenud". Neid võivad väljastada kõik asutused, kes kohustuvad täitma teatud norme, kuid ilma rahaliste võimaluste (sissetuleku) arvestamise tingimuseta. Laenu saab väljastada nii uute korterite ostmiseks kui ka vanade ostmiseks, kui laenusaaja teeb seal töid summas, mis on võrdne 25% maksumusest, kui ka kapitaalremondiks.

Ühendkuningriigis väljastatakse laenu pangalaenuvõtjale tema esimese maja ostmiseks järgmiselt. Koduostjale antakse panga brošüür "Teave koduostjale". See kirjeldab üksikasjalikult, kuidas valida õiget kindlustust ja krediiti, milline on eluaseme soetamise kord, ning annab laenutaotluse vormi. Laene väljastatakse üle 18-aastastele isikutele kuni 95% hüpoteegi mahust. Laenusumma määratakse, korrutades laenuvõtja aastatulu 3-ga. Kui laenu saavad korraga kaks laenuvõtjat, määratakse laenusumma järgmiselt: 2,25 x laenuvõtjate kogutulu või 3 x ühe suurima sissetuleku. laenuvõtjatest + 1,13 x sissetulek teine laenuvõtja.

Kui panga laenusaaja otsustas osta vana maja asemele uue, väljastab pank eluasemelaenu kuni 80% maja maksumusest või ostuhinnast (valitakse väikseim väärtus). Kui panga laenuvõtja otsustab jääda samasse majja, hüvitab pank talle kuni 80% hüpoteegi summast.

Itaalias kasutati laialdaselt "maa ettemakseid". Neid väljastavad maakrediidiinstituudid hüpoteegi garantii alusel. Sellise laenu tagasimakseperiood on vähemalt 18 kuud (keskmiselt 2 kuni 4 aastat). Järgmine Itaalias kasutatav hüpoteeklaenud on "pikaajalised hüpoteeklaenud", mida väljastavad ka liidumaa krediidiasutused ja muud laenuasutused. Maakrediidiinstituut väljastab selliseid laene 10-25 aastaks fikseeritud või sagedamini iga 5 aasta järel muudetava intressimääraga. Need võivad katta 50% ostuhinnast või 75% ehitushinnast. Teised krediidiasutused väljastavad selliseid laene tähtajaga 5–15 aastat turuintressimääraga koos maksetega võla tagasimaksmiseks iga 6 kuu järel.

Klassikaliste hüpoteeklaenude mudelite rakendamise peamised tingimused on majanduse stabiilsus, finants- ja krediidisüsteemi usaldusväärsus ja tõhusus, arenenud väärtpaberituru olemasolu, elanikkonna kõrge maksevõime ja mis kõige tähtsam, riigi aktiivne osalemine kogu suhete süsteemi stabiilsuse tagajana hüpoteeklaenutoimingutes.

Sellegipoolest on juba täna märkimisväärne hulk Venemaa Föderatsiooni moodustavaid üksusi, kes rakendavad oma hüpoteeklaenu (pseudohüpoteeklaenu) programme ja on omandanud selles valdkonnas mõningaid kogemusi.

Esimese hüpoteeklaenu programmi Vene Föderatsioonis töötas välja Housing Initiative Corporation Joint Stock Company koos Venemaa Sberbanki ja Venemaa riikliku kindlustusega.

See programm näeb ette mitu elamuehituse hüpoteeklaenu andmise skeemi:

1. "Forward-creditinvest". See skeem on mõeldud äriarendajatele (juriidiline isik), kes ehitavad eluasemeid selle edasiseks müügiks jõukatele klientidele, sealhulgas äristruktuuridele. Sel juhul on pandi esemeks ehitusobjekt ise. Tagatisvara registreerimine ja laenu väljastamine toimub etapiviisiliselt vastavalt objekti ehitamisele.

2. "Retrocreditinvest". See skeem on mõeldud kodanikele, kes soovivad oma elutingimusi parandada. Laen väljastatakse olemasoleva korteri tagatisel ja ainult juhul, kui selle turuväärtus on kõrgem kui uue korteri maksumus.

3. Futuresinvest. See skeem on mõeldud kodanikele, kes ei soovi oma kinnisvarale hüpoteeki panna. Selle jaoks on kaks võimalust:

- korter müüakse enampakkumisel tingimusega lükata väljatõstmine edasi kuni uue elamu ehituse lõpetamiseni. Endine majaomanik investeerib korteri müügist saadud tulu iseseisvalt kinnisvara ehitusse, võttes endale finantsriski ja tasudes investor-arendaja arveid;

- majaomanik annab investorile-arendajale ülesandeks müüa vana eluase ja ehitada uus, nihutades samal ajal kõik uue ehituse lõpphinna ebastabiilsuse finantsriskid viimase peale.

4. "Combinvest". See programm põhineb kombineeritud skeemil elamuehitusse investeerimise protsessi korraldamiseks elamuehituse säästusüsteemi kaudu ja nende säästude omakapitali investeerimiseks konkreetsetesse objektidesse ja kodanikele sobiva eluaseme pakkumiseks.

Selle programmi investeeringute allikad võivad olla:

a) Isiklik sihtpanus. Selle sissemakse suurus on fikseeritud summa ja see määratakse kodaniku taotletava korteri hinnangulise investeeringuväärtuse ja toetuse eeldatava suuruse vahega, kui see on olemas. Kodanike isiklikke hoiuseid saab teha nii korraga kui ka kogumisetapis, investeerimisjärgus ja arvelduste lõpetamise etapis. Need rahalised vahendid kantakse projekti peajuhi või tema nimel asuva panga arvelduskontole. Õigus uusehitatud maja konkreetsele aadressile tekib igal kodanikul ainult siis, kui rahastatavas etapis tasutakse vähemalt 50% kogu isikliku panuse arvestuslikust väärtusest.

b) Kohalike omavalitsuste sihttoetused, kodanikke töötavate äriorganisatsioonide toetused, projekti üldjuhi poolt süsteemi raames moodustatud toetused eelarvevälistest fondidest, kaasates ehitusele juriidilisi ja eraisikuid.

c) Eelnevalt ootenimekirjas oleva isiku perekonna poolt elanud korteri müügist saadud raha.

d) Lühiajaline laen, mida saab projekti peajuhilt kahes esimeses etapis tasumata jäänud hinnangulise isikliku panuse jäägi ulatuses.

Paljudes Venemaa mitte-Tšernozemi tsooni piirkondades (sh Leningradi oblastis) on välja töötatud skeem maapiirkondades eluaseme laenamiseks, kasutades laenu tagasimaksmise vahendina põllumajandustooteid (joonis 6.4).

Moskvas koos katsetega rakendada "Ameerika" ja "Saksa" mudeleid töötatakse välja "noorte" hüpoteeklaenude võimalused. Üks neist näeb ette, et noore lapsega pere maksab 30% korteri maksumusest, teise 30% kompenseerib pealinna administratsioon ning ülejäänud summale antakse laenu osamaksetena 15 aastaks.

Baškortostanis hõlmab väljatöötatud hüpoteegiskeem kuni 30% sissemakseid võimalike järelmaksu tähtaegadega 5–15 aastat. Investeerimisvahenditena kasutatakse eelarvelisi vahendeid ja ostjate vahendeid, samuti kaubalaene, mida antakse töövõtjatele ehitusmaterjalide kujul summas kuni 50 tuhat rubla. 1–5 aastaks 8% aastas.

Riis. 6.4. Maaelu hüpoteegi skeem

Piirkondliku majanduse tunnused ja võimalus piirkondadesse eelarveressursse kaasata toovad kaasa mitmesuguseid hüpoteeklaenu andmise skeeme. Kuid nagu näitavad majanduslikult arenenud riikide kogemused, ei arene hüpoteeklaen ilma föderaalse toetuseta. Selleks loodi 1996. aastal föderaalne eluasemehüpoteeklaenude agentuur, millest peaks saama Venemaa hüpoteeklaenude selgroog.

Vene Föderatsiooni valitsuse 11. jaanuari 2000. a dekreediga nr 28 “Vene Föderatsiooni hüpoteeklaenude süsteemi arendamise meetmete kohta” kinnitati riigi hüpoteeklaenu süsteemi arendamise kontseptsioon, mille kohaselt sotsiaalselt haavatavate elanikkonnarühmade eluasemeprobleemide lahendamine tuleks ümber suunata töötava elanikkonna eluasemeraskuste lahendamisele, kellel on erastamise tulemusel keskmine sissetulek, säästud ja kinnisvara. Selle osa elanikkonna jaoks on pikaajaline hüpoteek eelistatud viis eluasemeprobleemi lahendamiseks.

Kontseptsioon määratleb hüpoteegi peamised eesmärgid ja põhimõtted, toob välja võimalused nende saavutamiseks ja elluviimiseks. Üks eesmärke on luua eluaseme hüpoteeklaenude süsteem, ilma et oleks vaja seda toetada olulise riikliku rahastamisega. See tähendab Venemaal mitmesuguseid hüpoteeklaenuskeeme.

Hoolimata asjaolust, et hüpoteeklaen sisaldab tohutut potentsiaali majanduse arenguks, muutes kinnisvara käibekapitaliks, mis aitab elanikel saada eluaset ja laenuandjatele sissetulekut, ei saa siiski rääkida hüpoteeklaenude laiaulatuslikust arengust riigis. . Hüpoteeklaenude kujunemist Venemaal takistavad:

– institutsionaalsete investorite (pensioni- ja muud fondid) hüpoteekidest eraldamine;

- pankade "lühike" ja "kallis" raha;

– arenenud elamukinnisvara kindlustussüsteemi puudumine;

– enamikul juhtudel suutmatus deklareerida tulu, mis on tingitud ettevõtete soovimatusest ametlikult palka maksta;

- elanikkonna enamuse madal sissetulek.

Ülaltoodud tegureid võib seostada sotsiaal-majanduslike, kuid on ka regulatiivse ja seadusandliku iseloomuga tegureid:

- laenukohustusi mittetäitva laenusaaja hüpoteegiga koormatud korterist väljatõstmise võimatus;

- alaealiste õigustega koormatud eluruumi hüpoteegiga seotud küsimuste kaalumisel ei ole välja töötatud kriteeriume eestkoste- ja eestkosteasutuste tegevusele;

- pole välja töötatud maatükkide pantimise ja võõrandamise eeskirja jne.

6.4. MUU ELUKINNISVARA LAENUTAMINE

Vene Föderatsiooni kinnisvaraturu praeguses arenguetapis kasutatakse lisaks hüpoteeklaenudele ka muid kinnisvara laenamise mehhanisme.

Üha enam ehitusettevõtteid pakub erinevaid osalusskeeme (makse objekti ehitamisel, tasumine olemasoleva eluaseme tasaarvestusega), mis võimaldab ostjal vähendada ühekordseid kulutusi eluaseme ostmisel.

Arendaja kohustub rahastama rajatise ehitamist (kõikides ehitusetappides) või selle rekonstrueerimist oma ja laenatud vahendite arvelt (näiteks kommertspanga vahendid), et tagada ehituse valmimine teatud tähtajaks. ning teatud aja jooksul alates riikliku vastuvõtukomisjoni akti allakirjutamise päevast võõrandada teatud pinna korterid aktsionäridele vastavalt osaluslepingule.

Omakapitali osalusleping ehituses on oluline ja kohustuslik dokument, mis reguleerib sellises elamuehituse laenuskeemis osalejate vahelisi suhteid. Ilma selle kirjalikult sõlmitava lepinguta ei ole hiljem võimalik vastava elamispinna omandiõigust vormistada, kuna selleks tuleb koos muude dokumentidega esitada omakapitali osalust kinnitavad dokumendid.

Lepingu üldsätetesse tuleb kirjutada, et nimetatud ehitus(rekonstrueerimis)objekt ei ole lepingu sõlmimise hetkel kellelegi müüdud, muul viisil võõrandatud, ei ole vaidlustatud ega ole keelu all. . Samuti tuleks näidata, millistel alustel on aktsiaomanikelt raha kaasaval organisatsioonil õigus sellele objektile laenata.

Osanik kohustub vastavalt lepingule rahaliste vahendite deponeerimisega või muul lepingus määratud viisil (näiteks ehitusmaterjalide tarnimisega) rahastama objekti ehitamist (rekonstrueerimist).

Peamised aktsionärid on eraisikud.

Ühisehituse eelised on järgmised:

- etapiviisiline makse (järelmaksu);

- indekseerida (koos ehituskulude kasvuga) ainult lepingujärgse ehituse jääkmaksumus;

- omakapitali osalusega eluaseme soetamise maksumus on tavaliselt 10-20% madalam valmis eluaseme turuväärtusest.

Ühisehituse puudused on järgmised:

- elamukinnisvaraobjekti juba investeeritud vahendite kaotamine seoses ostjaga ehituses omakapitali osaluse lepingu sõlminud organisatsiooni pankrotiga;

- ostja ootustele mittevastava kvaliteediga korteri saamine.

Venemaa kinnisvaraarendusturul on ehituses aktsiakapitalis osalemiseks kaks peamist võimalust:

1. Osalus omakapitalis etapiviisilise maksega:

- kinnitatakse individuaalne korterimaksumuse tasumise graafik, võttes arvesse inflatsiooni, samuti omakapitali omaniku võimalusi ja soove;

- kokkulepitud aja jooksul alates lepingu allkirjastamise kuupäevast algmaksumusega 1 ruutmeetrit. m esimene osamakse on tasutud;

- ülejäänud korteri üldpind tasutakse etapiviisiliselt vastavalt graafikule koos 1 ruutmeetri maksumuse indekseerimisega. m iga makse tegemise ajal, võttes arvesse ehitussektoris kehtivaid hindu (iga osamakse eest tasutakse teatud summa ruutm² korteri üldpinnast);

- ehituse lõpetamisel tehakse lõplik arvutus korteri osanikule üle antud tegeliku pinna alusel.

2. Osalus aktsiakapitalis koos vaba eluaseme tasaarvestamisega:

- osanikule määratakse ehitusjärgus majas konkreetne korter, näidates ära pindala ja selle asukoha;

- määrake ruutmeetrite arv. m "uue" korteri üldpinnast loetakse lepingu sõlmimise ajal tasutuks, olenevalt ruutmeetri suurusest. m aktsionärile kuuluva "vana" korteri üldpinnast. Ruutarvu erinevuse eest. m üldpinnast, võrreldes “uue” korteri pinnaga, maksab osanik ehitusperioodil sularahas, etapiviisiliselt.

Sel juhul on "vanade" korterite tasaarvestamiseks kaks võimalust:

- osaniku korter on vaba, omandiõigus sellele läheb koheselt üle arendajale ja korter läheb müüki;

- aktsionär elab oma korteris kogu ehitusperioodi kuni uue korteri muretsemiseni ja omandiõigus läheb arendajale pärast osaniku uude korterisse kolimist.

Eluasemetunnistused on teatud väärtusega väärtpaberid, mis tagavad omaniku õiguse teatud elamispinnale ehitatavas või renoveeritavas majas.

Üks sertifikaat väljastatakse reeglina 0,1 ruutmeetri kohta ja 10 sertifikaati vastavad ühe turuväärtuse ruutmeetri hinnale.

Tegelikult on see teatud tüüpi aktsiate osalusleping, kuid suurema likviidsusega ja kohustusliku nimiväärtuse indekseerimisega sõltuvalt teatud indeksist (näiteks tarbijahinnaindeks või nn ehituskoefitsient - hinnaindeks Ehitus).

Eluasemetunnistuse nimiväärtuse indekseerimise skeem kehtestatakse selle väljastamisel ja jääb muutumatuks eluasemetunnistuse kehtestatud kehtivusaja jooksul.

Eluasemetunnistuste peamised omadused on järgmised:

– teatud piirkonna eluasemetunnistuse samaväärsus;

- ehitusprotsessi jagamine mitmeks etapiks, millest igaüks tuleb rahastada etteantud arvu eluasemetunnistustega;

- eluasemetunnistuste hinna kujunemine sõltuvalt iga ehitusetapi kuludest ja inflatsiooni tasemest, vähendades ruutmeetrit korterite üldpinnast;

– investori valik eluasemevõlakirjade lunastamise vormi kohta.

Praegu on Föderaalne Väärtpaberituru Komisjon registreerinud eluasemesertifikaatide kolmanda väljalaske prospekti. Kolmas emissioon hõlmab 38091 sertifikaadi väljastamist (iga sertifikaat vastab 0,1 ruutmeetrile). Maksumus 1 ruutmeetrit. m uues sertifikaatide seerias on 6500 rubla. Sertifikaadi hind indekseeritakse iga kuu - 0,5%. Uute sertifikaatide müügist saadava tuluga on plaanis rekonstrueerida kolm Tambovskaja tänava maja.

Eluasemetunnistuste abil laenamisel rakendatakse spetsiaalsete väärtpaberite - eluasemetunnistuste - väljastamise ja paigutamise süsteemi, mis annab nende omanikele õiguse saada hiljem eluase majades, mille väljastaja väljastab.

Pank saab samal ajal paigutada väärtpaberiturule eluasemesertifikaate, st sel juhul võtab ta endale vahendaja rolli võlakirjaomaniku ja laenuvõtja vahel, olles samal ajal võlakirjade tagastamise garant. investori raha juhuks, kui ehitusprogramm ebaõnnestub. Eluasemetunnistuste käendaja (garantii) võib olla pank ja kindlustusselts (lisateavet leiate artiklist Shevchuk D.A. Pangatoimingud. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Eluasemetunnistuste ringlusperiood vastab nende rajatiste ehitamise programmi rakendamise perioodile, mille jaoks laenuvõtja teatab väärtpaberite emiteerimisest.

Eluasemetunnistustest saadav tulu on mitterahaline või rahaline.

Mitterahalist tulu eluasemetunnistustelt saadakse nende lunastamisel vastava piirkonna korteritega.

Rahalist tulu eluasemetunnistustest saadakse, kui need lunastatakse laenuvahenditel ehitatud majade korterite üldpinna ühe ruutmeetri ehitushinnaga.

Kuna võlakirjade lunastamisel lähtutakse: üks võlakiri on eluasemepinna ühik, siis on eluasemetunnistuse väljaandjal võimalus kasutada mittetraditsioonilisi korterite pakkumise vorme:

- väiksema pinna korteri vahetus suurema pinna korteri vastu koos korteri pindade vahe üleandmisega eluasemetunnistuste väljastajale;

– eluasemetunnistuste pakettide müügi soodustingimuste kehtestamine.

Eluasemetunnistustega tehtavatele tehingutele kehtivad teistele väärtpaberitele kehtivad maksustamiseeskirjad, nimelt käibemaksu tekke ja tasumise puudumine, nende müügist eraisikutele tulumaksuvabastus 1000 miinimumpalga ulatuses.

6.5. KUIDAS SAADA HÜPOTEEKLAENU KORTERI OSTAMISEKS

Mis on hüpoteeklaenud ja kodulaenud

Hüpoteeklaen muutub Venemaal iga aastaga üha populaarsemaks. Hüpoteek võimaldab teil osta kodu juba täna ja tasuda selle kogu maksumus järgmise paari aasta jooksul. See on palju mugavam kui raha säästmine, avades märkimisväärse säästu inflatsiooni- ja muudele riskidele.

Näpunäiteid laenuvõtjale

Korteri ostmine on keeruline ja vastutusrikas protsess. Kui kulutate selle teema uurimisele veidi aega, saate oma tööd oluliselt lihtsamaks muuta, võimalikke kaotusi oluliselt vähendada ja pettumusi vältida. Peate mõistma, et selle teema uurimisele kulutatud aeg tasub kokkuhoidu ära. Nii et siin on meie näpunäited:

Hüpoteegipanka ei tohiks valida ainult seetõttu, et sellel on madalaimad deklareeritud intressimäärad.

Laenuandja panga valikul on oluline roll intressimääradel, kuid ei tasu unustada, et laenu andmisel ja teenindamisel on ka lisatasusid, mis võivad teatud juhtudel oluliselt tõsta laenu kogumaksumust. Parem on kohe küsida, milliseid ühekordseid makseid peate lisaks tegema ja milliseid lisatasusid kogu laenuperioodi jooksul.

Lisaks ei võeta alati reaaljäägilt kreeditorpanga näidatud intressimäära. Näiteks laenuvõla muutust saab intressi arvestamisel arvesse võtta pärast 3 kuud pärast põhivõla tegelikku tagasimaksmist ja see suurendab oluliselt teie makseid laenu kasutamise eest. Seega võib teie laenu reaalne intressimäär olla nominaalsest palju kõrgem.

Samuti ei tohiks unustada teile pakutava teenuse kvaliteeti. Panga spetsialistide sõbralikkus ja professionaalsus võimaldavad teil oluliselt hõlbustada laenu saamise protseduuri, valida teile sobivaima laenutoote ja teha ostetud eluaseme osas kõige mõistlikuma valiku (vt lähemalt Shevchuk D.A. Pangandus operatsioonid. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Laenuandja valiku üle otsustades proovi laenutingimuste selgitamist mitte tellida oma sugulastele või sõpradele, sest see võib olla nagu katkise telefoni mängimine.

Nõuda laenuandja kirjalikku kinnitust laenu andmiseks nõusoleku kohta.

Pärast pangalt (tõenäoliselt suulise) teate saamist, et olete laenuvõtjana pangaga rahul, peate nõudma pangalt kirjalikku kinnitust, kirjeldades eelseisva laenutehingu põhitingimusi.

Mõelge enne, kui kasutate müügiagenti (maaklerit), kes tegutseb nii müüja kui ka ostja poolel.

Seda tüüpi agent ei saa enamasti esindada ja kaitsta mõlema tehingupoole huve korraga. Sel juhul on agent tavaliselt rohkem tähelepanelik müüja, mitte ostja huvide suhtes. Kui ostate korteri, proovige palgata oma agent (advokaat, advokaat), kes esindab selles tehingus ainult teie huve.

Ärge ostke korterit ilma professionaalsete tehniliste teadmiste ja hoolsuseta.

Igasugune müüja väide korteri tehnilise seisukorra kohta peab olema dokumenteeritud. Pidage meeles, et järelturult eluaset ostes kohtate suurema tõenäosusega parketi paisumist või lagede lekkimist, seega proovige täpselt välja selgitada, millal korteris viimati kapitaalremonti ja remonti tehti.

Korteri tehnilise seisukorra kontrollimiseks on kõige parem palgata sõltumatu tehnoekspert, kes koostab ülevaatuse tulemuste põhjal kirjaliku arvamuse, milles märgitakse kõik selle korteri tehnilise seisukorra eelised ja puudused. selle kontrollimise ajal.

Samuti tuleks erilist tähelepanu pöörata korteri juriidilise puhtuse kontrollimisele. Erikeeles nimetatakse sellist kontrolli<проверка чистоты титула>. See termin hõlmab kõigi selle korteri suhtes õigusi omavate või potentsiaalselt omavate isikute väljaselgitamist, kolmandate isikute koormiste ja endiste korteriomanike õiguste rikkumise kontrollimist varasemates võõrandamistehingutes.

Tuleb märkida, et selles küsimuses pole paremat liitlast ja abilist kui kreeditorpank. Võlausaldajapank on Sinust veelgi rohkem huvitatud hüpoteeklaenu tagatiste kvaliteedist ja likviidsusest.

Ärge allkirjastage ühtegi dokumenti ilma neid esmalt lugemata.

Ärge kunagi kirjutage dokumentidele alla kiirustades. Küsige oma vastaspoolelt lepingute koopiaid, lugege need hoolikalt läbi ja kui teil on küsimusi, siis proovige need enne dokumentide allkirjastamist aegsasti lahendada. Eelistatavam oleks kõik dokumendid enne tehingu sooritamise ajal allkirjastamist hoolikalt uuesti läbi lugeda.

maksusoodustused

Ostes laenuga uue korteri, saad nautida olulisi tulumaksusoodustusi.

Alates 1. jaanuarist 2001. a kehtib uus tulumaksusoodustuse arvestamise ja kohaldamise kord. Vastavalt uuele maksuseadustikule saab maksumaksja oma maksustatavast tulust maha arvata Vene Föderatsioonis uuele ehitamisele või elamu või korteri soetamiseks tegelikult kulutatud summad, samuti summad, mis on kulunud Vene Föderatsioonis saadud hüpoteeklaenude intresside maksmiseks. maksumaksja Vene Föderatsiooni pankades.

Selle mahaarvamise kogusumma ei tohi ületada 1 000 000 rubla, välja arvatud summad, mida kasutatakse hüpoteeklaenude intresside maksmiseks. Tulumaksusäästu suurust saad arvutada juba praegu, kasutades Maksukalkulaatorit.

Isegi kui alustasite soodustuse kasutamist enne 1. jaanuari 2001, saate juhtivate maksunõustajate hinnangul selle kasutamist jätkata vastavalt tulumaksuseadusele, arvates oma kogu maksustatavast tulust maha hüpoteeklaenu tagasimaksmiseks kasutatud summad, sh. põhivõlg ja intressid.

KKK

Kuidas määrata kindlaks oma dokumenteeritud igakuine sissetulek?

Pank määrab maksimaalse laenusumma, millele saate kvalifitseeruda, lähtudes teie viimase kaheteistkümne kuu keskmisest igakuise dokumenteeritud sissetulekust. Sel juhul tuleb eriti tähele panna, et pank võtab arvesse mõlema abikaasa sissetulekuid.

Mis juhtub, kui ma ei suuda laenu tagasi maksta?

Kui laenu tagasimaksmise ajal ei saa te objektiivsetel põhjustel makseid täies mahus tasuda, püüab pank teid aidata ja leida mõlemale poolele sobiva lahenduse. Selliseks lahenduseks võiks olla näiteks maksete ajatamine põhivõla tagasimaksmise arvel.

Kui aga need ajutised majandusabinõud ei tööta ja te ei saa hüpoteegimakseid tasuda, peate korteri maha müüma ja müügist saadud tulu kasutama pangale võla tasumiseks. Müügist üle jäänud raha eest saad endale teise kodu soetada.

Mille poolest erineb hüpoteeklaen kinnisvara ostmiseks tavalisest laenust?

Erinevalt teistest laenuliikidest saab hüpoteeklaenu anda vaid eluaseme soetamiseks, kusjuures selle peamiseks tagatiseks on ostetava eluaseme pant (hüpoteek).

Kui mitmeks aastaks ma saan laenu saada?

Laen väljastatakse perioodiks kuni 15-25 aastat. Pank pakub laenutooteid, keskendudes erinevatele klientidele. Kui teil on võimalus tasuda laenu tagasimaksmiseks lisasumma, mis ületab kavandatud tagasimaksegraafikut, on teil, panka eelnevalt hoiatades, võimalus sooritada laenu nii osaline kui ka täielik ennetähtaegne tagastamine. Pank võtab teilt laenu tagasimaksmiseks ja kuumaksete summa ümberarvutamiseks või teie soovil laenutähtaja lühendamiseks vastu täiendava summa.

Kes kontrollib korteri seaduslikku "puhtust"?

Korteri müüja omandiõigust ja omandiõiguse puhtust kinnitavad dokumendid kontrollib kindlustusselts. Hindamisfirma teeb korterile täiendava ülevaatuse.

Seega ei ole sa nüüd korterit ostes "turuga" üksi, vaid teil võivad olla pädevad liitlased, kes teie huve kaitsevad.

Kuidas on arveldamine korteri müüjaga?

Pank väljastab korteri müüjale raha pärast korteri müügilepingu riiklikku registreerimist krediidivahendite arvelt ja omandiõiguse üleminekut laenusaajale. Laenu tegeliku andmise täiendavaks, kuid vajalikuks tingimuseks on dokumentaalne tõend sissemakse tasumise kohta.

Selline makseskeem on kõige turvalisem korteri ostjale ja usaldusväärne müüjale.

Millised on kindlustusseltside keskmised intressimäärad kolme kindlustusliigi puhul?

Kõigi kolme hüpoteeklaenukindlustusliigi maksumus moodustab tavaliselt mitte rohkem kui 1,5 protsenti ülejäänud laenusummast. Kindlustuslepingud sõlmitakse reeglina üheks aastaks, tasudes selle perioodi eest kindlustusmakse.

Kindlustuspoliisi pikendamisel igaks järgnevaks aastaks on kindlustusmakse summa väiksem, kuna see arvutatakse vastavalt laenujäägi suurusele kindlustuslepingu sõlmimise päeva seisuga (arvestades põhiosa tagasimakset). laenuvõtja tehtud).

Millised kindlustusliigid kaasnevad hüpoteeklaenuga?

Laenu saamise eelduseks on 3 liiki kindlustus:

– ostetud korteri kindlustus kahjustumise ja hävimise riskide vastu;

– hüpoteegi eseme (s.o ostetava korteri) omandiõiguse kindlustamine;

– laenuvõtja elu- ja invaliidsuskindlustus.

Kindlustus kaitseb laenuvõtjat ja panka täiendavate riskide eest. Kindlustusjuhtumi toimumisel kannab kindlustusselts pangale laenu tagasimaksmiseks vajaliku summa ning laenusaaja vabaneb edasise laenu tagasimaksmise vajadusest. Kindlustuskulud kannab laenusaaja.

Kui kaua pärast dokumentide esitamist võib oodata laenu saamist?

Hüpoteeklaenu taotluse läbivaatamise tähtaeg pangas ei ületa kahte nädalat. Olles saanud panga krediidikomiteelt positiivse otsuse, peate otsustama lõpliku korterivaliku ja sõlmima laenulepingu.

Seejärel peate vormistama korteri müügi- ja hüpoteegilepingu. Pärast selle tehingu riiklikku registreerimist saate uue korteri omanikuks.

Kas ma pean üüri maksma?

Pead silmas elatisraha? Jah, sest korter kuulub teile ja te elate selles.

Veelgi enam, korteri omanikuna kannate kõik kulud, mis on seotud kinnisvaramaksude tasumisega, korteri ekspluatatsiooni ja remondiga, samuti kannate teie enda kanda korteri ekspluateerimise ja remondiga seotud kulud, sh kapitali. kogu maja ja sellega piirnev territoorium.

Millised on hüpoteeklaenu eelised?

Ostes eluaseme laenuga, saad võimaluse elada juba täna oma uues korteris ja tasuda selle eest järk-järgult mitme aasta jooksul.

Samal ajal antakse teile oluline tulumaksusoodustus. Vastavalt uuele maksuseadustikule saab maksumaksja oma maksustatavast tulust maha arvata elumaja või korteri ostmiseks tegelikult kulutatud summad, samuti hüpoteeklaenu intresside maksmiseks kasutatud summad. Selle mahaarvamise kogusumma ei tohi ületada 1 000 000 rubla, välja arvatud summad, mida kasutatakse hüpoteeklaenude intresside maksmiseks.

Hüpoteeklaenu saamiseks ei ole vaja lisaks ostetud eluasemele anda täiendavat tagatist.

Kes otsib korterit?

Sul on võimalus otsida korter omal käel või kinnisvarafirmade abiga.

Mis on hüpoteeklaen?

Hüpoteeklaen on raha, mille pank annab kliendile korteri või maja ostmiseks. Antud laenu kasutamise eest maksab klient pangale intressi, samuti maksab igakuiselt tagasi laenatud raha.

Laenu arvelt soetatud eluase panditakse (hüpoteek) pangas kuni kliendipoolse hüpoteeklaenu täieliku tagasimaksmiseni. Hüpoteeklaen väljastatakse tavaliselt pikaajaliseks. Maksimaalne laenutähtaeg on 15–25 aastat.

Kes otsib kindlustusseltsi?

Pank pakub teile nimekirja kindlustusseltsidest. Need on suurimad Venemaa kindlustusandjad, kes on pakkunud kohustuslikele kindlustusliikidele miinimumtariife.

Milline on hüpoteeklaenude õiguslik raamistik?

Vene Föderatsiooni arvukate seaduste ja õigusaktide hulgast saab eristada mitmeid dokumente, mis otseselt reguleerivad hüpoteeke:

– Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (artiklid 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; kogu lõige 3, 23. peatükk);

– 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus nr 122-FZ “Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta”.

Siiski tuleb meeles pidada, et hüpoteeklaenu väljastamine on pangaoperatsioon, mistõttu on hüpoteeklaenude väljastamise ja teenindamise konkreetne kord reguleeritud pangandusalaste õigusaktidega.

Mis on kindlustusseltsi roll?

Hüpoteeklaenu saamiseks peab laenuvõtja sõlmima kolme tüüpi kindlustuslepinguid:

– Ostetud korteri kindlustusleping kahju- ja hävimisriskide vastu;

– Kindlustusleping omandatud korteri omandiõiguse kaotamise riski jaoks;

– elukindlustusleping ja laenuvõtja invaliidsus.

Selline kindlustus on laenulepingu kohustuslik nõue. Pank esitab kohustusliku hüpoteegikindlustuse programmis osalevate kindlustusseltside nimekirja, mis väljastavad kõik kolm kindlustusliiki miinimummääradega.

Pank pakub hüpoteeklaene nii valmis- kui ka ehitusjärgus eluasemete turgudel Moskvas ja Moskva oblastis, Peterburis ja Leningradi oblastis jne.

Hüpoteeklaenu saate teiste linnade programmide alusel, pankade võrgu kaudu.

Pangast hüpoteeklaenu saamine on lihtne ja kõigile jõukohane. Meie poolt välja töötatud hüpoteeklaenuprogrammid lihtsustavad laenu saamise protsessi nii palju kui võimalik. Laenuvõtja ei nõua suurt hulka dokumente, ei nõua kolmanda osapoole tagatisi. Kõik bürokraatlikud protseduurid on viidud miinimumini.

SAMM nr 1. HÜPOTEEKKREDIIDI ESIAALNE ARVUTUS.

Kõigepealt tuleb hinnata, millist korterilaenu vajate ja kui palju korterilaenu saate oma pere igakuise sissetulekuga. Mugavuse huvides oleme välja töötanud hüpoteegikalkulaatori.

SAMM #2. EELKÜSIMUSTIKE TÄITMINE.

Pärast hüpoteeklaenukalkulaatori abil laenusumma esialgset määramist peate võtma ühendust panga töötajatega, et täita laenuvõtja eelankeet.

SAMM № 3. DOKUMENTIDE REGISTREERIMINE KORTERI LAENU SAAMISEKS.

Hüpoteeklaenu saamiseks meie pangas ei ole vaja suurt hulka dokumente. Vajalike dokumentide täitmisel ja kogumisel aitab teid isiklik pangakonsultant. Esitatud dokumentide alusel otsustab pank laenu andmise võimaluse.

SAMM #4. KORTERI VALIMINE.

Pärast pangast laenu saamise võimaluse kohta kinnituse saamist võite asuda korteri valikule. Te ei ole korteri müüja valikul piiratud – selleks võib olla ükskõik milline kinnisvarafirma või eraisik. Korteri saab osta eluaseme järelturult või uue korteri. Korteri omandiõiguse dokumente kontrollib kindlustusselts ning turuväärtuse määrab panga soovitatud sõltumatu hindaja.

SAMM #5. LEPINGUTE ALLKIRJELDUS.

Peale sobiva korteri valimist sõlmid pangaga laenulepingu ja vormistad korteri ostu-müügilepingu. Pärast kõigi lepingute allkirjastamist annab pank teile hüpoteeklaenu.

Hüpoteegi sõnastik

Mis on hüpoteek?

Esimest korda ilmus mõiste "hüpoteek" Kreekas VI sajandi alguses. Kreeka keelest tõlgituna tähendab hüpoteek panti, mille puhul panditud vara – tavaliselt maa ja muu kinnisvara – jääb võlausaldajale pandituks seni, kuni laenu saanud isik rahalise kohustuse täidab.

Praegu on hüpoteeklaenud peamiseks mehhanismiks eluasemeprobleemi lahendamiseks Euroopas ja Ameerikas, kus ligi 90% korteritest ja majadest ostetakse laenuga. Hüpoteek ei ole Venemaa majanduse jaoks uus teenus, kuid paljudele potentsiaalsetele tarbijatele jääb see siiski võõraks. Selle põhjuseks on asjaolu, et hüpoteeklaenude andmise protsessi ümbritseb palju eelarvamusi, mis on tekkinud venelaste ebapiisava teadlikkuse tõttu selle finantsteenuse võimalustest. Kuid kogu maailmas oma tõhusust tõestanud mehhanismid ei saa märkamata jääda Venemaal, kus olukord on nüüdseks välja kujunenud, kui pikaajalise hüpoteeklaenu süsteemi moodustamine on muutunud mitte ainult kiireloomuliseks, vaid ka teostatavaks ülesandeks.

Hüpoteek on atraktiivne ennekõike seetõttu, et see võimaldab teil saada üsna lühikese ajaga koduomanikuks, kolida uude korterisse, registreerida kõik oma pereliikmed ja tasuda oma kulu järgmise paari aasta jooksul, kartmata selle tõusu. kinnisvara hinnad. See on palju mugavam kui raha säästmine, märkimisväärse säästu avamine inflatsiooni- ja muudele riskidele või korteri üürimine, kuna igakuiste laenumaksete suurus on võrreldav sarnase korteri igakuise üüriga. Veel üks laenuga korteri ostmise eelis on võimalus kasutada tulumaksusoodustusi, mis praegu ulatuvad 1 000 000 rublani. Hüpoteeklaenuga korteri ostmise usaldusväärsus ja ohutus seisneb selles, et korter läbib põhjaliku juriidilise kontrolli panga ja kindlustusseltsi poolt ning on laenu saamisel täielikult laenusaaja omandisse registreeritud.

Tänapäeval peetakse kinnisvara ostmist hüpoteegiga kõige progressiivsemaks ja usaldusväärsemaks viisiks eluasemeprobleemi lahendamiseks. Jääb vaid valida kõige optimaalsem hüpoteeklaenuprogramm, võttes arvesse laenu valuutat, intressimäärasid ja teile sobivaid tingimusi.

Et aidata teil mõista hüpoteeklaenu saamisega seotud keerukusi, oleme koostanud hüpoteeklaenu terminite sõnastiku.

Laenu amortisatsioon

Laenu amortisatsioon on hüpoteeklaenu põhiosa järkjärguline tagasimaksmine ja intresside maksmine. Hüpoteeklaenu maksed tehakse tavaliselt igakuiselt. Maksegraafik fikseeritakse laenuandja ja laenusaaja vahelises laenulepingus.

kindlustuse tagamine

Emissiooni tagamine on hinnang laenusaaja maksevõimele (sissetuleku piisavus laenumaksete katteks), maksevõimele (laenukohustuste täitmise kvaliteeditase), laenusaaja varale (piisavalt likviidsete varade olemasolule, mis on vajalik sissemakse tegemiseks ja sellega seotud tehingukulude tasumiseks).

Annuiteedimaksed

Annuiteedimaksed on igakuised võrdsed maksed laenu tagasimakse ja krediidivahendite kasutamise intresside vastu.

hüpoteeklaenu leping

Hüpoteegi seadmise leping on leping, mille alusel ühel poolel (hüpoteegipidajal), kellest on võlausaldaja, on õigus rahuldada oma rahalisi nõudeid teise poole (hüpoteegipidaja) vastu.

Krediidileping

Krediidileping - krediidiasutuse (krediidiandja) ja laenusaaja vaheline leping, mille kohaselt laenuandja kohustub andma laenuvõtjale vara ostmiseks rahalisi vahendeid (laenu) käesolevas lepingus sätestatud summas ja tingimustel. kohustub tagastama saadud rahasumma ja tasuma sellelt intressi.

Laenu ennetähtaegne tagasimaksmine

Laenu ennetähtaegne tagastamine on laenusaaja poolt laenuvõla jäägi vabatahtlik tasumine laenulepingus sätestatud tähtaegselt. Laenuvõtja on hüpoteeklaenu saaja, kes pandib laenu tagatiseks mõne kinnisvara.

Hüpoteek

Hüpoteek on nimeline väärtpaber, mis seab selle omanikule õiguse saada rahalise kohustuse täitmist. Väljastab laenuvõtja hüpoteeklaenu saamisel.

Hüpoteek

Hüpoteek on kinnisvara pant.

Hüpoteek

Hüpoteeklaen - krediidiasutuse poolt pikaks ajaks välja antud vahendid kinnisvara tagatisel.

Hüpoteeklaenu kalkulaator

Hüpoteeklaenu kalkulaator - tööriist, mis võimaldab arvutada tulevaste laenumaksete summat sõltuvalt sissetulekust, tähtajast ja laenu suurusest.

Krediidiajalugu

Krediidiajalugu - teave selle kohta, milliseid laene laenuvõtja pankadest võttis, kui distsiplineeritud on laenu tagasimaksmine ja intresside maksmine.

Krediidikomitee

Krediidikomitee on pangas kollektiivne krediidiotsuseid tegev organ, mis kiidab heaks või lükkab tagasi konkreetsete laenuvõtjate kandidatuuri ning kinnitab igaühe jaoks konkreetsed laenutingimused.

Laenuvõtja krediidivõime

Laenuvõtja krediidivõimelisus on laenuvõtja valmisolek täita oma rahalisi kohustusi. See määratakse tema krediidiajaloo analüüsi põhjal.

Kinnisvara hindamine

Kinnisvara hindamine on kinnisvara turuväärtuse määramise protsess. Hüpoteeklaenu väljastamise eelduseks on hüpoteegiga koormatud kinnisvara sõltumatu hindamise läbiviimine.

Laenuvõtja maksevõime

Laenuvõtja maksevõime on laenusaaja suutlikkus laen õigeaegselt tagasi maksta. See hõlmab tulude ja kulude analüüsi.

Kaaslaenaja

Kaaslaenaja - isik, kes saab soetatud vara kaasomanikuks ja vastutab koos põhilaenusaajaga laenuandja ees laenu tagasimaksmise eest. Reeglina on kaaslaenaja abikaasa. Sel juhul võetakse laenusumma arvutamisel arvesse kaaslaenaja sissetulek.

laenukonto

Laenukonto on laenusaaja isiklik konto, mis on avatud kreeditorpangas laenuraha ülekandmiseks ja sellele järgnevaks laenumaksete krediteerimiseks.

LIBOR määr

LIBOR määr on Londoni Interbank Exchange'i poolt kehtestatud refinantseerimislaenude kaalutud keskmine intressimäär.

MosPrime'i kurss

MosPrime'i kurss on sõltumatu indikatiivne kurss, mille arvutab Rahvuslik Valuutaassotsiatsioon (NVA) Venemaa rahaturu juhtivate osalejate poolt esmaklassilistele finantsasutustele välja kuulutatud rublade hoiuseintresside alusel. Pankade kaasamisel MosPrime'i intressimäära määramise nimekirja võetakse arvesse nende mainet, finantsseisundit, tehingute mahtu ja kogemusi Moskva rahaturul.

Õiguslik alus

Vene Föderatsiooni maksuseadustik – 31. juuli 1998 esimene osa N 146-FZ ja 5. augusti 2000 teine osa N 117-FZ – artiklid 20, 220;

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (artiklid 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935, lõige 3, peatükk 23);

Vene Föderatsiooni seadus "Eraisikute tulumaksu kohta";

Vene Föderatsiooni riikliku maksuteenistuse 29. juuni 1995. aasta juhend N 35 (muudetud 28. aprillil 1999) Vene Föderatsiooni seaduse "Füüsilise isiku tulumaksu kohta" kohaldamise kohta;

Shevchuk D.A. tsiviilprotsess. - Rostov Doni ääres: Phoenix, 2006;

Ševtšuk V.A., Ševtšuk D.A. Pangandusseadus: Proc. toetust. - M .: kirjastus RIOR, 2005;

www.denisshevchuk.narod.ru www.interfinance.ru www.interfinance.info www.pavlino-rus.narod.ru www.zheleznodorozhni.narod.ru www.corporateresources.narod.ru

Kinnisvara pantimine on üks tagatisi võlausaldajate varaliste õiguste kaitsel. See on Venemaa pangandussektoris laialt levinud seoses laenulepingutest tulenevate kohustuste tagamisega ning elu- ja ärikinnisvara soetamisega. Mis on kinnisvarapant, millistel juhtudel seda kasutatakse, kuidas vormistatakse leping ja millised riskid kaasnevad seda tüüpi tagatise seadmisega?

Mis see on

Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.

See on kiire ja TASUTA!

Lisaks majandussuhete arengu aktiveerimisele täidab kinnisvara pantimine eelkõige võlgnikupoolse rahaliste kohustuste täitmise tagamise ning võlausaldaja varaliste huvide ja õiguste kaitsmise ülesannet. Samas ei realiseeri pant vara omandamise eesmärki, vaid toimib vaid mehhanismina laenuraha hankimiseks vara valdusse saamiseks.

Pandisuhte pooled on tavaliselt kolm osapoolt: vara omanik, laenuandja ja laenuvõtja.

Eluaseme või äriobjekti ostmiseks raha väljastanud isik ei omanda õigusi omandile ka siis, kui võlgnik tingimusi rikub.Tal on võimalus lepingu nõudeid arvestades nõuda materiaalset hüvitist vormis. võlgniku kohustuste täitmisega viivitamise eest trahvide ja sunniraha tasumise kohta.

Hüpoteegi all mõistetakse kinnisvara pantimist, mis kehtib nii elu- kui ka äriobjektide kohta.

Seda terminit kasutatakse kahes tähenduses:

hüpoteek kui õigussuhe kinnisvara pandi tagamiseks eluaseme, maa, üksikute ehitiste, põhivara või ehitiste soetamisel võlausaldajalt laenu saamisel;
hüpoteek kui tagatis hüpoteegi kujul. Tegemist on väärtpaberiga, milles on fikseeritud võlausaldaja õigused varale.

Tänapäeval kehtib Venemaal kaks põhireeglit:

hüpoteeklaenuseadus;
Kinnisvaraseadus.

Dokumentidest nähtub vajadus järgida laenulepingus või töölepingus toodud õigusnormide nõudeid. Hüpoteegiga suhetega võib kaasneda üürisuhete vormistamine, muu lubatud kasutus.

Kinnisvara pantimise tunnuste hulka kuulub võimalus võlgniku vara kustutada või vara võlausaldajale tagastada juhul, kui võla tagasimaksmiseks võetud krediidikohustusi ei täideta. Sissenõudmine toimub pandiks antud vara arvelt või selle müügist raha saades.

Millistel juhtudel vajate

Seaduse kohaselt tekib hüpoteek järgmistel juhtudel:

Valmis või poolelioleva eluaseme ostmisel panga kulul. Säte jõustub hüpoteegiseaduse artikli 77 lõike 1 alusel alates omandiõiguse fakti registreerimisest Rosreestris.
Eluruumi registreerimisel sõjaväelase omandiks riikliku NIS-i kogumise programmi raames. Suhteid reguleerivad sõjaväelaste eluruumide akumulatiivse hüpoteegi seaduse sätted. Mitte kõik Venemaa pangad ei tööta föderaalse toetusprogrammiga, vaid ainult suurimad neist, nagu Venemaa Sberbank, Rosselskozbank, Moskva Pank, VTB24 jne.
Lõigete alusel ehituses omakapitali osaluse lepingu sõlmimise alusel. 1-3 Föderaalseaduse nr 214 artikkel 13 ja hüpoteegiseaduse artikli 58 lõige 1.
Vara soetamisel järelmaksuga või viivituse tingimusel on võimalik seada ka kinnisasja pant ja alusel.

Tähtis: juhul, kui edasilükkamis- / järelmaksuplaaniga ostu-müügileping ei sisalda fraasi selle kohta, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 488 ja 489 alusel kinnisvara pantimist ei teki, on Rosreestri spetsialistid. sisestab tõrgeteta kinnisvara andmebaasi info pandi alusel hüpoteegi tekkimise ja koormise seadmise kohta.

Hüpoteegi objektiks võib olla mis tahes kinnisvara:

elamu korter;
individuaalne hoone koos selle all oleva maatükiga;
kontorid, kauplused, laod, tööstushooned ja muud äripinnad;
suvilad, korterid ja ridaelamud väljaspool linna piire.

Seadusejärgne hüpoteek kehtib järgmistel juhtudel:

rent;
omandiõiguse pant;
sihtotstarbeliste laenuvahendite saamine;
kinnisvara ehitamine investeerimislepingute alusel või ühisehituses;
eluaseme või äripinna soetamisel krediidiasutuselt saadud laenurahaga.

Eralepingu alusel on võimalik seada ka kinnisvara pant. Seaduse järgi registreeritakse hüpoteek vahetu viite alusel õigusaktis, muul juhul suhte poolte eraldi avalduse esitamisel.

Laenu eest kinnisvara pant

Hüpoteekkinnisvara võib raha saamiseks vastu võtta mis tahes:

laenuvõtja omandis;
müügilepingu alusel omandatud;
osalussuhtes osalemisel.

Oluliseks punktiks lepingu sõlmimisel on krediidikohustuste tagatiseks üleantava objekti väärtuse määramine. Turul oleva sarnase kinnisvara hindade analüüsi viib iseseisvalt läbi laenuandja või panga või muu finantsasutuse pakutav akrediteeritud organisatsioon.

Kinnisasja pantimise tunnuseks on see, et pandipidajal puudub vajadus esitada avalduse vara kohtusse tagastamiseks. Selle tagastamine toimub siis, kui pandipidaja ei täida automaatselt teate saatmisel nõudeid.

Ärikinnisvara ja elamiseks sobivate objektide tagatisel kantakse laenu soodsama intressimääraga vähendatud summas. Selle põhjuseks on materiaalse tagatise olemasolu võlgniku maksejõuetuse korral. Samas, mida kallimat kinnisvara tagatiseks pakutakse ja mida suurem on laenusumma, seda kõrgem on laenuintress.

Kuidas lepingut koostada

Kinnisvara pandilepingu vormistamiseks tuleb teha järgmised sammud:

Hankige pangalt laenu või hüpoteegi luba.
Laenuvahendite müügilepingu sõlmimiseks esitage kõik kinnisvara dokumendid.
Teatud eluaseme või ärikinnisvara ostmiseks loa registreerimine pangas.
Pangalepingu sõlmimine pangaga kolme poole osavõtul: majaomanik, laenuvõtja ja laenuandja. Kinnisasja pandi või hüpoteegiga koormamise kohta teabe lisamine, teabe paigutamine riigi kinnisvara ühtsesse andmebaasi, esitades vastava avalduse Rosreestr.
Kinnisvara käsutamise piirangute kaotamine - pant, peale krediidikohustuste täielikku sulgemist, laenulepingu tingimuste alusel võla tasumise kohta kinnituse andmisel.

Kinnisvara pandilepingu muutmine on võimalik ainult kõigi suhete osapoolte nõusolekul põhiakti täiendavate lepingute koostamisel ja nende hilisemal Rosreestris registreerimisel, pärast mida need jõustuvad ja jõustuvad.

Leping on koostatud neljas identses eksemplaris Rosreestri arhiivi esitamiseks kinnisvara omanikule - müüjale, laenuvõtjale - ostjale ja laenuandjale - pangale. Kõik need edastatakse registreerivale asutusele originaalidena, mis tagastatakse pärast juriidilist ekspertiisi ja andmete paigutamist kinnisvaratehingute registrisse.

Lepingu tekst peab sisaldama järgmist teavet:

kinnistu detailne kirjeldus - asukoha aadress, katastrinumber, planeeringu tunnused;
märge omandiõiguse dokumentide kohta, mille alusel müüja omandiõigus registreeritakse, Rosreestri tõend omandiõiguse kohta või väljavõte USRN-ist;
andmed hüpoteegipidaja ja pandipidaja kohta, laenulepingu number ja sõlmimise kuupäev;
laenu- või hüpoteegilepingu järgse võla tagasimaksmise tähtaeg, kohustuste lõppemine;
rahaliste nõuete hindamine võlgniku vastu - laenulepingus märgitud laenusumma koos intresside ja muude tasudega.

Hüpoteek hakkab kehtima pärast vastavate muudatuste registreerimist. Kui laenusaaja oma kohustusi rikub, läheb tagatis müügilepingus märgitud tingimustel ja laenu väljastamiseks tagasi omanikule.

Võimalikud riskid

Praktikas seisavad tagatissuhete pooled silmitsi järgmiste nüanssidega:

enne laenu väljastamist on hädavajalik tagatisega vara üle kontrollida, seda saab teha, esitades taotluse USRN-ist väljavõtte väljastamiseks objektiga seotud koormiste ja piirangute olemasolu kohta;
eluasemele hüpoteegi vormistamisel on kohustuslik kontrollida kommunaalmaksete ja ruutmeetri kohta arvel olevate võlgnevuste puudumist, eriti kehtib see alaealiste laste registreerimisel, keda on üsna keeruline välja tõsta ilma seaduslikule esindajale elamispinda andmata. sageli ainult kohtus;
hüpoteegiga kaasneb kinnisvara omandiõigusdokumentide kontrollimine ja vara käsutamisele juba kehtestatud piirangute puudumine, näiteks arestid kohtuotsuse või kohtutäituri otsuse alusel, muude rahaliste kohustuste pant - laenulepingud , hüpoteegid tagatise vastu, vaidlus objekti üle;
vara pandiks vormistamisel on soovitatav kontrollida kinnisvara ajalugu - mitu korda oli see tehingutega omandiõiguse üleandmise esemeks, mis perioodidel - väikseim neist on tagatiseks nõuete puudumisele endistelt omanikelt või potentsiaalsetelt omanikelt, näiteks kodanikelt, kes ei võtnud pärandit õigel ajal vastu;
raskused tekivad ebaseadusliku ümberehitusega kinnisasja pandiks vormistamisega - esmalt tuleb see kokku leppida volitatud riigiorganitega, kohtute praktikas toimub panditud vara faktikontroll, katastri- ja tehnopassid. kontrollitud ka korteri tegelikku seisukorda, seega ei ole võimalik varjata seda asjaolu on objektide omanikel võimalik.

Video: Kinnisvara pantimine

Pant tekkis ja arenes samaaegselt eraomandi elementide tekkimisega kui finants- ja majandusinstrumendina, mis pakub kaitset võlausaldajatele ja soodustab investeerimistegevuse arengut.

Selle üldises mõttes pant võib määratleda kui vara või muid väärtasju, mis on laenu tagatiseks. Need. pant on mingi kohustuse tagatis, milles pandipidaja (juriidiline või füüsiline isik, kes võtab pandieseme enda väljastatud laenu tagatiseks), pantija (juriidiline või füüsiline isik) kohustuse täitmata jätmise korral kes andis pandieseme oma võla tagamiseks) on teiste võlausaldajate ees ostueesõigus rahuldada oma nõue panditud vara väärtusest.

Pant tekib lepingu alusel, samuti seaduse alusel selles nimetatud asjaolude ilmnemisel, kui seaduses on sätestatud, milline vara ja millise kohustuse täitmise tagamiseks tunnistatakse pandituks.

Levinuim on lepingujärgne pant, kui pantija (võlgnik) pantib oma vara vabatahtlikult, sõlmides pandipidajaga (võlausaldajaga) vastava lepingu.

Tuleb märkida, et pandi kui sellise põhisätted on esiteks ja teiseks kindlaks määratud Vene Föderatsiooni 29. mai 1992. aasta seadusega nr 2872 - 1 "Pandi kohta". Siiski tuleb meeles pidada, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku pantimise regulatsioon erineb mõnikord ülaltoodud seadusest.

Pantimise mõistet ei saa täielikult kindlaks määrata, ilma et oleks määratletud, mis on pandi esemeks.

pandi teema võib olla nii vallas- kui ka kinnisasi, samuti omandiõigus, st. suhtes osalejate objektiivsed õigused, mis on seotud vara valdamise, kasutamise ja käsutamisega, samuti selle materjaliga(vara) nõuded, mis tekivad majanduskäibes osalejate vahel seoses selle vara jaotamise ning kaupade, teenuste, väärtpaberite jms vahetamisega.

Peamine pandi põhimõtted:

1. Avalikkus– vara pantimise kohta teabe kättesaadavus kõigile huvitatud isikutele.

2. konkreetsus- panditud vara peab oma omadustelt (ja eelkõige funktsionaalselt otstarbelt) täpselt vastama andmetele, mis tal riikliku registreerimise objektina on.

On suur hulk tagatiste liigid, mis erinevad üksteisest nende aluse moodustanud tunnuste järgi.

Vaatepunktist poolte suhe hüpoteegiga koormatud kinnisvarasse Eristatakse järgmisi peamisi tagatise liike:

Klassikaline pant - vara jääb pantijale;

Hüpoteek - vara läheb üle valduses olevale pandipidajale;

Kindel pant - vara jääb pantijale, millele on tehtud pandile viitavad märgid.

2. Ujuva (või reguleeritava) intressimääraga hüpoteegid. Sel juhul seotakse intressimäär teise turuintressimääraga ja korrigeeritakse vastavalt selle muutustele. Reguleerimine toimub reeglina mitte rohkem kui üks kord aastas. Samas on ujuva intressimääraga hüpoteeklaenude intressimäär keskmiselt 1,5-2 protsendipunkti madalam kui fikseeritud intressimääraga hüpoteeklaenudel, mis on seotud riski teadvustamisega, et laenuomanikud reguleeritavad hüpoteegid võtta. Selle riski olemus seisneb selles, et korrigeerimine tõstab intressimäära ja kuumaksete maht suureneb.

4. Garanteeritud hüpoteegid. Sel juhul vajate hüpoteeklaenu kindlustusandjat.

Pandiõigus tekib pandilepingu sõlmimise hetkest, pandipidajale üleantava vara pandi suhtes aga selle vara üleandmise hetkest, kui pandilepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Pant lõpetatakse järgmistel juhtudel:

tagatise tagamise kohustuste täitmisel;

Pandipidaja kohustuste jämedate rikkumiste korral, millega kaasneb vara hävimise oht ja pantija nõudmisel;

Pandiõiguse lõppemisel ja panditud vara hävimisel, kui pandilepingus ei ole sätestatud teisiti;

Pandi realiseerimise võimatuse korral.

Kinnisasja pantimist pandipidaja rahalise nõude tagamiseks pantija vastu nimetatakse hüpoteegiks. .

Siiski on siin üks "aga". Oleme andnud hüpoteeklaenu üldise definitsiooni, millest võib järgneda selle mõiste täpsemad definitsioonid, lähtudes hüpoteegi omadustest, seisukorrast ja arengust erinevates riikides. Näiteks USA-s viitab hüpoteek laenu andmisele ainult eluasemesektoris. Seega, kuigi praeguseks on hüpoteeklaenud teatud rahvusvahelise iseloomuga, on sellele mõistele raske anda vaieldamatut definitsiooni, kuna konkreetse riigi ja elanikkonnarühma esindaja saab seda omal moel kohandada.

Hüpoteek esindab kahte aspekti: juriidilist ja majanduslikku.

Juriidiline sisu hüpoteek seisneb kinnisvaraobjektide omandiõiguse koormamises nende pandimisel.

Hüpoteekide õiguslik reguleerimine viiakse läbi Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku, samuti 16. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 102 - FZ "Hüpoteegi kohta" abiga.

1. Ettevõtted kui äritegevuses kasutatavad ühtsed kinnisvarakompleksid.

Ettevõtte hüpoteegi seadmiseks üleviimiseks on vajalik eelnimetatud kinnistu omaniku nõusolek. Pantijal ei ole pandipidaja loata õigust pandiks võõrandada ettevõttega seotud vara, teha tehinguid, mis on suunatud ettevõttega seotud vara võõrandamisele, kui hüpoteegi seadmise lepingus ei ole sätestatud teisiti.

Ettevõtte hüpoteegiga võib tagada kohustuse, mille suurus ei ole väiksem kui pool kogu selle ettevõttega seotud vara väärtusest.

3. Elamud, korterid ja elamuosad ning korterid, mis koosnevad ühest või mitmest eraldatud ruumist.

4. Hotellid, puhkemajad, suvilad, aiamajad ja muud alaliseks elamiseks mitte ettenähtud ehitised ja ruumid.

5. Õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

6. Ehitusjärgus olevad kinnistud, ja materjalid ja seadmed, mis on nende ehitamiseks ette valmistatud.

7. Alusmaa krundid, isoleeritud veekogud.

8. Metsad, mitmeaastased istutused.

Vastavalt hüpoteegiseadusele, samuti hüpoteegi esemeks olev vara loetakse pandituks koos päraldistega tervikuna.

Venemaa seaduste kohaselt ei saa hüpoteegi objektiks olla:

Vara osa, mille mitterahaline jagamine on otstarbe muutmata võimatu;

Käibelt kõrvaldatud vara, mille suhtes ei saa sundtäitmist nõuda, samuti vara, mille suhtes on ette nähtud kohustuslik erastamine või mille erastamine on keelatud;

Riigiomand: riigi- ja munitsipaalmaad, samuti põllumaa, riigi- ja munitsipaalelamud, üksik- ja mitmekorterilised elamud, maa-alused krundid ja erikaitsealused loodusalad;

Maatüki osa, mille pindala on väiksem kui erineva otstarbe ja lubatud kasutuse alammõõt;

Korteri omandist eraldiseisvad osad elamu ühisvara omandis.

Pandisuhete seadusandlik regulatsioon on leitud Vana-India (II sajand eKr) Manu seadustes ja see on üksikasjalikult välja töötatud Rooma õiguses.

Mõiste "hüpoteek" (kreeka keelest hüpoteek - pant) ilmus ajaloolaste sõnul esmakordselt Kreekas 6. sajandi alguses. eKr ning juba siis seostati võlgniku vastutuse tagamisega võlausaldaja ees teatud maavalduste poolt. Hüpoteeklaenude arengu ajalugu Venemaal on toodud lisas. 16.

Selline määratlus on Vene Föderatsiooni jaoks legitiimne.

Näiteks Art. 339, 340, 349 jne.

Täpsemalt käsitletakse hoonete ja rajatiste ettevõtete hüpoteegi tunnuseid hüpoteegiseaduse XII peatükis.

Eelmine

Kodanike ja äriorganisatsioonide pangalaenude kasutamise ulatuse järgi saab hinnata riigi majanduse stabiilsust ja arengut.

Pangalaenude ja riigi majanduse vahelise seose määrab selgelt asjaolu, et peaaegu iga laenu aluseks on selle saaja orienteeritus paljutõotavate ülesannete lahendamisele, sealhulgas: elamute ehitamine, ettevõtte loomine või rekonstrueerimine, ehitus. riigi infrastruktuuri jaoks olulised rajatised jne.

Kommertspankade jaoks oli majanduskriisi ajal tõsine probleem laenude tagasimaksmata jätmise oht. Kuid pole saladus, et pank väljastab kodanike ja ettevõtete säästufondidest laene, mida hoitakse hoiusekontodel, kohustades samal ajal hoiustajatele nende raha koos kogunenud intressidega tagastama. See tähendab, et pank on kohustatud kaitsma oma hoiustajate raha, tugevdades laenuvõtja raha tagastamise tagatisi. Hüpoteegid (kinnisvara hüpoteek) ja vallasvara pantimine on levinumad viisid laenusaaja poolt laenukohustuste täitmise tagamiseks.

Põhineb Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 kohaselt annab pant võlausaldajale-hüpoteegipidajale eelisõiguse oma nõude rahuldamiseks panditud vara arvelt, kui laenusaaja ei täida oma laenu tagasimaksmise kohustust. Erandiks on ettevõtte pankrotijuhtumid, kui võlausaldajal on õigus saada oma rahalisi vahendeid alles pärast esimest ja teist võlausaldajate järjekorda, milleks on:

esimene etapp - moraalse kahju ning elule ja tervisele tekitatud kahju hüvitamine (pankrotiseaduse artikkel 134, lõige 1, punkt 4);
teiseks prioriteediks on töötasu ja lahkumishüvitis (pankrotiseaduse artikkel 134, lõige 2, punkt 4).

Kinnisvara pant

Alates 1998. aastast on Vene Föderatsioonis kinnisvarahüpoteegid reguleeritud hüpoteegiseadusega. Hüpoteegilepingule võib kohaldada Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku üldeeskirju pandi kohta, kui hüpoteegiseaduses ei ole sätestatud teisiti.

Hüpoteegi subjektid (hüpoteegiseaduse artikkel 76):

hooned ja rajatised;
maa;
rinnatükk;
metsad;
isoleeritud veekogud;
õhu- ja merelaevad;
mitmeaastased istandused;
siseveelaevad;
korterid;
lõpetamata ehitusprojektid.

Lisaks ülaltoodud hüpoteegi kirjetele võib tagatiseks olla sularaha kontodel, sularahata välisvaluuta jne.

Põhimõtteliselt tulenevad tagatissuhted vastavast lepingust ning tagatise võib ette näha ka seaduses. Nii kehtib näiteks pangakrediidi või sihtlaenu vahenditega soetatud või ehitatud korterile või elamule seadusejärgne pant (Hüpoteegiseaduse § 77 punkt 1).

Pantija on isik, kes pantib talle kuuluva vara. Selliseks isikuks võib olla mitte ainult põhikohustuse võlgnik, vaid ka kolmas isik, kes soovib pantida oma vara kellegi teise kohustuse tagamiseks. Põhikohustuse võlgniku ja pantija suhted on antud juhul väljaspool pandilepingut.

Kinnistu omanikul on õigus seda oma äranägemise järgi käsutada, see tähendab, et ta võib seda hüpoteekida, müüa, kinkida jne. Erandiks on vara, mis on antud majandusjuhtimisele. Ettevõte, kellele kuulub majanduslikku valdusesse antud vara, saab pantida ainult sellise vara vallasosa (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 295 punkt 2). Kinnisvarale hüpoteegi seadmiseks on ettevõttel vaja omaniku luba. Omaniku vahenditest finantseeritavate asutuste vara ei saa pantida. Samal ajal saavad need asutused pantida vara, mis on omandatud lubatud ettevõtlustegevusest saadud raha eest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 298 punkt 2).

Riigiettevõtetel on õigus neile määratud kinnis- ja vallasvara pantida alles pärast omanikult selleks loa saamist. Kehtiv seadusandlus annab riigiettevõtetele õiguse käsutada oma äranägemise järgi, sealhulgas päästa oma toodetud tooteid.

Pant võib olla mitte ainult otsene vara, vaid ka omandiõigus. Seda õigust võib pantida ilma omaniku nõusolekuta, välja arvatud juhul, kui seadus või leping sätestab sellise tegevuse keeldu.

Pandileping

Pant vormistatakse kirjaliku lepinguga.

pandi teema;
pandi eseme hindamine;
kohustuste täitmise suurus, tähtaeg ja olemus;
osapoole kindlaksmääramine, kellel on laenuperioodi jooksul tagatis.

Hüpoteeklaenuleping vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 339 on panditud vara asukohas notariaalne. Samuti kuulub notariaalselt tõestamisele vallasvara pandileping, kui see vara annab lepingujärgse põhikohustuse. Kinnisvara pant kuulub pärast notariaalset tõestamist riiklikule registreerimisele, vältimaks samale varale mitmekordset pandi seadmist. Hüpoteegi registreerimist reguleerib koos muude kinnisvaratehingutega kinnisvara registreerimise seadus. Vallasvara, nimelt kõik transpordiliigid, vastavalt artikli lõikele 2. Pandiseaduse § 40 alusel pandi registreerimine on kohustuslik.

Igasugune kõrvalekaldumine pandilepingu nõuetest toob kaasa sellise lepingu kehtetuks tunnistamise.

Pandi lõpetamine

Pant lõpetatakse järgmistel põhjustel (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352):

panditud asja hävitamine;
pandiga tagatud kohustuse lõppemine;
omandiõiguse lõpetamine;
panditud vara müük avalikul enampakkumisel;
tagatise müümise võimatus;
õiguste üleandmine panditud varale pandipidajale;
põhikohustuse võla ülekandmine teisele isikule;
panditud vara arestimine pantijalt seadusliku omaniku poolt või sanktsioonina süüteo või kuriteo eest.

Pantijal on õigus nõuda pandipidaja valduses oleva vara tagastamist, kui viimane rikub jämedalt kohustust tagada panditud vara turvalisus.

Pärast hüpoteegialuse pandi lõppemist tuleb hüpoteegilepingute registreerimise registrisse teha vastav märge. Pandi lõppemine kohustab pandipidajat tagastama panditud vara selle omanikule.

Kaasaegne pandialane seadusandlus on suunatud mõlema poole, nii pantija kui ka pandipidaja huvide kaitsele. Advokaadi nõuanne tsiviilasjades võimaldab teil kaitsta end pandilepingu mis tahes poole ebaseaduslike tegude eest, samuti kaitsta oma vara või õigusi vaidluste korral.

garantii. Lepingu tunnused ja poolte vastutus ;
krediit. Omadused vastavalt seadusele.

Lugupidamisega
Victoria Demidova, advokaat.

M.L. Paškov,
advokaat

Kehtiv tsiviilõigus defineerib panti kui kohustuste tagamise viisi, mille kohaselt on pandiga tagatud kohustuse võlausaldajal (pandipidajal) õigus selle kohustuse täitmata jätmise korral võlgniku poolt hüvitist saada. panditud vara väärtus selle vara omaniku (pandiandja) teiste võlausaldajate ees, seadusega kehtestatud erandite korral (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 334, edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") . Nagu iga teinegi kohustuse tagamise viis (v.a pangagarantii), on ka pant oma olemuselt kõrvalkohustuse (lisa)kohustus ja lõpeb põhikohustuse täitmisega.

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni 29. mai 1992. aasta seaduse N 2872-1 "Pandi kohta" artikli 4 kohaselt saab kehtiva nõude tagada pandiga, eelkõige laenulepingust, sealhulgas pangalaenu, ostu-müügilepingust tuleneva pandiga. , kinnisvara rentimise, kaupade transpordi ja muud lepingud. Pantimise esemeks võivad olla asjad, väärtpaberid, muu vara ja varalised õigused. Pantimise esemeks ei saa olla isikliku iseloomuga nõuded, samuti muud nõuded, mille pantimine on seadusega keelatud.

Kehtivate õigusaktide sätete põhjal saab teha järgmised lühikesed järeldused.

1. Pant tekib lepingute alusel. Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 154 kohaselt on leping kahepoolne tehing. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 420 sätestab lepingu mõiste kui kahe või enama isiku vahelise kokkuleppe tsiviilõiguste ja -kohustuste kehtestamise, muutmise või lõpetamise kohta. Seega saab pandi seada lepingupoole ehk konkreetse tehingu kohustuse tagamiseks. Pant ei saa tagada poolte vekslijärgset kohustust.

2. Seadusandja ei piira pandiesemete hulka, viidates aga sellele, et pandi esemeks ei saa olla ringlusest kõrvaldatud asjad ning nõuded, mis on lahutamatult seotud võlausaldaja isikuga, eelkõige nõuded elatisraha, elule või tervisele tekitatud kahju hüvitamiseks ja muud õigused, mille loovutamine teisele isikule on seadusega keelatud.

Kinnisvara võib ka pantida.

Venemaal reguleerib hüpoteegi küsimusi Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (23. peatüki lõige 3), 16. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 102-FZ "Hüpoteegi kohta" (kinnisvara hüpoteek) (edaspidi "hüpoteek"). hüpoteegiseadus), osakondade aktid, kohtuliku vahekohtu praktika .

Kaasaegses Venemaa õiguses nimetatakse hüpoteeki kinnisvara pandiks.

Hüpoteegiseaduse kohaselt on hüpoteegi esemeks:

1) maatükid, välja arvatud riigi- või munitsipaalomandis olevad maatükid, samuti põllumajandusorganisatsioonide, talurahvatalude ja isiklike abikruntide põllumaad;

2) ettevõtted, samuti äritegevuses kasutatavad hooned, rajatised ja muu kinnisasi;

3) elamud, korterid ja elamuosad ning korterid, mis koosnevad ühest või mitmest eraldatud ruumist;

4) datšad, aiamajad, garaažid ja muud tarbehooned;

5) õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

Hüpoteek seatakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegipidaja vahelise lepingu alusel. Hüpoteeklaene iseloomustavad mitmed omadused.

1. Pantijaks võib olla vara omanik või vara majandusliku majandamise õigusel omav isik. Lisaks tuleb märkida, et pantijaks ei saa olla ainult põhikohustuse võlgnik. Seadus näeb hüpoteegilepingu alusel ette võimaluse olla hüpoteegipidajaks ka kolmas isik. Hüpoteegipidaja peamiseks tingimuseks on, et vara peab olema tema omandis või majanduslikus juhtimises. Kaaludes küsimust majandusjuhtimise õigusega vara omava isiku õigusest anda see hüpoteegi esemeks, tuleb silmas pidada, et vastavalt art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 295 kohaselt ei ole riigiettevõttel õigust pantida talle omandiõigusega kuuluvat kinnisvara ilma selle vara omaniku nõusolekuta. Nagu teate, antakse vara majandusliku juhtimise õigusega ainult riigi- või munitsipaalettevõtetele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 113 punkt 2). Selle kinnistu omanikud on kas riigi- või munitsipaalasutused. Vastavalt Vene Föderatsiooni Ülemnõukogu 27. detsembri 1991. aasta määrusele N 3020-1 "Riigivara piiritlemise kohta Vene Föderatsioonis" on riigivara käsutamine usaldatud Vene Föderatsiooni valitsusele, mis tal on õigus delegeerida ministeeriumidele ja osakondadele föderaalomandi objektidega seotud volitusi, sealhulgas vara pandilepingute sõlmimist.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 kohaselt kehtib omandiõigus ja muud asjaõigused kinnisasjadele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt hõlmab kinnisvara eelkõige hooneid ja rajatisi) riiklik registreerimine ühtses riiklikus registris justiitsasutuste poolt. Kinnisasja õiguste riiklikku registreerimist ja sellega tehinguid teostav asutus tõendab registreerimist, väljastades registreeritud õiguse või tehingu kohta dokumendi või teeb registreerimisele kuuluvale dokumendile kande. Vastavalt Art. 21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse N 122-FZ "Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikkel 14, kinnisvaraõiguse tekkimist ja muudatusi tõendav dokument on õiguste riikliku registreerimise tunnistus. .

Kui pantija ei ole vara omanik või, olles selle vara majanduse majandamise õigusel omanik, ei ole saanud omaniku nõusolekut, võib hüpoteegilepingu kehtetuks tunnistada selle tingimuste mittevastavuse tõttu. seaduse nõudeid.

Näide vahekohtupraktikast: Venemaa kaubandus- ja tööstuspank pöördus Peterburi linna ja Leningradi oblasti vahekohtu poole nõudega sundida PTO Tsarskoe Selo LLP sõlmima lepingut kinnisvara pantimise kohta. eellepingu alusel. 17. juuli 1995. a otsusega jäeti nõuded rahuldamata. Samas lähtus kohus sellest, et otsuse tegemise ajal ei olnud PTO Tsarskoje Selo LLP-l vaidlusaluse kinnistu omandiõigus. Lisaks ei muutuks pandileping laenu tähtaja tõttu mitte põhikohustuse tagamiseks, vaid laenuvõtja jaoks võla tagasimaksmise viisiks.

2. Õigused kinnisvarale tuleb registreerida vastavalt kehtivale seadusandlusele kinnisasja õiguste riiklikuks registreerimiseks kehtestatud viisil.

Praegu toimub kinnisvaraõiguste riiklik registreerimine vastavalt 21. juuli 1997. aasta föderaalseadusele nr 122-FZ "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta".

3. Vastavalt artikli 3 lõikele 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 340 kohaselt on hoone või rajatise hüpoteek lubatud ainult samaaegse hüpoteegiga sama lepingu alusel maatükile, millel see hoone või rajatis asub, või selle krundi osale, mis funktsionaalselt tagab hüpoteegiga seatud ese või selle pantijale kuuluva krundi või selle vastava osa rendiõigusest.

See seisund tekitas üsna palju poleemikat; näiteks mida teha juhul, kui õigused maatükile on registreerimata. Kohtupraktika on sellele probleemile sõnastanud järgmise lähenemisviisi.

Kui ehitise või rajatise pantija ei ole maatüki omanik või üürnik, ei saa hüpoteegi seadmise lepingut lugeda seadusega vastuolus olevaks Arts lg 3 alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 340. Pantija õigused ning ehitise või rajatise võõrandamisel ostja õigused maatükile tuleks määrata art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 37, mille kohaselt antakse ehitise, ehitise omandiõiguse üleminekul või selle üleandmisel teistele juriidilistele isikutele või kodanikele üle maatükkide kasutamise õigus koos nende objektidega.

Hüpoteegiseaduse paragrahv 69 kinnitab õiguskaitsepraktika käigus tehtud järeldust.

Eeltoodud reeglit kohaldatakse juhul, kui ehitise või rajatise pantijana tegutsev isik on vastava maatüki omanik või üürnik.