Distsipliin “Kinnisvara hindamine” on loodud selleks, et tagada kõrge kvalifikatsiooniga spetsialistide koolitamine, kes vastavad Venemaa majanduse ja eriti kinnisvaraturu viimastele arengusuundadele.
Distsipliini „Kinnisvara hindamine“ õppimise eesmärk on, et üliõpilased omandaksid vajalikud teoreetilised teadmised kinnisvara olemusest ja rollist kinnisvaraturu ja Venemaa majanduse toimimises ning praktilised oskused kinnisvara hindamisel. kinnisvara turuväärtus.
Sellega seoses on käesoleva õpiku põhieesmärk: anda õpilastele - tulevastele majandusteadlastele-hindajatele - süsteemsed teadmised kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturul tegutsevate üksustega (eraisikud ja juriidilised isikud) seotud majandusprotsessidest, põhilised lähenemisviisid ja meetodid kinnisvaraturul tegutsevate üksustega. kinnisvaraobjektide väärtuse määramine .

Venemaal on hindamistegevuse mõju viimasel ajal suurenenud. Seda võib pidada Venemaa kui riigi tunnustamise faktiks turumajandus. Arenenud turumehhanismiga majandus, kus kõik majandusüksused mõistavad oma rolli tõhusas tootmise juhtimises, tarbijate rahulolu kaubaga ja maksimeerimist finantstulemus ja ettevõtte enda roll konkreetse majandusharu majanduses antud piirkonna või kogu riigi kui terviku mastaabis.
Täiuslik turg on kaootiline ja halvasti prognoositav. See aga peatab vähesed. Mõned inimesed püüavad teha tehinguid kaupade ostmiseks ja müügiks omal ohul ja riskil, tuginedes oma intuitsioonile või emotsioonidele, samas kui teised, kellel on teatud kogemus ja kogemus. piisavalt teavet, saavad vaadata selle mehhanismi sisse, püüdes täna ennustada selle tehingu edasist mõju turuolukorrale tulevikus, motiveerides seeläbi turgu oma mehhanismi (tehinguid) veelgi täiustama, kuid seda enda huvides.

SISU
Teave autorite kohta 4
Sissejuhatus 5
Teema 1. Kinnisvara mõiste ja klassifikatsioon, uurimine ja kirjeldus 7
1.1. Kinnisvara kontseptsioon 10
1.2. Kinnisvara klassifikatsioon 12
1.3. Tehniline ekspertiis kinnisvaraobjektid 16
1.4. Hindaja töö iseärasused hindamisobjekti uurimisel 18
1.5. Hindamisobjekti kirjeldus akti koostamisel 19
1.6. Teabe tugi kinnisvara hindamine 24
Küsimused 29
Teema 2. Kinnisvaraturu toimimise tunnused 31
2.1. üldised omadused ja kinnisvaraturu struktuur 32
2.2. Kinnisvaraturu analüüsi eesmärgid, pakkumise ja nõudluse tegurid 35
2.3. Kinnisvaraturu läbilaskevõime määramine 38
2.4. Ühised tunnused ja erinevused kinnisvaraturu ja kapitalituru arengus 41
2.5. Riskitase kinnisvaraturul 42
Küsimused 44
Teema 3. Kinnisvara hindamise protsessi tunnused aastal kaasaegne turg 47
3.1. Kulude liigid 48
3.2. Kinnisvara hindamise põhimõtted 55
3.3. Hindamisprotsess 65
3.4. Kinnisvara investeerimisatraktiivsuse hindamine 68
Küsimused 81
4. teema. Õiguslikud aspektid kinnisvara hindamine 83
4.1. Juriidiline kontseptsioon Kinnisvara 84
4.2. Hindamistegevuse reguleerimine 101
4.3. Kasutatud kulustandardid 114
Küsimused 116
Teema 5. Lähenemisviisid kinnisvara hindamisel 119
5.1. Sissetulekute lähenemine 121
5.2. Võrdlev lähenemine 144
5.3. Kulusäästlik lähenemine 152
5.4. Investeeringute ja hüpoteeklaenude analüüs 165
5.5. Keskkonnategurite mõju kinnisvara hindamisele 168
5.6. Maa hindamise meetodid 171
Küsimused 175
Teema 6. Kinnisvara maksustamise eesmärgil hindamine 179
6.1. Info kogumine ja vaatlustabeli koostamine 186
6.2. Kuluhinnangu mudeli valimine 190
Praktilised harjutused 201
Testid 215
Reguleerivad dokumendid 227
1. Föderaalseadus “Hindamistegevuse kohta aastal Venemaa Föderatsioon» 227
2. Kohustuslikud hindamisstandardid 244
3. Vene Föderatsiooni maakoodeks 246
4. Juhised turuväärtuse määramisega maatükid 290
5. Hoonete kasutusiga ja kulumine 297
6. Hindaja käitumiskoodeks (eetika) 302
Õppeained kursusetöö 306
Põhimõistete sõnastik 307
Viited 353

Lae e-raamat mugavas vormingus tasuta alla, vaata ja loe:
Laadige kiiresti ja tasuta alla raamat Kinnisvara hindamine, Ronova G.N., Osorgin A.N., 2008 - fileskachat.com.

Laadige alla pdf
Allpool saate osta seda raamatut parima hinnaga allahindlusega koos kohaletoimetamisega kogu Venemaal.

Loengukonspektid. Taganrog: TRTU kirjastus, 2004.

Õpetus annab arusaamise kinnisvaraturu kui kõige olulisema äritegevuse valdkonna toimimise teooriast ja praktikast, süstematiseeritud infot füüsiliste ja juriidiliste isikute kinnisvaraga seotud majandusprotsesside, kinnisvaraturu toimimise kohta, ja kinnisvara haldamise meetodid, mis tagavad selle tegevusvaldkonna tõhususe. See hõlmab põhilisi kinnisvaraga seotud tegevusvaldkondi. Õpikus käsitletakse kinnisvara mõistet, olemust, tunnuseid ja klassifikatsiooni; kinnisvaraturu olemus, funktsioonid ja peamised omadused; kinnisvaraturu põhitegevused ja nende õiguslik regulatsioon; erinevate kinnisvaraobjektide hindamise meetodid; kinnisvara haldamise põhiprintsiibid tänapäevastes tingimustes.

Õpik on mõeldud majandusülikoolide üliõpilastele, magistrantidele ja õppejõududele, ärikoolide üliõpilastele, majandusteadlastele, juhtidele ja teistele huvilistele.

1. KINNISVARAMAJANDUSE PÕHIMÕISTED JA MÕISTED
1.1. Kinnisvara mõiste, olemus ja peamised omadused
1.2. Kinnisvara õiguslik alus.
1.2.1. Omandiõigus
1.2.2. Kinnisvaraga tehtavate toimingute (tehingute) liigid
1.2.3. Kinnisvaraga tehtavate toimingute (tehingute) riiklik registreerimine

3. KINNISVARA HINDAMINE
3.1. Kinnisvara väärtuste liigid
3.2. Kinnisvara hindamise põhimõtted.
3.3. Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid.
3.4. Kinnisvara hindamise tehnoloogia.
3.5. Lähenemisviisid kinnisvara hindamisel.
3.5.1. Võrdlev (turu) lähenemine
3.5.2. Kulusäästlik lähenemine
3.5.3. Sissetulekute lähenemine
3.6. Hindamisobjekti lõpliku väärtuse määramine
3.6.1. Hindamistulemuste kooskõlastamine
3.6.2. Struktureerimine hierarhia järgi

4. KINNISVARA LAENUTAMINE.
4.1. Hüpoteeklaenu tekkimine ja areng
4.1.1. Hüpoteeklaenude arendamine Venemaal
4.1.2. Hüpoteek kui viis kohustuste tagamiseks
4.1.3. Iseärasused hüpoteeklaen
4.1.4. Hüpoteeklaenu kapitaliturgude tunnused
4.2. Hüpoteeklaenu andmise peamised etapid
4.3. Kinnisvara hüpoteeklaenu andmise meetodid
Laen kasvavate maksetega
Kanada ümberminek
4.4. Kinnisvara eriotstarbelise laenu liigid
4.4.1. Uusehituse rahastamise viisid
4.4.2. Ehitatavate elamute rahastamise meetodid
4.4.3. Maaarendusprojektide finantseerimise viisid
4.4.4. Kinnisvara finantseerimine järelmaksuga

5. MAAKASUTUSE ÖKONOOMIKA
5.1. Maakasutuse tunnused
5.1.1. Maa moodi loodusvara
5.1.2. Maa kui majanduskategooria
5.1.3. Maakorraldus kui vahend majanduslikult põhjendatud maakasutuse loomiseks
5.1.4. Riigi maakataster kui majandus- ja õigussüsteem kinnisvaraobjektide toimimiseks
5.1.5. Maakaitse. Keskkonnasõbralikud maakasutuse piirangud

1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. 1. ja 2. osa. - M.: INFRA-M, Norma, 2013. - 689 lk.

2. Vene Föderatsiooni maakoodeks: seisuga 15. oktoober 2004 / Vene Föderatsioon. Seadused. - M.: Prospekt, 2013. - 615 lk.

3. Ardemasov E.B. Gorbunov A.A., Pesotskaja E. Turundus kinnisvarahalduses. Ed. Gorbunova A.A. - Peterburi: ISEP RAS, 2010. - 244 lk.

4. Asaul A.N., Starinsky V.N. Kinnisvaraturg - uus sotsiaalmajanduslik tegelikkus - Peterburi: MAIES, 2011. - 495 lk.

5. Balabanov I.G. Kinnisvaratehingud Venemaal. - M.: "Finants ja statistika", 2010. - 332 lk.

6. Balabanov I.G. Kinnisvara ökonoomika. - Peterburi: Peeter, 2012. - 205 lk.

7. Budnikova T.B. Ettevõtte vara hindamine ja maksustamine: Õppevahend. - M.: INFRA-M, 2013. - 682 lk.

8. Grinenko S.V. Kinnisvaraökonoomika. Loengukonspekt: ​​- Taganrog: TRTU Publishing House, 2013. - 491 lk.

9. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. - M.: Kirjastus- ja raamatumüügikeskus "Turundus", 2012. - 416 lk.

10. Goremõkin V.A., Bugulov E.R. Kinnisvara: õiguste ja tehingute registreerimine, hüpoteeklaenude andmine skeemides. - M.: Ühtsus, 2011. - 316 lk.

11. Granova I.V. Kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2012. - 361 lk.

12. Ignatov L.L. Kinnisvara ökonoomika. Õppe- ja metoodiline käsiraamat. - M.: MSTU kirjastus im. N.E. Bauman, 2013. - 445 lk.

13. Korostelev S.P. Kinnisvara hindamise teooria ja praktika alused Õpik. - M.: "Vene ärikirjandus", 2011. - 326 lk.

14. Kudrjavtsev V.A., Kudrjavtseva V.V. Hüpoteeklaenu korraldamise põhitõed. Õpetus. - M.: "Kõrgkool", 2010. - 209 lk.

15. Mironova N.N., Shutkov S.A. Kinnisvara ökonoomika. - Rostov n/a: Phoenix; M.: National Institute of Business, 2013. - 622 lk.

16. Kinnisvara turuväärtuse hindamine. seeria" Hindamistegevused": õpetlik ja praktiline juhend. - M.: "Delo", 2010. - 183 lk.

17. Kinnisvara hindamine: Õpik / Toim. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. - M.: "Finants ja statistika", 2012. - 322 lk.

18. Starinsky V.N., Asaul A.N., Kuskova T.A. Kinnisvaraökonoomika õpik / Toim. Krayukhina G.A. - Peterburi: SPbGIEA, 2010. - 611 lk.

19. Simionov Yu.F., Domrachev L.B. Kinnisvara ökonoomika. Õpik ülikoolidele. - Moskva: ICC “MarT”; Rostov n/d: IC “MarT”, 2012. - 255 lk.

20. Skvortsov O.Yu. Kinnisvaratehingute registreerimine: õiguslik regulatsioon ning kohtu- ja vahekohtupraktika, "Ärikool", "Intel-Sintez", 2011. - 265 lk.

21. Sycheva G.I., Kolbatšov E.B., Sychev V.A. Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine. - Rostov Doni ääres: Phoenix, 2013. - 205 lk.

22. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamine - Peterburi Riiklik Ülikool. - Peterburi, 2011. - 366 lk.

23. Kinnisvaraportfelli haldamine: Õpik ülikoolidele (inglise keelest tõlgitud, toimetaja Beljajev S.G.). - M: “Seadus ja õigus”, Ühtsus, 2010. - 211 lk.

24. Štšerbakova N.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. - Rostov - n/a: Phoenix, 2012. - 422 lk.

25. Kinnisvaraökonoomika õpik / Toim. Resina V.I. - M., "Delo", 2010. - 288 lk.

Ševtšuk Denis Aleksandrovitš

Kogemus erinevate erialade õpetamisel Moskva juhtivates ülikoolides (majandus, õigus, tehnoloogia, humanitaarteadused), kaks kõrgharidus(majanduslik ja juriidiline), Moskva Juristide Liidu liige, Venemaa Ajakirjanike Liidu liige, Moskva Ajakirjanike Liidu liige, Vene Föderatsiooni valitsuse stipendiaat, töökogemus pankades, kaubanduses ja valitsusagentuurid(sh juhtivatel kohtadel), asetäitja peadirektor INTERFINANCE (www.deniskredit.ru).

Lõpetas Moskva Riiklik Ülikool Geodeesia ja kartograafia (MIIGAIK), majandusteaduskonna ja territooriumi juhtimise (FEUT), juhataja (organisatsiooni juhtimine) ja Moskva Riikliku Ülikooli. M.V. Lomonosov, Prantsuse ülikooli kolledž (õigus), miinimumkandidaat erialal “Finants, raha käive ja krediit."

Töö kirjutamisel sai autor hindamatut abi: Ševtšuk Vladimir Aleksandrovitš (kolm kõrgharidust, INTERFINANCE nõukogu esimees, kogemus pankades, kaubandus- ja valitsusasutustes, sealhulgas juhtivatel kohtadel), Ševtšuk Nina Mihhailovna (kaks kõrgharidust , töökogemus äri- ja valitsusstruktuurides, sealhulgas juhtivatel kohtadel), Ševtšuk Aleksander Lvovitš (omab suuri saavutusi teaduslikus ja praktilises tegevuses).

1. Kinnisvara

1.1. Kinnisvara investeerimisobjektina

Kinnisvara – maa ja kõik sellega püsivalt seotud parendused (hooned, rajatised, lõpetamata ehitusprojektid).

Venemaal kasutatakse mõistet “kinnisvara ja vallasvara"ilmus seadusandluses esmakordselt Peeter I valitsemisajal 23. märtsi 1714. aasta dekreediga "Kinnis- ja vallasvara pärimise korra kohta". Kinnisvara hõlmas maad, maad, maju, tehaseid, tehaseid ja kauplusi. Kinnisvara alla kuulusid ka maa sees asuvad maavarad ja erinevad ehitised, nii maapinnast kõrgemal kõrguvad kui ka selle alla ehitatud, näiteks: kaevandused, sillad, tammid.

Venemaa majandusreformid, omandiõiguse määramine üksikisikutele ja juriidilistele isikutele, tõid kaasa vajaduse jagada vara vallas- ja kinnisvaraks (vt täpsemalt Shevchuk D.A. Investeeringute korraldamine ja rahastamine. - Doni-äärne Rostov: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Panganduse alused - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Pangatoimingud. – Rostov Doni ääres: Phoenix, 2006).

Alates 1994. aastast vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt hõlmavad kinnisasjad (kinnisvara, kinnisvara) maatükke, maa-aluseid maatükke, eraldi veekogud ja kõike seda, mis on maapinnaga tugevalt seotud, st objektid, mille liikumine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised.

Kinnisvara hõlmab ka õppeaineid riiklik registreerimineõhu- ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid.

Kinnisvaraks võib liigitada ka muud vara. Niisiis, vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 kohaselt "tunnustatakse ettevõtet tervikuna kui äritegevuseks kasutatavat kinnisvarakompleksi kinnisvarana". Vallasvaraks loetakse asju, mis ei ole kinnisvara, sealhulgas raha ja väärtpaberid.

Eristada saab järgmisi kinnisvara tunnuseid:

– kinnisvara ei saa teisaldada ilma objektile kahju tekitamata;

– kinnisvara on maaga kindlalt seotud mitte ainult füüsiliselt, vaid ka juriidiliselt;

– investeeringuobjekti vastupidavus;

– iga konkreetne kinnisvara on ainulaadne nii füüsiliste omaduste kui ka investeerimisatraktiivsuse poolest;

– kinnisvara ei saa tavatingimustes varastada, lõhkuda ega kaotada;

– kinnisvara maksumus on kõrge ja selle jagamine osadeks on keeruline ja muul juhul võimatu;

– teave kinnisvaratehingute kohta on sageli kättesaamatu;

– tarbijaomaduste kadumine või väärtuse üleminek tootmisprotsessi käigus toimub järk-järgult selle kulumisel;

– kinnisvara kasulikkuse määrab suutlikkus rahuldada inimese spetsiifilist vajadust elu- ja tööstuspinna järele;

– võimalus, et uusehitisel võib olla positiivne või negatiivne mõju külgnevate maade ja hoonete väärtusele;

– on tendents, et kinnisvara väärtus ajas tõuseb;

– kinnisvarale kui investeerimisobjektile on omased spetsiifilised riskid: füüsiliste kahjustuste oht looduslike ja tehislike tegurite mõjul, välise ja funktsionaalse kulumise kuhjumise oht, finantsrisk, seotud üüri ülevaatamise tingimustega;

- range valitsuse määrus kinnisvaratehingud.

1.2. Kinnisvara tüübid

Kinnisvara on kolm peamist tüüpi: maa, elamu ja mitteeluruumid.

Kinnisvara põhiobjektiks on maa.

Koos liigiti jagamisega klassifitseeritakse kinnisvara mitmete kriteeriumide järgi, mis aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate hindamise ja haldamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifikatsioon levinumate tunnuste järgi on esitatud tabelis. 1.1.

Kinnisvarasse investeerimisest saadavad tulud on järgmised:

– kinnisvara väärtuse kasv seoses turuhindade muutustega, uute kinnistute soetamine ja vanade kinnistute arendamine;

– tulevased perioodilised rahavood;

– tulu objekti edasimüügist omandiperioodi lõpus.

Kinnisvarasse investeerimise atraktiivsus on seletatav järgmiste teguritega:

– kinnisvara ostmisel saab investor õiguste paketi, samas kui paljud investeerimisobjektid ei too kaasa omandiõigust;

– investeeritud vahendite turvalisus üldiselt (tavatingimustes ei saa kinnisvara kaduda ega varastada) ja eelkõige inflatsioon (inflatsiooniprotsessidega kaasneb kinnisvarahindade ja sellest saadava tulu tõus);

– võimalus saada tulu kinnisvarast rahalises mõttes ja muud elukoha kasulikud mõjud, teatud objekti omamise prestiiž jne.

Tabel 1.1

Kinnisvara üldklassifikaator

Kinnisvarainvesteeringutel on sellised positiivsed jooned nagu vara mitmeaastane kasutusvõimalus ja kapitali säilimine.

1.3. Kinnisvaraturg

Kinnisvaraturg - see on suhete kogum kinnisvaraga tehtavate tehingute ümber: kinnisvara ost-müük, hüpoteegid, kinnisvara rentimine jne.

Kinnisvaraturu peamised segmendid: maaturg, elamuturg ja mitteeluruumide turg.

Kasumlikule kinnisvarale on eraldi turg, mis on segmenteeritud vastavalt objektide funktsionaalsele otstarbele:

– kinnisvaraturg kontori kasutamine;

– äriobjektide turg;

– tööstus- ja laohoonete turg;

– hotelliteenuste turg;

– lõpetamata ehitusprojektide turg.

Olenevalt juriidilistest õigustest kinnisvarale, mis on ostja ja müüja vahelise tehingu esemeks, jaguneb kinnisvaraturg müügi- ja üüriturgudeks.

Ostu-müügiturul lähevad vastava ekvivalendi vastu üle täielikud omandiõigused, sh käsutusõigus, samas kui üüriturul on tehingu objektiks osaline õiguste kogum, välja arvatud käsutusõigus.

Kinnisvaraturul võib eristada järgmisi tunnuseid:

– paikkond;

- objektide madal vahetatavus;

– hooajalised kõikumised;

– tehingute riikliku registreerimise vajadus.

Kinnisvara finantseerimisel on kolm kulugruppi:

– kulud vara funktsionaalselt sobivas seisukorras hoidmiseks;

– iga-aastane kinnisvaramaks;

– kõrged tehingukulud kinnisvaratehingutes.

Nõudluse ja pakkumise kõikumine kinnisvaraturul toimub aeglaselt, kuna nõudluse olemasolul toimub kinnisvaraobjektide arvu kasv pikema aja jooksul, mille määrab hoone ehitusperiood. Üleliigse kinnisvara korral püsivad hinnad madalad mitu aastat (täpsemalt raamatus Shevchuk D.A. Maja ostmine ja maatükk: samm sammu haaval. – M.: AST: Astrel, 2008).

Peamised pakkumist ja nõudlust mõjutavad tegurid:

– majanduslik: elanikkonna ja ettevõtluse sissetulekute tase, juurdepääsetavus finantsilised vahendid, rendimäärade taset, ehitus- ja paigaldustööde maksumust ning ehitusmaterjalid, tariifid eest kommunaalteenused;

– sotsiaalne: muutused rahvastiku suuruses, asustustiheduses, haridustasemes;

– administratiivne: maksumäärad ja tsoneerimise piirangud;

– keskkonna: kinnistu asukohapiirkonna kokkupuude põudade ja üleujutustega, keskkonnaseisundi halvenemine või paranemine.

Kinnisvara on finantsvara, sest see on loodud inimtööjõu ja kapitaliinvesteeringute abil. Kinnisvara soetamisega ja arendamisega kaasnevad suured kulud ja sellest tulenevalt sage meelitamisvajadus laenatud raha jne. Seetõttu on kinnisvaraturg üks sektoritest finantsturul.

Finantsturg - see on keeruline majandussüsteem, mis sisaldab institutsioonide ja protseduuride kogumit, mille eesmärk on suhelda igat tüüpi finantsdokumentide müüjate ja ostjate vahel.

Kinnisvaraturg on finantsturu üks olulisemaid komponente.

Finantsturu ja kinnisvaraturu vahel on tihe seos: kinnisvarainvesteeringute kasv elavdab kinnisvaraturgu, langus aga kärbib. Majanduslik ebastabiilsus hoiab tagasi nii Venemaa kui ka välismaised laenuandjad ja investorid. Kinnisvarainvesteeringute rahastamise tõhustamiseks on vaja valitsuse toetust.

1.4. Kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad ja allikad

Traditsiooniliselt jagatakse kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad järgmistesse kategooriatesse:

– föderaal- ja kohalikud omavalitsused võim ja juhtimine;

- finants institutsioonid;

– investorid jne.

Föderaalsed ja kohalikud omavalitsused ning juhtkond tagavad majandus- ja õigussuhted kinnisvara finantseerimise protsessis osalejate vahel. Riik tagab kinnisvaraturu toimimisega seotud reeglite ja määruste täitmise; reguleerib tsoneerimise, linnaehituse ja kinnisvara omandiõiguse registreerimise küsimusi; kehtestab soodustusi või seab piiranguid (seadusandlikud piirangud, maksustamise tunnused) kinnisvarainvesteeringutele. Lisaks tegutseb riik paljude kinnisvaraobjektide omanikuna.

Finantsasutused pakuvad kapitali investoritele, kellel pole piisavalt raha.

Investoriteks on eraisikud ja juriidilised isikud(residendid ja mitteresidendid), kes ostavad kinnisvara ja hoiavad seda funktsionaalselt sobivas seisukorras.

Investorid võib jagada kahte tüüpi:

1) aktiivne – rahastab ja tegeleb objekti ehitamise, arendamise või haldamisega;

2) passiivne - nad ainult rahastavad projekti, ilma et nad võtaksid sellest edasi.

Praegu on kinnisvaraturg arenenud areng – eriline liik ametialane tegevus kinnisvarasektori investeerimisprojekti juhtimiseks, mille üheks ülesandeks on kinnisvaraarendusega kaasnevate riskide maandamine. Arendaja – korraldaja, kelle tegevuse võib jagada kolme etappi:

1) projekti elluviimise võimalikkuse analüüs: arvestatakse seadusandluse seisu ja suundumusi; tarbija eelistused, finants- ja majandustingimused, piirkonna arenguväljavaated;

2) projekti teostusplaani koostamine: määratakse projekti elluviimiseks vajalik maatüki pindala, valitakse sobiva keskkonna ja kommunikatsioonidega asukoht ning hinnatakse projekti tulemuslikkust. Seejärel määratakse rahaliste vahendite allikad, hangitakse ehitusluba jne;

3) rakendamine investeerimisprojekt: rahaliste vahendite kaasamine, projekteerimis- ja ehitusorganisatsioonid, ehituse edenemise jälgimine, objekti tervikuna või osade rentimine või müük.

Kapitaliinvesteeringute rahastamise allikad: avalikest vahenditest, rajatised kohalik eelarve(omavalitsus), ettevõtete ja eraisikute omavahendid, kaasatud vahendid, investorite vahendid.

1.5. Kinnisvarasse investeerimise eelised

Tulu tootvasse kinnisvarasse investeerimine on kõige tulusam. Tulu tootva kinnisvara soetamise atraktiivsus seisneb investeeringu tasuvuses pärast tegevuskulude tasumist. Sel juhul on aga risk suurem kinnisvara madala likviidsuse ja investeeringute pika tasuvusaja tõttu.

Investeerimismeetodid kinnisvaraturul võivad olla otsesed ja kaudsed.

Otsene– kinnisasja soetamine enampakkumisel eralepingu alusel, ost tagasiliisinguga.

Kaudne- ostma väärtuslikud paberid kinnisvarainvesteeringutele spetsialiseerunud ettevõtted, investeeringud kinnisvaraga tagatud hüpoteeklaenudesse.

Investeeringud kinnisvarasse, nagu ka investeeringud ettevõtete väärtpaberitesse, on pikaajalised.

Eelised kinnisvarasse investeerimine võrreldes väärtpaberitega:

1. Erinevalt ettevõtete väärtpaberitest, nagu aktsiad, mis maksavad kord kvartalis dividende, annab kinnisvara omamine investorile igakuiselt raha, kuna igakuised üürimaksed põhjustavad igakuised maksed investor.

2. Kinnisvaraomandist saadava tulu rahavoog (vahe rendist laekunud raha ja kinnisvara ülalpidamiskulude pluss kapitaliinvesteeringud) on vähem dünaamiline kui rahavool suure finantsvõimendusega ettevõtete sissetulek:

– ettevõtete tulude rahavoog sõltub toodete müügimahust, mis on sõltuv tarbijate igapäevastest otsustest ning kinnisvaratulu on stabiilsem, kuna põhinevad üürilepingutel;

– ettevõtte allikad sularaha sissetulek võib ajas muutuda ning kinnisvarast saadavad tuluallikad on prognoositavamad, kuna hooned on kinnisvara ja varad on fikseeritud nii füüsiliselt kui ka juriidiliselt.

3. Ettevõtete tulumäär on üldiselt madalam kui kinnisvaral. Seda seetõttu, et kinnisvara varade intensiivsus on võrreldav enamiku ettevõtetega. Kinnisvarasse investeeritud põhikapitali kulude hüvitamiseks rohkem kui kõrge tase kasumlikkus, kuna investori eeldatav tulu peab ületama kinnisvara käitamise kulusid. Tootlus peaks olema kõrgem kui investeerides finantsvarad, mis peaks vastama kinnisvarasse investeerimise suurematele riskidele.

4. Investeeringuid kinnisvarasse iseloomustab suurem turvalisus, turvalisus ja investori kontrollivõime kui aktsiainvesteeringuid.

Kinnisvarainvesteeringute allikaid ja suurust mõjutavad:

– oodatav investeeringutasuvus;

- pakkumine pangaintressid;

– maksupoliitikaüldiselt ja sees investeerimissfäär eriti;

– inflatsioonimäär;

– kinnisvarasse investeerimise riskiaste.

Kinnisvarainvesteeringute atraktiivsuse põhjused inflatsiooni tingimustes:

– raha kiire odavnemine koos selle ohutuse ebapiisava usaldusväärsusega krediidiasutused;

- sagedane lahknevus panga intressimäär inflatsiooni tase;

– tulusamate investeerimispiirkondade piiratud kättesaadavus;

– allesjäänud taskukohasus ja eluaseme investeerimise lihtsus;

– tulu teenivasse kinnisvarasse investeerijad saavad nendel tingimustel üüri tõsta, säilitades seeläbi investeeritud raha.

Teisest küljest on inflatsiooni tingimustes asjaolud, mis soodustavad raha paigutamist muudesse valdkondadesse: reaalsissetulekud langevad, investoril on raske prognoosida kulude ja oodatava tulu suhet, raskem on saada pikka aega. -tähtajaline laen vastuvõetava intressimääraga, mis toob kaasa rahaliste vahendite nappuse potentsiaalsete ostjate seas.

Peal moodne lava arengut Venemaa majandus kõrge inflatsioonimääraga investeerimistegevus on avatud olulistele riskidele, mis toob kaasa investeerimisaktiivsuse languse kinnisvaraturul. Piiratud investeerimisressursid tõid kaasa ehituse kärpimise peaaegu kõigis majandussektorites (vt täpsemalt D.A. Shevchuki raamatust Real Estate Valuation and Property Management. – Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Siiski on kinnisvaraturg potentsiaalsetele investoritele atraktiivne järgmistel põhjustel:

– kinnisvarainvesteeringuid iseloomustab märkimisväärne turvalisuse tase ja investori kontrollivõime;

– kinnisvara ostmisel saab investor õiguste paketi, samas kui enamikul teistel investeerimisobjektidel omandiõigust ei kaasne;

- kinnisvaraturg, millel on suured suurused, vähe arenenud;

– kinnisvarainvesteeringutega kaasneb selle turu tegevuste vastuvõetav tulusus.

Täna on Venemaal kinnisvaraturul investeerimisaktiivsus vähenenud. Isegi eluasemeturul, mis on kinnisvaraturu kõige aktiivsem segment, puudusid vastavad laenu- ja finantsmehhanismid, mis toetaksid elanikkonna efektiivset nõudlust ja võimaldaksid paranemist. elutingimused elanikkond suurel hulgal. Kõigi kinnisvara finantseerimisprotsessis osalejate huvide tasakaalustamine on kinnisvaraturu normaalse toimimise vajalik komponent.

1.6. Hüpoteeklaenu andmine

“Hüpoteegi” all mõistetakse kinnisvara pantimist kui võimalust kohustuste tagamiseks. Hüpoteeklaenusüsteemi olemasolu on mis tahes lahutamatu osa välja töötatud süsteem eraõigus. Hüpoteeklaenude roll suureneb eriti siis, kui majanduse olukord on ebarahuldav, kuna läbimõeldud ja tõhus hüpoteegi süsteem, ühest küljest aitab inflatsiooni vähendada, kasutades ajutiselt tasuta sularaha seevastu aitab see lahendada sotsiaalseid ja majanduslikke probleeme.

Hüpoteeklaenu tekkimine. Hüpoteegi esmamainimine pärineb 6. sajandist. eKr e. Kreekas tähendas hüpoteek võlgniku vastutust võlausaldaja ees teatud maaomandite eest. Kohustuse vormistamisel asetati võlgnikule kuuluva maaterritooriumi piirile post, mida nimetatakse hüpoteegiks.

Esimesed pandiaktid, mis meile Venemaal on jõudnud, pärinevad 13.–14. sajandist ja seadusandlikud normid ilmusid esmakordselt 14. sajandi lõpus või 15. sajandi alguses. Pihkva kohtuhartas, milles koos vanima sissenõudmismeetodiga - isikliku - vara tagasinõudmisega.

19. sajandi lõpus – 20. sajandi alguses. Aktiivselt käis välja laenuprotsess maatükkide tagatisel, mida laenuvõtja kavatses osta. See protsess arenes välja talupoegade maapankade abiga, mis loodi peaaegu kõigis Venemaa provintsides ja aitasid kaasa maa eraldamisele vaesunud talupoegadele.

Aastatel 1922–1961 Venemaal kehtis RSFSRi tsiviilkoodeks, art. 85 millest pandi on määratletud nõudeõigusena, mis võimaldab võlausaldajal võlgniku kohustuse täitmata jätmise korral saada panditud vara väärtuse arvelt eelisõigust teiste võlausaldajate ees (jagamata vallas- ja kinnisasjad).

Iseenesest ei ole hüpoteegi institutsioon mitmesuguste majanduslike ja juriidiliste takistuste tõttu Venemaal veel levinud, mistõttu on seda reguleeritud suhteliselt väikese hulga määrustega.

1992. aastal võeti vastu Vene Föderatsiooni pandiseadus, millega kehtestati kohustuste tagamiseks hüpoteegi võimalus. Tsiviilkoodeks RF (I osa), täpsustati mõningaid pantimise sätteid (artiklid 334–358). Art. 340 sätestab, et hoone või rajatise hüpoteek on lubatud ainult samaaegse hüpoteegiga maatüki, millel see hoone või rajatis asub või selle krundi osa, mis funktsionaalselt annab hüpoteegiobjekti või üürilepingu, samaaegse hüpoteegiga. õigus sellele krundile või selle hüpoteegipidajale kuuluvale vastavale osale. Ja maatüki hüpoteegi seadmisel ei laiene pandiõigus sellel krundil asuvatele või püstitatavatele hüpoteegipidaja hoonetele ja rajatistele, kui lepingus ei ole ette nähtud muud tingimust.

Kinnisvara registreerimine on riigi kõige olulisem funktsioon, mille nõuetekohase täitmiseta pole jätkusuutlik kinnisvarakäive võimatu ning seda reguleerib 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus “Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta .” Panga hüpoteegiga seotud õiguste tegelik teostamine on võimalik seaduse „On täitemenetlus" Teatud erireeglid, mida siiski tuleks hüpoteeklaenulepingute sõlmimisel arvestada, on vastavate seaduste all laiali.

1998. aastal võeti see vastu föderaalseadus“Hüpoteegi (kinnisvarapandi) kohta”, mille kohaselt on kinnisasja pantimise lepingu (hüpoteegi seadmise lepingu) alusel õigus ühel poolel - hüpoteegipidajal, kes on hüpoteegiga tagatud kohustuse alusel võlausaldaja. saada temalt rahuldust rahalised nõuded selle kohustusega võlgnikule teise poole - hüpoteegipidaja - panditud kinnisvara väärtusest eelistatult teiste hüpoteegipidaja võlausaldajate ees, välja arvatud seaduses sätestatud erandid. Hüpoteegipidajaks võib olla hüpoteegiga tagatud kohustuse võlgnik ise või selles kohustuses mitteosalev isik (kolmas isik). Vara, millele hüpoteek on seatud, jääb hüpoteegipidaja valdusse ja kasutusse (artikkel 1).