Maa hindamine jaguneb maatükkide masskatastrihinnanguks ja üksikute kruntide turuhinnanguks.

Maatükkide katastrihindamine on masshindamine, mis on haldus- ja tehniliste toimingute kogum haldusterritoriaalse üksuse piires asuvate maatükkide katastriväärtuse määramiseks hindamisvööndite järgi.

Maa riiklik katastrihindamine toimub ühtse metoodika alusel, et tagada hindamistulemuste võrreldavus kogu Vene Föderatsioonis. Katastrihindamise põhieesmärk on maksubaasi loomine. Maatüki turuväärtuse hindamise eesmärk on kindlaks määrata üksiku maatüki turuväärtus (investeering, likvideerimine) hindamise päeval sõltumatute hindajate poolt vastavalt tunnustatud standarditele ja hindamismeetoditele.

Masshindamine iseloomustab hindamisobjektide kogumit ja ühe üldise väärtuse tuletamise algoritmi rakendamist suurest hulgast neist koosnevatele rühmadele Massihindamise mudel võib sisaldada ajafaktorit, kuid see ei ole individuaalhindamise puhul tüüpiline, kuna analoogobjektid valitakse otse hindamiskuupäevale.

Nagu maailma kogemus näitab, võib massihindamine lisaks eelarveeesmärkidele lahendada ka järgmised probleemid:

tagatisportfelli haldamise hindamine;

oksjonitel alghinna määramine;

riigi või munitsipaalomandis oleva maa väljaostuhinna määramine;

kinnisvara üürimäärade arvutamine;

maatükkide riigi vajadusteks arestimise maksumuse majanduslik põhjendus ja arestimisega seotud projektikalkulatsiooni koostamine;

kinnisvara haldamise efektiivsuse tõstmine.

Mõlemat tüüpi hindamine – massiline ja individuaalne – põhinevad põhjendatud tulemuste saamiseks turuinfo kogumise, analüüsimise ja töötlemise süsteemsetel meetoditel. Massihindamise käigus peab hindaja tegema samu toiminguid, mis individuaalhindamise puhul, erinevused on peamiselt seotud töömahu ja hindamise kvaliteedikontrolli meetodite erinevustega.

Kuna masshindamisega kaasneb standardse metoodika väljatöötamine, eeldab see mitte ainult ülesande kokkuleppimist, vaid ka otsustamist ja ühtset hindamisprotseduuri. Eksperdi otsuse kaal ja võime mõjutada lõpptulemust on väiksem kui individuaalsel hinnangul. Lisaks peaksid hindamismudelid kajastama pigem pakkumise ja nõudluse mustreid, mis on spetsiifilised kinnisvararühmadele, mitte üksikutele üksustele. Kuna hindamismudelit vaadeldakse kui matemaatilist tõlgendust kinnisvaraturu käitumisest konkreetsel ajahetkel, on massihindamise mudelid keerukamad, kuna need püüavad turutegevust korrata laias geograafilises piirkonnas.

Nii massi- kui ka individuaalsel hindamisel kasutatakse kolme peamist lähenemist - võrdlev, tulu ja kulu. Konkreetsete meetodite valiku määrab kinnisvara tüüp, turutingimused ja vajaliku teabe olemasolu. Mõlemad hindamistüübid, kasutades samu lähenemisviise ja meetodeid, erinevad hindamismetoodika poolest: olulisemate hinnategurite analüüsi sügavus, samuti teabe hindamiseks kasutatud töötluse maht ja meetodid.

Nii nagu tehakse individuaalsete hindamiste puhul, hõlmab massihindamine parima kasutuse analüüsi. Turuanalüüs massihindamise eesmärgil hõlmab koos ekspertmeetoditega statistiliste meetodite laialdast kasutamist, mis aitavad andmeid stratifitseerida ja luua piisava turumudeli. Mõnel juhul, kui teatud turusegmendid on vähearenenud, on mõttekas rääkida hinnatava väärtuse tüübist (investeeringu väärtus). Mudelite ehitusel ja kalibreerimisel on ka omad eripärad.

Individuaalsel hindamisel kooskõlastab hindaja lõpliku väärtuse saavutamiseks kolme lähenemisviisi tulemused ja teeb lõpliku otsuse. Massihindamise puhul on selle viimased etapid mudeli kontrollimine ja saadud tulemuste kvaliteedikontroll. Tehtud töö kvaliteeti hinnatakse eelkõige statistiliste meetoditega: suurem osa saadud hinnangutest peaks jääma etteantud keskmise kõrvalekalde vahemikku tegelikest müügihindadest. Koos statistilise kontrolliga viiakse läbi ekspertkontroll, et kompenseerida (vajadusel) turutehingute alginformatsiooni ebapiisavat kvaliteeti. Lisaks peab hindamine vastama olemasolevatele kutsestandarditele ning massihindamise puhul on lisaks eetilistele ja sisulistele kriteeriumidele mitmeid statistilisi mudeli kvaliteedi kriteeriume. Seega nõuavad Rahvusvahelise Maksuhindajate Assotsiatsiooni standardid, et keskmise hälbe määrav dispersioonikoefitsient ei ületaks elamukinnisvara puhul 15% ja tulu teeniva kinnisvara grupi puhul 20%.

Tuleb rõhutada, et individuaalsed ja massihinnangud ei ole omavahel asendatavad. Igal neist on oma rakendusala. Masshindamine on suure homogeense objektide rühma üheaegseks hindamiseks maksustamise eesmärgil ja individuaalne hindamine üksikute objektide turuväärtuse hindamiseks erinevate turutehingute käigus. Mõlemad hinnangud võivad üksteist täiendada vaid vajalikel juhtudel.

Seega võime tuua esile järgmised massi- ja individuaalse hindamise erinevused:

1) hindamisobjekt;

2) hindamisobjektide arv;

3) hindamise keerukus;

4) esitajate kvalifikatsioon;

5) töö käigus töödeldud ja loodud teabe hulk;

6) hindamisobjektide nimekirja moodustamine;

7) hindamisobjektide kulutegurite määramine;

8) teabe kogumine hindamisobjektide hinda kujundavate tegurite väärtuste kohta;

9) hindamisobjektide rühmitamine;

10) hindamisobjektide väärtuse modelleerimine;

11) saadud tulemuste kvaliteedi kontrollimine;

12) objektide maksumuse arvutamise algoritm;

13) tulemuste täpsus;

14) hindamistulemuste põhjal inforessursside kujundamine.

Üldjoontes võib järeldada, et nii massi- kui ka individuaalhinnangud on süstematiseeritud hindamisliigid, mis on mõeldud turgude, sh maaturu modelleerimiseks. Need põhinevad samadel põhimõtetel, sealhulgas parima kasutuse põhimõttel, kuid erinevad modelleerimise skaala, objektide hinnakarakteristikute mõõtmise meetodite, turuinfo töötlemise algoritmide ja lõppnäitajate poolest. Riigi katastrihindamise käigus saadud teavet saab kasutada maatükkide turuväärtuse määramisel.

Hindamisel on hindaja kohustatud kasutama (või põhjendama kasutamisest keeldumist) hindamisel kulu-, võrdlus- ja tulupõhiseid lähenemisviise. Hindajal on õigus iseseisvalt määrata iga hindamisviisi raames konkreetsed hindamismeetodid. See võtab arvesse konkreetse meetodi kasutamiseks saadaoleva turuteabe mahtu ja usaldusväärsust.

Maatükkide turuväärtuse hindamisel kasutatakse reeglina müügi võrdlusmeetodit, eraldamise meetodit, jaotusmeetodit, maa rendi kapitaliseerimise meetodit, jääkmeetodit, sihtotstarbe meetodit.

Võrdlev lähenemine põhineb müügi võrdlusmeetodil, jaotusmeetodil ja jaotusmeetodil. Tulupõhine lähenemine põhineb maa rendi kapitaliseerimise meetodil, jääkmeetodil ja kasutusotstarbel. Kulupõhimõtte elemente maaparanduse taastootmise või asendamise maksumuse arvestamisel kasutatakse jääkmeetodil ja jaotusmeetodil.

Järgnevalt on toodud loetletud meetodite sisu seoses ehitiste, rajatiste, rajatiste hõivatud või nende paigutamiseks mõeldud maatükkide turuväärtuse hindamisega, samuti põllumajandusmaa turuväärtuse hindamise tunnused.

Kui hindamisaruandes kasutatakse muid meetodeid, on soovitatav nende sisu avalikustada ja nende kasutamist põhjendada.

Müügi võrdlusmeetod

Meetodit kasutatakse nii hoonete, rajatiste ja (või) rajatistega hõivatud maatükkide (edaspidi hoonestatud maatükid) kui ka hoonete, rajatiste ja (või) rajatiste poolt hõivamata maatükkide hindamiseks. maatükid (edaspidi hoonestamata maatükid). Meetodi rakendamise tingimuseks on hinnatava vara analoogiks olevate maatükkidega tehtavate tehingute hindade kohta teabe olemasolu. Maatükkidega tehingute hindade kohta teabe puudumisel on lubatud kasutada pakkumise (nõudluse) hindu.

· elementide määramine, mille abil hindamisobjekti võrreldakse analoogsete objektidega (edaspidi võrdluselemendid);

· iga võrdluselemendi jaoks iga analoogi olemuse ja erinevuse määra kindlaksmääramine hinnatavast maatükist;

· analoogide hinnakorrektsioonide iga võrdluselemendi määramine, mis vastab iga analoogi ja hinnatava maatüki erinevuse olemusele ja astmele;

· iga analoogi hinnavõrdluse iga elemendi korrigeerimine, tasandades nende erinevused hinnatavast maatükist;

· maatüki turuväärtuse arvutamine analoogide korrigeeritud hindade mõistliku üldistamise kaudu.

Võrdluselementideks on hinnatava vara väärtuse tegurid (tegurid, mille muutused mõjutavad hinnatava vara turuväärtust) ja turul kujunenud maatükkidega tehingute tunnused.

Kõige olulisemad kulutegurid on tavaliselt järgmised:

asukoht ja keskkond;

sihtotstarve, lubatud kasutus, teiste isikute õigused maatükile;

füüsilised omadused (reljeef, pindala, konfiguratsioon jne);

transpordi kättesaadavus;

infrastruktuur (tehnovõrkude olemasolu või lähedus ja nendega liitumise tingimused, sotsiaalse infrastruktuuri rajatised jne).

Maatehingute tunnuste hulka kuuluvad muu hulgas:

1) maatükkidega tehingute finantseerimise tingimused (oma- ja laenuvahendite suhe, laenuraha andmise tingimused);

2) maksetingimused maatükkidega tehingute tegemisel (sularahas tasumine, arveldamine arvetega, tasaarvestus, vahetustehing jne);

3) maatükkidega tehingu tegemise asjaolud (kas maatükk esitati avaturule avaliku pakkumise vormis, ostja ja müüja seotus, pankrotitingimustel müük vms);

4) maatükkide hindade muutused ajavahemikul analoogtehingu tegemise päevast kuni hindamise kuupäevani.

Analoogi ja hinnatava maatüki erinevuste olemus ja määr tehakse kindlaks võrdluselementide kontekstis iga analoogi vahetu võrdlemise teel hindamisobjektiga. Sel juhul eeldatakse, et tehing hindamisobjektiga tehakse lähtudes turul kujunenud maatükkidega tehingute tunnustest.

Võrdluselementide analoogide hindade korrigeerimisi saab määrata nii analoogi mõõtühiku (näiteks hektar, ruutmeeter) kui ka analoogi kui terviku hinna osas. Hindade korrigeerimisi saab arvutada rahaliselt või protsentides.

Hindade korrigeerimise ulatus määratakse tavaliselt kindlaks järgmistel viisidel:

· analoogide hindade otsene paariline võrdlemine, mis erinevad üksteisest ainult ühe võrdluselemendi poolest, ja selliselt saadud teabe põhjal selle võrdluselemendi kohanduste määramine;

· kahe analoogi tulude otsene paariline võrdlemine, mis erinevad üksteisest ainult ühe võrdluselemendi poolest, ning tulude erinevuse kapitaliseerimise teel selle võrdluselemendi korrigeerimiste määramine;

· võrdluselemendi muutuste ja analoogide (analoogide mõõtühikute hindade) hindade muutuste vahelise seose korrelatsiooni- ja regressioonianalüüs ning võrdluselemendi väärtuse ja turuväärtuse vahelise seose võrrandi määramine. maatükk;

· võrdluselemendi omaduste muutmisega kaasnevate kulude määramine, mille poolest analoog erineb hindamisobjektist;

· analooghindade korrigeerimise ekspertpõhjendamine.

Määramise ja korrigeerimise tulemusena peaksid analoogide hinnad (analoogide mõõtühikud) olema reeglina üksteise lähedal. Analoogide korrigeeritud hindade oluliste erinevuste korral on soovitav valida teised analoogid; elemendid, mille kohta võrdlus tehakse; reguleerimisväärtused.

Valikumeetod

Meetodi kasutamise tingimused:

info kättesaadavus tehingute hindade kohta üksikute kinnisvaraobjektidega, sarnaselt ühe kinnisvaraobjektiga, mis sisaldab hinnatavat maatükki. Tehinguhindade info puudumisel on pakkumishindade kasutamine lubatud);

maaparanduste vastavus selle kõige tõhusamale kasutamisele.

Meetod hõlmab järgmist toimingute jada:

1) elementide määramine, mille alusel võrreldakse üht kinnisvaraobjekti, sealhulgas hinnatavat maatükki, analoogsete objektidega;

2) iga analoogi olemuse ja erinevuse määra määramine igale võrdluselemendile ühest kinnisvaraobjektist, sealhulgas hinnatavast maatükist;

3) analoogide hindade korrigeerimise iga võrdluselemendi jaoks, mis vastavad iga analoogi erinevuse olemusele ja astmele ühest kinnisvaraobjektist, mille hulka kuulub hinnatav maatükk;

4) iga analoogi hinnavõrdluse iga elemendi kohandamine, tasandades nende erinevused ühest kinnisvaraobjektist, mis hõlmab hinnatavat maatükki;

5) üksiku kinnistu, sealhulgas hinnatava maatüki turuväärtuse arvutamine korrigeeritud analoogide hindade mõistliku üldistamise teel;

6) hinnatava maatüki parenduste asendamise või reprodutseerimise maksumuse arvestus;

7) hinnatava maatüki turuväärtuse arvutamine, lahutades üksiku kinnisvaraobjekti, sealhulgas hinnatava maatüki turuväärtusest, asendusmaksumuse või maatüki parenduste taastootmise maksumuse.

Maatüki parenduste tegemise kulude suurust saab määrata koond- ja (või) elementaarkulunäitajate abil.

Integreeritud kulunäitajad sisaldavad nii objekti kui terviku parameetreid iseloomustavaid näitajaid - ruut-, kuup-, lineaarmeeter kui ka komplekside ja tööliikide näitajaid.

Elementaarsete kulunäitajate hulka kuuluvad elementhinnad ja täiustuste loomise kulude suuruse määramisel kasutatud määrad.

Konkreetseks kuupäevaks fikseeritud hinnatasemel (baashinnatasemel) arvutatud koond- ja elementaarkulunäitajaid saab ehituskulude jooksvate ja prognoositavate muutuste indeksite süsteemi abil ümber arvutada hindamispäeva hinnatasemeks.

Täienduste loomise kulude arvutamist elementaarsete kulunäitajate abil saab teha ka ressursi- ja ressursiindeksi meetoditega. Ressursi (ressursiindeksi) meetodid seisnevad kõigi parenduste loomiseks vajalike ressursside (kuluelementide) arvutamises jooksvates (prognoositud) hindades ja tariifides.

Maatüki parenduste tegemise kulude suuruse määramisel tuleks arvesse võtta investori kasumit - kõige tõenäolisema tasu suurust parenduste loomisse kapitali investeerimise eest. Investori kasumit saab arvutada müügihinna ja sarnaste objektide loomise kulude vahena. Investori kasumit saab arvutada ka tema kõige tõenäolisema sarnase riskitasemega investeeringu kapitali tootlusena.

Määramisel. asenduskulu või reprodutseerimiskulu arvestab parenduste kogunenud kulumise summat.

Täienduste akumuleeritud amortisatsiooni võib määrata kogusummas või rahalises väärtuses parendustega seotud füüsilise, funktsionaalse ja majandusliku amortisatsiooni osa summana.

Füüsiline amortisatsioon on parenduste väärtuse vähenemine nende füüsiliste omaduste halvenemise tõttu.

Funktsionaalne kulumine on parenduste väärtuse vähenemine, mis on tingitud ruumiplaneerimise lahenduse, ehitusmaterjalide ja parendustehniliste seadmete, teostatud ehitustööde kvaliteedi või muude parenduste omaduste mittevastavusest seda tüüpi parenduste jaoks tänapäevaste turunõuetega. .

Majanduslik amortisatsioon on üksiku kinnisvara väärtuse vähenemine, mis on põhjustatud selle väliste tegurite negatiivsest mõjust.

Füüsiline ja funktsionaalne kulumine võib olla eemaldatav või parandamatu. Majanduslik kulumine on tavaliselt korvamatu. Sel juhul on kulumine eemaldatav, kui selle likvideerimise maksumus on väiksem kui vara väärtuse suurenemine selle likvideerimise tulemusena.

Jaotusmeetod

Meetodit kasutatakse hoonestatud maatükkide hindamisel.

Meetodi kasutamise tingimused:

· teabe kättesaadavus tehingute hindade kohta üksikute kinnisvaraobjektidega sarnaselt üksiku kinnisvaraobjektiga, mis hõlmab hinnatavat maatükki. Tehinguhindade info puudumisel on lubatud kasutada pakkumise (nõudluse) hindu;

· teabe kättesaadavus maatüki tõenäolisema osakaalu kohta üksiku kinnistu turuväärtuses;

· maaparanduse vastavus selle kõige efektiivsemale kasutamisele.

Meetod hõlmab järgmist toimingute jada:

nende elementide määramine, mille alusel ühtset kinnisvaraobjekti, sealhulgas hinnatavat maatükki võrreldakse analoogsete objektidega;

iga analoogi ja üksiku kinnisvaraobjekti, sealhulgas hinnatava maatüki erinevuse olemuse ja astme määramine iga võrdluselemendi jaoks;

analoogide hinna korrigeerimise iga võrdluselemendi määramine, mis vastab iga analoogi olemusele ja astmele, mis erinevad ühest kinnisvaraobjektist, sealhulgas hinnatavast maatükist;

iga analoogi hinnavõrdluse iga elemendi korrigeerimine, tasandades nende erinevused ühest kinnisvaraobjektist, mis hõlmab hinnatavat maatükki;

üksiku kinnistu, sealhulgas hinnatud maatüki turuväärtuse arvutamine korrigeeritud analoogide hindade mõistliku üldistuse abil;

hinnatava maatüki turuväärtuse arvutamine, korrutades üksiku kinnisvaraobjekti turuväärtuse, mis sisaldab hinnatavat maatükki, maatüki osa kõige tõenäolisema väärtusega üksiku kinnistu turuväärtuses objektiks.

Maa rendi kapitaliseerimise meetod

Meetodit kasutatakse hoonestatud ja hoonestamata maatükkide hindamisel. Meetodi kasutamise tingimus on, et see on võimalik hinnatavalt maatükilt maa rendi saamise olulisus.

Meetod hõlmab järgmist toimingute jada:

1) maatükiga loodava maa rendi arvestamine;

2) vastava maarendi kapitalisatsioonikoefitsiendi väärtuse määramine;

3) maatüki turuväärtuse arvutamine maarendi kapitaliseerimise teel.

Maa rendi kapitaliseerimise all mõistetakse kõigi maa rendi tulevaste väärtuste kindlaksmääramist, mis on hindamiskuupäeval üksteisega võrdsed või muutuvad sama kiirusega võrdse aja jooksul. Arvestus tehakse jagades esimese hindamiskuupäevajärgse perioodi maa rendi maksumuse hindaja poolt määratud vastava kapitalisatsioonikoefitsiendiga.

Selle meetodi raames saab maa rendi väärtust arvutada tuluna maatüki rendile andmisest maaturul valitsevatel tingimustel.

Peamised viisid kapitalisatsiooni suhte määramiseks on järgmised:

· sarnaste maatükkide rendi väärtuse jagamine nende müügihinnaga;

· kapitali riskivaba tulumäära suurendamine hinnatavale maatükile kapitali investeerimisega kaasneva riski preemia võrra.

Sel juhul mõistetakse kapitali riskivaba tulumäära all kõige vähem riskantse kapitaliinvesteeringu tulumäära (näiteks kõrgeima usaldusväärsuse kategooria pankade hoiuste tootlus või tootlus valitsuse väärtpaberite tähtajani).

Ülejäänud meetod

Meetodit kasutatakse hoonestatud ja hoonestamata maatükkide hindamisel. Meetodi rakendamise tingimus on hinnatava maa arendamise võimalus maatükk koos parendustega, mis toovad tulu.

Meetod hõlmab järgmist toimingute jada:

hinnatava maatüki efektiivseimale kasutamisele vastavate parenduste reprodutseerimise või asendamise maksumuse arvestus;

üksikult kinnistult teatud ajaperioodi puhas tegevustulu arvutamine turu rendimäärade alusel;

teatud aja parendustest saadava puhaskasumi arvutamine parenduste reprodutseerimise või asendamise kulu korrutisena parendustulu vastava kapitalisatsiooni suhtega;

maa rendi suuruse arvutamine kui ühe kinnistu teatud perioodi neto tegevustulu ja vastava perioodi parendustest saadava puhastulu vahe;

maatüki turuväärtuse arvutamine maarendi kapitaliseerimise teel.

Meetod võimaldab ka järgmist toimingute jada:

1) hinnatava maatüki kõige otstarbekamale kasutamisele vastavate parenduste reprodutseerimise või asendamise maksumuse arvestus;

2) üksikult kinnistult teatud perioodi neto tegevustulu arvutamine turu rendimäärade alusel;

3) üksiku kinnisvara turuväärtuse arvutamine teatud perioodi puhaskasumi kapitaliseerimise teel;

4) maatüki turuväärtuse arvutamine, lahutades üksiku kinnisasja turuväärtusest taastootmise või parenduste asendamise maksumuse.

Puhas tegevustulu võrdub tegeliku brutotulu ja tegevuskulude vahega. Sel juhul arvestatakse tegelikust brutotulust maha vaid need tegevuskulud, mis reeglina jäävad rendileandja kanda.

Tegelik brutotulu võrdub potentsiaalse brutotulu ja seisvate ruumide kahjude ning üüri maksmata jätmisest tulenevate kahjude vahega.

Potentsiaalne brutotulu on võrdne tuluga, mida on võimalik saada ühe kinnisasja kogu pinna väljaüürimisest üüri maksmata jätmisest tuleneva kahju puudumisel. Maatüki hindamisel arvutatakse ühe kinnistu kasutamise üürimäärad turu rendimäärade alusel (tõenäolisemad üürimäärad, millega hinnatavat kinnisvara on võimalik vabaturul konkurentsitingimustes üürida, kui tehingupooled tegutsevad mõistlikult, omades kogu vajalikku teavet ning rendimäär ei kajasta erakorralisi asjaolusid).

Tühjade ja omaniku enda tarbeks kasutuses olevate ruumide puhul lähtutakse ka turu rendihindadest. Potentsiaalne tulu sisaldab muid tulusid, mis on saadud kinnisvara püsivast parendamisest, kuid ei sisaldu üüris.

Tegevuskulude suuruse määramisel lähtutakse turutingimustest üksikute kinnisvaraobjektide rentimisel. Tegevuskulud jagunevad: konstantsed - sõltumatud üksiku kinnisvara asustusastmest, muutuvad - sõltuvad üksiku kinnisvara asustusastmest ja parenduste elementide asendamise kulud, mille kasulik eluiga on lühem kui parenduste kasutusaeg. tervik (edaspidi lühikese kasutuseaga elemendid) . Tegevuskulud ei sisalda kinnisvara amortisatsiooni ja kinnisvara võlakohustuste teenindamise kulusid.

Lühikese elueaga parenduselementide väljavahetamise maksumus arvutatakse nende parenduselementide loomise kulude jagamisel nende kasutusperioodiga. Nende arvutuste tegemisel on soovitatav arvestada võimalusega raha protsentuaalselt suurendada, et asendada lühikese kasutusajaga elemendid.

Majandamiskulud sisalduvad tegevuskuludes sõltumata sellest, kes vara haldab – omanik või valitseja.

Maaparanduse kapitalisatsioonimäära arvutamisel tuleks arvesse võtta parendustest saadava tulu kõige tõenäolisemat muutust ja parenduste maksumuse kõige tõenäolisemat muutust (näiteks kui parenduskulud vähenevad, võta arvesse tulu parendustesse investeeritud kapitali kohta).

Sihtotstarbeline kasutusviis

Meetodit kasutatakse hoonestatud ja hoonestamata maatükkide hindamisel tkov.

Meetodi rakendamise tingimuseks on maa kasutamise võimalus tulu tootval viisil.

Meetod hõlmab järgmist toimingute jada:

· maatüki kasutamiseks vajalike kulutuste suuruse ja ajalise struktuuri määramine vastavalt selle efektiivseimale kasutusvõimalusele (näiteks maatüki parenduste tegemise kulud või maatüki eraldi osadeks jagamise kulud mis erinevad kuju, tüübi ja kasutusviisi poolest);

· maatüki kõige otstarbekamast kasutamisest saadava tulu suuruse ja ajalise struktuuri määramine;

· maa efektiivseimast kasutamisest tulu saamiseks vajalike tegevuskulude suuruse ja ajastruktuuri määramine;

· hinnatavale maatükile kapitali investeerimise riskitasemele vastava diskontomäära määramine;

· maatüki väärtuse arvutamine, diskonteerides kõik maatüki kasutamisega kaasnevad tulud ja kulud.

Sel juhul mõistetakse diskonteerimise all protsessi, kus kõik tulevased tulud ja kulud tuuakse hindamiskuupäevale hindaja määratud diskontomääraga.

Kõigi tulevaste tulude ja kulude hindamise kuupäevani viimiseks kasutatakse diskontomäärasid, mis on saadud sarnase riskitasemega investeeringute kapitali tootluse analüüsi põhjal.

Sissetulekuallikaks võib olla maatüki või üksiku kinnisvara rentimine, majanduslik kasutamine või maatüki või üksiku kinnisvara müük kõige tõenäolisema aja jooksul turuväärtusega.

Kinnisvara väljaüürimise variandi puhul tuleks tulude arvutamisel arvesse võtta üksiku kinnisvara müügist saadavat tulu prognoosiperioodi lõpus.

Põllumajandusmaa turuväärtuse hindamise tunnused.

Põllumajanduslike maatükkide hindamine toimub nende lubatud, säästva ja efektiivseima kasutamise alusel, arvestades territooriumi põllumajandusliku tsoneeringu iseärasusi.

Põllumajandusliku maatüki piires hindamise läbiviimiseks vastavalt selle selgitusele eristatakse järgmist:

põllumaa (põllumaa, heina-, karjamaad, kesa ja mitmeaastased istutused);

maad, mida hõivavad hooned, rajatised, põllumajandussaaduste tootmiseks, ladustamiseks ja esmaseks töötlemiseks kasutatavad rajatised;

taluteede, kommunikatsioonide, puude ja põõsaste poolt hõivatud maad, mille eesmärk on kaitsta maad negatiivsete (kahjulike) loodus-, inimtekkeliste ja inimtegevusest tingitud nähtuste mõjude eest, suletud veehoidlad.

Põllumajandusmaa maatüki turuväärtus määratakse selle koosseisu kuuluva põllumaa ning põllumajandussaaduste tootmiseks, ladustamiseks ja esmaseks töötlemiseks kasutatavate hoonete, rajatiste, rajatiste kasutuses oleva maa hindamise alusel. Samal ajal määratakse hinnatava maatüki turuväärtus, võttes arvesse selle koosseisu kuuluvate maade omadusi, mis on hõivatud taluteede, kommunikatsioonide, puude ja põõsastega ja mille eesmärk on tagada maade kaitse maatükkide eest. ebasoodsate loodus-, inimtekkeliste ja inimtegevusest tingitud nähtuste mõju, suletud veehoidlad, mida ei saa kasutada äritegevuseks.

Põllumajandusmaad ja kinnised veekogud, mida saab kasutada äritegevuseks (näiteks kalapüük), hinnatakse tavaliselt müügi võrdlusmeetodil või rendi kapitaliseerimise meetodil.

Hoonete, rajatiste, põllumajandussaaduste tootmiseks, ladustamiseks ja esmaseks töötlemiseks kasutatavate rajatiste hõivatud maad hinnatakse hoonestatuse või kruntide arendamiseks mõeldud hindamismeetoditega. Põllumaaks hinnatakse põllumaal asuvate kõrvalhoonete (kuurid ja muud mittepüsivad ehitised) alune maa.

Põllumajandusmaa turuväärtuse hindamisel müügi võrdlusmeetodil ja maa rendi kapitaliseerimise meetodil tuleks kulutegurite osana arvesse võtta maatüki viljakust, aga ka keskkonnategurite mõju. Peamised maatüki viljakust määravad tegurid on eelkõige: maatüki mullakihi kvalitatiivsed omadused (toitainetesisaldus, niiskusvarustus, õhutus, mehaaniline koostis, struktuurne koostis, happesus jne), reljeef, mikrokliima .

Põllumajandusmaa turuväärtuse hindamisel maa rendi kapitaliseerimise meetodil on maa rendi arvutamise tunnused, mis on seotud maatüki viljakuse arvestamise vastuvõetud süsteemiga.

Maarent arvutatakse brutotulu ja põllumajandusliku tootmise kulude vahena, võttes arvesse ettevõtja kasumit. Brutotulu arvutatakse maaühiku kohta põllukultuuri normsaagi ja turuhinna korrutisena.

Põllumajanduskultuuri normsaagi määrab maatüki viljakus, mõõdetuna kvaliteedipunktides.

Peamiste ja nendega seotud põllukultuuride valik, mille kohta maa renti arvestatakse, valitakse maatüki asukohas tüüpiliste või traditsiooniliselt kasvatatavate kultuuride hulgast. Samas on põllukultuuride valiku ja nende vaheldumise kriteeriumiks suurima sissetuleku tagamine ja mullaviljakuse säilitamine.

Põllumajandussaaduste tootmise materjalikulud määratakse tehnoloogiliste kaartide alusel, mis kehtestavad seemnete, kütuste ja määrdeainete, väetiste jms normkulud. mitterahaliselt.

Rahalised kulud arvutatakse maatüki asukoha piirkonnas kehtivate turuhindade alusel.

Kulude arvutamisel võetakse arvesse maatüki insenertehnilise arengu taset, sh teedevõrgu tihedust, teede klassi, lähedust transporditeedele, põllumajandustoorme töötlemiskohtadele ja logistikakeskustele.

Põllumaa brutotulu arvutamisel saab arvestada võimalusega saada ühe hooaja jooksul mitu saaki taimsete saaduste ja ravimtaimsete saaduste puhul. Maardlat hinnatakse sihtotstarbe järgi, arvestades selle üleviimise majanduslikku otstarbekust teisele põllumaa liigile (liikidele).

Heina- ja karjamaade brutotulu arvutamisel tuleks lähtuda nende normsaagist. Heina- ja karjamaade standardsaak määratakse selle teisendamisel söödaühikute sentimeetriteks (1 senti söödaühikut võrdub 1 sentimeetriga kaera). Sel juhul määratakse brutotulu suurus kaera turuhinna alusel.

Püsikute istutamise brutotulu arvutamisel on soovitatav lähtuda nende viljakandmise sagedusest ning puuvilja- ja marjatoodete normsaagist. See võtab arvesse:

1) püsikuistutuste vanus;

2) püsikuistandike liigi- ja sordikoostis;

3) püsikuistutuste ruumilise paigutuse tunnused maatüki piires;

4) võimalus saada tulu viljapuu- ja viinamarjaistanduste ridadelt saadavatest lisatoodetest.

Üldiselt võib kokkuvõtteks öelda, et kinnisvara hindamine nõuab igal konkreetsel juhul individuaalset lähenemist. Kinnisvara väärtust mõjutavad paljud tegurid. Kõigi nüansside mõistmine ja õigete järelduste tegemine pole lihtne. Hindaja eeldab oskusi ja turuolukorrast arusaamist. Iga juhtumi ja iga väärtuse tüübi puhul on eri lähenemisviisidel ja meetoditel suurem prioriteet, mille hindaja peab kindlaks määrama.

Maa on kõige olulisem loodusvara, elu alus. Ja see on ainus põhjus, miks see on hindamatu. Paljude jaoks tundub juba küsimus maa hinnast põhimõtteliselt vastuvõetamatu. Jean-Jacques Rousseau hüüdis: "...sa lähete hukka, kui unustate, et maa viljad on kõigi jaoks ja et maa ise pole kellegi oma." Ja üks USA silmapaistvamaid mõtlejaid ja kirjanikke Ralph Waldo Emerson märkis: „Maa ostes saate selle maa omandiks.”

Aga inimesed on maad müünud ​​ja ostnud juba ammu. Ja üks maaturu olemasolu pakiline vajadus on maa väärtuse hindamine.

Maa hindamise kontseptsioon

Maa väärtuse hindamine võimaldab viia selleteemalise vestluse “rahalisele” tasandile, pidada seda kaubaks. Maa hindamine on maatüki hindamine, kuna selle objektiks on maatükid (s.o maapinna osad, mille piirid on ettenähtud viisil kirjeldatud ja kinnitatud), mitte maa „üldiselt”. tsiviilkäibest.

Hindamistoimingute läbiviimisel kasutatakse mitut tüüpi maaväärtusi. Vene Föderatsiooni maaseadustiku (LK RF) artikkel 66 “Maa hindamine” räägib kahte tüüpi väärtusest: turu- ja katastriväärtusest. Maatükkide puhul räägitakse ka investeeringu väärtusest.

Maatüki turuväärtuse määramisel selgitatakse välja kõige tõenäolisem hind, millega on võimalik seda hindamispäeval vabaturul konkurentsitingimustel võõrandada. Samas tegutsevad tehingu pooled mõistlikult, omades kogu vajalikku informatsiooni ning tehinguhinna väärtust ei mõjuta erakorralised asjaolud.

Maatüki turuväärtuse hindamisel võetakse arvesse sihtotstarvet, lubatud kasutust ja teiste isikute peale omaniku õigusi sellele. Nende juriidiliste parameetrite muutumisel muutub maatüki turuväärtus.

5 / 5 (hääled: 2 )

Praegu on suurtes linnades olukord, mis nõuab turupõhise maa väärtuse taseme määramist, millele põhinevad massilised maahinnangud. Selleks on vaja säilitada kõigi: omanike, kruntide kasutajate ja valla huvide majanduslikult õiglane tasakaal ning nõuded linna territooriumi ratsionaalsele kasutamisele. Linna ees seisvad praktilised ülesanded hõlmavad nii fiskaalset (linnaeelarve täitmist) kui ka reguleerivat funktsiooni.

Erinevaid ülesandeid seostatakse maatükkide erinevat tüüpi väärtuste määramisega vastavalt erinevatele ülesannetele (näiteks linnaplaneerimise või maakatastri hindamise eesmärgil) või teatud “baasväärtuse” asjakohaste korrigeerimiste tegemisega vastavalt spetsiifikale. konkreetsest ülesandest. Välisriikide kogemustest on selge, et fiskaalarvutuste metoodika aluseks on maa massiline hindamine. See sisaldab eluaseme turuväärtust, äriarenduse üüritulu ja nõrga likviidsusega kinnisvara kulumeetodit.

Hetkel lahendatakse seda probleemi riigis läbi maa ja asulate katastriväärtuse arvutamise metoodika, mille koostas Roszemkadastr föderaaltasandil vastu võetud metoodika alusel. Kuid meie arvates on veel üks oluline viga. Väljakujunenud maatükkide müügiandmete põhjal arvutatakse maa katastriväärtus „väljavõtte“ meetodil, hindamistegevuse subjektidele kasutamiseks kohustuslikes hindamisnormides nimetatakse seda „eraldusmeetodiks“.

See meetod nõuab teadmisi maatüki pindala kohta või andmeid maaosa koefitsiendi kohta (maa pindala suhe, mis langeb 1 ruutmeetrile müüdava korteri üldpinnast) . Selle meetodi tehnilistes juhendites on kirjas, et see näitaja tuleb määrata tabeli alusel või piirkonna ehitusaasta graafiku järgi – (sel ajal kehtinud SNiP-d), mis reguleerisid hoonestustihedust ja piirkonna ehitusaasta graafikut. elamute korruste arv.

Tänapäeval toimub linna maaobjektide massmajanduslik hindamine tehnikaga, mida varem oli tehniliselt võimatu rakendada, kuna see nõudis suurt hulka arvutusi ja mitmemõõtmelist klassifikatsiooni. Selliseid tehnikaid iseloomustavad klastri- ja korrelatsioon-regressioonanalüüs, paarisvõrdluse ja prioriteetide seadmise meetodid, süstemaatiline lähenemine ja andmebaaside moodustamine.

Neid meetodeid rakendades on võimalik tõsta juhtimisotsuste teaduslikku paikapidavust ja kvalitatiivselt analüüsida selle lähenemise tööd. Näiteks maa maksumuse arvutamiseks korterite müügiandmete põhjal saab kasutada kahte lähenemisviisi (meetodit):

1. Arvestus kõigi müügiandmete põhjal antud segmendi “tüüp” korterile ja alles seejärel maa maksumuse arvutamine jaotusmeetodil. Selle meetodi eeliseks on eelseisvate arvutuste lihtsus (ainult ühe korteri puhul), kuid miinusteks on suur eksimise tõenäosus võrdluskorteri valimisel paarisvõrdlusmeetodite abil, korteri viimine võrdlusalusele ja sellest tulenevalt ka võimalus. tulemuste suure ebatäpsuse tõttu.
2. Kindla piirkonna maa maksumuse määramine iga müüdava korteri kohta. Siin on arvutused keerulisemad (kogu andmekogumi kohta), kuid täpsusprotsent suureneb.

Näiteks on teatud elamurajoonis kuus erineva kõrgusega hoonet ja üldkasutatavad rajatised.

Ajakava järgi arvutatakse territooriumi vajadus reisimiseks, kõnniteede, parklate, mänguväljakute ja haljastuse jaoks, mis langeb 1 elanikule, võttes arvesse 7,3 kvartali keskmist korruste arvu: ja see võrdub 4,2 + 11,1 = 15,3 m2 / inimene . Selgub, et kvartali 1370 elaniku kohta on eluaseme jaoks vaja 20 961 m2 territooriumi ja tegelik pind on 12 055 m2. Pealegi on jaemüügiobjektidele eraldatud ala SNiP standardite alusel 10 korda suurem ja annab linnavõimudele põhjust mõelda selliste objektide paigutamisele sellesse kvartalisse.

Vaja on hakata arvutama katastriväärtust 1 ruutmeetrit. maad elamurajoonis. 2005. aasta alguses müüdud korteri 1 ruutmeetri keskmiseks hinnaks kujunes 19 tuhat rubla, samas kui 1 ruutmeetri keskmiseks hinnaks kujunes 19 tuhat rubla. korterid uutes hoonetes võrdub summaga 9333,38 rubla ilma käibemaksuta. Seega, võttes arvesse hoonete keskmist kulumist kvartalis 15%, eraldame hinnaks 1 ruutmeetrit. korterid langevad maapinnale, on see võrdne 9639 rublaga. Maa osakoefitsiendi abil arvutame turuväärtuseks 1 ruutmeetrit. elamispind plokis on võrdne 24 714 rubla / ruutmeetri kohta.

Välismaised kogemused näitavad, et maa katastriväärtus langeb 50% -lt 70% -le turuväärtusest, selgub, et see on määratud umbes 24 714-0,6 = 15 000 rubla. Võttes arvesse aasta rendi suurust 3–7% maa katastriväärtusest, võrdub see sel juhul 15 000–5% = 750 rubla / maa ruutmeetri kohta.

See on jaemüügiobjekti jaoks väga väike summa (see võrdub kümnendikuga antud piirkonnas jaemüügiks mõeldud ruumide rentimise maksumusest) ja see võib tuua linnaeelarvesse märkimisväärse täienduse, kuna see on peaaegu kümme korda suurem. rohkem kui maakasutuse rendi baasväärtus.

Võrreldes linna teise kvartaliga, kus on üks neljakorruseline elamu ja mitu mitteelukondlikku kinnisvaraobjekti, on graafiku järgi elanike teenindamiseks vajalik maa-ala kvartalis 15,6 + 5,8 = 21,4 ruutmeetrit inimese kohta ehk 1819 ruutmeetrit. m. Arvutuste kohaselt on elamule jääva maa pindala 7343,1 ruutmeetrit. Kaubanduspindade ja eluruumide suhe ületab oluliselt ka SNiP standardeid.

Maatüki rendihinna sarnaste arvutustega saame teada, et see on ligikaudu neli korda väiksem, mis iseloomustab maa ebaefektiivset kasutamist elamurajoonis. Neid probleeme saab lahendada elamute osakaalu suurendamisega antud kvartalis, sest praegu on raha investeerimine elamuehitusse väga tulus äri. Sel juhul maa osakoefitsiendi väärtus väheneb, maa katastriväärtus tõuseb ja sellest tulenevalt tõuseb kasutatava territooriumi rent kvartalis, mis loomulikult toob tulu linnaosa eelarvesse ja linn.

Seetõttu massiivne maa hindamine toimib linnakinnisvara haldamise majandusliku alusena, mis aitab kaasa linnapiirkondade mõistlikule kasutamisele ning linna- ja linnaosa eelarve täiendamisele. Kui teil on küsimusi maa massilise hindamise kohta, võite küsida nõu NP "Kohtuekspertiisi Föderatsioonist", kust saate kvalifitseeritud nõu tekkinud küsimustes ning saate tellida maa massihindamise arvutused.

Kui teid ei huvita mitte ainult maa hindamise teema, vaid ka sellega seotud küsimused, näiteks kinnisvara hindamine, siis on meil hea meel teile teatada, et teeme teile hea meelega kinnisvara hindamise, mitte ainult Moskvas ja Moskva piirkonnas, aga ka kõigis Vene Föderatsiooni piirkondades.

Hinnad

MÄRGE:

Maa hindamisteenuse hind on näidatud koos maksudega. Transpordikulud tasutakse eraldi.

5. lisa.

Loeng nr 1 peatükile 1. Maa hindamine: maa hindamise mõiste ja sisu. Kinnisvara majanduslik hindamine ja maatasude süsteem.

1.1. Maa hindamise vajadus

Maa on kõigi ühiskonna eluprotsesside aluseks poliitilises, majanduslikus, sotsiaalses, tööstuslikus, kommunaal-, keskkonna- ja muudes sfäärides. Sellega seoses on sellel väärtus ja maa piisav hindamine on üks olulisemaid tingimusi majanduse ja ühiskonna normaalseks toimimiseks ja arenguks. Maaressursside efektiivseks majandamiseks ning ratsionaalse maa- ja maksupoliitika elluviimiseks tunnevad vajadust maa (maatükkide) objektiivse hindamise tulemuste järele nii riigi- kui ka omavalitsuste täitevvõimuorganid.

Hindamisele kuulub Venemaa Föderatsiooni maa kui loodusvara, kinnisvara ja peamine tootmisvahend.

Hindamine on volitatud isiku, kinnisvara analüüsi ja hindamise spetsialisti poolt tehtud kinnisvara hinnanguline või ekspertväärtus või varaline huvi selle suhtes.

Hindamisprotsess on konkreetne protseduuride jada, mida kasutatakse hinnangu saamiseks. Protsess lõpeb tavaliselt hindamisaruandega, mis annab hinnangule tõendusliku väärtuse.

Ülemaailmses hindamispraktikas on maatükkide hindamist kahte tüüpi: massiline (maksustamise või muu valitsuse otstarbega) ja üksikmaa (individuaalne hindamine).

Riikliku katastrihindamise tulemusena saadakse reaalne pilt Vene Föderatsiooni territooriumil asuva maa (maatükkide) väärtusest, mis võimaldab tõhusamalt majandada maaressursse ja sellega seotud kinnisvara, samuti kõigi tasandite eelarvete tulude poole tasakaalustatud planeerimine (maksete piires, mis tuleb maamaksust ja üürist), stimuleerib investeerimisprotsesside arengut ja majanduse arengut tervikuna.

Maatükkide usaldusväärse hinnangulise väärtuse saamise vajadust tunnevad nii riigi- kui ka omavalitsuste täitevvõimuorganid maaressursside haldamisel, asulate pikaajalise arendamise elluviimisel, ratsionaalse maa- ja maksupoliitika elluviimisel ning maaõiguse eraisikud, kui maaga erinevat tüüpi tehingute tegemine, et määrata kindlaks konkreetse piirkonna või konkreetse maatüki kõige ratsionaalsem, tõhusaim areng.

1.2. Maa kui tootmistegur

Maa kui turusuhete objekt omab ainulaadset ja võtmetähtsusega tähtsust kogu ettevõtlustegevuse süsteemis, kuna see on peamine ja loomulik tegur igas ärivaldkonnas.

Majandusteooria eristab traditsiooniliselt kolme tootmistegurite rühma: maa, tööjõud ja kapital. Maad peetakse looduslikuks teguriks, loodusrikkuseks ja majandustegevuse alustalaks.

Maa, mis on ennekõike loodusvara ja seejärel ruumiline alus, tootmisvahend ja kinnisvara, omab mitmeid spetsiifilisi omadusi, mida hindaja peab teadma ja selle väärtuse hindamisel arvesse võtma:

· maa ei ole inimese töö tulemus, nagu teisedki tootmisvahendid, see on looduse saadus. Järelikult ei nõutud selle kaubana väljanägemise eest kulusid, loodus “tootis” selle. Seega võime järeldada, et kuluanalüüsil põhinev lähenemine ei ole maa puhul rakendatav;

· kõigis rahvamajanduse sektorites on maa ruumiliseks tegevusaluseks ehk tööprotsessi toimumise kohaks;

Olles tingitud kapitalistliku majanduse enda arengust, jõudis poliitökonoomia Inglismaal faasi, kus tekkis vajadus luua süsteem, vajadus majandusteadmisi tõhustada ja üldistada. Adam Smith oli mees ja teadlane, kes sai sellise ülesandega hakkama. Smith sündis 1723. aastal Kirkcaldy väikelinnas Edinburghi lähedal (Šotimaa). Raamat “Uurimine rahvaste rikkuse olemusest ja põhjustest” (1776) maksis talle üheksa aastat täielikku eralust ja tõi talle kuulsuse kui “majandusteaduse isa”.

Adam Smith pidas oma poliitökonoomias maa renti: „Nende loodusjõudude produktiks, mille kasutamise omanik annab üürnikule laenu. See toode on suurem või väiksem olenevalt vastava loodusjõu suurusest ehk teisisõnu sõltuvalt maa loomuliku või kunstlikult loodud viljakuse astmest. See on see looduse saadus, mis jääb alles pärast kõike seda, mida võib pidada inimese tööks” (Smith. T. II, lk 377–378) [Vene tõlge, lk 268].

Maaüüriks loetakse tavaliselt maaomanikule makstavat hinda (või tema poolt saadavat tulu) kaubatootja kasutusse andmise eest kvantitatiivselt piiratud ja kvalitatiivselt erineva maaressursi, s.o mis tahes erisoodustuste või soodsate tingimuste eest. Sarnased eelised võivad olla põllumehel – mullaviljakus või soodsad asukohatingimused, töösturil – tootmissaladuse või privileegide omamine.

Maarent selle väljatöötatud rahalisel kujul on turukategooria, mis eksisteerib, kus ja millal tekib kauba-raha vahetuse arenevates proportsioonides ülekasum või üleliigne (keskmist tasuvusstandardit ületav) puhastulu, mis on tingitud ettevõtja tegevusest. asendamatute piiratud ressursside kasutamisega seotud looduslikud renti tekitavad tegurid.ressursid.

"Maaomand," kirjutas K. Marx, "ise lõi rendi." Marx peab tunnistama "absoluutset" renti. Viimane viitab rendile kehvema kvaliteediga (viljakusega) või turgudest kaugematelt maadelt.

Turumajanduses maa omandi, kasutamise ja käsutamisega seotud tekkivate majandussuhete uurimine võimaldab tuvastada järgmiste maarendi vormide olemasolu: absoluutne ja diferentsiaalne.

Absoluutüür on ainuke üürikomponent, mis võimaldab selle normaliseerimist ja hinnakirja väljendamist antud tööstusharu kasutatava territooriumi piires, erinevalt ühest piirkonnast teise kolimisel pidevalt muutuvatele diferentseeritud rendi väärtustele. .

Esmatähtis on diferentsiaalrent, mille kujunemist seostatakse talude erinevusega maa kvaliteedis ja asukohas, kaugusega turust (diferentsiaalrent I). Teaduse ja tehnika progressi saavutuste intensiivistumise ja laialdase praktikas rakendamise tingimustes tekib II diferentseeritud rent täiendavate investeeringute kasutamisest maaühiku kohta.

Venemaa maa hindamismeetodite ülevaade

Vene Föderatsiooni maafondi jagamine maakategooriatesse on maaressursside väärtuse hindamise diferentseeritud lähenemisviisi aluseks. Vene Föderatsiooni maaseadustik nimetas maaalaste õigusaktide aluspõhimõtete hulgas maade jagamist kategooriatesse nende sihtotstarbe järgi. Vastavalt Art. 1 punkti 1 kohaselt määratakse maade õiguslik režiim nende teatud kategooriasse kuulumise ja lubatud kasutuse alusel vastavalt territooriumide tsoneeringule ja seaduse nõuetele. Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 7 näeb ette Vene Föderatsiooni maade jagamise järgmistesse kategooriatesse:

1) põllumaa;

2) asulate maad;

3) tööstuse, energeetika, transpordi, side, raadioringhäälingu, televisiooni, arvutiteaduse, kosmosetegevuse maad, kaitse-, julgeoleku- ja muu sihtotstarbega maad;

4) erikaitsealade ja -objektide maad;

6) veefondi maad;

7) reservmaad.

Maade määramist ühte või teise kategooriasse, nende ühest kategooriast teise üleviimist ja üleandmise korda reguleerivad nii Vene Föderatsiooni maaseadustik kui ka muud seadused. Eelkõige art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 8 ütleb, et otsuse maa ühest kategooriast teise üleviimise kohta seoses föderaalomandis olevate maadega teeb Vene Föderatsiooni valitsus. Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste omandis olevad maad ja omavalitsustele kuuluvad põllumajandusmaad kantakse Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste täitevvõimude otsusega teise kategooriasse. Munitsipaalomandis olevad maad, välja arvatud põllumaad, saab omakorda kohaliku omavalitsuse organite otsuse alusel üle kanda teise kategooriasse.

Eraomandis olevate maade puhul teevad otsuse nende teise kategooriasse üleviimise kohta kas Venemaa Föderatsiooni moodustavate üksuste täitevvõimud - põllumajandusmaade puhul või kohalikud omavalitsused - muu sihtotstarbega maade puhul. Maa ühest kategooriast teise üleviimise kord on kehtestatud föderaalseadustega.

Erinevate kategooriate maade õiguslik režiim moodustatakse Vene Föderatsiooni maaseadustiku XIV–XVIII peatükkide alusel, mis määravad kindlaks ühe või teise kategooria maade koostise, kasutamise ja andmise korra ning määravad kindlaks maade tüübid. erikasutus- ja kaitsekorraga maad.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 77 kohaselt on põllumajandusmaad väljaspool asulate piire, mis on ette nähtud põllumajanduslikeks vajadusteks ja selleks otstarbeks. Põllumajandusmaade osana on kasutusel eelisõigus ja erikaitse all olevad põllumaad - põllumaad, heina-, karjamaad, kesa, püsikute istandikega maad. Sellesse kategooriasse kuuluvad maad lisaks põllumaale ka maad, millel on talutee, side, puud ja põõsad, mille eesmärk on kaitsta maad negatiivsete (kahjulike) loodus-, inimtekkeliste ja inimtegevusest tingitud nähtuste mõjude eest, suletud veehoidlad, samuti põllumajandussaaduste tootmiseks, ladustamiseks ja esmaseks töötlemiseks kasutatavad hooned, rajatised, rajatised.

Põllumajandusmaa hindamisel määratud katastriväärtus on eriti oluline, kuna see mõjutab otseselt põllumajandusmaa, sealhulgas mittepõllumajanduslike vajaduste kasutamise tunnuseid. Näiteks vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 79 kohaselt antakse tööstusrajatiste ehitamiseks ja muudeks mittepõllumajanduslikeks vajadusteks põllumajanduslikuks tootmiseks kõlbmatud maad või katastriväärtuses halvema kvaliteediga põllumaad. Elektriliinide, kommunikatsioonide, maanteede, magistraaltorustike ja muude sarnaste ehitiste rajamiseks on lubatud anda põllumaad kvaliteetsematelt maadelt. Põllumajandusmaa, mille katastriväärtus ületab selle keskmist piirkondlikku taset, mittepõllumajanduslikku kasutusse andmise eesmärgil, sealhulgas väljaostmise teel, on lubatud ainult seaduses sätestatud erandjuhtudel.

Asulate maad vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 83 kohaselt tunnustatakse maa-alasid, mida kasutatakse ja on ette nähtud linna- ja maaasulate ehitamiseks ja arendamiseks ning mis on nende joonega eraldatud muude kategooriate maadest. Asustusmaade kasutamise ja katastrihindamise kord määratakse vastavalt nende territooriumide tsoneeringule, s.o territoriaalvöönditeks jagamisele.

Tööstuse, energeetika, transpordi, side, raadioringhäälingu, televisiooni, arvutiteaduse, kosmosetegevuse maad, kaitse-, julgeoleku- ja muud eriotstarbelised maad vastavalt artiklile. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 87 tunnustab maid, mis asuvad väljaspool asulate piire ja on mõeldud vastavat tüüpi tegevuste toetamiseks. Selle kategooria maad jagunevad olenevalt eriülesannete iseloomust, milleks neid kasutatakse või on ette nähtud, mitmetesse alamkategooriatesse (tööstusmaad, energiamaad, transpordimaad jne), millel on kehtestatud õigusrežiimi iseärasused. Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artiklid 88–93 ja muud määrused.

Erikaitsealade alla kuuluvad maad, millel on eriline keskkonna-, teadus-, ajaloo-, kultuuri-, esteetiline, rekreatsiooni-, tervise- ja muu väärtuslik tähendus, mis võetakse riigiasutuste määruste või kohalike omavalitsuste otsuste alusel täielikult või osaliselt välja. majanduslikust kasutamisest ja käibest ning mille jaoks on kehtestatud eriline õiguslik režiim (Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 94).

Vene Föderatsiooni maaseadustiku XVIII peatükk reguleerib metsafondi maade, veefondi maade ja reservmaade õiguslikku režiimi.

Tuleb märkida, et metsamaade hulka kuuluvad nii metsamaad (metsataimestikuga kaetud ja sellega katmata, kuid mõeldud selle taastamiseks) kui ka mittemetsamaad (raiesmikud, teed, sood jt). Veefondi maade hulka kuuluvad veekogude hõivatud maad, veekogude veekaitsevööndi maad, samuti veehaarde, hüdrotehniliste ehitiste ja muude veemajandusrajatiste ja -rajatiste eesõiguse ja kaitsevööndite moodustamiseks eraldatud maad. . Lõpuks on reservmaad riigi või munitsipaalomandis olevad maad, mida ei anta kodanikele ega juriidilistele isikutele, välja arvatud vastavalt art. 80 Vene Föderatsiooni maakoodeks.

Maa katastrilise hindamise olemasolevate meetodite regulatiivne ja õiguslik alus on Vene Föderatsiooni valitsuse 25. augusti 1999. aasta määrus nr 000 “Maa riikliku katastri hindamise kohta” ja Vene Föderatsiooni valitsuse määrus “Maa riigikatastri hindamise eeskirja kinnitamise kohta”. Ülaltoodud resolutsiooniga kinnitatud reeglid määravad kindlaks Vene Föderatsiooni territooriumil asuvate kõigi kategooriate maade riikliku katastrihindamise (GKO) läbiviimise korra maksustamise eesmärgil ja muudel seadusega kehtestatud eesmärkidel. Riiklikku maa hindamist viivad läbi Venemaa Föderatsiooni maapoliitika riiklik komitee (alates 15. maist 2000 föderaalne maakatastriteenistus Roszemkadastre), selle territoriaalsed organid, samuti nende jurisdiktsiooni alla kuuluvad ettevõtted ja organisatsioonid. Nendele töödele võib kaasata teisi isikuid, kellel on hindamistegevuse litsents.

Maade GKO põhineb maade liigitamisel sihtotstarbe ja funktsionaalse kasutusviisi järgi. Riigi maavarakomisjoni eeskiri reguleerib ühe või teise kategooria maafondi hindamistööde läbiviimist. Turukäibega seotud maa kategooriate (alamkategooriate) (asumimaad, aiandus-, köögiviljaaiandus- ja suvilaühistud) puhul tehakse riiklik maksumääramine turuhindade ja muu kinnisvara kohta käiva teabe statistilise analüüsi ning muude massimeetodite abil. kinnisvara hindamine. Põllumajandusmaa ja metsamaade hindamise aluseks on arvestusliku renditulu kapitaliseerimise meetod. Muude kategooriate maid saab hinnata kas hinnangulise renditulu kapitaliseerimise või nende loodusliku potentsiaali taastootmiseks ja (või) väärtuse säilitamiseks ja säilitamiseks vajalike kulude alusel.

Riigimaa hindamise käigus viiakse läbi hindamistsoonide jagamine - territooriumi jagamine hindamisvöönditeks, sh sihtotstarbelt ja funktsionaalse kasutusviisilt homogeensete ja sarnaste katastriväärtuste väärtustega maatükkideks.

Praegu on Vene Föderatsioonis föderaalsel tasandil välja töötatud ühtne metoodiline lähenemine maade katastriväärtuse hindamiseks asulates, põllumajandusmaades, aga ka aiandus-, aiandus- ja suvilaühistute maadel.

Asustusmaade GKO metoodika on mõeldud linna- ja maa-asulate piiridesse jäävate maatükkide katastriväärtuse määramiseks ning põhineb turuhindade statistilisel analüüsil, muul kinnisvara kohta käival teabel ning kohandatud kinnisvara massilise hindamise lähenemisviisidel ja meetoditel. vene praktika jaoks. Vaadeldavas metoodikas määratakse maatükkide katastriväärtus, võttes arvesse:

– turuhindade tase, asumite piiridesse jäävate maatükkide rendimäärad ja muu kinnisvara kohta käiv teave;

- maatüki pindala;

– territoriaalvööndi tüüp ja maatüki funktsionaalse (lubatud) kasutuse liik;

– asukoht ja keskkonnategurid.

Käesolevas metoodikas kasutatavate lähteandmete koosseis kujuneb maakorralduse, linnaplaneerimise, teiste talituste ja hindajate poolt oma tegevuses töödeldava statistilise ja muu teabe põhjal. Eelkõige võivad teavet kinnisvaraga tehtud tehingute kohta esitada andmed kinnisvaraga tehtud tehingute kohta (ost-müük, rent, erastatud ettevõtete alla kuuluvate maatükkide ostmine), samuti eriväljaannetes või meedias avaldatud kinnisvara pakkumishinnad. .

Asustusmaade katastriväärtuse arvutamise põhietapid vaadeldava meetodi järgi on:

2002. aastal töötati välja ja kinnitati lisaks asustusmaade riikliku katastrihindamise ja põllumaade hindamise meetoditele ka aiandus-, aiandus- ja suvilaühistute maade riikliku katastrihindamise meetod.

Vastavalt vaadeldavale metoodikale toimub aiandus-, aiandus- ja suvilaühistute (edaspidi ühistud) maatükkide katastriväärtuse määramine järgmises järjekorras:

– ühenduste rühmitamine;

– maa katastriväärtuse erinäitaja määramine igale ühistule;

– ühistute maatükkide katastriväärtuse määramine.

2. peatüki loeng nr 2.

Maa hindamise tegurid, põhimõtted ja lähenemisviisid. Maa kihistumise alused

- tasakaal.

Jääktootlikkuse põhimõtte kohaselt põhineb maa väärtus selle jääktootlikkusel (või tootlikkusel). Jääktootlikkuse teooria põhineb neljal tootmise komponendil (kapital, tööjõud, juhtimine, maa), mis on vajalikud mis tahes tüüpi tegevuse teostamiseks.

Iga toodangu komponent tuleb katta äritegevusest saadud tulust. Kuna aga maa on füüsiliselt kinnisasi ning sellele meelitatakse äritegevuseks tööjõudu, kapitali ja juhtkonda, makstakse need kolm tootmiskomponenti esmalt välja ning ülejäänud tulu makstakse maa omanikule. maa rendiks.

Piirtootlikkuse põhimõte (panuse põhimõte) põhineb investeeringute tulemusena saadud ülejäänud tulu tagamisel pärast kulude katmist. Piirtootlikkuse põhimõtet rakendatakse maatükkide suhtes järgmiselt: maa kvaliteediomaduste parandamise kulud (väetiste laotamine, melioratsiooni teostamine jne) võimaldavad tõsta selle väärtust oluliselt suuremas summas, kui maatüki kvaliteet on suurem. investeeritud kulud. Osamaksu suurus vastab maa kvaliteedi parandamisest tuleneva hinnatõusu ja nende parenduste kulude vahele

Tootluse suurendamise ja kahanemise põhimõte seisneb selles, et tootmise põhikomponentidesse tehtavate kapitaliinvesteeringute suurenemine põhjustab kasumi kasvutempo proportsionaalse tõusu ainult teatud piirini, misjärel kasumi kasv jääb väiksemaks kapitali kasvust. investeering. See piirmäär vastab kinnisvara maksimaalsele väärtusele, mille kindlaksmääramiseks peab hindaja analüüsima erinevaid maa kasutamise võimalusi, näiteks arvutama kasumit erinevat tüüpi kinnisvara või erineva arvu objektide ehitamisest sellel saidil. Seega rakendatakse tootmiskomponentide erinevate kombinatsioonide variantide kujundamise ja selle alusel maksimaalse kasumi määramise protsessis kasumlikkuse suurendamise ja vähendamise põhimõtet.

Optimaalse majandusliku väärtuse põhimõtte olemus on järgmine: kinnisvaraturu hetketrende arvestades on teatud tüüpi kinnisvara teatud (optimaalne) väärtus suurem nõudlus. Optimaalse suuruse põhimõte kehtib nii hoonete kui ka maa kohta. Näiteks Moskva eluasemeturul on ühe- või kahetoaliste korterite järele suur nõudlus ning Moskva piirkonna maaturul on suur nõudlus 10 aakri suuruste maatükkide järele.

Maatükkide ja nendel asuva kinnisvaraga otseselt seotud on omandiõiguste optimaalse jaotuse põhimõte. Selle printsiibi põhipostulaat: omandiõigust varale tuleks jagada ja kombineerida selliselt, et suureneks vara koguväärtus. Maatükkide osas saab omandiõigusi jagada järgmiselt:

– füüsiline jagamine – õiguste jagamine õhuruumile, maapinnale ja selle aluspinnasele, maamassi jagamine eraldi kruntideks;

– jagunemine omandi- ja kasutusaja järgi – erinevad üüriliigid, eluaegne omand, tulevased omandiõigused;

– varaliste omandiõiguste kogumi jagamine – omandiõigus, tähtajaline või alaline kasutamine, käsutamine, eluaegne (päritav) valdus;

5. Tulemuste kooskõlastamine ja järeldus hinnangulise väärtuse väärtuse kohta.

6. Kulude hindamise tulemuse kohta akti koostamine.

Lääne kinnisvara, sealhulgas maa hindamise praktikas on välja kujunenud teatud lähenemised või meetodid, mida kasutatakse laialdaselt kodumaises hindamise teoorias ja praktikas. Neid kõiki saab tinglikult ühendada kolme klassi: võrdlev (analoog), kasumlik ja kulukas (normatiivne). Neid lähenemisviise kasutatakse mis tahes kinnisvara, sealhulgas erineva otstarbega maatükkide hindamiseks.

Maatükkide turuväärtuse hindamisel kasutatakse reeglina müügi võrdlusmeetodit, eraldamise meetodit, jaotusmeetodit, maa rendi kapitaliseerimise meetodit, jääkmeetodit, sihtotstarbe meetodit.

Võrdlev lähenemine põhineb müügi võrdlusmeetodil, jaotusmeetodil ja jaotusmeetodil. Tulupõhine lähenemine põhineb maa rendi kapitaliseerimise meetodil, jääkmeetodil ja kasutusotstarbel. Kulupõhimõtte elemente maaparanduse taastootmise või asendamise maksumuse arvestamisel kasutatakse jääkmeetodil ja jaotusmeetodil.

Välispraktikas on maa väärtuse hindamise aluseks turuanalüüs, mis hõlmab kihistamist, võrdlusühiku määramist ja tegelikult ka turuinfo analüüsi.

Stratifikatsioon tähendab müügitehingute andmete ja muu turuinfo liigitamist mõnda homogeensesse rühma. Maa väärtuse hindamisel peaks kiht hõlmama turuga seotud geograafilisi piirkondi, kajastama erinevusi tsoneerimises ja muudes maakasutuseeskirjades ning kajastama võimalikke maakasutusvõimalusi. Kihiste (klasside) piires analüüsitakse ja hinnatakse maavaldusi ühiste võrdlusühikute abil. Valitud üksused peavad vastama põhiparameetritele, mille alusel toimub maaomandi analüüs ja müük sellel turul. Kihistumise ja hindade väljendamise tulemusena ühiste võrdlusühikute suhtes tehakse kindlaks maaomandi olemus ja väärtuse muutused. Nende suundumuste tuvastamiseks ja visualiseerimiseks kasutatakse tavaliselt kolme peamist meetodit: turuteabe joonistamine väärtuskaardile, kirjeldavate omaduste arvutamine ja maa väärtuse andmete joonistamine.

3. peatüki loeng nr 1.

Riigi maakataster maakorralduse teabealusena

Riigi maakatastri (GLC) vastavalt art. 1 Föderaalseadus "Riigi maakatastri kohta" on maatükkide riikliku katastri registreerimise tulemusel saadud süstemaatiline dokumenteeritud teabe kogum Vene Föderatsiooni maade asukoha, sihtotstarbe ja õigusliku seisundi kohta ning teave territoriaalvööndite kohta. ning nendel maatükkidel asuvate ja nendega kindlalt ühendatud maatükkide olemasolu.

Artiklis kirjeldatakse katastrihindamise kontseptsiooni, tuuakse näiteid massihindamise süsteemide ehitamisest erinevates riikides ning tõestatakse ka uuenduste eeliseid Venemaa seadusandluse vastavas segmendis.

Reinhold Wessely, Anton Lankin
Riiklik katastri (mass)hindamine maksustamise eesmärgil - Venemaa ja välismaa kogemus
"Majandusstrateegiad", nr 02-2008, lk 124-131

Sissejuhatus ja taust

Käesoleva artikli autorid on töötanud koos alates 1998. aastast Euroopa Liidu TACIS programmi nelja projekti elluviimise raames, mille eesmärk on toetada maareformi Venemaal. Need projektid hõlmasid järgmisi põhivaldkondi:

• Venemaa katastrisüsteemi arendamine õigusliku, institutsionaalse ja tehnilise raamistiku osas.
  
• Territoriaalne planeerimine.
  
• Laenusüsteemi arendamine kinnisvara tagatisel.
  
• Kinnisvara maksustamise eesmärgil hindamine.
  

Selle kümneaastase perioodi jooksul toimus Venemaal katastri ümberkujundamine maakatastrist terviklikuks kinnisvarakatastriks kui kinnisvara tuvastamise ja kajastamise õiguslikuks aluseks, mille alusel määratakse omandiõigused ja muud õigused.

Kataster on tänapäeval paljude ühiskondlikult oluliste funktsioonide täitmise aluseks (vt joonis 1).

Katastri- (mass)hindamine maksustamise eesmärgil on muutunud majandusarengu võtmeküsimuseks ja omavalitsuste eelarvete tulevase finantsbaasi võtmeks. Kahjuks jäeti selle seaduse vastuvõetud versioonist välja varem kinnisvarakatastri riigikatastri seaduse eelnõu raames välja pakutud riigikatastri hindamise protsessi reguleerivad sätted, mis jätab lahendamata mitmed küsimused.
Venemaal eksisteeriv massilise maksumääramise kontseptsioon, isegi kui see pole seadusandlikust vaatenurgast täielikult rakendatud, on näide kaasaegsest süsteemist, mis on parem paljudest sarnastest välismaal juba rakendatud süsteemidest, välja arvatud võib-olla aastal kasutatud süsteemid. mõned USA osariigid.

Katastri (mass)hindamise kontseptsioon kinnisvara maksustamise alusena

Euroopa Liidu TACISe projekti "Maa- ja omandisuhete reform II" üks olulisemaid ülesandeid on abistada Venemaa Föderatsiooni ametiasutusi, eelkõige Föderaalset Kinnisvarakatastri Agentuuri ning Majandusarengu- ja Kaubandusministeeriumit uue massikatastri hindamise süsteemi juurutamise protsessi maksubaasiga kinnisvarana.

Kaks varasemat TACISe projekti toetasid massihindamise süsteemi juurutamist Vene Föderatsioonis:

• Euroopa nõuandeteenistuse projekti "Maapoliitika küsimuste konsultatsioonid" ("Maa riikliku katastrihindamise süsteemi väljatöötamine Venemaal") raames 2001. aastal analüüsiti pilootpiirkondade linna- ja põllumaade katastriväärtuse hindamise edenemist. .
  
• Aastatel 2003-2005 ellu viidud projekt "Maa- ja omandisuhete reguleerimise mehhanismide rakendamise toetus" võimaldas pakkuda katastriasutusele tehnilist tuge uue massikatastrihindamise süsteemi rakendamise ettevalmistamisel.
  

Üldised eeldused

Vene Föderatsioon valmistub kehtestama uut kinnisvara maksustamise süsteemi, mis põhineb asjaomase kinnisvara turuväärtusele lähedasel väärtusel. Kinnisvarakatastri föderaalsele ametile tehti ülesandeks luua maksubaas, lähtudes sellest, et kinnisvarakataster on ainus ja kõige täielikum kinnisvaraobjektide loetelu.

Põhimõtteliselt on kinnisvara maksustamise maksubaasi määramiseks erinevates riikides kaks peamist mudelit:

• mudel, mis põhineb valitsuse määratud etteantud kulul ("standardkulu");
  
• turuväärtusel või turuväärtusele lähendaval väärtusel põhinev mudel.
  

Maksustamisbaasi määramine standardväärtuse alusel tundub hindamismenetluse seisukohalt „lihtsam“: sel juhul pole ruumi kahelda, kuna tegemist on abstraktse väärtusega. Samal ajal on turuväärtusele lähedase väärtuse kasutamine seotud teatud raskustega, nimelt:

• turud on kõikuvad;
  
• turuväärtuse arvutamisel (hindamisel) on vaja väga hoolikat ja kallimat lähenemist.
  

Siiski on väga kaalukaid argumente kinnisvara maksustamisel turuväärtuse või ligikaudse turuväärtuse kasutamise poolt.

Esiteks on see õigluse küsimus. Valitsusasutuste poolt teadlikult seatud "standardväärtus", isegi kui nad kasutavad mingit süsteemi, on ebaõiglane nii vara omaniku kui ka ühiskonna suhtes tervikuna. See süsteem takistab kõigi omanike võrdset kohtlemist nende varade erineva väärtuse tõttu.

Teiseks on seos kinnisvara väärtuse ja üldise majandusolukorra vahel, eriti mis puudutab taristuinvesteeringuid, mis tõstavad kinnisvara väärtust. Seda suhet võib vaadelda kui protsessi, mille käigus jagatakse majanduslikku kasu riigi ja kodanike vahel, või kui valitsuse jõupingutuste julgustamist majanduspoliitika parandamiseks ja investeeringute suurendamiseks infrastruktuuri ning üldiselt kodanike elatustaseme parandamiseks.

Hindamise kontseptsioon

Omandiõiguse mõiste, aga ka sellega seotud tehingud, nagu ost-müük, maksustamine ja tagatisena laenamine, viitavad vajadusele määrata kinnisvara väärtus. See on üsna keeruline protsess. Aja jooksul on tekkinud rusikareeglid ja rahvusvahelised standardid, mida tänapäeval peetakse professionaalsete hindajate poolt kasutatavateks hindamise aluspõhimõteteks ja reegliteks.

Kinnisvara väärtuse hindamise teooria ja praktika põhineb kolmel lähenemisel, millel on oma eripärad (vt tabel 1).

Massi hindamine

Kui hinnatavaid kinnisvaraobjekte on palju, muutub individuaalne hindamine keeruliseks ja kulukaks. Seetõttu tekkis vajadus välja töötada massihindamise kontseptsioon, mis vastaks suure hulga kinnisvaraobjektide väärtuse määramise väljakutsetele (peamiselt maksustamise eesmärgil). Selle meetodi raames analüüsitakse reaalsete või kavandatavate tehingute esinduslikku valimit, misjärel loetakse saadud andmed tüüpiliseks kõigi sama klassi objektide jaoks, mis on sarnased asukoha, suuruse, kvaliteedi jms poolest.

Seega võib "masshinnangut" defineerida kui "kinnisvaraobjektide rühma süstemaatilise hindamist antud kuupäeval standardprotseduure kasutades, kasutades statistilisel töötlemisel põhinevaid üldandmeid."

Massilise hindamise peamised eelised maksustamise eesmärgil:

• aeg (arvestades, et tulemusi ajakohastatakse tavaliselt igal aastal);
  
• kulud – masshindamine on palju odavam kui individuaalne hindamine;
  
• turumõju objektiivse ja erapooletu analüüsi võimalus (statistiliselt ja geograafiliselt);
  
• oskus valida, otsida, võrrelda ja tuvastada erinevusi kinnisvaraobjektide vahel, kasutades suurt hulka teavet;
  
• hindamistulemuste terviklikkus (õiglus väärtuse arvutamisel, kuna iga objekti koheldakse võrdselt);
  
• suure hulga andmete kättesaadavus tulemuste põhjendamiseks ja kaitsmiseks.
  

Selle kontseptsiooni rakendamisega seotud peamised raskused on järgmised:

• sisendandmete kvaliteet ja usaldusväärsus, eelkõige tegelike tehinguhindade osas, samuti muud olulised tegurid;
  
• toimiva kinnisvaraturu ja piisava valimi olemasolu uuringuteks;
  
• valimi analüüsimiseks ja vastuvõetava mudeli koostamiseks vajaliku statistilise andmetöötlustarkvara olemasolu.
  

Rahvusvaheline kogemus massihindamise süsteemide ehitamisel

Kinnisvara individuaalsel hindamisel kasutatakse kolme klassikalist hindamismeetodit. Nendest põhimõtetest peaks lähtuma ka massihindamine, mille vajadust on eespool kirjeldatud.

Massväärtuse hindamist kasutatakse peamiselt maksustamise eesmärgil ning mõnel juhul ka ruumilise planeerimise ja muude sarnaste majanduslike ja/või planeeringute eesmärkidel. Kinnisvara hindamise standardid ja meetodid on aktsepteeritud paljudes maailma riikides, sealhulgas Venemaal.

Euroopa riigid kasutavad kinnisvaramaksu tegeliku summa arvutamise aluseks oleva maksubaasi kehtestamiseks väga erinevaid meetodeid.

Näide Saksamaalt

Saksamaal on kinnisvara maksustamise aluseks nn "vara tüüpiline väärtus" (Bodenrichtwert). See on määratletud keskmise maksumusena, olenevalt asukohast ja väljendatud eurodes/m2. See maksumus määratakse igal aastal, avaldatakse ja avalikustatakse selgelt.

Sõltumatu ekspertide komisjon, mis koosneb erinevate valdkondade professionaalidest (maamõõtjad, hindajad, kinnisvaramaaklerid jne), vastutab tehinguhindade kohta teabe kogumise, kinnisvara tüüpilise väärtuse kindlaksmääramise, turuaruannete koostamise, hindamise eest, kui tegemist on tehinguhinnaga. vara sundvõõrandamine, samuti aruanded parlamendile. Andmed tehinguhindade info kogumiseks pärinevad erinevatest allikatest, eelkõige tegelikest müügilepingutest, mis tuleb deklareerida.

Haldusõigusaktide kohaselt on võimalik pöörduda kohtusse. Arvestades komisjoniliikmete erialast pädevust ja andmete kogumise protseduuride eripära, on aga pöördumised harvad. Kaebuse esitamine ei viivita teie maksudega.

Näited turuväärtusel põhinevast kinnisvara maksustamisest Ameerika Ühendriikides

USA-s kasutatakse kinnisvaramakse valitsuse tegevuse rahastamiseks, eriti koolide, infrastruktuuri, politsei, parkide jms. Seetõttu kuulub kinnisvaramaksude kogumine valitsusasutuste pädevusse ning seda iseloomustavad väga erinevad meetodid ja määrad. Paljudes osariikides korraldatakse kinnisvara hindamine maksustamise eesmärgil maakonna (piirkonna) tasandil ja selle eest vastutab "maksumääraja" ("hindaja"). Maksubaasi määramiseks kasutatakse klassikalisi massihindamise meetodeid. Maksuteatise koostamise ja maksude kogumise funktsioonid on maksuhalduri funktsioonidest eraldi. Suurepärane näide kaasaegsest kinnisvaramaksuga seotud massihindamise süsteemist on Colorado osariigis rakendatav süsteem, millest võib teatud mõttes saada eeskuju Venemaal rakendatavale kinnisvara katastri (mass)hindamise süsteemile.

Maksuteatis (maksuarve) sisaldab maksubaasi kirjeldust ja teavet maksumäära kohta. Sellest tulenevalt on antud juhul võimalik esitada kaebus maksuseaduse eelnõu sisu kohta, mis võib puudutada nii maksubaasi kui ka maksusummat. Praktikas on edasikaebamise alused üsna piiratud: see on võimalik juhtudel, kui vara on liigi, suuruse või asukohaga valesti iseloomustatud; Arvutustes võib esineda ka matemaatilisi vigu. Kuna kinnisvara massiliseks hindamiseks kasutatav metoodika on välja töötatud, testitud ja avalikkusele avatud, mõjutavad pöördumised metoodikat ennast või selle rakendamisest tulenevaid tulemusi harva.

Apellatsioonid edastatakse sõltumatule apellatsiooninõukogule, mis koosneb täistööajaga töötajatest. Kui juhatuse otsus on kaebavale poolele vastuvõetamatu, on ainus võimalus pöörduda kohtusse. Seda juhtub aga väga harva. Igal juhul ei ole kaebuse esitamine mingil juhul aluseks maksude tasumise edasilükkamiseks. Veelgi enam, maksude õigel ajal tasumata jätmine toob kaasa kaebuse tühistamise.

Uus kinnisvarakatastri ja riigikatastri hindamise seadus

Riigi katastrihindamise korraldamisega seotud küsimuste asjakohasus on suurenenud 29. novembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 141 vastuvõtmisega.
"Vene Föderatsiooni maksuseadustiku teise osa ja mõnede teiste Vene Föderatsiooni seadusandlike aktide muutmise kohta, samuti teatud Vene Föderatsiooni õigustloovate aktide (õigusaktide sätete) kehtetuks tunnistamise kohta", millega kehtestatakse muudatused. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku II osale, mis jõustus alates 1. jaanuarist 2006. Selle seadusega määrati kindlaks maksubaasi - maatüki katastriväärtuse - moodustamise alus, mis määratakse kindlaks 2006. aasta 1. jaanuaril. riigi katastrihindamist.

Tänapäeval ei ole föderaalsel tasandil massilise maksustamise katastrilise hindamise valdkonnas eriregulatsioone. Eraldi sätted sisalduvad erinevates Vene Föderatsiooni föderaalmäärustes (maa, Vene Föderatsiooni maksuseadustik, Vene Föderatsiooni valitsuse dekreedid nr 945 ja nr 315, Venemaa majandusarengu ja kaubanduse ministeeriumi määrus). Föderatsioon nr 222), kuid üldiselt ei ole need oma olemuselt kõikehõlmavad ja on mõnikord üksteisega vastuolus.

Uus föderaalseadus 24. juulist 2007 nr 221-FZ “Riigi kinnisvarakatastri kohta” jõustus 1. märtsil 2008 (välja arvatud teatud sätted). See seadus reguleerib maatükkide, kapitaalehitusprojektide, hoonete, rajatiste, ruumide jms katastriregistreerimist. Selle föderaalseaduse kohaselt on osariigi kinnisvarakataster föderaalse osariigi teabeallikas. Seadus määratleb katastritoimingute läbiviimiseks katastri pidamise ja raamatupidamise korra (alused, tähtajad, arvestusobjektid jne).

Nagu eelpool mainitud, ei kehti kahjuks riigikatastri (mass)hindamise küsimusi reguleerivad sätted maksustamise eesmärgil, s.o. katastri fiskaalfunktsiooni selle seaduse tekstis ei sisaldunud.

Eeldatakse, et need muutuvad eraldi seaduse objektiks või võetakse kasutusele kehtiva 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" muudatustena.

Riigi katastri- (mass)hindamise küsimusi reguleerivate eriõigusaktide peamised eesmärgid peaksid olema:

• katastri (massi- ja väärtuspõhise) hindamise seadusandlike erinõuete loomine;
  
• maksustamise määramise, määramise ja edasise haldamise õiguslike ja haldusaspektide koordineerimise tagamine;
  
• hindamisprotsessis osalevate osapoolte volituste ja vastutuse piiritlemine;
  
• osakondadevahelise teabevahetuse tagamine.
  

Riigikatastrimaa hindamise läbiviimise kogemus

Tänapäeval moodustavad maa riikliku katastri hindamise regulatiivse raamistiku Vene Föderatsiooni valitsuse 25. augusti 1999. aasta määrus nr 945 "Maa riikliku katastri hindamise kohta" ja Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 8. aprilli 2000. a nr 316 “Maa riigikatastri hindamise läbiviimise eeskirja kinnitamise kohta”.

Vene Föderatsiooni valitsus on kehtestanud maa riikliku katastrihindamise üldised metoodilised põhimõtted, mis sõltuvad maa liigitusest sihtotstarbe ja funktsionaalse kasutamise tüübi järgi.

Maa maksustamise eesmärgil riikliku katastri hindamise esimene voor viidi läbi kogu Vene Föderatsioonis aastatel 1999–2005. Enamikus Vene Föderatsiooni moodustavates üksustes on ajavahemikul 2006–2007 tööd juba tehtud. ajakohastada selliste oluliste (laekunud maksude seisukohalt) maakategooriate, nagu asustusmaa ja põllumaa, katastrihindamise tulemusi.

Kasutatud meetodite ja saadud tulemuste analüüs näitas, et üldiselt vastab enamik neist üldtunnustatud rahvusvahelistele maksustamise eesmärgil toimuva massihindamise standarditele ja põhimõtetele, mis on väga täpselt ja läbipaistvalt sõnastatud raamatus „Kinnisvara hindamise ja maksustamise korraldus. ” toimetanud kuulus teadlane ja massihindamise praktik Joseph K Eckert.

Väljavaated ja tagajärjed

Paljusid Venemaa katastrisüsteemi edasise arengusuunaga (ja eriti riigi katastri hindamisega) seotud küsimusi käsitleti üksikasjalikult Rosnedvizhimost M.V. endise juhi hiljuti avaldatud raamatus. Mishustin "Kinnisvaramaksu haldamise teave ja tehnoloogilised alused." See monograafia on mugav ja põhjalik teabeallikas, mis sisaldab laiaulatuslikku analüüsi katastri infotehnoloogiaga seotud erinevate aspektide ja Venemaa kinnisvaramaksu haldamise küsimuste kohta, mis põhineb uuel ühtlustatud riigi kinnisvarakatastri süsteemil. Pealegi käsitletakse riigi kinnisvarakatastrit selles kontekstis kui terviklikku terviklikku multifunktsionaalset (elektroonilist) ametliku teabe allikat.

Ühtsel riigi kinnisvarakatastril on kolm põhifunktsiooni – arvestus, fiskaal ja info. Kõiki neid funktsioone käsitletakse raamatus üksikasjalikult, sealhulgas kinnisvaramaksu haldussüsteemi edasiarendamise ja optimeerimise seisukohast.

Raamatus on palju viiteid rahvusvahelisele kogemusele kinnisvaramaksu haldussüsteemide korraldamisel, aga ka selliste põhiliste süsteemi kujundavate küsimuste analüüsi nagu IT-tugi, katastritehnoloogiad, ruumiandmete haldamine, osakondadevaheline suhtlus ja infovahetus. Samuti analüüsis autor kinnisvarakatastrisüsteemi arendamise mõju ühiskonna arengule läbi omandiõiguste registreerimise süsteemi toetamise ja nende riigipoolse edasise tagamise.

Materjal on üles ehitatud selliselt, et rõhutataks kinnisvaramaksu haldussüsteemi loomise ja edasise täiustamise küsimuste prioriteete. Raamatus analüüsitakse maksuhalduse olemust, eelkõige tuuakse välja peamised kinnisvara maksustamise ja katastrisüsteemiga seotud definitsioonid ning vaadeldakse nende arengu peamisi suundumusi ning maksuhalduse õiguslikku alust ja sotsiaal-majanduslikku. kinnisvaramaksu kehtestamise tagajärjed. Samuti kirjutab autor Venemaa uue kinnisvarakatastrisüsteemi edukaks kasutuselevõtuks vajalikest süsteemsetest meetmetest, võttes arvesse nii korralduslikke kui ka tehnilisi probleeme. Uue süsteemi rakendamise ja selle edasise toimimise tõhususe ja tõhususe hindamiseks pakutakse välja mitmeid omadusi ja parameetreid.

Arvestades asjaolu, et katastrisüsteem “sündis” 18. sajandi lõpul paljudes Euroopa riikides fiskaalfunktsiooni rakendamise vajadusest, käsitletakse selle funktsiooniga seotud küsimusi väga põhjalikult. Selle rakendamise peamiseks vahendiks on kinnisvara massiline (või teisisõnu maksustamine). Autor vaatleb peamisi Venemaa tingimustes rakendatavaid käsitlusi ja võimalikke lahendusi, võttes arvesse kaasaegset rahvusvahelist kogemust selles valdkonnas, rõhuasetusega maksualase riikliku (mass)katastrihindamise süsteemi institutsionaalse ülesehituse küsimustele.

Väljavaated

Käesoleva artikli autorid on veendunud, et aja jooksul lahenevad kinnisvara maksuotstarbelise riigikatastri (mass)hindamise süsteemi rakendamisega seotud menetluslikud ja õiguslikud küsimused ning selline süsteem rakendatakse edukalt 2010. aasta 2010. aasta seisuga. uus riigi kinnisvarakataster. See peaks kahtlemata avaldama positiivset mõju piirkondade ja omavalitsuste arengule ning aitama lahendada maa erastamisega seotud küsimusi.

Uue kinnisvaramaksusüsteemi majanduslik mõju Venemaa omavalitsustele

On ilmne, et kinnisvara (ja eelkõige maa) väärtuseline maksustamine peaks lisaks omavalitsuste eelarvete täiendamisele olema ja saamas ressursikasutuse, eelkõige linnamaa kasutamise efektiivsuse tõstmise vahendiks. Riigikatastri (mass)hindamise tulemustel põhineva maksusüsteemi juurutamine toob kaasa mitmeid olulisi majanduslikke tagajärgi nii valdade kui ka omavalitsussüsteemi enda arengule.

Tagajärg 1 – omavalitsuste enesemääramine ja rahaline sõltumatus. Kuna maamaksu laekumine suunatakse täielikult või peamiselt vallaeelarvesse, saavutavad omavalitsused suurema rahalise iseseisvuse ning saavad selliseid lisavahendeid kasutada koheste probleemide lahendamiseks ja linnavajaduste rahuldamiseks.

Tagajärg 2 – omavalitsustevaheline konkurents. Selle tulemusena võib tekkida konkurents omavalitsuste vahel, et (1) meelitada ligi ettevõtlust, (2) luua soodsamad elamistingimused või (3) parandada sotsiaalseid tingimusi. Selliste otsuste tagajärjeks võib olla linnade majandusliku ja sotsiaalse struktuuri muutumine, nende omavahelised suhted, aga ka ainulaadsete eripärade esilekerkimine.

Tagajärg 3 – linnamaa erastamine. Praegu Venemaal kasutatavat maa maksustamissüsteemi võib käsitleda turuväärtuse alusel. Omavalitsused ei saa maksustada oma maad (kõrghoonete alune ja ümberkaudne maa), kui neil on kohustus nendel aladel korras hoida jne. Sellest tulenevalt kalduvad omavalitsused sellist maad erastama korteriomanike kasuks, mis loob aluse korterelamute kontseptsioonile.

Tagajärg 4 – korteriühistusüsteemi loomine. Venemaa elamufond on üldiselt väga kehvas seisus. Statistika näitab, et hoonete keskmine järelejäänud eluiga on 15 aastat.

Korterelamu mõiste, nagu seda kasutatakse läänes, määratleb kinnisvara kui jagamata osa maast ja ühiskasutatavatest aladest, millele lisandub konkreetne elamu (korter). Sellest tulenevalt on korterelamute (kaas)omanikel kohustus oma (kogu) vara korras hoida, mis peaks kokkuvõttes pikendama elamufondi eluiga Venemaal.

järeldused

• Kinnisvara katastrihindamine, mis on läbi viidud teaduslikult tõestatud metoodika alusel ja kasutades adekvaatset ühtset tarkvara, annab olulise panuse Venemaa majandusarengusse.
  
• See tugevdab omavalitsuste rahalise enesemääramise võimalusi.
  
• See parandab majanduslikke ja sotsiaalseid tingimusi kõigis omavalitsustes.
  
• Pikemas perspektiivis julgustab uus süsteem omavalitsusi maad täiendavalt erastama ja toetab korterelamute kontseptsiooni väljatöötamist, mis aitab säilitada ja pikendada Venemaa elamufondi eluiga.
  

Järeldus

Maksualase hindamise institutsionaalse korralduse kontseptsiooni ja tervikliku õigusraamistiku (föderaalseadus), mis reguleerib maksustamise eesmärgil katastripõhise hindamise (maa ja kinnisvara) läbiviimise küsimusi, puudumine toob kaasa ohtliku lünga tekkimise, mis tulevik muudab olukorra keeruliseks. Eelkõige puudutab see massikatastrihindamise tulemuste edasikaebamise korda ja muid küsimusi.

Kuna katastri (mass)hindamise läbiviimise tehnoloogiad ja meetodid on väga keerulised, tuleks hindamismenetlused keskenduda kogu protsessi tõhususe ja tulemuslikkuse küsimustele, et saavutada maksustamise aluspõhimõte – seaduslikkus ja õiglus juriidiliste isikute suhtes. ja üksikisikud. Arvestades asjaolu, et maamaksu laekumine on oluline kohaliku (omavalitsuse) rahastamise ja eelarve allikas, on maksubaasi määramise sotsiaalsed küsimused praegusel hetkel muutumas põhimõttelise tähtsusega.

Optimaalseks lahenduseks on ühtse metoodika alusel masshindamise meetodite kasutamine katastriväärtuse arvutamisel standardiseeritud tarkvara abil (põhineb kinnisvaraturu olukorra andmetel), mis tagab efektiivsuse, järjepidevuse, erapooletuse ja tulemuste võrreldavuse kogu perioodi vältel. piirkond ja riik tervikuna. Selle ülesande peaks lahendama spetsialiseerunud organisatsioon.