Leifer L. Kinnisvaraturu parameetrite kollektiivsed eksperthinnangud

L.A. Leifer

“Kinnisvara hindamistööde infotugi. Kollektiivne eksperthinnang kinnisvaraturu tunnuste kohta"

Ükskõik, milliseid lähenemisviise ja meetodeid kinnisvara hindamisel kasutatakse, ei saa ilma piisava turuinfota tagada saadud hinnangu vajalikku usaldusväärsust ja usaldusväärsust. Seda vaieldamatut tõsiasja on hindamiskirjanduses ja rahvusvahelistes standardites korduvalt märgitud. Erinevalt lääne hindajast, kellel on palju teavet ja analüütilisi teenuseid, mis varustavad teda vajaliku teabega, ei anta Venemaa hindajale vajalikku kogust teavet. Kui esmast infot saab veel perioodikast ja internetiavarustest, siis esmase info analüüsist ja töötlemisest tulenevate integreeritud karakteristikutega (turu üldistatud karakteristikud, parandustegurid jne), mis on vajalikud hindamisprotseduuride käigus, asjad on palju paremad halvemad. Vajaliku standardse teabe puudumine loob ühelt poolt aluse hoolimatule hindajale mis tahes turuväärtuse saamiseks. Teisest küljest muudab adekvaatse teabe puudumine kohusetundlikul hindajal võimatuks esitada oma hinnangute kohta objektiivseid ja vaieldamatuid tõendeid, mis oleksid vastasele veenvad. Vähemalt leiab pädev oponent enamikus aruannetes, sealhulgas kohusetundliku ja kvalifitseeritud hindaja koostatud aruannetes, sätteid, mida teabe puudumise tõttu ei saa rangelt põhjendada. Seetõttu on tänane olukord Venemaa hindamises ummiktee lähedal ja kui praegu infotugisüsteemi loomiseks reaalseid meetmeid ei võeta, ootavad hindajaid ees keerulised ajad.

^ Hindaja kasutatava teabe struktuur

Kogu hindamisprotsessis kasutatav teave võib jagada kahte rühma:

Siseinfo, seotud hindamisainega. Kui hinnatakse kinnisvara, siis sellesse rühma kuuluvad andmed selle tehniliste omaduste, seisukorra, remondivajaduse jms kohta. Ettevõtluse jaoks on need andmed hinnatava ettevõtte finantstegevuse, varade seisukorra jms kohta. probleemid selle teabe kasutamisel peituvad raamatupidamise valdkonnas, mis enamasti ei kajasta ettevõtte tegelikku olukorda. Need ja teised siseinfo kvaliteediga seotud probleemid lahenevad nii ettevõtete suurema läbipaistvuse, juhtimisarvestuse eelarvestamise juurutamise kui ka üleminekuga progressiivsematele raamatupidamisaruandluse vormidele ja eelkõige IFRS-ile.

^ Väline teave. Nagu rahvusvahelistes standardites märgitud, annavad kõik lähenemisviisid turuväärtuse, kui need põhinevad turuandmetel. Seetõttu ei saa selliste objektide turuolukorda kajastava teabeta turuväärtuse hindamine olla objektiivne. Üldtunnustatud meetodite kohaselt töötab hindaja mõlemaga esmased andmed nt võrreldavate objektide tehinguhindadega ja integreeritud turu omadused, näiteks parandustegurid, mis tagavad võrreldavate objektide “vähendamise” hinnatud objektiga.

^ Esmane teave ( võrreldavate kinnisvarade müügihinnad, rendimäärad, konkreetsete ettevõtete finantsnäitajad jne) on kõige olulisem tegur hindamise usaldusväärsuse ja täpsuse osas. Probleemid sellise info kasutamisega on üldteada. Mitte ainult kinnisvaratehingute, vaid isegi suurfirmadega tehingute kohta andmeid ei avaldata. Sooritatud tehingute hindade info asemel on hindaja käsutuses palju allikaid, sealhulgas internetiavarustes, kus avaldatakse pakkumishinnad. Loomulikult ei anna selline teave turuhindadest täielikku pilti. Viimasel ajal on aga üksikud hindajad astunud samme tegelike tehinguhindade andmebaasi loomise suunas. Eelkõige on Nižni Novgorodis alustatud tööd reaalsete tehingute jälgimisega. Ja kuigi hetkel selline andmebaas veel täielikult kinnisvarahindajate vajadusi ei rahulda, võib eeldada, et algus on tehtud ning peagi antakse hindajale hea alginfo.

^ Integreeritud teave põhiteabe töötlemise tulemuste põhjal. See sisaldab korrigeerimiskoefitsiente võrreldavate kinnistute andmete vastavusse viimiseks – asukoha kohandused, renoveerimise olemasolu/puudumine, mastaabitegur, kohandused piiratud turu või madala likviidsuse jaoks, maa osakaal üksiku kinnisvara maksumuses jne.

Ettevõtte jaoks võib integreeritud teave sisaldada erinevaid kordajaid, oma- ja võõrkapitali keskmisi suhtarvusid, tööstusharuspetsiifilisi kasumlikkuse väärtusi jne.

Kahjuks on Venemaa hindamise ebapiisav kogemus ja veelgi enam ebapiisav tähelepanu sellele probleemile viinud selleni, et Venemaa hindajal ei ole kogu vajalikku integreeritud teavet. Nendel tingimustel on ta sunnitud vajaliku teabe puudumise probleemi lahendama omal moel, mis enamasti ei talu tõsisel kaalumisel kriitikat.

Mõelgem, milliseid võimalusi hindamispraktika pakub hindamisküsimuste lahendamiseks vajaliku teabe puudumisel.

“Lihtsad” võimalused andmepuuduse lahendamiseks

Vajalike andmete puudumist, millega Venemaa hindaja pidevalt silmitsi seisab, püüab ta sageli kompenseerida probleemi "lihtsate" lahendustega. Allpool käsitleme enamlevinud valikuvõimalusi, mis vaatamata oma ilmsele ebajärjekindlusele on hindamispraktikas laialt levinud.

Väited, mis põhinevad Hindaja subjektiivsel arutluskäigul.

Seda tüüpi "lihtsate lahenduste" näide on kumulatiivsel meetodil põhinev diskontomäära arvutamine. Teatavasti arvutatakse selle lähenemisviisi korral diskontomäär riskivaba tulu ja riskiga seotud preemiate summana. Sel juhul aktsepteeritakse tavaliselt kõiki preemiate komponente üldiste põhjenduste alusel, millest "tuletatakse" erinevate riskide preemia numbrilised väärtused. Ilmselgelt saate sobiva "põhjenduse" abil hõlpsasti saada diskontomäära mis tahes väärtuse ja vastavalt ka turuväärtuse. Pange tähele, et selle lähenemisviisi rakendamine lääne hindajate poolt põhineb arvukatel preemiate arvulist väärtust mõjutavate tegurite uuringutel. Selliste uuringute tulemusi kajastatakse laialdaselt avalikus ajakirjanduses ja Internetis. Need publikatsioonid võimaldavad mingil määral (kuigi mitte täielikult) ületada hinnangu ebausaldusväärsuse, mis on tingitud subjektiivse komponendi olulisest panusest sellisesse meetodisse. Siinkohal on kohane märkida, et subjektiivne komponent on hindamisprotsessis mingil määral paratamatult olemas. Kui aga see on hinnangu numbrilise väärtuse jaoks määrav, siis sellise hinnangu objektiivsusest ei maksa rääkidagi. On ilmne, et sel viisil saadud algandmetele tuginev hinnang annab tulemusega manipuleerimiseks piisavalt võimalusi.

Veelgi vähem veenvad hindamisaruandes sellised väited nagu: “Hindaja arvates tuleks kasutusele võtta korrigeerimiskoefitsient... (antud on arvväärtus)”, “hindaja tehtud uuringutele tuginedes aktsepteerime muudatus võrdne...”. Isegi kui sellistele väidetele eelneb kvalitatiivne arutlus riskitegurite kohta, pole sellisel hinnangul enamasti mingit pistmist objektiivse seisundiga, vaid see peegeldab hindaja soovi saavutada konkreetne tulemus. Kuid ausalt öeldes märgime, et reguleerivad asutused ja ekspertnõukogud selliseid hinnanguid enamasti ei aktsepteeri.

Reguleerivate asutuste ja ekspertnõukogude jaoks on veenvam viide spetsialistidelt saadud suulisele teabele. Näiteks kinnisvara hindamise korrigeerimiste arvutamisel võrdleva lähenemise raames piisab sageli viitest kinnisvarafirmale: “Kinnisvarafirmade hinnangul on korrigeerimistegur võrdne...”. Kinnisvarafirma telefoninumbri ja aadressi märkimine muudab selle veenvamaks. Raske on mõista, miks peaks turuanalüütikaga mitteseotud ja mitte kuidagi hindamistulemuste eest mitte vastutavate kinnisvaramaaklerite arvamust rohkem usaldama kui spetsialisti arvamust. Erinevate aruannete analüüs aga näitab, et aruannetes on selliseid “põhjendusi”.

Välisallikatest võetud koefitsiendid ja parameetrid.

Väliselt tundub mõistlikum kasutada välisallikatest võetud koefitsiente ja parameetreid. Näiteks ettevõtte hindamisel on WACC arvutamiseks vaja omakapitali ja laenatud vahendite suhet iseloomustavat suhet. Väga lugupeetud ettevõtete tuntud metoodilistes arendustes tehakse ettepanek kasutada välisallikatest pärit koefitsiente. Sarnaselt on põhjendatud ka allahindluste väärtused kontrolli puudumise ja madala likviidsuse tõttu aktsiate hindamisel. Loomulikult on artiklites, raamatutes ja tuntud uudisteagentuuride veebisaitidel esitatud andmed tavaliselt tõelise uurimistöö tulemus ja on usaldusväärsed. Kuid kas on vaja selgitada, et Venemaa turg ei vasta täna kaugeltki lääne turgude parameetritele ning sellised parameetrid ja koefitsiendid ei peegelda Venemaa turu tegelikkust.

Korrektsioonitegurid väikese valimi põhjal.

Hindamispraktikas on laialt levinud paarismüügi meetod, mis annab paranduskoefitsiente. Kui välistada ilmselgelt valed andmetöötlusmeetodid, taandub probleem hinnangulise koefitsiendi suurele hajutamisele. Tõsiasi on see, et isegi homogeense valimi piires moodustavad hinnavaatlused tavaliselt suure hajuvuse, kuna turuhinnad on väga statistilised.

Paarismüügimeetodi korrektsel kasutamisel genereerib hindaja korrigeerimiskoefitsientide näidisväärtused, mis esindavad kahe sõltumatu valimi vaatluste suhet. Sel juhul on variatsioonikoefitsient (koefitsientide standardhälve, väljendatuna suhtelistes ühikutes (protsentides) keskmise väärtuse suhtes) ligikaudu mitu korda suurem kui esmase valimi variatsioonikoefitsient. Ja pärast korrigeerimist moodustatud kvaasihomogeenne valim, mida kasutatakse vahetult turuväärtuse hindamiseks, on juba
kordadel on suurem variatsioonikoefitsient kui vastaval homogeensel valimil. Seega võimaldab paarismüügi meetod ühest küljest laiendada esialgset valimit hindamiseks, teisalt suurendab selles hajumist läbi suure veaga arvutatud parandustegurite kasutamise.

See kehtib eriti turusegmentide kohta, mida iseloomustab madal likviidsus, tulemuste hajumine on väga suur. Sellisel juhul toob selliste objektide turuväärtuse hindamine väikese valimi alusel parandustegurite arvutamisega kaasa lubamatult suuri vigu ning valimi laiendamine „kohandatud“ andmete tõttu vähendab sel juhul lõpphinnangu täpsust. Need probleemid on suures osas välistatud, kui parandustegurite arvutused tehakse piisava suurusega valimite (50 - 100 väärtust) põhjal ja kasutades spetsiaalseid statistilise analüüsi meetodeid, mis põhinevad robustsetel (st häirekindlatel) protseduuridel.

Regressioonisõltuvused väikese valimi põhjal

Selle lähenemisviisi näitena kaaluge objekti hinna regressioonisõltuvuse konstrueerimist hinnategurist (või mitmest tegurist – mitmekordne regressioon). Näiteks mastaabiteguri või keskuse kauguse teguri mõju ärikinnisvara hindamisel. Üldiselt ei saa selline lähenemisviis vastuväiteid tekitada. Kuid nn varjatud (kontrollimatute) tegurite mõju põhjustab selliste sõltuvuste vältimatut hägustumist, mis väljendub selles, et determinatsioonikoefitsient (tuntud R-ruut) omandab üsna väikesed väärtused ( 0,2-0,5). Determinatsioonikoefitsiendi madal väärtus iseenesest ei ole takistuseks parandustegurite kasutamisel. Nendel tingimustel on aga regressioonisõltuvuse parameetrite (parandustegurite) statistiliselt oluliste väärtuste saamiseks vaja piisavalt suuri lähteandmeid. Saab näidata, et minimaalne nõutav hinnaandmete hulk 2-3 teguri regressiooniks ei tohiks olla väiksem kui 25. Kui kasutada 5-10 objekti hinnaväärtusi, siis ei saa sellest tulenevaid parandusi õigeks pidada, mis on lihtne kontrollida, kui teete kontrollimise statistiliste testidega (näiteks Studenti test või F-ruut). Lisaks osutuvad sel viisil saadud regressioonikõverad üksikute valimiväärtuste suhtes väga tundlikeks. Sellepärast regressioon, mis põhineb väikestel andmetel, nagu ka eelmised valikud, annab aluse tulemuste manipuleerimiseks näilise legitiimsuse taustal.

Väärib märkimist mitut regressioonimeetodit kasutavate hindajate seas väga levinud eksiarvamus. Sageli suurendavad hindajad regressiooniparameetrite hinnategurite arvu, arvates ekslikult, et see suurendab hinnangu täpsust. See eksiarvamus põhineb üldtuntud faktil, et parameetriruumi mõõtme suurenedes jäägid keskmiselt vähenevad. See aga ei viita täpsuse suurenemisele. Veelgi enam, nagu on näidatud regressioonanalüüsi käsitlevates publikatsioonides, võib parameetrite (regressorite) arvu põhjendamatu suurenemine viia täpsuse vähenemiseni.

Seega tekitavad hindamispraktikas kasutatavad väikesemahulise statistilise teabe töötlemise meetodid (väike valim) tõsiselt kaalumisel tõsiseid vastuväiteid ja enamasti võib neid pidada ebausaldusväärseks, kui vastandina on statistilise hindamise teooria valdkonna professionaal. .

Seetõttu ähvardab isegi kõige kohusetundlikum ja kvalifitseeritum hindaja, kes töötab teabepuuduse tingimustes, aruande ebausaldusväärseks tunnistamine koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega.

^ Infosulust välja murdmine

Lääneriikide kogemus, kus hindamistegevus on eksisteerinud pikka aega, näitab, et hindamistegevuseks vajalik infotugi luuakse spetsialiseeritud teabe- ja analüüsiagentuuride spetsiaalsete analüütiliste uuringute raames. Igal hindajal on võimalus hankida kõik hindamiseks vajalikud turgu iseloomustavad parameetrid.

Hiljuti on Venemaa väljaannetes ilmunud mitmesuguseid uuringuid, mille eesmärk on luua selline tugi Venemaa turule. ja jne). Selliste uuringute jätkamine ja arendamine koos integreeritud (kokkuvõtvate) andmete avaldamisega hindajatele ligipääsetavates teabeallikates on ainuke reaalne strateegia infosulust ülesaamiseks ning tingimuste loomiseks objektiivse ja tsiviliseeritud hindamise läbiviimiseks.

Peamiseks teabeallikaks turu kohta on andmed tehingute kohta või nende puudumisel andmed objektide tarnehindade kohta. Need andmed võimaldavad hinnata turu seisu, teha kindlaks kinnisvara väärtusparameetrite mõju nende väärtusele, näha turusuundumusi ja osalejate ootusi. Siinkohal tuleb kohe ära märkida, et info müügihindade kohta on esmatähtis ning seetõttu jagame arvamust kõigiga, kes usuvad, et statistika kogumine, turu jälgimine ja kõikvõimalikud uuringud kinnisvara erinevate parameetrite mõju kohta nende turuväärtusele. on vajalikud.

Siiski on veel üks turuteabe allikas. Fakt on see, et turu seisu, meeleolu ja ootused määrab kõigi turuosaliste ning eelkõige müüjate ja ostjate kompleksne koosmõju. Osalejate finantssuutlikkus, motivatsioon kinnisvara müügi/ostuga seotud otsuste tegemisel ja lõpuks ootused on liikumapanevaks jõuks, mis määrab hetkehinnad turul ja prognoositava tuleviku dünaamika. Seetõttu võib otse turuosalistelt saadud teave aidata teha õigeid hinnanguid kinnisvara väärtuse kohta või vähemalt mõista, kuidas teatud tegurid inimeste meelest nende väärtust mõjutavad. Just turuosalised panevad paika oma suhtumise erinevate väärtusomadustega objektidesse ja selles mõttes on näiteks büroopinna turuväärtuse sõltuvus põrandast subjektiivne väärtus. Samas kujunevad hinnad turul paljude turuosaliste subjektiivsete arvamuste koosmõju tulemusena. Seetõttu peegeldab turuväärtus turuosaliste kollektiivset arvamust. Seega on kinnisvaraturu spetsiifilised omadused oma olemuselt subjektiivsed, kuna need peegeldavad üksikute subjektide arvamusi. Teisest küljest on need omadused paljude selliste subjektide koostoime tulemused ja on seetõttu oma olemuselt objektiivsed.

Ideaalis saaks täieliku turupildi uuesti luua, kui oleks võimalik intervjueerida kõiki turuosalisi. Järgmisena saate kogu teabe omades määrata mõned üldised omadused, mis kajastavad kinnisvaraturu üldist seisu ja kõiki vajalikke omadusi.

Otse turuosalistelt andmete kogumise idee praktiline rakendamine seisab aga selle praktilise rakendamise teel silmitsi tõsiste raskustega. Seetõttu tuleks otsida võimalusi selle praktikas rakendamise tagamiseks.

Esimene samm selles suunas on peamiste turuosaliste asendamine spetsialistidega - hindajatega, kes suhtlevad turuosalistega nii vahetu kontakti kaudu kui ka erinevates meediakanalites avaldatud ettepanekutega tutvumise kaudu. Seega kujundab iga hindaja isiklikele teadmistele tuginedes ja turu kohta suuri infohulki töötledes välja oma arvamuse, mille ta saab vajalikul kujul sõnastada. Loomulikult on kõigil inimestel erinev võime infot töödelda. Seetõttu on inimestel isegi sama kogemuse põhjal teatud parameetrite osas erinev hinnang. Vähendamaks igale hindajale iseloomuliku subjektiivse komponendi tähtsust, viisime ellu projekti kinnisvaraturu parameetrite kohta kollektiivsete eksperthinnangute kujundamiseks.

Selle projekti raames koguti, analüüsiti, töödeldi hindajate arvamusi turuparameetrite kohta ning vastavalt eksperthinnangu reeglitele ja meetoditele moodustati hindajatele vajalike parameetrite kohta kollektiivsed eksperthinnangud, mis kajastavad suure turu arvamust. professionaalsete hindajate arv Venemaa Föderatsiooni erinevatest linnadest ja piirkondadest. Allpool on teave selle projekti teise etapi elluviimise kohta.

^ Lühiteave projekti kohta, et moodustada kinnisvaraturu parameetrite kohta kollektiivsed eksperthinnangud

Projektis osalejad

Ekspertide valiku probleem kollektiivse ekspertarvamuse moodustamiseks on üks keerulisemaid ja vastutusrikkamaid. Projekti esimese etapi käigus kutsusime ekspertideks professionaalsed kinnisvarahindajad. Lähtusime sellest, et nende kogemused hindamistöös, turu pidev uurimine (seire) ja analüütiline lähenemine turuprotsesside analüüsile võimaldavad kõige paremini kujundada ettekujutuse turu parameetritest ja arvamuste kombineerimisest. erinevate hindajate vahel, et ühtlustada igaühe individuaalseid omadusi. Olgu öeldud, et Labrate.ru portaalis toimunud arutelu käigus avaldati arvamust, et ekspertideks tuleks kutsuda kinnisvaraturu otseseid operaatoreid - kinnisvarafirmade töötajaid. Katsed koguda vajalikku infot kinnisvaraturu kohta aga veendusid, et analüütilisest tööst põhimõtteliselt kaugel kinnisvaramaaklerid ei ole valmis kinnisvaraturu seisu kohta üldistavalt arvamust avaldama. Pealegi, ilma sellise töö tulemuste vastu huvi tundmata, ei paku nad seda tüüpi uuringute jaoks vajalikku turu ulatust.

Seega, nagu ka esimeses etapis, osalesid projektis ekspertidena professionaalsed Hindajad, kellel on praktiline kogemus kinnisvara hindamise valdkonnas. Eksperte küsitleti standardsete küsimustega küsimustiku kaudu. Samas aga laienes ankeedis sõnastatud küsimuste ring oluliselt võrreldes esimese etapiga. Toome välja võrdlusandmed ekspertuuringu põhitunnuste kohta.

Kokku osales projektis 206 professionaalset hindajat 55 Venemaa Föderatsiooni linnast: Kaliningradist Južno-Sahhalinski ja Petropavlovsk-Kamtšatskini, Novorossiiskist Murmanskini, aga ka Ukraina linnadest (Kiiev, Sevastopol). Esimese ja teise etapi võrdlusandmed on toodud tabelis.

Allpool on nimekiri linnadest, mille kohta laekus vähemalt 6 ankeeti.

Ei.	linn	Ekspertide arv
1	Volgograd	8
2	Vladimir	8
3	Volgograd	13
4	Voronež	7
5	Kaliningrad	8
6	Moskva	10
7	Nižni Novgorod	12
8	Omsk	18
9	Rostov Doni ääres	10
10	Peterburi	6
11	Tula	15
12	Cheboksary	11

Kõigi nende linnade kohta tehti eraldi ekspertarvamuste analüüs.

Üks olulisemaid küsimusi on kogutava teabe olemus. Sõltuvalt küsimustikus esitatud küsimustest saavad eksperdid teavet esitada nii punkthinnangute kui ka intervallide kujul.

Intervalleksperthinnangud on uus perspektiivne suund eksperthinnangute teoorias ja praktikas, mis alles hakkab arenema. Intervallekspertide hinnangute meetodi kasutamisel märgib ekspert numbriga objekti näitaja või tunnuse hindamise asemel intervalli, milles tema hinnatav tunnus sisaldub. Nagu märgitakse aruandes, mis on läbi viidud NSVL Teaduste Akadeemia Teadusnõukogu „Eksperthinnangute“ komisjoni „Küberneetika keeruka probleemi“ enam kui kahekümneaastase kogemuse põhjal, on intervallide hindamine loomulikum. eksperdi jaoks kui hinnang arvu järgi. Tõepoolest, meie kogemus seminaridel erinevates linnades, sealhulgas üliõpilaste küsitlus, kes samal ajal olid eksperdid, veenab meid, et näiteks prognoositud väärtuste vahemiku näitamine eeldatava hinnakasvu määra jaoks on lihtsam ja rohkem See on Hindaja jaoks arusaadav kui nõutava parameetri ühe väärtuse näitamine. Seetõttu pidasime sobivaks traditsiooniliste skeemide kõrval kasutada intervallekspertide hinnangute meetodit. Siinkohal tuleb aga märkida, et selliste andmete töötlemine ei piirdu traditsiooniliste statistiliste meetoditega, vaid eeldab intervallandmete analüüsimiseks spetsiaalsete protseduuride kasutamist, mis on alles hiljuti arenema hakanud.

Õppetöö 2. etapi tunnused

1. Ekspertidena hõlmas meie küsitlus, nagu ka esimeses etapis, praktiseerivaid Hindajaid nende hulgast, kes tutvuvad süstemaatiliselt, eelkõige Interneti kaudu, hindamisvaldkonna uute arengutega. Kuigi Hindajad ise otseselt tehingutega seotud ei ole, tundub meile, et pidevalt Hindamiskorraldustega töötades on nad tänu töö analüütilisusele võimelised tegema turuprotsesside kohta üldistusi kui teised turuosalised. Selle valiku õigsust ja tulemuslikkust kinnitasid projekti esimese etapi elluviimisel läbi viidud küsitluse tulemused. Seetõttu pidasime asjakohaseks säilitada ekspertide rühma moodustamise põhimõte ja kutsusime ekspertidena uuringus osalema professionaalsed Hindajad.

2. Teise etapi uuringus osales 210 hindajat - Venemaa Föderatsiooni 52 linna esindajat (esimeses etapis 100 hindajat 31 linnast), mis võimaldas laiendada meie uurimistöö geograafiat ja saada rohkem teavet. täielik ülevaade turu omadustest kogu Venemaal. Uuringu üks eesmärke oli tuvastada hinnanguliste parameetrite väärtuste sõltuvus föderatsiooni subjekti omadustest (linnade arv ja elanikkonna sissetulek), kuna need omadused on oluline hinnategur. Teises etapis saadud andmete maht võimaldas sellise uuringu läbi viia.

3. Ekspertarvamuste esitamise vorm on ülioluline. Olles uurinud esimese etapi kogemusi, pidasime vajalikuks loobuda traditsioonilisest lähenemisest, kui küsitlusprotsess küsib vajalike turuomaduste punktiväärtusi Piirades eksperdi nõudega märkida üks väärtus, panime ta raskes olukorras, kui ta peab valima ühe väärtuse komplektist, mida ta praktikal kasutas. Seetõttu tehti kõigi kolme küsimuste ploki küsitlusküsimustikes ettepanek märkida intervall, mille jooksul peaks eksperdi arvates määratav parameeter asuma (näiteks allahindlus läbirääkimistel).

4. Kuna ekspertuuringu tulemustel põhinevad lähteandmed on intervallväärtused, siis toimub andmetöötlus koos traditsiooniliste intervallanalüüsi meetoditega. Eelkõige kasutati töötlemise tulemusena väärtuste intervalli, mis tähistab algsete intervallide ristumiskohta. Teisisõnu näitab meie uuringus saadud intervall väärtuste vahemikku, mis tähistab iga ekspertuuringus osaleja pakutud intervallide ristumiskohta. Kui selline intervall on olemas, võib seda pidada konsensuseks, kuna see sisaldab kõigi ekspertide arvamust. Kuna aga 200 uuringus osaleja puhul kitseneb kõigi 200 intervalli lõikepunkti tähistav intervall kõige sagedamini nullini, jätame mõned väärtused välja. Teatud mõttes, mis saadakse esialgsete intervallide mittetäielikust komplektist, iseloomustab saadud väärtuste intervall ligikaudset konsensust. Ja ekspertide osakaalu (ekspertide arv jagatud küsitluses osalejate koguarvuga, kelle arvamus on kaasatud saadud intervalli kujunemisse) võib teatud mõttes pidada tõenäosuseks. Siiski tuleb mõista, et see intervall erineb põhimõtteliselt usaldusvahemikust, mis on piirkond, kus hinnangulise parameetri väärtus antud tõenäosusega (mida antud juhul nimetatakse usaldusväärsuseks) paikneb.

5. Erinevalt esimese etapi töötlemisest viidi esmane andmetöötlus teises etapis läbi punkthinnangute ja usaldusvahemike arvutamise standardskeemi järgi.

Tulemusi praegu töödeldakse. Lõplikud materjalid avaldatakse.

^ Bibliograafia:

V. A. Volnova, E. I. Khrapel, E. P. Balakina, Siberian Appraiser LLC hindajad Hinnatava vara ruumide üürimäära turuväärtuse määramine paranduskoefitsientide meetodil. Ajakiri: “Omandussuhted” nr 4 (55), 2006
Krivozubov S.P. Võrdlev lähenemine. Materjalide kogumik SRÜ rahvusvaheliselt hindajate kongressilt “Kinnisvara massiline ja individuaalne hindamine riigi ja omavalitsuste vajadusteks arestimise eesmärgil, katastri moodustamine ja erastamine”, Ufa, 35. mai 26. 2010. a.
Leifer L. A. Asjakohase teabe kasutamise meetodid individuaalsel ja massilisel hindamisel (väikese valimi probleem ja statistiliste andmete heterogeensus). Materjalide kogumik SRÜ rahvusvaheliselt hindajate kongressilt “Kinnisvara massiline ja individuaalne hindamine riigi ja omavalitsuste vajadusteks arestimise eesmärgil, katastri moodustamine ja erastamine”, Ufa, 35. mai 26. 2010. a.
Anisimova I. N., Barinov N. P., Gribovsky S. V. Erinevat tüüpi hinda kujundavate tegurite arvessevõtmine kinnisvara hindamise mitmemõõtmelistes regressioonimudelites. "Hindamisküsimused – nr 2, 2004."
V. Misovets, artikkel Interfax-AKI, http://www.labrate.ru/.
Marchuk A.A. Ekspertarvamuse kasutamine läbirääkimisallahindluse suuruse määramisel, Erialane teadus- ja praktiline ajakiri “Hindamisküsimused” - 2007, nr 1
Leifer L. A., Grishina M. Kollektiivne eksperthinnangud kinnisvaraturu tunnuste kohta, Hindajate register, nr 3, 2010

Volga finantskonsultatsioonide ja hindamiskeskus kutsub professionaalseid hindajaid osalema moodustamise projekti 2. etapis. kinnisvaraturu parameetrite kollektiivsed eksperthinnangud, vajalik kinnisvara hindamisteenuse osutamise protsessis. Selle projekti raames on oodata hindajate arvamuste kogumist turuparameetrite kohta, analüüsimist, läbitöötamist vastavalt eksperthinnangu reeglitele ja meetoditele ning hindajatele vajalike parameetrite kohta kollektiivsete eksperthinnangute moodustamist, mis kajastavad hindajate arvamust. suur hulk professionaalseid hindajaid Venemaa Föderatsiooni erinevatest linnadest ja piirkondadest. Erinevalt 1. etapist laiendatakse vastavalt hindajate kommentaaridele ja ettepanekutele järgneva tulemuste arutamise käigus 2. etapis parameetrite loetelu oluliselt.

Sellega seoses palun täita lisatud ankeedid ja saata need elektrooniliselt aadressil: *****@***ru teemaga “ekspertküsitlus” kuni 15. novembrini.

Avaldame teile juba ette tänulikkust.

Kõikidele projektis osalenud ja küsitud andmed saatnud hindajatele saadetakse töötlemise tulemustega lühikesed Aruanded, mida nad saavad oma hindamistöös kasutada.

Projekti teaduslik juht

[Laadige alla küsitlusvormid]

Projekti infotugi Internetis:

[Labreathi raamatukogu. Ru] [ESMI ". Hindajate bülletään"] [Hindajate register] /

[Küsimused ja arutelud võrgus]

PROJEKTI TEISE ETAPI LÜHIKIRJELDUS

Täna töötab Venemaa Hindaja infopuuduse tingimustes ning ta on sunnitud seda puudujääki kompenseerima, lisades oma isiklikku seisukohta kajastavate kinnisvaraturu parandustegurite, prognooside karakteristikute ja muude kinnisvaraturu parameetrite hindamiseks tehtavatesse arvutustesse. kinnisvaraobjektidest. Hindaja poolt hindamisprotsessi sisse toodud põhjendamatult ülespuhutud subjektiivne komponent seab kahtluse alla Hindaja poolt hindamisaruandes toodud lõpphinnangu objektiivsuse ja usaldusväärsuse. Teabepuudusest tulenevate raskuste mingilgi määral ületamiseks, subjektiivse teguri mõju vähendamiseks tulemusele ning hindamistulemuste ühtsuse ja võrreldavuse edendamiseks tehakse ettepanek luua ühtne selliste parameetrite kogum, mis kajastaks Vene Föderatsiooni erinevates piirkondades töötavate professionaalsete hindajate kollektiivne arvamus.

Projekti eesmärk: Individuaalsete Hindajate individuaalsete eksperthinnangute põhjal, kes professionaalsete teadmiste, isiklike kogemuste ja intuitsiooni põhjal teevad isiklikud hinnangud parandustegurite, kinnisvaraturu parameetrite kohta praegusel hetkel ja lähitulevikus, et moodustada kollektiiv eksperthinnangud kinnisvaraturu parameetrite kohta, mida Hindajad hindamistegevuses sageli kasutavad.

Projekti sisu. Töö aluseks on selles projektis ekspertide ülesandeid täitvate aktiivselt töötavate hindajate turuparameetrite arvamuste väljaselgitamine. Selle projekti elluviimiseks töötati välja standardiseeritud küsimustega küsimustik. Andmetöötlus hõlmab eksperthinnangute kooskõla kontrollimist ja grupiarvamuse kujundamist ekspertinformatsiooni statistilise töötlemise põhjal. Materjale töötleb analüütikute rühm.

Esimese etapi lühitulemused. See etapp on loogiline jätk esimeses etapis tehtud tööle, milles osales üle 100 eksperdi - professionaalsed hindajad 30 Vene Föderatsiooni moodustavast üksusest. Kõige aktiivsemalt osalesid hindajad Moskvast, Novosibirskist ja Tjumenist. Ekspertküsitluse tulemustel põhinevad üldised järeldused, tabelid andmetega, hinnatavate parameetrite tähendus ja tõlgendus ning lühikesed soovitused nende kasutamiseks on esitatud elektroonilises meedias ja avaldatud ajakirjas “Hindaja register”. Lisaks saadeti põhitulemused tabelite kujul kõikidele küsitluses osalenud hindajatele (ehkki hilinemisega, mille pärast me väga vabandame).

Meil puuduvad täpsed andmed selle kohta, kui palju hindajaid praegu selle uuringu tulemusi kasutab. Meile esitatud taotluste ja elektroonilises meedias toimunud arutelude põhjal võime aga järeldada, et need materjalid on leidnud laialdast rakendust ja osutunud kasulikuks paljudele hindajatele. Esitati mõned märkused, millest enamik taandus ettepanekule laiendada hinnatavate parameetrite loetelu. Oleme saadud kommentaarid hoolikalt läbi vaadanud ja võimaluste piires arvestanud.

Esiteks viitab turuomadustele, mida on raske ja mõnikord võimatu kindlaks määrata turustatistika põhjal arvutustega. Eelkõige kehtib see prognoosiparameetrite kohta, mida Hindaja oma arvutustesse kaasab. Samas lähtuvad projektiarendajad sellest, et loomulikult ei saa keegi täpselt teada, kuidas turg tulevikus tegelikult areneb. Aga objekti turuväärtuse hetkel määrab see, mida turg sellest täna “arvab”. See tähendab, et turuväärtuse õigeks hindamiseks tuleb Hindajal õigesti “ära arvata” turuosaliste ootused selle kohta, kuidas üürihinnad muutuvad ja milline on lähitulevikus kinnisvarahindade eeldatav trajektoor. Seetõttu on turu üldise meeleolu ja ootuste määramisel äärmiselt oluline iga Hindaja arvamus, kes mitte ainult ei fikseeri hindade hetkeseisu turul, vaid mõjutab neid ka oma hinnangutega. Piisava hulga teabe olemasolul näib olevat võimalik saada õigeid hinnanguid parameetrite kohta, mis kajastavad turuosaliste üldisi ettekujutusi selle edasise arengu kohta. Seetõttu tuleks tabelisse lisada uuringus osaleja isiklikud ootused kinnisvaraturu edasisele arengule.

Teise rühma juurde Need on turunäitajad, mis peegeldavad investorite praegusi ettekujutusi nõutava kasumi, riskide jms kohta. Need omadused on väga olulised ettevõtja diagnostilise määra, kapitalisatsioonimäära ja kasumi määramisel. Samal ajal arvutatakse piirkondade jaoks, mille kohta on piisavalt andmeid (vähemalt 8), sellised omadused eraldi.

Kolmas rühm sisaldab parameetreid, mida kasutatakse võrdleva lähenemisviisi kohandustena. Tavaliselt arvutab iga hindaja need parameetrid paarismüügi meetodil. Kuid reeglina ei ole Hindajal piisavalt andmeid ning seetõttu ei pruugi tema kasutatavaid kohandusi alati piisavalt veenvateks pidada. Samal ajal, kuna paljudel juhtudel ei ole sellised kohandused piirkonnale omased, on põhimõtteline võimalus neid kombineerida (üldistada) ja saada täpsemaid korrigeerimisparameetrite hinnanguid, mis ühendavad täielikuma teabe.

Ekspertuuringu andmete töötlemine. Projekt hõlmab spetsiaalsete andmetöötlusmeetodite, sealhulgas intervallmatemaatika meetodite kasutamist, kuna ekspertandmed esitatakse intervallidena. Pange tähele, et küsitluses osalejad peavad märkima parameetrite minimaalse ja maksimaalse väärtuse. Hilisem andmetöötlus eeldab sellise teabe olemasolu.

Projekti elluviimise tulemused. Kogutud andmete põhjal on plaanis koostada Aruanne, milles on kogu info üksikasjalik analüüs. Käesolev aruanne sisaldab kaasaegseid matemaatilise statistika meetodeid kasutades tehtud andmetöötluse tulemusi. Töötlemistulemused esitatakse tabelite, graafikute, histogrammide kujul, mida on mugav kasutada hindamise ja aruannete koostamise protsessis. Lühiaruanded töötlemise tulemustega saadetakse kõigile projektis osalenud ja küsitud andmed saatnud Hindajatele. Hindajad saavad kasutada käesolevas aruandes esitatud tulemusi oma hindamistöös.

Projekti edasiarendus. Kavas on läbi viia perioodiline uuring koos töötlemise tulemustega aruande avaldamisega regulaarselt, intervalliga 6-12 kuud. Lisaks, kui seda projekti toetab piisav arv Hindajaid, täiendatakse järgmistes etappides parameetrite loendit kordajate ja muude ettevõtte hindamisel kasutatavate tunnustega.

Projekti teise etapi omadused:

· Võttes arvesse esimese etapi tulemuste põhjal avaldatud kinnisvaraturu parameetrite väärtusi kasutavate Hindajate kommentaare ja ettepanekuid, on täiendatud küsitletavate parameetrite loetelu.

· Arvestades uuringus osalevate ekspertide arvu suurenemist, on oodata kollektiivsete eksperdihinnangute esitamist piirkonniti.

· Koos kinnisvaraturu parameetrite väärtustega tabelite avaldamisega töötatakse välja soovitused, kuidas neid andmeid hindamistööde tegemisel ja aruande koostamisel kasutada.

· Erilist tähelepanu pööratakse ekspertteabe kasutamisel põhineva massihindamise täpsuse parandamise protseduuride väljatöötamisele.

Ettekanded

Artemenkov I.L. Muudatused uutes rahvusvahelistes hindamisstandardites teabe ja analüütilise toe osas
Babenko R.V. Illustratsioonid aruandele “Tootlike põllumaade hindamistoetus”
Gribovski S.IN. Katastriväärtuse hindamise probleemid
Kornilov D.A. Võrdleva lähenemisviisi rakendamise probleem kinnisvara turuväärtuse hindamisel arestimise eesmärgil Sotši linna tingimuste hindamise näitel
Krapin A.V. Analüütiliste ja infoagentuuride roll kinnisvaraturu kujundamisel
Leifer L.A. Kinnisvaraturu parameetrite kollektiivsed eksperthinnangud
Neiman E.I. Teave ja analüütiline tugi kinnisvara individuaalse ja massilise hindamise protsessidele seoses katastrihindamist käsitleva föderaalseaduse nr 135 (föderaalseadus nr 167) uue väljaande vastuvõtmisega
Roslov V.YU. Hindajate valik koostööks Sberbank of Russia OJSC-ga
Sapožnikov P.M. Maatükkide riiklik katastrihindamine
Slutsky A.A. Teave ja metoodiline tugi pangalaenude hindamiseks
Smolyak S. A. Katastriväärtuse hinnangute matemaatilisest toetamisest
Sternik G.M.Ühtne uurimisalgoritm turuanalüüsiks, massiliseks ja individuaalseks hindamiseks, mis põhineb kinnisvaraturu diskreetsel ruumiparameetrilisel modelleerimisel
Fingert A.B. Süsteemi “Expert Choice” rakendamine kinnisvara hindamisel ja investeeringute analüüsil

Aruannete kokkuvõtted

Gribovsky S.V.. FSO nr 4 rakendamise probleemid
Leifer L.A. Infotugi kinnisvara hindamistöödeks. Kollektiivsed eksperthinnangud kinnisvaraturu tunnuste kohta
Nosov S.I. Tootmismaade riigikatastrihinnang tsoneeringu ja nende liigituse alusel
Smolyak S.A. Katastriväärtuse hinnangute matemaatilisest toest
Sternik G.M., Sternik S.G.Ühtne uurimisalgoritm turuanalüüsiks, massiliseks ja individuaalseks hindamiseks, mis põhineb kinnisvaraturu diskreetsel ruumiparameetrilisel modelleerimisel
Sternik S.G., Sternik G.M. Hindamistegevuse huvides kinnisvaraturu kohta teabe kogumise ja töötlemise metoodika põhisätted

Lisamaterjalid

Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeerium. Põllumajandusmaa riigikatastri hindamise juhend (kinnitatud Majandusarenguministeeriumi 20.09.2010 korraldusega „Katastriväärtuse hinnangute matemaatilise toetuse kohta“ nr 445)
Föderaalne kinnisvarakatastri agentuur, FSUE Goszemkadastrsemka – VISKHAGI. Maade kvaliteedi hindamine ja klassifitseerimine nende sobivuse järgi põllumajanduses (praktiline juhend)

Artemenkov I.L. Muudatused uutes rahvusvahelistes hindamisstandardites teabe ja analüütilise toe osas ppt, 79 KB
Babenko R.V. Aruande “Tootlike põllumaade hindamistoetus” illustratsioonid pdf, 792 Kb
Gribovsky S.V. FSO nr 4 rakendamise probleemid doc, 55 Kb
Gribovsky S.V. Katastriväärtuse hindamise probleemid ppt, 2 MB
Krapin A.V. Analüütiliste ja infoagentuuride roll kinnisvaraturu kujundamisel ppt, 258 Kb
Leifer L.A. Kinnisvara hindamistööde infotugi. Kollektiivne eksperthinnangud kinnisvaraturu tunnuste kohta doc, 102 Kb
Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeerium. Põllumajandusmaa riigikatastri hindamise juhend (kinnitatud Majandusarenguministeeriumi korraldusega “Katastriväärtuse hinnangute matemaatilisest toetusest” nr doc, 55 KB

"Kinnisvara hindaja käsiraamat" toimetanud Leifer Lev Abramovitš, kolmas trükk, uuendatud ja laiendatud, 2 köites, 2014, kahest raamatust koosnev komplekt.

Kataloogi kolmandas väljaandes esitatud teave põhineb umbes 200 juhtiva hindaja küsitluse materjalidel 52 Venemaa linnast. Kataloog sisaldab kinnisvaraturu tunnuseid ja korrigeerimisfaktoreid, mida hindajad kinnisvara hindamisel kasutavad.
Kataloog on mõeldud kasutamiseks kinnisvara hindamise protsessis. Samuti võib see olla kasulik turu-uuringutega tegelevatele spetsialistidele, majanduserialade üliõpilastele ja erialal “Kinnisvara hindamine” erialast ümberõpet läbivatele spetsialistidele.
SpoilerTarget">Spoiler
· Kinnisvara hindamistööde infotoe probleem ja selle lahendamise viisid.
· Kollektiivsed eksperthinnangud kinnisvaraturu tunnuste kohta. Kontseptuaalsed sätted.
· Kinnisvaraturu tunnuste kollektiivsete eksperthinnangute loomise projekt - 2013. a.
· Lisakommentaarid seoses küsimustega, mida projekti autorid sageli esitasid.
· Statistilise töötlemise tulemuste esitamine ja nende tõlgendamine.
· Kollektiivsed eksperthinnangud kinnisvaraturu tunnuste kohta. Allahindlused läbirääkimistel.
· Kollektiivsed parandustegurite eksperthinnangud (kohandused). Lühike kirjeldus.
· Madala tasemega kontori- ja jaemüügiruumid.
· Madala klassi tootmis- ja laoruumid.
· Põllumajandusrajatised.
· A- ja B-klassi ärikeskused.
· Korterid.
· Elamud ja suvilad.

1. köide:"Võrdleva lähenemisviisi kohandamistegurid."
Avaldamise maksumus - 1600 rubla. Raamatu sisu:
2. köide:"Turu omadused ja prognoosid sissetulekute lähenemisviisi jaoks."
Avaldamise maksumus - 900 rubla. Raamatu sisu:
Peidetud tekst. Saadaval ainult registreeritud kasutajatele.
Käsiraamatu teine köide sisaldab uuendatud teavet, mida saab kasutada tulupõhise meetodite rakendamisel kinnisvara hindamisel, sealhulgas: andmed erinevate kinnisvaraliikide tegevuskulude kohta, andmed kinnisvara alakasutamise astme kohta nende rentimisel, mis võib olla kasulik rahavoogude prognoosimisel. Samuti esitatakse andmed kinnisvara kasumlikkuse, brutorendi kordajate ja ettevõtja oodatava kasumi kohta, mida tavaliselt kasutatakse tulukäsitluse raames diskontomäära määramisel. Lisaks sisaldab kataloog parameetreid, mis iseloomustavad turuosaliste ootusi edasise hinnadünaamika suhtes kinnisvaraturu erinevates segmentides.
Online pood: