Kinnisvara hindamisel kasutatakse kolme meetodit: kulusid võrdlev ja tulu teeniv. Kinnisvara hindamisel võrdleva lähenemise kasutamisest keeldumist peab hindaja põhjendama. Meetodi kasutamise võimatuse määravad objekti omadused.

Võrdlev lähenemine on meetodite kogum eluaseme turuväärtuse määramiseks. See analüüs põhineb sarnaste objektide võrdlusel. Neil peavad olema sarnased materiaalsed, tehnilised, majanduslikud ja muud omadused.

Tähtis! Võrdlusmeetodi kasutamine on lubatud, kui sarnaste objektide hinnaomaduste kohta on kättesaadav ja usaldusväärne teave.

Võrdleva analüüsi rakendamiseks valitakse välja sarnased oksjonile pandud üksused. See meetod sobib standardhoonetele. Objektide võrdlemine võimaldab määrata kõige kuluefektiivsema kulu.

Võrdlusmeetod sobib ostu-müügi registreerimiseks:

• Teisene eluase;
• maatükk;
• Tüüpilised eramajad;
• Toad;
• Korterid uutes majades.

Omadusi hinnatakse järgmiste ühikute võrdlemisel:

• Asukoht;
• Korpuse tehnilised parameetrid;
• Katastritunnused;
• Korruste arv;
• Maja kulumine;
• Kasutuselevõtmise aasta;
• Maa kategooria (kruntide võrdlemisel).

Võrdlusmeetodist keeldumine

Võrdlusmeetodi kasutamise võimatus on tingitud järgmistest teguritest:

• Kinnistu on ehitatud unikaalse projekti järgi, analoogid puuduvad;
• Sarnaste kinnisvaraturul hetkel liikumist ei ole;
• Sarnaste objektide arv ei võimalda teostada täielikku turuseiret;
• Analoogobjektide maksumusel on oluline erinevus. Õiget keskmist väärtust on võimatu valida.

Tähtis! Sellises olukorras peab hindaja kasutama muid hindamismeetodeid: tulusaid ja kulukaid.

Küsimused ja vastused

Isa ehitas individuaalprojekti järgi maja. Hindaja selgitas, et meie maja võrdlevat analüüsi on võimatu teha. Kuidas hindamist läbi viia?

Hindaja arvamus on põhjendatud. Võrdlev meetod eeldab keskmise turuväärtuse määramiseks piisava hulga sarnaste objektide olemasolu. Sel juhul saate kasutada muid hindamismeetodeid, näiteks maksumust.

Seega on kinnisvara hindamine selle turuhinna määramine täna müügil või selle objekti kasutamise maksumus, näiteks kell. Tänapäeval on kinnisvara hindamisel põhiline sissetulekute lähenemine, kaugel ees ja. Mis on sissetulekute lähenemisviis ja kuidas saate seda kasutada kinnisvara väärtuse määramiseks?

Sissetulekupõhise lähenemisviisi olemus

Kinnisvara hindamisel tulumeetodit kasutades arvutab hindaja väärtuse lähtuvalt eeldatavast kasumist, mida see tulevikus toob. Seda saab kasutada ainult siis, kui kaubaga seotud tulevasi tulusid ja kulusid on võimalik täpselt prognoosida.

Selle võimaluse kasutamiseks kinnisvara hindamisel peab hindaja:

1. Määrake prognoosiperioodi ajavahemik. Selle ajaraami all mõistetakse ajavahemikku tulevikus, mille kohta alates hindamise hetkest tehakse tulevaste tulude ja kulude ning neid mõjutada võivate tegurite arvutused ja prognoosid;
2. Hinnake, kui palju kasumit kinnisvara võib prognoositaval perioodil teenida. Ja teha ka järeldusi tulude edasise liikumise kohta pärast prognoosiperioodi;
3. Määrake diskontomäär. See moodustatakse sarnase riskitasemega kinnisvaraga võrreldavate tulu teenivate investeeringute alusel. Seda määra on vaja tulevase kasumi toomiseks hindamise hetkeni;
4. Arvutage tulevane tuluvoog kehtestatud aja jooksul ja pärast selle täitmist viia need andmed hindamise ajal kehtinud summani.

Sissetulekumeetodi arvutamise lihtsustamiseks on mitu sammu. Algoritm:

1. Brutotulu (IG) sel juhul arvutatakse see kehtivate, kehtivate tariifide ja sarnaste objektide kinnisvaraturu määrade alusel.
2. Hinnangu arvutamine kahjud kinnisvara mittetäielikust kasutamisest või üürnike maksete puudujäägid tuleks teha konkreetse turu analüüsi põhjal teatud territooriumil, võttes arvesse selle dünaamikat ja olemust. Tegeliku brutotulu (GIR) saamiseks tuleb arvutatud arv brutotulust lahutada.
3. Paremale kulude määramine, tuleks need jagada mitmeks rühmaks ja arvutada igaüks eraldi:
   • tegevuskulud– rajatise ülalpidamisega seotud kulud;
   • püsikulud– mahaarvamised, mis aja jooksul ei muutu, näiteks kulum, hüpoteegi maksed, maksusoodustused jne.
   • reservkulud- teatud summa, mis on vajalik ettenägematute rikete või sundostude korral.
4. Arvutus netokasum, saadud objekti müügi korral.
5. Kursi arvutamine.

Kuidas arvutada kinnisvara hindamist tulupõhise lähenemise järgi

Seda saab toota kahel viisil.

1. Tulude otsene kapitaliseerimine.

Tähelepanu! Seda võimalust kasutatakse pikaajalise stabiilse ja üsna suure kasumi saamiseks. Või kui kasum kasvab pidevalt võrdsetes osades.

Selle arvutuse tulemuseks on kinnisvara tegelik kogumaksumus.

C = CHOD/KK,

kus C on objekti hind (väljendatud rahaühikutes);

CC – kapitalisatsioonikordaja (protsentides);

NOR – puhas tegevustulu.

Seega selgub, et otsese kapitaliseerimise meetod taandub aastase NPV viimisele praegusele väärtusele.

Seda võimalust ei saa kasutada, kui kasum on ebaühtlane ja ebaühtlane või kui kinnisvara ei ole veel omandis.

Selle meetodi arvutamise algoritm on järgmine:

1. Arvutage välja, kui palju aasta puhastulu kinnisvara kõige tõhusama kasutamise korral teenib.
2. Arvutage kapitalisatsiooni määr.
3. Arvutage valemi abil kinnisvara hind.

1. (DDP).

See on arvutuste jaoks keerulisem kui eelmine. Meetod on rakendatav järgmistel juhtudel:

1. kasumivoogude erinevus teatud ajaperioodi jooksul;
2. kinnisvara tulude ja kulude hooajalisus;
3. hinnatav vara ei ole üks objekt, vaid mitmetasandiline ja multifunktsionaalne kompleks;
4. objekt võib olla ehitus- või renoveerimisjärgus.

Selle meetodi arvutusalgoritm sisaldab järgmisi punkte:

1. Ajavahemiku määramine. Rahvusvaheline standard selles küsimuses on 5–10 aastat, Venemaa turul – 3–5 aastat.
2. Oodatavate rahavoogude arvutamine.

Eeldatavate voogude arvutamiseks arvutage:

• potentsiaalne brutotulu;
• maksueelne rahavoog;
• maksudejärgne rahavoog;
• tegelik brutotulu.

Seda meetodit kasutades arvutatakse kinnisvara väärtus:

PV – hetkeväärtus;

Ci – perioodi t rahavoog;

It – diskontomäär;

M – jääkväärtus.

Selliste probleemide arvutamise näide võib olla järgmine olukord. Oletame, et 12 kuu rahavoog perioodi lõpus oli 200 tuhat rubla, diskontomäär 26% ja omanik usub, et prognoositava perioodi lõpuks tulude kasv stabiliseerub ja ulatub 4-ni. % aastas. Kui palju ettevõte maksma läheb?

Sel juhul määratakse ettevõtte tulevane hind järgmise valemi abil:

Kokku leiame, et prognoositud ajaperioodi lõpus on kinnisvara maksumus 909,1 tuhat rubla.

Tulupõhise lähenemisviisi plussid ja miinused

Selle meetodi peamised ja vaieldamatud eelised hõlmavad loomulikult arvutuste lihtsust. Üsna lihtsad ja optimeeritud valemid aitavad hindamist kiiresti ja valutult läbi viia.

Tähelepanu! Teine eelis on see, et see meetod aitab kajastada turuolukorda ja näitab seda selgelt. Seda seetõttu, et selle meetodi abil kinnisvara hindamiseks peab hindaja analüüsima tohutul hulgal turutehinguid kinnitavaid lepinguid ja muid dokumente, üle vaatama nende summad ja tegema järelduse.

Sellel meetodil on ka mitmeid piiranguid:

1. Seda meetodit kasutades ei saa kasutada kriisi ajal, kuna algselt eeldatakse, et kasum voolab ühtlaselt ja pidevalt kogu perioodi jooksul. Ja majanduskriis võib need maksed häirida, mõjutades seeläbi kinnisvarast saadavat tulu tulevikus.
2. Ka see meetod ei saa rakendada teabepuuduse tingimustes. Selle olemus taandub turul toimuvate protsesside analüüsile ja nende põhjal tehtud järeldustele tulevase kasumi saamise kohta Kui hindaja ei saa seda või teist teavet või seda lihtsalt ei ole, siis ei saa seda meetodit kasutada, kuna seda ei saa kasutada. arvutuste tegemine.
3. See meetod ei saa kasutada uue ettevõtte avamiseks, kuna tema kasumi tase ei saa olla konstantne ja sellel on äkiline vorm. Samuti ei saa seda kasutada ettevõtte rekonstrueerimise või kriisivastase ettepaneku perioodil, kuna need andmed ei saa olla püsivad.

Tähelepanu! See meetod on kõige mugavam ainult neile ettevõtetele ja ettevõtetele, kust kasum tuleb ühtlaselt ja pidevalt.

Mille alusel saab keelduda kinnisvara hindamisel tulupõhisest lähenemisest?

See meetod uurib kinnisvaraobjekte väljastpoolt ja nende atraktiivsust.

See tähendab, millise sissetulekuga saate tulevikus arvestada. Ärge unustage, et ilma teatud andmeteta, näiteks kapitalisatsioonimäärade või turuolukorra teadmatuseta, väheneb sellest tulenevate tulevaste kasumiväärtuste usaldusväärsuse protsent märkimisväärselt.

Sissetulekumeetodi rakendamise reeglites on kirjas, et sellele saad loota vaid siis, kui sul on täielik ja mis kõige tähtsam – usaldusväärne info tulevaste tulude ja kulude prognoosi kohta.

Seega, kui hindaja hindamisperioodi jooksul seda teavet ei oma või see ei ole täielik ja seetõttu ei ole võimalik usaldusväärselt ennustada tulevast rahavoogu, võib see olla aluseks tulumeetodi rakendamisest keeldumiseks.

Keeldumiseks on ka muid põhjuseid. Esiteks võib see olla kinnisvara omaniku antud info, et objekt võetakse kasutusele ainult elamiseks, see tähendab, et sellelt objektilt on võimatu saada ärilist kasu ja seega on seda võimatu ennustada.

Teiseks, kui linnas ei ole eluaseme üüriturg välja arendatud ja kui arendatakse, siis on see maa all, ilma registreerimise ja lepingute nõuetekohase täitmiseta ning hindaja ei suuda koguda piisavalt tõest infot üürihinna kohta, on tal ka õigus sellest meetodist keelduda. Seega on alati vaja loota usaldusväärsele ja tõesele teabele.

Ekspertkonsultatsioon

Allolev video on teema selge ja energiline esitlus. Sissetulekumeetodi kasutamise põhimõtetest ja vajalikest tingimustest räägib analüütik Boriss Gorodilov.

Kinnisvara ja muu vara hindamisel kasutatakse lisaks kulupõhisele lähenemisele ka võrdlevat ja tulupõhist lähenemist. Võrdlev määrab objekti hinna, jälgides kinnisvaraturgu, identifitseerides analoogobjekte – omadustelt sarnased hinnatavaga.

Kasumlik – arvestab kõiki objekti kasutusvõimaluste nüansse, arvestades investeerimisväljavaateid. Erinevalt loetletud hindamisvõimalustest on kulupõhine lähenemine keskendunud ostetud või vastvalminud hoone, aga ka muu kinnisvara tasuvuse määramisele.

Peamised erinevused kinnisvara hindamise kulumeetodi vahel on järgmised:

1. See ei keskendu rajatisse tehtud investeeringu tasuvusele ega selle ärilistel eesmärkidel kasutamise väljavaadetele.
2. See on planeeritava rajatise ehitamise kulude suuruse määramisel põhiline.
3. Ei tugine sarnaste omadustega hoonete või ruumide väärtusele.

Nii nagu alternatiivseid hindamismeetodeid, reguleerivad seda 29. juulil 1998 vastu võetud föderaalseaduse nr 135-FZ sätted. Moskvas kehtivad 11. veebruaril 1998 vastu võetud seaduse nr 3 eraldi sätted.

Rakenduse omadused

Objekti väärtuse arvutuste tegemiseks kinnisvara hindamisel kulupõhise lähenemise põhimõttel ei ole vaja pöörduda nende teenuste osutamiseks litsentsi omava sõltumatu hindaja isikus spetsialisti poole.

Kui selline pöördumine on soovitatav, tuleb esitada dokumentide pakett, mis kajastab kinnisvara soetamise või ehitamise kulude summat. Kui soetatud objekt kuulus rekonstrueerimisele, mis oluliselt parandas selle kvaliteeti ja suurendas selle väärtust, on kohustatud esitama rekonstrueerimiskulud ja soetamise algkulud.

Lisaks kulude määramisele ja summeerimisele arvestatakse ruumide või hoone kulumit, mis määratakse objekti inventuuriinfo alusel. Ja veel – objekti kasulike omaduste taastamiseks vajalikud investeeringud (vajadusel).

Asula krundi või tsooni äriarenduse kavandamisel võimaldab see määrata tööks vajalike väljavaadete ja kulude suuruse.

Sõltumatud arvutused võimaldavad teha ligikaudseid hinnanguid. Kuid mõnikord on nad uut hoonet hinnates äärmiselt täpsed. Soodsalt saab omanik kõik ehitusse investeeritud kulutused mälu järgi rekonstrueerida ka ilma vastavate tõendavate dokumentideta.

Eelised ja miinused

Kulupõhise lähenemisviisi eelised kinnisvara hindamisel hõlmavad järgmist:

• arvutuste suhteline lihtsus;
• ei ole seotud turutingimustega;
• teabe kättesaadavus hindamiseks.

Tööstushoonete, uute hoonete või kaubanduspindade ehitamisel on see ainuvõimalik meetod, mis võimaldab arvestada võimalike ehituskuludega.

Kuid ka siin on lubatud hulk nüansse, mis võivad sundida kinnisvara hindamisel loobuma kulupõhisest lähenemisest, et saavutada kinnisvara ostuhuvilise teatud eesmärgid.

Näiteks:

• vajadus täieliku kuluteabe järele;
• vanade hoonete kasutusraskused;
• kasutusväljavaadete kohta teabe puudumine;
• turusuundumustega mitte arvestamine.

Eeliste ärakasutamiseks ja miinuste kompenseerimiseks on soovitatav keskenduda ka teistele hinnakujundusmeetoditele.

Etapid

Hindamisalgoritm põhineb etappide jadal, millest igaüks annab aluse objekti hinna määramiseks. Nende hulgas:

1. Kulude määramine maatükk, kui maa on omandis. Üüritud krunte üldjuhul arvesse ei võeta, välja arvatud asustatud ala ärilise arendamise juhtudel.
2. Kulude summeerimine kapitalistruktuuri ehitamiseks, arvestades võimalust saada ärikasumit säästes ehitustoetustelt, ehitusmaterjalide allahindlustelt jne.
3. Kulumisastme määramine ja kulude summeerimine objekti kaotatud kasulike omaduste taastamiseks.
4. Kulude vahe kindlaksmääramine, minevikus tehtud ja tulevikus vajaminevad kulud.
5. Kohanduste ja muudatuste läbiviimine, mis võimaldab viidata võrdlevale turuanalüüsile ja objekti omandamise tasuvusele.

Arvutuste läbiviimine ja meetodite rakendamine

Põhiliseks arvutusmeetodiks on koha soetamise ja arendamise kulude summeerimine. Kui objekt on äsja ehitatud, koos kõigi vajalike kommunikatsioonidega, võib sellest piisata.

Müügi võrdlusmeetodi kasutamisel on antud juhul korrigeerimised lubatud. Näiteks võrreldakse hoone omaniku ostetud ehitusmaterjali maksumust selle hetkeväärtusega, võttes arvesse juurdehindlust või inflatsiooni, mis võimaldab kasumit teenida.

Kui kinnisvara hinnatakse äritegevuseks, on vaja pöörduda spetsialisti poole, kes oskab rakendada tulupõhiseid meetodeid, mis määravad investeerimisel üüri kapitaliseerimise, arvestades asenduskulusid.

Kulumisastme määramisel on lubatud keskenduda järgmistele võimalustele:

• varude amortisatsioon;
• võrdlev analüüs;
• kulumise määramise komisjonitasu.

Varude kulumise hinnangu saab määrata raamatupidamisdokumentide alusel või STI tehniku ​​poolt inventuuri läbiviimisel.

Võrdlev analüüs on keskendunud objektide maksumuse arvutamise meetoditele vastavalt kasutuselevõtu aastale. Komisjonitasuline kulumise määramine on kõige üksikasjalikum meetod mitte ainult ehitise, vaid ka selle elementide kasulike omaduste kadumise määramiseks. Selle määrab komisjon, kuhu kuuluvad pädevad spetsialistid, ning vormistatakse ametiaktiga.

Pärast kulumisastme määramist võetakse arvesse korvamatu kulumise protsent, mis väljendub eseme kasulike omaduste proportsionaalse osa kadumises. Selle ruumide osa maksumus arvatakse maha vara potentsiaalsest hinnast. Korrigeeritav kulumine arvutatakse, võttes arvesse nende täieliku toimimise taastamiseks vajalikke kulusid. Võimalikest kindlaksmääratud kuludest arvatakse maha ka eeldatavad kulud.

Millal kasutada

Kahel juhul pole sellel hinnakujundusmeetodil analooge ja see nõuab tingimusteta rakendamist:

1. Hinnang kavandatavale äriotstarbelisele ehitamisele, kasutades arendaja maksimaalset investeeringut tööstus-, äri-, kultuuri-, spordi- või eluhoonete ehitamiseks.
2. Hindamine vastvalminud, täiesti unikaalsele hoonele, millel pole kinnisvaraturul analooge.

Muudel juhtudel on selle kasutamine lubatud vara omaniku või ostja äranägemisel. Suure kulumisastmega vananenud hoonete hindamiseks on soovitatav selle kasutamisest loobuda.

Järeldus. Kulupõhine lähenemine keskendub kapitalistruktuuri ehitamisel või kinnisvara ostmisel investeeringu tasuvusele. Põhineb juba tehtud ja (või) planeeritud kuludel.

2.13 Põhjendus, miks ei kasutata hindamisel kulupõhist lähenemisviisi

Hindamisobjekti väärtuse määramise käigus jõudsin mina (edaspidi Hindaja) järeldusele, et ühe kolmest olemasolevast lähenemisest (kulukas) kasutamine on vale. Seetõttu otsustas Hindaja loobuda selle lähenemisviisi kasutamisest hindamisobjekti väärtuse arvutamisel ja kasutada ainult kahte - võrdlus- ja tulu. Allpool on selle otsuse lühike põhjendus. Kulupõhine lähenemine lähtub asenduspõhimõttest, mis ütleb, et ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui summa, mis oleks vaja kulutada maatüki soetamiseks ja sellele oma tarbijaomadustelt sarnase objekti ehitamiseks. hinnatav vara, näiteks korter kortermajas. Hindajal puudub ametlik hinnang krundi ostmise ja sellele hoone ehitamise kulude kohta, mille osaks on hinnatav vara. Arvutused põhinevad omakorda “standardsetel” hinnangutel, SNIP-idel jne. kõiki reaalseid lisakulusid arvesse võttes toob kogu hoone kui terviku amortisatsiooni määramine ja korteripinna ühiku maksumuse “isoleerimine” kaasa suure vea arvutustes. Lisaks ei ole Hindaja absoluutselt teadlikud sellistest „keerukatest“ eluaseme omandamise juhtudest, kui eraostja omandas selle ehitamise teel omandisse ühe korterelamu korteri. Võttes arvesse eeltoodud argumentide kaalukust kulumeetodi kasutamise vastu, otsustas Hindaja selle kasutamisest käesoleva aruande raames loobuda.

Venemaa piirkondade investeerimisatraktiivsuse hindamise meetodite analüüs

Piirkond on kompleksne süsteem, mis koosneb elementidest (allsüsteemidest), millest igaühel on oma eripärad, mis mõjutavad investori huvi investeeringute tegemise vastu...

Tšeljabinski linna Leninski rajoonis maja 80 Wagneri tänaval asuva söökla ruumide turuväärtuse põhjendamine

Kulupõhine lähenemine lähtub asendusprintsiibist, mille kohaselt isik käitub alusetult, kui ta maksab vara eest rohkem kui...

Segakaubanduse kauplusehoone turuväärtuse määramine kulupõhiselt

Vastavalt hindamistegevuse subjektidele kohustuslikele standarditele on kulumeetod hindamisobjekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb kulude määramisel...

Kinnisvara väärtuse määramine

Kulumeetod põhineb...

Kinnisvara turuväärtuse hindamine

Ruumide turuväärtuse hindamine aadressil Peterburi, tn. Gorokhovaja, 9

Kulupõhise lähenemisviisi kasutamine on eelistatav ja mõnikord ainuvõimalik järgmistel juhtudel: 1. Kui hinnatakse uusi või hiljuti ehitatud rajatisi. Sel juhul on selliste rajatiste ehitamise maksumus (arvestades investori kasumit) ...

Kinnisvara hindamine

Üldjuhul on kulupõhine kinnisvara hindamise algoritm järgmine: 1. Määratakse hoone (ehitise) uusehitamise maksumus, mis võib olla kas asenduskulu näol...

Ettevõtte aktsiapaki väärtuse hindamine, võttes arvesse selle suurust ja likviidsust (OJSC Construction and Communications näitel)

(varapõhine lähenemine) - varade analüüsil põhinev hindamine. Arvestab ettevõtte väärtust erinevate tegurite, näiteks inflatsiooni, turutingimuste muutuste, kasutatavate arvestusmeetodite tagajärjel tekkinud kulude seisukohalt...

Lao hindamine

Kinnisvara hindamisel kasutatav kulumeetod põhineb eeldusel, et hinnatava vara loomiseks selle olemasolevas seisukorras või selle tarbevara taastootmiseks kulub...

Ettevõtluse hindamisel kasutatavad lähenemisviisid ja meetodid

Kulupõhine lähenemine annab ettevõtte väärtuse hindamise meetodite kogumi, mis põhineb objekti reprodutseerimiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse selle kulumist. Meetodid...

Pihkva oblastis Dnovski rajoonis Iskra külas asuva maatükiga elamu turuhinnang

1. mai 2012 seisuga oli inflatsiooni arvesse võttes kinnistu maksumuseks 19 896 rubla. Maatüki katastriväärtus on 284 241,65 rubla. Kinnistu väärtus = vara väärtus + maa väärtus (katastri) = 19896+284241,65=304137...

Kulupõhise lähenemisviisi rakendamise tehnika

Kulupõhine lähenemine - Kulumeetodi hindamismeetodid - Amortisatsioon - Kulumeetodi rakendamine - Tulumeetodi põhisätted - Tulude ja kulude analüüs - Tulumeetodi rakendamine - Maa hindamine - Analüüs - Maa kategooriad -...

Kulupõhise lähenemisviisi rakendamise tehnika

Hinnatava vara turuväärtuse määramine toimub arvestades kõiki tegureid, mis mõjutavad oluliselt nii turgu tervikuna kui ka otseselt kõnealuse objekti väärtust...

7. Määratakse vara jääkväärtuse hetkeväärtus.

8. Arvutatakse puhaskasumi jooksevväärtus koos amortisatsioonikuluga ja vara jooksev jääkväärtus.

Kõik need meetodid viivad objektide hinnaomaduste saamiseni. Täiendav võrdlev analüüs võimaldab teil kaaluda iga kasutatud meetodi eeliseid ja puudusi ning määrata vara lõpliku hinnangu kõige usaldusväärsemaks peetud meetodi või meetodite andmete põhjal.

2.13 Põhjendus, miks keelduti hindamisel kulupõhisest lähenemisviisist.

Hindamisobjekti väärtuse määramise käigus jõudsin mina (edaspidi Hindaja) järeldusele, et ühe kolmest olemasolevast lähenemisest (kulukas) kasutamine on vale. Seetõttu otsustas Hindaja loobuda selle lähenemisviisi kasutamisest hindamisobjekti väärtuse arvutamisel ja kasutada ainult kahte - võrdlus- ja tulu. Allpool on selle otsuse lühike põhjendus.

Kulupõhine lähenemine lähtub asenduspõhimõttest, mis ütleb, et ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui summa, mis oleks vaja kulutada maatüki soetamiseks ja sellele oma tarbijaomadustelt sarnase objekti ehitamiseks. hinnatav vara, näiteks korter kortermajas. Hindajal puudub ametlik hinnang krundi ostmise ja sellele hoone ehitamise kulude kohta, mille osaks on hinnatav vara.

Arvutused põhinevad omakorda “standardsetel” hinnangutel, SNIP-idel jne. kõiki reaalseid lisakulusid arvesse võttes toob kogu hoone kui terviku amortisatsiooni määramine ja korteripinna ühiku maksumuse “isoleerimine” kaasa suure vea arvutustes.

Lisaks ei ole Hindaja absoluutselt teadlikud sellistest „keerukatest“ eluaseme omandamise juhtudest, kui eraostja omandas selle ehitamise teel omandisse ühe korterelamu korteri.

Võttes arvesse eeltoodud argumentide kaalukust kulumeetodi kasutamise vastu, otsustas Hindaja selle kasutamisest käesoleva aruande raames loobuda.

2.14 Hindamisobjekti väärtuse määramine võrdleva lähenemise abil

Selle lähenemise rakendamise aluseks on asjaolu, et objekti vara väärtus on otseselt seotud sarnaste objektide müügihinnaga. Iga võrreldavat müüki võrreldakse objektiga. Võrreldavat müügihinda korrigeeritakse, et kajastada nendevahelisi olulisi erinevusi.

Võrdleva lähenemisviisi kasutamisel astus Hindaja järgmised sammud:

1. andmete kogumine, kinnisvaraturu uurimine, analoogide valik ostu-müügitehingute ja müügipakkumiste hulgast (avalikud pakkumised);

2. iga valitud analoogi kohta teabe kontrollimine müügi- ja küsihinna, tehingu eest tasumise, füüsiliste omaduste, asukoha ja muude tehingutingimuste kohta;

3. iga analoogi analüüs ja võrdlemine hindamisobjektiga müügiaja (pakkumise tegemise), asukoha, füüsiliste omaduste ja müügitingimuste järgi;

4. iga analoogi müügihindade korrigeerimine või küsitlemine vastavalt olemasolevatele erinevustele selle ja hindamisobjekti vahel;

5. analoogide korrigeeritud hindade kooskõlastamine ja hindamisobjekti väärtuse indikaatori väljastamine.

Teabe kogumise etapis ei olnud Hindajal võimalik koguda piisaval hulgal dokumenteeritud andmeid sarnaste objektide sooritatud ostu-müügitehingute kohta.

Põhjuseks oli Venemaa äris laialt levinud tava hoida sellist infot konfidentsiaalsena, s.o. vaba juurdepääsu puudumine andmebaasidele (nimekirjadele), kus hoitakse dokumenteeritud teavet elamukinnisvara müügitehingute tingimuste kohta.

Hindamisobjekti väärtuse ja analoogide hindadega võrdleva analüüsi tegemisel kasutas Hindaja avatud allikatest (trükised, ametlikud Interneti-leheküljed jne) võetud andmeid sarnaste objektide pakkumiste (avalike pakkumiste) hindade kohta. Selline lähenemine on Hindaja arvates põhjendatud seisukohast, et potentsiaalne ostja analüüsib enne kinnisvara ostuotsuse tegemist hetke turupakkumist ja teeb järelduse kavandatava korteri võimaliku hinna kohta. , võttes arvesse kõiki selle eeliseid ja puudusi võrreldes võrdlusobjektidega.

Kuna puuduvad vabalt ligipääsetavad andmebaasid (nimekirjad) reaalsete tehingute hindadega, millele hindajad enamikus maailma riikides oma töös toetuvad, järeldas Hindaja õigesti, et avalike pakkumiste andmed on kõige lähemal tegelikele ostu-müügihindadele. tehinguid ja seetõttu vastavad kõige paremini Venemaa hindamisvaldkonna õigusaktide nõuetele.

Seega kasutas Hindaja arvutusprotsessis Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis „pakkumine” ja „avalik pakkumine” (artiklid 435 ja 437) nimetatud andmeid. Sellest tulenevalt eeldas hindaja hüpoteetiliselt (sellel juhul, kui seda tehakse asjakohaste muudatustega), et "pakkumise tegija arvab, et ta on sõlminud lepingu adressaadiga, kes pakkumise vastu võtab."

Hindamise hetkel pakuti turul mitmeid vastava asukohaga analooge, mis olid oma peamiste majanduslike, materiaalsete, tehniliste ja muude omaduste poolest võrreldavad hindamisobjektiga. Analoogide andmeid analüüsis Hindaja ja need on kokku võetud allolevas arvutustabelis.

Analüüsi käigus korrigeeriti analoogide hindu analoogide ja hindamisobjekti vahel esinevate erinevuste osas. Negatiivne korrigeerimine tehakse siis, kui analoog on selle näitaja poolest hindamisobjektist parem, ja positiivne korrigeerimine, kui analoog on selle näitaja poolest temast madalam.

Kohanduse suuruse määras Hindaja asjatundlikult.

Hindamisobjekti väärtuse arvutamise tabel

Indeks	Hindamisobjekt	Analoog nr 1		Analoog nr 2		Analoog nr 3
	Sumskoy Ave., 12, maja 3. m "Chertanovskaya"	Sumskoy Ave., 8, hoone 1. m "Chertanovskaya"		Tšertanovskaja tn. m "Chertanovskaya"		Tšertanovskaja tn. m "Chertanovskaya"
Hind/maht. pl./dol. USA
Teabeallikas				Kinnisvarabüroo "Punase värava juures"		Kinnisvarabüroo "Punase värava juures"
Omandiõigused	Omandiõigus	Omandiõigus		Omandiõigus		Omandiõigus
Kohandatud hind
Finantseerimistingimused	Turg	Turg		Turg		Turg
Kohandatud hind
Müügitingimused	Tasuta müük	Tasuta müük		Alternatiivne müük		Tasuta müük
Kohandatud hind
Turutingimused	Avatud	Avatud		Avatud		Avatud
Kohandatud hind
Reguleerimise tüüp
	Paneel	Paneel		Paneel		Paneel
Pakkumise kuupäev	aprill 2004	aprill 2004		aprill 2004		aprill 2004
Maja ehitusaasta
Korrused kokku
Korteri üldpind, ruutmeetrit.
Köögipind, ruutmeetrit.
Vaade korteri akendest
Rõdu/lodža olemasolu	Laos	Laos		Puudub		Laos
Korteri seisukord ja viimistlusaste	Euroopa kvaliteetne renoveerimine	Euroopa kvaliteetne renoveerimine		Nõuab kosmeetikat		Nõuab kosmeetikat
	Laos	Laos		Laos		Laos
Küte	Keskne	Keskne		Keskne		Keskne
	Eraldatud	Eraldatud		Eraldatud		Kombineeritud
Prügitoru	Laos	Laos		Laos		Laos
	Laos	Laos		Laos		Laos
Kaugus metroost	05 min. transport	05 min. transport		05 min. jalgsi		05 min. jalgsi
Metalli olemasolu. uksed	Laos	Laos		Laos		Laos
Sissepääsu tingimus
Kuluindikaator dollarid. USA
Kaalufraktsioonid