Lihtne on järeldada, et need arved ei suuda lahendada kõiki kinnisvara hindamise valdkonna probleeme. Milliseid arenguteid saab siis veel välja pakkuda? Kõigepealt on vaja luua ja vastu võtta riiklikud standardid kinnisvara hindamiseks nii massiliste kui ka individuaalsete tsiviil- ja maa-omandi suhete süsteemis. Veelgi enam, vajame standardeid, mis seisavad kindlal õiguslikul alusel, kirjeldavad rangelt ja selgelt kõiki atesteerimisetappe ja vastavaid hindamistöö protseduure ning ei ole ametnike enda mugavuse huvides välja mõeldud osakondade juhised. Sel juhul tuleks erilist tähelepanu pöörata juba mainitud reaalse hindamispraktika stereotüüpide ületamisele. Vastasel juhul võib tegelik hindamispraktika jääda varasemate väärarusaamade vangi. Kinnisvara hindamise standarditele ja reeglitele kindla teadusliku aluse loomiseks, nende teksti muutmiseks dokumendiks, mis aitaks praktiseerivatel hindajatel oluliselt tõsta oma igapäevatöö taset ja kvaliteeti, on vaja selgelt sõnastada kinnisvara hindamise üldpõhimõtted. hindamistegevuse vormistamine. Samal ajal on oluline mitte ainult esitada nende õiguslik, majanduslik, informatiivne, korralduslik ja metoodiline põhjendus, vaid ka tuvastada ja kokku võtta tegelik praktilisi probleeme Vene hindajad. Loomulikult peaksid hindamisstandardite struktureerimise põhimõtted põhinema kehtivate õigusaktide sätetel ja hõlmama kõiki hindamistegevuse aspekte. See aitab ka juba standardite kontseptsiooni ja struktuuri tasandil paika panna idee nende ratsionaalsest arengust, kui praegune seadusandlus täieneb ja turuinstitutsioonid riigis arenevad. Kinnisvara hindamise standardite ja reeglite selline struktureerimine muudab need omakorda vähem "repressiivseks" dokumendiks, mida on raske mõista ja mida vajaksid rohkem reguleerivad ametnikud kui praktiseerivad hindajad. Standardite väljatöötajate põhiülesanne on nende orgaaniline integreerimine personali koolituse ja ümberõppe süsteemi. Et hõlbustada nende kasutamist hindajate väljaõppe taseme süstemaatiliseks tõstmiseks, on vaja eelnevalt ette valmistada üksikasjalikud kommentaarid standardite põhiteksti kohta, mis on kirjutatud vastavalt teatud kaanonitele stiilis, mis pole tuttav igale praktiseerivale hindajale. . See mitte ainult ei hõlbusta nende uurimist, vaid annab ka soovitusi mis tahes hindamisettevõttes tekkivate praktiliste probleemide lahendamiseks. See tähendab, et sellisel kujul hindamisstandardite ja -reeglite koostamine ja vastuvõtmine võimaldaks luua hindajate pideva koolituse süsteemi.Tuleb rõhutada, et kinnisvara hindamisstandardid ja -reeglid ei peaks muutuma mitte ainult "juhendajaks" hindajad. Need peavad olema ehitatud nii, et oleks tagatud kõrgtehnoloogia praktiliste hindamistööde teostamiseks uuel tasemel nõuded selle kvaliteedile ja tulemuste usaldusväärsusele. Seetõttu on paralleelselt standardite ja reeglite olulisemate osade kallal töötamisega alustatud teadus- ja arendustegevust, et luua uusi infotehnoloogiad ja ekspertsüsteemid kõige olulisemate standardiseeritud protseduuride praktiliseks rakendamiseks mis tahes keerukusega kinnisvara hindamisel. Hindajate töö struktureerimise võimalike variantide uurimise tulemusena kinnisvara hindamise standardite ja reeglite sisu optimeerimiseks on välja toodud järgmised neli kõige olulisemat etappi: esimene etapp - hindamisülesande moodustamine, vormistatud kirjeldus. hindamisobjekti ja vajalikku õiguslikku seisundit omavate hindamise lähteandmete süsteemi koostamine, hindamiseks üksikasjaliku ülesande kinnitamine; teine ​​etapp on hindamisprobleemi lahendamise olulisemate protseduuride range ja teaduslikult põhjendatud formaliseerimine, loogilise analüüsi ja arvutuste käigus tekkivate vigade kuhjumise kontroll ning hindamis lõpptulemuse saamine; kolmas etapp on hindamisaruande olulisemate struktuuriosade sätete põhjendamine vastavalt selle koostamise rangetele reeglitele ja nende sisule esitatavatele nõuetele; neljas etapp on hindamistulemuste uurimine selgelt reglementeeritud korra järgi ja selle tulemuste põhjal dokumentatsiooni koostamine. Kõik need neli etappi on struktureeritud ka teatud tüüpi töö järgi, mille kirjeldus on üsna vormistatav. Tulemuseks on 15-20 hindamisprotseduuri kirjeldus, mis sisaldavad ligikaudu sama palju üsna elementaarseid loogilise ja arvutusliku iseloomuga tehteid. Kirjeldatud süsteem olulisemate etappide ja hindamisprotseduuride struktureerimiseks ei ammenda kõiki hindamisstandardite teadusliku ja metoodilise põhjendamise töövaldkondi. See ei puuduta ainult rakenduse funktsioonide paljastamist rahvusvahelistele standarditele hinnangud riikliku tsiviilmaa, linnaplaneerimise ja muude seonduvate õigusaktide eripära arvestades. Muidugi on väga oluline võtta kokku Venemaa hindajate kogutud tegelik praktiline kogemus. Kuid mitte vähem oluline pole kinnisvara hinnakujunduse peamiste makromajanduslike protsesside olemuse avalikustamine koos maa- ja omandisuhete subjektide konkreetse majandustegevuse olulisemate aspektidega reaalse õiguskaitsepraktika tingimustes, kasutatavate matemaatiliste mudelitega. hindamisel, samuti hindamiseks kaasaegsete infotehnoloogiate kirjeldus. Selliseid standardeid tuleks testida Venemaa suurimates isereguleeruvates hindajate ühendustes ja vastavalt muuta. Ja riiklikud standardid tuleks vastu võtta alles pärast seda, kui need kajastavad Venemaa hindajate tegelikke positiivseid praktilisi kogemusi. Tänapäevastest standarditest ilmselgelt ei piisa, sest need ei puuduta konkreetselt kinnisvara, vaid hõlmavad hindamistegevust üldiselt. Varimajandusega seotud probleemide osas on hindamistegevust käsitlev seadusandlus hädavajalik. Ainult tõhustatud maksukontrollimeetmed aitavad.

Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli abil konstrueeritud usaldusvahemike piiridesse. Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Prognoos eluasemekulude kasvuks 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul ühtib tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turukasv on 20 - 30%. Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamiste läbiviimisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist.

Sissejuhatus

Pärast linkimist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud.

Kinnisvara hindamise läbiviimine uue regulatiivse raamistiku alusel on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamispraktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide väljatöötamiseks.

Viimasel ajal on aktiivselt tööd alustanud piirkondlikud ehituse hinnakujunduskeskused ja ilmunud on ettevõtteid, mis on spetsialiseerunud infoteenuste pakkumisele, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.

Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks

Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse aegsel regulatiivsel raamistikul, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad lõplikud hindamistulemused olla põhjustel olulise veaga. eespool öeldud. Teatud indeksite kasutamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.

Hiljuti avaldati ehituskulude piirkondlik kataloog (RCC-2006), mis kuulutati esimesena riigis, mida hindajad ootavad. See sisaldab kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (UCI) ja "teavet vajaliku investeeringu mahu hindamiseks kiirversioonis".

Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste analoogide hinnangulisele maksumusele.

Elamukinnisvara hindamine (3)

Eelkõige on suurenenud nõudlus hindamiste järele, et kajastada varasid finantsaruannetes vastavalt IAS-ile, US GAAP-ile või Vene standardid raamatupidamine; kuluprognoos immateriaalne põhivara turundus- ja brändistrateegiate tõhususe määramiseks; hindamine ostu-müügitehingute, vara rentimise, ühinemiste ja ülevõtmiste ning muude omandiõiguse ja muude varaliste õiguste ülemineku tehingute sooritamise eesmärgil; hindamine kindlustuse eesmärgil, aktsiate täiendav emissioon või aktsiate tagasiostmine riigiettevõtete erastamise käigus; hinnang vara tagatisel laenu andmise eesmärgil jne. Reitinguagentuuri Expert RA uuringu tulemuste kohaselt on viimase pooleteise aasta populaarseimad teenused olnud kinnisvara ja laiemalt ettevõtluse hindamisteenused.

Lõputöö: elamukinnisvara hindamine

FÖDERAALNE HARIDUSAGENTUUR MOSKVA RIIKLIK TEENINDUSÜLIKOOL Teaduskond: Regionaalmajanduse Instituut ja munitsipaaljuhtimise osakond: osariik ja vallavalitsus» Kursuse projekt. Teema: Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine.

Distsipliin: Munitsipaalkinnisvara haldamine. Lõpetanud GRDS 3-2 rühma õpilane Shevchuk M.V. Vastu võtnud õpetaja Dubovik M.V.

Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine

Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga ka olulisi puudujääke.

Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ja põhieeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole lõpuni selge, millist seadmete koostist lõpparvudes täpselt arvesse võeti, mis oli arvestatud arendaja muude kulude hulka jne.
Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RSS-i täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni. Hindamistegevuse arendamise põhisuunaks on hetkel kinnisvara turuväärtuse hindamine.
See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riigis kogutakse andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.

Kokkuvõte: elamukinnisvara hindamine

Muud taotluse esitamise olukorrad: - uusehitise teostatavusanalüüs, - maa parima ja efektiivseima kasutusviisi kindlaksmääramine, - renoveerimine, - lõppkulude läbirääkimine, - institutsionaalsed ja eriotstarbelised hooned, - kindlustuseesmärgid. — turuvõrdlusmeetod: kinnisvara turuväärtuse hindamine sarnaste objektidega hiljuti tehtud tehingute andmete põhjal. Eeldatakse, et ratsionaalne investor või ostja ei maksa konkreetse kinnisvara eest rohkem, kui maksaks teise samasuguse kinnisvara ostmine, millel on sama kasulikkus. - tulumeetod: vara väärtuse määrab selle objekti eeldatavate hüvitiste suurus, kvaliteet ja saamise perioodi kestus.

20. kinnisvara (parenduste) hindamise kulupõhise lähenemisviisi meetodid.

Tähelepanu

Päritolu · Looduslikud (looduslikud) objektid · Tehisobjektid (hooned).2. Sihtotstarve · Vabad maatükid (arenduseks või muuks otstarbeks) · Looduslikud kompleksid (maardlad) nende kasutamiseks · Hooned Elamuks Kontoriks Kaubanduseks ja tasulisteks teenusteks Tööstuseks · Muu.3.

Mõõtkava · Maatükid · Üksikud maatükid · Hoonete ja rajatiste kompleksid · Korteriga elamu · Ühekorteriga elamu (häärber, suvila) · Sektsioon (sissekäik) · Korrus sektsioonis · Korter. · Tuba. · Suvila .· Administratiivhoonete kompleks.· Hoone.· Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).4. Kasutusvalmis Rekonstrueerimist vajavad valmisobjektid või kapitaalremont.· Nõuab ehituse lõpetamist. 1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika.

Kinnisvara hindamise tehnikate täiustamine

Seega on UPVS-i kogudes arvesse võetud järgmised kuluartiklid: · otsesed kulud; · üldkulud; · planeeritud säästud (kasum); · ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks; · projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus; · talvel tööde tegemisega kaasnevad kulud; · lisatasu kulud; · püsiva ettevõtte juhtimise ülalpidamise kulud; · kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest; · töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. Ilma ühistransport; · kulud töötajatele lisatasude maksmiseks töö mobiilse iseloomu eest. Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide korrigeerimisel või suurendatud hinnangutel.
P.G. Grabovoy, S.P. Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, I osa.

Teema: kinnisvara hindamismeetodite täiustamine

Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust. Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).
Esitatud mudelid viidi ellu Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", kus on täiskohaga töötajad, kes hindavad müüki tulevate korterite maksumust ja on tagatisena. laenulepingud. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende kasutamise tõhusust. Teine oluline probleem, millega hindajad kokku puutuvad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus.

Elamukinnisvara hindamine

Ettepanekud kinnisvara hindamise meetodite täiustamiseks Kokkuvõte Kasutatud kirjanduse ja allikate loetelu Lisa SISSEJUHATUS Turumajanduse elementide hulgas on erilisel kohal kinnisvara, mis toimib tootmisvahendina (maa-, haldus-, tööstus-, ladu, äri- ja muud hooned ja ruumid, samuti muud rajatised) ja tarbeese või -objekt (maatükid, elamud, suvilad, korterid, garaažid). Kinnisvara on kodanike isikliku eksistentsi alus ning on aluseks majandustegevusele ning igasuguste omandivormide ettevõtete ja organisatsioonide arengule.

Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutes osaleb järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.

elamukinnisvara hindamine

Üldiselt on esimene peatükk pühendatud suures osas kinnisvara hindamisega seotud teoreetilistele alustele ja põhikategooriatele.

Töö teises peatükis esitatakse kinnisvara hindamise tulemused kolme turuväärtuse määramise lähenemisviisi vaatenurgast: hindamine kulude seisukohalt (kulu lähenemine), hindamine müügi vahetul võrdlusel (võrdlev lähenemine), hinnang alates eeldatava või tegeliku tulu vaatenurk (tulu lähenemine) .

Hindamistulemuste võrdlemisel selgus, et kõik lähenemised annavad erinevaid tulemusi. Vaatleme peamisi suundi kinnisvara hindamise esitatud lähenemisviiside täiustamiseks.

Kaasaegses hindamispraktikas kasutatakse sageli UPVS-i kogude abil asenduskulude arvutamise tehnoloogiat. Nende kogude kasutamine algas 1997. aastal, mil turuinfo kinnisvara jaoks praktiliselt puudus ja nende kogude kasutamine oli ainus viis “turuväärtuse” määramiseks, peamiselt põhivara ümberhindluse eesmärgil. Viimasel kümnendil on toimunud suured muudatused kinnisvaraturu infotoes ja hindamisäris. Vene Föderatsiooni riiklik ehituskomitee on üle läinud uuele kulukalkulatsioonile ja regulatiivsele raamistikule. Venemaa Riikliku Ehituskomitee 8. aprilli 2002. a resolutsioon nr 16 “Meetmete kohta ülemineku lõpuleviimiseks uuele kulukalkulatsioonile ja ehituse hinnakujundust reguleerivale raamistikule” tühistati alates 01.01.2003 määrused NSVL Gosstroy, mis on koostatud 1991. ja 1984. aasta kalkulatsiooni ja normatiivbaasidega ette nähtud hinnatasemel. Nende asemele võetakse kasutusele riiklikud elementaarhinnangu normid (GESN) ja föderaalsed ühikuhinnad (FER). Venemaa Riiklik Ehituskomitee kiitis heaks ja jõustas:

· GESNr-2001 "Remondi- ja ehitustööde riiklikud elementaarhinnangu standardid";

· GESN-2001 “Üldehitustööde riiklikud alghinnangu standardid”;

GESNm-2001 "Seadmete paigaldamise riiklikud elementaarhinnangu standardid"

GESN-id on ette nähtud objektidel ehitustööde tegemiseks vajalike ressursside koosseisu ja vajaduse kindlaksmääramiseks, ressursimeetodil kalkulatsioonide koostamiseks, samuti tehtud tööde ja materjalide mahakandmise eest tasumiseks.

Venemaa Gosstroy arendab föderaalseid ühikuhindu (FER, FERr ja FERm) ainult Moskva piirkonna jaoks. Järgmisena edastab Gosstroy Moskva piirkonna hinnad ehituse hinnakujunduse piirkondlikele keskustele, et siduda hinnad piirkondlike tingimustega. Pärast linkimist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud. Kinnisvara hindamise läbiviimine uue regulatiivse raamistiku alusel on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamispraktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide väljatöötamiseks.

Viimasel ajal on aktiivselt tööd alustanud piirkondlikud ehituse hinnakujunduskeskused ja ilmunud on ettevõtteid, mis on spetsialiseerunud infoteenuste pakkumisele, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.

Ja ainult kinnisvarahindajad kasutavad veel ammu aegunud kollektsioone eelmise sajandi 70ndatest ja samas põhjendavad nendega esemete “turuväärtust”. Kogenud hindajad on juba ammu mõistnud UPVS-i kogude kasutamise puudusi, mis on seotud eelkõige ühikuhindades sisalduvate kulude loetelu, keskmise indekseerimise, tehnoloogiate mittevastavuse, töömahu suhtega jne.

Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid:

· otsesed kulud;

· üldkulud;

· planeeritud säästud (kasum);

· ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks;

· projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus;

· talvel tööde tegemisega kaasnevad kulud;

· lisatasu kulud;

· püsiva ettevõtte juhtimise ülalpidamise kulud;

· kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest;

· töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. ühistranspordi puudumisel;

· kulud töötajatele lisatasude maksmiseks töö mobiilse iseloomu eest.

Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide korrigeerimisel või suurendatud hinnangutel.

P. G. Grabovoy, S. P. Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, I osa. Kinnisvara hindamine” konkreetne näide Selgub, et UPVS metoodika alusel tehtud elamukinnisvara asendusmaksumuse arvutuste tulemused erinevad oluliselt, kordades, turunäitajatest.

Enamikus Venemaa Hindajate Seltsi ekspertide nõukogus läbi vaadatud aruannetest lähtub kinnisvara turuväärtuse hinnang siiski vananenud UPVS-i alusel. Veelgi enam, nende arvutuste tulemuste turunäitajatele kuidagi lähemale viimiseks sisestatakse neisse teatud suurenev koefitsient, mida nimetatakse "ettevõtja kasumiks". See võetakse vastu täiesti meelevaldselt, kuna seda indikaatorit pole tänapäevastes tingimustes võimalik turult eemaldada. Siinkohal tuleb eriti märkida, et vastavalt IVS 2003-le nõuab turuväärtuse rakendamine hindamisjärelduse väljatöötamist üksnes turuandmete põhjal. UPVS-i rakendamisel määrab hindaja selgelt turuvälise väärtuse, mis peab kajastuma aruandes.

Venemaal puudub endiselt usaldusväärne teabebaas laienemise kohta põhinäitajad ehituskulud saadaval Lääne hindajatelt (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS eeskujul).

Praegu on kinnisvara hindamise peamiseks tunnustatud infobaasiks Co-Invest LLC arendus. Ettevõte annab kord kvartalis välja bülletääni "Ehituse hinnaindeksid" ja sarja "Hindaja käsiraamat": "Tööstushooned", "Eluhooned", "Pariteetide kogud" ostujõud valuutad riiklikel ehitusturgudel", "Hoonete ja rajatiste asendusmaksumuse kataloog hetkehinnatasemel" jne.

Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse aegsel regulatiivsel raamistikul, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad lõplikud hindamistulemused olla põhjustel olulise veaga. eespool öeldud. Teatud indeksite kasutamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.

Hiljuti avaldati ehituskulude piirkondlik kataloog (RCC-2006), mis kuulutati esimesena riigis, mida hindajad ootavad. See pakub kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (UCI) ja "teavet vajaliku investeeringu mahu hindamiseks kiirversioonis". Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste analoogide hinnangulisele maksumusele. RSS-i III osa sisaldab „analoogobjekte koos konstruktsioonielementide tehniliste ja majanduslike näitajatega, analoogobjekte koos objekti kui terviku tehniliste ja majanduslike näitajatega ning tehniliste ja majanduslike näitajate koondtabelit, mis on soovitatavad elamute maksumuse määramiseks ja sots. -kultuuriobjektid. "Moskva piirkonna" kulunäitajad on määratud hindades 01.01.2006 seisuga. Kataloog sisaldab kulunäitajaid 18 tüüpi kaasaegsete elamute ja 27 mitteelukondliku kinnisvaraobjekti kohta. RSS-2007-s on seda objektide loendit oluliselt laiendatud.

RSS-i avaldamine loob tingimused selle kasutamiseks kinnisvara ja ettevõtete hindamise protseduurides. Kui kinnisvara hindamisel on võimalik kasutada teatmeteose II osa “Väärtuse koondnäitajad”, siis ärihindamise kulukäsitluses on võimalik kasutada III osa “Hoonete ja rajatiste analoogsed objektid”.

Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga ka olulisi puudujääke. Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ja põhieeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole lõpuni selge, millist seadmete koostist lõpparvudes täpselt arvesse võeti, mis oli arvestatud arendaja muude kulude hulka jne. Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RSS-i täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni.

Hindamistegevuse arendamise põhisuunaks on hetkel kinnisvara turuväärtuse hindamine. See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riigis kogutakse andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.

Elamukinnisvara hindamise protsessi lihtsustamiseks saavad hindamisasutused kasutada korteri maksumuse regressioonimudelit, mis võimaldab arvutada elamu maksumuse sõltuvalt mitmetest selle parameetritest.

Sellise mudeli konstrueerimise näide on toodud 2005. aasta detsembri ajakirjas Kinnisvara. Mudel ehitati mitme kinnisvarafirma hinnakirjade järgi, kes müüvad erinevate tarbijaomadustega eluasemeid Novosibirski linna erinevates piirkondades. Analüüsiks koguti teavet 450 korteri kohta (150 varianti iga korteritüübi kohta - ühe-, kahe-, kolmetoaline) vastavalt järgmistele parameetritele:

korteri maksumus,

piirkond, kus eluase asub,

vara tüüp:

avalik eluase,

Erastamislepingu alusel ostetud eluase

Ostu-müügilepingu alusel ostetud eluase,

* maja materjal, milles korter asub:

Paneel, tellis, monoliit,

*maja tüüp:

eliit,

Täiustatud paigutus

Tüüpiline

Täissuuruses,

- "Hruštšovka",

maja korruste arv,

korrus, millel korter asub,

korteri üldpind,

korteri elamispind,

kööginurk,

rõdu või lodža olemasolu,

telefoni olemasolu.

Vaatleme üksikasjalikult mudeli koostamise protseduuri ühetoaliste korterite näitel.

Mudeli loomise esimeses etapis analüüsiti korrelatsioonikordajate maatriksit, et tuvastada üksteisest tugevalt sõltuvad parameetrid. Peamine ülesanne oli valida tegurid, mille korrelatsioonikordaja ei ületaks 0,8. Analüüsi tulemuste põhjal koostati korrelatsioonikordajate maatriks, mis võtab arvesse 6 tegurit ehk täpselt pooled algselt kogututest, kuna ülejäänud tegurid ei vastanud korrelatsioonikordaja tingimusele.

Valitud tegurite kohta kogutud andmete põhjal koostati järgmine regressioonimudel:

C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 x 4+ 64,48 x 5 (3,1)

või üldiselt:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Esitatud võrrandis kasutatakse järgmist tähistust:

C - allpool määratletud fikseeritud parameetritega korteri hind,

Kogupind - korteri üldpind,

x1 on näiv muutuja, mis iseloomustab piirkonda, kus korter asub,

x2 on näiv muutuja, mis iseloomustab selle hoone materjali, milles korter asub;

x3 on muutuja, mis iseloomustab hinnatava korteri asukoha hoone korruste arvu;

x4 on näiv muutuja, mis iseloomustab korrust, millel korter asub;

x5 on näiv muutuja, mis iseloomustab telefoni olemasolu korteris.

Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust.

Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).

Esitatud mudelid viidi ellu Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", kus on täiskohaga töötajad, kes hindavad müüki tulevate korterite maksumust ja on tagatisena. laenulepingud. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende kasutamise tõhusust.

Teine oluline probleem, millega hindajad kokku puutuvad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus. See probleem muutub eriti aktuaalseks korteri maksumuse hindamisel hüpoteegi eesmärgil, kuna korteri müük toimub tulevikus ning oluline on määrata korteri maksumuse kasvutempo laenulepingu perioodiks. .

Eluasemete järelturu hinnadünaamika mudeli koostamise lähteandmed on võetud vastavate aastate kvartalite ajakirjadest Real Estate. Igal aastal koguti teavet 240 korteri kohta – 80 korteritüübi (ühe-, kahe-, kolmetoalise) kohta. . Mudeli koostamise põhieesmärk on määrata järelturu kinnisvara hinnamuutuste mudel.

Korterite kohta kogutud andmete struktuur on toodud joonisel fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Riis. 2.1. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.2. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.3. Mudeli ehitamisel arvestatud korterite struktuur ehitusmaterjali tüübi järgi

Ajastuse analüüs majandusnähtused eristab erinevaid evolutsiooni liike.

1. Kalduvus, kalduvus või pikaajaline liikumine. Trendil pole ranget määratlust, see tuvastatakse intuitiivselt. Trend vastab kindlas suunas toimuvale aeglasele muutusele, mis püsib pika aja jooksul.

2. Tsükkel, lühiajaline komponent - kiire kvaasiperioodiline liikumine, milles on kasvav faas ja kahanev faas.

3. Hooajaline komponent – ​​muutused, mis toimuvad regulaarselt, erinevalt tsüklist.

4. Juhuslikud kõikumised, efektid - suhteliselt kõrge sagedusega juhuslik liikumine, millel on enam-vähem konstantne iseloom.

Mõned statistilised seeriad esindavad puhtal kujul üht või teist tüüpi evolutsiooni, kuid enamik on kõigi või üksikute komponentide kombinatsioon.

Teoreetiliselt on hinnadünaamikaseeria kombinatsioon trendist, hooajalisest komponendist ja juhuslikest kõikumistest. Kinnisvaraturu praeguses arengufaasis on häiritud korterihinna hooajaline komponent, mis on tingitud kõrgetest hinnakasvutempodest ja kõnealuse turu investeerimisatraktiivsusest. Seetõttu pöörati erilist tähelepanu vaadeldavate aegridade trendi väljaselgitamisele.

Nende korterihindade dünaamika seeriate põhjal ehitati järgmine mudel.

Teise astme polünoom:

уi = а + bt2, (3.3)

kus ma olen korteri tüüp,

t - ajaperiood.

Tuleb märkida, et statistikas kasutatavate kriteeriumide kohaselt peaks korrelatsioonikordaja olema 1-lähedane (üle 0,7), olulisuse koefitsient F olema väiksem kui 0,03 (antud mudeli parameetrite puhul).

Seega peegeldavad saadud mudelid hästi Novosibirski linna eluaseme järelturu hindade dünaamikat.

Saadud mudeli järgi oleks pidanud ühetoaliste korterite kallinemine 2006. aastal olema 22,0%, tegelik kallinemine oli 24,3%.

Selle mudeli järgi kulude kasv kahetoaline korter Novosibirski linnas pidi 2006. aastal olema 21,7%, kuid tegelikult oli kasvutempo 21,6%.

Esitatud mudeli kohaselt pidanuks Novosibirski linna kolmetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,5%, kuid tegelikult oli kasvutempo 31,0%.

Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli abil konstrueeritud usaldusvahemike piiridesse.

Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Prognoos eluasemekulude kasvuks 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul ühtib tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turukasv on 20 - 30%.

Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamiste läbiviimisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.

VENEMAA AVALIKE TEENISTUSE AKADEEMIA

VENEMAA FÖDERATSIOONI PRESIDENDI JUURDE

Liitriik haridusasutus erialane kõrgharidus

"LODE AVALIKE TEENISTUSE AKADEEMIA"

Kalugas

rahandus ja krediit

LÕPUTÖÖ

Kaluga

Sissejuhatus

Peatükk 1. Kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilised alused

1.1 Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted ja põhimõtted

1.2 Kinnisvara väärtuse hindamise lähenemisviisid ja meetodid

1.3 Vara hindamise probleemid

Peatükk 2. Kinnisvara turuväärtuse määramine

2.1 Hindamisobjekti kirjeldus

2.2 Kinnisvara turuväärtuse määramine kulupõhiselt

2.3 Kinnisvara turuväärtuse määramine turukäsitluse raames

2.4 Kinnisvara turuväärtuse määramine tulupõhise lähenemise raames

3.1 Hindamisobjekti turuväärtuse lõpliku väärtuse määramine

Järeldus

Bibliograafia

Sissejuhatus

Meie riigi üleminek turumajandus nõudis mitmete uute teadus- ja praktikavaldkondade, eelkõige kinnisvara hindamise valdkondade põhjalikku arendamist.

Kinnisvaraturg on riikliku turumajanduse sektor, mis kujutab endast kinnisvaraobjektide, turul tegutsevate majandusüksuste, turu toimimisprotsesside, s.o. kinnisvara tootmise (loomise), tarbimise (kasutamise) ja vahetamise ning turuhalduse protsessid ning turu toimimist tagavad mehhanismid (infrastruktuur ja õiguslik keskkond turg).

Nüüd on kinnisvaraturul elamud ja toad, büroohooned ja -pinnad, tööstus- ja ärihooned, suvilad, suvilad ja maamajad koos maatükkidega. Arvesse tuleks võtta kinnisvaraturu piirkondlikke iseärasusi.

Tootmises ja majanduspraktikas majandusüksused Juhtumeid, mil on vaja hinnata ettevõtte kinnisvara turuväärtust, on palju. Ükski vara ostu-müügi, tagatislaenu, kindlustuse, kinnisvaravaidluste lahendamise, maksustamise jms tehing ei ole täielik ilma väärtuse hindamiseta.

Kinnisvara turuväärtuse määramine on keeruline ja ainulaadne protsess, kuna kahte absoluutselt identset kinnisvara on peaaegu võimatu leida. Isegi kui hooned on ehitatud sama tüüpprojekti järgi, kuid asuvad erinevatel maatükkidel, võib nende maksumus oluliselt erineda.

Teema asjakohasus lõputöö on tingitud asjaolust, et tänapäeval on kasvav vajadus pädeva ja objektiivse kinnisvara väärtuse hindamise järele ning kinnisvara hindamise institutsioon ei ole veel täielikult välja kujunenud, puudub hindamiseks infobaas ning erialane koolitus. Venemaa hindajate arv ei ole veel maailma tasemele jõudnud.

Töö eesmärk on määrata kindlaks vara turuväärtus ja põhjendada selle tõstmise võimalusi.

Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:

1. Uurida kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilist alust;

2. Iseloomusta hindamisobjekti ja selle keskkonda;

3. Põhjendage hindamisobjekti turuväärtust kolme üldtunnustatud lähenemisviisi alusel;

Uuringu objektiks on vara turuväärtuse määramise kord.

Uuringu teemaks on kinnisvara turuväärtuse põhjendamine ja selle tõstmise soovituste väljatöötamine.

Struktuuriliselt koosneb töö sissejuhatusest, kolmest peatükist, järeldusest ja kirjanduse loetelust. Esimene peatükk käsitleb teoreetiline alus kinnisvara hindamine, teises peatükis arvutatakse vara turuväärtus, kolmandas lepitakse kokku hindamistulemustes ning määratakse võimalused kinnisvara turuväärtuse tõstmiseks.

Uurimistöö teoreetiliseks ja metodoloogiliseks aluseks on dialektiline tunnetusmeetod, samuti uuritavat probleemi käsitlevad teadlaste tööd, perioodiline kirjandus ja Interneti-materjalid. Lisaks kasutati järgmisi meetodeid: majanduslik-statistiline, monograafiline, arvutuslik-konstruktiivne, samuti võrdlusmeetod.

Peatükk 1. Kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilised alused

1.1 Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted ja põhimõtted

Riigi, juriidiliste ja eraisikute teatud vajaduste rahuldamiseks, samuti nende omamisest ja kasutamisest kasu saamiseks luuakse, müüakse ja soetatakse erinevaid kaupu (esemeid, asju, vara). Selle väärtus ja seega ka maksumus sõltub konkreetse kinnisvara võimest rahuldada olemasolevaid vajadusi ja kasu, mida selle kinnisvara omamine tulevikus toob.

Kõik toimingud ja tehingud kinnisvaraga eeldavad vara väärtuse tundmist. Turutingimustes sõltub kinnisvara väärtus teguritest, trendidest ja muutustest majanduses ja ühiskonnas tervikuna. Kinnisvara hindamise vajadus tekib järgmistel juhtudel:

§ ostu-müügi või renditehingud;

§ ettevõtete kapitaliseerimine ja osakute ümberjagamine;

§ uute aktsionäride kaasamine ja täiendav aktsiaemissioon;

§ kinnisvara maksustamise eesmärgil katastrihindamine: ehitised ja maa;

§ kinnisvara kindlustamine;

§ laenu andmine kinnisvara tagatisel;

§ kinnisvara sissemakse sissemaksena ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali;

§ investeerimisprojektide arendamine ja investorite kaasamine;

§ kinnisvara likvideerimine;

§ pärimisõiguste teostamine, kohtuotsus, varavaidluste lahendamine;

§ muud kinnisvara omandiõiguse teostamisega seotud toimingud.

Kinnitutele asjadele ( Kinnisvara, kinnisvara) hõlmavad maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, st objekte, mille liikumine ilma nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned ja rajatised. . Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjadeks.

Kinnisvara hindamisel peetakse maad väärtust omavaks, samas kui parendused aitavad väärtust luua.

Kinnisvara on vabas tsiviilkäibes ja on erinevate tehingute objektiks, mis tekitab vajaduse hinnata selle väärtust, s.o. eri tüüpi kinnisvara rahalise ekvivalendi määramisel konkreetsel ajahetkel.

Tänapäeva majanduses on palju erinevaid väärtusi. Need on vajalikud erinevate vajaduste ja funktsioonide tõttu. See hõlmab selliseid liike nagu laenuväärtus, kindlustusväärtus, mõistlik turuväärtus, arvestuslik väärtus, liisinguväärtus, likvideerimisväärtus, investeeringu väärtus ja paljud teised. Kuid üldiselt võib väärtuse jagada kahte kategooriasse: vahetusväärtus ja kasutusväärtus.

Vahetusväärtus on hind, mis valitseks vabal, avatud ja konkurentsivõimelisel turul, mis põhineb nõudluse ja pakkumise tegurite poolt loodud tasakaalul. Mõnikord nimetatakse seda objektiivseks väärtuseks, kuna selle määravad reaalsed majanduslikud tegurid.

Kasutusväärtus on vara väärtus konkreetse kasutaja või kasutajate rühma jaoks, s.t. komponendina kasutatava kinnisvara väärtus tegutsev ettevõte(näiteks tehase kasutuses olev kinnisvara).

Kõigist väärtusliikidest on kõige levinum turuväärtus – turutingimustes peamine väärtuse liik. Turuväärtuse määramisel eeldame, et turg eksisteeris minevikus (kinnisvara on juba müüdud), eksisteerib olevikus (kinnistu luuakse müügiks) ja eksisteerib ka tulevikus, kuna ei turu minevik ega olevik on sellega vastuolus.

Eelneva põhjal võime järeldada: mitte ainult turg ise, vaid ka turu poolt moodustatud instrumendid, millest olulisim on kulu, on kolmekomponendilised. Nende positsioonide põhjal võime öelda, et maksumus:

Tõepoolest kulu, s.t. kõige tõenäolisem hind antud turul;

Tõeliselt turg, kuna turuväärtuste ruum, mis sisaldab konkreetse objekti maksumust, moodustub eranditult vaba, avatud ja konkurentsivõimelise turu tegurite mõjul;

See on tõeliselt objektiivne, kuna kajastab kõigi peamiste turuosaliste tootja (müüja), ostja ja investori arvamusi, ammendades sellega poolte turuhuvid.

Väärtust saab ammutada minevikust, asetades end ostja kingadesse, olevikust asetades end ehitaja kingadesse ja tulevikust, kui asetame end investori kingadesse. See toob kaasa kolm peamist kinnisvara hindamise lähenemisviisi: turu-, kulu- ja tulupõhised lähenemisviisid.

Peamine ülesanne väärtuse määramisel on ennustada hinnatava kinnisvara omamisest saadava tulevase kasu kvantiteeti, kvaliteeti ja kestust ning arvutada see kasu ümber nüüdisväärtuseks. Vara analüüsimisel lähtutakse hindamispõhimõtetest.

Hindamispõhimõtted on jagatud nelja rühma:

1) kasutajate arusaamadel põhinevad põhimõtted (kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtted);

2) kinnisvara kasutamise protsessist tulenevad põhimõtted (panuse põhimõtted, jääktootlikkus, piirtootlikkus, tasakaal, majanduslik suurus ja majandusjaotus);

3) turukeskkonna toimest tulenevad põhimõtted (alternatiivsuse, muutlikkuse, sõltuvuse, nõudluse ja pakkumise, konkurentsi ja vastavuse põhimõtted);

4) parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte on hindamise põhiprintsiip. See põhimõte ühendab kõik teised põhimõtted ja on igasuguse kinnisvara hindamise aluseks.

Kinnisvara hindamise eelduseks on kinnisvaraturu toimimise iseärasustega arvestamine, kuna kinnisvaraturu olukord mõjutab oluliselt tuluvooge, riskitaset ja kinnisvara võimalikku müügihinda. teatud hetkel tulevikus, s.o. tulupõhise hindamise meetodite alusel kasutatavate põhiandmete kohta.

1.2 Kinnisvara väärtuse hindamise lähenemisviisid ja meetodid

Kinnisvara hindamisel on väärtuse määramisel kolm üldtunnustatud lähenemisviisi: maksumus, turg ja tulu. Igal lähenemisviisil on oma väljakujunenud meetodid, tehnikad ja protseduurid. Selgub erinevate kinnisvaraobjektide hindamise lähenemisviiside kontseptuaalne sarnasus. Samal ajal määrab hinnatava objekti tüüp spetsiifiliste meetodite tunnused, mis tulenevad konkreetsetest hindamisprobleemidest, mis on reeglina omased ainult seda tüüpi kinnisvarale.

Kulusäästlik lähenemine

Kinnisvara hindamise kulukäsitlus põhineb kinnisvaraobjekti loomise kulude võrdlemisel hinnatavate või võrreldavate objektide maksumusega. Lähenemisviis põhineb investori võimaluste uurimisel kinnisvara ostmisel ning lähtub asendusprintsiibist, mis ütleb, et ostja ei maksa ettenägelikkust järgides kinnisvara eest rohkem, kui kuluks vastava ehituskrundi hankimiseks. ning ehitama ettenähtava perioodi jooksul ilma oluliste viivitusteta sarnase eesmärgi ja kvaliteediga objekti.

Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:

1. Vaba ja vaba maa soetamise või pikaajalise rentimise maksumuse arvutamine selle optimaalseks kasutamiseks;

2. Hinnatava hoone asendusmaksumuse kalkulatsioon. Asendusmaksumuse arvutamise aluseks on kõnesoleva objekti taasloomise kulude arvestus, lähtudes samalaadsete objektide jooksvatest hindadest ja tootmistingimustest teatud kuupäeval.

3. Vara füüsilise, funktsionaalse ja välise kulumise suuruse määramine;

4. Ärikasumi (investori kasumi) suuruse hindamine;

5. Hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine asendusmaksumuse korrigeerimise teel kulumisele, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine maatüki maksumuse võrra.

Hiljuti kasutusele võetud objektide hindamisel on kõige sobivam kulupõhine lähenemine, mis annab kõige veenvama tulemuse maatüki piisavalt põhjendatud maksumuse ja ebaolulise akumuleeritud parenduste kulumise korral. Kulupõhine lähenemine on põhjendatud planeeritavate objektide, sihtotstarbeliste objektide ja muu vara maksumuse hindamisel, millega tehinguid tehakse turul harva ning seda saab kasutada kindlustuse eesmärgil hindamisel. Selline lähenemine rekonstrueeritavate objektide hindamisel võimaldab kindlaks teha, kas ehituskulud kompenseeritakse tegevustulu või kinnisvara müügist saadava tuluga. Kulupõhise lähenemisviisi kasutamine väldib sel juhul liigse kapitaliinvesteeringu riski.

Samuti kasutatakse kulumeetodit juriidiliste ja eraisikute vara maksustamisel kinnisvara arestimisel, et analüüsida maatüki parimat ja otstarbekamat kasutamist.

Maatüki väärtuse määramine

Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 35, kui kellegi teise maatükil asuva hoone, rajatise või rajatise omandiõigus läheb üle teisele isikule, omandab ta õiguse kasutada vastavat osa maatükist, mida hoone hõivab, struktuur, struktuur ja nende kasutamiseks vajalikud, samadel tingimustel ja samas mahus kui eelmine omanik.

Kõigist maa hindamise meetoditest on määrava tähtsusega meetod võrdlev analüüs müük

Hinnatava vara ehituse asendusmaksumus arvutatakse jooksevhindades uuena (arvestamata akumuleeritud amortisatsiooni) ja hindamiskuupäeva suhtes. Asendusmaksumuse määramise aluseks on rajatise ehitamise ja tellijale üleandmisega kaasnevate kulude arvestus. Olenevalt nende kulude ehitusmaksumuses arvestamise järjekorrast on tavaks eristada otseseid ja kaudseid kulusid.

Otsesed kulud on otseselt seotud ehitusega (materjalikulu, ehitustööliste töötasud, ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus jne). Kaudsed kulud on kulud, mis ei ole otseselt seotud ehitamisega (tasud projekteerimis- ja hindamisorganisatsioonidele, maainvesteeringute maksumus, turundus-, kindlustus- ja reklaamikulud jne). Arendaja kasumis kajastuvad ehituse juhtimise ja korraldamise kulud, üldjärelevalve ning arendusega kaasnev äririsk. Ettevõtja kasum määratakse osana objekti müügist saadavast kasumist. Olenemata intressi suurusest ja vastavast alusest (vara väärtuse komponendist), jääb ärikasumi suurus muutumatuks.

Peamine kinnisvara maksumuse võrdlevate andmete allikas on ehituslepingud hinnatavaga sarnaste konstruktsioonide ehitamiseks. Lisaks peavad disaini hindajad tavaliselt oma andmebaase jooksvate hindade kohta valmismajad, büroohooned, korterid, hotellid, kauplusehooned ja tööstushooned. Praegu on Venemaal standardite ja hinnatasemete süsteem, mis on määratud vastavate hinnaindeksitega.

Erinevate looduslike ja funktsionaalsete tegurite mõjul kaotavad ehitatud objektid oma tööomadused ja hävivad. Lisaks mõjutavad objekti turuväärtust välised majanduslikud mõjud lähikeskkonnast ja muutused turukeskkonnas. Samal ajal eristatakse füüsilist kulumist (tööomaduste kadu), funktsionaalset vananemist (tehnoloogilise vastavuse ja väärtuse kaotus teaduse ja tehnika arengu tõttu), välist või majanduslikku kulumist (atraktiivsuse muutused). objekt väliskeskkonna ja piirkonna majandusolukorra muutuste seisukohalt). Kokkuvõttes moodustavad need kulumisliigid akumuleeritud kulumise, mis on objekti asendusmaksumuse ja hinnatud objekti reprodutseerimise (asendamise) maksumuse vahe.

Kõige täielikum ja usaldusväärsem teabeallikas hoone või rajatise tehnilise seisukorra kohta on loodusliku uuringu materjalid. Selliste uuringute läbiviimise esimene tingimus peaks olema hinnatava objekti funktsionaalse eesmärgi täpne kindlaksmääramine: sihtotstarbeline kasutamine või tehnoloogiliste ja funktsionaalsete parameetrite muutumine. Sel juhul on vaja esitada hoonete kandekonstruktsioonidele avalduvate koormuste muutumise ja mõjude piirid.

Uuringute läbiviimise teine ​​tingimus on täieliku teabe saamine looduslike ja klimaatiliste parameetrite ning objekti asukohta mõjutavate spetsiifiliste tegurite ja nende muutuste kohta inimtegevuse käigus.

Turu lähenemisviis

Turulähenemise meetodite rakendamise vajalikuks eelduseks on info kättesaadavus sarnastel (eesmärgilt, suuruselt ja asukohalt võrreldavate) kinnisvaraobjektidega tehingute kohta, mis on toimunud võrreldavatel tingimustel (tehingu toimumise aeg ja tehingu finantseerimise tingimused) .

Võrdlev lähenemine põhineb kolmel kinnisvara hindamise põhiprintsiibil: pakkumine ja nõudlus, asendamine ja panus. Nendele kinnisvara hindamise põhimõtetele tuginedes kasutab turupõhine lähenemine mitmeid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid, et eraldada võrdlusandmed ja mõõta võrreldavate kinnisvarade turuandmete korrigeerimisi, et modelleerida hinnatava kinnisvara väärtus.

Kinnisvara hindamise turukäsitluses on põhiprintsiip asendusprintsiip, mis ütleb, et potentsiaalne ostja ei maksa kinnisvara eest hinda, mis ületab tema vaatenurgast sarnase kinnisvara soetamise maksumust.

Peamised raskused turulähenemise meetodite rakendamisel on seotud Venemaa kinnisvaraturu läbipaistmatusega. Enamasti on kinnisvaratehingute tegelikud hinnad teadmata. Sellega seoses kasutatakse hindamise läbiviimisel sageli müüki pandud objektide pakkumiste hindu.

Müügivõrdluse meetod määrab kinnisvara turuväärtuse, tuginedes võrreldavate kinnisvaraobjektidega, mis on sarnase suuruse ja kasutusviisiga sarnase kinnisvaraga hiljuti müüdud. See väärtuse määramise meetod eeldab, et turg määrab hinnatavale kinnisvarale hinna samamoodi nagu võrreldavatele konkurentsivõimelistele kinnisvaraobjektidele. Müügivõrdlusmeetodi rakendamiseks kasutavad eksperdid mitmeid hindamispõhimõtteid, sealhulgas asendamise põhimõtet.

Müügivõrdlusmeetodi rakendamine seisneb järgmiste sammude järjestikuses sooritamises:

1. üksikasjalik turu-uuring, et saada usaldusväärset teavet kõigi võrreldava kasulikkuse objektide jaoks oluliste tegurite kohta;

2. sobivate võrdlusüksuste väljaselgitamine ja iga üksuse võrdleva analüüsi läbiviimine;

3. hinnatava objekti võrdlemine valitud võrdlusobjektidega, et korrigeerida nende müügihindu või jätta need välja võrreldavate hulgast;

4. mitmete võrreldavate objektide väärtuse korrigeeritud näitajate viimine hinnatava vara turuväärtusse.

Turu kinnisvaratehingute infoallikatena saab kasutada kinnisvarabüroosid, valitsuse allikaid, oma andmebaase, väljaandeid jne.

Peale võrdlusühiku valimist on vaja välja selgitada peamised näitajad või võrdluselemendid, mille abil saab modelleerida objekti väärtust läbi võrreldavate kinnisvara ostu-müügihindade vajalike korrigeerimiste.

Hindamispraktikas tuuakse kinnisvara väärtuse määramisel välja järgmised põhilised võrdluselemendid: üleantud õigused kinnisvarale, rahaliste arvelduste tingimused kinnisvara ostmisel, müügitingimused (tehingu puhtus), müügiaeg objekti funktsionaalne otstarve, asukoht, juurdepääsuteede mugavus, objekti pindala, tehniline seisukord ja ruumide viimistlustase.

See meetod on kõige tõhusam regulaarselt müüdavate objektide puhul.

Korrigeerimise mõõtmise elementide tuvastamiseks kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid.

Kvantitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:

· Paaritud müügianalüüs (ühe võrdlusartikli korrigeerimise määramiseks võrreldakse kahte erinevat müüki);

· statistiline analüüs (meetod põhineb matemaatilise statistika kasutamisel korrelatsiooni- ja regressioonanalüüsi läbiviimiseks);

· järelturu analüüs (selle meetodiga määratakse korrigeerimiste summa andmete põhjal, mis ei ole otseselt seotud hindamise või võrdlusobjektiga) jt.

Kvalitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:

· klassifitseeriv (võrdlus)analüüs (meetod sarnaneb paarismüügi analüüsiga, ainult et korrigeerimisi ei väljendata protsentides või rahalised summad, ja hägusloogika kategooriates);

· jaotusanalüüs (võrdlusmüük jaotatakse adekvaatsuse kahanevas järjekorras, seejärel määratakse hindamisobjekti koht võrdlusmüügi reas).

Sissetulekute lähenemine

Kinnisvara turuväärtuse määramisel tulumeetodil lähtutakse ootuse põhimõttest. Selle põhimõtte kohaselt ostab tüüpiline investor ehk kinnisvara ostja selle tulevase kasutustulu ootuses. Arvestades, et investeeringu suuruse ja investeeringuobjekti ärilisest kasutamisest saadava kasu vahel on otsene seos, on kinnisvara väärtus defineeritud kui õiguste väärtus saada sellest tulu, teisisõnu kinnisvaraobjekti väärtus on defineeritud kui hindamisobjekti tulevase tulu jooksev väärtus.

Tulupõhise lähenemise eeliseks kulu- ja turukäsitlustega võrreldes on see, et see peegeldab täpsemalt investori ettekujutust kinnisvarast kui sissetulekuallikast, st seda kinnisvara kvaliteeti võetakse arvesse peamise hinnategurina. . Sissetulekupõhise lähenemisviisi peamine puudus on see, et erinevalt kahest teisest lähenemisviisist põhineb see prognoosiandmetel.

Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:

1. Arvestuslike pindade väljaüürimisest saadava edaspidise tulu prognoosi koostamine omandiperioodiks ja saadud andmete põhjal potentsiaalse brutotulu (PVI) määramine, mis arvutatakse valemi 1.1 järgi:

PVD = S * Ca, (1,1)

S – üürile anda pind, ruutmeetrit;

Sa – rendimäär 1 ruutmeetri kohta.

2. Ruumi alakasutusest ja üüri sissenõudmisest tulenevate kahjude kindlaksmääramine turuanalüüsi põhjal, tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine. Reeglina ei ole omanikul pikemas perspektiivis võimalust pidevalt 100% hoone pindalast välja üürida. Üürikahjud tekivad kinnisvara alakasutamise ja hoolimatute üürnike poolt üüri maksmata jätmise tõttu. Tulu tootva kinnisvara vakantsusastet iseloomustab alakasutuskoefitsient, mis on määratud üürile andmata pinna suuruse ja üüritava üldpinna suhtega.

Tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine toimub vastavalt valemile 1.2:

DVD = PVD * Kz * Ks, (1,2)

DVD tegelik brutotulu;

PVD potentsiaalne brutotulu;

Kz ruumikasutustegur;

Kc maksete kogumise suhe.

Tuleb märkida, et ülaltoodud viisil arvutatud DVD-le on vaja lisaks rendimaksetele lisada ka muud objekti käitamisest saadud tulud (näiteks lisateenuste kasutamise eest - auto parkimine jne) .

3. Hinnatava kinnisvara ekspluatatsioonikulude arvutamine, mis põhineb selle tegelike hoolduskulude ja/või tüüpiliste kulude analüüsil antud turul. Kulud võivad olla tinglikult fikseeritud (kinnisvaramaks, kindlustusmaksed, maksed maa eest), tinglikult muutuvad (kommunaalkulud, korralised remonditööd, hoolduspersonali töötasud jne), asenduskulud (kulunud konstruktsioonidetailide perioodilise asendamise kulud). elemendid).

Seega lahutatakse hinnangulised tegevuskulud DV-st ja tulemuseks on puhas tegevustulu (NOI).

4. Tegevuse puhastulu ümberarvestus objekti hetkeväärtusesse.

Otsese kapitaliseerimise meetod on tulu teeniva objekti turuväärtuse määramise meetod, mis põhineb esimese aasta kõige tüüpilisema tulu otsesel konverteerimisel väärtuseks, jagades selle turuandmete analüüsi põhjal saadud kapitalisatsioonikoefitsiendiga. turumeetodil väljavõttel saadud puhastulu ja hinnatud objektiga sarnaste varade väärtuse suhte kohta. Seda otsese kapitaliseerimise meetodi lääne klassikalist versiooni, milles kapitalisatsioonikoefitsient saadakse turutehingutest, on Venemaa tingimustes praktiliselt võimatu rakendada teabe kogumisel esinevate raskuste tõttu (enamasti on tehingute tingimused ja hinnad konfidentsiaalne teave ). Sellest lähtuvalt on praktikas vaja kapitalisatsioonikordaja konstrueerimiseks kasutada algebralisi meetodeid, mis näevad ette eraldi hinnangu kapitali tootlusele ja tootlusele.

Tuleb märkida, et otsese kapitaliseerimise meetodit saab kasutada olemasolevate varade hindamisel, mis hindamiskuupäeval ei nõua suuri kapitaliinvesteeringuid remontimiseks või rekonstrueerimiseks.

1.3 Vara hindamise probleemid

Raskused on seotud mitmete probleemidega, mis tekivad omandi (lähenemisviiside ja meetodite) hindamisel, selle valdkonna seaduste ja määruste ebakorrektsus või mittevastavus. Vaatame neid küsimusi veidi üksikasjalikumalt.

Esimene probleem konto, mitte eesmärgi mõttes, on kapitaliseerimise ja diskonteerimismäärade valik.

1. Laenukulu (kapitalikulu) – ettevõtetele, kellel puudub iseseisev käitumine (puudub turg). väärtuslikud paberid).

2. Omavahendite keskmine piirkulu – ettevõtetele, kelle aktsiad on turul noteeritud.

3. Lähtudes ettevõtte või oma tegevusala keskmisest tootmisrentaablusest.

4. Uuritavate projektide keskmised piirkulud (investeeringuks).

5. Laenu tagasimaksmise standardid.

6. Planeerimisnormid.

7. Laenu intressimäär (rahvatulu (NI) ja siseriikliku rahvusproduktiga (RKP) seotud poliitiline majanduslik mõiste).

8. Alternatiivse investeeringu tasuvus (näiteks deposiitkonto pangas).

9. Minimaalne riskivaba tootlus investori vaatenurgast.

Reaalne lühiajaline intressimäär, mis on määratletud riigivõlakirjade tootluse ja tarbijahinnaindeksi vahena.

Praktiliste meetodite rohkus sama teoreetilise baasiga määra valimiseks näitab, et selle valiku meetodid ja kriteeriumid ei ole rahuldavad. Toa hinna määramine on väljaspool finantsjuhtimise teooriat - psühholoogia (kunst, mitte teadus) valdkonda.

Erinevate spetsialistide hinnangu andmiseks tuleks liitintressimäära väärtus seadusega vastu võtta ja metoodikas kajastada, nagu see oli omal ajal, vastavalt kapitaliinvesteeringute (investeeringute - nagu need ütle nüüd). Algselt oli tõhususe standard iga tööstusharu jaoks erinev, seejärel võeti kõigi tööstusharude jaoks kasutusele üks standard. Tuleb rõhutada, et standardne efektiivsuskoefitsient mängis sama rolli (kandis sama koormust) kui kapitalisatsioonimäär (efektiivsuse määr, võrdlusmäär, investeeringute paigutuse määr).

Teine probleem on seotud kinnisvara väärtuste punkthinnangutega. Olukord on selline, et kümme üksteisest sõltumatult töötavat eksperti annavad sama vara (kinnistu) väärtuse kohta kümme erinevat hinnangut. See on tingitud arvutusprotseduurist ja standardsete koefitsientide valikust. Olukord meenutab detaili valmistamist. Samal masinal valmistab erinevad osad sama töötaja sama joonise järgi. Sellel on palju põhjuseid, millest enamikku ei saa põhimõtteliselt välistada. Seetõttu on tootmises kasutusele võetud osade mõõtmete tolerantside süsteem. Kui valmistatud detaili mõõdud jäävad tolerantsi piiresse, siis loetakse see sobivaks. Arvutusteks kasutatud algandmete hälbed ja hajumine kõigis lähenemisviisides ja meetodites protsendina keskmisest on olulisemad kui detailide mõõtmete tolerantsid.

Väljapääs sellest olukorrast (selle probleemi lahendus) on asendada kinnisvara väärtuse punkthinnang intervalliga üks - ühelt poolt ja numbriline arvutus tuleks läbi viia tõenäosuslike meetoditega. Hindamise kontseptsioon matemaatikas eeldab ligikaudset arvutust, enamasti arvu järjekorra tasemel. Näiteks slaidireegli järgi arvutades oli vaja määrata numbrite arv täisarvulises osas.

Teine probleem on seotud kaalutegurite valikuga kolme lähenemisviisi abil tehtud kinnisvara väärtuse arvutuste ühildamisel. Iga autor (ekspert, hindaja) aktsepteerib kaalumiskoefitsiente (arvutusmeetodi olulisuse koefitsiente) oma äranägemise järgi ja hinnangute erinevus võib olla märkimisväärne. Üks väljapääs sellest olukorrast on võtta iga hindamismeetodi (lähenemise) puhul kasutusele kaalukoefitsient, mis jaotub ühtlaselt teatud vahemikku.

Järgmine probleem kerkib esile vara väärtuse võrdleval (turu)hinnangul, kui hinnatava objekti ja turuanaloogide võrreldavasse vormi viimiseks on vaja kasutusele võtta paranduskoefitsiendid. Siin on ka märkimisväärne omavoli. See kehtib eriti paranduskoefitsientide kohta, kui võrrelda hinnatava vara territoriaalseid asukohti ja mitmeid teisi.

Üks keerulisemaid probleeme on teabe usaldusväärsus. See kehtib nii turuinfo kohta kinnisvara hinnatud väärtuse küsi- ja müügihinna kohta kui ka standardite kohta väärtuse arvutamisel standardmeetodil kulumeetodil. Varem oli see teave kõigi tööstusharude disaini- ja tehnoloogiainstituutidel Rahvamajandus. Selline teave on kas kadunud või aegunud.

Enamiku vara väärtuse hindamise käigus tekkivate probleemide kõrvaldamiseks tuleks kõik arvutused teha tõenäosusvahemike alusel. Arvutuse tulemusena esitatakse vara väärtus kärbitud jaotuse kujul. Kulu pakkumishinnana tuleks soovitada mediaankulu kalkulatsiooni. Sel juhul on müüja ja ostja võimalused ühesugused: tõenäosus, et ostja ostab alla pakutud hinna, on võrdne tõenäosusega, et müüja müüb üle pakutava hinna.

Sel juhul on nii müüjal kui ostjal täielik teave võimalike ostu-müügihindade ja nende tõenäosuse kohta. Sõltuvalt kavandatava tehingu kiireloomulisusest saavad osapooled teha teadlikke otsuseid: kas ostja ootab ja otsib teist soetamisobjekti, kui aeg on oluline; müüjale - küsitava hinna alandamine, kui tehinguga on kiireloomuline.

Selliseid valikuid on turul palju. Müüja ja ostja jaoks võib ostu-müügi kiireloomulisus olla erinev.

2001. aastal võttis Vene Föderatsiooni valitsus vastu 6. juuli resolutsiooni nr 519, millega Vene Föderatsiooni omandisuhete ministeeriumile pandi ülesandeks "hindamise metoodiliste soovituste väljatöötamine ja heakskiitmine". Seda tuleb teha nii erinevate hindamisobjektide, hindamisobjekti väärtusliikide, hindamise läbiviimise kui ka hindamisaktide uurimise osas. Tööd tehakse kokkuleppel vastavat tegevusvaldkonda reguleerivate föderaalsete täitevasutustega.

Ministeerium ei suuda aga välja töötada kõigi kinnisvaraobjektide metoodikat (igaks juhuks), veel vähem regulatiivseid materjale.

Seetõttu tuleb piirkondlikul tasandil, olenevalt olemasolevast kinnisvaraturust, üldise tööstuse metoodika alusel välja töötada piirkondlikud meetodid homogeensete objektide rühmadele koos vajaliku reguleeriva raamistiku loomisega. Seejärel tekib ülesanne kohalike meetodite kooskõlastamine ja heakskiitmine piirkonna, linna või piirkonna halduse tasandil.

Piirkondlike metoodiliste materjalide kooskõlastamise ja kooskõlastamise kord seoses erinevate kinnisvaraobjektidega peaks olema reguleeritud varasuhete ministeeriumi poolt Venemaa Föderatsioon.

See aitab mõistlikumalt hinnata erinevat tüüpi vara igat tüüpi väärtusi, mis välistab mitmesugused arusaamatused, viib erinevate hindajate ja hindamisfirmade arvutustulemuste võrreldavuseni ning vähendab poolkriminaalset varjundit hindamistegevuse valdkonnas. .

Peatükk 2. Kinnisvara turuväärtuse määramine

2.1 Hindamisobjekti kirjeldus

Hetkel on üsna stabiilne nõudlus uue kinnisvara järele üksikelamute näol, hinnavahemikus $330-$3250 ruutmeetrit. Üldiselt on pakkumine vahemikus 400 ruutmeetrit kuni 4500 ruutmeetrit. Samal ajal on märgatav tendents kergele tõusule ülempiir pakkumise hinnad.

Seda seletatakse asjaoluga, et kuni viimase ajani on maksejõuetu nõudlus rahaliselt õigustatud.

Seevastu eriti prestiižsed büroopinnad ja kaubanduspinnad on nüüdseks “leidnud” oma suhteliselt püsivad omanikud. Sellest tulenevalt tõusevad ruumide, ehkki vähem prestiižsete, kuid siiski müügiks mõeldud ruumide hinnad. Lisaks ei ole pakkumishindade kõikumine majandusloogika seisukohalt alati õigustatud.

Kinnistu kuulub Aris LLC-le ja asub Kaluga Leninski linnaosas.

Objekti juurde kuulub kolmekorruseline tellistest administratiivhoone koos restoraniga üldpinnaga 1375,8 ruutmeetrit.

Rajatis asub linna ühel pikimal maanteel, suhteliselt lähedal Kaluga äri- ja halduskeskusele. Transpordiga ligipääsetavus hea.

Krundi kirjeldus

Krundi kuju ristkülikukujuline;

Maa-ala 556,0 m2

Pinnase seisund Hoone vundamendid on liivase pinnase baasil.

Piirkonna topograafia: piirkonna maastik on rahulik.

Infrastruktuuri tagamine:

Elamuga on ühendatud järgmised kommunikatsioonid:

· Veevarustus;

· kanalisatsioon;

· toiteallikas;

· soojusvarustus;

· telefoni paigaldus

Võimalikud kasutuspiirangud ja servituudid

Lubatud kasutamine. Kinnisvaraturul töötamise praktika näitab, et kinnisvara funktsionaalse otstarbe muutmine on võimalik ainult kokkuleppel kohaliku omavalitsusega, mille kinnitab hinnatava vara omanik.

Servituudid. Eeldatakse, et alale kehtivad tüüpilised servituudid, nagu eesõigus ja kommunaalteenused, kuid eeldatakse, et ükski olemasolev servituut ei sega ala parimat ja tõhusamat kasutamist. Objektil ei ole mälestisi, unikaalseid loodusobjekte, elektriliinide toestusi, väravasilte jms, mistõttu büroo- ja eluruumide ehitamisel eripiiranguid ei ole.

Hoone kirjeldus

Hoone on 3-korruseline ja ehitatud vastavalt kaasaegsetele ehitusstandarditele.

Tabel 1

Hoone konstruktsioonielemendid

Struktuurne element	Iseloomulik	Tehniline seisukord
Vundamendid	Betoonist riba	Suurepärane
ja nende välisviimistlus	Liiv-lubi tellis punane viimistlustellis, t=0,5	Suurepärane
Vaheseinad	Telliskivi	Suurepärane
Korrused: Pööningud; Interfloor; Keldri kohal	Raudbetoonist Raudbetoonist Raudbetoonist	Suurepärane
Katus	Kombineeritud	Suurepärane
Põrandad	Parkett, plaadid, linoleum	Suurepärane
Puidust	Puidust moderniseeritud	Suurepärane
Sisekujundus	Euroklass	Suurepärane
Sanitaar- ja elektripaigaldised: küte · veetorud · kanalisatsioon · elektrivalgustus · telefon · ventilatsioon	Keskne, katlaruumist Tühjendada linna kanalisatsiooni Varjatud juhtmestik Loomulik	Suurepärane
Muud tööd	pime ala	Suurepärane

2.2 Kinnisvara turuväärtuse määramine kulupõhiselt

Antud juhul valiti analoogobjektiks kolmekorruseline telliskivist administratiivhoone vastavalt laup. UPVS nr 33, tabel. 4 (Elamute, ühiskondlike, kommunaalhoonete ja tarbijate teenindushoonete ehituse asendusmaksumuse suurendatud näitajad. M: 1972) tabel 52 on projekteerimisomadustelt kõige sobivam hindamisobjektile.

tabel 2

Hinnatava objekti ja analoogobjekti võrdlev analüüs

(Sarnasuskoefitsiendi määramine)

Struktuurielemendid		Analoogobjekt		Hindamisobjekt	Sarnasuse aste (sarnasuse koefitsient)	Erikaal, elemendid %
						analoogobjekt	hindamisobjekt
1		2		3	4	5	6
1. Vundamendid		raudbetoonplokid		raudbetoonplokid	1,00	5,0	5,0
2. Seinad ja vaheseinad		telliskivi		telliskivi	1,00	24,0	24,0
3. Põrandad		raudbetoonist		raudbetoonist	1,00	9,0	9,0
4. Põrandad		betoonist		betoonist	1,00	10,0	10,0
5. Avad		lihtne puidust		lihtne puidust	1,00	11,0	11,0
6. Siseviimistlus		lihtne		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitaar- ja elektripaigaldised	· keskküte · veetorud · kanalisatsioon · ventilatsioon · elekter/valgustus		· keskküte · veetorud · kanalisatsioon · ventilatsioon · elekter/valgustus		1,00	12,7	12,7
8. Katus	rullida raudbetoonplaatidel		─		0,00	6,0	0,0
9. Trepid ja sissepääsud	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Lihtne töö	–		–		1,00	9,3	9,3
KOKKU:					0,8	100	86
Parandustegur	0,86

Hindamisobjekti täieliku asendusmaksumuse määramine.

Põhilised sisendandmed:

· Kapitaligrupp – I.;

· Ehitusmaht: Vstr. = 4444 m3;

· Üldpind: S=1.375,8 m2;

· Normandmete allikad: SB UPVS nr 4, tabel 52

Põhiline arvutusvalem:

PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3,1)

kus PVS on objekti asendamise kogumaksumus, hõõruda.

US1969 ehitusmaksumus ehitusmahuühiku kohta 1969. aasta hindades; US1969=24,9 r/m3

Vpage ehitusmaht, kuupmeetrit m;

I69-84 kulude konverteerimise indeks 1969. aasta hindadest 1984. aasta hindadesse; elamute ja ärihoonete puhul keskmiselt - 2,21;

I84-12/20/2007 - kulude konverteerimise indeks 1984. aasta hindadest hindamiskuupäeva hindadeks (20.12.2007) vastavalt Inf. laup. ehitustööde hinnakujunduse ja arvelduste kohta, Kaluga: detsember 2007;

K84-12/20/2007 = 61,07

Кn hinnangu objekti-analoogi erinevuse parandustegur. Кn=0,86

Objekti täieliku asendusmaksumuse arvutamine:

PVA = 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12 843 755,88 hõõruda.

Objekti kulumise (kahjustuse) hindamine

Lähtudes objekti eeldatavast efektiivsest elueast (kapitalikapitali I grupp) on hindamispäeva seisuga füüsiline kulumine (vara langus) 5%, s.o. 642 187,80 RUB

Kuna hoone on uus, siis funktsionaalset (moraalset) kulumist ei esine.

Majanduslikku (välist) amortisatsiooni ei ole tuvastatud: seda tüüpi ja seisukorras hooned on hetkel turul nõutud ning pole põhjust eeldada, et see olukord lähiajal oluliselt muutuks.

Ettevõtja kasumi määramine

Ettevõtja kasum on turu poolt määratud tulutase, mida ettevõtja loodab saada lisatasuna oma ehitusse investeeritud kapitali kasutamise eest.

Ettevõtja kasumi (Ppr) saab määrata ettevõtlustulu Dpr ja ehituse maksumuse (S/b rida) suhtarvust ehitusperioodi (Tstr.) arvestades valemiga:

Kaluga ehitusorganisatsioonide andmetel on 1 ruutmeetri ehituse maksumus. m üksikute tavapärase ehitusega büroohoonete keskmine maksumus on 10 500 rubla. võttes arvesse viimistlust. Tavapärane ruumide viimistlus tõstab ehituse maksumust 9-12%. Luksuslik viimistlus suurendab üksikute tööde maksumust 1,38 korda (Marshall & Swift Reference). Ehitusaeg ei ületa praegu tavaliselt 2 aastat. Kaluga linna keskosas asuvatesse kaubanduspindadesse investeerimise maksumus jääb vahemikku $ 1200÷3500 ruutmeetrit. m. Arvutustes aktsepteerime väärtust 1200 USA dollarit ehk 30936 rubla. Nendel tingimustel on ettevõtja kasum:

= 0,937 ehk 97,3%.

Tabel 3

Hindamisobjekti väärtuse lõpliku väärtuse arvutamine

Seega on omahinna meetodil saadud vara turuväärtus 25 982 918,15 rubla ehk ümardatult 25 982 918 rubla. (kakskümmend viis miljonit üheksasada kaheksakümmend kaks tuhat üheksasada kaheksateist rubla) ilma käibemaksuta.

2.3 Kinnisvara turuväärtuse määramine turukäsitluse raames

Tabel 4

Võrdlusobjektide omadused

Võrdlusobjektide omadused	Hindamisobjekt	Objekt nr 1			Objekt nr 2		Objekt nr 3	Objekt nr 4
1	2	3			4		5	6
Objekti aadress	Kaluga, st. Suvorova, 29-aastane	Kaluga, Televiznaja tn., 2a			Kaluga, St. Moskovskaja, 237		Kaluga, St. Azarovskaja, 26	Kaluga, Hrustalnaja,
Ehitusaasta	2002	1995, rekonstrueerimine 1998			2003. aasta		1971, rekonstrueerimine 2002	1988. aasta
Üldpind (ruutmeetrit)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Põhieesmärk praeguses seisus	Bürooruumid, kohvikud, puhkealad	Kontoriruumid			Bürooruumid, puhkealad		Büroo- ja näituseruumid	Kontoriruumid
Esialgne kohtumine	Sama	Haldushoone			Haldushoone		Raamatute andmebaas	Haldus- ja tootmishoone
Välised piiravad konstruktsioonid	telliskivi	telliskivi			telliskivi		telliskivipaneel vahtploki vahetükkidega	raudbetoonpaneelid
Asukoht	üle keskmise	keskmine			keskmine		alla keskmise	alla keskmise
Maatükk		122971 m2 (saadaval ka teised hooned)			hoone all			hoone all + kaldtee ala
Viimistluse kvaliteet	klass "E"		klass "U"	luksusklass		luksusklass		klass "E"
Parkimise ja sõidukite kvaliteet	Mööda tänavat, eriline organiseeritud, 20 m pikk; hoovis mänguväljak		Parkimine tänava ääres (20 m); siseparkimine	Korraldatud parkimine (eriala)		Mööda tänavat, eriline organiseeritud 20 m pikk; siseparkimine		Piiratud siseparkla
Müügiperiood	––		detsember 2007	august 2007		veebruar 2007		oktoober 2006
Korruste arv	3 korrust		2 korrust	3 korrust		2 korrust		3 korrust
Hind 1 ruutmeetrit. m üldpind, hõõruda. hõõruda.	–		33000	41500		28500		15500

Kohandamise määramine (põhjendamine).

1. Turutingimuste kohandamine (müügikuupäev)

Sel juhul on kõige õigem kasutada paarismüügi meetodit. See hõlmab objektide tuvastamist, mis erinevad ainult müügiaja poolest, ja kohanduste suuruse määramist. Selliseid objekte me ei leidnud, seetõttu määrati korrigeerimiste summa meile huvipakkuvate perioodide igakuiste inflatsioonimäärade andmete põhjal valemiga:

kus Mi on keskmine kuu inflatsioonimäär, Kinfl. = 1,0072

Arvutusvalem: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktsrminfl 100

Tabel 5

2. Asukoht.

Võrreldavate objektide asukohta hinnati eksperthinnangu alusel skaalal: “suurepärane”, “suurepärane”, “hea”, “üle keskmise”, “keskmine”, “alla keskmise”, “rahuldav”, “halb”, "väga halb". Seega koosneb skaala 8 astmest. Iga aste oli väärt 10%.

Tabel 6

	Hindamisobjekt	Objekt nr 1	Objekt nr 2	Objekt nr 3	Objekt nr 4
Asukoht	üle keskmise	keskmine	keskmine	alla keskmise	alla keskmise
Korrigeerimise summa, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Füüsilise erinevuse kohandamine.

Ainus oluline erinevus võrdlusobjekti ja hindamisobjekti vahel on võrdlusobjekti nr 3 piirdekonstruktsioonide materjal - raudbetoonpaneelid, kusjuures hindamisobjektis ja teistes võrdlusobjektides kasutati nendel eesmärkidel tellist. Meie hinnangul on see erinevus 6%

4. Kohandamine objekti seisukorra järgi

Seisukord, milles müügiobjekt asub, mõjutab otseselt selle hinda. Lihtsaim viis “seisukorra” teguri erinevust arvesse võtta on korrigeerida müügihinda tehtavate remonditööde maksumusega nii, et võrdlusobjekt oleks kooskõlas hinnatava objekti seisukorraga.

Sel juhul hindasid eksperdid objekti seisukorda järgmistes astmetes: “suurepärane”, “hea”, “üle keskmise”, “keskmine”, “alla keskmise”, “rahuldav”, “halb”, väga halb. ” ühe gradatsiooni hinnaga – 6%.

Tabel 7

5. Reguleerimine viimistluse kvaliteedi järgi

Viimistluse kvaliteedi hindamisel võeti arvesse kuut kvaliteeditaset:

· kõrgeim kvaliteet – luksusklass;

· kõrgem kvaliteet – klass “U”;

· keskmine kvaliteet – klass “C”;

· rahuldav kvaliteet – klass “E” (ökonoomne)

· madal kvaliteet – “N”;

· väga halb – “O”.

Lõpetamise hind 5%

Tabel 8

6. Kohandamine objekti pindala järgi.

Meie puhul on pindala vahemikus 297,3 m2 kuni 3806,0 m2. Meie uuringute kohaselt toob pindala suurendamine 1 m2 võrra kaasa 1 m2 hinna languse summa võrra:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

kus: Sob.av. võrdlusobjekti pindala;

hindamisobjekti sob.ots ala;

K empiiriline koefitsient, K = 0,00533

Arvutusvalem:

Tabel 9

7. Kohandamine maa saadavuse järgi.

Maatüki olemasolu loetakse eeliseks, kuna see on üks kinnistu potentsiaalidest. Uuringud näitavad, et enamasti hindab turg büroohoonete maatüki olemasolu või puudumist 5% piires kinnistu väärtusest (lisaks parkla).

8. Korruste arvu reguleerimine.

Meie puhul käsitleme objekte korruste arvuga 2 kuni 5. Uuringud näitavad, et rohkem kui 3 korrust ei peeta eeliseks. Praegune olukord büroopindade turul on selline, et investorid ja üürnikud eelistavad büroopinnana kasutada 2–3-korruselisi hooneid. Turuväärtuse (vahetusväärtus), mitte investeeringuväärtuse (kasutuses) seisukohalt on üle 3-korruseliste hoonete 1 ruutmeetri maksumus madalam kui 1 ruutmeetri maksumus. 2÷3 korruselised hooned. Kuni 5÷6 korruseni jääb selline kulude vähenemine 3÷5% piiresse. 9-, 11-korruseliste hoonete puhul on see väärtus 12÷15%.

9. Parkimise kättesaadavuse ja kvaliteedi kohandamine.

Parkimise olemasolu kinnistul peetakse kasvavaks kuluteguriks. Antud juhul hinnati parkimise olemasolu ja kvaliteeti. Parkimise kvaliteeti kaaluti kolme variandi vahel:

· väliparkla– piki tänavat maja fassaadi ees on parkimiskoht 50 m raadiuses; sellist parkimist hinnati asjatundlikult 5% (keskmine kvaliteet);

· organiseeritud parkimine - teelt väljas on spetsiaalne asfaldiala autode parkimiseks - 10% (hea kvaliteet);

· siseparkimine - autode parkimine väljaspool ettevõtte väravaid (siseterritoorium) – 0%, (halb).

Tabel 10

Viimased kohandused

Võrdluselemendid	VÕRDLAV MÜÜK
	Hindamisobjekt	Objekt nr 1	Objekt nr 2	Objekt nr 3	Objekt nr 4
1	2	3	4	5	6
Müügihind, rubla / ruutmeetri kohta m	––	33000	41500	28500	15500
Üleantud õigused	Täielik omandiõigus	Täielik omandiõigus	Täielik omandiõigus	Täielik omandiõigus	Täielik omandiõigus
Kohandamise summa	―	0%	0%	0%	0%
Kohandatud hind	―	33000	41500	28500	15500
Finantseerimistingimused	Turg	Turg	Turg	Turg	Turg
Kohandamise summa	―	0%	0%	0%	0%
Hind peale korrigeerimist	―	33000	41500	28500	15500
Müügitingimused	Kaubanduslik	Kaubanduslik	Kaubanduslik	Kaubanduslik	Kaubanduslik
Müügitingimuste korrigeerimine	―	0%	0%	0%	0%
Hind peale korrigeerimist	―	33000	41500	28500	15500
Turutingimused (müügi kuupäev)	―	detsember 2007		veebruar 2007	oktoober 2006
Kohanemine turutingimustega	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Hind peale korrigeerimist	―	33000	45235	32205	18151

Järeldus: Väikseim arv korrigeerimisi tehti võrdlusobjekti nr 3 puhul, mistõttu on hindamisobjekti hind võetud võrdseks võrdlusobjekti nr 3 korrigeeritud hinnaga, s.o. RUB 32 205/ruutmeetri kohta. Leitud väärtus jääb hinnavahemikku 18 151 rubla/ruutmeetri kohta kuni 45 235 rubla/ruutmeetri kohta. Hindamisobjekti väärtus, mis saadakse müügi otsesel võrdlusel, on: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubla.

Seega on subjekti vara väärtus 44 307 639 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada seitse tuhat kuussada kolmkümmend üheksa rubla) ilma käibemaksuta.

2.4 Kinnisvara turuväärtuse määramine tulupõhise lähenemise raames

Töös kasutati vara kasutusvalmis väärtuse hindamiseks otsekapitaliseerimise meetodit. See meetod annab üsna täpse hinnangu tulevase tulu nüüdisväärtusele juhul, kui oodatav tuluvoog on stabiilne või püsiva kasvu (languse) tempoga.

Tulude analüüs

Hinnatava kinnisvara kogu tulu on prognoositud erineva funktsionaalse otstarbega ruumide üüri alusel. Oleme läbi viinud turu-uuringu, mille eesmärk on kehtestada eluruumide üürimäärad, mis oleksid võrreldavad hinnatava kinnisvaraga. See uuring hõlmas intervjuusid mitme omanikuga, rendi agentide ja arendajatega, pakkumishindade ja olemasolevate üürilepingute tingimuste uurimist.

Ettevalmistustööde käigus leiti, et võttes arvesse objekti asukohta ja selle profiili, tuleks arvutamiseks võtta igakuine üürikulu: 1175 rub./kv.m.

Kulude analüüs

Tegevuskulud on jooksvad kulud, mis on seotud kinnisvara omamise ja haldamisega. Need jagunevad konstantideks – mille väärtus ei sõltu hoone asustusastmest kasutajate poolt (kinnisvaramaksud, kindlustusmaksed, maarent) ja muutujateks – olenevalt hoone asustusastmest (elektri eest tasumine). , vesi jne).

Kinnisvaramaksud sisaldavad: maamaks, ehitusmaks. Kuna maa väärtust selle hindamise raames ei võetud, ei tohiks selle maksustamise taset määrata.

Kinnisvaramaks on 2% vara bilansilisest väärtusest (Blansiline väärtus = Algmaksumus - Amortisatsioon).

Värskelt ostetud objekti puhul on algmaksumus võrdne ostuhinnaga. Vastvalminud või ehitatava hoone puhul on algmaksumus võrdne ehituskuludega, amortisatsioon on 0. Hoone bilansiline väärtus hindamispäeval on soetushinna (või soetamisaegse bilansilise väärtuse) summa. hoone ja rekonstrueerimiseks tehtud kulud ilma käibemaksuta. Kinnisvaramaksu väärtust loeme konstantseks, sest kapitaligrupi 1 hoone puhul on amortisatsioonimäär 1% aastas ning kinnisvaramaksu väärtuse muutused võib julgelt tähelepanuta jätta.

Kindlustusmaksed on 0,3% valmisobjekti asendusmaksumusest ilma käibemaksuta.

Sel juhul võetakse kommunaalmaksete summaks 7% tegelikust brutotulust (DVI).

Hoone haldamise kulude arvestamine tegevuskuludesse on tingitud kinnisvara kui tuluallika eripärast. Kinnisvara omamine, erinevalt sularaha sissemakse omamisest pangas, nõuab teatud pingutusi vara haldamiseks. Olenemata sellest, kas kinnisvara haldab omanik või kolmas isik, arvestame halduskulud üldmaksumuses, et osa brutorenditulust ei tulene mitte otseselt kinnisvarast endast, vaid ettevõtte jõupingutustest. Kinnisvara haldaja.

Seda tüüpi rajatise halduskulud moodustavad 2,2% tegelikust brutotulust.

Kuna hoone on ehitatud 2002 aastal ja kapitaalremonti ei nõuta, siis jooksva remondi maksumuseks määratakse 4% EVA-st.

Tuginedes olemasolevatele usaldusväärsetele andmetele hinnatava objektiga sarnaste omadustega lühiealiste ehituselementide väljavahetamise maksumuse kohta, võeti arvutamiseks vastu väärtus 3,6% EVD-st.

Muud kulud moodustavad tavaliselt 2% tegevuskuludest.

Üldise kapitalisatsiooni määra määramine

Kapitalisatsioonikordaja peegeldab objekti väärtuse sõltuvust selle ekspluatatsioonist saadavast tulust. Kuna sarnaste objektide müügi kohta pole piisavalt andmeid, saab kapitalisatsioonimäära määrata vaid summeerimismeetodil, mille kohaselt on kapitalisatsioonimäära väärtus võrdne summaga:

SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., kus

SC – kapitalisatsioonimäär;

NPb/r riskivaba tulumäär;

P – sellesse varasse tehtud investeeringule vastav riskipreemia;

L – lisatasu objekti madala likviidsuse eest;

St.k. kapitali tootluse määr.

Kõrgeima kategooria pankades on välisvaluutas tähtajaliste hoiuste riskivaba intressimäär 5-9% (aksepteerime 7%).

Riskipreemia (R). Varakao tõenäosust hinnati Kaluga varakao juhtumite arvu info põhjal, võttes arvesse kogutud andmeid P = 4%.

Lisariski lisatasu on 4%.

Likviidsuskordaja määrab seda tüüpi kinnisvara orienteeruv müügiaeg, milleks hindame praegust majandusolukorda arvestades 0,4 aastat.

Kn/liq. = Kbezrisk. × müügiaeg = 0,07 × 0,4 = 0,028 või 2,8%

Investeeringute juhtimise riskipreemiaks on eeldatud 4,8%.

Üldise kapitalisatsioonikordaja teine ​​komponent - kapitali asendamise määr või fondi väärtuse suurenemine / vähenemine - arvutatakse suhtena üks aastasse, mis on vajalik investeeritud kapitali tagastamiseks.

Kapitali tagastamiseks kuluv aeg tüüpilise investori arvutuste järgi on 20 aastat, sellest lähtuvalt on kapitali taastamise määr 5% (1/20).

Hetkel on Kaluga mitteeluruumide turutingimused sellised, et suhteliselt uute, vähese loomuliku kulumisega (amortisatsiooniga) kinnistute puhul ei ole lähitulevikus põhjust eeldada nende väärtuse langust. Lisaks mõjutab kulutõusu suurel määral kinnistu soodne asukoht kesklinna ja peamiste transporditeede läheduses. Sel juhul on hindamisobjekti investeerimisatraktiivsus ilmne, seega võetakse kapitali tootluse määr (–) märgiga.

Üldine kapitalisatsiooni suhe on:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Hindamisobjekti väärtuse arvutamine üüritulu otsese kapitaliseerimise meetodil

Potentsiaalse brutotulu (PVI) arvutamiseks kasutatakse saadaolevaid kuu üürimäärasid aastas: 14 100 rubla / ruutmeetri kohta.

Seega kujuneb hinnatava vara pindade väljaüürimisel tulumaks: 14 100 × 1 375,8 = 19 398 780 rubla;

Efektiivse brutotulu (EGI) arvutamisel võetakse arvesse võimalikke kahjusid üürimaksete alakoormamisest ja kahjusid üüri laekumisel. Arvutusteks on võetud väärtus 8%, mis määratakse välistest allikatest saadavate andmete ja meie enda vaatluste põhjal.

Arvutused näitasid, et hindamisobjekti EVD on:

19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 rubla.

Tabel 11

Hindamisobjekti turuväärtuse määramine tulu otsese kapitaliseerimise meetodil

Efektiivne brutotulu (EGI)	17846877,60 hõõruda.
Tegevuskulud,	3 045 391,19 RUB
sh.
ehitusmaks	291 494,44 RUB
· kindlustusmaksed	53 897,45 RUB
· kommunaalmaksed	1 249 281,43 RUB
· rajatiste haldamine	392 631,31 RUB
· jooksev remont (4% EVD-st)	713875,10 hõõruda.
· muud kulud (2% OR-st)	47 115,76 RUB
· reserv asenduseks (3,6% EVD-st)	642 487,59 RUB
Puhas tegevustulu (NOI) enne makse	14801486,41 hõõruda.
Puhas tegevustulu (NOI) koos tulumaksuga	11249129,67 hõõruda.
Üldine kapitalisatsioonikordaja (R0)	0,19
Hinnatava hoone väärtus on	60479191,77 hõõruda.

Seega on tulumeetodil saadud vara turuväärtus 60 479 191,77 rubla ehk ümardatult 60 479 192 rubla. (kuuskümmend miljonit nelisada seitsekümmend üheksa tuhat ükssada üheksakümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.

Peatükk 3. Soovitused objekti maksumuse haldamiseks

3.1 Hindamisobjekti turuväärtuse lõpliku väärtuse määramine

Kasutades kinnisvara hindamisel erinevaid lähenemisviise, jõudsime järgmiste tulemusteni:

Tabel 12

Lähenemisviisid (meetodid)	Kaalukoefitsient	Maksumus, hõõruda.
Kulupõhine lähenemisviis (võrdleva ühiku meetod)	0,35	25982918
Turu lähenemisviis (otsemüügi võrdlusmeetod)	0,25	44307639
Sissetulekute meetod (otse tulu kapitaliseerimise meetod)	0,4	60479192
Kogumaksumus	1,00	44362607,85

Kulupõhist kaalumismeetodit kasutatakse peamiselt oma tüübi ja otstarbe poolest ainulaadsete või vähese kulumisega objektide hindamiseks. Hinnatav hoone kuulub madala kulumisastmega kinnisvara kategooriasse, mistõttu erikaal kulumeetodi raames saadud turuväärtus on üsna kõrge koefitsiendiga 0,35.

Turukäsitluse aluseks olevaid andmeid ei saa pidada absoluutselt usaldusväärseteks ning seetõttu tuleb turupõhise lähenemise tulemustesse antud objekti väärtuse hindamisel suhtuda ettevaatlikult. Sellest lähtuvalt antakse turupõhise lähenemise tulemusele kaalutegur 0,25.

Tootlusväärtus peegeldab tüüpilise investori turukäitumist, seega määratakse selle lähenemisviisi tulemusele maksimaalne kaalutegur 0,40.

Seega on meie arvates kõige objektiivsem järgmine koefitsientide jaotus:

· kulu lähenemine – 0,35;

· turu lähenemine – 0,25;

· sissetulekute lähenemine – 0,40.

Arvestades kaalumiskoefitsiente, käsitletava vara turuväärtust seisuga 20. detsember 2007. a. on ligikaudu 44 362 608 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kuussada kaheksa rubla) ilma käibemaksuta.

Ettevõtte kinnisvara väärtuse määravad diskonteeritud tuleviku rahavood ja uus väärtus tekib alles siis, kui ettevõtted realiseerivad sellist tulu investeeritud kapitali mis ületab kapitali kaasamise kulud. Kulude juhtimine süvendab neid kontseptsioone veelgi, kuna sellises juhtimissüsteemis on neile üles ehitatud kogu suuremate strateegiliste ja operatiivsete otsuste tegemise mehhanism. Korralikult paika pandud väärtusjuhtimine tähendab, et kõik ettevõtte püüdlused, analüüsimeetodid ja juhtimisvõtted on suunatud ühele ühisele eesmärgile: aidata ettevõttel oma kinnisvara väärtust maksimeerida, tuginedes juhtimisotsuste tegemise protsessis võtmetähtsusega väärtusteguritele.

Kulude juhtimine erineb põhimõtteliselt 60ndatel kasutusele võetud planeerimissüsteemidest. See on lakanud olemast ainult juhtimisaparaadi funktsioon ja selle eesmärk on parandada otsuste tegemist organisatsiooni kõigil tasanditel. See eeldab olemuselt, et ülalt-alla käsu- ja kontrollistiil ei anna soovitud tulemusi, eriti suurtes mitut tööstusharu hõlmavates korporatsioonides. See tähendab, et madalama taseme juhid peavad õppima kulunäitajaid kasutama paremate otsuste tegemiseks. Väärtuse juhtimine eeldab nii bilansi kui ka kasumiaruande haldamist ning mõistliku tasakaalu hoidmist pika- ja lühiajaliste ärieesmärkide vahel. Kui väärtusjuhtimist rakendatakse ja juhitakse õigesti, saab ettevõte tohutut kasu. Selline juhtimine on sisuliselt pidev ümberkorraldus, mille eesmärk on saavutada maksimaalne väärtus.

Hinnatava kinnisvara puhul taandub kulude juhtimine olemasoleva ruumi tõhusamale kasutamisele.

Hinnatavas hoones on pööning üldpinnaga 328,2 m2, mis hetkel on osaliselt kasutusel kontoritarvete laopinnana. Ühest küljest muudab asjakohane rekonstrueerimine selle ruumi elamuks. Teisest küljest on viimasel ajal seoses Kaluga ettevõtete ning linnaväliste ja välismaiste ettevõtete vahelise koostöö laienemisega oluliselt suurenenud nõudlus hotelliteenuste järele. Sellega seoses tehakse ettepanek viia läbi terviklik rekonstrueerimine pööninguruum muuta see elamu pööninguks, kuhu plaanitakse korraldada 14 kahekohalise luksustoaga hotell.

Pööningu rekonstrueerimise meetmete maksumus on toodud tabelis 13.

Tabel 13

Pööningu rekonstrueerimise maksumuse kalkulatsioon

№	Teoste nimetus	Maksumus, hõõruda.
1	Ehitustööd (lammutamine)	406.211
2	Ehitustööd (uus)	2.448.728
3	Külma ja sooja veevarustus	49.818
4	Küte	90.144
5	Kanalisatsiooni- ja santehnika	31.738
6	Sissepuhke-väljatõmbe ventilatsioon ja kliimaseade	67.534
7	Elektrienergia seadmed ja elektrivalgustus	422.402
8	Sideseade	37.010
9	Turva- ja tuletõrjesignalisatsioon	114.531
10	Automaatne küte, ventilatsioon	7.638
11	Tubade mugavused	872.640
Kokku		4.548.394

Nende tööde rahastamiseks tehakse ettepanek kasutada laenu järgmistel tingimustel:

· Laenusumma – 5 250 000 rubla.

· Intress – 14% aastas;

· Laenu tähtaeg – 1 aasta;

· hinnatava vara andmine;

· Laenu tagasimakse tingimused – intressi ja põhiosa kvartaalne tasumine võrdsete osamaksetena, s.o. hinnaga 1 866 506 rubla. iga veerandi lõpus.

Nagu juba märgitud, koosneb hotell 14 kahekohalisest luksuslikust toast. Kaluga hotellides sellises toas elamiskulud jäävad vahemikku 1400 rubla. kuni 2500 rubla. päeva kohta. Arvutusteks on võetud väärtuseks 1600 rubla, kuna hinnatav kinnistu asub kesklinna lähedal, kuid esialgu polnud see hoone mõeldud hotelliäriks, mis tekitab klientidele teatud ebamugavusi.

Investeerimishorisont on seatud 1 aastaks, kuna ei ole objektiivset põhjust arvata, et pärast seda perioodi hinnatavat kinnisvara ei müüda.

Liikumine Raha esitatud tabelis. 14.

Tabel 14

Rahavoog rublades.

Kuluartikkel	1. veerand	2. veerand	3. veerand	4. veerand	Aasta kokku
Rekonstrueerimine	4548394	–	–	–	4548394
Laenu teenindamine	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Tegevuskulud	124539	127030	129571	132162	513302
Tulumaks	-	292073	291463	290841	874377
Kokku	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Tuluartikkel	1. veerand	2. veerand	3. veerand	4. veerand	Aasta kokku
Hotelliäri	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Amortisatsioon	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Krediit	5250000	–	–	–	5250000
Kokku	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Tasakaal	9706	360784	362109	363404	1096002

Peamine sissetulekuallikas on hotelliäri. Samas on oluline rõhutada, et liignõudluse juures seda tüüpi teenuste järele ei ole tuvastatud objektiivseid põhjuseid ruumide väheseks täitumiseks.

Et teha kindlaks, kui palju hinnatava kinnisvara hetke turuväärtus soovitatud meetmete tulemusel tõuseb, on soovitatav kasutada tulumeetodi raames kasutatavat kapitalisatsioonikordajat. See on tingitud sellest, et antud projekt on investeerimisprojekt, s.o. keskendunud peamiselt tulu teenimisele.

Sellest tulenevalt suureneb objekti praeguse turuväärtus:

1 096 002 / 0,19 = 5 768 432 (rub.)

(viis miljonit seitsesada kuuskümmend kaheksa tuhat nelisada kolmkümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.

Järeldus

Vastavalt standardite sätetele viivad kõik turuväärtuse mõõtmise meetodid, protseduurid ja tehnikad, kui need põhinevad turunäitajatel ja neid õigesti rakendatakse, turuväärtuse sama väljenduse. Veelgi enam, "iga turuinfol põhinev meetod on oma olemuselt võrdlev." Seega saab olemasolevate standardite kohaselt konkreetse meetodi kasutamisel piirata ainult teabe kvaliteeti ja protseduuride õiget rakendamist.

Töö esimeses peatükis vaadeldakse kinnisvara mõistet, kinnisvara väärtuste liike, põhilisi lähenemisi, kinnisvara hindamise meetodeid, aga ka kinnisvara väärtuse põhjendamisega kaasnevaid probleeme.

Kinnisvara on ruumis kindla asukohaga füüsilised objektid ja kõik, mis on nendega lahutamatult seotud nii maapinna all kui ka peal või kõik, mis on teenus, samuti omandiõigusest tulenevad õigused, huvid ja hüved. objektid.

Kinnisvara all mõistetakse esiteks ettevõtet kui tervikut kinnisvarakompleksina ja teiseks maatükki, mille lahutamatuks osaks võib olla: ehitis (rajatis) või hoonete grupp; isoleeritud veekogud, mitmeaastased istutused; insenerirajatised ja -võrgud; ala haljastavad statsionaarsed ehitised; majandus-, transpordi- ja inseneritoetuse elemendid; muud objektid.

Kinnisvara hindamine toimub kolme lähenemisviisi vaatenurgast: kasumlik, kulukas ja võrdlev. Iga lähenemine võimaldab rõhutada objekti teatud omadusi.

Kõik kolm vaadeldud lähenemisviisi hõlmavad oma olemuslike meetodite kasutamist hindamisel:

Tulude otsese kapitaliseerimise meetod;

Müügi võrdlusmeetod;

Võrdleva ühiku meetod.

Seega, kui nende kasutamise efektiivsus väheneb, võivad kinnisvaraobjektid muuta oma otstarvet. Seda nii hoonete riknemise ja muude parendustööde kui ka kinnisvaraturu suundumuste tulemusena.

Teises peatükis hinnatakse kinnisvara kolme hindamismeetodi abil.

Igal kasutataval meetodil on eelised ja puudused.

Võrdlev lähenemisviis annab turuväärtuse otsese hinnangu tegeliku turustatistika põhjal ärikinnisvara. Andmete töötlemisel on võetud kasutusele erimeetmed, et kaitsta laenuandjat ülehindamise eest. Seetõttu on võrdlevale lähenemisele antud suurim kaal.

Kulupõhine lähenemine võimaldab meil kõige paremini arvesse võtta disainifunktsioonid ja hinnatava vara füüsiline seisukord. Samas pole infobaas täiuslik. Peamised probleemid on seotud maa väärtuste hindamisega. Lisaks tuleb asenduskulu arvutamisel lähtuda keskmistest konversiooniindeksitest jooksevhindades, mis võib põhjustada vigu.

Tulupõhine lähenemisviis põhineb turuandmetel ja sellel ei ole mõningaid kulupõhise lähenemisviisi puudusi. Meetodi peamiseks veaallikaks on tulude ja kasvumäärade prognoosiandmete kasutamisega seotud ebakindlus.

Töö kolmandas peatükis kooskõlastati vara turuväärtuse hindamise tulemused, põhjendati selle lõplikku väärtust ning anti soovitusi selle suurendamiseks.

Arvutused näitasid, et objekti kinnisvara turuväärtus seisuga 20.12.2007. on ligikaudu 44 362 608 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kuussada kaheksa rubla) ilma käibemaksuta.

Kavandatavad kulude juhtimise meetmed võimaldavad aga tõsta praegust turuväärtust 5 768 432 rubla võrra. (viis miljonit seitsesada kuuskümmend kaheksa tuhat nelisada kolmkümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.

Bibliograafia

1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (esimene osa) 30. novembrist 1994 nr 51-FZ (muudetud 2. juulil 2005 nr 83-FZ)

2. 29. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 135-FZ “Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta” (muudetud kujul). Föderaalseadused 21. detsembril 2001 N 178-FZ, 21. märtsil 2002 N 31-FZ, 14. novembril 2002 N 143-FZ, 10. jaanuaril 2003 N 15-FZ, 27. veebruaril 2003 N, 2 22. augustil 2004 N 122-FZ, 01.05.2006 nr 7-FZ, 27.07.2006 nr 157-FZ)

3. Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 06.07.2002 395 (muudetud 10.03.2002) "Hindamistegevuse litsentsimise kohta"

4. Vene Föderatsiooni valitsuse 20. augusti 1999. aasta dekreet 932 "Vene Föderatsioonis hindamistegevuse elluviimist jälgiva volitatud asutuse kohta"

5. Vene Föderatsiooni valitsuse 6. juuli 2001. a määrus 519 “Hindamisstandardite kinnitamise kohta”

6. Hoonete ja rajatiste asendusmaksumuse integreeritud näitajate kogud

7. Rahvusvahelised hindamisstandardid. – M.: ROO, 1995

9. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hinnang / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdaytsev S.V. Ettevõtluse hindamine. – M.: Prospekt, 2006. - 355 lk.

11. Granova I. V. Kinnisvara hindamine. – Peterburi: Peeter, 2001. - 208 lk.: ill. – (sari " Õpetus»)

12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Maatükkide turuväärtuse hindamise loengute kursus. – M.: ARMO, 2002. – 95 lk.

13. Grigorjeva V.V jt Kinnisvaraobjektide hindamine. - M.: INFRA, 2000. – 78 lk.

14. Gryaznova N. A. Olemasolevate ettevõtete (ettevõtete) maksumuse hinnang. – M.: INFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Äri hindamine. - Peterburi: Peeter, 2006. – 457 lk.

16. Korobkin Yu. I. Kinnisvara hindamine. – SZAGSi Kaluga filiaal, Kaluga, 2005

17. Korostylev S.P. Kinnisvara hindamise teooria ja praktika alused: õpik. – M.: Vene ärikirjandus, 1998

18. Äri hindamine / Toim. A. G. Grjaznova ja M. A. Fedotova. – M.: Rahandus ja statistika, 2004

19. Ettevõtluse hindamine: probleemid ja lahendused / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 lk.

20. Kinnisvara hindamine: Õpik / Toim. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. – M.: Rahandus ja statistika, 2005. – 496 lk.: ill.

21. Kinnisvara hindamine: Õpik. käsiraamat ülikoolidele / Toim. prof. V. A. Shvandara. – M.: UNITY-DANA, 2002. – 303 lk.

22. Kinnisvara hindamine: teoreetilised ja praktilised aspektid / Toim. V.V. Grigorjeva. – M.: INFRA-M, 1997

23. Kinnisvara turuväärtuse hindamine: Õppe- ja praktiline juhend / Toim. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998

24. Hindamistegevused majanduses. Õpik / toim. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC “MarT”, 2003. 101 lk.

25. Solovjov M. M. Hindamistegevus (kinnisvara hindamine): Õpik. – M.: Riikliku Ülikooli Majanduskõrgkool, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine. – M.: MarT, 2004. – 464 lk.

27. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamise meetodid. Peterburi, 1998. – 247 lk.

28. Tepman L. N. Kinnisvara hindamine. - M.: ÜHTSUS, 2006. – 463 lk.

29. Maakorraldus. Õpetlik ja praktiline käsiraamat / Toim. d.e. Sc., prof. L. I. Koškina. – M.: VSPP, 2004. – 520 lk.

30. Fedotova M. A. Kui palju äri maksab? Hindamismeetodid. – M., Kirjastus Perspektiva, 2004

31. Friedman J., Ordway Nick. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. Per. inglise keelest – M.: Delo, 1997. – 480 lk.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Õigusaktid, reguleerivad dokumendid ja hindamistegevuse standardid: Haridus- ja metoodiline juhend. – M.: Rahandus ja statistika, 2003. 164 lk.

33. Štšerbakov V. A., Štšerbakova N. A. Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine. – M.: Omega-L, 2006. – 286 lk.

34. Kinnisvara ökonoomika / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. - 297 lk.

35. Kinnisvaramajandus: Õpik. – M.: Delo, 2000

36. Avdeev A.P. Kinnisvaraobjektide hindamise probleemid // Hindamise küsimused. Nr 1. – 2001. – Lk. 28-30

37. Akimova I., Biktimirova N. Uued lähenemised kinnisvara hindamise standardiseerimisele kehtiva seadusandluse süsteemis ja tegelik õiguskaitsepraktika // Õigus ja majandus. – 2005. – nr 12. - Koos. 18-21

38. Gribovsky S. Kinnisvara massiline hindamine // Finantsäri. 2000. – nr 4. - Koos. 43-45

39. Gribovsky S. Kinnisvara hindamine tulude meetodil // Kinnisvara probleemid. 2000. Vol. 2.

40. Gribovsky S. Kinnisvara hindamise majanduslikud ja matemaatilised mudelid // Rahandus ja krediit. 2005. – nr 3. - Koos. 24-43

41. Grigorjeva I. L. Vara hindamise probleemid // Finantsäri. – 2004. – nr 1. - Koos. 48–49

42. Zelensky Yu. V. Kinnisvara hindamise lähenemisviiside tulemuste võrreldavuse kohta - mudelite järjepidevuse põhimõte // Hindamise küsimused. 2005. – nr 4.

43. Loginov M.P. Kinnisvara hindamise küsimuses Venemaal // EKO. – 2002. – nr 9. - Koos. 103–107

44. Ozerov E.S. Tasakaaluhinna fenomen kui hindamisteooria aksioomi alus // Kinnisvara probleemid. 2000. Vol. 1. Alates 32.–54.

45. Ozerov E.S. Majandus ja kinnisvara haldamine. Peterburi: MKS, 2003.

46. ​​Ozerov E.S. Hindamisteooria aksioomi põhjendatuse ja kasutamise küsimusest // Kinnisvara probleemid. 2004. Vol. 1. Alates 3.-5.

47. Patskalev A. F. Maatükkide väärtuse hindamine // Hindamisküsimused. – 2006. – nr 1.

48. SBRFi ametlik veebisait htpp:/www.cbr.ru

49. http://www.cfin.ru

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 30 punkt 1.

Kinnisvaraökonoomika / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., lk. 48-49

Föderaalne haridusagentuur

GOU VPO "MOSKVA RIIKLIK TEENINDUSÜLIKOOL"

Teaduskond: "Regionaalmajanduse ja munitsipaaljuhtimise instituut"

Osakond: “Riigi- ja munitsipaaljuhtimine”

Kursuse projekt.

Teema: Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine.

Distsipliin: Munitsipaalkinnisvara haldamine.

Lõpetanud õpilane

Rühmad GRDS 3-2

Ševtšuk M.V.

Õpetaja poolt vastu võetud

Dubovik M.V.

Sissejuhatus………………………………………………………………………………….3

I Teoreetiline osa

1.1 Kinnisvara klassifikaator………………………………..5

1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika……………………..6

1.3 Eluasemeturg………………………………………………………………………………9

1.4 Kinnisvara väärtpaberiturg………………………………..13

1.5 Hüpoteek………………………………………………………………..15

II Analüütiline osa

2.1 Kinnisvaraturu analüüsi kaasaegsed põhimõtted……………18

2.2 Kinnisvara turu -uuringud ……………………… ..... 20

2.3 Kinnisvara turuväärtuse hindamise meetodid………………26

2.4 Erinevate hindamisliikide tunnused…………………………………34

2.5 Keskkonnategurite mõju kuludele………………36

III Praktiline osa

3.1 Praktiline kasutamine võrdlev müügimeetod………..39

3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika……………44

Järeldus ………………………………………………………………………………………………………………………………

Viited………………………………………………………….50

Sissejuhatus.

aastal ilmus mõiste "kinnisvara". Venemaa seadusandlus alates Peeter I ajast. Kehtivates seadusandlikes aktides ei ole aga seni tehtud selget vahet vallas- ja kinnisvara vahel.

Kinnisasjade (kinnistute, kinnisasjade) hulka kuuluvad maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, st objektid, mille teisaldamine nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, hooned. Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjadeks. Näiteks kajastatakse kinnisvarana ka ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimesele osale ei käsitleta ettevõtet mitte subjektina, vaid otseselt kodanikuõiguste objektina.

Ettevõte tervikuna või selle osa võib olla ostu-müügi, pantimise, rentimise ja muude omandiõiguse seadmise, muutmise ja lõpetamisega seotud tehingute objektiks. Ettevõtmist saab ka pärandada.

Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi koosseis hõlmab igat liiki vara, mis on ette nähtud selle tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad, samuti õigused individualiseerivatele nimetustele. ettevõtet, selle tooteid ning töid ja teenuseid (kaubanimi, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

Riigiasutus rakendab riiklik registreerimine kinnisvara, on kohustatud andma teavet enda tehtud registreeringu ja kinnisasjale registreeritud õiguste kohta mis tahes isikule. See reegel vähendab kindlasti oluliselt tsiviiltehingutes osalejate riski kinnisvaraga mittenõuetekohasteks tehinguteks.

Erinevad omandivormid: era-, aktsiaseltside omand, kohalik, munitsipaalomandiõigus ja lõpuks föderaalne. Ühe või teise vormi tõhusust on väga raske kindlaks teha – kõik sõltub konkreetsetest olukordadest.

Üldiselt on elamuturg palju arenenum kui teised segmendid. Ja see on mõistetav. Seal on juba määratletud õigusraamistikku eluruumide erastamise protsesside reguleerimine, maa saamine suvilate ehitamiseks jne.

Mitteeluruumide turgu esindavad peamiselt varem ostetud või büroodeks ümberehitatud ruumid. Aga erastamise käigus ilmub järjest rohkem objekte, mida kinnisvarafondid üürivad pikaajaliseks või müüakse enampakkumisel, s.t. kohalikud omavalitsused. Erastamise teises etapis kinnisvaraturg täieneb tööstusrajatised ning veelgi suuremal määral kaubandus- ja teenindusrajatised.

Pärast kinnisvara eraomandi kehtestamist ja erastamist Vene Föderatsioonis lakkas riik olemast valdava hulga kinnisvara ainuomanik, mis tähistas kinnisvaraturu kujunemise algust.

I Teoreetiline osa

1.1 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon.

Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide kategooriate puhul, millega iseseisva tootena turul aktiivselt kaubeldakse. Praegu Venemaal on see:

· korterid ja toad

· ruumid ja hooned kontorite ja kaupluste jaoks

· äärelinna elamud koos kruntidega (suvilad ja suvilad)

· vabad arendus- või muuks otstarbeks mõeldud maatükid (lähiajal)

· lao- ja tootmisruumid.

Lisaks on kinnisvara reeglina osa ettevõtete ja organisatsioonide (eriti erastatavate) kinnisvarakompleksist ning mõjutab oluliselt nende väärtust. On ka teisi kinnisvarakategooriaid, mille turg pole veel kujunenud.

Objekti hindamist mõjutavad erinevad tingimused ja nende kombinatsioonid. Toome näite.

1. Päritolu

· Looduslikud (loodus)objektid.

· Tehisobjektid (hooned).

2. Eesmärk

· Vabad maatükid (arenduseks või muuks otstarbeks)

· Looduslikud kompleksid (maardlad) nende ekspluateerimiseks.

· Ehitised

Eluaseme jaoks.

Kontori jaoks.

Kaubanduse ja tasuliste teenuste jaoks.

Tööstuse jaoks.

· Muud.

3. Skaala

· Maamassid.

· Eraldi maatükid.

· Hoonete ja rajatiste kompleksid.

· Korterelamu.

· Ühekorteriline elamu (häärber, suvila)

· Sektsioon (sissepääs).

· Põrand sektsioonis.

· Korter.

· Tuba.

· Suvila.

· Administratiivhoonete kompleks.

· Ehitus.

· Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).

4. Kasutusvalmis

· Valmis esemed.

· Rekonstrueerimist või kapitaalremonti vajav.

· Nõuab ehituse lõpetamist.

1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika.

Praktiline kogemus näitab, et väikese elamukinnisvara puhul on soovitav hindamine läbi viia lihtsustatud korras, mille aluseks on vaid turumüügi võrdlusmeetod. Müügivõrdluse lähenemisviis väärtuse hindamisel põhineb hinnatava kinnisvara otsesel võrdlusel teiste müüdud või müügilolev kinnisvaraga. Ostjad lähtuvad oma väärtuse hindamisel sageli peamiselt müügiks pakutavast kinnisvarast. Hindajad kasutavad seda teavet ka müüdud või renditud kinnisvara kohta. See lähenemisviis põhineb asendamise põhimõttel, mis ütleb, et kui saadaval on mitu sarnase sobivusega kaupa või teenust, on madalaima hinnaga kõige rohkem nõudlust ja kõige laiemat levikut. Eluaseme osas tähendab see: kui seda on turul märgata (mis tavaliselt juhtub), siis selle väärtus määratakse tavaliselt võrdse atraktiivsusega eluaseme soetamise maksumuse tasemel, mille asendamine ei võta palju aega.

Kinnisvara masshindamine on eriline lähenemine suure hulga homogeensete objektide (korterite) lihtsustatud hindamisele. Selline hindamine toimub teatud metoodika järgi: hinnatava objekti jaoks määratakse selle parameetrite fikseeritud kogumi vastav väärtuste kogum ja seejärel moodustatakse selle hinnangu väärtus vastavalt reeglitele, mis ei muutu. kõik objektid.

Massihindamisel on oma erilised rakendusvaldkonnad. Sellise hindamise näiteks on korterite hindamine “tehnilise inventuuri büroo (STI) tõendi järgi” kulupõhiselt. See jookseb riigiasutus ja seda kasutatakse maksude ja tasude määramiseks. STI hinnang ei põhine aga turuväärtusel. Seetõttu ei ole selle ehitamiseks vaja turuteavet.

Rõhutada tasub tegeliku müügihinna ja turuväärtuse mõistete erinevust. Hinnad jagunevad müüjahinnaks, ostjahinnaks ja müügihinnaks.

Müüja hind on summa, mille ta tehingu tulemusena saab. Ostja hind on kõigi korteri ostmise kulude kogusumma. Müügihind on rahasumma, mille ostja annab müüjale korteri eest.

Need erinevad vahendajate teenuste eest tasutud summa ja tehingu töötlemise kulude poolest. Nii korteri ostjal kui ka müüjal võib, aga ei pruugi olla vahendaja. Tehing võib, aga ei pruugi olla kindlustatud. Tehingu lõpuleviimise kulusid saab selles osalejate vahel jaotada erineval viisil. Seetõttu iseloomustabki müügihind korterit kui sellist ning ostja ja müüja hinnad sõltuvad tugevalt tehingu tingimustest. Reeglina, kui müüjal on vahendaja, arvatakse tema tasu müügihinnast maha ja see vähendab müüja hinda ning vastupidi, ostja tasu oma vahendaja teenuste eest tõstab ostja hinda võrreldes müügihinnaga. Samamoodi mõjutavad neid hindu tehingute töötlemise tasud. Seega võivad müüja ja ostja hinnad oluliselt erineda (kuni 15% või rohkem). Kuid müügihind sõltub minimaalselt müügimehhanismi ja tehingute teostamise eripäradest ning selle määrab korteri enda eripära. Seetõttu on soovitav modelleerida müügihinna sõltuvust paljudest korteri parameetritest.

Selle definitsiooni kohaselt sõltub kinnisvara turuväärtus nendest teguritest, mis määravad selle müügi keskmise või tõenäolisema hinna tavapärastel tehingutingimustel.

Esimesel klassifitseerimistasandil võib need jagada objektiivseteks ja subjektiivseteks teguriteks.

Turuväärtuse määramisel võetakse arvesse objektiivseid tegureid. Mis puudutab subjektiivseid tegureid, siis need on seotud konkreetse ostja, müüja või vahendaja käitumisega tehingu sõlmimisel, mida osaliselt ei määra otseselt tema majanduslikud tingimused (temperament, teadlikkus, ausus, kannatlikkus, kergeusklikkus, isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. .).

Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis lõppkokkuvõttes määravad konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.

Majanduslikud tegurid võib jagada makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldiste turutingimustega seotud tegureid: kinnisvaranõudluse esialgne tase piirkonnas; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused; inflatsiooni tase ja dünaamika; dollari vahetuskurss ja selle dünaamika. Meie tingimustes grupi osana majanduslikud tegurid Samuti võib näidata järgmisi pikaajalisi tegureid:

· erinevused kaupade ja teenuste hindade dünaamikas, samuti palgatingimustes, mis mõjutavad vahendite kogumise ulatust ja ummistunud nõudluse suurust;

· uue, kinnisvarasse investeerimise võimalust omava ühiskonnakihi kujunemise tempo ja ulatus;

· hüpoteeklaenusüsteemi arendamine;

· välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas.

Mikromajanduslikud tegurid iseloomustavad konkreetsete tehingute objektiivseid parameetreid. Nendest on eriti olulised need, mis kirjeldavad tehingu objekti (korterit). Olulised on ka tehingu olemuse ja maksetingimustega seotud tegurid. Tehingute töötlemise ja nende eest tasumise põhiprotseduurid on läbi töötatud. Seetõttu saab ja peakski korterite turuväärtuse massilisel skaalal hindamisel keskenduma tehingu tüüpilisele (keskmisele) iseloomule, pidada seda tegurit konstantseks ja mitte arvestada seda korterite turuväärtuse hindamisel. Seejärel määratakse selle parameetrite (omaduste) järgi kasutusväärtuseks korteri kindlal kuupäeval prognoositav turuväärtus (keskmine hind).

1.3 Eluasemeturg.

Selle turu potentsiaal on tohutu. Igas, nagu öeldakse, tänapäeval tsiviliseeritud riigis ostetakse vähemalt 90 protsenti eluasemetest järelmaksuga.

Eriti suure mastaabi omandas Venemaa eluasemeturg korterite erastamise tulemusena. Tasuta, nagu Moskvas, või soodustingimustel, nagu teistes linnades, on korterite eraomandisse andmine loonud omanikele uusi võimalusi seda tüüpi kinnisvaraga tegutsemiseks.

Samal ajal on arenenud ka korterite ja muude eluruumide ostu-müügi vormid. Nende vormide hulgas on järjest enam levinud korterite järelmaksuga ostmine. Tuleb märkida, et läänes on peaaegu kogu elanikkonnale kuuluv kinnisvara koormatud võlgade ja eluaseme maksumuse järelmaksuga tasumisega. Venemaal sai erastamise tulemusena iga kodanik võlgadega koormamata kinnisvara (korterid, aia- ja suvila maatükid) omanikuks. Seetõttu on Venemaa kodanikud selles osas palju paremas olukorras kui teiste riikide kodanikud.

Ühtlasi täiendavad seda kõike äsja avanenud võimalused laenuga eluaseme soetamiseks. Lühidalt, siinne skeem on järgmine.

Korter ise on laenu materiaalseks tagatiseks. Kuni laenu tagasimaksmiseni on ostja juriidiliselt vaid selle üürnik. Ostja teeb kohe sissemakse - umbes 30 protsenti; ülejäänud 70 maksab pank, kellega sõlmiti vastav leping kinnisvarafirmaga.

Pank või tema tütarettevõte kogub dokumente, töötleb ostu-müügitehingut, teeb müüjale makseid jne. Seetõttu ulatub vahendustasu suurus näiteks Moskvas 13 protsendini korteri turuhinnast. Need kulud on õigustatud, kui tehing viiakse lõpule usaldusväärsete organisatsioonide osalusel, kuna eluasemeturg on viimastel kuudel omandanud kriminaalse varjundi.

Suur hulk kriminaalseid olukordi tekib peaaegu igas tehingus "vasakule" jäävate dollarite olemasolu tõttu, mis kantakse käest kätte pärast ametliku registreerimismenetluse lõpetamist.

Vasakpoolsed dollarid on reeglina korteri turuhinna ja STI poolt hinnatud summa vahe. Seetõttu ei pea te olema ekspert, et mõista: "vasakpoolsete" kõrvaldamiseks peate valima ühe kahest teest: kas konservatiivne tee - viia STI hindamispraktika lähemale tegelikele turutingimustele; või radikaalne viis on sellest praktikast loobuda ja minna üle muudele kontrollivormidele kinnisvara küsitava hinna üle.

Pidevalt kasvavad suhtarvud viivad STI hinnangud hüppeliselt turuhindadele lähemale.

Tulult, millega kodanik kunagi korteri (või muu vara, mida hiljem müüa saab) ostis, on juba kõik võimalikud maksud maha arvatud. Seetõttu ei saa vara müüki ühestki vaatenurgast käsitleda kättesaamise faktina lisatulu; tegemist on vaid kodanikule kuuluva vara vormi muutumisega. Ja sellise muudatuse summalt maksustamine on sama tulu teisene maks.

Korterite turu ümberjagamine võimaldas parandada elamufondi kasutamist ja stimuleeris osade ümberasustamist. kommunaalkorterid, võimaldas meil eluasemeprobleemi osaliselt lahendada.

Üldiselt eluasemeprobleem mitte ainult ei püsi, vaid ka süveneb. Sellele aitab kaasa pidev pagulaste ja sunniviisiliste väljarändajate sissevool naaberriikidest Venemaale.

Korterite kasutamine mitteeluruumideks.

Pärast olulise osa elamusektori erastamist linnades on teravamaks muutunud probleem omanduses olevate korterite sihtotstarbest erineval otstarbel kasutamisega.

Loomulikult on kodanikele kuuluvate eluruumide kasutamine ja juriidilised isikud, mitteeluruumideks - kontorite, kontorite, töökodade, arvutikeskuste jms majutamiseks. - ei aita üldse kaasa eluasemeprobleemi lahendamisele, kuna oluline osa elamispinnast võetakse ülelinnalisest fondist välja. Selle vastu võitlemise viisid piiravad aga omaniku vabadust ja on sageli ebaseaduslikud.

Isegi kui eluasemeinspektsioonil või politseil on võimalik tuvastada korteri väärkasutamise fakt ja selle vastavalt vormistanud ka kohtule esitada, pole kohtunikel seaduslikku alust sellise nõude rahuldamiseks. Kooskõlas Art. Föderaalse eluasemepoliitika aluste seaduse artikli 6 kohaselt on eluasemesektori kinnisvara omanikul seadusega kehtestatud viisil õigus seda omada, kasutada ja käsutada, sealhulgas üürida, rentida, hüpoteek panna, tervikuna ja osadena jne. d., kui see ei riku kehtivaid norme, eluaseme ja muid teiste kodanike õigusi ja vabadusi, samuti avalikke huve. Omaniku kohustuste hulgas eluruumide kasutamisel, mis on kehtestatud Art. Sama seaduse § 4 kohaselt puudub selline kohustus nagu eluruumide sihtotstarbeline kasutamine. Tõsi, Art. RSFSRi elamukoodeksi artikkel 7, mis sätestab, et elamud ja eluruumid on ette nähtud kodanike alaliseks elamiseks.

Kuid parimal juhul, võttes arvesse seda artiklit Art. RSFSRi tsiviilseadustiku artikli 48 kohaselt saab kehtetuks tunnistada ainult eluruumi üürilepingu, kuna see ei vasta seaduse nõuetele. Kuid selle alusel ei ole võimalik eluaseme omandiõiguse ülemineku lepingut lõpetada, kuna mitte mingil juhul seadusandlik akt(ja see peaks olema ainult seadus, mitte linnapea korraldus või valitsuse otsus) sellist õiguslikku alust ei sisalda.

Selge reguleeriva raamistiku puudumine viib selleni, et isegi õigusasutused ei suuda mõnikord aru saada, kellel ja mis alustel on õigused konkreetsele objektile. Stabiilne nõudlus kontorite, kaubandus- ja laopindade järele ning sellise kinnisvara kõrge hind, mis tagab märkimisväärsed vahendustasud, meelitab aga ligi palju vahendusstruktuure. Kui 2000. aastal oli tehingutega seotud vaid 42 protsenti vastanutest mitteeluruumid, siis praeguseks on see näitaja kasvanud 70 protsendini.

1.4 Kinnisvara väärtpaberiturg.

Kinnisvaraturu segment on kõige vähem arenenud. See peegeldab nii kogu börsi mahajäämust kui ka kinnisvara enda ebapiisavat kaasatust ärikäibesse. Kinnisvaraturu osalised eelistavad endiselt otseinvesteeringuid. Kitsas on ka kinnisvara kasutamise ja müügiga seotud väärtpaberite ring.

Esiteks on eluasemevõlakirjade vaieldamatu eelis nende akumulatiivne iseloom. Need võimaldavad järk-järgult koguda korteri ostmiseks vajalikku summat, mis tõendab õigust nimiväärtuses märgitud eluaseme ruutmeetrile.

Võlakirjade nimiväärtuse murdosaline olemus reaalsete korterite kaadrite suhtes võimaldab teil igal ajal peatuda elamispinna ja mugavuse tasemel, mida peetakse piisavaks või äärmiselt võimalikuks. Kuigi tuleb tunnistada, et seda eluasemevõlakirjade positiivset omadust piirab mõnevõrra asjaolu, et need annavad õiguse osta ainult äsja kasutusse võetud eluasemeid. Üsna piiratud ehitusstandard ja uusarenduspiirkondade spetsiifika võivad oluliselt kitsendada nende inimeste ringi, kes soovivad oma probleemide lahendamiseks võlakirju osta. eluasemeprobleemid, ja see on just nende peamine väärtus. Kui võlakirjade abil oleks võimalik munitsipaalelamuid osta mis tahes linnapiirkonnas, mis tahes mugavuse ja "vanuse" tasemel, suureneks nende atraktiivsus märkimisväärselt. See võiks tagada eluasemevõlakirjade konkurentsivõime tõusu teiste, üsna usaldusväärseteks peetud maksevahendite (valuuta) suhtes.

Eluasemevõlakirjade teine ​​vaieldamatu eelis on nende inflatsioonivastane olemus: võime kaitsta raha ühel või teisel määral amortisatsiooni eest. Seetõttu peaksid igakuised eluasemevõlakirjade hinnapakkumised jälgima vähemalt inflatsiooni. Kusjuures prognoositava emissioonivormiga ette nähtud igakuine noteerimismehhanism on võimeline vastu võtma ainult üldiseid makromajanduslikke kõikumisi, mis on ajaliselt olulised, kuid mitte eluasemeturul toimuvaid jooksvaid muutusi.

Võimalus muuta noteeringuid sõltuvalt eluaseme hankimise ajast võlakirjade tagasimaksmisel, näiteks vahemikus 1 kuni 6 kuud, võib oluliselt suurendada nii selle aktsiaturu instrumendi atraktiivsust kui ka selle likviidsuse astet.

Kinnisvara hindamine. Turuhindamise meetodid aitavad hallata kinnisvara võimalikult tulusalt – seda uut ressurssi, mis ettevõtete ja kodanike käsutuses on. See hindamine muutub vajalikuks ka siis, kui maa- ja kinnisvaraomanikud soovivad neid laenu saamiseks pantida. Ilma korraliku hinnanguta võite oodata lisainvesteeringuid, sealhulgas välisinvesteeringuid.

Erastamise esimeses etapis ühisettevõtete loomisel selliseid hinnanguid kas üldse ei antud või tehti lihtsalt silma järgi. Investor ise määras hinna. Tõsiste objektide puhul olid kaasatud lääne hindamisfirmad, kes enamasti tegid hindamisi välisinvestorite kasuks, alahinnates meie varade tegelikku turuväärtust.

Hindamine on vajalik ka erastatud ettevõtete aktsiate teiseseks emissiooniks, mille eesmärk on nende suurendamine põhikapital reaalsete materiaalsete ressurssidega toetatud summa võrra. See on tõeline prospekt, mis võimaldab investoritel aktsiahindade määramisel vigu vältida. Hindamine on vajalik ka vara jagamisel, maa ja kinnisvara parima ärikasutuse määramisel ning kõigis muudes kinnisvaraga seotud tehingutes.

Kinnisvara väärtuse tõstmise ja selle ärilise kasutamise väljavaadete analüüs peaks põhinema rangetel majanduslikel arvutustel, kinnisvara tegeliku turuväärtuse täpsel ja professionaalsel hinnangul. Hindamine on spetsialisti või ekspertide rühma, tavaliselt professionaalsete hindajate arvamus kinnisvara väärtuse kohta, mis põhineb teadmistel, kogemustel, rangelt määratletud lähenemisviiside, põhimõtete ja meetodite kasutamisel, samuti protseduurilistel ja eetilistel standarditel. .

Turuväärtus tähendab kõige tõenäolisemat hinda, mis tekiks kinnisvara müümisel konkurentsil ja avatud turul, kui oleksid olemas kõik ausaks tehinguks vajalikud tingimused.

Need tingimused on järgmised:

1. Ostja ja müüja tegutsevad tüüpiliste, standardsete motiivide alusel. Tehing ei ole kummalegi poolele peale sunnitud.

2. Mõlemal poolel on täielik teave, et teha otsuseid ja tegutseda oma huve parimal viisil rahuldades.

3. Objekt on piisavalt kaua avatud turul eksponeeritud ning tehingu sooritamiseks on valitud optimaalne hetk.

4. Tasumine toimub sularahas või kokkuleppel rahalised tingimused, võrreldav sularahas maksmisega.

5. Tehingu hind kajastab tavapäraseid tingimusi ega sisalda tehinguga seoses ühelegi poolele allahindlusi, soodustusi ega erikrediite.

6. Kaubale on üldine nõudlus ja see on turul tunnustatud kasulikkus.

7. Objekt on üsna napp ehk teisisõnu piiratud pakkumine, luues konkurentsitiheda turu.

8. Esemel on võõrandatavuse omadused ja seda on võimalik käest kätte edasi kanda.

1.5 Hüpoteek.

Hüpoteek tähendab laenu väljastamist kinnisvara tagatisel. Klassikaline hüpoteegiobjekt on maatükk. Hüpoteek avab võimaluse anda tagatiseks hooned, rajatised, elamud ja üksikud korterid.

Hüpoteeklaenud, on reeglina odavad, hüpoteeklaenupankade marginaal on väike ja kasumit "võitetakse" suurte laenumahtude tõttu. Need pangad meelitavad rahalisi vahendeid ka madalate intressimääradega, kuid nende väga suure usaldusväärsuse tõttu on nende paigutatud hüpoteeklaenudel pidev nõudlus.

Turul hüpoteeklaenud Seal on neli olemit:

1. laenuvõtja, kes soovib osta võimalikult parimat kinnisvara;

2. pank, mis püüab hüpoteegiriski piirates saada maksimaalset võimalikku kasumit;

3. investor, kes soovib saada hüpoteeklaenudesse investeerides maksimaalset kasumit;

4. valitsus, kes peab looma õiguslikud ja majanduslikud tingimused hüpoteeklaenusüsteemi toimimiseks.

Hüpoteeklaenu andmise mehhanismid peavad tagama laenuvõtjale krediidi kättesaadavuse ja laenu andmise tasuvuse.

On mitut tüüpi krediidimehhanisme, mis võimaldavad suuremal või vähemal määral mööda minna kõrge tase riigis valitsev inflatsioon.

Esimene mehhanism on laenu andmine fikseeritud intressimääraga.

Teine mehhanism põhineb riigi hinnatasemele kohandatud intressimääraga laenudel, mil laenuintressi vaadatakse perioodiliselt (ligikaudu kord kvartalis) sõltuvalt hinnataseme muutustest.

Kolmanda mehhanismi – reguleeritavate edasilükatud maksetega laenamine – töötas välja üks USA majandusinstituutidest spetsiaalselt Venemaa tingimustes kasutamiseks. Selle olemus seisneb selles, et laenuvõtja ei pea põhivõla või laenu pealt tasuma rohkem kui 30 protsenti sissetulekust. Esialgne väljamakse summa on suhteliselt väike ja aja jooksul suureneb. See võimaldab võla põhiosa tasumist hilisemale kuupäevale edasi lükata. Selle mehhanismi põhimõte on, et kaks intressimäärad, millest ühte nimetatakse “lepinguks” ja seda kasutatakse võlasumma arvutamiseks ning teist “makset”, igakuiste maksete arvutamiseks. Need määrad ei ole võrdsed.

Vene Föderatsiooni pandiseadus kehtestab hüpoteegi registreerimise üldpõhimõtte. See peab olema registreeritud samas riigiasutuses, kes vastutab hüpoteegiga koormatud vara õiguste registreerimise eest. Sellest põhimõttest tuleneb eeldus, et eluruumidele seatud hüpoteegid peaksid registreerima eluaseme erastamise osakonnad.

"Hüpoteegi" lepingud maal asuvate hoonete ja rajatiste kohta tuleb registreerida selle territooriumi "kinnistusraamatus", kus kinnistu asub, mida võib ka praegu tõlgendada kui registreerimist kohalike maakomisjonide poolt, kuigi seaduse jõustumise ajal. jõustumisel võis see tähendada kohalikke volikogusid.

Pandivara müügi mehhanismi kehtestab seadusandja üldisena nii kinnis- kui vallasvarale.

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 350 kohaselt toimub panditud vara müük (müük), mis on seaduse kohaselt arestitud, müügi teel avalikul enampakkumisel menetlusseadustega kehtestatud viisil, kui ei ole kehtestatud teistsugust korda. seaduse järgi.

Nõue müüa panditud vara avalikul enampakkumisel on kohustuslik ning kui järgida pandi reeglite kontseptsiooni, siis sellest mööda hiilida on võimatu. Aga kui pandipidaja soovib siiski pandi esemeks olevat vara ilma avaliku enampakkumiseta osta ja pantija toetab, siis saab seda teha vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 409. Artikkel võimaldab sõlmida poolte vahel kompensatsioonilepingu, kus võlausaldaja teatab, et võlgniku kohustused on lõppenud ja viimane annab vastutasuks oma kohustuse täitmise eest hüvitise, see tähendab, et meie puhul annab hüpoteegipidaja üle. kinnisvara hüpoteegipidajale.

II Analüütiline osa

2.1 Kinnisvaraturu analüüsi kaasaegsed põhimõtted.

Ettevõtluse edu turumajanduses määrab suuresti teabe kvaliteet, mille põhjal tehakse vastutustundlikke finantsotsuseid. Seetõttu on teabe, sealhulgas turuinfo kogumine ja analüütiline töötlemine tänapäeval nii teaduslikust ja metodoloogilisest vaatenurgast eraldi uuritav kui ka iseseisva äritegevuse teema.

Ülaltoodu kõige olulisem näide on börsil äritegevuse teabetoetuse näide. Teaduslikke teooriaid ja koolkondi on loodud ja täiendatakse jätkuvalt, mida on korduvalt ära märgitud Nobeli preemiad, tehnilise ja fundamentaalse analüüsi kohta on kirjutatud palju töid, millest on saanud teatmeteosed börsispetsialistidele. Normaalseks peetakse ülemaailmset praktikat analüütikute teadmiste põhjalikuks testimiseks, et võimaldada neil töötada väärtpaberituru teabega. Ja seda hoolimata asjaolust, et aktsiaturul tuleks teiste turgudega võrreldes kõige selgemini välja tuua täiusliku turu mustrid osalejate teadlikkuse osas.

Kinnisvaraturg, erinevalt aktsiaturust, pole paljudes aspektides täiuslik, mis määrab selle uuringu tunnused. Ühelt poolt seisavad analüütikud silmitsi raskustega ja mõnikord ka võimatusega majandussuhete korrektne ja ühemõtteline vormistamine kinnisvaraturul. Teisest küljest on ilmne, et teistel turgudel kasutatavaid analüüsitehnoloogiaid puhtal kujul kinnisvaraturule üle kanda ei ole perspektiivi, kuna need tehnoloogiad on kohandatud kasutamiseks teistsuguses turukeskkonnas. Eelnevat silmas pidades paistab kinnisvaraturul olevat kvaliteetne analüütiline töö kõrgeim aste kompleksne aine, mis nõuab analüütikult lisaks sügavatele teoreetilistele teadmistele kinnisvaramajandusest pidevat praktikat ja loomingulist otsingut erialast intuitsiooni kujundavas uurimistöös.

Uurides maailma arenenud riikide kinnisvaraturgude toimimise peaaegu sajandipikkust ajalugu, võime jõuda järeldusele, et ebapiisav tähelepanu analüütilise töö kvaliteedile on enamiku suuremate kinnisvarakriiside peamisi põhjusi. turud. Tüüpiline näide on USA kinnisvaraturu kriis 80ndate lõpus ja 90ndate alguses. Nagu eksperdid märgivad, on ülemäärane ja korratu investeerimine uutesse ehitustesse viinud turu üleküllastumiseni ja sellest tulenevalt ka turunõudluse puudumiseni paljude projektide järele, mille jaoks laene väljastati. Hetkeolukorra keskmes olid ebarealistlikud turuootused, mis tulenevad valest stiimulistruktuurist analüüsis, nõrk analüüsimetoodika ja hetkeolukordi iseloomustavad puudulikud andmed. Arendajaid, hindajaid ja krediidiorganisatsioone suunanud stiimulite struktuuri moonutas osade huvi laenu saada, teiste laenu saamise õigustamine ja kolmandate huvi paigutada oma raha. Samas lahendasid kõik osapooled oma probleemid läbi põhjendamatult optimistlike ootuste.

Nõrga analüütilise metoodika kasutamine, mis väljendub ebaadekvaatsetes eeldustes ja protseduurides, koos ebapiisava kvaliteediga kohaliku turu andmetega tõi reeglina kaasa põhjendamata turu-uuringute ja sellest tulenevalt ka nende põhjal tehtud investeerimisotsuste tekkimise. Kriisi tagajärjel krediidiasutused on kujunenud stabiilne usaldamatuse sündroom üldiselt mis tahes projektide ja eriti turu-uuringute suhtes. Ja see omakorda viis arusaamiseni, et kinnisvaraturu analüütikud peaksid oma töös juhinduma mingitest üldistest põhimõtetest, mis on vajalikud (kuid mitte piisavad) täpsete järelduste ja tulemuste saamiseks. Teisest küljest on tungivalt vaja olnud arusaadavaid ja kergesti tuvastatavaid kriteeriume, mis määravad kindlaks, kas turu-uuringud vastavad kehtivuskategooriale.

Arvestades Venemaa kinnisvaraturu arengu väljavaateid, võib eeldada, et potentsiaalsete kriiside puudumine on liiga optimistlik stsenaarium. Selliste kriiside tagajärjed võivad aga olla vähem olulised, kui täna, turu aktiivse arengu staadiumis järgitakse mõningaid üldpõhimõtteid ja

nõuded analüütilistele uuringutele, mille alusel tehakse investeerimisotsuseid.

Mitte ainult kriisioht, vaid ka aktuaalsed igapäevaprobleemid - tihenev konkurents, vähenevad võimalused lühiajalise ülekasumi saamiseks, pikaajaliste ja kapitalimahukate ärikinnisvara arendusprojektide käivitamine, välisinvestorite turuletulek. kõrgete nõudmistega otsuste põhjendamisel jne. - näitavad objektiivselt, et kvalitatiivse analüüsi tähtsus Venemaa kinnisvaraturgudel muutub lähitulevikus üha olulisemaks.

2.2 Kinnisvaraturu uuring põhjendamise eesmärgil investeerimisotsused.

Iga seda tüüpi uuringu lõppeesmärk on mõõta kinnisvaraturul teatud tüüpi toote nõudluse ja pakkumise vahelist suhet konkreetsel (tavaliselt tulevasel) ajahetkel.

Kinnisvara kui toote eriomadused koos kinnisvara erilise kohaga turumajanduses moodustavad üsna laia sotsiaalmajandusliku teabe, mis on vajalik selle toote positsioneerimiseks turul. Praegune ja tagasivaatav makro majanduslikud omadused riigi- ja piirkondlik majandus, regionaalsete ja kohalike turgude sotsiaaldemograafilised näitajad, piirkondlike ja kohalike kinnisvaraturgude parameetrid – need on vaid üldised valdkonnad, milles tuleb uuringuid läbi viia.

1. põhimõte: analüüsimiseks tuleks valida ainult teave, mis võib tegelikult määrata investeerimisobjekti tulevase tootlikkuse.

Seda põhimõtet järgides on analüütiku jaoks peamiseks raskuseks standardsete reeglite või üheselt mõistetavate soovituste puudumine, mille järgi tuleks alginformatsioon genereerida. Siin peab analüütik näitama kõiki oma teadmisi, professionaalset intuitsiooni, loovust ja praktilisi kogemusi. Veelgi enam, siin pannakse alus uuringu kui terviku kehtivusele.

2. põhimõte: Vaadeldava kinnisvarainvesteeringuprojekti tulemuslikkuse kvantifitseerimisel tuleb kasutada kõiki uuringu aluseks olevaid praeguseid ja tulevasi andmeid.

Kuid ka hoolikalt valitud informatsioon, mis on otseselt seotud hindamisobjektiga, on piltlikult öeldes “klotside hunnik”, millest analüütik peab ehitama kõigi ehituskunsti reeglite kohaselt tugeva aluse analüütiliseks uurimistööks. . Ja siin ei saa te hakkama ilma vastupidava lahenduseta, mis ühendab üksikud elemendid üheks monoliidiks.

3. põhimõte: kogu investeerimisotsuse toetuseks valitud üksikteave peab olema omavahel ühendatud selge loogilise raamistikuga, mis kulmineerub tulevaste turutingimuste ja vaadeldava projekti vastava tootlikkuse prognoosimisega. Loogikaahela kirjeldus tuleb selgelt esitada.

Kliendi positiivne ettekujutus turu-uuringu tulemustega aruandest, milles puudub loogiline diagramm, saab olla ainult siis, kui:

a) analüütik kasutab ära kliendi teadmatust või

b) klient on algselt tulemuste suhtes soodne.

Teisest küljest on veenva ja ilmselge loogilise diagrammi koostamine analüütiku kõrgeima kutseoskuse demonstratsioon.

Jätkates arutelu loogilise uurimisraamistiku loomise vajaduse üle, vaatleme veel üht põhimõtet, mis täpsustab turuanalüüsi sisu.

Põhimõte 4. Turuanalüüsi sisu peaks piirduma nende tegurite arutlemisega, mis moodustavad põhilised seosed ärikinnisvara toimivuse määramisel.

Selle põhimõtte kohaselt peab analüütik uuringu käigus sõnastama põhilised seosed, mis määravad kaubandusobjekti toimivuse, ja seejärel tuvastama parameetrite-argumentide hierarhia, mille funktsioonid on põhiavaldises sisalduvad tegurid. tootlikkus.

Illustreerime selle põhimõtte rakendamise praktilist lähenemist järgmise lihtsustatud näite abil.

Olgu vaadeldava projekti tulemuslikkuse kriteeriumiks puhas tegevustulu (NOI) konkreetsel tulevikuperioodil. Siis on definitsiooni järgi tootlikkuse määramise põhiavaldis järgmine vaade:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, kus

KGT – potentsiaalne brutotulu,
V&L - alakoormusest ja mittemaksetest tulenevad kahjud.
M I - muu tulu.
FE – püsitegevuskulud,
VE - muutuv tegevuskulud.

Mõelgem põhitegurite eeldatavad väärtused määravate parameetrite tuvastamise protseduurile.

Potentsiaalse brutotulu määrab üürimäär, mis omakorda on funktsioon praegusest üürimäärast, samuti turu pakkumise ja nõudluse vahelise seose trendid ajas.

Kinnisvara prognoositav hõivatus sõltub turu kumulatiivsest suutlikkusest, nõudluse parameetritest, turu neeldumismäärast ja kinnisvara neeldumisala kasvust. Projektide puhul määrab prognoositav koormus kaks näitajat - koormuse taseme ja turu selle tasemeni imendumise ajakava.

Kinnisvara neeldumisala kasvu määrab kas töökohtade arvu (hõivetaseme) kasv või rahvastiku kasv. Vastuvõtupinna suurenemine toob omakorda kaasa vajaduse uue kinnisvara järele.

Tuleb märkida, et hõive kasv ja rahvastiku kasv võivad ühel juhul olla otseselt seotud näiteks uute töökohtade avanemise ja uute töövõimeliste inimeste sissevooluga. Teisel juhul võib rahvastiku kasv suureneda ilma hõive kasvuta, näiteks sissetulevate pensionäride arvu suurenemise või sündimuse suurenemise tõttu. Kvalitatiivne analüüs hõlmab mitme teabeallika kasutamist, mis pakuvad elupaikade kasvu ajaloolisi suundumusi ja prognoose, millele järgneb andmete võrdlemine. Kohustuslik on ka pindalakasvu segmenteerimine näiteks vanuserühmade, soo, pere suuruse jne järgi. Loetletud punktide puudumine uuringus tuleks seostada analüüsis kasutatavate andmete sobimatu valikuga.

Nõudluse parameetrid määravad kindlaks sellised spetsiifilised näitajad nagu pindala (kontor või tootmine) töökoha kohta, ostukulud elaniku kohta, korterite või majade arv elaniku kohta jne. Nõudlusparameetrite abil arvutatakse välja vajamineva kinnisvara hulk, mis vastab kinnisvara tarbimispinna kasvule. Näiteks keskmisi ostukulusid rahvastiku kasvule rakendades prognoositakse jaemüügi kasvu ja sellest tulenevalt ka täiendava kaubanduspinna vajadust. Eluasemeturgu analüüsides teisendatakse vanuse, sissetuleku, pere suuruse või koosseisu järgi segmenteeritud rahvastiku kasv segmenteeritud nõudluseks. Nõudluse parameetrite põhjalik analüüs hõlmab ajalooliste suundumuste, hetkeseisu uurimist ja nende tõenäolise väärtuse prognoosimist tulevikus. Lisaks mõõdab kehtiv analüüs nõudluse muutusi mitte ainult uute elupaikade kasvu tõttu, vaid ka olemasolevate rahvastiku- ja tööhõivemustrite muutuste tõttu. Näiteks majandustõusu ajal nõuavad kasvavad ettevõtted suuri alasid ja muutusi demograafiline olukord pensioniealiste inimeste arvu tõusu suunas on vaja sobivat eluaset.

Nõudluse parameetrite analüüsi ebajärjekindluse märgid hõlmavad eelkõige konstantsete väärtuste arvestamist, mis reeglina on analüüsimomendile iseloomulikud, aga ka muutuste ignoreerimist. olemasolevad struktuurid rahvastikust ja tööhõivest.

Kasutusmäär, mida nimetatakse ka turu hõlvamise määraks, määratakse turu kogunõudluse osakaaluga, mille kõnealune projekt eeldatavasti võtab teiste projektidega konkureerides vastu. Pärast seda, kui analüütik on hinnanud üldine maht suurendades potentsiaalset nõudlust, on vaja määrata projekti jaoks kriitiline parameeter – osa kogunõudlusest, mille jaoks kõnealune projekt tõenäoliselt kvalifitseerub.

Teoreetiliselt on neeldumistegur paljude tegurite kompleksfunktsioon. Esialgu võib seda defineerida kui hinnatava objekti pindala ja konkurentsivõimelise pakkumise kogupindala (kaasa arvatud objekti pindala) suhet selle turule laskmise ajal. See lähenemisviis peaks olema vähemalt igas turu-uuringus, mis väidab end olevat kehtiv.

Tuleb märkida, et neeldumiskoefitsiendi määramisel on kõige olulisemad tingimused nõudluse ja konkurentsivõimelise pakkumise üksikasjalik segmenteerimine. Samas ei tohiks unustada elluviimisel alustatud konkureerivate projektide kestust, elluviimiseks ettevalmistatavate projektide mahtu ja kestust. Esimene märk halvast uuringust siin on mis tahes "keskmiste" andmete kasutamine.

Üldtunnustatud turusoodustustest ja üürnike soodustustest tulenevad kahjud on samuti tegur, mida ei tohiks potentsiaalse brutotulu prognoosimisel tähelepanuta jätta.

Muud tulud, kuigi tavaliselt on sissetuleku väike osa, tuleb siiski prognoosida, võttes arvesse potentsiaalsete tarbijate tõenäolisi eelistusi, pidades silmas nende ideid elustiili, teenindustaseme ja kulutuste kohta inimese kohta selle taseme saavutamiseks jne. .d.

Püsi- ja muutuvkulusid peetakse prognoosimisel traditsiooniliselt kindlamaks. See küsimuse sõnastus Venemaa tingimuste jaoks on aga ainult osaliselt õige. Näiteks kinnisvaramaksud (tänapäeval on need omandimaksud, maamaksud) ja maarent, mis tulenevad korrastamata seadusandlusest, võivad potentsiaalsele investorile tulevikus ootamatuid “üllatusi” valmistada. Seetõttu peaks põhjalik turu-uuring hõlmama nende positsioonide prognoosimist.

Sarnast olukorda täheldatakse enamiku muutuvate kulude puhul. Analüüs kommunaalteenuste turu kohta, millest enamik on looduslike monopolide poolt, on ebastabiilne tariifipoliitika nõuda arvesse võetud näitajate kvantitatiivset põhjendust. Sel juhul on oluline kasutada turuinfot ressursitarbimise kohta, mis on saadud juhtimis- ja mõõteseadmete näitude põhjal. Ressursitarbimise turuanaloogide puudumisel on eelistatav arvutada need standardite järgi, mitte kasutada kommunaalteenuste tarnijate väljastatud arveid.

2.3 Kinnisvara turuväärtuse hindamise meetodid.

Kinnisvara turuväärtuse hindamiseks on kolm peamist meetodit:

1. võrdlusmeetod

2. kulumeetod

3. tulu kapitaliseerimise meetod.

Peamine hindamismeetod on müügi võrdleva analüüsi (SSA) meetod. Seda meetodit saab kasutada siis, kui on olemas maa ja kinnisvara turg, toimub reaalne müük, kui turg moodustab hinnad ning hindajate ülesanne on seda turgu analüüsida, võrrelda sarnaseid müüke ja seeläbi saada välja müüki väärtus. vara, mida hinnatakse. Meetod põhineb müügiks pakutava objekti võrdlemisel turuanaloogidega. Seda kasutatakse kõige rohkem läänes (90 protsenti juhtudest). See töö eeldab aga juba väljakujunenud maa- ja kinnisvaraturgu.

Müügivõrdlusmeetodit kasutatakse juhul, kui on olemas piisav hulk usaldusväärset turuinfot hinnatavaga sarnaste objektide ostu-müügitehingute kohta. Sel juhul on võrdlusobjektide valiku kriteeriumiks sarnane parim ja tõhusaim kasutamine.

SAP-meetodit võib nimetada ka otseseks võrdlevaks müügianalüüsi lähenemiseks, võrdlevaks müügimeetodiks või turuinfo meetodiks.

SAP-meetodi rakendamise järjekord on järgmine:

1. Esile on toodud võrreldavate kinnisvarade hiljutised müügid asjaomasel turul. Teabeallikad on: hindaja enda toimik, Internet, elektrooniline andmebaas, kinnisvarafirmad, kinnisvaramaakleri toimikud, arhiivid krediidiasutused (hüpoteegi pangad), Kindlustusfirmad, ehitus- ja investeerimisfirmad, maksejõuetuse ja pankrotimenetluse territoriaalsed osakonnad, riigivarakomisjoni territoriaalsed osakonnad jne.

Oluline punkt SAP-meetodi kasutamisel on hinnatava kinnisvara võrdlustulemuste kooskõlastamine. Saadud andmete aritmeetiline keskmistamine ei ole lubatud. Aktsepteeritud protseduur on vaadata iga tulemust ja teha otsus selle kohta, mil määral on see võrreldav hinnatava varaga. Mida väiksem on tehtud muudatuste arv ja ulatus, seda suurem kaal on sellel müügil lõplikus heakskiitmisprotsessis.

Võrdlusühikutena võetakse kohalikul turul traditsiooniliselt väljakujunenud mõõdud. Sama objekti hindamiseks saab kasutada korraga mitut võrdlusühikut.

Võrdluselementideks on kinnisvaraobjektide ja tehingute tunnused, mis põhjustavad kinnisvarahindade muutusi. Kohustusliku raamatupidamisarvestuse elemendid on järgmised:

· üleantud omandiõiguste koosseis;

· ostu-müügitehingu finantseerimise tingimused;

· müügitingimused;

· müügiaeg;

· asukoht;

· füüsikalised omadused;

· majanduslikud omadused;

· kasutamise laad;

· kinnisvaraga mitteseotud kulukomponendid.

2. Tehingute andmete kontrollimine: tehingu kinnitamine ühe põhiosalise (ostja või müüja) või kinnisvarafirma agendi poolt; müügitingimuste tuvastamine.

Piisava hulga usaldusväärse turuinfo olemasolul on lubatud kasutada matemaatilise statistika meetodeid, et määrata väärtust müügi võrdlemise teel.

3. Võrreldavate objektide maksumuse korrigeerimine.

Korrigeerimist saab teha kolmel põhilisel kujul: rahaliselt, protsentides, üldises rühmitamises.

Võrreldavate kinnistute müügihindade korrigeerimine toimub järgmises järjekorras:

· ennekõike tehakse tehingu tingimuste ja turu seisuga seotud korrigeerimisi, mida teostatakse iga järgneva korrigeerimise rakendamisel varasemale tulemusele;

· teiseks tehakse otse varaga seotud kohandusi, mis tehakse nende korrigeerimiste rakendamisel pärast turutingimustega kohandamist saadud tulemusele suvalises järjekorras.

Korrigeerimise ulatuse kindlaksmääramiseks, olenevalt turuinfo kättesaadavusest ja usaldusväärsusest, kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid. Arvesse võetud kohanduste põhjendamine on kohustuslik. Lõplik otsus müügivõrdlusmeetodil määratud tulemuse väärtuse kohta tehakse hindamisobjektiga suurima sarnasusega võrdlusobjektide korrigeeritud müügihindade analüüsi põhjal.

Kulude hindamise meetodit maa puhul praktiliselt ei rakendata. Seda saab kasutada ainult erandjuhtudel, kui maad hinnatakse lahutamatult sellel tehtud parendustest. Maad loetakse püsivaks ja mittetarbitavaks ning tehisobjektide väärtustamisel kasutatakse kulumeetodit. Selle meetodiga hinnates liidetakse maa väärtus parenduste (hooned, rajatised) maksumusele, muude meetoditega hinnatakse maad eraldi.

Kulupõhist kinnisvara hindamise meetodit rakendatakse järgmises järjestuses:

· maatüki maksumuse määramine;

· hoonete ja rajatiste asendus- või asendusmaksumuse määramine;

· hoonete ja rajatiste akumuleeritud kulumise suuruse määramine;

· kinnisvara turuväärtuse määramine soetusmaksumuse meetodil maatüki maksumuse ning hoonete ja rajatiste asendus- või asendusmaksumuse miinus akumuleeritud kulum summana.

Paranduste uusehituse maksumuse määramiseks kasutatava arvutusmeetodi valik peab olema asjakohaselt põhjendatud. Asendusmaksumuse kasutamine on soovitav juhtudel, kui hoone täpse koopia ehitamise maksumust on raske hinnata vananenud ehituskonstruktsioonide tüübi ja hinnatava vara loomisel kasutatud ehitusmeetodite tõttu.

Asendus- või asenduskulule vastavad kulud kinnisvara hindamisel arvestatakse otseste kulude, kaudsete kulude ja ettevõtja kasumi summana.

Otsesed kulud hõlmavad järgmisi otseselt ehitusega seotud kulusid:

· materjalide, toodete ja seadmete maksumus;

· ehitustööliste töötasud;

· ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus;

· ajutiste hoonete ja rajatiste maksumus, ohutusabinõud, transpordi- ja laokulud ning muud kohalikul turul seaduslikult aktsepteeritud kulud;

· Töövõtja kasum ja üldkulud.

Kaudsete kulude hulka kuuluvad hoone ehitamisega seotud kulud, mis ei sisaldu ehitus- ja paigaldustööde maksumuses.

· projekteerimise, tehnilise järelevalve, geodeetilise kontrolli maksumus;

· tasumine konsultatsioonide, õigus-, raamatupidamis- ja audiitorteenuste eest;

· ehituse finantseerimise maksumus;

· arendaja haldus- ja muud kulud.

Kaudsete kulude suuruse määramisel võetakse arvesse nende esemete tööde ja teenuste turul valitsevaid tariife.

Ettevõtja kasum on väljakujunenud turunorm, mis stimuleerib ettevõtjat investeerima ehitusprojekti. Kasumi suurus määratakse turuinfol põhinevate eksperthinnangute meetodil.

Kulumeetodi kasutamine on vajalik uusehituse analüüsimisel; hoonete rekonstrueerimine; maksustamine; kinnisvara hindamisel ülemäärase sissetuleku tuvastamiseks; kindlustuse eesmärgil hindamisel; loodusõnnetuste tagajärgede hindamine; erihoonete ja -rajatiste hindamine.

Turutingimustele ülemineku kontekstis on hindamisel määravaks kulumeetod, kuna teiste meetodite rakendamine eeldab ulatuslikku turuinfot, mis turu väljakujunemise tõttu puudub. Siiski tasub alati meeles pidada, et ehituskulud on vaid turuväärtuse aluseks ja enamasti on sellest kas suuremad või väiksemad.

Näiteks halvas asukohas (linna ääres) asuva eliithotelli turuväärtus on väiksem kui kulumeetodil määratud väärtus. Tanklakompleksi turuväärtus võib omakorda teatud etapis olla suurem kui ehituskulud.

Areneva turu tingimustes, kui toimub tootmise ümberorienteerimine uutele tehnoloogiatele, võib tunduda, et kinnisvaral pole üldse väärtust. Näiteks kui ettevõte toodab tooteid, mida keegi ei vaja ja tema tootmispindu ei ole võimalik uueks tootmiseks rekonstrueerida, siis sellise kinnisvara turuväärtus kipub nulli. Kuluka meetodi kasutamine toob sel juhul kaasa potentsiaalsete ostjate vale orientatsiooni.

Praegu Venemaal võetakse seda punkti sageli arvesse ettevõtete põhivara ebaõige hindamisel, kuna nende ümberhindlus toimub peamiselt kulumeetodil ja hindaja peaks meeles pidama, et ettevõtete põhivara bilansiline väärtus ei vasta nende turule. väärtus.

Järgmine, spetsiaalselt Venemaale rakendatav hindamismeetod on kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüsil põhinev hindamismeetod ning see analüüs on seotud omanikule maksimaalset tulu toova kasutusviisi kindlaksmääramisega, s.t. tulu kapitaliseerimise meetod.

Tulude kapitaliseerimise meetodit kinnisvara turuväärtuse hindamisel rakendatakse järgmises järjestuses:

· tulevaste tulude prognoosimine;

· tulevaste tulude kapitaliseerimine.

Kinnisvarast saadav tulevane tulu jaguneb kahte liiki: tulu ärirendilepingust tulenevast põhitegevusest ja tulu tagastamisest.

Tegevustulu prognoositakse rekonstrueeritud (hüpoteetilise) kasumiaruande koostamisega. Reversioonist saadav tulu on prognoositud:

· tagasipööramise absoluutväärtuse otsene määramine;

· kinnisvara väärtuse suhtelise muutuse eesmärk omamise perioodil;

· terminali kapitalisatsiooni suhtarvu kasutamine.

Tulevase tulu kapitaliseerimine nüüdisväärtuseks on võimalik:

· otsese kapitaliseerimise meetod;

· tootlusel põhinev kapitaliseerimismeetod.

Otsese kapitaliseerimise meetodi esialgne eeldus on kapitaliseeritud tulu püsivus ja lõpmatus. Otsese kapitaliseerimise meetodi puhul määratletakse tulevase tuluvoo nüüdisväärtus kinnisvarale või intressile omistatava aastase tulu ja selle kinnisvara või intressi kapitalisatsioonimäära suhtena.

Täisomandi väärtuse arvutamiseks määratakse turuandmete põhjal üldine kapitalisatsioonikordaja. Sõltuvalt esialgse teabe olemasolust rakendatakse järgmist:

· võrdleva müügi analüüs;

· arvutamine võlgade kattekordaja abil;

· investeerimisgrupi tehnoloogia.

Tootlusmäära kapitaliseerimise meetodi esialgne eeldus on piiratud sissetulekuperiood. Tootlusel põhinevas kapitaliseerimise meetodis lõpliku arvu tuleviku ümberarvutamine sularahavood nüüdisväärtuses teostatakse tulumäära konkreetse väärtusega, mis vastab teatud tüüpi kinnisvarasse investeerimise riskile.

Nüüdisväärtuse arvutamisel ilma finantseerimistingimusi arvesse võtmata vormistatakse tulumäära kapitaliseerimise meetod kas diskonteeritud rahavoogude analüüsi või kapitalisatsiooni arvutusmudelite kujul.

Diskonteeritud rahavoogude analüüsis kasutatav diskontomäär, mis võtab arvesse nii süstemaatilisi kui ka mittesüstemaatilisi riske, määratakse:

Sarnaste objektide müügi turuandmetest eraldamise meetodil;

Alternatiivse investeerimismeetodi kasutamine finantsturul;

Kinnisvaraturu jälgimise meetod.

Viimasel ajal on Venemaal kiiresti kasvama hakanud nõudlus hindajate teenuste ja nende erialase koolituse järele. Selle põhjuseks on ka hiljutised sündmused finantssektoris, kui katsed luua krediidikindlustuse kaudu laenumehhanismi ebaõnnestusid: pangad kaotasid võltskindlustuse pealt palju. Kinnisvara puhul, mille pank laenu väljastamisel tagatiseks võtab, on kahju peaaegu võimatu. Seega muutuvad kinnisvara- ja kapitaliturud majanduse kui terviku lahutamatuteks komponentideks.

Loomulikult oli pankade huvi selliste toimingute vastu suur. Ja nad kõik vajavad kvalifitseeritud kinnisvara hindamist, mis pakub kinnisvara tegelikul väärtusel põhinevat kindlustust.

Hindamine on vajalik ka regionaalmaksupoliitika raames. Kogu maailmas on kohaliku maksusüsteemi aluseks kinnisvaramaks, millest moodustab umbes 70 protsenti kohalikust eelarvest. Loomulikult on turu enda arenguga, reaalväärtuste tekkimisega võimalik üle minna maksusüsteemile, mis stimuleeriks kinnisvaraturu arengut ja samas tagaks ka kinnisvaraturu täiendamise.

kohalikud eelarved. See seletab kohalike omavalitsuste tingimusteta huvi hinnangu vastu.

Professionaalsete hindamisteenuste maksumus varieerub suuresti olenevalt hinnatavate objektide tüüpidest, töö keerukusest ja loomulikult sellest, milliseid spetsialiste hindamisse kaasatakse. Tavaliselt mõõdetakse teenuste maksumust tundides, mis on korrutatud tunnitasuga, või sõltuvad objekti suurusest, kuid ei ole kunagi seotud selle maksumusega.

2.4 Erinevate hindamisliikide tunnused.

Hindamine ostu-müügi eesmärgil ja kinnisvara klassifitseerimine.

Avaturul ostetava või müüdava kinnisvara hindamisel võetakse hindamise aluseks turuväärtus või müügiväärtus kõikide kinnisvaraklasside ja -kategooriate puhul. Samal ajal on spetsialiseeritud kinnisvara puhul enamikul juhtudel väärtuse määramise meetodiks turuandmetel põhinev kulumeetod.

Piiratud aja jooksul müüdava kinnisvara hindamisel, kui vara tuuakse avatud turule müügiks perioodi jooksul, mis on oluliselt lühem kui kinnisvaraliigi piisav turustamisperiood, võetakse hindamise aluseks piiratud müügiväärtus. kõigi kinnisvaraklasside ja kategooriate jaoks.

Sobiva hindamisaluse valikul on määravaks hindamistöö eesmärk ja hinnatava vara omadused.

Üldjuhul on kinnisvara hindamise põhiotstarvete klassifikatsioon järgmine:

1. Ostu või müügi hindamine;

2. Hindamine müügiks piiratud ajaks;

3. Maa ja ehitiste hindamine nende kasutamiseks tagatud laenukohustusena;

4. Hindamine raamatupidamise ja finantsaruannete koostamiseks;

5. Fondide, börside prospektidesse lisamise hindamine;

6. Hindamine äriühingute ühinemise ja ülevõtmisega seotud küsimuste lahendamiseks;

7. Hindamine pensionifondidele, kindlustusseltsidele, kinnisvara sihtfondidele.

Praktikas võib olla ka teisi hindamiseesmärke ning nende sõnastused ja vastavalt ka võimalikud hindamisalused tuleb tellija ja hindaja vahel kokku leppida.

Pärast hindamise eesmärgi selgitamist on vaja kindlaks teha, millisesse klassi ja kategooriasse hinnatav vara kuulub.

Hindamisel eristatakse kahte varaklassi:

· Spetsialiseerunud

· Mittespetsialiseerunud

Spetsialiseeritud kinnisvara müüakse selle spetsiifilise olemuse tõttu harva, kui üldse, avatud turul, et jätkata selle olemasolevat kasutamist ühe omaniku poolt, välja arvatud juhul, kui seda müüakse osana seda kasutavast ettevõttest.

Spetsiaalsete omaduste näited on järgmised:

1. Muuseumid, raamatukogud ja muud sarnased avalikule sektorile kuuluvad ruumid;

2. Haiglad, spetsialiseeritud ruumid arstiabi ja vabaajakeskused, mille jaoks puudub konkurents turu nõudlus teistelt organisatsioonidelt, kes soovivad piirkonnas seda tüüpi kinnisvara kasutada;

3. Koolid, kolledžid, ülikoolid ja uurimisinstituudid, mille järele puudub konkurentsivõimeline turunõudlus teiste organisatsioonide poolt;

4. Standardkinnisvara geograafilistes eripiirkondades ja seal asuvatest peamistest ärikeskustest eemal asuvates kohtades tootmise või äritegevuse eesmärgil.

Mittespetsialiseerunud vara on igat liiki vara, välja arvatud see, mis kuulub erivara mõiste alla. Teisisõnu, see on selline, mille järele on üldine nõudlus, koos võimaliku moderniseerimisega või ilma, ja mida tavaliselt ostetakse, müüakse või renditakse vabaturul, et kasutada olemasolevatel või sarnastel eesmärkidel, kas vabana. kinnisvara ühele omandile või (kasutatud või tasuta) investeeringuks või arendamiseks.

Omaniku kasutuses oleva kinnisvara hindamisel ettevõtte (ettevõtluse) tegevuses kasutamiseks võetakse hindamise aluseks:

· turuväärtus olemasoleval kasutusel - spetsialiseerimata kinnisvarale, sh selle äripotentsiaali alusel hinnatud kinnisvarale.

· asenduskulu jääk - spetsialiseeritud kinnisvara puhul.

Spetsialiseerimata ja spetsialiseerunud vara liigitatakse omakorda kategooriatesse sõltuvalt omandi eesmärgist. Sarnast klassifitseerimispõhimõtet kasutatakse nii hindamisel kui ka muudel eesmärkidel.

2.5 Keskkonnategurite mõju kuludele.

Keskkonnategurid, nii ebasoodsad kui ka soodsad, on kaasatud tegurite hulka, mida tavaliselt hindamisel arvesse võetakse. Teatud tegurid mõjutavad teatud tüüpi kinnisvara ja mõjutavad otseselt hindaja arvutusi, kus neid tuleb arvesse võtta võrreldavate ja mõjutamata kinnisvara kohta saadud turuandmetega seoses. Muudel juhtudel mõjutavad need tegurid kõiki piirkonna omadusi.

Asjakohased keskkonna- ja saastetegurid hõlmavad tavaliselt järgmisi kategooriaid:

· looduslikud tegurid nagu radoon või metaan, õhusaaste või müra;

· tehnogeensed saastetegurid, mis on tekkinud sellel maal toimunud või praegusel ajal toimunud tööstusliku tegevuse tagajärjel või naaberaladelt sisenemise tagajärjel;

· saastetegurid elektromagnetväljade ja muude väljade näol;

· saastetegurid taaskasutatud materjalide kasutamisel.

Kõik kinnisvaraklassid on vastuvõtlikud keskkonnategurite väärtusele, kuid müügiks või laenu tagatiseks pakutavad kinnisvarad on nende tegurite suhtes eriti tundlikud.

Kinnisvara hindamise tööde maht ei hõlma kinnisvara keskkonnaauditi töid. Juhtudel, kui hindajal on alust arvata, et keskkonnategurid võivad väärtust oluliselt mõjutada, peaks ta teavitama klienti professionaalse keskkonnaeksperdi kaasamise vajadusest.

Hindaja peab teavitama keskkonnaeksperti oma uuringu kontekstist, sealhulgas ala praegustest ja võimalikest tulevastest kasutusviisidest, mida väljendatakse kõrgeima ja parima kasutuse alusel määratud väärtuses. Üldiselt peaks keskkonnaekspert vastama järgmistele küsimustele:

· kas saasteallikat või ohuallikat on võimalik edukalt ja säästlikult kõrvaldada;

· kui saastumist või ohtu ei ole võimalik täielikult kõrvaldada, kas seda on võimalik isoleerida või katta, et muuta kinnistu kindlaksmääratud, isegi piiratud perioodiks selleks kasutuseks sobivaks;

· kas reostuse või ohu mõjusid on võimalik kuidagi leevendada;

Mis on kõige rohkem tõhusad vahendid saastetõrje ja selle reguleerimise vahendid;

Juhtudel, kui reostuse allikat või tagajärgi on võimalik likvideerida, saab hinnangu anda sellise likvideerimise või likvideerimise vastavaid hinnangulisi kulusid arvestades.

III Praktiline osa.

3.1 Võrdleva müügimeetodi praktiline rakendamine.

2000. aasta lõpus alustati Podolski oblastis suvilate ehitamist. Väike tõus elamukompleksid– ridaelamuid, millel on ühised seinad sarnaste naabermajadega. Sõna “korterelamu”, mis tähistab sarnaselt mõtlevate naabrite jõupingutustega loodud ja arendatud kinnisvara, pole eriti populaarne. Seetõttu on meie jaoks eksootiliste, põhimõttel “ühised seinad ja katus – oma hoov” ehitatud eluruumide tähistamiseks vene igapäevaelus juurdunud ingliskeelne sõna “town house”.

Ikka näiteks suvila turuväärtus võrdleva müügi meetodil.

Üldpind on 120 ruutmeetrit, suvilas on 6 tuba, 3 magamistuba, vannituba, duširuum, viimistletud kelder. Garaaži hindamiskuupäeva seisuga ei ole. Krundi pindala – 1000 ruutmeetrit.

Analüüsiks kasutame andmeid viie sama piirkonna võrreldava kinnisvara müügi kohta.

Tabel nr 1.

		Objekt nr 1	Objekt nr 2	Objekt nr 3		Objekt nr 4	Objekt nr 5
Müügihind	65000		78000	56000		70000	54000
Omandiõigus	täielik		täielik	täielik		täielik	täielik
Tingimused fi- rahastamine	turuväline, 3000 võrra ülehinnatud		turuväline, 8000 ülehinnatud	turul		turul	turul
Müügitingimused	turul		turul	turul		turul	turul
Turutingimused (aeg)	2 nädalat		6 nädalat		1 aasta	1 aasta	1 aasta
Maja piirkond	120 ruutmeetrit.		145 ruutmeetrit.		120 ruutmeetrit.	145 ruutmeetrit.	120 ruutmeetrit.
Maa-ala	10000 ruutmeetrit		12000 ruutmeetrit		10000 ruutmeetrit	12000 ruutmeetrit	10000 ruutmeetrit
Tubade arv	6		7		6	7	6
Magamistubade arv	3		3		3	3	3
Vann	1		1		1	1	1
Dušš	1		1		1	1	1
Kelder	lõpetamata		lõpetamata		lõpetamata	lõpetamata	lõpetanud
Garaaž	Seal on		Seal on		Seal on	Seal on	Ei

Lähteandmetest nähtuvalt erinevad võrdlusobjektid hinnatavast rahastuse, müügiaja ja füüsiliste omaduste poolest.

Finantseerimistingimuste korrigeerimise suurus määratakse objektide müügihinna võrdlemisel turu- ja turuvälise finantseerimisega. Sel juhul diskonteeritakse laenumakseid turuintressimääraga. Meie näites on reguleerimisväärtused objektil nr 1 defineeritud kui 3000 ja objekti nr 2 puhul 8000.

Kuna kõigil võrreldavatel kinnisvaraobjektidel on turu müügitingimused, ei ole müügitingimuste kohandamine vajalik.

Turutingimustega (müügiaeg) kohandamiseks on vaja valida objektid, mis erinevad ainult selle elemendi poolest. Meie puhul erinevad objektid nr 1 ja nr 3 ainult finantseerimise ja müügiaja poolest. Korrigeerides müügihinda

objekti nr 1 finantseerimistingimuste kohta saate korrigeerimise määrata müügi hetkel:

(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.I.e. Aastaga tõusevad hinnad turul 10%.

Seega viiakse kõik võrreldavad objektid samadesse tingimustesse nii finantseerimise kui ka müügiaja osas, mis loob ühtse aluse muude võrdluselementide korrigeerimiseks.

Mitmetes võrdlusobjektides esindavad suuruse erinevust erinev ruumide arv ning maja ja krundi erinevad pindalad. Veelgi enam, krunt 12 000 ruutmeetrit. vastab majale pindalaga 145 ruutmeetrit. 7-toalise krundiga 10 000 ruutmeetrit. vastab majale pindalaga 120 ruutmeetrit. 6 toaga. Seega on objektide nr 1 ja nr 2 võrdluse suuruse korrigeerimine järgmisel kujul:

70000 – 62000 = 8000.

Garaaži olemasolu korrigeerimine on tuletatud objektide nr 3 ja nr 5 võrdlusest:

61600 – 59400 = 2200.

Kohandus valmis keldri jaoks määratakse objektide nr 2 ja nr 4 võrdluse põhjal:

77000 – 70000 = 7000.

Tehtud kohanduste tulemused on toodud tabelis nr 2

Tabel nr 2.

	Objekt nr 1	Objekt nr 2	Objekt nr 3	Objekt nr 4	Objekt nr 5
Müügihind	65000	78000	56000	70000	54000
Omandiõiguste üleandmine kehtivus	täielik	täielik	täielik	täielik	täielik
Õigusnormide korrigeerimine	65000	78000	56000	70000	54000
Finantseerimistingimused	mitte turg	mitte turg	mitte turg	mitte turg	turul
Finantseerimistingimuste kohandamine.	- 3000	- 8000	0	0	0
Kohandatud hind	62000	70000	56000	70000	54000
Tehingu tingimused	kaubanduslik	kaubanduslik	kaubanduslik	kaubanduslik	kaubanduslik
Korrigeerimine vastavalt tehingutingimustele	0	0	0	0	0
Hind kohandatud vastavalt turutingimustele	2 nädalat	6 nädalat	1 aasta	1 aasta	1 aasta
Kohandamine turutingimuste alusel	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Kohandatud hind	62000	70000	61600	77000	59400
Asukoht	sarnased	sarnased	sarnased	sarnased	sarnased
Suurus	120 ruutmeetrit.	145 ruutmeetrit.	120 ruutmeetrit.	145 ruutmeetrit.	120 ruutmeetrit.
Reguleerige suuruse järgi	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaaž	Seal on	Seal on	Seal on	Seal on	Ei
Garaaži olemasolu korrigeerimine	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Valmis kelder	Ei	Ei	Ei	Jah	Ei
Korrektsioon keldrile	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Kohandatud hind	66800	66800	66400	66800	66400
Üldine netokorrektsioon	1800	11200	10400	3200	12400
sama %	3	14	19	5	23
Müügihinnast kogu brutokorrigeerimine	11200	25200	14800	17200	12400
Müügihinnast	19	32	26	25	23

Iga võrdlusobjekti kohta saadi korrigeeritud hind. Vastavalt probleemi tingimustele on korrigeeritud müügihindade andmete põhjal kohustatud tuletama turuväärtus.

Ühe turuväärtuse näitaja tuletamise põhjendus on anda igale korrigeeritud müügihindade seeria liikmele kaalutegur, võttes arvesse seda, kuivõrd erinevad võrdlusobjektid hindamisobjektidest. Sel juhul tuleks arvestada

tähelepanu müügihindade hajumise vahemikule, absoluutväärtuses tehtud korrigeerimiste koguprotsendile, positiivsete ja negatiivsete korrigeerimiste erinevusena määratletud korrigeerimiste koguprotsendile, samuti muudele andmetele.

Selles näites on meil praktiliselt väga kitsas müügihindade vahemik - 66 400 kuni 66 800. Väiksemate korrigeerimistega müügihinnale on aga määratud suurem osa - objektil nr 5 korrigeerimiste arv = 2. Lisaks kogu brutokorrigeerimise summa objektil nr 5 on sama peaaegu kõige väiksem. Seetõttu võeti võrdlusobjekti turuväärtuseks objekti nr 5 müügihind – 66 400.

3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika.

Kinnisvaraturu statistika sisaldab enamasti infot üürimäärade ja tasuvusnäitajate kohta. Andmete võrreldavuse huvides viitab teave ainult esmaklassilistele omadustele. Arvatakse, et sellised objektid vastavad kõrgeimatele nõuetele asukoha, varustuse, sidetoe, planeerimislahenduste jms osas ning rendimäärad on määratud samades standardites kulude mõõtmisel ja jaotamisel omaniku ja üürniku vahel hoolduse, remondi, kindlustuse osas. , jne. .

Teave rendihindade kohta loetakse kättesaadavaks. Selle ühtlustamiseks on vajalik ainult nimetatud adekvaatsuse kontrollimine. Informatsiooni tasuvusnäitajate kohta on keerulisem koostada. Kuna ostu-müügitehinguid pole nii palju, siis võetakse arvesse varem sooritatud tehingud, integreeritakse erinevate objektide andmed, arvestatakse ajavahesid, inflatsiooni ja muid protsesse. Kasumlikkuse näitajad sisaldavad teavet ka piirkondlike riskide kohta ning siin domineerib asjatundlik lähenemine. Seetõttu on statistika üks kinnisvaraturgude spetsialiseerumisalasid.

Äritegevuse ja investeeringute intensiivistumisega piirkonnas kaasneb paratamatult bürooturu kasv, nõudluse, täituvuse ja üürimäärade kasv. Samal ajal stimuleeritakse büroode uusehitust ja kaasajastamist, millele järgnevad teenindusosakonnad, kaubanduskompleksid, vabaajakeskused jne. Sellised protsessid on tänapäeval iseloomulikud suurimatele ärikeskustele: Ameerika ja Vana Maailma traditsioonilistele finantspealinnadele, kiiresti kasvavatele Kagu-Aasia, Hiina ja India pealinnadele. Üüriäri statistika analüüs näitab mitmeid huvitavaid nähtusi. Näiteks:

Üürimäära andmed on oluliselt dünaamilisemad kui tootluse andmed; üürihindade dünaamikat iseloomustab teatav kõikumine, mis peegeldab (küll nihkega) üldisi tõusude ja mõõnade protsesse; büroo- ja kaubanduskinnisvara näitajate muutused ei pruugi ajaliselt ja suurusjärgus kokku langeda; turuolukorra paranemine väljendub rendimäärade tõusus ja harvem tasuvusnäitajate languses (nende märgatavalt väiksema dünaamilisuse tõttu); asümmeetriline pilt tekib ka turuolukorra halvenemisel;

Kasumlikkuse näitajate väärtused on seda paremad (madalamad), mida usaldusväärsem ja stabiilsem on piirkonna majandus ja sotsiaalne olukord. Stabiilse rendiäri liidrid on London, Pariis ja Frankfurt, kus kasumlikkuse näitajate muutumise piirkond jääb 5-6% piiresse;

Ida-Euroopa pealinnade näitajate muutused on vähem dünaamilised; see on seletatav nii väiksemate turumahtude, vähemate tehingutega kui ka ilmselt Lääne ekspertide ja äriringkondade väiksema huviga nende turgude vastu; Ida-Euroopa pealinnade tasuvusnäitajad on püsivalt 2-3 korda kõrgemad kui Lääne pealinnade samalaadsed väärtused. Ja 1998. aasta augustikriisi järgsel perioodil olid Moskvas kasumlikkuse näitajad 4 või enam korda kehvemad. Ja see ei juhtunud mitte ainult kinnisvara väärtuse reaalse languse tõttu, vaid pigem selle piirkonna ebastabiilsuse ja kasvavate äririskide eksperthinnangu tulemusena;

Soovitatav on hankida täiendavat analüütilist teavet, kasutades arvutatud ühiku kapitaliseeritud maksumuse (UCC) indikaatorit - hinnanguna renditud kinnisvara mõne keskmise äripinna ühiku maksumusele.

Selline hinnang koos kiire reageerimisega rendihindade kõikumistele annab eksperthinnangud ettevõtte edukuse ja riskide kohta.

Esialgse teabe - Euroopa linnade üüristatistika - leiate lääne väljaannetest (näiteks igakuisest EuroProperty'st). Esindusobjektidena valime: Frankfurt, London ja Pariis - stabiilseima äri keskused, Peterburi, Praha ja Varssavi - kõige riskantsema (Euroopa) üüriäri näitajatega üleminekumajanduse keskused.

Kontori rentimise äri.

Lääne pealinnade vaatlusperiood 01.99-08.00 näitas üldist edusamme büroode üürimises. Märgime Londoni tasuvusnäitaja absoluutset stabiilsust (5,00-5,50%) ning kasumlikkuse näitajate paranemist Frankfurdis (5,75-lt 4,90-5,50%) ja Pariisis (6,25-6,75-lt 5,50-6,00%). Ida-Euroopa pealinnade puhul iseloomustavad sama perioodi näitajad halvenevad. UKS-i arvutuslike andmete analüüs võimaldas lisaks viia vastavusse välise lahknevusega rendimäärade loogikas (nende ületamine Peterburis ja Varssavis kuni 1999. aasta keskpaigani Pariisi ja Frankfurdi määradest) . Seetõttu ei luba madalad UCL-näitajad kõrgete üürimäärade juures veel optimistlikult investeeringute kasvu oodata.

Rendikaubanduse äri.

Lääne pealinnade vaatlusperioodi 05.99-08.00 iseloomustab üldine näitajate halvenemine (mis on UCS-i abil selgelt näha). See viitab sellele, et ette võib tulla üsna pikki turuaktiivsuse perioode, mille järel soetatud kaubanduspindade müük reaalset tulu üldse ei too.

Ida-Euroopa pealinnade jaoks seostatakse vaatlusperioodi 05.99–08.00 pikaajalise stagnatsiooniperioodi möödumisega ja võib-olla ka sellest väljumise algusega (täheldati näitajate dünaamika paranemist, kuigi lõhe UCS-i näitajad lääne pealinnadega võrreldes tunduvad hiiglaslikud – peaaegu suurusjärgus). Seetõttu tuleks praegu piirduda väitega, et kaubanduspindade turgudel võib ette tulla üsna pikki perioode, mil investeeringud Ida-Euroopa pealinnade kaubanduskinnisvara soetamiseks võivad tuua märgatava positiivse efekti, sh majanduslanguse perioodidel. . Lääne turud. See võib olla heaks argumendiks, kui otsite võimalusi kinnisvaraportfelli "piirkondadevaheliseks" mitmekesistamiseks.

Järeldus.

Kinnisvaraturu kujunemisperioodi lõppu iseloomustab üleminek ekstensiivselt arenduselt intensiivsele. On ilmselge, et lähiajal nii kiiret tehingute arvu kasvu turul ei toimu kui 90ndate esimesel poolel. Pealegi on teatud perioodi jooksul eluasemeturul võimalik ainult tehingute arvu stabiliseerumine. Samuti tundub täiesti võimalik hinnataset tõsta eelkõige järelturul. Kuid samal ajal luksuselamute hinnad mitte ainult ei langenud, vaid ka tõusid, mis näitab kvaliteetse eluaseme uue ehitamise väljavaateid. Firmajuhid märgivad ka konkurentsi tihenemist turul. Enamik neist kaldub arvama, et kui 1995. aastat iseloomustas mõõdukas konkurentsiaste, siis 2001. aastal tõusis see kõrgeks ja nii jääb.

Tehingute arvu ja hindade stabiliseerumine eluasemete järelturul on eelkõige makromajanduslike tegurite tagajärg, millest peamine on elanikkonna põhiosa madala sissetulekutaseme püsimine. Esialgne kiire nõudluse kasv turul, mis oli tingitud kõrge sissetulekuga inimeste kihi tekkimisest riigis, on nüüdseks praktiliselt lõppenud. Ja täna toimub selle kihi sees uus eristumine – ülikõrgete sissetulekutega kihi eraldamine. Tänu sellele diferentseerumisele on suurenenud nõudlus luksuselamute järele. Absoluutarvudes on selle kihi potentsiaal aga väga piiratud. Nõudluse tõsine kasv on võimalik kas sissetulekute suurenemise ja laia keskkihi moodustamise kaudu, millest võib saada peamine ostjate tarnija, või nõudluse aktiivse stimuleerimise kaudu nii riigi kui ka endi poolt. professionaalsed osalejad kinnisvaraturul. Samas on nõudluse mõningane suurenemine tulevikus täiesti võimalik lähikuudel vältimatu raha eraldumise mõjul majandusse maksejõuetuse kriisi lahendamiseks ja seoses võlgade tagasimaksmisega. palgad ja võlad valitsuse korraldusel. Osa sellest rahast tuleb ka kinnisvaraturule, kuid ilmselgelt see olukorda kardinaalselt ei muuda, kuigi ostuavalduste arv selle teguri mõjul tõuseb mitme punkti võrra.

Samuti võib eeldada, et tariifide vältimatu ja olulise tõusu tõttu kommunaalteenused On täiesti võimalik, et pakkumine eluasemete järelturul suureneb.

Veelgi enam, kui pakkumise hüppeline järelturul 1991-1993. põhjustas kiire hinnatõus, siis nüüd lähtuvad müüjad mitte niivõrd võimalusest saada eluaseme müügiga väga oluliselt sissetulekuid, kuivõrd vajadusest vähendada selle ülalpidamiskulusid ja seega – nõustuda alandamisega. hinnad. See omakorda võib veidi suurendada ka nõudlust ja seega ka kinnisvarafirmade käivet.

Samas ei leevenda see stabiliseerumine üldist probleemi – elamukinnisvaraturul tekib lähitulevikus nõudluse nappus, mis võib oluliselt vähendada tulusid kinnisvarafirmade traditsioonilisest tegevusest ostu- ja ostuteenuste osutamisel. kinnisvara müük.

Nendes tingimustes on vaja oluliselt laiendada ettevõtte poolt kliendile pakutavate teenuste valikut: pangamaksed, transporditeenused, notariteenused, remonditööde teostamise võimalus, järelmaksu võimaldamine jne, suurem tähelepanu reklaamile. , mis võib vähendada komisjonitasusid. Kõik need tööriistad võivad mängida olulist rolli klientide meelitamisel, kuid nende võimalused on endiselt piiratud. Kui üksikute ettevõtete jaoks suudavad need võtted anda vajaliku käibe mahu, siis ilmselgelt ei lahenda need üldiselt kinnisvaraäri arendamise probleemi. See probleem lahendatakse radikaalselt ainult nõudluse suurenemisega turul ja tänapäevastes tingimustes on see võimalik ainult riigi aktiivse osalemise kaudu hüpoteeklaenusüsteemi loomise kaudu - föderaalsete ja piirkondlike agentuuride loomise kaudu. hüpoteeklaen, toetades hüpoteeklaenude järelturgu, pakkudes riigi garantiid pangad, kui nad väljastavad hüpoteeklaene.

Venemaa kinnisvaraturu järjepidev areng viis loomulikult järgmisse etappi, mida iseloomustab järsult tõusnud nõuded investeerimisotsuste põhjenduste kvaliteedile. Nii välismaal kui ka Venemaal hakkavad kinnisvaraturu osalised mõistma, et äriplaanide, investeerimisprojektide jms, mis on sisuliselt lihtsate valemite standardkogum, usaldusväärsus sõltub täielikult turu-uuringute paikapidavusest, mille tulemused on tehtud. kasutatakse valemites. Teisisõnu, jõukuse kõige olulisem ja olulisem näitaja investeerimisprojekt kinnisvaraturul on selle otsuse tegemise aluseks olevate turu-uuringute järjepidevus.

Bibliograafia:

1. Balabanov I.T. “Kinnisvaramajandus”, Peterburi 2000. a.

2. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. – 2. väljaanne, muudetud. Ja täiendav – M.: Kirjastus- ja raamatumüügikeskus “Turundus”, 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. kinnisvaraturg: seis ja arengusuunad. - Õpetus. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. “Ettevõtluse alused kinnisvaraturul”, Peterburi. 2000.

5. Novikov B.D. Kinnisvaraturg ja hindamine Venemaal. – M.: “Eksam”, 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. "Kinnisvaraturg kinnisvaramaaklerite pilgu läbi" // Majandus ja elu, 1997

Muud materjalid

Osa ülaltoodud ettepanekust tundub olevat ebapiisavalt põhjendatud, teine ​​osa puudutab hoone kui kodanikuõiguste objekti seaduslikku kadumist, kuna algne kinnisasi ei olnud lihtsalt asi, vaid keerulisema süsteemitasandiga liitasi. ja elementaali tüüp...




Venemaa kuni 2005. aastani. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 alates 00.htm Töö ülevaade