SISSEJUHATUS

Ettevõtete ja organisatsioonide üks olulisemaid ressursse, mis vajavad tõhus juhtimine, on kinnisvara - maatükid, hooned, rajatised ja ruumid.

Kinnisvara on ühelt poolt maksustatav, teisalt võib see tänu omale tuua märkimisväärset kasumit. tõhus kasutamine. Liialdamata võib öelda, et kinnisvara võib nii kaasa aidata ettevõtte õitsengule kui ka vastupidi, selle ebaefektiivne kasutamine toob kaasa languse. Sellega seoses kinnisvara haldamise süsteemi arendamine, et rahuldada omanike vajadusi hankimisel maksimaalne sissetulek nendele kuuluvatest varadest või muu positiivse mõju saavutamisel. Positiivse tulemuse saavutamiseks on vaja pidevalt jälgida kinnisvara kasutamist ja leida kõige rohkem tõhusaid viise selle haldamine.

Tõhus kinnisvarahaldus on hädavajalik nii kinnisvaraturu kui ka kogu majanduse arenguks. Turumajanduses on kinnisvara vara, mis ühendab tohutult finantsilised vahendid turusuhetes osalejad ja viise soovitud tulemuste saavutamiseks.

Kinnisvara efektiivse haldamise üle otsustamiseks peab ettevõte lähtuma läbimõeldud kinnisvara kajastamise ja kasutamise süsteemist, mis põhineb usaldusväärsel ja hõlpsasti kättesaadaval erineval viisil esitataval teabel.

Uurimisteema aktuaalsus seisneb selles, et Venemaa kinnisvaraturg ei ole veel täielikult välja kujunenud ja sellel puudub rangelt struktureeritud seadusandlik raamistik. Tõhus kinnisvarahaldussüsteem võimaldab maksimaalselt rahuldada turu vajadusi, maksimeerida eelarvetulusid, tõsta kinnisvara likviidsust ja turuväärtust.

Selle töö eesmärk on hinnata Kaasani linna kinnisvarahalduse efektiivsust ja töötada välja meetmed selle parandamiseks.

Mõelge kinnisvaraturgude klassifikatsioonile;

Selgitage olemust ja majanduslik roll kinnisvara haldamine;

Kaaluda näitajaid kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamiseks;

Viia läbi elu- ja bürookinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamine;

Teha ettepanekuid kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise parandamiseks.

Uuringu objektiks on Kaasani linna kinnisvaraturg.

Uuringu teemaks on kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamise süsteem.

Selle töö kirjutamise aluseks on seadusandlik ja määrused, mis tegutseb Vene Föderatsiooni territooriumil, samuti uuritavat teemat käsitlev erikirjandus, kinnisvarahalduse tõhususe hindamise uurimisega seotud kodu- ja välismaiste majandusteadlaste töö, Vene Föderatsiooni õigusaktid, õpikud ja kirjandus sellistelt autoritelt nagu Kharlamov A.S., Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., samuti materjale Kaasanis aastatel 2013–2014 läbi viidud tegelikest uuringutest.

Esimeses peatükis vaadeldakse kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise teooriat ja praktikat. Teises peatükis hinnatakse ja analüüsitakse juhtimise efektiivsust Kinnisvara elamu- ja bürookinnisvara näitel ning ettepanekute sõnastamine kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise parandamiseks.

1. KINNISVARA HALDUSE EFEKTIIVSUSE HINDAMISE TEOREETILISED JA MOTODOLOOGILISED ASPEKTID

1.1 KINNISVARATURGU KLASSIFIKATSIOON

Kinnisvaraturul on palju definitsioone. Kõik need peegeldavad ühel või teisel määral kinnisvaraturu olemust, kuid mõnel on üksteisest silmatorkavad erinevused. Käesolevas lõputöös on valitud autori arvates kõige lihtsamad, arusaadavamad ja täielikumad definitsioonid.

Kinnisvaraturg on organisatsiooniliste korralduste süsteem, mille abil ostjad ja müüjad tuuakse kokku, et määrata kindlaks konkreetne hind, millega saab konkreetset kaupa, näiteks kinnisvara, vahetada.

Kinnisvaraturg on kinnisvarasse ja süsteemi kapitali investeerimise valdkond majandussuhted kinnisvaratehingutest tekkiv. Need suhted tekivad investorite vahel kinnisvara ostmisel ja müümisel, hüpoteeklaenude, kinnisvara usalduse andmisel, üürimisel, liisimisel.

Kinnisvaraturg on mehhanism, mille kaudu seotakse ostjate ja müüjate huvid ja õigused ning määratakse kinnisvarahinnad.

Kinnisvaraturgu ja selle arengutaset saab iseloomustada läbi arengu rahvamajandus. Venemaa kinnisvaraturu arengus on tavaks eristada mitut järgmist etappi.

Kinnisvaraturg koges esimest ja kiiremat arenguperioodi 90ndate alguses. Ettevõtete avanemine ja areng tulenes sellest, et nõudlus ületas tunduvalt pakkumist ja sellest tulenevalt olid sissetulekud väga kõrged. Selle etapi lähtepunktiks võib pidada korterite erastamise luba ja vastavalt sellele on inimestel nüüdsest võimalus kortereid iseseisvalt müüa ja osta. Just siis ilmus märkimisväärne hulk ärimehi ja jõukaid inimesi, kes soovisid oma elutingimusi äsja avastatud viisil parandada. Ehk siis mitte tasuta munitsipaalelamuid oodates, mitte keeruliste vahetusskeemidega, vaid lihtsalt korterite otseostmisega, millest erastati tollal suhteliselt vähe. Korterite müüjaid oli vähe, kuid ostjaid oli juba piisavalt.

Teises etapis teeb seadus probleemi parandused, nimelt esimeses määrused kinnisvaraalase tegevuse reguleerimine Venemaal. Seda perioodi iseloomustab oluliste soodustuste pakkumine, mis heade turutingimuste säilitamisel võimaldas saada häid sissetulekuid ja meelitas sellesse turusegmenti uusi ettevõtjaid. Eluasemete hinnad hakkasid tõusma, kuid vastupidiselt muutusid korterite müük palju raskemaks ja ostjad valivamaks. Eelkõige tekkis ja muutus laialt levinud järelmaksumüük ja tagatisega laenude andmine. Mõned ettevõtted asusid tööle mittestandardsete lepingute alusel, võttes endale kohustuse kliendi korter teatud aja jooksul maha müüa.

Kolmandat etappi iseloomustab taas nõudluse ületamine pakkumisest, karmistamine õiguslik raamistik, tihe konkurents turul, mis koos tõi kaasa müüjate sissetulekute languse. Väikeettevõtted lähevad lihtsalt pankrotti, keskmised ja isegi suured ettevõtted on hävimise äärel. 1996. aasta alguseks algas korterihindade loomulik langus. Müüki pandud korterite arv kasvas, potentsiaalsete ostjate arv aga vastupidiselt vähenes.

1999. aasta teisest poolest algas pärast 1998. aasta augustikriisi Venemaa kinnisvaraturu arengus uus etapp - hindade languse peatamise, stabiliseerumise alguse ja mõningase taastumise etapp. See toimus riigi makromajanduslike näitajate soodsa arengu ja eelkõige madala (võrreldes 1998. aasta sügisega) inflatsiooni ning rubla sujuva ja piiratud devalveerimise taustal dollari suhtes.

Järelikult on kinnisvaraturg turumajanduse teooriast tulenevalt tsükliline, mistõttu läbis langusfaasi, jõudis stabiliseerumiseni ning ees oli oodata uut tõusu, sh mõningast hinnatõusu.

Kinnisvaral on keskne koht mis tahes sotsiaalses struktuuris, täites samaaegselt kahte olulist funktsiooni: tootmisvahend ja isiklikuks tarbeks elamiseks, puhkuseks, kultuuriliseks vaba aja veetmiseks jne. Ühiskonnaelu ja materiaalse tootmise erinevate valdkondade riigipoolne majanduslik ja õiguslik reguleerimine on kinnisvaraga tihedalt seotud, sellest tulenevad järgmised kinnisvaraturu tunnused.

Tabel 1.1.1 Kinnisvaraturu tunnused

	Iseloomulik
Lokaliseerimine	Absoluutne vaikus Suur hinnasõltuvus asukohast
Võistluse tüüp	Ebatäiuslik, oligopol Väike hulk ostjaid ja müüjaid Iga objekti ainulaadsus Hinnakontroll on piiratud Turule sisenemine nõuab märkimisväärset kapitali
Pakkumise elastsus	Madal, nõudluse ja hindade kasvuga suureneb pakkumine vähe Nõudlus võib olla väga erinev
Avatuse aste	Tehingud on privaatsed Avalik teave, sageli puudulik ja ebatäpne
Toote konkurentsivõime	Suuresti määrab ümbritsev väliskeskkond, naabruskonna mõju Ostjate individuaalsete eelistuste eripära
Tsoneerimise tingimused	Reguleeritud tsiviil- ja maaseadusandlusega, arvestades vee-, metsa-, keskkonna- ja muid eriseadusi Era- ja muude omandivormide suurem vastastikune sõltuvus
Tehingute registreerimine	Õiguslikud raskused, Piirangud ja tingimused
Hind	sisaldab objekti ja sellega kaasnevate õiguste maksumust

Piirkondlikud kinnisvaraturud võivad üksteisest oluliselt erineda. See on tingitud paljudest subjektiivsetest põhjustest, nagu majanduslik või looduslikud tingimused, samuti piirkondlik õiguslik raamistik, mille moodustavad kohalikud omavalitsused.

Kinnisvaraturg on hargnenud struktuuriga ja jaguneb erinevate kriteeriumide järgi, näiteks vastavalt tabelis 1.1.2 toodud kriteeriumidele.

Tabel 1.1.2 Kinnisvaraturgude klassifikatsioon

Klassifitseerimismärk	Turgude tüübid
Objekti tüüp	Maa, hooned, rajatised, ettevõtted, ruumid, mitmeaastased istutused, omandiõigused, muud objektid
Geograafiline (territoriaalne)	Kohalik, linn, piirkondlik, riiklik, globaalne
Funktsionaalne eesmärk	Tööstuspinnad, elamud, mittetööstuslikud hooned ja ruumid
Tööks valmisoleku aste	Olemasolevad rajatised, lõpetamata ehitus, uusehitus
Osalejate tüüp	Üksikmüüjad ja ostjad, vahemüüjad, omavalitsused, äriorganisatsioonid
Tehingute tüüp	Ost-müük, liising, hüpoteek, omandiõigused
Tööstusharu seotus	Tööstusrajatised, põllumajandusrajatised, ühiskondlikud hooned jne
Omandi liik	Riigi- ja munitsipaalobjektid, era
Tehingumeetod	Esmane ja sekundaarne, organiseeritud ja organiseerimata, vahetus ja käsimüügis, traditsiooniline ja arvutipõhine

Nagu näeme tabelist 1.1.2, on päris mitut tüüpi kinnisvaraturge, mille segmenteerimine sõltub taotletavast kriteeriumist.

Näiteks jaguneb kinnisvaraturg sõltuvalt struktuurist järgmisteks osadeks:

eluasemeturg;

Turg ärikinnisvara;

Maa turg.

Iga turusegmendi saab jagada ka spetsiaalseteks alamturgudeks. Seega võib tööstuskinnisvaraturu jagada tööstusettevõtete, teadusasutuste hoonete turgudeks või eluasemeturu esmaseks ja teiseseks elamuteks, viimistlusega ja ilma, omanikelt ja riigilt jne.

Kinnisvaraturgude diferentseerumine on seotud ka paljude majanduslike, keskkonna-, sotsiaalsete ja valitsuse teguritega ning otseselt nende funktsioonidega, mida see täidab:

Tasakaaluhindade kehtestamine, mille juures efektiivne nõudlus vastab kinnisvara pakkumise mahule;

Reguleeriv funktsioon, mille abil jaotatakse ressursse majandussektorite vahel, kujundatakse selle efektiivne struktuur ja rahuldatakse avalikke huve;

Kaubandusfunktsioon, mis seisneb kapitali liikumise korraldamises ja kasumi teenimises;

Ümberkorraldamise funktsioon, mis väljendub majanduse puhastamises nõrkadest, konkurentsivõimetutest ja ebaefektiivsetest elementidest;

Stimuleeriv funktsioon, mis seisneb konkurentsi arendamises ning teaduslike, tehniliste ja juhtimisuuenduste kasutamises kasumi taotlemisel kinnisvara loomisel ja kasutamisel;

Sotsiaalne funktsioon, mis väljendub korterite, aga ka muude kapitali- ja mainekate objektide omanikuks saada soovivate elanike suurenenud aktiivsuses.

Järeldus: kinnisvara on kõige vastupidavam toode kõigist olemasolevatest, pakkudes investeeringukindlust, kuigi selle väärtus võib aja jooksul erinevate tegurite mõjul kas tõusta või langeda. Kinnisvaraturg sai tõuke arenguks, vastavalt riigi rahvamajanduse arengule. See on jagatud segmentideks, lähtudes kinnisvara otstarbest ja selle atraktiivsusest erinevate turuosaliste jaoks. Samuti on iga iseseisev segment jagatud veel mitmeks alamturuks, mistõttu on raske tuvastada ja üldistada klassifitseerimise jaoks olulisimaid tunnuseid, kuna igal turuosalisel on oma, kõige vastuvõetavamad kriteeriumid segmendi valimiseks, millesse ta on huvitatud sisenemisest. turusuhetesse.

1.2 KINNISVARA HALDUSE OLULINE JA MAJANDUSLIK ROLL

Kinnisvara on vara (kinnisvara), mille haldamist saab struktureerida järgmistel tasanditel:

Föderaalne kinnisvarahaldus;

Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste kinnisvarahaldus;

Vallavara haldamine;

Ettevõtete ja organisatsioonide kinnisvarahaldus;

Üksikute kinnisvaraobjektide haldamine.

Mõistet “kinnisvarahaldus” tõlgendatakse kahes tähenduses: lai ja kitsas.

Laiemas tähenduses mõistetakse kinnisvara haldamise all reeglina ettevõtlust kõigi tööde tegemiseks, mis on seotud kinnisvaraomaniku mis tahes tsiviilõigusega lubatud volituste täitmisega. Näiteks võimaldatakse omanikele vastavalt kinnisvara elutsüklile järgmised õigused:

1. plaan;

2. disain;

3. tootmine (ehitus, ehitus);

4. edasikaebamine;

5. tarbimine (teenus);

6. hooldus, käitamine, remont;

7. kapitaalremont, moderniseerimine, rekonstrueerimine ja restaureerimine;

8. taaskasutamine;

9. taaskasutus.

Kinnisvarahalduse kitsas tõlgendus kõlab järgmiselt: „Kinnisvarahaldus on hoonete ja rajatiste ekspluateerimiseks (töökorras hoidmine, remont, teenuste osutamine, pinna üürimise tingimuste määramine, üüri kogumine) toimingute kompleksi elluviimine. ja nii edasi) kinnisvara kõige tõhusama kasutamise eesmärgil."

Kinnisvara all mõeldakse ka kinnisvara, nimelt räägime kinnisvara haldamisest ehk kinnisvara haldamine hõlmab kõigi sellest tulenevate õiguste haldamist kinnisvarale. Hallatav vara on esitatud juriidiliste, majanduslike ja füüsiliste omaduste ühtsusena.

Meie hinnangul järeldub sellest, et majandamise eesmärk on eelkõige tagada maksimaalne efektiivsus kinnisvara kasutamisel vastavalt omaniku huvidele.

Kinnisvarahaldus on oma valdkonna tegevus, mis on seotud eesmärkide määratlemise ja ülesannete püstitamisega kinnisvara kasuliku ja tõhusa kasutamise planeerimiseks, korraldamiseks, teostamiseks ja jälgimiseks.

Usume, et haldustegevus on oma olemuselt ja olemuselt mitmetahuline, kooskõlastades ühel või teisel viisil omanike, kasutajate, teenindusettevõtete ja kõigi kinnisvaraga seotud üksuste eesmärke ja eesmärke.

Turumajanduses toimub kinnisvara haldamine vastavalt nõudluse ja pakkumise seadusele.

Lisaks turutingimustele on kinnisvara haldamisel käegakatsutavateks teguriteks seda reguleerivad õigusaktid ning erinevate ametiasutuste ja institutsioonide tegevus.

Kinnisvarahaldus võib olla sisemine või väline:

Kinnisvarasisene haldamine on kinnisvaraturu üksuse tegevus, mida reguleerivad tema enda reguleerivad dokumendid (koodeks, harta, määrused, eeskirjad, lepingud, juhised jne).

Kinnisvaraväline haldamine on valitsusasutuste tegevus, mille eesmärk on luua regulatiivne raamistik ja jälgida, et kõik kinnisvaraturu asutused järgiksid kehtestatud norme ja reegleid.

Kinnisvarahaldustegevus toimub eelkõige kolmes kõige olulisemas aspektis – juriidiline, majanduslik ja tehniline. Kinnisvara haldamise õiguslik külg seisneb kinnisvara õiguste võimalikult ratsionaalses kasutamises, jaotamises ja kombineerimises.

Kinnisvara haldamise majanduslik aspekt realiseerub kinnisvara haldamisel tekkivate tulude ja kulude juhtimise kaudu. Teisisõnu, valitsejal on õigus täielikult ja iseseisvalt seaduse raames kontrollida ja reguleerida kinnisvaraomandi tulude ja kulude poolt, samuti seda oma äranägemise järgi ekspluateerida.

Juhtimise tehniline aspekt seisneb juhtimisobjekti töökorras hoidmises vastavalt selle funktsionaalsele eesmärgile.

Kinnisvarahaldus on terviklik lähenemine kinnistu seisukorra parandamisele ja hoidmisele, selle arengu korraldamisele ja prognoosimisele ning kasutusviisile vastavalt sihtotstarbele. Kinnisvarahalduse mõiste hõlmab ennekõike ka selliseid toiminguid nagu büroohoonete rentimine ja haldamine ehk kinnisvara haldamine kui investeeringute kaasamise vahend. Teisest küljest võib kinnisvarahaldust vaadelda kui investeeringut ennast. Eelnevast lähtuvalt oleme kinnisvaraturu juhtimisel välja toonud järgmised eesmärgid:

Kodanike põhiseaduslike õiguste rakendamine kinnisvarale ja selle omandiga seotud kohustustele;

Turul osalejate tööks kindla korra ja tingimuste kehtestamine;

Osalejate kaitsmine ebaaususe, pettuse ning kuritegelike organisatsioonide ja üksikisikute eest;

Kinnisvara vaba hinnakujunduse tagamine vastavalt nõudlusele ja pakkumisele;

Investeerimistingimuste loomine, mis stimuleerivad ettevõtlusaktiivsust tootmissektoris;

Kinnisvara ja kinnisvaraturu osaliste õiglane maksustamine.

Nende eesmärkide saavutamiseks on meie arvates vaja:

1. looge täielik register riigi kinnisvara(kinnisvara bilanss), mis sisaldab kinnisvara kvantitatiivseid, maksumuslikke, tehnilisi ja juriidilisi omadusi;

2. selgelt piiritlema ja kooskõlastama kõigi kinnisvara haldamise protsessiga seotud riigiasutuste volitused;

3. moodustada majandamisobjekte, välistades võimaluse käsutada objekti ühte osa ilma teiseta juhtudel, kui need moodustavad ühtse terviku (reeglina on need maatükid ning neil asuvad hooned ja rajatised);

4. tagama kinnisvara kasutamisel turu hindamise mehhanismi tingimusteta kohaldamise;

5. luua tingimused investeeringute kaasamiseks majanduse reaalsektorisse, maksimeerides kinnisvara kaasamise tsiviilkäibesse;

6. lahendab kinnisvara riigi omandamise küsimusi, sealhulgas määratleb eesmärgid, mille saavutamiseks nende objektide omandamine toimub;

7. kasutada kinnisvara efektiivseks haldamiseks tsiviilõigusega sarnast kinnisvara haldamise (sealhulgas inventuuri ja hindamise) kulude hüvitamise mehhanismi, kuna riik osaleb oma kinnisvara kasutamisel tsiviilkäibes oma varaga võrdsetel alustel. teised osalejad;

8. muuta olemasolevat kinnisvara müügi mehhanismi, kuna see võimaldab omandada kinnisvara madalate hindadega;

9. kehtestama kõigi Vene Föderatsiooni subjektide jaoks ühtse korra föderaalse kinnisvara kasutamise üle otsustamiseks (eelkõige liisinguobjektide osas), tagades kiire otsuste tegemise;

10. pakkuda ametialast koolitust föderaalset kinnisvara haldavatele riigiteenistujatele.

Kinnisvaravaldkonna valitsemise objekt on kinnisasi või kinnisasjade kogum, mida käsitletakse nende võimalikult efektiivse majandamise korraldamise seisukohalt ühtse objektina, arvestades ülalpidamis- ja majandamiskulusid.

Eelneva kokkuvõtteks võib öelda, et kinnisvara haldamine on kindlasti keeruline ja mitmetahuline protsess, mis hõlmab palju erinevaid tegureid ja aspekte. Haldusmehhanism ei sisalda mitte ainult kinnisvaraomaniku õigusi ja kohustusi, vaid on allutatud ka valitsuse sekkumisele, sealhulgas halduse tugevdamisele seadusandliku raamistikuga.

1.3 KINNISVARA HALDUSE EFEKTIIVSUSE HINDAMISE NÄITAJAD

Kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamise protseduuri läbiviimiseks kasutatakse erinevaid lähenemisi ja näitajaid. Teoreetiliselt puuduvad selgelt määratletud näitajad, mille abil saaks määrata kinnisvara haldamise efektiivsuse astet, kuna praktikas ei pruugi ükski valitud indikaator olla efektiivne ühe ettevõtte jaoks ning ühe ettevõtte kogemus ei pruugi olla rakendatav suuremale. -skaala jaotus.

Traditsioonilist lähenemist finantsnäitajatel põhinevale tulemuslikkuse hindamisele peetakse aga traditsiooniliseks. Tõepoolest, kui ettevõte on näiteks haldusruumi omanik ja tema äritegevus seisneb ruumide väljaüürimises, siis pole see lähenemine keeruline, sest kogu vajalik teave on käepärast, olgu selleks ühelt poolt kulud. personali hooldamise, remondi ja seadmete hoone, kommunikatsioonide korrashoidmise ning teisalt on selgelt piiritletud üürnikelt laekuvate maksete suurus.

Tabel 1.3.1 Ettevõtte NKF “Audit ja hindamine” peamiste tehniliste ja majanduslike näitajate analüüs

Näitajad			Absoluutne kõrvalekalle, tuhat rubla	Kasvumäär, %
Puhastulu, tuhat rubla
Teenuste maksumus, tuhat rubla
Brutokasum, tuhat rubla
Müügi- ja halduskulud, tuhat rubla
Müügikasum, tuhat rubla
Kasum enne makse, tuhat rubla
Puhaskasum, tuhat rubla
Põhivara aasta keskmine maksumus, tuhat rubla
Keskmine töötajate arv, inimesed
Tööviljakus, tuhat, hõõruda/in
Tootmise tasuvus, %			3 protsendipunkti
Müügitasuvus, %			4 protsendipunkti
Kapitali tootlikkus hõõruda 1 hõõruda

Kui aga ettevõte on tööstuskinnisvara suuromanik, tekib probleem kinnisvara haldamise efektiivsuse hindamiseks vajaliku täieliku teabe hankimisega. IN finantsaruanded tegurid nagu:

Uue toote turule toomine;

Ettevõtte potentsiaalsed võimalused;

Töötajate huvi ettevõtte edu vastu;

Klientide lojaalsus jne.

Kuigi sellised mittemateriaalsed näitajad kajastuvad ja hõivavad õigustatult oma niši kinnisvarahalduse tõhususe hindamisel.

Majanduslikust vaatenurgast ei võimalda „efektiivsuse – tulemuste ja kulude suhe” aluspõhimõte alati tõhusust õigesti hinnata. See on tingitud mitmest tegurist:

Infoajastu tunnused, nimelt selle põhijooned – inforessursi rolli ja tähtsuse suurenemine, immateriaalne põhivara;

Majanduselu keerukus - selle avatuse suurenemine, globaliseerumine, konkurents;

Muutused tulemuste ja kulude sisus ning sellest tulenevalt raskused nende väärtuste määramisel;

Väärtussüsteemi kiire areng ja sellest tulenevalt muutus näitajate, tunnuste ja näitajate süsteemis, mis koos peegeldavad tegevuse tulemuslikkust.

B.A. Reizberg ja V.Yu. Buryak, kaaludes tõhususe küsimusi seoses riigi vara, pange tähele, et „spetsiifiline metoodika teatud klassi, riigiomandiobjektide rühma haldamise majandusliku, sotsiaalse, funktsionaalse efektiivsuse hindamiseks, mis varieerub seoses hinnatava kinnisvarakompleksi kasutusmeetodiga, on loodud võimaldama efektiivsusnäitajate väärtuse ja ulatuse kindlaksmääramiseks. Kuid need näitajad ei ole oma olemuselt universaalsed, need sõltuvad suuresti hindamisobjektist, selle objekti kasutamise eesmärgist ja olemusest. Selle tulemusena jõutakse järeldusele, et "tuleb pidada võimatuks luua ühtset universaalset metoodikat tõhususe hindamiseks".

Välja arvatud traditsiooniline lähenemine, hulgas kaasaegsed lähenemised Samuti tõstavad nad esile R. Kaplani ja D. Nortoni välja töötatud tasakaalustatud tulemuskaartide süsteemi (BSS) kui kõige lootustandvamat. Nad tuvastasid tõhususe hindamisel neli kõige olulisemat komponenti: finantstegevus, suhted tarbijatega, sisemiste äriprotsesside korraldamine, personali koolitus ja arendamine. BSC olemus on saavutada tasakaal sisemiste ja väliste, objektiivsete ja subjektiivsete näitajate arvu vahel. Selle lähenemisviisi eeliseks on ka see, et see süsteem on autorite sõnul üsna paindlik ja "loominguline" selle rakendamisel igas lavastuses.

Võttes arvesse ettevõtte järgitavas üldkontseptsioonis ja strateegias sätestatut, kogunenud efektiivsuse hindamise metoodilise toe kogemust, saab BSC alusel määrata konkreetsed tulemusnäitajad kinnisvarahalduse hindamiseks (vt lisa 1).

Kõige olulisem detail BSC loomisel on nagu traditsioonilise lähenemise puhul kaks finantstulemust: kulude vähendamine ja tulude suurendamine. Selle põhjal saame BSC-sse lisada sellised näitajad, mis nende järjepideva saavutamise korral võimaldavad tõhusust kõige täielikumalt hinnata. Selliseid näitajaid saame BSC-s igal tasandil kasutusele võtta.

Lisa 1 põhjal saame välja tuua mitmeid kinnisvarahalduse tulemuslikkuse näitajaid. Need näitajad hõlmavad kõiki nelja komponenti eraldi. Kõik näitajad on läbi vaadatud ja kommentaarid on toodud allolevates tabelites.

Tabel 1.3.2 Kinnisvarahalduse tulemuslikkuse kriteeriumid (finantskomponent)

Tabel 1.3.3 Kinnisvarahalduse efektiivsuse kriteeriumid (kliendikomponent)

Strateegilised algatused	Toimivusnäitajad
Lisateenuste pakkumine	1.Lisateenuste nõudluse ja nende asjakohasuse väljaselgitamise programm;
	2.Lepinguliste tööde korraldamine lisateenuste osutamise eesmärgil; 3.Pakutavate teenuste kvaliteedi hindamise kriteeriumide väljatöötamine
Klienditeeninduse parandamine	1. Olemasolevate klientide hoidmine ja nende huvi tagamine koostöö jätkamiseks; 2.Mehhanismi väljatöötamine erinevate projektide laekunud ettepanekute kvaliteetseks ja kiireks menetlemiseks.
"Ettevõtte kodaniku" kuvandi kujundamine	1. Programm ettevõtte sotsiaalse rolli kajastamiseks meedias (sotsiaalprogrammid, makstud maksud jne) 2. Programm, mille eesmärk on kujundada inimestes arusaama ettevõtte tegevuse olulisusest ja nende huvist selle tegevuse vastu; 3. Keskkonnaolukorra parandamisele suunatud tegevuste läbiviimine ettevõtte objektidel

Tabel 1.3.4 Kinnisvarahalduse efektiivsuse kriteeriumid (äriprotsesside komponent)

Strateegilised algatused	Toimivusnäitajad
Kinnisvarakasutusel orienteerumine ettevõtte ja klientide huvide kombinatsioonile	1. Klientidele soodsa pakkumise pakkumine; 2. Küsitluste läbiviimine, et selgitada välja, milliseid muudatusi edasimüüjad ettevõtte tegevuses sooviksid; 3. Lõpptarbijatele "müüdud" teenuste ja kaupade kindlaksmääramine; 4. Tarbijate nõudluse ja nende soovide jälgimise ja rahuldamise programm.
Juhtimistegevuse endi täiustamine	1.Ettevõtte sisestruktuuri muutmine ja optimeerimine ; 2.Sotsiaalse arengu programm ; 3.Arvestusvormide täiustamine
Kinnisvarakasutuse intensiivistamine	1. Säästutehnoloogiate aktiivne juurutamine; 2.Remonti kuuluvate kinnisvaraobjektide tuvastamine ; 3. Ettevõtte kinnisvara korrashoiu kulude määramine; 4.Kinnisvara ülalpidamiskulude tõhustamise ja vähendamise programm
Uuendused kinnisvarahalduses	1. Operatiivse kasutamise tagamine
	arvamused paljutõotavate uuenduste kohta; 2.Programm kinnisvarasektori uuenduste kiireks arendamiseks, nende tulemuslikkuse ja elluviimise otstarbekuse määramiseks

Allpool on kirjeldatud kinnisvara haldamise tulemuslikkuse kriteeriume, mis moodustavad kasvu ja õppimise ploki.

Tabel 1.3.5 Kinnisvarahalduse tulemuslikkuse kriteeriumid (koolitus ja kasv)

Strateegilised algatused	Toimivusnäitajad
Personalikoolitus kaasaegsete juhtimistehnikate alal	1. Töötaja teadmiste taseme vastavus tehtud tööle; 2. Teadmiste ja erialade kindlaksmääramine, mille osas töötajaid tuleks koolitada; 3.Töötajate teadmiste taseme edasise jälgimise programm
Juurdepääs teaberessurssidele	1.Uute tehnoloogiate juurutamine ; 2. Osakondadesse visuaalsete infokohtade loomine saavutatud tulemuste ja uute ülesannete kohta
Töötajate tegevuseks tingimuste loomine	1. Iga töötaja aktiivne osalemine ettevõtte tegevuses; 2. Programm sotsiaalkaitse töölised
Preemiasüsteem seatud eesmärkide saavutamise eest	1. Töötasu tulemuslikkusest sõltuvuse tuvastamine; 2. Osakondade ja üksikute töötajate tulemusnäitajate määramine 3. Meeskonna teavitamine kolleegide saavutustest.

Ehk siis lisa 1 analüüsides võib meie hinnangul öelda, et kinnisvarahaldussüsteem on:

Mil määral saavutatakse ettevõtte eesmärgid, kasutades erinevaid piiratud ressursse, sealhulgas kinnisvara;

Kinnisvarahalduse kui äriprotsessi eesmärkide saavutamise määr madalaima kuluga;

Kinnisvarahaldussüsteemi suutlikkus rahuldada arenevaid vajadusi kinnisvara järele, arvestades selle ratsionaalset ja säästlikku kasutamist;

Juhtkonna suutlikkus mõjutab madalaima kuluga kindlustada nõutava kvaliteediga kinnisvara tarbijaomaduste taastootmine.

Üksikutes ettevõtetes on kinnisvara haldamise tõhususe hindamise üle määratud järgmised omadused:

1. Tegevuse strateegilise suuna jätkusuutlikkus;

2. Selge nägemus tulevikust;

3. Juhtimisotsuste mitmekesistamine;

4. Seotud tegevuste mõju;

5. Muutuste püsivus ja mitmekesisus;

6. Oskus tajuda uuenduslikke tehnoloogiaid.

Seevastu meie riigis ülaltoodud tabelites esile toodud kriteeriume ja soovitusi peaaegu ei järgita.

Seega võib eelnevat kokku võttes öelda, et üldtunnustatud näitajaid kinnisvara kasutamise efektiivsuse hindamiseks ei ole, küll aga on selle probleemi lahendamiseks mitmeid üldistavaid lähenemisviise. Üks lähenemisviisidest põhineb ainult ettevõtte, organisatsiooni, ettevõtte tegevuse finantstulemusel, teine ​​​​aga hõlmab mitut etappi, millest igaühel valitakse efektiivsuse hindamiseks teatud kriteeriumid. Teisest küljest on iga organisatsiooni juht suhteliselt vaba jõudluse hindamise otsuseid langetama ja saab luua enda jaoks teatud näitajate süsteemi, mille abil ta juhib ettevõtte teatud eesmärke.

elamubüroo kinnisvara hindamine

2. KAASANI KINNISVARAHALDUSE EFEKTIIVSUSE ANALÜÜS

2.1 ELUKINNISVARA HALDUSE EFEKTIIVSUSE HINDAMINE

Elamukinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamiseks tõi autor välja järgmised, tema hinnangul olulisemad näitajad ja kriteeriumid:

2014. aastal kasutusele võetud eluruumide üldpind;

Elamu kinnisvara hinnad;

Hinnanguline müügihindade dünaamika;

Väliste tegurite mõju elamukinnisvarale

2014. aasta esimest poolaastat iseloomustasid riigi majanduses olulised sündmused, mis kajastusid ka Tatarstani Vabariigi eluasemeturul: rubla odavnemine, läänepoolsete sanktsioonide kehtestamine ja sotsiaaldemograafilised tegurid. ühest küljest ja suur valik arendajate pakkumisi koos hüpoteegi intressimäärade langusega, teisest küljest.

Suurenenud nõudluse tõttu ehitasid arendajad aktiivselt eluasemeid. Nii anti juuli alguses Tatarstanis käiku üle 1,2 miljoni ruutmeetri. m eluase - peaaegu 51% aastasest eesmärgist. Kuue kuu lõpuks saavutas Kaasan Volga föderaalringkonna linnade seas tellitud eluruumide mahu poolest esikoha: kokku võeti kasutusele üle 508 tuhande ruutmeetri. m.

2014. aastal kasvas uutes hoonetes korterite ostude osakaal – umbes 40% tehingutest Kaasanis tehakse hüpoteeklaenufondide abil. Hüpoteeklaenud võetakse reeglina pikaajaliseks, nii et laenuvõtjad valivad mõistlikult uuema eluaseme.

Rosreestri andmed Tatarstani Vabariigi kohta näitavad, et 2014. aasta kuue kuuga registreeriti vabariigis 45,3 tuhat lepingut, mis on 11% rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil. Neist 65% on elamud, 22% maatükid, 13% mitteeluruumid.

Suurenenud nõudlus turgutas ka hindu turul: linna kinnisvarahinnad kasvasid esimesel poolaastal tavapärasest kiiremini (esmaturul esimese kuue kuuga 6-8%).

Kaasani ja Tatarstani Vabariigi kinnisvaraserveri andmetel oli keskmine ruutmeetri hind 2014. aasta juuliks eluasemete järelturul 67,5 tuhat rubla, esmasel eluasemeturul 50,7 tuhat rubla ja eriti praegusel olukord Kaasani kinnisvaraturul on juhtivateks arendajateks “Unistroy”, “YIT Kazan”, “Ak Bars Real Estate”, “Tatstroyinvest”, kes esitavad oma kinnisvarale järgmised hinnad:

Tabel 2.1.1 Kaasani elamuprojektide võrdlev analüüs 2014. aasta teise poole kohta

	Arendaja	Tähtaeg	Korteri piirkond	Hind, miljon rubla
Elamukompleks "Emerald City" (Privolzhsky piirkond)	"Unistroy"	2014. aasta I poolaasta
Elamukompleks "Sovremennik" (Novo-Savinovski rajoon)	"YIT Kazan"	IV kvartal 2014
Elamukompleks "Svetlaya Dolina" (Sovetski piirkond)	"Ak Barsi kinnisvara"	IV kvartal 2014
Elamukompleks "Raduzhny" (Kirovski rajoon)	"Tatstroyinvest"	III kvartal 2014

Korterite maksumust mõjutab reeglina asukoht: nn Hruštšovi korter Vakhitovski linnaosas on palju kallim kui sama korter Aviastroitelnõi või Kirovski linnaosas. Lisaks mõjutab maksumust korteri üldine seisukord, korruste arv ja materjal, millest maja on ehitatud. Linna äärealadel võivad Stalini hooned ja hotellid ostjat oodates kuude kaupa jõude seista.

Ühetoalised Hruštšovi korterid pindalaga 32 ruutmeetrit. m Kaasanis maksab täna 1,9–2,25 miljonit rubla, Leningrad (34 ruutmeetrit) 2,2–2,8 miljonit, Moskva projekt „odnushka“ (30 ruutmeetrit) 2,15–2,35 miljonit rubla.

Kahetoaline Hruštšovi maja (43 ruutmeetrit) on hinnanguliselt 2,2-2,7 miljonit rubla, Leningradi maja (51 ruutmeetrit) - 3 kuni 3,5 miljonit, Moskva projekt - 2,4 kuni 3 miljonit. kolm- tubade korterite hinnad on järgmised: Hruštšovka (56 ruutmeetrit) - 2,7-3,3 miljonit rubla, Leningradka (65 ruutmeetrit) - 3,4-3,8 miljonit.

Samuti tuleb märkida, et elamufond vabariikides 2014. aasta lõpus oli 1 618 tuhat korterit (koos majadega, mis asuvad eraomand kodanikke), millest 1130,9 tuhat korterit (69,9%) asub korterelamutes. Ühe korteri keskmine suurus on 56,5 ruutmeetrit üldpinnast. Üldine elamufond on alati valdavalt eraomanduses.

Elamispindade turg arenes 2014. aastal aktiivselt hüpoteeklaenu toel eluaseme ostmise sektoris. Ligikaudu pooled registreeritud kinnisvaratehingud olid hüpoteeklaenudega, mis andis tõuke elamuehituse haru intensiivsele arengule, mida ei jätnud kasutamata ka mõned arendajad.

Kaasani elamispindade turu arengu prognoosimiseks 2015. aastaks võtame arvesse eluaseme üürimise ja ostmise hindade dünaamikat.

Tabel 2.1.2 Kaasanis ühetoalise korteri üürimise hindade dünaamika 2011-2014

Ülaltoodud tabelite põhjal on autor koostanud kolm prognoosi elamuturu arengu kohta: optimistlik, mõõdukas ja pessimistlik. Optimistliku prognoosi aluseks oli asjaolu, et üüriinflatsioon on võrreldav tarbijainflatsiooniga, mis on 2015. aastal prognoositud 10%. Selle põhjal eeldame, et korterite üürikulude kasvutase jääb 10% tasemele aastas.

Mõõdukas prognoos on keskmine kasvutase optimistliku ja pessimistliku prognoosi vahel, mille võrra väheneb 2015. aasta korteri üüri- ja ostukulu 10% aastas.

Pessimistlik prognoos põhineb arutlusel, et kui võtta arvesse 2008.-2009. aasta kriisi, mil toimusid sarnased protsessid (rahakulu faktor ja selle mõju elamukinnisvara hinnale, samuti 2009. aasta kriisi langus). rubla), korteri üüri- ja ostukulu langes 30%.

Tabel 2.1.4 Kaasanis hüpoteeklaenuga korteri üürimise ja ostmise mõõdukas prognoos 2015. aastaks

		Prognoos (-10%)			Prognoos (-10%)

Mõõdukas prognoos viitab, et hüpoteeklaenuga korteri üürimine ja ostmine langeb eelmise aastaga võrreldes keskmiselt 10%.

Tabel 2.1.5 Optimistlik prognoos Kaasanis hüpoteeklaenuga korteri üürimiseks ja ostmiseks 2015. aastaks

	hõõruda/kW m.			RUB / ruutmeetri kohta
		Prognoos (+10%)			Prognoos (+10%)

Optimistlik prognoos eeldab inflatsiooni arvesse võttes 10% üüri- ja hüpoteeklaenude kasvu.

Tabel 2.1.6 Hüpoteeklaenuga korteri üürimise ja ostmise pessimistlik prognoos 2015. aastaks Kaasanis

		Prognoos (-30%)			Prognoos (-30%)

Pessimistliku prognoosi kohaselt peaks üüri- ja hüpoteeklaenu laenamine järgmisel aastal vähenema 30%.

Koostatud prognooside ja tabelite ning kaalutud ostuhinna dünaamika ja üürihinna dünaamika põhjal võib öelda, et hinnad on tuleval aastal üürielamuturul äärmiselt ebastabiilsed ja kõikuvad eeldatavalt 12 700 tuhandest rublast. kuni 15 600 tuhat rubla ja ostuturul hüpoteeklaenu kasutades alates 45 000 tuhandest rublast. kuni 70 576 tuhat rubla.

Autori arvates tuleks sündmuste arengu kõige tõenäolisemaks stsenaariumiks pidada pessimistlikku prognoosi, sest ülaltoodust võrdlev analüüs On näha, et hinnad eluasemeturul on äärmiselt ebastabiilsed järgmistel põhjustel:

1.) lääneriikide sanktsioonide mõju;

Lääne sanktsioonid jõustusid ajal, mil Venemaal olid suurimad määrad ja maht elamuehitus, eraisikute võetud hüpoteeklaenud on kõige rohkem ja soodsaimad intressimäärad nende peal.

Sanktsioonide tagajärjed kinnisvaraturul võib jagada kahte kategooriasse: mis juhtus ja mida oodati.

Juhtunute hulgas väärib märkimist:

1. Välisinvestorid lükkavad arendusprojektide elluviimist Venemaal (erinevates turusegmentides) kuni Ukraina olukorra lahenemiseni.

2. Pangad analüüsivad saabuvaid uusi arendusprojekte hoolikamalt.

3. Kinnisvara kui vara (eriti elamukinnisvara - korterid esmasel ja järelturul) on suurendanud oma atraktiivsust erainvestorite jaoks.

Sanktsioonide eeldatavate tagajärgede kohta kinnisvaraturul võib öelda järgmist:

1. Eeldatakse, et pangad tõstavad kulude kasvu tõttu tarbimis- ja hüpoteeklaenude intressimäärasid Raha Turul. Samal ajal saavad mitmed pangad iseseisvalt piirata hüpoteeklaenuvõtjate tegevust, määrates kunstlikult kõrged intressimäärad.

2. Pankade investeeringute arendusprojektide finantseerimise mahu vähenemine võib 2015. aastal põhjustada uusehituse mahu vähenemise.

3. Üürielamuturg võib kaotada publiku, mis koosneb Venemaal lepingu alusel või lääne firmades töötavatest välismaalastest, kelle aktiivsus võib sanktsioonide perioodil oluliselt väheneda. (Samuti märgib autor, et samal ajal võivad üürielamuturul toimuda ka vastupidised protsessid: kui kinnisvara väärtus langeb, siis peavad pangad tõstma hüpoteeklaenu intressimäärasid. See vähendab oluliselt laenude ostujõudu. kodanikele, mis toob kaasa üürnike arvu suurenemise).

4. Suurim Venemaa pangad, jätkavad suurema tõenäosusega laenu andmist arendusprojektidele, mis on ehitusvalmiduse aktiivses/lõppfaasis.

2.) valuutateguri mõju;

Esimene lähenemine: vahetuskursi mõju elamuturule.

Eluaseme ostmisega seotud majandussuhete oluline element on vahetuskurss. Vahetuskurss mõjutab erinevaid näitajaid, mis ühendavad ostjaid ja müüjaid eluasemeturul. Vahetuskurss on suhe kaks rahaühikud peal valuutaturg, mis moodustatakse sõltuvalt konkreetse valuuta pakkumisest ja nõudlusest, aga ka mitmetest muudest teguritest.

Sõltuvalt konkreetse valuuta nõudluse ja pakkumise vahekorrast määratakse vahetuskurss kõige sagedamini, mistõttu ei saa see olla konstantne väärtus, kuna valuutaturu nõudlus ja pakkumine muutuvad pidevalt.

Teine lähenemine: elamispindade hindade mõju omavääringule.

Kinnisvara hinna ja riigi valuutakursi vahel on otsene seos, kinnisvara väärtuse langedes odavneb ka kurss rahvusvaluuta. See sõltuvus tuleneb sellest, et reeglina viitab eluasemekulude vähenemine ebasoodsatele protsessidele majanduses – töötuse määra tõusule, tööpuuduse vähenemisele. ostujõud elanikkonnast. Kõik see toob kaasa nõudluse vähenemise kinnisvara järele.

Eeltoodust lähtuvalt kajastub praegustes kinnisvaraturu tingimustes esimene lähenemine rohkem. Teine on tõenäoliselt stabiilse majandusarenguga.

3.) sotsiaaldemograafiliste tegurite mõju.

Üldtunnustatud seisukoht on, et vajaduste kujunemist turul ei saa kontrollida. Küll aga tekivad ja muutuvad vajadused teatud mustrite järgi, mille oluliseks osaks on elanikkonna mentaliteet, elu- ja elukorraldus. Nendest käsitleme üksikasjalikumalt järgmisi autori arvates kõige olulisemaid tegureid:

1. Elanike arv asula avaldab olulist mõju tarbimise struktuurile, eelkõige tänu rohkemale kõrge tase sissetulekud suurtes asustatud piirkondades.

2. Tarbija käitumist mõjutavad ka olukorra kriteeriumid. Praegu hõlmab nende hulka riigi töö, mille eesmärk on ergutada elamuehituse arengut erinevate kättesaadavuse suurendamise kaudu sotsiaalprogrammid, eriti:

Sünnituskapital (programm kehtib kuni 2016.a kaasa arvatud);

sõjaline hüpoteek;

sotsiaalne hüpoteek;

Hüpoteek programmi “Noor pere” raames jne.

3. 2014. aasta suvel tegi riik muudatusi hüpoteeklaenu andmise reeglites. 25. juulil jõustus seadus nr 169-FZ “Föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise)” artiklite 31 ja 61 muutmise kohta”. Seadusemuudatused sisaldavad kahte olulist punkti. Esiteks: pangad saavad kindlustada oma finantsriskid juhuks, kui neil on vaja tagatist sulgeda ja selle väärtus osutub võlasummast väiksemaks. Teine on see, et sellise kindlustuse olemasolu (kas pangalt või laenuvõtjalt) vabastab laenuvõtja hilisematest laenumaksetest. Sama juhtub ka sellise kindlustuse väljastanud kindlustusandja pankroti korral.

Eelnevat kokku võttes võib öelda, et sanktsioonide kehtestamisel on kindlasti negatiivne mõju Venemaa majanduse kõikidele sfääridele. Eluasemeturu osas tuleb märkida, et sanktsioonide tõttu tõusevad eluasemelaenude intressimäärad ja see eluasemeturu segment kaotab märkimisväärse hulga tarbijaid. Kuid selle taustal on üüriturg, vastupidi, võimeline oma turustusala suurendama. Seega võib see osa elanikkonnast, kes plaanis varem eluaset hüpoteegiga soetada, loobuda sellest ideest üürimehhanismi kasuks, s.o. Kasumlikum on üürida eluase suhteliselt stabiilsete hindadega (prognoositav üürihind on 10 000 kuni 15 600 rubla kuus, olenevalt prognoosi iseloomust) kui hüpoteegi võtmine valuuta ebastabiilsuse tingimustes (näiteks 24. märtsil 2015 on dollari ja rubla suhe 1/58, 28 ja 14.03.2015 oli see 1/61,32)

Nüüd on järsk tõus kogu eluasemeturul tervikuna, selle põhjuseks on asjaolu, et dollari kursi tõusu tõttu üritatakse oma raha müüa kinnisvarasse, kuid see trend ei saa olla pikk. tähtaeg ja paljutõotav, sest Tarbijaid sunnib selliseid toiminguid tegema pidev pinge vahetuskursside osas, mis võib lõpuks viia inflatsioonini või veelgi enam kokkuvarisemiseni. rahasüsteem Venemaa.

Sotsiaaldemograafiline tegur muidugi ei oma kinnisvaraturule nii suurt mõju kui näiteks valuutategur, kuid ilma nendeta ei saaks eluasemeturg põhimõtteliselt sellisena eksisteerida, kuna kiirus, maht ehitus, hüpoteegid, rent jne. määratakse täpselt erinevate peamiselt mittemajanduslike tegurite analüüsi põhjal. Sündimus, rahvastiku suurus, inimese keskmine sissetulek, noorte perede arv ja muud sotsiaalsed näitajad - just nendest pannakse kokku kõige üldisemad ideed kinnisvaraturu ja riigi arengupotentsiaali kohta.

Üldiselt on elamukinnisvaraturg paljude majanduslike ja mittemajanduslike tegurite kombinatsioon, mis kas üksikult või koos annavad ülevaate konkreetse turusegmendi majanduslikust olukorrast.

Autori esitatud kolm prognoosi peegeldavad majanduslik olemus erinevate tegurite mõju eluaseme ostmise mehhanismidele. Riigi ebastabiilse majandusolukorra tingimustes ei saa kinnisvarahalduse tulemuslikkusest või ebaefektiivsusest täie kindlusega rääkida, kuid nagu uuringud näitavad, jääb kinnisvaraturu segment - elamispindade turg. majanduse muude elementide suhtes kõige fundamentaalsem ja saab tänu kaasatud vahenditele suhteliselt sujuvalt laveerida muutuva väliskeskkonna vahel.

2.2 KONTORI KINNISVARA HALDUSE EFEKTIIVSUSE HINDAMINE

Ärikinnisvara turul, nimelt bürookinnisvara segmendis, on meie hinnangul esile kerkinud kolm keskendunud sektorit:

Esimesse sektorisse kuuluvad prestiižsed kontorid, mis vastavad rahvusvahelistele halduspindade standarditele. Siit võib järeldada, et üür on sellistes ruumides sageli väga kõrge. See on peamine põhjus, miks mõned Venemaa ettevõtjad üürivad välismaal esmaklassilisi kontoreid soodsama hinnaga.

Teise sektorisse arvasime bürood, mis asuvad hästi viimistletud ja sisustatud ruumides ning viimasel ajal on muutunud populaarseks suurte korterite soetamine koos hilisema kvaliteetse renoveerimisega. Siin on rendimaksed edukalt tegutsevatele ettevõtetele üsna vastuvõetavad. Selles sektoris on pidev aktiivne nõudlus.

Kolmanda sektorina määratlesime ruume munitsipaal- ja osakondlike mitteeluhoonete, riigiettevõtete (peamiselt teadusasutuste), ühistute ja eraettevõtete hoonetes. Need on ruumid ilma viimistluse ja remondita ning muude seonduvate teenusteta. Üürihinnad pole siin reeglina sugugi kõrged.

Ettevõtlusvabadus toob meie hinnangul kaasa üha uute äristruktuuride loomise, mis vajavad toimimiseks ennekõike ruume, mis tähendab, et büroopindade turul on rohkem kui head arenguväljavaated.

Riis. 2.2.1 Kaasani ärikeskuste klasside korrelatsioon 2014. aasta lõpus

Kaasani bürookinnisvara turul on kvaliteetsed ärikeskused kõigist kolmest klassist: A, B ja C. Linna kvaliteetse bürookinnisvara pakkumine on 2014. aasta lõpus 183 ruutmeetrit. m 1000 elaniku kohta.

B-kategooriasse kuuluvad bürood on enamiku omaduste poolest sarnased A-klassi ruumidega, kuid ei ole nii prestiižne, ebasoodsama asukohaga ega nii laia teenustevalikuga kui A-klassi büroodel. Praktika näitab, et kõrgeima kategooria kontorid liigitatakse mõnikord B-klassi. See juhtub näiteks pärast mitmeaastast intensiivset kasutamist. Siin mängib olulist rolli ka kvaliteedistandardite tegur. Tehnoloogiad on pidevas dünaamikas, nii et see, mis varem tundus tipptasemel, muutub järk-järgult uueks.

Kaasani linna büroopindade kogupakkumine on üle 410 tuhande ruutmeetri. Neist umbes 210 tuhat ruutmeetrit. m viitab kvaliteetsele pakkumisele.

Nagu õige, püsib suurlinnades nõudlus kvaliteetsete büroopindade järele stabiilsena. Valdav enamus Kaasani A-klassi ärikeskustest on peaaegu 100% täituvusega, nimelt sellised ärikeskused nagu: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Idea Business Park". B-klassi objektidel on ka üsna kõrge täituvus, see jääb vahemikku 85–90%. Büroopindade nõudlusest rääkides tasub mainida tõsiasja, et viimasel ajal on olnud tendents äritegevuse nihkumisel Kaasani perifeeriasse. Seda mõjutavad enim sellised tegurid nagu: ebapiisav transpordi juurdepääsetavus (ummikud), parkimiskohtade või nende tasumise puudumine.

Sarnased dokumendid

Munitsipaalkinnisvara mõiste. Kinnisvaraturu toimimise alused. Kinnisvara haldamise protsessi informatiseerimise põhisuunad. Kinnisvara haldamiseks kasutatav teave. Infosüsteem kinnisvara registreerimine.

abstraktne, lisatud 30.10.2010


Kaasaegsed küsimused munitsipaalvara haldamine Vene Föderatsioonis. Omavalitsuse kinnisvara haldamise institutsionaalne raamistik. Praeguse praktika analüüs Orskis. Vallakinnisvara piiritlemise korralduslikud küsimused vastavalt tegevuse eesmärkidele.

lõputöö, lisatud 18.11.2013


Kinnisvara haldamise olemus, funktsioonid, meetodid ja tasemed. Samara jaekinnisvaraturu analüüs. lühikirjeldus SEC "MegaCity", selle rendipoliitika. Ettevõtte ärikinnisvara arendamise juhtimissüsteemi analüüs.

kursusetöö, lisatud 18.10.2011


Kinnisvaraturu põhimõisted, selle segmenteerimine. Kinnisvara käitamise kulude planeerimine ja arvestus. Ettevõtte Diol LLC turunduskeskkonna analüüs. Kinnisvara haldamise võtete praktiline rakendamine, vormide ja meetodite optimeerimine.

kursusetöö, lisatud 22.07.2011


Kinnisvaraarenduse projektijuhtimise olemus, kontseptsioon ja peamised liigid. Arendusprojekti kontseptsioon ja ärikinnisvara haldamise põhijooned. Projekti rahaline ja majanduslik tasuvusuuring. Jaemüügi kinnisvaraturu analüüs.

kursusetöö, lisatud 25.03.2011


Tõhususe hindamise kriteeriumid. Planeerimise ja tulemuslikkuse hindamise järjestusmeetod. Põhjalik kriteeriumide kogum juhtimissüsteemi tõhususe kohta. Toimivusnäitajad. Tootmisjuhtimissüsteemi efektiivsuse tõstmine.

abstraktne, lisatud 08.05.2002


Juhtimise efektiivsuse hindamise kontseptsioon. Juhtimise tõhususe hindamise tegurid. Juhtimise tulemuslikkuse kriteeriumid ja näitajad. Majanduslik hinnang tõhusust. Näitajad majanduslik efektiivsus. Juhtimise tõhususe parandamine.

abstraktne, lisatud 26.07.2008


Juhtimissüsteemi konstrueerimise kontseptsioonid ja põhimõtted, selle tulemuslikkuse hindamise meetodid. Quinta LLC tööstuse, ettevõtte ja SWOT-analüüsi lühikirjeldus. Olemasoleva juhtimissüsteemi efektiivsuse hindamine, selle täiustamise meetodite väljatöötamine.

lõputöö, lisatud 04.06.2011


Tulemuslikkuse hindamise teoreetilised aspektid ja koht personalijuhtimissüsteemis. Põhilised lähenemisviisid personali sertifitseerimisele. Ettevõtte töötajate hindamissüsteemi analüüs ja ettepanekud selle parandamiseks Rosvestalko Trading House LLC näitel.

kursusetöö, lisatud 18.03.2011


Juhtimissüsteemid teenindusorganisatsioonides. Organisatsiooni personalijuhtimissüsteem. Indikaatorid organisatsiooni personalijuhtimissüsteemi efektiivsuse hindamiseks. üldised omadused organisatsioonid ja arengustrateegiad. Tegevuste tulemuslikkuse hindamine.

Sissejuhatus

Peatükk 1. Kinnisvara väärtuse hindamise teoreetilised alused

1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon

1.3 Kinnisvara väärtuste liigid

1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid

Peatükk 2. Elamukinnisvara hindamine

2.2 Elukondliku kinnisvara hindamine tulude meetodil

2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel

2.4 Kinnisvara hindamine kulumeetodil

2.5 Kinnisvara hindamise tulemuste kooskõlastamine

Peatükk 3. Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks

Järeldus

Kasutatud kirjanduse ja allikate loetelu

Rakendus

SISSEJUHATUS

Turumajanduse elementide hulgas on erilisel kohal kinnisvara, mis toimib tootmisvahendina (maa-, haldus-, tööstus-, lao-, äri- ja muud hooned ja ruumid, samuti muud rajatised) ja ese või tarbimisobjekt (maatükid, elamud, suvilad, korterid, garaažid).

Kinnisvara on kodanike jaoks isikliku eksistentsi aluseks ja selle aluseks majanduslik tegevus kõikide omandivormide ettevõtete ja organisatsioonide arendamine. Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutes osaleb järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.

Tänu riigi ja hindajate konstruktiivsele suhtlusele on kinnisvara hindamise protsess viimastel aastatel muutunud palju tsiviliseeritumaks võrreldes ajaga, mil sõltumatu hindamine Venemaal oli alles lapsekingades. Tänapäeval reguleerivad hindajate tegevust vastavad föderaalseadused ja hindamise valdkonna standardid.

Lõputöö eesmärgiks on välja töötada ettepanekud elamukinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks.

Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:

Kirjeldage eluaseme hindamise olemust;

Kirjeldada kinnisvara hindamise metoodilisi lähenemisi;

Elamukinnisvara hindamine kulu-, võrdlus- ja tulupõhise lähenemisviisi abil;

Viia läbi hindamistulemuste võrdlev analüüs;

Töötada välja ettepanekud elamukinnisvara hindamise metoodika täiustamiseks.

Töö uurimisobjektiks on elamukinnisvara hindamine ning uurimistöö teemaks elamukinnisvara hindamise meetodid ja lähenemised.

Lõputöös läbiviidud uurimistöö metodoloogiliseks aluseks on kodumaiste ja välismaiste autorite teadustööd kinnisvara hindamise valdkonnas S.V.Gribovsky, E.I.Tarasevich, M.A.Fedotova, D. Friedman.

Lõputöö esimeses peatükis “Kinnisvaraobjekti väärtuse hindamise metoodilised eeskirjad” selgitatakse välja kinnisvaraobjektide väärtuse liigid ja nende klassifikatsioon. Vaadeldakse nii kinnisvara väärtust mõjutavaid tegureid kui ka kinnisvara hindamise aluspõhimõtteid.

Teises peatükis “Elamukinnisvara hindamine” tutvustatakse kinnisvara hindamise tulemusi – kahetoaline korter, mis asub Novosibirski Zaeltsovski rajoonis, - tulu ja võrdlev lähenemine, samuti vara likvideerimisväärtuse arvutamise tulemused.

Kolmandas peatükis “Ettepanekud elamukinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks” on toodud peamised suunad olemasolevate elamukinnisvara hindamise lähenemisviiside täiustamiseks.

1. peatükk. KINNISVARA VÄÄRTUSE HINDAMISE TEOREETILISED RAAMISTID

1.1 Vajadus sõltumatu eluaseme hindamise järele

Hindamine on rakendusteadus majandusanalüüs, mille põhiülesanne on määrata kindlaks vara (toote) müügi- või ostuhinna kõige tõenäolisem hind, lähtudes selle vara pakkumise ja nõudluse jõudude dünaamika analüüsist vastaval turul. Formaalsest vaatenurgast lähtudes määratakse kõige tõenäolisem hind teatud nõudlustegurite kogumi ja pakkumistegurite komplekti modelleerimise põhjal.

Praegu reguleerib kinnisvara hindamistegevust föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 08/06/98 nr 135 - föderaalseadus.

Kinnisvara hindamise aktiivset arengut meie riigis soodustab praegune olukord kinnisvaraturul.

Kinnisvaraturg on hetkel meie riigi üks dünaamilisemaid turge, üks atraktiivsemaid investeerimisobjekte. See muutub väga oluliseks just praegu, kui olukord maailmas on väga ebastabiilne: eksperdid ei oska naftahinna kohta täpseid prognoose anda, ennustavad dollari kursi langust – säästude ohutuse tagajaks jääb praktiliselt ainsaks kinnisvara.

Venemaa hindamise peamised arengusuunad saab määrata nende toimingute loendi põhjal, milles on vaja kinnisvaraobjekte hinnata. Tuleb märkida, et see nimekiri täieneb pidevalt.

Kinnisvara erinevat tüüpi (turu-, investeeringu-, tagatis-, kindlustus-, maksustatav ja muu) väärtuse objektiivne hindamine on vajalik:

Ostu-müügi või renditehingute ajal;

Ettevõtete kapitaliseerimisel ja osakute ümberjagamisel;

Uute aktsionäride ligimeelitamiseks ja täiendavate aktsiate emiteerimiseks;

Katastrihindamisel maksustamise eesmärgil kinnisvara: ehitised ja maatükid;

Kinnisvara kindlustamiseks;

Laenu andmisel kinnisvara tagatisel;

Kinnisvara varade tegemisel panusena põhikapital ettevõtted ja organisatsioonid;

Investeerimisprojektide väljatöötamisel ja investorite, sh välismaiste investorite kaasamisel;

Kinnisvara likvideerimisel;

Pärimisõiguse teostamisel kohtuotsus;

Muude kinnisvara omandiõiguse teostamisega seotud toimingute eest.

Kinnisvara hindamisel on kolm peamist lähenemisviisi:

Kulumeetod: hinnatakse hinnatava vara tervikliku reprodutseerimise või täieliku asendamise maksumus, seejärel lahutatakse hoonete ja rajatiste arvestusliku amortisatsiooni summa ning lisatakse vabana maatüki maksumus. Selline lähenemine võib osutuda vajalikuks, kui vara maksustamise või vara arestimise eesmärgil objekti hindamine nõuab hoonete ja rajatiste väärtuse eraldamist maa väärtusest. Seda kasutatakse ka tulumaksu- ja raamatupidamisarvestuses: maksustatavast tulust arvatakse maha hoonete ja rajatiste kulum. Muud rakendusolukorrad:

Uusehituse teostatavusanalüüs,

maa parima ja tõhusaima kasutusviisi kindlaksmääramine,

Värskenda,

Lõplik hinnakokkulepe,

institutsionaalsed ja eriotstarbelised hooned,

Kindlustuse eesmärgid.

Turu võrdlemise meetod: kinnisvara turuväärtuse hindamine sarnaste kinnisvara hiljutiste tehingute põhjal. Eeldatakse, et ratsionaalne investor või ostja ei maksa konkreetse kinnisvara eest rohkem, kui maksaks teise samasuguse kinnisvara ostmine, millel on sama kasulikkus.

Sissetulekumeetod: kinnisvara väärtuse määrab hüvede suurus, kvaliteet ja kestus, mida vara tulevikus eeldatavasti annab.

Venemaal on viimastel aastatel levinud objektide väärtuse hindamisel kulumeetod. Veelgi enam, valitsus teatas selle kasutamisest kinnisvara ümberhindamise programmide väljatöötamisel. See tõi kaasa selle, et põhivara ja kinnisvara väärtust alahinnati tugevalt. Tänapäeval on eriti oluline selliste objektide ümberhindamise protsess, mida saab teha turuhinnangu meetodil.

Tänapäeval on hindamisorganisatsioonide arv Venemaa turg palju. 2004. aasta lõpu seisuga on enam kui 9000 ettevõttel ja eraõiguslikul juriidilisel isikul Venemaal riiklik litsents hindamistegevuse läbiviimiseks. Nüüd reguleerib turgu Majandusarenguministeerium, kuid 1. jaanuarist 2006 toimub üleminek iseregulatsioonile.

Praegusel etapil iseloomustab hindamisturgu suurenenud konkurents, paranenud kvaliteet ja teenuste maksumuse vähenemine. Eelkõige kasvab pidevalt nõudlus hindamise järele, et kajastada varasid finantsaruannetes vastavalt IAS-i, US GAAP-i või Venemaa standarditele. raamatupidamine; immateriaalse vara väärtuse hindamine turundus- ja brändistrateegiate efektiivsuse määramiseks; hindamine ostu-müügitehingute, vara rentimise, ühinemiste ja ülevõtmiste ning muude omandiõiguse ja muude varaliste õiguste ülemineku tehingute sooritamise eesmärgil; hindamine kindlustuse eesmärgil, aktsiate täiendav emissioon või aktsiate tagasiostmine riigiettevõtete erastamise käigus; hinnang vara tagatisel laenu andmise eesmärgil jne.

Reitinguagentuuri Expert RA uuringu tulemuste kohaselt on viimase pooleteise aasta populaarseimad teenused olnud kinnisvara ja laiemalt ettevõtluse hindamisteenused. Nende piirkondade osakaal turu üldises struktuuris moodustas vastavalt 34,3 ja 32,1%.

1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon

Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide puhul, millega iseseisva tootena turul aktiivselt kaubeldakse. Praegu on Venemaal need korterid ja ruumid, bürooruumid ja büroohooned, äärelinna elamud koos kruntidega, vabad krundid arendamiseks ja (või) muuks otstarbeks. Kinnisvara hulka kuuluvad ka maavarad, mille Venemaa turg pole veel välja kujunenud. Allpool käsitleme kinnisvaraobjektide klassifitseerimise üldpõhimõtteid.

Kinnisvara esimene kategooria. Mõiste “kinnisvaraobjekt” tähistab meie puhul mistahes maatükiga jäigalt ühendatud toodet, mille teisaldamine teise asukohta on võimatu ilma hävimise ja tarbimisväärtuse kadumiseta. Kavandatava sõnastuse eesmärk on edendada erinevate kinnisvarakategooriate hindamisel diferentseeritud lähenemisviisi, võttes arvesse nende kõige olulisemaid omadusi, kaubakäibe tunnuseid, nende turgude struktuuri ja ulatust, mille raames toimub kinnisvara ostu- ja müügiprotsess. kinnisvara toimuma. Kuna kinnisvara hindamist mõjutavad erinevad tingimused ja nende kombinatsioonid, siis klassifitseerimiseks (rühmitamiseks) kasutati “tunnuspuu” meetodit. See klassifikatsioon (rühmitamine) on mitmetasandiline. Igal tasandil viiakse see läbi vastavalt selle alusele koos võimalike erinevustega samal tasemel, kuid mööda erinevaid "harusid". Samas on klassifikatsiooni sügavus (tasemete arv) suurem nende harude puhul, millel paiknevad esinduslikumad (nende hindamise seisukohalt) objektid.

Igal tasemel on vastava klassifikatsioonitunnuse jaoks oma nimi ja soovitatavate väärtuste komplekt.

1. Päritolu.

2. Eesmärk.

3. Skaala.

3.1 Maamassid.

3.2. Eraldi maatükid.

3.3. Hoonete ja rajatiste kompleksid (dacha küla, mikrorajoon, hotell, sanatoorium jne)

3.3.1. Korterelamu.

3.3.2. Ühekorteriline elamu (mõis, suvila).

3.3.3. Sektsioon (sissepääs).

3.3.4. Põrand sektsioonis.

3.3.5. Korter.

3.3.6. Tuba.

3.3.7. Suvila.

3.4. administratiivhoonete kompleks.

3.4.1. Hoone.

3.4.. Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).

4. Kasutusvalmis.

4.1. Valmis.

4.2. Vajab rekonstrueerimist või kapitaalremonti.

4.3. Nõuab ehituse lõpetamist.

Kuna korteriturg on hetkel Venemaa kinnisvaraturu kõige arenenum sektor, on mõttekas keskenduda selle sektori uurimisele, et töötada välja põhilised metoodilised lähenemisviisid kinnisvara väärtuse hindamiseks.

Moodustatud peal Lääne turg on vastu võetud teine ​​klassifikatsioon, mis erineb ülaltoodud kinnisvara liigitamisest A-, B- ja C-kategooriatesse.

Jaotatud järgmistesse klassidesse:

1) Spetsialiseeritud kinnisvara, mis on kohandatud konkreetse äritegevuse läbiviimiseks ja mida müüakse tavaliselt koos ettevõttega.

Näited: naftatöötlemistehased, keemiatehased, masinate ja seadmete paigutamise töökojad; hooned, mida nende asukoha, suuruse, kujunduse tõttu ei müüda ega rendita kunagi turul kolmandale isikule.

2) Spetsialiseerimata kinnisvara - tavalised hooned - kauplused, kontorid, tehased, laod, mida tavaliselt müüakse või renditakse.

Kinnisvaraobjektide klassifitseerimine erinevate tunnuste (kriteeriumite) järgi aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate väärtuse hindamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifitseerimisprotsessis määratakse kindlaks eraldi kinnisvararühmad, mis määrab nende hindamisel ühetaoliste lähenemisviiside võimaluse.

1.3 Kinnisvara väärtuste liigid

Kinnisvara hindamise algstaadiumis seisab eksperthindaja alati silmitsi raske probleemiga valida hindamisarvutuste tegemiseks väärtuse liik. See valik sõltub paljudest teguritest (objekti olemus ja hindamise funktsioonid) ning määrab selle omaduse hilisema hindamismeetodi valiku. Kui kinnisvara hindamine viiakse läbi selleks, et saada hüpoteeklaen(laenud kinnisvara tagatisel), on oluline, et hindaja omaks usaldusväärset teavet selle kinnisvara tõenäolisema müügihinna kohta, kui laenuvõtja (kinnisvaraomanik) laenu (laenu) ei maksa. Lääneriikides kinnisvara maksustamise eesmärgil hinnates lähtutakse vara turu- või asendusväärtusest, lähtudes selle taastootmiskuludest. Rekonstrueerimisele kuuluvate objektide hindamisel valitakse reeglina investeeringu väärtus, s.o. kinnisvara väärtus konkreetse investori jaoks.

Sihtotstarbeliste hoonete hindamisel kinnisvaraturu “passiivsetes” sektorites, kui turuväärtuse määramiseks ei ole piisavalt teavet, samuti kinnisvara hindamisel kindlustuse eesmärgil arvestatakse asendusmaksumus või asenduskulu. kasutatud.

Turuhind

Turumajanduslikes tingimustes on kõige levinum kinnisvara väärtuse liik turuväärtus. Turuväärtus on kõige tõenäolisem hind, mille kinnisvara saavutaks konkurentsivõimelisel ja avatud turul kõikides õiglase kaubanduse, müüja ja ostja kohusetundliku tegevuse tingimustes ning ilma ebaseaduslike stiimuliteta.

Mõistetakse, et ostu-müügitehingus toimub õiguste üleminek müüjalt ostjale järgmistel tingimustel.

1. Ostja ja müüja motivatsioon on tüüpiline, s.t. nad tegutsevad ilma liigse surve või erakorraliste eluoludeta.

2. Mõlemad pooled on hästi informeeritud, nendega konsulteeritakse ja nad tegutsevad vastavalt nende arvates nende parimatele huvidele.

3. Kinnistu on olnud turul müüki pandud piisava aja jooksul (piisab, et potentsiaalsed ostjad tutvuksid vara müügiinfoga ja langetaksid ostuotsuse).

4. Tasuti tehingu finantseerimise tingimustel.

5. Hind on tavapärane, seda ei mõjuta konkreetsed finantseerimis- ja müügitingimused.

Kinnisvara turuväärtust nimetatakse muidu vahetusväärtuseks – erinevalt kasutusväärtusest (või kasutusväärtusest), mis peegeldab objekti väärtust konkreetse omaniku jaoks.

Turuväärtuse kontseptsioon lähtub sellest, et tüüpilisel kinnisvaraturu ostjal on võimalus valida alternatiivseid kinnisvaraobjekte. Turuväärtus on objektiivne, sõltumatu üksikute kinnisvaraturul osalejate soovidest ja peegeldab sellel turul valitsevaid reaalseid majandusolusid.

Kasutuskulu (tarbijakulu)

Kasutuskulu (tarbimisväärtus) kajastab kinnisvara väärtust konkreetse omaniku jaoks, kes ei kavatse seda kinnisvara kinnisvaraturule viia. Objekti tarbimisväärtuse hindamine toimub selle olemasoleva kasutusprofiili ja nende finants-majanduslike parameetrite põhjal, mida objekti kasutamise eelajaloos vaadeldi ja prognoositakse tulevikus.

Investeeringu maksumus

„Investeeringu väärtuse” mõiste, mis sarnaneb mõistega „kasutusväärtus”, tähendab kinnisvara väärtust konkreetse investori jaoks, kes ostab hinnatava kinnisvara või investeerib sellesse oma rahalisi vahendeid. Investeeringu väärtuse arvutamisel lähtutakse investori oodatavast tulust ja nende kapitaliseerimise konkreetsest määrast. Investeeringu väärtus arvutatakse tavaliselt konkreetse investori investeerimisprojekti või tulu teeniva objekti hindamisel. Seda tüüpi kulu on subjektiivne.

Asenduskulu (objekti reprodutseerimise maksumus)

Asenduskulu (objekti reprodutseerimise kulu) määratakse jooksevhindades kuludega, mis on seotud hinnatava objekti täpse koopia ehitamisega, selle “uues” seisukorras (välja arvatud kulumine), kasutades samu arhitektuurseid lahendusi, ehituskonstruktsioonid ja materjalid, samuti sama ehituskvaliteediga - paigaldustööd. Sel juhul taastoodetakse sama objekti vananemist ja samu puudujääke arhitektuursetes lahendustes, mis hinnataval objektil olid.

Asenduskulu

Asendusmaksumuse määravad kulud jooksevhindades sellise kinnisvara ehitamiseks, mis on hinnatavaga samaväärse kasulikkusega, kuid on ehitatud uues arhitektuurilises stiilis, kasutades kaasaegseid projekteerimisstandardeid ja täiustatud materjale ja konstruktsioone ning kaasaegseid seadmeid. kinnisvarast. Seega väljendub asenduskulu objekti täpse koopia reprodutseerimise kuludes ja asenduskulu funktsionaalse analoogi objekti loomise kuludes.

Kindlustusväärtus

Kindlustusväärtus arvutatakse hävimisohus (või hävimisohus) eseme asendusmaksumuse või asendusmaksumuse alusel. Objekti kindlustusväärtuse alusel määratakse kindlustussummad, kindlustusmaksed ja kindlustusintress.

Maksustamisväärtus (maksustatav väärtus)

Väärtus vara maksustamise eesmärgil juriidiliste ja üksikisikud määratud akrediteeritud maksuinspektsioonid eksperthindajate poolt, lähtudes kas vara turuväärtusest või asendusmaksumusest või toimub hindamine formaalselt regulatiivsete meetodite järgi ilma eksperthindajaid kaasamata.

Likvideerimisväärtus

Likvideerimisväärtus on netoraha, mille kinnisvaraomanik saab vara likvideerimisel saada.

1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

Kinnisvara hindamise põhimõtted saab koondada nelja gruppi:

Kasutusideedel põhinevad põhimõtted;

Kinnisvaraga seotud põhimõtted (maa, hooned, rajatised);

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted;

Kinnisvara parima ja efektiivseima kasutamise põhimõte.

Kõik käsitletavad kinnisvara hindamise põhimõtted on omavahel seotud. Vara hindamisel on vaja võimalusel arvestada kõiki või hindamise põhiprintsiipe, et saada vara väärtusele usaldusväärsem ja täpsem hinnang.

Kasutusjuhised

Kasutajapõhised põhimõtted hõlmavad kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtteid.

Kasulikkuse põhimõte seisneb selles, et igal kinnisvaraobjektil on väärtus ainult siis, kui see on kasulik mõnele investorile ja seda saab kasutada teatud funktsioonide või isiklike vajaduste elluviimiseks, näiteks kasutada kinnisvara hotelli, kohviku, kontori, muuseumina vms. ..d. Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi antud asukohas ja teatud aja jooksul.

Asendusprintsiip ütleb, et ratsionaalne (tüüp)ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui teise samalaadse, sama kasuliku kinnisvara eest küsitav miinimumhind. Hinnatava objekti maksimaalne väärtus määratakse madalaima maksumusega, millega saab osta teist samaväärset samaväärse kasulikkusega objekti.

Ootusprintsiip on seotud kasutaja arusaamaga kinnisvarast ja ütleb: tulu teeniva kinnisvara väärtuse määrab hinnatava vara kasutamisest oodatava rahavoo summa, aga ka selle edasimüügist oodatava rahavoo summa. . Tähtis on, millise aja jooksul loodetav tulu laekub, kuna investori tänane rubla on väärt rohkem kui homme saadav rubla.

Maatükile, sellel asuvatele hoonetele ja rajatistele esitatavate nõuetega seotud põhimõtted

See rühm sisaldab järgmisi põhimõtteid:

maa jääktootlikkus (tootlikkus);

Piirtootlikkus (panuse põhimõte);

Tasakaal (proportsionaalsuse põhimõte);

Optimaalsed väärtused;

Optimaalne omandiõiguste jaotus.

Maa jääktootlikkuse põhimõte.

Jääktootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ütleb, et maa väärtus põhineb selle jääktootlikkusel (tootlikkusel). Selle seisukoha mõistmiseks on vaja mõista, et mis tahes tüüpi tegevus nõuab reeglina nelja tootmiskomponendi olemasolu: kapital, tööjõud, juhtimine ja maa.

Maa on maatükk ja sellel asuvad loodusvarad - suletud veekogud, elusloodus, taimestik ja mineraalid. Maatüki territoriaalsed piirid määratakse kindlaks kehtiva maaseadusandlusega kehtestatud viisil ja dokumenteeritakse riigi maakorraldusasutuste poolt omanikule (või üürnikule) väljastatud tõendis. Maa on peamine tegur, mis annab ruumi ja ressursse, mis on vajalikud igat tüüpi tootmistegevuseks.

Tööjõud on tööde kogum toote (teenuse) tootmiseks ja selle turul müümiseks. IN see kontseptsioon juhtimistegevust ei arvestata.

Kapital on raha, mis on investeeritud põhivara taastootmisse ja käibekapitali, aga ka muud tootmise komponendid – tööjõud, maa ja majandamine.

Tootmistegevuse juhtimine hõlmab ettevõtte juhtkonna teadmisi, oskusi, ettevõtlikkust ja talenti. Edukas juhtimine võimaldab optimeerida tootmist ja maksimeerida kasumit.

Iga tootmise komponent (kapital, tööjõud, juhtimine ja maa) tuleb katta ettevõtlustulust. Kuna aga maa on füüsiliselt kinnisasi ja sinna tuuakse äritegevuseks muid komponente, siis makstakse esmalt tööjõudu, kapitali ja majandamist ning ülejäänud tulust makstakse maa omanikule renti. Selline otsus on kooskõlas majandusteooria aluspõhimõtetega – maal on “jääkväärtus” ja teatud väärtus ainult siis, kui pärast ülejäänud kolme tootmiskomponendi katmist jääb järele tulu. Seega väljendatakse jääktootlikkust maale pärast tööjõu-, kapitali- ja majandamiskulude tasumist laekuva tuluga.

Piirtootlikkuse põhimõte (panuse põhimõte).

Piirtootlikkuse (ehk tootlikkuse) ehk panuse printsiip tähendab, et investeeringute tulemusena tuleb saada peale kulude katmist järelejäänud tulu. Seoses kinnisvaraturuga saab seda põhimõtet tõlgendada järgmiselt. Tihti võivad korteri renoveerimiskulud tõsta selle väärtust ja seda summades, mis oluliselt ületavad selle renoveerimise maksumust. Sel juhul rakendatakse piirtootlikkuse ehk panuse printsiipi. Osamaksu suurus vastab korteri renoveerimise tulemusena saadud hinna ja selle renoveerimise kulude vahele.

Tootluse suurendamise ja vähendamise põhimõte.

Selle põhimõtte olemus seisneb selles, et kapitaliinvesteeringute suurenemine tootmise põhikomponentidesse põhjustab kasumi kasvutempo tõusu ainult teatud piirini, misjärel muutub kasumi kasv väiksemaks kapitaliinvesteeringute kasvust. See piirmäär vastab kinnisvara maksimaalsele väärtusele. Igasugune hilisem investeering kinnisvarasse ei too kaasa proportsionaalset kasumi kasvu ja seega ka kinnisvara väärtuse proportsionaalset kasvu.

Seetõttu peab hindaja esmalt analüüsima erinevaid maa kasutamise võimalusi. Näiteks tehke kasumi arvutused erinevat tüüpi kinnisvara või erineva arvu objektide ehitamisest antud maatükil. Alles pärast seda saab ta teha lõpliku valiku sellel saidil ehitamiseks mõeldud kinnisvara tüübi kohta. Tootmiskomponentide erinevate kombinatsioonide variantide kujundamise ja selle alusel maksimaalse kasumi määramise protsessis rakendatakse kasumlikkuse suurendamise ja vähendamise põhimõtet.

Tasakaalu põhimõte.

Tasakaalu põhimõte (ehk proportsionaalsuse printsiip) on sõnastatud järgmiselt: tootmise komponendid (või omadus) peavad olema omavahel kombineeritud teatud proportsioonis. Kui kapitaliinvesteeringute maht ületab teatud ajaperioodi tööde mahu, näiteks objekti ehitamisel, siis toimub "kapitali külmutamine" ja projekti üldine efektiivsus väheneb. Sarnane olukord on võimalik ka siis, kui teatud ajahetkel ei jätku vahendeid kinnistu ehitamiseks, mis on uusehituse investoritele hästi teada. Sellega seoses on kaasatud reguleerivad dokumendid projekti dokumentatsioon rajatise ehitamiseks on kavas välja töötada rajatise ehitamise kalendergraafikud, et saada projekti elluviimisest maksimaalne võimalik efekt.

Optimaalsete väärtuste põhimõte.

Optimaalsete väärtuste põhimõte (optimaalse majandusliku väärtuse põhimõte), arvestades kinnisvaraturu praeguseid suundumusi, on seda tüüpi kinnisvara teatud (optimaalne) väärtus suur nõudlus. Asjatundja hindaja peaks alati meeles pidama optimaalsete väärtuste põhimõtet ja kasutama seda seda tüüpi kinnisvara hindamisel.

Omandiõiguste optimaalse jaotuse põhimõte.

Kinnisasja omandiõigused tuleks jagada ja ühendada nii, et suureneks vara koguväärtus. Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid võimaldavad omandiõigusi jagada ja eraldi müüa. Omandiõigused hõlmavad õigust vara omada, kasutada ja käsutada. Omandiõigused on lisaks omandiõigusele eluaegse päriva valduse õigus, vara alalise (alalise) kasutamise õigus, majandusomandi õigus ja operatiivjuhtimise õigus, samuti eri liiki servituudid - õigus. kinnisvara piiratud kasutusest. Pealegi ei ole vara omandiõiguse üleandmine teisele isikule aluseks muude varaliste õiguste, näiteks selle vara rendiõiguse lõpetamiseks.

Kinnisvara omandiõiguse jagamine võib toimuda järgmiselt:

1. Füüsiline jagamine on kinnistu jagamine osadeks: kelder, põrandad jne. Krundi jaoks - õiguste jagamine õhuruumile, maapinnale ja selle aluspinnasele, maamassi jagamine eraldi kruntideks.

2. Omandiaja järgi jagamine - need on erinevat tüüpi üürilepingud, eluaegne omand, tulevased omandiõigused jne.

3. Varaliste omandiõiguste kogumi eraldamine - omandiõigused, tähtajaline või alaline kasutamine, käsutamine, eluaegne (päritud) omand, majandusjuhtimine, operatiivjuhtimine ja vara piiratud kasutusõigus.

4. Omandiõiguste jagamine osalejate vahel – ühisüür, seltsing, aktsiaseltsid, optsioonid, usaldusfondid, kindlaksmääratud müügitingimustega lepingud.

5. Jaotused pandiõiguse järgi – hüpoteegid, maksupandid, kohtulikud pandiõigused, osalus kapitalis.

Ülaltoodud jaotuste tüüpide kasutamine varasuhete praktikas omandiõiguste kogumi ja nende optimaalse kombinatsiooni abil võimaldab tõsta kinnisvara väärtust.

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted

Sellesse põhimõtete rühma kuuluvad sõltuvuse, vastavuse, pakkumise ja nõudluse, konkurentsi ja muutumise põhimõtted.

Sõltuvuse põhimõte

Sõltuvusprintsiip (ehk välismõju printsiip) ütleb: kinnisvara väärtust mõjutavad erinevad keskkonnategurid. Need tegurid - sõltuvalt nende mõju määrast konkreetsele objektile - jagunevad põhi- ja täiendavateks; olenevalt mõjusfäärist - klimaatiliselt, geoloogiliselt, regionaalselt, sotsiaalselt, majanduslikult, keskkonnaliselt, demograafiliselt, õiguslikult, rahvusvaheliselt, linnaplaneerimiselt, tööstuslikult ja tehniliselt. Omakorda majanduslikud jõud saab ka eristada erinevaid kriteeriume: finants-, reguleerimis- ja muud. Hindaja peab meeles pidama, et igal juhul on asukoht peamine kinnisvara väärtust mõjutav tegur ning sellest tuleks alustada ka kinnisvara väärtuse analüüsi. Peamisteks teguriteks on ka kinnistu lähedus arenenud infrastruktuurile (ühendus kasutajaturuga): teed, kaubandus- ja kultuurikeskused jne, s.o. hindaja peab kindlaks tegema, kuidas tuluvood on kasutaja turuga seotud. Need kaks tegurit – kinnisvara asukoht ja selle seos kasutaja turuga – moodustavad koos „kinnisvara majandusliku asukoha” mõiste. See kogutegur mõjutab kinnisvara väärtust kõige rohkem. Hindaja peab välja selgitama ja mõõtma keskkonnategurite mõju:

hinnatava kinnisvara väärtust ja teha selles väärtuses asjakohased korrigeerimised, kasutades võrdleva müügianalüüsi meetodit;

Rahavoo suurus tulude meetodil;

Kulutase asendusmaksumuse või asenduskulu määramisel kulumeetodit kasutades.

Kirjavahetuse põhimõte.

Vastavuse põhimõte ütleb, et vara, mis ei vasta kehtivatele turustandarditele, on madalama väärtusega. Eksperthindaja ei pea mitte ainult teadma konkreetse kinnisvaraturu vastavusstandardeid, vaid jälgima ka nende arengusuundi, et prognoosida hinnatava kinnisvara väärtust tulevikus.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte.

Nõudlus kinnisvara järele on nende jaoks tõeline vajadus. Pakkumine on kinnisvaraturul saadaolevate objektide arv ja selle pakkumise piiratus.

Nõudluse ja pakkumise põhimõtte olemus seisneb seose tuvastamises kinnisvara vajaduse ja selle piiratud pakkumise vahel.

Nõudluse kinnisvara järele määrab selle kasulikkus (suutlikkus rahuldada kasutajate vajadusi) ja saadavus, kuid seda piirab potentsiaalsete tarbijate maksevõime. Mida väiksem on nõudlus ja suurem pakkumine, seda madalam on kinnisvara maksumus. Ja vastupidi, kui kinnisvaraturul on pakkumine ja nõudlus tasakaalus, siis kinnistu turuväärtus stabiliseerub.

Eksperthindajad peaksid meeles pidama, et reeglina on nõudlus kinnisvara järele rohkem kõikumisele kui pakkumine, kuna rahapakkumise järsud muutused (näiteks finantsettevõtete pankroti tõttu) ja emotsionaalne sentiment. kinnisvaratehing jms toimuvad lühema aja jooksul kui kinnisvara ehitamine, mille tulemusena tekib turul lisapakkumine. Selle võime tundmine pakkumise ja nõudluse suhetes võimaldab eksperthinnangul vara väärtust täpsemalt ennustada.

Eluruumide puhul sõltub pakkumise ja nõudluse suhe elanikkonna demograafilisest koosseisust, kinnisvara ja tarbekaupade hinnatasemest, reklaamikampaania intensiivsusest, uutest õigusaktidest ja määrustest, laenude maksumusest, kinnisvara maksustamisest ja muud tegurid.

Eksperthindaja peab ennustama hinnatava kinnisvara nõudluse ja pakkumise suhet, määrama selle suhte ja kõigi eeltoodud tegurite mõju kinnisvara väärtusele.

Konkurentsi põhimõte.

Konkurents on rivaalitsemine, konkurents mis tahes tegevuses. Kõik inimesed on loomult konkurentsivõimelised. Konkurents või rivaalitsemine suureneb järsult, kui tegemist on liigse kasumiga teatud tüüpi tegevuses. Kinnisvaraturg pole selles osas erand. Kui kinnisvaraturul saadakse ülekasumit (see on kasum, mis ületab oluliselt antud turusektoris tavaliselt valitsevat kasumitaset), püüavad ettevõtjad sellele turule pääseda. Kasvav konkurents toob kaasa pakkumise suurenemise turul. Kui nõudlus ei kasva, siis kinnisvara hinnad sel juhul langevad ja ettevõtjate kasum väheneb. Ja vastupidi, konkurentsi nõrgenedes pakkumine väheneb ja kui nõudlus ei vähene, siis tõusevad kinnisvarahinnad ja ettevõtjate kasumid.

Mõistlik konkurents stimuleerib kinnisvaraturul objektide ja teenuste kvaliteedi tõusu, liigne konkurents aga toob kaasa kasumi vähenemise.

Konkurentsi puudumisel kinnisvaraturul (ja seda juhtub monopoolse konkurentsiga) ei ole võimalik vara turuväärtust määrata, kuna turuväärtus kujuneb vaid konkurentsitihedal turul.

Muutuse põhimõte.

Muutuda võivad nii kinnisvaraobjekt ise (näiteks füüsiline kulumine) kui ka kõik keskkonnategurid, mis objekti väärtust mõjutavad.

Kõige iseloomulikumad muutuste liigid on nn elutsüklid. Need muudatused mõjutavad nii kinnisvara endid kui ka piirkondi (linnu), tööstusi ja ühiskonda tervikuna.

Eristatakse järgmisi peamisi elutsükleid.

1. Päritolu (projekteerimine, rajatise ehitamine, tööstuse, piirkonna kujunemine jne).

2. Kasv (kinnisvara opereerimisest saadava tulu kasvuperiood, piirkonna (linna), tööstuse vms kiire areng.

3. Stabiilsus, tasakaaluperiood (stabiilsed sissetulekud, kinnisvaratarbijate väljakujunenud maitse, piirkonna väljakujunenud infrastruktuur jne).

4. Langus (kinnisvaranõudluse vähenemise periood, kasumi vähenemine, tööstuse toodangu langus jne).

Arvestades elutsükleid, peab eksperthindaja analüüsima ja prognoosima seadusandlikke, demograafilisi, rahvusvahelisi, teaduslikke, tehnilisi, linnaplaneerimise ja sotsiaalseid protsesse ning kinnisvaraturu reaktsiooni neile.

Parima ja parima kasutamise põhimõte

Selle kõrgeima ja parima kasutamise põhimõte on sõnastatud järgmiselt: selle mõistlik ja võimalik kasutamine annab objekti kõrgeima hetkeväärtuse kehtiva hindamiskuupäeva seisuga.

Selle põhimõtte on teada ka teine ​​definitsioon: see on mõistliku ja võimaliku hulgast valitud kinnistu kasutusvõimalus, mis toob kaasa maa kõrgeima väärtuse. Selline põhimõtte määratlus kehtib tavaliselt olulise kulumisega hoonete ja rajatiste, samuti vabade maatükkide hindamisel.

Kui hoone (rajatise) maksumus määratakse, siis seda tüüpi kinnisvara hindamisel tuleks keskenduda esmalt parima ja efektiivseima kasutuse põhimõtte väljaselgitamisele. Sel juhul saate selle objekti võimalike kasutusvõimaluste valimisel välistada hindamise ajal aktsepteeritud variandi, kuna selline kinnisvara kasutamine on piiratud ajavahemikuga kuni maatüki väärtuseni selle parima ja efektiivseima kasutusala ei ületa kogu kinnistukompleksi (maa ja hooned) väärtust koos ehitise lammutamise kuludega.

See põhimõte on kõigi kolme hindamisviisi rakendamisel põhiline (põhi) ja selle tõlgendamine on igal konkreetsel juhul eriti oluline, kuna see mõjutab väärtuse tüübi valikut. Kinnisvara kõige tõenäolisema müügihinna (kinnisvara turuväärtuse) määramisel on kõige sobivam selle põhimõtte järgmine tõlgendus: „olemasoleva kinnisvara kõige tõenäolisem kasutus“, samas kui investeeringu väärtuse määramisel tuleb rõhku panna. tõlgendus on "kinnisvara kõige tõhusam kasutamine".

Kinnistu parima ja otstarbekama kasutuse analüüs viiakse läbi kahes etapis: esimeses analüüsitakse maatüki parimat ja efektiivsemat kasutust, justkui oleks see vaba, ning teises parimat ja otstarbekamat maatüki kasutamist. sellel saidil asuva hoone (struktuuri) kõige tõhusam kasutamine .

1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid

Nagu kõigi teiste hinnakujundusmehhanismide puhul, sõltub kinnisvara väärtus objektiivsete ja subjektiivsete tegurite kogumist, millest ainult viimased on seotud konkreetse müüja, ostja ja (või) vahendaja käitumisega tehingu tegemise etapis. . Subjektiivsete tegurite hulka kuuluvad näiteks temperament, teadlikkus, ausus, kannatlikkus, kinnisvaratehingus osalejate isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. Minu lõputöö ei käsitle neid psühholoogia valdkonnaga seotud tegureid ning põhitähelepanu on suunatud objektiivsetele teguritele ja nende mõjule kinnisvara hindamisel.

Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis lõppkokkuvõttes määravad konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.

Majanduslikud tegurid jagunevad makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldiste turutingimustega seotud tegureid: kinnisvaranõudluse esialgne tase piirkonnas; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused (maksud, lõivud jne); inflatsiooni tase ja dünaamika. Makromajanduslike tegurite hulka kuuluvad ka pikaajalised tegurid: erinevused kaupade (teenuste) hindade dünaamikas ja palgatingimustes, mis mõjutavad vahendite kogumise ulatust ja edasilükatud nõudluse suurust; uue „rikaste inimeste“ sotsiaalse kihi kujunemise tempo ja ulatus, kellel on võimalus kinnisvarasse investeerida; välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas jne.

PEATÜKK 2. ELAMU KINNISVARA HINDAMINE

2.1 Kinnistu kirjeldus

Hindamisobjektiks on eraldi korter, mis koosneb kahest elutoast.

Hindamise eesmärk on määrata eeltoodud vara väärtus.

Kinnisvaraobjekt viitab tegelikule objektile, milleks on kinnisvara, ja seadusjärgsele õigusele sellele.

Rajatise ülevaatuse aruanne

Objekti aadress: Venemaa, Novosibirsk, Krasnõi prospekt, 171/2, apt. 27. Omanik: Abramenko N.I. STI tunnistus nr 78965784. Korter on erastatud.

Objekt asub metrooliini ääres (paremal kaldal), transpordivõrk on hästi arenenud. 10 minuti kaugusel Zaeltsovskaja metroojaamast. jalgsi. Lähedal asuvad Siberi messi messikeskus, kasiino, ööklubi, juuksur, spordi- ja spordikeskus, Energy Kultuurimaja, kino Progress-Kinomir, botaanikaaed on 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel.

Lähim mikromarket on 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel.

Asukohapiirkonna analüüs võimaldab anda kõrge hinnangu selle piirkonna tööturule, kus hindamisobjekt asub. Kaupluste ja õppeasutuste lähedust hinnatakse rahuldavaks. Kvaliteet kommunaalteenused, aga ka avaliku korra kaitse teenused on hinnatud rahuldavalt.

Majast 5 minuti kaugusel asuvad lasteaed ja polikliinik, koolid üsna kaugel (15 - 20 min).

Keskkonnatingimused on kehvad tänu tehaste lähedusele – Novosibirski elektrivaakumitehas, Ekrani tehas, tehas, mis on oma nime saanud. Lenin, Novosibirski pooljuhtide tehas.

Maja omadused.

Seina materjaliks on paneel. Korruste arv kokku 5. Korruste kõrgus 2,2 m Maja on sõiduteelt eemaldatud, asub hoovides.

Ehitusaasta: 1975. Hoone üldilme on hea.

Veevarustus - tsentraalne, küte - tsentraalne, ventilatsioon - looduslik, energiavarustus - tsentraalne.

Info korteri kohta:

Kahetoaline korter asub maja 2 korrusel. Korteri üldpind on 42 ruutmeetrit. m, eluruum- 28 ruutmeetrit m (üks tuba – 18 ruutmeetrit, teine ​​– 10 ruutmeetrit). Köögipind on 6 ruutmeetrit. m, vannituba võtab enda alla 3,5 ruutmeetrit. Korteril on rõdu ja telefon. Akende suund on lääne suunas. Korteri üldilme on rahuldav.

Korteri planeering ja asukoht sissepääsus on toodud lisas 1.

Seega võimaldab objekti asukoha ja seisukorra analüüs esmase lähendusena rääkida objekti üsna kõrgest maksumusest.

Hinnang viidi läbi järgmiste eelduste kohaselt:

Tehnovõrkude eriekspertiisi ei tehtud;

Hinnataval objektil ei ole varjatud defekte, sh puudusi kandev raam ehitised, mis võivad selle väärtust mõjutada;

Kinnistu vastab kõikidele sanitaar- ja keskkonnastandarditele;

Hindamisel kasutati usaldusväärseid teabeallikaid.

2.2 Elukondliku kinnisvara hindamine tulude meetodil

Kinnisvara hindamine otsese kapitaliseerimise meetodil

Kapitalisatsioonimäära arvutamiseks elamukinnisvara hindamise eesmärgil tuleks kasutada Elwoodi lihtsustatud meetodit.

R = Υ – rakendus * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)

kus R on kapitalisatsioonimäär;

Υ - omakapitali tootlus;

App - võimalik vara väärtuse tõus perioodi jooksul;

SFS on prognoositava hoidmisperioodi tagasivõtmistegur kursiga Υ;

NOR - puhas tegevustulu;

TC - praegune väärtus.

Puhas äritulu saab määrata järgmise valemi abil:

CHOD = EVD – PR, (1.2)

kus EVD on efektiivne brutotulu, mis määratakse järgmiselt:

EVD = PVD – PP + DD, (1.3)

kus PPV on potentsiaalne brutotulu ühe aasta jooksul, eeldades, et kinnisvara on täielikult renditud,

PP - hinnangulised kahjud töötusvõimalustest (3%),

DD – muu sissetulek.

Υ – tähistab tüüpilisele investorile sobivat tegelikku tulu.

Tagasimakse määr määratakse järgmise valemiga:

SFS= i / (l+i)n-1, (1,4)

kus n on perioodide arv;

i - diskontomäär (omakapitali tootluse määr).

Otsese kapitaliseerimise meetodil määrame üüritulu saamise eesmärgil ostetud kahetoalise korteri maksumuse koos hilisema müügiga.

Rent - 12 000 rubla. / kuus Võimalik seisakuaeg - 3% Tegevuskulud - 1200 hõõruda. /kuus Omakapitali tootlus on 15%. Kasutusaeg: 5 aastat. Planeeritud väärtuse kasv on 40%.

Kapitali tagasimakse määr on näidatud tingimustel 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Siis on kapitalisatsiooni määr 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Valemi (1.3) abil arvutatud tegelik brutotulu on 139 680 rubla:

EVD = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139680 hõõruda.

Nendel tingimustel kinnisvara omamisest saadav netotegevustulu on 125 280 rubla:

CHOD = 139680 - 1200 * 12 = 125280 hõõruda.

Kinnisvara hetkeväärtuse saab määrata järgmise valemiga:

TC = CHOD / R, (1,5)

kus R on kapitalisatsioonimäär;

NOR - puhas tegevustulu kinnisvara omamisest.

Seega on hinnatud elamukinnisvara hetkeväärtus 1327118,6 rubla:

TS = 125280 / 0,0944 = 1327118,6 rubla.

Hindamise järgmises etapis määrame objekti väärtuse tulevaste tulude diskonteerimise teel.

Tuleviku tulu diskonteerimine on meetod, mille abil hinnatakse tulu tootvate kinnisvaraobjektide hetkeväärtust ja eeldatavat tulevast kasu objekti omamisest.

Kinnisvaratehingute tulevased eelised on järgmised:

Laekumiste sagedus puhast tegevustulu kujul rajatise omamise ajal;

Tagastamine on tulu eseme müügist pärast omandiperioodi lõppu.

Kinnistu hetkeväärtus määratakse järgmiselt:

TS = TS (PPD) + TS (R), (1,6)

kus PPD on tuluvoogude sagedus;

Ρ - tagasipööramine;

TC - praegune väärtus.

Tulevase tulu diskonteerimise meetodil arvutatud objekti väärtus on kogu tuleviku hetkeväärtus sularahavood ja tagasipööramised, võttes arvesse riskiastet ja alternatiivsed võimalused kasutada.

Kavandatava meetodi abil kulu arvutamise metoodika on järgmine.

1. etapp. Tulevase tuluvoo prognoos ja vara hinnanguline edasimüügiväärtus:

Prognoosiperioodi suuruse määramine;

Tulude laekumise sageduse määramine.

Prognoosi aluseks on puhas tegevustulu (NOI).

Pöördumise arvestus, s.o. vara müügist saadav tulu tehakse arvestades võimalikke vara väärtuse muutusi. Tagastamiskulust arvatakse maha müügikuludega seotud kulud.

2. etapp. Diskontomäära arvutamine.

Diskontomäär on tegur, mida kasutatakse tulevikus saadava rahasumma nüüdisväärtuse arvutamiseks.

Diskontomäär näitab kapitaliinvesteeringute efektiivsust arvestades planeeritud summa saamise riski. Diskontomäär valitakse keskmiseks tulumääraks, mida investorid loodavad saada oma kapitaliinvesteeringutelt sarnastesse kinnisvaraobjektidesse antud turul.

Kuna diskontomäär sõltub otseselt riskist, siis määrab selle see, kui kõrgele hindab keskmine investor antud kinnisvarasse investeerimisega kaasnevat riskitaset.

Järelikult, mida kõrgem on riskitase, seda kõrgem on diskontomäär ja sellest tulenevalt ka tulevaste tulude hetkeväärtus ning kinnisvara hetkeväärtus väiksem.

3. etapp. Rahavoogude tulevase väärtuse vähendamine nüüdisväärtusele liitintressi tehnikat kasutades.

CP = TS ± Δ = TS (1 + j), (1,7)

kus Δ on objekti väärtuse suurenemine või vähenemine;

CP - tagasipööramise maksumus;

J – objekti väärtuse muutuse osakaal aruandeperioodi jooksul (0,4).

Kinnisvara hetkeväärtus arvutatakse järgmise valemi abil:

kus i on omakapitali tootlus;

n - prognoosiperiood.

Puhas äritulu arvutati ülaltoodud otsese kapitaliseerimise meetodil ja moodustas hinnatava vara puhul 125 280 rubla.

Oletame, et saame korra aastas tulu kinnisvara käitamisest. Sel juhul on vara praegune väärtus 1 346 178 rubla:

TS = 125280 / (1+ 0,15) + 125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696

TS = 1346178 hõõruda.

Hindamise käigus on võimalik hinnata kinnisvarast tuleva rahavoogude väärtust.

SR = 1346178 * (1+0,4) = 1884649 hõõruda,

Seega saab hinnatud korteri 5 aasta pärast müüa 1 884 649 rubla eest.

2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel

Lähenemise olemus seisneb hinnatava kinnisvara võrdlemises muu müüki pandud kinnisvaraga.

Kinnisvara hindamise võrdleva lähenemisviisi aluspõhimõte on asendamise põhimõte. Selles on kirjas, et kui turul on mitu sarnast kinnisvara, ei maksa ratsionaalne ostja kinnisvara eest rohkem, kui kuluks muu sarnase kasulikkusega kinnisvara ostmiseks.

Hindamise etapid:

1. turu-uuringud;

2. andmete kogumine ja kontrollimine;

3. andmete analüüs ja võrdlemine;

4. muudatused;

5. andmete vastavusseviimine.

Turu-uuringud tehakse selleks, et tuvastada võrreldavad müügid ja müügiks pakutavad kinnisvaraobjektid, mis on sarnased objektiga.

Iga hindamisaktis võrreldava esemena kasutatud müüki peab hindaja isiklikult kontrollima.

Iga objekti tuleb võrrelda hinnatavaga ja analüüsida erinevusi:

Müügikuupäev;

Füüsilised omadused;

Asukoht;

Müügitingimused.

Hindamise järgmine samm on kohanduste tegemine. Selle etapi sisuks on kohandada iga võrreldava objekti müügi- või küsihindu vastavalt olemasolevatele erinevustele.

Kulude korrigeerimine muudab müüdud analoogobjekti hinda teatud summa võrra, mida hinnatakse analoogobjekti ja hinnatava objekti omaduste erinevuste järgi.

Protsentuaalseid korrigeerimisi kasutatakse tehingu ajastust, asukohast ja füüsilistest omadustest tulenevate erinevuste kohandamiseks.

Järjestikused muudatused. Nende eripära seisneb selles, et olenevalt protsentide korrigeerimise järjestusest on võimalik saada erinevaid tulemusi.

Kumulatiivsed parandused saadakse kõigi individuaalsete paranduste korrutamisel. Sel juhul pole järjestust vaja.

Lõplik väärtus kujutab endast hinnangut, mille hindaja teeb kogu olemasoleva teabe analüüsi põhjal. Lihtne keskmistamine ei anna alati täpset tulemust ja lisaks pole alati vaja väärtuse indikaatoriks valida ühte numbrit. Väärtuste vahemiku kasutamine on õigem.

Turuanaloogide võrdlemise meetodi rakendamiseks on vaja koguda andmeid kümne Zaeltsovski linnaosas müüdava kahetoalise korteri kohta ("Siberi mess, botaanikaaed"). Andmed sarnaste korterite kohta on toodud lisa 2 tabeli 1 tabelis.

Iga kümmet esitletud korterit tuleb iseloomustada kulumeetodi koefitsientidega ja tulemused kokku võtta tabelis.

Korteri Ksozh üld- ja elamispinna suhte koefitsient - võtab arvesse korteri üldpinna ja selle elamispinna suhet. Võetud võrdseks:

0,95 – suhe alla 1,50

1,00 – suhe 1,50 kuni 1,66

1,05 – suhe 1,66 kuni 2,00

1.10 - üle 2.00.

Rõdu või lodža saadavuse koefitsient Kbl:

Rõdu olemasolul on see koefitsient 1,00;

Kui on lodža – 1,05;

Nende puudumisel – 0,95;

kui on kaks või enam rõdu või lodža - 1.10.

Kat korruse koefitsient, kui korter asub maja esimesel või viimasel korrusel, on 0,90. Kõigil muudel juhtudel – 1.00.

Eeldatakse, et Keyesi ruumide isolatsioonikoefitsient on võrdne:

1.04 - kõik ruumid on isoleeritud;

0,96 - kahetoalistes korterites külgnevad toad või 3-6-toalistes korterites rohkem kui üks läbikäidav tuba;

1.00 - kõigil muudel juhtudel.

Eeldatakse, et Clifi lifti käideldavuskoefitsient on võrdne:

1.03 – 5 või vähema korrusega majades on lift;

1.00 - üle 5-korruselistes majades on lift või mitte 5-korruselistes majades;

0,97 – üle 5-korruselistes majades pole lifti.

Ruumi kõrguse koefitsient Kvys on võrdne:

0,98 – ruumi kõrgus alla 2,5 m;

1.00 – ruumi kõrgus 2,50 m kuni 2,80 m;

1,02 – ruumide kõrgus 2,80 m kuni 3,00 m;

1,04 - ruumi kõrgus 3,00 kuni 3,40 m;

1,06 - ruumide kõrgus üle 3,40 m.

Eeldatakse, et prügirenni olemasolu koefitsient K mus on võrdne:

1,02 - leidub vähem kui 5-korruselistes majades;

0,97 - mitte üle 5-korruselistes majades;

1.00 – muudel juhtudel.

Koefitsient, võttes arvesse köögipinda Kk:

0,95 - köögipinnaga kuni 6 ruutmeetrit. m;

1,00 - pindalaga 6 ruutmeetrit. m kuni 9 ruutmeetrit. m

1,02 - pindalaga 9 ruutmeetrit. m kuni 12 ruutmeetrit. m;

1,10 - üle 12 ruutmeetri m.

Iga kinnistu koefitsientide väärtused on toodud lisa 2 tabelis 2. Tabelis 2 arvutatud kahetoalise korteri ekvivalentmaksumus on kahetoalise korteri maksumus viiekorruselises majas, millel on üldpinna suhe elamispinda 1,5-1,66, rõduga, keskkorrusel, lae kõrgus üle 2,5 m, prügirenn puudub, köögipind 6-9 m.

Korrutades kümne korteri aritmeetilise keskmise maksumuse hinnatava korteri üldpinnaga ja jagades hinnatava korteri parandusteguriga, saame korteri tegeliku turuhinna, mis on 2410714:

54 tuhat rubla. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Seega leiti uuritava vara võrdleval meetodil hindamise tulemusena, et kahetoalise korteri turuhind on 2 410 714 rubla.

2.4 Kinnisvara hindamine kulumeetodil

Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt määrab vara väärtuse selle taastootmiseks või asendamiseks kulutatud ressursside hulk, võttes arvesse füüsilist ja moraalset kulumist.

Korteri maksumust on kulumeetodil üsna keeruline hinnata, kuna ühe korteri ehitamise kulusid ja nende kulude esiletoomist elamu kui terviku ehitamisel on üsna keeruline hinnata.

Objekti maksumust hindame kulumeetodil eeldusel, et maja ehitamise kulud jaotuvad proportsionaalselt korterite üldpinnaga. See eeldus on tingimuslik, kuid siiski võimaldab see saada ligikaudse hinnangu korteri maksumusele, kasutades kulupõhist lähenemist.

Jah, see on teada ehitusfirma Promstroy-D LLC plaanib ehitada tänavale elamu. Lennujaam (Novosibirski Zaeltsovski linnaosas, maja vahetus läheduses, kus hindamisobjekt asub). Promstroy-D LLC sai õiguse projekteerida ja ehitada see maja krundile, mille kogupindala on 3 tuhat 298 ruutmeetrit. m. Investori tellimusel maatüki turuväärtuse ja elamu ehitamise kulude hindamise viis läbi Praktika OÜ. Projekteerimiseelse dokumentatsiooni kohaselt on 5-korruselise maja korterite kasulik pind kokku 3 tuhat 262 ruutmeetrit. m Elamusse tuleb 75 korterit.

Praktika LLC ekspertide sõnul on maja ehitamise maksumus 10 miljonit 640 tuhat rubla. Sel juhul on ehituskulud 1 ruutmeetrit. m kogupindala on 3261,8 rubla.

Hinnatava kinnistu üldpind on 42 ruutmeetrit. m. Seega on rajatise taastamise maksumus vastavalt kulupõhisele lähenemisviisile 136 995,6 rubla. (RUB 3261,8 * 42 ruutmeetrit).

Asendusmaksumuse määramisel tuleks arvesse võtta akumuleeritud amortisatsiooni. Elamu kasulik eluiga on 40 aastat. Hinnatava objekti amortisatsiooniaeg on 30 aastat. Seega on hindamisel vaja arvestada 10/40 objekti asendusmaksumusest.

Objekti maksumuse hindamine kulumeetodi abil on järgmine:

136995,6 hõõruda. * 10 / 40 = 34248,9 hõõruda.

2.5 Elamukinnisvara hindamistulemuste kooskõlastamine

Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva elamukinnisvara - kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati sissetulekumeetodeid ja võrdlevaid lähenemisviise, mis andsid järgmised tulemused:

1. Analoogide müügi võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2 410 714 rubla.

2. Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:

3. Vastavalt kulupõhisele lähenemisele on objekti maksumus 34248,9 rubla.

Likvideerimisväärtuse määratlus on vene keeles hindamispraktikaüsna haruldane, mis mõjutab seda tüüpi hindamise metoodilise toe madalat taset.

Ainus tegur, mis mõjutab likvideerimisväärtuse väärtust ja eristab seda turuväärtusest, on sundmüügi tegur, mis on tüüpiline mitte. turutingimused kinnisvara müük.

Seega on ilmselge, et likvideerimisväärtuse arvutamiseks praegustes Venemaa tingimustes on võimalik kasutada järgmist võrrandit:

Libe. = Sryn. x (1 - Kvyn.),

Kus on Slick? - kinnisvara likvideerimisväärtus;

Sryn. - uuritava objekti turuväärtus;

Kvyn. - sundmüügi korrigeerimine, tingimusel, et 0< Квын. < 1.

Ülaltoodud võrrandi kohaselt arvutatakse likvideerimisväärtus kahes etapis. Esimeses etapis määratakse uuritava vara turuväärtus. Teises etapis arvutatakse sundmüügi korrigeerimise summa ja lisatakse see turuväärtuse väärtusesse, see tähendab, et turuväärtust korrigeeritakse sundmüügi teguriga (turuväliste müügitingimuste korral ).

Kui kinnisvara turuväärtuse arvutamine raskusi ei tekita, siis sundmüügi kohandustoetuse määramine ja selle matemaatiline põhjendus tekitab palju küsimusi. Praktikas aktsepteerivad hindajad seda intuitiivselt vahemikus 0,1–0,3 (10–30% turuväärtusest).

Seega on 10% korrigeerimisteguri korral elamu kinnisvara likvideerimisväärtus:

Slick = 2410714 hõõruda. x (1–0,1) = 2169642,6 hõõruda.

Kui korrigeerimistegur on 30%, on elamukinnisvara likvideerimisväärtus:

Slick = 2410714 hõõruda. x (1–0,3) = 1687499,8 hõõruda.

Seega võime üldiselt järeldada, et vara likvideerimisväärtus on 70–90% selle turuväärtusest ja jääb vahemikku 1687499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.

Seega on selge, et nelja variandi puhul osutus korteri hind erinevaks. Et määrata, milline hind kajastab kõige täpsemalt objekti väärtust, peate teadma hindamise eesmärki, kuna hindamise eesmärk määrab väärtuse määramise valiku.

Kui hindamise eesmärk on määrata perioodilise tuluna kasumi teenimise eesmärgil ostetud objekti väärtus koos hilisema müügiga, peaksite keskenduma tulumeetodil saadud arvule (1 327 118,6 - 1 346 178 RUB). )

Kui hindamise eesmärgiks on objekti tegeliku turuväärtuse väljaselgitamine ning sarnaste objektide müügihindade kohta on piisavalt informatsiooni, siis tuleks korteri väärtuseks võtta turuanaloogide võrdlemisel saadud arv (2 410 714 RUB). ).

Kui hindamise eesmärk on määrata korteri väärtus, mis on tagatiseks hüpoteeklaenu saamiseks, siis on likvideerimisväärtus kõige adekvaatsem, kuna hinnatava objekti müük maksejõuetuse korral. laenuleping tuleb pakkuda üsna lühikese aja jooksul. Seega tuleks vara väärtuseks võtta 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 216942,6 tuhat rubla.

PEATÜKK 3. ETTEPANEKUD KINNISVARA HINDAMISE MEETODITE PARANDAMISEKS

elamukinnisvara hindamine

Üldiselt on esimene peatükk suuremal määral pühendatud teoreetilised alused, kinnisvara hindamisega seotud põhikategooriad.

Töö teises peatükis esitatakse kinnisvara hindamise tulemused kolme turuväärtuse määramise lähenemisviisi vaatenurgast: hindamine kulude seisukohalt (kulu lähenemine), hindamine müügi vahetul võrdlusel (võrdlev lähenemine), hinnang alates eeldatava või tegeliku tulu vaatenurk (tulu lähenemine) .

Hindamistulemuste võrdlemisel selgus, et kõik lähenemised annavad erinevaid tulemusi. Vaatleme peamisi suundi kinnisvara hindamise esitatud lähenemisviiside täiustamiseks.

Kaasaegses hindamispraktikas kasutatakse sageli UPVS-i kogude abil asendusmaksumuse arvutamise tehnoloogiat. Nende kogude kasutamine algas 1997. aastal, mil turuinfo kinnisvara jaoks praktiliselt puudus ja nende kogude kasutamine oli ainus viis “turuväärtuse” määramiseks, peamiselt põhivara ümberhindluse eesmärgil. Viimasel kümnendil on toimunud suured muudatused kinnisvaraturu infotoes ja hindamisäris. Vene Föderatsiooni riiklik ehituskomitee on üle läinud uuele kulukalkulatsioonile ja regulatiivsele raamistikule. Venemaa Gosstroy 8. aprilli 2002. aasta dekreediga nr 16 "Meetmete kohta ülemineku lõpuleviimiseks ehituse hinnakujunduse uuele hinnangulisele ja normatiivsele baasile" on sätestatud NSVL Gosstroy normatiivdokumendid, mis on koostatud ettenähtud hinnatasemel. 1991. aasta arvestuse ja normatiivbaasidega tühistati alates 01.01.2003 ja 1984. Nende asemele võetakse kasutusele osariigi elementaarhinnangu normid (GESN) ja föderaalsed ühikuhinnad (FER). Venemaa Riiklik Ehituskomitee kiitis heaks ja jõustas:

· GESNr-2001 "Remondi- ja ehitustööde riiklikud elementaarhinnangu standardid";

· GESN-2001 “Üldehitustööde riiklikud alghinnangu standardid”;

GESNm-2001 "Seadmete paigaldamise riiklikud elementaarhinnangu standardid"

GESN-id on ette nähtud objektidel ehitustööde tegemiseks vajalike ressursside koosseisu ja vajaduse kindlaksmääramiseks, ressursimeetodil kalkulatsioonide koostamiseks, samuti tehtud tööde ja materjalide mahakandmise eest tasumiseks.

Venemaa Gosstroy arendab föderaalseid ühikuhindu (FER, FERr ja FERm) ainult Moskva piirkonna jaoks. Järgmisena edastab Gosstroy Moskva piirkonna hinnad ehituse hinnakujunduse piirkondlikele keskustele, et siduda hinnad piirkondlike tingimustega. Pärast linkimist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud. Kinnisvara hindamise läbiviimine uue regulatiivse raamistiku alusel on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Selleks, et uus normatiivne baas Hindamispraktikasse astudes on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutisüsteemide arendamiseks.

Viimasel ajal on hakanud aktiivselt töötama piirkondlikud hinnakujunduskeskused ehituses ja ilmunud on infoteenuste pakkumisele spetsialiseerunud ettevõtted, näiteks NPF Center. infotehnoloogiad ehituses."

Ja ainult kinnisvarahindajad kasutavad veel ammu aegunud kollektsioone eelmise sajandi 70ndatest ja samas põhjendavad nendega esemete “turuväärtust”. Kogenud hindajad on juba ammu mõistnud UPVS-i kogude kasutamise puudusi, mis on seotud eelkõige ühikuhindades sisalduvate kulude loetelu, keskmise indekseerimise, tehnoloogiate mittevastavuse, töömahu suhtega jne.

Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid:

· otsesed kulud;

· üldkulud;

· planeeritud säästud (kasum);

· ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks;

· projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus;

· talvel tööde tegemisega kaasnevad kulud;

· lisatasu kulud;

· püsiva ettevõtte juhtimise ülalpidamise kulud;

· kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest;

· töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. Ilma ühistransport;

· kulud töötajatele lisatasude maksmiseks töö mobiilse iseloomu eest.

Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide korrigeerimisel või suurendatud hinnangutel.

P. G. Grabovoy, S. P. Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, I osa. Kinnisvara hindamine” konkreetne näide Selgub, et UPVS metoodika alusel tehtud elamukinnisvara asendusmaksumuse arvutuste tulemused erinevad oluliselt, kordades, turunäitajatest.

Enamikus Venemaa Hindajate Seltsi ekspertide nõukogus läbi vaadatud aruannetest lähtub kinnisvara turuväärtuse hinnang siiski vananenud UPVS-i alusel. Veelgi enam, nende arvutuste tulemuste turunäitajatele kuidagi lähemale viimiseks sisestatakse neisse teatud suurenev koefitsient, mida nimetatakse "ettevõtja kasumiks". See võetakse vastu täiesti meelevaldselt, kuna seda indikaatorit pole tänapäevastes tingimustes võimalik turult eemaldada. Siinkohal tuleb eriti märkida, et vastavalt IVS 2003-le nõuab turuväärtuse rakendamine hindamisjärelduse väljatöötamist üksnes turuandmete põhjal. UPVS-i rakendamisel määrab hindaja selgelt turuvälise väärtuse, mis peab kajastuma aruandes.

Venemaal puudub endiselt usaldusväärne teabebaas laienemise kohta põhinäitajad ehituskulud saadaval Lääne hindajatelt (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS eeskujul).

Praegu on kinnisvara hindamise peamiseks tunnustatud infobaasiks Co-Invest LLC arendus. Ettevõte annab kord kvartalis välja bülletääni "Ehituse hinnaindeksid", samuti sarja "Hindaja käsiraamat": "Tööstushooned", "Eluhooned", "Riiklike ehitusturgude valuutade ostujõupariteetide kogud", "Kataloog hoonete ja rajatiste asenduskulu praeguses hinnatasemes" jne.

Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse aegsel regulatiivsel raamistikul, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad lõplikud hindamistulemused olla põhjustel olulise veaga. eespool öeldud. Teatud indeksite kasutamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.

Hiljuti avaldati ehituskulude piirkondlik kataloog (RCC-2006), mis kuulutati esimesena riigis, mida hindajad ootavad. See sisaldab kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (UCI) ja "teavet vajaliku investeeringu mahu hindamiseks kiirversioonis". Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste analoogide hinnangulisele maksumusele. RSS-i III osa sisaldab „analoogobjekte koos konstruktsioonielementide tehniliste ja majanduslike näitajatega, analoogobjekte koos objekti kui terviku tehniliste ja majanduslike näitajatega ning tehniliste ja majanduslike näitajate koondtabelit, mis on soovitatavad elamute maksumuse määramiseks ja sots. -kultuuriobjektid. "Moskva piirkonna" kulunäitajad on määratud hindades 01.01.2006 seisuga. Kataloog sisaldab kulunäitajaid 18 tüüpi kaasaegsete elamute ja 27 mitteelukondliku kinnisvaraobjekti kohta. RCC-2007-s on seda objektide loendit oluliselt laiendatud.

RSS-i avaldamine loob tingimused selle kasutamiseks kinnisvara ja ettevõtete hindamise protseduurides. Kui kinnisvara hindamisel on võimalik kasutada teatmeteose II osa “Väärtuse koondnäitajad”, siis ärihindamise kulukäsitluses on võimalik kasutada III osa “Hoonete ja rajatiste analoogsed objektid”.

Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga ka olulisi puudujääke. Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ja põhieeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole lõpuni selge, millist seadmete koostist lõpparvudes täpselt arvesse võeti, mis oli arvestatud arendaja muude kulude hulka jne. Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RSS-i täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni.

Hindamistegevuse arendamise põhisuunaks on hetkel kinnisvara turuväärtuse hindamine. See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riigis kogutakse andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.

Elamukinnisvara hindamise protsessi lihtsustamiseks saavad hindamisasutused kasutada korteri maksumuse regressioonimudelit, mis võimaldab arvutada elamu maksumuse sõltuvalt mitmetest selle parameetritest.

Sellise mudeli konstrueerimise näide on toodud 2005. aasta detsembri ajakirjas Kinnisvara. Mudel ehitati mitme kinnisvarafirma hinnakirjade järgi, kes müüvad erinevate tarbijaomadustega eluasemeid Novosibirski linna erinevates piirkondades. Analüüsiks koguti teavet 450 korteri kohta (150 varianti iga korteritüübi kohta - ühe-, kahe-, kolmetoaline) vastavalt järgmistele parameetritele:

Korteri maksumus,

Piirkond, kus korpus asub

Kinnisvara tüüp:

avalik eluase,

Erastamislepingu alusel ostetud eluase

Ostu-müügilepingu alusel ostetud eluase,

Maja materjal, milles korter asub:

Paneel, tellis, monoliit,

Maja tüüp:

eliit,

Täiustatud paigutus

Tüüpiline

Täissuuruses,

- "Hruštšovka",

Maja põrandad,

Korrus, millel korter asub

Korteri üldpind,

Korteri elamispind,

kööginurk,

rõdu või lodža olemasolu,

Telefoni olemasolu.

Vaatleme üksikasjalikult mudeli koostamise protseduuri ühetoaliste korterite näitel.

Mudeli loomise esimeses etapis analüüsiti korrelatsioonikordajate maatriksit, et tuvastada üksteisest tugevalt sõltuvad parameetrid. Peamine ülesanne oli valida tegurid, mille korrelatsioonikordaja ei ületaks 0,8. Analüüsi tulemuste põhjal koostati korrelatsioonikordajate maatriks, mis võtab arvesse 6 tegurit ehk täpselt pooled algselt kogututest, kuna ülejäänud tegurid ei vastanud korrelatsioonikordaja tingimusele.

Valitud tegurite kohta kogutud andmete põhjal koostati järgmine regressioonimudel:

P = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 – 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 x 4+ 64,48 x 5 (3,1)

või üldiselt:

Ρ= -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Esitatud võrrandis kasutatakse järgmist tähistust:

Ρ on allpool määratletud fikseeritud parameetritega korteri hind,

Kogupind - korteri üldpind,

x1 on näiv muutuja, mis iseloomustab piirkonda, kus korter asub,

x2 on näiv muutuja, mis iseloomustab selle hoone materjali, milles korter asub;

x3 on muutuja, mis iseloomustab hinnatava korteri asukoha hoone korruste arvu;

x4 on näiv muutuja, mis iseloomustab korrust, millel korter asub;

x5 on näiv muutuja, mis iseloomustab telefoni olemasolu korteris.

Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust.

Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).

Esitatud mudelid viidi ellu Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", kus on täiskohaga töötajad, kes hindavad müüki tulevate korterite maksumust ja on tagatisena. laenulepingud. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende kasutamise tõhusust.

Teine oluline probleem, millega hindajad kokku puutuvad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus. See probleem muutub eriti aktuaalseks korteri maksumuse hindamisel hüpoteegi eesmärgil, kuna korteri müük toimub tulevikus ning oluline on määrata korteri maksumuse kasvutempo laenulepingu perioodiks. .

Eluasemete järelturu hinnadünaamika mudeli koostamise lähteandmed on võetud vastavate aastate kvartalite ajakirjadest Real Estate. Igal aastal koguti teavet 240 korteri kohta – 80 korteritüübi (ühe-, kahe-, kolmetoalise) kohta. . Mudeli koostamise põhieesmärk on määrata järelturu kinnisvara hinnamuutuste mudel.

Korterite kohta kogutud andmete struktuur on toodud joonisel fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Riis. 2.1. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.2. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.3. Mudeli ehitamisel arvestatud korterite struktuur ehitusmaterjali tüübi järgi

Ajastuse analüüs majandusnähtused eristab erinevaid evolutsiooni liike.

1. Kalduvus, kalduvus või pikaajaline liikumine. Trendil pole ranget määratlust, see tuvastatakse intuitiivselt. Trend vastab kindlas suunas toimuvale aeglasele muutusele, mis püsib pika aja jooksul.

2. Tsükkel, lühiajaline komponent - kiire kvaasiperioodiline liikumine, milles on kasvav faas ja kahanev faas.

3. Hooajaline komponent – ​​muutused, mis toimuvad regulaarselt, erinevalt tsüklist.

4. Juhuslikud kõikumised, efektid - suhteliselt kõrge sagedusega juhuslik liikumine, millel on enam-vähem konstantne iseloom.

Mõned statistilised seeriad esindavad puhtal kujul üht või teist tüüpi evolutsiooni, kuid enamik on kõigi või üksikute komponentide kombinatsioon.

Teoreetiliselt on hinnadünaamikaseeria kombinatsioon trendist, hooajalisest komponendist ja juhuslikest kõikumistest. Kinnisvaraturu praeguses arengufaasis on häiritud korterihinna hooajaline komponent, mis on tingitud kõrgetest hinnakasvutempodest ja kõnealuse turu investeerimisatraktiivsusest. Seetõttu pöörati erilist tähelepanu vaadeldavate aegridade trendi väljaselgitamisele.

Nende korterihindade dünaamika seeriate põhjal ehitati järgmine mudel.

Teise astme polünoom:

уi = а + bt2, (3.3)

kus ma olen korteri tüüp,

t - ajaperiood.

Tuleb märkida, et statistikas kasutatavate kriteeriumide kohaselt peaks korrelatsioonikordaja olema 1-lähedane (üle 0,7), olulisuse koefitsient F olema väiksem kui 0,03 (antud mudeli parameetrite puhul).

Seega peegeldavad saadud mudelid hästi Novosibirski linna eluaseme järelturu hindade dünaamikat.

Saadud mudeli järgi oleks pidanud ühetoaliste korterite kallinemine 2006. aastal olema 22,0%, tegelik kallinemine oli 24,3%.

Selle mudeli järgi pidanuks Novosibirski linna kahetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,7%, kuid tegelikult oli kasvutempo 21,6%.

Esitatud mudeli kohaselt pidanuks Novosibirski linna kolmetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,5%, kuid tegelikult oli kasvutempo 31,0%.

Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli abil konstrueeritud usaldusvahemike piiridesse.

Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Prognoos eluasemekulude kasvuks 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul ühtib tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turukasv on 20 - 30%.

Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamiste läbiviimisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.

KOKKUVÕTE

Uuringu tulemuste põhjal saab teha järgmised järeldused.

Kinnisvara hindamisel on kolm võimalikku lähenemist.

Tulupõhine lähenemine seisneb hinnatava kinnisvara väärtuse määramises selle tulu põhjal, mida see tulevikus võib teenida, ning seda kasutatakse kõige sagedamini kommertskinnisvara hindamiseks.

Kulupõhine lähenemine määrab maksumuse lähtuvalt sarnase objekti ehitamise kuludest (materjalide maksumus, transpordikulu jne) ning lähtub sellest, et hinnatava objekti väärtus ei saa olla suurem.

Müügi võrdlemise meetod (võrdlev lähenemine) seisneb hinnatavale objektile kõige lähemal olevate analoogide otsimises ja nende väärtuses korrigeerimiste tegemises, mis võtavad arvesse olemasolevaid erinevusi nende ja hinnatava objekti vahel. Selline lähenemine on elamukinnisvara hindamisel põhiline, kuna turul on õigeks hinnanguks piisavalt palju elamispindade müügipakkumisi.

Töö praktilises osas esitatud hindamise eesmärgiks oli Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva kahest elutoast koosneva korteri turuväärtuse määramine.

Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva elamukinnisvara - kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati tulude, kulude ja võrdlevaid meetodeid, mis andsid järgmised tulemused.

Turu analoogide võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2 410 714 rubla.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:

Otsese kapitaliseerimise meetodil on korteri maksumus 1 327 118,6 rubla;

Kasutades tulevaste tulude diskonteerimise meetodit - 1 346 178 rubla.

Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt kujuneb objekti maksumuseks 34 248,9 rubla.

Vastavalt objekti likvideerimisväärtuse määramise metoodikale jääb Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri maksumus vahemikku 1687499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.

Elamukinnisvara hindamise kulupõhise lähenemise täiustamine seisneb sarnaste objektide ehitamise tegelikke kulusid kajastavate dokumentide ja kogumike väljatöötamises, kuna hindajate poolt oma töö käigus kasutatud regulatiivsed kogud ilmusid 70ndatel. eelmisel sajandil ja on ammu aegunud ning nendes käsitlustes kasutatud parandustegurid ei ole kuidagi õigustatud.

Peamine suund turu hindamiskäsitluste täiustamisel on statistiliste mudelite kasutamine kinnisvara väärtuse hindamise protsessis.

Töös tuuakse näiteid mudelist kinnisvara väärtuse määramiseks selle mitmete kvalitatiivsete tunnuste alusel, samuti statistilise mudeli kohta kinnisvara väärtuse ennustamiseks teatud aja möödudes. Tuleb märkida, et see probleem on eriti aktuaalne kinnisvara hindamise puhul laenu andmise eesmärgil, kuna sellisel juhul toimub kinnisvara müük mõni aeg pärast hindamist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.

KASUTATUD VIITED JA ALLIKAD LOETELU

1. Tsiviilkoodeks Venemaa Föderatsioon. Esimene, teine ​​ja kolmas osa. Ametlik tekst. – M.: IKF Omega – L, 2005.

2. Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis. Föderaalseadus 06.08.98 nr 135 – föderaalseadus.

3. Hindamisstandardite kinnitamise kohta. Vene Föderatsiooni valitsuse 07.06.2001 määrus nr 519.

4. Boldõrev V.S. Sissejuhatus kinnisvara hindamise teooriasse. - M.: Juhtimiskeskus, Hindamiskeskus, 2004.

5. Burdenkova E. Kinnisvarafirmade tegevuse mõnest aspektist. // Statistika küsimused. - 2004. - nr 10. - Lk.32 - 37.

6. Balabanov I.T. Kinnisvaratehingud Venemaal. Moskva. 2003. aasta

7. Henry S. Harrison. Kinnisvara hindamine. - M.: RIO, 2004.

8. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika. - M.: Filin, 2005.

9. Gribovski S.V. Kasumliku kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2004.

10. Grigorjev V.V. Kinnisvara hindamine, teoreetiline ja praktilisi aspekte. - M.: INFRA - M, 2004.

11. Grišajev S.P. Õiguslik regulatsioon Kinnisvara. // Riik ja õigus. - nr 3. – 2005.

12. Grjaznova A.G., Fedotova M.A. Ettevõtte hindamine. - M.: Rahandus ja statistika, 2004.

13. Dubovitsky S.K. Kinnisvara ja evolutsioon. - Krasnojarsk: Liit, 2004.

14. Iganädalane erialaajakiri: Kinnisvara - Novosibirsk nr 15 2007

15. Ermolaeva E., Frolov A. Rahune enne kasvu. Suundumused regionaalse kinnisvaraturu arengus. // Siberi mandriosa. - 2005. - nr 15. - lk 10.

16.Kes on kes kinnisvaraturul: kataloog. – M.: Triada LTD, 2002.

17. Kupchina L.A. Kinnisvara hindamine. // Raamatupidamine. - 2005. - nr 2. - lk 72 - 75.

18. Lavrukhin O. Kinnisvaraturg: kujunemise etapp on läbi, aga mis edasi? // Vedomosti. - nr 21. - 2005.

19. Loginov MP. Kinnisvara hindamise teemal Venemaal. // IVF. - 2004. - nr 9. - Lk 103 -108.

20. Nagaev R.T. Kinnisvara: entsüklopeediline sõnastik. M.: Ideaal - Press, 2003.

21.Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Linnavara turuhinnang. – M.: Ühtsus, 2003.

22. Prorvovitš Yu.A. Maa hindamine Moskvas. - M.: Majandus, 2003.

23. Hindamisturg 2004. aastal. Analüütiline ülevaade // Ekspert. - 2005. - nr 5. - lk 64 - 72.

24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Kuidas hinnata kinnisvara (hindamise juhend klientidele). – M.: Läbi vaateklaasi, 2002.

25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ökonomeetriline modelleerimine kinnisvara hindamisel. – M.: Läbi vaateklaasi, 2002.

26. Sivets S.A. Statistilised meetodid kinnisvara ja ettevõtete hindamisel. – M.: Läbi vaateklaasi, 2003.

27.Novosibirski linna kinnisvarabüroode statistiline teave. // Kinnisvara. - nr 48 - 51. – 2005.a.

28. Ehitustööstuse arengu strateegia aastani 2010. // http://www.gosstroy.ru

29. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamine - Peterburi: Peterburi Riiklik Tehnikaülikool, 2003.a.

30. Novosibirski kinnisvaraturu arengusuunad. Analüütiline ülevaade // http://www.nsk.realty.ru

31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Kinnisvara ja äri hindamine. -M.: EKMOS, 2004.

32. Friedman D. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. - M.: Delo, 2005.

33. Õppe- ja praktiline juhend / Toim. Majandusteaduste doktor, prof. V. Z. Chernika - M.: RDL kirjastus, 2002. - 272 lk.

34. Khachatryan S.R. Ökonomeetriline mudel eluaseme müügihindade prognoosimiseks esmasel (teisesel) turul. // Audit ja finantsanalüüs. - nr 4. – 2004. – Lk 130 – 134.

35. Shcherbakova N.A., Kinnisvara ökonoomika, Novosibirsk 2002;

Lisa 1

KORTERI PLANEERING

ASUKOHT SISSEPÄÄSES

2. lisa

Info hinnatava kinnisvaraga sarnaste korterite müügi kohta 2006. aasta jaanuaris

Ei.	Tänav	Maja tüüp	Korrus/korruste arv	Kokku/elupind	Köök	Rõdu/lodža	Telefon	Isoleeritud/kõrvuti asetsevad toad	Maksumus, tuhat rubla.	Maksumus 1 ruutmeetrit. m., tuhat hõõruda.
1	Red Avenue	Π	2/5	39/26	5,5	B	+	cm	2450	62,8
2	Dacha	Π	2/5	40/28	6	B	+	alates	2200	55
3	Dm. Donskoi	Π	3/5	42/28	6,5	B	+	cm	2100	50
4	Dacha	Π	4/5	40/26	6	B	+	cm	2150	53,8
5	Red Avenue	Π	2/5	41/28	5,5	B	+	alates	2650	64,6
6	Žukovski	P	4/5	44/28	6	B	+	cm	2350	53,4
7	Kevad	P	3/5	43/29	6,5	B	+	cm	2400	55,9
8	Dacha	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	2300	54,8
9	Dacha	P	2/5	40/26	5,5	B	+	alates	2150	53,8
10	Dm. Donskoi	P	3/5	44/29	6	B	+	cm	2100	47,7
11	Objekt on hinnatud	P	2/5	42/28	6	B	+	cm	-	-

Kinnisvaraobjektide väärtuse määramine paranduskoefitsiente arvestades

№	Xozh	Kbl	Kat	Võtmed	Clif	Kvys	Kmus	Kk	Maksumus 1 ruutmeetrit. m		Ekv. Me seisame.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Aritmeetiline keskmine									55,9	54

elamukinnisvara hindamine

Üldiselt on esimene peatükk pühendatud suures osas kinnisvara hindamisega seotud teoreetilistele alustele ja põhikategooriatele.

Töö teises peatükis esitatakse kinnisvara hindamise tulemused kolme turuväärtuse määramise lähenemisviisi vaatenurgast: hindamine kulude seisukohalt (kulu lähenemine), hindamine müügi vahetul võrdlusel (võrdlev lähenemine), hinnang alates eeldatava või tegeliku tulu vaatenurk (tulu lähenemine) .

Hindamistulemuste võrdlemisel selgus, et kõik lähenemised annavad erinevaid tulemusi. Vaatleme peamisi suundi kinnisvara hindamise esitatud lähenemisviiside täiustamiseks.

Kaasaegses hindamispraktikas kasutatakse sageli UPVS-i kogude abil asendusmaksumuse arvutamise tehnoloogiat. Neid kogusid hakati kasutama 1997. aastal, mil kinnisvara kohta turuinfo praktiliselt puudus ning nende kogude kasutamine oli ainus võimalus “turuväärtuse” määramiseks, peamiselt põhivara ümberhindluse eesmärgil. Viimasel kümnendil on toimunud suured muudatused kinnisvaraturu infotoes ja hindamisäris. Vene Föderatsiooni riiklik ehituskomitee on üle läinud uuele kulukalkulatsioonile ja regulatiivsele raamistikule. Venemaa Gosstroy 8. aprilli 2002. aasta dekreediga nr 16 "Meetmete kohta ülemineku lõpuleviimiseks ehituse hinnakujunduse uuele hinnangulisele ja normatiivsele baasile" on sätestatud NSVL Gosstroy normatiivdokumendid, mis on koostatud ettenähtud hinnatasemel. 1991. aasta arvestuse ja normatiivbaasidega tühistati alates 01.01.2003 ja 1984. Nende asemele võetakse kasutusele osariigi elementaarhinnangu normid (GESN) ja föderaalsed ühikuhinnad (FER). Venemaa Riiklik Ehituskomitee kiitis heaks ja jõustas:

· GESNr-2001 "Remondi- ja ehitustööde riiklikud elementaarhinnangu standardid";

· GESN-2001 “Üldehitustööde riiklikud alghinnangu standardid”;

GESNm-2001 "Seadmete paigaldamise riiklikud elementaarhinnangu standardid"

GESN-id on ette nähtud objektidel ehitustööde tegemiseks vajalike ressursside koosseisu ja vajaduse kindlaksmääramiseks, ressursimeetodil kalkulatsioonide koostamiseks, samuti tehtud tööde ja materjalide mahakandmise eest tasumiseks.

Venemaa Gosstroy arendab föderaalseid ühikuhindu (FER, FERr ja FERm) ainult Moskva piirkonna jaoks. Järgmisena edastab Gosstroy Moskva piirkonna hinnad ehituse hinnakujunduse piirkondlikele keskustele, et siduda hinnad piirkondlike tingimustega. Pärast linkimist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud. Kinnisvara hindamise läbiviimine uue regulatiivse raamistiku alusel on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamispraktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide väljatöötamiseks.

Viimasel ajal on aktiivselt tööd alustanud piirkondlikud ehituse hinnakujunduskeskused ja ilmunud on ettevõtteid, mis on spetsialiseerunud infoteenuste pakkumisele, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.

Ja ainult kinnisvarahindajad kasutavad veel ammu aegunud kollektsioone eelmise sajandi 70ndatest ja samas põhjendavad nendega esemete “turuväärtust”. Kogenud hindajad on juba ammu mõistnud UPVS-i kogude kasutamise puudusi, mis on seotud eelkõige ühikuhindades sisalduvate kulude loetelu, keskmise indekseerimise, tehnoloogiate mittevastavuse, töömahu suhtega jne.

Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid:

· otsesed kulud;

· üldkulud;

· planeeritud säästud (kasum);

· ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks;

· projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus;

· talvel tööde tegemisega kaasnevad kulud;

· lisatasu kulud;

· püsiva ettevõtte juhtimise ülalpidamise kulud;

· kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest;

· töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. ühistranspordi puudumisel;

· kulud töötajatele lisatasude maksmiseks töö mobiilse iseloomu eest.

Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide korrigeerimisel või suurendatud hinnangutel.

P.G.Grabovoy, S.P.Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, I osa. Kinnisvara hindamine” on konkreetse näite varal näidatud, et UPVS-i metoodikaga elamukinnisvara asendusmaksumuse arvutamise tulemused erinevad oluliselt, mitu korda. , turunäitajatest.

Enamikus Venemaa Hindajate Seltsi ekspertide nõukogus läbi vaadatud aruannetest lähtub kinnisvara turuväärtuse hinnang siiski vananenud UPVS-i alusel. Veelgi enam, nende arvutuste tulemuste turunäitajatele kuidagi lähemale viimiseks sisestatakse neisse teatud suurenev koefitsient, mida nimetatakse "ettevõtja kasumiks". See võetakse vastu täiesti meelevaldselt, kuna seda indikaatorit pole tänapäevastes tingimustes võimalik turult eemaldada. Siinkohal tuleb eriti märkida, et vastavalt IVS 2003-le nõuab turuväärtuse rakendamine hindamisjärelduse väljatöötamist üksnes turuandmete põhjal. UPVS-i rakendamisel määrab hindaja selgelt turuvälise väärtuse, mis peab kajastuma aruandes.

Venemaal puudub endiselt usaldusväärne infobaas ehituskulude agregeeritud põhinäitajate kohta, mis on Lääne hindajatele kättesaadavad (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS eeskujul).

Praegu on kinnisvara hindamise peamiseks tunnustatud infobaasiks Co-Invest LLC arendus. Ettevõte annab kord kvartalis välja bülletääni "Ehituse hinnaindeksid", samuti sarja "Hindaja käsiraamat": "Tööstushooned", "Eluhooned", "Riiklike ehitusturgude valuutade ostujõupariteetide kogud", "Kataloog hoonete ja rajatiste asenduskulu praeguses hinnatasemes" jne.

Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse aegsel regulatiivsel raamistikul, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad lõplikud hindamistulemused olla põhjustel olulise veaga. eespool öeldud. Teatud indeksite kasutamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.

Hiljuti avaldati ehituskulude piirkondlik kataloog (RCC-2006), mis kuulutati esimesena riigis, mida hindajad ootavad. See pakub kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (UCI) ja "teavet vajaliku investeeringu mahu hindamiseks kiirversioonis". Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste analoogide hinnangulisele maksumusele. RSS-i III osa sisaldab „analoogobjekte koos konstruktsioonielementide tehniliste ja majanduslike näitajatega, analoogobjekte koos objekti kui terviku tehniliste ja majanduslike näitajatega ning tehniliste ja majanduslike näitajate koondtabelit, mis on soovitatavad elamute maksumuse määramiseks ja sots. -kultuuriobjektid. "Moskva piirkonna" kulunäitajad on määratud hindades 01.01.2006 seisuga. Kataloog sisaldab kulunäitajaid 18 tüüpi kaasaegsete elamute ja 27 mitteelukondliku kinnisvaraobjekti kohta. RCC-2007-s on seda objektide loendit oluliselt laiendatud.

RSS-i avaldamine loob tingimused selle kasutamiseks kinnisvara ja ettevõtete hindamise protseduurides. Kui kinnisvara hindamisel on võimalik kasutada teatmeteose II osa “Väärtuse koondnäitajad”, siis ärihindamise kulukäsitluses on võimalik kasutada III osa “Hoonete ja rajatiste analoogsed objektid”.

Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga ka olulisi puudujääke. Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ja põhieeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole lõpuni selge, millist seadmete koostist lõpparvudes täpselt arvesse võeti, mis oli arvestatud arendaja muude kulude hulka jne. Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RSS-i täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni.

Hindamistegevuse arendamise põhisuunaks on hetkel kinnisvara turuväärtuse hindamine. See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riigis kogutakse andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.

Elamukinnisvara hindamise protsessi lihtsustamiseks saavad hindamisasutused kasutada korteri maksumuse regressioonimudelit, mis võimaldab arvutada elamu maksumuse sõltuvalt mitmetest selle parameetritest.

Sellise mudeli konstrueerimise näide on toodud 2005. aasta detsembri ajakirjas Kinnisvara. Mudel ehitati mitme kinnisvarafirma hinnakirjade järgi, kes müüvad erinevate tarbijaomadustega eluasemeid Novosibirski linna erinevates piirkondades. Analüüsiks koguti teavet 450 korteri kohta (150 varianti iga korteritüübi kohta - ühe-, kahe-, kolmetoaline) vastavalt järgmistele parameetritele:

korteri maksumus,

piirkond, kus eluase asub,

vara tüüp:

avalik eluase,

Erastamislepingu alusel ostetud eluase

Ostu-müügilepingu alusel ostetud eluase,

* maja materjal, milles korter asub:

Paneel, tellis, monoliit,

*maja tüüp:

eliit,

Täiustatud paigutus

Tüüpiline

Täissuuruses,

- "Hruštšovka",

maja korruste arv,

korrus, millel korter asub,

korteri üldpind,

korteri elamispind,

kööginurk,

rõdu või lodža olemasolu,

telefoni olemasolu.

Vaatleme üksikasjalikult mudeli koostamise protseduuri ühetoaliste korterite näitel.

Mudeli loomise esimeses etapis analüüsiti korrelatsioonikordajate maatriksit, et tuvastada üksteisest tugevalt sõltuvad parameetrid. Peamine ülesanne oli valida tegurid, mille korrelatsioonikordaja ei ületaks 0,8. Analüüsi tulemuste põhjal koostati korrelatsioonikordajate maatriks, mis võtab arvesse 6 tegurit ehk täpselt pooled algselt kogututest, kuna ülejäänud tegurid ei vastanud korrelatsioonikordaja tingimusele.

Valitud tegurite kohta kogutud andmete põhjal koostati järgmine regressioonimudel:

C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 x 4+ 64,48 x 5 (3,1)

või üldiselt:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

Esitatud võrrandis kasutatakse järgmist tähistust:

C - allpool määratletud fikseeritud parameetritega korteri hind,

Kogupind - korteri üldpind,

x1 on näiv muutuja, mis iseloomustab piirkonda, kus korter asub,

x2 on näiv muutuja, mis iseloomustab selle hoone materjali, milles korter asub;

x3 on muutuja, mis iseloomustab hinnatava korteri asukoha hoone korruste arvu;

x4 on näiv muutuja, mis iseloomustab korrust, millel korter asub;

x5 on näiv muutuja, mis iseloomustab telefoni olemasolu korteris.

Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust.

Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).

Esitatud mudelid viidi ellu Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", kus on täiskohaga töötajad, kes hindavad müüki tulevate korterite maksumust ja on tagatisena. laenulepingud. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende kasutamise tõhusust.

Teine oluline probleem, millega hindajad kokku puutuvad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus. See probleem muutub eriti aktuaalseks korteri maksumuse hindamisel hüpoteegi eesmärgil, kuna korteri müük toimub tulevikus ning oluline on määrata korteri maksumuse kasvutempo laenulepingu perioodiks. .

Eluasemete järelturu hinnadünaamika mudeli koostamise lähteandmed on võetud vastavate aastate kvartalite ajakirjadest Real Estate. Igal aastal koguti teavet 240 korteri kohta – 80 korteritüübi (ühe-, kahe-, kolmetoalise) kohta. . Mudeli koostamise põhieesmärk on määrata järelturu kinnisvara hinnamuutuste mudel.

Korterite kohta kogutud andmete struktuur on toodud joonisel fig. 2.1, 2.2, 2.3.

Riis. 2.1. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.2. Mudeli ehitamisel arvesse võetud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi

Riis. 2.3. Mudeli ehitamisel arvestatud korterite struktuur ehitusmaterjali tüübi järgi

Majandusnähtuste ajaline analüüs eristab erinevat tüüpi evolutsioone.

1. Kalduvus, kalduvus või pikaajaline liikumine. Trendil pole ranget määratlust, see tuvastatakse intuitiivselt. Trend vastab kindlas suunas toimuvale aeglasele muutusele, mis püsib pika aja jooksul.

2. Tsükkel, lühiajaline komponent - kiire kvaasiperioodiline liikumine, milles on kasvav faas ja kahanev faas.

3. Hooajaline komponent – ​​muutused, mis toimuvad regulaarselt, erinevalt tsüklist.

4. Juhuslikud kõikumised, efektid - suhteliselt kõrge sagedusega juhuslik liikumine, millel on enam-vähem konstantne iseloom.

Mõned statistilised seeriad esindavad puhtal kujul üht või teist tüüpi evolutsiooni, kuid enamik on kõigi või üksikute komponentide kombinatsioon.

Teoreetiliselt on hinnadünaamikaseeria kombinatsioon trendist, hooajalisest komponendist ja juhuslikest kõikumistest. Kinnisvaraturu praeguses arengufaasis on häiritud korterihinna hooajaline komponent, mis on tingitud kõrgetest hinnakasvutempodest ja kõnealuse turu investeerimisatraktiivsusest. Seetõttu pöörati erilist tähelepanu vaadeldavate aegridade trendi väljaselgitamisele.

Nende korterihindade dünaamika seeriate põhjal ehitati järgmine mudel.

Teise astme polünoom:

уi = а + bt2, (3.3)

kus ma olen korteri tüüp,

t - ajaperiood.

Tuleb märkida, et statistikas kasutatavate kriteeriumide kohaselt peaks korrelatsioonikordaja olema 1-lähedane (üle 0,7), olulisuse koefitsient F olema väiksem kui 0,03 (antud mudeli parameetrite puhul).

Seega peegeldavad saadud mudelid hästi Novosibirski linna eluaseme järelturu hindade dünaamikat.

Saadud mudeli järgi oleks pidanud ühetoaliste korterite kallinemine 2006. aastal olema 22,0%, tegelik kallinemine oli 24,3%.

Selle mudeli järgi pidanuks Novosibirski linna kahetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,7%, kuid tegelikult oli kasvutempo 21,6%.

Esitatud mudeli kohaselt pidanuks Novosibirski linna kolmetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,5%, kuid tegelikult oli kasvutempo 31,0%.

Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli abil konstrueeritud usaldusvahemike piiridesse.

Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Prognoos eluasemekulude kasvuks 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul ühtib tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turukasv on 20 - 30%.

Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamiste läbiviimisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.

Kinnisvaraturg, erinevalt aktsiaturust, pole paljudes aspektides kaugeltki täiuslik, mis määrab selle uurimise tunnused. Ühelt poolt seisavad analüütikud silmitsi raskustega ja mõnikord ka võimatusega majandussuhete korrektne ja ühemõtteline vormistamine kinnisvaraturul. Teisest küljest on ilmne, et teistel turgudel kasutatavaid analüüsitehnoloogiaid puhtal kujul kinnisvaraturule üle kanda ei ole perspektiivi, kuna need tehnoloogiad on kohandatud kasutamiseks teistsuguses turukeskkonnas. Eeltoodut silmas pidades tundub kvaliteetne analüütiline töö kinnisvaraturul olevat väga keeruline teema, mis nõuab analüütikult lisaks sügavatele teoreetilistele kinnisvaraökonoomikaalastele teadmistele ka pidevat praktikat ja loomingulist otsingut erialast kujundavat uurimistööd. intuitsioon.

Uurides maailma arenenud riikide kinnisvaraturgude toimimise peaaegu sajandipikkust ajalugu, võime jõuda järeldusele, et ebapiisav tähelepanu analüütilise töö kvaliteedile on enamiku suuremate kinnisvarakriiside peamisi põhjusi. turud. Tüüpiline näide on USA kinnisvaraturu kriis 80ndate lõpus ja 90ndate alguses. Nagu eksperdid märgivad, on ülemäärane ja korratu investeerimine uutesse ehitustesse viinud turu üleküllastumiseni ja sellest tulenevalt ka turunõudluse puudumiseni paljude projektide järele, mille jaoks laene väljastati. Hetkeolukorra keskmes olid ebarealistlikud turuootused, mis tulenevad valest stiimulistruktuurist analüüsis, nõrk analüüsimetoodika ja hetkeolukordi iseloomustavad puudulikud andmed. Arendajaid, hindajaid ja krediidiorganisatsioone suunanud stiimulite struktuuri moonutas osade huvi laenu saada, teiste laenu saamise õigustamine ja kolmandate huvi paigutada oma raha. Samas lahendasid kõik osapooled oma probleemid läbi põhjendamatult optimistlike ootuste.

Nõrga analüütilise metoodika kasutamine, mis väljendub ebaadekvaatsetes eeldustes ja protseduurides, koos ebapiisava kvaliteediga kohaliku turu andmetega tõi reeglina kaasa põhjendamata turu-uuringute ja sellest tulenevalt ka nende põhjal tehtud investeerimisotsuste tekkimise. Krediidiasutustes on kriisi tagajärjel tekkinud püsiv umbusaldussündroom mis tahes projektide ja eriti turu-uuringute suhtes. Ja see omakorda viis arusaamiseni, et kinnisvaraturu analüütikud peaksid oma töös juhinduma mingitest üldistest põhimõtetest, mis on vajalikud (kuid mitte piisavad) täpsete järelduste ja tulemuste saamiseks. Teisest küljest on tungivalt vaja olnud arusaadavaid ja kergesti tuvastatavaid kriteeriume, mis määravad kindlaks, kas turu-uuringud vastavad kehtivuskategooriale.

Arvestades Venemaa kinnisvaraturu arengu väljavaateid, võib eeldada, et potentsiaalsete kriiside puudumine on liiga optimistlik stsenaarium. Selliste kriiside tagajärjed võivad aga olla vähem olulised, kui täna, turu aktiivse arengu staadiumis järgitakse mõningaid üldpõhimõtteid ja

nõuded analüütilistele uuringutele, mille alusel tehakse investeerimisotsuseid.

Mitte ainult kriisioht, vaid ka aktuaalsed igapäevaprobleemid - tihenev konkurents, vähenevad võimalused lühiajalise ülekasumi saamiseks, pikaajaliste ja kapitalimahukate ärikinnisvara arendusprojektide käivitamine, välisinvestorite turuletulek. kõrgete nõudmistega otsuste põhjendamisel jne. - näitavad objektiivselt, et kvalitatiivse analüüsi tähtsus Venemaa kinnisvaraturgudel muutub lähitulevikus üha olulisemaks.

2.2 Kinnisvaraturu uurimine investeerimisotsuste põhjendamise eesmärgil.

Iga seda tüüpi uuringu lõppeesmärk on mõõta kinnisvaraturul teatud tüüpi toote nõudluse ja pakkumise vahelist suhet konkreetsel (tavaliselt tulevasel) ajahetkel.

Kinnisvara kui toote eriomadused koos kinnisvara erilise kohaga turumajanduses moodustavad üsna laia sotsiaalmajandusliku teabe, mis on vajalik selle toote positsioneerimiseks turul. Riigi- ja regionaalmajanduse hetke- ja retrospektiivsed makromajanduslikud karakteristikud, regionaalsete ja kohalike turgude sotsiaaldemograafilised näitajad, piirkondlike ja kohalike kinnisvaraturgude parameetrid – need on vaid üldised valdkonnad, milles tuleb uuringuid läbi viia.

1. põhimõte. Analüüsiks tuleks valida ainult teave, mis võib tegelikult määrata investeeringuobjekti tulevase tootlikkuse.

Seda põhimõtet järgides on analüütiku jaoks peamiseks raskuseks standardsete reeglite või üheselt mõistetavate soovituste puudumine, mille järgi tuleks alginformatsioon genereerida. Siin peab analüütik näitama kõiki oma teadmisi, professionaalset intuitsiooni, loovust ja praktilisi kogemusi. Veelgi enam, siin pannakse alus uuringu kui terviku kehtivusele.

2. põhimõte. Vaadeldava kinnisvarainvesteeringuprojekti tulemuslikkuse kvantifitseerimisel tuleb kasutada kõiki uuringu aluseks olevaid praeguseid ja tulevasi andmeid.

Kuid ka hoolikalt valitud informatsioon, mis on otseselt seotud hindamisobjektiga, on piltlikult öeldes “klotside hunnik”, millest analüütik peab ehitama kõigi ehituskunsti reeglite kohaselt tugeva aluse analüütiliseks uurimistööks. . Ja siin ei saa te hakkama ilma vastupidava lahenduseta, mis ühendab üksikud elemendid üheks monoliidiks.

3. põhimõte. Põhjenduseks on valitud kõik üksikud andmed investeerimisotsus, peab olema omavahel ühendatud selge loogilise skeemiga, mis kulmineerub tulevaste turutingimuste ja vaadeldava projekti vastava tootlikkuse prognoosiga. Loogikaahela kirjeldus tuleb selgelt esitada.

Kliendi positiivne ettekujutus turu-uuringu tulemustega aruandest, milles puudub loogiline diagramm, saab olla ainult siis, kui:

a) analüütik kasutab ära kliendi teadmatust või

b) klient on algselt tulemuste suhtes soodne.

Teisest küljest on veenva ja ilmselge loogilise diagrammi koostamine analüütiku kõrgeima kutseoskuse demonstratsioon.

Jätkates arutelu loogilise uurimisskeemi loomise vajaduse üle, vaatleme veel üht põhimõtet, mis määrab sisu turuanalüüs.

4. põhimõte. Turuanalüüsi sisu peaks piirduma arutlemisega tegurite üle, mis moodustavad põhilised seosed ärikinnisvara toimivuse määramisel.

Selle põhimõtte kohaselt peab analüütik uuringu käigus sõnastama põhilised seosed, mis määravad kaubandusobjekti toimivuse, ja seejärel tuvastama parameetrite-argumentide hierarhia, mille funktsioonid on põhiavaldises sisalduvad tegurid. tootlikkus.

Illustreerime selle põhimõtte rakendamise praktilist lähenemist järgmise lihtsustatud näite abil.

Olgu vaadeldava projekti tulemuslikkuse kriteeriumiks puhas tegevustulu (NOI) konkreetsel tulevikuperioodil. Siis on jõudluse määramise põhiavaldis definitsiooni järgi järgmine:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Kus

P.G.I.- potentsiaalne brutotulu,
V&L- alakoormamisest ja maksmata jätmisest tulenevad kahjud.
M I- Teine sissetulek.
F.E.- püsikulud,
VE.- muutuvtegevuskulud.

Mõelgem põhitegurite eeldatavad väärtused määravate parameetrite tuvastamise protseduurile.

Potentsiaalne brutotulu määrab üürimäär, mis omakorda on funktsioon praegusest üürimäärast, samuti suhte muutuste suundumused turu pakkumine ja nõudlus aja jooksul.

kinnisvara oleneb kumulatiivsest turuvõimsusest, nõudluse parameetritest, turu neeldumismäärast ja kinnisvara neeldumispiirkonna kasvust. Projektide puhul määrab prognoositav koormus kaks näitajat - koormuse taseme ja turu selle tasemeni imendumise ajakava.

Kinnisvara vastuvõtupinna kasv mille määrab kas töökohtade kasv (hõive tase) või rahvastiku kasv. Imendumisala suurenemine toob omakorda kaasa vajaduse uus kinnisvara.

Tuleb märkida, et hõive kasv ja rahvastiku kasv võivad ühel juhul olla otseselt seotud näiteks uute töökohtade avanemise ja uute töövõimeliste inimeste sissevooluga. Teisel juhul võib rahvastiku kasv suureneda ilma hõive kasvuta, näiteks sissetulevate pensionäride arvu suurenemise või sündimuse suurenemise tõttu. Kvalitatiivne analüüs hõlmab mitme teabeallika kasutamist, mis pakuvad elupaikade kasvu ajaloolisi suundumusi ja prognoose, millele järgneb andmete võrdlemine. Kohustuslik on ka pindalakasvu segmenteerimine näiteks vanuserühmade, soo, pere suuruse jne järgi. Loetletud punktide puudumine uuringus tuleks seostada analüüsis kasutatavate andmete sobimatu valikuga.

Nõudluse parameetrid määravad sellised spetsiifilised näitajad nagu pindala (kontor või tootmine) töökoha kohta, ostukulud elaniku kohta, korterite või majade arv elaniku kohta jne. Nõudlusparameetrite abil arvutatakse välja vajamineva kinnisvara hulk, mis vastab kinnisvara tarbimispinna kasvule. Näiteks keskmisi ostukulusid rahvastiku kasvule rakendades prognoositakse jaemüügi kasvu ja sellest tulenevalt ka täiendava kaubanduspinna vajadust. Eluasemeturgu analüüsides teisendatakse vanuse, sissetuleku, pere suuruse või koosseisu järgi segmenteeritud rahvastiku kasv segmenteeritud nõudluseks. Nõudluse parameetrite põhjalik analüüs hõlmab ajalooliste suundumuste, hetkeseisu uurimist ja nende tõenäolise väärtuse prognoosimist tulevikus. Veelgi enam, põhjalik analüüs mõõdab nõudluse muutust mitte ainult piirkonna uuest kasvust, vaid ka muutustest olemasolev struktuur rahvastikust ja tööhõivest. Näiteks majandustõusu ajal nõuavad kasvavad ettevõtted suuri alasid ja muutusi demograafiline olukord pensioniealiste inimeste arvu tõusu suunas on vaja sobivat eluaset.