Määratlused:

Bilansiline väärtus on bilansis kajastatud vara väärtus.

Tegelik kulu on makstud raha (või raha ekvivalentide) summa ja mis tahes muu vara omandamise eest makstud tasu õiglane väärtus selle omandamise või loomise ajal. Aktsiapõhiste maksete kohta vt IFRS 2.

õiglane väärtus on rahasumma, mille eest saab vara vahetada või kohustust arveldada teadlike, huvitatud osapoolte vahelises tehingus.

Kinnisvarainvesteering on esindatud vara järgmised tüübid varad:

3. osa hoonest

4 maad ja hooned

TO kinnisvarainvesteering ei ole kohaldatav oma, omanikule kuuluv või üürnikule:

1 kasutab omanik või rentnik tootmisel, kaupade tarnimisel, teenuste osutamisel või halduseesmärkidel;

2 hoitakse müügiks tavapärase äritegevuse käigus.

Kinnisvarainvesteering on mõeldud tulu teenimiseks seda välja rentides või kapitali väärtuse suurendamise eesmärgil või mõlemal põhjusel.

Näited kinnisvarainvesteeringutest:

(1) maa, mis on mõeldud pigem pikaajaliseks kapitali kallinemiseks kui müügiks tavalised tegevused ettevõtted;

(2) võimalikuks tulevaseks äriliseks kasutamiseks määratud maa. Maad käsitletakse varana, mille eesmärk on suurendada ettevõtte kapitali väärtust;

(3) ettevõttele kuuluvad hooned (sh kapitalirendi alusel saadud), samuti kasutusrendile antud hooned;

(4) kasutusrendile antud vaba hoone.

Ettevõttele kuuluvaid vahendeid saab üheaegselt ette näha:

1 üüritulu saamine või kapitali väärtuse suurendamise eesmärgil,

2 kaupade, toodete, tööde, teenuste tootmine või halduslikel eesmärkidel.

Kui erineval otstarbel kasutatavaid objekte saab eraldi müüa või kapitalirendilepingu alusel rentida, siis nende kohta peetakse eraldi arvestust.

Kui sama vara osi ei ole võimalik eraldi müüa, kajastatakse see kinnisvarainvesteeringuna tingimusel, et oma vajadusteks kasutatav osa kinnisvarast ei ole müügi, kauba tarnimise, teenuste osutamise või halduseesmärgil oluline.

Kinnisvarainvesteeringut kajastatakse varana ainult siis, kui:

1. on tõenäoline, et kinnisvarainvesteering toob tulevikus majanduslikku kasu ja

2. kinnisvarainvesteeringu väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata.

Ettevõte ei hõlma remondi- ja hoolduskulusid kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuses. Sellised kulud kajastatakse nende tekkimise hetkel kasumiaruandes.

Näited kuludest, mida tuleb kajastada kuluna ja mida ei saa kapitaliseerida:

i) ettevõtte käivitamisega seotud kulud (välja arvatud olukorrad, kus on vaja viia rajatised sellisesse seisukorda, et need saaksid töötada tootmisrežiimis, mille määrab ettevõtte juhtkond),

ii) tegevuskulud, mis tekkisid enne, kui kinnisvarainvesteering saavutas oma kavandatud toimivuse,

iii) ülemäärane väärtus materjalikulud, tööjõukulud ja muud kinnisvara ehitamisel või rekonstrueerimisel kasutatavad ressursid.

Õiglane väärtus erineb kasutusväärtusest.

Õiglane väärtus kajastab kinnisvarainvesteeringu hinda avatud turul.

Kasutusväärtus kajastab ettevõtte hinnanguid kinnisvarainvesteeringu väärtusele, mis ei pruugi avaliku turu olemasolul kehtida. Seetõttu ei kajasta õiglane väärtus järgmisi tegureid, mis ei ole teadlikud, huvitatud ostjad ja müüjad:

(1) erineva asukohaga kinnisvarainvesteeringute portfelli moodustamise tulemusena loodud lisandväärtus;

(2) kinnisvarainvesteeringute ja muude varade sünergia (kombinatsioon);

(3) juriidilised õigused või juriidilised piirangud, mis on ainulaadsed vara praegusele omanikule; ja

(4) praeguse omaniku maksusoodustused või maksukulud.

Need esemed sisalduvad tarbijahinnas.

Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel võtab ettevõte arvesse kinnisvarainvesteeringu sees struktuurselt liigendatud objekte (materiaalne põhivara).

Kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus:

q ei kajasta tulevasi kapitalikulutusi rajatiste täiustamiseks või laiendamiseks

q ei kajasta tulevastest kuludest saadavat majanduslikku kasu.

Vastavalt standardile IAS 17 peab kinnisvarainvesteeringu omanik avalikustama oma finantsaruanded teave kõigi liisitud varade kohta.

(Majandus)üksus, kes omab kinnisvarainvesteeringuid rendilepingu alusel, peab avalikustama kapitalirendid rentniku seisukohast ja kasutusrendid rendileandja vaatenurgast.

Ettevõte peab avalikustama:

(1) kas ta kasutab õiglase väärtuse või kuluarvestust;

(2) kui ta kasutab õiglase väärtuse meetodit, kas ta liigitab ja arvestab kasutusrendiga seotud kinnisvaraintressi kinnisvarainvesteeringuna ning kui jah, siis mis tingimustel;

3) kui klassifitseerimine on keeruline, siis milliseid kriteeriume kasutab (majandus)üksus, et eristada kinnisvarainvesteeringuid ja enda tarbeks hoitavaid fonde ning kinnisvarainvesteeringuid ja tavapärase äritegevuse käigus müügiks hoitavaid fonde?

(4) õiglase väärtuse määramiseks kasutatud meetodid ja eeldused, sealhulgas teave selle kohta, kas õiglane väärtus määrati tõendite põhjal turuinfo või võttes arvesse muid omandi olemusest või võrreldava turuteabe puudumisest tulenevaid tegureid;

(5) kas kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus määrati hindamise tulemusel sõltumatu hindaja poolt, kellel on asjakohane kutseklassifikatsioon ja hiljutine kinnisvarainvesteeringute hindamise kogemus. Kui sellist hindamist ei ole tehtud, kuulub ka see asjaolu avalikustamisele;

(6) kasumiaruandes kajastatud summad, mis kajastavad:

q kinnisvarainvesteeringute renditulu;

q otsesed tegevuskulud (sh remondi- ja hoolduskulud), mis on seotud kinnisvarainvesteeringutega, millelt teeniti aastal renditulu. aruandlusperiood;

q otsesed tegevuskulud (sh remondi- ja hoolduskulud), mis on seotud kinnisvarainvesteeringutega, mis ei toonud perioodil renditulu;

q kasumiaruandes kajastatud õiglase väärtuse kumulatiivsed muutused varapangast soetusmaksumuse mudelit kasutavast varapangast õiglase väärtuse mudelit kasutavale varapangale müümisel;

q kinnisvarainvesteeringu müügiga seotud piirangute olemasolu ja ulatus, ettevõttele tuleneva tulu või tulu vähenemine kinnisvarainvesteeringu võõrandamisel;

q lepingulised kohustused kinnisvarainvesteeringu soetamiseks, ehitamiseks või remondiks, hooldamiseks, rekonstrueerimiseks.

Õiglase väärtuse meetodit kasutav (majandus)üksus peab avalikustama kinnisvarainvesteeringute bilansilise (jääk)maksumuse võrdluse perioodi alguses ja lõpus, mis näitab:

(1) kinnisvarainvesteeringute suurenemine, kusjuures uutest soetamistest tulenev kasum ja hilisemad kulud, mis sisalduvad vara bilansilises maksumuses, avalikustatakse eraldi;

(2) kinnisvarainvesteeringute suurenemine äriühendustega seotud omandamiste tulemusena

(3) kõrvaldamine;

(4) netokasum või õiglase väärtuse korrigeerimisest tulenev kahju;

(5) valuutakursi erinevused, mis tekivad finantsaruannete ümberarvestamisel ühest valuutast teise ja tehingute ümberarvestamisel valuutasse välisvaluuta aruandva ettevõtte aruandevaluutas;

(6) varudelt, samuti omatarbeks kasutatavate vahendite hulka kuuluvate objektide viimine kinnisvarainvesteeringusse ja vastupidi;

(7) muud muudatused.

Kui hindamist muudetakse oluliselt finantsaruannete koostamise eesmärgil, peab (majandus)üksus avalikustama finantsaruannetes sisalduvate esialgsete ja korrigeeritud summade vastavuse, näidates eraldi välja müügist ja tagasirendimisest tulenevate kajastatud rendikohustuste kogusumma. ja muid olulisi kohandusi.

Ettevõte peab lisaks avalikustama järgmise:

(1) kinnisvarainvesteeringu kirjeldus;

(2) selgitus, miks ei saa kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt mõõta;

(3) võimaluse korral esitama kvantitatiivsed piirid, mille piires võib hinnanguliselt asuda õiglane väärtus; Ja

(4) õiglases väärtuses mittearvestatud kinnisvarainvesteeringu võõrandamisel:

i) asjaolu, et (majandus)üksus müüs kinnisvarainvesteeringu, mida ei kajastatud õiglases väärtuses;

ii) selle kinnisvarainvesteeringu bilansiline maksumus müügi ajal; Ja

iii) kajastatud kasumi või kahjumi summa.

Soetusmaksumuse meetodit kasutav (majandus)üksus peab avalikustama ka:

1) kasutatud amortisatsioonimeetodid;

(2) kohaldatavad kasulikud eluead või amortisatsioonimäärad;

(3) bilansiline brutomaksumus ja akumuleeritud kulum (koos akumuleeritud allahindlustega) perioodi alguses ja lõpus;

(4) kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse võrdlus perioodi alguses ja lõpus, et kajastada:

i) kinnisvarainvesteeringute suurenemine, kusjuures uutest omandamistest ja hilisematest väljaminekutest tulenev kasum kajastatakse varana eraldi;

(ii) kinnisvarainvesteeringute suurenemine, mis tuleneb omandamisest seoses äriühendustega;

iii) kõrvaldamine;

iv) kulum;

v) aruandeperioodil kajastatud väärtuse langusest tulenevate kahjude summa ja aruandeperioodil tasaarveldatud väärtuse langusest tulenevate kahjude summa vastavalt standardile IAS 36;

(vi) valuutakursi erinevused, mis tulenevad finantsaruannete ümberarvestusest ühest valuutast teise ja välisvaluutatehingute ümberarvestamisest aruandva (majandus)üksuse aruandlusvaluutasse;

(vii) rahaliste vahendite ülekandmine varudest ja rendimata materiaalsest põhivarast kinnisvarainvesteeringutesse ja vastupidi; Ja

viii) muud muudatused; Ja

(5) kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus. Kui (majandus)üksus ei suuda kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt mõõta, peab ta avalikustama järgmise:

i) kinnisvarainvesteeringute kirjeldus;

ii) selgitus, miks ei saa kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt mõõta; Ja

(iii) võimaluse korral märkige ära kvantitatiivsed piirid, mille piires saab õiglast väärtust ligikaudselt hinnata.

Enesekontrolli küsimused (mitme valikuga)

1. Õiglane väärtus on summa, mille eest vara:

1. Saab vahetada seotud osapoolte vahel.

2. Võib müüa jäätmematerjalina.

3. Vahetada saavad asjatundlikud sõltumatud tehingust huvitatud osapooled.

2. Kinnisvarainvesteering võib olla:

2. Hoone.

3. Hoone osa.

4. Maa ja hoone koos.

5. Kõik ülaltoodud.

3. Kinnisvarainvesteeringut saab arvesse võtta:

1. Omanik.

2. Liisinguandja, kapitalirendi alusel.

3. Rentnik, kapitalirendi alusel.

6. Kõik ülaltoodud

4. Omaniku kasutatud vahendid:

1. Võib võtta arvele kinnisvarainvesteeringuna.

2. Ei saa arvestada kinnisvarainvesteeringuna.

3. Võib mõnikord olla kajastatud kinnisvarainvesteeringuna.

5. Liisinguvõtja kasutusrendi alusel hoitavaid vahendeid võib kajastada kinnisvarainvesteeringuna, kuid ainult juhul, kui:

1. Need rajatised on hotell.

2. Rentnik arvestab vara õiglases väärtuses.

3. Kasutusrendi tähtaeg ületab 20 aastat.

6. Kui vara on kasutusrendi alusel rentniku valduses ja see on klassifitseeritud kinnisvarainvesteeringuks, siis:

1. Kõik kasutusrendiga renditud varad liigitatakse kinnisvarainvesteeringuks.

2. Kõik kinnisvarainvesteeringud kajastatakse õiglases väärtuses.

3. Amortisatsiooni ei võeta.

7 . Mis on kinnisvarainvesteeringu näide:

1. Maa, mis on ette nähtud pikaajaliseks kapitali kallinemiseks.

2. Maa, mida hoitakse edaspidiseks kasutamiseks. Sellist maad peetakse kapitali väärtuse suurendamiseks mõeldud maaks.

3. Ettevõttele kuuluv (sh kapitalirendilepinguga) hoone, mis rendib selle kasutusrendile.

4. Kasutusrendile antav asustamata hoone.

5. Tavalise äritegevuse käigus müügiks hoitavad vahendid.

6. Kolmandatele isikutele loodud vahendid.

7. Mitterenditavad rajatised.

8. Kinnisvarainvesteeringuna kasutamiseks ostetud vahendid.

9. Olemasolev kinnisvarainvesteering ümberehitatud pikaajaliseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna.

10. Kapitalirendile antud vahendid.

8. Kui varad on osaliselt kinnisvarainvesteeringud ja osaliselt ei ole välja renditud, peaks ettevõte neid kajastama järgmiselt:

1. Kinnisvarainvesteering.

2. Enda vajadusteks kasutatavate vahenditena.

3. Iga osa eest tuleb eraldi arvestada.

9. Kui ettevõte osutab üürnikele olulisi lisateenuseid seoses neile rendile antud objektidega:

1. Kinnisvara tuleks liigitada mitteüüritavaks, mitte kinnisvarainvesteeringuks.

2. Fondid tuleks liigitada kinnisvarainvesteeringuteks, mitte oma vajadusteks kasutatavateks.

3. Teenuste eest tehtud maksed tuleb kapitaliseerida.

10. Emaettevõte rendib vahendeid oma tütarettevõttele.

Fonde võib liigitada kinnisvarainvesteeringuteks:

1. Tütarettevõtte aruandluses.

2. Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes.

3. Emaettevõtte konsolideerimata aruannetes.

11. Remondi- ja hoolduskulud on tavaliselt järgmised:

1. Suurtähega.

2. Kajastatud kuluna kasumiaruandes perioodil, mil need tekkisid.

3. Arvestatud edasilükkunud kuludena.

12. Kui kapitaliseeritakse kapitaalremondiga seotud kulud (näiteks seinte vahetus).:

4. Neid tuleks näidata eraldi varana.

5. Hoone eelmisest tehnilise seisukorra ülevaatusest ülejäänud kulud tuleb maha kanda.

6. Tekkinud kulutustest tuleb juhatusele viivitamatult teatada.

13. Kinnisvarainvesteeringu kulude elemendid on järgmised:

i. Ostuhind

ii. Õigusteenused.

iii. Omandiõiguse ülemineku maks.

iv. Kauba ostmisega seotud üldkulud.

14. Järgmised kulud:

i) ettevõtte käivitamisega seotud kulud (välja arvatud olukorrad, kus on vaja viia rahalised vahendid seisukorda, kus need saavad tegutseda ettevõtte juhtide määratud režiimis),

ii) tegevuskahjum, mis tekib enne kinnisvarainvesteeringu kavandatud tegevustaseme saavutamist,

(iii) tootmisjäätmete ülemäärast mahtu, tööjõukulusid ja muid kinnisvara ehitamise või rekonstrueerimisega seotud ressursse tuleb arvesse võtta järgmiselt:

7. Ettenägematud kulud.

8. Kapitaliseerida põhivarana.

9. Kulud.

15. Kui kinnisvarainvesteeringu eest tasumine lükatakse edasi pärast laenuperioodi, võetakse vara väärtust ületav lisamakse arvesse järgmiselt:

7. Põhivara kulud.

8. Laenukulud.

9. Remont ja hooldus.

16. Liisitud vara intressitulu tuleks hinnata:

1. Õiglases väärtuses.

2. Minimaalsete üürimaksete hetkeväärtuses.

3. Suurima väärtuse järgi alates 1 ja 2.

4. Väikseima väärtusega 1 ja 2.

17. Juhul, kui üks või mitu vara vahetatakse uue vara vastu, hinnatakse uus vara:

1. Vara väljavahetamise hinnaga.

2. Õiglases väärtuses.

3. Vastavalt likvideerimisväärtusele.

18. Varade vahetamise korral, kui soetatud vara ei ole võimalik täpselt hinnata:

1. Kasutatakse üleantud vara väärtust.

2. Kasutatakse likvideerimisväärtust.

3. Vara ei saa kapitaliseerida.

19. Ettevõtte arvestuspõhimõtetes võib kasutada kinnisvarainvesteeringute arvestamise meetodit kas tegelikus soetusmaksumuses või ümberhinnatud soetusmaksumuses. Valitud arvestusmeetodit tuleb rakendada:

1. Kogu põhivarale.

2. Kõigile kinnisvarainvesteeringutele.

3. K suured objektid põhivara.

20. Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse muutustest saadav tulu peab sisaldama:

1. Ümberhindlusreservi.

2. Ettenägematute või hädaabivahenditena.

3. Kasumiaruandes.

21. Õiglane väärtus sisaldab:

1. Rahalised eritingimused.

2. Müügi käigus tekkivad tehingukulud.

4. Ei 1 ega 2.

22. Õiglane väärtus sisaldab:

a. kinnisvarainvesteeringute portfelli loomisel tekkiv lisaväärtus;

b. kinnisvarainvesteeringute ja muude varade sünergia (kombinatsiooni) mõju kvantitatiivne hindamine;

c. Kinnisvarainvesteeringu konkreetse omanikuga seotud seaduslikud õigused või juriidilised piirangud;

d. maksusoodustused või kinnisvarainvesteeringu konkreetse omanikuga seotud maksukoormus.

e. Kõik 1-4.

f. Mitte ükski 1-4.

23. Kasutuskulu sisaldab:

1. eri valdkondades kinnisvara soetamise majandusliku efekti tulemusena saadud lisaväärtus (kinnisvarainvesteeringute mitmekesistamine);

2. kinnisvarainvesteeringute ja muude varade sünergia (kombinatsiooni) mõju kvantitatiivne hindamine;

3. konkreetse omanikuga seotud seaduslikud õigused või piirangud;

4. konkreetse omanikuga seotud maksusoodustused või maksukoormus.

5. Kõik 1.-4.

6. Mitte ükski 1-4.

24. Õiglane väärtus võtab arvesse tulevasi kapitalikulutusi, mis on seotud kinnisvara parendamisega:

1. Nende diskonteerimine praegusele väärtusele.

2. Tingimuslike kohustustena.

3. Ei kajasta neid.

25. Soetusmaksumuse mudeli kasutamisel arvestatakse vara:

1. Tegelik maksumus.

2. Tegelik maksumus miinus akumuleeritud kulum.

3. Tegelik soetusmaksumus, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja allahindlused.

26. Objektide üleandmine kinnisvarainvesteeringusse või kinnisvarainvesteeringust toimub ainult objekti toimimise muutumise korral, mida kinnitavad järgmised sündmused:

1. vara kasutamise alustamine omaniku poolt - üleminek kinnisvarainvesteeringult mitteüüritavale varale;

2. müügiks ettevalmistamise algus – kinnisvarainvesteeringust inventuurile üleviimine;

3. rentimine – mitterenditavatelt varadelt üleviimine kinnisvarainvesteeringuks;

4. kasutusrendi alustamine – üleminek varudelt kinnisvarainvesteeringuks;

5. ehituse või rekonstrueerimise lõpetamine - ülekandmine ehitus- või rekonstrueerimisjärgus olevatest vahenditest kinnisvarainvesteeringuks.

6. Ükskõik milline 1-5.

7. Mitte ükski 1-5.

27. Kui äriühing otsustab müüa kinnisvarainvesteeringu renoveerimistöid tegemata, siis vara:

Kantud reservidesse.

Raamatu väärtus

Bilansiline väärtus on bilansis kajastatud vara väärtus.

Tegelik kulu on makstud raha (või raha ekvivalentide) summa ja mis tahes muu vara omandamise eest makstud tasu õiglane väärtus selle omandamise või loomise ajal. Aktsiapõhiste maksete kohta vt IFRS 2 juhendit.

Õiglane väärtus

Õiglane väärtus on hind, mis saadakse vara müügi eest või makstaks kohustise üleandmise eest turuosaliste vahelise korrapärase tehingu käigus mõõtmiskuupäeval (IFRS 13).

Kinnisvarainvesteering

Kinnisvarainvesteering on kinnisvara, mis koosneb järgmistest varaliikidest:

1. osa hoonest

   maa ja hooned

Kinnisvara omanik (või kapitalirendi alusel rentnik) saab üüri või kapitalikasumit või mõlemat.

See sisaldab:

Maa, mida hoitakse pigem kapitali kallinemise pikaajaliseks kasuks kui lühiajaliseks realiseerimiseks tavapärase äritegevuse käigus.

Maa, mille edasine kasutusotstarve on hetkel määramata. Kui krediidiorganisatsioon ei ole otsustanud, kas ta kasutab maad omaniku kasutuses oleva kinnisvarana või lühiajaliseks käsutamiseks tavapärase äritegevuse käigus, siis loetakse maad kapitalikasumi saamise eesmärgil valdatuks.

Krediidiasutusele kuuluv või kapitalirendilepingu alusel krediidiasutuse käsutuses olev hoone, mis on rendile antud ühe või mitme kasutusrendilepingu alusel.

Hoone, milles praegu ei asuta, kuid mida renditakse ühe või mitme kasutusrendi alusel.

Kinnistu, mis on ehitatud või arendatud edaspidiseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna.

Kinnisvarainvesteeringule ei ole kohaldatav omanikule või rentnikule kuuluv vara:

kasutab omanik või rentnik tootmisel, kaupade tarnimisel, teenuste osutamisel või halduseesmärkidel;

hoitakse müügiks tavapärase äritegevuse käigus.

Oma vajadusteks kasutatavad kinnistud

Omakasutuses olev vara on omaniku (omaniku või kapitalirendilepingu alusel rentniku) ärilistel eesmärkidel kasutatav vara. Nendele kehtib IAS 16 Materiaalne põhivara.

Kinnisvara tüüp – erinevatele kinnisvaratüüpidele kohaldatakse erinevaid IFRS-i arvestusmeetodeid sõltuvalt nende praegusest ja tulevasest kasutusest
	Standardnumber	Standardne nimi	Hinne
Oma tarbeks kasutatud kinnisvara	IAS 16	Põhivara	Soetusmaksumus või ümberhinnatud väärtus
Varade vastu soetatud kinnisvara	IAS 16	Põhivara	Üleantud varade õiglane või bilansiline väärtus
Kinnisvarainvesteering	IFRS (IAS) 40	Kinnisvarainvesteering
Renoveeritav kinnisvarainvesteering hilisemaks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna	IFRS (IAS) 40	Kinnisvarainvesteering	Soetusmaksumus või õiglane väärtus
Kinnisvarainvesteering, mida hoitakse müügiks ilma rekonstrueerimiseta (välja arvatud vastavus IFRS-ile () IFRS) 5 – vt allpool).	IFRS(IAS) 40	Kinnisvarainvesteering	Soetusmaksumus või õiglane väärtus
Kinnisvarainvesteeringuks liigitatud kasutusrendi alusel soetatud kinnisvara	IFRS (IAS) 40	Kinnisvarainvesteering	Õiglane väärtus (arvestatakse kapitalirendina vastavalt IFRS-ile (IAS) 17).
Kapitalirendilepingu alusel saadud kinnisvara	IAS 17	Rentida. Kasutatakse oma tarbeks - IAS 16, kinnisvarainvesteeringud - IAS 40.	Liisingu miinimummaksete õiglane väärtus või nüüdisväärtus, olenevalt sellest, kumb on madalam
Kasutusrendilepingu alusel saadud kinnisvara – kasutusel oma tarbeks	IAS 17		Üürimaksed kuludesse
Kapitalirendilepingu alusel teisele osapoolele üle antud vara	IAS 17		Nõuded arved võrdub netoinvesteering rendile anda
Kinnisvara müük tagasirendiga	IAS 17		Kasutusrendina või kapitalirendina, olenevalt olukorrast
Jaemüügikinnisvara on vara (sh kinnisvarainvesteering), mida hoitakse müügiks tavapärase äritegevuse käigus või mis on selleks ehitatud ja/või renoveeritud.	IAS 2	Varud (IFRS 5 kriteeriumitele vastavat müügiootel kinnisvara tuleb kajastada vastavalt IFRS 5-le – vt allpool).	Soetusmaksumus või netorealiseerimisväärtus, olenevalt sellest, kumb on väiksem.
Müügiks hoitavad või võõrandamisgruppi kuuluvad kinnisvarad	IFRS 5	Müügiootel põhivara ja lõpetatud tegevusvaldkonnad	Madalam kas bilansiline väärtus või õiglane väärtus, millest on maha arvatud müügikulud.
Laenude tagasimaksmiseks saadud varad (kogutud tagatised)	IFRS 5 IAS 16	Müügiootel põhivara ja lõpetatud tegevusvaldkonnad. Põhivara (vt ülalt Varade eest soetatud kinnisvara)	Õiglane väärtus, millest on maha arvatud müügikulud, või laenu bilansiline väärtus, millest on maha arvatud väärtuse langus vahetuskuupäeval, olenevalt sellest, kumb on madalam (vt HSBC (piiratud osaühing) 2005. aasta aruanne, lk 247)
Tulevased demonteerimise, likvideerimise ja keskkonna taastamise kulud	IAS 37	Eraldised, tingimuslikud kohustused ja tingimuslikud varad (vt ka IFRIC 1, IFRIC 5)	Eeldatavate kulude diskonteeritud väärtus, kasutades maksueelset diskontomäära

Märkused ülaltoodud tabeli kohta: Märkus 1: Põhivara hindamisel lähtudes ümberhinnatud väärtus positiivne ümberhindlus peegeldunud pealinnas. Kinnisvarainvesteeringu hindamisel õiglane väärtus, on kõik õiglase väärtuse muutused kaasatud kasumiaruanne. Negatiivne ümberhindlus kajastub mõlemal juhul kasumiaruandes (või varem kajastatud positiivse ümberhindluse vähendamisena omakapitalis). Lisa 2: Ümberhinnatud väärtuses või soetusmaksumuses kajastatud materiaalse põhivara bilansilist maksumust vähendatakse akumuleeritud kulumi ja väärtuse languse võrra. (Vt IAS 36 – Koolitusjuhend). Ülaltoodud tabel näitab erinevate kinnisvaraliikide erinevat käsitlemist IFRS-i finantsaruannetes, olenevalt nende praegusest ja tulevasest kasutusest. Meie veebisaidil on iga standardi jaoks õpetused, mis selgitavad raamatupidamise metoodikat näidetega.

viitab omaniku kasutuses olevale kinnisvarale

Kasutusrendilepingu alusel rentnikule kuuluvat kinnisvaraosalust võib liigitada ja kajastada kinnisvarainvesteeringuna ainult juhul, kui see kinnisvara vastaks kinnisvarainvesteeringu mõistele ja rentnik kajastab seda õiglases väärtuses. Rendi või rendilepingut tuleb arvestada kapitalirendina vastavalt standardile IAS 17.

Õiglase väärtuse arvestusmudelit käsitletakse üksikasjalikult allpool.

Kui liisinguvõtja otsustab rakendada eeltoodud arvestusmeetodit, tuleb kõiki liisinguobjekte (kasutusrendi alusel) kajastada ühtselt, s.o. kajastatakse kinnisvarainvesteeringuna ja mõõdetakse õiglases väärtuses ning kajastatakse kapitalirendina vastavalt standardile IAS 17.

Kinnisvarainvesteering on mõeldud tulu teenimiseks seda välja rentides või kapitali väärtuse suurendamise eesmärgil või mõlemal põhjusel.

Järgmised on näited kinnisvarainvesteeringutest:

(1) maa, mida hoitakse pigem pikaajalise kapitali väärtuse tõstmise eesmärgil kui müügiks ettevõtte tavapärase äritegevuse käigus;

(2) võimalikuks tulevaseks äriliseks kasutamiseks määratud maa. Maad käsitletakse varana, mille eesmärk on suurendada ettevõtte kapitali väärtust;

NÄIDE: Kuidas tuleks arvestada maad, mille edasine kasutamine on praegu ebakindel? küsimus: Kinnisvarainvesteeringuks loetakse kapitalirendilepingu alusel omaniku või rentniku valduses olevat maad ja ehitisi (täielikult või osaliselt) tulu teenimise ja/või kapitali suurendamise eesmärgil. Kuidas tuleks arvestada maad, mille edasine kasutamine on praegu ebakindel? Lisainformatsioon Pank A tegeleb kinnisvara ehitusega. Pank A ostab mitu aastat tagasi soetatud ostuoptsiooniga maatüki Moskvas. Ostuhind oli 10 miljonit ja maa õiglane väärtus sõltumatu hindaja hinnangul on 23,7 miljonit. Pank A ei ole veel otsustanud, kas ta ehitab sellel saidil edasiseks üürimiseks kolmandale osapoolele või edasimüügiks, ning teeb selle otsuse järgmisel aruandeperioodil. Kooskõlas raamatupidamispoliitika Panga A kinnisvarainvesteering tuleb kajastada õiglases väärtuses. Lahendus Maa liigitatakse "reservaatideks". Kuigi Pank ei ole veel kindlaks teinud saidi tulevast kasutust, hoitakse kinnisvara igal juhul müügiks või arendamiseks, millele järgneb tavapärase äritegevuse käigus edasimüük. Kinnisvara tuleb kajastada kas soetusmaksumuses või õiglases (turu-) väärtuses, olenevalt sellest, kumb on madalam. Kui pank oleks otsustanud hoida hoonet oma bilansis pikaajalise kapitaliseerimise, mitte tavapärase äritegevuse käigus lühiajalise võõrandamise eesmärgil, oleks kinnisvara liigitatud "Kinnisvarainvesteeringuks".

Pangale kuuluv (sh kapitalirendilepingu alusel) kasutusrendi korras rendile antud hoone.

Kasutusrendile antud asustamata hoone.

Näiteid kinnisvarainvesteeringutest, mis ei ole kinnisvarainvesteeringud ja ei kuulu IFRS kohaldamisalasse (IAS) 40 (vt tabelit lk 8-9), on toodud allpool:

Tavapärase äritegevuse käigus müügiks hoitavad vahendid (sh ehitus- või renoveerimisjärgus olevad kinnisvarad). Neid vahendeid arvestatakse vastavalt standardile IAS 2 Varud või IFRS 5

Rajatised, mis on ehitatud või renoveeritud kolmanda osapoole tellimusel. Raamatupidamine toimub vastavalt standardile IAS 11 Lepingud.

Oma vajadusteks kasutatud rahalisi vahendeid arvestatakse IAS 16 kohaselt.

Sarnaselt hõlmab enda kasutuses olev vara vara, mis on ette nähtud renoveerimiseks ja hiljem oma tarbeks kasutamiseks, näiteks need, mis on ette nähtud ettevõtte töötajate elamiseks (kas töötajad maksavad turuüüri või mitte), ja mitte renditud vara, mille suhtes kohaldatakse allahindlust. välja või kõrvaldada muudel põhjustel. Seda tüüpi kinnisvara kajastatakse pigem IAS 16 kui IAS 40 alusel.

IAS 40 rakendub kinnisvarainvesteeringutele, mida varem kajastati kinnisvarainvesteeringuna, kuid mida renoveeritakse.

NÄITED Kinnisvarainvesteering Olete järgmiste fondide omanik: Üürile anda maatükk, millele plaanite ehitada büroohoone -. (-. Üüri tõstmiseks renoveeritakse büroohoonet. Büroo on üürile antud ja üüritakse ka pärast renoveerimistööde lõppemist edasi. Ümberehitustööde käigus võetakse kinnistu arvele kinnisvarainvesteeringuna. Arendamisel olev kinnistu edaspidiseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna. küsimus Kas sellisena võib arvele võtta ehitusjärgus kinnisvara, mida ehitatakse edaspidiseks investeerimisotstarbeliseks kasutamiseks ehitusjärgus? Kuidas peaks raamatupidamist muutma, kui juhtkond on nüüdseks alustanud olemasoleva kinnisvarainvesteeringu renoveerimisega? Lisainformatsioon Pank soetas hiljuti krundi büroohoonete ehitamiseks. Maa ja hoone antakse ehituse lõpetamisel kasutusrendile kolmandale isikule. Lahendus Seda kinnisvara ei saa arvestada kinnisvarainvesteeringuna. IAS 40 kavatseb ette näha ehitusjärgus kinnisvara väljajätmise, mida kavatsetakse hiljem kasutada investeerimise eesmärgil. - Juhtkond võib jätkata kinnisvara kajastamist kinnisvarainvesteeringuna ka ehitusfaasis. Kinnisvarainvesteeringute ümberarvestamist eesmärgiga jätkata kinnisvarainvesteeringuna kasutamist reguleerib IAS 40. Seda tüüpi kinnisvara kajastatakse jätkuvalt kinnisvarainvesteeringuna ja olenevalt panga arvestuspõhimõttest saab seda kajastada nii soetusmaksumuses kui ka õiglases väärtuses.

teisele pangale kapitalirendile antud vara.

NÄIDE Kinnisvarainvesteering on maa ja hooned (täielikult või osaliselt), mida omanik või rentnik hoiab kapitalirendilepingu alusel tulu ja/või kapitali kallinemise eesmärgil. Kuidas liigitada määratlemata otstarbel hoitavat vara? Lisainformatsioon Ettevõte "B" on tööstusvärvide tarnija Saksamaal. Ettevõte B ostab 20x3 jooksul Frankfurdi äärelinnas maatüki, kus on odavad eluasemed ja väga piiratud ühistransport. Valitsusel on kavas seda piirkonda viie aasta jooksul arendada eesmärgiga luua sellesse piirkonda tööstuspark, mistõttu maa väärtus tõuseb valitsuse plaanide elluviimisel. Ettevõtte B juhtkond ei ole veel otsust selle kinnistu kasutamise otstarbe osas teinud. Lahendus Juhtkond peab liigitama kinnisvara kinnisvarainvesteeringuks. Kuigi tööstuspargi rajamise järgselt kinnistu kasutusse andmise kohta otsust veel langetatud ei ole, on keskpikas perspektiivis maa kasutuses väärtuse tõstmise eesmärgil. IFRS-i kohaselt käsitletakse sellist maad potentsiaalselt kallinemisena, kui omanik ei ole veel otsustanud, kas ta kasutab maad isiklikuks tarbeks või müüb selle lähitulevikus tavapärase äritegevuse käigus. Kinnisvarainvesteeringu kajastamiseks peab juhtkond valima hindamismudeli soetusmaksumuse ja õiglase väärtuse vahel.

Ettevõttele kuuluvaid vahendeid saab üheaegselt ette näha:

üüritulu teenimine või kapitali väärtuse suurendamine,

kaupade, toodete, tööde, teenuste tootmine või halduslikel eesmärkidel.

Kui erineval otstarbel kasutatavaid objekte saab eraldi müüa või kapitalirendilepingu alusel rentida, siis nende kohta peetakse eraldi arvestust. Lisaks saab seda teha, kui seaduse järgi on vara müügi eesmärgil jagatav.

NäideÜüritulu teenimise eesmärgil hoitav vara. küsimus Materiaalne põhivara (põhivara) on materiaalne vara, mida pank: kasutatakse tootmiseks või teenuste osutamiseks, renditakse teistele ettevõtetele või kasutatakse halduseesmärkidel; Ja kavatseb kasutada rohkem kui üheks perioodiks. Teatud tüüpi kinnisvara hõlmab osaliselt vara, mida kasutatakse renditulu või kapitali kallinemise teenimiseks ning osaliselt tootmiseks ning kaupade ja teenuste pakkumiseks või halduseesmärkidel. Kui neid aktsiaid on võimalik müüa eraldi (ja kui see ei ole seadusega vastuolus) või kapitalirendilepingu alusel, siis sellisel juhul kajastab pank neid varaosasid erinevalt. Kinnisvara võetakse arvele ainult kinnisvarainvesteeringuna, kui ainult mitteolulist osa kinnisvarast kasutatakse tootmiseks, kaupade ja teenuste pakkumiseks või halduseesmärkidel. Kuidas tuleks tõlgendada tingimust aktsiate jagamise kohta iseseisva müügi või rentimise eesmärgil, et teha kindlaks nende aktsiate eraldi arvestuse asjakohasus? Lisainformatsioon Pangale kuulub büroohoone. Pank hõivab peakontori kümnest korrusel üheksa, kümnes korrus on kasutusrendilepingu alusel rendile antud kolmandale isikule. Juhtkond teeb ettepaneku võtta see kinnistu arvele “Põhivarana”, kuna 10% kogupinnast antakse kasutusrendi alusel rendile kolmandatele isikutele. Lahendus Juhtkond peaks üheksa korrust kajastama materiaalse põhivarana, ülemist korrust aga kinnisvarainvesteeringuna. Kapitalirendi alusel eraldi müügi ja rentimise võimaluse tingimus on seotud üksnes juhtkonna subjektiivsete võimalustega, mitte ühegi olemasoleva rendilepingu tingimustega. Kinnisvara kapitalirendiks klassifitseerimise eelduseks on garantii, et IAS 40-s antud kinnisvarainvesteeringu määratlust ei rikuta. Üüripinna suurus 10% on enam kui ebaoluline osa kinnisvarast. Kinnisvara kui “põhivara” ja kui “kinnisvarainvesteering” eraldi arvestuse nõuet saab rakendada juhul, kui 10. korrust on võimalik finantseerimiseks müüa või välja rentida.

Kui ühe kinnisvara osi ei ole võimalik eraldi müüa, kajastatakse see kinnisvarainvesteeringuna tingimusel, et oma vajadusteks kasutatav osa kinnisvarast ei ole müügi, kauba tarnimise, teenuste osutamise või halduseesmärgil oluline.

Mõnel juhul võib pank pakkuda üürnikele lisateenuseid. Samas võtab pank kinnisvarainvesteeringuna arvesse liisinguobjekte, kui teenuste maksumus on üürisummaga võrreldes ebaoluline.

Muudel juhtudel on osutatavad teenused hädavajalikud.

Praktikas võib olla keeruline kindlaks teha, kas lisateenused on piisavalt olulised, et kvalifitseerida kinnisvara oma tarbeks kasutatavaks. Näiteks võib hotelliomanik delegeerida kõik või osa hotelli juhtimisfunktsioonidest kolmandale osapoolele, muutes olulisuse kindlaksmääramise keeruliseks.

Kinnisvara kui kinnisvarainvesteeringu määramine põhineb professionaalsel hinnangul.

Pank võib välja töötada kriteeriumid, mis tagavad tasakaalustatud lähenemise kinnisvarainvesteeringufondide tunnustamisele.

Võimalik, et pank on ema- või tütarettevõttele renditud vara omanik.

Sel juhul ei saa kinnisvara konsolideeritud aruandes kinnisvarainvesteeringuks liigitada, kuna seda ei ole kontsernile välja renditud.

Omanikpanga jaoks kajastatakse selline kinnisvara aga kinnisvarainvesteeringuna, kui see vastab kehtestatud kriteeriumidele.

Sellest tulenevalt kajastab omanik kinnisvara eraldiseisvates finantsaruannetes (kuid mitte konsolideeritud aruannetes) kinnisvarainvesteeringuna.

NÄIDE Kinnistu hõivatud tütarettevõte küsimus Pangale kuulub vara, mida ta rendib ja mida kasutab tema ema- või tütarettevõte. Kinnisvara ei liigitata mõlema ettevõtte konsolideeritud finantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuks, kuna seda peetakse kontserni kui terviku seisukohast omaniku poolt kasutatavaks. Kinnisvara omava panga seisukohast käsitletakse seda aga kinnisvarainvesteeringuna, arvestades see määratlus. Seetõttu kajastab rendileandja kinnisvara oma individuaalsetes finantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuna (IAS 40). Kas pangale kuuluv hotell, mis oli liisitud seotud ettevõttele, tuleb konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes liigitada kinnisvarainvesteeringuks? Lisainformatsioon Pangale A kuulub hotell. Ettevõte B, panga A tütarettevõte, haldab hotelliketti ja saab nende hotellide eest haldustasusid, välja arvatud hotell, mis kuulub pangale A. Pangale A kuuluv hotell renditakse kapitalirendilepingu alusel 2 miljoni valuutaühiku eest kuus viieks aastaks. Kasum või kahjum hotelli tegevusest jääb ettevõttele “B”. Selle hotelli eeldatav kasutusiga on 40 aastat. Lahendus Hotell tuleb konsolideeritud finantsaruannetes klassifitseerida materiaalseks põhivaraks. Hotell kuulub konsolideerimise eesmärgil samale kontsernile ja seda haldab ja seega tuleks seda pidada omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks ning kasutada kaupade ja teenuste pakkumiseks. Pank A kajastab kinnisvara (kasutusrendi alusel) oma finantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuna. Ettevõte B kajastab tehingut oma finantsaruannetes kasutusrendina ja rendimakseid perioodi tuluna.

IAS 40 Kinnisvarainvesteering rakendub renditulu või kapitali kallinemise või mõlema jaoks hoitava kinnisvarainvesteeringu kajastamise, mõõtmise ja avalikustamise suhtes.

Mis on kinnisvarainvesteering?

Kinnisvarainvesteering on vara, mida omanik või rentnik hoiab kapitalirendilepingu alusel rendimaksete, kapitali kallinemise või mõlema kogumise eesmärgil, kuid mitte:

• kasutamine kaupade või teenuste tootmisel või tarnimisel või halduslikel eesmärkidel;
• müük tavapärase äritegevuse käigus.

Kinnisvarainvesteeringud on mõeldud renditulu või kapitali kallinemise või mõlema teenimiseks. Seetõttu ei seostata kinnisvarainvesteeringute tekitatud rahavoogusid üldjuhul krediidiasutuse ülejäänud varadega.

Materiaalse objekti liigitamisel kinnisvarainvesteeringuks on vaja kindlaks määrata selle kasutamise otstarve ja omaniku poolt selle vara kasutamisest saadava tulu liik. Tõsi, on ka erandeid, kui kinnisvara ajutine otstarbekas kasutus ei võimalda seda kinnisvarainvesteeringuna kajastada.

Näide

Pank otsustas hoone väljaüürimiseks osta. Kõikide dokumentide koostamise käigus ja riiklik registreerimine müügileping mitteeluruumid potentsiaalset üürnikku ei leitud. Sellega seoses on see hoone ajutiselt panga kasutuses kontorina. Funktsionaalsest kasutusest lähtuvalt tuleb panga soetatud hoonet kajastada materiaalse objektina vastavalt IFRS 16 “Põhivara”. Peale hoone väljarendile andmist saab kinnisvara kajastada raamatupidamise aastaaruandes kinnisvarainvesteeringuna.

Milliseid kinnisvaraobjekte võib liigitada kinnisvarainvesteeringuteks?

• Maa, mida hoitakse pigem kapitali kallinemise pikaajaliseks kasuks kui lühiajaliseks realiseerimiseks tavapärase äritegevuse käigus.
• Maa, mille edasine kasutusotstarve on hetkel määramata. Kui laenuasutus ei ole otsustanud, kas ta kasutab maad omaniku kasutuses oleva kinnisvarana või lühiajaliseks käsutamiseks tavapärase äritegevuse käigus, loetakse maad kapitalikasumi teenimiseks hallatuks.
• Krediidiasutusele kuuluv või kapitalirendilepingu alusel krediidiasutuse käsutuses olev hoone, mis on rendile antud ühe või mitme kasutusrendilepingu alusel.
• Hoone, milles praegu ei asuta, kuid mida renditakse ühe või mitme kasutusrendi alusel.

Milliseid objekte ei saa liigitada kinnisvarainvesteeringute hulka?

• Kinnisvarad, mida hoitakse müügiks tavapärase äritegevuse käigus või mida ehitatakse või arendatakse müügi eesmärgil, näiteks kinnisvara, mis on soetatud üksnes lähitulevikus müügiks või arendamiseks ja edasimüügiks.
• Kinnisvara, mida ehitatakse või arendatakse kolmandate isikute nimel.
• Omaniku kasutuses olevad kinnisvarad, organisatsiooni töötajate kasutuses olevad kinnisvarad, olenemata sellest, kas nad maksavad turuüüri või mitte, ja omanike kasutuses olevad kinnisvarad, mida hoitakse võõrandamiseks.
• Kinnistu, mis on ehitamisel või arendamisel eesmärgiga edaspidi kasutada kinnisvarainvesteeringuna. Kapitalirendilepingu alusel teisele organisatsioonile üle antud vara.
• Mõnel juhul võib osa kinnisvarast kasutada rendi või kapitali kallinemise teenimiseks ja teist osa kaupade või teenuste tootmiseks või tarnimiseks või halduseesmärkidel. Kui selliseid objekti osi on võimalik müüa üksteisest sõltumatult (või iseseisvalt kapitalirendile anda), peab krediidiasutus nende kohta eraldi arvestust ehk arvestab neid objekti osi eraldi. Kui vara osi ei ole võimalik eraldi müüa, loetakse kinnisvara kinnisvarainvesteeringuks ainult siis, kui ainult väike osa varast on ette nähtud kaupade või teenuste tootmiseks või tarnimiseks või haldusotstarbeks.

Näide

Hoone kuulub pangale. Hoone pinnast on 25%. lisakontor pank, ülejäänud osa hoonest (75%) on panga poolt renditud kolmandatele isikutele. Antud juhul tuleks see hoone vastavalt krediidiasutuse spetsialisti professionaalsele hinnangule tunnistada kinnisvarainvesteeringuks, kuna krediidiasutuse enda tegevuses kasutatava pinna osakaal on ebaoluline. Kui panga ja üürnike kasutuses oleva hoonepinna osad on võrreldavad või võrdsed, siis kajastatakse hoonet põhivarana, kinnisvarainvesteeringut sel juhul ei kajastata.

Kinnisvarainvesteeringuna kvalifitseerumise kindlaksmääramine nõuab professionaalset hinnangut. Krediidiasutus töötab iseseisvalt välja kriteeriumid sellise professionaalse hinnangu järjepidevaks kasutamiseks. Vastavalt nõuetele rahvusvahelistele standarditele Vastavalt teabe avalikustamisele on krediidiasutus kohustatud sellised kriteeriumid avalikustama juhtudel, kui objekti klassifitseerimine tundub keeruline.

Mõnikord omab laenu andev asutus kinnisvara, mida rendib ja kasutab ema- või muu tütarettevõte. Selliseid kinnisvaraobjekte ei saa finantsaruannetes liigitada kinnisvarainvesteeringuteks, kuna kontserni seisukohast on need omaniku kasutuses. Seda kinnisvara omava organisatsiooni seisukohalt on tegemist aga kinnisvarainvesteeringuga, mistõttu kajastab rendileandja oma finantsaruannetes nimetatud kinnisvara kinnisvarainvesteeringu osana.

Näide

Pank on osa suurest ehitusettevõttest. Ühe hoone andis pank rendile oma emafirmale. Panga raamatupidamise aastaaruandes on antud hoone kajastatud kinnisvarainvesteeringuna, ehitusvaldusettevõtte konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes võetakse see hoone arvele põhivara objektina.

Kõige huvitavam on see, et kinnisvarainvesteeringuna saab kajastada ka krediidiasutuse kasutusrenti. Praktikas juhtub see olukord sageli. Näiteks vastavalt üürilepingule on pangal õigus anda rendipinnad kolmandatele isikutele allrendile. Seega kajastatakse panga poolt allrendile antud ruumid IFRS-i aruannetes kinnisvarainvesteeringuna.

Millal saab kinnisvarainvesteeringut varana kajastada?

Kinnisvarainvesteeringut on lubatud varana kajastada ainult siis, kui:

• on tõenäoline, et (majandus)üksus saab kinnisvarainvesteeringuga seotud tulevast majanduslikku kasu;
• Selle kinnisvarainvesteeringu väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata.

Selle tunnustamispõhimõtte kohaselt mõõdab laenuasutus kõiki oma kinnisvarainvesteeringukulusid nende tekkimise hetkel. Need kulud hõlmavad nii algselt kinnisvarainvesteeringu soetamisega seotud kulusid kui ka hilisemaid kulusid seoses selle lisamise, osalise asendamise või hooldamisega.

Kajastamispõhimõtte kohaselt ei kajasta krediidiasutus kinnisvarainvesteeringu bilansilises väärtuses selle kinnisvara igapäevase hoolduse kulusid. Selle asemel kajastatakse sellised kulud tekkimise hetkel kasumis või kahjumis. Igapäevased hoolduskulud koosnevad peamiselt tööjõust ja kulumaterjalidest ning võivad sisaldada ka komponentide ostmise kulusid. Sellised kulud kajastatakse vara remondikuludena ja kajastatakse nende tekkimise hetkel kasumiaruandes.

Seetõttu peab spetsialist eristama kinnisvarainvesteeringuga kaasnevaid kulusid. Mõned kulud, näiteks kinnisvara soetamise konsultatsioonitasud, klassifitseeritakse "otsesteks" tehingukuludeks ja sisalduvad kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuses, samas kui kinnisvara hooldamisega seotud kulusid käsitletakse kinnisvara hoolduskuludena ja kajastatakse kasumis või kaotus.

Osa vahenditest võib nende asendamise tulemusena sisalduda kinnisvarainvesteeringu maksumuses. Näiteks võib hoone siseseinad välja vahetada. Pange tähele, et kinnisvarainvesteeringu maksumuses võetakse arvesse uute ja vanade konstruktsiooniosade maksumuse erinevust.

Mis on kinnisvarainvesteeringu esialgne hindamine?

Kinnisvarainvesteeringu esialgne hindamine peaks põhinema selle maksumusel. Tehingukulud tuleks lisada esialgsesse kalkulatsiooni.

Ostetud kinnisvarainvesteeringu maksumus sisaldab ostuhinda ja kõiki otseseid kulusid. Otsesed kulud hõlmavad näiteks professionaalsete õigusteenuste maksumust, makse ja muid tehingukulusid.

Kinnisvarainvesteeringu maksumus ei suurene järgmistel tingimustel:

• käivitamiskulud (välja arvatud juhud, kui need on vajalikud vara viimiseks kasutamiseks sobivasse seisukorda vastavalt juhtkonna kavatsustele);
• tegevuskahjud enne planeeritud ruumide renditaseme saavutamist;
• kinnisvara ehitamise või arendamise käigus tekkinud tooraine, tööjõu või muude ressursside üleliigsed kulud.

Näide

Pank ostis hoone turuhinnaga 15 miljonit rubla. Hoone õigesse seisukorda viimiseks teostas pank rekonstrueerimise, mille maksumus oli 4 miljonit rubla. Seega kujuneb hoone õiglaseks väärtuseks 19 miljonit rubla. Juhime tähelepanu, et hoone õiglane väärtus tõuseb alles pärast seda, kui rekonstrueerimiskulud on tegelikult tehtud.

Kui müüja esitab kinnisvarainvesteeringule järelmaksuplaani, kajastatakse selle väärtus ostja raamatupidamises hinnaga, mis ei sisalda järelmaksu intressi. Vahe kogumaksete ja kokkulepitud hinna vahel kajastatakse järelmaksu perioodi jooksul intressikuluna.

Liisinguga võõrandatud ja kinnisvarainvesteeringuks liigitatud kinnisvara osaluse soetusmaksumus kajastatakse kinnisvara õiglases väärtuses või rendimaksete miinimumsumma nüüdisväärtuses, kumb on madalam. Kohustusena kajastatakse summa, mis võrdub objekti märgitud väärtusega.

Ühe või mitu kinnisvarainvesteeringut võib osta mitterahalise vara või varade või rahaliste ja mitterahaliste varade kombinatsiooni vastu. Sellise kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumust mõõdetakse õiglases väärtuses, välja arvatud juhul, kui:

• vahetustehingul puudub äriline sisu;
• Nii saadud kui ka loovutatud vara õiglast väärtust ei saa usaldusväärselt mõõta. Omandatud vara mõõdetakse sel viisil isegi siis, kui (majandus)üksus ei saa ülekantud vara kajastamist kohe lõpetada. Kui soetatud vara ei mõõdeta õiglases väärtuses, määratakse selle soetusmaksumus üleantud vara bilansilises maksumuses.

Kuidas hinnata kinnisvarainvesteeringut pärast selle kajastamist?

Arvestusmeetodi peab krediidiasutus kindlaks määrama iseseisvalt ja see peab olema fikseeritud tema arvestuspõhimõtetes.

Asutus peab valima oma arvestusmeetodiks kas õiglase väärtuse mudeli või soetusmaksumuse mudeli ning rakendama seda poliitikat kõigi oma kinnisvarainvesteeringute suhtes.

Õiglane väärtus on summa, mille eest saaks vara vahetada teadlike ja huvitatud osapoolte vahel turutingimustel.

Õiglase väärtuse määramine hõlmab vara samaaegset võõrandamist müügil ja ostja poolt tasumisel. Kui rentnikule kasutusrendi alusel kuuluv kinnisvaraosa klassifitseeritakse kinnisvarainvesteeringuks, tuleb rakendada õiglase väärtuse mudelit. Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse muutustest tulenev kasum või kahjum tuleb kajastada nende tekkimise perioodi kasumis või kahjumis. Antud arvestuskord erineb põhimõtteliselt alternatiivsest põhivara ümberhinnatud väärtuses arvestamise korrast (IFRS 16): IFRS 16 kohaselt omistatakse sellised erinevused esmalt kapitalikontodele “Põhivara ümberhindlusfond”, jättes kõrvale kasumiaruande.

Näide

Hoone bilansiline väärtus on 10 miljonit rubla. Kinnisvarainvesteeringuks oleva hoone ümberhindluse tulemusena kasvas hoone väärtus 6 miljoni rubla võrra. Seda tehingut tuleks finantsaruannetes kajastada järgmiselt:

Dt"Kinnisvarainvesteering"

CT"Muud äritulud" - 6 miljonit rubla.

Õiglane väärtus ei ole hinnanguline hind, mis on kõrgem või madalam eritingimuste või asjaolude, näiteks ebatavaliste finantseerimiskokkulepete, müügi-tagasirendi tehingute, soodushinna või müügitehingu osapoole poolt pakutavate allahindluste tõttu. "Parim hind, mõistliku aja jooksul" põhimõttel määratud turuhind ei tohiks arvestada konkreetse omaniku seisukorda, mis võiks tehinguhinda langetada (näiteks kiireloomulise sularahavajaduse tõttu või omanikule kehtestatud juriidilised ja maksupiirangud ). Vastupidi, see on arvutatud müüjale, kes on huvitatud maksimaalsest hinnast, mitte kõige lühemast tehinguajast.

Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus määratakse ilma selle müügist tulenevaid kulutusi arvesse võtmata.

Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus peaks kajastama turutingimused aruandekuupäeval. Kuna turutingimused võivad muutuda, võib õiglase väärtusena kajastatud summa olla ebatäpne või vale, kui seda mõõdetakse muul kuupäeval. Lisaks hõlmab õiglase väärtuse määramine varade vahetust ja ostu-müügilepingu täitmist samaaegselt ilma hinnamuutuseta, mis võib toimuda teadlike, huvitatud poolte vahelises tehingus turutingimustel. varade vahetus ja lepingu täitmine toimuvad erinevatel aegadel.

Õiglast väärtust tõendavad kõige paremini aktiivsel turul kehtivad hinnad sarnastele kinnisvaraobjektidele, mis asuvad samas piirkonnas, samas seisukorras ning mille suhtes kehtivad sarnased rendilepingud ja muud lepingud. Organisatsiooni ülesanne on tuvastada kõik erinevused antud kinnisvara olemuses, asukohas ja seisukorras, samuti rendilepingute ja muude lepingute tingimustes.

Kui aktiivsel turul kehtivad hinnad puuduvad, võtab krediidiasutus arvesse erinevatest allikatest pärinevat teavet, näiteks:

• Aktiivsel turul kehtivad hinnad teist tüüpi, erinevas seisukorras või asukohas (või kinnisvara puhul, mille suhtes kehtivad erinevad rendi- või muude lepingute tingimused), neid erinevusi arvesse võttes korrigeeritud;
• ajaliselt lähimad hinnad vähemaktiivsetel turgudel, mida on kohandatud, et võtta arvesse majandustingimuste mis tahes muutusi pärast nende hindadega tehingute kuupäeva;
• diskonteeritud prognoosid sularahavood põhineb usaldusväärsetel hinnangutel tulevaste rahavoogude kohta, mis põhinevad olemasolevate rendilepingute ja muude lepingute tingimustel, ning (võimaluse korral) välistest allikatest pärinevatel andmetel, näiteks sama piirkonna sarnaste kinnisvaraobjektide praegused rendimäärad. sel juhul kasutatakse diskontotegureid, mis kajastavad turu poolt rahavoogude suuruse ja ajastuse suhtes hinnatud ebakindlust.

Mõnel juhul võivad erinevad teabeallikad viia kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse erinevatele hinnangutele. Krediidiasutus määrab sõltumatult nende lahknevuste põhjused, et saada kõige usaldusväärsem õiglase väärtuse hinnang.

Siiski ei nõua IFRS 40 õiglase väärtuse määramiseks sõltumatu hindaja kaasamist. Asutust soovitatakse, kuid ei nõuta, määrata kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus sõltumatu hindaja hinnangul, kellel on tunnustatud ja vastav kutsekvalifikatsioon ning hiljutine kogemus sarnase kategooria ja asukohaga kinnisvarainvesteeringute hindamisel.

Pange tähele, et "tunnustatud ja asjakohane kutsekvalifikatsioon" tähendab rahvusvaheliselt tunnustatud hindamisettevõtete kvalifikatsiooni, mille mainet on kinnitanud mitmeaastane edukas töö turul.

Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel ei arvesta krediidiasutus uuesti varasid või kohustusi, mida kajastatakse eraldi varade või kohustustena.

Näide

Seadmed, nagu liftid ja kliimaseadmed, on sageli hoone lahutamatud osad, mistõttu arvatakse need üldjuhul kinnisvarainvesteeringu õiglasesse väärtusse ja neid ei kajastata eraldi materiaalse põhivarana.

Möbleeritud kontori rendile andmisel sisaldab büroo õiglane väärtus üldjuhul ka mööbli õiglast väärtust, kuna möbleeritud kontori eest võetakse üüri. Kui mööbli soetusmaksumus sisaldub kinnisvarainvesteeringu õiglases väärtuses, ei kajasta (majandus)üksus mööblit eraldi varana.

Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus ei kajasta tulevasi kapitalikulutusi kinnisvara renoveerimiseks või parendamiseks ega sellistest kulutustest saadavat majanduslikku kasu.

Eeldatakse, et laenuasutus suudab kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust pidevalt usaldusväärselt hinnata. Erandiks on olukord, kus kinnisvarainvesteeringu soetamise hetkel selgub, et krediidiasutusel ei ole võimalik kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt määrata. See juhtub ainult siis, kui võrreldavad tehingud toimuvad turul harva ja alternatiivsed õiglase väärtuse hinnangud ei ole kättesaadavad. Sellistel juhtudel peab krediidiasutus hindama kinnisvarainvesteeringut soetusmaksumuse mudelit kasutades vastavalt standardile IFRS 16 Materiaalne põhivara ning krediidiasutus peab rakendama valitud arvestusmeetodit kogu vara eluea jooksul, isegi kui soetusmaksumust on võimalik hinnata. usaldusväärselt kindlaks määratud. Konkreetse vara mõõtmisprotseduur valitakse selle esmakordsel kajastamisel ja seda ei saa muuta. Samamoodi, kui vara võeti algselt arvele õiglases väärtuses, kuid hiljem muutub selle kindlaksmääramine võimatuks, jätkab krediidiasutus õiglase väärtuse meetodi rakendamist.

Juhul, kui krediidiasutus on sunnitud hindama kinnisvarainvesteeringut soetusmaksumuses, jätkab ta kõigi muude kinnisvarainvesteeringute kajastamist õiglases väärtuses. Kuigi krediidiasutus võib ühe kinnisvarainvesteeringu puhul kasutada soetusmaksumuse mudelit, tuleb kõiki teisi kinnisvaraobjekte kajastada õiglase väärtuse mudelit kasutades.

Näide

Krediidiasutusele kuulub hoone, mida hinnatakse IFRS finantsaruannete koostamise eesmärgil kinnisvarainvesteeringuna. Kinnisvarainvesteeringuid kajastatakse õiglases väärtuses. Pank otsustas osta uue hoone, et see hiljem välja üürida. Panga poolt ostetud hoone asub Saratovi piirkond. Omandamise hetkel puudub aktiivne kinnisvaraturg hoone turuhinna määramiseks. Sellest tulenevalt otsustas pank kajastada uut kinnisvarainvesteeringut soetusmaksumuses. Ülejäänud kinnisvarainvesteeringute arvestus jääb aga samaks.

Kui krediidiasutus on varem kajastanud kinnisvarainvesteeringut õiglases väärtuses, peab ta jätkama kinnisvarainvesteeringu kajastamist õiglases väärtuses kuni võõrandamiseni, kuigi võrreldavate tehingute arv turul ja kättesaadav turuhinnainfo on vähenenud.

Pärast esmast kajastamist peab asutus, kes valib soetusmaksumuse mudeli, mõõtma kõiki oma kinnisvarainvesteeringuid vastavalt IFRS 16 nõuetele, st soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja akumuleeritud väärtuse langusest tulenevad kahjumid.

Kas kinnisvara on võimalik ümber liigitada kinnisvarainvesteeringute kategooriasse?

Objekti ümberklassifitseerimine kinnisvarainvesteeringu kategooriasse või sellest kategooriast väljajätmine on lubatud ainult juhul, kui selle kasutusviis muutub, nimelt:

• omanik alustab kinnisvara kasutust - vara viiakse kinnisvarainvesteeringu kategooriast omaniku kasutuses oleva kinnisvara kategooriasse;
• algab arendus müügi eesmärgil - objekt liigitatakse kinnisvarainvesteeringust ümber reservide kategooriasse;
• periood, mille jooksul omanik kinnisvara kasutab, lõpeb, kinnistu liigitatakse omaniku kasutuses olevast kinnisvarast ümber kinnisvarainvesteeringu kategooriasse;
• vara antakse kasutusrendiga kolmandale isikule rendile - vara viiakse inventuurilt kinnisvarainvesteeringuks;
• lõpetatakse kinnisvara ehituse või arendamise etapp - objekt viiakse ehitus- või arendusjärgus kinnisvara kategooriast kinnisvarainvesteeringu kategooriasse.

Vastavalt IFRS 40-le on krediidiasutusel lubatud objekti ümber klassifitseerida kinnisvarainvesteeringust varudeks ainult siis, kui selle kasutusotstarve on muutunud, mida tõendab objekti arendamise algus selle müügi eesmärgil. Kui krediidiasutus otsustab müüa kinnisvarainvesteeringu ilma seda arendamata, jätkab ta selle kinnisvara kajastamist kinnisvarainvesteeringu osana kuni selle kajastamise lõpetamiseni (bilansist mahakandmiseni) ega kajasta seda varuna. Samuti, kui laenuasutus hakkab olemasolevat kinnisvarainvesteeringut ümber arendama, et seda tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutada, säilib kinnisvarainvesteeringu staatus ja seda ei klassifitseerita uues arendusfaasis ümber omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks.

Kui õiglases väärtuses kajastatav kinnisvarainvesteering liigitatakse ümber omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks või varuks, on kinnisvara soetusmaksumus hilisemas arvestuses selle õiglane väärtus kasutuse muutumise kuupäeval.

Kuni omaniku kasutuses olev kinnisvara muutub õiglases väärtuses kajastatavaks kinnisvarainvesteeringuks, amortiseerib laenuandja vara ja kajastab võimalikud väärtuse langusest tulenevad kahjumid. Pank arvestab kõik sellel kuupäeval tekkinud erinevused vara bilansilise maksumuse ja selle õiglase väärtuse vahel, samuti ümberhindlust vastavalt rahvusvahelisele standardile IFRS 16.

Seetõttu kajastatakse vara bilansilise maksumuse vähenemine kasumiaruandes. Ümberhindamisest antud objekti väärtuse suurenemise piires vähenemise summa kantakse kinnisvara ümberhindamisest tuleneva väärtuse suurenemise arvele.

Kinnisvara bilansilise maksumuse suurenemist arvestatakse järgmiselt:

• Kui suurendamine tühistab vara varasema väärtuse langusest tuleneva kahjumi, kajastatakse tõus kasumis või kahjumis. Perioodi kasumis või kahjumis kajastatud suurenemise summa ei tohi ületada summat, mis on vajalik bilansilise maksumuse taastamiseks summani, mis oleks määratud (ilma amortisatsioonita), kui vara väärtuse langusest tulenevat kahjumit ei oleks kajastatud;
• ülejäänud osa bilansilise väärtuse suurenemisest krediteeritakse otse kapitalikontole ümberhindluse reservina. Kinnisvarainvesteeringu hilisemal võõrandamisel saab ümberhindamisest tekkinud kapitalis sisalduva vara väärtuse kasvu kanda jaotamata kasumi kontole. Ümberhindluse reservi ülekandmine jaotamata kasumisse ei kajastu kasumis või kahjumis.

Objekti ümberliigitamiseks varude hulgast kinnisvarainvesteeringuks, mida kajastatakse õiglases väärtuses, tuleb kõik erinevused objekti sellel kuupäeval õiglase väärtuse ja varasema bilansilise maksumuse vahel kajastada kasumiaruandes.

Objekti varude kategooriast kinnisvarainvesteeringu kategooriasse ümberklassifitseerimise arvestuskord, mis kajastatakse õiglases väärtuses, vastab varude müügi arvestuskorrale.

Millistel juhtudel lõpetatakse kinnisvarainvesteeringu kajastamine?

Kinnisvarainvesteeringu kajastamine lõpetatakse (st vara kajastamine lõpetatakse) selle võõrandamisel või lõplikul kasutusest kõrvaldamisel, kui sellega seotud majanduslikku kasu enam ei oodata. Kinnisvarainvesteeringu võib võõrandada selle müügi või kapitalirendile üleandmise kaudu.

Kinnisvarainvesteeringu võõrandamisest või võõrandamisest tulenevat kasumit või kahjumit mõõdetakse müügist saadava puhastulu ja vara bilansilise maksumuse vahena ning kajastatakse selle perioodi kasumis või kahjumis, mil võõrandamine või võõrandamine toimub. .

Kinnisvarainvesteeringu võõrandamise eest saadud tasu võetakse algselt arvele õiglases väärtuses. Kinnisvarainvesteeringu eest tasumise edasilükkamise korral kajastatakse saadud tasu algselt vara hinnas raha ekvivalendis. Tasu nominaalsumma ja rahalise hinna ekvivalendi vahe kajastatakse intressituluna vastavalt rahvusvahelisele standardile IFRS 18, kasutades meetodit. efektiivne määr protsenti.

Kolmandate isikute poolt kinnisvarainvesteeringu väärtuse languse, kahjumi või võõrandamisega seotud hüvitised kajastatakse kasumiaruandes selle saamisel jaotamisel. Kinnisvarainvesteeringute väärtuse langus või kadumine, sellega seotud hüvitise või hüvitise nõuded kolmandatelt isikutelt ning hilisem asendusvara soetamine või ehitamine on eraldiseisvad majandussündmused ja neid tuleb eraldi kajastada.

IFRS 40 näeb ette põhinõuded kinnisvarainvesteeringute kohta teabe avalikustamise kohta rahvusvahelises aruandluses. Standardi kohaselt peab krediidiasutus avalikustama:

• millist arvestusmeetodit ta kasutab – õiglane väärtus või soetusmaksumus;
• Kui ta kasutab õiglase väärtuse meetodit, kas ta liigitab ja arvestab kasutusrendiga seotud kinnisvaraintressi kinnisvarainvesteeringuna ja kui jah, siis mis tingimustel;
• Kui klassifitseerimine on keeruline, siis milliste kriteeriumide alusel teeb ettevõte vahet kinnisvarainvesteeringute ja enda vajadusteks kasutatavate vahendite ning kinnisvarainvesteeringute ja tavapärase äritegevuse käigus müügiks mõeldud fondide vahel?
• õiglase väärtuse määramiseks kasutatud meetodid ja eeldused, sealhulgas see, kas õiglane väärtus määrati usaldusväärse turuinfo või muude tegurite põhjal, mis on määratud kinnisvara olemusest või võrreldava turuinformatsiooni puudumisest;
• kas kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus määrati kindlaks vastava kutseklassifikatsiooniga ja hiljutise kinnisvarainvesteeringute hindamise kogemusega sõltumatu hindaja hindamise tulemusena. Kui sellist hindamist ei ole tehtud, kuulub ka see asjaolu avalikustamisele;
• kasumiaruandes kajastatud summad.

S.B. Tinkelman
CJSC AKG RBS, audititeenuste osakonna direktori asetäitja
finantsasutuste küsimustes

E.S. Kasakevitš
CJSC AKG RBS, krediidiasutuste auditiosakonna vanemaudiitor
Audititeenuste osakond

Lisaks standardile IAS 16 on põhivara arvestamiseks veel mitmeid standardeid ja IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud on üks neist. Vaatame põhireegleid kinnisvarainvesteeringute klassifitseerimisel ja arvestusel.

Paljud raamatupidajad usuvad ekslikult, et pikaealiste materiaalsete varade kohta on ainult üks standard: IAS 16 Materiaalne põhivara.

Kuigi on tõsi, et IAS 16 tuleks kasutada enamiku teie materiaalsete varade kajastamiseks, ei ole see ainus standard selle varade kategooria arvestamiseks.

Vaatleme standardi peamisi sätteid IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud, määratledes, mis on kinnisvarainvesteering, selle esialgne ja järgnev arvestus, õiglase väärtuse mudel ja muud küsimused.

Mis on IAS 40?

Raamatupidamine standardi IAS 40 „Kinnisvarainvesteeringud“ kohane on identne IAS 16 „Materiaalne põhivara“ kohase arvestusega, välja arvatud see, et:

• IAS 40 kohaste ümberhindluste tulemused, olgu need positiivsed või negatiivsed, kajastatakse kasumis või kahjumis (mitte ümberhindlusreservis) ja
• amortisatsiooni ei arvestata, kui ümberhindlust teostatakse igal aastal.

Mis on IAS 40 eesmärk?

IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud nõuavad kinnisvarainvesteeringute arvestust ja avalikustamist.

Aga mis on kinnisvarainvesteering?

Kinnisvarainvesteering on maa, hoone (või selle osa) või mõlemad, mis on ette nähtud järgmistel erieesmärkidel:

• Kviitung rentida;
• Kulude suurenemine kapital; või
• Mõlemad. (vt lõik IAS 40.5)

Siin on sellel suur tähtsus vara hoidmise eesmärk . Kui teil on hoone või maa mis tahes järgmisel eesmärgil, siis see vara ei saa liigitada kinnisvarainvesteeringuks:

• kaupade või teenuste tootmine või müük,
• Administratiivsetel eesmärkidel või
• Müük põhitegevuse osana.

Kui kasutate oma hoonet või maad kahel esimesel eesmärgil, peaksite rakendama standardit IAS 16; ja IAS 2 Varud sobivad, kui kasutate äritegevuse käigus müüdavat hoonet või maad.

Näited kinnisvarainvesteeringutest.

Mis täpselt kvalifitseerub kinnisvarainvesteeringuks?

• Maa, mida hoitakse pikaajaliseks edasimüügiks kõrgema hinnaga (väärtuse tõus) või edaspidiseks tähtajatuks kasutamiseks (st te ei tea veel, milleks te seda kasutama hakkate).
  Kui aga ostate maad ja kavatsete rajada sellele aja jooksul oma põhitegevuseks tootmistehase, siis see maa EI OLE kinnisvarainvesteering.
• Ettevõttele kuuluv hoone, mis on renditud ühe või mitme kasutusrendi alusel. See hõlmab hoonet, mis on praegu vaba, kuid plaanite välja üürida.
• Kõik kinnisvara, mille te tegelikult ehitate, et seda tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutada.
  Olge siin ettevaatlik, sest kui ehitate hoonet kolmandale osapoolele, EI OLE see kinnisvarainvesteering ja peate rakendama standardit IAS 11 Ehituslepingud või IFRS 15 Tulu ostjatega sõlmitud lepingutest.

Millal kinnisvarainvesteeringuid tunnustada?

Kinnisvarainvesteeringute kajastamise reeglid on sisuliselt samad, mis standardis IAS 16 materiaalse põhivara kohta, st kinnisvarainvesteeringut kajastate varana ainult siis, kui on täidetud kaks tingimust:

• On tõenäoline, et ettevõte saab varaga seotud tulevast majanduslikku kasu; ja
• Vara väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata.

Kuidas toimub kinnisvarainvesteeringu esmane hindamine?

Kinnisvarainvesteeringud võetakse algselt arvele soetusmaksumuses, sealhulgas tehingukulud (soetuskulud).

Kinnisvarainvesteeringu maksumus sisaldab:

• Ostu maksumus ja
• Kõik omandamisega otseselt seotud kulud, nagu õigus- või konsultatsioonitasud, kinnisvaramaksud jne.

Omahinnaga ei saa sisse lülitada:

• Ükskõik milline käivitamiskulud.
  Kui need käivituskulud on aga otseselt seotud kinnisvarainvesteeringu käitamisega, võiksite need kaasata. Kuid ÄRGE lülitage seda sisse üldkulud käivitamiseks.
• Tegevuskahjud kulud, mida ettevõte tegi enne vara kavandatud kasutustaseme saavutamist, ja
• Liigne tarbimine kinnisvara ehitamisel tekkivad materjalid, tööjõud või muud ressursid.

Kui kinnisvarainvesteeringu eest tasumine lükatakse edasi, peate selle makse summa nüüdisväärtusse diskonteerima, et määrata kindlaks jooksev rahaväärtus.

Märkimist väärib ka see, et tegelikult saab kapitalirendilepingus olevaid varasid liigitada kinnisvarainvesteeringuks, mille puhul arvutatakse soetusmaksumus IFRS 16 Rendilepingu alusel.

Kuidas toimub kinnisvarainvesteeringu hilisem hindamine?

Pärast esmast kajastamist on teil kinnisvarainvesteeringu mõõtmiseks kaks võimalust (IAS 40.30 jj).

Kui olete oma valiku teinud, peaksite sellest kinni pidama ja hindama kõiki oma kinnisvarainvesteeringuid sama mudeli järgi (tegelikult on sellel reeglil ka erandeid).

1. võimalus: hindamine õiglase väärtuse mudeli abil.

Kooskõlas õiglase väärtuse mudel Kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse bilansipäeval õiglases väärtuses. (Vt lõik IAS 40.33).

Õiglase väärtuse mõõtmine on määratletud standardis IFRS 13 Õiglase väärtuse mõõtmine.

Õiglases väärtuses ümberhindamisest saadav kasum või kahjum kajastatakse kasumiaruandes.

Mõnikord ei saa õiglast väärtust pärast esmast kajastamist usaldusväärselt mõõta. See on võimalik äärmiselt harvadel juhtudel , mille puhul IAS 40 näeb ette (vt paragrahv 53):

• Hinda kinnisvarainvesteeringut soetusmaksumuses, kui see ei ole veel valmis ja on ehitamisel; või
• Kui see on lõpetatud, hinnake kinnisvarainvesteeringut esialgse soetusmaksumuse mudeli abil.

2. võimalus: prognoos esialgse kulumudeli abil.

Teine võimalus kinnisvarainvesteeringu hilisemaks hindamiseks on esialgse maksumuse mudel.

See hindamismudel IAS 40 seda üksikasjalikult ei kirjelda, vaid viitab standardile IAS 16 Põhivarad. See tähendab, et peate rakendama sama metoodikat, mis standardis IAS 16.

Kuidas minna üle teisele kinnisvarainvesteeringu hindamismudelile?

Kas saate tegelikult liikuda kulumudelilt õiglase väärtuse mudelile või vastupidi, õiglase väärtuse mudelilt kulumudelile?

Vastus on "JAH", kuid ainult siis, kui see muutus toob kaasa finantsaruanded ettevõte saab usaldusväärsemat teavet oma finantsseisundi ja tulemuste kohta.

Mida see praktikas tähendab?

Soetusmaksumuse mudelilt õiglase väärtuse mudelile üleminek täidab tõenäoliselt selle tingimuse ja seega võite seda teha, kui olete kindel, et saate regulaarselt mõõta õiglast väärtust ja et õiglase väärtuse mudel sobib paremini.

Vastupidine muudatus (õiglase väärtuse mudelilt soetusmaksumuse mudelile üleminek) ei too aga tõenäoliselt kaasa varade usaldusväärsemat aruandlust. Seega ei tohiks te seda teha, aga kui teete, siis tehke seda harva ja mõjuvatel põhjustel.

Kuidas varasid kinnisvarainvesteeringust ja kinnisvarainvesteeringusse üle kanda?

Kui me räägime ülekannetest ( ülekanded kategooriast kategooriasse), mis on seotud kinnisvarainvesteeringutega ümberliigitamine. Näiteks liigitate hoone, mida varem oli arvestatud materiaalse põhivarana IAS 16 alusel, ümber kinnisvarainvesteeringuks IAS 40 alusel.

Ülekandmine on võimalik, kuid ainult siis, kui muutub näiteks vara kasutusotstarve või vara hoidmise eesmärk (vt paragrahv IAS 40.57):

• Hakkate välja üürima kinnisvara, mida varem kasutati büroohoonena (varem omandatud kinnisvara konverteerimine kinnisvarainvesteeringuks vastavalt IAS 16-le).
• Te lõpetate hoone rentimise ja hakkate seda ise kasutama.
• Teile on kuulunud sihtotstarbeta maa ja olete hiljuti otsustanud ehitada sellele elamu korterite müümiseks (kinnisvarainvesteeringust inventariks ümberehitamine).

Kuidas kajastub raamatupidamises kinnisvara üleviimine kategooriast kategooriasse?

See sõltub ülekande tüübist ja kinnisvarainvesteeringu jaoks valitud arvestuspõhimõttest.

Kui otsustate oma kinnisvarainvesteeringu kajastada kulumudelit kasutades, siis ülekannetega probleeme ei teki, lihtsalt jätkate raamatupidamist nii nagu varem.

Kui aga valida õiglase väärtuse mudel, on asjad veidi keerulisemad:

• Kui kannate vara üle kinnisvarainvesteeringusse, on vara hinnanguliseks väärtuseks üleandmise kuupäeva seisuga õiglane väärtus. Vara bilansilise maksumuse ja õiglase väärtuse vahet käsitletakse ja arvestatakse samamoodi nagu ümberhindlust vastavalt standardile IAS 16.
• Kui võõrandate vara kinnisvarainvesteeringust, on vara väärtuseks ka selle õiglane väärtus üleandmise kuupäeval.

Kuidas kinnisvarainvesteeringut kajastada?

IAS 40 kajastamise lõpetamise reeglid (st millal saate kinnisvarainvesteeringu likvideerida ja selle raamatupidamisest eemaldada) on sarnased standardi IAS 16 reeglitega.

Kinnisvarainvesteeringute avalikustamine.

IAS 40 Kinnisvarainvesteering näeb ette palju avalikustatavat teavet, mis tuleb finantsaruannetes avaldada, sealhulgas:

• valitud mudeli kirjeldus,
• kuidas õiglast väärtust mõõdeti,
• kinnisvarainvesteeringute klassifitseerimise kriteeriumid,
• kinnisvarainvesteeringute üleminekud kategooriast kategooriasse aruandeperioodi jooksul.

Avalikustamise kohta lisateabe saamiseks vaadake lõike

Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

Postitatud aadressil http://www.allbest.ru/

Haridus- ja Teadusministeerium Venemaa Föderatsioon

Föderaalne riigieelarve haridusasutus erialane kõrgharidus

"Tomski riiklik juhtimissüsteemide ja raadioelektroonika ülikool" (TUSUR)

KUTSEKOOLITUSKESKUS

ABSTRAKTNE

DISTSIPLIIN: IFRS

TEEMA: IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud

Eriala: Juhtimine. Rahandus ja krediit

Kuulaja:

_____________/Kuznetsova E.V./

Allkiri

Sissejuhatus

1. IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud

1.1 Kinnisvarainvesteeringute klassifikatsioon

1.2 Tunnustamine ja esmane hindamine

1.3 Kinnisvarainvesteeringute hilisem hindamine

1.4 IAS 40 kohased avalikustamisnõuded

1.5 Ümberkujundamise kanded IFRS-ile üleminekul

2. Võrdlevad omadused rahvusvaheline finantsaruandluse standard ja selle Venemaa analoogid

Järeldus

Bibliograafia

Sissejuhatus

Rahvusvahelised finantsaruandluse standardid (IFRS) pärinevad aastast 1971, mil Londoni valdkonna suurimad ja kuulsamad eksperdid finantsarvestus otsustati luua finantsaruannete koostamise tööriistakomplekt, mis oleks ühtne ja globaalsele majandusringkonnale arusaadav. Ja neil päevil oli tollase IASB töö suhtes palju skeptikuid. See on arusaadav – kuidas luua tööriist finantsaruannete koostamiseks ja esitamiseks ülemaailmsele majandusringkonnale oma unikaalsuse ja raamatupidamisfunktsioonidega konkreetses riigis või isegi tööstuses. Kuid asjad muutusid dramaatiliselt pärast Enroni sündmusi USA-s 2001. aastal, kui skeptikutest said suures osas tulihingelised pooldajad ühtse arusaadava ja laialdaselt kohaldatava standardi väljatöötamise eest. Nüüd võib öelda, et enam kui 100 riiki maailmas on ühel või teisel määral üle läinud või plaanivad üle minna IFRS-ile. Ning USA esindajate avaldus USA üldtunnustatud raamatupidamispõhimõtetest võimalikust loobumisest on selge kinnitus, et IFRS-i kaal globaalses majanduskeskkonnas pidevalt kasvab. Kuigi kriitikat on ka ohtralt, on standardid pidevas täiustamises, mis ei saa ärritada nii finantsaruannete koostajaid kui ka potentsiaalseid kasutajaid, kuna neid tuleb pidevalt ümber ehitada. Jah, just hiljuti avaldasid islamimaade esindajad arvamust, et islamiriikidel oleks soovitav muuta IFRS-i nii, et need vastaksid šariaadi normidele. Seega on probleeme nii sisemiselt kui ka väliselt.

Hetkel on välja antud juba 37 (võrdluseks USA GAAP-s - 159) vana ja uue platvormi standardit (IAS (International Accounting Standards) - vana platvorm, need anti välja enne 2001. aastat - neid on 29; IFRS (Rahvusvahelised finantsaruandluse standardid) - uus platvorm, pärast 2001. aastat on neid 8.

Põhivarade hindamise ja raamatupidamise küsimused on rahvusvahelistele standarditele (IFRS) vastavate aruannete koostamisel kõige olulisemad, mille põhjuseks on enamiku Venemaa organisatsioonide põhivara suur osakaal varade koosseisus. Lõppkokkuvõttes sõltub organisatsiooni bilanss kõige enam põhivara õigest hindamisest ja kajastamisest.

Rahvusvahelistes finantsaruandluse standardites on põhivara arvestust reguleerivaks põhistandardiks IFRS 16 “Materiaalne põhivara”. See standard avalikustab materiaalse põhivara soetusmaksumuse kajastamise ja mõõtmise protseduuri alates esialgsete kulutuste tegemisest kuni müügini või muul põhjusel võõrandamiseni, amortisatsiooni arvutamise meetodid ja finantsaruannetes sisalduva teabe avalikustamise.

Materiaalse põhivara kajastamisel finantsaruannetes on vajalik arvestada ka järgmiste standardite nõuetega: IFRS 17 Rendilepingud ja IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud.

IFRS 17 Rendilepingud nõuab, et (majandus)üksus rakendaks renditud materiaalse põhivara objektide kajastamise kriteeriumidena riskide ja hüvede ülekandmist. Selliste varade arvestuse muud aspektid, sealhulgas amortisatsioon, on aga määratud IFRS 16 “Materiaalne põhivara” nõuetega. kinnisvarainvesteeringute finantsaruanded

(Majandus)üksus peaks kasutama standardit IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud ehitus- või arendusjärgus olevate materiaalse põhivara objektide arvestamiseks, mis on ette nähtud tulevase tulu teenimiseks. IAS 40 rakendub ka materiaalsele põhivarale, mis rekonstrueeritakse jätkuvaks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna. (Majandus)üksus, kes kasutab kinnisvarainvesteeringute puhul soetusmaksumuse meetodit kooskõlas IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud nõuetega, kasutab ka soetusmaksumuse meetodit vastavalt standardile IAS 16 Materiaalne põhivara. IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud rakenduvad ka materiaalsele põhivarale, mis rekonstrueeritakse edasiseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna.

1 . IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud

Kinnisvarainvesteering on Kinnisvara, mis kuulub organisatsioonile (omanikuna või kapitalirendilepingu alusel rentnikuna) rendileandmise või väärtuse suurendamise eesmärgil, mitte tootmisprotsessis ja halduseesmärkidel kasutamiseks, samuti nagu müügiks.

Venemaa praktikas võetakse tulu teenivate investeeringute osana arvesse põhivara, mis on ette nähtud eranditult organisatsioonile ajutise valdamise ja kasutamise tasu eest. materiaalsed väärtused.

Kinnisvarainvesteeringut kajastatakse varana ainult siis, kui on tõenäoline, et see annab tulevikus majanduslikku kasu ja kinnisvarainvesteeringu väärtust on võimalik usaldusväärselt mõõta.

Kinnisvarainvesteeringu esmane soetusmaksumus sisaldab esmaseid soetuskulusid ja kõiki soetamisega otseselt seotud kulutusi. Ehitatud kinnisvarainvesteeringu väärtus määratakse ehituse või rekonstrueerimise lõpetamise hetkel. Kuni ehituse lõpetamiseni kasutatakse objekti arvestuses IFRS 16 standardit.

Kinnisvarainvesteeringu hilisem hindamine toimub ühel järgmistest viisidest:

Õiglase väärtuse arvestus - pärast objektide esmast kajastamist nende soetusmaksumuses mõõdetakse kõiki objekte õiglases väärtuses, mis kajastab aruandekuupäeva turuhindade seisu. Õiglase väärtuse muutustest saadav kasum (kahjum) kajastatakse nende tekkimise perioodil kasumiaruandes.

Soetusmaksumusarvestus - kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja akumuleeritud allahindlused.

Finants- ja majandustegevuse käigus võib tekkida vajadus kinnisvarainvesteeringute ümberklassifitseerimiseks. Objekti üleandmine kinnisvarainvesteeringuks või sellest taganemine toimub ainult selle toimimisviisi muutumise korral, mida kinnitavad järgmised sündmused:

Objekti tootmistegevuses kasutamise alustamine - objekti viimine kinnisvarainvesteeringust põhivarasse;

Ettevalmistuste alustamine müügiks - kinnisvara üleviimine kinnisvarainvesteeringust inventarile;

Tootmistegevuses kasutamise lõpp - eseme viimine põhivaralt kinnisvarainvesteeringuks;

Kasutusrendi alustamine - vara üleviimine inventuurilt kinnisvarainvesteeringuks;

Ehituse või renoveerimise lõpetamine - kinnisvara üleviimine ehitatavast või renoveeritavast kinnisvarast (põhivara) kinnisvarainvesteeringuks.

Kui õiglases väärtuses kajastatav objekt kantakse üle kinnisvarainvesteeringust teist tüüpi varadele, hakatakse seda objekti kajastama uues väärtuses õiglases väärtuses.

1.1 Kinnisvarainvesteeringute klassifikatsioon

Tabel 1 – Kinnisvarainvesteeringute klassifikaator

Viitab kinnisvarainvesteeringule	Ei kvalifitseeru kinnisvarainvesteeringuks
Maa, mille eesmärk on teenida tulu kapitali kallinemisest	Taastuv Loodusvarad, metsamaad jne.
Maa, mille sihtotstarve pole määratletud	Aluspinnas, maavarad, muud taastumatud loodusvarad (va maa)
Kasutusrendile antud hooned ja rajatised (omanduses või kapitalirendiga saadud).	Müügiks mõeldud hooned ja rajatised või samal eesmärgil lõpetamata ehitusprojektid
Asustamata hooned ja rajatised, mis on ette nähtud kasutusrendile või kapitali kallinemisest saadava tulu saamiseks	Pooleliolevate hoonete ja rajatiste ehitamine või nende rekonstrueerimine kolmandate isikute nimel või edaspidiseks kasutamiseks investeeringuväärtusena
Kinnisvarainvesteeringuna kasutatavad hooned ja rajatised, mida renoveeritakse hilisemaks kasutamiseks samal otstarbel	Tootmis-, kaubandus- või haldustegevuses kasutatavad hooned (rajatised); samadel eesmärkidel rekonstrueeritud, utiliseerimiseks mõeldud, samuti ettevõtte töötajate poolt hõivatud, olenemata kasutusrendi suurusest

Investeerimisväärtusega objektide ümberklassifitseerimine, see tähendab nende sellesse kategooriasse arvamine või sellest väljajätmine, toimub vastavalt organisatsiooni konkreetse vara tegelikule otstarbele.

Kinnisvara ülekandmine kinnisvarainvesteeringust müüdavaks kinnisvaraks toimub siis, kui seda hakatakse müügiks valmistudes renoveerima. Kui aga otsustatakse müüa kinnisvarainvesteering ilma ümberehitamiseta, jääb see kinnisvarainvesteeringu hulka seni, kuni see müügi tulemusena võõrandatakse.

Objekt kuulub kinnisvarainvesteeringu hulka:

Pärast ehituse või rekonstrueerimise lõpetamist;

Pärast selle rakendamise lõpetamist tootmises, juhtimises, äritegevuses;

Pärast kasutusrendi üleandmist kolmandale isikule.

Objekt arvatakse kinnisvarainvesteeringust välja:

Alates selle kasutamise algusest tootmises, juhtimises või äritegevuses;

Rekonstrueerimise algusega ettevalmistava müügieelse toiminguna.

1.2 Tunnustamine ja esmane hindamine

Organisatsiooni vara osana kajastatakse kinnisvarainvesteeringut iseseisva raamatupidamisobjektina, kui on olemas piisav tõenäosus saada liisingmakseid või kapitali väärtuse suurenemist vastavalt kinnisvarainvesteeringu nõuetele ja viimase väärtusele. saab usaldusväärselt määrata.

Kinnisvarainvesteeringu esmane hindamine toimub selle soetamise või ehitamise soetusmaksumuses, välja arvatud ehitamine majanduslikult.

Investeeringu väärtuse soetamise kulu sisaldab objekti hinda ja tehingu otseseid kulusid (õigus-, konsultatsiooniteenused, registreerimine jne). Viivist ei sisaldu omahinnas, see sisaldub perioodilistes kuludes perioodi jooksul sellest laenust. Töövõtjate poolt ehitatud rajatisi hinnatakse vastavalt lepinguhinnale.

Ökonoomselt ehitatud kinnisvarainvesteeringu maksumus määratakse kõigi objekti ehitamise lõpetamise kuupäeva kulude summaga. Lõpetamata objektide kulud võetakse arvesse nagu kõik muud kulud kapitaalehitus. Kinnisvarainvesteeringute eraldi arvestus algab ehitamise lõpetamise ja vara kasutusse võtmise kuupäevast.

Objektide ehitamisel või rekonstrueerimisel tarbitud materjalide ja muude ressursside ületarbimise maksumus ei sisaldu nende esialgses maksumuses. Kinnisvarainvesteeringu kasutusse andmisega seotud kulud ei sisaldu selle maksumuses, välja arvatud need kulud, mis on vajalikud objekti töökorda viimiseks. Kuid esialgsed kahjud, mis on seotud ajutiste raskustega üürnike meelitamisel, ja muud sarnased kahjud kantakse nende tekkimise aruandeperioodide kuludesse.

Järgnev lisakulutused krediteeritakse kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse suurendamiseks, kui need suurendavad kinnisvarainvesteeringu kasumlikkust.

Kõikidel juhtudel, kui kasumlikkuse vähenemine kajastub vara alghinnas, peaks selle katmine moderniseerimise või muude hilisemate kulutuste kaudu kajastuma vara bilansilise väärtuse suurenemises. Muid hilisemaid kulusid ei kapitaliseerita. Need tuleks nende tekkimise perioodi kuludesse maha kanda.

1.3 Kinnisvarainvesteeringute hilisem hindamine

IAS-40 lubab kinnisvarainvesteeringute kajastamisel kasutada järgmist: õiglane väärtus ja selle muutused, mis kajastuvad kasumis ja kahjumis; Algne soetusmaksumus, millega kinnisvarainvesteering on bilansis kajastatud selle jääkväärtuses, st millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja allahindlused. Ajaloolise soetusmaksumuse kasutamine ei välista vajadust avalikustada kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus raamatupidamise aastaaruande lisades.

Tabel 2 – Kinnisvarainvesteeringute arvestusmudelite põhitunnused

Indeks
Esialgne hindamine	Põhineb tegelikel ostukuludel
Hilisem hindamine ja raamatupidamine	Kõik kirjed on kajastatud õiglases väärtuses, välja arvatud erandjuhtudel	Kõik kirjed on kajastatud soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja akumuleeritud väärtuse langusest tulenevad allahindlused (maksumusarvestuse mudel IFRS 16 „Materiaalne põhivara“ alusel)
Õiglase väärtuse muutuste kajastamine	Õiglase väärtuse muutustest saadud kasum (kahjum) kajastatakse selle perioodi puhaskasumis või -kahjus, s.o. kajastub kasumiaruandes
Amortisatsioon	Amortisatsiooni ei võeta	Amortisatsiooni arvestatakse samamoodi nagu sarnaste põhivarade puhul IFRS 16 alusel
Erandid	Erandjuhtudel, kui kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, kasutatakse soetusmaksumuse arvestuse mudelit, mille likvideerimisväärtuseks loetakse null
Kahjustamine	IAS 36 sätted ei kehti (need on juba täidetud, kuna kasutatakse õiglase väärtuse arvestust)	Allahindlusi kajastatakse vastavalt standarditele IFRS 16 ja IFRS 36 Varade väärtuse langus ning kajastatakse kasumiaruandes
Täiendav avalikustamine	Erandjuhtudel, kui (majandus)üksus kajastab kinnisvarainvesteeringut, kasutades IFRS 16 põhilist arvestusmeetodit, tuleb täiendavalt avalikustada, et selgitada, miks õiglast väärtust ei ole võimalik kajastada.	Finantsaruannetes tuleb avaldada teave õiglase väärtuse kohta või põhjused, miks seda ei ole võimalik kindlaks määrata.

See mudel erineb ümberhindlusarvestusest, mida tavaliselt kasutatakse materiaalse põhivara kajastamiseks, selle poolest, et ümberhinnatud väärtuse ülejääk esialgsest bilansilisest maksumusest kajastatakse kapitalikontodel vara väärtuse suurenemisena. Õiglase väärtuse mudel eeldab, et kõik väärtuse muutused kajastatakse ainult kasumiaruandes.

Ilmsed on ka paljude investeerimisväärtuse objektide õiglase väärtuse määramise raskused. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus peab kajastama turutingimusi ning tegelikke turu- ja muid tingimusi aruandekuupäeval, mitte mingil muul kuupäeval. Muutuvad turutingimused toovad kaasa muutusi ja ebakindlust õiglase väärtuse mõõtmises. Paljude kinnisvarainvesteeringute puhul ei saa loota aktiivsetele turuhindadele, neid mõjutavad ka üüri tariifsed tegurid.

Iga organisatsioon on kohustatud rakendama valitud hindamismenetlust kõigi kinnisvarainvesteeringute suhtes. Sageli on objektiivsetel põhjustel võimatu tagada, et kõik olemasolevad varad oleksid õiglases väärtuses hinnatud.

Ümberliigitamist mõõdetakse kasutades ühte kahest mudelist: soetusmaksumus või õiglane väärtus. Soetusmaksumuses mõõdetuna ei põhjusta kinnisvarainvesteeringu ümberliigitamine selle bilansilises maksumuses muutusi ega nõua seetõttu kõrvalekallete arvestamist. Vastupidi, kinnisvarainvesteeringute hindamisel õiglases väärtuses tekivad kõrvalekalded, mis nõuavad raamatupidamisarvestust ja aruandlust finantsaruannetes.

Kinnisvarainvesteeringute ümberklassifitseerimine materiaalseks põhivaraks, varuks või muudeks kategooriateks “omaniku kasutuses olev kinnisvara” toimub õiglases väärtuses, mis kajastatakse objektide bilansilise maksumusena, kui nende kasutamine ettevõttes muutub.

Kinnisvarainvesteeringute võõrandamine toimub nende müügi või kapitalirendi teel liisingulepingu alusel. Objekti müügihinna määrab selle õiglane väärtus võõrandamise päeval. Kommertslaenu või järelmaksu plaani andmisel kajastatakse tegeliku tasu ja õiglase väärtuse (hinna) vahe eraldi saadud intressituluna. Saadud kasumid (kahjumid) kajastuvad kasumiaruandes.

Investeeringuväärtusega objekti lõplikul kasutusest kõrvaldamisel (mahakandmisel) kajastatakse võimalik kahjusumma kahjumina sellel aruandeperioodil, mil objekti mahakandmine kajastati.

1.4 Avalikustamisnõuded vastavalt standardile IAS 40

Tabel 3 – Avalikustamisnõuded vastavalt IFRS 40-le

Õiglase väärtuse mudel	Ajalooline kuluarvestuse mudel
Kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse vastavus aruandeperioodi alguses ja lõpus (võrreldavat teavet ei nõuta) Erandjuhtudel, kui (majandus)üksus kajastab kinnisvarainvesteeringut, kasutades IFRS 16 peamist arvestusmeetodit, tuleb kinnisvarainvesteeringule omistatavad summad avalikustada muudest võrdluskirjetest eraldi ning avalikustada lisateave, mis on peamiselt seotud kinnisvarainvesteeringuga. selgitus kinnisvarainvesteeringu kajastamata jätmise põhjuste kohta.õiglane väärtus.	Kasutatud amortisatsioonimeetodid; varade kasulik eluiga või kasutatud amortisatsiooninormid; Kogu bilansiline maksumus ja akumuleeritud kulum (koos akumuleeritud allahindlustega) aruandeperioodi alguses ja lõpus; Kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse vastavus aruandeperioodi alguses ja lõpus (võrreldava teabe esitamine ei ole vajalik) Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus või märkige põhjused, miks kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust ei ole võimalik piisava usaldusväärsusega määrata
Kriteeriumid kinnisvarainvesteeringute ja omaniku kasutuses olevate kinnisvaraobjektide ning tavapärase äritegevuse käigus müügiks hoitava kinnisvara eristamiseks; Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel kasutatud meetodid ja olulised eeldused on Asjaolu, et kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramiseks kasutati sõltumatut professionaalset hindajat, ja asjaolu, et sellist hindamist ei tehtud, on avalikustatud raamatupidamise aastaaruande lisades; Kasumiaruandes kajastatud näitajad: Tulu kinnisvarainvesteeringute kasutusrendile andmisest; Kinnisvarainvesteeringuga seotud otsesed tegevuskulud, millest aruandeperioodil laekus tulu; Aruandeperioodil üüritulu mitte toonud kinnisvarainvesteeringutega seotud otsesed tegevuskulud; Kinnisvarainvesteeringute müügivõimaluste piirangute olemasolu ja ulatus; Olulised kohustused: o kinnisvarainvesteeringu soetamise, ehitamise või rekonstrueerimise lepingu alusel või o kinnisvarainvesteeringu remondiks, hoolduseks või parendamiseks.

1.5 Ümberkujundamise kanded IFRS-ile ülemineku ajal

IFRS-ile üleminekul peaksid Venemaa organisatsioonid pöörama erilist tähelepanu selliste objektide olemasolule, mis vastavad kinnisvarainvesteeringute kajastamise kriteeriumidele vastavalt standardile IAS 40 “Kinnisvarainvesteeringud”. Õiglase väärtuse arvestusmudeli kasutamine on üks väheseid vahendeid organisatsiooni jaotamata kasumi (aruandeperioodi puhaskasumi) suurendamiseks võrreldes RAP-i sarnaste näitajatega, kuna kinnisvarahinnad ( maa ja hooned) kipuvad kasvama.

Venemaa aruandluse ümberkujundamisel IFRS-i kohaselt koostatud aruandluseks on võimalikud järgmised kinnisvarainvesteeringu kajastamisega seotud ümberkujundamiskanded:

o ümberliigitamise kanded:

Põhivara ülekandmine kinnisvarainvesteeringuks (IFRS 40),

Materiaalsesse põhivarasse tehtud tulu toovate investeeringute ülekandmine põhivarasse (IFRS 16) või kinnisvarainvesteeringusse (IFRS 40);

o kanded, mis on seotud kinnisvarainvesteeringute arvestus- ja hindamismeetodite üleviimisega õiglase väärtuse arvestusmudelile või soetusmaksumuse arvestuse mudelile, sealhulgas:

- Venemaa ümberhindluse tulemuste "eemaldamine", kui kinnisvarainvesteeringuobjektid hinnati ümber vastavalt PBU 6/01-le;

Kogunenud kulumi väljajätmine, õiglase väärtuse muutuste arvestamine aruandeperioodi puhaskasumis (kahjumis) (juhul, kui kasutatakse õiglase väärtuse mudelit);

Kasulikku eluiga, amortisatsioonimeetodeid, likvideerimisväärtuse hinnanguid kajastavad kirjed, mis kajastavad väärtuse langusest tulenevaid kahjusid IFRS 36 alusel (kui arvestuspõhimõte näeb ette soetusmaksumuse arvestuse mudeli).

2. Rahvusvahelise finantsaruandluse standardi ja selle Venemaa analoogide võrdlusomadused

Analoogselt IFRS 40 “Kinnisvarainvesteeringud” in Venemaa seadusandlus Mitte veel. Lähim arvestusobjekt Venemaa praktikas on tulusad investeeringud materiaalsesse põhivarasse, mis on kajastatud kontol 03 "Tulu teenivad investeeringud materiaalsesse põhivarasse".

Vastavalt kontoplaanile raamatupidamine tulusad investeeringud materiaalsesse varasse on organisatsiooni investeeringud osasse varasse, hoonetesse, ruumidesse, seadmetesse ja muusse materiaalses vormis varasse, mille organisatsioon annab tasu eest ajutise kasutamise (ajutise valdamise ja kasutamise) eest genereerimiseks. tulu. Seega esineb lahknevus kinnisvarainvesteeringu (IFRS 40) ja kasumlike investeeringute materiaalsesse varasse mõistete vahel (vt joonis 1).

Materiaalsesse põhivarasse tehtud tulusate investeeringute arvestus Venemaa raamatupidamises toimub vastavalt PBU 6/01 “Põhivara arvestus” ja vastab üldiselt IFRS 40-s sätestatud soetusmaksumuse arvestuse mudelile. Pealegi, kui Venemaa organisatsioon on kasutanud õigus ümber hinnata tulusaid investeeringuid materiaalsesse varasse , siis see valik ei vasta IFRS 40 pakutud õiglase väärtuse arvestusmudelile. Oluline on märkida, et erinevalt rahvusvaheliste standardite sätetest on maatükid kooskõlas Venemaa õigusaktidega ei kuulu ümberhindlusele (punkt 43 Juhised põhivara arvestuse kohta).

Definitsioon		Vene analoogid
Uue raamatupidamis- ja finantsaruandluse süsteemi esmakordne rakendamine	IFRS sisaldab eraldi standardit selle kohta, kuidas IFRS-i esmakordselt rakendada. See sisaldab teatud erandeid ja sisaldab mitmeid nõudeid, sealhulgas teabe avaldamist. Kui (majandus)üksus otsustab IFRS-i oma aruandlusstandardina kasutusele võtta, on ta IFRS-i finantsaruannete esmakordsel koostamisel kohustatud rakendama tagasiulatuvalt kõigi aruandekuupäeval kehtivate IFRSide nõudeid, välja arvatud teatud vabatahtlikud erandid, mis on seotud peamiselt materiaalse põhivaraga. ja seadmed ja muud varad ja kombinatsioonid.äri ja raamatupidamine pensioniplaanid, ja piiratud arvu kohustuslike eranditega. Eelmiste perioodide võrdlusandmed tuleb koostada ja esitada IFRS-i alusel. Põhimõtteliselt kõik korrigeerimised, mis tulenevad finantsandmete esmasest vastavusest IFRS-iga, tuleb korrigeerida esimese aruandeperioodi jaotamata kasumi kuluga, mis esitatakse IFRS-vormingus. Mõned korrigeerimised võidakse jaotada firmaväärtusele või omakapitali kirjetele.	Täpsemaid reegleid RAS-i järgsele raamatupidamise aastaaruande koostamisele üleminekuks või selliste aruannete esmakordseks koostamiseks määrusega ei kehtestata.
		Sarnaselt põhivarale kehtestatud reeglitega.
Mõiste "kinnisvarainvesteering"	Kinnisvarainvesteering (maa ja hooned), mille eesmärk on saada renditulu ja/või suurendada kinnisvarainvesteeringusse investeeritud kapitali väärtust. Määratlus ei hõlma ettevõtte enda kasutuses olevat ega müügiks hoitavat vara.	Kinnisvarainvesteeringuga samaväärset kontseptsiooni ei ole. RAP eristab eraldi näitaja “Tasumlikud investeeringud materiaalsesse varasse”, mis hõlmab organisatsiooni investeeringuid osasse varasse, hoonetesse, ruumidesse, seadmetesse ja muudesse materiaalsetesse varadesse, mille organisatsioon annab ajutise kasutamise eest tasu eest (ajutine valdamine ja kasutamine: rent). , rent) tulu saamise eesmärgil.
Esialgne hindamine	Ettevõtte soetatud ja ehitatud kinnisvarainvesteeringud kajastatakse hindamisel soetusmaksumuses. Ostetud kinnisvarainvesteeringu maksumus sisaldab ostuhinda ja kõiki otseseid kulusid, nagu näiteks õigusabi, vara võõrandamise maksud ja muud tehingukulud. Ettevõtte ehitatud vara tuleb põhivarana arvele võtta kuni ehitamise lõpetamiseni, mil kinnisvarast saab kinnisvarainvesteering. Kapitali- või kasutusrendiga renditud kinnisvara võib samuti liigitada kinnisvarainvesteeringuks.	Raamatupidamine toimub vastavalt materiaalsele põhivarale kehtestatud reeglitele (Sarnaselt IFRS-ile, välja arvatud see, et rahavoogude riskimaandamisinstrumentide kasumit/kahjumit ei arvestata soetusmaksumusesse ja riigiabi summa mahaarvamine vara soetusmaksumusest on ei ole lubatud. Vara võõrandamisega seotud kohustise kajastamise nõuet ei ole, seetõttu ei sisaldu materiaalse põhivara objekti võõrandamise kulud selle algses soetusmaksumuses.)
Järelhindamine	Ettevõte võib kasutada õiglase väärtuse meetodit ja jääkväärtuse meetodit igat liiki kinnisvarainvesteeringute puhul. Õiglase väärtuse kasutamisel kajastatakse õiglase väärtuse muutusest saadav kasum või kahjum kasumiaruandes ning bilansilist väärtust ei amortiseerita.	Hinnatakse põhivarale kehtestatud reeglite järgi (Kattub osaliselt IFRS-iga. Põhivara objekti ülalpidamise kulud (tehniline ülevaatus, töökorras hooldus), samuti jooksvate ja kapitaalremont sisaldub jooksvates kuludes. Põhivaraobjekti moderniseerimise ja rekonstrueerimise kulud võivad suurendada objekti algmaksumust, kui moderniseerimise ja rekonstrueerimise tulemusena saavutatakse algselt vastu võetud standardsed toimivusnäitajad (kasulik eluiga, võimsus, kasutuskvaliteet jne). põhivaraobjekti täiustatakse (suurendatud). Kui ühel kaubaartiklil on mitu erineva kasuliku elueaga osa ja neid võetakse arvele eraldi, siis iga sellise osa väljavahetamist arvestatakse eraldiseisva laoartikli võõrandamise ja soetamisena.)
	Kinnisvarainvesteeringu kasutuse muutmise kohta on olemas üksikasjalik juhend selle kohta, kuidas seda hiljem klassifitseerida. Müügiks mõeldud kinnisvarainvesteering kantakse kategooriasse “varud”; ettevõtte enda kasutatav kinnisvarainvesteering - kategoorias “põhivara”.	Ei kohaldata.
Ümberhindluste sagedus ja reeglid	Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus peab kajastama turutingimusi ja -olusid bilansipäeval. Standard ei nõua sõltumatu ja kvalifitseeritud hindaja kasutamist, kuid julgustab seda. Ümberhindlusi tuleks läbi viia piisavalt regulaarselt, tagamaks, et bilansiline maksumus ei erineks oluliselt õiglasest väärtusest.	Sarnaselt IFRS-ile

Postitatud aadressil http://www.allbest.ru/

Järeldus

Erinevused Venemaa raamatupidamissüsteemi ja IFRSi vahel toovad kaasa olulisi erinevusi Vene Föderatsioonis ja lääneriikides koostatud aruandluses. Samas võimaldab rahvusvaheliste standardite järgi koostatud aruandlus saada täpsema pildi ettevõtte asjade seisust. Seetõttu investorid ja finants institutsioonid(pangad, börsid, investeerimis- ja liisingufirmad) kasutatakse hindamiseks rahaline seisukord Venemaa organisatsioonide finantsaruanded, mis on koostatud kooskõlas IFRS-iga.

Arvestussüsteemi reformimise eesmärk on viia rahvamajanduse arvestussüsteem nõuetega vastavusse turumajandus ja rahvusvahelised finantsaruandluse standardid.

Reformi eesmärgid:

Luua raamatupidamis- ja aruandlusstandardite süsteem, mis tagab kasulik informatsioon kasutajad, eelkõige investorid;

Tagada, et Venemaa Föderatsiooni raamatupidamisreform oleks seotud peamiste standardite ühtlustamise suundumustega rahvusvahelisel tasandil;

Pakkuda organisatsioonidele metoodilist abi reformitud raamatupidamismudeli mõistmisel ja rakendamisel.

Seega on riik sellisest üleminekust huvitatud, kuna ta on huvitatud sissevoolust välisinvesteering, suurendades Venemaa ettevõtete raamatupidamise läbipaistvust ja raamatupidamisstandardite vastavust turumajanduse nõuetele.

Venemaa ettevõtete üleminek IFRS-ile on oluline nii investoritele, ettevõtte juhtkonnale kui ka riigile.

Riigi huvi. IFRS-i rakendavate riikide ettevõtetel on võimalus saada sularaha rohkemate jaoks soodustingimustel ja lühema aja jooksul. Üldtunnustatud finantsaruandluse standardid on vajalikud riikidele, kes on huvitatud väliskapitali kaasamisest. See aitab taaselustada Venemaa majandus ja suurendada eelarve tulusid.

Investorite ja ettevõtete omanike huvi. Singli puudumisel finantsaruanded kapitali säilitamisest ja investeerimisriskide vähendamisest huvitatud rahvusvahelised investorid on sunnitud läbi viima täiendavaid analüütilisi uuringuid, mille eesmärk on välja selgitada tegelik rahaline olukord konkreetsed ettevõtted või ettevõtted, mille tulemusena kapital kallineb. IFRS-i kasutuselevõtt Vene Föderatsioonis vähendab ümberkujundamise aruandluse kulusid ja vähendab seega kulusid.

Huvi ettevõtte juhtimise vastu. IFRS-i kasutava ettevõtte juhtkond saab aruandluse, mis kajastab tegelikkust võimalikult objektiivselt ja mille alusel on võimalik teha teadlikke juhtimisotsuseid.

Bibliograafia

1. maksukood Venemaa Föderatsioon;

2. Paliy V.F. Rahvusvahelised raamatupidamis- ja finantsaruandluse standardid: õpik. - 3. väljaanne, rev. ja täiendav - M.: INFRA-M, 2008. - 512 lk. - (Kõrgharidus);

3. Sarnasused ja erinevused – rahvusvaheliste finantsaruandlusstandardite võrdlus USA üldtunnustatud raamatupidamisreeglitega ja Vene reeglid Raamatupidamine - mai 2007. a

4. Umrikhin S.A. Rahvusvahelised finantsaruandluse standardid: Vene praktika rakendused / S. A. Umrikhin, Yu.V. Iljina. - M.: GrossMedia: ROSBUKH, 2007. - 432 lk. - (ajakirja “Vene raamatupidaja” raamatukogu);

Postitatud saidile Allbest.ru

Sarnased dokumendid

IFRS-i kohase aruandluse ettevalmistamise tunnused. IFRS-ile ja selle edasiste muudatuste spetsiifikale vastava arvestuspõhimõtete tagamine ja arendamine. Aruandluse ümberkujundamine IFRS-vormingusse, aruandluse esialgne koostamine selles vormingus.

loeng, lisatud 22.04.2010


Materiaalne ja immateriaalne vara. IFRS 16 "Põhivara arvestus". IFRS 38" Immateriaalne põhivara". IFRS 17 "Rendilepingud". IFRS 40 "Kinnisvarainvesteeringud". Seotud osapoolte kohta teabe avalikustamine. IFRS 3 "Äriühendused".

test, lisatud 11.08.2007


Venemaa ja rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite (IFRS) võrdlusomadused. Venemaa finantsaruannete reformimine vastavalt IFRS-ile. Rahvusvahelistele standarditele ülemineku väljavaated Vene Föderatsioonis, reformiprobleemid.

kursusetöö, lisatud 27.03.2009


lühikirjeldus rahvusvahelised finantsaruandluse standardid (IFRS). Põhimõisted ja põhimõtted. IFRS-i kohased finantsaruannete koostamise meetodid. IFRS-i järgi kannete korrigeerimine, raamatupidamise ümberliigitamine ja raamatupidamise aastaaruannete koostamine.

kursusetöö, lisatud 15.12.2010


Rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite (IFRS) rakendamine ettevõtete finantsaruannete koostamise alusena. IFRS-i kohaldamise ulatus üksikutes riikides. IFRS-i rakendamise peamised probleemid. Kohaldamisala, õigusliku rakendamise küsimused.

abstraktne, lisatud 06.07.2010


IFRS-standardi rakendamise vajadus. Standardi eesmärgid ja ulatus. Algsaldod bilansis IFRS järgi. Kohustuslikud välistused alates tagasiulatuv rakendus. IFRS-ile ülemineku kohta info levitamine, ülemineku tagajärgede selgitamine.

esitlus, lisatud 08.09.2013


Rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite mõju hindamine Vene süsteem raamatupidamine. Venemaa organisatsioonide finantsaruannete IFRS-i kohaselt koostatud aruanneteks muutmise põhjuste analüüs. IFRS-ile vastav arvestuspoliitika.

kursusetöö, lisatud 19.11.2012


IFRS-i kohase aruandluse koostamise ja esitamise metoodika ja etapid. Venemaa ja rahvusvaheliste standardite kohaselt koostatud aruandluse tunnused. Finantsaruandluse ümberkujundamise, teisendamise ja segaarvestuse meetodite kasutamine.

kursusetöö, lisatud 08.04.2013


Üldnõuded, raamatupidamisaruannete koostamine, esitamine ja avalikustamine, selle näitajate kujunemine. Rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite (IFRS) kontseptsioon ja struktuur. Vene Föderatsiooni IFRS-ile ülemineku peamised eesmärgid ja põhjused.

kursusetöö, lisatud 03.05.2014


Teaduslike, metoodiliste ja praktilisi soovitusi parandada juhtimisarvestuse ja finantsaruandluse süsteemi finantsaruannete muutmise tulemusena IFRS-vormingusse, võttes arvesse Vene Föderatsiooni rõivatööstuse iseärasusi.