Korteri ostmine on vastutusrikas samm. Pettuste vältimiseks kontrollige hoolikalt arendaja dokumente.

Lugemisaeg: 8 minutit

Tegelikult pole dokumente palju

Kodu ostmine esmane turg võimaldab osta uue korteri kaasaegne maja suhteliselt taskukohase hinnaga. Korteril on palju eeliseid ja peamine on see, et see on uus. Enne teid ei elanud selles keegi ja saate kõike selles oma maitse järgi korraldada - planeering, sisustus, interjöör, ilma eelmistest omanikest allesjäänu ümber tegemata. Uutes majades - uus infrastruktuur ja insenervõrgud. Lisaks korteri ost ühisehitusskeemi alusel esialgne etapp säästab oluliselt raha.

Kuid mõnikord murrab kõiki neid argumente arendajalt korterite ostmise kasuks petetud aktsionäride ajalugu ja pooleli jäänud pikaajaline ehitus. Ja kuigi ebaõnnestunud projekte on Peterburi ehituse kogumahu suhtes päris palju, peletavad need mõnikord potentsiaalsed ostjad eemale. Samas saab targa valiku korral uude hoonesse investeerimise riski minimeerida.

Õigus teabele

Kõigepealt peate koguma ja uurima kogu Internetis saadaolevat teavet ettevõtte kohta. World Wide Web on täis artikleid kinnisvara kohta, ekspertide paljastusi ja klientide arvustusi. Analüütikat ja aktsiaomanike foorumeid läbides saab arendaja kohta esialgse arvamuse kujundada. Kui ettevõttel on eelmistes projektides kehvasti läinud, ei jää see märkamata – aktsionärid toovad hoolimatu arendaja kindlasti päevavalgele.

Internetis teabe kogumine võimaldab teil petturid välja juurida, kuid ei anna täielikke teadmisi arendaja usaldusväärsuse kohta. Täpset teavet saab ainult dokumentidega tutvudes. Iga ehitus hõlmab mägesid pabereid, kriitiliselt olulisi või väiksemaid, nii et peate täpselt teadma, millised dokumendid pakuvad tulevasele aktsionärile kõige rohkem huvi. Büroole külastades paluge Teile esitada originaalid või nende notari poolt kinnitatud koopiad. Arvutist prinditud koopiad ja skaneeringud ei sobi, kuna neid on lihtne võltsida.

Kui teil puuduvad sügavad õigusalased teadmised, oleks parem kutsuda kaasa professionaal – kinnisvaramaakler või jurist, kes tegeleb uusehitiste ja ühisehituse küsimustega. Nad võtavad ära vajalikud dokumendid ning kontrollida nende ehtsust, vastavust seadusele ja aktsionäride huvidele.

Pole vaja karta, et kontor keelab juurdepääsu olulistele paberitele. Potentsiaalse ostja õigused on kirjas artiklites 19, 20, 21, seega peate tegutsema rahulikult ja enesekindlalt, teades, et teil on õigus. Arendaja, juhindudes seadusetähest, peab teile viivitamata esitama dokumendid, kuna see vastab ka tema huvidele. Potentsiaalse kliendi suhtes avatud poliitika peaks tekitama osapoolte usaldust.

Kui nad siiski keelduvad teile dokumente näitamast, siis on see põhjus selle arendaja suhtes ettevaatlik olla, kuigi võib-olla ei peegelda olukord ettevõtte kui terviku poliitikat, vaid konkreetse juhi ebakompetentsust.

Läbivaatamiseks vajalikud dokumendid

Niisiis, millised paberid aitavad tagada arendaja usaldusväärsuse ja tema absoluutse usaldusväärsuse? Siin on nimekiri dokumentidest, mis annavad tõeliselt olulist teavet arendaja enda ja ehitusprojekti kohta, mille jaoks kõike alustati:

• arendajaettevõtte asutamisdokumendid;
• ehitusluba ja luba;
• projekti deklaratsioon;
• maadokumendid - omanditunnistus või rendileping;
• dokumendid ettevõtte finantsseisundi kohta.

Asutamisdokumentide kontrollimine

Vaata Vajalikud dokumendid saate seda teha kodust lahkumata

Asutamisdokumentide pakett sisaldab:

• ettevõtte põhikiri;
• OGRN-i sertifikaat (peamine riiklik registreerimisnumber);
• Juriidiliste isikute ühtne riiklik register (USRLE sertifikaat) (ühtsesse kaasamise kohta Riiklik register juriidilised isikud);
• TIN sertifikaat.

Eelkõige tuleks huvi tunda ettevõtte tegelike ja juriidiliste aadresside, asutajate ja kaasomanike nimede kokkulangevuse ning nendevahelise häälte jaotumise vastu otsuste tegemisel.

Uurige kindlasti, milliseid projekte on ettevõte viimastel aastatel teostanud, nende aadressid ja kasutuselevõtu kuupäevad. Kui mõni teave ei lange kokku arendaja veebisaidil avaldatud andmetega, peaks see potentsiaalset ostjat hoiatama.

Litsentsi kontroll

Litsentsi uurimisel pöörake tähelepanu põhilistele üksikasjadele - dokumendi tüüp ja number, kes ja millal see on välja antud. Kõige tähtsam on veenduda, et litsents pole aegunud.

Ehitusloal peab olema märgitud, et see on antud teid huvitavale kinnistule. Juhtub, et arendaja ehitab korraga mitu maja, kuid saab loa neist vaid ühele. Siin tuleb tähelepanu pöörata ka dokumendi kehtivusajale. Aegunud luba enam ei kehti.

Sissejuhatus projekti deklaratsiooni

Projekti deklaratsioon on projekti “pass”. See postitatakse avalikku omandisse paar nädalat enne müügi alguse väljakuulutamist ja igaüks saab dokumendiga tutvuda, minnes ametlikule veebisaidile. Deklaratsioon sisaldab teavet tulevase projekti kohta ja mis kõige tähtsam - riikliku ekspertiisi järeldust, mis kinnitab projekti vastavust tehnilistele eeskirjadele ja ehitusnormidele.

See sisaldab lisaks objekti aadressile ning ehituse etappide ja ajastuse märkimisele teavet korterite arvu ja nende tehniliste omaduste, ühisvara koostise ja sihtotstarbe kohta. mitteeluruumid. Deklaratsioonist saate teada eeldatavad kasutuselevõtu kuupäevad valmis maja kasutuselevõtt, ehituskulud, töövõtjad ja palju muud.

Kasulik oleks küsida, kui palju vastab deklaratsioonis sisalduv teave projekti dokumentatsioonile.

Maa omandiõiguse dokumentide uurimine

Tutvuge kõigi üksikasjadega

Suur tähtsus on ka selle koha staatusel, kuhu maja ehitatakse. Sageli tuleb ette juhtumeid, kus maa omandiõiguse dokumentidega seotud probleemide tõttu ei saa valmis maja aastaid kasutusele võtta. Seadus määratleb kahte tüüpi dokumente, mis annavad õiguse seaduslikule ehitamisele:

• omandiõigustunnistus;
• pikaajaline maa rendileping.

Viimasel juhul on oluline jälgida, et ettevõttel oleks aega enne üürilepingu lõppemist maja ehitada ja kasutusele võtta. Siin tuleb arvestada ka asjaoluga, et ehituse tegelik valmimisaeg langeb harva kokku varem planeerituga. Ehitus kestab tavaliselt aasta kuni poolteist aastat kauem, kui esialgu arvati, kuid tuleb ette ka pikemaid viivitusi. Ametlikult hakatakse projekti pidama pikaajaliseks ehitamiseks, kui maja ei valmi kolme aasta jooksul alates projekti kavandatud valmimise kuupäevast. Seetõttu on üürniku jaoks nii oluline, et neil oleks piisavalt aega.

Samuti on oluline üle kontrollida saidi andmed - piirkond, aadress ja katastrinumber.

Arendaja finantsseisundi kontrollimine

Kui kõik dokumendid on korras, saate ettevõttes läbi viia väikese auditi, et selgitada välja, kui terve on selle rahaasjad. Ettevõttel, kes seisab omal jalal, on suurem võimalus projekt edukalt lõpule viia. Pärast viimaste aastate raamatupidamisdokumentide ja majandusaasta aruannete analüüsi saame järeldada, kui tõhusalt ettevõte tegutseb.

See raske ja tülikas töö võtab palju aega ja nõuab mõnikord spetsialisti teenuste eest tasumist. Kuid põhjalik lähenemine nii tõsisele probleemile nagu arendaja valimine võimaldab kodumajapidu oodates rahulikult ja kindlalt tunda.

Teame, et kergeusklikkus võib olla ohtlik. Kuid on palju kergeusklikke kodanikke, kes satuvad oma hoolimatuse tõttu jätkuvalt petturite ohvriteks. Räägime teile, milliseid arendaja dokumente peaksite enne ehitusjärgus majas korteri ostmist kontrollima.

Olles otsustanud osta uus kinnisvara, peaksite olema kannatlik ja hoolikalt uurima kogu teavet arendaja kohta, klientide ülevaateid, ekspertide arvamused, samuti kasulikke artikleid, sealhulgas seda. Kui teile meelepärast maja ehitav ettevõte pole end parimana tõestanud, on rahulolematud investorid ilmselt juba palju negatiivseid hinnanguid avaldanud ning tuleb ka muud infot, mis sunnib ostu edasi lükkama.

Korteri ostmine arendajalt. Kogume teavet Internetis.

Enne arendajalt korteri ostmist peaksite tegema järgmist:

• Sisestage otsinguribale arendaja nimi. Ettevõtte kodulehelt saate teada, kui kaua see on turul olnud, mitu maja on ehitanud ja küsida ehitatava maja aadressi. Uurige kogu materjali maksimaalselt, mitte piirdudes paari leheküljega;
• Kui arendaja veebisaidil avaldatakse projekti deklaratsioon, lugege see hoolikalt läbi. Just projekti deklaratsioonis on tavaliselt märgitud, mille alusel arenduskoht saadi, kas ehitusluba on olemas ja muud olulised asjaolud;
• külastage arendaja registreerimiskohas asuva Arbitraažikohtu veebisaiti (teabe selle kohta olete juba ettevõtte veebisaidilt leidnud). Sisestage jaotise „Arbitraažijuhtumi toimik” väljale „Juhtumi osavõtja” arendajaettevõtte täisnimi. Nii saab teada, kellega, millal, mis põhjusel ja mis summade eest ehitusfirma kohtus oli. Kui selgub, et arendajal on mitmesajamiljoniline väljamõistetud võlg, soovitatakse otsida mõni muu. Võimalike pankrotistunud ettevõtete nimekirjaga saate tutvuda ka vahekohtu veebilehel;
• Kasulik on uurida ressurssi https://egrul.nalog.ru. Vaadake jaotisi:

1. ajakirjas Vestnik avaldatud sõnumid juriidilistelt isikutelt riiklik registreerimine» - likvideerimise, saneerimise, vähendamise otsuste tegemise kohta põhikapital, aktsiaseltsi poolt kuni 20% teise äriühingu põhikapitalist omandamine, samuti muud juriidilistelt isikutelt saadud sõnumid, mida nad on kohustatud vastavalt seadusele avaldama. Venemaa Föderatsioon;
2. ajakirjas “Bulletin of State Registration” avaldatud teave registreerimisasutuste tehtud otsuste kohta mitteaktiivsete juriidiliste isikute eelseisva väljaarvamise kohta ühtsest riiklikust juriidiliste isikute registrist;
3. juriidiliste isikute loetelu, mille täitevorganite hulka kuuluvad diskvalifitseeritud isikud.

Heitke pilk ka kohalike omavalitsuste ning riikliku registreerimise, katastri ja kartograafia osakondade ressurssidele. Siit leiate teavet selle kohta, kelle maale ehitus toimub ja millest sõltub dokumentide koosseis.

Mida kontrollida arendajalt korterit ostes?

Te ei saa piirduda Internetist teabe kogumisega. Mitmekorruselise elamu ehitamine eeldab suure hulga erineva tähtsusega paberite olemasolu. Siin on palju soovitusi, mida korteri ostmisel kontrollida. Kõige väärtuslikumad on loetletud allpool.

Arendaja ettevõtte kontor ei saa keelduda juurdepääsust dokumentidele! Potentsiaalse ostja õigused on sätestatud artiklites 19, 20 ja 21 Föderaalseadus nr 214-FZ. Arendusfirma esindajaga suheldes käitu enesekindlalt ja rahulikult, tõde on sinu poolel. Kohusetundlik arendaja esitab vajalikud dokumendid probleemideta, kuna see on tema huvides ja aitab luua kliendiga usaldust.
Kui juht keeldub dokumente näitamast, on see põhjus ettevaatlikuks!

Dokumentide loend, mida tuleks arendajaga kontrollida:

• riiklik registreerimistunnistus juriidilise isiku. Kui arendajaettevõte asutati enne 1. juulit 2002, peab tal olema tõend registreerimisandmete kandmise kohta ühtsesse riiklikku juriidiliste isikute registrisse;
• väljavõte juriidiliste isikute ühtsest riiklikust registrist (USRLE), mida tuleb kontrollida projekti deklaratsiooniga ja tagada asutajate nimekirja õigsus. Sellise väljavõtte kuupäev ei tohiks ületada 1 kuu;
• juriidilise isiku põhikiri. Erilist tähelepanu tuleks pöörata jaotistele "Tegevusliigid" ja "Täitevorgan", kus on märgitud juhi volituste tingimused ja ulatus;
• ehitusluba - see tuleb väljastada spetsiaalselt teid huvitava objekti jaoks. Juhtub, et ehitusfirma ehitab korraga mitu maja ja luba on saadud vaid ühele. Pöörake tähelepanu loa kehtivusajale: aegunud dokument ei kehti;
• sõlmitud investeerimisleping selle krundi omanikuga, kuhu maja tuleb. See peaks määratlema investori, tellija, ehituse aja ja mahu, linnaosa suuruse (omavalitsuse või piirkonna). Investoripoolse lepingutingimuste rikkumise korral võib tema osa väheneda või minna üle kliendile;
• Investeerimislepingus nimetatud lisad: lepingud, korraldused, maksegraafikud, korterite paigutusplaanid, otsused ja muu lisadokumentatsioon;
• litsents – pöörake erilist tähelepanu peamistele üksikasjadele: dokumendi tüüp ja number, kes ja millal see on välja antud. Veenduge, et litsents pole aegunud;
• maa rendileping - võrrelda seda elamu ehitusperioodiga. Lisaks üüritähtajale tuleb tähelepanu pöörata ka sellele, kes on üürnik, kellel on nimetatud hoonestusõigus. maalapp. Tutvuge objekti plaani, piiride, katastrinumbri ja aadressiga. Andmed peavad ühtima projekti deklaratsioonis märgitud andmetega. Kui leiate, et leping on tähtaja ületanud, viitab see suure tõenäosusega objekti üleandmise tähtaja rikkumisele;
• lepingu projekt, millele arendaja teeb ettepaneku alla kirjutada. See peaks olema ainult Ei ole soovitatav sõlmida muud tüüpi dokumente: investeeringu, laenu või eelkokkulepe. Neid tehinguid peetakse tinglikult ebaseaduslikuks ning nende taga võib olla ehitusloa puudumine, soovimatus registreerida ja muud lõksud;
• selle isiku pass, kellega lepingule alla kirjutate. Kontrollige passiandmeid volikirja või juriidiliste isikute ühtse riikliku registri väljavõttega;
• Samuti on soovitatav küsida protokolli juhataja määramise kohta ehitusfirma, samuti korraldus tema nimetamise kohta peadirektori ametikohale;
• kui lepingut ei allkirjastata ise tegevdirektor, ja tema asetäitja või müügijuht, siis peab sellisel isikul olema lepingu allkirjastamise ja tehingu tegemise õiguse volikiri. Sellise volikirja koopia tuleb lisada lepingule.

Maja rajatava territooriumi läheduses võib asuda kultuurimälestis või loodusmälestis, mida arendaja on kohustatud säilitama. Ettevõttel peavad olema sellise mälestise säilitamiseks turvakohustused, mis on fikseeritud volitatud organisatsiooniga allkirjastatud eeskirjas. Nende eeskirjade kohaselt ehitab arendaja oma rajatise. Objektile kahju tekitamise eest kultuuripärand arendaja on vastutav – rahaline või kriminaalne (kui kavatsus on tõendatud). Rikkumine võib kaasa tuua edasise ehituskeelu või tekkinud kahjud takistavad arendajal tööde lõpetamist.

Oluline on pöörata tähelepanu mitte finantsstabiilsus ehitusfirma – eelkõige on kasulik hankida teavet selle kohta, millistesse pankadesse arendaja on akrediteeritud.

Uue kinnisvara ostmine on keeruline ja aeganõudev protsess. Et investeeritud raha ja pingutused asjata ei läheks, tuleb arendaja valikule läheneda põhjalikult. Kui sul pole piisavalt aega kõike õppida oluline teave, on parem pöörduda spetsialisti poole!

Audiitorfirma "Sistema BC"

Jooksul audit 2002. aasta lõpus koges üks meie klientidest järgmist küsimus:

Kas Investorettevõttele on vaja eriluba - Litsentsi, kui see tegelikult täidab Kliendi funktsiooni:

1) teostab ehitustöid arvel /3 “Põhivara ehitamine”;

2) genereerib ehituse inventari maksumuse tööde maksumuse akti (KS-3) ja Akti alusel töö vastuvõtmise kohta ( vaba vorm), kus Kliendiks on märgitud Ettevõte.

Olukord: 2002. aastal teostas Ettevõte töid vastavalt lepingule kapitaalremont seadmega katusekorrus ja liftišaht Lepingu pooled on:

· OÜ "X" - klient-investor;

· OÜ “Y” – tehniline klient;

· OÜ "Z" - töövõtja.

Vastavalt punktile 1.1. kokkuleppele. Kapitaalremondi peatöövõtulepingu koos pööningukorruse ja liftišahti paigaldamisega juhendab Klient-Investor ja töövõtja võtab endale kohustuse.

Punkt 1.2. Leping näeb ette, et töövõtja kohustub teostama tööd ise ja kaasatud alltöövõtjate poolt vastavalt Tellija-Investori poolt kooskõlastatud projekt- ja.

Leping nr---. kehtestab poolte järgmised funktsioonid:

	Klient-investor	Tehniline klient	Töövõtja
Poolte kohustused	Töövõtjale üle anda 5 päeva jooksul alates lepingu sõlmimisest koos tehnilise tellijaga. Ülekanne koos tehnilise kliendiga projekti dokumentatsioon. Tagada koos Tehnilise Tellijaga väliste kommunikatsioonide ladumine ja töövõtjale üle anda välisvõrkude ehituslik dokumentatsioon. Tehke seadmete paigalduseelne ülevaatus. Tagada pidev finantseerimine kogu tööperioodi vältel.	Esitage töövõtjale 2 kuu jooksul alates lepingu allkirjastamise kuupäevast valmisdokumentatsioon. Teostada tehnilist järelevalvet.	Tehke kõik ehitustööd lepingus ettenähtud mahus ja tähtaegadel ning andke objekt üle tellijale-investorile. Pakkuda: Tööde teostamine täielikult kooskõlas projektide, tööjooniste ja SNIP-iga; Teostatud töö kvaliteet; Garantiiajal tekkinud defektide õigeaegne kõrvaldamine; süsteemide ja seadmete katkematu töö; Teavita Tehnilist Tellijat 5 päeva enne vastuvõtu algust kriitiliste konstruktsioonide valmisolekust ja varjatud töödest jms.
Kliendi-investori ja tehnilise kliendi kontroll ja järelevalve	Kliendil-Investoril on õigus teostada kontrolli ja järelevalvet tehtud tööde edenemise ja kvaliteedi, nende teostamise tähtaegadest kinnipidamise ning kasutatud materjalide kvaliteedi üle.	Tehniline klient teostab investor-kliendi nimel tehnilisi Järelevalve ja kontroll töövõtja poolt graafikust ja tööde kvaliteedist kinnipidamise üle, kontrollib materjale ja seadmeid. Tehniline tellija kontrollib regulaarselt ja kinnitab oma allkirjaga tööde tootmispäeviku (IGASN vorm) kandeid iga 10 päeva tagant.

Lisaks sõlmis Ettevõte OÜ-ga “Y” lepingu tehnilise kliendi ülesannete täitmiseks.

Vastavalt punktile 1.1. Käesoleva lepingu kohaselt juhendab Investor ja tehniline klient võtab endale tehnilise kliendi ülesanded hoonete ja rajatiste ehitamise lõpetamisel.

Tehniline klient, lähtudes Investori poolt talle delegeeritud õigusest täita tehnilise kliendi ülesandeid, teostab:

· projekteerimine, tehno- ja ehitustehnika;

· kapitaalremondi ja ehitustööde lõpetamisega seotud vahendustööd ja korraldusteenused;

· suhtlemine linna ametiasutuste, järelevalve- ja kontrolliorganisatsioonidega objektil tööga seotud küsimustes;

· rajatise ehituse tehnilise järelevalve teostamine;

· tagada rajatise kasutuselevõtt.

Lepingujärgsete tööde teostamisel kapitaalremondi koos katusekorruse ja liftišahti paigaldamisega

Ettevõte peab ehitustööde raamatupidamist arvel /3 “Põhivara ehitamine”.

Ehituse inventuurimaksumuse moodustamine toimub tehtud tööde maksumuse akti (KS-3) ja tööde vastuvõtmise akti (vabas vormis) alusel, kus Tellijana on märgitud Ettevõte OÜ “Z”. ” töövõtjana ja puudub märge LLC-le „Y”.

Audiitori kommentaar

Audit tuvastas, et OÜ “X” moodustab iseseisvalt kontol “Investeeringud” ehitusprojekti inventariväärtuse, s.o. täidab Tellija-Arendaja funktsiooni, milleks on vaja eriluba - litsentsi.

Juriidiline ja majanduse põhialused investeerimistegevus määratud föderaalseadusega "Kapitaliinvesteeringute vormis investeerimistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 25.02.1999 N 39-FZ (muudetud ja täiendatud alates 01.02.2000 N 22-FZ) .

Kapitaliinvesteeringuna teostatava investeerimistegevuse subjektid on investorid, kliendid, töövõtjad, kapitaliinvesteeringuobjektide kasutajad ja teised isikud.

Litsentsitud töid tegevatel investeerimistegevuses osalejatel peavad olema vastavad litsentsid või sertifikaadid sellise tegevuse teostamise õiguseks.

Investeerimistegevuse subjektidel on õigus ühendada kahe või enama subjekti ülesandeid, kui nende vahel sõlmitud lepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Eelkõige saavad investorid olla nii kliendid kui ka kapitaliinvesteeringuobjektide kasutajad. Peatöövõtjad saavad kombineerida klientide või investorite funktsioone.

Investeerimistegevuse subjektide vahelised suhted toimuvad nende vahel sõlmitud lepingu ja (või) valitsuslepingu alusel vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule.

Rakendusleping investeerimisprojekt on peamine juriidiline dokument reguleerib tootmis-, majandus- ja muid suhteid investeerimistegevuse subjektide vahel ning sõlmitakse investori ja kliendi – arendaja vahel.

Seaduse nr 39-FZ kohaselt määravad investorid iseseisvalt kapitaliinvesteeringute mahud ja suunad, sõlmivad lepinguid teiste investeerimistegevuse subjektidega vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule ja kontrollivad kapitaliks eraldatud vahendite sihtotstarbelist kasutamist. investeeringuid. Investoritel on õigus omada, kasutada ja käsutada kapitaliinvesteeringuobjekte ja nende teostamise tulemusi.

Kliendid - rajatiste ehituse korraldamisele spetsialiseerunud arendajad haldavad investoriga sõlmitud lepingu alusel investori vahendeid, mis on üle kantud rajatiste ehituse rahastamiseks.

Ehituse korraldamise ja selle rakendamise edenemise kontrolli tagamiseks tellija - arendaja:

· annab lähteandmed projekt- ja kalkulatsioonidokumentatsiooni väljatöötamiseks;

· esitab tellimuse käesoleva dokumentatsiooni väljatöötamiseks ja viib läbi selle kinnitamise õigel ajal;

· sõlmib ehituslepingud kogu ehitus-, paigaldus- ja kasutuselevõtutööde kompleksi teostamiseks;

· teostab vastavalt lepingutingimustele materjalide ja seadmete täielikku või osalist tarnimist;

· teeb kõik vajalikud tööd ehitusplatsi ettevalmistamiseks, teostab ehitus- ja paigaldustöödel järelevalvet normide ja reeglite täitmise üle;

· Võtab vastu tehtud tööd ja valmistab rajatise kasutuselevõtuks ette.

Tellija-arendaja ülesannete hulka kuulub ka ehitustööde käigus tekkinud kapitalikulude raamatupidamisarvestuse pidamine, kasutusse võetud objektide inventariväärtuse korrektne määramine ja kajastamine.

Vastavalt kehtivale ehitustegevuse litsentsimise korrale peab tellijatel - arendajatel olema tellija ülesannete täitmiseks riiklik tegevusluba.

Tellija - arendaja sõlmib investeeringuprojekti elluviimise lepingu raames lepingud teiste selles projektis osalejatega:

· projekteerimis- ja mõõdistusorganisatsioonidega - ehitusprojektide töövõtulepingud;

· ehitus- ja paigaldustööde teostajatega - lepingud objekti ehitamiseks;

· organisatsioonidega - tarnijad ja vahendusorganisatsioonid - lepingud ehitusseadmete tarnimiseks, ostmiseks ja müügiks.

Kokkulepe ehitusleping sõlmitakse töövõtja (peatöövõtja) ja tellija – arendaja vahel.

Antud juhul lähtuvad lepingu pooled Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku peatükist 37 "Juhised ehituslepingute koostamiseks Vene Föderatsioonis" (Venemaa arhitektuuri-, ehitus- ja elamumajanduse ning kommunaalmajanduse ministeeriumi juuni kiri 10, 1992 N BF-558/15, kokkulepitud Venemaa majandusministeeriumi ja rahandusministeeriumiga).

Töövõtja kohustub lepingutingimuste kohaselt rajatise vastavalt tellija juhistele ning kinnitatud projekti- ja ise või alltöövõtjaid kaasates kindlaksmääratud aja jooksul ehitama.

See tagab ehitus- ja paigaldustööde kvaliteedi, mis on teostatud vastavalt tehnilise dokumentatsiooni nõuetele ning kehtivatele ehitusnormidele ja eeskirjadele lepingutingimustega kehtestatud garantiiaja jooksul. Koos tellija - arendajaga, töövõtja (peatöövõtja) koostab kogu rajatise kasutuselevõtu vormistamiseks vajaliku ehitusliku dokumentatsiooni.

Vastavalt kehtivale ehitustegevuse loa andmise korrale peab töövõtjal (peatöövõtjal) olema riiklik tegevusluba teatud tüüpi ehitus- ja paigaldustööde tegemiseks, samuti peatöövõtja ülesannete täitmiseks.

Lisaks sellele vastavalt 08.08.2001 föderaalseaduse artiklile 17. Nr 128-FZ “Üksikute kasutuselevõtutegevuste litsentsimise kohta” kehtib I ja II vastutusastmega hoonete ja rajatiste ehitamiseks litsentsitud tegevus.

I ja II vastutusastmega hoonete ja rajatiste ehitamise tegevuslubade väljastamise määrused vastavalt osariigi standard, kinnitatud Vene Föderatsiooni valitsuse 21. märtsi 2002. aasta määrusega. nr 174 on kindlaks määratud, et riigistandardi kohane I ja II vastutusastme hoonete ja rajatiste ehitamise tegevus hõlmab ehitus- ja paigaldustööde teostamist, sh üldehitus-, viimistlus-, sanitaartehniliste, eriotstarbeliste tööde teostamist. ja paigaldustööd, samuti hoonete ja rajatiste remondi teostamine, kasutuselevõtt ja tellija – arendaja funktsioonid.

Hankige litsents tellija-arendaja tegevuste läbiviimiseks.

Esmaturult korteri ostmisel on palju eeliseid. Siia kuuluvad kinnisvara hind, planeering, ruumide valmidus viimistluseks ja palju muud. Kuid kodumajapidamise rõõm ja mis kõige tähtsam, selle ajastus sõltub otseselt arendaja professionaalsusest ja usaldusväärsusest. Paljud inimesed kardavad investeerida esmastesse eluasemetesse, meenutades näiteid tuntud pikaajalistest ehitusprojektidest ja petetud aktsionäridest. Üksikute ehitusfirmade probleemid ei tohiks aga maha matta Sinu unistust korteri ehitamisest. Peaasi on arendaja targalt valida.

Selleks on kasulik uurida kogu arendaja kohta saadaolevat teavet avatud allikad. Analüütiliste väljaannete ja kinnisvara veebisaitide väljaanded, kinnisvaramaaklerite ülevaated ja loomulikult kinnisvarainvestorite foorumid. Internetis ei suuda ükski hoolimatu ettevõte säilitada hea maine välimust - vigastatud kliendid paljastavad petturid kindlasti.

Interneti-kasutajate ja ekspertide arvamuste kogumine on esialgne filter, mis peaks veenma teid, et saate arendajaga hakkama. Pärast seda tuleb pealava kontrollid - dokumentatsiooni uurimine.

Toimingud:

Tegevus 1

Nõutava dokumentide loetelu kindlaksmääramine

Ehitusprotsessiga kaasneb tohutult palju dokumentatsiooni. Põhjaliku kliendi segadusse ajamiseks võib hoolimatu arendaja anda ülevaatamiseks kümneid väiksemaid dokumente, kuid samas peita olulisemad. Seetõttu peate täpselt teadma, mida küsida. Tulevast aktsionäri peaks huvitama nii info arendaja kohta kui ka andmed ehitusprojekti kohta.

Tehke eelnevalt vajalike dokumentide loend:

1. 1 Arendaja asutamisdokumendid
2. 2 Arendaja litsents
3. 3 Ehitusluba
4. 4 Rajatise projektdokumentatsioon
5. 5 Maa omandiõiguse dokumendid
6. 6 Finantsdokumendid

2. seadus

Teeme oma õigused selgeks

Enne arendaja kontorisse tulekut tuleb olla kindel oma õigustes ning suhelda firma esindajatega rahulikult, kuid kindlalt. Kliendil on õigus nõuda vajalikke dokumente Art. 19, art. 20, art. 21, 30. detsembri 2004. aasta föderaalseadus N 214-FZ „osalemise kohta ühine ehitus korterelamud ja muud objektid." Vastuolulises olukorras võite julgelt viidata sellele regulatiivaktile.

Ideaalis peaks arendaja esitama kõik nõutud dokumendid ülevaatamiseks ilma tarbetu bürokraatiata – tema huvides on näidata usaldusväärsust juba kliendiga suhtlemise esimestel etappidel. Kuid tegelikult võidakse teile keelduda - see peaks potentsiaalset ostjat kohe hoiatama. Enne ehitusfirma kontorist igaveseks lahkumist kontrollige siiski dokumentide esitamisest keeldunud töötaja volitusi. Võib-olla pole probleem arendaja pahatahtlikkuses, vaid üksiku juhi ebakompetentsuses.

Nõuda dokumentide originaale või notariaalselt kinnitatud koopiaid. Skannitud versioonid või koopiad võivad olla võltsitud.

Dokumentide analüüsimisel on parem kasutada professionaali abi. Kutsuge kohale pädev jurist või kinnisvaramaakler, kes tegeleb uute hoonetega. Sellise spetsialisti võib leida igal mainekas kinnisvara veebisaidil. Näiteks kasutage GdeEtoDom.RU veebisaidil olevat teenust "Vahendajad".

3. seadus

Kontrollime asutamisdokumente

Esimene samm arendaja kontrollimisel on tutvuda ettevõtte asutamisdokumentidega. Need sisaldavad:

1. 1 Ettevõtte põhikiri
2. 2 Sertifikaat juriidiliste isikute ühtsesse riiklikusse registrisse (USRLE) kandmise kohta
3. 3 OGRN sertifikaat
4. 4 TIN sertifikaat

Kontrollige ettevõtte nime, tegeliku ja juriidilise aadressi andmete õigsust. Kontrollige teavet juriidilise isiku asutajate ja kaasomanike kohta - mitte ainult täisnime, vaid ka kõigi nende inimeste häälte protsenti ettevõtte juhtorganites.

Küsige teavet ehitusprojektide kohta, millega ettevõte on viimase kolme aasta jooksul osalenud. Teile tuleb anda teave nende kinnistute aadressi ja tegeliku kasutuselevõtu aja kohta.

Ärge unustage kontrollida dokumente ja volikirju, mille alusel ettevõtte esindaja teiega läbirääkimisi peab ja lepingu sõlmimist pakub.

See on põhiloend ega ole ammendav. Vajadusel on ametnikel õigus nõuda lisadokumendid. Näiteks eluaseme erastamise korral vajate tehnilise passi saamiseks lisaks:

Kui mõni teave tundub teile kahtlane või on vastuolus ettevõtte ametlikul veebisaidil avaldatud teabega, on see põhjus teha paus ja kõik üle kontrollida.

4. seadus

Arendaja litsentsi kontrollimine

Kui asutamisdokumendid ei tekita kahtlusi, võite uurida arendaja tegevusluba ja ehitusluba. Peaksite tähelepanu pöörama litsentsi tüübile ja numbrile ning täpsustama, milline asutus selle väljastas. Kuid peamine asi, mis teid puudutama peaks, on arendaja litsentsi kehtivusaeg. Kindlasti tuleb näha originaaldokumenti ja veenduda selle kehtivuses.

Oluline on küsida ehitusluba, et veenduda, millisele kinnistule see väljastati. Mõnikord töötavad arendajad paralleelselt mitme projekti kallal, kuigi nad on koostanud vaid ühe dokumendid. Samuti on oluline täpsustada, milliseks perioodiks luba väljastati – võib selguda, et see on ammu aegunud.

Tegevus 5

Tutvume projekti deklaratsiooniga

Projekti deklaratsioon on teie tulevase kodu peamine dokument. Arendaja on kohustatud andma selle avalikku omandisse, et kõik potentsiaalsed investorid saaksid sellega tutvuda. Deklaratsiooni olulisim osa on Riikliku Ehitusekspertiisi järeldus. See peab kinnitama, et projekt vastab kõigile kehtestatud standarditele ja tehnilistele eeskirjadele. Kogu teavet, mida ettevõte teile tulevase ehituse kohta edastab, tuleb hoolikalt kontrollida projekti dokumentatsioonile vastavuse osas.

Projekti deklaratsioonis tuleb märkida:

1. 1 Ehitusprojekti eesmärk, etapid ja ajastus
2. 2 Ehitus- ja maaload
3. 3 Kinnisvara aadress
4. 4 Korterite arv korterelamus ja nende tehnilised omadused
5. 5 Ühisvara koosseis, mis muutub ühiseks ühisomand kõik maja elanikud
6. 6 Ühisomandisse mittekuuluva mitteeluruumi funktsionaalne otstarve
7. 7 Eeldatav ajakava maja kasutuselevõtuks ja riigiasutus mis väljastab vastava loa
8. 8 Projekti finantsriskid ja meetmed nende kindlustamiseks
9. 9 Planeeritud ehitusmaksumus
10. 10 Peamiste ehitus- ja paigaldustööde töövõtjate nimekiri
11. 11 Arendaja lepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamise meetod
12. 12 Info muude investeerimisfondide kohta maja ehitamiseks

6. toiming

Kontrollime maa omandiõigusdokumente

Majaalune maa ei peaks tulevasele aktsionärile vähem huvi pakkuma kui seinad ja kommunikatsioonid. Kui saidi pealkirja dokumentides on midagi valesti, valmis hoone ei tohi aastaid kasutusele võtta.

Arendaja saab legaalselt töötada kahte tüüpi dokumentide alusel. See on maa omanditunnistus või krundi pikaajaline rendileping. Esimesel juhul peate hoolikalt võrdlema sertifikaadi andmeid ettevõtte asutamisdokumentidega. Teine on jälgida, et üürileping ei lõpeks enne, kui maja on valminud ja kasutusele võetud.

Pange tähele, et ehituse eeldatav ja tegelik valmimiskuupäev on alati erinev. Maja loetakse ametlikult pikaajaliseks ehitamiseks alles siis, kui viivitus ületab kolme aastat. Seetõttu peaks krundi rentimine olema tagavaraga.

Pealkirja dokumente uurides pöörake tähelepanu nende üksikasjadele. Kui räägime üürist, kontrollige maa omaniku andmeid. Kuid kõige olulisemad parameetrid, mida peaksite kontrollima, on saidi aadress, katastrinumber ja piirkond.

Tegevus 7

Kontrollime arendaja finantsdokumente

Arendaja finantsseisundit saate analüüsima hakata pärast seda, kui olete kõik muud dokumendid rahuldanud. See etapp pole aga tähtsuselt kaugeltki viimane. Ettevõtte stabiilne positsioon on üks peamisi garantiisid, et maja valmib kvaliteetselt ja õigeaegselt.

Potentsiaalsel aktsionäril on täielik õigus tunda end audiitorina. Analüüsida rahaline seisukord arendaja saab tugineda kinnitatud majandusaasta aruannetele ja raamatupidamisdokumentatsioon kolme eelmise kalendriperioodi kohta. Kui ettevõte on turule tulnud alles hiljuti, küsige teavet kogu tegeliku tegevusperioodi kohta. Andmed kasumi ja kahjumi jaotamise kohta kinnitavad arendaja tõhusust ja usaldusväärsust kõnekamalt kui ükski sõna.

Ehitusfirma dokumentide kontrollimine on raske, tülikas ja vastutusrikas ülesanne. See nõuab palju teie aega ja tähelepanu ning võib-olla ka kulusid kinnisvaramaakleri või advokaadi teenuste eest. See on aga täpselt nii, kui kooner maksab kaks korda. Ärge säästke energiat ja raha – hooletus selles küsimuses võib kaasa tuua palju suuremaid kahjusid, kui arendaja osutub petturiks. Pädev lähenemine ja hoolikas paberite uurimine võimaldavad teil rahulikult magada ja enesekindlalt valmistuda tulevaseks kodumajapidamiseks.

Arendaja palkas tehnilise kliendi (kellel on litsents), kuid sõlmib lepingud erinevate töövõtjatega otse. Kas tal peaks olema litsents või mitte?

Vastus

Jah, peaks.
Hoonete ja rajatiste ehitamise tegevuste hulka kuulub tellija-arendaja ülesannete täitmine (VV 21. märtsi 2002. a määrusega nr 174 kinnitatud hoonete ja rajatiste ehitamise tegevuslubade eeskirja punkt 1). See tähendab, et ka nende funktsioonide täitmine nõuab litsentsi, kuna ehitustegevus on litsentsitav*.
Nimetatud eeskirjad ei dešifreeri, mida täpselt peetakse tellija-arendaja funktsioonideks. Aga sisse kohtupraktika Tunnistatakse, et need on kohustused, mis tekivad tellijal lepingu sõlmimisel ja millel võib olla mõju tehtud tööde ohutusele. Nende hulka kuuluvad eelkõige: töövõtja loomine vajalikud tingimused teostada töid, esitada tehnilist dokumentatsiooni, samuti teostada kontrolli ja järelevalvet ehitustööde teostamise üle (mõiste ülemkohus RF 25. detsembril 2003 nr KAS03-603).
Seega, kui ehituslepingu sõlmib otse arendaja, saab temast tellija ja ta täidab mitmeid funktsioone, mis kuuluvad tellija-arendaja tegevusalasse. Tehniline tellija täidab ainult tööde teostamise jälgimise ja järelevalve funktsiooni. Ja selle kaasamine ei vabasta arendajat, kes täidab kliendi muid funktsioone, litsentsi saamise kohustusest.
Siiski tuleb märkida, et praktikas ei esita üksikute piirkondade reguleerivad asutused reeglina nõudeid arendajatele, kes on sõlminud lepinguid tehnilise kliendiga, kellel on litsents, seoses selliste arendajate litsentsi puudumisega.

* Alates 1. jaanuarist 2009 litsentse ei väljastata ning varem omandatud load kehtivad kuni 1. jaanuarini 2010.