Kinnisvara kõige tõhusama kasutamise analüüsimeetodite täiustamine hindamise eesmärgil. Võimalused kinnisvara hindamise parandamiseks Ettepanekud kinnisvara hindamise parandamiseks
VENEMAA TEENISTUSE AKADEEMIA
VENEMAA FÖDERATSIOONI PRESIDENDI JUURDE
Liitriik haridusasutus erialane kõrgharidus
"LODE AVALIK TEENISTUSE AKADEEMIA"
Kalugas
rahandus ja krediit
LÕPUTÖÖ
Kaluga
Sissejuhatus
Peatükk 1. Kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilised alused
1.1 Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted ja põhimõtted
1.2 Kinnisvara väärtuse hindamise lähenemisviisid ja meetodid
1.3 Kinnisvara hindamise küsimused
Peatükk 2. Vara turuväärtuse määramine
2.1 Teema kirjeldus
2.2 Kinnisvara turuväärtuse määramine kulumeetodil
2.3 Kinnisvara turuväärtuse määramine turukäsitluse raames
2.4 Kinnisvara turuväärtuse määramine tulupõhise meetodiga
3.1 Hindamisobjekti turuväärtuse lõpliku väärtuse määramine
Järeldus
Bibliograafia
Sissejuhatus
Meie riigi üleminek turumajandusele nõudis mitmete uute teaduse ja praktika, eelkõige kinnisvara hindamise valdkondade põhjalikku arendamist.
Kinnisvaraturg on riigi sektor turumajandus, mis kujutab endast kinnisvaraobjektide, turul tegutsevate majandusüksuste, turu toimimisprotsesside, s.o. kinnisvara tootmise (loomise), tarbimise (kasutamise) ja vahetamise protsessid ning turu juhtimine ning turu toimimist tagavad mehhanismid (turu infrastruktuur ja õiguslik keskkond).
Nüüd on kinnisvaraturul elamukorterid ja -ruumid, büroohooned ja -pinnad, tööstus- ja ärihooned, suvilad, suvilad ja maamajad koos krundiga. Arvestada tuleks kinnisvaraturu piirkondlikke iseärasusi.
Majandusüksuste tootmis- ja majanduspraktikas on palju juhtumeid, mil tekib vajadus hinnata ettevõtete vara turuväärtust. Ükski kinnisvara ostu-müügi operatsioon, tagatise vastu laenamine, kindlustus, kinnisvaravaidluste lahendamine, maksustamine jne ei saa läbi ilma hindamiseta.
Kinnisvara turuväärtuse määramine on keeruline ja ainulaadne protsess, kuna kahte absoluutselt identset kinnisvara on peaaegu võimatu leida. Isegi juhul, kui hooned on ehitatud sama tüüpprojekti järgi, kuid asuvad erinevatel kruntidel, võib nende maksumus oluliselt erineda.
Lõputöö teema asjakohasus on tingitud asjaolust, et tänapäeval on üha suurem vajadus pädeva ja objektiivse kinnisvara väärtuse hindamise järele ning vara hindamise institutsioon ei ole veel täielikult välja kujunenud, puudub informatsioon hindamise alus, pole Venemaal hindajate erialane ettevalmistus veel maailma tasemele jõudnud.
Töö eesmärk on määrata kindlaks vara turuväärtus ja põhjendada selle tõstmise võimalusi.
Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:
1. Uurida kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilist alust;
2. Iseloomustada hindamisobjekti ja selle keskkonda;
3. Põhjendage hindamisobjekti turuväärtust kolme üldtunnustatud lähenemisviisi alusel;
Uurimisobjektiks on vara turuväärtuse määramise kord.
Uuringu teemaks on kinnisvara turuväärtuse põhjendamine ja selle tõstmise soovituste väljatöötamine.
Struktuuriliselt koosneb töö sissejuhatusest, kolmest peatükist, järeldusest ja kirjanduse loetelust. Esimeses peatükis käsitletakse kinnisvara hindamise teoreetilisi aluseid, teises peatükis arvutatakse kinnisvara turuväärtus, kolmandas ühtlustatakse hindamise tulemusi ning määratakse kindlaks võimalused kinnisvara turuväärtuse tõstmiseks.
Uurimuse teoreetiliseks ja metodoloogiliseks aluseks on dialektiline tunnetusmeetod, samuti uuritava probleemi kohta teadlaste tööd, perioodika ja Interneti-materjalid. Lisaks kasutati järgmisi meetodeid: majanduslik-statistiline, monograafiline, arvutuslik-konstruktiivne, samuti võrdlusmeetod.
Peatükk 1. Kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilised alused
1.1 Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted ja põhimõtted
Riigi, juriidiliste ja eraisikute teatud vajaduste rahuldamiseks, samuti nende valdamisest ja kasutamisest kasu saamiseks luuakse, müüakse ja soetatakse erinevaid hüvesid (esemeid, asju, vara). Selle või teise varaobjekti võimalusest olemasolevaid vajadusi rahuldada ja kasust, mida selle objekti omamine tulevikus toob, sõltub selle väärtus ja seega ka maksumus.
Kõik toimingud ja tehingud kinnisvaraga eeldavad vara väärtuse tundmist. Turutingimustes sõltub kinnisvara väärtus teguritest, trendidest ja muutustest majanduses ja ühiskonnas tervikuna. Kinnisvara hindamise vajadus tekib järgmistel juhtudel:
§ ostu-müügi või liisingu tehingud;
§ ettevõtete kapitaliseerimine ja osakute ümberjagamine;
§ uute aktsionäride meelitamine ja täiendav aktsiaemissioon;
§ katastrihindamine kinnisvaraobjektide: ehitiste ja maatükkide maksustamise eesmärgil;
§ kinnisvarakindlustus;
§ laenu andmine kinnisvara tagatisel;
§ kinnisvaraobjektide tegemine panusena põhikapital ettevõtted ja organisatsioonid;
§ investeerimisprojektide arendamine ja investorite kaasamine;
§ kinnisvaraobjektide likvideerimine;
§ pärimisõiguste teostamine, kohtuotsus, varavaidluste lahendamine;
§ muud kinnisvaraobjektide omandiõiguse müügiga seotud toimingud.
Kinnisasjade (kinnistute, kinnisasjade) alla loetakse maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, st esemeid, mida ei saa teisaldada ilma nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, sealhulgas metsad, mitmeaastased istandused, hooned, rajatised. Kinnisasjade hulka kuulub ka subjekt riiklik registreerimineõhu- ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid. Seadusega võib kinnisasjaks lugeda ka muud vara.
Kinnisvara hindamisel loetakse maad väärtust omavaks, parendusi aga väärtuse panustamiseks.
Kinnisvara on vabas tsiviilkäibes ja on erinevate tehingute objektiks, mistõttu tekib vajadus hinnata selle väärtust, s.o. eri tüüpi kinnisvara rahalise ekvivalendi määramisel konkreetsel ajahetkel.
Tänapäeva majanduses on palju erinevaid väärtusi. Need on vajalikud erinevate vajaduste ja funktsioonide tõttu. See hõlmab selliseid liike nagu laenuväärtus, kindlustusväärtus, õiglane turuväärtus, bilansiline väärtus, rendiväärtus, päästeväärtus, investeeringu väärtus ja paljud teised. Kuid üldiselt võib väärtuse jagada kahte kategooriasse: vahetusväärtus ja kasutusväärtus.
Vahetusväärtus on hind, mis valitseb vabal, avatud ja konkurentsivõimelisel turul, mis põhineb nõudluse ja pakkumise tegurite poolt loodud tasakaalul. Mõnikord nimetatakse seda objektiivseks kuluks, kuna selle määravad reaalsed majanduslikud tegurid.
Kasutusväärtus on vara väärtus konkreetse kasutaja või kasutajate rühma jaoks, s.t. jätkuva ettevõtte osana kasutatava kinnisvara väärtus (näiteks tehase kasutatav kinnisvara).
Kõigist väärtuse tüüpidest on kõige levinum turuväärtus – turusuhete tingimustes peamine väärtuse liik. Turuväärtuse määramisel lähtume sellest, et turg eksisteeris minevikus (kinnistu on juba müüdud), eksisteerib olevikus (vara luuakse müügiks) ja eksisteerib ka tulevikus, kuna ei minevik ega turu olevik on sellega vastuolus.
Eelneva põhjal võime järeldada, et mitte ainult turg ise, vaid ka turu poolt moodustatud instrumendid, millest olulisim on maksumus, on kolmekomponendilised. Sellest vaatenurgast võib öelda, et hind:
Kehtiv kulu, s.o. kõige tõenäolisem hind antud turul;
Tõeliselt turupõhine, kuna turuväärtuste ruum, mis sisaldab konkreetse objekti maksumust, kujuneb ainult vaba, avatud ja konkurentsivõimelise turu tegurite mõjul;
See on tõepoolest objektiivne, kuna kajastab tootja (müüja), ostja ja investori turu kõigi peamiste subjektide arvamusi, ammendades sellega poolte turuhuvid.
Väärtust saab ammutada minevikust, asetades end ostja asemele, olevikust asetades end ehitaja asemele ja tulevikust, kui asetame end investori asemele. Sellest tulenevad kolm peamist kinnisvara hindamise lähenemisviisi: turu-, kulu- ja tulukäsitlus.
Peamine ülesanne väärtuse määramisel on prognoosida hindamisobjekti omamisest saadava tulevase kasu kvantiteeti, kvaliteeti ja kestust ning nende hüvede konverteerimist nüüdisväärtuseks. Vara analüüsimisel lähtutakse hindamise põhimõtetest.
Hindamispõhimõtted on jagatud nelja rühma:
1) kasutajate arusaamadel põhinevad põhimõtted (kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtted);
2) kinnisvara opereerimise protsessist tulenevad põhimõtted (panuse põhimõtted, jääktootlikkus, piirtootlikkus, tasakaal, majanduslik suurus ja majandusjaotus);
3) turukeskkonna toimest tulenevad põhimõtted (alternatiivsuse, muutlikkuse, sõltuvuse, nõudluse ja pakkumise, konkurentsi ja vastavuse põhimõtted);
4) parima ja kõige põhimõte tõhus kasutamine on hindamise peamine põhimõte. See põhimõte ühendab kõik teised põhimõtted ja on iga kinnisvara hindamise aluseks.
Kinnisvara hindamise eelduseks on kinnisvaraturu toimimise spetsiifikaga arvestamine, kuna kinnisvaraturu olukord mõjutab oluliselt tuluvoogusid, riskitasemeid ja kinnisvara võimalikku müügihinda teatud punkt tulevikus, s.t. tulumeetodit kasutades hindamisel kasutatud põhiandmete kohta.
1.2 Kinnisvara väärtuse hindamise lähenemisviisid ja meetodid
Kinnisvara hindamisel on väärtuse määramisel kolm üldtunnustatud lähenemisviisi: kulukas, turg ja tulus. Igal lähenemisviisil on oma väljakujunenud meetodid, tehnikad ja protseduurid. Selgub erinevate kinnisvaraobjektide hindamise lähenemisviiside kontseptuaalne sarnasus. Samas määrab hinnatava objekti tüüp konkreetsetest hindamisprobleemidest tulenevate spetsiifiliste meetodite tunnused, mis on reeglina omased ainult seda tüüpi varale.
Kulupõhine lähenemine
Kulupõhine lähenemine kinnisvara hindamisel põhineb kinnisvaraobjekti loomise kulude võrdlemisel hinnatud või võrreldavate objektide väärtusega. Lähenemisviis tugineb investori kinnisvara soetamise võimekuse uuringule ning lähtub asenduspõhimõttest, mis ütleb, et ostja ei maksa asjakohast ettenägelikkust järgides objekti eest suuremat summat, kui on vastava hoone hankimise maksumus. maatükk ja püstitada otstarbelt ja kvaliteedilt sarnase objekti lähitulevikus ilma oluliste viivitusteta.
Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:
1. Vaba ja vaba maa omandamise või pikaajalise rentimise maksumuse arvutamine selle kasutamise optimeerimiseks;
2. Hinnatava hoone asendusmaksumuse hindamine. Asendusmaksumuse arvutamise aluseks on kõnealuse objekti taasloomise kulude arvestus, mis põhineb jooksvatel hindadel ja sarnaste objektide tootmistingimustel teatud kuupäeval.
3. Kinnisvara füüsilise, funktsionaalse ja välise amortisatsiooni suuruse määramine;
4. Ettevõtluskasumi (investori kasumi) väärtuse hindamine;
5. Hinnatava objekti lõpliku maksumuse arvutamine, korrigeerides asendusmaksumust amortisatsiooniga, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine kulu võrra maatükk.
Hiljuti kasutusele võetud kinnistute hindamisel on kõige sobivam kulupõhine lähenemine, mis annab kõige veenvama tulemuse maa mõistlikult põhjendatud maksumuse ja vähese akumuleeritud parendusamortisatsiooni korral. Kulupõhine lähenemine on põhjendatud planeeritavate objektide, eriotstarbeliste objektide ja muu vara väärtuse hindamisel, millega tehinguid turul tehakse harva ning seda saab kasutada kindlustuse eesmärgil hindamisel. Selline lähenemine võimaldab rekonstrueeritavate objektide hindamisel kindlaks teha, kas ehituskulud kompenseeritakse tegevustulu või kinnisvara müügist saadava tuluga. Kulumeetodi kasutamine väldib sel juhul üleinvesteerimise ohtu.
Samuti kasutatakse kulumeetodit juriidiliste ja eraisikute vara maksustamisel kinnisvara arestimise ajal, et analüüsida maatüki parimat ja efektiivsemat kasutamist.
Maatüki väärtuse määramine
Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 35 omandab võõral maal asuva hoone, rajatise, rajatise omandiõiguse üleminekul teisele isikule õiguse kasutada vastavat osa maatükist, mida hoone, rajatis hõivab, struktuur ja nende kasutamiseks vajalikud, samadel tingimustel ja samas summas kui eelmine omanik.
Kõigist maa hindamismeetoditest on määrava tähtsusega müügi võrdleva analüüsi meetod.
Hindamisel oleva vara ehituse asendusmaksumus on arvestatud jooksevhindades uuena (ilma akumuleeritud amortisatsioonita) ja seotuna hindamise kuupäevaga. Asendusmaksumuse määramise aluseks on rajatise ehitamise ja tellijale üleandmisega kaasnevate kulude arvestus. Olenevalt nende kulude arvestamise korrast on tavaks jaotada ehitusmaksumuses otsesed ja kaudsed kulud.
Otsesed kulud on otseselt seotud ehitusega (materjalikulu, ehitustööliste palk, ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus jne). Kaudsed kulud - kulud, mis ei ole otseselt ehitusega seotud (tasud projekteerimis- ja hindamisorganisatsioonidele, maainvesteeringute maksumus, turundus-, kindlustus- ja reklaamikulud jne). Arendaja kasumis kajastuvad ehituse juhtimise ja korraldamise kulud, üldjärelevalve ning arendusega kaasnev ettevõtlusrisk. Ettevõtja kasum on määratletud osana objekti müügist saadavast kasumist. Olenemata intressi suurusest ja vastavast alusest (vara väärtuse komponendist), jääb ettevõtluskasumi suurus muutumatuks.
Peamine võrdlusandmete allikas kinnisvaraobjektide maksumuse kohta on ehituslepingud hinnatavaga sarnaste konstruktsioonide ehitamiseks. Lisaks peavad projekteerimise hindajad tavaliselt oma andmebaase valminud kodude, büroohoonete, korterite, hotellide, kaupluste ja tööstushoonete jooksvate hindade kohta. Praegu on Venemaal standardite ja hinnatasemete süsteem, mis on määratud vastavate hinnaindeksitega.
Erinevate looduslike ja funktsionaalsete tegurite mõjul ehitatud objektid kaotavad oma tööomadused ja hävivad. Lisaks mõjutavad objekti turuväärtust väliskeskkonna majanduslik mõju ja turukeskkonna muutused. Samal ajal füüsiline amortisatsioon (jõudluse kaotus), funktsionaalne vananemine (tehnoloogia nõuetele vastavuse ja kulude vähenemine teaduse ja tehnoloogia arengu tõttu), väline või majanduslik amortisatsioon (objekti atraktiivsuse muutus väliskeskkonna muutuste tõttu). ja piirkonna majandusolukorda) eristatakse. Need amortisatsiooniliigid koos moodustavad akumuleeritud amortisatsiooni, mis on objekti asendusmaksumuse ja hinnatava objekti reprodutseerimise (asendamise) maksumuse vahe.
Kõige täielikum ja usaldusväärsem infoallikas hoone või rajatise tehnilise seisukorra kohta on loodusuuringu materjalid. Selliste uuringute läbiviimise esimene tingimus peaks olema hindamisobjekti funktsionaalse eesmärgi täpne määratlus: kasutamine ettenähtud otstarbel või tehnoloogiliste ja funktsionaalsete parameetrite muutumisega. Sel juhul on vaja esitada hoonete kandekonstruktsioonidele avalduvate koormuste ja mõjude muutumise piirid.
Uuringute läbiviimise teine tingimus on täieliku teabe saamine objekti asukohaala looduslike ja klimaatiliste parameetrite ning spetsiifiliste mõjutegurite ja nende muutuste kohta tehnogeense tegevuse protsessis.
Turu lähenemisviis
Turulähenemise meetodite rakendamise eelduseks on info kättesaadavus sarnastel (otstarbelt, suuruselt ja asukohalt võrreldavate) kinnisvaraobjektidega tehtud tehingute kohta võrreldavatel tingimustel (tehingu toimumise aeg ja tehingu finantseerimise tingimused) .
Võrdlev lähenemine põhineb kolmel kinnisvara hindamise põhiprintsiibil: pakkumine ja nõudlus, asendamine ja panus. Nendest kinnisvara hindamise põhimõtetest lähtudes kasutatakse turukäsitluses mitmeid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid, et tuua esile võrdluselemendid ja mõõta võrreldavate kinnisvara turuandmete korrigeerimisi, et modelleerida hinnatava kinnisvara väärtust.
Kinnisvara hindamise turukäsitluses on põhiprintsiip asendusprintsiip, mis ütleb, et potentsiaalne ostja ei maksa kinnisvara eest hinda, mis ületab tema seisukohalt sarnase vara soetamise maksumust.
Peamised raskused turukäsitluse meetodite rakendamisel on seotud Venemaa kinnisvaraturu läbipaistmatusega. Enamasti on kinnisvaratehingute reaalsed hinnad teadmata. Sellega seoses kasutatakse sageli hindamisel müüki pandud objektide ettepanekute hindu.
Müügivõrdluse meetod määrab kinnisvara turuväärtuse, tuginedes hinnatava kinnisvaraga oma suuruse ja kasutuse poolest sarnase võrreldava kinnisvara hiljutiste müükide analüüsile. See hindamismeetod eeldab, et turg määrab hinnatava kinnisvara hinna samamoodi kui võrreldavate konkurentsivõimeliste kinnisvaraobjektide hinna. Müügivõrdlusmeetodi rakendamiseks kasutavad spetsialistid mitmeid hindamispõhimõtteid, sealhulgas asendamise põhimõtet.
Müügivõrdlusmeetodi rakendamine seisneb järgmiste sammude järjestikuses sooritamises:
1. üksikasjalik turu-uuring, et saada usaldusväärset teavet kõigi võrreldavate kasulike objektidega seotud tegurite kohta;
2. sobivate võrdlusüksuste väljaselgitamine ja iga üksuse võrdleva analüüsi läbiviimine;
3. hinnatava objekti võrdlemine valitud võrdlusobjektidega, et korrigeerida nende müügihindu või jätta need välja võrreldavate hulgast;
4. arvukate korrigeeritud võrreldavate objektide maksumuse näitajate viimine hindamisobjekti turuväärtusse.
Kinnisvaraturu tehingute infoallikatena saab kasutada kinnisvarabüroosid, valitsuse allikaid, oma andmebaase, väljaandeid jms.
Peale võrdlusühiku valimist on vaja välja selgitada peamised näitajad või võrdluselemendid, mille abil on võimalik modelleerida objekti väärtus läbi võrreldavate kinnisvaraobjektide ostu-müügihindade vajalike korrigeerimiste.
Hindamispraktikas eristatakse kinnisvara väärtuse määramisel selliseid põhilisi võrdluselemente nagu üleantud õigused kinnisvarale, rahaliste arvelduste tingimused kinnisvara soetamisel, müügitingimused (tehingu puhtus), aeg. müük, objekti funktsionaalne otstarve, asukoht, juurdepääsuteede mugavus, objekti pindala, tehniline seisukord ja ruumide viimistlusaste.
See meetod on kõige tõhusam regulaarselt müüdavate objektide puhul.
Korrigeerimise mõõtmise elementide esiletõstmiseks kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid.
Kvantitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:
paarismüügi analüüs (ühe võrdlusartikli korrigeerimise määramiseks võrreldakse kahte erinevat müüki);
Statistiline analüüs (meetod põhineb matemaatilise statistika aparaadi kasutamisel korrelatsiooni- ja regressioonanalüüsiks);
· Järelturu analüüs (selle meetodiga määratakse korrigeerimiste summa, tuginedes andmetele, mis ei ole otseselt seotud hindamis- ega võrdlusobjektiga) jt.
Kvaliteeditavad hõlmavad järgmist:
klassifitseerimise (võrdleva) analüüs (meetod sarnaneb paarismüügi analüüsiga, välja arvatud see, et korrigeerimisi ei väljendata protsentides või rahasummades, vaid hägusloogika kategooriates);
Jaotuse analüüs (võrdlusmüük jaotatakse adekvaatsuse kahanevas järjekorras, seejärel määratakse hindamisobjekti koht võrdlusmüügi reas).
tulu lähenemine
Kinnisvara turuväärtuse määramisel tulumeetodil lähtutakse ootuse põhimõttest. Selle põhimõtte kohaselt omandab tüüpiline investor ehk kinnisvara ostja selle tulevase kasutustulu ootuses. Arvestades, et investeeringu suuruse ja investeeringuobjekti ärilisest kasutamisest saadava kasu vahel on otsene seos, on kinnisvara väärtus defineeritud kui sellest saadava tulu saamise õiguste väärtus ehk teisisõnu väärtus. vara väärtus on defineeritud kui hindamisobjekti tulevase tulu nüüdisväärtus.
Tulupõhise lähenemise eeliseks kulu- ja turukäsitlustega võrreldes on see, et see peegeldab suuremal määral investori nägemust kinnisvarast kui sissetulekuallikast, st seda kinnisvara kvaliteeti arvestatakse peamise hinnategurina. . Sissetulekupõhise lähenemisviisi peamine puudus on see, et erinevalt kahest teisest lähenemisviisist põhineb see prognoosiandmetel.
Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:
1. Omandiperioodiks rendile hinnatavate pindade tulevaste tulude prognoosi koostamine ja saadud andmete alusel potentsiaalse brutotulu (GRP) määramine, mis arvutatakse valemi 1.1 järgi:
PVD \u003d S * Ca, (1,1)
S on rendile antav pind, ruutmeetrit;
Sa - rendimäär 1 ruutmeetri kohta.
2. Turuanalüüsil põhinev pinna alakasutamisest ja üüri sissenõudmisel tekkivate kahjude kindlaksmääramine, tegeliku brutotulu (ARI) arvutamine. Reeglina ei ole omanikul pikemas perspektiivis võimalust 100% hoonestavat pinda püsivalt rentida. Üüri kahjud tekivad kinnisvara alahõive ja hoolimatute üürnike üüri mittetasumise tõttu. Tulu tootva kinnisvaraobjekti töötuse astet iseloomustab alakasutuskoefitsient, mille määrab üürile andmata pindade väärtuse ja üüritava kogupinna väärtuse suhe.
Tegeliku brutotulu (ARI) arvutamine toimub vastavalt valemile 1.2:
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD tegelik brutotulu;
PVD potentsiaalne brutotulu;
Kz ala koormustegur;
Kc maksete kogumise koefitsient.
Tuleb märkida, et ülaltoodud meetodil arvutatud DIA-le tuleb lisada muud objekti käitamisest saadud rendimakseid ületavad tulud (näiteks lisateenuste kasutamise eest - auto parkimine jne).
3. Hinnatava kinnisvara ekspluatatsioonikulude arvutamine, mis põhineb selle tegelike hoolduskulude ja/või selle turu tüüpiliste kulude analüüsil. Kulud võivad olla tinglikult fikseeritud (kinnisvaramaks, kindlustusmaksed, maksed maatüki eest), tinglikult muutuvad (kommunaalkulud, jooksev remont, hoolduspersonali töötasud jne), asenduskulud (kulu kiiresti kuluva konstruktsioonihoone perioodilise väljavahetamise eest). elemendid).
Seega lahutatakse DIA-st tegevuskulude hinnanguline väärtus ja lõplik arv on puhas tegevustulu (NOR).
4. Tegevuse puhastulu ümberarvestus objekti hetkeväärtusesse.
Otsese kapitaliseerimise meetod - tulu teeniva objekti turuväärtuse määramise meetod, mis põhineb esimese aasta kõige tüüpilisema tulu otsesel konverteerimisel väärtuseks, jagades selle turuanalüüsi põhjal saadud kapitalisatsiooni suhtega. andmed netosissetuleku ja hinnatava objektiga sarnaste varade väärtuse suhte kohta, mis on saadud turumeetodil väljavõttel. Sellist lääne klassikalist otsekapitalisatsiooni meetodi varianti, kus kapitalisatsioonikordaja võetakse turutehingutest, on info kogumise raskuste tõttu Venemaa tingimustes praktiliselt võimatu rakendada (enamasti on tehingute tingimused ja hinnad konfidentsiaalne info ). Sellest lähtuvalt on praktikas vaja kapitalisatsioonikoefitsiendi koostamiseks kasutada algebralisi meetodeid, mis näevad ette eraldi hinnangu kapitali tootlusele ja selle tootluse määrale.
Tuleb märkida, et otsese kapitaliseerimise meetodit kohaldatakse selliste põhivarade hindamisel, mis ei nõua hindamise kuupäeva seisuga suuri investeeringuid remondi või rekonstrueerimise kestus.
1.3 Kinnisvara hindamise küsimused
Raskused on seotud mitmete probleemidega, mis tekivad kinnisvara hindamisel (lähenemisviisid ja meetodid), selle valdkonna seaduste ja määruste ebakorrektsus või mittevastavus. Vaatleme neid küsimusi veidi üksikasjalikumalt.
Esimene probleem on konto, mitte eesmärgi – kapitalisatsiooni ja diskontomäärade valik.
1. Laenu maksumus (kapitalikulu) - ettevõtetele, millel puudub iseseisev käitumine (puudub väärtpaberiturg).
2. Omavahendite keskmine piirväärtus - ettevõtetele, kelle aktsiad on turul noteeritud.
3. Lähtudes ettevõtte või oma tegevusala keskmisest ärikasumlikkusest.
4. Uuritavate projektide keskmised piirkulud (investeerimisel).
5. Laenude tagasimaksmise määrad.
6. Planeeritud normid.
7. Laenude intressimäär (rahvatulu (ND) ja siseriikliku rahvusprodukti (RKP) seotud poliitökonoomia mõiste).
8. Alternatiivse investeeringu tasuvus (näiteks deposiitkonto pangas).
9. Minimaalne riskivaba tootlus, investori vaatenurgast.
Reaalne lühiajaline intressimäär, mis on defineeritud riigivõlakirjade tootluse ja tarbijahinnaindeksi vahena.
Paljud praktilised meetodid sama teoreetilise baasiga määra valimiseks räägivad selle valimise ebasoodsatest meetoditest ja kriteeriumidest. Toahinna määratlus on väljaspool finantsjuhtimise teooriat - psühholoogia valdkonnas (kunsti, mitte teaduse valdkond).
Erinevate spetsialistide hinnangu andmiseks tuleks liitintressimäära väärtus seadusega vastu võtta ja metoodikas kajastada, nagu see oli omal ajal, vastavalt kapitaliinvesteeringute (investeeringute - nagu need ütle nüüd). Algselt oli tõhususe määr iga tööstusharu jaoks erinev, seejärel võeti kõigi tööstusharude jaoks kasutusele üks määr. Tuleb rõhutada, et standardne efektiivsuskordaja mängis sama rolli (kandis sama koormust) kui kapitalisatsioonimäär (efektiivsuse määr, võrdlusmäär, investeeringute paigutuse määr).
Teine probleem on seotud kinnisvara väärtuse punkthindamisega. Olukord on selline, et kümme üksteisest sõltumatult töötavat eksperti annavad sama vara (kinnistu) väärtuse kohta kümme erinevat hinnangut. See on tingitud arvutusprotseduurist ja standardsete koefitsientide valikust. Olukord meenutab detaili valmistamist. Samal masinal hakkab erinevaid osi valmistama sama töötaja sama joonise järgi. Sellel on palju põhjuseid, millest enamikku ei saa põhimõtteliselt välistada. Seetõttu on tootmises kasutusele võetud osade mõõtmete tolerantside süsteem. Kui valmistatud detaili mõõtmed jäävad tolerantsi piiridesse, loetakse see sobivaks. Arvutamiseks kasutatud algandmete hälbed ja hajuvus kõigis lähenemistes ja meetodites protsendina keskmisest on olulisemad kui detailide mõõtmete tolerantsid.
Väljapääs sellest olukorrast (selle probleemi lahendus) on ühelt poolt asendada kinnisvara väärtuse punkthindamine intervalliga üks ja numbriline arvutus tuleks läbi viia tõenäosuslike meetoditega. Hindamise kontseptsioon matemaatikas eeldab ligikaudset arvutust, enamasti suurusjärgu tasemel. Näiteks slaidireegli järgi arvutades oli vaja määrata numbrite arv numbri täisarvu osas.
Teine probleem on seotud kaalutegurite valikuga kolme lähenemisviisi abil tehtud kinnisvara väärtuse arvutuste ühildamisel. Iga autor (ekspert, hindaja) aktsepteerib kaalukoefitsiente (arvutusmeetodi olulisuse tegureid) oma äranägemise järgi ja hinnangute erinevus võib olla märkimisväärne. Üks väljapääs sellest olukorrast on võtta iga hindamismeetodi (-lähenemise) jaoks kindlas vahemikus ühtlaselt jaotatud kaalutegur.
Järgmine probleem tekib vara väärtuse võrdleval (turu)hindamisel, kui on vaja paranduskoefitsiente kasutusele võtta, et viia hinnatav objekt ja turuanaloogid võrreldavale tüübile. Ka siin on märkimisväärne omavoli. See kehtib eriti parandustegurite kohta, kui võrrelda hinnatava kinnisvara territoriaalse asukoha asukohti ja mitmeid teisi.
Üks keerulisemaid probleeme on teabe usaldusväärsus. See kehtib nii turuinfo kohta kinnisvara hinnatud väärtuse küsi- ja müügihinna kohta kui ka standardite kohta väärtuse arvutamisel standardmeetodil kulumeetodil. Varem oli see teave olemas kõigi rahvamajandusharude projekteerimis- ja tehnoloogiainstituutidel. See teave on kas kadunud või aegunud.
Enamiku vara väärtuse hindamise käigus tekkivate probleemide kõrvaldamiseks tuleks kõik arvutused teha tõenäosusintervallide alusel. Arvutuse tulemusena esitatakse vara väärtus kärbitud jaotusena. Kulu pakkumishinnana tuleks soovitada mediaankulu kalkulatsiooni. Sel juhul on müüja ja ostja võimalused ühesugused: tõenäosus, et ostja ostab pakutavast hinnast odavamalt, on võrdne tõenäosusega, et müüja müüb pakutavast hinnast kallimalt.
Sel juhul on nii müüjal kui ostjal täielik teave võimalike ostu-müügi hindade ja nende tõenäosuse kohta. Olenevalt kavandatava tehingu kiireloomulisusest saavad osapooled teha teadlikke otsuseid: et ostja ootaks ja otsiks mõnda muud soetusobjekti, kui selleks on aega vaja; müüjale - küsitava hinna alandamine, kui tehingu teostamisega on kiireloomuline.
Selliseid valikuid on turul palju. Müüja ja ostja jaoks võib ostu-müügi kiireloomulisus olla erinev.
2001. aastal võeti vastu Vene Föderatsiooni valitsuse 6. juuli dekreet nr 519, milles Vene Föderatsiooni omandisuhete ministeeriumi ülesandeks on "hindamise metoodiliste soovituste väljatöötamine ja kinnitamine". Seda tuleks teha seoses erinevate hindamisobjektide, hindamisobjekti väärtuse tüüpidega, hindamise läbiviimisega, samuti hindamisaruannete uurimisega. Töö toimub kooskõlastatult vastavat tegevusvaldkonda reguleerivate föderaalsete täitevasutustega.
Ministeerium ei ole aga võimeline välja töötama metoodikat kõikide kinnisvaraobjektide jaoks (igaks juhuks) ja veelgi enam, et välja töötada regulatiivseid materjale.
Seetõttu töötage piirkondlikul tasandil, olenevalt olemasolevast kinnisvaraturust, kogu tööstust hõlmava metoodika alusel välja homogeensete objektide rühmade jaoks regionaalsed meetodid koos vajaliku loomisega. reguleeriv raamistik. Siis tekib probleem kohalike meetodite koordineerimisel ja heakskiitmisel piirkonna, linna või piirkonna haldustasandil.
Erinevate kinnisvaraobjektidega seotud piirkondlike metoodiliste materjalide kokkuleppimise ja kinnitamise korda peaks reguleerima Vene Föderatsiooni varasuhete ministeerium.
See aitab mõistlikumalt hinnata erinevat tüüpi vara igat tüüpi väärtust, mis kõrvaldab erinevad arusaamatused, viib erinevate hindajate ja hindamisfirmade arvutustulemuste võrreldavuseni ning vähendab poolkriminaalset varjundit hindamistegevuses. .
Peatükk 2. Vara turuväärtuse määramine
2.1 Teema kirjeldus
Praegu on nõudlus üsna suur uus vara eraldi hoonete näol, vahemikus $330-$3250 ruutmeetrit. Üldiselt on pakkumine vahemikus $ 400 ruutmeetrit kuni $ 4500 ruutmeetrit. Samas on tendents pakkumishinna ülempiiri mõningasele tõusule.
Seda seletatakse asjaoluga, et kuni viimase ajani on maksejõuetu nõudlus rahaliselt õigustatud.
Seevastu eriti prestiižsed büroopinnad ja kaubanduspinnad on praeguseks "leidnud" oma suhteliselt püsivad omanikud. Sellest tulenevalt tõusevad ruumide hinnad, mis on küll vähem prestiižsed, kuid eeldatavasti siiski müüdavad. Lisaks ei ole ettepanekute hindade kõikumine majandusloogika seisukohalt alati õigustatud.
Kinnistu kuulub LLC-le "Aris" ja asub Kaluga linna Leninski linnaosas.
Objekti juurde kuulub kolmekorruseline telliskivist büroohoone koos restoraniga üldpinnaga 1.375.8 ruutmeetrit.
Objekt asub linna ühel pikimal maanteel, suhteliselt lähedal Kaluga äri- ja halduskeskusele. Transpordiga ligipääsetavus hea.
Maa kirjeldus
Krundi kuju ristkülikukujuline;
Maa-ala 556,0 m2
Pinnase seisund liivased pinnased on hoone vundamentide aluseks.
Piirkonna topograafia: saidi reljeef on rahulik.
Infrastruktuuri tagamine:
Elamuga on ühendatud järgmised kommunikatsioonid:
· Veevarustus;
kanalisatsioon;
· toiteallikas;
soojusvarustus;
telefoni teel
Võimalikud kasutuspiirangud ja servituudid
Lubatud kasutamine. Kinnisvaraturul töötamise praktika näitab, et kinnisvara funktsionaalse otstarbe muutmine on võimalik ainult kokkuleppel kohaliku omavalitsusega, mida kinnitab ka hindamisobjekti omanik.
servituudid. Eeldatakse, et objektil kehtivad tüüpilised servituudid, nagu eesõigus ja side, kuid eeldatakse, et ükski olemasolevatest servituutidest ei tohiks olla takistuseks ala parimal ja tõhusamal kasutamisel. Objektil ei ole mälestisi, unikaalseid loodusobjekte, jõuülekandetorne, joondusmärke jms, seega ei ole büroo- ja eluruumide ehitamisel eripiiranguid.
Hoone kirjeldus
Hoonel on 3 korrust, mis on valmistatud vastavalt kaasaegsetele ehitusstandarditele.
Tabel 1
Hoone konstruktsioonielemendid
| Struktuurne element | Iseloomulik | Tehniline seisukord |
| Vundamendid | Betoonist vöö | Suurepärane |
|
ja nende välisilme |
silikaattellis punane viimistlustellis, t=0,5 |
Suurepärane |
| Vaheseinad | telliskivi | Suurepärane |
|
Kaaned: Pööning; Interfloor; Keldri kohal |
W/betoon W/betoon W/betoon |
Suurepärane |
| Katus | Kombineeritud | Suurepärane |
| põrandad | Parkett, plaadid, linoleum | Suurepärane |
|
Puidust |
Puidust moderniseeritud | Suurepärane |
| Sisekujundus | Euroklass | Suurepärane |
|
Sanitaar- ja elektriseadmed: küte · veetorud kanalisatsioon elektrivalgustus · telefon · ventilatsioon |
Keskne, katlaruumist Kanalisatsioon linna kanalisatsiooni Varjatud juhtmestik Loomulik |
Suurepärane |
| Muud tööd | pime ala | Suurepärane |
2.2 Kinnisvara turuväärtuse määramine kulumeetodil
Antud juhul valiti analoogobjektiks administratiiv telliskivist kolmekorruseline hoone vastavalt laup. UPVS nr 33, tab. 4 (Elamute, ühiskondlike, kommunaalhoonete ja tarbijateenuste hoonete ehituse asendusmaksumuse suurendatud näitajad. M: 1972) Tabel 52 on projekteerimisomadustelt kõige sobivam hindamisobjektile.
tabel 2
Hindamisobjekti ja objekti-analoogi võrdlev analüüs
(Sarnasuskoefitsiendi määramine)
| Struktuurielemendid | Analoogobjekt | Hindamisobjekt | Sarnasusaste (sarnasuse koefitsient) | Erikaal, elemendid % | |||
| analoogobjekt | hindamise objekt | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Vundamendid | raudbetoonplokid | raudbetoonplokid | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Seinad ja vaheseinad | telliskivi | telliskivi | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Ülekatted | betooniga | betooniga | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Põrandad | betoonist | betoonist | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Avad | lihtne puidust | lihtne puidust | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Siseviimistlus | lihtne | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Sanitaar- ja elektriseadmed |
keskküte · veetorud kanalisatsioon · ventilatsioon elekter / valgustus |
keskküte · veetorud kanalisatsioon · ventilatsioon elekter / valgustus |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Katus | rullida raudbetoonplaatidel | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Trepid ja sissepääsud | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Lihtne töö | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| KOKKU: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Parandustegur | 0,86 | ||||||
Hindatava objekti asendusmaksumuse kogusumma määramine.
Põhilised sisendandmed:
Pealinn - I.;
· Hoone maht: Vstr. = 4444 m3;
· Üldpind: S=1.375,8 m2;
Regulatiivsete andmete allikad: laupäev UPVS nr 4, tabel 52
Põhiline arvutusvalem:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3,1)
kus PVS on objekti asendamise kogumaksumus, hõõruda.
USA 1969. aasta ehitusmahuühiku ehitamise maksumus 1969. aasta hindades; US1969=24,9 r/m3
Vpage ehitusmaht, kub. m;
I69-84 kulude konverteerimise indeks 1969. aasta hindadest 1984. aasta hindadesse; elamute ja ärihoonete puhul keskmiselt - 2,21;
I84-20.12.2007 - maksumuse konverteerimise indeks 1984. aasta hindadest hindamiskuupäeva (20.12.2007) hindadeks vastavalt Inf. laup. ehitustööde hinnakujunduse ja arvelduste kohta, Kaluga: detsember 2007;
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn on hinnangu objekti-analoogi erinevuse parandustegur. Kn = 0,86
Objekti kogu asendamise maksumuse arvutamine:
PVA = 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12 843 755,88 rubla.
Objekti amortisatsiooni (amortisatsiooni) hindamine
Objekti hinnangulise tegeliku eluea (I kapitaligrupp) alusel on füüsiline kulum (amortisatsioon) hindamiskuupäeva seisuga 5%, s.o. 642 187,80 RUB
Kuna hoone on uus, siis funktsionaalset (moraalset) halvenemist ei esine.
Majanduslikku (välist) amortisatsiooni ei ole tuvastatud: seda tüüpi ja seisukorras hooned on hetkel turul nõutud ning pole põhjust eeldada, et see olukord lähiajal oluliselt muutuks.
Ettevõtja kasumi määramine
Ettevõtja kasum on turu poolt määratud tulumäär, mida ettevõtja loodab saada preemiana oma ehitusse investeeritud kapitali kasutamise eest.
Ettevõtja kasumi (Ppr) saab määrata ettevõtlustulu Dpr ja ehitusmaksumuse (C / b str.) suhtest Võttes arvesse ehitusperioodi (Tstr.) Valemi järgi:
Kaluga ehitusorganisatsioonide andmetel on ehituse maksumus 1 ruut. m üksikute tavapärase ehitusega büroohoonete suurus on keskmiselt 10 500 rubla. sealhulgas viimistlus. Tavaline siseviimistlus tõstab ehituse maksumust 9-12%. Luksuslik viimistlus tõstab üksikute tööde maksumust 1,38 korda (Marshall & Swift Handbook). Ehitusaeg ei ületa praegu tavaliselt 2 aastat. Kaluga linna keskosas asuvatesse kaubanduspindadesse investeerimise maksumus jääb vahemikku $ 1200÷3500 ruutmeetrit. m. Võtame oma arvutusteks väärtuse - 1200 USA dollarit ehk 30936 rubla. Nendel tingimustel on ettevõtja kasum:
= 0,937 ehk 97,3%.
Tabel 3
Hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine
Seega on vara turuväärtus, mis on saadud maksumuse meetodil, 25 982 918,15 rubla ehk ümardatult 25 982 918 rubla. (Kakskümmend viis miljonit üheksasada kaheksakümmend kaks tuhat üheksasada kaheksateist rubla) ilma käibemaksuta.
2.3 Kinnisvara turuväärtuse määramine turukäsitluse raames
Tabel 4
Võrdlusobjektide omadused
| Võrdlusobjektide omadused | Hindamisobjekt | Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Objekti aadress | Kaluga, st. Suvorova, 29. eluaasta |
Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a |
Kaluga, St. Moskva, s.237 |
Kaluga, St. Azarovskaja, 26 |
Kaluga, kristall, |
||||
| Ehitusaasta | 2002 | 1995, rekonstrueerimine 1998 | 2003. aasta | 1971, rekonstrueerimine 2002 | 1988 | ||||
| Üldpind (ruutmeetrit) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Põhieesmärk praeguses seisus | Büroopinnad, kohvikud, puhkealad | Kontoriruumid | Bürooruumid, puhkealad | Büroo- ja näituseruumid | Kontoriruumid | ||||
| Esialgne kohtumine | Sama | Haldushoone | Haldushoone | raamatu alus | Haldus-tööstushoone | ||||
| Välised piiravad konstruktsioonid | telliskivi | telliskivi | telliskivi | telliskivipaneel vahtploki vahetükkidega | raudbetoonpaneelid | ||||
| Asukoht | üle keskmise | keskmine | keskmine | alla keskmise | alla keskmise | ||||
| Maatükk |
122971 m2 (saadaval ka teised hooned) |
hoone all | hoone all + kaldtee ala | ||||||
| Viimistluse kvaliteet | klass "E" | klass "U" | luksusklass | luksusklass | klass "E" | ||||
| Parkimise ja sõidukite kvaliteet | Mööda tänavat, spec. organiseeritud, 20 m pikk; hoovis mänguväljak | Parkimine tänava ääres (20 m); siseparkla | Korraldatud parkimine (spetsiaalne koht) | Mööda tänavat, spec. organiseeritud 20 m pikk; siseparkla | Piiratud siseparkla | ||||
| Müügiperiood | –– | detsember 2007 | august 2007 | veebruar 2007 | oktoober 2006 | ||||
| korruste arv | 3 korrust | 2 korrust | 3 korrust | 2 korrust | 3 korrust | ||||
| Hind 1 ruutmeetrit. m üldpinnast, hõõruda. hõõruda. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Kohandamise määratlus (põhjendus).
1. Reguleerimine jaoks turutingimused(müügi kuupäev)
Sel juhul on kõige õigem kasutada paarismüügi meetodit. See hõlmab objektide valikut, mis erinevad ainult müügiaja poolest ja määravad kohanduste suuruse. Selliseid objekte me ei leidnud, seetõttu määrati kohanduste summa meile huvipakkuvate perioodide igakuiste inflatsioonimäärade andmete põhjal järgmise valemi järgi:
kus Mi on keskmine kuu inflatsioonimäär, Kinfl. = 1,0072
Arvutusvalem: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktcrminfl 100
Tabel 5
2. Asukoht.
Võrreldavate objektide asukohta hinnati eksperthinnangu alusel skaalal: “suurepärane”, “suurepärane”, “hea”, “üle keskmise”, “keskmine”, “alla keskmise”, “rahuldav”, “halb”. ", "väga halb". Seega koosneb skaala 8 astmest. Iga gradatsioon oli hinnanguliselt 10%.
Tabel 6
| Hindamisobjekt | Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | |
| Asukoht | üle keskmise | keskmine | keskmine | alla keskmise | alla keskmise |
| Korrigeerimise summa, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Füüsilise erinevuse korrigeerimine.
Ainus oluline erinevus võrdlusobjekti ja hindamisobjekti vahel on võrdlusobjekti nr 3 piirdekonstruktsioonide materjal - raudbetoonpaneelid, kusjuures hindamisobjektis ja teistes võrdlusobjektides kasutati tellist. nendel eesmärkidel. Meie hinnangul on see erinevus 6%.
4. Objekti seisundi korrigeerimine
Müügi- ja ostuobjekti asukoha seisund mõjutab otseselt selle hinda. Lihtsaim viis “seisundi” teguri erinevust arvesse võtta on korrigeerida müügihinda teostatavate remonditööde maksumusega nii, et võrdlusobjekt vastaks hindamisobjekti seisukorrale.
Sel juhul hindas asjatundja objekti seisukorda järgmistes astmetes: "suurepärane", "hea", "üle keskmise", "keskmine", "alla keskmise", "rahuldav", "halb". ", väga kehv" ühe astme hinnaga – 6%.
Tabel 7
5. Viimistluskvaliteedi reguleerimine
Viimistluse kvaliteedi hindamisel võeti arvesse kuut kvaliteeditaset:
Tippkvaliteet - klass "luksus";
Parem kvaliteet - klass "U";
keskmine kvaliteet - klass "C";
Rahuldav kvaliteet - klass "E" (ökonoomne)
madal kvaliteet - "N";
väga halb - "Oh".
Astmehind 5%
Tabel 8
6. Objekti pindala korrigeerimine.
Meie puhul on pindala vahemikus 297,3 m2 kuni 3806,0 m2. Meie uuringu kohaselt annab pindala suurenemine 1 m2 võrra 1 m2 hinna languse võrra:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
kus: Sob.av. võrdlusobjekti pindala;
hindamisobjekti sob.ots ala;
K empiiriline koefitsient, K = 0,00533
Arvutusvalem:
Tabel 9
7. Maatüki olemasolu korrigeerimine.
Maatüki olemasolu peetakse eeliseks, kuna see on üks rajatise potentsiaalidest. Uuringud näitavad, et enamasti hindab turg büroohoonete juures maatüki olemasolu või puudumist 5% piires objekti väärtusest (lisaks parklale).
8. Korruste arvu parandus.
Meie puhul võetakse arvesse objekte, mille korruste arv on 2 kuni 5. Uuringud näitavad, et rohkem kui 3 korrust ei peeta eeliseks. Büroopindade turu hetkeseis on selline, et investorid ja üürnikud eelistavad büroopinnana kasutada 2÷3-korruselisi hooneid. Turuväärtuse (vahetusväärtus), mitte investeeringu (kasutuses) seisukohalt on üle 3-korruseliste hoonete 1 ruutmeetri maksumus madalam kui 1 ruutmeetri maksumus. 2÷3 korruselised hooned. Kuni 5 ÷ 6 korruse puhul jääb selline kulude vähenemine 3 ÷ 5% piiresse. 9, 11-korruseliste hoonete puhul on see väärtus 12÷15%.
9. Parkimise kättesaadavuse ja kvaliteedi kohandamine.
Parkimise olemasolu kinnistul peetakse kasvavaks kuluteguriks. Antud juhul hinnati parkimise olemasolu ja kvaliteeti. Parkimise kvaliteeti kaaluti kolme variandi vahel:
· väliparkla- piki tänavat maja fassaadi ees on parkimiskoht 50m raadiuses; sellise parkimise osakaal oli ekspertide hinnangul 5% (keskmine kvaliteet);
· organiseeritud parkimine - väljaspool teed on spetsiaalne asfalteeritud ala autode parkimiseks - 10%, (hea kvaliteet);
· siseparkla - autode parkimine väljaspool ettevõtte väravaid (siseterritooriumil) - 0%, (halb).
Tabel 10
Viimased kohandused
| Võrdluselemendid | VÕRDLAV MÜÜK | ||||
| Hindamisobjekt | Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Müügihind, rubla/ruut. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Üleantud õigused | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus |
| Kohandamise summa | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kohandatud hind | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Finantseerimistingimused | Turg | Turg | Turg | Turg | Turg |
| Kohandamise summa | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hind peale korrigeerimist | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Müügitingimused | Kaubanduslik | Kaubanduslik | Kaubanduslik | Kaubanduslik | Kaubanduslik |
| Müügitingimuste korrigeerimine | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hind peale korrigeerimist | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Turutingimused (müügi kuupäev) | ― | detsember 2007 | veebruar 2007 | oktoober 2006 | |
| Kohanemine turutingimustega | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Hind peale korrigeerimist | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Järeldus: Väikseim arv korrigeerimisi tehti võrdlusobjekti nr 3 osas, seetõttu võetakse hindamisobjekti hind võrdseks võrdlusobjekti nr 3 korrigeeritud hinnaga, s.o. 32205 hõõruda / ruutmeetri kohta. Leitud väärtus jääb hinnavahemikku 18 151 rubla/m2 kuni 45 235 rubla/m2. Hindamisobjekti väärtus, mis saadakse müügi otsesel võrdlusel, on: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubla.
Seega on hindamisobjekti väärtus 44 307 639 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada seitse tuhat kuussada kolmkümmend üheksa rubla) ilma käibemaksuta.
2.4 Kinnisvara turuväärtuse määramine tulupõhise meetodiga
Töös kasutati vara kasutusvalmis väärtuse hindamiseks otsese kapitaliseerimise meetodit. See meetod annab üsna täpse hinnangu tulevase tulu nüüdisväärtusele juhul, kui oodatav tuluvoog on stabiilne või püsiva kasvu (languse) määraga.
Sissetulekute analüüs
Kogu tulu hinnatava vara eest on prognoositud erineva funktsionaalse otstarbega ruumide üüri alusel. Oleme läbi viinud turu-uuringu, mille eesmärk on kehtestada eluruumide üürimäärad, mis oleksid võrreldavad hindamisobjektiga. See uuring hõlmas intervjuusid mitmete omanike, liisinguagentide ja arendajatega, pakkumiste hindade ja kehtivate renditingimustega tutvumist.
Ettevalmistustööde käigus leiti, et võttes arvesse objekti asukohta ja selle profiili, tuleks arvutamiseks võtta igakuine üürihind: 1175 rubla/kv.
Kulude analüüs
Tegevuskulud on jooksvad kulud, mis on seotud kinnisvara omamise ja haldamisega. Need jagunevad püsivateks – mille väärtus ei sõltu hoone kasutajate hõivatuse astmest (kinnisvaramaksud, kindlustusmaksed, maa rent) ja muutujad - olenevalt hoone koormusastmest (makse elektri, vee jms eest).
Kinnisvaramaksud sisaldavad: maamaks, ehitusmaks. Kuna maa väärtust selle hindamise raames ei tehtud, ei tohiks selle maksustamise taset määrata.
Kinnisvaramaks on 2% vara bilansilisest väärtusest (Blansiline väärtus = Soetusmaksumus – Amortisatsioon).
Värskelt ostetud objekti puhul on algmaksumus võrdne ostuhinnaga. Vastvalminud või ehitatava hoone puhul on maksumus võrdne ehituskuludega, amortisatsioon on 0. Hoone bilansiline väärtus hindamispäeval on hoone ostuhinna (või soetamisaegse bilansilise väärtuse) summa. hoone ja renoveerimiseks tehtud kulud ilma käibemaksuta. Kinnisvaramaksu suurust loeme konstantseks, sest kapitaligrupi 1 hoonel on amortisatsioonimäär 1% aastas ning kinnisvaramaksu väärtuse muutuse võib julgelt tähelepanuta jätta.
Kindlustusmaksed on 0,3% valmisobjekti asendusmaksumusest ilma käibemaksuta.
Sel juhul eeldatakse kommunaalmaksete suuruseks 7% tegelikust brutotulust (ARI).
Hoone haldamise kulude arvestamine tegevuskuludesse on tingitud kinnisvara kui tuluallika eripärast. Kinnisvara omamine, erinevalt sularaha sissemakse omamisest pangas, nõuab vara haldamiseks teatud pingutusi. Olenemata sellest, kas seda haldab omanik või kolmas isik, kaasates majandamiskulud kogukuludesse, tunnistame, et osa brutorenditulust ei teki otseselt kinnisvarast, vaid valitseja pingutustest.
Seda tüüpi rajatiste puhul moodustavad majandamiskulud 2,2% tegelikust brutotulust.
Kuna hoone on ehitatud 2002. aastal ja kapitaalremonti ei nõuta, määratakse jooksva remondi maksumus 4% KMH-st.
Tuginedes olemasolevatele usaldusväärsetele andmetele hindamisobjektiga sarnaste omadustega lühiealiste hooneelementide väljavahetamise maksumuse kohta, võeti arvesse 3,6% EED väärtust.
Muud kulud moodustavad tavaliselt 2% tegevuskuludest.
Üldise kapitalisatsiooni määra määramine
Kapitalisatsioonikordaja peegeldab objekti väärtuse sõltuvust selle ekspluatatsioonist saadavast tulust. Kuna puuduvad piisavad andmed sarnaste kinnistute müügi kohta, saab kapitalisatsioonimäära määrata vaid summeerimismeetodil, mille kohaselt on kapitalisatsioonimäära väärtus võrdne summaga:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., kus
SC - kapitalisatsiooni määr;
NPb/r riskivaba tulumäär;
P on sellesse varasse tehtud investeeringule vastav riskipreemia;
L - lisatasu objekti madala likviidsuse eest;
St kuni. kapitali tootluse määr.
Kõrgeima kategooria pankades on tähtajaliste välisvaluutahoiuste riskivaba intressimäär 5-9% (aksepteerime 7%).
Riskipreemia (P). Vara kaotsimineku tõenäosust hinnati Kaluga linna vara kaotsimineku juhtumite arvu info põhjal, võttes arvesse kogutud andmeid P = 4%.
Lisariskipreemia – 4%.
Likviidsuskordaja määrab seda tüüpi vara müügi orienteeruv aeg, milleks hindame praegust majandusolukorda arvestades 0,4 aastat.
Kn/liq. = Kbezrisk. × müügiaeg = 0,07 × 0,4 = 0,028 või 2,8%
Investeeringute juhtimise riskipreemiaks on eeldatud 4,8%.
Üldise kapitalisatsioonikordaja teine komponent, kapitali tootlus ehk fondi väärtuse suurenemine/langus, arvutatakse suhtena üks aastasse, mis on vajalik investeeritud kapitali tagastamiseks.
Kapitali tootluseks kuluv aeg on tüüpilise investori arvutuste kohaselt 20 aastat, sellest lähtuvalt on kapitali taastamise määr 5% (1/20).
Hetkel on olukord Kaluga mitteeluruumide turul selline, et suhteliselt uute, vähese loomuliku kulumisega (amortisatsiooniga) kinnistute puhul ei ole lähitulevikus põhjust oodata nende väärtuse langust. Lisaks mõjutab kulude kasvu suuresti objekti soodne asukoht kesklinna ja suurte magistraalide läheduses. Sel juhul on hindamisobjekti investeerimisatraktiivsus ilmne, seega võetakse kapitali tootluse määr (-) märgiga.
Kogu kapitalisatsiooni suhe on:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Hindamisobjekti väärtuse arvutamine üüritulu otsese kapitaliseerimise meetodil
Potentsiaalse brutotulu (GRP) arvutamiseks kasutatakse saadaolevaid kuu rendimäärasid aastas: 14 100 rubla/kv.m.
Seega on hindamisobjekti pindade rendilepingust saadav PVH: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 rubla;
Efektiivse brutotulu (EGI) arvutamisel võetakse arvesse võimalikke kahjusid laekunud maksete alakoormusest ja kahjusid üüri sissenõudmisel. Arvutusteks võeti väärtus 8%, mis määrati välistest allikatest saadavate andmete ja meie enda tähelepanekute põhjal.
Tehtud arvutused näitasid, et hindamisobjekti EPD on:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 rubla
Tabel 11
Hindamisobjekti turuväärtuse määramine tulu otsese kapitaliseerimise meetodil
| Efektiivne brutotulu (EVI) | 17846877,60 RUB |
| Tegevuskulud, | 3 045 391,19 RUB |
| kaasa arvatud | |
| ehitusmaks | 291 494,44 RUB |
| kindlustusmaksed | 53897,45 RUB |
| · kommunaalmaksed | 1249281,43 RUB |
| objektide haldamine | 392 631,31 RUB |
| jooksev remont (4% EVD-st) | 713 875,10 RUB |
| Muud kulud (2% OR-st) | 47115,76 RUB |
| asendusreserv (3,6% EVD-st) | 642487,59 RUB |
| Puhas tegevustulu (NOI) enne makse | 14801486,41 RUB |
| Puhas tegevustulu (NOI) koos tulumaksuga | 11249129,67 RUB |
|
Üldine kapitalisatsioonikordaja (R0) |
0,19 |
| Hinnatava vara väärtus on | 60479191,77 RUB |
Seega on kinnisvara turuväärtus tulude meetodil saadud 60 479 191,77 rubla ehk ümardatult 60 479 192 rubla. (kuuskümmend miljonit nelisada seitsekümmend üheksa tuhat ükssada üheksakümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.
3. peatükk
3.1 Hindamisobjekti turuväärtuse lõpliku väärtuse määramine
Kasutades kinnisvara hindamisel erinevaid lähenemisviise, jõudsime järgmiste tulemusteni:
Tabel 12
| Lähenemisviisid (meetodid) | Kaalukoefitsient | Maksumus, hõõruda. |
| Kulupõhine lähenemisviis (võrdleva ühiku meetod) | 0,35 | 25982918 |
| Turu lähenemisviis (otsemüügi võrdlusmeetod) | 0,25 | 44307639 |
| Sissetulekute meetod (otse tulu kapitaliseerimise meetod) | 0,4 | 60479192 |
| Kogumaksumus | 1,00 | 44362607,85 |
Kulude kaalupõhist lähenemist kasutatakse peamiselt oma tüübilt ja otstarbelt ainulaadsete või vähese kulumisega objektide hindamiseks. Hindatav hoone kuulub madala amortisatsioonitasemega kinnisvaraobjektide kategooriasse, mistõttu kulumeetodil saadud turuväärtuse osakaal saab olema üsna kõrge koefitsiendiga 0,35.
Turukäsitluse aluseks olevaid andmeid ei saa pidada absoluutselt usaldusväärseteks ning seetõttu tuleb turupõhise lähenemise tulemustesse selle objekti väärtuse hindamisel suhtuda ettevaatlikult. Sellest lähtuvalt antakse turupõhise lähenemise tulemusele kaalutegur 0,25.
Tulu väärtus peegeldab tüüpilise investori turukäitumist, seega määratakse selle lähenemisviisi tulemusele maksimaalne kaalutegur 0,40.
Seega on meie arvates kõige objektiivsem järgmine koefitsientide jaotus:
Kulupõhine lähenemine – 0,35;
· turu lähenemine – 0,25;
tulu lähenemine – 0,40.
Arvestades kaalukoefitsiente, on hindamisobjekti turuväärtus seisuga 20.12.2007. on ümardatud 44 362 608 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kuussada kaheksa rubla) ilma käibemaksuta.
Ettevõtte kinnisvara väärtuse määravad selle diskonteeritud tuleviku rahavood ning uus väärtus tekib alles siis, kui ettevõtted saavad investeeritud kapitalilt tulu, mis ületab kapitali kaasamise kulu. Kulude juhtimine süvendab neid kontseptsioone veelgi, kuna sellises juhtimissüsteemis on neile üles ehitatud kogu mehhanism suuremate strateegiliste ja operatiivsete otsuste tegemiseks. Väljakujunenud väärtusjuhtimine tähendab, et kõik ettevõtte püüdlused, analüütilised meetodid ja juhtimistehnikad on suunatud ühe ühise eesmärgi poole: aidata ettevõttel oma kinnisvara väärtust maksimeerida, tehes hoonehaldusotsuseid peamiste väärtustegurite alusel.
Kulude juhtimine erineb põhimõtteliselt 60ndatel kasutusele võetud planeerimissüsteemidest. See on lakanud olemast ainult juhtimisaparaadi funktsioon ja selle eesmärk on parandada otsuste tegemist organisatsiooni kõigil tasanditel. See algab eeldusest, et ülalt-alla käsu- ja kontrollistiil otsuste tegemisel ei tööta, eriti suurtes multiettevõtetes korporatsioonides. See tähendab, et madalama taseme juhid peavad õppima kulunäitajaid kasutama targemate otsuste tegemiseks. Kulude juhtimine nõuab bilansi tasakaalustamist kasumiaruandega ja mõistliku tasakaalu säilitamist pika- ja lühiajaliste ärieesmärkide vahel. Kui kulude juhtimine on õigesti rakendatud ja korraldatud, saab ettevõte tohutut kasu. Selline juhtimine on tegelikult pidev ümberkorraldus, mille eesmärk on saavutada maksimaalne väärtus.
Hinnatava objekti puhul taandub kulude juhtimine olemasoleva ruumi tõhusamale kasutamisele.
Hindaval hoonel on pööning üldpinnaga 328,2 m2, mis hetkel on osaliselt kasutusel kirjatarvete laona. Ühest küljest muudab asjakohane ümberehitus selle ruumi elamuks. Teisalt on viimastel aastatel tänu Kaluga ettevõtete ning mitteresidentsete ja välismaiste ettevõtete vahelise koostöö laienemisele märkimisväärselt suurenenud nõudlus hotelliteenuste järele. Sellega seoses tehakse ettepanek viia läbi terviklik rekonstrueerimine pööninguruum viia see üle elamu pööningu kategooriasse, kuhu plaanitakse korraldada 14 kahekohalise deluxe-toaga hotell.
Pööningu rekonstrueerimise meetmete maksumus on toodud tabelis 13.
Tabel 13
Arvestuslik maksumus katusekorruse rekonstrueerimiseks
| № | Teoste nimetus | Maksumus, hõõruda. |
| 1 | Üldehitustööd (demonteerimine) | 406.211 |
| 2 | Üldehitustööd (uus) | 2.448.728 |
| 3 | Külma ja sooja veevarustus | 49.818 |
| 4 | Küte | 90.144 |
| 5 | Kanalisatsiooni- ja santehnika | 31.738 |
| 6 | Sissepuhke-väljatõmbe ventilatsioon ja kliimaseade | 67.534 |
| 7 | Elektrienergia seadmed ja elektrivalgustus | 422.402 |
| 8 | Sideseade | 37.010 |
| 9 | Turva- ja tuletõrjesignalisatsioon | 114.531 |
| 10 | Automaatne küte, ventilatsioon | 7.638 |
| 11 | Ruumi parandamine | 872.640 |
| Kokku | 4.548.394 | |
Nende tööde rahastamiseks on kavas kasutada laenu järgmistel tingimustel:
· Laenusumma – 5 250 000 rubla.
· Intress – 14% aastas;
· Laenu tähtaeg – 1 aasta;
· hinnatava vara kindlustamine;
· Laenu tagasimakse tingimused – intressi ja põhiosa kvartaalne tasumine võrdsete osamaksetena, s.o. 1 866 506 rubla eest. iga veerandi lõpus.
Nagu juba märgitud, koosneb hotell 14 kahekohalisest deluxe-toast. Kaluga hotellides sellises toas elamise kulud jäävad vahemikku 1400 rubla. kuni 2500 rubla. päeva kohta. Arvutusteks on võetud väärtus 1600 rubla, kuna hinnatav objekt asub kesklinna lähedal, kuid esialgu polnud see hoone mõeldud hotelliäriks, mis tekitab klientidele teatud ebamugavusi.
Investeerimishorisont on seatud 1 aastaks, kuna puudub objektiivne alus arvata, et pärast seda perioodi hinnatavat kinnisvara ei müüda.
Liikumine Raha esitatud tabelis. 14.
Tabel 14
Rahavoog RUB
| Kuluartikkel | 1. veerand | 2. veerand | 3. veerand | 4. veerand | Aasta kokku |
| Rekonstrueerimine | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Laenuteenus | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Tegevuskulud | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| tulumaks | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Kokku | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Tuluartikkel | 1. veerand | 2. veerand | 3. veerand | 4. veerand | Aasta kokku |
| Külalislahkus | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Amortisatsioon | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Krediit | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Kokku | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Tasakaal | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Peamine sissetulekuallikas on hotelliäri. Samas on oluline rõhutada, et liignõudluse juures seda tüüpi teenuste järele ei ole tuvastatud objektiivseid põhjuseid ruumide madalale täituvusele.
Et teha kindlaks, kui palju hinnatava kinnisvara hetke turuväärtus soovitatud meetmete tulemusel tõuseb, on soovitatav kasutada tulumeetodil kasutatavat kapitalisatsioonikordajat. See on tingitud sellest, et antud projekt on investeerimisprojekt, s.o. keskendunud peamiselt sissetulekute loomisele.
Sellest tulenevalt on hindamisobjekti praeguse turuväärtuse tõus:
1 096 002 / 0,19 = 5 768 432 (hõõrdumine)
(viis miljonit seitsesada kuuskümmend kaheksa tuhat nelisada kolmkümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.
Järeldus
Vastavalt standardite sätetele viivad kõik turuväärtuse mõõtmise meetodid, protseduurid ja tehnikad, kui need põhinevad turunäitajatel ja neid õigesti rakendatakse, turuväärtuse ühesuguse väljenduse. Samas on "igasugune turuinfol põhinev meetod oma olemuselt võrdlev." Seega võib olemasolevate standardite kohaselt konkreetse meetodi kasutamist piirata ainult teabe kvaliteet ja protseduuride õige kohaldamine.
Töö esimeses peatükis käsitletakse kinnisvara mõistet, kinnisvara väärtuse liike, põhilisi lähenemisi, kinnisvara hindamise meetodeid, aga ka kinnisvara väärtuse põhjendamisega kaasnevaid probleeme.
Kinnisvara on ruumis kindla asukohaga füüsilised objektid ja kõik, mis on nendega lahutamatult seotud nii maapinna all kui ka maapinnast kõrgemal või kõik, mis on teenus, samuti kinnisvarast tulenevad õigused, huvid ja hüved. objektide omandiõigus.
Kinnisvaraobjekti all mõistetakse esiteks ettevõtet kui tervikut kinnisvarakompleksina ja teiseks maatükki, mille lahutamatuks osaks võib olla: ehitis (rajatis) või hoonete grupp; isoleeritud veekogud, mitmeaastased istutused; insenerikonstruktsioonid ja võrgud; statsionaarsed ehitised saidi territooriumi haljastus; majandus-, transpordi- ja inseneritoetuse elemendid; muud objektid.
Kinnisvara hindamine toimub kolme lähenemise seisukohalt: kasumlik, kulukas ja võrdlev. Iga lähenemine võimaldab rõhutada objekti teatud omadusi.
Kõik kolm kaalutud lähenemisviisi hõlmavad hindamisel oma olemuslike meetodite kasutamist:
Tulude otsese kapitaliseerimise meetod;
Müügi võrdlusmeetod;
Võrdleva ühiku meetod.
Seega võivad kinnisvaraobjektid nende kasutamise efektiivsuse languse korral oma otstarvet muuta. See juhtub nii hoonete amortisatsiooni ja muude parenduste tulemusena kui ka kinnisvaraturu trendide mõjul.
Teises peatükis viidi kinnisvara hindamine läbi kolme hindamisviisi abil.
Igal kasutataval meetodil on eelised ja puudused.
Võrdlev lähenemine annab otsese hinnangu turuväärtusele, tuginedes kinnisvaraturu statistikale. Andmete töötlemisel on rakendatud erimeetmeid, et kaitsta võlausaldajat ülehindamise eest. Sellega seoses on kõige enam kaalutud võrdlevat lähenemisviisi.
Kulupõhine lähenemine on parim viis arvesse võtta disainifunktsioonid ja hindamisobjekti füüsiline seisund. Samas pole infobaas täiuslik. Peamised probleemid on seotud maa hindamisega. Lisaks tuleb asenduskulu arvutamisel lähtuda keskmistest hetkehindadest teisendusindeksitest, mis võivad põhjustada vigu.
Tulupõhine lähenemisviis põhineb turuandmetel ja väldib mõningaid kulupõhise lähenemisviisi puudusi. Meetodi peamiseks veaallikaks on tulude ja kasvumäärade prognoosiandmete kasutamisega seotud ebakindlus.
Töö kolmandas peatükis lepiti kokku vara turuväärtuse hindamise tulemused, põhjendati selle lõplikku väärtust ning anti soovitusi selle suurendamiseks.
Arvutused näitasid, et hindamisobjekti turuväärtus seisuga 20.12.2007.a. on ümardatud 44 362 608 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kuussada kaheksa rubla) ilma käibemaksuta.
Kavandatavad väärtuse juhtimise meetmed võimaldavad aga tõsta praegust turuväärtust 5 768 432 rubla võrra. (viis miljonit seitsesada kuuskümmend kaheksa tuhat nelisada kolmkümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.
Bibliograafia
1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (esimene osa) 30. novembrist 1994 nr 51-FZ (muudetud 2. juulil 2005 nr 83-FZ)
2. 29. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" (muudetud 21. detsembri 2001. aasta föderaalseadustega nr 178-FZ, 21. märtsi 2002. aasta föderaalseadus nr 31-FZ , nr 143, 14. november 2002) -FZ, nr 15-FZ, 10.01.2003, nr 29-FZ, 27.02.2003, nr 122-FZ, 22.08.2004, nr 7-FZ, 2004, nr 7-FZ .2006, nr 157-FZ, 27.07.2006)
3. Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 07.06.2002 395 (muudetud 03.10.2002) "Hindamistegevuse litsentsimise kohta"
4. Vene Föderatsiooni valitsuse 20.08.1999 dekreet 932 "Vene Föderatsioonis hindamistegevuse elluviimist jälgiva volitatud asutuse kohta"
5. Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 06.07.2001 519 "Hindamisstandardite kinnitamise kohta"
6. Hoonete ja rajatiste asendusmaksumuse koondnäitajate kogud
7. Rahvusvahelised hindamisstandardid. - M.: ROO, 1995
9. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaitsev S. V. Ettevõtluse hindamine. - M.: Prospekt, 2006. - 355 lk.
11. Granova I. V. Kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2001. - 208 lk.: ill. – (sari "Õpetus")
12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Maatükkide turuväärtuse hindamise loengute kursus. - M.: ARMO, 2002. - 95 lk.
13. Grigorjeva VV jt Kinnisvaraobjektide hindamine. - M.: INFRA, 2000. - 78 lk.
14. Grjaznova N. A. Tegutsevate ettevõtete (ettevõtete) hindamine. – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Äri hindamine. - Peterburi: Peeter, 2006. - 457 lk.
16. Korobkin Yu. I. Vara hindamine. – SZAGSi Kaluga filiaal, Kaluga, 2005
17. Korostylev S. P. Kinnisvara hindamise teooria ja praktika alused: õpik. - M .: Vene ärikirjandus, 1998
18. Ettevõtluse hindamine / Toim. A. G. Grjaznova ja M. A. Fedotova. - M.: Rahandus ja statistika, 2004
19. Ettevõtluse hindamine: ülesanded ja lahendused / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 lk.
20. Kinnisvara hindamine: Õpik / Toim. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. - M.: Rahandus ja statistika, 2005. - 496 lk.: ill.
21. Kinnisvara hindamine: Proc. käsiraamat ülikoolidele / Toim. prof. V. A. Shvandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 lk.
22. Kinnisvaraobjektide hindamine: teoreetilised ja praktilised aspektid / Toim. V. V. Grigorjeva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Kinnisvara turuväärtuse hindamine: Õppe- ja praktiline juhend / Toim. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998
24. Hinnanguline aktiivsus majanduses. Õpik / üldtoimetuse all. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 lk.
25. Solovjov M. M. Hindamistegevus (kinnisvara hindamine): Õpik. – M.: Riikliku Ülikooli Majanduskõrgkool, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Ettevõtte (äri) hindamine. – M.: märts, 2004. – 464 lk.
27. Tarasevitš E. I. Kinnisvara hindamise meetodid. Peterburi, 1998. - 247 lk.
28. Tepman LN Kinnisvara hindamine. - M.: UNITI, 2006. - 463 lk.
29. Maakorraldus. Õppe- ja praktiline juhend / Toim. e. n., prof. L. I. Koškina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 lk.
30. Fedotova M. A. Kui palju äri maksab? Hindamismeetodid. - M., kirjastus "Perspektiiv", 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. Per. inglise keelest. – M.: Delo, 1997. – 480 lk.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Õigusaktid, reguleerivad dokumendid ja hindamistegevuse standardid: Haridus- ja metoodiline juhend. – M.: Rahandus ja statistika, 2003. 164 lk.
33. Štšerbakov V. A., Štšerbakova N. A. Ettevõtte (äri) maksumuse hinnang. – M.: Omega-L, 2006. – 286 lk.
34. Kinnisvara ökonoomika / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 lk.
35. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. - M.: Delo, 2000
36. Avdeev A. P. Kinnisvara hindamise probleemid // Hindamise küsimused. Nr 1. - 2001. - Lk. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Uued lähenemised kinnisvara hindamise standardiseerimisele kehtiva seadusandluse süsteemis ja tegelik õiguskaitsepraktika // Õigus ja majandus. - 2005. - nr 12. - Koos. 18-21
38. Gribovsky S. Kinnisvara massiline hindamine // Finantsäri. 2000. - nr 4. - Koos. 43-45
39. Gribovsky S. Kinnisvara hindamine tulude meetodil // Kinnisvara probleemid. 2000. Väljaanne. 2.
40. Gribovsky S. Kinnisvara hindamise majanduslikud ja matemaatilised mudelid // Rahandus ja krediit. 2005. - nr 3. - Koos. 24-43
41. Grigorjeva I. L. Kinnisvara hindamise probleemid // Finantsäri. - 2004. - nr 1. - Koos. 48–49
42. Zelensky Yu. V. Kinnisvara hindamise lähenemisviiside tulemuste võrreldavuse kohta - mudeli järjepidevuse põhimõte Voprosy otsenki. 2005. - nr 4.
43. Loginov MP Kinnisvara hindamise küsimusest Venemaal // EKO. - 2002. - nr 9. - Koos. 103–107
44. Ozerov E.S. Tasakaaluhinna fenomen kui hindamisteooria aksioomi alus // Kinnisvaraprobleemid. 2000. Väljaanne. 1. Alates 32.–54.
45. Ozerov E.S. Majandusteadus ja kinnisvara haldamine. Peterburi: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Hindamisteooria aksioomi põhjendatuse ja kasutamise küsimusele // Kinnisvaraprobleemid. 2004. Väljaanne. 1. Alates 3.-5.
47. Patskalev A. F. Maa maksumuse hinnang // Hindamise küsimused. - 2006. - nr 1.
48. SBRFi ametlik veebisait htpp:/www.cbr.ru
49. http://www.cfin.ru
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 30 punkt 1.
Kinnisvaraökonoomika / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., lk. 48-49
Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli järgi koostatud usaldusvahemike piiridesse. Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Eluaseme kallinemise prognoos 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul ühtib tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turu kasv on 20-30%. Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil hindamisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist.
Sissejuhatus
Pärast sidumist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud.
Kinnisvara hindamise läbiviimine uuest regulatiivsest raamistikust lähtuvalt on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamise praktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide arendamiseks.
Viimasel ajal on aktiivselt tööd alustanud piirkondlikud hinnakujunduskeskused ehituses, ilmunud on infoteenuste pakkumisele spetsialiseerunud ettevõtted, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.
Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks
Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse normatiivbaasil, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad hindamise lõpptulemused olla ülaltoodud põhjustel olulise veaga. . Teatud indeksite rakendamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.
Hiljuti avaldati ja kuulutati välja kui esimene riigis, hindajate poolt oodatud piirkondlik ehituskulude juhend (RCC-2006). See pakub kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (CSI) ja "teavet kiirvalikus vajaliku investeeringusumma hindamiseks".
Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste objektide-analoogide hinnangulisele maksumusele.
Elamukinnisvara hindamine (3)
Eelkõige on pidevalt kasvanud nõudlus varade kajastamiseks hindamise järele finantsaruandlus vastavalt IAS-ile, US GAAP-ile või Vene standardid raamatupidamine; kuluprognoos immateriaalne põhivara turundus- ja brändistrateegiate tõhususe määramiseks; hindamine ostu-müügitehingute, vara rentimise, ühinemiste ja ülevõtmiste ning muude tehingute tegemiseks omandi ja muude asjaõiguste üleandmiseks; hindamine kindlustuse, aktsiate täiendava emissiooni või aktsiate tagasiostmise eesmärgil riigiettevõtete erastamise käigus; kinnisvara tagatisel laenu andmise otstarbel hindamine jne. Reitinguagentuuri Expert RA uuringu tulemuste kohaselt on viimase pooleteise aasta jooksul kõige nõutumad teenused kinnisvara ja ettevõtete hindamisteenused üldiselt.
Lõputöö: elamukinnisvara hindamine
Föderaalne haridusagentuur GOU HPE "MOSCOW STATE UNIVERSITY OF SERVICE" Teaduskond: "Regionaalmajanduse ja munitsipaalhalduse instituut" Osakond: "Riigi- ja osariik vallavalitsus» Kursuse projekt. Teema: Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine.
Distsipliin: valla kinnisvara haldamine. Lõpetas rühma GRDS 3-2 õpilane Shevchuk M.V. Vastu võttis õpetaja Dubovik M.V.
Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine
Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga olulisi puudujääke.
Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ega põhilisi eeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole päris selge, millist konkreetset seadmete koostist lõppnäitajates arvestatakse, mis ehitaja muude kulude hulka arvati jne.
Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RCC täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni. Hindamistegevuse arendamise peamiseks suunaks on hetkel kujunemas kinnisvara turuväärtuse hindamine.
See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riik kogub andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.
Kokkuvõte: elamukinnisvara hindamine
Muud taotluse esitamise olukorrad: — uue ehituse teostatavusuuring, — maa parima ja tõhusaima kasutusviisi kindlaksmääramine, — renoveerimine, — lõplik hinnaläbirääkimine, — institutsionaalsed ja eriotstarbelised hooned, — kindlustuseesmärgid. — turuvõrdluste meetod: kinnisvara turuväärtuse hindamine, tuginedes andmetele hiljutiste tehingute kohta sarnaste objektidega. Eeldatakse, et ratsionaalne investor või ostja ei maksa konkreetse kinnisvara eest rohkem, kui läheks maksma teise samasuguse kinnisvara soetamine sama kasulikuga. - tulumeetod: vara väärtuse määrab nende hüvede suurus, kvaliteet ja saamise perioodi kestus, mida see objekt tulevikus eeldatavasti toob.
20. kinnisvara hindamise (parandused) kulupõhise lähenemise meetodid.
Tähelepanu
Päritolu · Looduslikud (looduslikud) objektid · Tehisobjektid (hooned).2. Sihtotstarve · Vabad maatükid (ehituseks või muuks otstarbeks) · Looduslikud kompleksid (maardlad) nende kasutamiseks · Hooned Elamuks.
Mtkava Krundid .Administratiivhoonete kompleks Hoone.Ruumid vi hooneosad (sektsioonid, korrused).4. Kasutusvalmis Rekonstrueerimist või kapitaalremonti vajavad valmis objektid Ehituse lõpetamist nõudvad. 1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika.
Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine
Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid: otsesed kulud; üldkulud; Planeeritud säästud (kasum); ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks; projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus; kulud, mis on seotud tööde tegemisega talvel; Lisatasu palkade maksumus alalise ettevõtte direktoraadi ülalpidamiskulud; · kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest; · töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. ühistranspordi puudumisel; · töötajatele lisatasude maksmise kulu töö mobiilse iseloomu eest. Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide või koondhinnangute korrigeerimisel.
P.G. Grabovoi töös S.P. Korostelev “Kinnisvara hindamine, I osa.
Teema: Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine
Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust. Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).
Esitatud mudelid rakendati praktikas Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", millel on täiskohaga töötajad müüdavate korterite maksumuse hindamiseks ja tagatiseks. laenulepingud. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende rakenduse tõhusust. Teine oluline probleem, millega hindajad silmitsi seisavad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus.
Elamu kinnisvara hindamine
Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks Kokkuvõte Viidete ja allikate loetelu Lisa SISSEJUHATUS Turumajanduse elementide hulgas on erilisel kohal kinnisvara, mis toimib tootmisvahendina (maa-, haldus-, tööstus-, lao-, jae- ja muud hooned ja ruumid, samuti muud rajatised) ja tarbimisobjekt või -objekt (maatükid, majad, suvilad, korterid, garaažid). Kinnisvara on kodanike isikliku eksistentsi alus ning on aluseks majandustegevusele ning igasuguste omandivormide ettevõtete ja organisatsioonide arengule.
Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutesse on kaasatud järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.
SISSEJUHATUS
Ettevõtete, organisatsioonide üks olulisemaid ressursse, mis nõuavad tõhusat juhtimist, on kinnisvara - maa, hooned, rajatised ja ruumid.
Kinnisvara ühelt poolt on maksustatud, teisalt võib see tänu oma tõhusale kasutamisele tuua märkimisväärset kasumit. Liialdamata võib öelda, et kinnisvara võib nii kaasa aidata ettevõtte õitsengule kui ka vastupidi, selle ebaefektiivne kasutamine toob kaasa languse. Sellega seoses on eriti oluline kinnisvarahaldussüsteemi arendamine, et rahuldada omanike vajadusi oma varast maksimaalse tulu saamiseks või muu positiivse efekti saavutamiseks. Positiivse tulemuse saavutamiseks on vaja pidevalt jälgida kinnisvara kasutamist ning leida selle haldamiseks efektiivseimad viisid.
Tõhus kinnisvarahaldus on hädavajalik nii kinnisvaraturu kui ka kogu majanduse arenguks. Turumajanduses on kinnisvara vara, mis ühendab turuosaliste tohutuid rahalisi ressursse ja viise soovitud tulemuste saavutamiseks.
Kinnisvara efektiivse haldamise kohta otsuste langetamiseks peab ettevõte lähtuma läbimõeldud kinnisvara kajastamise ja kasutamise süsteemist, mis põhineb usaldusväärsel ja hõlpsasti kättesaadaval erineval viisil esitataval teabel.
Uurimisteema aktuaalsus seisneb selles, et Venemaa kinnisvaraturg ei ole veel täielikult välja kujunenud ja sellel puudub rangelt struktureeritud õiguslik raamistik. Tõhus kinnisvarahaldussüsteem rahuldab maksimaalselt turu vajadused, maksimeerib eelarvetulud, suurendab likviidsust ja objektide turuväärtust.
Selle töö eesmärk on hinnata Kaasani linna kinnisvarahalduse efektiivsust ja töötada välja meetmed selle parandamiseks.
Mõelge kinnisvaraturgude klassifikatsioonile;
Selgitada kinnisvara haldamise olemust ja majanduslikku rolli;
Kaaluda kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamise näitajaid;
Viia läbi elu- ja bürookinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamine;
Teha ettepanekuid kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise parandamiseks.
Uuringu objektiks on Kaasani linna kinnisvaraturg.
Uuringu teemaks on kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise süsteem.
Selle töö kirjutamise aluseks on Vene Föderatsiooni territooriumil kehtivad seadusandlikud ja regulatiivsed dokumendid, samuti uuritavat teemat käsitlev erikirjandus kodumaiste ja välismaiste majandusteadlaste töö kohta, kes on seotud tõhususe hindamise küsimustega. kinnisvarahalduse kohta, Vene Föderatsiooni seadusandlusest, selliste autorite nagu Kharlamov A. S., Buryak V. Yu., Raizberg B. A., Grinenko S. V. õpikutest ja kirjandusest, samuti 2013. aasta Kaasanis läbiviidud uurimistöö materjalidest. -2014.
Esimeses peatükis võetakse vaatluse alla kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamise teooria ja praktika. Teises peatükis hinnatakse ja analüüsitakse kinnisvara haldamise tulemuslikkust elu- ja bürookinnisvara näitel ning sõnastatakse ettepanekud kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise parandamiseks.
1. KINNISVARA HALDUSE TÕHUSUSE HINDAMISE TEOREETILISED JA MOTODOLOOGILISED ASPEKTID
1.1 KINNISVARATURGU KLASSIFIKATSIOON
Kinnisvaraturul on palju definitsioone. Kõik need peegeldavad mingil määral kinnisvaraturu olemust, kuid mõnel on üksteisest silmatorkavad erinevused. Käesolevas lõputöös valitakse autori sõnul kõige lihtsamad, arusaadavad ja täielikumad definitsioonid.
Kinnisvaraturg on kokkulepete süsteem, mille käigus ostjad ja müüjad saavad kokku, et määrata kindlaks konkreetne hind, millega saab konkreetse kauba, näiteks kinnisvara vahetada.
Kinnisvaraturg on kinnisvarasse investeerimise sfäär ja süsteem majandussuhted kinnisvaratehingutest tulenevad. Need suhted ilmnevad investorite vahel kinnisvara müügil ja ostmisel, hüpoteegil, kinnisvara üleandmisel usalduslikult, üürimisel, rentimisel.
Kinnisvaraturg on mehhanism, mille abil ühendatakse ostjate ja müüjate huvid ja õigused, määratakse kinnisvarahinnad.
Kinnisvaraturgu ja selle arengutaset saab iseloomustada läbi rahvamajanduse arengu. Arenduses Venemaa turg kinnisvara, on tavaks välja tuua järgmised etapid.
Kinnisvaraturu esimene ja kõige tormilisem arenguperiood kogeti 90ndate alguses. Ettevõtete avanemine ja areng tulenes sellest, et nõudlus oli pakkumisest kaugel ees ja sellest tulenevalt olid sissetulekud väga kõrged. Selle etapi lähtepunktiks võib pidada korterite erastamise luba ja sellest tulenevalt inimestele tekkinud võimalust omal käel kortereid müüa ja osta. Just siis ilmus märkimisväärne hulk ärimehi ja jõukaid inimesi, kes soovisid oma elutingimusi äsja avastatud viisil parandada. Ehk siis mitte tasuta munitsipaalelamute ootust, mitte keerulisi vahetusskeeme, vaid lihtsalt korterite otseostmist, mida tol ajal erastati suhteliselt vähe. Korterite müüjaid oli vähe, ostjaid aga juba piisavalt.
Teises etapis teeb seadus probleemi parandused, nimelt esimeses määrused kinnisvarategevuse reguleerimine Venemaal. Seda perioodi iseloomustab oluliste hüvede pakkumine, mis head turukeskkonda säilitades võimaldas saada häid sissetulekuid ja meelitas sellele turusegmendile uusi ettevõtjaid. Eluasemete hinnad hakkasid tõusma, kuid vastupidiselt muutusid korterite müük palju raskemaks ja ostjad valivamaks. Eelkõige ilmus ja levis järelmaksuga müük, laenu andmine tagatisega. Mõned ettevõtted hakkasid töötama mittestandardsete lepingute alusel, võttes endale kohustuse kliendi korter teatud aja jooksul maha müüa.
Kolmandat etappi iseloomustab taas nõudluse ületamine pakkumisest, karmistamine õiguslik raamistik, tihe konkurents turul, mis koos tõi kaasa müüjate sissetulekute languse. Väikeettevõtted lähevad lihtsalt pankrotti, keskmised ja isegi suured on hävingu äärel. 1996. aasta alguseks algas korterite hinna loomulik langus. Müügiks pakutavate korterite arv kasvas, potentsiaalsete ostjate arv, vastupidi, vähenes.
Alates 1999. aasta teisest poolest algas Venemaa kinnisvaraturu arengus uus etapp pärast 1998. aasta augustikriisi - hindade alandamise lõpetamise, stabiliseerumise ja mõningase taastumise etapp. See toimus riigi makromajanduslike näitajate soodsa arengu ja eelkõige madalate (võrreldes 1998. aasta sügisega) inflatsioonimäärade ning rubla sujuva ja piiratud devalveerimise taustal dollari suhtes.
Järelikult on kinnisvaraturg turumajanduse teooriast tulenevalt tsükliline, mistõttu läbis langusfaasi, jõudis stabiliseerumiseni ning ees oli oodata uut tõusu, sealhulgas mõningast hinnakasvu.
Kinnisvaral on keskne koht mis tahes sotsiaalses struktuuris, täites samaaegselt kahte olulist funktsiooni: tootmisvahendid ja isikliku tarbimise objekt elamiseks, puhkuseks, kultuuritegevuseks jne. Ühiskonna erinevate valdkondade ja materiaalse tootmise majanduslik ja õiguslik regulatsioon on tihedalt seotud kinnisvaraobjektidega, sellest tulenevad kinnisvaraturu järgmised tunnused.
Tabel 1.1.1 Kinnisvaraturu tunnused
|
Iseloomulik |
||
|
Lokaliseerimine |
Absoluutne liikumatus Suur hinnasõltuvus asukohast |
|
|
Võistluse tüüp |
ebatäiuslik, oligopol Ostjaid ja müüjaid vähe Iga objekti ainulaadsus Hinnakontroll on piiratud Turule sisenemine nõuab märkimisväärset kapitali |
|
|
Pakkumiste elastsus |
Madal, nõudluse ja hindade kasvuga suureneb pakkumine vähe Nõudlus võib olla väga muutlik |
|
|
Avatuse aste |
Tehingud on privaatsed Avalik teave, sageli puudulik ja ebatäpne |
|
|
Toote konkurentsivõime |
Suuresti määrab väliskeskkond, naabruskonna mõju Ostjate individuaalsete eelistuste eripära |
|
|
Tsoneerimise tingimused |
Reguleeritud tsiviil- ja maaseadusandlusega, arvestades vee-, metsa-, keskkonna- ja muid eriõigusi Eraomandi ja muude omandivormide suur vastastikune sõltuvus |
|
|
Tehingute registreerimine |
juriidilised raskused, Piirangud ja tingimused |
|
|
Hind |
sisaldab eseme väärtust ja sellega kaasnevaid õigusi |
Piirkondlikel kinnisvaraturgudel võib olla olulisi erinevusi. Selle põhjuseks on paljud subjektiivsed põhjused, näiteks majanduslikud või looduslikud tingimused, aga ka piirkondlik õiguslik raamistik, mille kujundavad kohalikud omavalitsused.
Kinnisvaraturg on hargnenud struktuuriga ja jaguneb erinevate kriteeriumide järgi, näiteks vastavalt tabelis 1.1.2 toodud kriteeriumidele.
Tabel 1.1.2 Kinnisvaraturgude klassifikatsioon
|
Klassifitseerimismärk |
Turu tüübid |
|
|
Objekti tüüp |
Maa, hooned, rajatised, ettevõtted, ruumid, mitmeaastased istutused, asjaõigused, muud objektid |
|
|
Geograafiline (territoriaalne) |
Kohalik, linn, piirkondlik, riiklik, maailm |
|
|
Funktsionaalne eesmärk |
Tööstuspinnad, elamud, mittetööstuslikud hooned ja ruumid |
|
|
Tööks valmisoleku aste |
Olemasolevad rajatised, ehitus pooleli, uus ehitus |
|
|
Osaleja tüüp |
Üksikmüüjad ja ostjad, edasimüüjad, omavalitsused, äriorganisatsioonid |
|
|
Tehingute tüüp |
Ost-müük, liising, hüpoteek, asjaõigus |
|
|
Tööstusharu seotus |
Tööstusrajatised, põllumajandusrajatised, ühiskondlikud hooned jne |
|
|
Omandi liik |
Riigi- ja munitsipaalobjektid, era |
|
|
Tehingumeetod |
Esmane ja sekundaarne, organiseeritud ja organiseerimata, vahetus ja käsimüügis, traditsiooniline ja arvutipõhine |
Nagu näeme tabelist 1.1.2, on päris mitut tüüpi kinnisvaraturge, mille segmenteerimine sõltub taotletavast kriteeriumist.
Näiteks jaguneb kinnisvaraturg sõltuvalt struktuurist järgmisteks osadeks:
eluasemeturg;
Ärikinnisvaraturg;
Maa turg.
Kõik turusegmendid võib jagada ka spetsiaalseteks alamturgudeks. Seega võib tööstuskinnisvara turu jagada tööstusettevõtete, uurimisinstituutide ehitamise turgudeks või viimistlusega ja viimistluseta esmase ja teisese eluasemeturuks, omanikelt ja riigilt jne.
Kinnisvaraturgude diferentseerumine on seotud ka paljude majanduslike, keskkonna-, sotsiaalsete ja valitsuse teguritega ning otseselt nende funktsioonidega, mida see täidab:
Tasakaaluhindade kehtestamine, mille juures efektiivne nõudlus vastab kinnisvara pakkumise mahule;
Reguleeriv funktsioon, mille abil jaotatakse ressursse majandusvaldkondade vahel, kujundatakse selle efektiivne struktuur ja rahuldatakse avalikke huve;
Kaubandusfunktsioon, mis seisneb kapitali liikumise korraldamises ja kasumi teenimises;
Sanitaarfunktsioon, mis väljendub majanduse puhastamises nõrkadest, konkurentsivõimetutest ja ebaefektiivsetest elementidest;
Stimuleeriv funktsioon, mis seisneb konkurentsi arendamises ning teaduslike, tehniliste ja juhtimisalaste uuenduste kasutamises kasumi taotlemisel kinnisvara loomisel ja kasutamisel;
Sotsiaalne funktsioon, mis väljendub elanikkonna aktiivsuse kasvus, püüdes saada korterite, aga ka muude kapitali- ja mainekate objektide omanikuks.
Järeldus: kinnisvara on kõige vastupidavam kaup kõigist olemasolevatest, tagades investeeringute usaldusväärsuse, kuigi selle väärtus võib aja jooksul erinevate tegurite mõjul nii kasvada kui kahaneda. Kinnisvaraturg sai tõuke arenguks, kooskõlas riigi rahvamajanduse arenguga. See on jagatud segmentideks, lähtudes kinnisvara otstarbest ja selle atraktiivsusest erinevate turuosaliste jaoks. Samuti on iga iseseisev segment jaotatud veel paljudeks alamturgudeks, mistõttu on raske välja tuua ja üldistada kõige olulisemaid tunnuseid klassifitseerimiseks, kuna igal turuosalisel on oma kõige vastuvõetavamad kriteeriumid segmendi valimiseks, millesse ta on huvitatud sisenema. turusuhted.
1.2 KINNISVARA HALDUSE OLULINE JA MAJANDUSLIK ROLL
Kinnisvara on vara (kinnisvara), mille haldamist saab struktureerida järgmistel tasanditel:
Föderaalne kinnisvarahaldus;
Vene Föderatsiooni subjektide kinnisvarahaldus;
Munitsipaalkinnisvara haldamine;
Ettevõtete ja organisatsioonide kinnisvara haldamine;
Üksikute kinnisvara haldamine.
Mõistet "kinnisvarahaldus" tõlgendatakse kahes tähenduses: lai ja kitsas.
Laiemas tähenduses mõistetakse kinnisvara haldamise all reeglina ettevõtlustegevust kõigi tööde tegemiseks, mis on seotud kinnisvaraomaniku mis tahes tsiviilõigusega lubatud volituste täitmisega. Näiteks vastavalt kinnisvara elutsüklile on omanikele lubatud järgmised õigused:
1. kavatsus;
2. disain;
3. tootmine (paigaldamine, ehitamine);
4. edasikaebamine;
5. kasutamine (teenus);
6. hooldus, käitamine, remont;
7. kapitaalremont, moderniseerimine, rekonstrueerimine ja restaureerimine;
8. ümberprofileerimine;
9. taaskasutus.
Kinnisvarahalduse kitsas tõlgendus kõlab järgmiselt: „Kinnisvarahaldus on hoonete ja rajatiste opereerimiseks (töökorras hoidmine, remont, teenuste osutamine, pindade väljaüürimise tingimuste määramine) toimingute kompleksi elluviimine. üüri kogumine ja nii edasi), et kinnisvara kõige tõhusamalt kasutada."
Kinnisvara all mõistetakse ka kinnisvara, nimelt räägime kinnisvara haldamisest ehk kinnisvara haldamine hõlmab kõigi sellest tulenevate õiguste haldamist kinnisvarale. Hallatav vara on esitatud juriidiliste, majanduslike ja füüsiliste omaduste ühtsusena.
Meie hinnangul järeldub sellest, et majandamise eesmärk on eelkõige tagada maksimaalne efektiivsus kinnisvara kasutamisel vastavalt omaniku huvidele.
Kinnisvarahaldus on tegevus oma valdkonnas, mis on seotud kinnisvara kasuliku ja otstarbeka kasutamise planeerimise, korraldamise, teostamise ja kontrollimise eesmärkide määratlemise ja ülesannete püstitamisega.
Usume, et juhtimistegevus on oma olemuselt ja olemuselt mitmetahuline, kooskõlastades nii omanike, kasutajate, teenindusettevõtete kui ka kõigi kinnisvaraga seotud ühel või teisel viisil sihte ja eesmärke.
Turumajanduses toimub kinnisvara haldamine vastavalt nõudluse ja pakkumise seadusele.
Lisaks turutingimustele on kinnisvara haldamisel käegakatsutavateks teguriteks seda reguleerivad õigusaktid ning erinevate ametiasutuste ja institutsioonide tegevus.
Kinnisvara haldamine võib olla sisemine ja väline:
Kinnisvarasisene haldamine on kinnisvaraturu üksuse tegevus, mida reguleerivad tema enda reguleerivad dokumendid (koodeks, harta, määrused, eeskirjad, lepingud, juhised jne).
Kinnisvaraväline haldamine on riigistruktuuride tegevus, mille eesmärk on luua regulatiivne raamistik ja jälgida, et kõik kinnisvaraturu subjektid järgiksid kehtestatud norme ja reegleid.
Kinnisvarahaldustegevus toimub eelkõige kolmes kõige olulisemas aspektis – juriidiline, majanduslik ja tehniline. Kinnisvara haldamise õiguslik külg on kõige ratsionaalsem kinnisvara kasutamine, jaotamine ja õiguste kombineerimine.
Kinnisvara haldamise majanduslikku aspekti rakendatakse kinnisvara haldamisel tekkivate tulude ja kulude juhtimise kaudu. Teisisõnu, valitsejal on õigus täielikult ja iseseisvalt seaduse raames kontrollida ja reguleerida kinnisvaraomandi tulude ja kulude osa, samuti seda oma äranägemise järgi opereerida.
Juhtimise tehniline aspekt on hoida kontrolliobjekti terves seisukorras vastavalt selle funktsionaalsele otstarbele.
Kinnisvara haldamine on terviklik lähenemine objekti seisukorra parandamisele ja hoidmisele, selle arengu korraldamisele ja prognoosimisele, kasutusviisile vastavalt sihtotstarbele. Kinnisvarahalduse mõiste hõlmab ennekõike ka selliseid toiminguid nagu büroohoonete väljaüürimine ja haldamine ehk kinnisvara haldamine kui investeeringute kaasamise vahend. Teisest küljest võib kinnisvarahaldust vaadelda ka kui investeeringut ennast. Eelnevast lähtuvalt oleme kinnisvaraturu juhtimisel välja toonud järgmised eesmärgid:
Kodanike põhiseaduslike õiguste rakendamine kinnisvarale ja selle valdamisega kaasnevate kohustuste rakendamine;
Turul osalejate tööks teatud korra ja tingimuste kehtestamine;
Osalejate kaitsmine ebaaususe, pettuse ning kuritegelike organisatsioonide ja üksikisikute eest;
Kinnisvaraobjektide vaba hinnakujunduse tagamine vastavalt nõudlusele ja pakkumisele;
Investeeringuteks tingimuste loomine, ettevõtlustegevuse stimuleerimine tootmisvaldkonnas;
Kinnisvara ja kinnisvaraturu osaliste õiglane maksustamine.
Nende eesmärkide saavutamiseks on meie arvates vaja:
1. moodustage täielik register riigi kinnisvara(kinnisvara bilanss), mis sisaldab kinnisvaraobjektide kvantitatiivseid, maksumuslikke, tehnilisi ja juriidilisi omadusi;
2. selgelt piiritlema ja kooskõlastama kõigi kinnisvarahaldusprotsessiga seotud riigiasutuste volitused;
3. moodustada valitsemisobjekte, välistades võimaluse käsutada objekti ühte osa ilma teiseta, kui need moodustavad ühtse terviku (reeglina on need maatükid ja neil asuvad hooned ja rajatised);
4. tagama kinnisvara kasutamisel turu hindamise mehhanismi tingimusteta kohaldamise;
5. luua tingimused investeeringute kaasamiseks majanduse reaalsektorisse, maksimeerides kinnisvara kaasamise tsiviilkäibesse;
6. reguleerib kinnisvaraobjektide riikliku omandamise küsimusi, sealhulgas määratleb eesmärgid, mille saavutamiseks nende objektide omandamine toimub;
7. kasutada kinnisvara efektiivseks haldamiseks tsiviilõigusega sarnast kinnisvara haldamise (sh inventuuri ja hindamise) kulude hüvitamise mehhanismi, kuna riik osaleb oma kinnisvara kasutamisel tsiviilkäibes võrdsetel alustel. selle teised osalejad;
8. muuta olemasolevat kinnisvara müügi mehhanismi, kuna see võimaldab soetada objekte madala hinnaga;
9. Kehtestada kõigi Venemaa Föderatsiooni moodustavate üksuste jaoks ühtne kord föderaalse kinnisvara kasutamise otsuste tegemiseks (eelkõige liisinguobjektide osas), tagades kiire otsuste tegemise;
10. pakkuda ametialast koolitust föderaalset kinnisvara haldavatele riigiteenistujatele.
Kinnisvaravaldkonna valitsemise objekt on kinnisasi või kinnisasjade kogum, mida käsitletakse nende võimalikult efektiivse majandamise korraldamise seisukohalt ühtse objektina, arvestades ülalpidamis- ja majandamiskulusid.
Eelnevat kokku võttes võib öelda, et kinnisvara haldamine on kindlasti keeruline ja mitmetahuline protsess, mis hõlmab palju erinevaid tegureid ja aspekte. Haldusmehhanism ei sisalda mitte ainult vara omaniku õigusi ja kohustusi, vaid on allutatud ka riigi sekkumisele, sealhulgas õigusraamistiku haldamise tugevdamisele.
1.3 KINNISVARA HALDUSE TULEMUSNÄITAJAD
Kinnisvara haldamise tulemuslikkuse hindamise korra rakendamiseks kasutatakse erinevaid lähenemisi ja näitajaid. Teoreetiliselt puuduvad selgelt määratletud näitajad, mille abil saaks määrata kinnisvara haldamise efektiivsuse astet, kuna praktikas ei pruugi ükski valitud näitaja olla efektiivne ühe ettevõtte jaoks ning ühe ettevõtte kogemus ei pruugi olla kasutatav suuremaks levitamiseks.
Küll aga on tavaks kaaluda finantsnäitajate efektiivsuse hindamise lähenemist. Tõepoolest, kui ettevõte on näiteks haldushoone omanik ja tema äritegevuseks on ruumide üürimine, siis see lähenemine ei ole keeruline, sest kogu vajalik teave on käepärast, kas ühelt poolt on kulu personali-, remondi- ja varustushooned, kommunikatsioonide korrashoidmine ning teisalt on selgelt piiritletud üürnikelt laekuvate maksete suurus.
Tabel 1.3.1 Ettevõtte NCF "Audit ja hindamine" tehniliste ja majanduslike näitajate analüüs
|
Näitajad |
Absoluutne kõrvalekalle, tuhat rubla |
Kasvumäär, % |
|||
|
Puhastulu, tuhat rubla |
|||||
|
Teenuste maksumus, tuhat rubla |
|||||
|
Brutokasum, tuhat rubla |
|||||
|
Müügi- ja halduskulud, tuhat rubla |
|||||
|
Müügikasum, tuhat rubla |
|||||
|
Kasum enne makse, tuhat rubla |
|||||
|
Puhaskasum, tuhat rubla |
|||||
|
Põhivara aasta keskmine maksumus, tuhat rubla |
|||||
|
Keskmine töötajate arv, inimesed |
|||||
|
Tööviljakus, tuhat rubla / inimene |
|||||
|
Tootmise tasuvus, % |
3 protsendipunkti |
||||
|
Müügitasuvus, % |
4 protsendipunkti |
||||
|
Varade tasuvus hõõruda 1 rubla kohta |
Kui aga ettevõte on tööstuskinnisvara suuromanik, tekib probleem kinnisvara haldamise efektiivsuse hindamiseks vajaliku täieliku teabe hankimisega. Finantsaruanded ei näita selliseid tegureid nagu:
Uue toote turu edendamine;
Ettevõtte potentsiaalsed võimalused;
Töötajate huvi ettevõtte edu vastu;
Klientide lojaalsus jne.
Kuigi sellised mittemateriaalsed näitajad kajastuvad ja hõivavad õigustatult oma niši kinnisvarahalduse tõhususe hindamisel.
Majanduse seisukohalt ei võimalda aluspõhimõte "efektiivsus – tulemuste ja kulude suhe" alati efektiivsust õigesti hinnata. See on tingitud mitmest tegurist:
Infoajastu tunnused, nimelt selle põhijooned - inforessursi, immateriaalse vara rolli ja tähtsuse suurenemine;
Majanduselu keerukus - selle avatuse suurenemine, globaliseerumine, konkurents;
Tulemuste ja kulude sisu muutumine ning vastavalt nende väärtuste määramise raskus;
Väärtussüsteemi kiire areng ja sellest tulenevalt muutus näitajate, tunnuste ja näitajate süsteemis, mis koos peegeldavad tegevuse tulemuslikkust.
B.A. Reizberg ja V.Yu. Buryak märgib riigivaraga seotud tõhususe küsimusi vaagides, et „spetsiifiline metoodika riigivara teatud klassi, omandiobjektide rühma haldamise majandusliku, sotsiaalse, funktsionaalse efektiivsuse hindamiseks, mis varieerub sõltuvalt hinnangulisest meetodist. Kinnistukompleksi kasutamise kohta on loodud võimaldama määrata väärtust, suurusjärku tulemusnäitajad. Kuid need näitajad ei ole universaalsed, need sõltuvad suuresti hindamisobjektist, selle objekti kasutamise eesmärgist ja olemusest. Selle tulemusena jõutakse järeldusele, et "tuleb pidada võimatuks luua ühtset universaalset tõhususe hindamise metoodikat".
Kui traditsiooniline lähenemine välja arvata, toovad nad kaasaegsete lähenemiste seas välja ka kõige perspektiivikama R. Kaplani ja D. Nortoni välja töötatud tasakaalustatud tulemuskaartide süsteemi (BSC). Nad tõid efektiivsuse hindamisel välja neli kõige olulisemat komponenti: finantstegevus, suhted tarbijatega, sisemiste äriprotsesside korraldamine, personali koolitus ja arendamine. BSC olemus on saavutada tasakaal sisemiste ja väliste, objektiivsete ja subjektiivsete näitajate arvu vahel. Selle lähenemise eeliseks on ka see, et see süsteem on autorite sõnul üsna paindlik ja "loominguline" selle rakendamise suhtes igas lavastuses.
Võttes arvesse ettevõtte järgitavas üldkontseptsioonis ja strateegias sätestatut, kogutud kogemusi tulemuslikkuse hindamise metoodilises toes, saab BSC alusel määrata konkreetsed tulemusnäitajad kinnisvara haldamise hindamiseks (vt lisa 1).
Kõige olulisem detail BSC loomisel on nagu traditsioonilise lähenemise puhul kaks finantstulemust: kulude vähendamine ja tulude kasv. Sellest lähtuvalt saame BSC-sse lisada sellised näitajad, mis nende järjepideva saavutamise korral võimaldavad tulemuslikkust kõige täielikumalt hinnata. Selliseid näitajaid saame BSC-s igal tasandil kasutusele võtta.
Lisa 1 põhjal saame välja tuua mitmeid kinnisvara haldamise tulemusnäitajaid. Need näitajad hõlmavad iga neljast komponendist eraldi. Arvestatakse kõiki näitajaid, kommentaarid on toodud allolevates tabelites.
Tabel 1.3.2 Kinnisvarahalduse tulemuslikkuse kriteeriumid (finantskomponent)
Tabel 1.3.3 Kinnisvarahalduse efektiivsuse kriteeriumid (kliendikomponent)
|
Strateegilised algatused |
Toimivusnäitajad |
|
|
Lisateenuste osutamine |
1. Programm lisateenuste nõudluse ja nende asjakohasuse väljaselgitamiseks; |
|
|
2.Lepinguliste tööde korraldamine lisateenuste osutamiseks; 3. Kriteeriumide väljatöötamine osutatavate teenuste kvaliteedi hindamiseks |
||
|
Töö parandamine klientidega |
1. Olemasolevate klientide päästmine ja nende huvi tagamine koostöö jätkamise vastu; 2. Erinevate projektide jaoks laekuvate ettepanekute kvalitatiivse ja operatiivse uurimise mehhanismi väljatöötamine. |
|
|
"Ettevõtte kodaniku" kuvandi kujunemine |
1. Programm ettevõtte sotsiaalse rolli kajastamiseks meedias (sotsiaalsaated, makstud maksud jne) 2. Programm, mille eesmärk on kujundada inimestes arusaama ettevõtte tegevuste tähtsusest, nende huvist selle tegevuse vastu; 3. Keskkonnaolukorra parandamisele suunatud tegevuste läbiviimine ettevõtte objektidel |
Tabel 1.3.4 Kinnisvarahalduse efektiivsuse kriteeriumid (äriprotsesside komponent)
|
Strateegilised algatused |
Toimivusnäitajad |
|
|
Kinnisvarakasutusel orienteerumine ettevõtte ja klientide huvide kombinatsioonile |
1. Klientidele soodsa pakkumise pakkumine; 2. Küsitluste läbiviimine, et selgitada välja, milliseid muudatusi edasimüüjad ettevõtte tegevuses sooviksid; 3. Lõpptarbijatele "välja antud" teenuste ja kaupade kindlaksmääramine; 4. Tarbijate nõudluse, nende soovide jälgimise ja rahuldamise programm. |
|
|
Tegeliku juhtimistegevuse täiustamine |
1. Ettevõtte sisestruktuuri muutmine ja optimeerimine; 2.Sotsiaalse arengu programm ; 3. Raamatupidamisvormide täiustamine |
|
|
Kinnisvara kasutamise intensiivistamine |
1. Säästutehnoloogiate aktiivne juurutamine; 2. Remonditavate kinnisvaraobjektide määramine; 3.Ettevõtte kinnisvara korrashoiu kulude määramine ; 4.Kinnisvara ülalpidamiskulude tõhustamise ja vähendamise programm |
|
|
Uuendused kinnisvarahalduses |
1. Kiire rakendamise tagamine |
|
|
paljutõotavate uuenduste eitamine; 2. Kinnisvaravaldkonna uuenduste operatiivse arendamise programm, nende tulemuslikkuse ja rakendamise otstarbekuse määramine. |
Allpool on kirjeldatud kinnisvarahalduse tulemuslikkuse kriteeriume, mis moodustavad kasvu ja õppimise ploki.
Tabel 1.3.5 Kinnisvarahalduse toimivuskriteeriumid (õppimine ja kasv)
|
Strateegilised algatused |
Toimivusnäitajad |
|
|
Personali koolitus kaasaegsete juhtimistehnikate alal |
1. Töötaja teadmiste taseme vastavus tehtud tööle; 2. Teadmiste ja erialade kindlaksmääramine, millel töötajaid tuleks koolitada; 3. Programm töötajate teadmiste taseme edasiseks jälgimiseks |
|
|
Juurdepääs teaberessurssidele |
1. Uute tehnoloogiate juurutamine; 2.Visuaalse teabe kohtade loomine saavutatud tulemuste ja uute ülesannete kohta allüksustes |
|
|
Tingimuste loomine personali tegevuseks |
1. Iga töötaja aktiivne osalemine ettevõtte tegevuses; 2. Programm sotsiaalkaitse töölised |
|
|
Preemiasüsteem seatud eesmärkide saavutamise eest |
1. Töötasu tulemuslikkusest sõltuvuse tuvastamine; 2. Osakondade ja üksikute töötajate tulemusnäitajate määratlemine 3. Meeskonna teavitamine kolleegide saavutustest. |
Ehk siis lisa 1 analüüsides võib meie hinnangul öelda, et kinnisvarahaldussüsteem on:
Mil määral saavutatakse ettevõtte eesmärgid kasutades erinevaid piiratud ressursid, sealhulgas kinnisvara;
Kinnisvarahalduse kui kõige väiksemate kuludega äriprotsessi eesmärkide saavutamise määr;
Kinnisvarahaldussüsteemi suutlikkus rahuldada arenevaid vajadusi kinnisvara järele, arvestades selle ratsionaalset ja säästlikku kasutamist;
Juhtimismõjude võime tagada nõutava kvaliteediga kinnisvara tarbijaomaduste taastootmine madalaima hinnaga.
Üksikute ettevõtete raames on kinnisvarahalduse tulemuslikkuse hindamiseks määratud kontrollile järgmised omadused:
1. Toimimise strateegilise suuna jätkusuutlikkus;
2. Selge nägemus tulevikust;
3. Juhtimisotsuste mitmekesistamine;
4. Seotud tegevuste mõju;
5. Muutuste püsivus ja mitmekesisus;
6. Oskus tajuda uuenduslikke tehnoloogiaid.
Teisest küljest ei vasta need meie riigis peaaegu ülaltoodud tabelites toodud kriteeriumidele ja soovitustele.
Seega võib eelnevat kokku võttes öelda, et üldiselt aktsepteeritud näitajaid kinnisvara kasutamise tulemuslikkuse hindamiseks ei ole, küll aga on selle probleemi lahendamiseks mitmeid üldistavaid lähenemisviise. Üks lähenemisviisidest põhineb finantstulemus ettevõtte, organisatsiooni, ettevõtte tegevus, teine hõlmab mitut etappi, millest igaühes valitakse välja teatud kriteeriumid efektiivsuse hindamiseks. Teisest küljest on iga organisatsiooni juht suhteliselt vaba otsustama tulemuslikkuse hindamise üle ja saab luua enda jaoks teatud näitajate süsteemi, mille järgi ta juhindub ettevõtte teatud eesmärkide saavutamiseks.
elamubüroo kinnisvara hindamine
2. KAASANI KINNISVARAHALDUSE TÕHUSUSE ANALÜÜS
2.1 ELUKORRA HALDUSE TULEMUSTE HINDAMINE
Elukondliku kinnisvara haldamise efektiivsuse hindamiseks tõi autor välja järgmised, tema hinnangul olulisemad näitajad ja kriteeriumid:
2014. aastal kasutusele võetud eluruumide üldpind;
Elamukinnisvara hind;
Hinnanguline müügihinna dünaamika;
Väliste tegurite mõju elamukinnisvarale
2014. aasta esimest poolaastat iseloomustasid riigi majanduses olulised sündmused, mis mõjutasid ka Tatarstani Vabariigi eluasemeturgu: rubla odavnemine, läänepoolsete sanktsioonide kehtestamine ja ühelt poolt sotsiaaldemograafilised tegurid. , ja suur valik pakkumisi arendajatelt koos madalamate hüpoteeklaenude intressimääradega, teisega.
Suurenenud nõudluse tõttu ehitasid arendajad aktiivselt eluasemeid. Seega oli juuli alguses üle 1,2 miljoni ruutmeetri. m eluase - peaaegu 51% aastasest eesmärgist. Esimese poolaasta lõpuks saavutas Kaasan Volga föderaalringkonna linnade seas tellitud eluruumide osas esikoha: kokku võeti kasutusele üle 508 tuhande ruutmeetri. m.
2014. aastal kasvas uutes hoonetes korterite ostmise protsent - umbes 40% tehingutest Kaasanis tehakse hüpoteeklaenufondide kaasamisega. Hüpoteeklaene võetakse tavaliselt pikaajaliselt, seega on laenuvõtjatel mõistlik valida uuemad kodud.
Rosreestri andmed Tatarstani Vabariigi kohta annavad tunnistust: 2014. aasta kuue kuuga registreeriti vabariigis 45,3 tuhat lepingut, mis on 11% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Neist 65% - eluase, 22% - maa, 13% - mitteeluruumid.
Suurenenud nõudlus turgutas hindu ka turul: linna kinnisvarahinnad kasvasid esimesel poolaastal tavapärasest kiiremini (esmaturul esimese kuue kuuga 6-8%).
"Kaasani ja Tatarstani Vabariigi kinnisvaraserveri" andmetel oli keskmine ruutmeetri maksumus 2014. aasta juuliks eluasemete järelturul 67,5 tuhat rubla, esmasel eluasemeturul 50,7 tuhat rubla ja eriti hetkeolukord Kaasani kinnisvaraturul on juhid-arendajad Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, kes esitavad oma kinnisvarale järgmised hinnad:
Tabel 2.1.1 Kaasani elamuprojektide võrdlev analüüs 2014. aasta teise poole kohta
|
Arendaja |
Tähtaeg |
Korteri piirkond |
Hind, miljon rubla |
||
|
LCD "Emerald City" (Privolzhsky piirkond) |
"Unistroy" |
2014. aasta I poolaasta |
|||
|
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovski piirkond) |
YIT Kaasan |
IV kvartal 2014 |
|||
|
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetski piirkond) |
Ak Barsi kinnisvara |
IV kvartal 2014 |
|||
|
Elamukompleks "Rainbow" (Kirovski linnaosa) |
"Tatstroyinvest" |
III kvartal 2014 |
Korterite maksumust mõjutab tavaliselt asukoht: Vahitovski linnaosas asuv nn Hruštšov tuleb palju kallim kui sama korter Aviastroitelnõi või Kirovski linnaosas. Lisaks mõjutab maksumust korteri üldine seisukord, korruste arv ja materjal, millest maja on ehitatud. Linna äärealadel võivad stalinkad ja ühiselamud ostjat oodates kuude kaupa jõude seista.
Ühetoaline Hruštšov pindalaga 32 ruutmeetrit. m Kaasanis maksab täna 1,9 miljonit kuni 2,25 miljonit rubla, Leningrad (34 ruutmeetrit) - 2,2 kuni 2,8 miljonit, Moskva projekti "odnushki" (30 ruutmeetrit) - 2,15 kuni 2,35 miljonit rubla.
Kahetoaline Hruštšovi hoone (43 ruutmeetrit) on hinnanguliselt 2,2-2,7 miljonit rubla, Leningradi oma (51 ruutmeetrit) - 3-3,5 miljonit, Moskva projekt - 2,4-3 miljonit. Kolmetoaline korterite hinnad on järgmised: Hruštšov (56 ruutmeetrit) - 2,7-3,3 miljonit rubla, Leningrad (65 ruutmeetrit) - 3,4-3,8 miljonit.
Samuti tuleb märkida, et elamufond Vabariik 2014. aasta lõpus kokku 1618 tuhat korterit (sh kodanike eraomandis olevad majad), millest 1130,9 tuhat korterit (69,9%) asub korterelamutes. Ühe korteri keskmine suurus on 56,5 ruutmeetrit üldpinnast. Üldine elamufond on alati valdav osa eraomandis.
Eluasemeturg arenes 2014. aastal aktiivselt hüpoteeklaenude abil eluaseme ostmise sektoris. Ligikaudu pooled registreeritud kinnisvaratehingutest olid hüpoteeklaenud, mis andis tõuke elamuehituse haru intensiivsele arengule, mida ei jätnud kasutamata ka mõned arendajad.
Kaasani eluasemeturu arengu prognoosimiseks 2015. aastaks vaatleme eluaseme üürimise ja ostmise hindade dünaamikat.
Tabel 2.1.2 Kaasanis ühetoalise korteri üürimise hindade dünaamika aastatel 2011-2014
Ülaltoodud tabelite põhjal on autor koostanud kolm prognoosi eluasemeturu arengu kohta: optimistlik, mõõdukas ja pessimistlik. Optimistliku prognoosi aluseks oli asjaolu, et üüriinflatsioon on võrreldav tarbijainflatsiooniga, milleks prognoositakse 2015. aastal 10%. Selle põhjal eeldame, et korterite üürikulude kasvutase jääb 10% tasemele aastas.
Mõõdukas prognoos on keskmine kasvutase optimistliku ja pessimistliku prognoosi vahel, mille võrra väheneb 2015. aasta korteri üüri- ja ostukulu 10% aastas.
Pessimistlik prognoos on tehtud põhjendusega, et kui võtta arvesse 2008-2009 kriisi, mil toimusid sarnased protsessid (rahakulu tegur ja nende mõju elamukinnisvara hinnale, samuti rubla langusena) langesid korteri üüri- ja ostukulud 30%.
Tabel 2.1.4 Kaasanis hüpoteeklaenu abil korteri üürimise ja ostmise mõõdukas prognoos 2015. aastaks
|
Prognoos (-10%) |
Prognoos (-10%) |
Mõõdukas prognoos ütleb, et hüpoteeklaenu abil korteri üürimine ja ostmine langeb eelmise aastaga võrreldes keskmiselt 10%.
Tabel 2.1.5 Optimistlik prognoos korteri üürimiseks ja ostmiseks hüpoteeklaenu abil Kaasanis 2015. aastaks
|
hõõruda./kV m. |
RUB / ruutmeetrit |
|||||
|
Prognoos (+10%) |
Prognoos (+10%) |
Optimistlik prognoos eeldab üüri- ja eluasemelaenumaksete tõusu 10%, võttes arvesse inflatsiooni.
Tabel 2.1.6 Pessimistlik prognoos Kaasanis 2015. aastaks hüpoteeklaenu abil korteri üürimiseks ja ostmiseks
|
Prognoos (-30%) |
Prognoos (-30%) |
Pessimistliku prognoosi kohaselt peaks üür ja hüpoteeklaen järgmisel aastal langema 30%.
Prognooside ja tabelite ning arvestatud ostuhinna dünaamika ja üürihinna dünaamika põhjal võib öelda, et hinnad eluaseme üüriturul on järgmisel aastal äärmiselt ebastabiilsed ja jäävad eeldatavasti vahemikku 12 700 tuhat rubla. 15 600 tuhat rubla ja ostuturul hüpoteeklaenu abil alates 45 000 tuhandest rublast. kuni 70 576 tuhat rubla.
Autori arvates tuleks sündmuste arengu kõige tõenäolisemaks stsenaariumiks pidada pessimistlikku prognoosi. Ülaltoodud võrdlevast analüüsist on näha, et eluasemeturu hinnad on äärmiselt kõikuvad järgmistel põhjustel:
1.) Lääne sanktsioonide mõju;
Lääne sanktsioonid jõustusid ajal, mil Venemaal oli elamuehituse tempo ja maht kõige suurem. üksikisikud hüpoteeklaenud ja kõige kättesaadavam intressimäärad nende poolt.
Sanktsioonide tagajärjed kinnisvaraturul võib jagada kahte kategooriasse: mis juhtus ja mida oodatakse.
Märkimist väärivate sündmuste hulgas:
1. Välisinvestorid lükkavad arendusprojektide elluviimist Venemaal (erinevates turusegmentides) kuni Ukraina olukorra lahenemiseni.
2. Pangad analüüsivad saabuvaid uusi arendusprojekte hoolikamalt.
3. Kinnisvara kui vara (eriti Elamukinnisvarad- korterid esmasel ja järelturul) on suurendanud oma atraktiivsust erainvestorite jaoks”.
Sanktsioonide eeldatavate tagajärgede kohta kinnisvaraturul võib öelda järgmist:
1. Pankadelt oodatakse intressimäärade tõstmist tarbija- ja hüpoteeklaenud raha kallinemise tõttu turul. Samal ajal saavad mitmed pangad iseseisvalt piirata hüpoteeklaenuvõtjate tegevust, määrates kunstlikult kõrged intressimäärad.
2. Pankade investeeringute arendusprojektide finantseerimise mahu vähenemine võib 2015. aastal põhjustada uusehituse mahu vähenemise.
3. Üürielamuturg võib kaotada publiku, mis koosneb Venemaal lepingu alusel või lääne firmades töötavatest välismaalastest, kelle aktiivsus võib sanktsioonide perioodil oluliselt väheneda. (Autor märgib ka, et samal ajal võivad üürielamuturul toimuda vastupidised protsessid: kui kinnisvara väärtus langeb, siis peavad pangad tõstma hüpoteeklaenude intressimäärasid. See vähendab oluliselt ostujõud kodanikele, mis toob kaasa üürnike arvu suurenemise).
4. Suuremad Venemaa pangad jätkavad suurema tõenäosusega laenu andmist arendusprojektidele, mis on ehitusvalmiduse aktiivses/lõppfaasis.
2.) valuutateguri mõju;
Esimene lähenemine: vahetuskursi mõju eluasemeturule.
Eluaseme soetamisega seotud majandussuhete oluline element on vahetuskurss. Vahetuskursil on mõju erinevatele näitajatele, mis ühendavad ostjat ja müüjat eluasemeturul. Vahetuskurss on suhe kaks rahaühikud valuutaturul, mis kujuneb sõltuvalt konkreetse valuuta pakkumisest ja nõudlusest, aga ka mitmetest muudest teguritest.
Sõltuvalt konkreetse valuuta pakkumise ja nõudluse suhtest määratakse vahetuskurss kõige sagedamini, mistõttu ei saa see olla konstantne väärtus, kuna nõudlus ja pakkumine valuutaturul muutuvad pidevalt.
Teine lähenemine: eluasemehindade mõju omavääringule.
Kinnisvara hinna ja rahvusvaluuta kursi vahel on otsene seos, kinnisvara väärtuse langedes langeb ka rahvusvaluuta kurss. See sõltuvus tuleneb sellest, et reeglina viitab eluasemehinna langus majanduses toimuvatele ebasoodsatele protsessidele – tööpuuduse kasvule, elanikkonna ostujõu vähenemisele. Kõik see toob kaasa nõudluse vähenemise kinnisvara järele.
Eeltoodust tulenevalt kajastub praegustes kinnisvaraturu tingimustes esimene lähenemine rohkem. Teine on majanduse stabiilset arengut arvestades kõige tõenäolisem.
3.) sotsiaaldemograafiliste tegurite mõju.
Üldtunnustatud seisukoht on, et vajaduste kujunemist turul ei saa kontrollida. Küll aga tekivad ja muutuvad vajadused teatud mustrite järgi, mille oluliseks osaks on elanikkonna mentaliteet, eluviis. Nendest käsitleme üksikasjalikumalt järgmisi, autori arvates kõige olulisemaid tegureid:
1. Elanike arv paikkond avaldab olulist mõju tarbimise struktuurile, seda eelkõige suurte asulate kõrgemate sissetulekute tõttu.
2. Tarbija käitumist mõjutavad ka olukorra kriteeriumid. Praegu hõlmab nende hulka riigi töö, mille eesmärk on ergutada elamuehituse arengut erinevate kättesaadavuse suurendamise kaudu sotsiaalprogrammid, eriti:
Sünnituskapital (programm kehtib kuni 2016.a kaasa arvatud);
sõjaväe hüpoteek;
sotsiaalne hüpoteek;
Hüpoteek Noor Pere programmi raames jne.
3. Riik tegi 2014. aasta suvel muudatused hüpoteeklaenu andmise reeglites. 25. juulil jõustus seadus nr 169-FZ “Föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise)” artiklite 31 ja 61 muutmise kohta”. Seadusemuudatused sisaldavad kahte olulist punkti. Esiteks saavad pangad kindlustada oma finantsriskid juhuks, kui neil on vaja tagatist sulgeda ja selle väärtus on väiksem kui võlasumma. Teine - sellise kindlustuse olemasolu (pangalt või laenuvõtjalt) vabastab laenuvõtja hilisematest laenumaksetest. Sama juhtub ka sellise kindlustuse väljastanud kindlustusandja pankroti korral.
Eelnevat kokku võttes võib öelda, et sanktsioonide kehtestamisel on kindlasti negatiivne mõju Venemaa majanduse kõikidele valdkondadele. Seoses eluasemeturuga tuleb märkida, et sanktsioonide tõttu on määrad hüpoteeklaen ja see eluasemeturu segment kaotab märkimisväärse hulga tarbijaid. Kuid selle taustal on üüriturg, vastupidi, võimeline oma turustusala suurendama. Seega võib see osa elanikkonnast, kes plaanis varem eluaset hüpoteegiga soetada, loobuda sellest ideest üürimehhanismi kasuks, s.o. tulusam on üürida eluase suhteliselt stabiilsete hindadega (prognoositav üürihind on 10 000 kuni 15 600 rubla kuus, olenevalt prognoosi iseloomust) kui hüpoteeklaenu taotlemine valuuta ebastabiilsuse tingimustes (näiteks 24. märtsil 2015 on dollari ja rubla suhe 1/58, 28 ja 14.03.2015 oli see 1/61,32)
Nüüd on järsk tõus kogu eluasemeturul tervikuna, selle põhjuseks on asjaolu, et dollari kallinemise tõttu kipuvad inimesed oma raha müüma kinnisvarasse, kuid see trend ei saa olla pikaajaline ja paljutõotav, sest. Tarbijaid sunnib selliseid toiminguid tegema pidev pinge vahetuskursi pärast, mis võib lõpuks viia inflatsioonini või veelgi enam Venemaa rahasüsteemi kokkuvarisemiseni.
Sotsiaaldemograafiline tegur muidugi ei oma kinnisvaraturule nii suurt mõju kui näiteks valuutategur, kuid ilma nendeta ei saaks eluasemeturg põhimõtteliselt sellisena eksisteerida, kuna kiirus, ehitusmahud, hüpoteegid, üür jne. määratakse täpselt erinevate, enamasti mittemajanduslike tegurite analüüsi põhjal. Sündimus, rahvaarv, inimese keskmine sissetulek, noorte perede arv ja muud sotsiaalsed näitajad – need on levinumad ideed kinnisvaraturu ja riigi arengupotentsiaali kohta.
Üldiselt on elamukinnisvaraturg paljude majanduslike ja mittemajanduslike tegurite kombinatsioon, mis kas üksikult või koos annavad aimu konkreetse turusegmendi majanduslikust olukorrast.
Autori esitatud kolm prognoosi peegeldavad majanduslik olemus erinevate tegurite mõju eluaseme soetamise mehhanismidele. Riigi ebastabiilse majandusolukorra tingimustes ei saa kinnisvarahalduse tulemuslikkusest või ebaefektiivsusest täie kindlusega rääkida, kuid nagu uuringud on näidanud, jääb kinnisvaraturu segment - eluasemeturg. majanduse muude elementide suhtes kõige fundamentaalsem ja tänu kaasatud vahenditele suudab suhteliselt sujuvalt laveerida muutuva väliskeskkonna vahel.
2.2 BÜROOVARA HALDUSE TOIMIMISE HINDAMINE
Ärikinnisvara turul, nimelt bürookinnisvara segmendis, on meie hinnangul kujunenud kolm suunavat sektorit:
Esimene sektor – hõlmab mainekaid büroosid, mis vastavad rahvusvahelistele haldusruumide standarditele. Siit võib järeldada, et üür on sellistes ruumides sageli väga kõrge. See on peamine põhjus, miks mõned Venemaa ettevõtjad üürivad välismaal esmaklassilisi kontoreid soodsama hinnaga.
Teise sektorisse kaasasime kontorid, mis asuvad hästi viimistletud ja sisustatud ruumides ning viimasel ajal on populaarseks saanud suurte korterite väljaostmine koos hilisema kvaliteetse remondiga. Siin on rendimaksed edukalt tegutsevatele ettevõtetele üsna vastuvõetavad. Selles sektoris on pidev aktiivne nõudlus.
Kolmanda sektorina määratlesime ruumid munitsipaal- ja osakondliku mitteelamufondi, riigiettevõtete (peamiselt teadusasutuste), ühistute ja eraettevõtete hoonetes. Need on ruumid ilma viimistluse ja remondita ning muude seonduvate teenusteta. Üürid pole siin tavaliselt üldse kõrged.
Ettevõtlusvabadus toob meie hinnangul kaasa üha uute äristruktuuride loomise, mis eelkõige vajavad oma toimimiseks ruume, mis tähendab, et büroopindade turul on rohkem kui hea arenguperspektiivi.
Riis. 2.2.1 Kaasani ärikeskuste klasside suhe 2014. aasta lõpus
Kaasani bürookinnisvaraturul on kvaliteetsed ärikeskused kõigist kolmest klassist: A, B ja C. 2014. aasta lõpu seisuga on linna pakkumine kvaliteetse bürookinnisvaraga 183 ruutmeetrit. m 1000 elaniku kohta.
B-kategooria bürood on enamiku omaduste poolest sarnased A-klassi kontoritega, kuid need ei ole nii prestiižsed, ebasoodsama asukohaga ja mitte nii laia teenustevalikuga kui A-klassi kontorid. Praktika näitab - B-klassi kategoorias lähevad mõnikord läbi kõrgeima kategooria kontorid. See juhtub näiteks pärast mitmeaastast intensiivset kasutamist. Siin mängib olulist rolli ka kvaliteedistandardite tegur. Tehnoloogiad on pidevas dünaamikas, nii et see, mis varem oli "uusim", liigub järk-järgult kategooriasse "uus".
Kaasani linna büroopindade kogupakkumine on üle 410 000 ruutmeetri. Neist umbes 210 tuhat ruutmeetrit. m viitab kvaliteetsele ettepanekule.
Nagu õige, püsib suurlinnades nõudlus kvaliteetsete büroopindade järele stabiilsena. Valdav enamik Kaasani A-klassi ärikeskusi on peaaegu 100% täituvusega, nimelt sellised ärikeskused nagu: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". "B" klassi objektidel on ka üsna kõrge täituvus, see jääb vahemikku 85% kuni 90%. Büroopindade nõudlusest rääkides tuleb mainida tõsiasja, et viimasel ajal on olnud tendents viia äritegevus Kaasani äärealadele. Seda mõjutavad enim sellised tegurid nagu: ebapiisav transpordi juurdepääsetavus (ummikud), parkimiskohtade või nende tasumise puudumine.
Sarnased dokumendid
Munitsipaalkinnisvara mõiste. Kinnisvaraturu toimimise alused. Kinnisvara haldamise protsessi informatiseerimise põhisuunad. Kinnisvara haldamiseks kasutatav teave. Kinnisvara registreerimise infosüsteem.
abstraktne, lisatud 30.10.2010
Vene Föderatsiooni munitsipaalvara haldamise kaasaegsed probleemid. Institutsionaalne baas valla kinnisvara haldamiseks. Praeguse praktika analüüs Orskis. Vallakinnisvara piiritlemise korralduslikud küsimused vastavalt tegevuse eesmärkidele.
lõputöö, lisatud 18.11.2013
Kinnisvarahalduse olemus, funktsioonid, meetodid ja tasemed. Samara ärikinnisvara turu analüüs. lühikirjeldus SEC "MegaCity", selle rendipoliitika. Ettevõtte ärikinnisvara arendamise juhtimissüsteemi analüüs.
kursusetöö, lisatud 18.10.2011
Kinnisvaraturu põhimõisted, selle segmenteerimine. Kinnistu ekspluatatsiooni planeerimine ja kuluarvestus. Ettevõtte OOO "Diol" turunduskeskkonna analüüs. Praktiline kasutamine kinnisvara haldamise meetodid, vormide ja meetodite optimeerimine.
kursusetöö, lisatud 22.07.2011
Kinnisvaraarenduse projektijuhtimise olemus, kontseptsioon ja põhiliigid. Arendusprojekti kontseptsioon ja ärikinnisvara haldamise põhijooned. Projekti rahaline ja majanduslik põhjendus. Ärikinnisvara turu analüüs.
kursusetöö, lisatud 25.03.2011
Tõhususe hindamise kriteeriumid. Planeerimise ja tulemuslikkuse hindamise järjestusmeetod. Juhtimissüsteemi tõhususe kriteeriumide põhjalik komplekt. Toimivusnäitajad. Tootmisjuhtimissüsteemi efektiivsuse tõstmine.
abstraktne, lisatud 08.05.2002
Juhtimise efektiivsuse hindamise kontseptsioon. Juhtimise efektiivsuse hindamise tegurid. Juhtimise efektiivsuse kriteeriumid ja näitajad. Majanduslik hindamine tõhusust. Majandusliku efektiivsuse näitajad. Juhtimise tõhususe parandamine.
abstraktne, lisatud 26.07.2008
Juhtimissüsteemi ülesehitamise kontseptsioonid ja põhimõtted, selle efektiivsuse hindamise meetodid. LLC "Kvinta" tööstuse, ettevõtte ja SWOT-analüüsi lühikirjeldus. Olemasoleva juhtimissüsteemi efektiivsuse hindamine, selle täiustamise meetodite väljatöötamine.
lõputöö, lisatud 04.06.2011
Tulemuslikkuse hindamise teoreetilised aspektid ja koht personalijuhtimissüsteemis. Põhilised lähenemisviisid personali sertifitseerimisele. Ettevõtte töötajate hindamissüsteemi analüüs ja ettepanekud selle parandamiseks Trade House "Rosvestalko" LLC näitel.
kursusetöö, lisatud 18.03.2011
Juhtimissüsteemid teenindusorganisatsioonides. Organisatsiooni personalijuhtimissüsteem. Organisatsiooni personalijuhtimissüsteemi efektiivsuse hindamise indikaatorid. üldised omadused organisatsioonid ja arengustrateegiad. Tegevuste tulemuslikkuse hindamine.
Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi
Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.
Sarnased dokumendid
Võrdlev (turu)käsitlus kinnisvara hindamisel. Müügianalüüsi meetodi rakendamise tehnoloogia. Kinnisvara väärtuse arvutamine brutoüüri kordaja abil. Võrdleva ühiku meetod. Kinnisvara hindamise tunnused Venemaal.
test, lisatud 12.03.2012
Kinnisvara kui objekti omadused Tsiviilõigus. Kinnisvaraobjektide mõiste ja klassifikatsioon. Pooleli oleva ehituse õigusliku reguleerimise probleemid. Osalemine tsiviilkäibes. Kinnisvaratehingud.
kursusetöö, lisatud 28.05.2016
Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted ja meetodid; piirkondliku ja kohaliku turu majandusolukorra uurimine. Kinnisvarakompleksi LLP "Mehhaniseeritud tööd" turuväärtuse määramine: omadused, omand.
lõputöö, lisatud 20.02.2011
Kinnisvara hindamine, selle eesmärgid, eesmärgid ja otstarve. Kinnisvara hindamise õiguslik raamistik. Ülevaade kinnisvaraobjektide riikliku registreerimise süsteemist, omandiõigusest ja sellega tehingutest. Õiguslik regulatsioon kinnisvaraturg Vene Föderatsioonis.
abstraktne, lisatud 24.09.2015
Iseloomuomadused turusuhted kinnisvara valdkonnas. Majanduse ja kinnisvara rentimise õiguslikud aspektid, sh kinnisvara valdkonna suhete tsiviilõigusliku reguleerimise allikate analüüs. Kinnisvara hindamise aluspõhimõtete olemus.
kontrolltööd, lisatud 13.05.2010
Ettevõtete omandivormide peamised liigid. Kinnisvaraobjektide tunnused ja klassifikatsioonid. Teatud kinnisvara haldamine. Föderatsiooni kinnisvaraobjektide süsteemide haldamine. Toimingud kinnisvaraobjektidega.
loengute kursus, lisatud 16.04.2013
Kinnisvara mõiste definitsioon. Kinnisvaraobjektide õiguslik olemus (õigused). Õiguste ja koormiste erinevused. Kinnisvaraobjektide materiaalne olemus. Maa õiguslik seisund. Näited maa asukoha kirjeldusest.