1. Sissejuhatus………………………………………………………2

2. Kinnisvaratehingud:

· Ost – müük………………………………………………4

· Üür…………………………………………………………6

· Hüpoteek……………………………………………………………….10

· Eluruumide vahetus………………………………11

· Eluruumide annetamine……………………………….12

3. Järeldus……………………………………………………….14

4. Viited…………………………………………………………15

Sissejuhatus

Turusuhete areng Venemaal on toonud kaasa kinnisvaraobjektide kaasamise kauba-rahatehingute sfääri. Mõiste “kinnisvara” on Venemaa seadusandluses ilmunud alates Peeter I ajast. Praeguses seadusandlikud aktid selget vahet vallas- ja kinnisvara vahel ei ole veel tehtud.

Kinnisvaraobjektide loetelu on toodud Art. 130 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Kinnisasjadele (mitte vallasvara, kinnisvara) hõlmavad maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, see tähendab objekte, mille liikumine ilma nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised. Kinnisasjade hulka kuuluvad ka teemad riiklik registreerimineõhu- ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjadeks. Näiteks kinnisvarana tunnustatakse ka ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132).

Kinnisvaraobjektid on:

Hoonestamata maatükid;

elamud;

Mitmekorruselised elamud;

Korterid elamus;

Mitteeluhooned (mitteeluhooned) - kontorid, laod, kauplused, hotellid, meditsiiniasutused. asutused, kohvikud jne;

Tööstus- ja tootmishooned;

Ehitus pooleli.

Kinnisvaraturul osalejad:

Ostja - müüja.

1. Hindajad (riiklikud, sõltumatud)

2. Vahendamine, müük

3. Maaklerid

5. Kindlustus- ja registreerimisspetsialistid

6. Hüpoteegi pangad

7. Meedia

Väärtus näitab, kui palju hüpoteetiline ostja oleks nõus kinnisvara eest maksma.

Hind on fait accompli.

Kulud on kinnisvara loomiseks vajalike kulude mõõt.

Väärtus on kasutuses ja vahetuses:

Kasutuses on kinnisvara väärtus konkreetseks kasutamiseks, mis ei ole seotud turuga, s.o. ostu-müügiga. See väärtus sisaldab: investeeringu väärtust, bilansilist väärtust maksustamise eesmärgil.

Vastutasuks on see turuväärtus, mis kehtestatakse vabal ja avatud turul kinnisvara ostmisel ja müümisel. Vahetusväärtuse tüübid:

Likvideerimine - netosumma, mille kinnisvaravahetuse omanik saab selle objekti likvideerimisel ja selle varade müügil (korrapäraselt, sunniviisiliselt);

Tagatis – hüpoteeklaenu andmisel;

kindlustuskulu;

Laenutus.

Eristatakse järgmisi kinnisvaratehinguid: ost-müük, vahetus, rent, rent, annetus, hüpoteek.

Ost ja müük

Ostu-müügilepinguga kohustub müüja vara ostjale üle andma ning ostja kohustub vara vastu võtma ja tasuma selle eest rahasumma (hinna). "Ost-müük on leping, mille alusel üks pool kohustub asja omandiõiguse üle andma ja teine ​​pool tasuma selle eest teatud rahasumma." Ostu-müügi leping on kahepoolne.

Ostu-müügileping on tasuline ja konsensuslik. Ostja maksab asja omandiõiguse omandamisel müüjale asja eest teatud hinna. Poolte õigused ja kohustused tekivad siis, kui nad jõuavad kõigis kokkuleppele olulised tingimused. Ostu-müügilepingut kasutatakse kodanike, kodanike ja ettevõtete (ettevõtjad), aga ka ettevõtete (ettevõtjad) vahelistes suhetes.

Lepingu subjektid on müüja ja ostja. Müüjana saab tegutseda ainult asja omanik, kes tegutseb otse või esindaja kaudu. Ainus erand sellest reeglist on vara müügi tõttu kohtuotsus, teostavad mitte omanik, vaid pädevate riigiorganite ametnikud.

Ostu-müügi objekt, kuna tegemist on vastastikuse kokkuleppega, peab vältimatult kehastuma mitte ühes, vaid kahes materiaalses, juriidilises ja tahtlikus objektis. Ostu-müügilepingu materiaalsed objektid on müüdav vara ja selle eest makstav hind. rahasumma, juriidilised esemed - poolte toimingud vara üleandmisel ja raha maksmisel, tahtlikud esemed - müüja ja ostja individuaalne tahe ulatuses, milles see allub nende suhteid reguleerivatele õigusaktidele.

Kooskõlas Venemaa seadusandlus kinnisvara ostu-müügilepinguga (kinnisvara müügileping) kohustub müüja maatüki, hoone, rajatise, korteri või muu vara omandi üle andma ostjale. Kinnisvara(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 549 punkt 1). Kinnisvara müügileping sõlmitakse kirjalikult, koostades ühe poolte allkirjastatud dokumendi (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 550). Lisaks on nõutav kinnisvara omandiõiguse ostjale ülemineku kohustuslik riiklik registreerimine (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 551 punkt 1).

Õigusaktid reguleerivad vara müügilepingu eseme, mis tuleb täpsustada selliselt, et kinnisasi oleks kindlalt asutatud.

Nende andmete puudumisel lepingus loetakse, et üleantava kinnisvara tingimus ei ole poolte vahel kokku lepitud ja vastavat lepingut ei loeta sõlmituks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 554). Kinnisvara müügilepingus tuleb ette näha selle vara hind (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 555 punkt 1). Kinnisvara üleandmine müüjatele ja selle vastuvõtmine ostja poolt toimub vastavalt üleandmisaktile või muule poolte allkirjastatud üleandmisdokumendile (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 556 punkt 1).

Õigusaktid reguleerivad asjaolu, et ettevõtte müügilepingu alusel kohustub müüja andma ostjale üle ettevõtte kui terviku omandiõiguse (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 559 punkt 1). ). Müüja õigused, mis ta on saanud vastavaks tegevuseks loa (litsentsi) alusel, ei lähe üle ettevõtte ostjale, kui seadusest ei tulene teisiti (Määruse § 559 punkt 3). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik). Ettevõtte müügileping sõlmitakse kirjalikult, vormistades ühe poolte poolt allkirjastatud dokumendi. See kuulub riiklikule registreerimisele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 560).

Kinnisvaramaaklerid leiutavad üha uusi kinnisvaratehingute läbiviimise viise, millest paljud suurendavad dramaatiliselt nende võimalusi konkurentsis. Ilmselgelt võidab selles võitluses ettevõte, kes suudab pakkuda maksimaalset lisa finantsteenused- kindlustus, laenud jne.

Rentida

Vara rendilepinguga on seotud kaks vastaspoolt: vaatleja ja rentnik. Vaatleja on isik, kes annab vara ajutiselt kasutamiseks. Lepingu poolt, kellele vara kasutusse antakse, nimetatakse üürnikuks. "Kinnisvara rendileping," kirjutab O.S. Ioffe, "on leping, mille alusel üks pool, vaatleja, kohustub andma vara kasutusse teisele poolele, üürnikule, kes kohustub maksma selle kasutamise eest tasu. vara ja lepingu lõppemisel tagastada see liisinguandjale. Kuna vara võõrandamise ja tasu maksmise kohustus tuleneb poolte vahel sõlmitud kokkuleppest ning tegelikult tehakse need toimingud peale lepingu täitmist, siis on vara rentimine konsensuslik kokkulepe. See on ka tasuline, sest tööandja maksab vaatlejale tema vara kasutamise eest teatud tasu.

Kinnisvara rendilepingu õiguslikke tunnuseid saab eristada:

· vara üürilepingu tekkimiseks piisab poolte kokkuleppest seaduses nõutud vormis;

· vara antakse üle vaatlejalt üürnikule ajutiseks kasutamiseks;

· vara rendilepingu esemeks saavad olla ainult individuaalselt määratletud ja mittetarbitavad asjad, sest tarbitavate asjade kasutamine on samal ajal ka nende olemasolu lakkamine;

· vara üürilepingud on kahepoolne leping, kuna mõlemal poolel (nii üürnikul kui ka üürileandjal on õigused ja kohustused).

Vara rendilepingu sisuks on asja kasutusse andmine. Selle lepingu alusel omandatud õigus ei ole varaline õigus, vaid üksnes õigus saada asjast välja kasu, mis tuleneb selle majanduslikust eesmärgist. «Tema kohustuse, vara rendilepingu sisu on laenuga tihedalt seotud, erinedes sellest tasu poolest. Ostu-müügilepingule majanduslikust küljest lähenedes, väärtuste vahetusena erineb kinnisvara rent sellest juriidilisest aspektist oluliselt selle poolest, et seda ei seostata omandi üleminekuga,” märgib G.F.Sheršenevich. Lisaks on vara üürilepingut iseloomustavaks põhijooneks tasu antud kasutuse eest. See omadus on nii märkimisväärne, et selle puudumine muudab seaduse enda järgi kavandatava kinnisvara rendilepingu laenuks.

Üürileping on pooltevaheline leping, mille alusel üks pool (üürileandja) kohustub võõrandama vara tasu eest teisele poolele (üürnikule) ajutiseks kasutamiseks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 606). . Maatükid ja muud loodusobjektid, ettevõtted ja kinnisvarakompleksid, hooned, rajatised, seadmed, sõidukid ja muud asjad, mis kasutamise käigus oma loomulikke omadusi ei kaota (kulumatud asjad). Seadus võib kehtestada vara tüübid, mille rentimine ei ole lubatud või piiratud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 607).

1.Kommertspangad. Kommertspangad on nii lühi- kui ka keskmise tähtajaga laenude peamine allikas. Tavaliselt eelistavad nad välja anda lühiajalised laenud- ühest kuni kolme aastani - ehituse ja liisingu perioodiks, mille järel maksab pikaajaline laenuandja ehituslaenuandjale laenu tagasi.

2. Hoiu- ja laenuorganisatsioonid. Nüüd ei tohi nad omada tütarettevõtted ja osaleda kinnisvara ühisettevõtetes. Praegu tegelevad nad peamiselt majade ja korterite ostmiseks laenu andmisega.

3.Kindlustusfirmad. Elukindlustusseltsid annavad pikaajalist laenu suurprojektide jaoks (tavaliselt kümme aastat) ning pakuvad lühi- ja pikaajalist finantseerimist. Erinevalt enamikust ehituslaenuandjatest väljastavad nad tavaliselt laene... fikseeritud intressimäärad protsenti. Algavatel arendajatel, kellel pole vastavat kogemust, on raske projekti kaasata kindlustusseltsi.

4.Pensionifondid. Pensionifondid on muutumas kinnisvaratehingute peamiseks finantseerimisallikaks, kuna nad püüavad oma investeeringuid mitmekesistada. Tänu suurte summade investeerimisvõimalusele on need arendajatele atraktiivseks finantseerimisallikaks. Need pakuvad nii lühiajalist ehituslaene kui ka pikaajalist hüpoteeklaenu, tavaliselt fikseeritud intressimääraga. Reeglina rahastavad pensionifondid suuri projekte, mida teostavad kogenud arendajad.

5. Välisinvestorid/ Kuigi paljud välisinvestorid eelistavad investeerida juba ehitatud kinnisvaradesse, on need ka oluliseks finantseerimisallikaks uue ehituse jaoks, eriti suuremate ettevõtete jaoks.

7. Sündikaadid ja hüpoteeklaenude investeerimisfondid. Sündikaadid ja hüpoteeklaenufondid (kinnisvarainvesteeringute fondid, RE/7) võimaldavad jagada kinnisvara omandit väikesteks osadeks, mis on kättesaadavad suurele hulgale kodanikele (toimetaja märkus - need luuakse vastavalt tüübile investeerimisfirmad). Sündikaadid, kelle aktsiaid turul noteeriti, ei ole enam oluline allikas omakapital, kuigi väiksemate arendajate jaoks on parimaks kapitaliallikaks erasündikaadid usaldusühingute ja ühisettevõtete näol.

8.REIT-id on muutumas üha olulisemaks mehhanismiks arendustegevuse rahastamiseks kapitali kaasamisel. Nad ühendavad paljude investorite kapitali, et meelitada ligi või pakkuda rahastamist igat liiki kinnisvara jaoks. REIT-id tegutsevad nagu kinnisvara investeerimisfondid, kuna nende sagedased investorid saavad kõik professionaalse juhtimise all oleva mitmekesise portfelli eelised. Nende aktsiatega kaubeldakse avalikult ja nendega kaubeldakse tavaliselt suurematel börsidel.

9.Erainvestorid ja ühisettevõtted. Võib-olla on alustava arendaja jaoks kõige levinum finantspartner erainvestor, mis võib olla peaaegu igaüks

10. Paljud investorid moodustavad ka investeerimisühingus omakapitali, et see saaks rahastada uue ehitust või olemasoleva kinnisvara soetamist. Krediidiorganisatsioonid. Kasutades ära oma mõjuvõimu finantsturgudel, loon mõned Ameerika korporatsioonid*! krediidiorganisatsioonid. Võrreldes pankadega reguleerib selliste organisatsioonide laenutegevust föderaalvalitsus vähem. Seetõttu on nad sageli valmis laenu andma riskantsematele ja keerukamatele projektidele kui rahastatavad kommertspangad. Sageli maksavad need aga kõrgemat intressimäärad ja on rohkem võimalusi oma huvide kohtulikuks kaitseks.

11.Ehituslaenuandjad. Ehituseks lühiajalisi laene on saadaval erinevatelt laenuandjatelt. Milline konkreetne asutus projekti rahastab, sõltub arendajameeskonna kogemustest. projekti tüüp ja ulatus.

8. Ehitusalase ekspertiisi juriidilise tegevuse subjekt ja liigid

Riigieksam on oluline ja tõhus meetod valitsuse kontrolli all ja kontrolli. Ekspertiisi all mõistetakse analüüsi, uurimistööd, hindamist, mille tulemuseks on kinnitatud standardite, normide ja reeglite nõuetele vastav ning ühiskonna ja riigi huvidele vastav järeldus. Peamine eesmärk, mille saavutamisele ekspertiis kaasa aitab, on vähendada ebaoptimaalsete juhtimisotsuste tegemise tõenäosust. Kahjuks puudub eksperttegevuse valdkonnas teaduslikult väljatöötatud terminoloogiline sõnastik, terminite ebakindlus tekitab paljudel juhtudel tõlgendamisprobleeme. Eksperttegevus on segatud muude tegevuste ja täidetavate funktsioonidega.

Riigieksam viiakse läbi valdkonnas, mis on tunnistatud riigi ja avalike huvide seisukohalt oluliseks ning nõuab seetõttu riigi poolt antud erilisi kaitsegarantiid. Ekspertide osalus on eriti vajalik sotsiaal-majandusliku, teaduse, tehnika ja tehnoloogia arengu prioriteetide väljatöötamisel ning maksumaksja vahendite jaotamisel sihtotstarbelise teadus- ja innovatsiooni-tehnoloogilise tegevuse programmidele ja projektidele erinevates majandus- ja ühiskonnavaldkondades.

Kõik investeeringud ja ehitusprojektid elamuehitus sisaldab järgmised tüübid tegevused:

Maa omandamine ja kogumine finantsilised vahendid;

Teadusuuringud;

Disain;

Varud (materjalid ja tehnilised tarvikud);

Elamu ehitamine;

Omandiõiguste registreerimine;

Käitise käitamine.Investeeringu- ja ehitusprojekti elluviimise igas etapis on oluline eksperdi või ekspertide rühma poolt läbiviidav juriidiline ekspertiis, et analüüsida ja hinnata läbitud etappe ning nende vastavust kehtivatele õigusaktidele. Õigusekspertiisi ülesanne on hinnata lõppenud ehitusetapi keskkonna-, majandus-, sotsiaalseid ja muid tagajärgi.

Õigusekspertiisi järeldusi ja ettepanekuid kasutatakse elamute projekteerimisel, ehitamisel ja ekspluateerimisel, samuti nende rekonstrueerimisel ja remondil ning elamutega tehingute tegemisel.

Tagasitõmbamine maatükk ehitamiseks toimub vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviil-, maa- ja linnaplaneerimise seadustiku nõuetele.

Tööd, mille tegemiseks on vaja luba, hõlmavad järgmist:

Uus (kapitali ja mittekapitali) ehitus;

rekonstrueerimine;

Restaureerimine;

Mittestatsionaarsete objektide paigaldamine;

Territooriumide kasutamine (seade hoolduseks majanduslik tegevus);

Haljastus;

Hoonete kapitaalremont, fassaadide remont ja värvimine;

Ruumide ümberehitamine ja renoveerimine;

Rekonstrueerimistööd.

Kõik investeerimisprojektid, olenemata nende omandivormist ja rahastamisallikatest, tuleb enne nende heakskiitmist läbi vaadata vastavalt Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustikule. Ekspertiisi eesmärk on vältida selliste objektide loomist, mille kasutamine rikub üksikisikute ja juriidiliste isikute õigusi ning riigi huve, samuti hinnata kapitaliinvesteeringute tulemuslikkust.

1. KINNISVARA MÄÄRATLUS
1.1. Kinnisvara investeerimisobjektina
1.2. Kinnisvara tüübid
1.3. Kinnisvaraturg
1.4. Kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad ja allikad
1.5. Kinnisvarasse investeerimise eelised
1.6. Hüpoteeklaenu andmine
1.6.1. Hüpoteek kui viis kohustuste tagamiseks
1.6.2. Iseärasused hüpoteeklaen

2. KINNISVARA HINDAMINE
2.1. Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid
2.2. Kinnisvara väärtuste peamised liigid
2.3. Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted
2.4. Kinnisvara hindamise liigid
2.5. Lähenemisviisid kinnisvara hindamisel
2.5.1. Võrdlev lähenemine
2.5.2. Kulusäästlik lähenemine
2.5.3. Sissetulekute lähenemine
2.6. Maa hindamine
2.6.1. Parima ja kõige analüüs tõhus kasutamine maa
2.6.2. Linna maakasutuse efektiivsuse hindamine
2.7. Maa hindamise meetodid
2.8. Kinnisvara hindamisaruanne

3. INVESTEERITUD KAPITALI VÄÄRTUSE MÄÄRAMINE TULU KAPITALISEERIMISE PÕHINES
3.1. Otsene suurtähtede kasutamine
3.2. Tulu kapitaliseerimine tulumäära järgi
3.2.1. Allahindlus sularahavood
3.2.2. Tagasipööramisest tulenevate rahavoogude prognoosimine
3.2.3. Diskontomäära määramine
3.2.4. Suurtähtede kasutamine arvutusmudelite järgi
3.2.5. Ühtlaselt muutuva tulu kapitaliseerimine
3.3. Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs

4. INVESTEERIMISE JA KINNISVARA FINANTSEERIMISE PROTSESSI JUHTIMINE
4.1. Investeerimisprojektide tulemuslikkuse kriteeriumid
4.2. Investeerimisprojektide analüüsimeetodid
4.3. Riskid kinnisvara finantseerimisel
4.4. Kinnisvara rahastamise otsuste kriteeriumid

Testiküsimused kursusele "Kinnisvaramajandus"

BIBLIOGRAAFILINE LOETELU

1. Kinnisvara mõiste

Kinnisvara investeerimisobjektina

Mõiste “kinnisvara” tähistab traditsiooniliselt maad ja kõiki sellega püsivalt seotud parendusi (hooned, rajatised, lõpetamata ehitusprojektid).

Venemaal ilmus mõiste "kinnis- ja vallasvara" esimest korda seadusandluses Peeter I valitsusajal 23. märtsi 1714. aasta dekreediga "Kinnis- ja vallasvara pärimise korra kohta". Kinnisvara hõlmas maad, maad, maju, tehaseid, tehaseid ja kauplusi. Kinnisvara alla kuulusid ka maa sees asuvad maavarad ja erinevad ehitised, nii maapinnast kõrgemal kõrguvad kui ka selle alla ehitatud, näiteks: kaevandused, sillad, tammid.

Majandusreformid Venemaal on omandiõiguste loovutamine füüsilistele ja juriidilistele isikutele kaasa toonud vajaduse jagada vara vallas- ja kinnisvaraks.

Alates 1994. aastast vastavalt Art. 130 Tsiviilkoodeks Venemaa Föderatsioon, “kinnisasjade (kinnistute, kinnistute) alla loetakse maatükke, maapõue krunte, isoleeritud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, s.o objektid, mille teisaldamine ilma nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised." Kinnisvara alla kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid.

Kinnisvaraks võib liigitada ka muud vara. Niisiis, vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 kohaselt "tunnustatakse ettevõtet tervikuna kui äritegevuseks kasutatavat kinnisvarakompleksi kinnisvarana". Vallasvaraks loetakse asju, mis ei ole kinnisvara, sealhulgas raha ja väärtpaberid.

Eristada saab järgmisi kinnisvara tunnuseid:

– kinnisvara ei saa teisaldada ilma objektile kahju tekitamata;
– kinnisvara on maaga kindlalt seotud mitte ainult füüsiliselt, vaid ka juriidiliselt;
– investeeringuobjekti vastupidavus;
– iga konkreetne kinnisvara on ainulaadne nii füüsiliste omaduste kui ka investeerimisatraktiivsuse poolest;
– kinnisvara ei saa tavatingimustes varastada, lõhkuda ega kaotada;
– kinnisvara maksumus on kõrge ja selle jagamine osadeks on keeruline ja muul juhul võimatu;
– teave kinnisvaratehingute kohta on sageli kättesaamatu;
– tarbijaomaduste kadumine või väärtuse üleminek tootmisprotsessi käigus toimub kulumise ja kulumise käigus järk-järgult;
– kinnisvara kasulikkuse määrab suutlikkus rahuldada inimese spetsiifilist vajadust elu- ja tööstuspinna järele;
– võimalus, et uusehitisel võib olla positiivne või negatiivne mõju külgnevate maade ja hoonete väärtusele;
– on tendents, et kinnisvara väärtus ajas tõuseb;
– kinnisvarale kui investeerimisobjektile on omased spetsiifilised riskid: füüsiliste kahjustuste oht looduslike ja tehislike tegurite mõjul, välise ja funktsionaalse kulumise kuhjumise oht, üüritingimuste läbivaatamisega kaasnev finantsrisk;
– kinnisvaratehingute range valitsuse regulatsioon.

Kinnisvara mõiste

Kinnisvara tüübid

Kinnisvara on kolm peamist tüüpi: maa, elamu ja mitteeluruumid .

Kinnisvara põhiobjektiks on maa.

Koos liigiti jagamisega klassifitseeritakse kinnisvara mitmete kriteeriumide järgi, mis aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate hindamise ja haldamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifikatsioon enamlevinud tunnuste järgi on toodud tabelis 1.1.

Kinnisvarasse investeerimisest saadavad tulud on järgmised:

– kinnisvara väärtuse kasv seoses turuhindade muutustega, uute kinnistute soetamine ja vanade kinnistute arendamine;
– tulevased perioodilised vood Raha;
– tulu vara edasimüügist omandiperioodi lõpus.

Kinnisvarasse investeerimise atraktiivsus on seletatav järgmiste teguritega:

– kinnisvara ostmisel saab investor õiguste paketi, samas kui paljud investeerimisobjektid ei too kaasa omandiõigust;
– investeeritud vahendite turvalisus üldiselt (tavatingimustes ei saa kinnisvara kaduda ega varastada) ja eelkõige inflatsioon (inflatsiooniprotsessidega kaasneb kinnisvarahindade ja sellest saadava tulu tõus);
– võimalus saada kinnisvaralt rahalist tulu ja muud elamise kasulikud mõjud, teatud objekti omamise prestiiž jne.

Tabel 1.1

Üldine klassifikatsioon Kinnisvara

Klassifikatsiooni tüüp	Kinnisvara liigid
Kasutamise olemuse järgi	Eluaseme jaoks: majad, suvilad, korterid äri- ja tööstustegevuseks: hotellid, büroopinnad, kauplused, restoranid, teeninduspunktid, tehased, tehased, laod Põllumajanduslikuks otstarbeks: talud, aiad Eriotstarbeks: koolid, kirikud, kloostrid, haiglad, lasteaiad, hooldekodud, valitsus- ja haldushooned
Omandi eesmärgi järgi	Ettevõtte pidamiseks, omaniku elukohaks Investeeringuna laoseisuks ja pooleliolevaks toodanguks Arenduseks ja arendamiseks ammendavate ressursside tarbimiseks
Spetsialiseerumisastme järgi	Spetsialiseerunud (oma spetsialiseerumise tõttu antakse harva, kui üldse, renditakse kolmandatele isikutele või müüakse avatud turul, et jätkata olemasolevat kasutamist, välja arvatud juhul, kui müüakse osana oma kasutustegevusest): naftatöötlemistehased ja keemiatehased, elektrijaamad, muuseumid , raamatukogud jms avalikule sektorile kuuluvad ruumid Spetsialiseerimata - kõik muu kinnisvara, mille järele on avatud turul üldine nõudlus investeeringuteks, olemasolevaks või sarnaseks otstarbeks
Vastavalt töövalmiduse astmele	Ümberehitust vajav kasutusse andmine või kapitaalremont Ehitus pooleli
Mitterahalise reprodutseeritavuse järgi	Ei ole reprodutseeritav: maatükid, maavaramaardlad Reprodutseeritav: hooned, rajatised, mitmeaastased istutused

Kinnisvarainvesteeringutel on sellised positiivsed jooned nagu vara mitmeaastane kasutusvõimalus ja kapitali säilimine.

Kinnisvaraturg

Kinnisvaraturg - see on suhete kogum kinnisvaraga tehtavate tehingute ümber: kinnisvara ost-müük, hüpoteegid, kinnisvara rentimine jne.

Kinnisvaraturu peamised segmendid: maaturg, elamuturg ja mitteeluruumide turg.

Kasumlikule kinnisvarale on eraldi turg, mis on segmenteeritud vastavalt objektide funktsionaalsele otstarbele:

– büroohoonete turg;
– äriobjektide turg;
– tööstus- ja laohoonete turg;
– hotelliteenuste turg;
– lõpetamata ehitusprojektide turg.

Olenevalt juriidilistest õigustest kinnisvarale, mis on ostja ja müüja vahelise tehingu esemeks, jaguneb kinnisvaraturg müügi- ja üüriturgudeks.

Ostu-müügiturul lähevad vastava ekvivalendi vastu üle täielikud omandiõigused, sh käsutusõigus, samas kui üüriturul on tehingu objektiks osaline õiguste kogum, välja arvatud käsutusõigus.

Kinnisvaraturul võib eristada järgmisi tunnuseid:

– paikkond;
- objektide madal vahetatavus;
– hooajalised kõikumised;
– tehingute riikliku registreerimise vajadus.

Kinnisvara finantseerimisel on kolm kulugruppi:

– kulud vara funktsionaalselt sobivas seisukorras hoidmiseks;
– iga-aastane kinnisvaramaks;
– kõrged tehingukulud kinnisvaratehingutes.

Nõudluse ja pakkumise kõikumine kinnisvaraturul toimub aeglaselt, kuna nõudluse olemasolul toimub kinnisvaraobjektide arvu kasv pikema aja jooksul, mille määrab hoone ehitusperiood. Kinnisvara ülejäägi korral püsivad hinnad madalad mitu aastat.

Peamised pakkumist ja nõudlust mõjutavad tegurid:
– majanduslik: elanike ja ettevõtete sissetulekute tase, rahaliste vahendite olemasolu, rendimäärade tase, ehitus- ja paigaldustööde maksumus ning ehitusmaterjalid, tariifid eest kommunaalteenused;
– sotsiaalne: muutused rahvastiku suuruses, asustustiheduses, haridustasemes;
– administratiivne: maksumäärad ja tsoneerimise piirangud;
– keskkonna: kinnistu asukohapiirkonna kokkupuude põudade ja üleujutustega, keskkonnaseisundi halvenemine või paranemine.

Kinnisvara on finantsvara, kuna see on loodud inimtööjõu ja kapitaliinvesteeringute abil. Kinnisvara soetamisega ja arendamisega kaasnevad suured kulud ja sellest tulenevalt sage meelitamisvajadus laenatud raha ja nii edasi. Seetõttu on kinnisvaraturg üks sektor finantsturul.

Finantsturg - see on keeruline majandussüsteem, mis sisaldab institutsioonide ja protseduuride kogumit, mille eesmärk on suhelda igat tüüpi finantsdokumentide müüjate ja ostjate vahel.

Kinnisvaraturg on finantsturu üks olulisemaid komponente.

Finantsturu ja kinnisvaraturu vahel on tihe seos: kinnisvarainvesteeringute kasv elavdab kinnisvaraturgu, langus aga kärbib. Majanduslik ebastabiilsus hoiab tagasi nii Venemaa kui ka välismaised laenuandjad ja investorid. Kinnisvarainvesteeringute rahastamise tõhustamiseks on vaja valitsuse toetust.

Kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad ja allikad

Traditsiooniliselt jagatakse kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad järgmistesse kategooriatesse:

– föderaal- ja kohalikud omavalitsused ning juhtkond;
- finants institutsioonid;
– investorid jne.

Föderaalsed ja kohalikud omavalitsused ning juhtkond tagavad majandus- ja õigussuhted kinnisvara finantseerimise protsessis osalejate vahel. Riik tagab kinnisvaraturu toimimisega seotud reeglite ja määruste täitmise; reguleerib tsoneerimise, linnaehituse ja kinnisvara omandiõiguse registreerimise küsimusi; kehtestab soodustusi või seab piiranguid (seadusandlikud piirangud, maksustamise tunnused) kinnisvarainvesteeringutele. Lisaks tegutseb riik paljude kinnisvaraobjektide omanikuna.

Finantsasutused pakuvad kapitali investoritele, kellel pole piisavalt raha.

Investorid on füüsilised ja juriidilised isikud (residendid ja mitteresidendid), kes ostavad kinnisvara ja hoiavad seda funktsionaalselt sobivas seisukorras.

Investorid võib jagada kahte tüüpi:

1) aktiivne – rahastab ja tegeleb objekti ehitamise, arendamise või haldamisega;
2) passiivne - nad ainult rahastavad projekti, ilma et nad võtaksid sellest edasi.

Praegu on kinnisvaraturg arenenud areng – eriline liik ametialane tegevus kinnisvarasektori investeerimisprojekti juhtimiseks, mille üheks ülesandeks on kinnisvaraarendusega kaasnevate riskide maandamine. Arendaja – korraldaja, kelle tegevuse võib jagada kolme etappi:

1) projekti elluviimise võimalikkuse analüüs: võetakse arvesse õigusaktide muutumise seisu ja suundumusi; tarbija eelistused, finants- ja majandustingimused, piirkonna arenguväljavaated;

2) projekti teostusplaani koostamine: määratakse projekti elluviimiseks vajalik maatüki pindala, valitakse sobiva keskkonna ja kommunikatsioonidega asukoht ning hinnatakse projekti tulemuslikkust. Seejärel määratakse rahaliste vahendite allikad, hangitakse ehitusluba jne;

3) rakendamine investeerimisprojekt: rahaliste vahendite kaasamine, projekteerimis- ja ehitusorganisatsioonid, ehituse edenemise jälgimine, objekti tervikuna või osade rentimine või müük.

Kapitaliinvesteeringute rahastamise allikad: avalikest vahenditest, rajatised kohalik eelarve(vald), oma finantsilised vahendid ettevõtted ja üksikisikud, kaasatud vahendid, investorite fondid.

Kinnisvaraturu finantseerimisel osalejad on:

föderaalvõimud ja juhtkond;

kohalikud omavalitsused ja juhtkond;

kommertspangad;

investorid-juriidilised isikud (residendid ja mitteresidendid);

investorid – eraisikud;

Riigi osalus kinnisvara finantseerimise protsessis. Kodumaise kinnisvaraturu suurim finantseerimisallikas on valitsuse tsentraliseeritud kapitaliinvesteeringud. Sellisel rahastamisel osalejal on teadaolevad puudused ja seda saab täna käsitleda vaid madala sissetulekuga elanikkonnarühmade sihipärase sotsiaalse kaitse vahendina.

Elamuehituseks eraldatakse föderaaleelarvest raha:

sõjaväelastele;

isikud, kes lahkuvad Kaug-Põhja piirkondadest ja samaväärsetest piirkondadest.

Vahendid eraldatakse kohalikest eelarvetest:

ehitamiseks elamud sotsiaalne elamufond eelarveliste organisatsioonide ootenimekirjas olijatele;

munitsipaalehitus, sh territooriumide ettevalmistamine uuselamuehituseks;

elamu- ja kommunaalteenuste arendamine, remont ja rekonstrueerimine.

1. Kinnisvara finantseerimine

1. Kinnisvara laenu vormid

Rahalised vahendid on ettevõtlusorganisatsiooni käsutuses olevad vahendid, mis on ette nähtud jooksvate kulude ja laiendatud taastootmise kulude katmiseks. Rahalisi vahendeid saadakse mitmest allikast. Omandil põhinevaid allikaid on kaks suurt rühma: oma- ja laenatud vahendid.

Omafinantseerimisallikate hulka kuuluvad - amortisatsioonikulud; aktsiate väljalaskmisest ja müügist saadud vahendid; netokasum; kindlustusseltside ja -asutuste poolt loodusõnnetuste tekitatud kahju hüvitamise näol makstavad summad; kõrgemate valduste, aktsiaseltside, finants- ja tööstuskontsernide tagastamatul alusel eraldatud vahendid.

Välisteks rahastamisallikateks on - eraldised riigi- ja kohalikest eelarvetest; välisinvesteering; mitmesugused laenatud vahendid, sh riigilt ja ettevõtluse toetusfondidest saadud laenud tagasimakse alusel; laenud pankadest, investeerimisfondidest ja ettevõtetest.

1. Pangalaen

Turumajanduslikes tingimustes on pangalaen üks peamisi laenatud vahendite allikaid. Piirkonna krediidisuhete teemad pangalaen kinnisvarasektoriga seoses on kõik kinnisvaraturu subjektid ja pangad ise. Krediiditehingu puhul tegutseb iga üksus samaaegselt nii laenuandja kui ka laenuvõtjana. Võlausaldajad on üksused, mis annavad oma ajutiselt vabad rahalised vahendid teatud perioodiks laenuvõtja käsutusse. Laenaja- krediidisuhte osapool, kes saab kasutamiseks rahalisi vahendeid ja on kohustatud need määratud tähtaja jooksul tagastama. Arendaja, paigutades oma raha pangakontole, tegutseb laenuandjana ja pank laenuvõtjana. Pangast laenu küsides muutub arendaja laenuvõtjaks ning pank täidab laenuandja rolli.

Kommertspangad pakuvad oma klientidele erinevat tüüpi laene, mida saab liigitada erinevate kriteeriumide alusel:

1) tagasimakseperiood - lühiajaline (kuni 1 aasta); keskmise tähtajaga (1 kuni 3 aastat); pikaajaline (üle 3 aasta);

2) tagasimakse viis - ühekordsed maksed ja osamaksed;

3) tagatise kättesaadavus - usalduslaenud, tagatisega laenud ja kolmandate isikute käendusega laenud;

4) laenuintressi muutmise viis - laenu tagasimaksmisel, kogu tähtaja jooksul ja laenu väljastamise ajal;

5) intressimäärade liik - fikseeritud ja ujuv.

6) sihtotstarve - üldlaenud ja sihtlaenud;

7) laenuvõtja kriteeriumid - pankadevahelised laenud, põllumajandus-, äri-, laenud vahendajatele Börs, hüpoteeklaenud.

Laenu antakse: kiireloomulisuse, tasumise ja tagasimakse alusel.

Kiireloomulisuse põhimõte tähendab, et laen makstakse tagasi rangelt määratletud perioodi jooksul.

Tasumise põhimõte eeldab, et laenuvõtja ettevõte maksab raha ajutise kasutamise eest pangale teatud tasu. Laenutasu määratakse pangaintressidega.

Tagasimakse põhimõte seisneb selles, et laen väljastatakse isikutele, kes on panga hinnangul võimelised seda õigeaegselt tagasi maksma.

Laenutasude määramisel võtavad kommertspangad arvesse:

Keskpanga refinantseerimismäär;

intressimäär pankadevahelisel turul;

keskmine intressimäär, mida pank oma klientidele maksab deposiidikontod erinevat tüüpi;

panga kohustuste struktuur (mida suurem on kallitelt hoiustelt kaasatud vahendite osakaal, seda kallim on väljastatav laen);

laenunõudlus;

laenutingimused ja krediidiriskid sõltuvalt tagatise liigist;

stabiilsus raharinglus riigis.

Odavaimaid laene annavad suured pangad, millel on lai kliendibaas. Sellised pangad genereerivad märkimisväärse hulga ressursse klientide kontode stabiilsetest saldodest, mistõttu ei pea nad ressursside saamiseks Keskpanga poole pöörduma ega neid pankadevahelisele laenuturule meelitama.

Meetodid, mida pangad laenuvõtja krediidivõimelisuse hindamiseks kasutavad, on erinevad, kuid kõik põhinevad teatud finantssuhtarvude süsteemil.

Tüüpiline komplekt sisaldab:

absoluutse likviidsuse suhe;

vahepealne katvuse suhe;

üldine katvuse suhe;

sõltumatuse koefitsient.

Need suhtarvud määratakse laenuvõtvate organisatsioonide bilansiandmete põhjal. Krediidivõimelisuse määramiseks saab kasutada muid tegureid, nagu äritegevus, finantsstabiilsus, kasumlikkus jne.

Vene Föderatsiooni õigusaktid näevad ette laenude väljastamise erinevat tüüpi tagatiste vastu: vara ja omandiõiguse pantimine, kolmandate isikute tagatised ja käendused, kindlustus krediidirisk, laenuvõtja nõuete ja kontode loovutamine panga kasuks, "seotud" laenude andmine.

Laenuvõtja võib laenu tagatisena kasutada üht või mitut tagatise vormi. Laenu tagatis fikseeritakse laenulepingus. Laenu tagatise ja selle tagastamise kohustused vormistatakse samaaegselt laenulepinguga ning on lepingu kohustuslikuks lisaks.

Laenusaaja vastutuse kindlustamine laenu tagastamata jätmise korral - See on laenutagatise vorm, milles kindlustusseltsidel on juhtiv roll. Krediidiriskikindlustus on kõigile krediidiprotsessis osalejatele mõlemale poolele kasulik tehing. Laenu võtvale organisatsioonile on tagatud laenu hilinenud tagasimaksmise tõttu ärilise maine kaotus. Pank saab laenu tagasimaksmiseks kõrged garantiid, kuigi ta ei ole tehingus otsene osaline. Kindlustusorganisatsioon saab tasu kindlustusmakse kujul. Krediidiriskikindlustus muudab laenu kallimaks, kuid see muutub usaldusväärsemaks.

Loovutamine (loovutamine) panga kasuks kasutatakse laenu tagatise ühe vormina laenusaaja nõudeid ja debitoorseid võlgnevusi (debitoorseid võlgnevusi). Näiteks võib ehitusorganisatsioon loovutuslepingu alusel anda pangale üle õiguse käsutada raha (või osa sellest), et maksta tagasi väljastatud laen ja maksta sellelt intressi.

Seotud laenude pakkumine eeldab panga õigust määrata rahastatava projekti tööde teostajate ning seadmete ja materjalide tarnijate koosseis. Seda tüüpi laene kasutavad Venemaa turul tegutsevad välispangad.

Kõik eelnev on fikseeritud laenuandja ja laenuvõtja vahelises lepingus.

Laenulepingute sõlmimine toimub mitmes etapis. Esimeses etapis esitab klient pangale:

laenutaotlus, kus on märgitud taotletava laenu suurus, eesmärk ja tähtaeg;

laenu või investeerimisäriprojekti tasuvusuuring, mis põhjendab laenu kasutamise vajadust ja tulemuslikkust;

lepingute ja muude dokumentide koopiad, mis kinnitavad laenu eesmärki ja selle tagasimaksmise võimalust;

aastabilanss ja bilanss viimase aruandekuupäeva seisuga, mis on vajalikud kliendi krediidivõimelisuse kindlakstegemiseks;

laenulepingu projekt panga poolt aktsepteeritud kujul;

tagatislepingud, käendused, käendused, laenuvõtja vastutuskindlustusleping, sõltuvalt kavandatavast laenutagatise vormist;

kiireloomuline kohustus-juhis laenu tagasimaksmiseks;

teistest pankadest saadud laenatud vahendite tõend;

tunnistus alates maksuteenus võlgade puudumise kohta eelarvele ja teistes pankades avatud kontodele.

Tegelikkuses on laenuprotsess reeglina keerulisem, tihtipeale ehituse käigus korrigeeritakse laenu kogusummat, selle väljastamise ja tagasimaksmise graafikuid, kasutustingimusi, intressimäärasid jne Kõik muudatused lepitakse kokku laenuandja ja laenusaaja poolt ning fikseeritakse laenulepingu täienduste ja muudatuste abil.

Pant tekkis ja arenes samaaegselt elementide tekkimisega eraomand võlausaldajatele kaitset pakkuva ja investeerimistegevuse arengut soodustava finants- ja majandusinstrumendina.

Rooma õiguses kirjeldatud pandi olemuse sõnastas lühidalt ja piltlikult vene advokaat D.I. Mayer (1819-1856): „Pandipidaja õigus, pandi tuum, on õigus nõuda võlgniku ebaõnnestumise korral panditud vara müümist avalikul enampakkumisel ja saada raha eest hüvitist. . Aga selleks, et õigust saada mingi asja müügist saadud tulust hüvitist saaks lugeda lepingujärgseks tagatiseks, tuleb see käsundiandjale ette anda – enne kui ta lepingust tulenevat õigust rikub: see on tagatis. , muidu saame rääkida ainult taastumisest.

Üldiselt määratletakse tagatisena vara või muid väärtasju, mis on laenu tagatiseks. See tähendab, et pant on kohustuse tagamise viis, mille puhul pandipidaja (juriidiline või individuaalne tagatise vastuvõtmine enda antud laenu tagatiseks). Pantija (oma võlgnevuse tagamiseks tagatise andnud juriidiline või füüsiline isik) kohustuste täitmata jätmisel on tal teiste võlausaldajate ees eelisõigus rahuldada oma nõue panditud vara väärtusest.

Pantijal on järgmised kohustused: kindlustada oma kulul panditud asi selle täisväärtuses; rakendama abinõusid tagatisvara säilitamiseks, teostama selle kapitaal- ja jooksevremonti; teatama pandipidajale panditud eseme rentimisest.

Pandi objekt võib olla kinnisvara, nimelt selle omandi-, kasutus- ja käsutamisõigused. Seadus näeb ette ka õiguste panti. See on eriti oluline nende kaupade puhul, mille ringlus on piiratud. Tagatiseks võib olla ka vara, mida lepingu sõlmimise hetkel natuuras ei eksisteeri, näiteks tulevane saak või laenu abil ehitatav hoone, mille tagatiseks see on.

Et teha kindlaks, millist vara võib pandi esemeks olla, tuleks teada, milline tagatisfunktsioon pandil on. Pantimise eseme vajalik ja põhitunnus on selle „turustatavus”: pandiks võetakse vaid see, mis pole seadusega keelatud.

Keelatud on kasutada tagatisena:

käibelt kõrvaldatud vara;

nõuded, mis on lahutamatult seotud võlausaldaja isikuga (näiteks elatis, kahju hüvitamine);

muud õigused, mille loovutamine teisele isikule on seadusega keelatud;

teatud tüüpi vara, eriti kodanike vara, mille sulgemine ei ole lubatud.

Samuti ei saa pandi esemeks olla: kultuuriväärtus, mida hoitakse riigi (munitsipaal)muuseumis, raamatukogus, arhiivis vms; "kuldaktsia", kuna see peab kuuluma ainult riigile; kulda või hõbedat sisaldavad tooted (kui see ei ole seotud ehete või majapidamistoodetega), samuti neid metalle sisaldavad pooltooted. Need on nn absoluutsed juhtumid, mille puhul ei saa asjad mingil juhul olla pantimise objektiks.

Tagatiseks kasutatava vara hulka raha ei kuulu, kuid raha pantimise keeldu ei ole. Valuuta väärtused võivad olla klientidele laenu väljastamisel tagatiseks. Neid toiminguid saavad teha vastavate litsentsidega pangad.

Praegu on juriidilise isiku võlgade sissenõudmise esemeks kogu talle kuuluv vara, sh põhivara. Pandi esemeks võivad olla ka väärtpaberid - varalist õigust tõendavad dokumendid, mida saab realiseerida ainult originaaldokumendi esitamisel. Pandi esemeks võib saada ükskõik milline väärtpaber, kui seadusest ei tulene teisiti. Väärtpaberitena toimivad võlakirjad, tšekid, vekslid, konossemendid, hoiusertifikaadid jne.

Tollimaksude tasumist tagava pandi esemeks võivad olla kaubad ja sõidukid, mille vaba (turu)hind ei ole madalam tasumisele kuuluvatest summadest.

Pant - turusuhete õigusliku reguleerimise kõige olulisem vahend - on tihedalt seotud omandiküsimustega, vahendiga ettevõtja võimalikuks ja esmaseks kaitsmiseks hoolimatute vastaspoole (partneri) eest.

Pant on üks peamisi vahendeid, millega sundida võlgnikku täitma lepinguga võetud kohustusi. Samas on see üks viise julgustada võlgnikku kahjusid ja saamata jäänud tulu hüvitama, kuna sageli ei ole võlgniku rahaliste vahendite puudumise tõttu võimalik kahjusid täielikult sisse nõuda. Sellest järeldub, et pant on vajalik võlgniku poolt oma kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks ja on tagatis, et võlausaldajate nõuded rahuldatakse võlgniku vara arvelt; sellise vara olemasolu on pandi eristav tunnus. Siin tegutseb võlausaldaja (usaldaja) põhimõttel “ma ei usu mitte inimest, vaid asja”, s.t. on reaalne, mitte isiklik laen. Seetõttu võib pantijaks olla kas võlgnik ise või tema huvides tegutsev kolmas isik.

Pandil on asjaõigustele iseloomulik omadus - pärimisõigus: õigus justkui järgneb asjale. Kus ja kelle omandis pandieseme asub, on see pandi esemeks kuni põhikohustuse lõppemiseni. Selles mõttes on panditud asi või muu vara pandiga koormatud.

Kõik finantseerimisallikad võib jagada 3 rühma: oma, kaasatud ja laenatud.

Omavahendid hõlmavad:

· Ettevõtete kasum. Kasum, kui see on olemas, on kõige kättesaadavam allikas, kuid kaugeltki mitte kõige odavam. Veelgi enam, mida rohkem kasumit investeeritakse, seda väiksemad on aktsionäride dividendid. Ja mitte kõik aktsionärid ei ole nõus lindu käes (dividendid) ohverdama taevapiruka – eeldatava tulevase investeerimistulu – nimel. Seega ei ole ka kasumi kättesaadavus investeeringuteks absoluutne.

· Amortisatsioon. See on mõeldud kapitali lihtsaks taastootmiseks, samas kui kasum on laiendatud kapitali jaoks. Muidugi saab amortisatsioonifondi ajutiselt investeeringuteks kasutada, kuid ikka tuleb aeg, mil on vaja riknemise tõttu kasutusest väljas olev vara taastada ja seetõttu amortisatsiooni mahavõtmine kas kasumi arvelt kompenseerida, kuid see on problemaatiline täielikult või kaasatud või laenatud vahendite arvelt.

· Kodanike omavahendid.

Aktsia kohta omavahendid moodustab praegu ca 70 - 80% kogu kinnisvarainvesteeringust. Omavahenditest on seni põhikomponendiks kulum (70...90%). IN arenenud riigid väljakujunenud ja evolutsiooniliselt areneva kinnisvaraturu puhul on kasumi ja amortisatsiooni suhe ligikaudu sama.

Kogutud rahalised vahendid hõlmavad vahendid, mida kogutakse aktsiate emissiooni, aktsiate müügi, samuti omakapitali sissemaksete kaudu eraisikute ja juriidiliste isikute ehitamiseks.

Laenatud vahendid hõlmavad järgmist: igat liiki laenud ja laenud. Kaalume ainult kinnisvaralaenamist.

1.3.2. Hüpoteeklaenu olemus ja omadused

Hüpoteeklaenu andmine– kinnisvara tagatisel laenamine – on ülemaailmses panganduspraktikas laialt levinud. Arenenud riikides on välja kujunenud terved hüpoteeklaenu süsteemid, mida esindavad erinevad laenuasutused. Euroopas väljastatakse kolmveerand kõigist laenudest kinnisvara vastu.

Hüpoteegil kui majanduselu elemendil on ajaloos sügavad juured. "Hüpoteegi" mõiste tuli maailma finants- ja majandussüsteemi alates Vana-Kreeka. See võeti kasutusele 6. sajandil. eKr. Kõigi huviliste teavitamiseks, et see maatükk on teatud summa nõuete tagatiseks, paigutati selle piirile sammas selle kohta kirjaga. Sellist sammast nimetati hüpoteegiks (kreeka keeles "hypotheca" - seista, tugi).

Esimesed pandiaktid, mis Venemaal on meieni jõudnud, pärinevad 13.–14. sajandist ja seadusandlikud normid ilmusid esmakordselt 14. sajandi lõpus või 15. sajandi alguses. 17. sajandi lõpus. Venemaal töötatakse välja aadlitele hüpoteeklaenude andmise süsteem.

1754. aastal algas Venemaal organiseeritud hüpoteeklaenude süsteemi kujunemine. 19. sajandi teisel poolel eksisteeris juba ühtne süsteem, mis hõlmas nii riiki krediidiasutused– Aadlimaa Pank ja Talurahva Maapank (1883), samuti eraaktsiate maapangad ja vastastikku avalikud maapangad.

Kahekümnenda sajandi alguseks oli Venemaal arenenud ja edukalt toimiv hüpoteeklaenusüsteem, mis oli kättesaadav paljudele elanikkonnarühmadele. Piisab, kui öelda, et väga populaarsed hoiu-laenuühingud ühendasid 8 miljonit inimest.

Eraomandi likvideerimine Venemaal tõi kaasa ka hüpoteekide täieliku likvideerimise. Selle taaselustamine algas alles üheksakümnendatel.

Hüpoteek(kinnisvara hüpoteek) on otseselt seotud krediidisuhetega.

Kõige tavalisem hüpoteegi määratlus- see on üks võlgniku kohustuse varalise tagatise vorme, mille puhul kinnisasi jääb võlgniku omandiks ja võlausaldajal tekib kohustuse täitmata jätmise korral õigus saada võlgniku tagatist. panditud vara müük.

Teisisõnu, hüpoteek on kinnisvara pantimine sularahalaenu saamise eesmärgil.

Vene Föderatsiooni hüpoteeklaenude regulatiivne raamistik koosneb suurest hulgast seadusandlikest aktidest, millest peamised on:

· Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku (artiklid 334-358) 23. peatüki „Kohustuste täitmise tagamine“ §3 „Patt“ esimene osa

· 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus nr 122-FZ “Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta”;

· Vene Föderatsiooni seadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” 16. juulist 1998 nr 102-FZ, muudetud ja täiendatud kujul.

Vastavalt selle seaduse artiklile 5 hüpoteegi teema(tagatis) võib olla:

1) maatükid, välja arvatud riigi või munitsipaalomandis olevad maatükid. Sel juhul võivad hüpoteegilepingu tagatiseks olla munitsipaalomandis olevad maatükid, kui need on ette nähtud elamuehituseks.

2) ettevõtted, samuti äritegevuses kasutatavad hooned, rajatised ja muu kinnisvara;

3) elamud, korterid ja elamuosad ning korterid, mis koosnevad ühest või mitmest isoleeritud ruumist;

4) suvilad, aiamajad, garaažid ja muud tarbeehitised;

5) õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

Hüpoteegi esemeks ei saa olla :

1. Vara osa, mille naturaalne jagamine on sihtotstarvet muutmata võimatu (jagamatu asi) (korter).

2. Käibest kõrvaldatud vara, mida ei saa võõrandada (arhitektuurimälestised, radioaktiivsete jäätmete lõppladustuskohad jms), samuti vara, mille suhtes vastavalt kehtestatud föderaalseadus kord näeb ette kohustusliku erastamise või mille erastamine on keelatud.

3. Riigivara: riigi- ja munitsipaalmaad, põllumaad, riigi- ja munitsipaalelamud ja mitmekorterilised elamud, maa-alused krundid ja erikaitsealused loodusalad.

4. Maatüki osa, mille pindala on väiksem minimaalne suurus erinevatel eesmärkidel ja lubatud kasutusaladel (näiteks Sotši üksikelamuehituseks - 2-3 aakrit).

5. Osa elamu ühisvara omandis.

Hüpoteeklaenuturu peamised osalejad on:

Hüpoteegipidajad (laenuvõtjad)) – füüsilised või juriidilised isikud, kes on oma võla tagatiseks andnud kinnisvara tagatiseks. Neile kehtivad mitmed nõuded: usaldusväärsus ja maksevõime; kinnisvara vabatahtlik andmine tagatiseks; ettemaksete tegemise võimalus.

Hüpoteeklaenuandjad (hüpoteegipidajad)) – kinnisvara tagatisel laenu väljastavad juriidilised isikud. Nende hulka kuuluvad pangad, fondid ja muud laenuasutused.

Laenuandja peamised funktsioonid:

Hüpoteeklaenu andmine lähtuvalt laenuvõtja makse- ja krediidivõimelisuse hinnangust vastavalt laenu nõuetele ja tingimustele;

Laenulepingu ja hüpoteegilepingu koostamine;

Teenindus hüpoteeklaenud kogu lepingu kehtivusaja jooksul.

Hüpoteegi pangad– asutused, mis on spetsialiseerunud kinnisvara tagatisel pikaajaliste laenude väljastamisele. Sellised pangad väljastavad laene mitte ainult eluaseme, vaid ka tööstusehituse jaoks.

Hüpoteeklaenufondid(Venemaal on AHML eluasemelaenude agentuur) spetsiaalne asutus, mis tegeleb elamuehituse rahastamise, korraldamise ja hüpoteegipidajate laenude tagasimaksmisega. Venemaa piirkondades on loodud fonde, mis rakendavad erinevaid meetodeid eluasemeinvesteeringud, mis vastab piirkonnas valitsevate majandustingimuste eripärale.

Kodumüüjad– füüsilised ja juriidilised isikud, sealhulgas ehitusettevõtjad ja kinnisvarafirmad.

Valitsusorganidõiguste registreerimine kinnisvarale ja sellega tehingutele viima läbi kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklikku registreerimist, samuti säilitama ühtset riiklik registerõigused (USRE) kinnisvarale.

Kindlustusfirmad teostama panditud vara, samuti vajadusel hüpoteegipidaja elu ja töövõime, korteriomandi kindlustamise. Need on osariigi (omavalitsuse) ja litsentseeritud mitteriiklikud.

Hindajad viima läbi tagatisena panditud varale asjatundliku hinnangu. On olemas sõltumatud hindajad ja hindamisasutused.

Käendajad– füüsilised ja juriidilised isikud, kes tagavad pantija eest ja kannavad varalist vastutust tema kohustuste eest. Käendaja osalemine hüpoteeklaenu andmise mehhanismis suurendab vahendite tagasimaksmise tõenäosust ning tagab finantseerimisprotsessi stabiilsuse ja järjepidevuse.

Kehtivad õigusaktid näevad hüpoteegi tekkimiseks ette kahte tüüpi aluseid:

· Seaduse jõuga hüpoteek;

· Hüpoteek lepingu alusel.

Seaduse jõuga hüpoteek

Olukord, kus hüpoteek tekib mitte pooltevahelise tagatise erikokkuleppe tulemusena, vaid seadusega kindlaksmääratud asjaolude ilmnemisel, on seaduse jõul hüpoteek, või seaduslik hüpoteek. Peamised juhtumid, mil hüpoteek tekib seaduse jõul, on järgmised:

· maja, korteri, krundi ostmine kasutades krediidifondid purk;

· maja ehitamine pangalaenu kasutades;

Hüpoteegi seadmise lepingu registreerimine seaduse jõuga toimub samaaegselt omandiõiguse registreerimisega. Ostetud korteri tõendil, mille laenusaaja saab, on jaotises „Koormatised“ märge, et korter on soetatud hüpoteeklaenu vahendite kasutamisega ja seda ei ole võimalik ilma laenuandja nõusolekuta müüa kuni laenuandja nõusolekuta. laenulepingust tulenevad kohustused on täidetud. Peale võla tasumist pangale eemaldatakse koorem ja väljastatakse uus tõend, ilma koormiseta.

Näide: Laenusaaja ostab korteri pangast saadud laenuvahenditega. Kuna ost tehakse laenatud vahenditega, siis selle registreerimine toimub nn "korteri ostu-müügilepingu sõlmimisega laenurahaga". Pärast sellise lepingu riiklikku registreerimist saab laenuvõtja omanikuks, kuid korter loetakse automaatselt pangale pandituks ja sellise korteri omanditunnistuse veerus "Piirangud" on märge "Sundi pant". seadusest."

Hüpoteek kokkuleppel

Lepingulise hüpoteegi tekkimise aluseks on poolte poolt kinnisvara pandilepingu sõlmimine. Selline leping sõlmitakse samaaegselt laenuleping ja see ei ole iseseisev kohustus. Iseloomulik omadus Hüpoteek on lepingust tulenev, et laenu andmise kohustuslikuks tingimuseks on juba laenusaajale kuuluva kinnisvara pantimine. Kui hüpoteegi puhul on seadusest tulenevalt laen sihipärane ja seda saab kasutada ainult kinnisvara soetamiseks, siis lepingulise hüpoteegi puhul on laenusaajal õigus laen kulutada oma äranägemise järgi.

Enamikul juhtudel kasutavad laenuvõtjad hüpoteeklaen just nimelt kinnisvara soetamise eesmärgil, mis hiljem pangas tagatisena toimib ja seetõttu on hüpoteegid seaduse jõul laiemalt levinud.

Hüpoteegiga (tagatisena) saab panna hüpoteegipidajale omandi- või majandamisõiguse alusel kuuluva vara.

Seaduse § 10 kohaselt sõlmitakse hüpoteeklaenuleping kirjalikult ühe poolte poolt allkirjastatud dokumendi vormistamisega, ja kuulub riiklikule registreerimisele.

Hüpoteeklaenu andmise etapid on toodud lisas 2.

Hüpoteegiseaduse 3. peatükk sätestab, et hüpoteegiga saab tõendada hüpoteegipidaja õigusi hüpoteegiga tagatud kohustusest ja hüpoteegi seadmise lepingust tulenevaid õigusi.

"Hüpoteek"- see on tagatis või juriidiline dokument, mis kinnitab, et konkreetset kinnisvara kasutatakse laenu tagatiseks. Hüpoteegid kuuluvad registreerimisele.

Hüpoteek on nimeline turvalisus, mis mõneti meenutab vekslit. Selle eesmärk on reguleerida laenuvõtja ja laenuandja vahelisi suhteid laenu tagasimaksmise ja tagatissuhete osas.

Hüpoteeklaenu lepingu ja hüpoteegi erinevused on toodud tabelis 1.2.

Hüpoteeklaenuleping on peamine hüpoteeki tõendav dokument, hüpoteek aga selle tagatiseks.

Hüpoteegikirja originaali säilitab laenu andev pank, kuid notariaalselt tõestatud koopia antakse laenusaajale. Ilma kirjutamata