Kui otsustad müüa või osta korter uues majas, siis ei piisa teise huvilise leidmisest ja. Sa ju sisuliselt ei müü ega osta kinnisvara, vaid ainult õigust nõuda tulevast korterit. Seega, kui plaanite DDU raames ülesannet täita – nii nimetatakse seda protsessi, siis on kõige parem kõigepealt mõista õigusaktide keerukust ja lõkse. Mida tehingu käigus oodatakse, nii ostjat kui müüjat.

Mis on DDU-ülesanne?

Tähtis! Tuleb meeles pidada, et:

• Iga juhtum on ainulaadne ja individuaalne.
• Probleemi hoolikas uurimine ei taga alati juhtumi positiivset tulemust. See sõltub paljudest teguritest.

Oma probleemi kohta kõige üksikasjalikuma nõu saamiseks peate lihtsalt valima ühe pakutud valikutest.

Alustame peamisest – mõistete dešifreerimisest ja õiguskeelest arusaadavasse tõlkimisest. Ja siin on midagi, mida mõista:

• DDU on omakapitali osalusleping, mille sisu on reguleeritud föderaalseadusega nr 214 “Osalemise kohta ühisehituses korterelamud ja mitteeluruumid.
• Loovutamine on korteri nõudeõiguse üleminek uuele osanikule. Need. teie staatus muutub – te lõpetate investori olemise. Ostja staatus muutub - temast saab eluruumi kujul oleva kinnisvara nõudeõiguse omanik. Ja teie suhete süsteem arendajaga muutub
• Arendaja või ehitaja on juriidiline isik, kes võtab endale õiguse koguda aktsionäridelt ehituseks raha. korterelamu ja kohustub täitma kõiki föderaalseaduse nõudeid. Arendajal, aga ka ostjal ja müüjal on oma õigused - need võivad saada teie suhetes komistuskiviks suhtlusvormingus "ülesanne DDU alusel". Aga sellest lähemalt allpool.

Niisiis, peate sõlmima lepingu DDU alusel õiguste loovutamise kohta - õigem on just selline segane sõnastus. Teine selliste lepingute juriidiline nimetus on loovutamine. Järelikult on müüja loovutaja ja ostja loovutaja. Arendaja võtab alati osa DDU alusel õiguste loovutamisest – kolmanda osapoolena oma õiguste ja võimalustega. Loovutuslepingu saab sõlmida ainult enne eluruumi kasutuselevõttu.

Eellepingu kaudu

Lähetuslepingu sõlmimiseks on kaks võimalust. Üks, mis on ostjale väga ohtlik, on müügi eelleping. Hoolimata miinuste massist pole see tsiviilseadustikuga keelatud.

Eellepingu olemus seisneb selles, et sa tegelikult õiguste loovutamist ei tee - lepid aktsionäriga kokku, et ta kohustub peale maja üleandmist ja omandisse minekut sinuga müügilepingu sõlmima. Sellistel lepingulistel suhetel on mitmeid puudusi:

• Selle nõudeõiguse koormatust pole Teil võimalik kontrollida - kas tulevane korter on hüpoteegis või mingil muul põhjusel pandis
• Te sõlmite lepingu millegi jaoks, mida veel ei ole. Tegelikult teed lepingu, et kunagi tuleb leping
• Probleemide korral arendajaga ei saa kasutada aktsionäre toetavaid meetmeid – tegelikult on ju investor ikkagi see, kellega lepingu sõlmisid. Kuigi sa oled talle raha juba üle kandnud
• Pole põhjust arvata, et müüja selles olukorras ei sõlmi mitut sellist lepingut ja te ei ole selle korteri järjekorras

Ärge sõlmige eellepinguid DDU alusel nõudeõiguste loovutamiseks. Tegelikult pole teid selles olukorras miski kaitsnud.

DDU sõnul

Kõigi loovutamisprotsessi võimalike osapooltega suhtlemiseks on ametlik viis:

• Rosreestr kontrollib DDU määramist ümberregistreerimisel
• Loovutamise kaudu peab arendaja tingimata andma oma nõusoleku registreerimiseks
• Müüjatega arveldamise skeem on koostatud äärmiselt läbipaistvalt

Loovutamine DDU alusel on ainus seaduslik viis tulevase korteri nõudeõiguse ümberregistreerimiseks, et mitte jääda ilma rahata ja olla seadusega kaitstud. Loomulikult on selles olukorras ka puudusi:

• Lepingu enda registreerimise üsna pikk protsess
• Arendaja osalemine, mõned arendajad võtavad lisaraha
• Kui väljastatakse hüpoteek, siis protsess viibib – sellest lähemalt allpool

Registreerimise kord

Omakapitali osaluslepingu loovutamine ehituses on ettevalmistamata inimese jaoks üsna keeruline protsess. See koosneb mitmest etapist:

Müügimees	Ostja
Kõigepealt pead saama arendajalt nõusoleku – ilma selleta on tehing ebaseaduslik. Kui arendaja nõuab teilt ümberregistreerimise eest täiendavat hüvitist, tehke tehinguid. Seaduse järgi ei ole arendaja selline tegevus ebaseaduslik.	Ostjal on lihtsam tehinguks valmistuda. Kogu info on vaja üle kontrollida, et probleemide korral heauskse ostjana kohtu ette astuda
Hankige arendajalt tõend selle kohta, et lepingujärgne arveldus on täielikult lõpule viidud ja võlgnevusi ei ole. Seda nii sularahas kui ka hüpoteeklaenuga maksmisel.	Kui ostja on abielus, siis hankige abikaasa nõusolek ja kinnitage see notaris
Võtke ühendust Rosreestriga ja võtke USRR-vormingus sertifikaat - protseduur on tasuline, selle kirjutamise ajal maksab selline dokument 350 rubla	Tutvuge ja allkirjastage lepingu alusel õiguste loovutamise leping ühine ehitus
Abikaasa olemasolul väljastada tehinguks notariaalselt kinnitatud nõusolek kinnistu ümberregistreerimiseks	Registreerige see leping Rosreestri osakonnas või multifunktsionaalsetes keskustes avalikke teenuseid
Kui hüpoteek, siis peate minema panka ja küsima tõendit võlgade puudumise kohta ja panga nõusolekut	10 päeva pärast saate Rosreestrilt tõendi, mis kinnitab, et leping on registreeritud ja sellega probleeme pole (üksikasju vt Rosreestr).

Korteri määramine DDU alla tundub üsna lihtne. Tegelikult peab ostja kontrollima kaks korda rohkem teavet kui äsja arendajalt kinnisvara ostmisel. Vaatame olukorda üksikasjalikumalt.

Läbivaatus

Isetäitmiseks saate hankida ka tühjade väljadega malli ()

Iseärasused

Peate mõistma, et DDU-ga seotud määramisega kaasnevad teatud riskid. Protsessi reguleerib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku peatükk nr 24 - "Kohustajate vahetus". Eelkõige peate teadma, et leping oleks kasulik registreerida notari juures - pettuse korral see teid tõenäoliselt ei aita, kuid kui on probleeme juriidiliste peensustega, saab notar soovitada parim väljapääs olukorrast.

Registreerimine

Aktsialepinguna on loovutusleping registreeritud valitsusorganid kontrollida kõiki dokumente ja välistada topeltmüügi fakt. Seda saate teha kas Rosreestri kontoris või mis tahes multifunktsionaalses avalike teenuste osutamise keskuses. Sa vajad:

• Leping ostja, müüja ja arendaja vahel
• Tõendid koormiste puudumise kohta või panga nõusoleku tõend, kui on hüpoteek
• Omakapitalileping arendaja ja müüja vahel
• Ostja ja müüja passid

Eelised ja miinused

Kui ostate korterit võlgnevuse loovutamise kaudu, siis seisate silmitsi sellise suhte mitmete plusside ja miinustega. Plusside hulgas - tavaliselt või on hind veidi madalam, kuna müüakse selle töövõtja korter, kellega maksti tööde eest kinnisvaraga, mitte rahaga. Või lihtsalt korteri olemasolu populaarses uuselamus. Kuid miinuseid on palju - mitte ainult ostja, vaid isegi müüja jaoks.

topeltmüük

Meie ajal on üsna raske saada petetud aktsionäriks. Kümme aastat tagasi oli igasugune kergeusklike kodanike petmise vahend kinnisvara topeltmüük. Arendaja võtaks korteri, müüks selle mõnele inimesele maha ja siis kaoks. Seetõttu arutas politsei ja kohus palju sama elamispinna nõudeid. Rosreestri tulekuga ja selles tehingute kohustusliku registreerimisega muutus see lihtsamaks. Kui DDU mehhanism töötab, on arendaja topeltmüük praktiliselt välistatud. Teine asi on loovutamine - siin ei ole te topeltmüügi vastu kindlustatud, kui müüja otsustas tegutseda eelkokkulepe ost ja müük.

Ilma arendajata

Ostate ülesande DDU alusel, registreerimine on pooleli, kuid äkki saate arendajalt nõude - ta ei nõustunud tehinguga ja on selle vastu. Sel juhul on arendajal õigus tehing vaidlustada, seega kontrolli kindlasti, kas on nõusolek korteri nõudeõiguse loovutamiseks. See peab olema paberkandjal, direktori allkirja ja organisatsiooni pitseriga.

maksud

Loovutamisleping Venemaal on maksustatud. Seega, kui müüsite oma korteri nõudeõiguse rohkem kui selle arendajalt ostsite, peate tasuma üksikisiku tulumaksu.

• riigi kodanikele - 13%
• välismaalasele - 30%

Õiguskaitseameti jurist. Spetsialiseerunud ametnike ebaseaduslike tegude edasikaebamisega, eluasemevaidluste, arendajatelt trahvide sissenõudmisega seotud juhtumite lahendamisele. Laialdane kogemus föderaalseaduse 214 alal.

DDU-s (Share Participation Agreement) osaleja, kes ostis ruumid arendajalt ehituse algfaasis, on õigus see teisele osapoolele maha müüa kuni hoone kasutuselevõtuni. (loe)

Ostja ja aktsionäri vahel sõlmitakse õiguste loovutamise leping. Tehingu pooled teavitavad arendajat sellest kavatsusest kirjalikult, esitades talle lepingu koopia. Ehitusfirma peab selleks nõusoleku andma.

Loovutamist reguleerib föderaalseadus nr 214, artikkel 11.

Teave ostjale

Korteri ostmisel õiguste loovutamise teel on nüansid:

1. Registreerimisel märgitakse algse lepingu tüüp - õiguste üleandmise alus.
2. Dokumendile krediteeritakse kindel summa ja arvutamise kord. Ilma selle klauslita võib tehingu lugeda ebaseaduslikuks.
3. Kontrollitakse ehitaja dokumente ehitustegevuse teostamiseks.
4. Loovutamisleping on kinnitatud notari poolt.
5. Ostja teavitab arendajat tehingust, kas see asi on dokumendis kirjas või mitte.

Lepingu sõlmimise alused

Üleandmisdokumendi allkirjastamise alused on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 328 lõikega 1. Osanikule kuuluva (kinnitatud) omandiõiguse saab vastavalt seadusele sõlmitud tehingu alusel teisele poolele üle anda.

Üleandmine on võimalik juriidilise isiku pärimisel (pärimisel) või ümberkorraldamisel, kui ruumid kuuluvad organisatsioonile.

Osanik võib nõudeõiguse loovutada, kui on täidetud järgmised tingimused:

1. Ülesanne toimub pärast . Või kantakse võlg korraga üle uuele lepinguosalisele isikule. Teine osapool maksab arendajale.
2. Loovutamine on lubatud alates DDU dokumendi fikseerimise hetkest, kuni pooled kinnitavad alluva akti või muu paberi hoone kasutuselevõtu kohta.

Üleantud õiguse kehtetuse eest uuele lepingupoolele vastutab nõude loovutanud algne isik. Kuid aktsionär ei vastuta arendaja kohustuste täitmata jätmise eest.

Erand: DDU-s osaleja käendas ettevõtte eest uuele aktsionärile.

Lepingu sõlmimise algoritm

Ühisehituses loovutamisdokumentidest tulenevad õigused lähevad uuele omanikule üle endisele osanikule kuulunud summas. Toimingud, mida tuleb teha enne lepingu allkirjastamist:

1. Ehitaja dokumentatsiooni kontrollimine.
2. Osalejate dokumentide koostamine.
3. Lepingu koostamine.
4. Lepingu fikseerimine.

Paberite kontrollimiseks pöörduvad ettevõtted ehitusega tegeleva organisatsiooni kontorisse. Administratsioon on kohustatud omandaja esimesel nõudmisel esitama vajalikud paberid:

1. Ettevõtte asutamistunnistused.
2. Registreerimistunnistus ja TIN.
3. Maa patendid - omand või rent.
4. Kvartali finantsaruanne.
5. Ehitusluba.

Koos nende sertifikaatidega võib ostja nõuda hoone plaan. Seal on kirjas:

1. Mõeldud eesmärk.
2. Ehitusetapid.
3. Hoone ehituse elluviimine (tähtaeg).
4. Maja kasutusse andmise aeg (arvestuslik).

Organisatsioonil peab olema projekti deklaratsioon, mis näeb ette, kuidas arendaja kohustust täidetakse. Ja leping, mis kinnitab, mille alusel (tähendab) ehitust teostatakse.

Tehingu poolte tegevused

Enne ruumide realiseerimist müüja tegutseb:

1. Teatab müügist arendajale – organisatsiooni teavitatakse kirjalikult. Kui ettevõtet aktsionäri vahetuse eest ei hoiatata, võidakse tehing tunnistada ebaseaduslikuks.
2. Arendaja väljastab kirjaliku loa - ettevõte nõuab loovutamise protsessiks kuni 5%. Kuna müüja müüb pinda peamiselt kõrgema hinnaga, kui ta firmalt ostis.
3. Ettevõte väljastab lepingujärgse võla tasumise tõendi.
4. Ühe abikaasa nõusolek (tõendatud) müügiks - abielus ruumide ostmisel. loe vara jagamise kohta.
5. Pangaluba - kui korter on hüpoteegiga seatud.
6. Väljavõte EGPR-ist (Unified Riiklik registerõige).

Ostja peab enne ostmist (abielus kinnisvara ostmist) saama naise/mehe loa. Tulevane aktsionär allkirjastab ja saab laenulepingu, kui eluruum hüpoteegiga ostetud.

Õige koostamine

Pärast kõiki toiminguid koostatakse leping, mis tuleb registreerida. Paber vormistatakse ehitusfirmas, kinnisvarabüroos või juristis.

Lepingus on kirjas:

1. Lepingu esemeks on osalejate täisnimi, DDU-s osalemise dokumendi number, ülekandeobjekt (tubade arv, üld- ja elamispind, ruumi number).
2. Maksumus, tasumise kord, maksekohustuste täitmise tagamine.
3. Poolte kohustused ja vastutus.
4. Lepingu poolte sõlmimine, aadressid ja allkirjad.

Laadige näidis alla, minnes aadressile .

Töötlusaeg

Registreerimine toimub registreerimis- või katastrikojas ja MFC-s (multifunktsionaalne keskus).

Töötaja juuresolekul osalejad allkirjastavad lepingu ja esitavad dokumendid:

1. Identifitseerimine.
2. Vajadusel abikaasa nõusolek.
3. Varem arendajaga allkirjastatud soetamisdokument.
4. Teave võlgnevuse kohta ettevõtte ees või paber võla ülekandmise kohta uuele aktsionärile.
5. Ettevõtte luba õiguste üleandmiseks.
6. Panga kinnitus (tagatisega) ja hüpoteegi olemasolul laenuleping.

Pärast dokumentide üleandmist tasutakse riigilõiv. Igal kliendil on oma kviitung. Registripidaja täidab avalduse. See näitab: objekti, tehnilisi parameetreid ja müügis osalejate andmeid.

Katastriametnik aktsepteerib allkirjastatud lepingut, originaale ja paberite koopiaid. Müüjale ja ostjale väljastatakse kviitung registreeritud dokumendi kuupäevaga.

Kindlustustingimused - 5 kuni 10 tööpäeva.

Määratud ajal võtab omandaja kinnitatud lepingu. Müüja saab algselt arendajaga allkirjastatud dokumendi.

Millised on omadused?

Ostja vahetab välja algse omaniku. Kokkuleppel saab ta müüjal olevate õiguste hulga.

DDU osalejal on õigus nõuda vara üleandmist kokkulepitud ajal. Aga jaga dokumenti kuulub kohustuslikule registreerimisele ning nõudeõigus hakkab kehtima tõendamise hetkest. DDU alusel õiguste üleandmine toimub ja see võib kesta kuni mitu kuud.

Kuid kui arvestid antakse üle aktsionärile, kaotab loovutamine oma mõtte: arendaja on täitnud oma garantiid ja aktsionär on kasutanud õigust DDU-le. Sel juhul sõlmitakse tavaline müügileping.

DDU-ga teostatakse loovutamist ainult registreerimisest kuni ruumide omanikule üleandmiseni.

Järeldus

Nõudeõiguste loovutamine ei ole sellisena elamispinna müügi dokument. See on viis, kuidas pooled (osanik või omandaja) vahetuvad kokkuleppel arendajaga.

Lepingujärgseid rahalisi vahendeid tasudes ostab uus omanik ehitusettevõttega varem sõlmitud põhidokumendist tulenevad õigused ja kohustused.

Õiguste loovutamisel kohaldatakse üksikisiku tulumaksumäära:

1. Vene Föderatsiooni elanik - 13%.
2. Mitteresident - 30%.

Majandus- ja finantssuhetes tuleb sageli ette olukordi, kus võlgnik ei saa või peab oma kohustusi ebasobivaks. Loovutamislepingu sõlmimine võimaldab võlausaldaja riske vähendada. Suhetes pangaga on selline võimalus laenulepingus kohe ette nähtud ning laenuvõtja täiendavat nõusolekut pole vaja. Kuid samas on tal ka teatud garantiid võla edasiseks edukaks tagasimaksmiseks.

Pangaga loovutamislepingu olemus

Loovutamine on võla või tagatise nõudeõiguse (näiteks hüpoteegiga seatud korteri nõudeõiguse), samuti kõigi trahvide üleandmine teistele isikutele, kui võlgnik ei täida laenulepingu tingimusi.

Loovutamislepingust tulenevaid suhteid reguleerib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 24. peatükk (artiklid 388–390), samuti artikkel 12. föderaalseadus 21. detsembril 2013 nr 353 - föderaalseadus "On tarbijakrediit(laen).

Nende dokumentide alusel saab need õigused üle anda igale isikule, olenemata sellest, kas tal on tegevusluba pangatoimingud või mitte. Samas on laenulepingus tavaliselt võlanõude loovutamise punkt, st võlgnik nõustub selle allkirjastamise hetkel eelnevalt võimaliku loovutamise faktiga.

Kui laenulepingus on võla loovutamise keeld või loovutamise piirangud, saab pank siiski vormistada loovutamislepingu, kuid samas vastutab ta laenusaaja ees.

Üle anda saab nii kahtlaste kui ka usaldusväärsete võlgade nõudmise õigust.

Üle antud volitajale - teisele finants- ja krediidiorganisatsioonile või inkassobüroo. Samas jäävad laenusaajale uue krediidiandja suhtes kõik sõlmitud laenulepingust tulenevad õigused ja kohustused. Teisisõnu ei ole loovutajal õigust suurendada intress kehtestada (suurendada) karistusi. Samuti säilitatakse kõik varem rakendatud ajutised abinõud võlasumma tagastamiseks (pant, käendus).

Sageli sõlmib pank loovutuslepingu juhuks, kui laenuvõtja poolt oma kohustuste vabatahtlik ja kohusetundlik täitmine on võimatu ning muudel võla saamise võimalustel on vähe võimalusi.

Pank, kes loovutab võla sissenõudmise õiguse (esialgne võlausaldaja või loovutaja), vabaneb samal ajal tagastamisele kuuluvast ebatõenäolisest võlast ja saab tulu üleantud kohustuse omandajalt.

Tarnelepingu, korteri jms nõudeõiguse loovutamise liigid.

Nõuete loovutamine ja võla ülekandmine

Mõnikord asendatakse loovutamine mõistega "". Esmapilgul on see sama toiming. Erinevused – teemas.

Tsessioon on õigus nõuda võlga. Võla üleminek (loovutamine) on võlgniku õiguste ja kohustuste üleminek. Näiteks on olemas järgmised tüübid võla ülekandmine:

• vahel juriidilised isikudümberkorraldamise korral, mille tulemusena lähevad ümberkujundatud juriidilise isiku ülesanded üle uuele juriidilisele isikule;
• vahel üksikisikud: lahutuse korral (kui toimub võlgade jagamine näiteks korteri eest) või võlgniku surma korral; võla üleandmine käendajale;
• füüsilise ja juriidilise isiku vahel, kui omanik võtab üle oma ettevõtte võlad.

Tsessioon on õigus nõuda võlga.

Nõuded lepingule, dokumendi näidis

Selleks, et loovutamisleping oleks seaduslik, peab see vastama järgmistele nõuetele:

1. Laenuleping algse pangaga peab olema dokumenteeritud. Aga samas ei ole loovutaja käendaja, et võlgnik loovutatud võla loovutajale tasub. Viimane on kohustatud kõik võla tagastamise protseduurid ise läbi viima, sealhulgas pöörduma enda nimel kohtusse.
2. Nõuet ei või loovutada ilma võlgniku nõusolekuta, kui võlausaldaja isikusamasus on võlgniku jaoks hädavajalik.
3. Võlg peab olema ärilist laadi, mitte seotud sotsiaalsete kohustustega, eriti seoses konkreetse kodanikuga. Te ei saa loovutada õigust nõuda elatisvõlga ega kahjunõudeid üksikisikule.
4. Loovutaja peab esitama loovutajale täielikud andmed võlgniku, laenulepingu tingimuste ja eseme kohta, samuti andmed (isikuandmed) laenu tagatist andnud isikute kohta. Ülevõtja on kohustatud hoidma saadud isikuandmete konfidentsiaalsust.
5. Loovutaja ei tohi teha toiminguid, mille alusel võlgnik saaks nõuete loovutamise vastu vaielda.
6. Loovutatud võlanõudeõigus ei tohi olla varem loovutatud teisele isikule.
7. Vestlusleping peab olema nõuetekohaselt vormistatud (võib kasutada).

Peamised dokumendielemendid

Loovutamislepingu pooled koostavad selle eelnõu iseseisvalt. Seaduse järgimiseks peab tekst sisaldama:

1. Lepingu olemust (nõudeõiguste üleminek) kajastava dokumendi nimetus.
2. Lepingu pooled: loovutaja ja volitaja (juriidilise isiku puhul märgitakse esindaja andmed ja teave organisatsiooni enda registreerimise kohta).
3. Loovutajale üleantavate õiguste loetelu (lepingu ese).
4. Lepingu hind (loovutaja tasu suurus).
5. Poolte kohustused.
6. Dokumendid, mis tõendavad võlgniku ja loovutanud panga vaheliste krediidisuhete seaduslikkust ja kehtivust.
7. Poolte vastutus ja loovutamislepingu täitmine.
8. Vaidluste lahendamise viis kokkuleppe alusel.
9. Poolte allkirjad, juriidiliste isikute pitsatid.

Sellise lepingu näidise võib esitada iga pädev advokaat.

Vestluslepingu sõlmimise kord

1. Dokumendi teksti ühine arendus osapoolte poolt.
2. Laenusaaja kirjalik teade pangapoolse loovutamislepingu sõlmimise kohta (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 382). Kui võlgnik ei ole teadet kätte saanud, on tal õigus jätta täitmata oma kohustus uuele võlausaldajale laenu tagasi maksta.
3. Dokumendi allkirjastamine.
4. Selle registreerimine, kui on registreeritud ka laenuleping laenusaajaga (näiteks hüpoteegi seadmise leping ja sellega samaaegselt sõlmitud hüpoteegi seadmise leping, vormistatud korterile). Kui laenuleping pangaga oli notariaalselt kinnitatud, siis loovutamine tuleb ka notaris kinnitada.
5. Ülekanne volitatud isiku poolt Raha loovutaja ja tema poolt kõik võlgnikuga allkirjastatud dokumendid.

Pärast lepingu sõlmimist on võlausaldajal õigus alustada toiminguid võlasumma sissenõudmiseks (kui võlg on probleemne), sealhulgas pöörduda vahekohtusse.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku artiklile 446 ei kohaldata täitedokumendi täitmist siiski:

• võlgniku ainuke eluase (maja, korter, osa sellest), kui see ei ole sihtmärgi pandi esemeks laenuleping seotud elutingimuste parandamisega;
• maatükid, millel selline eluase asub (välja arvatud pandi ese);
• majapidamistarbed ja tavaline kodusisustus, üksikesemed (v.a ehted ja luksusesemed);
• raha, toit;
• asju, mida on vaja teha ametialane tegevus võlgnik; seemned külvamiseks;
• muud.

Võlgnevuse nõudeõiguse loovutamiseks vajalike dokumentide loetelu

1. Juriidilisest isikust loovutaja ja saaja registreerimistunnistus või üksikisiku pass.
2. Laenuleping koos kõigi lisade ja lepingutega (sh maksegraafik).
3. Laenusaaja nõusolek oma isikuandmete töötlemiseks (kui laenulepingus pole sellekohast punkti sätestatud).
4. Laenulepingu registreerimise avaldus.
5. Tarneleping või ostu-müügileping, kui võlgnevus tuleneb majandussuhetest.
6. Vastastikuste arvelduste, kreedit- ja deebetkorralduste lepitamise aktid või muud dokumendid, mis võimaldavad teil kinnitada võla säilimist (olemasolu).
7. Dokumendid, mis kinnitavad teenuse osutamist või kauba kohaletoimetamise fakti, kui registreeritakse lähetus äritehingutes.

Järelduse asemel

Seega on läbi mõeldud põhiküsimused, mis on seotud loovutamislepinguga, mida saab sõlmida nii panga kui ka mõne muu füüsilise ja juriidilise isikuga.

Kokkuvõtteks tahaksin märkida selle lepingu erilist keerukust. See nõuab suure hulga teabe kogumist, selle kontrollimist, dokumendi enda pädevat juriidilist registreerimist. Lisaks võivad lepingu täitmisel tekkida täiendavad riskid:

1. Loovutaja võib saada kahju, kui võlgnikule ei ole võla nõudeõiguse loovutamisest kirjalikult teatatud.
2. Ettevõtluslepingutes võivad võlgniku poolt tasumata lepingutingimused, mida müüja ei täida, uue võlausaldaja „õlgadele langeda“.
3. Võlgnik ei või õiguste loovutamisega nõustuda, kui tal on pretensioone uue võlausaldaja isiku kohta.
4. Inkassofirma, mis tegutseb volitatud isikuna, ei pruugi olla täiesti seaduslik.

Võlgnik ei pruugi õiguste loovutamisega nõustuda.

Selleks, et kaitsta end paljude riskide eest ja täita kõiki lepinguid väärikalt, müümata ainsatki korterit ja kasutamata muid äärmuslikke abinõusid, on soovitatav pöörduda õigusekspertide poole. Nad saavad vähemalt proovi. vajalikud dokumendid, ja maksimaalselt - tellida igakülgne juriidiline tugi kõigi operatsioonide jaoks.

Juri Karlovitš Piltševski

Lugemisaeg: 7 minutit

A A

Mõiste “määramiskorter” on muutumas üha levinumaks. On teada, et see eluaseme soetamise skeem võimaldab teil oluliselt säästa, kuid samal ajal on see täis märkimisväärseid riske. Mis on siis ülesanne? Kas kasu õigustab tõesti riske? Kuidas investeerimisobjekti soetamisel mitte eksida ja kasumit teenida? Kas tasub osta hüpoteegiga või endine hüpoteegiga laetud korter? Vastused selles artiklis.

Mis on õiguste loovutamine?

Korteri ostmine õiguste loovutamisega on eluasemega seotud õiguste ja kohustuste üleandmine ühelt isikult teisele teatud tasu eest.

Loovutamislepingut, mida nimetatakse loovutamiseks, saab sõlmida vaid kuni maja vastuvõtmise ja üleandmise akti allkirjastamiseni. Eluruumi üleandmine teisele isikule pärast akti allakirjutamist toimub müügi-ostu kaudu.

Näide loovutamisest: inimene investeerib kaevetööde etapis raha korteriostu, saades seeläbi osanikuks ja omandades õiguse tulevasele eluasemele.

Kui ehitus lõppeb ja korteri hinnad oluliselt tõusevad, loovutab osanik oma elamispinna õiguse rahasumma eest teisele isikule. Seega on aktsionäril soodustus ilma maja valmimist ja üleandmist ootamata ning loovutusega eluaseme soetaja säästab oluliselt.

Ehitatavatesse elamutesse investeerimine on tulus äri.

Ehitusjärgus majas õiguste loovutamisel kinnisvara ostmise spetsiifika

Tegeleme ostja eeliste ja riskidega õiguste loovutamisel.

Atraktiivsus seisneb selles, et eluaseme maksumus ehitusjärgus on oluliselt madalam kui sama eluaseme hind pärast uue hoone üleandmist.

Nüüd loetleme riskid:

1. Kuna osanik ei müü ruutmeetreid, vaid õigust neid edaspidi osta, siis vastutab ta ainult esitatud dokumentide seaduslikkuse eest. Ta ei vastuta eluaseme saatuse eest pärast loovutamislepingu allkirjastamist.
   Riskide vähendamiseks peaks ostja enne lepingu allkirjastamist välja selgitama:
   • kas arendajat ähvardab pankrotimenetlus;
   • kas uus hoone on planeeringuga kooskõlas;
   • kas arendaja suudab tähtaegadest kinni pidada;
   • kas selle eluaseme õigused on varem määratud teisele isikule;
   • kas müüja teavitas arendajat kirjalikult õiguste üleminekust.
2. Mitte iga ostja ei mõista, et koos aktsionäri õigustega omandavad ta ka kohustused. See tähendab, et kui müüjal on arendajale sissemaksete eest kogunenud märkimisväärne võlg, peab uus autoriõiguste omanik selle võla tasuma.
   Sellise olukorra vältimiseks on vaja enne loovutustehingu sõlmimist üle vaadata kõik maksedokumendid ning samuti küsida arendajalt dokument võlgnevuse puudumise kohta.

Erilist tähelepanu väärivad hetked:

• Loovutamisleping on seotud esmase omakapitalilepinguga ja peab viitama sellele esmasele lepingule.
• Kõik põhilepingust tulenevad kohustused langevad uuele aktsionärile.
• Loovutamisleping tuleb registreerida föderaalses registreerimisteenistuses.
• Müüjale makstakse tasu välja alles peale lepingu registreerimist.

Dokumendid, mis ostjal peavad olema pärast tehingut:

• Omakapitalileping(originaal või kinnitatud koopia), samuti kõik selle lisad ja täiendused (kui neid on).
• Maksedokumendid ja lepingud(kui see on olemas).
• Üleandmise aktülaltoodud dokumente.
• Loovutamisleping.
• 2. osapoole nõusolek kui see kokkulepe ei ole lepingus endas.

Lisaks, kui müüja on abielus, peate tehingu lõpuleviimiseks hankima mehe kirjaliku nõusoleku, vastasel juhul võib tehingu edasi kaevata. Nõusolek on notariaalselt kinnitatud.

Lõksud müüjale korteriõiguste loovutamisel

Vaatamata sellele, et eelpool kirjeldatud kinnisvara ostuskeem on üsna seaduslik, piirab arendaja sageli aktsionäri loovutamisõigust, lisades lepingusse vastava punkti.

Aktsionär saab loovutuslepingu sõlmida ainult arendaja nõusolekul, mis antakse teatud tasu eest - 1-3% tehingusummast.
Kuna seadus ei kohusta arendajat nõusolekut andma, on aktsionärid sunnitud hüvitamisega nõustuma.

Sellegipoolest on ehitatavatesse elamutesse investeerimine alati olnud ja jääb ülikasumlikuks investeeringutüübiks. Peamine on siin mitte investeeringuobjektiga viga teha.

Kuidas vähendada riske arendajalt korteri ostmisel?

Arendajalt korteri ostmisel on oma eripärad ja sellega kaasnevad teatud ohud. Juhtub, et pärast raha kogumist firma lihtsalt kaob. Mõnikord pakub ettevõte ostjatele kahtlaseid lepingute täitmise skeeme. Selleks, et mitte kaotada nii ruutmeetreid kui ka finantse, pead teadma, kuidas selliseid tehinguid töödeldakse.

Korteri ostmisel arendajalt on protseduur:

Omakapitali osalusleping on ilma riikliku registreerimiseta kehtetu.

Arendajalt kodu ostmisel esitatakse Rosreestrile järgmised dokumendid:

• Registreerimistaotlus.
• Dokumendid riigilõivu tasumise kohta.
• Osalemisleping.
• Eluaseme vastuvõtmise ja üleandmise akt.
• Katastripass.

Tõendi saamise tähtaeg on dokumentide korrektsel vormistamisel 1 kuu. Pärast tõendi saamist saab osanik automaatselt korteri omanikuks ja tal on õigus seda piiranguteta käsutada.

Millal osta korter: kaevamise või lõpetatud ehitusjärgus?

Kaevejärgus korterid müüakse siis, kui on välja ehitatud vähemalt 2 korrust. Selliste korterite soetamist iseloomustab suurenenud risk ja võimalus saada märkimisväärset kasumit, eriti pärast maja ehituse lõpetamist ja kasutuselevõttu.

Arendajad, kellel on korterite müügiga kiire esialgne etapp ehitus: see näitab rahapuudust.

Valmimisjärgus müüdud korterid on kallimad ja seetõttu vähem kasumlikud. Sellise kinnisvara soetamisega kaasnevad riskid on aga palju väiksemad.

Statistika kohaselt ostab vaid 15% ostjatest kortereid kaevamise etapis, ehituse lõppjärgus aga 90%.

Kas tasub osta korter töövõtjalt?

Korteri müük töövõtjalt ei ole nii levinud ja on aktuaalne peamiselt kriisiajal, mil tellija maksab töövõtjale ehitusjärgus majas oleva korteri eest. Tema omakorda müüb omal käel eluasemeid.

Tuleb mõista, et selline eluaseme soetamise skeem on üsna riskantne, kuna kui töövõtja oma kohustusi ei täida, ei saa ta korterit ja järelikult ei saa ka ostja eluaset.

Kui põhjendatud on korteri ostmine hüpoteegi koormatisega

Koormine on vara käsutamise piirang, mille kohta on andmed kantud USRR-i ja omanditunnistusele.

Hüpoteegiga koormatud korter on elamispind, mis on pangale panditud, kuna hüpoteeklaen ei ole täielikult tasutud. Sellise korteri müük on võimalik ainult krediidiasutuse nõusolekul. Samas on pangal õigus esitada nõudmisi, mille rahuldamata ei anna ta nõusolekut tagatiseks oleva kinnisvara müügiks.

Kuidas osta korterit hüpoteeklaenuga:

1. Ülejäänu tasub korteri ostja hüpoteeklaen mille kohta pooled sõlmivad lepingu. See leping on kinnitatud notari poolt.
2. Pärast hüpoteegi tasumist väljastab pank dokumendi võla puudumise kohta ja pooled sõlmivad müügilepingu.

korteri ostu registreerimine ei erine standardist.

Kui ostjal on positiivne krediidiajalugu ja piisav sissetulek, võib pank nõustuda hüpoteegi ümberregistreerimisega müüjalt ostjale.

Mida jälgida, et hüpoteeklaenu ostmisel võimalikke riske vältida?

1. Muude koormiste olemasolu korteril peale hüpoteeklaenude. Nende puudumises veendumiseks peate taotlema teavet USRR-ilt.
2. Võtke majaraamatust väljavõte veendumaks, et soetatud ruutmeetritele poleks kedagi sisse kirjutatud.
3. Maksed tehakse pangaraku kaudu. Kui , siis iga kord, kui saate raha, peate võtma müüjalt kviitungi.

Valides uues majas või järelturult eluaseme ostmise vahel, on parem omada teavet selliste korterite ostu-müügi funktsioonide kohta. ? Meie artikkel räägib seda tüüpi tehingutega kaasnevatest lõksudest ja riskidest.
Kuidas teha üksikisiku tulumaksu tagasi korteri ostmisel. Kasutage võimalust naasta riigi osa "oma, ausalt teenitud."

Ostan pangast endise hüpoteegiga korteri

Teine võimalus kodu soetamiseks on osta pangast endine hüpoteegi korter mille eest laenuvõtja ei suutnud laenu tagasi maksta. Kuna pangal endal ei ole õigust kinnisvara müüa, esindab tema huve vastavat akrediteeringut omav kinnisvaramaakler. Tuleb märkida, et selliste eluasemete hinnad ei ole alati turuhindadest madalamad.

Mõnikord krediidiorganisatsioon võib konfiskeeritud korterit pakkuda teisele hüpoteegi võtmisest huvitatud isikule. Sellise laenu intressimäära vähendatakse 1-2%.

Enamik tulus viis endise hüpoteegiga koormatud korteri ostmine on oksjon, mis toimub ainult kohtumäärusega. Kohus määrab selle väärtuse, millest piisab pangale tekitatud kahju hüvitamiseks. Reeglina on see hinnanguline väärtus turuväärtusest madalam.

Enampakkumised toimuvad linnas, kus müüdav vara asub ja neid korraldavad kohtutäiturid. Teave oksjoni kohta avaldatakse veebisaitidel kohtutäiturid, pankades, aga ka suuremates kinnisvaraportaalides.

Kui esimene oksjon nurjub vähem kui 2 osaleja ilmumise tõttu või kui alghinda ei pakutud, siis 30 päeva pärast korratakse enampakkumist, kusjuures korteri hinda alandatakse 15%.

Ostu plussid ja miinused Kinnisvara pangas.

Eelised:

• Tavaliselt pannakse enampakkumisele korterid, mis asuvad mugavates uuselamutes.
• Korterite seaduslik puhtus on kontrollitud.
• Sellise eluaseme maksumus on sageli madalam kui ilma tagatiseta.

• Ostja on sunnitud tagatisraha ise eemaldama, millega kaasnevad teatud kulud, näiteks notariteenuste, tasude maksmise ja muude juriidiliste protseduuride eest.

Niisiis, täna on korterite kasumi eesmärgil ostmiseks mitmeid skeeme: kaevamise etapis, ehituse lõpetamise etapis, enampakkumisel müüdava hüpoteegiga või endise hüpoteegiga koormatud kinnisvara omandamine. Igal meetodil on oma omadused ja sellega kaasnevad teatud riskid. Kuid mõningate teadmiste või kogenud juristi toel ei saa te mitte ainult endale korterit osta, vaid ka ehitusse investeerides märkimisväärset kasumit teenida.