140. Ülesanne (( 140 )) TK nr 140

Täiustage kinnisvara hindamise protsessi etappe

· Hindamisülesande määratlemine

· Tehniliste kirjelduste ja hindamislepingu koostamine

· Info kogumine ja analüüs

· Analüüs kõige tõhus kasutamine

· Kinnisvara hinnangulise väärtuse arvutamine kolme lähenemise alusel

· Saadud tulemuste kooskõlastamine ja kinnisvara lõpliku väärtuse tuletamine

· Hindamisaruande koostamine

141. Ülesanne (( 141 )) TK nr 141

Majandusprintsiipi, mille kohaselt kinnisvara maksimumväärtuse määrab madalaim hind, millega saab osta teist samaväärset kasulikku kinnisvara, nimetatakse:

asendamise põhimõte

vastavuse põhimõte

ootuse põhimõte

väliskeskkonna muutmise põhimõte

142. Ülesanne (( 142 )) TK nr 142

Majanduslik põhimõte, et maksimaalne sissetulek võib saada kinnisvarast, mille koostisosade optimaalsed väärtused, mida nimetatakse:

panuse põhimõte

eraldamise põhimõte

jääktootlikkuse põhimõte

asendamise põhimõte

tasakaalu põhimõte

143. Ülesanne (( 143 )) TK nr 143

Milline järgmistest ei vasta definitsioonile turuväärtus

kulu arvutatakse, võttes arvesse edasilükatud maksega laenumüüki

kõige tõenäolisem tehinguhind

ostjal ja müüjal on tüüpiline motivatsioon

konkreetse kuupäeva jaoks arvutatud maksumus

hindamisobjekt on kokku puutunud avatud turg avaliku pakkumise vormis

kõik vastused vastavad turuväärtuse definitsioonile

144. Ülesanne (( 144 )) TK nr 144

Kui investor ostab kinnisvara eeldusel, et selle kasumlikkus tõuseb, siis lähtub ta põhimõttest

ootustele

asendamine

konkurentsi

kasulikkus

145. Ülesanne (( 145 )) TK nr 145

Millised kaks väärtustüüpi järgmistest võivad ületada kinnisvara turuväärtust:

investeering

väärtus maksustamise eesmärgil

tagatis

likvideerimine

146. Ülesanne (( 146 )) TK nr 146

Väärtuse avaldumise vormid vahetuses hõlmavad järgmist:

rent, hüpoteek, turg

turg, rent, investeering

tagatis, investeering, turg

kindlustus, turg, maksustatav

likvideerimine, turg, bilanss

147. Ülesanne (( 147 )) TK nr 147

Kinnistu kõige tõhusama kasutamise võimaluse määramisel võetakse arvesse järgmist:

kehtivad õigusaktid ja halduspiirangud

füüsilised omadused maatükk

kasutusjuhtumi rahaline teostatavus

asukohapotentsiaal

kõik ülaltoodud

148. Ülesanne (( 148 )) TK nr 148

Kinnisvara hindamismeetodite valik sõltub:

hindaja professionaalsusest

hindamisettevõtte juhtkonna nõuded

hinnatava vara liik (otstarve).

usaldusväärse teabe olemus

149. Ülesanne (( 149 )) TK nr 149

Hindamisaktis kajastatud vara lõplik väärtus peab olema väljendatud:

üks number ja ainult sisse välisvaluuta

üks number ja ainult rublades

üks number nii rublades kui ka välisvaluutas

väärtusvahemikus ja ainult välisvaluutas

hinnavahemik ja ainult rublades

150. Ülesanne (( 150 )) TK nr 150

Hindamisaktis kajastatud kinnisvara turuväärtus on:

summa, mille eest tehing tehakse

hindaja mõistlik arvamus

kinnisvara tegelik turuväärtus

151. Ülesanne (( 151 )) TK nr 151

Hindamisakti kantud vara lõplik väärtus peab olema väljendatud:

ainult rublades

ainult välisvaluutas

võib-olla mõlemad

152. Ülesanne (( 152 )) TK nr 152

Milline järgmistest kinnisvara hindamise lähenemisviisidest hõlmab äritulu korrigeerimist:

kallis

kasumlik

võrdlev

153. Ülesanne (( 153 )) TK nr 153

Milline järgmistest kinnisvara hindamise lähenemisviisidest kasutab kasutatavusteguri korrigeerimist:

kasumlik

võrdlev

kallis

154. Ülesanne (( 154 )) TK nr 154

Millise lähenemise alusel kinnisvara hindamine põhineb majanduslik põhimõte ootused:

võrdlev

kallis

kasumlik

155. Ülesanne (( 155 )) TK nr 155

Millist lähenemist eelistada unikaalse ja spetsialiseeritud kinnisvara hindamisel:

kasumlik

võrdlev

kallis

156. Ülesanne (( 156 )) TK nr 156

Kõige õigem määratlus seoses mõistega "turuväärtus" on:

kavandatava tehingu kõige tõenäolisem hind

tegelik tehinguhind analoogiga

müüjale sobiv hind

ostjale sobiv hind

kolmandale osapoolele sobiv hind

157. Ülesanne (( 157 )) TK nr 157

Kinnisvara hindamine toimub teabe alusel:

kliendilt saadud

kinnitatud audit

vastu võetud maksuamet

hindaja poolt korrigeeritud

vastu võtnud statistikaamet

158. Ülesanne (( 158 )) TK nr 158

Kinnisvara hindamine on turuväärtuse arvutamine:

maatükk

maad ja sellel tehtud parendused

hoonete jääkväärtus

hoonete halvenemine

159. Ülesanne (( 159 )) TK nr 159

Kinnisvara hindamise etappide õige järjestus on järgmine:

· hindamisülesande määratlemine. teabe kogumine, efektiivseima kasutusjuhu analüüs, hindamine tulu-, kulu- ja võrdlusmeetodite abil, lõppmaksumuse tuletamine;

· hindamisülesande määramine, teabe kogumine, hindamine tulu, kulu, võrdlevate lähenemisviiside meetodite abil, efektiivseima kasutusjuhu analüüs, lõppmaksumuse tuletamine;

160. Ülesanne (( 160 )) TK nr 160

Kooli maksumuse määramisel tuleb kulumeetodil saadud tulemusele määrata suurim kaalutegur:

161. Ülesanne (( 161 )) TK nr 161

Kinnisvara efektiivseima kasutamise põhimõte välistab võimaluse:

sobib konkreetsele investorile

rahastusallikatega tagatud

seadusega lubatud

majanduslikult otstarbekas

füüsiliselt teostatav

162. Ülesanne (( 162 )) TK nr 162

Hindamiskuupäev ja vara ülevaatuse kuupäev on samad:

teatud asjaoludel

163. Ülesanne (( 163 )) TK nr 163

Investeeringu maksumus võimaldab teil määrata:

maksimaalne kinnisvara müügihind

panga poolt kinnisvara ostmiseks antud laenusumma

konkreetse investori arvamus kinnisvara kasulikkuse kohta

projekti investeeritud kapitali summa

164. Ülesanne (( 164 )) TK nr 164

Nimeta prioriteetne tegur kinnisvara väärtuse kujunemisel:

vara füüsilised omadused

selle loomise kulud

vara kasulikkus maksejõuliste ostjate silmis

praegune kasutus

165. Ülesanne (( 165 )) TK nr 165

Hindaja teenuste eest tasutakse:

õigusaktid

reeglid kutseorganisatsioonid

kliendiga sõlmitud lepingu tingimused

protsenti kogumaksumusest

166. Ülesanne (( 166 )) TK nr 166

Mitteprestiižses piirkonnas asuva eliitsuvila suhteliselt madal hind näitab, et arendaja eirab põhimõtet:

kõige tõhusam kasutamine

vastavust

ootustele

167. Ülesanne (( 167 )) TK nr 167

Hindamisaruanne ei tohi sisaldada:

müüja määratud väärtus

maksumuse kindlaksmääramise kuupäev

hindamisobjekti füüsiliste omaduste kirjeldus

hindamist piiravad tingimused

168. Ülesanne (( 168 )) TK nr 168

Mõiste "kasutusväärtus" õige iseloomustus on järgmine:

objektiivne väärtus

kõige tõenäolisem hind

kulu konkreetsele kasutajale

päästeväärtus

169. Ülesanne (( 169 )) TK nr 169

Kinnistu turuväärtus on:

maksimaalne summa vahendid, mida on võimalik saada selle müügist turul, näiteks oksjonil

kõige tõenäolisem hind selle müügiks lühikese aja jooksul

hind, mida keskmine ostja tavalistes tingimustes maksaks

hind, mille selle eest maksis praegune omanik

170. Ülesanne (( 170 )) TK nr 170

Turuväärtuse hindamine põhineb turuandmete kasutamisel järgmiste meetoditega:

ainult kulupõhine lähenemine

ainult sissetulekute lähenemine

ainult võrdlev lähenemine

kasutatakse kõiki meetodeid turuinfo

171. Ülesanne (( 171 )) TK nr 171

Väide, et kinnisvara maksimumväärtuse määrab madalaim hind, millega saab osta teist samaväärse kasulikkusega kinnisvara, lähtub põhimõttest:

asendamine

vastavust

ootustele

jääktootlikkus

172. Ülesanne (( 172 )) TK nr 172

Väide, et piirkonnas viimane vaba kinnistu müüakse esimesest kõrgema hinnaga, põhineb põhimõttel:

asendamine

ootustele

jääktootlikkus

173. Ülesanne (( 173 )) TK nr 173

Kinnisvara müügihind erineb üldjuhul selle turuväärtusest, kui:

ostjat ja müüjat informeeritakse objekti põhiomadustest

müüja ei ole huvitatud vara võimalikult kiirest müügist

müüja on huvitatud vara võimalikult kiirest müügist

ostja ja müüja järgivad oma huve

Kontseptsioonis kinnisvara kaasatud füüsilised objektid kindla asukohaga ruumis ja kõike, mis on nendega lahutamatult seotud nii maapinna all kui ka peal või on teenusobjekt, samuti objektide omandiõigusest tulenevad õigused, huvid ja hüved.

Vallasvara eripäraks on võimalus seda teisaldada, kahjustamata ennast ega sellega seotud vara.

Tsiviilseadustik (artikkel 130) annab mõiste kinnisasja selge määratluse. Kinnisasjad (kinnisvara, kinnistu, kaasa arvatud maatükid, maa-alused krundid, eraldi veekogud ja kõik, mis on maapinnaga kindlalt seotud, st objektid, mille liikumine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised).

IN see määratlus mõisteid (kinnisasi), (kinnisvara), (kinnisvara) käsitletakse sünonüümidena, mis on meie arvates üsna õiglane, kuna need kõik iseloomustavad sama materiaalsed objektid.

Seega tuleb eristada mõistet kinnisvara (kinnisvara kui füüsiliste objektide kogum (maa ja kõik, mis on sellega lahutamatult seotud) ja kinnisvaraomand, mis hõlmab lisaks materiaalsetele objektidele ka huvisid, eeliseid ja õigused kinnisvaraga seotud nendele objektidele.

Hindamisprotsessi teoreetiliseks aluseks on hindamispõhimõtete süsteem. Maailmapraktikas on tavaks eristada nelja hindamispõhimõtete rühma:

• 1. rühm: potentsiaalse omaniku ideedest lähtuvad põhimõtted;
• 2. rühm: kinnisvara kasutamise protsessist tulenevad põhimõtted;
• 3. rühm: turukeskkonna tegevusest tulenevad põhimõtted;
• 4. rühm: parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte.

Esimene hindamispõhimõtete rühm. Kinnisvara väärtuse hindamise algne põhimõte on kasulikkuse printsiip, mis tähendab, et mida rohkem suudab kinnisvara rahuldada omaniku vajadusi, seda suurem on selle kasulikkus ja väärtus.

Asenduspõhimõte tähendab, et kui on teatud arv homogeenseid (kasulikkuse või tasuvuse mõttes) kinnisvaraobjekte, on kõige suurem nõudlus madalaima hinnaga objektide järele. See põhimõte lähtub ostja alternatiivse valiku võimalusest, s.o. Kinnisvara väärtus sõltub sellest, kas turul on sarnaseid või asendusobjekte.

Ootuspõhimõtte määrab see, millist tulu (võttes arvesse laekumise suurust ja aega) või milliseid hüvesid ja mugavusi vara kasutamisest, sealhulgas hilisemast edasimüügist saadavat tulu potentsiaalne omanik ootab. See põhimõte on aluseks kinnisvara hindamisel tulupõhimõttel ning iseloomustab potentsiaalse kasutaja vaatenurka tulevasele tulule ja selle hetkeväärtusele. Näiteks maa maksumus paikkond Elamuarenduseks eraldatud summa kajastab kapitaliseeritud üürisummat (reaalset või potentsiaalset), mida omanik loodab saada elamu ekspluateerimisest.

Teine hindamispõhimõtete rühm on määratud kinnisvara käitamise protsessiga ja hõlmab panuse, jääktootlikkuse, tasakaalu ja jaotuse põhimõtteid.

Panuse põhimõte - kinnisvara väärtuse hindamiseks on vaja kindlaks teha iga teguri ja selle olulisemate elementide panus vara kasulikkuse ja väärtuse kujunemisel.

Kinnisvara tasuvuse määrab nelja tegurite grupi kombinatsioon: maa koos hoonetega (kui krunt on hoonestamata, siis ainult maa), seadmed ja tehnilised vahendid (hoonestamata objektil - ka hooned ja rajatised), tööjõud ja juhtimine. Veelgi enam, iga tegurite rühma maksumus sõltub sellest, kui palju suureneb kogu vara väärtus nende kasutamisest, võttes arvesse olemasolevaid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid omadusi.

Teisisõnu, panus on kinnisvara väärtuse lisand, mis tuleneb konkreetse teguri või selle elementide olemasolust.

Kui arvestada selle põhimõtte toimimist dünaamikas seoses laieneva objektiga, siis ei pruugi iga järgneva panuse väärtus vastata konkreetse komponendi loomise kuludele, kuna kogumaksumus kinnisvara ei ole alati selle üksikute koostisosade kulude lihtne summa.

Tasakaalu põhimõte - iga maakasutuse liik eeldab kinnistu teatud komponente, mille optimaalne kombinatsioon tagab kinnistu maksimaalse väärtuse.

Teisisõnu, mis tahes tüüpi kinnisvara vastab kinnisvaraobjekti struktuuris interakteeruvate elementide optimaalsele kombinatsioonile linnaosa või linna (asula) mastaabis, milles saavutatakse tasakaaluseisund, mis tagab maksimaalse väärtuse. kogu objektist.

Tasakaalu rikutakse, kui maatükil olevaid hooneid iseloomustavad ebapiisavad parendused või vastupidi, neil on antud maatüki suhtes ülemääraseid parendusi, näiteks selle suurus.

Kinnisvaraobjektide puhul iseloomustab tasakaalu majandusnäitajad võimsus ja tõhusus.

Mahutavus näitab, mitu kinnisvaraobjekti saab kindlale maatükile kinnitada, samas kohalikud omavalitsused ametiasutused saavad: reguleerida kinnisvara parameetreid (kõrgus, hoonestustihedus, maakasutuse efektiivsus); kehtestada nõuded maastike, ajalooliste hoonete säilitamiseks, ajaloo- ja kultuurimälestiste kaitseks ning keskkonnameetmeteks.

Efektiivsuse määrab kasumi tase, mida võib erinevate arendusprojektide elluviimisel pakkuda maatüki kombineerimine sellel asuvate hoonetega.

Jagamise põhimõte tähendab, et kinnisasja füüsilisi elemente ja neile kuuluvaid varalisi õigusi saab jagada ja kombineerida nii, et saavutatakse vara maksimaalne väärtus.

Kinnisvara füüsiliste elementide ja nende omandiõiguste jagamisel on võimalikud järgmised võimalused:

• - ruumiline jaotus: õiguste jagamine õhuruumile, maa pinnasekihile, maa-alusele ruumile koos aluspinnasega, rannaribade veevarudele, maamassi jagamine eraldi kruntideks, hoone jagamine keldriteks, korrusteks jne. sees;
• - jagunemine omandiõiguse liikide kaupa: rent, piiratud kasutus, hüpoteek, sissemakse ettevõtete põhikapitali, aktsiate emiteerimise tagatis;
• - jaotus omandi- või kasutusaja järgi: lühi- ja pikaajaline rent, püsikasutus, eluaegne omand, majandusjuhtimisõigus, operatiivjuhtimine.

Kolmandasse hindamispõhimõtete rühma, mille määrab turukeskkonna toime, kuuluvad pakkumine ja nõudlus, konkurents, vastavus ja muutused väliskeskkonnas.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte tähendab, et kinnisvara hind muutub nõudluse ja pakkumise koosmõju tulemusena. See väljendab vastastikust sõltuvust ühiskonna sotsiaal-majandusliku arengu tingimustes kasvava kinnisvaravajaduse ja maatükkide loomulikust piiratusest tingitud piiratud pakkumise, aga ka parenduste ehitamise (rekonstrueerimise) majanduslike kulude vahel.

Konkurentsipõhimõte tähendab, et kinnisvara hinnad kujunevad pideva konkurentsi teel maksimaalset kasumit püüdvate turuosaliste vahel. Kõrge määr kasum stimuleerib kapitali ligitõmbamist kinnisvaraturule ja suurendab konkurentsi.

Konkurentsi positiivne roll seisneb selles, et ainult konkurentsitihedal turul saab turuväärtust määrata siis, kui see võrdsustab kinnisvaraturu erinevates segmentides investeeringutasuvuse. Monopoli olemasolul tekitab ülekasum hävitavat konkurentsi, kahjustab turumehhanismide toimimist ja viib lõpuks kinnisvara turuväärtuse moonutamiseni. See protsess on eriti ohtlik meie riigile omase kinnisvaraturu (eelkõige maa) tekke ja arengu staadiumis.

Vastavuse põhimõte seisneb selles, et kinnistu maksimaalne väärtus tekib siis, kui arhitektuurne ühtsus on mõistlikul tasemel ja maakasutused on omavahel kooskõlas. Kinnistu omaduste vastavus kohaliku turu vajadustele ja ootustele tagab kõrge turu nõudlus ja seetõttu ka kõrge hind.

Väliskeskkonna muutumise põhimõte hõlmab kinnisvara hindamisel võimalike muutuste arvestamist majanduslikes, sotsiaalsetes ja juriidilised tingimused, milles neid kasutatakse, samuti arvestades piirkonna väliskeskkonda ja arenguväljavaateid.

Hindamisakti kirjutamisel tuleb arvestada väliskeskkonna muutumise põhimõtet, märkides ära vara väärtuse määramise kuupäeva.

Põhimõte, mis võtab kokku eelmainitud kolme hindamispõhimõtete rühma mõju, on parim ja tõhusaim kasutamine (BBEI).

Neljas hindamispõhimõtete rühm (LNEI) tähendab, et alates võimalikud variandid vara kasutamine, mis on kõige täielikumalt realiseeritud funktsionaalsus maaparandustega. Seda võimalust kasutatakse kinnisvara väärtuse hindamiseks.

Hindaja korrigeerib maksete kogumisel kahjusid, analüüsides konkreetse objekti kohta tagasiulatuvat teavet koos selle dünaamika hilisema prognoosimisega ja seega saab määrata võimaluse, mis toob maatükilt maksimaalset võimalikku tulu, olenemata sellest, kas ala on arendatud või mitte. ja millised hooned sellel kuupäevahinnangutel asuvad.

LNEI käsitletakse kahes etapis: esiteks maatükk vabaks ja teiseks olemasolevate parendustega maatükk.

Kõik ülaltoodud kinnisvara hindamise põhimõtted on omavahel tihedalt seotud ning sõltuvalt hinnatava vara liigist ja spetsiifikast ning kasutatavast hindamismeetodist võivad neil olla nii suur kui ka abiroll.

Need põhimõtted on kinnisvara väärtuse hindamise teoreetiline alus. Need on aluseks kolmele põhilisele lähenemisele kinnisvara hindamisel – tulu, võrdlus ja maksumus.

Kinnisvara on ruumis kindla asukohaga füüsilised objektid ja kõik nendega lahutamatult seotud nii maapinna all kui ka pealpool või kõik, mis on teenus, samuti kinnisvara omandist tulenevad õigused, huvid ja hüved. objektid. Füüsiliste objektide all mõistetakse lahutamatult seotud maatükke ja nendel asuvaid ehitisi.

Erinevused kinnisvara kui hindamisobjekti mõistes ja tsiviilseadustiku definitsioonis on kajastatud joonisel 1.1.

	kinnisvara

Joonis - 1 Kinnisvara mõiste hindamisobjektina ja tsiviilseadustiku mõistes

Seetõttu mõistetakse kinnisvara all esiteks ettevõtet kui tervikut kinnisvarakompleksina ja teiseks maatükina, mille lahutamatuks osaks võib olla:

5) Sellel krundil asuv hoone (rajatis) või hoonete (rajatiste) rühm, maa-alused ehitised, mis on seotud see piirkond;

6) Eraldi veekogud, mitmeaastased istutused;

7) Maatükki ja sellel asuvaid hooneid (rajatisi) linnaosa või linna taristurajatistega ühendavad insenerehitised ja -võrgud;

8) Statsionaarsed rajatised saidi haljastuse jaoks;

9) Selle kinnistuga seotud, kuid väljaspool selle maatüki piire asuvad majandus-, transpordi- ja inseneritoetuse elemendid;

10) Muud objektid, mis koos kinnisvara eelnimetatud komponentidega moodustavad lahutamatu struktuurse või funktsionaalse terviku.

Kinnisvara hindamine on vajalik, kui:

1) ostu-müügi või renditehingud;

2) ettevõtete kapitaliseerimine ja varaosade ümberjagamine;

3) uute aktsionäride kaasamine ja täiendav aktsiaemissioon;

4) katastri hindamine kinnisvara maksustamise eesmärgil: hooned ja maa;

5) kinnisvara kindlustamine;

6) laenu andmine kinnisvara tagatisel;

7) kinnisvara sissemakse sissemaksena ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali;

8) investeerimisprojektide arendamine ja investorite kaasamine;

9) kinnisvara likvideerimine;

10) pärimisõiguste teostamine, kohtuotsus, varaliste nõuete lahendamine;

11) muud kinnisvara omandiõiguse teostamisega seotud toimingud.

Kinnisvara väärtusel, nagu igal tootel, on kaks avaldumisvormi – kasutusväärtus ja vahetusväärtus.

Kasutusväärtuse määrab kinnisvaraobjekti looduslike ja sotsiaalsete omaduste ja protsesside kogum konkreetse kasutaja seisukohalt, kes lähtub selle kasutuse praegusest versioonist, samuti toote looduslikud ja sotsiaalsed omadused. , mis määratakse taseme järgi tehniline areng ja sotsiaalsed vajadused.

Vahetusväärtus tekib kinnisvaraobjektide vahetamise käigus. Samal ajal on kaubamajanduses raha universaalne mõõtmise ekvivalent. Konkurentsiturul on hind rahaline väärtus hind on tegur, mis tasakaalustab pakkumise ja nõudluse jõude. Vahetusväärtuse avaldumise vorm on hind, mis peegeldab kõigi turutegurite kogumõju.

Kasulikkus on kasutusväärtuse väljendamise vorm.

Kulud on väljendatud sularahas kinnisvara loomise või rekonstrueerimise kulud. Esiteks on need kulud, mis on vajalikud objekti täpse koopia või hinnatava objektiga sarnase kasuliku objekti reprodutseerimiseks.

Asukoht, mis määrab suuresti tegevuskulude, eriti transpordikulude suuruse, on sageli tehnoloogia vajalik element ja lõpuks ka ostja mugavuse element.

Pakkumine ja nõudlus. Kui nõudlus väheneb, võib objekti tõenäoline müügihind langeda alla selle taastootmishinna.

Tsiviilkäibes olemine on lubatud võimalus kinnisvara omandiõiguse üleandmiseks. Kui objekt ei ole tsiviilkäibes, siis ei saa seda ühegi ekvivalendi vastu võõrandada. Sellel on kasutaja jaoks ainult kasutusväärtus.

Hind on vara väärtuse rahaline väljendus tüüpiliste turuosaliste seisukohalt konkreetsel müügikuupäeval, selle valiku alusel. parim kasutus. Hind kui tulemust väljendav väärtuse avaldumise vorm erineb paratamatult ostja ja müüja vahelise tehingu sõlmimise kulust konkreetses turutingimused erinevate tegurite mõjul.

Praktiseerivate hindajate ülesanne on hinnata objekti väärtust, mis on hindamise põhialuseks.

Selleks peavad praktiseerivad hindajad valima õigesti kindlaks määratava väärtuse tüübi, mis vastab hindamise eesmärkidele ja tingimustele, võttes arvesse:

1) rahvusvahelistele standarditele hinnangud;

2) üleminek Venemaa majandus rahvusvahelistele nõuetele raamatupidamine ja audit;

3) finantsjuhtimise ja investeeringute kujundamise põhimõtted.

Olenevalt hindamise eesmärkidest kinnisvara hinnatavate õiguste terviklikkus erinevat tüüpi kulud võib jagada kahte põhirühma:

1) vahetusväärtus kui vahetusväärtuse väljendus;

2) kasutusväärtus kasutusväärtuse väljendusena.

Vahetusväärtus iseloomustab kinnisvaraobjekti võimet vahetada raha või muu kauba vastu, on oma olemuselt objektiivne ja on turul toimuvate kinnisvaratehingute aluseks: ost-müük, tagatis, sh laenud, liising, ettevõtte põhikirjaliste vahendite deponeerimine.

Väärtuse avaldumise vormid vahetuses:

1) turg;

2) likvideerimine;

Joonis 2 – Kinnisvara väärtusgrupid

3) tagatis;

4) kindlustus;

5) rentimine:

6) taaskasutatud.

Turuväärtus on kõige tõenäolisem hind, millega antud hindamisobjekti saab konkurentsikeskkonnas avatud turul võõrandada, kui tehingu pooled tegutsevad mõistlikult, omades kogu vajalikku teavet ning tehingu hinda ei mõjuta erakorralised. asjaolud, s.t. Millal:

1) üks tehingupool ei ole kohustatud hindamisobjekti võõrandama ja teine ​​ei ole kohustatud täitmist vastu võtma;

2) tehingu pooled on tehingu esemest hästi teadlikud ja tegutsevad oma huvides;

3) hindamisobjekt esitatakse avatud turule avaliku pakkumise vormis;

4) tehingu hind kujutab endast mõistlikku tasu hindamisobjekti jaoks;

5) hindamisobjekti eest tasumist väljendatakse rahas.

Likvideerimisväärtus – rahasumma vara likvideerimisest saadud tulu ja selle kulude vahe näol läbiviimine. See on hind, millega müüja peab leppima, kui on sunnitud kinnisvara piiratud aja jooksul müüma, mis ei võimalda olulisel hulgal potentsiaalsetel ostjatel vara ja müügitingimustega tutvuda.

Tagatisväärtus on kinnisvara väärtus, mis annab hüpoteeklaen, mida laenuandja loodab saada laenusaaja maksejõuetuse korral antud kinnisvara sundmüügi teel turul. Kinnisvara vastu antava laenu ülempiiriks on tagatisväärtuse suurus. Tagatisväärtus on riskikomponendi suuruse võrra väiksem turuväärtusest, samuti krediidiasutuse sellest toimingust saadav tulu.

Kindlustusväärtus– rahasumma, mille eest saab kindlustada kinnisvara hävinevaid elemente, mis on arvutatud vastavalt avaliku ja erakindlustuse valdkonnas kasutatavatele meetoditele. Asendamise või taastootmise põhimõttel, arvestades hävimisohus kinnisvaraobjektide kogunenud kulumist. Arvutatud asenduskuludena. Asenduskulu on hinnanguline kinnisvara taastamise kogumaksumus praegustes turutingimustes.

Turu rendiväärtus on rendisumma, mille eest saaks kinnisvara hindamispäeval tüüpilistel turutingimustel üürida, s.o. Kui:

1) vara hindamise päeval ei elata ja see on konkurentsivõimelistel turutingimustel üürimiseks valmis ning üürileandja ja üürnik on piisavalt teadlikud vara omadustest ning tegutsevad mõistlikult ja sundimatult;

2) kinnisvara eksponeerimise periood on piisav, et pank oleks potentsiaalsetele üürnikele kättesaadav, samuti üüri suuruse kokkuleppimine, üürilepingu ja muude vara üürile andmiseks vajalike tingimuste sõlmimine;

3) turu olukord, üürimäärade dünaamika ja muud tingimused on üüriväärtuse hindamise kuupäeval tüüpilised, s.o. ei ole seda tüüpi ja tüüpi kinnisvara rentimisel ülemäära koormavad ega soodsad;

4) üüri maksumuse määramisel ei võeta arvesse potentsiaalsete üürnike, kellel on selle vara vastu erihuvi, samuti nende, kellel on üürileandjaga perekondlikud või ärisidemed, pakkumisi kõrgendatud üürimäärade kohta.

Investeeringu väärtus on kinnisvara väärtus konkreetse investori jaoks, mis põhineb tema investeerimisnõuetel ja eelistustel. Kuluarvestuse aluseks on subjektiivne hinnang diskonteeritud kulude ja investorite tulude kohta, mida oodatakse antud kinnisvara kasutamisest perspektiivikas investeerimisprojektis.

Bilansiline väärtus on ettevõtte või organisatsiooni bilansis kajastatud objekti väärtus. See koosneb esialgne maksumus kinnisvara kasutuselevõtu hetkel, korrigeeritud kõigi põhivara ümberhindlustega miinus raamatupidamislik amortisatsioon, samuti miinus tööperioodi jooksul tehtud parenduste kulud.

Maksustamisväärtus määratakse alustel reguleerivad dokumendid seotud kinnisvara maksustamisega. Üleminekumajandusega riikides ei vasta see väärtus tavaliselt turuväärtusele. Niisiis, sisse Venemaa Föderatsioon Seadus sätestab, et maksu arvestatakse bilansilise väärtuse alusel, s.o. ettevõtete ja organisatsioonide teatud bilansikirjetes sisalduvate varade väärtus.

Kinnisvara hindamise põhimõtted on hindamise teooria aluspõhimõtted ja kinnisvara väärtuse määramise reeglid. Hindamispõhimõtted jagunevad põhimõteteks, mis kajastavad kasutaja vaatenurka, hindamisobjekti üksikute osade seost, turu seisukohta ja hindamisobjekti kõige efektiivsema kasutamise põhimõtet Hindamisprotsessi teoreetiline alus on kinnisvara väärtuse arvutamise aluseks olev hindamispõhimõtete süsteem. Hindamispõhimõtted kujundavad turuosaliste esialgsed seisukohad kinnisvara väärtuse kohta.

Hindamisprotsessi teoreetiliseks aluseks on hindamispõhimõtete süsteem. Maailmapraktikas on tavaks eristada nelja hindamispõhimõtete rühma:

1. rühm: potentsiaalse omaniku ideedest lähtuvad põhimõtted;

2. rühm: kinnisvara kasutamise protsessist tulenevad põhimõtted;

3. rühm: turukeskkonna tegevusest tulenevad põhimõtted;

4. rühm: parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte.

Esimene hindamispõhimõtete rühm. Kinnisvara väärtuse hindamise algne põhimõte on kasulikkuse printsiip, mis tähendab, et mida rohkem suudab kinnisvara rahuldada omaniku vajadusi, seda suurem on selle kasulikkus ja väärtus.

Kolm lähenemist kinnisvara hindamisele toovad esile kasulikkuse erinevad aspektid.

Võrdleva lähenemise seisukohalt ei maksa ratsionaalne ostja kinnisvara eest rohkem kui võrreldava ja sama kasulikkusega kinnisvara hind.

Kulude seisukohast ei ole soovitatav müüdava kinnisvara eest maksta rohkem, kui läheks maksma uue sarnase otstarbega objekti ehitamine vastuvõetava aja jooksul.

Sissetulekukäsitluse seisukohalt määravad kinnisvara väärtuse võimalused investeerida teistesse sarnase kasulikkusega objektidesse, s.o. objektideks, mis toodavad ligikaudu sama tuluvoogu.

Teatud tüüpi kinnisvara puhul saavutatakse suurim kasulikkus, kui kinnisvara hinnatakse üksikute üksustena, samas kui teised võivad olla kasulikumad rühma osana (nt segakasutusega keskused).

Asenduspõhimõte tähendab, et kui on teatud arv homogeenseid (kasulikkuse või tasuvuse mõttes) kinnisvaraobjekte, on kõige suurem nõudlus madalaima hinnaga objektide järele. See põhimõte lähtub ostja alternatiivse valiku võimalusest, s.o. Kinnisvara väärtus sõltub sellest, kas turul on sarnaseid või asendusobjekte. Asendamise põhimõtet rakendatakse kõige täielikumalt uusehituses, massilise elamu- või suvilaarenduse piirkondades, kui domineerivad sama tüüpi maatükid ning hoonete arhitektuuri- ja linnaplaneerimisprojektide standardimise tase on kõrge.

Ootuspõhimõtte määrab see, millist tulu (võttes arvesse laekumise suurust ja aega) või milliseid hüvesid ja mugavusi vara kasutamisest, sealhulgas hilisemast edasimüügist saadavat tulu potentsiaalne omanik ootab. See põhimõte on aluseks kinnisvara hindamisel tulupõhimõttel ning iseloomustab potentsiaalse kasutaja vaatenurka tulevasele tulule ja selle hetkeväärtusele.

Teine hindamispõhimõtete rühm on määratud kinnisvara käitamise protsessiga ja hõlmab panuse, jääktootlikkuse, tasakaalu ja jaotuse põhimõtteid.

Panuse põhimõte – kinnisvara väärtuse hindamiseks on vaja kindlaks määrata iga teguri ja selle olulisemate elementide panus objekti kasulikkuse ja väärtuse kujunemine. Teisisõnu, panus on kinnisvara väärtuse lisand, mis tuleneb konkreetse teguri või selle elementide olemasolust.

Jääktootlikkus on defineeritud kui järelejäänud tulu, mis eraldatakse kinnisvarale pärast tööjõu-, seadmete- ja majandamiskulude tasumist.

Tasakaalu põhimõte – iga maakasutuse liik eeldab kinnistu teatud komponente, mille optimaalne kombinatsioon tagab kinnistu maksimaalse väärtuse. Teisisõnu, mis tahes tüüpi kinnisvara vastab kinnisvaraobjekti struktuuris interakteeruvate elementide, kinnisvaraklasside optimaalsele kombinatsioonile linnaosa või linna (asula) skaalal, milles saavutatakse selline tasakaaluseisund, et tagab kogu objekti maksimaalse väärtuse. Tasakaalu rikutakse, kui krundil asuvat hoonet iseloomustavad ebapiisavad parendused või vastupidi, sellel on antud maatüki suhtes ülemääraseid parendusi, näiteks selle suurus.

Kaaludes võimalikke variante kinnisasja kasutamise efektiivsuse tõstmiseks, tuleb arvestada kinnisasja elementide ja nendele kuuluvate varaliste õiguste lahususe põhimõtet.

Jagamise põhimõte tähendab, et kinnisasja füüsilisi elemente ja neile kuuluvaid varalisi õigusi saab jagada ja kombineerida nii, et saavutatakse vara maksimaalne väärtus.

Kolmandasse hindamispõhimõtete rühma, mille määrab turukeskkonna toime, kuuluvad pakkumine ja nõudlus, konkurents, vastavus ja muutused väliskeskkonnas.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte tähendab, et kinnisvara hind muutub nõudluse ja pakkumise koosmõju tulemusena. See väljendab vastastikust sõltuvust kasvava kinnisvaravajaduse vahel ühiskonna sotsiaal-majandusliku arengu kontekstis ja piiratud pakkumine maatükkide loomulikust piiratusest, samuti parenduste ehitamise (rekonstrueerimise) majanduskuludest.

Nõudlus on maksejõuline vajadus turul pakutava kinnisvara järele.

Pakkumine on kinnistute arv, mida saab praeguse hinnataseme juures müüki panna.

Konkurentsipõhimõte tähendab, et kinnisvara hinnad kujunevad pideva konkurentsi teel maksimaalset kasumit püüdvate turuosaliste vahel. Kõrge tootlus stimuleerib kapitali ligitõmbamist kinnisvaraturule ja suurendab konkurentsi. Konkurentsi positiivne roll seisneb selles, et ainult konkurentsitihedal turul saab turuväärtust määrata siis, kui see võrdsustab kinnisvaraturu erinevates segmentides investeeringutasuvuse.

Vastavuse põhimõte seisneb selles, et kinnistu maksimaalne väärtus tekib siis, kui arhitektuurne ühtsus on mõistlikul tasemel ja maakasutused on omavahel kooskõlas. Kinnistu omaduste vastavus kohaliku turu vajadustele ja ootustele tagab selle järele suure turunõudluse ning sellest tulenevalt ka kõrge väärtuse. Esiteks avaldub vastavusprintsiip progresseerumise ja taandarengu kaudu.

Progressiooniefekt on väliskeskkonna või naaberkinnistute positiivne mõju kinnisvara väärtusele.

Regressioon toimub esiteks siis, kui kinnisvara iseloomustavad ebavajalikud parendused, mille järele turg ei nõua, või kui väliskeskkond mõjutab kinnisvara toimimist negatiivselt.

Väliskeskkonna muutumise põhimõte hõlmab kinnisvara hindamisel võimalike muutuste arvestamist majanduses, nende kasutamise sotsiaalsed ja õiguslikud tingimused, samuti piirkonna väliskeskkonna ja arenguväljavaadete arvestamine. Hindamisakti kirjutamisel tuleb arvestada väliskeskkonna muutumise põhimõtet, märkides ära vara väärtuse määramise kuupäeva.

Neljas hindamispõhimõtete rühm tähendab seda, et võimalike kinnistu kasutusvõimaluste hulgast valitakse välja see, mis realiseerib parendustega kõige täielikumalt maatüki funktsionaalsust. Seda võimalust kasutatakse kinnisvara väärtuse hindamiseks.
Kõrgeim ja parim kasutus (HHU) on määratletud kui kinnisvara kasutamine, mis:

1) on seadusega lubatud, s.o. järgib õigusnorme, sealhulgas tsoneeringut ja keskkonnaalaseid eeskirju, linnaplaneerimise piiranguid, ajaloo säilitamise nõudeid ja ümbritseva ala haljastust;

2) füüsiliselt teostatav, s.o. maatüki suurus ja kuju, selle transpordi kättesaadavus, olemasolevad hooned võimaldavad valitud kasutusjuhtumit ellu viia;

3) investeeritud kapitali tasuvuse seisukohalt rahaliselt põhjendatud, s.o. kasutamine annab tulu, mis ületab kapitalikulusid, tegevuskulusid ja rahalisi kohustusi;

4) näeb ette kõrgeim kulu või kinnisvara kasumlikkus.

Kinnisvara hindamisprotsess koosneb järgmistest etappidest:

1. etapp. Hindamisprobleemi määratlemine

Hindamise eesmärk

Määratud väärtuse tüüp

Hinnatavate omandiõiguste kehtestamine

Hindamise kuupäev

2. etapp. Hindamise plaani ja lepingu koostamine

Hindamise töögraafik

Teabeallikad

Hindamismeetodite valik

Hindamiskulud

Rahaline tasu hindamise läbiviimise eest

Hindamislepingu koostamine

3. etapp. Info kogumine ja analüüs

Rajatise ja selle ümbruse ülevaatus

Vara juriidiline kirjeldus

Füüsilised omadused ja asukoht

Majandusteave

Kogutud teabe õigsuse kontrollimine

Info analüüs ja töötlemine

4. etapp. Parim ja tõhusaim kasutusanalüüs

Maatüki analüüs Maatüki analüüs

tingimisi tasuta koos täiustustega

Valitud kasutusjuhu õiguslik kehtivus

Füüsiline teostatavus

Rahaline teostatavus

Kõrgeim kinnisvara väärtus

5. etapp. Kinnisvara hinnangulise väärtuse arvutamine kolme lähenemisviisi alusel:

1) tulupõhisel lähenemisviisil põhinev hindamine

2) kulude hindamine võrdleval lähenemisel

3) kuluhinnang kulupõhisel lähenemisel

6. etapp. Saadud tulemuste kooskõlastamine ja vara väärtuse lõpliku väärtuse tuletamine

Saadud andmete kontrollimine kulu väärtuse kohta

Kasutatava teabe täielikkusest ja usaldusväärsusest tulenevad eeldused ja piiravad tingimused

Kulu koguväärtuse arvutamine

7. etapp. Hindamisaruande koostamine

Traditsioonilisest dokumendist elektrooniliseks dokumendiks

Kaasaegne kontoritöö

Praegu toimub juhtimise dokumentatsiooni, korralduse ja dokumentatsiooni toetamise tehnoloogia reguleerimine mitmes suunas: seadusandlik regulatsioon, standardimine, normatiivsete ja normatiiv-metoodiliste dokumentide väljatöötamine üleriigiliseks tegutsemiseks.

Kehtivad õigusaktid sisaldavad märkimisväärsel hulgal kohustuslikke norme, reegleid ja nõudeid riigi erinevate tegevusvaldkondade dokumenteerimiseks ja valitsusvälised organisatsioonid, teatud tüüpi dokumentide kujundamisele, nende sisule ja tekstistruktuurile.

Teabe dokumenteerimise kohustus on määratud seadusega "Teabe kohta infotehnoloogia ja teabe kaitse kohta." Selles öeldakse: " dokumenteeritud teave on teave, mis on salvestatud materiaalsele andmekandjale koos üksikasjadega, mis võimaldavad seda tuvastada. Dokumenteeriv teave on eelduseks teabe lisamine teabeallikatesse. Teabe dokumenteerimine toimub kontoritöö korraldamise, dokumentide ja nende massiivide standardimise ning Vene Föderatsiooni julgeoleku eest vastutavate valitsusasutuste kehtestatud viisil. .

Paralleelselt mõistega "bürootöö" kasutatakse meie ajal mõistet "juhtimise dokumentatsiooni tugi". Selle termini ilmumine on seotud arvutisüsteemide kasutuselevõtuga juhtimisse, nende organisatsioonilise, tarkvara ja teabetoega. Et jõuda lähemale kontoritöö valdkonna arvutiprogrammides ja kirjanduses kasutatavale terminoloogiale, hakati sarnaselt kasutama mõistet “juhtimise dokumentatsiooni tugi”, mis on sisuliselt sünonüümiks mõistele “bürootöö”. .

Tänapäeval kasutatav laiem mõiste on teabe ja dokumentatsiooni tugi juhtimisele, sisaldab lisaks traditsioonilisele töödele dokumentidega infoteenuseid, loomist, hooldust ja tööd andmebaasidega.

Hinnaga margipaberit oli 4 sorti

1. Kinnisvara olemus.

2. Kinnisvara tunnused.

3. Kinnisvara funktsioonid

4. Kinnisvara liigid.

5. Kinnisvara kasulikkus.

Venemaal ilmus mõiste “kinnis- ja vallasvara” esimest korda seadusandluses Peeter 1 valitsemisajal 23. märtsi 1714. aasta dekreediga. "Kinnis- ja vallasvara pärimise korra kohta." Kinnisvara hõlmas maad, maad, maju, tehaseid, tehaseid ja kauplusi. Kinnisvara alla kuulusid ka maa sees asuvad maavarad ja erinevad ehitised, nii maa peal kui ka selle alla ehitatud, näiteks kaevandused, tammisillad. Majandusreformid Venemaal omandiõiguste määramine üksikisikutele ja juriidilised isikud, tõi kaasa vajaduse jagada vara vallas- ja kinnisasjaks.

Alates 1994. aastast Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 130 kuuluvad kinnisasjade (kinnisvara, kinnisvara) alla maatükid, maa-alused krundid, eraldatud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, s.o. objektid, mille teisaldamine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned ja rajatised.

Kinnisvaraks võib liigitada ka muud vara. Seega vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 132 tunnustatakse "ettevõtet tervikuna kui äritegevuseks kasutatavat kinnisvarakompleksi kinnisvarana". Esemed, mis ei ole kinnisvara, sh raha ja väärtpaberid, kajastatakse vallasvarana.

Kinnisvara on ruumis kindla asukohaga füüsilised objektid ja kõik nendega lahutamatult seotud nii maapinna all kui ka pealpool või kõik, mis on teenus, samuti sellest tulenevad õigused, huvid ja hüved. objekti omandiõigus.

Erinevused kinnisvara kui hindamisobjekti mõistes ja tsiviilseadustiku definitsioonis on kajastatud joonisel 1.

Kinnisvara

Hindamisobjektina Määratluses tsiviilkoodeks

Maa kui füüsiline objekt on riigi kohustus

ja kõik, mis on sellega kindlalt seotud, registreerimine

maatükid maatükid

aluspõhja alad aluspõhja alad

isoleeritud veekogud isoleeritud veekogud

metsad metsad

mitmeaastased istutused mitmeaastased istutused

hooned hooned

ehituskonstruktsioonid

merelaevad

lennukid

siseveelaevad

kosmoseobjektid

Seetõttu mõistetakse vara all

1) ettevõte kui kinnisvarakompleks

2) maatükk, mille lahutamatuks osaks võib olla:

- sellel krundil asuv hoone (rajatis) või hoonete (rajatiste) rühm, selle objektiga seotud maa-alused ehitised;

- eraldatud veekogud, mitmeaastased istutused;

- insenerikonstruktsioonid ja võrgud, mis ühendavad maatükki ja sellel asuvaid hooneid (rajatisi) kvartali või linna infrastruktuurirajatistega. Siia kuuluvad ka omandiosad objektides insener-infrastruktuur mida haldavad ühiselt kvartali või linna kinnisvaraomanikud;

- statsionaarsed rajatised platsi haljastamiseks;

- selle kinnistuga seotud majandus-, transpordi- ja inseneritoetuse elemendid, mis asuvad väljaspool selle maatüki piire;

- muud objektid, mis koos eelnimetatud kinnisvara komponentidega moodustavad lahutamatu konstruktiivse või funktsionaalse terviku.

Samuti eristada majanduslik klassifikatsioon kinnisvaraobjektid, mille järgi eristatakse tulu teeniv (äriline) ja mittetulu (mitteäriline) kinnisvara. Mittetulunduslik kinnisvara on mõeldud omaniku spetsiifiliste vajaduste rahuldamiseks ega ole mõeldud tulu saamiseks. Ärikinnisvara tähendab, et omanik saab teatud tasu, näiteks sissetuleku näol, selle eest, et loovutab teistele osa oma õigusest kinnisvarale.

Kinnisvara

Mittetulunduslik (mittetulundus) äriline (kasumlik)

Korterid; - kohvikud, baarid, restoranid;

Suvilad; - hotellid;

Üksikud garaažid; - avalikud vannid;

Majapidamiskrundid-sissetulekuga korterelamud.

Lisaks eelnevalt käsitletud kinnisvara klassifikaatoritele eristuvad selle objektid nende omandivormi järgi.

Mõiste "kinnisvara"

Kinnisvara mõiste tsiviilõiguses

Vastavalt Venemaa õigusaktidele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130) hõlmab kinnisvara (kinnisasjad, kinnisvara): maatükke, maa-aluseid maatükke, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, see tähendab, objektid, mille teisaldamine ilma nende eesmärki ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised. Kinnisasjade hulka kuuluvad ka teemad riiklik registreerimineõhu- ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid.

Kinnisasja õiguste riiklik registreerimine on avalik-õiguslik õigusakt, mille tegemise hetkest vastavad õigused kinnisasjale tekivad, lähevad üle või lõpevad. Föderaalne seadus 21. juuli 1997 nr 122-FZ “Kinnisvaraõiguste ja sellega seotud tehingute riikliku registreerimise kohta”).

Samuti tunnustatakse kinnisvarana ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 132). Kinnisvaraga mitteseotud asju, sealhulgas raha ja väärtpabereid, loetakse vallasvaraks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130).

Õigused kinnisvarale

Omandiõigus (täisomand) tähendab valdamise, kasutamise ja käsutamise õigust (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 209). Omaniku õigused hoonetele, rajatistele ja muule kinnisvarale tekivad, muutuvad või lõpevad alles nende tekkimise, muutumise või lõppemise riikliku registreerimise hetkest (mitte vastava lepingu sõlmimise või ostuhinna tasumise hetkest) (artiklid 219) Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 223).

Ühe või mitme õiguse üleandmine teisele isikule toob kaasa osalise omandiõiguse. Oluline mõiste on kinnisasja omand - vallasasi, mis, olemata kinnisasja oluline osa, teenindab kinnisasja ja on sellega seotud üldine eesmärk(Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 135).

Kinnisvara kui hindamisobjekt

Hindamise teooria viitab kinnisvarale kui: krundile endale maa pinnal; ruum saidi pinna kohal; ala pinna all kuni maa keskpunktini; kõik maapinnaga kindlalt ühendatud täiustused, mille liikumine on võimatu ilma:

1. kahjustades nende funktsionaalseid omadusi
2. sellise kolimise ebaproportsionaalselt suured kulud (kuna on teada isegi hoonete teisaldamise juhtumeid).

Hindamisobjekti määramisel tuleks kinnisvara hindamise puhul arvestada, et Art. Hindamistegevuse seaduse § 5 kohaselt kuuluvad hindamise objektide hulka:

• üksikud materiaalsed objektid (asjad);
• asjade kogum, mis moodustab isiku vara, sealhulgas teatud liiki vara (vallas- või kinnisvara, sealhulgas ettevõtted);
• omandiõigused ja muud tõelised õigused vara või selle üksikute esemete kohta;
• nõudeõigused, kohustused (võlad);
• tööd, teenused, teave;
• muud kodanikuõiguste objektid, mille kohta on Vene Föderatsiooni õigusaktidega ette nähtud võimalus osaleda tsiviilkäibes.

Lisaks hindamisobjekti ühemõttelisele identifitseerimisele peab aruanne sisaldama selle täpset kirjeldust (hindamistegevuse seaduse artikkel 11).

Kinnisvara hindamise eesmärgid ja eesmärgid

Hindamise eesmärgid ja eesmärgid, mis tuleb hindamisaruandes ära näidata (Hindamistegevuse seaduse paragrahv 11), tähendavad tavaliselt vastavalt väärtuse liiki ja hindamistulemuste praktilist rakendamist.

Eelkõige on kinnisvara hindamine vajalik järgmistes olukordades:

• ostu-müügi või rentimise tehingud;
• ettevõtete kapitaliseerimine ja osakute ümberjagamine;
• uute aktsionäride kaasamine ja täiendav aktsiaemissioon;
• kinnisvara maksustamise eesmärgil katastrihindamine: ehitised ja maa;
• kinnisvarakindlustus;
• laenu andmine kinnisvara tagatisel;
• kinnisvara kandmine ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali sissemaksena;
• investeerimisprojektide arendamine ja investorite kaasamine;
• kinnisvara likvideerimine;
• pärimisõiguste teostamine, kohtuotsus, varavaidluste lahendamine;
• muud kinnisvara omandiõiguse teostamisega seotud toimingud.

Hindamise eesmärgid ja eesmärgid määravad hindamismetoodika rakendamise tunnused.

Kulude mõiste ja liigid

Hindamise läbiviimisel on vaja eristada järgmisi mõisteid: kulu, kulud ja hind. Tavaliselt erinevad ka vastavad väärtused praktikas.

Hind- see on ajalooline fakt, mis peegeldab seda, kui palju kulutati sarnaste objektide ostmisele varasemates tehingutes.

Maksumus- see on hinnatavaga sarnase kinnisvara loomiseks vajalike kulude mõõt.

Hind on mõõdik, mis näitab, kui palju hüpoteetiline ostja oleks nõus hinnatava kinnisvara eest maksma.

Kulul on kaks avaldumisvormi:

• kasutusväärtus (määratakse kinnisvaraobjekti looduslike ja sotsiaalsete omaduste ning protsesside kogumiga konkreetse kasutaja seisukohalt, kes lähtub selle kasutuse praegusest versioonist).
• vahetusväärtus (iseloomustab vara võimet vahetada raha või muu kauba vastu, on oma olemuselt objektiivne (mass) ja on kinnisvaratehingute aluseks turul).

Hindamistegevuse subjektidele kohustuslikud hindamisstandardid sisaldavad järgmiste väärtusliikide määratlusi (standardite punkt 3):

• hindamisobjekti turuväärtus;
• piiratud turuga hindamisobjekti väärtus;
• hindamisobjekti asendamise kulu;
• hindamisobjekti reprodutseerimise kulu;
• hinnatava vara väärtus selle praeguses kasutuses;
• hindamisobjekti investeeringu väärtus;
• hindamisobjekti väärtus maksustamise eesmärgil;
• hindamisobjekti likvideerimisväärtus;
• hindamisobjekti päästeväärtus;
• hindamisobjekti eriväärtus.

Turuväärtuse määramise eesmärk on Venemaa hindajate aruannetes kõige levinum. Siiski on selle kriteeriumide teostatavust mõnel juhul raske tõestada.

Hinnatava objekti eriline väärtus võimaldab hindajal iseseisvalt kehtestada kriteeriumid selle määramiseks.

Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted

Hindamisprotsessi teoreetiliseks aluseks on hindamispõhimõtete süsteem, millelt lähtutakse kinnisvara väärtuse arvutamisel. Hindamispõhimõtted modelleerivad turuosaliste esialgseid seisukohti kinnisvara väärtuse kohta.

Maailmapraktikas on tavaks eristada nelja hindamispõhimõtete rühma:

1. potentsiaalse kasutaja (omaniku) seisukohtadest lähtuvad põhimõtted;
2. kinnisvara (maa, hoonete ja rajatiste) kasutamise protsessist tulenevad põhimõtted;
3. turukeskkonna tegevusest tulenevad põhimõtted;
4. (parim ja) tõhusaim kasutamine.

Potentsiaalse kasutaja arusaamadel põhinevad kontseptsioonid ja põhimõtted

Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi antud asukohas ja teatud aja jooksul.

Määratakse kinnisvara kasutamisest saadava tulu või muude hüvede suuruse, ajastuse ja laadi järgi. Asenduspõhimõte ütleb, et kinnisvara maksimumväärtuse määrab madalaim hind või väärtus, millega saaks osta muud samaväärse kasulikkusega kinnisvara.

Ootus on kehtestamine praegune väärtus tulu või muud kasu, mida võidakse tulevikus saada kinnisvara omamisest. Ootused võivad olla nii positiivsed kui ka negatiivsed.

Toimimisprotsessiga määratud mõisted ja põhimõtted

Jääktootlikkust mõõdetakse maale omistatud puhastuluna pärast tööjõu-, kapitali- ja ettevõtluskulude tasumist.

Panus on summa, mille võrra äriobjekti väärtus või sellest saadav puhastulu suureneb või väheneb täiendava tootmisteguri (ressursi) olemasolu või puudumise tõttu. Iga komponendi maksumus sõltub olemasolevaid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid omadusi arvesse võttes sellest, kui palju kogu vara väärtus selle kasutamisest tõuseb. Panuse väärtuse määrab eseme kasulikkus ostja (st turu) vaatenurgast.

Tasakaalu (proportsionaalsuse) põhimõte ütleb, et igasugune maakasutusviis vastab erinevate tootmistegurite (objekti komponentide) optimaalsetele summadele, mille optimaalse kombinatsiooniga saavutatakse maa maksimaalne väärtus. Majanduslik jaotus toimub siis, kui kinnisvaraõigused saab jagada kaheks või enamaks varaliseks huviks, suurendades seeläbi vara üldist väärtust.

Turukeskkonnaga seotud põhimõtted

Sõltuvuse põhimõte ütleb, et konkreetse kinnisvara väärtus on mõjutatav ja ise mõjutab teiste objektide olemust ja väärtust selle asukoha piirkonnas.

Vastavuse põhimõte seisneb selles, et kinnistu maksimaalne väärtus tekib siis, kui arhitektuurne ühtsus ja maakasutusega ühilduv tase on mõistlikul tasemel.

Nõudluse ja pakkumise põhimõte tähendab, et kinnisvara hind kujuneb nõudluse ja pakkumise koosmõju tulemusena. Pakkumine viitab kinnisvaraobjektide arvule, mida saab praeguse hinnataseme juures müüki panna. Nõudlus on maksejõuline vajadus turul pakutava kinnisvara järele.

Konkurentsi põhimõte: kui kasum turul ületab tootmistegurite eest tasumiseks vajaliku taseme, tugevneb konkurents sellel turul, mis omakorda toob kaasa keskmise netosissetuleku taseme languse.

Väliskeskkonna muutmise põhimõte hõlmab kinnisvara hindamisel võimalike muutuste arvessevõtmist selle kasutamise majanduslikes, sotsiaalsetes ja õiguslikes tingimustes, samuti piirkonna väliskeskkonna ja arenguperspektiivide muutumist.<.p>

NEI põhimõte

Eelpool käsitletud põhimõtete süntees on hindamisobjekti (NEI) (parima ja) tõhusaima kasutamise põhimõte. Need tähendavad selliseid kasutusviise nagu:

1. on seadusega lubatud, s.t. järgib õigusnorme, sh tsoneerimis- ja keskkonnanorme, linnaehituslikke piiranguid, ajaloomälestiste kaitse nõudeid, piirnevate alade haljastust jms;
2. füüsiliselt teostatav, s.t. krundi suurus ja kuju, selle transpordiga ligipääsetavus, olemasolev hoonestus võimaldavad teostada valitud kasutusvõimalust;
3. rahaliselt põhjendatud investeeritud kapitali tootluse seisukohalt, s.o. kasutamine annab tulu, mis ületab kapitalikulusid, tegevuskulusid ja rahalisi kohustusi (IS monorail projekt);
4. tagab kinnisvara kõrgeima väärtuse või kasumlikkuse

Kinnistu turuväärtuse hindamine hõlmab tingimata NEI määramist.

NEI analüüs hõlmab kahte aspekti:

• maatüki NEI analüüs vabana;
• parendustega maatüki NEI analüüs.

NEI analüüsi etapid:

1. Ala analüüs tühjana 4 NEI kriteeriumi seisukohalt.
2. Täiustatud mälu praeguse kasutamise analüüs. Kui saidi ja selle parenduste väärtus on olemasolevat kasutust säilitades väiksem kui vaba ja alternatiivseks kasutuseks saadaval oleva ala väärtus, siis olemasolevaid parendusi ei peeta enam NUI-ks. Kui olemasolevad parendused annavad oma praeguses kasutuses kinnisvarale suurema väärtuse kui vabal krundil, siis on praegune kasutusvõimalus potentsiaalselt ebaefektiivne.
3. Olemasoleva parenduse analüüs, et teha kindlaks, milliseid parandusi, täiendusi või uuendusi tuleb kasumi maksimeerimiseks teha.
4. Erijuhtudel viiakse see läbi spetsiaalne analüüs NEI loomisel või kontrollimisel.

Hindamisviisid ja -meetodid

Hindamispraktikas on tavaks klassifitseerida kõik hindamismeetodid vastavalt nende kuuluvusele ühte kolmest lähenemisviisist:

• kulukas;
• võrdlev;
• kasumlik.

See jaotus on tingimuslik, kuna konkreetsetel meetoditel võib olla mitme lähenemisviisi tunnuseid. Hindamisviiside normatiivne määratlus on esitatud hindamisstandardite lõikes 5 ja selle materjali vastavates osades.

Kulu rakendamise tulemuste kokkuleppimise kord, võrdlev ja sissetulekute lähenemine määrab hindamisülesande sisu, kasutatud lähenemisviisid ja hindamismeetodid, kasutatud teabe täielikkus ja usaldusväärsus ning kasutatud meetodite eeliste ja puuduste väljaselgitamine.

Kinnisvara hindamise järjekord

1. etapp Hindamisülesande definitsioon.

• Hindamise eesmärk.
• Määratud väärtuse tüüp.
• Hinnatavate omandiõiguste kehtestamine.
• Hindamise kuupäev.

2. etapp. Hindamise plaani ja kokkuleppe koostamine.

• Hindamise töögraafik.
• Teabeallikad.
• Hindamismeetodite valik.
• Hindamise läbiviimise kulud.
• Rahaline tasu hindamise läbiviimise eest.
• Hindamislepingu koostamine.

3. etapp. Info kogumine ja analüüs.

• Rajatise ja selle ümbruse ülevaatus.
• Vara juriidiline kirjeldus.
• Füüsilised omadused ja asukoht.
• Majandusteave.
• Kogutud teabe õigsuse kontrollimine.
• Info analüüs ja töötlemine.

4. etapp. Kõige tõhusama kasutamise analüüs.

• Maatüki analüüs. Krundi analüüs tingimisi vabana koos parendustega.
• Valitud kasutusjuhu õiguslik kehtivus.
• Füüsiline teostatavus.
• Rahaline teostatavus.
• Kõrgeim kinnisvara väärtus.

5. etapp. Kinnisvara hinnangulise väärtuse arvutamine kolme lähenemisviisi alusel

• Hindamine tulupõhise lähenemise alusel.
• Hindamine, mis põhineb võrdleval lähenemisel.
• Kulude prognoosimine kulupõhise lähenemisviisi alusel.

6. etapp. Saadud tulemuste kooskõlastamine ja vara lõpliku väärtuse tuletamine.

• Saadud andmete kontrollimine kulu väärtuse kohta.
• Eeldused ja piiravad tingimused, mis sõltuvad kasutatud teabe täielikkusest ja usaldusväärsusest.
• Kogumaksumuse tuletamine.

7. etapp. Hindamisaruande kirjutamine