Vene Föderatsioonis on kogu kinnisvaral järgmised peamised omanditüübid:

Riigi vara- Vene Föderatsioonile kuuluv vara (föderaalne omand) ja Vene Föderatsiooni subjektidele kuuluv vara - vabariigid, territooriumid, piirkonnad, föderaalse tähtsusega linnad, autonoomsed piirkonnad, autonoomsed ringkonnad (Vene Föderatsiooni subjekti omand). Maa ja muud loodusvarad, mis ei kuulu kodanikele, juriidilistele isikutele ega omavalitsustele, on riigi omand.

Eraomand - mis tahes kodanikele ja juriidilistele isikutele omandiõigusega kuuluv vara, välja arvatud teatud liiki vara, mis seaduse kohaselt ei saa kuuluda kodanikele ega juriidilistele isikutele. Kodanike ja juriidiliste isikute omandis oleva vara kogus ja väärtus ei ole piiratud, välja arvatud juhtudel, kui sellised piirangud on seadusega kehtestatud Äri- ja mittetulundusühingud, v.a riigi- ja munitsipaalettevõtted, samuti asutused on omanikeks. asutajate (osaliste, liikmete) poolt neile hoiuste (osamaksetena) üle antud vara, samuti vara, mille need juriidilised isikud on omandanud muul põhjusel. Avalik-õiguslikud ja usulised organisatsioonid (ühingud), heategevus- ja muud sihtasutused on nende poolt omandatud vara omanikud ning saavad seda kasutada ainult nende asutamisdokumentides sätestatud eesmärkide saavutamiseks.

Vallavara- linna- ja maa-asulale, samuti teistele omavalitsustele omandiõigusega kuuluv vara. Valla nimel teostavad omaniku õigusi kohaliku omavalitsuse organid ja tsiviilseadustikus nimetatud isikud. Munitsipaalomandis olev vara määratakse valla ettevõtetele ja asutustele valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks tsiviilseadustiku kohaselt. Kohaliku eelarve vahendid ja muu munitsipaalettevõtetele ja asutustele mittekuuluvad vallavarad moodustavad vastava linna-, maa-asula või muu munitsipaalüksuse vallakassa.

Under valdusõigus mõiste all mõistetakse juriidiliselt põhinevat (õiguslikult tagatud) võimalust omada antud kinnisvara, seda oma talus hooldada (tegelikult omada, kanda bilanssi vms).

Kasutusõigus esindab võimalust seadusest tulenevalt vara ekspluateerida, majanduslikult või muul viisil kasutada, ammutades sellest kasulikke omadusi ja tarbides seda. See on tihedalt seotud omandiõigusega, sest üldreeglina saab vara kasutada vaid seda reaalselt omades.

Käsutamisvõime tähendab sarnast võimalust vara seadusliku saatuse kindlaksmääramiseks selle omandit, seisukorda või otstarvet muutes (kokkuleppel võõrandamine, pärimine, hävimine vms).

Omandiõiguste omandamise viisid On tavaks jagada primaarseteks ja tuletisteks. Esialgne- see on siis, kui õiguste omandamine ei ole seotud teise isiku õigusega sellele objektile ning omaniku õiguste ja kohustuste ulatus on määratud seadusega.

Põhiliseks algseks õiguste omandamise viisiks on õigussubjekti seaduslik (õiguslikul alusel) majandustegevus: omandiõigus uuele asjale, mille isik on ise valmistanud või loonud seadust ja muid õigusakte järgides. , on see isik omandanud. See juhtub Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus sätestatud juhtudel ja viisil. Sellest järeldub, et isik saab esiteks omandada omandiõiguse varale, millel pole omanikku, teiseks varale, mille omanik on teadmata, kolmandaks varale, millest omanik on keeldunud või millele ta on kaotanud õiguse. muudel seaduses sätestatud alustel.

Tuletisedõiguste omandamise meetodid ei ole niivõrd omandamise, kuivõrd õiguste üleandmise meetodid ühelt õiguste omanikult teisele. Vastasel juhul on tegemist viisidega, mil õigussubjekt, kes soovib kinnisvara osta, peab lisaks kehtiva seadusandluse nõuetele arvestama ka olemasoleva autoriõiguse omaniku olemasolu, tema tahet oma õigusi ja kohustusi ühes ulatuses üle anda. või mõni muu.

Omandiõigus

Omandiõigus- subjektiivne tsiviilõigus, mille objektiks on asi. Isik, kellel on omandiõigus, teostab seda iseseisvalt, ilma konkreetsete toiminguteta või teiste kohustatud isikute abita. Asja omanik omab, kasutab ja käsutab seda oma äranägemise järgi seadusega kehtestatud piires. Omandiõigused võib jagada 2 rühma: omandiõigused ja piiratud omandiõigused.

Omandiõigus on kantud asjaõiguste nimekirja ning muud asjaõigused on vaid omandiõiguse tuletised, sest omanik annab oma vara üle teisele isikule. Piiratud omandiõigus on absoluutne õigus, s.o. erinevalt võlaõigusest, mis on suhteline, ei ole vaja oma volituste teostamiseks ühendust võtta kolmandate isikutega. Omandiõigused on individuaalselt määratlenud asjad kui objektid. Omandiõigused on tähtajatud ja omandiõiguse rikkumine eeldab eelisõigust kohustuslike suhtes.

Omandiõigus objektiivses tähenduses on õigusnormide kogum, mis reguleerib omaniku poolt vara omamist, kasutamist ja käsutamist oma äranägemise järgi ja enda huvides ning selle vara kaitsmist kolmandate isikute riivamise eest.

Omandiõigus subjektiivses tähenduses koosneb järgmistest omaniku volitustest:

Omandiõigus on võimalus teostada tegelikku valitsemist asja üle.

Kasutusõigus on võimalus vara ekspluateerida, sellest kasulikke omadusi ammutada, puuvilju ja tulu saada.

Käsutamisõigus on võimalus määrata asja seaduslik ja tegelik saatus.

Piiratud asjaõigused:

majandusjuhtimise õigus; operatiivjuhtimise õigus; õigus eluaegsele maaomandile;

maatüki alalise kasutamise õigus; servituut. muud asjaõigused.

Majandusjuhtimine. Omanikuvälise juriidilise isiku asjaõigus omada, kasutada ja käsutada talle määratud vara seadusega määratud piirides.

Õppeained: Kõikide omandivormide ühtsed ettevõtted (v.a riigiettevõtted); ühtsete ettevõtete loodud tütarettevõtted; riigi mured.

Ühtne ettevõte on äriline organisatsioon, millele ei ole antud vara omandiõigust, mille selle vara omanik on talle loovutanud. Tema vara on jagamatu ja seda ei saa jaotada hoiuste (aktsiad, aktsiad), sealhulgas ettevõtte töötajate vahel.

Objekt: varakompleks, mis määratakse kehtestatud korras selle õiguse omajale.

Operatiivjuhtimine. Omanikuvälise juriidilise isiku õigus omada, kasutada ja käsutada talle määratud vara seadusega määratud piirides, vastavalt omaniku ülesannetele ja vara otstarbele.

Õppeained: riigiettevõtted; institutsioonid kui mittetulundusliku juriidilise isiku liik.

Riigiettevõte on üks riigiettevõtete liike. Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule loetakse operatiivjuhtimise õigusel põhinev ühtne ettevõte föderaalseks riigiettevõtteks. Riigiettevõtted on eelarvelised organisatsioonid.

Objekt: nimetatud juriidilistele isikutele kehtestatud korras määratud varakompleks.

Õigus eluaegsele pärilikule maaomandile

Maatüki kandjale, kes ei ole maatüki omanik, antakse selle kasutuse pärimise teel üleandmisega omandi- ja kasutusõigused kogu eluks.

Teemad: üksikisikud.

Maa alalise (tähtajatu) kasutamise õigus

Kasutusõigus ei ole piiratud tähtajaga.

Õppeained: riigi- või munitsipaalasutused, riigiettevõtted, riigiasutused, kohalikud omavalitsused.

Servitut- see on piiratud kasutusõigus teisele isikule kuuluva vara kasutamiseks.

Toimumise põhjus: kokkulepe. Kokkuleppe mittesaavutamisel on isikul õigus esitada nõue kohtusse. Krundi omanikul on õigus nõuda tasu oma vara kasutamise eest. Servituudile on iseloomulik õigus jälgida põhiasja saatust.

Vastavalt Ukraina seadustele omandiõigusega kaasneb õigus omada, käsutada ja kasutada kinnisvara eesmärkidel ja piirangutel, mis ei riku omanike õigusi, samuti piirangute (servituudi) järgimist (joon. 6.1).

Riis. 6.1. Võimude kolmik

Kinnistu omanikul on kõik kolm volitust. Kuid eraldi (ja mõnikord ka kõik koos) võivad need kuuluda mõnele teisele vara juriidilisele (teatud õiguslikul alusel omandiõigus - omandiõigus) omanikule, näiteks üürnikule. Viimane mitte ainult ei oma ega kasuta omanik-üürileandja vara temaga sõlmitud lepingu alusel, vaid tal on ka õigus tema nõusolekul vara allrendile anda, vara parendada, s.t teatud piirides käsutada.

Omanikul on õigus talle kuuluva eseme omandi-, kasutus- ja käsutamisõigused teistele isikutele üle anda, jäädes selle omanikuks näiteks kinnisvara üürile andmisel. See on aluseks ka võimalusele anda kinnisvara usaldushaldusse üle teisele isikule, millega ei kaasne võõrandatud vara omandi üleminekut haldurile. Usaldushaldus on omaniku volituste teostamise viis - üks käsutusõiguse teostamise vorme, kuid üldse mitte uue kinnisvara omandiõiguse seadmine.

Kinnisvaraobjektid võivad olla kas majandusjuhtimise õiguse või operatiivjuhtimise õiguse all. Kui kinnisvaraobjektid on majandusjuhtimise õiguse all, saab neid omada, kasutada ja käsutada. Operatiivjuhtimisõigusel põhinevate varasuhetega saab kinnisvara omada ja kasutada vastavalt omaniku eesmärkidele ja eesmärkidele.

Omandiõiguse subjektideks võivad olla kõik tsiviilõiguse subjektid, üksikisikud ja juriidilised isikud (v.a ühtsed ettevõtted ja omaniku finantseeritavad asutused), riigi- ja munitsipaalüksused. Üksused, millel ei ole tsiviil- (vara)isikut, ei saa selles ametis tegutseda. Eelkõige töö- ja muud kollektiivid, erinevad kogukonnad jne kodanike (üksikisikute) ühendused, millel ei ole oma osaliste varast eraldiseisvat vara. Sellist vara saab luua ja isoleerida ainult seaduses ettenähtud viisil: juriidilise isiku registreerimisega. Seejärel räägime selle juriidilise isiku varast.

Omandiõiguste omandamise viisid jagunevad tavaliselt esialgne Ja derivaadid. Märkida tuleb kinnisvaraobjektide, näiteks korterite, omandiõiguse omandamise iseärasusi. Ostu-müügi objektiks saab olla ainult eraomandis olev korter. Munitsipaalkorter tuleb enne ostu-müügitehingu vormistamist erastada. Ühisvara tekib siis, kui mitmele kodanikule kuulub sama kinnisvara (näiteks korter). Ühisvara võib olla jagatud või ühine.

Ühisvara tekib siis, kui korter kuulub mitmele kodanikule. Jagatud omand tekib siis, kui korter erastatakse mitme osaniku poolt; testamendi alusel korteri saamine; kaasomandi ümberregistreerimine kaasomandisse. Tuleb arvestada, et ühe aktsia müümisel on aktsionäridel ostueesõigus teiste ostjate ees võrdse hinna eest.

Oma osa annetamisel ülejäänud aktsionäridel eeliseid ei ole. Kui aga osa kuulub lapsele, siis seda kinkida ei saa, vaid müüa saab samaaegselt samaväärse osa eraldamisega teises elamispinnas (näiteks lapse ostmisel või registreerimisel ühe vanema juures ).

Omandiõiguse tekkimise alused, samuti selle lõppemise põhjused on reguleeritud seadusega. Räägime sellest, millised sündmused ja asjaolud nendega seonduvad ning milline on asjakohaste seadusesätete praktikas rakendamise kord, räägime meie artiklis.

Kinnisvara omandiõiguse tuvastamise meetodid

Kinnisvara omandiõiguse tekkimine võib toimuda järgmistel seadusega reguleeritud viisidel (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 218):

• Uue kinnistu loomine. Õigus tekib riikliku registreerimise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 219).
• Vara võõrandamisele suunatud tehingu tegemine.

Kõnealune õigus tekib asjakohaste registreerimistoimingute sooritamise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 223 punkt 2). Kinnisvaraobjektide õiguste riiklik registreerimine on kohustuslik, mille omandiõiguse dokumentatsioon koostati pärast 21. juuli 1997. aasta seaduse "Riikliku registreerimise kohta..." nr 122-FZ jõustumist (vastavalt 13. juuli 2015. aasta seaduse „Kinnisvara riikliku registreerimise seaduse” nr 218-FZ (edaspidi seadus nr 218) artikli 1 lõikele 6). Eelkõige kuuluvad kohustuslikule riiklikule registreerimisele õigused, mis tekkisid enne seaduse nr 122-FZ kehtestamist, kui sellised õigused antakse üle, neid piiratakse või kui tehing vastava varaga viiakse lõpule pärast seaduse nr 122 jõustumist. 122-FZ (seaduse nr 218 artikli 69 punkt 3).

• Testamendi või seaduslike juhiste täitmine surnud kodaniku omandiõiguse üleandmise kohta.
• Kohtuasutuse otsusega seoses objektiga, millel pole omanikku (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 225 punkt 3).
• Pärimise korras juriidilise isiku ümberkorraldamise käigus.
• Pärast konkreetse ühistu liikme osamaksu täielikku tasumist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 218 punkt 4).
• Omandava aegumise tõttu (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 234).

Märge! Seda loetelu ei peeta ammendavaks ja seda saab laiendada, võttes arvesse asjaolu, et omandiõiguste tekkimise ja lõppemise põhjused (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 235) võivad üksteist täiendada.

Millal tekib kinnisvara omandiõigus?

Mis tahes kinnisvaraõiguse tekkimine ja edasine muutumine nõuab riiklikku registreerimist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 131 punkt 1). Seda protseduuri viib läbi pädev asutus - föderaalne registreerimis-, katastri- ja kartograafiateenistus (Rosreestr).

Tähtis! Muud registreeritud õiguse olemasolu tõendamise viisid peale riikliku registreerimise ei ole seadusega reguleeritud (seaduse nr 218 artikkel 5, artikkel 1).

Kinnisvara omand tekib hetkest, mil vastav teave on kantud ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse (edaspidi Ühtne Riiklik Kinnisvararegister), vt art. p 4. Seaduse nr 218 artikkel 1. Lõpeb samamoodi – hetkest, kui ühtses riiklikus registris tühistatakse vastav kanne olemasoleva õiguse kohta.

Samas ei too seaduse nõuetele vastavas vormis täidetud leping, mille kõigis olulistes tingimustes pooled on kokku leppinud, kuid mille riiklik registreerimine ei toimu seaduses ettenähtud korras, tagajärjed, mille jaoks see on ette nähtud, kuni kindlaksmääratud registreerimistoimingute tegemiseni.

Pealegi, alates hetkest, mil selle kõigis olulistes sätetes kokku lepitakse, tekivad sellest poolte endi vahel vastastikused õigused ja kohustused, kolmandate isikute suhtes aga alles riikliku registreerimise hetkest (IP Presiidiumi punkt 2). Vene Föderatsiooni vahekohus 25. veebruarist 2014 nr 165).

Järeldus! Seega on riiklik registreerimine õiguse olemasolu tunnustamise õigusakt, mida saab pärast asjakohaste andmete sisestamist ühtsesse riiklikusse registrisse edasi kaevata ainult õigusasutuse poole pöördudes.

Kas õigus võib tekkida ilma riikliku registreerimiseta?

Nagu eespool märgitud, loetakse õigused riiklikku registreerimist nõudvale varale tekkinud, muutunud või lõppenuks alates selliste registreerimistoimingute tegemise hetkest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 8.1 punkt 2). See on aga vaid üldine põhimõte ja mõnel juhul tekib kõnealune õigus sõltumata selle üleandmise teabe kandmisest ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse.

Sellised erandid hõlmavad omandiõiguse ülemineku olukordi (Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi, Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu 29. aprilli 2010. a otsuse nr 10/22 punkt 11, edaspidi: kui PPVS nr 10/22):

• juriidilise isiku õigusjärglasele, kui õigus tekib nimetatud juriidilise isiku ümberkorraldamise lõpetamise hetkest (seda teemat on täpsemalt käsitletud teistes meie veebilehe materjalides, soovitame nendega tutvuda nt. artikkel JSC muutmine (reorganiseerimine) OÜ-ks (nüansid));
• pärijale pärast pärandaja surma, kui õigus tekib pärandi avanemise ajal;
• kooperatiivi vastavale liikmele (näiteks ehitus, garaaž vms), kui õigus varale, mille loomiseks ühistu korraldati, läheb sellele liikmele üle pärast oma osamaksu täielikku tasumist.

Tähtis! Selliste juhtumite loetelu saab reguleerida eranditult seadusega ja see ei ole hetkel laialt tõlgendatav (Vene Föderatsiooni relvajõudude pleenumi 23. juuni 2015 otsuse nr 25 punkt 3).

Omavolilise ehitamise omandiõiguse tekkimise põhjused

Sel juhul saab seda õigust tunnustada ainult õigusasutuse otsusega. Sel juhul toimib selline kohtutoiming dokumendina - ühtsesse riiklikusse registrisse vastava kande tegemise aluseks (seaduse nr 218 punkt 5, punkt 2, artikkel 14). Alates hetkest, kui asjakohane teave on kantud ühtsesse riiklikusse registrisse, loetakse õigus eksisteerivaks.

Tähtis! Isegi kui kinnisvara omamine on läbinud riikliku registreerimise menetluse vastavalt seadusandlusele, kuid sellisel objektil on omavolilisele ehitamisele omased omadused, on tõenäoline, et kohus rahuldab selle hävitamise nõuded vastavalt nõuetele. of Art. Välistatud ei ole Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 222 (Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu presiidiumi 9. detsembri 2010. aasta punkt 143 PPVS nr 10/22 punkt 23, punkt 5 IP, nr 143, edaspidi IP nr 143).

Kohus peab täitma artiklis käsitletud kinnisvaraobjekti õiguse tunnustamise nõuded, kui sellise objekti kohta on tuvastatud ainult 1 omavoliliseks ehitamise tunnus, mis väljendub ehitamist või kasutuselevõttu lubavate dokumentide puudumises, kuigi isik mis sellise omavolilise ehitamise lõi, võttis kasutusele kõik meetmed selle vormistamiseks (PPVS nr 10/22 lg 3 p 26). Kui aga isik selliseid meetmeid ei rakendanud, ei ole kohtul alust tema omandiõigust tunnustada (IP nr 143 p 9).

Seda õigust ei tunnusta ka kohtuasutus, kui selline ehitis kujutab endast ohtu inimeste elule ja tervisele (IP nr 143 punkt 13).

Omandamise aegumise tähtaja möödumine

Selle alusel saab kinnisasja omanikuks tunnistada isikuid (nii kodanikke kui ka organisatsioone), kes on seda vara kohusetundlikult ja avalikult vähemalt 15 aastat järjest omanud (Tsiviilseadustiku tsiviilseadustiku artikli 234 punkt 1). Vene Föderatsioon).

Korrakaitsja dešifreerib loetletud kriteeriumid (PPVS nr 10/22 p 15):

• Omandiõiguse heausksus tähendab, et valdusesse vara saaval subjektil ei olnud teavet selle kohta, et tal pole alust selle kinnisvara omandiõiguse saamiseks (näiteks eeldab selline omanik, et eelmine omanik loobus sellest kinnistust). Seadus ei keela omandiõiguste omandamist sellel alusel, kui selline omand sai alguse ja poolte kokkuleppel õiguste edasise üleandmise kohta tehingu osana, kuigi seda üleandmist kunagi ei toimunud (näiteks Feodosia otsus Krimmi Vabariigi Linnakohus 27.10.2016 asjas nr 2 -2996/2016).
• Avatus eeldab, et inimene ei varja seda, et vara on tema valduses.
• Omandi järjepidevus tähendab, et isik ei lõpetanud kogu seadusega kehtestatud aja jooksul oma tegevust omaniku õiguste teostamiseks. Kaasa arvatud sellised asjaolud nagu vara ajutine seadusega vastuolus olev võõrandamine, selle üleandmine teise üksuse ajutiseks valdusesse (näiteks rendilepingu alusel), ei katkesta selle perioodi kulgu.
• Omada vara omana tähendab selle omamist mitte lepingutingimuste alusel.

Omandava aegumise tõttu võib seaduses nõutud tingimustel omandiõigust tunnustada ka omavolilise ehitamise osas (IP nr 143 p 12).

Sarnastel alustel omandiõigust saab omandada nii peremeheta varale kui ka tuvastatud isiku varale (PPVS nr 10/22 p 16).

Nii et üldpõhimõtte kohaselt tekib kinnisvara omand hetkest, kui teave selle kohta kantakse ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse. Enamikku selliste objektide omandiõiguse tekkimise võimalikke aluseid reguleerib Ch. 14 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Mõiste “kinnisvara” all võib üldiselt mõista maad koos sellel asuvate hoonetega ehk siis täiesti kindlat füüsilist objekti, mida saab “katsuda”. Kuid teisest küljest ei ole kinnisvaraturu kaubad füüsilised objektid, vaid erinevad õigused nendele objektidele. Iga õigus annab selle omanikule teatud eelised, mis võivad väljenduda rahavoogude, prestiiži, isikliku rahulolutunde, äritegevuse tingimuste, eluaseme kvaliteedi jms kujul. Seega on kinnisvara täielikuks iseloomustamiseks vaja käsitleda selle omadusi kui füüsilist objekti ja õigusi sellele.

Turumajanduse keskne õigusinstitutsioon on omandiõigused. See õigus annab isikule juriidilise võimu asja üle ja seda nimetatakse omandiõiguseks. Erinevat tüüpi asjaõigused erinevad täpselt selle volituse ulatuse poolest; asjaõigused hõlmavad ka: eluaegset pärilikku omandiõigust; vara alalise (tähtajatu) kasutamise õigus; servituudid; vara valitsemise õigus; õigus operatiivsele kinnisvara haldamisele. Kõik muud asjaõigused, välja arvatud omandiõigus, on õigused teiste asjadele.

Omandiõigus määratakse kindlaks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 17. peatükiga. Omand on õiguste kogum, mida saab jagada erinevate üksuste vahel või koondada ühte kätte:

Omamine- omandi põhikomponent, seadusest tulenev füüsiline kontroll eseme üle, võimalus seda oma valduses hoida, oma talus, bilansis jne, eseme tegelik valdamine. See loob vajalikud eeldused kahe teise volituse – kasutamise ja käsutamise – rakendamiseks. Võite omada kinnisvara, kuid mitte seda kasutada. Kinnisvara on võimatu kasutada ilma seda tegelikult omamata.

Kasutage - omandiobjekti kasutamine vastavalt selle otstarbele kasutaja või omaniku äranägemisel ja soovil, esemelt kasuliku vara või tulu ammutamine. Omamist ja kasutamist saab ühendada ühe üksuse käes või jagada erinevate üksuste vahel.

Telli– kõikehõlmav, kõrgeim viis eseme ja omandiobjekti vahelise suhte elluviimiseks, s.o see on õigus otsustada, kuidas ja kelle poolt saab kasutada kinnisvaraobjekti ennast ja sellelt saadavat tulu; vara seadusliku saatuse kindlaksmääramine. See tähendab, et kinnisvara omanik mitte ainult ei oma ja kasutab vara, vaid ka käsutab seda eesmärkidel ja piirides, mis ei riku omaniku õigusi ja seadusega kehtestatud piiranguid.

Täielik omandiõigus tähendab õigust omada, kasutada ja käsutada omandit raamistikus, mis ei ole vastuolus kohalike õigusaktidega. Täispealkiri on kõrgeima väärtusega.

Majanduslikult realiseeritakse vara siis, kui see hakkab tootma tulu, see tähendab maa ja muu kinnisvara kui peamise tootmisteguri ja selle tulemuse - tulu omastamise ja võõrandamise protsessis. Kaupade omastamiseks ja võõrandamiseks on kaks peamist viisi: individuaalselt isoleeritud – privaatne ja ühine – ühine, avalik. Vastavalt sellele eristatakse omandamise teemast lähtuvalt kahte peamist omandivormi: era- ja avalik-õiguslik (riiklik ja munitsipaalomandiõigus).

Kinnisvara omandiõiguse subjektid on konkreetsete maatükkide ja muude kinnisvaraobjektide omanikud, kellel on maaõigus ja mis kannavad vastutust vastavalt Venemaa maa-, tsiviil-, vee-, metsandus- ja muudele õigusaktidele. Kinnisvaraga seotud varasuhteid sõlmivad kolm peamist subjektide rühma:

Vene Föderatsioon ja Vene Föderatsiooni moodustavad üksused, mida esindavad riigiasutused, linnad, rajoonid, asulad, mida esindavad kohalikud omavalitsused;

kodanikud, inimeste ühendused, perekonnad, sotsiaalsed rühmad, sealhulgas välisriigi kodanikud;

juriidilised isikud – äri-, mittetulundus- ja muud organisatsioonid, sh välismaised.

Kaasaegses tsiviliseeritud maailmas on "püha ja puutumatu" vara ammu olemast. Eraomanikule antud volitused on definitsiooni järgi sageli vastuolus teiste isikute ja ühiskonna kui terviku huvide ja õigustega. Kõigi riikide seadused, alates Vana-Rooma riigist, näevad ette omandiõiguse piiranguid lähtuvalt ühiskonna huvidest, usulistest, keskkonna-, transpordi- ja muudest nõuetest. Vastavalt kehtivale Venemaa põhiseadusele (artikkel 36, osa 2) ja Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule (artikkel 209, osa 3) ei tohi omanik oma kinnisvara kasutades rikkuda teiste isikute õigusi ja õigustatud huve. ning on kohustatud täitma keskkonna-, sanitaar-hügieeni- ja muid tingimusi.

Venemaal, nagu paljudes maailma arenenud riikides (USA, Inglismaa jt), on kehtestatud: kui eraomand segab avalike huvide elluviimist, kohaldatakse sellele alalisi või ajutisi piiranguid.

Kinnisvara omandiõiguse püsivad piirangud, mis tulenevad nende piiratusest ja asendamatusest äritegevuses, hõlmavad:

tsoneerimissüsteem;

maa ratsionaalne kasutamine ja kaitse;

keskkonnakontroll;

teiste maaomanike, rentnike ja -kasutajate seaduslike õiguste ja huvide kaitse;

ehitusnormide ja -määruste, planeerimisprojektide ja asulate arendamise arvestamine;

ajaloo- ja kultuurimälestiste, kaitsevööndite, põllumaade jms kasutus- või käsutamisõiguste piirangud;

Kinnisasja omanikule võib seadus kehtestada teatud ajutised piirangud (koormised), mis piiravad tema õigusi omandiõiguse teostamisel. Omandiõiguste piirangud:

servituudid;

• usaldushaldus;

  rent, liising.

Kinnisasja (maatükk, muu kinnistu) omanikul on õigus nõuda naaberkrundi omanikult, vajadusel ka teise maatüki (kõrvalkrundi) omanikult piiratud kasutusõiguse andmist. naaberkrundist - servituut. Seal on positiivsed ja negatiivsed servituudid. Positiivsed servituudid on servituudi valdaja õigus teha teatud toiminguid võõra vara kahjuks. Nende hulka kuuluvad läbipääsuõigus või läbipääsuõigus "teenindatud" maatükile, kariloomade ajamine sellelt, vee või karjamaa kasutamine, ülekandeliinide, side- ja torustike paigaldamine jne. Negatiivsed servituudid on õigus nõuda külgneva kinnistu omanikult "domineerivale" saidi "töötaja" hoidus teatud tüüpi selle kasutamisest. Näiteks õigus nõuda hoonete või rajatiste mitteehitamist või selliste ehitiste ehitamist, mis ei saa takistada juurdepääsu valguse ja õhu "valitsevale" alale (valgus- ja õhuservituut) ega rikkuda vaadet (vaateservituut) . Servitut kehtestatakse servituudi seadmist nõudva isiku ja naaberkrundi omaniku kokkuleppel ning kuulub kinnistamisele kinnisasjale õiguste registreerimiseks kehtestatud korras. Kui servituudi seadmises või tingimustes kokkuleppele ei jõuta, lahendab vaidluse servituudi seadmist nõudja nõudest lähtuvalt kohus. Servituudiga koormatud maatüki omanikul on õigus, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, nõuda isikutelt, kelle huvides servituut seatakse, proportsionaalset tasu krundi kasutamise eest. Servituudi võib koormata hoonete, rajatiste ja muu kinnisvaraga, mille piiratud kasutamine on vajalik sõltumata maatüki kasutusotstarbest.

Hüpoteek on laen kinnisvara tagatisel. Hüpoteegiga tagatakse kohustused kinnisvaraga, mille puhul võlausaldajal (hüpoteegipidajal) on õigus võlgniku (hüpoteegipidaja) kohustuste täitmata jätmise korral saada hüvitist hüpoteegiga seatud kinnisasjalt. Vara, millele hüpoteek seatakse, jääb hüpoteegipidaja, s.o võlgniku valdusesse. Hüpoteeklaenuleping sõlmitakse vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku üldreeglitele lepingu sõlmimise kohta, võttes arvesse Vene Föderatsiooni 16. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 102 asjakohaste artiklite sätteid. -FZ “Hüpoteegi (kinnisvara hüpoteek) kohta”.

Usaldus kinnisvarahaldus(usaldada) on Venemaal uus nähtus, mis puudutab eelkõige riigi omandisse jäävaid erastatud ettevõtete aktsiaid. Äsja kasutusele võetud (tsiviilseadustiku § 209 punkt 4) vara usalduse valitsemise institutsioon võimaldab omanikul (juhtimise asutajal), sealhulgas riigil kui majandusüksusel, anda oma omandiõigused üle teisele isikule (haldurile), talle kuuluva vara kasutamine ja käsutamine teatud tähtajaks, mis aga ei too kaasa usaldushaldusse antud vara omandi üleminekut haldurile. Omanikuks saamata on aga halduril võimalus oma nimel, kuid omaniku huvides omada, kasutada ja käsutada talle varakäibes olevat vara. Usaldushalduse objektid võivad olla ettevõtted ja muud kinnisvarakompleksid, kinnisvaraga seotud üksikobjektid.

Rentida– see on õigus teatud tingimustel kasutada võõrast kinnisvara. Üürilepinguga kohustub üürileandja (omanik) andma üürnikule (üürnikule) tasu eest kinnisasja ajutiseks kasutamiseks. Üürile saab anda maatükke, eraldatud loodusobjekte, ettevõtteid, kinnistukomplekse, hooneid, rajatisi ja muud, mis ei kaota kasutamise käigus oma looduslikke omadusi. Üüriperiood määratakse lepinguga, samas saab üürilepingu sõlmida ka tähtajatult, kui viimane pole lepingus märgitud. Üürnik on kohustatud viivitamatult tasuma vara kasutamise tasu (üüri). Üüri tasumise kord, tingimused ja tähtajad määratakse üürilepinguga. Üürilepingu lõppemisel on üürnik kohustatud tagastama üürileandjale vara sellises seisukorras, nagu ta selle sai, arvestades normaalset kulumist, või lepinguga ettenähtud seisukorras.

Liising– üks kapitalirendi liikidest. Liisingulepinguga kohustub liisinguandja omandama üürniku määratud vara omandisse tema poolt kindlaksmääratud müüjalt ning andma rentnikule tasu eest selle vara ajutiseks valdamiseks ja äriliseks kasutamiseks. Renditud vara läheb üürniku omandisse renditähtaja lõppemisel või enne selle lõppemist tingimusel, et üürnik tasub kogu lepingus sätestatud väljaostuhinna.

Koosseisult on kõige täielikum täisomandiõigus, mille omanikul on tähtajatu õigus kasutada või võõrandada kinnisvara oma äranägemise järgi, järgides seadust ja teiste ühiskonnaliikmete võõrandamatuid õigusi. Eraldi omanik saab luua väiksemaid kasulikke intresse, näiteks rendiintresse, mis annab selle omanikule (üürnikule) õiguse kasutada vara kindlaksmääratud perioodiks vastutasuks üürile. Üürnikul on omakorda võimalik tekitada allrendi intressi, andes allüürnikule üle vara kasutusõiguse. Teoreetiliselt on see protsess piiramatu. Sel juhul nimetatakse üüri, mida põhiüürnik täisomandi omanikule maksab, põhi- või põhiüüriks ja vastavalt allüürniku poolt “oma üürileandjale” makstavat üüri nimetatakse allrendiks. Allrendi ja põhiüüri vahet nimetatakse tulurendiks ehk kasumirendiks.

Kinnisasjaga saab teha erinevaid toiminguid, millega kaasneb sellega seotud õiguste ja kohustuste tekkimine, muutumine või lõppemine, s.t sooritada erinevaid tehinguid: rentimine, pantimine, pärimine, annetamine, ost-müük, usaldushaldus, püsiv. kasutamine, täielik majandusjuhtimine, kindlustus, liising, allrent, aktsiaseltsi sissemakse, erastamine jne. Kinnisvaratehingute täiendav etapp on kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine, mida reguleerib Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus nr 122-FZ “Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta”, muud Vene Föderatsiooni föderaalsed seadused ja määrused. Riiklik registreerimine on ainus tõend registreeritud õiguse olemasolu kohta ja see viiakse läbi kinnisvara asukohas vastavalt kehtestatud iga kinnisvaraobjekti õiguste registrisüsteemile, mis on registreeritud ühtses riiklikus õiguste registris. Kinnisvara ja sellega tehingud. Ettenähtud korras kinnitatud riikliku õiguste ühtse registri väljavõtted peavad sisaldama vara kirjeldust, sellele registreeritud õigusi, samuti õiguste piiranguid (koormatisi). Ühtses riiklikus õiguste registris sisalduva teabe kasutamine viisil või vormis, mis kahjustab autoriõiguste valdajate õigusi ja õigustatud huve, toob kaasa vastutuse Vene Föderatsiooni õigusaktide alusel. Kinnisasja õiguste ja sellega tehingute riiklikku registreerimist teostab justiitsasutus kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklikuks registreerimiseks kinnisasja asukohajärgse registreerimispiirkonna territooriumil.

Kehtiva seadusandluse kohaselt on kinnisvara omamine kohustuslik vastavates asutustes registreerimisel. See kehtib majade, korterite, kontorite ja muude elu- ja äripindade kohta. Seetõttu on pärast objekti võõrandamise tehingu sooritamist või selle ehitamise lõpetamist see protseduur hädavajalik.

Registreerimisteenus

Praegu on Vene Föderatsiooni territooriumil ainus asutus, mis seda protseduuri läbi viib, Rosreestr. Organisatsiooni täisnimi on riikliku registreerimise, katastri ja kartograafia föderaalne teenistus. See on esindatud kõigis föderatsiooni subjektides ja töötab kodanikega kinnisvara asukohas.

Kuni 1998. aastani tegelesid selle probleemiga mitmed struktuurid. Maa registreeriti eraldi erikomisjonides ja hooned STI-s. Seejärel viidi funktsioonid üle ühtsele talitusele, mis hetkel haldab eranditult kõiki kinnisvaraobjekte.

Kes kogub dokumente

Kõik vajalikud paberid esitab Rosreestrile omanik (ta võib olla nii füüsiline kui ka juriidiline isik) või tema esindaja. Nende nimekiri sõltub suuresti objekti tüübist ja omandiõiguse omandamise viisist. Kui tegemist on individuaalehitusega, siis selle küsimusega tegeleb otse omanik või tema palgatud spetsialist. Esmaturul korteri ostmisel vastutab dokumentide kogumise eest arendaja ning vara võõrandamise tehingu tegemisel notar. Kui vara võõrandamine toimub ilma tema osaluseta (see on seadusandlikul tasandil lubatud), saab ta omaniku soovil kõigi registreerimisega seotud küsimustega tegeleda iseseisvalt või pöörduda selle valdkonna spetsialistide poole. Uus omanik saab vara käsutada alles pärast selle protseduuri lõpetamist.

Kinnisvara omandiõiguse registreerimine ei ole väga keeruline toiming, kuid see on bürokraatlik. Iga konkreetne juhtum nõuab oma vajalike dokumentide loendit. Sel põhjusel eelistab enamik kodanikke maksta vahendajale ja lükata kogu vaeva tema õlgadele. Kui omanik otsustab protseduuri ise läbi viia, peab ta kõigepealt välja selgitama, milliseid sertifikaate selleks vaja on ja kust neid saab.

Dokumentide loetelu

Nagu eelpool mainitud, oleneb see suuresti sellest, kuidas täpselt kinnisvara omandiõigus tekkis ja millisest konkreetsest objektist me räägime. Praktikas tegelevad eraisikud kõige sagedamini eluasemega: korterid, majad või maamajad. Selle põhjal saame tuvastada mitmeid üldisi registreerimisvõimalusi üksikisikute jaoks, kellega nad kokku puutuvad. Esiteks on need maatükid (individuaalseks ehitamiseks või aianduseks). Teiseks elamud. Kolmandaks korterid.

Kinnisvara omandiõiguse tekkimine võib olla tingitud selle võõrandamisest teiselt isikult (müüja, kinkija või pärandaja) või esmane (näiteks maja ehitamine). Rosreestriga ühenduse võtmisel, olenemata objekti tüübist ja muudest nüanssidest, peate esitama tsiviilpassi. Sellest koopia (või veel parem, mitme) ettevalmistamine ei tee haiget, see võib ka kasuks tulla. Samuti on vaja kviitungit riigilõivu tasumise kohta. Andmed ja summa on tavaliselt infostendil. Dokumentide esitamisel täitke avaldus spetsiaalse vormi abil. Selle saate esindusest või Rosreestri ametlikult veebisaidilt.

Registreerimine toimub katastripassi alusel. Nimetatud dokumendiks võib olla müügi-, kinke-, vahetus-, pärimistunnistus või kohtulahend. Vaja läheb ka tõendit hoonete puudumise kohta (kui seda pole), võõrandamisakti (tehingu poolte poolt vormistatud lihtsas vormis), vahel ka uue omaniku abikaasa notari poolt kinnitatud nõusolekut. , on vajalik. Esmase registreerimise korral on vaja Rosreestrile esitada resolutsioon krundi omandiõiguse ülemineku kohta (selle väljastab kohalik omavalitsusorgan).

Mis puutub majadesse, siis paberite nimekiri võib olla palju pikem. Kinnisvara omandiõiguse registreerimine toimub katastri- ja tehnilise passi (need on erinevad asjad), samuti vahetus-, ostu-müügi jms omandiõiguse dokumendi alusel. Viimase puudumisel (kui me räägime hiljuti, siis ei ole ette nähtud. Aianduseks mõeldud maahooned (dachad) registreeritakse lihtsustatud skeemi järgi - deklaratiivselt, STI osaluseta. Ainult omanik peab täitma spetsiaalse vormi, kus ta näitab iseseisvalt kõik vajalikud omadused.

Korteri omandiõiguse registreerimine

See on kõige levinum toiming, mida eraisikud Rosreestri kehades teevad. Kui me räägime kinnisvara järelturust, siis kõik selleks protseduuriks vajalikud dokumendid peavad olema tehingu tulemusena omaniku käes. Esiteks on tegemist tehnilise passiga (selle annab üle korteri endine omanik). Teiseks omandiõigusdokument ise (notariaalselt kinnitatud või lihtsas kirjalikus vormis vormistatud). Viimasel juhul on teil vaja veel 2 dokumenti: tehingu pooltevaheline objekt ja abikaasa nõusolek selle täitmiseks.

Tuleb märkida, et korteri omandiõiguse registreerimine võib nõuda täiendavaid tõendeid, millest spetsialist teatab andmetöötluse käigus. Ainult kogenud spetsialist selles valdkonnas suudab kõiki nüansse ette näha.

Tähtaegade kohta

Kehtivate õigusaktide kohaselt tuleb kinnisasja omandiõiguse registreerimine läbi viia hiljemalt kuu aja jooksul alates dokumentide esitamise kuupäevast. Praktikas juhtub see mõnes kohas palju kiiremini (10 kuni 14 päeva), teistes aga hilineb. Viimasel juhul saab registripidaja tegevust kohtusse edasi kaevata. See on aga mõttekas ainult siis, kui esitatakse täielik dokumentide pakett, kuna ettenähtud aega hakatakse arvestama hetkest, kui registripidaja saab nimekirjast viimase tõendi.

Vahendajate kohta

Kuna kinnisvara omandiõiguse registreerimine on üsna vaevarikas protsess ja nõuab hoolikat ettevalmistust, pole see tavakodanikul mõnikord kuigi lihtne. Kui inimene pole selle probleemiga kunagi kokku puutunud, siis ta lihtsalt ei saa aru, kust seda või teist sertifikaati saada, kuhu pöörduda ja mida teha. Seetõttu pakub kinnisvara registreerimiseks oma teenuseid palju spetsialiseerunud ettevõtteid. Mõned neist aitavad dokumente koguda, teised esindavad Rosreestris kliendi huve. On ka neid, kes tehinguga kaasas käivad, alustades kinnisvara otsimisest ja lõpetades omandi vormistamisega.

Kahtlemata võib selline abi olla paljudele kasulik, seda enam, et vahendajate hinnad on üldjuhul vägagi mõistlikud. Peaasi, et ärge püüdke nende pealt kokku hoida, võttes ühendust kahtlase ettevõttega, juhindudes ainult oma töötajate teenuste maksumusest. Kahjuks pole petturid selles valdkonnas haruldased.

Esmaturult ostetud korteri registreerimine

Pärast seda, kui riiklik komisjon ja STI on maja kasutusele võtnud, koostab arendaja iga konkreetse korteri jaoks dokumendid. Reeglina registreerivad ettevõtte töötajad iseseisvalt omandiõiguse kliendi nimele ja annavad talle üle täidetud dokumendid. Mõnel juhul võetakse selle eest lisatasu, mõnel juhul on teenus eluaseme hinna sees.

Esmaturult ostetud korteri omandiõiguse saab vormistada omanik ise. Selleks tuleb lisaks passile ja riigilõivu tasumise kviitungile esitada täidetud avaldus, leping arendajaga ja korteri vastuvõtmise akt (temaga allkirjastatud). Kui dokumentidega on kõik korras ja neis vigu ei leita, saab kuu ajaga omanik vara täisomanikuks ja saab vastava dokumendi.

Registreerimine pärandi registreerimisel

See küsimus huvitab paljusid kodanikke. Eelkõige on võimalik objekti võõrandada kohe peale tõendi saamist? Olles pärinud kodu või selle osa võõras linnas, püüab omanik selle sageli kohe maha müüa või kinkida. Kuid see on võimalik alles pärast selle asjakohast registreerimist. Paraku ei näe seadus ette mitme tehingu üheaegset teostamist, sh pärimist. Kinnisvaraomandi registreerimine Rosreestri ametiasutustes on protseduur, ilma milleta ei peeta seda lõpetatuks. Sel põhjusel peab pärija esmalt vormistama kõik nii, nagu peab, ja alles seejärel vara käsutama.

Juriidiliste isikute omand

Põhimõtteliselt pole suurt vahet, kas registreerida kinnisvara ettevõttele ja eraisikule. Dokumendid esitatakse ja töödeldakse samamoodi. Tõsi, nende nimekiri võib olla veidi pikem. Lisaks kõigile objekti endaga seotud standardsertifikaatidele ja paberitele esitatakse Rosreestrile omaniku dokumendid. Juriidilise isiku jaoks on need põhikirja koopiad ja need võib kinnitada notar või ettevõtte enda volitatud isik. Sõltuvalt ettevõtte tegevuse liigist võidakse nõuda täiendavaid tõendeid. Dokumendid esitab isik, kellel on harta kohaselt allkirjaõigus või volikirja alusel.

Kinnisvaravaidlused

Kahjuks juhtub neid üsna sageli. Me räägime sugulastest, kes pärandit ei jaganud, ja endistest abikaasadest lahutuse ajal ning ettevõtte kaasomanikest ja lihtsalt naabritest. Kinnisvara omandiõiguse tunnustamine kohtus toimub vaidluse või vara jagamise korral, kui küsimuse vabatahtlik lahendamine ei ole võimalik. Sellise menetluse tulemuseks võib olla kohtuotsus, millega võetakse ühelt kodanikult omandiõigused ja antakse need üle teisele. Samuti tuleb see Rosreestris registreerida koos ostu-müügi- või vahetuslepinguga. Seda ei tohi unustada, sest vastasel juhul ei saa uus omanik vara täielikult majandada.

Kehtivad õigusaktid näevad ette mis tahes kinnisvara kohustusliku registreerimise Rosreestris. See protseduur ei pruugi olla väga lihtne ja arusaadav, eriti kui selle peab läbima tavainimene, ilma eriteadmisteta. Seetõttu on parem usaldada dokumentide kogumine, nende vormistamine ja kõigi vajalike paberite täitmine pädevale spetsialistile.