Kui katastriväärtuse probleem sõnastada üldiselt, siis taandub see katastriväärtuse ebakvaliteetsele hindamisele. Lisaks võib mõistet "halb kvaliteet" mõista kui ebatõenäolist, ebapiisavat, ebausaldusväärset, kaheldavat, vastuolulist. Ebakvaliteetsete hinnangute põhjuseid on palju ja kõik need on tingitud suurest hulgast probleemidest katastriväärtuse määramisel ja vaidlustamisel. Käesolevas artiklis püüame neid sõnastada ja klassifitseerida.

21. veebruaril 2014 tõdeti Nižni Novgorodis Volga föderaalringkonna piirkondade ettevõtjate õiguste kaitse volinike nõukogu koosolekul, et praegu erineb maa katastriväärtus kõige sagedamini. turuväärtusest ja mõnel juhul mitu korda. Olukord on provokatiivne ja põhjustab suur hulk ettevõtjate küsimused (veebileht "Empire Consulting" 21.02.2014).

Selline olukord on meie riigis püsinud juba mitu aastat, alates sellest ajast, kui maatükke hakati maksustama nende katastriväärtuse järgi või täpsemalt siis, kui 2008. aasta kriisi järel maaturg riigis stabiliseerus ( maatükkide kasv lakkas ja paljudes piirkondades hakkas kahanema). Ja juba ligi kuus aastat on riigis igal aastal arutatud mitukümmend tuhat maatükkide katastriväärtuse vaidlustamise kohtu- ja kohtuvälist juhtumit.

Lähitulevikus muutub olukord veelgi teravamaks, kui vaidlustele maa katastriväärtuse üle lisanduvad vaidlused objektide katastriväärtuse üle. kapitaalehitus(hooned). Moskva ettevõtjad, kellel on suured ärikinnisvarad (mis hakatakse nüüd maksustama katastriväärtusega), on juba mures.

Katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise probleeme saab liigitada erinevate kriteeriumide järgi. Näiteks sisuliselt (seadusandluse probleemid, hindamismetoodika probleemid, infoprobleemid jne).

Leiame, et kõige õigem on liigitada katastriväärtuse hindamise probleemid funktsionaalse aluse järgi. Samas on kogu katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise protsess jagatud üld- ja spetsiifilisteks funktsioonideks.

Üldised omadused:

1. hindamisobjektide ja turu andmete koostamine;
2. katastriväärtuste modelleerimine;
3. katastriväärtuse määramine;
4. katastriväärtuse vaidlustamine;
5. kogu katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise protsessi administreerimine.

Konkreetsed funktsioonid:

1. põllumajandusmaa katastriväärtuse hindamine;
2. tööstusmaa hindamine;
3. kapitaalehitusprojektide hindamine jne.

Üld- ja erifunktsioonide vaheline seos on järgmine: iga konkreetse kinnisvara hindamise funktsiooni elluviimiseks on vaja rakendada kõiki üldfunktsioone, s.t näiteks põllumassiivi hindamiseks on vajalik koostada selle krundi kohta andmed, koguda infot tehingute kohta analoogsete maatükkidega, töötada välja katastriväärtuse mudel, määrata katastriväärtus, vajadusel toetada selle vaidlustamise protsessi ja administreerida kõiki üldised funktsioonid hinnanguid / neid planeerida, tegevusi korraldada, tegevusi funktsioonide elluviimiseks koordineerida, tegevusi arvestada ja jälgida, samuti personali stimuleerida.

Iga üld- ja spetsiifilise funktsiooni saab jagada alamfunktsioonideks.

Näiteks kapitaalehitusprojektide hindamise spetsiifilise funktsiooni saab sõltuvalt struktuuri tüübist jagada eraldi alamfunktsioonideks: ärirajatiste hindamine, mitteäriliste objektide hindamine jne.

Iga alamfunktsiooni saab omakorda jagada eraldi ülesanneteks. Näiteks ärikinnisvara hindamise alamfunktsiooni saab jagada jaemüügikinnisvara hindamiseks, halduskinnisvara hindamiseks, büroopinna hindamiseks jne.

Seega saab kõik kinnisvara katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise funktsioonid jagada konkreetseteks ülesanneteks, millel on oma olemuslikud probleemid: seadusandlikud, metoodilised, informatiivsed ja muud.

Ainult katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise protsessi iga üld- ja spetsiifilise funktsiooni, alamfunktsiooni ja ülesande „mõistmisega“, s.o. hõlmates terviklikult kogu analüüsitud protsessi, on võimalik välja selgitada ja välja töötada meetmed meie riigi kinnisvara katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise probleemide lahendamiseks.

Ühes oma töös tegime ülaltoodud üldfunktsioonidest lähtuvalt ettepaneku luua kinnisvara katastriväärtuse määramise riiklik süsteem. See süsteem kogub arenenud riikide parimat väliskogemust.

Käesolevas töös tegime katse liigitada kinnisvara katastriväärtuse hindamise probleeme funktsionaalse kriteeriumi järgi, kuid selle erineva koosseisu järgi; jagades kogu kinnisvara katastriväärtuse määramise ja vaidlustamise protsessi kolmeks integreeritud funktsiooniks:

1. katastriväärtuse määramine;
2. katastriväärtuse vaidlustamine;
3. kinnisvara maksustamine (sh töö maksumäärade arvutamisel, kinnisvara maksustamise soodustuste paketi määramine, menetlustoimingud, näiteks maksumaksjatele teatiste saatmine).

Vastavad probleemid on allpool nende koondatud funktsioonide alusel rühmitatud.

Kinnisvara katastriväärtuse määramise probleemid

1.1. Katastriväärtuse hindamise objektide kohta teabe genereerimine

Praegu on hindajal kohustus hinnata kõiki objekte, mis on märgitud tellija poolt talle antud nimekirjas. Samal ajal ei ole võimalik paljude objektide katastriväärtuse usaldusväärset väärtust määrata, kuna neid ei ole võimalik üheselt tuvastada.

Näiteks on nimetusena märgitud „ehitis“ ilma selle tüüpi määramata (sild, tamm jne), puudub teave hinnatava kinnistu pindala, maatüki lubatud kasutuse, maatüki pikkuse kohta. lineaarsed struktuurid jne.

Tehakse ettepanek luua seadusandlik mehhanism, mis:

a) kohustada riigikatastrihindamise tellijat (edaspidi GKO) andma hindajale teavet hindamisobjektide ühemõtteliseks tuvastamiseks, samuti teavet peamiste hinnategurite ja sarnaste objektidega tehtavate tehingute kohta;

b) annab hindajale õiguse mitte hinnata neid nimekirjas olevaid objekte, mida ei ole võimalik selgelt tuvastada või mille kohta puudub oluline hinnainfo (mida saab ainult tellijalt).

1.2. Katastrihindamise tüüplepingu väljatöötamine

Senine GKO-de läbiviimise praktika näitab, et GKO-de lepingutingimused ühelt poolt võimaldavad hoolimatutel ja ebapädevatel hindajatel võita vastavad konkursid ning teisalt ei näe ette kliendi vastutust lepingutingimuste rikkumise eest. (näiteks infot ei antud või ei antud õigel ajal) .

Tehakse ettepanek sõnastada riigivõlakirjade tüüplepingu olulised tingimused (tüüpskeem). Sellised tingimused peaksid ennekõike olema suunatud:

a) "adekvaatse" töövõtja valimine, näiteks: katastrihindamise tööde lõpuleviimiseks minimaalse võimaliku perioodi kehtestamine, hindamisorganisatsioonidele nõude kehtestamine, et töötajatel peab olema vähemalt kolm hindajat, kelle jaoks see töökoht on peamine (see raskendab “juhuslike” inimeste sisenemist hindamistööturule ettevõtetesse”, mille jaoks seda tüüpi tegevus ei ole peamine ja kes ei ole huvitatud valdkonna saatusest), nõuded eritarkvarale ja muud tingimused;

b) kliendi vastutuse tuvastamine lepingutingimuste rikkumise eest (näiteks ei edastatud teavet ettenähtud aja jooksul);

c) nõuete kehtestamine hindamisobjektide esmasele teabele (nende nimekiri peab olema üles pandud enne konkurssi; pärast lepingu sõlmimist on hindajal õigus nõuda nimekirja kohta täiendavaid selgitusi; täpsustusi võetakse vastu kuni teatud kuupäevani, pärast lepingu sõlmimist). mida hindajal on õigus jätta hindamata need objektid, mida ei ole võimalik tuvastada või millel puudub oluline hinnainfo).

1.3. Hindamisteenuste hinnadumping katastriväärtuse määramiseks

“Kuni 10 hektari suuruse maatüki hindamise akti koostamine sõltumatult hindajalt koos kohapealse külastusega maksab 150-200 tuhat rubla; aruande läbivaatamine isereguleeruvas organisatsioonis, mis on vajalik kohtuvaidluseks, on veel 50-100 tuhat rubla. Ja valitsuse korralduse raames maksab töö samal maatükil sente, sadu kordi odavamalt” (Vassili Kim, firma “Kim ja partnerid” president, veebisait prodazhacen.livejournal.com, 15.04.2014 ).

Hindamisteenuste hindade dumpingut teostavad petturid, kes valitsuse tellimuste alusel “väikese” raha eest annavad teadlikult ebausaldusväärse (ülepaisutatud) hinnangu, mille nad siis ise (omanik-maksumaksja korraldusel), aga “suurele” ” raha, vaidlevad samade maatükkide turuväärtuse hindamise aktide koostamisega, kuid väärtus on oluliselt alahinnatud.

Probleem on see, et sageli võistlustel rakendamiseks hindamistegevused Võitjad on hindamistegevuse subjektid, kes pakuvad hindamisteenuseid nende tööde maksumusest palju madalama tasu eest ja mõnikord 1 rubla või isegi 0 rubla eest. Ja riigihangete konkursikomisjonide juhid kuulutavad nad võitjateks ja sõlmivad nendega riigihankelepingud. Kuigi nad teavad hästi, et tegemist on petturlike hindajatega, kes siis maksumaksjatelt raha välja pressivad – nende hindamisobjektide omanikelt objektide väärtuse alahindamise eest nende huvides. Ja need petturlikud hindajad arenevad nende kuritegudega.

Nii ütles Föderaalse Kinnisvarahaldusameti föderaalse kinnisvara hindamise osakonna juhataja asetäitja Vadim Smoljakov oma intervjuus ajakirjale “Hindamistegevused”: “Tuginedes hindamisteenuste osutamise tellimuste esitamise praktikale, on võitjad võitjad. sageli on need osalejad, kes pakkusid rohkem madal hind oma teenuste eest, kuid kellel ei ole föderaalomandi hindamisel vajalikku kogemust ja asjakohast kvalifikatsiooni. Seetõttu on nende organisatsioonide pakutavate teenuste kvaliteet madal ning esitatud hindamisaruanded ei vasta hindamistegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele. Sellised tulemused tulenevad asjaolust, et osalejate taotluste hindamisel omistatakse „hinna“ kriteeriumile maksimaalne olulisus ning ülejäänud kriteeriumide olulisus määratakse jääkpõhimõtte järgi.

Pakutakse:

1. Riiklik hindamistegevuste nõukogu peaks föderaalse vara hindamise teenuste osutamise tellimuste esitamisel välja töötama ja vastavalt kehtestatud korrale kinnitama miinimumtariifid, tagades osariigi kliendi kohustusliku keeldumise arutusele osalejate taotlusi. põhjendamatult madala hinnaga pakkumisi (dumping) sisaldavate riiklike tellimuste esitamine (selle ettepaneku koostas Föderaalne Kinnisvarahaldusagentuur) ;
2. Tehke vastavad muudatused föderaalseaduses nr 44 riigihangete valdkonna lepingute süsteemi kohta;
3. Riiklik hindamistegevuste nõukogu korraldab koos juhtivate professionaalsete hindamiskohtadega hindamisteenuste turul toimuva dumpingujuhtumite analüüsi, tuvastamist ja avaldamist, koostab ja avaldab hindajate nimekirja, kes hindamisteenuseid teevad;
4. Põhiline erikaal valides hindaja vastavalt föderaalseadusele nr 44 riigihangete lepingulise maksumuse kohta, lisage hindamisaruannete koostamise kvaliteedikriteeriumid.

Samuti tehakse ettepanek luua Rosreestri alla katastriväärtuse riikliku hindamise süsteem, mille raames moodustatakse akrediteeritud hindajate instituut koos kinnitatud piirkondlike tariifidega kinnisvara katastriväärtuse määramise teenustele, ning samuti - mis anda hindajatele usaldusväärset algteavet hindamisobjektide ja objektidega tehingute kohta - analoogid.

Samuti tehakse ettepanek avaldada hindamisakt enne piirkonna katastriväärtuse kinnitamist Internetis (mitmel aadressil: piirkonnavalitsuse veebilehel, selle eneseregulatsiooni organisatsiooni veebilehel, mille liige hindaja on). , Rosreestri veebisaidil) ja seejärel saab analüüsida konkreetse piirkonna hindamismenetlust huvitatud osapooltest: maksumaksjast omanikud, vastav isereguleeruv organisatsioon, piirkondlik haldus, piirkondlik katastriväärtuse vaidlustamise komisjon.

Kinnisvara katastriväärtuse hindamise aruannete laiaulatusliku uurimise võimaluse tagamiseks peab Rosreestr avaldama suurtes kogustes ja avaldama ka Internetis kõik meetodid erinevat tüüpi maatükkide katastriväärtuse määramiseks ja erinevat tüüpi kapitaalehitusprojektid (arenenud välisriikide kogemuste põhjal).

1.4. Katastriväärtuse määramise aruannete suletus

Tulenevalt asjaolust, et kinnistute (maatükkide ja kapitaalehitusprojektide) katastriväärtuse määramise aruandeid ei avaldata, ei ole omanik-maksumaksjatele teada hindamise tulemused, s.o. nad ei tea oma kinnisvara katastriväärtuse taset, millelt nad maksu maksavad, kuni hindamistulemuste kinnitamiseni ja alles siis avaldatakse. Selles osas, kui omanik-maksumaksja ei ole nõus oma kinnistu katastriväärtusega ja soovib seda vaidlustada, siis ei ole tal seda enne vara maksustamist võimalik teha. Pealegi on katastriväärtuse vaidlustamiseks esmalt kohtuvälises, seejärel vajadusel kohtulikus vormis kuluv aeg väga pikk. Ja kogu selle perioodi jooksul peab ta tasuma oma kinnistult maksu eelmisel katastriväärtusel, kuni ta selle vaidlustab. Ja isegi kui tal õnnestub hinnang vaidlustada, ei tagasta keegi talle ebausaldusväärselt katastriväärtuselt tasutud maksu.

1.5. Kinnisasja katastriväärtuse ümberhindamise tähtajad

See probleem on maksumaksjast omanikele asjakohasem, kuna sage iga-aastane katastriväärtuse ümberhindamine ei võimalda seda täielikult vaidlustada.

Regionaalhaldus on huvitatud kinnisvara katastriväärtuse vaidlustamise protsessi edasilükkamisest. Kohtud sageli "kuulavad" tema huve. Sellega seoses, kui omanik vaidlustab aasta tagasi piirkonnavalitsuse poolt kinnitatud katastriväärtuse, siis sama piirkonnavalitsus kinnitab uue aasta katastriväärtuse ümberhindluse.

Ja omanik-maksumaksja on sunnitud alustama kohtumenetlust oma kinnistu uue ebapiisava katastriväärtuse tõttu.

Seega ei saa ta vaidlustada oma kinnistu ebapiisavat katastriväärtust ning on sunnitud tasuma ebaausat kinnisvaramaksu.

Kinnisasja katastriväärtust vaidlustavate nõuete kohtus läbivaatamist ja otsuste vastuvõtmist tehakse ettepanek halduslikult kiirendada: mitte rohkem kui kolm kuud alates nõuete esitamise päevast.

Samuti kiirendada halduslikult maksumaksjatest omanike avalduste läbivaatamist piirkondlikes komisjonides katastriväärtuse määramise tulemuste üle tekkivate vaidluste arutamiseks: mitte rohkem kui 15 päeva.

1.6. Vara identifitseerimine (õiguslik aspekt)

Kuidas tuvastada hindamisobjekti, kui maatükil ja sellel asuval hoonel on erinevad omanikud? Kellelt peaksime võtma ühe kinnisvaramaksu?

Tehakse ettepanek koguda maksud mõlemalt omanikult eraldi seni, kuni hinnataval varal on üks omanik: ühelt - maatüki katastriväärtuselt, teiselt - ehitise katastriväärtuselt.

1.7. Kinnisvara katastriväärtuse tahtlik üle- või alahindamine

Tihti tuleb ette kinnisvara katastriväärtuse üle- või alahindamise juhtumeid, mis on tingitud tellija poolt hindajale avaldatavast “survest”.

Pakutakse suurendada oma vastutust: kõrvaldada kliendid oma ametikohtadelt, võtta hindajatelt isereguleeruvasse organisatsiooni kuulumine (ilma õiguseta üle minna teise isereguleeruvasse organisatsiooni).

Samuti tehakse ettepanek tagada Rosreestrile seadusandlikult katastrihinnangu tellija staatus, kuna piirkondlik haldus ja omavalitsused on huvitatud osapooled kinnisvara ühest või teisest katastriväärtuse tasemest.

1.8. Konkurentsinõuete väljatöötamine kinnisvara katastriväärtuse määramisega seotud hindajatele

Erinevad piirkondlikud omavalitsused formuleerivad kinnisvara katastriväärtuse hindajatele erinevaid nõudeid. Sageli on need nõuded vastuolus konkurentsiseadustega.

Pakutakse:

1. Töötada välja ühtsed kriteeriumid katastrihindamise konkursil osalemise taotluste hindamiseks, ühtne nõuete kogum konkursidokumentidele ja kinnisvara katastriväärtuse hindajatele, mis vastaksid 29. juuli 1998. a föderaalseadusele-135. “Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta” ja 04.05.2013 föderaalseadus-44. "Lepingusüsteemist kaupade, tööde ja teenuste hankimisel riigi ja omavalitsuste vajaduste rahuldamiseks"
2. Töötada välja katastriväärtuse määramise tüüplepingu mudel.

1.9. Kinnisvara katastriväärtuse määramise aruannete kvaliteedi tõstmine

Teadaolevalt on kinnisvara katastriväärtuse kvaliteet madal. Sellel olukorral on palju põhjuseid. See hõlmab hindajate madalat kvalifikatsiooni, usaldusväärse teabe puudumist hindamisobjekti ja sarnaste objektidega tehtavate tehingute kohta ning piirkondlike haldusasutuste juhtide (klientide) “survet” hindajatele, kes on huvitatud nende ülehindamisest (enamasti ) või nende piirkondade katastriväärtuse taseme alahindamine ja muud põhjused.

Pakutakse:

1. Enne kinnisasja katastriväärtuse kinnitamist paigutage vähemalt kolmele veebilehele kinnistu katastriväärtuse määramise aruanded:

• hindajate isereguleeruva organisatsiooni veebilehel, mis viib läbi kinnisvara katastriväärtuse hindamise akti ekspertiisi (enne ekspertiisi);
• Rosreestri veebisaidil - katastriväärtuse riikliku hindamise andmefondis; ja piirkondliku administratsiooni veebisaidil (see ettepanek läbis esimese lugemise Vene Föderatsiooni Riigiduumas 13. märtsil 2014);

2. Kehtestada maksumaksja kohustuslik teavitamine tema kinnistu katastriväärtuse hindamise kavatsusest (käesolev ettepanek läbis esimese lugemise Vene Föderatsiooni Riigiduumas 13. märtsil 2014);

3. Kehtestada kinnisvara katastriväärtust määravate hindajate kohustuslik sertifitseerimine Rosreestri poolt;

4. Kehtestada kinnisvara katastriväärtust määravatele hindajatele kohustuslik täiendõpe (üks kord 3 aasta jooksul);

5. Rosreestr kehtestada kinnisvara katastriväärtust määravate hindajate koolitusprogrammide kohustuslik kinnitamine, samuti kehtestada kontroll nende programmide koolituse kvaliteedi üle riigi ülikoolides;

6. Luua Rosreestri alla Riikliku Katastrihinnangu Instituut, mis täidaks järgmisi funktsioone:

a) massihindamise metoodika väljatöötamine Vene Föderatsioonis;

b) üksikute meetodite väljatöötamine ja täiustamine teatud tüüpi kinnisvara (erineva otstarbega maa ja ehitised) tuvastamiseks;

c) Vene Föderatsioonis katastriväärtuse määramise alase teabeinfrastruktuuri moodustamine (professionaalsed veebisaidid, ajakirjad, seminarid, hindajate koolitus ja täiendõpe jne);

d) kinnisvara katastriväärtuse arvutamise turustandardite ja muudatuste määramise meetodite väljatöötamine;

e) aruannete läbivaatamine föderaalse kinnisvara katastriväärtuse määramiseks;

f) muud funktsioonid kinnisvara tuvastamise, vaidlustamise ja maksustamise valdkonnas;

7. Luua Vene Föderatsioonis Rosreestri alusel kinnisvara katastriväärtuse määramise riiklik süsteem (vt V. Grigorjevi artikleid selles küsimuses).

1.10. Registreerimise ja raamatupidamise probleem

Probleem on see, et hindamisobjekte (need on ka maksustamise objektid) kirjeldatakse vastavalt kahele erinevale seadusandlikule aktile: föderaalseadus "Kinnisvaraobjektide õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" ja föderaalseadus "Riigi kinnisvara kohta". Kinnisvarakataster”. Seoses sellega on segadus samade maksuobjektide (hindamisobjektide) raamatupidamisandmetes.

See segadus raskendab vormimistööd riigikatastrisse kinnisvara ja ei võimalda hindajal saada usaldusväärset teavet objektide kohta nende katastriväärtuse määramiseks. See vähendab oluliselt hindamise kvaliteeti.

Pakutakse:

1. Võtta vastu Vene Föderatsiooni valitsuse otsus, millega kehtestataks sätted üksiku kinnisvaraobjekti (maa + hoone) maksustamisobjektiks (nagu ka katastriväärtuse hindamise objektiks) käsitlemiseks;
2. Võtta vastu Vene Föderatsiooni valitsuse resolutsioon kinnisvara katastriväärtuse määramise riikliku süsteemi loomise kohta Rosreestri alusel, mis võiks lahendada paljusid selle määramise ja vaidlustamise probleeme (sellise süsteemi kontseptsioon). arendatakse välja Vene Föderatsiooni valitsuse alluvuses olevas finantsülikoolis).

1.11. Infodefitsiit kinnisvara katastriväärtuse hindamisel

Probleem Probleem on selles, et hindajal, kes määrab kinnisvara katastriväärtuse, napib mitut tüüpi teavet hindamisobjektide ja nendega turul tehtavate tehingute kohta.

Massihindamine, s.o. maksustamise eesmärgil hindamine põhineb kinnisvara turuväärtuse analüüsil. Kuid tegelikud andmed selle kohta riigis on varjatud, tegelikud turuandmed kinnisvaraga tehingute kohta pole avatud ajakirjanduses. Hindajad kasutavad eelkõige pakkumishindu.

Seega puudub riigis põhiline infogrupp kinnisvaraga (nii maa kui ka ehitistega) tehingute kohta, mille alusel tuleks määrata kinnisvara katastriväärtust. Nendel tingimustel on võimatu saada kvaliteetset ja usaldusväärset hinnangut.

Tehakse ettepanek võtta vastu Vene Föderatsiooni valitsuse resolutsioon Vene Föderatsioonis kinnisvaraga tehtavate tehingute registreerimise, arvestuse ja analüüsi kohta, mis sätestaks teabe tugi kinnisasja katastriväärtuse määramise protsess, sealhulgas registreerimine, arvestus, jälgimine, kinnisvaraturu tehingute analüüs, kinnisvara katastriväärtuse modelleerimine ja hindamine. Neid sätteid saaks rakendada riigi katastrihindamise süsteemi loomise raames aastal Venemaa Föderatsioon.

1.12. Tarkvara arendamine erinevat tüüpi hindamisobjektide katastriväärtuse arvutamiseks

Probleem seisneb erinevat tüüpi hindamisobjektide katastriväärtuse arvutamiseks vajalike arvutiprogrammide väljatöötamises.

Praeguseks on loodud mitmeid programme, mida mõned hindamisorganisatsioonid praktikas kasutavad katastriväärtuse määramiseks. Need on tarkvaratooted:

• SPO FSUE FCC "Maa" (Moskva);
• LLC "Integreeritud lahenduste rühm" (Nižni Novgorod);
• ROK "Juhtimise hindamise ja nõustamise keskus" (Moskva).

Need tarkvaratooted vajavad aga täiustamist. Lisaks ei hõlma need enamikku hindamisobjektide tüüpe. Eelkõige hinnatakse erinevat tüüpi kapitaalehitusprojekte ja teatud tüüpi maad käsitsi, mis raskendab ja suurendab oluliselt kinnisvaraobjektide hindamist ning pikendab tööde teostamiseks kuluvat aega.

Rosreestri alla tehakse ettepanek luua Riikliku Katastrihinnangu Instituut, mis koos muude funktsioonidega üldistaks ja täiustaks olemasolevaid tarkvaratooteid, samuti töötaks välja uusi arvutiprogramme erinevat tüüpi hindamisobjektide katastriväärtuse määramiseks.

Kokkuvõtteks

Selles artiklis ei käsitletud kõiki katastriväärtuse määramise probleeme, vaid mitmeid peamisi. Edasistes uuringutes tuleb tähelepanu pöörata katastriväärtuse vaidlustamise probleemidele, mis samuti ootavad lahendamist. Loodame selles artiklis esitatud ettepanekute kriitilisele analüüsile ekspertide poolt.

Kirjandus

1. Kinnisvara hindamise ja maksustamise korraldamine. 2 köites / Tõlk. inglise keelest Üldtoimetuse all. K. Eckert. - M.: ROO, Hindamisakadeemia. Star-Inter, 1997.
2. Kohtukatastriekspertiis / Toim. A.F. Volynsky, V.A. Prorvich. - M.: Majandus, 2013.
3. Nikonova I.A. Projektide analüüs ja projektide rahastamine. - M.: Kirjastus Alpina, 2912.
4. Bogatõrev S. Yu. Õigluse põhimõtted majanduses. Vladimir Putini veebisait, 12.01.2012, www.putin2012.ru/suggestion/6742
5. Materjalid veebisaidilt “Empire of Assessment”, imperia-a.ru

Volovitš N.V.,
LLC "Kinnisvara Hindamisinstituut"
ja finantstegevus", Tomsk

Lääne meetodid kalduvad üha enam arvama, et väljaarendatud maatükkide hindamist saab ja tuleb teha nii klassikaliste (võrdlus-, kulu- ja tulude) meetoditega kui ka jääkmeetodil, mis koos peaksid andma järjekindlaid tulemusi. Kui aga vajadus selliste lähenemiste ühiseks kasutamiseks on tingitud vähesest informatsioonist reaalsete tehingute kohta arendusobjektidega, siis on võimalus seotud maatükkide arvestamisega nende linnaehituse erinevates etappides – alates kasutamisest põllumajandus- või metsamaa täielik arendusvalmidus.

Kahe meetodi kasutamine arendatud maatüki hindamisel eeldab täpset teavet kõigi võimalike linnaarenduse kulude kohta, samuti teadmisi maa ja finantsturgude seisukorrast (kapitalisatsioonimäärad ja laenu saamise võimalused). Samas osutub määravaks riiklike (eelkõige omavalitsuste) regulatsioonimeetmete mõju kohustuslike nõuete näol maatüki kasutusliigi ja -intensiivsuse kokkuleppimisel.

Vaatleme lääne skeemi maatüki hindamiseks sõltuvalt selle linnaarengu kahest tasemest (RB, BL).

I. Hõivatud maa hindamine võimalikuks arendamiseks (RB).

Vastab küsimusele, kui palju maksab krunt tulevaseks arenduseks.

II. Arendusvalmis maatüki hindamine (BL)

Vastus küsimusele, kui palju saab krunti müüa, kui see ehitusvalmiduseni viia.

Maatüki maksumuse tulevaseks arendamiseks saab arvutada järgmise skeemi abil:

RB = (BL-K) * (1-S) / (1+ p) *n

RB = võimaliku arenduskoha soetusmaksumus
BL = arendamiseks täielikult ettevalmistatud krundi maksumus
K = ala arendamiseks ettevalmistamise kulud, mis tähendab järgmiste kulude arvestamist:

• Puhastamine reostusest;
• Linnaplaneerimise ja ekspertiisi kulud;
• Inseneri- ja transpordiinfrastruktuuriga välis- ja siseühenduste maksumus
• Keskkonnanõuded, sh. maade soetamine haljastuse jaoks;
• Kulud kohustuslikule sotsiaalsele infrastruktuurile;
• Topograafilised ja geodeetilised tööd;
• Tehingukulud (lepingu täitmiseks ja registreerimiseks);
• Jooksvad ja ettenägematud kulud.

S = Riigimaa omandamisest kadunud ala - tänavad, haljastus, sotsiaalne infrastruktuur.
p = investeeringuintress.
n = aeg objekti arendamiseks ettevalmistamiseks, sealhulgas riskid, et arendust ei jõuta õigeaegselt lõpule.

Lähitulevikus vajab see lähenemine konkretiseerimist hoonestatud ja hoonestatud maatükkide hindamisel Venemaal, sest seda nõuavad kehtivad õigusaktid. See on otseselt sätestatud Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 30 lõikes 1 "Riigi või munitsipaalomandis olevatelt maadelt ehitamiseks maatükkide andmise kord".

Selle lähenemisviisi rakendamisel on tänapäevastes tingimustes olulisi takistusi.

• Riik tegutseb kahes isikus - maatüki omanikuna ja võimuinstitutsioonina. Seetõttu ei ole maamaksu ja rendi-, fiskaal- ja rendimaksete vahel praktiliselt mingeid erinevusi. Maa eest majanduslikult nõrgalt põhjendatud maksete kehtestamise praktika võimaldab eramaakasutajatel üldjuhul nende seaduslikkust vaidlustada.
• Riik ise (sh kohalik omavalitsus) ei ole vaatamata oma monopoolsele rollile tõhus omanik kogu maailmas, sest tema ülesanne maasuhete vallas ei ole seotud oma õiguste kasutamisest maksimaalse rahalise kasu saamisega. Kuid Venemaal lubab riik üksikisikutel varastada, mis muudab selle äritegevuse kõige tulusamaks. See omakorda moonutab kõiki maaturu kujunemise tingimusi.
• Samas on maa kultuuriloolises tähenduses Venemaal erineva semantilise sisuga ning maatüki mõistet käsitletakse maapinna osana selle arengust eraldi. Samas lääne arusaam maatükist ei pea seda parendustest eraldi.
• Kogemuste puudumine maapoliitika teostamisel turutingimustes muudab maa- ja omandisuhete edasise arengu väljavaated ebakindlaks. Seda kinnitab ka Venemaa maaseadustikuga välja pakutud maamaksesüsteemide mitmemõõtmelisus.

Eeltoodud põhjustel ei ole praegune turuväärtuse klassikalise definitsiooni ja selle hindamise meetodite kasutamine maatükkide puhul reaalne. Need probleemid sunnivad valdavalt hindajaid täielikult loobuma olemasolevate hoonete all olevate maatükkide hindamisest, käsitledes neid ühtse kinnistu osana, mis halvendab oluliselt hindamise kvaliteeti. Seda näitab hästi Venemaa Töösturite ja Ettevõtjate Liidu initsiatiivil puhkenud poliitiline diskussioon nendel asuvate hoonete ja rajatiste omanikele maatükkide omandiõiguse saamiseks väljaostuhinna kaotamise üle. Ja kuigi esitatakse ebaõigeid argumente, on juba küsimus maatükkide ja nendel asuvate kinnistute objektiivse eraldi hindamise võimalikkusest liikunud praktilisele tasandile. Juba ainuüksi selle arutelu tõttu peavad hindajad kujundama ühtse seisukoha, hoolimata soovist lükata vastamine edasi seni, kuni maaturg on võtnud klassikalised vormid.

Praktilises plaanis on selle küsimuse lahendust kõige rohkem nõutud maatükkide katastrihindamise töö raames, s.o. maksustamise eesmärgil. Vene Föderatsiooni varaministeerium ja Roszemkadastr järgivad poliitikat, mis keskendub metoodiliste soovituste kasutamisele turuväärtuse hindamisel.

Püüan välja tuua võimaliku lähenemise suurte tööstusettevõtete maatükkide hindamisel.

Hindamisobjekt:maatükid Atšinski alumiiniumoksiidi rafineerimistehas (asukoht: Krasnojarski territoorium, Achinsk, Atšinski rajoon).

Hindamise eesmärk: maatükkide katastriväärtus, s.o. maksustamise eesmärgil määratud väärtus.

Kavandatud hindamisviis- kallis.

Sissetulekute ja võrdleva lähenemisviisi kasutamine ei ole võimalik, samuti pole maa puhul võimalik kasutada jääktehnikat.

Esiteks, ettevõte RusAl (toodab 75% Venemaa esmasest alumiiniumist ja 10% ülemaailmsest toodangust) ei ole avatud siirdehindu, sealhulgas teemaksu.

Teiseks ei võimalda tehase ainulaadsus, sealhulgas hõivatud ala poolest - üle 1000 hektari, kasutada sarnaste pindade müügihindu.

Kolmandaks ehitati Atšinski alumiiniumoksiidi rafineerimistehas 60ndatel, s.o. rahaliste vahendite suur amortisatsioon.

Hindamisobjekti kirjeldus

Kehtestatud maksed maa eest

Pakkumine maamaks 2003. aastaks Achinski tööstusala jaoks - 5,26 rubla ruutmeetri kohta. meeter vastavalt linna hinnatsoonile. Linnas tööstuslikuks kasutamiseks kehtestatud rendimäär on 2-kordne maamaksumäär. Kõigi teiste maatükkide (tehno- ja sanitaarkaitsevöönd) rendimäär on 7,96 rubla. ruutmeetri kohta meeter ja on linna keskmine maamaksumäär.

Mazuli lubjakaevandus asub Achinski oblasti territooriumil ja kuulub tööstus- ja muude sihtotstarbeliste maade kategooriasse. Maksumäär vastavalt Vene Föderatsiooni seadusele "Maa eest tasumise kohta" on 0,259 rubla. ruutmeetri kohta meeter. Linnaosa värvilise metallurgia ettevõtete rendimäär kehtestatakse kohaliku omavalitsuse otsusega ja on 20-kordne maamaksumäär, s.o. 5,12 hõõruda. ruutmeetri kohta meeter.

Krasnojarski territooriumil kehtestatud maamaksu kordamine hoonete, rajatiste ja rajatiste omanike poolt maatüki ostmisel on alates 2003. aasta detsembrist võrdne 8-ga. Enne seda rakendati 3-kordset koefitsienti, mille kohaselt osteti 2002. aastal tööstusala maatükk - 87,6 tuhat rubla. ha kohta

Föderaalseadusest tulenevate piirangute tõttu ei ole võimalik teisi maatükke osta. Sanitaarkaitsevööndi üürileping on tühine platsi enda puudumise tõttu.

Hindamismeetod

Maatüki katastriväärtus määratakse maatüki moodustamise ning selle inseneri- ja transporditaristu rajatistega ühendamise ja muu tegevuse kulude summana vastavalt lubatud kasutusviisile.

Kruntide moodustamise kulude arvestus

Alumiiniumoksiidi rafineerimistehase enda maatüki moodustamine viidi läbi aastatel 1959–1961 ja Mazuli kaevandus - aastatel 1961–1962. Tehase ehitusaeg on 10 aastat, kaevanduse puhul 4 aastat.

Kokku eraldati AGC ehitamiseks otse 2070 hektarit, sealhulgas vähemalt 60% haritavat maad XX parteikongressi kolhoosi põllumaadest.

Mazulski kaevanduse rajamiseks eraldati 1180 hektarit, millest 415 hektarit (35,2%) moodustas põllumaad.

Seega on praegu hõivatud ja kõigi eraldatud alade ligikaudne suhe:

• AGK kruntidele (eraldi 2070 hektarit - nüüd 980 hektarit) - 47,3% (va sanitaarkaitsevöönd),
• Mazulsky kaevanduse lõikude jaoks (nüüd 1180 hektari asemel 610 hektarit) - 51,7%.

Sarnaste maatükkide puhul, kui need praegu tagasi võetaks, oleks vaja tasuda põllumajandusmaa võõrandamise kulud tööstuslik ehitus(sarnaste maade uusarenduse maksumus) vastavalt 77. Vene Föderatsiooni valitsuse 1992. aasta dekreedile (praegune versioon). Selle resolutsiooni kohaselt on sarnase kvaliteediga põllumaa võõrandamise maksumus 314 tuhat rubla. hektari kohta ja teistele - 116 tuhat rubla hektari kohta. Ajutisel arestimisel kasutatakse alaliseks kasutamiseks arestimise kulunäitajat 50% sarnastest maatükkidest. Antud juhul on ajutiseks kõrvaldamiseks AGC ja kaevanduse rajamiseks ette nähtud, kuid hetkel kasutusel mitteolevad alad. Samas säilib arvestuses põllu- ja muude maade proportsioon.

Kokku: uusmaa arendamise maksumus on:

• AGK poolt otseselt hõivatud alade puhul võrdub see 358 070 tuhande rublaga (980 hektari okupeeritud territooriumi ilma sanitaarkaitsevööndita), s.o. 36,6 hõõruda. ruutmeetri kohta meeter.
• Kaevanduse poolt hõivatud alade eest - 166 198 tuhat rubla. (610 hektari põhjal). või 26,9 hõõruda. ruutmeetri kohta meeter.

Seda territooriumi kasutati aga arendustegevuseks vastavalt 10 ja 4 aastat, mis muudab nendesse varadesse investeerimise mitte ainult riskantseks, vaid nõuab ka raha pikaajalist ümbersuunamist. Kõik see suurendab aja jooksul oluliselt nende investeeringute maksumust. Teostatud hindamisel võetakse raha ajaväärtuseks 14% aastas. 14% aastas tähendab see investeeringute maksumuse 3,707-kordset kasvu AGK objekti ehitusperioodiga 10 aastat ja lõpuks annab see 135,7 rubla. ruutmeetri kohta meeter.

Kaevanduse arendamiseks kulus 4 aastat – hind tõusis 1,4815 võrra. Need. nüüdisväärtus ruutmeetri kohta. meeter kaevandusmaa - 39,5. See moodustab maatüki minimaalse katastriväärtuse. Planeeritava maamaksumääraga 1,5% maatüki katastriväärtusest on see 0,6 rubla. ruutmeetri kohta meeter, mis on 2,3 korda suurem linnaosa maade kehtivast maamaksumäärast.

Keskkonnanõuete täitmise kulude hindamine

AGC toimimine eeldas metsakaitsevööndi korrastamist. Selle pindala oli projekti järgi 493 hektarit. Sellise tsooni väljaarendamise kulud, arvestamata maatüki omandamise kulusid, oleks praegu 45 rubla ruutmeetri kohta. meeter (istutusmaterjali ostmise maksumus, võttes arvesse suure tihedusega istutamist). Seega üldiselt oleks sellise tsooni arendamise maksumus praegu 62 rubla ruutmeetri kohta. meeter (17 rubla maatüki enda ruutmeetri kohta - 11,6 rubla ruutmeetri kohta, kogudes summat 3 aastaks, määraga 14% aastas) või 306,6 miljonit rubla 493 hektari nõutava kaitsevööndi alusel.

See muudab 980 hektari suuruse tööstusobjekti 31,3 rubla ruutmeetri kohta kallimaks. meeter kasutatud maad.

AGK tootmiskoha sõltumatute toiteallikatega ühendamise maksumuse arvutamine.

OJSC Achinsk alumiiniumoksiidi rafineerimistehasel on soojuselektrijaam, mis varustab tehast soojuse ja olulise osa elektrienergiaga. Otsene tarnija on Nazarovskaya GRES, mis on ühendatud AGK LEP 110 soojuselektrijaamaga pikkusega 30 km . Venemaa RAO UES poolt 2002. aastal heaks kiidetud elektrijaamade ja elektrivõrkude ehitamise maksumuse koondnäitajate kohaselt on elektrijaamade (GRES) ehitamise maksumus 2001. aastal vähemalt 470 USA dollarit (võttes arvesse seost kohalike tingimustega ja lämmastiku paigaldamine ja väävlitustamine) kW kohta. OJSC AGK peamise toiteallika maksumus, mis põhines Nazarovo osariigi ringkonna elektrijaama tegelikul maksimaalsel koormusel, oli 2002. aastal. 940 525 tuhat rubla

Elektriülekandeliini ehitus maksab 30 tuhat USA dollarit km, s.o. võttes arvesse tegelikku pikkust 27,5 miljonit rubla.

Seega on AGK ühendamise kogumaksumus vajaliku täiendava toiteallikaga 940 552,5 tuhat rubla ehk ruutmeetri kohta. meeter pindala, mida hõivab AGC (980 hektarit) - 96 rubla.

Sellest tulenevalt on vajalike tehnoloogiliste tsoonidega AGK tööstusobjekti maksumus, võttes arvesse uute maade väljaarendamise maksumust nende ehitamiseks tagasivõtmisel, sanitaarkaitsevööndi väljatöötamise ja täiendava toiteallikaga ühendamise vajadust. , on 263 rubla. ruutmeetri kohta meeter.

Võttes arvesse 1,5% maamaksumäära maatüki hinnatud katastriväärtuselt, on see maksubaas 75% kehtivast maamaksumäärast tootmisbaasi 5,26 rubla puhul. ruutmeetri kohta meeter ja 50% tehnoloogilise tsooni maksustamiseks rakendatud keskmisest maamaksumäärast.

See katastriväärtus on aga 30 korda kõrgem tootmisbaasi maatükkide väljaostuhinnast, millega tehti tehinguid 2002. aastal, ja üle 6 korra kõrgem antud linnaehitusvööndi hetkel kehtivast väljaostumäärast. Tuleb arvestada, et antud arvutuses ei võetud arvesse mitmeid muid vajalikke ühendusi inseneri- ja transporditaristuga, AGC tegevuse tulemusena saastunud õhu, vee ja pinnase täiendava puhastamise kulusid, kuna samuti tehase töötajate peredele vajalikud sotsiaalse infrastruktuuri kulud. Arvutused näitavad, et Lääne tehnoloogiate kasutamine tööstusalade hindamisel kahekordistab AGC-de poolt hõivatud maade katastriväärtust ligikaudu kaks korda. Selle tulemusena saame maatüki katastriväärtuseks ca 20 eurot ruutmeetri kohta. meeter, mis vastab Saksamaa tööstusmaa minimaalsele turuväärtusele.

Nii juhtus näiteks Euroopa TeGoVa standardites, millega said kõik kolleegid tutvuda tänu nende ROO standardite tänavu välja antud tõlkele. Venemaa praktikas kasutatakse maa puhul reeglina ainult jääktehnikat, mille tulemuste usaldusväärsust on selle kasutamise tõttu üsna raske kontrollida, reeglina hinnatakse suure füüsilise kulumisega hoonete ja rajatiste all olevaid alasid. pisar, mis on vastuvõetamatu.

Näiteks, et lunaraha kogusumma Venemaal on 100 miljardit dollarit (tegelikkuses on see umbes 10 korda väiksem) või toodud näited, kehtestatud summad väljaostud ületavad maatükkide turuväärtust mitte ainult Venemaal, vaid ka arenenud riikides tööstuslikuks kasutamiseks.

Materjali esitamise lihtsustamiseks on mõningaid andmeid veidi korrigeeritud, mis ei muuda ei hinnangu lähenemist ega tegelikke lõppväärtusi.

Oma hea töö esitamine teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

Postitatud http://allbest.ru

Sissejuhatus

Maa hindamine, mis on maakatastri lahutamatu osa, toimib samal ajal ka üldhindamise osana loodusvarad. Rahvamajanduse kõigi sektorite radikaalne ümberkorraldamine, majanduse üleviimine turusuhetele, maa ja muude tootmisvahendite eraomandi kasutuselevõtt määravad kvalitatiivse muutuse maa, loodusvarade ja inimmajanduse hindamise lähenemisviisides. tegevust ja ühiskonda tervikuna.

Paljude üldiste ja põllumajanduslike probleemide edukas lahendamine on võimatu ilma põhjaliku maa kvaliteedi ja selle pädeva hindamiseta. Maa hindamise probleemi lahendamisel on oluline kehtestada päris objekt ja uurimisobjekt.

Maa hindamisel tuleks arvestada selle toimimist sotsiaalses tootmises ning lähtuda eelkõige põllumajandusliku tootmise nõuetest, kus ta mängib aktiivsemat rolli, toimides peamise tootmisvahendina, ning teistes rahvamajanduse sektorites - nagu üldine vahend. Sellest tulenevalt toimib maa laiemas mõttes hindamisobjektina universaalse tootmisvahendina ja peamise tootmisvahendina. põllumajandus. Hinnang peaks iseloomustama maa head kvaliteeti ja väärtust põllumajanduslikus kasutuses, mis sisuliselt hõlmab kogu looduslike tootmistingimuste kompleksi ja selles mõttes iseloomustab maad muldkate, mille kvaliteeti väljendavad viljakus ja asukoht.

Maa hindamistööde käigus tehakse ettevalmistustööd, mille ülesandeks on välja selgitada uuringumaterjalide olemasolu ja nende kvaliteet, varem tehtud loodusliku ja põllumajandusliku tsoneerimise, agrotööstusliku rühmitamise tööde sisu ja olulisus. muldade, maade klassifikatsioon; muldade liigitamine ja maade majanduslik hindamine, nende kasutamise võimalus hindamistööde tegemisel. Seejärel kogutakse, süstematiseeritakse, analüüsitakse ja täpsustatakse maa hindamiseks vajalik esmane informatsioon. Sellega seoses jaguneb ettevalmistustöö kontoritööks ja väliuuringuteks. Tähtis tingimus läbiviimiseks objektiivne hinnang maa on hoolikas arvestus looduslike ja majanduslikud tegurid. Looduslike tingimuste mõju põllumajanduse tootlikkusele saab määrata suhteliselt väikestel aladel, kus on ligikaudu samad kliima-, pinnase-, majanduslikud ja organisatsioonilised tingimused. Selle põhjuseks on asjaolu, et Vene Föderatsiooni territooriumil on suur ulatus nii läänest itta kui ka põhjast lõunasse ning maa kvaliteedile on iseloomulikud mitmesugused omadused, millel on suured erinevused sooja niiskuse, reljeefi tüüpide ja pinnases. katvus, maaehitusaste ja nende kasutamine . Looduslikud ja majanduslikud tingimused on erinevad ka vabariikide, territooriumide ja piirkondade piires. Selle kohaselt on looduslike ja majanduslike tingimuste erinevuste objektiivsemaks arvessevõtmiseks vaja läbi viia territooriumi looduslik ja põllumajanduslik tsoneerimine, mis on riigi territooriumi osakondadeks jagamise süsteem, võttes arvesse looduslikke. muutused looduslikes tingimustes, samuti maakasutuse iseärasused rahvamajanduses. Põllumajandustootmise tootlikkuse määravad suuresti pinnas ja kliimatingimused ning seetõttu on kõige arenenum kliima ja pinnaskatte arvestamise vorm:

territooriumi looduslik ja klimaatiline tsoneerimine;

looduslik-põllumajanduslik agromulla tsoneerimine.

Maa hindamistööde tegemisel tuleb arvestada koos looduslike ja klimaatiliste tingimustega ka maakasutuse majandusnäitajaid. Selleks viiakse läbi loodusmajanduslik või maahinnanguline tsoneerimine. Vabariigi, territooriumi, piirkonna maahinnanguline tsoneerimine näeb ette agroklimaatiliste, geomorfoloogiliste, pinnase- ja melioratsioonitingimustelt suhteliselt homogeensete territooriumide eraldamise, mis mõjutavad otseselt spetsialiseerumist ja tootmisintensiivsuse taset. Seetõttu on maa hindamisala osa vabariigi territooriumist, territooriumist, regioonist, mida iseloomustab põllumajandusliku tootmise taset mõjutavate mullaklimaatiliste, geomorfoloogiliste, loodustehnoloogiliste, mullaparanduslike tingimuste suhteline ühtlus. maa suhteline väärtus.

Maahindamisringkondade piirid seotakse võimalusel haldusrajoonide piiridega ning äärmisel juhul põllumajandusettevõtete maakasutuse piiridega. Talude minimaalne arv maa hindamisalal peab olema vähemalt 30, mis on määratud teabe statistilise töötlemise nõuetega. Seega hõlmab loodusmajanduslik tsoneerimine maa hindamisalade eraldamist, mida iseloomustab praktiline kliima ühtlus, suhteliselt ühtlane pinnaskate ja ligikaudu samad majanduslikud tingimused põlluharimiseks.

1. peatükk.Analüütiline kirjanduse ülevaade

1.1 Maa hindamistööde põhisätted

Maaressursside ratsionaalse ja otstarbeka kasutamise probleem on otseselt seotud maakatastri loomise ja pidamisega. Erilist tähtsust maakatastri väljatöötamisel omistatakse maahindamise maahindamise (pinnase hindamine ja maa majanduslik hindamine) teostamisele. Maa hindamise probleemi edukaks lahendamiseks on oluline selle rakendamise meetodeid teaduslikult põhjendada.

Maa hindamise metoodilised põhimõtted, mis võimaldavad määrata selle objekti, subjekti ja kriteeriumid, põhinevad eelkõige arusaamal maa kui tootmisvahendi omadustest. Maa peamiseks tunnuseks on selle loomupärane viljakusomadus, mille tulemusena on maatükkide kvalitatiivne heterogeensus stabiilne. Mulla viljakus on oma olemuselt maa võime rahuldada taimede vajadusi oluliste toitainete ja niiskuse järele. Just viljakuse omadus eristabki maa põhimõtteliselt kõigist teistest tootmisvahenditest.

Kaasaegne teadus eristab peamiselt kahte tüüpi viljakust – looduslikku (looduslikku) ja majanduslikku (efektiivne). Lisaks nimetatutele kasutatakse laialdaselt ka teisi mõisteid: kunstlik, potentsiaalne, tegelik, absoluutne ja suhteline viljakus. Nende mõistete eesmärk on aga iseloomustada ja selgitada kahte peamist viljakuse tüüpi - looduslikku ja majanduslikku, selgitada nende päritolu, väljendusviise, kasutusastet jne.

Loodusliku viljakuse loob algsel kujul loodus ise, läbi pika mullatekke protsessi, mis toimub teatud kliimatingimustes. Selle määravad mulla füüsikalised, keemilised ja bioloogilised omadused, selle võime rahuldada taimede vajadusi.

Põllumajandusprotsessis osalevatel maadel toimub looduslik viljakus muutusi, kuna inimtöö muutub koos looduslike tingimustega mullatekke oluliseks teguriks. inimtegevus täiendav mullaviljakus ilmneb kunstliku viljakuse näol, mis sulandub mulla algsete omadustega ja muutub igaks etteantud perioodiks loomulikuks viljakuseks. Seda haritavate maade ühtset viljakust tuleb käsitleda kui maa loomulikku, potentsiaalset, tootlikkust, s.o kui potentsiaalset viljakust. Iga perioodi kohta iseloomustavad seda võimalikud toiteväärtuse parandusvarud mullas, huumusesisaldus ja selle koostis, soojus-, soola- ja muude mullarežiimide omadused. Nende näitajate määramine ja võrdlemine annab aimu mulla looduslikust potentsiaalsest viljakusest.

Potentsiaalsete püügivõimaluste, toitainete, millest sõltub kultiveeritud põllukultuuride tootlikkus, inimkasutuse käigus omandab selle loomulik viljakus uue sisu ja avaldub teatud kasutusväärtustes (põllumajandussaadused). Seega tekib majanduslik (efektiivne) viljakus, mis on inimese majandustegevuse tulemus, sotsiaalse tootliku jõu arenemise produkt ja realiseerub ainult tootmisprotsessis. Majandusliku viljakuse tase näitab inimese teatud võimeid loodusliku potentsiaalse mullaviljakuse realiseerimiseks antud perioodil. Sellest seisukohast järeldub, et majanduslik viljakus on tegelikult olemasolev (reaalne) viljakus, mis iseloomustab kõige täiuslikumalt tänapäevast põllumajanduse tootlikkust.

Maa hindamise metoodiliste küsimuste lahendamise maakatastrisüsteemis teaduslikuks põhjendamiseks on vaja igakülgselt kindlaks määrata viljakuse tase, mis avaldumisviiside seisukohalt ilmneb absoluutse ja suhtelisena. . Absoluutset viljakust iseloomustab tootlikkus (toodang) maaühiku kohta. See peegeldab potentsiaali kasutamise astet ja tegeliku viljakuse taset. Saadud toote suurus on tihedalt seotud tootmise intensiivistamisega.

Suhteline viljakus on viljakuse taseme määramisel eriti oluline. Maa hindamismetoodika põhiküsimuste ehk maahindamise teema ja kriteeriumide põhjendatuse lahendamisel on maa hindamistööde tegemisel suur tähtsus selle omaduste ja sisu täpsetel parameetritel. Suhtelist viljakust iseloomustab erineva kvaliteediga maasse investeeritud toodangu hulk kuluühiku kohta. Sellest järeldub, et suhtelise (võrdleva) viljakuse määrab erineva potentsiaalse viljakusega maadesse investeeritud võrdsete kulude tootlikkus (toodangu hulk kuluühiku kohta).

Mullaviljakuse olemuse ja selle avaldumisvormide mõistmine võimaldab kindlaks teha mulla liigitamise ja maa majandusliku hindamise koha ja tähenduse maa hindamistööde süsteemis. Nagu nähtub mullaviljakuse peamiste tüüpide esitletud omadustest, on maa looduslikud omadused esmane alus, millele tuginevad majanduslikud tootmistegurid. Sellest tulenevalt põhineb maa majanduslik hindamine maa hindamistööde süsteemis eelneva etapi - muldade kvalitatiivse hindamise (sorteerimise) tulemustel.

Kaasaegne maakatastri pidamise teadus ja praktika käsitleb pinnase liigitamist ja maa majanduslikku väärtustamist ühiste eesmärkidega tihedalt seotud protsessidena. Need põhinevad ühtsetel maakasutuse registreerimisandmetel, kvantitatiivsetel ja kvalitatiivsetel maaarvestustel, mullauuringute materjalidel ning statistilise teabe allikatel hinnatud maade kasutuse tootmisnäitajate kohta. Seega on mulla liigitamine ja maa majanduslik hindamine maa tootlikkuse määramisel ühtne protsess, kuna looduslikud ja omandatud mullaomadused, maa tehnoloogilised iseärasused ja asukoht, tootmisintensiivsus mõjutavad üheaegselt ja omavahel seotuna põllumajandusliku tööjõu tootlikkust.

Vastavalt maa hindamise läbiviimise korra eeskirjale hõlmavad maa hindamistööd: ettevalmistustööd teabe kogumiseks, territooriumi maa hindamise tsoneeringut, muldade kvalitatiivset hindamist (graditsiooni) ja maa majanduslikku hindamist.

Kuna pinnase liigitamine ja maa majanduslik hindamine kujutavad endast ühtset pidevat maa hindamise protsessi, on teatud tüüpi töödel (ettevalmistustööd, maa hindamise tsoneerimine) teatav seos mulla liigitamise ja maa majandusliku hindamisega.

1.2 Mulla liigitamise kontseptsioon, sisu ja kriteeriumid

Mulla liigitamine on nende kvaliteedi võrdlev hindamine viljakuse seisukohalt põllumajanduskultuuri teatud arengutasemel. Mulla liigitamise küsimuste teoreetilisesse väljatöötamisse suur panus panustas V.V. Dokutšajev. Muldade hindamisel eristas V. V. Dokuchaev selgelt probleemi kahte külge, mis olid üksteisest oluliselt erinevad. Ta uskus, et alguses tuleb hinnata mulda kui looduslikku ajaloolist keha, sõltumata inimese suhtumisest sellesse ja ajatingimustesse ehk uurida mulla koostist, füüsikalisi omadusi, seost aluspinnasega ja ainult pärast seda määrake mulla suhteline väärtus. See viimane asjaolu, rõhutas V. V. Dokutšajev, annab muldade kui looduslike kehade uurimisele erilise väärtuse ja sunnib maade hindamist lähtuma selliste uuringute tulemustest. Oluline on märkida, et V. V. Dokutšajev lähtus mullateadmiste looduslookogemuse arendamisel muldade looduslikest omadustest ja omadustest ning kasutas põllukultuuride saaki ainult selleks, et kinnitada üksikute mullarühmade vahel loodud seoste õigsust. Sellest tulenevalt põhineb liigitamine kui muldade võrdlev hindamine objektiivsetel tunnustel ja omadustel, mis on põllumajanduskultuuride arengu ja kasvu seisukohalt võtmetähtsusega.

Arendades V. V. Dokuchajevi teoreetilisi põhimõtteid, et muldade loomulik õigusvõime on maa väärtuse kõige olulisem tegur, määratleb akadeemik S. S. Sobolev muldade liigitamist nende produktiivsuse järgi, mis põhineb muldade objektiivsetel omadustel. ise, mis on põllukultuuride kasvu jaoks kõige olulisemad ja korrelatsioonis keskmise pikaajalise saagiga. Selle peamiseks taksonoomiliseks üksuseks on mulla sort. Mulla liigitamine on loogiline jätk põhjalikud uuringud maad ja eelneb nende majanduslikule hindamisele.

Arvestades metoodilises plaanis muldade liigitamist ja maade majanduslikku hindamist maa hindamistöö ühtse protsessina, tuleks samal ajal selgelt eristada nende katastri komponentide eesmärke ja eesmärke. Mulla sorteerimise ja maa majandusliku hindamise ülesannete erinevus tuleneb eelkõige mulla kui loodusloolise keha kontseptsioonist ja maa kui peamise tootmisvahendi kontseptsioonist põllumajanduses. Nende kontseptsioonide kohaselt uurib ja hindab mulla klassifitseerimine mulda kui looduslikku (loodusloolist) keha koos kõigi sellele iseloomulike tunnuste ja põllumajandusliku tootmise tunnustega. Järelikult on mulla liigitamine nende kvalitatiivne hindamine, mis põhineb kõige olulisematel mulla looduslikku viljakust määravatel omadustel ja omadustel. Mulla liigitamise esmaseks objektiks on mullasordid või nende rühmad, mis on kvaliteedilt, tehnoloogilistelt omadustelt, töötlemistingimustelt jne homogeensed. Sorteerimise objektiks on mulla või mulla enda loomulikud tarbimisomadused koos sellele omaste objektiivsete looduslike omadustega ja põllumajanduslik toodang. omadused.

Mulla sorteerimise ülesandeks on välja selgitada maad, mis on teatud põllukultuuride kasvatamiseks kõige soodsamad, st hinnata muldade agronoomilist kvaliteeti. Nendest sätetest lähtuvalt on muldade liigitamise kriteeriumiteks nende looduslikud diagnostilised omadused ja pikaajalise harimise käigus omandatud omadused, mis on otseselt seotud põhiviljade, tööstuslike ja muude põllukultuuride saagiga ning söödamaade liigitamisel - tootlikkusega. heina- ja karjamaadest.

Mulla sorteerimisel on oluline diagnostiliste tunnuste (kriteeriumide) õige valik. Ainult sel tingimusel saavutatakse hindamistulemuste vajalik objektiivsus. Nagu teada, sõltub mulla kvaliteet morfoloogilistest, geneetilistest, keemilistest ja füüsikalistest omadustest. Nendest diagnostilistest tunnustest olulisemad on: huumusehorisondi paksus, huumuse protsent mullas, huumuse, lämmastiku, fosfori ja kaaliumi brutovarud mullas, mehaaniline koostis, happesus, imendunud aluste hulk, pinnase küllastumise aste alustega jne. Oluline on märkida, et selliste omaduste kogum võib erinevates mulla- ja kliimavööndites erineda.

Diagnostiliste tunnuste valik, mis on kindlates tingimustes põllukultuuride produktiivsusega stabiilses seoses, tehakse põhjaliku muldkatte uuringu, põllukultuuride produktiivsuse andmete ja mulla üksikute omaduste mõju määramise põhjal. tootlikkuse näitajate kohta.

1.3 Maa majandusliku hindamise kontseptsioon ja sisu. Selle näitajate arvutamise meetodid

Maa majanduslik hinnang maakatastrisüsteemis iseloomustab majanduslikku, majanduslik väärtus maa kui tootmisvahend, määrab majandusnäitajate süsteemi abil kindlaks erineva kvaliteediga maa tootmisvõimsuse, võttes arvesse kogu majandamise looduslike ja majanduslike tingimuste kompleksi.

Maade majandusliku hindamise objekt on lahutamatult seotud nende hindamise subjektiga. Maa majandusliku hindamise teema põhjendamisel tuleb lähtuda üldtuntud seisukohast, et maa ei ole inimtöö produkt, vaid maa kasulikkusest tootmisvahendina, sotsiaalse vajaduse rahuldamise võimest. põllumajandustoodete puhul määrab selle ühiskondlik kasutusväärtus. Järelikult saab maa majandusliku hindamise subjektiks olla vaid selle sotsiaalne kasutusväärtus tootmisvahendina. Samal ajal käsitletakse maa sotsiaalset kasutusväärtust selle looduslike ja sotsiaalmajanduslike tingimuste lahutamatus ühtsuses, mis määravad nende kinnistute kasulikkuse.

Kuna majanduslik viljakus akumuleerib maa looduslike omaduste tunnuseid nende lahutamatus seoses tootmisjõudude arenguga, on see tegelikult maa kui tootmisvahendi sotsiaalse kasutusväärtuse konkreetne väljendus põllumajanduses ja seega ka põllumajanduses. , toimib maa majandusliku hindamise subjektina. Maa hindamise olemusest lähtuvalt tuleks selle objektina käsitleda teatud maa-ala ühikuid, mis erinevad majandusliku viljakuse poolest.

Järelikult ei ole maa majandusliku hindamise objektiks (erinevalt pinnase sorteerimisest) mitte muld, vaid maa kui tootmisvahend. Maa hõlmab kogu looduslike tegurite kompleksi, mis määravad selle tootmisprotsessis kasutamise tingimused. Teisisõnu, maa majandusliku hindamise objektiks on pinnas koos kõigi looduslike teguritega, mis määratlevad maa mõiste, võttes arvesse spetsiifilisi tootmis- ja selle tootmisprotsessis kasutamise majandustingimusi. Maa hindamistööde tegemisel sisaldub nende tingimuste kogum konkreetne hinnatav maa-ala ühik - muldade põllumajanduslik tootmisrühm. Peamise hindamisüksusena ühendab muldade põllumajandustootmisrühm mullasorte nende põhiomaduste ja kasutuse iseloomu järgi. Maa majandusliku hindamise esmase hindamisüksusena tegutsev muldade agrogrupp kujutab endast loodusvara, arvestades selle spetsiifilisi tootmis- ja kasutamise majandustingimusi. Ehk maa majanduslikul hindamisel arvestatakse hinnatava muldade agrorühma asukohta vastavalt majandamise majanduslikele tingimustele, mis saavutatakse maa hindamise tsoneeringuga.

Maa majanduslik hindamine kui maakatastri osana maa hindamistööde viimane etapp määrab maa kui tootmisvahendi võrdlusväärtuse põllumajanduses. Maa majandusliku hindamise lõppeesmärk on luua eeldused maaressursside ratsionaalse kasutamise ja kaitse ning heakorrastamise küsimuste objektiivseks lahendamiseks. majanduslik mehhanism juhtimine rahvamajanduses.

Maa majandusliku hindamise põhiülesanne on põllumajandusliku tootmise tingimuste ja tulemuste igakülgse arvestuse alusel kindlaks teha iga talu jaoks maa tootlikkus ja selle kasutamise majanduslik mõju (arvestades samas potentsiaalsed ja objektiivsed majanduslikud tegurid) ning määravad kindlaks sotsiaalse töö tootlikkuse erineva kvaliteediga maatükkide kasutamisel.

Maa majanduslikuks hindamiseks kasutatavad materjalid on mõeldud järgmiste probleemide lahendamiseks:

maaomanike, maaomanike, maakasutajate ja rentnike majandustegevuse hindamine;

maaturu areng ja toimimine;

maatükkide eraldamine ja väljavõtmine;

maamaksu suuruse, rendi ja maa normhinna kehtestamine;

suuruse määramine kompensatsioonimakseid vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele;

maafondi moodustamine riigi-, munitsipaal- ja eraomandis.

Maade majanduslik hinnang iseloomustab nende tootlikkust kui tootmisvahendit, kasutades looduslike ja kulunäitajate süsteemi.

Sorteerimise tulemuste põhjal koondatakse mullasordid rühmadesse (muldade agrotootmisrühmad), mida hinnatakse majandusnäitajate järgi, mis on maa majandusliku hindamise ülesanne. Maa hindamine toimub kahes aspektis:

Üldine maa hindamine.

Osaline hinnang - põhiliste põllumajanduskultuuride kasvatamise efektiivsuse alusel (kõik töötlemata põllukultuurid, mais teraviljaks, päevalill, mais siloks ja haljassöödaks, üheaastased heintaimed heinaks, mitmeaastased heintaimed heinaks).

Nii üld- kui ka eramaa hindamise peamised näitajad on:

maa tootlikkus, mis arvutatakse põllukultuuride kogutoodangu saagikuse järgi katastrihindades (GP - brutoprodukt), rub/ha - üldhinnanguks või põhiliste põllukultuuride saagikuse järgi (U), c/ha - erahinnanguks;

kulude katmine - tootmiskulude suhe aastal katastriotstarbelised eesmärgid selle tootmiskuludele arvutatakse rubla / rubla järgmise valemi abil:

diferentsiaaltulu (osa puhastulust, mis väljendab täiendava toote ülejäägi väärtust suhteliselt parematel maadel), rubla/ha.

Saagikuse ja tootlikkuse näitajad (YP) väljendavad saavutatud toodangu taset, mis sõltub nii maa kvaliteedist kui ka põlluharimise intensiivsuse tasemest ning paljudel juhtudel määratakse erinevused tööstustoodangu väärtuses suuremaks. intensiivsuse taseme võrra suurem kui loomuliku viljakuse erinevused.

Kulude katmine (03) iseloomustab põllumajandusliku tööjõu efektiivsust kuluühiku kohta toodetud toodete arvu järgi. Samal intensiivsuse tasemel on investeeringutasuvus parimal maal alati kõrgem võrreldes halvima maaga. See näitaja on ühendavaks näitajaks kogutoodangu ja tulude vahe vahel. Selle alusel diferentseeritud tulu osakaal aastal kogutoodang.

Diferentsiaaltulu (DI), mis vastab kogu diferentseeritud rendile I-II, väljendab maakasutuse majandusliku mõju koguväärtust, võttes samal ajal arvesse nende kvaliteeti ja põllumajandusliku intensiivsuse taset.

Diferentseeritud tulu määratakse hinnanguliste kogutoodangu ja kulude katmise näitajate alusel järgmiste valemite abil:

kus d on erinevustulu osa koguproduktist, mis määratakse järgmiste näitajatega:

kus 03 on hinnangulise kulude katmise näitaja;

1,35 on kulude katmise esialgne tase.

Kui 03 on suurem kui 1,35, on vahetulu vastavalt positiivne väärtus ja suureneb proportsionaalselt maa väärtuse tõusuga kulude katmise ja kogutoodangu osas.

Tulenevalt eri liiki taimekasvatussaaduste kulude proportsionaalsuse vajadusest kasutatakse maa hindamisel katastrihindu, mis vastavad oma tasemelt sotsiaalselt vajalikele kuludele põllumajanduskultuuride masstootmise kõige halvemates tingimustes.

Peatükk 2. Muldade kvalitatiivne hindamine (sorteerimine).

2.1 Pinnase hinnete arvutamine nende omaduste põhjal. Hindamisskaala koostamine

Muldade liigitamise põhialuseks peaksid olema nende looduslikud omadused kui kõige objektiivsemad ja usaldusväärsemad näitajad. Liigitamise väikseim taksonoomiline ühik on mullasort.

Mulla liigitamise skaala väljatöötamine algab mullasortide piirkondliku nimekirja koostamisest. Rostovi oblastis sisaldab see peamiste (üle 500 hektari suuruse pindalaga) mullasortide loetelu 1200 eset.

Igale mullasordile määratakse mullahinne vastavalt põllumajanduskultuuride tootlikkusega kõige enam seotud omadustele: huumusesisaldus põllukihis, huumusevarud profiilis, huumusprofiili paksus ja füüsikaline savisisaldus.

Nende omaduste kindlakstegemiseks tehakse kogu piirkonnas mulla- ja agrokeemilisi uuringuid.

Suuremahuliste mullauuringute materjalide põhjal määratakse iga liigituskriteeriumiks valitud mullasordi omadused ja omadused.

Mulla liigitamise kriteeriumide võrreldavuse tagamiseks on nende näitajad väljendatud punktides.

Rostovi piirkonnas aktsepteeritakse 100 punkti jaoks järgmisi kvantitatiivseid näitajaid:

huumushorisondi paksus - 135 cm;

huumusevarud huumushorisondis - 600 t/ha;

Iga mullasordi hinded vastavalt nendele kriteeriumidele määratakse järgmise valemiga:

maa mullaviljakuse hindamine

kus B K on mulla skoor vastavalt teatud kriteeriumile;

P F - selle kriteeriumi tegelik väärtus;

P KP - sajapunktiliseks hindamiseks vastuvõetud kriteeriumi kvantitatiivne näitaja.

Iga mullasordi puhul määratakse mulla geomeetriline keskmine skoor järgmise valemi abil:

kus B SG on pinnase geomeetriline keskmine tulemus;

B 1 - huumusesisalduse hinne;

B 2 - huumushorisondi paksuse skoor;

B 3 - huumusevarude hinne;

B 4 - punkt füüsilise savi sisalduse eest.

Pinnase koguskoori määramiseks lisatakse mulla geomeetrilises keskmises skoori vähendavad parandustegurid konkreetsete mullaomaduste (solonetsus, vettivus) jaoks.

Võttes arvesse kumulatiivse koefitsiendi parandusi, määratakse konkreetse pinnase kumulatiivne kvaliteediskoor (B P = B SG k). Arvutustulemused on kokku võetud mulla liigitamise skaala tabelis

Maa hindamise esmased hindamisühikud (mulla klassifitseerimine ja maa majanduslik hindamine) on päritolult sarnased muldade rühmad.

Maa hindamistöö käigus välja selgitatud mullarühmi (põllumajanduslikke tootmisrühmi) iseloomustavad mullasortide kaupa kindlaks määratud omaduste ja tunnuste näitajad.

2.2 Mulla hindamine taludes

Hindamisala põllumaade mullarühmade loetelu koosneb kümnest punktist. Piirkonna maa hindamistööde tulemusena arvutati igale muldade rühmale omaduste ja tunnuste järgi kvaliteedihinne.

Selle teabe olemasolu võimaldab teha põllumaa hindamist kõigi piirkonna talude jaoks.

Erinevatest mullarühmadest koosneva maatüki liigitamine toimub üksikute muldade boniteedipunktide kaalutud keskmise väärtusena, võttes arvesse nende pindala vastavalt valemile:

kus BB on maaterritooriumi (maa) kvaliteediskoor;

B P1, B P2,…., B Pn - mullarühmade kvaliteedinäitajad (lisast 1);

Р 1, Р 2,…, Р n - pinnaserühmade pindala (lisast 2).

Arvutustulemused on kokku võetud tabelis 2:

2.3 Mulla koguskoori ja põllukultuuride saagi (tootlikkuse) korrelatsiooniastme määramine

Tabelis 2 tehtud arvutuste tulemusena kogu piirkonna iga talu kohta sõltuvad põllumaa mullahinded mullarühmade ja nende pindalade kvaliteediskooridest põllumaa koosseisus.

Arvutuste usaldusväärsuse määrab mullaskoori korrelatsioonikordaja tegeliku (tootlikkuse) saagiga. Nende koguste vahel on tihe seos.

Enne korrelatsioonikoefitsientide määramist tuleb aga välja arvutada maa tootlikkus (brutotoodangu maksumus 1 hektari põllumaa pealt, võttes aluseks võetud põhikultuuride – teraviljad, mais teraviljaks, päevalill) tegeliku saagikuse alusel.

Kogu majanduse kogutoodangu maksumus (VP ​​x) määratakse järgmise valemiga:

kus U F on talu põllumajanduskultuuride saagikus (pikaajaline keskmine), c/ha (võetud lisast 3);

Сppk - külvipindade struktuur (pindala, %, mis on hõivatud saagiga alates kogupindala talude põllumaad),

c - põllumajandussaaduste katastrihind, rub/c (teravilja puhul 23 rub/c, maisi puhul teravilja puhul - 25,3, päevalille puhul - 26,5 rub/c).

Pärast talude kvaliteediskooride (BB), 1 hektari põllumaa brutotoodangu maksumuse (VP) ja olemasolevate andmete tegeliku saagikuse (U) arvutamist on kõik tulemused kokku võetud tabelis 3.

Tabel 3

Algandmed mullaskoori korrelatsioonikordaja määramiseks maa tootlikkusega.

	talud	algväärtused
				tegelik saagikus
				teraviljad	mais	päevalill
	kommunard
	Külluslik
	Edusammud

Paari korrelatsioonikordaja määratakse järgmise valemiga:

kus r on korrelatsioonikordaja;

x - talu kvaliteediskoor;

y - tegelik saagikus või põllumaa tootlikkus;

n on vaatluste arv.

Kõik arvutused korrelatsioonikordaja määramiseks on tehtud tabelites 4 ja 4a:

Tabel 4 Mullakvaliteedi skoori ja koguprodukti korrelatsioonikordaja määramine

	talud
	kommunard
	Külluslik
	Edusammud
	ringkonna kaupa

Tabel 4a. Mullakvaliteedi skoori ja teraviljasaagi korrelatsioonikordaja määramine.

	põlluharimine
	kommunard
	Külluslik
	Edusammud
	ringkonna kaupa

Korrelatsioonikoefitsiendi väärtus määratakse täpsusega 0,001, märkige kindlasti otsest või kaudset tagasisidet iseloomustav märk.

Kui väärtuse täpsus on 0,5000, tuleb seost pidada nõrgaks, 0,501 kuni 0,700 - keskmine, üle 0,700 - lähedane, üle 0,900 - väga lähedane.

Korrelatsioonikoefitsiendi usaldusväärsus ja olulisus määratakse selle koefitsiendi ja selle ruutkeskmise vea suhtega, mis määratakse järgmise valemiga:

kus m r on korrelatsioonikordaja ruutkeskmine viga;

n on vaatluspaaride arv.

Korrelatsioonikordaja usaldusväärsus vastavalt Studenti kriteeriumile määratakse valemiga:

Valemite abil tehtud arvutuste tulemused on registreeritud tabelis 5:

Tabel 5. Tootlikkuse (saagise) ja kvaliteedipunktide vahelise seose numbrilised karakteristikud

Studenti kriteeriumi väärtus (t Ф) on mõlemal juhul suurem kui 2,5 – selle teoreetiline väärtus. See näitab, et korrelatsioonikordajat võib pidada usaldusväärseks. See tähendab, et otsene seos saagi ja mulla skoori vahel on tõestatud.

3. peatükk.Maa majanduslik hindamine.

3 .1 Mullarühmade põhinäitajate määramine

Maa majandusliku hindamise peamised näitajad, nagu juba märgitud, on: maa tootlikkus (toodangu koguväärtus), kulude katmine ja tulude vahe. Nende maatükkide, üksikute põllumaade ja talude kui terviku näitajate määramiseks on vaja esmalt välja arvutada mullarühmade põhilised esialgsed hindamisnäitajad - üksikute põllukultuuride saagikus ja nende tootmiskulud. Tootlikkus peegeldab aga maa kvaliteeti, eeldusel, et selle hankimise tootmiskulud on võrdsed.

Seetõttu põhineb maa majanduslik hindamine võrreldavatel "normaalsetel" saagistel. "Normaalne" saagikus on näitaja, mis näitab teatud mullarühma efektiivset viljakust konkreetse põllukultuuri suhtes, antud piirkonnale iseloomulikes kliimatingimustes ning piirkonna keskmise ressursivaru ja nende ressursside keskmise kasutustasemega. .

“Normaalse” saagikuse arvutamisel kasutatakse regressioonivõrrandeid (saagimudelid), mis on saadud mulla mitmekordse korrelatsioon-regressioonanalüüsi ning saagi kujunemise klimaatiliste ja majanduslike tegurite tulemusena. Sel eesmärgil kogutakse teavet tootmis-, majandus-, pinnase- ja kliimanäitajate kohta. Muldade teabeallikad on pinnase- ja geobotaaniliste uuringute materjalid ning pinnase hindamise tulemused. Tootmis- ja majandusnäitajad valitakse talude aastaaruannete, statistiliste ja raamatupidamisaruannete hulgast pikaajaliste (vähemalt 5 aastat) andmete põhjal; põllukultuuride külvipindade ja kogusaagi kohta, põhivara koostise, tootmiskulude, väetiste laotamise 1 hektari põllumaa kohta, võimsuse ja töömasinate maksumuse haritava maa 1 hektari kohta ja muud; kõigi piirkonna talude jaoks.

Pikaajalise perioodi kliimanäitajate hulgast valitakse: üle 10° temperatuuride summa kogu kasvuperioodi ja üksikute kuude kohta, sademete hulk kasvuperioodi aasta ja kuude kohta, päevade arv. kuuma tuulega produktiivse niiskuse varud 0-20 cm ja 0-100 cm kihtides külviperioodil ja taliviljade kasvuperioodi alguses.

Selle teabe ja selle töötlemise tulemusena YuzhNIIgiprozemi Instituudis saadi piirkonna maa hindamise käigus kõigi muldade põllumajandusliku tootmise rühmade jaoks "normaalne" põllukultuuride saagikus, mis arvutati mitmekordse korrelatsioon-regressioonanalüüsi tulemusel. põllukultuuride kujunemise pinnas, klimaatilised ja majanduslikud tegurid (6. lisa).

Muldade rühma “normaalne” tootlikkus on eramaa hindamise põhinäitaja. Põllukultuuride saagikuse baasandmete (U b) alusel määratakse maa üldhinnangu alusväärtuseks maa baastootlikkus (kogutoodangu maksumus) (VP b) mullarühmade kaupa. Maa põhitootlikkus arvutatakse järgmise valemi abil:

kus VP b on kogutoodangu baaskulu mullarühmade lõikes;

PPR-ga - piirkonna külvipindade struktuur (lisa 4);

U b - põllukultuuride põhisaak mullarühmade kaupa (lisa 6).

Koos maa baassaagi ja tootlikkusega määratakse kindlaks ka iga kultuuri ja põllumaa põhikulud tervikuna. Põhikulud on võetud kesktase hindamispiirkonna tavalistele põllumajandustingimustele vastavad kulud. Vastavalt tehtud tööde tingimustele eristatakse kulusid ainult sõltuvalt saagi suurusest.

Konkreetse põllukultuuri mullarühma põhikulunäitajate arvutamine toimub järgmise valemi abil:

kus Z BC on pinnaserühma põhikulu konkreetse põllukultuuri jaoks, rubla/ha;

3 N - koristamisega mitteseotud kulud (künd, väetamine, umbrohutõrje jne), hõõruda/ha;

3 U - koristuskulud (niitmine, viljapeks, transport jne), rub/ha;

Y - põllukultuuride saagikus antud muldade rühmal, c/ha (lisa 6);

Y P on antud põllukultuuri keskmine saagikus piirkonnas (lisa 3).

3 N ja Z U väärtus kokku on võrdne piirkonna keskmise kuluga selle põllukultuuri 1 hektari kohta. Nendevaheline suhe luuakse alates tehnoloogilised kaardid. Kogu töö tegemisel täheldati järgmisi suhteid:

ZN = 60%; Z U =40%.

Eelpool toodud valemiga arvutatuna kasutatakse eramaa hindamise läbiviimiseks põhikulusid. Seejuures määratakse nende väärtuste alusel maa üldhinnanguks baaskulud, lähtudes hindamisala külvipindade struktuurist ja põllukultuuride saagikusest, mille kohta tehakse maa erahindamist.

Maa üldhinnangu põhikulud arvutatakse järgmise valemi abil:

kus 3 BV on pinnaserühmade kulude baasväärtus maa üldhinnanguks, rubla/ha;

Z BC - pinnaserühma põhimaksumus konkreetse põllukultuuri jaoks, rub/ha;

PPR-ga - piirkonna külvipindade struktuur, põllukultuuri poolt hõivatud pindala protsentides talu põllumaa kogupindalast (lisa 4).

Põhinäitajate arvutuste tulemused kantakse koondtabelisse 6:

Tabel 6. Mullarühmade põhinäitajad

		üldhinnang	teraviljad	mais	päevalill
				tootlikkus		tootlikkus		tootlikkus

3.2 Skaalade koostamine põllumaa eraviisiliseks hindamiseks tootlikkuse järgi

Mullarühmade põhisaagi absoluutväärtuste põhjal arvutatakse suhtelised hindamisnäitajad punktides. Erahinnangu suhtelised näitajad peegeldavad mullarühmade efektiivse viljakuse taset konkreetsete põllukultuuride suhtes.

Lisast 6 võetud andmete alusel arvutatakse saagi põhiandmed ümber tootlikkuse näitajateks söödaühikute kohta. Allpool on koefitsiendid (k) põllumajandustoodete söödaühikuteks teisendamiseks:

teraviljad - 1,19;

mais teravilja jaoks - 134;

päevalill - 1,47.

Pärast põllukultuuride põhisaagi ümberarvestamist söödaühikuteks arvutatakse üksikute põllukultuuride saagiskoorid. 100 badli kohta võetakse saagiks 50 c/ha söödaühikut. Mis tahes põllukultuuri tootlikkus söödaühikutes mullarühma kohta määratakse protsendina normist (50 c/ha).

Hinde määramiseks tehtud arvutused on kantud tabelisse 7, mis on maa erahinnangu skaala tootlikkuse järgi:

Tabel 7 Skaala põllumaa eraviisiliseks hindamiseks tootlikkuse järgi

	põllukultuurid
	teraviljad	mais	päevalill

3.3 Põllumaa üldhindamise skaala koostamine

Punktis 3.1. Arvutati brutotoodangu (GP) ja kulude (C) näitajad, mis on ise hinnangulised näitajad. Näitajate põhjal arvutatakse kulude katmise maa hindamise näitaja (03) brutotoodangu ja tootmiskulude suhtena. Sel juhul on kogutoodangu maksumus ja kulud võetud tabelist 6.

Diferentsiaaltulu (DD) arvutamine toimub vastavalt ülaltoodud valemitele. Arvutuste tulemusena saadud maa üldhinnangu absoluutnäitajad: brutotoodangu maksumus (GP), kulude katmine (03) ja diferentsiaaltulu (DI), vastavalt olemasolevale metoodikale, arvutatakse suhtelistes näitajates, punktid. Rostovi piirkonna 100 punkti eest aktsepteeritakse järgmist:

brutotoodangu maksumus - 1000 rubla / ha;

kulude katmine - 8 RUB/RUB;

vahetulu - 800 rubla / ha.

Arvutused absoluut- ja suhtelised näitajad põllumaa üldhinnang on toodud tabelis 8:

Tabel 8. Põllumaa üldhinnangu skaala

mullarühma kood	hindamisnäitajad

3.4 Haritava maa erahindamise indikaatorite arvutamine ja selle graafiline disain

Erahinnang tehakse põllumaa erahinnangu skaalal tootlikkuse osas (tabel 7), mis põhineb mullarühmade erikaalul iga talu piirkonnas (lisa 2) vastavalt valemile:

kus B on selle näitaja piirkonna majanduse skoor;

I j on mullarühma (j-nda) erikaal talu põllumaa kogupindalas;

B j on skaalal j-nda mullarühma väärtus.

Arvutused on näidatud tabelis 9:

Tabel 9. Hindade arvutamine põllumaa erahinnanguks tootlikkuse järgi

	Talud	teraviljad	mais	päevalill
	kommunard
	Külluslik
	Edusammud
	Piirkonna järgi

Pärast põllukultuuride majandusliku hindamispunktide arvutamist tehakse kindlaks saadud maa hindamisnäitajate usaldusväärsus ja usaldusväärsus...

Sarnased dokumendid

Bolgradi oblasti territooriumi loodusgeograafilised omadused. Muldade ja maade keskkonna- ja agrokeemilise uuringu ning hindamise tööde läbiviimise metoodika. Huumusseisundi tunnused. Mullaviljakust parandavate meetmete põhjendus.

lõputöö, lisatud 12.11.2014


Mullaviljakuse tunnused Baškortostanis. Mulla koostise ja omaduste optimaalsed parameetrid. Mulla viljakust piiravad tegurid. Fütotsenooside produktiivsuse ja põllukultuuride saagikuse tegurid. Mullaviljakuse uurimise meetodid.

abstraktne, lisatud 12.07.2008


Kostanay piirkonna pinnase ja kliimatingimuste põhiomaduste arvestamine. Akkol LLP majandustegevuse analüüs. Mulla põhitoitainete sisalduse uurimine antud ettevõttes. Väetiste mõju hindamine teraviljasaagile.

lõputöö, lisatud 03.07.2015


Organisatsiooni majandustegevuse suundade uurimine. Kliimatingimuste, reljeefi ja pinnase omadused. Talutegevuse peamiste majandusnäitajate tunnused. Põllumajandusliku tootmise intensiivistamine ja intensiivsus.

test, lisatud 10.05.2010


Mulla kvaliteediskooride arvutamine omaduste põhjal. Mulla geomeetrilise keskmise hinde, põllumajandusliku tootmisgrupi koondhinne, mulla koguhinne korrelatsiooniastme määramine põllumajandusliku saagikusega 10 maakasutuse kohta.

kursusetöö, lisatud 14.01.2016


Mätas-podsoolsete muldade viljakuse mõju nitrifikatsioonivõimele tuvastamine. Mätas-podsoolsete muldade agrokeemiliste omaduste määramine ja mullaharimisindeksi arvutamine. Viljakuse mõju analüüs teravilja ja põhu NPK sisaldusele.

kursusetöö, lisatud 09.12.2013


Piirkonna mullatekke geograafiline asukoht ja looduslike tingimuste omadused. Mätas-podsoolsete muldade huumuseseisund, nende ratsionaalne kasutamine ja kaitse. Orgaaniliste, lubi- ja mineraalväetiste normi arvutamine.

kursusetöö, lisatud 13.11.2014


Boksitogorski piirkonna geograafilised omadused. Peamiste muldade geneetiliste tüüpide ja nende tekke peamiste mullatekke protsesside kirjeldus. Piirkonna põllumajandusliku arengu aste. Põhimeetmed mulla viljakuse suurendamiseks.

kursusetöö, lisatud 26.11.2012


Põllumajanduskompleksi "Urnyak" looduslikud tingimused ja omadused. Muldade geograafiline jaotus külvikorra piirkonnas. Muldade tüübid, nende teke, morfoloogilised omadused, koostis, erosiooniaste ja viljakuse suurendamise viisid. Muldade põllumajanduslik rühmitus.

kursusetöö, lisatud 31.01.2011


Ema kivid ja põhjavesi. Pinnase tekke tsoonilised tegurid. Muldade vanuse määramine. Piirkonna agrometeoroloogilised näitajad 1961–2001. Taimestik ja loomaorganismid. Mullaviljakuse bioloogilised ja agrokeemilised näitajad.

VENEMAA FÖDERATSIOONI HARIDUSMINISTEERIUM

MOSKVA RIIKLIK TSIVIILÜLIKOOL

EUS osakond

Teema kokkuvõte:

“Maatükkide katastriväärtuse hindamise olemus ja probleemid.

Moskva maa üüri arvutamise iseärasused"

Koostanud 5. klassi õpilane.

Vastu võtnud dotsent V.V

Moskva 2009

Sissejuhatus

Enne maatükkide katastriväärtuse kaalumist tuleks öelda, et Riigi maakataster- See valitsussüsteem vajalik teave ja dokumendid maade õigusrežiimi, nende jaotuse maaomanike, maaomanike, maakasutajate ja rentnike vahel, maa kategooriate, maade kvalitatiivsete omaduste ja rahvamajandusliku väärtuse kohta.

Riigi maakatastrit peetakse järgmistel eesmärkidel:

valitsus- ja juhtorganite, ettevõtete, organisatsioonide, asutuste ja üksikisikute õigeaegne varustamine usaldusväärse teabega territooriumi maaressursside kohta;

maade arvestuse, ratsionaalse kasutamise ja kaitse tagamine;

maaomanike, maakasutajate, rentnike õiguste kaitse;

aluse loomine maa standardhinna, maamaksu ja rendi kehtestamiseks;

ajalooliste maavalduste, ajaloo- ja kultuuripärandi objektide piiride säilitamine.

Või võib öelda, et riigi maakatastri süsteemi loomine hõlmab kolme põhifunktsiooni rakendamist: raamatupidamise, teabe ja fiskaal.

Riigi maakatastri teabefunktsioon on vajalik maa kui loodusobjekti kvalitatiivse seisundi kajastamiseks, riiklik kontroll maa kasutamise ja kaitse üle.

Raamatupidamisfunktsioon on mõeldud õiguste registreerimiseks.

Riigi maakatastri fiskaalne funktsioon tagab maamaksu kehtestamise maksubaasi kujunemise.

Riigi maakatastri objektiks on kõik territooriumi maad, sõltumata nende omandivormist, sihtotstarbest ja kasutamise iseloomust.

Samuti tuleb märkida, et eksperdid tõstavad koos katastrihinnanguga (mass) esile ka individuaalset hindamist: selle hindamisega määratakse üksikobjekti maksumus. Mõlema hindamise algoritm on sarnane, kuid turuanalüüs, kuluarvestus ja kvaliteedikontroll iga protseduuri puhul viiakse läbi erinevalt. Katastrihindamine viiakse läbi maksustamisbaasi arvutamiseks. Ja individuaalne - konkreetsete ostu-müügi-, tagatis-, rendi- jms tehingute tegemiseks.

Üldinfo katastriväärtuse kohta

Vene Föderatsioonis asuva maa kasutamine on tasuline. Maa kasutamise eest tasumise vormid on maamaks (enne kinnisvaramaksu rakendamist) ja rent (maaseadustiku 10. peatükk, § 65, punkt 1). Maksustamisel ja muudel maaseadustikus sätestatud juhtudel määratakse maatüki katastriväärtus. Maatükkide katastriväärtuse määramiseks viiakse läbi maa riiklik katastrihind. Katastrihinnangu tegemise eesmärk on maakorralduslike majandusmeetodite juurutamine ja selle alusel maakasutuse efektiivsuse tõstmine.

Maa riikliku katastrihindamise töid teostatakse alustel Vene Föderatsiooni valitsuse 25. septembri 1999. a määrus nr 945 “Maa riikliku katastrihindamise kohta”, Vene Föderatsiooni valitsuse 8. aprilli 2000. a määrus nr 316 “Maa riikliku katastrihindamise reeglite kinnitamise kohta”.

Riigi katastrihindamine on õiguslike, halduslike ja tehniliste meetmete kogum, mis on suunatud maatükkide katastriväärtuse kindlaksmääramisele kindla kuupäeva seisuga. Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi 20. juuli 2007. aasta korraldusega N 255 "Föderaalse hindamisstandardi "Hindamise eesmärk ja väärtuse liigid (FSO nr 2)" kinnitamise kohta määrati kindlaks, et maatüki katastriväärtus- see on arvutuslik väärtus, mis kajastab ettekujutust maatüki väärtusest (kasulikkusest) selle praeguses kasutuses, arvutatuna teatud meetodil ja kantud selle maatüki katastritoimikusse. Katastriväärtus saab olla ainult maatükil, mis on registreeritud maakatastris. Maatüki katastriväärtus ja selle turuväärtus reeglina ei lange kokku, veelgi enam, ei kattu müügihinnaga. Maatüki katastrihindamine toimub meetoditega massihindamine kehtestatud ja kinnitatud kulud Vene Föderatsiooni majandusarengu ja kaubanduse ministeerium poolt (kokkuleppel huvitatud föderaalsete täitevvõimudega) vastavalt Vene Föderatsiooni jaoks ühtsetele metoodilistele, normatiiv- ja tehnilistele dokumentidele.

Maa riikliku katastrihindamise aluseks on maa sihtotstarve ja funktsionaalse kasutuse liigi järgi klassifitseerimine ning see viiakse läbi, võttes arvesse:

Turuhindade tase, asumite piiridesse jäävate maatükkide rendimäärad (arvestatakse nii väljaarendatud kui ka hoonestamata maatükke) ja muud teavet kinnisvara kohta;

Maa pindala;

Asukoht ja keskkonnategurid.

Esialgu tuvastati Roszemkadastre poolt kinnitatud maade riikliku katastrilise hindamise metoodika kohaselt 14 funktsionaalset kasutusviisi (kusjuures New Yorgis toimub kinnisvaramaksude maksubaasi määramisel klassifitseerimine ainult nelja tüübi järgi kasutamisest).

Teostatakse maa riikliku katastrihindamise korraldamine Föderaalne kinnisvarakatastri agentuur ja selle territoriaalvõimud. Läbi viia täpsustatud tööd kaasatakse hindajad või juriidilised isikud, kellel on hindamislepingu sõlmimise õigus. Katastrihindamine viiakse läbi üheaegselt kõikidele haldusterritoriaalse üksuse maadele.

Katastriväärtuse näitajad ei tohiks ületada turuhindade taset ega sarnase sihtotstarbega maatükkide baasväärtuse maksimumväärtusi, mille Föderatsiooni moodustava üksuse ametiasutused on kehtestanud territoriaalvööndite, erinevate linnade ja alevite hindamiseks.

Vastavalt Vene Föderatsiooni valitsuse 8. aprilli 2000. aasta dekreediga nr 316 kinnitatud maade riikliku katastrihindamise eeskirja lõikele 3 viiakse maade riiklik katastrihindamine läbi vähemalt kord 5 aasta jooksul. ja mitte rohkem kui üks kord 3 aasta jooksul. Alates 18. aprillist 2006, pärast valitsuse katastrihindamise eeskirja vastuvõtmist, vaadatakse kinnisasjade katastriväärtuse baasi üle iga nelja aasta järel iga kinnisvaragrupi kohta: maakinnisvara, elamuarendus, tööstusarendus, äri- ja avalik arendus. .

Vastavalt Vene Föderatsiooni valitsuse 02.07.2008 määrusele nr 52 „Maatükkide katastriväärtusele maksumaksjate tähelepanu pööramise korra kohta“ teave maatükkide katastriväärtuse kohta kujul katastrinumber kinnistust ja selle katastriväärtusest antakse tasuta. Lisaks on teave maatükkide katastriväärtuse kohta maksustamise eesmärgil postitatud Föderaalse Kinnisvarakatastri Agentuuri ametlikule veebisaidile Internetis.

Teaduslik ja praktiline konverents
"Hindamistegevuse roll riigivara haldamisel"
Moskva, 06. juuni 2002

Kõne kokkuvõtted

Volovitš Nikolai Vladimirovitš
LLC "Kinnisvara ja finantstegevuse hindamise instituut" direktor, Tomsk, NP "Siberi piirkondadevahelise hindajate koja" president

MAA VÄÄRTUSE HINDAMISE PROBLEEMID

Vene Föderatsiooni maaseadustiku vastuvõtmisega liikus maatükkide väärtuse hindamise küsimus praktilisele tasemele. Peamised hindamisega seotud väljakutsed on järgmised:

Riigi maapoliitika ebakindlus;

Üldtunnustatud meetodite puudumine maatükkide väärtuse hindamiseks;

Vähene teave maatehingute kohta;

Praktilistel hindajatel endil on selles küsimuses kehv kvalifikatsioon.

Kõigi nende probleemide aluseks on Venemaa maaturu ebaküpsus, kuid praegune olukord ei võimalda nende küsimuste lahendamist lõputult edasi lükata. Veelgi enam, riik, isegi kui me ignoreerime tema funktsioone praktiliselt kõigi Venemaa maade omanikuna, osaleb igas turumajandusega riigis aktiivselt maaturu reguleerimises. Sellele on suunatud iga riigi põhiseaduslikud normid, mida ei saa rakendada ilma maatükkidele jätkusuutliku majandusliku ja sotsiaalne areng. Eriti oluline on valitsuse osalus ja omavalitsused on praegu tingitud tõusust keskkonnaprobleemid. Sellest tulenevalt saame rääkida vaid maaturu reguleerimise vormist. Majanduslikus mõttes võib riigi majandusstrateegia valiku probleemi sõnastada küsimusena maarendi ümberjagamise ulatuse ja viiside kohta. Kuna maatükkide väärtuse määrab nende kasutamisest saadav puhastulu, mõjutab riigi maapoliitika otseselt maatükkide väärtuse kujunemist.

Kui vaatleme sellest vaatenurgast vastuvõetud Vene Föderatsiooni maakoodeksit, võime märkida selle täielikku ebakindlust selles küsimuses. Niisiis, aastatel 65–66 Art. Koodeks ja selle sissejuhatav seadus pakub mitmeid võimalusi maatükkide edaspidiseks maksustamiseks. See on esiteks võimalik üleminek ühtsele kinnisvaramaksule või maatüki enda ja muu otseselt seotud kinnisvara eraldamine. Teiseks saab viimasel juhul maksustamisel lähtuda turu- või katastriväärtusest, aga ka maa tavahinnast. Kolmandaks on vaja kaaluda reaalset võimalust, eriti lähitulevikus, säilitada ja täiustada senist maatasude kogumise korda. Samal ajal on Vene Föderatsiooni uue maksuseadustiku asjakohased artiklid alles eelnõu staadiumis. Ja see on kõigi maaomanike ja maakasutajate jaoks vaid kõige nähtavam osa probleemist.

Selline ebakindlus mõjutab maatükkide turu- ja katastriväärtuse hindamise lähenemisviisi, nagu näitab asjakohaste meetodite analüüs. Roszemkadastri poolt teostatavates töödes maatükkide maksustamise eesmärgil katastriväärtuse hindamiseks kasutatakse maatükkide riigikatastriväärtuse metoodikat, kus puudub konkreetne määratlus hindamisobjekti enda kohta. Katastriväärtus on määratletud ainult ettekujutusena maatüki väärtusest. Vähem küsimusi ei tekita ka vastuolu kinnitatud maatükkide turuväärtuse määratlustes. Turuväärtuse seadusandlikku määratlust, mis on Venemaa hindamise teoorias ja praktikas üldtunnustatud kui kõige tõenäolisem müügihind hindamisobjekti avatud ja konkurentsivõimelisel turul, ei ole mingil põhjusel dešifreeritud ja seda isegi ei mainita. seoses maatükkidega "Maatükkide turuväärtuse määramise metoodilistes soovitustes" (kinnitatud Vene Föderatsiooni varaministeeriumi korraldusega 03.07.2002 nr 568-r). See võimaldas arendajatel asendada hindamise eesmärgi ja selle asemel, et võrrelda maatükkide tehingute hindu, määrab hindaja kõige rohkem tõhus kasutamine maatükid (mille tulemusena on maatüki eeldatav maksumus maksimaalne). Seetõttu soovitatakse seda maa jääktehnika hindamisel kolme turupõhise lähenemisviisi asemel otseselt kasutada. Seda lähenemist peetakse maailmas aegunuks, sest investor eeldab õigustatult maatüki soetamiselt samasugust kasumlikkust kui investeeringutelt teistesse kapitalivormidesse, mitte aga jääktulu teenimist. Sellest tulenevalt on isegi neis riikides, mis järgivad anglosaksi õigussüsteemi, maatüki enda hindamine eraldi selle arengu hindamisest turu enda, mitte jääkkäsitluse alusel. Viimast kasutab maatüki omanik ise üürnike ja üldiselt oma krundi kasutusviiside ja -vormide valiku kriteeriumina, mitte aga müügi eesmärgil väärtuse määramisel. Sellest on otseselt kirjutatud näiteks D. Friedmani, D. Harrisoni, D. Eckerti tuntud teostes. Ma arvan, et viga maatüki enda ja selle parenduste hindamise lähenemisviisi erinevuste mõistmisel on seotud sellega, et läänes ja Venemaal ei ole „maatüki” kontseptsiooni tajumise erinevused täielikult teadvustatud. Lääne arusaam tuleneb maatüki arvestamisest koos sellel asuva kinnisvaraga. Pole juhus, et ülaltoodud metoodikas puudub isegi hindamisobjekti enda - maatüki - määratlus. See muudab maatüki turuväärtuse hindamise praktikas esialgu hindaja enda “kunsti” teemaks. Võib-olla püüab Vene Föderatsiooni varaministeerium hindamisbaasi maksimeerimisega kompenseerida tegelike tehingute registreeritud hindade alahindamist. Arvestades kohaliku tasandi huvide vastandumist, võivad selle tagajärjed olla aga äärmiselt negatiivsed. Kuna see puudutab eelkõige tööstusettevõtete asukohti, peaks Venemaa Kaubandus-Tööstuskoda sellesse protsessi aktiivselt sekkuma. IN muidu, muuhulgas saame mõne aja pärast võrreldamatu baasi kruntide hinnangulise maksumuse ja pidevate konfliktide jaoks kontrolli- ja maksuasutustega. See pole vähem tõsine kui ettevõtetevahelised lahknevused põhivara arvestuslikus väärtuses. Pole juhus, et Vene Föderatsiooni Riikliku Omandikomitee väljatöötatud maatükkide rendi määramise metoodika (mis saadeti uurimiseks föderatsiooni moodustavatele üksustele) viib meid tegelikult tagasi praeguse, mitte aga mitte. parim kasutus maatükid. Kahjuks parandavad need vead ja vastuolud praktikas meie kolleegide poolt. Edaspidi oleks soovitav praktilisi hindajaid eelnevalt väljatöötatud hindamiskäsitlustega kurssi viia ja nende arvamust arvesse võtta.

Nendel tingimustel suureneb hindajate endi kvalifikatsiooni tähtsus ning meie käsutuses oleva usaldusväärse infobaasi olemasolu. Töötatud välja koolitusprogrammid, mis võimaldasid meelitada palju hindajaid head spetsialistid, tuleks keskenduda mitte ainult maatükkide hindamise lähenemisviisile liberaalse majanduse raames (eriti mitte alati õigesti tõlgendatuna). Mitte vähem oluline, nagu näeme riigi tasandil, ei ole sotsiaalse suunitlusega turumajandusega riikide, eelkõige Saksamaa kogemuste tundmine. Näiteks pärast Ida-Saksamaaga ühinemist said Saksa hindajad valitsuse tasemel metoodika idaosariikide maatükkide ja muu kinnisvara hindamiseks. See võimaldas saada igale krunditüübile ligikaudsed hinnad ning hindaja sai need teatud koridori piires täpsustada. Samas antakse nii ida- kui läänepoolsete maade kohta ligikaudsed kapitalisatsioonimäärad, erinevat tüüpi maatükkide inflatsiooniindeksid ja muu vajalik teave maatükkide hindamise lihtsustamiseks. See on kaugel meie arusaamast turuväärtuste hindamisest, kuid võimaldas lahendada riikliku probleemi hindamise valdkonnas lühikese aja jooksul ilma oluliste kuludeta. Vene meetodite ja koolitusprogrammide väljatöötamise osana on vaja uurida juba kogunenud Venemaa linnad ja piirkondade kogemus. Selle juurde peame igal juhul tagasi tulema. Muuhulgas võimaldab see meil koguda väga vajalikku teabebaasi. Riik saab tehingute alahindamise probleemi lahendada muude meetoditega, näiteks kui kehtestab riigi ja omavalitsuste ostueesõiguse reeglina eramaa krunte omanike pakutava turuhinnaga.