Maamüüjate kohustuste hulka kuulub üksikisiku tulumaksu (NDFL) tasumine. Teatud isikute kategooriad võivad selle sissenõudmisest siiski vabastada, samas kui teised võivad saada märkimisväärseid mahaarvamisi.

Pange tähele, et kõik selles artiklis kirjeldatud sätted kehtivad ka tänapäeval. Maa müügimaksu osas muudatusi 2019. aastal plaanis ei ole.

Üksikisiku tulumaksu maksjad

Isikud, kes on seda kinnisvara omanud vähem kui viis aastat, peavad tasuma suvilate eest maksu. Mõne maaomanike kategooria puhul on seda perioodi lühendatud aga kolmele aastale. Selliste isikute hulka kuuluvad:

• erastatud kruntide omanikud;
• eluaegse hoolduslepingu kohustuse täitmise tulemusena saadud kruntide omanikud ülalpeetavatega;
• lähedaselt pereliikmelt kingituse või pärandina saadud kruntide omanikud.

Eeltoodust järeldub, et eraisikud, kellel on müüdavale maale omandiõigus, on maksu tasumisest vabastatud. rohkem kui 5 aastat ja teatud juhtudel üle kolme aasta.

Oluline on märkida, et üksikisiku tulumaksuga maksustatakse ainult nende maatükkide müük, mis asuvad Vene Föderatsiooni territooriumil.

Kuni 01.01.2016 oli vara omandiperiood, mille möödumisel oli väljamaksjal õigus selle müümisel makse mitte maksta, 3 aastat. See periood kehtestati eranditult kõigi omanike kategooriate jaoks. Alates 1. jaanuarist 2016 pikendati seda perioodi kõikidele kodanike kategooriatele, välja arvatud mõned erandid.

Neid õigussuhteid reguleerivad õigusaktid:

• Vene Föderatsiooni maksuseadustik.
• 29. novembri 2014 föderaalseadus nr 382.

Viimased muudatused

Vastavalt nr 382-FZ on muutunud eraisikutelt kinnisvara müümisel maksude tasumise kord ning seaduses täpsustati ka juhud, mil eraisik võib olla maksude tasumisest vabastatud.

Kui enne seaduseelnõu kehtima hakkamist võis omanik oma kinnisvara maksu maksmata müüa kolme aasta jooksul, siis nüüd on nõutud minimaalselt viis aastat.

Seda perioodi arvestatakse eluaseme ostmise hetkest, see tähendab kohe peale ostu-müügilepingu allkirjastamist.

Kui vara on soetatud enne seaduse jõustumist (enne 31.12.2015), siis kehtivad sellele vanad reeglid. Seetõttu saab omanik pärast kolme aastat omamist vara müüa ilma maksu maksmata. Kui vara osteti pärast seaduse jõustumist, siis alles pärast viit.

Sõltuvalt piirkonnast võib periood erineda.

Kui vara ei ole soetatud, vaid päritud, siis arvestatakse perioodi alates pärimise kuupäevast.

Kui kinnisvara müüakse kallimalt, kui see osteti, on tasu 13% vara väärtusest.

Käibemaksu ei võeta juhtudel, kui:

1. Ainus elamispind müüdi spetsiaalselt teise ostmiseks.
2. Kui objekt on olnud omandis üle kolme aasta ja selle väärtus ei ületa 5 miljonit rubla.
3. Kui hind, millega elamispind müüakse, on väiksem või võrdne sellega, millega see osteti. Selleks peate esitama vastavad dokumendid.

Omanik võib olla maksuvaba pärast objekti omamist kolmeks aastaks, kui selle omandas:

1. Pärandusena või kinkis mõni lähisugulane.
2. Oli .
3. Hooldus- või ülalpidamislepingu alusel.

Maksusumma

Summa, mille maatüki omanik peab tasuma, saab arvutada järgmise valemi abil:

Maa müügist saadud tulu

Tulu suuruse määramisel lähtutakse lepingus märgitud vara müügihinnast. Veelgi enam, alates 01.01.2016 kehtestati ülalnimetatud föderaalseaduse alusel eeskirjad, mille eesmärk on vältida ala alahindamist, et vähendada maksusummat.

Vastavalt käesolevale eeskirjale ei saa maatüki maksustamisväärtus olla väiksem katastriväärtusest, mis on korrutatud 0,7-ga. Maatüki katastriväärtust saab vaadata selle katastripassist.

Seega, kui krundi katastriväärtus on 6 700 000 rubla, on selle müügil maksustatav minimaalne summa 4 690 000 rubla (6 700 000 * 0,7). Isegi kui kinnisvara müük toimub madalama hinnaga, tuleb tulumaksu tasuda 4 690 000 rubla ulatuses.

Maksumäär

Üksikisiku tulumaksu määr sõltub otseselt sellest, kas müüjat tunnustatakse Vene Föderatsiooni residendina. Vene Föderatsiooni territooriumil viibimine rohkem kui 183 kalendripäeva aastas võimaldab pidada isikut elanikuks. Ülejäänud isikud on mitteresidendid.

Oluline on märkida, et mitteresidendi staatuse saamine ei sõltu ainult tema tegelikust viibimisest Vene Föderatsiooni territooriumil. Iga küsimus lahendatakse individuaalselt, sealhulgas võetakse arvesse alalise elukoha olemasolu riigis.

Vene Föderatsiooni elanikele on maksumäär 13%. Mitteresidentide puhul tõuseb see 30%-ni.

Seega, kui maatükk müüakse 7 420 000 rubla eest, võrdub üksikisiku tulumaksu summa 964 000 rublaga. elanikele (7 420 000 * 0,13) ja 2 260 000 rubla. mitteresidentidele (7 420 000 * 0,3).

Maksuvähendused

Selles osas pole 2019. aastal midagi muutunud.

	Vara mahaarvamine	Kulude mahaarvamine
Millal seda kasutatakse?	Omanikele, kes on omanud maatükki vähem kui 5 aastat	Võimaldab maa väärtusest maha arvata selle müügikulud (enamasti on see kinnisvara ostukulu)
Mahaarvamise summa	1 000 000 hõõruda.	Tegelikud kulud, mida tõendavad dokumendid (nt pangaväljavõte või raha saaja kviitung)
Arvutamise näide	Oletame, et omanikule 4 aastat kuulunud maatükk müüakse 4 340 000 rubla eest, siis arvutatakse elaniku maksusumma järgmiselt: (4 340 000 – 1 000 000) × 0,13 = 434 200 rubla	Oletame, et krunt pannakse müüki hinnaga 3 500 000 rubla ja omanik ostis selle 2 990 000 rubla eest. Residendi tulumaksu summa arvutatakse järgmiselt: (3 500 000 – 2 990 000) × 0,13 = 66 300 hõõruda.

Oluline on tähele panna, et kui maatükk on kaasomandis, siis ühe lepingu alusel müümisel saab vara mahaarvamist rakendada vaid üks kord.

Kui omanikud müüvad oma osad eraldi, siis on igaühel õigus kohaldada mahaarvamist.

Maksu kogumise aeg ja kord

Maatüki müügiaastale järgneva aasta 30. aprilliks peab omanik esitama maksuhaldurile deklaratsiooni. Lisaks peab maksja üksikisiku tulumaksu arvutama iseseisvalt.

Maksukohustus tuleb täita enne 15. juulit. Vastasel juhul rakendatakse rikkujale sanktsioone trahvi kujul - 20% sissetuleku summast iga viivitatud päeva eest. Deklaratsiooni esitamata jätmise eest on ette nähtud trahv 5%, kuid mitte vähem kui 1000 rubla iga viivitatud päeva eest.

On olukordi, kus maksuhaldur saadab eksikombel teate üksikisiku tulumaksu tasumise vajadusest üksikisikutele, kes on seadusega maksukohustusest vabastatud. Sel juhul peaksite lihtsalt esitama maksuametile dokumendid, mis kinnitavad teie õigust maksuvabastusele.

Muudatuste ülevaade videos

Mida on muutnud uus maamüügi maksude seadus? Muudatused ei ole nii olulised, peaaegu kõik jääb ülalkirjeldatuiks, kuid on olulisi punkte, mida tuleks arvesse võtta.

Üksikettevõtja rakendab lihtsustatud maksusüsteemi. Üksikettevõtja müüs eraisikuna maatükid koos neile ehitatud elamutega ja esitas maksudeklaratsiooni vormil 3-NDFL. Krundid osteti enne üksikettevõtja registreerimist. Kruntide soetamisest on möödunud vähem kui kolm aastat. Üksikettevõtja üksikettevõtja tuludeklaratsioonis deklareeriti ka maatükkide maksusoodustusi. Maksuhaldur nõuab, et deklaratsioonis märgitaks üksikettevõtja tuluna kruntide müügist saadud tulu, kuna üksikettevõtjal on registreeritud tegevusliik - maatükkide müük.
Kas maksuhalduri nõue on seaduslik?

Olles probleemi kaalunud, jõudsime järgmisele järeldusele:
Maksuhalduril on eeldused nõuete esitamiseks üksikettevõtja vastu. Maa müügist saadud tulu üksikisiku tulumaksuga maksustamise seaduslikkust tuleb ettevõtjal suure tõenäosusega kohtus tõendada.

Järelduse põhjendus:
Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustikule võtavad lihtsustatud maksusüsteemi kasutavad üksikettevõtjad maksustamisobjekti määramisel arvesse müügitulu, aga ka mittetegevusest saadavat tulu.
Lihtsustatud maksusüsteemi rakendamine üksikettevõtjatele näeb ette nende vabastamise üksikisiku tulumaksu tasumise kohustusest ettevõtlusest saadud tulu osas.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadusandlus ei jaga üksikisiku vara varaks, mis kuulub talle eranditult kodanikuna, ja varaks, mis kuulub talle eranditult üksikettevõtjana (CC RF, 17. detsember 1996 N 20-P) . Üksikettevõtja staatuse saamine ei eralda osa kodaniku varast, kuna tema riikliku registreerimise üksikettevõtjana fakt ei "loo" teda uueks eraldiseisvaks isikuks, kellel on eraldi vara ning kodaniku ettevõtlustegevus on ikka kodaniku enda tegevus.
Maksude ja lõivude seadusandlus ei nõua nende omandis oleva vara ostu-müügitehingutes osalevatelt isikutelt füüsilisest isikust ettevõtja staatust.
Praegu ei saa üksikettevõtjana registreeritud ja lihtsustatud maksusüsteemi kohaldavate isikute kinnisvara müügist saadud tulu maksustamise küsimust nimetada üheselt mõistetavaks, kuna finantsosakonna ja maksuhalduri seisukohad on erinevad.
Seoses üksikettevõtjate poolt äritegevuses kasutatud kinnisvara müügist saadava tuluga on reguleerivate asutuste seisukoht, et selline tulu kajastatakse äritegevuse osana ja selle müügist saadud tulu tuleks arvesse võtta kui tulu, mis on saadud äritegevusest. tulu maksubaasi määramisel tasutud maksult seoses lihtsustatud maksusüsteemi kasutamisega. Teisisõnu, kui üksikettevõtja kohaldab sellise vara müügi ajal lihtsustatud maksusüsteemi, ei ole tal õigust juhinduda Vene Föderatsiooni maksuseadustiku sätetest, kuna selline tulu on vabastatud isiklikust maksust. tulumaks Vene Föderatsiooni maksuseadustiku alusel (vt nt Venemaa rahandusministeerium 20. jaanuar 2014 N 03-11-11/ 1390, 10.07.2013 N, kuupäev 07/ 01/2013 N, 22/02/2013 N, Venemaa föderaalne maksuteenistus, 05/07/2013 N). Nendes kirjades ei sõltu lihtsustatud maksusüsteemi kohane maksu tasumise kohustus ei füüsilisest isikust ettevõtja sellisena registreerimisel märgitud äritegevuse liikidest ega staatusest, milles üksikettevõtja kinnisvara omandas (eraisikuna). ettevõtja või eraisikuna) või vara kasutamise/mittekasutamise fakti kohta vahetult enne müüki.
Venemaa rahandusministeeriumi andmetel (Venemaa rahandusministeerium 22.08.2013 N 03-04-05/34352, 23.04.2013 N, 02.01.2012 N, 16.03.2013 2011 N), ettevõtlusest saadud tulu on tulu füüsilisest isikust ettevõtja registreerimisel määratud tegevusliigi alla kuuluvast tegevusest.
Muud täpsustused väljendavad seisukohta, et kui üksikisik on registreeritud üksikettevõtjana ja vastavalt 08.08.2001 N 129-FZ “Juriidiliste isikute ja üksikettevõtjate riikliku registreerimise kohta” nõuetele, on majandustegevuse liigid märgitud Juriidiliste isikute ühtne riiklik register, näiteks "Oma kinnisvara müügiks ettevalmistamine", "Maa ost ja müük", siis võetakse arvesse edasimüügiks omandatud kinnisvara, sealhulgas maa müügist saadud tulu. üksikettevõtjad tulu osana lihtsustatud maksusüsteemi kohaldamisega seoses tasutud maksu maksubaasi määramisel (vt nt Venemaa rahandusministeeriumi 24.07.2015 N 03-11-11/ 42684, 26.06.2013 N, 16.08.2012 N, 05.10.2012 N, 15.03.2012 N). Ametnikud aga ei näita, kas need tingimused peavad olema täidetud üheaegselt.
Omakorda näiteks Venemaa rahandusministeeriumis 24.05.2016 N 03-04-05/29559, 18.04.2016 N, 06.10.2015 N, 28.10.2013 N, 23.04.2013 N, märgitakse, et kui kinnisvara kasutati äritegevuses või kui üksikettevõtja deklareeris registreerimisel sellise tegevuse nagu kinnisvara müük, siis tuleb selle müügist saadav tulu. võetakse tuluna arvesse lihtsustatud maksusüsteemi alusel tasutud maksu maksubaasi määramisel.
Kui üksikettevõtja ei kasutanud maatükke äritegevuses ja selle maksumaksja suhtes ei ole juriidiliste isikute ühtses riiklikus registris märgitud ülalnimetatud majandustegevuse liike, siis maksustatakse maatükkide müügist saadud tulu. maksustada vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku sätetele (Venemaa Rahandusministeerium 18. aprill 2016 N 03-11- 11/22134, 24.07.2015 N ).
Analüüsitud olukorras deklareeris üksikettevõtja registreerimisel sellist tegevust nagu "Maatükkide müük". Seetõttu leiame, et lihtsustatud maksusüsteemi alusel tasutud maksu maksubaasi määramisel on olemas eeldused, et maatükkide müügist saadav tulu võetakse tuluna arvesse.
Sellest tulenevalt ei ole üksikettevõtjal antud juhul õigust kasutada Vene Föderatsiooni maksuseadustikus (Venemaa rahandusministeeriumi 06.06.2013 N 03-04-05/21156) sätestatud kinnisvaramaksu mahaarvamist. , 07.06.2011 N, 04.10.2010 N, Venemaa föderaalne maksuteenistus 22.12.2011 N).
Siiski tuleb arvestada, et maatükid omandas eraisik enne üksikettevõtjana registreerimist.
Sellega seoses märgime, et finantsosakonnal oli varem käsitletavas küsimuses teine ​​seisukoht. Venemaa rahandusministeerium 04.24.2008 N 03-04-05-01/131, 10.24.2007 N märkis, et tulu, mis on saadud eraisiku poolt enne tema riiklikku registreerimist üksikettevõtjana soetatud mitteeluruumide müügist ja müügi ajal ettevõtlustegevuseks kasutamata maksustatakse üksikisiku tulumaksuga Vene Föderatsiooni maksuseadustikuga ettenähtud viisil.
Kuid nagu näeme, on praegu reguleerivate asutuste selgitustes rõhuasetused muutunud.
Kohtupraktika ei ole ühtne. On tehtud kohtulahendid nende maksumaksjate kasuks, kes otsustasid saadud tulu maksustada üksikisiku tulumaksuga (Uurali rajooni FAS 04.03.2012 N F09-1610/12, Loode ringkonna FAS 18.12. 2012 N). Esimesel juhul märkis kohus, et kinnisvara ostu-müügilepingutes ei olnud märgitud üksikisiku staatust füüsilisest isikust ettevõtjana, müügist saadud summad laekusid eraisiku isiklikule kontole, kinnisvara müügitehingud olid ühekordsed ega olnud suunatud süstemaatilisele tulu teenimisele . Sellega seoses ei kuulu kohtunike hinnangul tulu maksustamisele seoses lihtsustatud maksusüsteemi kohaldamisega (vt ka Uurali ringkonna FAS 2. detsembril 2010 N F09-2787/10-C2).
Enamasti jõuavad kohtunikud siiski järeldusele, et üksikettevõtjate äritegevuses kasutatava vara müügist saadud tulu maksustatakse lihtsustatud maksusüsteemi alusel.
Seega võtavad kohtud arvesse kasutatud ja hiljem müüdud vara otstarvet. Kui vaidlusaluseid kinnisvaraobjekte vastavalt nende majanduslikule otstarbele ei kasutata isiklike või perekondlike vajaduste rahuldamiseks, vaid need on mõeldud äritegevuseks ehk kasumi teenimiseks, siis nende müügist saadav tulu kuulub maksustamisele. lihtsustatud maksusüsteemi raamistik (Volga piirkonna FAS 17. jaanuaril 2014 N F06 -1394/13, FAS Loode ringkond 15.08.2013 N, FAS Lääne-Siberi ringkond 03.12.2013 N A27 -10232/2011, FAS Volga-Vjatka ringkond, 05.10.2012 N A79-5243/2012).
Eeltoodut arvestades asume seisukohale, et vaadeldaval juhul olid maksuhalduril eeldused nõuete esitamiseks üksikettevõtja vastu. Üksikettevõtjale maa müügist saadud tulu maksustamise seaduslikkust üksikettevõtja tulumaksuga tuleb suure tõenäosusega tõendada kohtus.

Ettevalmistatud vastus:
Õigusnõustamisteenistuse GARANT ekspert
audiitor, MoAP liige Zavyalov Kirill

Vastus on läbinud kvaliteedikontrolli

Materjal on koostatud juriidilise konsultatsiooni teenuse raames antud individuaalse kirjaliku konsultatsiooni alusel.

Veenduge, et õiendil, katastri- ja piiriplaanidel oleks märgitud katastrinumber. See on garantii, et sait on üheselt identifitseeritud ja sellel on üks omanik. Kui numbrit ei määrata, võib selguda, et sellel maatükil on teine ​​omanik ja võib-olla rohkem kui üks - krunt on mitu korda müüdud. Pange tähele, et dokumentide pakett sisaldab väljavõtet ühtsest riiklikust kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute registrist. See kinnitab ka seda, et sait on registritesse kaasatud ainult üks kord. 5 Kui teie müüja on abielus, peab krundi dokumentide pakett sisaldama tema abikaasa kirjalikku nõusolekut selle krundi müümiseks. Kui müüja on alaealine kodanik, peab krundi müügiks olema eestkoste- ja hoolekandeasutuste kirjalik nõusolek.

Dokumendid maatüki ostmiseks

Üks risk: hoolimatu müüja.Müüja (või kinnisvarabüroo), kes taotleb kiiret maatüki ostu-müügitehingu sõlmimist, ei pruugi esitada kõiki olulisi üksikasju ja krundi kasutamise piiranguid. Näiteks:

• Maa sihtotstarbe ja märgitud lahknevus on maatüki ostmisel väga levinud risk.
  Nii et näiteks metsamaad ei kuulu müügile ja sel juhul jääb üle vaid loota majapidamises asuva krundi rentimisele. Saate osta krundi, kuid teie plaani elluviimine, näiteks maja ehitamine, on võimatu, kuna teie maad, nagu selgub, kasutatakse eranditult põllumajandusmaaks.

Milliseid dokumente tuleks krundi ostmisel kontrollida?

Tähelepanu

Õigeaegne ja õigesti koostatud aruandlus on iga väikese ja keskmise suurusega ettevõtte edu vajalik tingimus. Niisiis, millised dokumendid peaksid üksikettevõtjal olema? Millist aruandlust peaksid nad tööandjana säilitama? Probleemide vältimiseks on kõige olulisem teada kõigile neile küsimustele õigeid vastuseid ning osata esitada kõik vajalikud andmed õigeaegselt ja õiges vormingus.

Tähtis

Ettevõtluse alustamine Võrreldes ettevõtlustegevuse erinevate raskustega on üksikettevõtja registreerimine üsna lihtne ja kiire protseduur. See eeldab reeglite ranget järgimist, mille täitmisel omandab ärimeheks soovija 3 päeva jooksul ihaldatud staatuse.

Esmapilgul tundub, et raskeim osa on möödas ja võid rahulikult valitud tegevusega tegelema hakata, kuid loomulikult on see alles algus.

Milliseid dokumente tuleb maa ostmisel kontrollida?

Maa käsutamise piiranguid saab kehtestada vaid normatiivaktidega. Milliseid dokumente on maatüki ostmisel vaja lepingu vormistamiseks ja hilisemateks registreerimistoiminguteks? Esmalt tuleb pooltel kontrollida müüja õigust maatüki müüa tõendavaid dokumente.

Nende hulka kuuluvad:

• kinnistu omaniku üldine tsiviilpass;
• notariaalselt tõestatud volikiri, kui tehing on usaldatud esindajale;
• omandiõiguse dokumendid - omandiõigustunnistus (kui õiguste registreerimine toimus enne juulit 2016), väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (kui registreerimistoiminguid tehti alates juulist 2016), pärimistunnistus, kohalike omavalitsuste haldusakt maaomandi andmine jne.

Milliseid dokumente on vaja maatüki ostmiseks?

Maatükkide õigused peavad olema riiklikult registreeritud. Kooskõlas Art. 14 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus

nr 122-FZ “Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta”, kinnisvara õiguste tekkimise ja ülemineku riiklik registreerimine on tõendatud õiguste riikliku registreerimise tunnistusega ning alates 07.03.2016 väljavõttega ühtsest riiklikust registrist ja alates 01.01.2017. väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist vastavalt 13. juuli 2015. aasta föderaalseadusele. nr 218-FZ “Kinnisvara riikliku registreerimise kohta”.

• Vene Föderatsiooni subjekti keeldumine maatüki ostmisest.

Kuidas maatükki osta

Info

Nn raamat äritehingute, kulude ja tulude arvestuseks - KUDiR. Üksikettevõtjale nõutavad dokumendid sõltuvad paljudest nüanssidest.

Maksuaruandluse režiimi peetakse kõige lihtsamini mõistetavaks. Kuid see ei osutu alati kasumlikuks. Väikeettevõtjate tegevuse lihtsustamiseks on Vene Föderatsiooni õigusaktidega kehtestatud erinevad maksurežiimid. Vaatame neid allpool. STS Kõigist režiimidest kõige levinum ja lihtsustatud on maksusüsteem (STS), mis asendab korraga kolm maksu. Lihtsustatud maksusüsteem ei koorma ettevõtjaid kinnisvara-, käibe- ja üksikisiku tulumaksu maksude tasumise vajadusega.

Muud maksud tuleb tasuda füüsilisest isikust ettevõtjale üldises maksurežiimis ettenähtud viisil. Peamised dokumendid, mida ettevõtjad lihtsustatud maksusüsteemi kasutades peavad säilitama, on maksudeklaratsioon ja KUDiR.

kas sa ei leidnud seda, mida otsisid?

Krunti saab osta esma- ja järelturult. Esimesel juhul piisab tehingu sooritamiseks ülaltoodud dokumentidest, kuid eraisikult ostes on vaja mitmeid lisapabereid.

See nimekiri sisaldab omaniku abikaasa notariaalselt tõestatud müügiluba ja kliendi abikaasa samalaadset ostuluba, kui mõlemad lepingupooled on abielus. Müüja peaks võtma ka tõendid psühhoneuroloogilistest ja narkoloogilistest dispanseritest (PND ja ND), kuna nendes dispanserites registreeritud isiku tehtud tehingud võidakse tunnistada kehtetuks.

Ja vahet pole, et ei müüda mitte korterit, vaid maad. Kuid maakinnisvara ostvad kliendid unustavad selle sageli ja kaotavad tegelikult oma raskelt teenitud raha.

Muide, kohus ei vaata isegi teie nõuet ilma nende tõenditeta, seega on parem tegutseda.

Mida on vaja teada krundi või maamaja ostmisel

Parim variant soetatud maa sihtotstarbeks on individuaalelamuehitus (IHC).

• Üsna sageli müüb müüja skvottimise tulemusel saadud maad ning pärast maatüki ostutehingut riskite koormata omandatud maatüki omandiõiguse registreerimise keerulise protseduuriga. Kui teile ei ole esitatud kõiki vajalikke dokumente, mis kinnitavad müüja omandiõigust krundile (ja sellel asuvatele kinnisvaraobjektidele), on parim lahendus sellisest ostust keelduda.
• Maatükil võib olla arest, keeld vms, millest müüja ei pruugi Teid teavitada.
• Sama krundi mitmekordseks müügiks on oht.

Milliseid dokumente kontrollida üksikettevõtjalt krundi ostmisel

Kuidas kontrollida ostetud maatüki dokumentide õigsust Kinnisvara ostmisel peab ostja kontrollima tehingu õiguslikku puhtust ja kinnisvara enda, mida ta kavatseb osta. Maatükkide puhul koosneb kontrollialgoritm järgmistest toimingutest:

• nõutav on maa käsutamise õigust tõendav dokument (tehingu vormistamiseks on sobiv dokument maatüki registreerimise tõend või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist);
• Nõutav on hankida ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõte, mis sisaldab kinnistu põhitunnuseid (piirid, pindala jne).

• Üksikute ettevõtjate ettevõtlustegevuse objektide omandilepingute koopiad.
• Lihtsustatud maksusüsteemi kohaldamise võimalusest teavitamine (olemasolul).
• Leping pangakontole.
• GRN muudatuste tegemiseks ühtses riiklikus üksikettevõtjate registris.
• Pank-Klient süsteemi kasutamise leping (olemasolul).
• FSS-i sertifikaat.
• Venemaa pensionifondi tõend tööandjana.
• Üksikettevõtja kasutatavate seadmete rendilepingute koopiad.
• Nende ruumide rendilepingute koopiad, kus üksikettevõtja tegutseb.
• Teatud ametiasutuste kontrolliaktid.
• IP-andmete vorm.

Olgu kuidas on, kuid enne kõigi dokumentide täieliku loendi koostamist peate viivitamatult otsustama, milline maksustamisviis on teile kõige mugavam, samuti selle, kas teie ettevõte plaanib töökohti korraldada.

Kas 2012. aasta lõpus ettevõtja staatuse saanud üksikettevõtja (tegevuse liik - maatükkide ost-müük) võib 2013. a. müüa see maatükk ettevõtjaks?

Ettevõtjal on õigus müüa üksikisikuna soetatud maatükk. Kehtivad õigusaktid seda ei keela. Üksikisiku ja ettevõtja vara on lahutamatud. Seetõttu on ettevõtja poolt eraisikuna soetatud vara müük oluline ainult maksustamise seisukohalt. See tähendab, et ettevõtja maksab makse vara müügist saadud tulult vastavalt tema poolt vastuvõetud maksusüsteemile.

Selle positsiooni põhjendus on toodud allpool Glavbukh System vip versiooni materjalides

1. Artikkel: Ettevõtja müüb oma kinnisvara

Mida teha: äritegevuses kasutatud vara müümisel tasuda tulult tulumaksu lihtsustatud maksusüsteemi järgi. Kui kinnisvara kasutati isiklikuks otstarbeks ja see oli omandis vähem kui kolm aastat, siis tuleb tasuda üksikisiku tulumaks.

Ettevõtja kui üksikisik saab oma kinnisvara osta ja müüa. Samal ajal peab ta hindama, kas selline müük on viis ettevõttest tulu teenida. Või on kinnisvara müük tingitud ettevõtja kui eraisiku isiklikest vajadustest. Valiku tegemisel ühe või teise variandi kasuks tuleb tähelepanu pöörata mõnele nüansile, millest tahame rääkida.*

Juhtum nr 1. Vara müük äritegevuse raames

Alustuseks tuletagem meelde järgmist. Ettevõtlusega tegelemiseks peab üksikisik registreeruma üksikettevõtjana ja märkima tegevuse tüübi, millega ta tegeleb.

Seda tüüpi tegevusest saadav tulu on äritegevusest saadav tulu. Seega, kui ettevõtja kohaldab lihtsustatud maksusüsteemi ja kinnisvara müügist saadud tulu on seotud ettevõtlusega, siis maksustatakse neid lihtsustatud maksusüsteemi raames (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 346.15). ). Ja samal ajal vabastatakse need tulud üksikisiku tulumaksust (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 24, artikkel 217). Venemaa rahandusministeerium on sarnasel seisukohal 12. augusti 2010. aasta kirjas nr 03-04-05/3-452.

Vahet pole, kas müügist saadi reaalset kasumit või mitte. Peaasi on see, et tegevused on suunatud vara müügist kasumi teenimisele. Seda kinnitavad kohtunikud (Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 16. märtsi 2010 resolutsioonid nr 14009/09 ja Loode ringkonna Föderaalse monopolivastase teenistuse 15. märtsi 2012 resolutsioonid nr A05- 5609/2011).*

Kui otsustate, kas kinnisvara müük on äritegevus, peate pöörama tähelepanu sellele, millise OKVED-koodi ettevõtja sisestab ühtsesse riiklikku üksikettevõtjate registrisse.

Näiteks märgitakse registreerimisel sellised tegevused nagu "oma kinnisvara müügiks ettevalmistamine" ja "oma kinnisvara ost ja müük" (vastavalt OKVED koodid 70.11 ja 70.12). Siis võib kinnisvara müügist saadavat tulu lugeda äritegevusest saadavaks tuluks ja selle suhtes kohaldatakse „lihtsustatud” maksu (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.15 punkt 1). Sarnast seisukohta väljendati Venemaa Rahandusministeeriumi 09.08.2011 kirjades nr 03-11-11/226 ja 12.05.2011 nr 03-11-11/309.

Kui riiklikus üksikettevõtjate ühtses registris on märgitud ainult üks kood 70.11 “ettevalmistus oma kinnisvara müügiks”, siis ei ole kinnisvara müügist saadav tulu enam ettevõtlustulu. See tähendab, et seda maksustatakse üksikisiku tulumaksuga 13% (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 224 punkt 1).

Pangem tähele, et ettevõtjal ei ole keelatud teha muudatusi ühtses riiklikus üksikettevõtjate registris ja lisada uusi tegevusliike, teatades sellest maksuametile (08.08.2001 föderaalseaduse nr 129 punkt 5, artikkel 5). -FZ). Seetõttu saate vajadusel esmalt lisada mõne muu tegevusliigi ja seejärel kinnisvara müüa.

Saate seda teha erinevalt. Kohe registreerimisel märkige näiteks kahe koodi 70.11 ja 70.12 asemel üks - üldisem kood 70.1 "oma kinnisvara müügiks ettevalmistamine, ost ja müük". Siis ei teki küsimust, kas seda tüüpi tegevust maksustatakse lihtsustatud maksusüsteemi alusel või mitte.

Juhtum nr 2. Äritegevuses enam mittekasutatava kinnisvara müük

Samuti on võimalik, et ettevõtja lõpetab oma kinnisvara kasutamise ettevõtluses ja müüb selle maha. Näiteks märkis ettevõtja registreerimisel sellise tegevuse, nagu kinnisvara väljaüürimine. Sellest tulenevalt sai ta seda tüüpi tegevusest tulu ja neid maksustati vastavalt lihtsustatud maksusüsteemile (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.15 punkt 1).

Kui ärimees otsustab seejärel ruumid ise müüa, siis "lihtsustatud" menetluse käigus saadud tulu ei võeta arvesse (Venemaa Föderaalse Maksuteenistuse kiri 19.08.2009 nr 3-5-04/1290 @). Veelgi enam, nagu maksuamet märkis, võib ettevõtja sel juhul saada üksikisiku tulumaksu mahaarvamise. On ka kohtulahendeid, mis seda seisukohta toetavad (vt nt Loodepiirkonna Föderaalse Monopolivastase Talituse 21. detsembri 2011. a resolutsiooni nr A13-2339/2011).

Seega, kui ettevõtja lõpetas enne vara müümist ettevõtluses selle kasutamise, peab ta tulult tasuma üksikisiku tulumaksu.

Juhtum nr 3. Isikliku korteri müük

Ja lõpuks vaatame kolmandat võimalust. Ettevõtja müüb kinnisvara, näiteks oma korterit, mida kasutati isiklikuks otstarbeks. Seejärel peab ta, nagu iga teine ​​​​isik, tasuma vastava summa üksikisiku tulumaksu või kohaldama vara mahaarvamist vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 220 nõuetele.

Üldreegli kohaselt maksustatakse üksikisiku tulumaksu tulult, mis on saadud Vene Föderatsiooni territooriumil, samuti väljaspool selle piire asuva vara müügist (alapunkt 5, punkt 1, alapunkt 5, punkt 3, artikkel 208 ja Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 209 punkt 1). Veelgi enam, kui kinnisvara on üksikisiku omandis olnud kolm aastat või kauem, siis ei ole vaja maksta üksikisiku tulumaksu (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku punkt 2, punkt 1, artikkel 228 ja punkt 17.1, artikkel 217). ). Kui kodanikul on kinnisvara olnud vähem kui kolm aastat, peab ta selle kinnisvara müügist saadud tulult tasuma üksikisiku tulumaksu 13% (maksuseadustiku artikli 224 punkt 1). Venemaa Föderatsioon). Reeglina arvutab ja maksab eraisik maksud iseseisvalt ning müügist saadud tulu laekumise aasta lõpus esitab deklaratsiooni vormil 3-NDFL.

Sel juhul on ettevõtjal õigus saada vara mahaarvamist (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 210 punkt 3). See tähendab, et vähendage summat, millelt võetakse üksikisiku tulumaks. Seda saab vähendada ostjalt saadud summa võrra, kuid mitte rohkem kui 1 miljon rubla. (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 220 alapunkt 1, punkt 1).

Mahaarvamise asemel võite kasutada mõnda muud õigust. Nimelt vähendada kinnisvara müügist saadavat tulu summa võrra, mis omal ajal selle eest maksti. See on mugav, kui vara osteti ja seda ei saadud näiteks pärimise teel. Sel juhul tuleb kulud dokumenteerida.

G. N. Afinogenova

Venemaa föderaalse maksuteenistuse kontrollidirektoraadi metoodika, maksukontrolli automatiseerimise ja osakondadevahelise suhtluse korraldamise osakonna peaspetsialist-ekspert

2. Artikkel: Ärikinnisvara müüvad üksikettevõtjad: kuidas on see tulusam?

Kodanike individuaalse ettevõtlustegevuse eripära on see, et majapidamises kasutatavat vara on võimatu selgelt eristada. Vara müügist saadava tulu arvestus sõltub sellest, kas see tulu liigitatakse äri- või isiklikuks tuluks. Kui tulu loetakse äritegevusest saadud tuluks, tuleks see Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.15 lõike 1 kohaselt lisada lihtsustatud maksusüsteemi maksubaasi. Ettevõtjate, nagu ka kõigi teiste üksikisikute, isiklikult tulult maksustatakse üksikisiku tulumaksu vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku 23. peatüki reeglitele.*

Märgime kohe: kui kinnisvara on olnud omandis üle kolme aasta, on lihtsustatud maksusüsteemi kohaldaval ettevõtjal parem selle müügist saadud tulu liigitada isiklikuks. Selgitame, miks.

Kui ärimees rakendab tuluobjektile lihtsustatud maksusüsteemi, maksab ta kogu müügist saadud tulult maksu 6% määraga, arvestamata kinnisvara soetamise kulusid. Tuluobjekti, millest on maha arvatud kulud, puhul on mõnel juhul vaja arvestada mitte ainult põhivara osaks olnud vara müügist saadava tuluga, vaid ka korrigeerida varem kajastatud kulusid. Tuletame meelde, et vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.16 lõikele 3 põhivara müümisel enne kolme aasta möödumist selle soetamiskulude arvestamise kuupäevast (kasuliku väärtusega objektide puhul eluiga üle 15 aasta - enne 10 aasta möödumist ostukuupäevast), tuleb kogu perioodi maksubaas ümber arvutada selle kasutamine, tasutakse täiendavad maksud ja trahvid. Sel juhul tuleks kuludesse kanda ainult Vene Föderatsiooni maksuseadustiku 25. peatüki reeglite kohaselt kogunenud amortisatsiooni summa. Kui vara ei kuulunud põhivara hulka, vaid oli arvel ostetud esemena, siis arvestatakse maksubaasi müügi- ja ostukuludest saadud tulu.

Kui vara müügist saadud tulu loetakse isiklikuks, maksustatakse seda üksikisiku tulumaksuga (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 346.11 lõike 3 kohaselt ei maksa “lihtsustatud inimesed” üksikisiku tulumaksu ainult ettevõtlustulult. ). Ja Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 lõige 17.1 sätestab, et kolm aastat või kauem omandis olnud vara müümisel vabastatakse tulu üksikisiku tulumaksu tasumisest. Käesolevas lõikes sätestatut ei kohaldata aga äritegevuses kasutatava vara müügist saadud tulule. Tuletagem meelde, et see lõige jõustus 19. juuli 2009. aasta föderaalseadusega nr 202-FZ. Varem tehti üksikisikule kolme või enama aasta jooksul omandatud vara müügist saadud tulu puhul kinnisvaramaksu mahaarvamine, mis võrdub selle vara müügist saadud tulu summaga (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 220). enne 1. jaanuari 2010 kehtinud muudatustega).

V. V. Danilin

Ettevõtte KUZMINYKH, EVSEEV & PARTNERS LLC juhtiv maksuadvokaat