Кредит, выданный банком на приобретение собственного жилья: квартиры или дома, под залог. Несмотря на множество нареканий, связанных с длительными долговыми обязательствами, часто ипотека - единственно реально возможный шанс для улучшения жилищных условий, при том, что жилье становится собственность сразу после покупки. Грамотный заемщик, прежде чем обратиться в банк за кредитной помощью, ознакомится с видами ипотечного кредитования и выберет оптимальный вариант для себя. Финансовая грамотность позволит избежать рисков и переплат.

Виды и характеристика ипотечного кредита

Кредитные организации разрабатывают программы ипотечного кредитования для разных категорий граждан, с учетом их потребностей и возможностей. Поэтому количество видов ипотеки увеличивается, они отличаются не только названиями, но и условиями предоставления, требованиями к заемщику и имуществу, а также характеристиками финансового продукта.

Варианты залога

Залог недвижимости является обязательным при оформлении договора ипотечного кредитования. Он позволяет снизить возможные риски банка при утрате заемщиком возможности погашения долга и дисциплинирует заемщика для добросовестного исполнения взятых на себя обязанностей. Следует отметить, что залоговое имущество не является собственностью банка, а принадлежит заемщику. Только в случае неуплаты оно по решению суда становится объектом реализации для компенсации неуплаченного долга.

На основании вариантов залога, можно выделить два вида ипотечного кредитования :

1. под залог недвижимости, имеющейся в собственности до получения кредита;
2. под залог приобретаемой недвижимости на деньги банка.

Первый вариант отличается выгодными условиями, низкой процентной ставкой, но не является востребованным по объективным причинам:

• располагая собственным жильем, человек, чаще всего не нуждается в покупке квартиры в кредит;
• риск потери имеющегося имущества вместе с приобретаемым возрастает.

Второй вариант отличается более высокими ставками и ограничениями на использование недвижимости, но является наиболее популярным. Заемщик на деньги банка покупает жилье, которое оставляет в залоге до момента полного погашения долга.

Страхование от утраты и порчи жилого помещения является обязательной процедурой, от которой нельзя отказаться до окончания срока действия договора.

Классификации по объекту кредитования

Программы кредитования могут быть различными на основании характеристики объекта ипотеки:

1. квартира в новостройке;
2. готовый загородный дом с земельным участком;
3. под строительство частного дома по индивидуальному проекту;
4. жилье на вторичном рынке.

Заемщик исходя из собственных желаний и возможностей определяется с вариантом жилья. Каждый из них имеет свои плюсы и минусы , выраженные в длительности процесса согласования, размере суммы и требуемом пакете документов.

Покупка квартиры в доме на этапе застройки, позволяет сэкономить на цене, но процентная ставка, предложенная банком, будет не самой оптимальной. Для заключения договора придется представить солидный пакет документов и предварительно согласовать застройщика с кредитором.

Ипотека на загородное жилье, позволяет приобрести дом, коттедж или квартиру в многоуровневом таунхаусе в новых поселках. Преимущество данного варианта в том, что, получая в собственность частный дом за городом, в экологически чистом районе, заемщик экономит средства в связи с тем, что цены на такие объекты снижены из-за неразвитой инфраструктуры и типового проектирования.

Ипотечный кредит, выдаваемый для строительства дома на собственном земельном участке, предполагает наличие залогового имущества соотносимого с суммой кредита. Дополнительный залог повышает возможность одобрения заявки, позволяет рассчитывать на значительную сумму, но повышает финансовый риск утраты имущества в случае проблем с долговыми обязательствами.

Кредит, предоставляемый финансовой организацией на покупку жилья, уже имевшего собственника, является самым популярным ввиду объективных преимуществ:

• полная готовность для вселения;
• развитая инфраструктура;
• возможность предварительного знакомства с соседями;
• льготные условия кредитования;
• возможность снизить цену, поторговавшись с собственником.

Жилье на вторичном рынке нуждается в обязательном страховании права собственности во избежание ситуаций, связанных с нечистой сделкой.

Виды по условиям получения кредита

Ипотечный кредит может отличаться в зависимости от условий предоставления денежных средств. Стандартными требованиями являются такие как :

• российское гражданство;
• возраст совершеннолетия.

Дополнительные условия и требования являются необязательными, при предоставлении главного - подтверждения платежеспособности и благонадежности, но часто являются важным аргументом для одобрения кредита и предоставлении льгот и преимуществ:

• Наличие высшего профессионального образования предполагает, что заемщик будет обеспечен высокооплачиваемой работой.
• Нахождение кредитуемого в трудоспособном возрасте повышает гарантии погашения долга.
• Вызывает доверие заемщик, находящийся в браке, в том случае, если вторая половина работает, а количество иждивенцев не превышает двух.
• Чем больше общий трудовой стаж и длительность работы на одном месте, тем выше уровень расположения.
• Место работы имеет значение, в преимуществе находятся работники государственных учреждений, корпораций и крупных компаний.
• Решающее значения имеет уровень активного и пассивного дохода, подтвержденного документально.
• Подлинные документы и правдивые сведения - основания выдачи ипотеки.

Такие условия кредитования, как размер первоначального взноса, срок ипотеки и процентная ставка имеют стандартные параметры, но рассчитываются индивидуально в зависимости от желаемой суммы кредита, уровня дохода претендента, его возраста.

Банки по порядку выплат часто не ограничивают выбор и предлагают из двух вариантов: дифференцированный и аннуитетный. Что касается условий страхования, банки, кроме обязательных программ, мотивируют заемщика снижением ставок на заключение дополнительных.

С условиями ипотеки необходимо знакомиться перед подачей заявки .

Желая купить жилье в ипотеку, стоит понимать, что ипотека всегда предполагает залог недвижимости или другого ценного высоколиквидного имущества, обеспечивающего финансовые долговые обязательства заемщика. Суть ипотеки - в предварительном согласии кредитуемого на то, что в случае невыполнении им обязательств по контракту недвижимость станет собственностью кредитора.

Абсолютно каждому человеку необходимо жильё. Но далеко не каждый может позволить себе купить его сразу, не влезая в кредиты. Потому приходится брать ипотеку. Решение, конечно, не лучшее, но очень распространённое. Но каждый не просвещённый в теме человек сначала интересуется: а какие существуют виды ипотеки в принципе? И, поскольку тема актуальная, стоит о ней рассказать чуть более подробно.

Самый распространенный вариант

Рассуждая о том, какие виды ипотеки существуют в принципе, стоит первым делом отметить вниманием кредитование на вторичном рынке. Поскольку это - наиболее популярный вариант. Принцип простой. Человек должен найти квартиру, которую другие люди продают, и оформить договор на ипотечное кредитование. После этого он приобретает жилье за деньги банка, которые потом им отдает.

Тут есть свои особенности. Для начала нужно найти наиболее подходящий по условиям банк. Лучшими в этом плане являются те, которые государственные. У них система ипотечной ссуды проработана до самых мелких деталей.

После того как человек выберет наиболее выгодное для себя ипотечное предложение, и выяснит размер суммы, которую ему могут выдать, можно приступать к поиску жилья. А перед тем как будет оформляться договор, нужно будет заплатить банку комиссию и страховку.

Об условиях

Рассказывая про виды ипотеки, нельзя не отметить вниманием и то, на покупку какого именно вторичного жилья её могут выдать.

Итак, квартира не должна располагаться в доме, подлежащем сносу, или требующем ремонта и перестройки. Желательно, чтобы она была в хорошем состоянии. Ведь ипотеку оформляют до 30 лет, и банк обязан увериться - если человек не сможет выплатить долг, то убытки он сможет возместить, продав жилье.

Ещё квартира должна быть жилой. То есть находиться в обычном доме, а не относиться к гостиничному или коммунальному комплексу. И ещё она должна иметь стандартную планировку, совпадающую с планом БТИ. Кстати, банки редко дают ипотеку на приобретение квартир, находящихся на цокольных или первых этажах. И на «хрущевки».

Заёмщик тоже обязан соответствовать определенным условиям. Он должен быть платежеспособным гражданином РФ как минимум с годовым опытом работы. И лучше воздержаться от кредита, если зарплата невысокая, так как каждый месяц придется отдавать до 45% от своей зарплаты.

С долевым участием

В списке, где перечислены виды ипотеки, конкретно этот занимает второе место. На это есть свои причины. Ипотека с долевым участием - это, по сути, кредит на покупку жилья в строящемся доме. И, в связи с тем, что здание ещё не введено в эксплуатацию, цены на такие квартиры на 20-30% ниже, чем на обычные.

Принцип в данном случае несколько отличается от предыдущего. Для начала человек должен выбрать застройщика. Тот вышлет ему список банков, которые с ним сотрудничают. И среди них человек выбирает тот, что предлагает наиболее выгодные условия кредитования. Второй вариант аналогичный, но с точностью наоборот. Сначала человек определяет банк, а потом уже выбирает застройщика - из того списка, который ему вручили там же.

Правда, минусы в этом случае тоже есть. Например, более высокая процентная ставка (на 1-2%), задержка сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Впрочем, минусы есть везде.

Для молодой семьи

В последние годы набирает большую популярность именно этот Ипотека выручает многих, особенно если в жилье нуждается молодая семья. Суть заключается в том, что местные власти выделяют субсидию, которой люди оплачивают первый взнос. Таким образом получается уменьшить сумму кредита.

Бездетной семье выделяют 30% от стоимости квартиры. Людям, у которых есть ребёнок - 35%. Чтобы добиться льготной ипотеки, необходимо встать на очередь. Когда наступает черёд той или иной семьи, им выдают сертификат на приобретение квартиры. Это - путь к первому взносу в банк для получения кредита.

Следует знать, что молодой семьей считаются те пары, в которых каждый человек не старше 35 лет. Ипотеку им дают на срок до тридцати лет. Но возможны отсрочки (в этом ещё один плюс льготного кредитования), и вместе с ними получается около 35-ти. Однако даже чтобы получить такую ипотеку, необходимо соответствовать нескольким условиям. Первое - каждый из супругов обязан быть гражданином РФ. И официально трудоустроенным, с источником дохода, который можно подтвердить справкой. Минимальный возраст каждого человека - 18 лет.

Кредит на улучшение жилищных условий

Данную тему также следует отметить вниманием, рассказывая про виды ипотеки. Жилье у многих людей уже есть, но часто семья нуждается либо в расширении жилой площади, либо в улучшении условий. Такие вопросы обычно решаются просто. Люди продают ту квартиру, которую имеют, после чего на вырученную сумму покупают другое жильё, доплачивая деньгами, выданными банком в качестве ипотеки.

Главный плюс данного вида кредитования заключается в том, что его могут оформить без залогов и комиссий. А ещё широко практикуют местные и федеральные программы, предоставляя льготные условия для учителей, например, для многодетных семей, и т.д. Более того, кредит на улучшение жилищных условий могут выдать даже без предоставления справки с постоянного места работы. И процентные ставки меньше.

Информация для иностранцев

Многих людей, являющихся гражданами других государств, интересует вопрос - возможна ли для них ипотека с видом на жительство? Тема интересная. Что ж, купить жилье в Российской Федерации может любой человек. Но вот сделать это не за полную сумму, а взяв кредит, очень трудно. Финансовые организации стараются избегать сделок с иностранцами, так как у них нет гражданства РФ, а, значит, они могут легко покинуть страну, не погасив долг. В связи с этим банки максимально ужесточают свои требования по отношению к заёмщикам. Впрочем, есть и такие банки, которые считают иностранцев самыми добросовестными плательщиками. Но в целом ипотека с видом на жительство является реальностью. А вот об условиях можно рассказать более подробно.

Требования

Что ж, если иностранец решил взять ипотеку с видом на жительство, то ему необходимо, во-первых, быть трудоустроенным официально в России. Также платить налоги и иметь как минимум полугодовой стаж работы в РФ. Ещё придется доказать тот факт, что иностранец на протяжении последующих 12 месяцев будет трудиться в России. Можно просто предоставить контракт с работодателем и справку о доходах. Возраст также имеет значение. Наиболее оптимальный - от 25 до 40 лет.

Но некоторые банки выдвигают дополнительные требования. Например, минимальный стаж работы в РФ может составить не 6 месяцев, а два-три года. И первоначальный взнос, который обычно составляет 10%, увеличится до 30%. Могут потребоваться поручители или совместные заемщики (граждане РФ). И кредитуемую недвижимость банк оформит в качества залога. А ещё, конечно же, будет увеличенная процентная ставка. В общем, довольно трудно достаётся иностранцам ипотека.

Отличаются определенными нюансами, и вот данная ситуация - не исключение. Иностранцу придется собрать целый пакет документов, помимо стандартных (справок о доходах, стаже, договорах с работодателем и т. д.). Понадобится свой гражданский паспорт и нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Также - разрешение на работу в России и на въезд в государство (виза). А ещё понадобится миграционная карта и регистрация в том регионе, где оформляется кредит.

Залог

Всем хорошо известно: чтобы получить кредит, необходимо предоставить банку определенную ценность, которую он сможет забрать себе в качестве компенсации за непогашенный долг (если плательщик не в состоянии отдать деньги). Не является исключением и ипотека. Вид залога в данном случае - это недвижимость. Которую и намеревается приобрести человек, взяв кредит.

Тут всё просто. Человек оформляет ссуду в банке (или в другой финансовой организации), с условием, что квартира, приобретенная на выделенные и деньги, будет выступать в роли залога. В выигрыше оказываются все участники сделки. Заемщик, наконец, получает деньги и покупает квартиру. Банк обретает прибыль в виде выплат по процентной ставке, а за счет того, что залогом является приобретенное клиентом жилье, сводит к минимуму риски невозврата.

А делается всё в несколько шагов. Сначала клиент получает одобрение банка. Затем выбирает жилье, изучая первичные и вторичный рынки. Потом - оценивает и застраховывает недвижимость. И, наконец, подписывает договор, получает деньги, оплачивает сделку, после чего заселяется.

О «подводных камнях»

Теперь стоит поговорить про обременение в виде ипотеки. В самом слове уже заложена суть определения. Обременение квартиры, купленной в ипотеку, выражается в ограничении прав собственника, а также в возложении на него же обязанностей.

Если выражаться проще, то человек может передавать своё жилье во временное пользование другим, сдавать её, или пытаться продать в счет погашения долга. Но всё это - лишь с разрешения залогодержателя. В роли которого в данном случае выступает банк. Все обременения снимаются с человека, когда тот погашает свой долг. С того момента он становится полноправным собственником квартиры.

А вот если он, например, захочет продать её, когда долг ещё не выплачен, придется позаботиться о нюансах. Помимо договора купли-продажи, потребуется передаточный акт, письменное разрешение залогодержателя и заявление сторон сделки.

Страхование

Выше уже несколько раз упоминалось о том, что приобретаемое жилье придется застраховать. Это действительно так. Какие есть виды страхования при ипотеке? Их два - обязательное и дополнительное.

Итак, оплатить страховку в любом случае придется. Но это - невысокие траты. По закону заемщик обязан лишь застраховать залог, то есть, квартиру, для покупки которой и берется кредит. Обычно это около 1-1.5% от общей суммы.

Оформляя дополнительную страховку, получается защитить жилье от повреждения и утраты. А ещё - титул от потери права собственности, которое может случиться из-за мошенничества или двойных продаж. В конце концов, даже жизнь и здоровье клиента будет защищено. Ведь кредит на покупку жилья берется в среднем на 10-15 лет. Это долгое время, и за данный период с человеком может произойти всё что угодно, ведь жизнь непредсказуема.

Как извлечь выгоду?

Что ж, ипотека приносит прибыль только банкам и застройщикам, но и заёмщикам тоже хочется не попасть впросак. И если хочется сэкономить, то лучше оформлять заём на максимально короткий срок. Выгоду можно просчитать на простом примере. Допустим, человек берет 1 миллион рублей в кредит под ставку 13% годовых. Если он взял данную сумму на пять лет, то ему придется ежемесячно отдавать 23 000 рублей, и по итогам переплата составит 366 000 р. Оформив ипотеку на 15 лет, он будет выплачивать по 13 т. р. Это ведь меньше! Да, но только на первый взгляд. По итогам он переплатит 1 300 000 рублей. Так что вопрос, касающийся сроков, нужно решить первым делом.

Но какой из всех ранее перечисленных вариантов лучше всего? Рассуждать можно долго, перечисляя плюсы и минусы. Каждому - своё. Но если судить объективно, то вариант с покупкой строящегося жилья - лучший. Во-первых, можно значительно сэкономить - от 1/5 до 1/3 от общей суммы. А переплата в качестве 1-3% по ставке тут не сыграет особой роли. Во-вторых, можно не бояться задержек по срокам ввода в эксплуатацию. Сейчас банки заключают договора лишь с проверенными застройщиками, потому риски минимальны. Но решать, опять-таки, каждый должен сам.

Ипотека уже прочно вошла в нашу жизнь, и это не секрет. Многие семьи, особенно молодые, прибегают к этой услуге, которая позволяет приобрести недвижимость по выгодным условиям. Главным преимуществом ипотеки является то, что стоимость квартиры вместе с процентами за своеобразный кредит разделяют на 15-20 лет, что позволяет вносить каждый месяц приемлемую сумму.

На сегодняшний день в России представлены различные виды ипотечного кредитования, которые отличаются своими условиями. Для начала необходимо рассмотреть понятие «ипотека»: что оно означает и откуда это слово к нам пришло?

Что такое ипотека?

Данный термин уходит своими корнями в VI век до н. э. В это время на территории Греции появилось понятие hypotheca, означающее ответственность должника перед кредитором, связанную с земельной собственностью. В римском праве ипотека являлась залогом недвижимости.

В нашей стране данный термин впервые появился в конце XIX века и был заимствован из Европы. Ипотека на тот момент была синонимом слова "залог". В советское время кредитовании не было, так как в нём никто не нуждался.

В 1998 году президентом РФ был подписан и введён в действие закон "Об ипотеке", который является первым призванным регулировать залоговую деятельность. В настоящее время термин "ипотека" означает договор залога имущества.

Объекты и субъекты ипотеки

Как уже было отмечено, ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека - это договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений. Ниже представлены возможные объекты ипотечного кредитования:

• квартиры, дома, а также отдельные комнаты;
• земельный участок, который не принадлежит государству и не относится к муниципальной собственности, а также превышает минимально допустимую площадь;
• гаражи, дачи, а также другие строения и здания, предназначенные для потребительского использования;
• предприятия, которые находят применение в предпринимательстве;
• морские суда.

Важную роль в оформлении ипотеки играет кредитор. Это может быть банк или другое юридическое лицо, которое будет вести отчётность погашения кредита. Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется только после внесения первоначального взноса.

Помимо кредиторов субъектом договора может выступать и инвестор, который покупает ценные бумаги, что обеспечены кредитами по ипотеке.

Устройство ипотечного кредитования

Для осуществления выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком этих бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке. Это очень надёжный вид ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.

В России становится всё более популярным, и люди, которые решаются на этот шаг, должны чётко знать, как устроена система ипотеки. В залоговой бумаге должна содержаться в обязательном порядке купонная книжка, которая отражает суммы и даты выплаты ипотечных процентов. Люди, которые воспользовались такого рода кредитом, сначала выплачивают проценты, а затем основной долг.

Тот факт, что ипотека берётся на долгий срок, значительно облегчает выплату кредита. Однако, если долг по кредиту не будет полностью оплачен, недвижимость перейдёт в собственность ипотечного банка. Именно таким образом в настоящее время работает механизм ипотечного кредитования.

Помощь государства

С 2009 года действует программа господдержки ипотеки, направленная на людей, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия в связи с маленькими доходами. Однако только в 2015 году данная программа стала популярной. Около 250 млрд рублей было выделено на граждан.

Господдержка ипотечного кредитования состоит в том, что выплату определённой части долга государство берёт на себя. Однако взять кредит по такой программе нелегко, так как далеко не все банки соглашаются на такие условия. Воспользоваться такой программой можно только в крупнейших банках страны.

Суть господдержки состоит в договоре между банком и государством. Банк снижает свою процентную ставку до 11 %, независимо от того, какой она была первоначально. Разницу между начальной ставкой и конечной (11 %) выплачивает государство. Чтобы стать участником данной программы, необязательно относиться к социальной категории населения. Любой человек может взять кредит на таких условиях.

Виды ипотечного кредитования

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли.

Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента:

• приобретение на первичном рынке недвижимости;
• покупка на вторичном рынке недвижимости.

Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже.

Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе.

Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной.

Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них:

• продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт;
• юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки:

• предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии;
• кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов.

В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы.

В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет.

Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Программа «Строим вместе»

Виды ипотечного кредитования очень разнообразны, и в каждом из них создаются определённые программы. Суть «Строим вместе» состоит в продолжительной рассрочке, которая погашается за счёт средств населения.

Задача человека, который собирается покупать жильё, - накопить около 40-50 % стоимости квартиры, а остальную часть добавляет кооператив. Как только приобретается недвижимость, она переходит в собственность того человека, но под залог. Ту часть, которую отдал кооператив, необходимо выплатить в течение максимум 20 лет. Затем залог снимается, и человек становится полноправным собственником.

Программа «Военная ипотека»

Все программы ипотечного кредитования направлены на улучшение условий кредита, и эта не исключение. Это накопительная система обеспечения жилья военнослужащим.

Особенности ипотечного кредитования данной программы состоят в том, что военный, который заключает первый контракт, имеет право на определённого рода отчисления. Ежегодно в среднем на счёт военнослужащего поступает около 250 тысяч рублей. Этой суммой он может воспользоваться по истечении старого контракта и при подписании нового. Сумма, которая накопилась за несколько лет, идёт как первоначальный взнос.

Остальную часть кредита выплачивает государство, пока военный служит по контракту в армии. Как только он перестаёт быть военным, государство перестаёт платить, и остальную часть кредита необходимо выплачивать самостоятельно.

Проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам РФ»

Целью данного проекта является повышение доступности ипотеки для жителей России. Всем известно, что для многих людей чуть ли не единственным шансом на приобретение жилья является ипотека. Молодые семьи не исключение. Им в основном отказывают в ипотечном кредите.

У участников проекта с этим не возникает проблем. Помимо этого, уменьшается процент ипотеки. Этот проект разработан в рамках социального вида ипотечного кредитования. Основное его отличие от коммерческого - особая (льготная) стоимость квадратного метра. В рамках социальной ипотеки банк обязуется застраховать заёмщика и саму жилищную площадь, а также сохранять определённую ставку до конца кредита.

Развитие возможно благодаря таким видам и программам, которые направлены на улучшение жилищных условий, как для молодых семей, так и для социально незащищённых слоёв населения.

Преимущества и недостатки ипотеки

Виды ипотечного кредитования вне зависимости друг от друга имеют свои плюсы и минусы. Это характерно не только в отношении ипотеки, но и в отношении любых кредитов. Итак, преимущества:

• для большого количества людей ипотека является единственным шансом для приобретения собственного жилья;
• ипотека выдаётся на продолжительный срок, и люди имеют возможность платить небольшие суммы;
• в квартире можно зарегистрировать своих родственников, а также делать ремонт на свой вкус, в общем, отдавать деньги за потенциально своё жильё.

К недостаткам можно отнести:

• формально квартира, взятая в ипотеку, принадлежит банку, и человек не может её продать или подарить;
• за время займа человек выплачивает стоимость 2 или даже 3 таких квартир, так как срок слишком большой;
• если человек перестаёт платить, банк забирает квартиру и выставляет на продажу, чтобы покрыть свои расходы, остальная сумма возвращается.

Большинство людей на том или ином этапе своей жизни задаются вопросом о том, брать ли квартиру в кредит. в России имеет множество недостатков, но всё же в современном мире это один из немногих шансов купить собственную жилплощадь. Главное - стабильная работа, которая поможет получить доверие банка, а также улучшить условия кредита. Государство в последнее время создаёт множество программ, которые призваны облегчить выплаты и помочь людям в приобретении жилья.

В результате изучения данной главы студент должен: знать

• сущность и виды ипотечных кредитов;
• перечень нормативных и правовых актов, регламентирующих ипотечное кредитование;
• модели ипотечного кредитования;
• схему и участников ипотечного кредитования;
• способы амортизации ипотечных кредитов;
• понятия «коэффициент ипотечной задолженности», «ипотечная постоянная»; уметь
• отличать ипотечный кредит от других видов кредита;
• определять различные виды ипотечных кредитов;
• дать характеристику основным видам ипотечного кредита;
• определять коэффициент ипотечной задолженности, ипотечную постоянную; владеть
• навыками расчета стандартного аннуитетного платежа;
• информацией о состоянии ипотечного кредитования в Российской Федерации;
• специальной терминологией и лексикой данной темы.

Сущность и виды ипотечных кредитов

Одной из форм кредитования, активно использующихся экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит - это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (нскре- дитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства . Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспечения кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Термин ипотека впервые появился в Древней Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.

В нашей стране понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» . В ст. 42 данного Закона дается следующее определение ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия , строения , здания , сооружения или иного объекта , непосредственно связанного с землей , вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им».

Следующим шагом в развитии законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие ГК РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество.

В дальнейшем был принят специальный закон, регламентирующий ипотечное кредитование, - Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). В нем дается определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1).

Важнейшим событием в развитии ипотечного рынка в Российской Федерации стало постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», которым была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она определила стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования и подробно описывала формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Попыткой государства улучшить жилищные условия своих граждан явилась Федеральная программа «Жилище», утвержденная постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе “Жилище” на 2002-2010 годы».

На основании итогов первого этапа реализации ФЦП «Жилище», с учетом вступления в силу пакета федеральных законов по формированию рынка доступного жилья в связи с реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и создания Национального совета но жилищной политике в указанную Федеральную целевую программу постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 годы» были внесены соответствующие изменения, которые привели к модернизации подпрограмм ФЦП «Жилище».

Второй этап реализации ФЦП «Жилище» был осуществлен в 2006- 2010 гг. и предусматривал продолжение начатых преобразований в жилищной сфере и реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этан реализации ФЦП «Жилище» направлен на реализацию подпрограмм «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Указанные подпрограммы являются мерами, направленными на реализацию основных приоритетных направлений национального проекта и призваны решить одну из основных задач - стабилизировать сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья.

Срок реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм продлен на период 2011-2015 годы . При этом наряду с ранее действующими подпрограммами и мероприятиями федеральной программы добавились новые направления жилищного обеспечения.

Следующим шагом в развитии системы ипотечного кредитования явилось принятие в 2003 г. Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах). Наличие данного Закона является необходимым для нормального развития и функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования.

Значительным фактом, повлиявшим на становление рынка ипотечного жилищного кредитования, является одобренная Правительством РФ 30 июня 2005 г. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.

Таким образом, в нашей стране порядок осуществления ипотечного кредитования регулируется Законом об ипотеке, частью второй ГК РФ и другими законодательными актами.

Ипотечный кредит - это форма предоставления кредита иод залог недвижимости. Система ипотечного кредитования включает два направления:

• 1) непосредственное предоставление ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• 2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств).

В первом случае ипотечный кредит выдается ипотечными банками для покрытия крупных капитальных затрат, нового строительства, приобретения недвижимости. Вторым направлением занимаются финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации, сертификаты участия) для обеспечения дополнительного привлечения ресурсов для кредитования.

Кредитные отношения строятся на принципах: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности. Целевое использование кредита подтверждается документами, предоставленными заемщиком. Основными видами обеспечения кредита являются: поручительство, гарантия, залог, страхование ответственности заемщика за непогашение кредита. Обеспечением ипотечного кредита является залог заемщиком объекта недвижимости и имущественных прав, служащих для кредитора залогом полного и своевременного возврата должником полученного кредита и уплаты им причитающихся процентов. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Ипотечный кредит выполняет следующие функции".

• функцию финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функцию обеспечения возврата заемных средств;
• функцию стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функцию формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Таким образом, с экономической точки зрения ипотека - эго рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов, а с юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге .

В настоящее время в мире разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 4.1).

Виды ипотечных кредитов

Классификационный признак	Виды кредита
	Недвижимое имущество	Земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и др.; жилые дома, квартиры и их части; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические корабли
	Незавершенное строительство недвижимого имущества	Здания; сооружения
Вид кредитора	По статусу	Банковский; небанковский
	Но принадлежности	Государственные; частные; общественные
	По степени специализации	Универсальные; специализированные
Вид заемщика	Субъект кредитования	Кредиты, предоставляемые застройщикам; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу
	Степень аффилированности заемщиков	Кредиты, предоставляемые: сотрудникам банка; сотрудникам фирм - клиентов байка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим данном регионе; всем желающим
Способ аморти- зации долга	Постоянный ипотечный кредит
	Кредит с переменными выплатами	Кредиты с шаровым платежом; пружинные кредиты; кредиты с участием (ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора); кредиты с нарастающими платежами; кредиты с обратным аннуитетом; кредиты с переменной ставкой; канадский ролловер; завершающая ипотека; кредиты с выплатой добавленного процента
Способ предоставления кредита	Европейская модель; американская модель

Классификационный признак	Виды кредита
Возможность досрочного погашения	С правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии оплаты штрафа
Вид процентной ставки	Кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой
Способ рефинансирования	Выпуск ипотечных облигаций; предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии; собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций); продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку
Цель кредитования	Жилищное кредитование	Приобретение готового жилья в многоквартирном доме; строительство, реконструкция, капитальный ремонт; строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций
	Разработка земельного участка
	Развитие сельского хозяйства
	Развитие производства
	Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика
Срок и цель обращения за кредитом	Краткосрочный кредит (текущая потребность в денежных средствах); долгосрочный кредит (финансирование капитального строительства, реконструкции, освоения земельного участка)

Предметом ипотеки может быть следующее имущество (ст. 5 Закона об ипотеке).

• 1. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
  • земельные участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• 2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека не допускается в отношении:

• части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
• жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
• предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

Согласно ст. 43 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.

По виду заемщиков как субъектов кредитования ипотечные кредиты делят на:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Участники ипотечного кредитования: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика) и небанковские организации; страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования); оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры) .

В зависимости от способа амортизации различают следующие виды кредитов.

Постоянный ипотечный кредит - наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле

где П - размер ежемесячного аннуитетного платежа; К - сумма кредита; i - процентная ставка за период (месяц, год); п - число платежных периодов (месяцев, лет).

Определите размер аннуитетного платежа. Процентная ставка - 20% годовых. Размер кредита - 1 млн руб. Срок кредитования - 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.

Решение.

Воспользуемся формулой (4.1):

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный итоговый (шаровой) платеж или с разбивкой разового платежа. Они подразделяются:

• на кредиты с выплатой только процентов - это разновидность кредита с шаровым платежом, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока, а выплату процентов - регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называется отсроченной ипотекой;
• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому, ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
• кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.

Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся кредиту, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости), и т.п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат но кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже нроаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

В зависимости от способа предоставления кредита в истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.

Европейская модель - это одноуровневая модель ипотечного кредитования, суть которой заключается в том, что банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг (закладных, долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием) стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода (рис. 4.1). Выпуск и обращение таких ценных бумаг регулируются специальным законодательством. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Рис. 4.1.

1 - накопительный вклад; 2 - получение заемщиком ипотечного кредита; 3 - оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 - возврат ипотечного кредита и процентов но нему; 5 - страхование заложенного жилья; 6 - доход от продажи ценных бумаг (закладных); 7 - доход но ценным бумагам (закладным) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе, а затем - кредитный договор и договор об ипотеке;
• между заемщиком и страховой компанией - договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) - договор купли-продажи жилья.

Данная модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а с недавнего времени - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии.

Наиболее ярким примером применения этой схемы является немецкая модель. Она основана на сберегательно-ссудном принципе функционирования, как у немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Строительная сберегательная касса является замкнутой финансовой структурой и начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир. Вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатками немецкой модели являются: ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участник}"; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования тремя - пятью годами, невозможность продажи квартиры заемщиком до момента расчета по долгу.

Другой моделью ипотечного кредитования является американская двухуровневая модель, которая распространена в странах англосаксонской системы права. Суть ее в том, что банк, выдав кредит, рефинансирует его за счет привлечении долгосрочных ресурсов, путем уступки прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка, специально созданным агентствам).

В свою очередь финансовые институты (операторы вторичного рынка, специально созданные агентства) могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом:

• 1) переуступить их вторичным инвесторам;
• 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
• 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги (таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия).

Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения представлена на рис. 4.2. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.

Рис. 4.2.

• 1 - кредитный договор; 2 - договор об ипотеке; 3 - договор страхования заложенного жилья; 4 - договор купли-продажи или договор подряда;
• 5 - генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; б - агентский договор;
• 7 - договор цессии; 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными

бумагами ипотечного агентства; 9 - договор страхования предпринимательского риска; 10 - договоры купли-продажи ценных бумаг

При реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования предусмотрено заключение:

• кредитного договора и договора об ипотеке между заемщиком и кредитором;
• договора купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом (строителем);
• договора страхования заложенного жилья между заемщиком и страховой компанией;
• договора страхования предпринимательских рисков между страховой компанией и ипотечным агентством;
• договора переуступки права требования по ипотечным кредитам между кредитором и ипотечным агентством;
• договора доверительного управления приобретенными правами требования.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции нрава собственности в англосаксонской системе права, которая предполагает ее расщепление. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности и разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки (англ, mongage) в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при ипотеке право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это фидуциарный залог, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества 1 .

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это в свою очередь влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы нрава .

На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.

В зависимости от возможности досрочного погашения выделяют кредиты с правом досрочного погашения и без права досрочного погашения. Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

В зависимости от вида процентной ставки кредит бывает с фиксированной процентной ставкой и с переменной процентной ставкой. В Российской Федерации процентная ставка по ипотечному кредиту может быть как фиксированная, так и переменная. Например, ипотечный банк ЗАО «КБ ДельтаКредит» запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate .

Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, банк «ДельтаКредит» назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime Rate, для заемщиков с «серыми» доходами - 6,5% + трехмесячный MosPrime Rate. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.

По способу рефинансирования - ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 4.2).

Таблица 4.2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают: обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.

В зависимости от условий предоставления кредита выделяют: субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам - группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовывал программы: «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. Однако к таким программам получают доступ ограниченный круг лиц.

Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.

Преимуществами ипотечного кредита являются:

• возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру;
• получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменится в случае повышения стоимости квартиры;
• возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
• возможность зарегистрироваться в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;
• выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут);
• получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с суммы в пределах 2 млн руб., а также с суммы, выплачиваемой по процентам, на срок выплаты кредита (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Индикатор денежного рынка России, представляющий собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке и рассчитываемый Национальной валютной ассоциацией.
• Разумова И. А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. СПб.: Питер, 2009. С. 14.

Если семья не имеет достаточного количества собственных средств для покупки жилья, оптимальным вариантом для его приобретения становятся банковские займы. Длительное кредитование на выгодных условиях позволяет россиянам становится собственниками жилой недвижимости, при этом, не изменяя привычного качества жизни. Банковские и государственные программы предусматривают различные виды ипотеки, поэтому представители любых категорий граждан могут подобрать для себя наиболее подходящие варианты.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг + проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Стандартные программы жилищного кредитования

Ипотечные кредиты представлены разными видами, но самыми востребованными являются стандартные программы, которые отличаются лишь выбором объекта договора.

На вторичную недвижимость

Рынок вторичного жилья предоставляет огромный выбор недвижимости для приобретения. Банки охотно одобряют выбор заемщиков, при этом займ на такое жилье отличается следующими параметрами:

• оптимальная процентная ставка годовых;
• минимальная сумма первоначального взноса;
• лояльность к соискателям;
• быстрая проверка, оформление;
• страхование титула и предмета залога сразу.

Представлена в таблице ниже:

Банк	Базовая ставка, %	ПВ, %	Стаж, мес	Возраст, лет
Сбербанк	9,2	15	6	21-75
ВТБ	9,8	15	3	21-65
Райффайзенбанк	8,99	15	3	21-65
Газпромбанк	9.2	20	6	21-60
Росбанк	10.74	15	2	20-65
Россельхозбанк	9.1	15	6	21-65
Абсалют банк	10.75	15	3	21-65
Промсвязьбанк	9.8	20	4	21-65
Дом.РФ	9.4	15	3	21-65
Уралсиб	9.49	10	3	18-65
Ак Барс	9.2	10	3	18-70
Транскапиталбанк	9.49	20	3	21-75
ФК Открытие	9.2	15	3	18-65
Связь-банк	9.3	15	4	21-65
Запсибкомбанк	9.8	10	6	21-65
Металлинвестбанк	9	10	4	18-65
Банк Зенит	9,5	15	4	21-65
СМП банк	9,5	15	6	21-65
Юникредитбанк	9,4	20	6	21-65
Альфабанк	9,19	15	6	20-64

На новостройку

Программы по приобретению строящегося жилья – наиболее выгодные для заемщиков в финансовом плане. Такая недвижимость становится дорогой только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а на этапе строительства стоимость вполне демократична.

Для банков новостройки представляют собой рискованное вложение капитала, это отражается на условиях ипотеки, поэтому каждый застройщик проходит предварительную аккредитацию своего объекта в банке.

Представлены ниже:

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, лет	Возраст, лет
Сбербанк	9,3	15	6	21-75
ВТБ	9,8	15	3	21-65
Райффайзенбанк	8,99	15	3	21-65
Газпромбанк	9,2	20	6	21-65
Росбанк	10,74	15	2	20-65
Россельхозбанк	9	20	6	21-65
Абсалют банк	10,75	15	3	21-65
Промсвязьбанк	9,15	15	4	21-65
ДОМ.РФ	8,9	15	3	21-65
Уралсиб	9,49	10	3	18-65
Ак Барс	9,2	10	3	18-70
Транскапиталбанк	9,49	20	3	21-75
ФК Открытие	8,8	15	3	18-65
Связь-банк	9,2	15	4	21-65
Запсибкомбанк	9,8	15	6	21-65
Металлинвестбанк	9,1	10	4	18-65
Банк Зенит	9,5	20	4	21-65
СМП банк	10,99	15	6	21-65
Альфабанк	9,29	15	6	20-64
Юникредит банк	9,4	20	6	21-65

Под залог собственного жилья

Если заемщик является собственником ликвидной недвижимости, он может оформить ее в виде залога по ипотечному кредиту. Подобные программы используются редко, так как ипотеку используют в основном граждане, не имеющие собственного жилья, но благодаря ним можно приобрести нестандартное жилье (апартаменты, квартиры в строительных кооперативах, загородный дом и т.д.), а также просто взять деньги на личные нужды.

Чаще всего предусматривает:

• отсутствие первоначального взноса;
• сумма кредита, не превышает 70-80% от стоимости залогового имущества.

На дом и землю

Несмотря на то, что ипотека предполагает выделение средств на приобретение жилья, возможны альтернативные банковские сделки, когда деньги предоставляются на строительство частного дома. В такой ситуации залогом выступает земельный участок, строящееся жилье, а также иные хозяйственные постройки, расположенные в домовладении.

Условия по кредиту на строительство стандартные, но к земле предъявляются повышенные требования:

• расположение вблизи населенного пункта;
• разрешенное использования – для строительства;
• размер участка соответствует требованиям СНиП в отношении городской застройки.

Виды социальных программ

Кроме стандартных программ кредитования, определяющих целевое направление займа, ипотека может быть социальной. Этот термин подразумевает использование государственного капитала в оформлении кредитов для льготных категорий граждан.

Социальная ипотека в регионах

Отдельные регионы страны устанавливают дополнительные социальные программы, позволяющие жителям улучшить существующие условия проживания. Среди основных требований к претендентам можно выделить:

• проживание в регионе не менее установленного срока (3-5 лет);
• нуждаемость в жилье или существенном изменении имеющегося;
• принадлежность к льготной категории или трудоустроенность в бюджетной сфере;
• наличие постоянного места работы.

Чтобы воспользоваться возможностями целевой , направленной на улучшение жизни граждан, достаточно обратиться в Департамент ЖКХ или местную администрацию.

С материнским капиталом

Семьям, в которых появился второй малыш, полагается семейный капитал. В 2020 году его номинал равняется 466 617 рублям, и эта сумма может использоваться заемщиками:

• как первоначальный взнос;
• для погашения части задолженности по ипотеке.

Важным условием является то, что при можно использовать сразу же, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка.

Важно! Недвижимость, приобретаемая при участии семейного капитала должна оформляться в равных долях на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Ипотечные программы «Молодая семья» в банках

Кредитные организации, принимающие участие в госпрограмме «Молодая семья» не устанавливают ограничений при выборе объекта недвижимости. Основные требования предъявляются к самим заемщикам:

• возраст не старше 35 лет;
• наличие зарегистрированного брака или детей;
• уровень доходов достаточный для осуществления ежемесячных платежей (допускается привлечение 1-4 созаемщиков).

Семье выдается жилищный сертификат (35% от стоимости приобретаемого жилья для пар с детьми, 30% – для бездетных), который можно использовать при оформлении ипотеки как первоначальный взнос или для частичного погашения долга. Допустимо одновременное использование сертификата и маткапитала.

Также существует в Сбербанке и Россельхозбанке, которая позволяет приобрести жилье по более выгодным условиям чем у стандартных заемщиков.

Детская (семейная) ипотека под 6% с господдержкой на новостройку

Новым направлением демографической политики России является, так называемая детская ипотека. Эта программа действует в отношении семей, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредитование предусматривает следующие условия:

• ипотека выдается наличными или на банковский счет;
• приобрести можно только жилье в новостройке;
• участвуют в программе граждане РФ;
• ставка 6% годовых предоставляется на 3 года при рождении 2 малыша, на 5 лет – третьего, на 8 – если в период с 2018 по 2022 год родится второй и третий ребенок, далее проценты устанавливаются в стандартном размере.

Деревянная ипотека

Специальная ипотека, предусматривающая приобретение недорогих экологичных домов из дерева. Стать участником программы можно до 30 ноября 2018 года. Главными условиями программы являются:

• снижение действующей ставки по кредиту на 5%;
• наличие земельного участка в собственности;
• размер займа не превышает 3 500 000 рублей;
• кредит выдается без залога недвижимости.

Рассмотрена нами ранее.

Военная

Для военнослужащих создана накопительная ипотека, позволяющая уже через 3 года после начала службы приобрести собственное жилье. В общем виде программа сводится к следующему:

• ежегодно на личный счет военнослужащего из средств государства перечисляется определенная сумма (на 2018-2020 гг. запланировано 268 465,6 рублей);
• использовать средства можно через 3 года после вступления в НИС;
• при оформлении кредита в банке накопленные средства могут выступать в качестве первоначальная взноса;
• заем гасится за счет средств государства до тех пор, пока военнослужащий не покинет ряды ВС РФ.

Вы можете узнать из следующего поста.

Различные виды нестандартных программ

Кроме привычных банковских программ по предоставления денежных средств на приобретения жилья, существуют нестандартные. Например, нецелевая ипотека позволяет заемщику самостоятельно определять объект кредитования. Корпоративная ипотека предоставляется на льготных условиях сотрудникам компаний и организаций, проработавших в них не менее установленного срока. Рассмотрим существующие нестандартные формы ипотечных программ.

Без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса возможна под залог имеющейся собственности или при оформлении другого кредита, используемого в качестве первого взноса. Последующая ипотека будет оформлена на менее выгодных условиях, так как связана для банков с дополнительным риском.

С плохой кредитной историей

Если заемщик имеет «черные» пятна на своей кредитной истории, это не значит, что он не сожжет взять кредит на приобретение недвижимости. Просто условия кредитования будут более жесткими:

• первоначальный взнос не менее 30%;
• повышенная процентная ставка;
• привлечение поручителя;
• оформление залога под приобретаемую недвижимость.

Вы можете узнать на нашем сайте.

Для иностранцев

Иностранные граждане могут воспользоваться услугами российских банков только, если официально являются налоговыми резидентами РФ, то есть официально трудоустроены в России не менее полугода. Кроме того, положительно решение банка гарантирует дополнительные опции:

• вид на жительство;
• супруг-россиянин;
• собственность на территории РФ.

Но есть и варианты. возможна и для лиц без гражданства России. Подробнее об этом писали в прошлом посте.

Гражданское кредитование предоставляется иностранцам на тех же условиях, что и стандартная ипотека для россиян. При этом незначительно повышается процентная ставка в ряде банков.

Если иностранец относится к категории переселенцев, он может оформить льготную ипотеку по госпрограмме.

Без подтверждения доходов и официального трудоустройства по двум документам

Взять кредит на жилье могут и те, кто работает неофициально. Для этого потребуется предоставить два документа: паспорт + дополнительный (СНИЛС, ИНН, загранпаспорт, водительское удостоверение, военный билет). Так как сделка для банка представляется рискованной, потребуется максимальное обеспечение по займу:

• крупный первый взнос;
• привлечение поручителя или созаемщиков;
• оформление приобретаемой недвижимости в залог;
• страхование заемщика.

Рассмотрена в отдельном посте.

На гараж и машино-место

Подобные программы – настоящая редкость. Это связано с тем, что банкам сложно определить ликвидность приобретаемого имущества.

Если организация все же готова предоставить деньги на гараж или парковочное место, потребуется:

• наличие квартиры в доме, к которому относится паркинг;
• первый взнос (от 30%);
• документы, подтверждающие, что гараж является самостоятельным объектом недвижимости, не аварийный, не подлежит сносу.

На ремонт

Дополнительное кредитование для тех, кто недавно приобрел жилье. Предоставляется под залог ремонтируемого объекта недвижимости. Сумма займа составляет 50-70% от оценочной стоимости жилья. Срок кредитования – до 25 лет, процентные ставки – от 13% годовых.

Подробнее разобрана в отдельном посте.

Для ИП, собственников бизнеса и коммерческую недвижимость

Предприниматели и юридические лица могут приобрести в кредит для нужд бизнеса коммерческую недвижимость: складские, торговые, производственные, офисные помещения.

Стандарты банков по таким займам следующие:

• высокие процентные ставки;
• срок займа не более 10 лет;
• предоставление большого пакета документов;
• капитальность приобретаемого строения.

И собственников бизнеса на приобретение жилья также имеет ряд особенностей, о которых мы говорили ранее.

Для пенсионеров

Имеет ограничение по возрасту. Заемщик на момент окончания оплаты займа не должен быть старше 75-85 лет. Так как данные заемщики имеют повышенные риски по невозврату, то ипотеку им выдают ограниченное количество банков. Подробнее об этом мы писали ранее.

Это все основные виды ипотечного кредита, которые встречаются в России. Если у вас остались вопросы по данной теме, то просьба оставить их в комментариях.

Напоминаем, что на сайте работает ипотечный юрист, который поможет вам с оформлением займа и бесплатно проконсультирует.

Просьба оценить пост и поставить лайк.