Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится но единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости.Модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:

­ оценка для управления залоговым портфелем;

­ определение стартовой цены на аукционах;

­ определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;

­ расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;

­ экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;

­ повышение эффективности управления объектами недвижимости.

Оба вида оценки -- массовая и индивидуальная -- имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется не только согласование задачи, но и принятие решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода -- сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования. Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев при неразвитости отдельных сегментов рынка имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная стоимость). Построение и калибровка моделей также имеют особенности.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15 %, а по группе доходной недвижимости 20 %.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения. Массовая оценка - для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная -- для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок. Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:

1) объект оценки;

2) количество объектов оценки;

3) трудоемкость оценки;

4) квалификация исполнителей;

5) объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы;

6) формирование перечня объектов оценки;

7) определение факторов стоимости объектов оценки;

8) обор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;

9) группировка объектов оценки;

10) моделирование стоимости объектов оценки;

11) проверка качества полученных результатов;

12) алгоритм расчета стоимости объектов;

13) точность результатов;

14) формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооруж ениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

­ местоположение и окружение;

­ целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

­ физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

­ транспортная доступность;

­ инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

1) условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

2) условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

3) обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

4) изменение цен на земельные участки за период, с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

· прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

· прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

· корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

· экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения

Условия применения метода:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

­ соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

2) определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3) определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4) корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6) расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7) расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

· наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

· наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

· соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возмо жность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2) определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

· деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности, к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земел ьного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

­ расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

­ расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

­ расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

­ расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных учас тков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

· определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

· определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

· расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

­ сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

­ земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

­ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений. Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса .

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

1) возраст многолетних насаждений;

2) породно-сортовой состав многолетних насаждений;

3) особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

4) возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

В общем, подводя итоги, можно сказать, что оценка недвижимости требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае. Очень многие факторы влияют на стоимость недвижимости. Разобраться во всех нюансах и сделать правильные выводы довольно не просто. От оценщика требуется навыки и чутье ситуации на рынке. Для каждого случая и каждого вида стоимости больший приоритет будет у разных подходов и методов, что и требуется определить оценщику.

Земля ─ важнейший природный ресурс, основа жизни. И только поэтому является бесценной. Для многих сама постановка вопроса о цене земли кажется принципиально неприемлемой. Жан-Жак Руссо восклицал: «…вы погибли, если забудете, что плоды земли - для всех, а сама она - ничья». А один из виднейших мыслителей и писателей США Ралф Уолдо Эмерсон отмечал: «Приобретая в собственность землю, становишься собственностью земли».

Но люди уже давно продают и покупают землю. И одной из насущных потребностей существования рынка земли является оценка стоимости земли.

Понятие оценки земель

Оценка стоимости земли дает возможность перевести разговор о ней в «денежную» плоскость, рассматривать как товар. Оценка земли ─ это оценка участка земли, поскольку именно земельные участки (т. е. части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке), а не земля «вообще», являются предметом гражданского оборота.

При осуществлении оценочной деятельности используется несколько видов стоимости земельных участков. В статье 66 «Оценка земли» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) говорится о двух видах стоимости: рыночной и кадастровой. Применительно к земельным участкам еще говорят об инвестиционной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка определяется наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке рыночной стоимости земельного участка принимаются во внимание целевое назначение, разрешенное использование, права на него иных лиц помимо собственника. С изменением любого из этих правовых параметров рыночная стоимость земельного участка меняется.

5 / 5 ( голосов: 2 )

В данное время крупные города переживают ситуацию, которая требует определения рыночного обоснованного уровня стоимости земли, на которой основывается и массовая оценки земли. Для этого нужно соблюсти экономически справедливый баланс интересов все: собственников, пользователей участков земли и муниципалитета, а также требования по рациональному использованию территории города. Практические задачи, которые стоят перед городом, включают как фискальную функцию (наполняемость бюджета города), так и с регулирующую функцию.

Разноплановые стоящие задачи связаны с определением разного вида стоимостей участков земли согласно различным задачам (к примеру, с целью определения градостроительной или земельно-кадастровой оценки) или внесения соответствующей корректировки определенной «базовой» стоимости согласно специфике конкретной задачи. Из опыта зарубежных стран видно, что основу методики фискальных расчетов, входит массовая оценка земли. В нее входит рыночная стоимость жилья, рентный доход коммерческой застройки и затратный метод для объектов со слабой ликвидностью.

В данный момент в стране решается указанная проблема через методику расчетов кадастровой стоимости земель, заселений, которая подготовлена Росземкадастром на основании методологии, принятой на федеральном уровне. Но существует еще одна, на наш взгляд, существенная недоработка. Исходя из данных о продажах обустроенных участков земли, рассчитывают кадастровую стоимость земли методом «извлечения», в Стандартах оценки, которые обязательны для применения субъектами оценочной деятельности, он называется «методом выделения».

Этот метод требует знания площади земельного участка или данных по коэффициенту земельной доли (соотношение площади земли, которая приходится на 1 кв.м общей площади выставленной на продажу квартиры). Технические указания данного метода гласят, что этот показатель нужно определять на основании таблицы или по графику года возведения района - (действующие на тот период СНиПов), которые регламентировали плотность застройки и этажность жилых зданий.

Сегодня массовую экономическую оценку объектов земли города проводят методикой, применить которую раньше было технически невозможно, потому что она предполагала большое количество расчетов и многомерность классификаций. Такие методики характеризуются кластерный и корреляционно-регрессионным анализом, методами парных сравнений и расстановкой приоритетов, системным подходом и формированием баз данных.

Применяя указанные методики, удается добиться повышения научной обоснованности управленческих решений и качественно анализировать работу данного подхода. Например, расчет стоимости земли по данным о продажах квартир можно произвести двумя подходами (методами):

1. Расчетом по всем данным о продажах к «эталонной» квартире для данного сегмента и уже потом расчет стоимости земли по методу выделения. Достоинство этого метода в упрощении предстоящих расчетов (только по одной квартире), а в недостатки относят высокую вероятность ошибки выбора эталонной квартиры при помощи методов парных сравнений, приводя квартиру к эталонной и, следовательно, возможность большой неточности результатов.
2. Определением стоимости земли в определенном районе для каждой из реализуемых квартир. Тут расчеты сложнее (для всей совокупности данных), зато процент точности повышается.

К примеру, в определенном жилом квартале имеется шесть домов разной этажности, расположены объекты общественного назначения.

Согласно графику рассчитывается потребность в территории для проезда, тротуаров, автостоянок, площадок и озеленения, которая приходится на 1 жителя с учетом средней этажности на территории квартала 7,3: и она равняется 4,2 + 11,1 = 15,3 м2/чел. Выходит, что на население в 1370 человек в квартале необходимо 20961 м2 территории для жилья, а реальной площади — 12055 м2. Причем площадь на торговые объекты отведено больше в 10 раз, исходя из нормативов СНиП, и дает повод городским властям подумать о размещении подобных объектов в данном квартале.

Необходимо заняться подсчетами кадастровой стоимости 1 кв.м. земли в жилом квартале. Среднюю цену 1 кв.м выставленной на продажу квартиры в начале 2005 года определяли 19 тыс. рублями, средняя же цена 1 кв.м. квартиры в новых застройках равняется сумме 9333,38 рублей без НДС. Следовательно, с учетом среднего износа зданий в квартале в 15%, выделяем цену 1 кв.м. квартиры, припадающую на землю, она равна 9639 рублей. Используя коэффициент земельной доли, вычисляем рыночную стоимость 1 кв.м. жилой площади в квартале, она равняется 24 714 руб./кв.м.

Опыт зарубежья свидетельствует, что на кадастровую стоимость земли выпадает от 50 до 70% рыночной, выходит, что она определяется около 24 714-0,6 = 15 ООО рублей. Учитывая величину арендной платы за год от 3 до 7% кадастровой стоимости земли, в данном случае она приравняется 15000-5% = 750 руб./кв.м участка земли.

Это совсем низкая сумма для объекта торговли (она равняется десятой части стоимости аренды помещения для торговых целей в данном районе), и она способна принести значительное пополнение городскому бюджету, ибо почти в раз десять больше базовой величины аренды за землепользование.

При сравнении с другим кварталом города с один жилым четырехэтажным домом и несколькими объектами нежилой недвижимости согласно графику положенная площадь участка земли в целях обслуживания проживающих в квартале равняется 15,6 + 5,8 = 21,4 кв.м/ чел., или 1819 кв. м. Согласно расчетам площадь участка земли, который приходится на жилой дом, равняется 7 343,1 кв.м. Соотношения торговых помещений к жилым помещениям тоже значительно превышают нормативы СНиП.

При аналогичных расчетах величины арендной платы на участок земли, выясняем, что она примерно в четыре раза меньше, что характеризует неэффективное использование земли в жилом районе. Решить эти проблемы возможно увеличением доли жилых зданий в данном квартале, потому что теперь вкладывать денежные средства в жилищное строительство очень доходное дело. В таком случае величина коэффициента земельной доли снижается, кадастровая стоимость земли повышается и, следовательно, вырастает арендная плата использованной территории в квартале, что, конечно же, принесет доходы в бюджет района и города.

Следовательно, массовая оценка земли выступает экономической основой управления городской недвижимостью, что способствует разумному использованию городских территорий, пополнению городского и районного бюджета. Если у вас возникли вопросы в отношении массовой оценки земли, вы можете обратиться за консультацией в НП «Федерация Судебных Экспертов», где получите квалифицированную консультацию по возникшим вопросам, можете заказать проведение расчетов массовой оценки земли.

В случае, если Вас интересует не только тема оценки земельных участков, а смежные вопросы, такие как например оценка недвижимости , то мы рады Вам сообщить, что мы с удовольствием проведем для Вас оценку недвижимости, причем не только в Москве и Подмосковье, но и во всех регионах Российской Федерации.

Цены

ПРИМЕЧАНИЕ:

Цена услуг по оценке земельных участков указана с учетом налогов. Транспортные расходы оплачиваются отдельно.

Приложение 5.

Лекция № 1 к главе 1. Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.

1.1. Необходимость оценки земли

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики .

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости .

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка.

1.2. Земля как фактор производства

Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности , так как является основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса.

Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства: земля, труд и капитал. Земля рассматривается как естественный фактор, как природное богатство и первооснова хозяйственной деятельности.

Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем про­странственным базисом, средством производства и недвижимо­стью обладает рядом специфических особенностей, которые необ­ходимо знать оценщику и учитывать их в процессе оценки ее стоимости:

· земля не являемся результатом человеческого труда, как другие средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат;

· во всех отраслях народного хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда;

Будучи обусловлена развитием самого капиталистического хозяйства, политическая экономия в Англии достигла такой стадии, когда возникла необходимость создания системы, необходимость упорядочения и обобщения экономических знаний. Адам Смит был человеком и ученым, которому такая задача оказалась по плечу. Смит родился в 1723 г. в маленьком городке Керколди, близ Эдинбурга (Шотландия). Книга «Исследование о природе и причинах богатства народов» (1776 г.) стоила ему девяти лет полного отшельничества и принесла славу «отца экономической науки».

В своей политической экономии Адам Смит земельную ренту рассматривал: «Как продукт тех сил природы, пользование которыми собственник предоставляет арендатору в порядке ссуды. Этот продукт бывает больше или меньше в зависимости от размеров соответствующей силы природы, иными словами, в зависимости от степени естественного или искусственно созданного плодородия земли. Это тот продукт природы, который остается за вычетом или после сбалансирования всего того, что можно рассматривать как дело рук человека» (Smith. Т. II, р. 377-378) [Русский перевод, стр. 268].

Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за предоставление в пользование товаропроизводителю количественно ограниченных и качественно различных земельных ресурсов, т. е. за какие-либо особенные преимущества или благоприятные условия. Подобными преимуществами могут быть для земледельца - плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника обладание секретом производства или привилегией.

Земельная рента в ее развитой, денежной форме есть рыночная категория существующая там и тогда, где и когда в складывающихся пропорциях товарно-денежного обмена образуется сверхприбыль или избыточный (превышающий средний норматив рентабельности) чистый доход, обусловленный действием естественных рентообразующих факторов, связанных с использованием незаменимых ограниченных ресурсов .

«Собственность на землю, - писал К. Маркс, - сама создала ренту». Маркса состоит в признании «абсолютной» ренты. Под пос­ледней понимается рента с земель худшего качества (плодородия) или более отдаленных от рынков сбыта.

Исследование складывающихся экономических отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением землей в условиях рыночного хозяйства позволяет выявить наличие следующих форм земельной ренты: абсолютной и дифференциальной .

Абсолютная рента представляет собой единственный рентный компонент, допускающий возможность его нормирования и прейскурантного выражения в границах территории, используемой данной отраслью, в отличие от непрерывно изменяющихся значений дифференциальной ренты при переходе от одного участка к другому.

Основное значение имеет дифференциальная рента, образование которой связано с различием хозяйств по качеству земли и их местоположению, удаленности от рынка сбыта (дифференциальная рента I). В условиях интенсификации и широкого внедрения в практику достижений научно-технического прогресса возникает и дифференциальная рента II, как дополнительная прибыль от применения добавочных вложений на единицу земельной площади.

Обзор российских методик оценки земель

Деление земельного фонда РФ на категории земель является основой для дифференцированного подхода к оценке стоимости земельных ресурсов. ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель по целевому назначению на категории. Согласно ст. 1 п. 1 правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение земель РФ на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления .

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение о переводе их в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ – для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления – для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV – XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами , а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений определяются в соответствии с зонированием их территорий, т. е. делением на территориальные зоны.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности . Земли данной категории в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта и т. д.) с особенностями правового режима, устанавливаемыми ст. 88 – 93 ЗК РФ и иными нормативными актами .

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).

Глава XVIII ЗК РФ регулирует правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и земель запаса.

Необходимо отметить, что к землям лесного фонда относятся как лесные земли (покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления), так и нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Наконец, земли запаса – это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст. 80 ЗК РФ.

Нормативно-правовой основой существующих методик кадастровой оценки земель являются Постановление Правительства РФ от 25.08.99 № 000 "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление правительства РФ " Об утверждении Правил государственной кадастровой оценки земель". Правила, утвержденные вышеуказанным постановлением, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. ГКО земель проводится Государственным комитетом РФ по земельной политике (с 15 мая 2000 г. Федеральной службой земельного кадастра, Росземкадастр), его территориальными органами, а также находящихся в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться иные лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности .

ГКО земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правила ГКО земель регламентируют проведение оценочных работ для той или иной категории земельного фонда. Для категорий (подкатегорий) земель, вовлеченных в рыночный оборот (земли поселений, садоводческие, огороднические и дачные объединения), ГКО осуществляется посредством статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В основе оценки сельскохозяйственных угодий и земель лесного фонда лежит метод капитализации расчетного рентного дохода. Земли иных категорий могут оцениваться как на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКО земель проводится оценочное зонирование – деление территории на оценочные зоны, включающие однородные по целевому назначению и виду функционального использования земельных участков с близкими значениями кадастровой стоимости.

В настоящее время в РФ на федеральном уровне выработан единый методологический подход к оценке кадастровой стоимости земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, а также земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика ГКО земель поселений предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. В рассматриваемой методике кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Состав первичных данных, используемых в данной Методике, формируется на основе статистической и иной информации, обрабатываемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности. В частности, информация о сделках с объектами недвижимости может быть представлена данными по сделкам с объектами недвижимости (купля-продажа, аренда, выкуп земельных участков под приватизированными предприятиями), а также ценами предложений по объектам недвижимости, публикуемыми в специальных изданиях или средствах массовой информации .

Основными этапами расчета кадастровой стоимости земель поселений по рассматриваемой Методике являются:

В 2002 году кроме методик государственной кадастровой оценки земель поселений и оценки земель сельскохозяйственного назначения разработана и утверждена методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

В соответствии с рассматриваемой методикой, определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений (далее объединений) осуществляется в следующем порядке:

– кластеризация объединений;

– определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

– определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Лекция № 2 к главе 2.

Факторы, принципы и подходы к оценке земель. Основы земельной стратификации

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

В основе принципа предельной продуктивности (принципа вклада) лежит положение об оставшемся после покрытия издержек доходе, полученном в результате инвестиций. Принцип предельной продуктивности в отношении земельных участков реализуется следующим образом: затраты на улучшение качественных свойств земли (внесение удобрений, проведение рекультивации и т. д.) позволяют увеличить ее стоимость в размерах, значительно больших, чем вложенные затраты. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате улучшений качества земель и затратами на эти улучшения

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности заключается в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости, для определения которой эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианты использования земельного участка, например рассчитать прибыль от строительства различных типов объектов недвижимости или различного числа объектов на этом участке. Таким образом, принцип возрастающей и уменьшающейся доходности реализуется в процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли.

Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бόльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Например, на рынке жилья в Москве повышенным спросом пользуются одно-двух комнатные квартиры, а на земельном рынке в Подмосковье – земельные участки размером 10 соток.

Непосредственное отношение к земельным участкам и расположенным на них объектам недвижимости имеет принцип оптимального разделения имущественных прав. Основной постулат данного принципа: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. В отношении земельных участков разделение имущественных прав может осуществляться следующим образом:

– физическое разделение – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки;

– разделение по времени владения и пользования – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

– разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения;

5. Согласование результатов и заключение о величине оценочной стоимости.

6. Оформление отчета о результате оценки стоимости.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В зарубежной практике в основе оценки стоимости земли лежит анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и, собственно, анализ рыночной информации.

Под стратификацией подразумевается классификация данных по сделкам купли продажи и другой рыночной информации на некоторые однородные группы. При оценке земли страта должна объединять в себе подверженные влиянию рынка географические территории, отражать различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. В пределах страт (классов) анализируются и оцениваются землевладения по общим единицам сравнения. Выбранные единицы должны соответствовать базовым параметрам, по которым проводится анализ и продажа землевладения на данном рынке. В результате стратифицирования и выражения цен относительно общих единиц сравнения определяются характер и изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представления этих тенденций, как правило, используются три основных способа: нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных характеристик и графическое изображение данных о стоимости земли.

Лекция № 1 к главе 3.

Государственный земельный кадастр как информационная основа управления земельными ресурсами

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

В статье изложена концепция кадастровой оценки, приведены примеры построения систем массовой оценки в разных странах, а также доказаны преимущества нововведений в соответствующий сегмент российского законодательства.

Райнхольд Вессели, Антон Ланкин
Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения – российский и зарубежный опыт
"Экономические стратегии", №02-2008, стр. 124-131

Введение и предыстория

Авторы данной статьи с 1998 г. работали совместно в рамках реализации четырех проектов Программы Европейского союза ТАСИС, нацеленных на поддержку земельной реформы в России. Эти проекты включали в себя следующие основные направления:

• Развитие системы кадастра в России в части правовой, институциональной и технической основы.
  
• Территориальное планирование.
  
• Развитие системы кредитования под залог недвижимости.
  
• Оценка недвижимости для целей налогообложения.
  

В течение этого десятилетнего периода кадастр в России претерпел трансформацию от земельного кадастра к всеобъемлющему кадастру недвижимости как правовой основе идентификации и учета объектов недвижимости, на базе которой устанавливаются права собственности и иные права.

На сегодняшний день кадастр является основой для реализации множества социально значимых функций (см. рис. 1).

Кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения стала ключевым вопросом экономического развития и будущей финансовой основой бюджетов муниципальных образований. К сожалению, предложенные ранее в рамках проекта Закона о государственном кадастре недвижимости положения, регламентирующие процесс государственной кадастровой оценки, были исключены из принятой версии данного закона, что оставляет нерешенным целый ряд вопросов.
Существующая в России концепция массовой оценки для целей налогообложения, даже не будучи полностью реализованной, с точки зрения законодательства является примером современной системы, превосходящей многие подобные системы, уже реализованные за рубежом, кроме, возможно, систем, используемых в некоторых штатах США.

Концепция кадастровой (массовой) оценки как основы для налогообложения недвижимости

Одной из важнейших задач проекта Европейского союза ТАСИС "Реформирование земельных и имущественных отношений II" является оказание содействия органам власти Российской Федерации, в частности Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости и Министерству экономического развития и торговли, в процессе введения новой системы массовой кадастровой оценки в качестве базы налогообложения недвижимого имущества.

Два предыдущих Проекта ТАСИС оказали поддержку в части введения системы массовой оценки в Российской Федерации:

• В рамках Проекта Европейской консультационной службы "Консультации по вопросам земельной политики" ("Развитие системы государственной кадастровой оценки земель в России") в 2001 г. был проанализирован ход кадастровой оценки городских и сельскохозяйственных земель в пилотных регионах.
  
• Проект "Поддержка внедрения механизмов регулирования земельных и имущественных отношений", реализованный в 2003-2005 гг., позволил оказать техническую поддержку кадастровому агентству в подготовке к внедрению новой системы массовой кадастровой оценки.
  

Общие предпосылки

В Российской Федерации готовится к внедрению новая система налогообложения недвижимого имущества на основе стоимости соответствующего имущества, приближенной к рыночной. Перед Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости была поставлена задача создания налоговой базы на том основании, что кадастр объектов недвижимости является единственным и наиболее полным перечнем объектов недвижимости.

В принципе, существуют две основные модели, которые используются в различных странах для установления налоговой базы для налогообложения имущества:

• модель, основанная на заранее определенной стоимости ("нормативной стоимости"), устанавливаемой государством;
  
• модель, основанная на рыночной стоимости или стоимости, приближенной к рыночной.
  

Определение налогооблагаемой базы на основе нормативной стоимости представляется более "простым" с точки зрения порядка осуществления оценки: в этом случае не остается места сомнениям, так как речь идет об абстрактной величине. В то же время применение стоимости, приближенной к рыночной, сопряжено с определенными трудностями, а именно:

• рынки неустойчивы;
  
• требуется очень тщательный и более дорогостоящий подход к расчету (оценке) рыночной стоимости.
  

Однако есть весьма убедительные аргументы в пользу применения рыночной или приближенной к рыночной стоимости при налогообложении недвижимого имущества.

Во-первых, существует вопрос справедливости. "Нормативная" стоимость, заведомо установленная правительственными органами, даже в том случае, если они пользуются какой-либо системой, является несправедливой в отношении владельца имущества, а также общества в целом. Такая система препятствует равному отношению ко всем собственникам по причине разной стоимости их активов.

Во-вторых, существует взаимосвязь между стоимостью недвижимого имущества и общей экономической ситуацией, в особенности в отношении инвестиций в инфраструктуру, которые повышают стоимость недвижимого имущества. Можно рассматривать эту взаимосвязь как процесс распределения экономических выгод между государством и гражданами или как поощрение усилий государства по улучшению экономической политики и увеличению объемов инвестиций в инфраструктуру и, в целом, повышению уровня жизни граждан.

Концепция оценки

Понятие права собственности, а также связанные с ним трансакции, такие как продажа и покупка, налогообложение и залоговое кредитование, предполагают необходимость определения стоимости недвижимого имущества. Это довольно непростой процесс. Со временем сформировались эмпирические правила и международные стандарты, которые сегодня считаются основными принципами и правилами оценки, используемыми профессиональными оценщиками.

Теория и практика оценки стоимости недвижимого имущества опирается на три подхода, имеющих свои особенности (см. табл. 1).

Массовая оценка

Если предстоит оценить большое число объектов недвижимости, индивидуальная оценка становится затруднительной и дорогостоящей. Поэтому возникла необходимость в разработке концепции массовой оценки, которая бы отвечала задачам определения стоимости большого числа объектов недвижимости (преимущественно в целях налогообложения). В рамках этого метода производится анализ представительной выборки реальных или предполагаемых сделок, после чего полученные данные считаются типичными для всех объектов одного и того же класса, сходных по месторасположению, размеру, качеству и т.д.

Таким образом, "массовую оценку" можно определить как "систематическую оценку группы объектов недвижимости на заданную дату с использованием стандартных процедур, с применением общих данных на основе статистической их обработки".

Основные преимущества массовой оценки для целей налогообложения:

• время (учитывая, что результаты обычно обновляются ежегодно);
  
• затраты – массовая оценка обходится значительно дешевле, чем индивидуальная оценка;
  
• возможности объективного и беспристрастного анализа влияния рынка (статистически и географически);
  
• возможность производить выборку, поиск, сравнение и выявление отличий объектов недвижимости, используя большой объем информации;
  
• целостность результатов оценки (справедливость при расчете стоимости, т.к. каждый объект обрабатывается одинаково);
  
• наличие большого объема данных для обоснования и защиты результатов.
  

Основными трудностями, с которыми связано применение этой концепции, являются:

• качество и надежность исходных данных, особенно в отношении реальных цен сделок, а также других важных факторов;
  
• наличие функционирующего рынка недвижимости и достаточной выборки для исследования;
  
• наличие программного обеспечения статистической обработки данных, необходимого для анализа выборки и построения приемлемой модели.
  

Международный опыт построения систем массовой оценки

В индивидуальной оценке недвижимости используется три классических метода оценки. Массовая оценка, необходимость применения которой описана выше, также должна строиться на этих принципах.

Массовая оценка используется преимущественно для целей налогообложения, а также, в некоторых случаях, для территориального планирования и других подобных целей в сфере экономики и/или планирования. Стандарты и методы оценки недвижимости приняты во многих странах мира, включая Россию.

Европейские страны используют широкий спектр методов для установления налоговой базы, на основе которой рассчитывается действительный размер налога на недвижимое имущество.

Пример Германии

В Германии в основу налогообложения недвижимого имущества положена так называемая "типичная стоимость объекта недвижимости" (Bodenrichtwert). Она определяется как средняя стоимость, зависящая от месторасположения и выраженная в евро/м2. Подобная стоимость определяется ежегодно, публикуется и наглядно представляется населению.

На независимую комиссию экспертов, состоящую из профессионалов в различных областях (геодезистов, оценщиков, агентов по торговле недвижимостью и т.д.), возложена ответственность по сбору информации о ценах сделок, установлению типичной стоимости объектов недвижимости, созданию рыночных отчетов, оценке в случае принудительного отчуждения имущества, а также доклады в парламент. Данные для сбора информации о ценах сделок поступают из различных источников, в особенности из реальных договоров о продажах, которые необходимо декларировать.

В соответствии с административным законодательством возможна подача апелляции в суд. Однако, учитывая профессиональную компетенцию членов комиссии и особенности процедур сбора данных, апелляции – явление нечастое. Подача апелляции не означает отсрочки выплаты налогов.

Примеры налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости в США

В Соединенных Штатах налогообложение недвижимого имущества является инструментом финансирования деятельности государственных учреждений, особенно школ, объектов инфраструктуры, полиции, развития парков и т.д. Поэтому сбор налогов на недвижимое имущество относится к сфере компетенции государственных органов и отличается широким разнообразием методов и ставок. Во многих штатах оценка недвижимого имущества для целей налогообложения организуется на уровне округов (районов), и ответственность за нее несет "налоговый оценщик" ("асессор"). Для определения налоговой базы используются классические методы массовой оценки. Функции подготовки налогового уведомления и сбора налогов отделены от функций налогового оценщика. Прекрасным примером современной системы массовой оценки для целей налогообложения недвижимого имущества может служить система, внедренная в штате Колорадо, которая, в некотором смысле, может стать моделью для внедряемой в России системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости.

Налоговое уведомление (налоговый счет) содержит описание базы налогообложения и информацию о ставке налога. Соответственно, в этом случае возможна подача апелляции по поводу содержания налогового счета, которая может относиться как к налоговой базе, так и к величине налога. На практике поводы для подачи апелляций довольно ограничены: это возможно в тех случаях, когда объект недвижимости был неверно охарактеризован по типу, размеру или месторасположению; также возможны случаи математических ошибок в вычислениях. Поскольку используемая для массовой оценки недвижимости методология является утвержденной, проверенной и открытой для населения, апелляции редко затрагивают саму методологию или результаты, обусловленные ее применением.

Апелляции направляются в независимый Апелляционный совет, состоящий из штатных сотрудников. Если решение совета неприемлемо для стороны, подавшей апелляцию, единственной возможностью является подача апелляции в суд. Однако это происходит весьма редко. В любом случае, подача апелляции ни при каких условиях не является основанием для отсрочки выплаты налогов. Более того, невыплата налогов в соответствующие сроки ведет к аннулированию апелляции.

Новый закон о кадастре недвижимости и государственная кадастровая оценка

Актуальность вопросов, связанных с организацией государственной кадастровой оценки возросла с принятием Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141
"О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", вносящего изменения в Часть II Налогового кодекса Российской Федерации, который вступил в силу с 1 января 2006 г. Указанным законом была определена основа формирования налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, – определяемой в рамках государственной кадастровой оценки.

Сегодня на федеральном уровне отсутствует какое-либо специальное регулирование в области массовой кадастровой оценки в целях налогообложения. Отдельные положения содержатся в различных федеральных нормативных актах Российской Федерации (Земельный, Налоговый кодексы Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации № 945 и № 315, Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 222), но в целом они не имеют комплексного характера и иногда противоречат друг другу.

Новый Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" вступил в силу с 1 марта 2008 г. (за исключением отдельных положений). Этот закон регулирует кадастровый учет земельных участков, объектов капитального строительства, зданий, сооружений, помещений и т.д. Согласно указанному Федеральному закону, государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. В законе определены процедуры ведения кадастра и учета (основания, сроки, объекты учета и т.д.) реализации кадастровой деятельности.

Как уже говорилось выше, к большому сожалению, положения, регулирующие вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, т.е. фискальную функцию кадастра, не были включены в текст данного закона.

Предполагается, что они станут предметом отдельного закона или будут внесены в качестве изменений в действующий Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Основными задачами специального законодательства, регулирующего вопросы государственной кадастровой (массовой) оценки для целей налогообложения, должны стать:

• создание особых правовых требований к кадастровой (массовой и основанной на стоимости) оценке;
  
• обеспечение координации между правовыми и административными аспектами оценки, оценкой и дальнейшим администрированием налогообложения;
  
• разграничение полномочий и обязанностей сторон, задействованных в процессе оценки;
  
• обеспечение межведомственного обмена информацией.
  

Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель

На сегодняшний день нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки земель составляют Постановление Правительства Российской Федерации № 945 от 25 августа 1999 г. "О государственной кадастровой оценке земель" и Постановление Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 г. "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Правительством Российской Федерации установлены общие методологические принципы государственной кадастровой оценки земель в зависимости от классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель в целях налогообложения был проведен на всей территории Российской Федерации в период с 1999 по 2005 г. В большинстве субъектов Российской Федерации в период с 2006 по 2007 г. уже прошли работы по актуализации результатов кадастровой оценки таких важнейших (с точки зрения получаемых налогов) категорий земель, как земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.

Анализ применяемых методик и полученных результатов показал, что в целом большинство из них соответствует общепринятым мировым стандартам и принципам массовой оценки для целей налогообложения, очень точно и прозрачно сформулированным в книге "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под редакцией известного ученого и практика массовой оценки Джозефа К. Эккерта.

Перспективы и последствия

Многие вопросы, связанные с дальнейшим направлением развития системы кадастра в России в целом (и государственной кадастровой оценки в частности), были подробно освещены в недавно опубликованной книге бывшего руководителя Роснедвижимости М.В. Мишустина "Информационно-технологические основы администрирования имущественных налогов". Данная монография является удобным и всесторонним информационным ресурсом, содержащим широкий анализ различных аспектов, связанных с информационными технологиями кадастра и вопросами администрирования имущественных налогов в России на базе новой единой системы государственного кадастра недвижимости. Причем государственный кадастр недвижимости рассматривается в данном контексте как всеобъемлющий интегрированный многофункциональный (электронный) источник официальной информации.

Единый государственный кадастр недвижимости имеет три основные функции – учетную, фискальную и информационную. Все эти функции подробно рассмотрены в книге, в том числе с точки зрения дальнейшего развития и оптимизации системы администрирования имущественных налогов.

Книга содержит множество ссылок на международный опыт организации систем администрирования имущественных налогов, а также анализ таких основных системообразующих вопросов, как IT-поддержка, технологии ведения кадастра, управление пространственными данными, межведомственное взаимодействие и обмен информацией. Автор также проанализировал влияние развития системы кадастра недвижимости на социальное развитие через поддержку системы регистрации прав собственности и дальнейшее обеспечение их гарантии государством.

Материал структурирован таким образом, чтобы подчеркнуть приоритеты вопросов создания и дальнейшего совершенствования системы администрирования имущественных налогов. В книге анализируется сущность налогового администрирования, в частности приведены основные определения, связанные с налогообложением недвижимости и системой кадастра и рассмотрены основные тенденции их развития, а также правовая основа налогового администрирования и социально-экономические последствия внедрения налога не недвижимое имущество. Автор пишет также о систематических мерах, необходимых для успешного введения новой системы кадастра недвижимости в России, принимая во внимание как организационные, так и технические проблемы. Предлагается ряд характеристик и параметров, позволяющих оценить эффективность и продуктивность внедрения новой системы и ее дальнейшего функционирования.

Учитывая тот факт, что система кадастра "родилась" из необходимости реализации фискальной функции во многих странах Европы в конце XVIII в., вопросы, связанные данной функцией, рассмотрены очень подробно. Основным инструментом ее реализации является массовая (или, иначе, налоговая) оценка недвижимости. Автором рассмотрены основные подходы и возможные решения, применимые в российских условиях, с учетом современного международного опыта в этой области с акцентом на вопросах институционального устройства системы государственной (массовой) кадастровой оценки для целей налогообложения.

Перспективы

Авторы данной статьи убеждены в том, что со временем процедурные и правовые вопросы, связанные с внедрением системы государственной кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения, будут урегулированы и такая система будет успешно реализована на основе нового государственного кадастра недвижимости. Это, бесспорно, должно положительно сказаться на развитии регионов и муниципальных образований, а также способствовать решению вопросов, связанных с приватизацией земли.

Экономическое влияние новой системы налогообложения недвижимости на муниципальные образования в России

Очевидно, что налогообложение недвижимости (и земли в частности) на адвалорной основе кроме пополнения бюджетов муниципальных образований должно стать и становится средством повышения эффективности использования ресурсов, прежде всего городских земель. Введение системы налогообложения, основанной на результатах государственной кадастровой (массовой) оценки, влечет за собой ряд важных экономических последствий для развития муниципальных образований и самой системы местного самоуправления.

Последствие 1 – самоопределение и финансовая независимость муниципалитетов. Так как поступления от земельного налога направляются полностью или в основном в муниципальный бюджет, муниципалитеты получают большую финансовую независимость и могут использовать подобные дополнительные средства для решения непосредственных задач и удовлетворения городских нужд.

Последствие 2 – конкуренция между муниципалитетами. Как следствие может возникать конкуренция между муниципалитетами в целях (1) привлечения бизнеса, (2) создания более благоприятных условий жизни или (3) улучшения социальных условий. Последствием таких решений может стать изменение экономической и социальной структуры городов, их взаимоотношений, а также возникновение уникальных отличительных особенностей.

Последствие 3 – приватизация городских земель. Используемую в настоящее время в России систему налогообложения земель можно считать основанной на рыночной стоимости. Муниципалитеты не могут облагать налогом свою собственную землю (землю под многоэтажной застройкой и вокруг нее), при этом имея обязанности по поддержанию порядка на этих территориях и т.д. Как результат – муниципалитеты будут склоняться к приватизации такой земли в пользу владельцев квартир, что создаст основу для концепции кондоминиумов.

Последствие 4 – создание системы кондоминиумов. Жилищный фонд России в основном находится в весьма плохом состоянии. Статистика показывает, что средний оставшийся срок жизни зданий составляет 15 лет.

Концепция кондоминиумов, практикуемая на Западе, определяет собственность как неделимую часть земли и зон общего пользования плюс конкретную жилую единицу (квартиру). Как следствие – (со)владельцы кондоминиумов имеют обязательства по поддержанию своей (всей) собственности в надлежащем порядке, что в итоге должно увеличить срок жизни жилищного фонда в России.

Выводы

• Кадастровая оценка недвижимости, проведенная на базе научно обоснованной методики и с использованием адекватного единого программного обеспечения, вносит важный вклад в экономическое развитие России.
  
• Она усиливает возможности финансового самоопределения муниципальных образований.
  
• Она улучшит экономические и социальные условия во всех муниципальных образованиях.
  
• В долгосрочной перспективе новая система побудит муниципальные образования к дальнейшей приватизации земли и поддержит развитие концепции кондоминиумов, что поможет сохранить и продлить жизнь жилищного фонда в России.
  

Заключение

Отсутствие концепции институциональной организации проведения оценки в целях налогообложения и комплексной правовой базы (федерального закона), регулирующей вопросы проведения кадастровой оценки (земель и недвижимого имущества) в целях налогообложения, ведет к возникновению опасного пробела, который в будущем приведет к усложнению ситуации. В частности, это касается процедуры обжалования результатов массовой кадастровой оценки, а также иных вопросов.

Так как технологии и методы осуществления кадастровой (массовой) оценки весьма сложны, процедуры оценки должны быть сфокусированы на вопросах эффективности и результативности всего процесса в целях достижения базового принципа налогообложения – законность и справедливость в отношении юридических и физических лиц. Принимая во внимание тот факт, что доходы от взимания земельного налога являются значительным источником местного (муниципального) финансирования и бюджета, социальные вопросы определения налоговой базы приобретают принципиальное значение уже в настоящий момент.

Оптимальным решением является применение методов массовой оценки, основанных на единой методологии с использованием стандартизированного программного обеспечения для расчета кадастровой стоимости (на основе данных о ситуации на рынке недвижимости), что обеспечит эффективность, преемственность, непредвзятость, сопоставимость результатов на всей территории региона и страны в целом. Эту задачу должна решать специализированная организация.