На чтение 8 мин. Просмотров 146 Опубликовано 08.11.2018

За годы ипотеки «сверху» тела кредита можно переплатить сумму, эквивалентную 1–2 квартирам. Поэтому многие заемщики стремятся погасить долги полностью раньше договорного срока или хотя бы уменьшить платежи. Но как провести внеплановый расчет с банком максимально эффективно? Для этого надо учесть, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении в дальнейшем, и вкладывать свободные средства так, чтобы они не осели на счете «без дела».

Что значит срок ипотечного кредитования

Банк выдает кредитные средства на определенное время, исчисляемое в календарных годах. Юридические отношения сторон закрепляются кредитным договором, где прописывается дата начала и завершения займа. Этот период и есть срок ипотечного кредитования. На чем следует акцентировать внимание:

• предусматривается график ежемесячных платежей, его надо выполнять не позже установленных дат;
• изменения сроков и условий кредитования проводятся с учетом законодательных норм и условий ипотечного соглашения;
• кредитные обязательства необходимо исполнить к завершению действия договора.

С точки зрения права, человек считается заемщиком и выступает должником перед кредитором. Российские банки предоставляют ипотечные займы на срок от 1 года до 30 лет, однако на практике первичное оформление ипотеки до 5 лет применяется редко. По продолжительности применяется несколько типов ипотечных займов:

• краткосрочные – 5–10 лет;
• среднесрочные – 11–20 лет;
• долгосрочные – 21–30 лет.

Градация законами никак не прописана, однако банки активно применяют ее на практике. Для каждого сегмента устанавливается свой диапазон ставок, кредитных сумм, требований к заемщикам. Среди россиян наиболее популярна среднесрочная ипотека.

Что такое досрочное погашение кредита

Это внесение дополнительных средств по ипотеке сверх стандартного платежа, в результате чего снижается основной долг («тело» кредита), уменьшаются начисленные проценты и конечная переплата. Возможность полного или частичного досрочного погашения установлена ст. 11 ФЗ 353 «О потребительском кредите» (на кредит с ипотекой распространяются нормы данного закона). Заемщик должен выполнить ряд условий:

• за 30 дней предупредить банк о своем намерении;
• составить и направить уведомление с учетом условий договора (иногда по общим требованиям ГК РФ);
• уплатить по ставке договора проценты за пользование возвращаемой суммой - со дня получения кредита и до зачисления досрочного платежа.

Обратите внимание! В течение 30 календарных суток со дня выдачи ипотеки заемщик вправе возвратить заемные средства полностью или частично без дополнительных уведомлений (п. 3 ст. 11, ФЗ 353). Заплатить проценты за дни использования кредитных средств придется.

На какой срок лучше оформлять ипотеку

Однозначно «обвинять» длительное кредитование в огромных переплатах, а короткий срок в непосильном бремени для бюджета не стоит. У каждого заемщика жизненная ситуация своя, как и пожелания к займу. Банковские специалисты вывели общие особенности каждого срока ипотечного кредитования, на них и стоит остановиться.

На 5 лет

Главное преимущество такой ипотеки – относительно небольшая переплата, сниженные ставки. О целесообразности программы заставят задуматься:

• непосильный ежемесячный платеж;
• вероятность отказа даже при средних доходах;
• риск просрочек при незначительном ухудшении финансового положения;
• при неблагоприятном развитии ситуации - лавинообразное нарастание долга с выставлением объекта на торги;

Совет! С учетом оформления залога и расходов по его страхованию есть смысл отказаться от ипотеки в пользу потребительского кредита (если сумма невелика).

На 10 лет

Здесь уменьшение платежа почти вдвое оборачивается умеренным ростом переплаты . Кредитная нагрузка приличная, поэтому 10-летний срок лучше выбирать, если ожидаются крупные финансовые поступления (маткапитал, субсидии от государства, продажа авто или недвижимости). Из преимуществ заемщиков заинтересуют привлекательные ставки ипотеки, дополнительные льготы от застройщиков в новостройках, быстрое снижение нагрузки при досрочных погашениях.

На 15 лет

Кредитные специалисты сходятся во мнении, что оптимальная для заемщика со средней зарплатой среднесрочная ипотека имеет следующие параметры:

• рубеж 11–15 лет удачен с точки зрения размера ежемесячного платежа и умеренной переплаты;
• при 2-х работающих привычный образ жизни не меняется, остаются деньги для крупных покупок, обучения и развлечений.

Если доходы позволяют, можно собрать на досрочное закрытие кредита. При своих интересах и банки: их риски с доходами уравновешены.

На 20 лет и дольше

Ипотека подходит гражданам с небольшими доходами, покупателям дорогой недвижимости. Но говорить стоит не о выгоде, а удобстве программы:

• платежи не ложатся тяжким бременем;
• с небольшой нагрузкой легче выйти из затруднительных финансовых ситуаций;
• выплаты по кредитам допускаются до 65–75 лет.

Однако, если тянуть кредитную лямку полный срок, переплаты по процентам составят до 300–400%. При досрочных погашениях настраиваться надо хотя бы на поквартальные доплаты, что для бюджета обременительно.

Что стоит учитывать заемщикам

Главное правило ипотечного кредита – брать только то, что действительно необходимо для приобретения жилья. Не стоит в займ закладывать ремонт и другие «профильные» расходы, ведь чем меньше изначальная сумма, тем проще гасить долг досрочно.

Величина первоначального взноса

Это часть суммы от стоимости квартиры, которую заемщик вносит при оформлении кредита из собственных средств. Достаточно сделать взнос 15–20%, чтобы выполнить минимальные требования банков. С началом кризиса 2014 года кредиторы стали предлагать ипотеку без первоначального взноса. Но выгода клиента здесь призрачна:

• существенно возрастает размер ежемесячного платежа - достаточно незначительного ухудшения финансовой ситуации для появления просрочек;
• переплатить придется минимум 3-кратную сумму от размера основного долга;
• от возможных форс-мажоров банки страхуются повышением ставки, что еще больше увеличивает стоимость кредита.

С 2018 года ипотечные программы без клиентского взноса сворачиваются. И заемщики только в выигрыше: долг меньше, проценты ниже. Если же собственный платеж составляет 40-50%, появится понижающий бонус по ставке.

Важно! Даже если банк готов предоставить кредит в 100% от цены недвижимости, из-за огромных расходов по ежемесячным платежам досрочное погашение ипотеки под большим вопросом.

Минимальная и максимальная сумма кредита

Кредиторы самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные ограничения, учитывая собственную выгоду и защиту финансовых рисков. На практике ипотека не должна быть меньше 30% от оценки приобретения. Поскольку найти квартиру меньше 1 миллиона на рынке нереально (аварийное жилье не в счет), минимальный порог составляет от 300 тысяч рублей. Окончательный размер кредита определяется одним из способов:

• 75–85% от стоимости приобретаемого объекта;
• 75–85% от размера рыночной оценки предмета залога (ипотечного обременения).

Расчетной базой служит рыночная оценка жилья сертифицированным экспертом. Сумма предварительного одобрения зависит от зарплаты клиента и срока кредитования. После ежемесячного вычета обязательных платежей, включая ипотеку, в семье должно оставаться минимум 40% совокупного дохода.

Досрочное погашение в первой половине кредитного срока выгоднее

Причина в аннуитетной форме расчетов. В отличие от дифференцированной схемы, выплаты неизменны на всем сроке. При этом первое время львиную долю платежа составляют проценты. К середине срока банк получит почти весь запланированный доход и перейдет к основному погашению клиентского долга. Вывод таков:

• приступать к досрочным взносам нужно как можно раньше. Уменьшая размер кредита на начальном этапе, клиент заплатит меньше процентов;
• досрочное погашение на поздних сроках не принесет ощутимой выгоды. В этом случае лучше направить взнос на уменьшение срока кредита.

При внесении «досрочек» нужно учитывать текущий платеж. В установленную дату банк списывает сначала эти деньги, затем дополнительный взнос. Если заявленной на досрочное погашение суммы не хватит, средства останутся лежать на счете. Проценты будут начисляться на полный долг, а о проблеме клиент узнает при очередном посещении кредитора.

Расчет ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет
Расчета ипотеки с дифференцированными платежами на 10 лет

Совет! После предполагаемой даты расчета стоит удостовериться в полном списании средств по кредитному счету.

Сравнительный анализ по срокам ипотечного кредитования

На примере жилищного кредита Сбербанка на вторичную квартиру стоимостью 2500000 рублей видно - на какой срок выгоднее брать ипотеку? Ежемесячные платежи и переплаты находятся в прямой зависимости от срока кредитования.

Срок ипотеки, лет	Первоначальный взнос,%/руб.	Размер кредита, млн. руб.	Годовая ставка, %	Ежемесячный платеж, руб.	Начисленные проценты, руб.	Итоговый платеж по ипотеке, руб.	Рекомендуемый доход, руб.
5	15/375000	2 125 000	10,4	45 045	577 729	2 702 728	65 200
10	15/375000	2 125 000	10,4	27 964	1 230 739	3 355 739	40 800
15	15/375000	2 125 000	10,4	22 706	1 961 996	4 086 996	38 900
20	15/375000	2 125 000	10,4	20 366	2 762 868	4 887 868	35 122
25	15/375000	2 125 000	10,4	19 160	3 623 088	5 748 088	33 188
30	15/375000	2 125 000	10,4	18 492	4 531 961	6 656 961	32 133

Для чистоты эксперимента в расчете не применялись уменьшающие коэффициенты по процентам. Гипотетический заемщик не является зарплатным клиентом СБ и согласился на страхование жизни. Стоит учитывать, что на практике ставка зависит от возраста, финансового положения заемщика, суммы кредита и взноса, особенностей недвижимости.

Выводы

«Короткая» ипотека привлекает незначительными переплатами и обременяет ежемесячным взносам. Удобна для досрочных погашений, но из-за высокой кредитной нагрузки рекомендуется гражданам с высокими доходами. При дополнительных взносах стоит подумать о снижении платежа, и только потом о сроках.

«Длинный» кредит не выгоден с экономической точки зрения: с увеличением срока резко возрастают переплаты при незначительном уменьшении месячного платежа. Тем не менее при невысоких заработках долгосрочный кредит повышает шансы на одобрение. В дальнейшем можно погашать долг частично небольшими дополнительными взносами, снижая срок кредитования.

Среднесрочная ипотека оптимальна по платежам и переплатам, подходит для широкого круга граждан, в том числе и заемщикам, нацеленным закрыть долг раньше положенного времени. При этом поначалу выгодно снижать сумму основного долга, а затем переходить к уменьшению срока ипотеки.

И главное: при любой продолжительности кредита первоначальный взнос надо сделать по максимуму. Лучше в дальнейшем откладывать понемногу на «досрочки», чем отправлять деньги в процентную «топку» банка.

О кредитной кабале и проблемах ипотечных заемщиков говорят часто. Десятки лет человек вынужден отдавать до половины дохода, отказывая себе во многом. Покупая ипотечную квартиру в 30 лет, продать или обменять ее позволят только, когда будет выплачен последний платеж. Даже 10 %-я ставка за 30 лет превратится в сумму в 3 раза превышающую изначальный долг. И тем не менее число желающих оформить ипотеку не уменьшается, несмотря на кризис, несмотря на сложности. Если возник вопрос о целесообразности кредита на жилье, значит, настало время разобраться в особенностях ипотеки, чтобы не ошибиться, принимая решение.

Многомиллионный долг или инвестиция в будущее?

Среднестатистический заемщик по ипотеке – трудоустроенный человек в возрасте 27-30 лет, вступивший в брак и планирующий пополнение семейства. В этом возрасте карьера набирает обороты и впереди заманчивые перспективы, в то же время откладывать ежемесячно большую часть заработка, чтобы накопить на жилье, сложно. В этот момент и возникает желание приобрести собственное жилье и решить проблему «здесь и сейчас».

Из-за высокого риска невозврата и проблем с погашением банки ужесточили требования по ипотеке. Из кредитного портфеля банков постепенно исчезли предложения с нулевым взносом. Поэтому для обращения в банк потребуется для начала накопить хотя бы пятую часть от стоимости жилья. Предположим, что квартиру планируется купить за 2,5 миллиона рублей. Значит, у будущего заемщика должно быть в наличии хотя бы полмиллиона. Откладывая по 20 тысяч рублей ежемесячно в течение 2 с лишним лет, собрать такую сумму по силам многим.

Остается найти банк, который потребует минимум переплаты и согласует требуемый лимит. После того, как процентная ставка снизилась с 15-18 % до 6-10 %, переплата банку уменьшилась вдвое. Если сравнивать цены на недвижимость, то, несмотря на падение на рынке, наблюдавшееся последние годы, стоимость упала незначительно. В условиях, когда сложно обеспечить стабильность и нет ясного понимания, как уберечь сбережения от инфляционного обесценивания, недвижимость остается тем вариантом инвестиции, который способен приносить доход в любой ситуации:

1. Во-первых, купив квартиру, не придется тратить на аренду до 10-30 тысяч рублей в месяц.
2. Во-вторых, можно сдавать жилье и выплачивать ипотеку без особого ущерба для личного кошелька.

В первом случае заемщик все равно тратился бы на оплату съемного жилья, и грамотный расчет ипотеки не приведет к ухудшению финансового положения. Во втором случае ипотечная квартира выглядит как приятный бонус, ведь после погашения заемщик обретает полные права на собственность, которая мало подвержена риску обесценивания. И в том, и в другом случае от заемщика требуется лишь собрать сумму для взноса и далее контролировать процесс погашения.

В итоге, взяв кредит на 2 миллиона рублей на 30 лет под 10% годовых, клиент переплатит банку 4,3 миллиона рублей. Но кто сказал, что вам придется самому их платить, когда за аренду квартиры получают плату равную ежемесячному платежу? Даже в ситуации, когда жилье нужно для проживания семьи, вы экономите на арендной плате. Нужно лишь правильно определить срок кредитования и выбрать оптимальную программу.

Вряд ли человек задумается об ипотеке, когда грозит увольнение или банкротство предприятия. Мысли о собственном жилье возникают в семьях с устойчивым финансовым положением. Оформляя 30-летнюю ипотеку на самом старте карьеры, молодые заемщики имеют все шансы повысить свой доход, преуспев на своем профессиональном поприще. Досрочное погашение ипотеки встречается чаще, чем в других видах кредитования, а значит, пожизненная кабала – не более, чем угроза для смелых и упорных.

Чтобы насобирать недостающие 2 миллиона рублей, предстоит откладывать по 20 тысяч рублей на протяжении 8 с лишним лет, и не факт, что недвижимость не подорожает, или не найдутся другие варианты расходования средств. При оформлении ипотеки под 10% на 20 лет платеж за месяц составит те же 20 тысяч рублей, что вписывается в бюджет семей со средним доходом.

Желание избавиться от ипотечных обязательств и обременений заставляет искать новые источники дохода, преуспевать и достигать впечатляющих результатов. В результате многие ипотеки гасят в течение первых лет выплат.

Несмотря на уверенность в собственных силах и решимость быстро расплатиться с кредитором, не стоит себя переоценивать. В ипотечных вопросах рекомендуют соблюдать осторожность и оформлять кредит на больший срок. Лучше погасить долг досрочно, чем разбираться с задолженностью и выплачивать штрафы.

Нужно учесть, что нет гарантий в том, что завтра вы получите высокооплачиваемую должность или задуманный бизнес-проект принесет быстрые плоды. Оформив ипотеку на 2 миллиона рублей на 10 лет, придется отдавать 26,4 тысячи рублей, что превысит исходные финансовые возможности человека, привыкшего откладывать по 20 тысяч рублей.

Оставьте место для альтернативы

Не стоит бояться 20-летних обязательств перед банком – в ваших силах сократить этот срок путем досрочного погашения, даже когда реальный доход не увеличивается и улучшений финансового положения не предвидится. Находчивым заемщикам по силам многое, даже если обстоятельства складываются не совсем удачно.

Если в семье пополнение, это не повод искать оправданий тому, что ипотека не погашена досрочно. Государство протягивает руку помощи в виде материнского капитала. После рождения второго ребенка в течение 2-3 месяцев решается вопрос с направлением средств по семейному сертификату на погашение действующей ипотеки в размере 453 тысячи рублей. При погашении части ипотеки траншем через ПФР платеж снизится на 4-6 тысяч рублей (многое зависит от того, как быстро использован капитал), которые далее направляют на создание фонда, используемого для нового досрочного погашения.

Откладывая по 2-3 тысячи в месяц, в течение 3-4 лет собирают сумму 72-144 тысячи рублей. Оформите вклад с пополнением и возьмите правило откладывать из каждой заработной платы минимальную сумму. Внеся досрочно 100 тысяч рублей через 4 года, вы сможете сократить платеж еще на 2-3 тысячи рублей. Используйте эти средства для увеличения фонда для досрочного погашения.

Еще через пару-тройку лет новый досрочный транш позволит сократить платеж на новые 2-3 тысячи рублей. Таким образом, даже при отсутствии роста в заработках и других дополнительных поступлений за 10 лет удается вдвое сократить ипотечный платеж.

Если заемщик уплачивает подоходный налог, он вправе претендовать на налоговый вычет на 260 тысяч рублей по основному ипотечному долгу и 390 тысяч рублей по процентной переплате. Суммируя оба налоговых возврата, при наличии официального трудоустройства и «белой» зарплате из бюджета получают до 450 тысяч рублей.

На возврат НДФЛ подают ежегодно, по истечении отчетного года, до тех пор, пока не будет исчерпан установленный лимит выплат.

Если продолжить расчеты в предыдущем примере, за 8-10 лет удастся досрочно внести еще 450 тысяч рублей, сведя долг по ипотеке к нулю.

Примеров того, как заемщики справляются с кредитным бременем множество. Например, использование рефинансирования по сниженной на 2-3 пункта ставке. Это приблизит день последнего платежа на пару лет, но лишь при условии использования программы в первой половине срока выплат. Дело в том, что ипотека предполагает аннуитетный платеж, когда кредитор в первую очередь забирает начисленные проценты и лишь затем гасит тело кредита.

Есть несколько основных методов, как можно узнать реквизиты карты Сбербанка. Рассмотрим основные их них. Из чего состоят карточные реквизиты Банковские реквизиты карты

Как положить деньги на карту Сбербанка одним из 20 способов

Существует много способов, как положить деньги на карту Сбербанка. Операция совершается как через сбербанковские сервисы, так и благодаря ресурсам сторонних организаций.

Если вы не знаете, какой баланс на вашей карте Сбербанка, это не проблема. Есть несколько способов разной степени удобства, которые помогут вам с этим. Как узнать баланс на

Как вернуть страховку по кредиту: больше 10 различных ситуаций

Знать, как вернуть страховку по кредиту, стоит, чтобы минимизировать свои потери от его обслуживания. Если займ был на крупную сумму, то и страховая премия была велика. К то

Выгодные вклады - 10 лучших предложений на рынке

Как максимально выгодно положить деньги под проценты Чтобы выгодно положить деньги под проценты, нужно корректно оценить ситуацию на банковском рынке, сравнить предложени

Обязательное страхование вкладов – это особая система, обеспечивающая получение вкладчиками денежных средств, хранящихся на депозитах, при отзыве у банка лицензии или при ег

Можно ли открыть 2 или более вклада в одном банке?

Хотите положить все свои деньги в один банк? Это может показаться хорошей идеей, но получится ли так сделать - попробуем разобраться. Допустимо ли открыть два одинаковых

Самые выгодные вклады для пенсионеров: 14 предложений банков

Выгодные вклады для пенсионеров предлагают наиболее крупные российские банки: ВТБ, «Газпромбанк», «Почта Банк», Сбербанк и другие. В среднем вкладчики смогут получать 5,35-9

В чём принципиальная разница между кредитом и займом: 7 различий

Суть кредита и его важнейшие отличия от займа Хотя очень часто кредит и займ (или заем) рассматривают как что-то синонимичное, между этими двумя понятиями есть отличия. О

Где взять кредит без процентов: 15 актуальных вариантов

Где взять кредит без процентов: можно оформить микрозайм или рассрочку, получить банковскую карту. Грамотная работа с кредитными продуктами позволит решать собственные проблемы,

Ипотека является почти единственным способом обзавестись своей жилплощадью для многих российских семей. Она принадлежит к группе долгосрочных банковских продуктов, что сопряжено с множеством рисков. Средний ипотечный срок достигает 10-15 лет.

Поскольку ставки по ипотеке высокие, заемщику придется переплачивать довольно приличную сумму, достигающую в среднем 1,5-4 от первоначальной суммы займа. Большинство заемщиков стараются, как можно быстрее погасить долг, чтобы сократить переплату, однако, доходы многих не позволяют это сделать быстро, поэтому часто досрочное погашение приходится на последние несколько лет, когда основная сумма процентов уже выплачена. Возникает вопрос, на какой срок лучше всего оформлять ипотеку, как срок влияет на переплату, на каком сроке лучше всего делать частичное или полное досрочное погашение. Рассмотрим эти моменты подробнее.

Что такое срок ипотеки?

Это установленный на договорной основе период времени, в течение которого заемщик обязуется вносить определенную сумму в счет погашения долга. Срок прописывается в кредитном договоре, и с его учетом рассчитывается общая сумма переплаты.

Клиент вправе сам выбрать срок, на который он хочет оформить ипотечный займ, но чаще всего срок рассчитывается, исходя из платежеспособности заемщика. Банковская схема гласит: «Чем меньше срок – тем меньше переплата». По сути – это верное утверждение, но платеж на коротких сроках бывает большим, что создает риск невыплаты, если у клиента начнутся финансовые сложности. Поэтому, даже при стабильном источнике дохода и его солидном размере, стоит всегда подстраховаться и оформить кредит с «временным запасом» или на более длинный срок.

Если денег будет хватать, то можно сделать частичное досрочное погашение, экономя тем самым на процентах, а вот если ситуация обернется неожиданно, то небольшой платеж позволит исполнять заемщику обязанности без просрочек.

На какой срок лучше всего оформить ипотеку?

Данным вопросом задается каждый ипотечный клиент. Средний срок ипотеки в России достигает 10-15 лет. По статистике, именно в этот период укладываются многие заемщики при выплатах ипотеки. В отличие от американских или западных клиентов, которые платят ипотеку десятилетиями, передавая ее даже по наследству, россияне предпочитают быстрее снять с себя узы долга. Дело связано в переплатах – если в США ставки по ипотеке не превышают 1-2% годовых, то в России процент не меньше 12-15%, что создает огромнейшие переплаты даже за 20-30 лет.

Выбирая срок, стоит руководствоваться нескольким правилами:

• Риск попасть в просрочку на коротких сроках высок, если наступит неблагоприятная финансовая ситуация (увольнение, болезнь, потеря источника дохода).
• При оформлении на длительные сроки (15-30 лет) можно погашать кредит досрочно частичными взносами, уменьшая итоговую переплату. В этом случае платеж будет более комфортным, и избежать риска просрочки и штрафа можно легче.
• Частично досрочное или полное досрочное погашение сейчас в большинстве случаев проводится без штрафов и комиссий. Иногда банк может ввести мораторий, например, нельзя погашать частично в первые 1-2 года. Обычно в начале выплат практически никто не гасит полностью (исключение владельцы маткапитала или субсидий), поэтому это правило сильно не напрягает.

Переплата на длинных и коротких сроках.

На длинном периоде переплата будет однозначно больше, поскольку проценты рассчитываются за каждый месяц. Рассмотрим это на примере:
Расчет переплаты по ипотеке произведен с помощью ипотечного калькулятора .

Во втором случае, переплата будет больше в виду срока. Однако, если сделать досрочное погашение через 5 лет от начала выплат, то переплата составит более 600 т.р., так как в первую половину срока рассчитаны самые большие проценты. Получается, если брать на разные сроки (5 и 15 лет), но погашать через 5 лет, то переплата по договору с бОльшим сроком будет больше, несмотря на то, что фактически заемщик пользовался кредитом одинаково в обоих случаях.

Досрочное погашение ипотечного кредита.

Частичное или полное досрочное погашение актуально в первую половину срока, когда начисляются самые большие проценты. Здесь действительно выгодно уменьшать сумму основного долга, так как начисление процентов идет на остаток. Во второй половине финансовый эффект от досрочки будет не так ощутим. Здесь больше заемщик получит морального удовлетворения от окончания выплат, т.к. основные проценты он уже выплатил.Рассмотрим на предыдущем примере ситуацию, когда кредит погашается досрочно через первый год:

Таким образом, если клиент точно знает, что будет погашать кредит полностью через какое-то время (например, будет получен маткапитал, субсидия молодой семье и проч.), то лучше сразу же оформлять ипотеку на более короткий срок. Однако, если возможность ПДП появилась неожиданно, то при бОльшем сроке придется гасить бОльшую сумму.

Стоит помнить, что желание «сэкономить» должно быть совмещено с возможностью выплат: если клиент чувствует, что сможет погасить долг в течение 10 лет, то не стоит, конечно, брать на 20-30 лет. Здесь можно взять что-то среднее, например, 12-15 лет. Если клиент планирует погасить ипотеку в первые 5 лет, то срок ипотеки предпочтительнее выбрать 7-10 лет.

Решение жилищного вопроса – насущная проблема многих россиян. Данные опроса ВЦИОМ говорят, что более 23 миллионов семей хотят улучшить свои жилищные условия. Основная сложность с которой сталкивается большинство при покупке недвижимости – это, конечно, ее высокая стоимость в сочетании с уровнем дохода, едва ли позволяющем накопить необходимую сумму в течение разумного срока. Таким образом, будущий собственник квадратных метров чаще всего оказывается перед необходимостью воспользоваться ипотекой для осуществления своей мечты.

Ипотека сегодня – основной способ приобретения новой квартиры. Например, только в Москве доля жилья, купленного в ипотеку, достигает 70%.

Условия ипотеки отличаются от банка к банку, но, как правило, зависят от одного набора переменных: тип недвижимости, ее стоимость, первоначальный взнос, срок кредита, характеристика платежеспособности заемщиков. Предположим, с типом и стоимостью желаемой квартиры вы определились и скопили некую сумму на первоначальный взнос. С доходом все достаточно очевидно: чем он выше и чем надежней подкреплен подтверждающими документами, тем скорее банк согласится выдать вам ипотеку. Давайте разберемся со сроком ипотеки, на который банки предлагают оформить кредит.

Ипотека на долгий срок предполагает кредит на 15 – 25 (30) лет. Сроки таких программ ограничивают чаще всего только достижением заемщиком пенсионного возраста, хотя некоторые предложения на рынке разрешают выплачивать ипотеку и на пенсии. На первый взгляд столь долгосрочный кредит пугает, но у него множество плюсов. Давайте их разберем.

Плюсы ипотеки на долгий срок:

Размер платежа. В случае с длительной ипотекой ежемесячная выплата по кредиту будет в разы меньше в сравнении с краткосрочным кредитом на аналогичную сумму. К примеру, рассчитаем сумму платежа по кредиту на сумму 4.300.000 рублей (средняя сумма ипотечного кредита в 2016 году в Москве) под 13% годовых на срок 25 лет и 5 лет. В первом случае платеж составит 45.279 рублей, во втором – 95.632 рубля. Разница составит 50.353 рубля! Чем больше срок, тем комфортнее для вас платеж.

Вероятность одобрения. В каждом банке есть автоматическая система подсчета ваших доходов/расходов, кредитной нагрузки и возможных будущих трат. При выборе длительного срока ипотеки у вас снижается финансовая нагрузка и вы с большей вероятностью получите одобрение по кредиту. То есть сразу по скорингу будет положительный ответ.

Экономия. Главное, что вы должны понять: взяв ипотеку на длительный срок никто не обязывает вас выплачивать ее ровно все это время. По статистике ипотека погашается за 4-7 лет за счет частично-досрочных платежей. И вот здесь кроется основной плюс ипотеки на долгий срок. Вы получаете приемлемый для семьи комфортный платеж. Даже если есть какие-то трудности, семья все-равно сможет справиться с такой кредитной нагрузкой. А если дела у семьи идут хорошо, то можно хоть каждый месяц делать частично-досрочные погашения. И вся эта сумма будет идти именно на погашение "тела" кредита, а не проценты.

При этом сделав любое дополнительное внесение средств, вы просите банк сделать вам перерасчет платежа, а не уменьшение срока. Это позволяет вам ежемесячно платить в обязательном порядке еще меньше, чем вы делали до этого. Тем самым помогая все, что смогли накопить, вносить за погашение основного долга. Так ипотека выплачивается гораздо быстрее и легче. Вы получаете экономию в виде неоплачиваемых процентов и при этом семья не обременена огромными платежами.

Теперь рассмотрим минусы ипотеки на долгий срок.

Как вы понимаете, вы не сможете свободно распоряжаться приобретенной жилплощадью до тех пор, пока она будет находиться в залоге у банка. Это касается любого срока ипотеки. Поэтому основной минус, с которым могут столкнуться заемщики - это несоответствие жилья нуждам семьи через какое-то время. Например, семья, купившая в ипотеку «однушку» вряд ли захочет оставаться в этой квартире, когда у нее появятся и подрастут дети. Поэтому может встать вопрос о смене недвижимости, что будет сопряжено с необходимостью продажи текущего варианта под ипотекой. А это будет означать сбор множества документов и определенную работу с менеджерами банка.

Ипотека на короткий срок. Обратимся теперь к краткосрочным ипотечным кредитам. Такими называют займы на срок от 5 до 10 лет.

Плюсы ипотеки на долгий срок.

Экономия. Если взять кредит на 5 лет и кредит на 25 лет для сравнения выплаченных процентов, то конечно же кредит с маленьким сроком обойдется вам дешевле. Но это только если ипотека на долгий срок будет выплачиваться строго все 25 лет без единого частично-досрочного платежа или какого-то изменения. Если же долгая ипотека погашается досрочно, то часто она становится даже выгоднее краткосрочной ипотеки.

Минусы ипотеки на долгий срок.

Большой ежемесячный платеж. Основной минус, делающий краткосрочный кредит очевидно непривлекательным для заемщиков – это высокий ежемесячный платеж. Каждый раз придется вносить в банк много денег, без возможности сделать перерыв. Выбирая короткий срок вы ставите себя в определенные рамки и должны их соблюдать.

Вероятность отказа банка. Люди часто думают, что лучше взять ипотеку на короткий отрезок времени. Подают заявку в банк и получают отказ по кредиту. У каждого банка есть своя система оценки платежеспособности клиента. И даже если вам кажется, что "ничего, мы и на 15.000 рублей оставшихся протянем, а остальное будем платить по кредиту", то банк будет считать иначе. Они рассчитывают все ваши траты, закладывают деньги на экстренные ситуации и пр. Поэтому чаще всего у вас должно оставаться минимум 40% от совокупного дохода семьи после вычета всех расходов. Так что на короткий срок ипотеки пройдут далеко не все заемщики.

Подводя итог, стоит отметить что главное на что следует обращать внимание потенциальному заемщику – это свои перспективы. Постарайтесь проанализировать как будет складываться ваша карьера, личная жизнь, какие непредвиденные траты могут у вас возникнуть и как вы сможете с ними справиться. Ипотека - дело серьезное, можно найти множество примеров, когда недостаточная объективность в оценке собственных возможностей и меняющихся социально-экономических условий играла с клиентами банков злую шутку. Поэтому всегда лучше подстраховаться и выбрать долгий срок ипотеки, которую тем не менее вы всегда можете закрыть досрочно.

Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).