В РФ вся недвижимость имеет следующие основные виды собственности:

Государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Частная собственность - любое имущество, принадлежащее на праве собственности гражданам и юридическим лицам, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами.

Муниципальная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и указанные в ГК лица. Имущество, находящееся в муниципальной собственности, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК. Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием владения, ибо по общему правилу можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения, его принадлежности, состояния или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.).

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Первоначальные - это когда приобретение прав не связано с правом другого лица на этот объект, и объем прав и обязанностей собственника определяется законом.

Основной первоначальный способ приобретения прав - это правомерная (на законном основании) хозяйственная деятельность субъекта права: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Это происходит в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ. Из него следует, что лицо, во-первых, может приобрести право собственности на имуществ, не имеющее собственника, во-вторых, на имущество, собственник которого неизвестен, в-третьих, на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Производные способы приобретения прав - это способы не столько приобретения, сколько перехода права от одного право-обладателя к другому. Иначе, это способы, когда субъект права, желающий приобрести объект недвижимости, должен учитывать, кроме требований действующего законодательства, наличие уже имеющегося правообладателя, его волю передать свои права и обязанности в том или ином объеме.

Вещное право

Ве́щное пра́во - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Право собственности входит в перечень вещного права, а другие вещные права лишь производны от права собственности, потому что собственник передает свое имущество другому лицу. Ограниченное вещное право является абсолютным правом, т.е. не нужно обращаться к третьим лицам для реализаций своих правомочий, в отличие от обязательственного права, которое является относительным. Вещные права имеют объектами индивидуально-определенные вещи. Вещные права бессрочны, а также нарушение вещных прав требует преимущественного удовлетворения перед обязательственными.

Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

Право владения - возможность осуществления фактического господства над вещью.

Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права:

право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения землей;

право постоянного пользования земельным участком; сервитут. иные вещные права.

Хозяйственное ведение . Вещное право юридического лица-несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты: Унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарными; государственные концерны.

Унитарное предприятие - коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником этого имущества. Его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям), в том числе и между работниками предприятия.

Объект: комплекс имущества, который в установленном порядке закреплен за носителем этого права.

Оперативное управление . Право юридического лица-несобственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества.

Субъекты: казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юрлиц.

Казенное предприятие - один из видов государственных предприятий. Согласно Гражданскому кодексу РФ федеральным казенным считается унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления. Казенными предприятиями являются бюджетные организации.

Объект: комплекс имущества, в установленном порядке закрепленный за указанными юрлицами.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству.

Субъекты: физические лица.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право пользования, не ограниченное установлением срока.

Субъекты: государственные или муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица.

Основания возникновения: соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.

В соответствии с украинским законодательством право собственности предполагает право владения, распоряжения и пользования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов) (рис. 6.1).

Рис. 6.1. Триада правомочий

У собственника объекта недвижимости концентрируются все три названных правомочия. Но порознь (а иногда и все вместе) они могут принадлежать иному законному (титульному, опирающемуся на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта недвижимости, например арендатору. Последний не только владеет и пользуется объектом недвижимости собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду), улучшить объект недвижимости, т. е. в известных рамках распорядиться им.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему объектом, оставаясь его собственником, например, при сдаче объектов недвижимости в аренду. На этом основана и возможность передачи объектов недвижимости в доверительное управление другому лицу, что не влечет за собой перехода к доверительному управляющему права собственности на переданный объект недвижимости. Доверительное управление является способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий – одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на объекты недвижимости.

Объекты недвижимости могут находиться как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления. Когда объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться. При имущественных отношениях на праве оперативного управления объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в соответствии с целями и задачами собственника.

Субъектами права собственности могут быть любые субъекты гражданского права, физические и юридические лица (кроме унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений), государственные и муниципальные образования. Не могут выступать в этом качестве образования, не имеющие гражданской (имущественной) правосубъектности. В частности, трудовые и иные коллективы, различные общины и т. п. объединения граждан (физических лиц), не имеющие никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Создать и обособить такое имущество можно лишь предусмотренным законом способом: зарегистрировав юридическое лицо. Тогда речь пойдет о собственности данного юридического лица.

Способы приобретения права собственности принято делить на первоначальные и производные. Необходимо отметить особенности приобретения прав собственности таких объектов недвижимости, как квартиры. Объектом купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

Общая собственность возникает, когда квартирой владеют несколько граждан. Долевая собственность возникает при приватизации квартиры несколькими дольщиками; получении квартиры по завещанию; переоформлении совместной собственности в долевую. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями.

При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами не обладают. Однако если доля принадлежит ребенку, ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей).

Основания возникновения права собственности, так же как и основания его прекращения, регламентированы законодательством. О том, какие события и обстоятельства к ним относятся, а также каков порядок применения соответствующих положений законодательства на практике, поговорим в нашей статье.

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Возникновение права собственности на недвижимое имущество может происходить приведенными ниже способами, регламентированными законом (ст. 218 Гражданского кодекса РФ):

• Создание нового объекта недвижимости. Право возникает с момента проведения госрегистрации (ст. 219 ГК РФ).
• Проведение сделки, направленной на отчуждение объекта недвижимости.

Рассматриваемое право при этом возникнет с момента совершения надлежащих регистрационных действий (п. 2 ст. 223 ГК РФ). В обязательном порядке должны пройти госрегистрацию права на объекты недвижимости, правоустанавливающая документация на которые была составлена после вступления в силу закона «О госрегистрации…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (согласно п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218). В т. ч. подлежат обязательной госрегистрации и возникшие до введения закона № 122-ФЗ права, если происходит переход таких прав, их ограничение или сделка с соответствующим объектом недвижимости совершается уже после вступления в силу закона № 122-ФЗ (п. 3 ст. 69 закона № 218).

• Исполнение завещания или предписаний закона о переходе права на находившееся в собственности у умершего гражданина имущество.
• По решению судебного органа в отношении объекта, не имеющего хозяина (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
• В порядке правопреемства при реорганизации юрлица.
• После полной уплаты взноса членом того или иного кооператива (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
• В силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Обратите внимание! Данный список не считается исчерпывающим и может быть расширен с учетом того, что основания возникновения и прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ) могут дополнять друг друга.

Когда возникает право собственности на недвижимость

Возникновение и дальнейшее изменение статуса всякого вещного права на недвижимость требует госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Данная процедура проводится компетентным органом — Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

Важно! Других способов доказать существование зарегистрированного права, помимо госрегистрации, законодательством не регламентировано (п. 5 ст. 1 закона № 218).

Право собственности на недвижимость возникает с момента фиксации соответствующей информации в Едином госреестре недвижимости (далее — ЕГРН), см. п. 4 ст. 1 закона № 218. Прекращается оно аналогичным образом — с момента погашения соответствующей записи о существующем праве в ЕГРН.

Вместе с тем совершенный в отвечающей требованиям закона форме договор, по всем существенным условиям которого стороны пришли к согласию, однако предписываемая законом госрегистрация которого не выполнена, не влечет всех последствий, на которые он направлен, до осуществления указанных регистрационных действий.

При этом уже со времени согласования всех его существенных положений он порождает взаимные права и обязательства между самими сторонами, но в отношении третьих лиц — только с момента осуществления госрегистрации (п. 2 ИП президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Вывод! Таким образом, госрегистрация — это юридический акт признания существования права, обжаловать которое после внесения соответствующих сведений в ЕГРН можно, только обратившись в судебный орган.

Может ли возникновение права произойти без госрегистрации

Как уже отмечалось выше, права на имущество, требующие госрегистрации, считаются возникшими, измененными или погашенными с момента совершения таких регистрационных действий (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Однако это только общий принцип, и в некоторых случаях рассматриваемое право возникает вне зависимости от внесения информации о его переходе в ЕГРН.

К таким исключениям относятся ситуации перехода права на имущество (п. 11 постановления Пленума ВС РФ, ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, далее — ППВС № 10/22):

• к правопреемнику юрлица, когда право возникает с момента окончания реорганизации названного юрлица (данная тема более подробно раскрыта в иных материалах нашего сайта, рекомендуем ознакомиться и с ними, например со статьей Преобразование (реорганизация) АО в ООО (нюансы));
• наследнику после смерти наследодателя, когда право возникает в момент открытия наследства;
• соответствующему члену кооператива (например, строительного, гаражного и т. д.), когда право в отношении имущества, в целях создания которого кооператив организовывался, переходит к такому члену после полной уплаты им своего взноса.

Важно! Перечень таких случаев может быть регламентирован исключительно законом и расширительному толкованию на данный момент не подлежит (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

Важно! Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).

Истечение срока приобретательной давности

По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

• Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016).
• Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.
• Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока.
• Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора.

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22).

Итак, по общему принципу право собственности на объект недвижимости возникает в момент внесения информации о нем в ЕГРН. Большинство из возможных оснований возникновения права собственности на такие объекты регламентированы гл. 14 ГК РФ.

Под термином “недвижимость” в общем случае можно понимать землю с находящимися на ней постройками, то есть совершенно определенный физический объект, который можно “потрогать”. Но, с другой стороны, товаром на рынке недвижимости являются не физические объекты, а различные права на эти объекты. Каждое право дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в виде денежных потоков, престижа, чувства собственного удовлетворения, условий для ведения бизнеса, качества жилья и т. д. Таким образом, для полной характеристики объекта недвижимости необходимо рассматривать в комплексе характеристики его как физического объекта, так и права на него.

Центральный правовой институт в рыночной экономике – право собственности. Это право дает лицу юридическую власть над вещью и называется вещным правом. Различные виды вещных прав отличаются именно объемом этой власти; к вещным правам относятся также: право пожизненного наследуемого владения имуществом; право постоянного (бессрочного) пользования имуществом; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом; право оперативного управления имуществом. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

Право собственности определяется 17-й главой Гражданского кодекса Российской Федерации. Собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках:

Владение – первичный компонент собственности, основанный на законе физический контроль над объектом, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. д., фактическое обладание объектом. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и распоряжения. Можно владеть объектом недвижимости, но не пользоваться им. Пользоваться же объектом недвижимостью, не владея им фактически, невозможно.

Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника, извлечение из объекта полезных свойств или дохода. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам объект недвижимости и получаемый от него доход; определение юридической судьбы объекта собственности. То есть собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им в целях и пределах, не нарушающих права собственника ограничений, установленных законодательством.

Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей стоимостью.

Экономически собственность реализуется тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждение земли и другого недвижимого имущества как основного фактора производства и его результатов – дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный и совместный – общий, публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основные формы собственности: частную и общественную (государственную и муниципальную).

Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

Российская Федерация и субъекты Российской Федерации в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

граждане, объединения людей, семьи, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

В современном цивилизованном мире уже давно не существует “священной и неприкасаемой” собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований. В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, ч.2) и Гражданским кодексом РФ (ст.209, ч.3) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия.

В России, как и во многих развитых странах мира (США, Англия и др.) установлено: когда частная собственность препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениями.

Постоянные ограничения права собственности на объекты недвижимости, обусловленные их ограниченностью и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:

систему зонирования;

рациональное использование и охрану земель;

контроль окружающей среды;

защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;

учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

ограничения прав пользования или распоряжения памятниками истории, культуры, охранными зонами, сельскохозяйственными землями и др.;

Для собственника недвижимого имущества законом могут быть установлены определенные временные ограничения (обременения), которые стесняют его права при осуществлении прав собственности. Ограничения прав собственности:

сервитуты;

• доверительное управление;

  аренда, лизинг.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком – сервитута . Различают сервитуты положительные и отрицательные. Положительные сервитуты – это право лица, имеющего сервитут, совершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через “служащий” земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами, прокладки линий передачи, связи и трубопроводов и т. п. Отрицательные сервитуты – это право требовать, чтобы собственник примыкающего к “господствующему” “служащего” участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зданий или сооружений либо возведения таких, которые не могут препятствовать доступу на “господствующий” участок света и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которой необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Ипотека обеспечивает обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения обязательств должником (залогодателем), получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении залогодателя, т. е. должника. Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договора с учетом положений, установленных соответствующими статьями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Доверительное управление имуществом (траст ) – это новое явление в России, которое применяется, прежде всего, в отношении остающихся в собственности государства акций приватизированных предприятий. Вновь введенный (п. 4. ст. 209 ГК) институт доверительного управления собственностью позволяет собственнику (учредителю управления), в том числе государству как субъекту предпринимательства, передавать другому лицу (доверительному управляющему) свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом на определенный срок, что, однако, не приводит к переходу права собственности на переданное в доверительное управление имущество к доверительному управляющему. Тем не менее, не становясь собственником, доверительный управляющий имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться доверенным ему имуществом в имущественном обороте от своего имени, но в интересах собственника. Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу.

Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на определенных условиях. По договору аренды арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за плату во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Срок аренды определяется договором, в то же время аренда может быть заключена на неопределенный срок, если последний в договоре не указан. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Лизинг – один из видов финансовой аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Наиболее полным по составу является интерес полного права собственности, владелец которого имеет бессрочное право использования или отчуждения недвижимости по своему усмотрению при условии соблюдения закона и неотъемлемых прав других членов общества. Владелец полного права собственности может создать меньшие по объему выгод интересы, например, интерес права аренды, при котором его владельцу (арендатору) дается право пользоваться недвижимостью в течение определенного периода в обмен на арендную плату. В свою очередь, арендатор может создать интерес субаренды, передав право пользования недвижимостью субарендатору. Теоретически этот процесс неограничен. При этом арендная плата, которую основной арендатор выплачивает владельцу полного права собственности, называется главной или основной арендной платой, а соответственно, арендная плата, выплачиваемая субарендатором “своему арендодателю” называется субарендной платой. Разница между субарендной и основной арендной платой называется доходной, или прибыльной арендной платой.

С недвижимостью могут осуществляться различные действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей в ее отношении, т. е. осуществляться различные сделки: аренда, залог, наследие, дарение, купля-продажа, доверительное управление, постоянное пользование, полное хозяйственное ведение, страхование, лизинг, субаренда, взнос в акционерное общество, приватизация, др. Дополнительная стадия совершения сделок с недвижимостью – государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая регулируется Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, другими федеральными законами и нормативными актами Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и проводится по месту нахождения недвижимого имущества по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества, что фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Выписки из Единого государственного реестре прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав. Использование сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно действующему законодательству, право собственности на объекты недвижимости подлежит обязательной регистрации в соответствующих органах. Это касается домов, квартир, офисов и прочих как жилых, так и коммерческих помещений. Поэтому после осуществления сделки по отчуждению объекта или по завершении его строительства необходимо непременно пройти данную процедуру.

Регистрационная служба

В настоящее время единственный орган, осуществляющий данную процедуру на территории РФ, - это Росреестр. Полное название организации - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Она представлена во всех субъектах федерации и работает с гражданами по месту расположения недвижимого имущества.

До 1998 года данным вопросом занималось несколько структур. Земля регистрировалась отдельно в специальных комитетах, а строения - в БТИ. Впоследствии функции были переданы в единую службу, которая в настоящий момент ведает всеми объектами недвижимости без исключения.

Кто собирает документы

Все необходимые бумаги в Росреестр подает владелец (он может быть как частным лицом, так и юридическим) либо его представитель. Их перечень во многом зависит от типа объекта и способа вступления в собственность. Когда речь идет об индивидуальном строительстве, данным вопросом занимается непосредственно владелец либо нанятый им специалист. В случае приобретения квартиры на первичном рынке за сбор документов отвечает застройщик, а при осуществлении сделки по переходу собственности - нотариус. Если отчуждение имущества происходит без его участия (это разрешено на законодательном уровне), всеми вопросами, касающимися регистрации, по желанию владельца он может заниматься самостоятельно либо прибегнуть к помощи специалистов в данной области. Распоряжаться имуществом новый хозяин сможет лишь после завершения данной процедуры.

Регистрация права собственности на недвижимость - операция не слишком сложная, но бюрократическая. В каждом конкретном случае требуется свой перечень необходимых документов. По этой причине большинство граждан предпочитает заплатить посреднику и переложить все хлопоты на его плечи. Если же владелец решил осуществить процедуру самостоятельно, для начала ему необходимо выяснить, какие справки для этого понадобятся и где их берут.

Перечень документов

Как уже было сказано выше, он во многом зависит от того, как именно возникло право собственности на недвижимость, и о каком конкретно объекте идет речь. На практике частные лица чаще всего имеют дело с жильем: квартирами, домами или же загородными постройками. Исходя из этого, можно выделить несколько обобщенных вариантов регистрации для физических лиц, с которыми приходится сталкиваться. Во-первых, это земельные участки (для индивидуального строительства или ведения садоводства). Во-вторых, жилые дома. В-третьих, квартиры.

Возникновение права собственности на недвижимость может быть в связи с его переходом от другого лица (продавца, дарителя либо наследодателя) или первичным (например, постройка дома). При обращении в Росреестр, независимо от типа объекта и прочих нюансов, необходимо будет предъявлять гражданский паспорт. Не помешает подготовить его копию (а лучше несколько), она также может пригодиться. Еще понадобится квитанция об оплате государственной пошлины. Реквизиты и сумма, как правило, размещаются на информационном стенде. При подаче документов заполняют заявление по специальной форме. Ее берут в представительстве либо на официальном сайте Росреестра.

Регистрация осуществляется на основании кадастрового паспорта. В качестве правоустанавливающего документа может выступать договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или же решение суда. Также понадобится справка об отсутствии строений (если их нет), передаточный акт (составляется сторонами сделки в простой форме), иногда требуется согласие супруга нового владельца, заверенное нотариально. В случае первичной регистрации в Росреестр необходимо предоставить постановление о передаче участка в собственность (его выдает орган местного самоуправления).

Что касается домов, тут список бумаг может оказаться намного длиннее. Регистрация права собственности на недвижимость происходит на основании кадастрового и технического паспорта (это разные вещи), а также правоустанавливающего документа мены, купли-продажи и т. д.). В случае отсутствия последнего (если речь идет о недавно он не предоставляется. Загородные строения, предназначенные для ведения садоводства (дачи), регистрируются по упрощенной схеме - декларативным способом, без участия БТИ. Владельцу лишь необходимо заполнить специальный бланк, где он самостоятельно указывает все нужные характеристики.

Регистрация права собственности на квартиру

Это самое распространенное действие, совершаемое частными лицами в органах Росреестра. Если речь идет о вторичном рынке недвижимости, то все необходимые для данной процедуры документы у владельца должны оказаться на руках в результате сделки. Во-первых, это технический паспорт (его передает бывший собственник квартиры). Во-вторых, сам правоустанавливающий документ (заверенный нотариально или составленный в простой письменной форме). В последнем случае понадобятся еще 2 документа: объекта между сторонами сделки и согласие супруга на ее совершение.

Следует отметить, что регистрация права собственности на квартиру может потребовать дополнительных справок, о которых сообщит специалист при обработке данных. Предусмотреть заранее все нюансы сможет только опытный специалист в данной сфере.

О сроках

Согласно действующему законодательству, регистрация права собственности на недвижимость должна быть осуществлена не позднее, чем через месяц с момента подачи документов. На практике в некоторых населенных пунктах она происходит намного быстрее (от 10 до 14 дней), в других же - затягивается. В последнем случае действия регистратора могут быть обжалованы в судебном порядке. Однако это имеет смысл лишь в случае сдачи полного пакета документов, поскольку отведенное время считается с момента получения регистратором последней справки из перечня.

О посредниках

Поскольку регистрация права собственности на недвижимость - процесс довольно кропотливый и требующий тщательной подготовки, обычному гражданину он порой дается не очень легко. Если человек никогда не сталкивался с данным вопросом, он просто не понимает, где брать ту или иную справку, куда идти и что делать. Поэтому существует масса специализированных фирм, предлагающих свои услуги по регистрации недвижимости. Некоторые из них помогают в сборе документов, другие представляют интересы клиента в Росреестре. Есть и такие, которые сопровождают сделку, начиная с поиска объекта недвижимости и заканчивая регистрацией права собственности.

Несомненно, подобная помощь многим может оказаться полезной, тем более что расценки посредников в основном весьма приемлемы. Главное - не пытаться сэкономить на них, обращаясь в сомнительную фирму, руководствуясь лишь стоимостью услуг ее сотрудников. К сожалению, в данной сфере мошенники не редкость.

Регистрация квартиры, приобретенной на первичном рынке

После того как дом принят в эксплуатацию госкомиссией и БТИ, застройщик занимается подготовкой документов по каждой конкретной квартире. Как правило, сотрудники компании самостоятельно регистрируют право собственности на имя клиента и передают ему готовые документы. В некоторых случаях за это взимается дополнительная плата, в других - услуга входит в стоимость жилья.

Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на первичном рынке, может быть оформлена и самим владельцем. Для этого, помимо своего паспорта и квитанции об оплате госпошлины, нужно предоставить заполненное заявление, договор с застройщиком и акт приема-передачи квартиры (подписывается с ним же). Если с документами все в порядке и в них не будет найдено никаких ошибок, в течение месяца владелец станет полноправным собственником жилья и получит соответствующий документ.

Регистрация при оформлении наследства

Данный вопрос интересует многих граждан. В частности, можно ли осуществить отчуждение объекта сразу после получения свидетельства? Унаследовав жилье или его долю в чужом городе, собственник нередко старается его сразу же продать или подарить. Однако это возможно лишь после его соответствующей регистрации. К сожалению, законом не предусмотрено осуществление нескольких сделок одновременно, в том числе и вступление в наследство. Регистрация недвижимости в собственность в органах Росреестра - процедура, без которой она не считается завершенной. По этой причине наследнику придется сначала оформить все как полагается, а уже потом распоряжаться имуществом.

Собственность юридических лиц

В принципе, большой разницы между регистрацией недвижимости на компанию и на частное лицо не существует. Документы подаются и обрабатываются аналогичным образом. Правда, их список может быть немного длиннее. Помимо всех стандартных справок и бумаг, связанных с самим объектом, в Росреестр предъявляются документы владельца. Для юридического лица это копии устава и Они могут быть заверены нотариально либо уполномоченным лицом самой компании. В зависимости от и вида деятельности предприятия, могут потребоваться дополнительные справки. Документы подает лицо, имеющее право подписи, согласно уставу, либо действующее на основании доверенности.

Споры, связанные с недвижимостью

К сожалению, они случаются достаточно часто. Речь идет и о родственниках, не поделивших наследство, и о бывших супругах при разводе, и о совладельцах предприятия, и просто о соседях. Признание права собственности на недвижимость в судебном порядке осуществляется в случае его оспаривания либо раздела имущества, когда добровольное урегулирование вопроса не представляется возможным. Результатом подобного разбирательства может быть решение суда, лишающее права собственности одного гражданина и передающее его другому. Оно также подлежит обязательной регистрации в Росреестре, наравне с договором купли-продажи или мены. Об этом нельзя забывать, поскольку в противном случае новый владелец не сможет полноценно распоряжаться имуществом.

Действующим законодательством предусматривается обязательная регистрация в Росреестре любой недвижимости. Процедура эта может оказаться не очень простой и понятной, особенно когда ее предстоит пройти обычному человеку, без специальных знаний. Поэтому сбор документов, их оформление и заполнение всех необходимых бумаг лучше доверить грамотному специалисту.