Жилищным фондом, согласно Кодексу российского законодательства, является совокупность всех помещений, предназначенных для жилья, расположенных на территории РФ , независимо от вида собственности и цели его использования, включая квартиры, дома, служебное и специализированное жилье, а также другие строения, по санитарным нормам пригодные для жилья.

К видам специализированного жилья относятся не только гостиницы, общежития, интернаты и приюты, но и жилье для временного заселения, дома для престарелых граждан, ветеранов, инвалидов, беженцев, переселенцев и дома маневренного фонда. Жилищный фонд РФ классифицируется по целевому назначению, по правилам использования, по пригодности для проживания и по порядку формирования.

Жилищный фонд: классификация по формам собственности

Разделение жилищного фонда в соответствии с основными формами собственности, согласно статье 19, части 2 ЖК РФ, подразумевает:

1. Частный жилищный фонд . Это жилые помещения, которые находятся в правах собственности граждан РФ или юридических лиц:

а) к фонду собственности граждан РФ относятся индивидуальные жилые строения, приобретенные или построенные дома или квартиры, приватизированное и кооперативное жилье, а также жилье, полностью выплаченное в паевом строительстве, дома товариществ и другое приобретенное гражданами жилье в соответствии с нормами российского законодательства;

б) к фонду собственности жилья юридических лиц относятся жилые строения, построенные или купленные жилищно-строительными , где паевые взносы за жилье еще не выплачены, а также жилье, купленное или построенное за счет средств юридических лиц.

2. Государственный жилищный фонд . Все права на эту жилую собственность принадлежат Российской Федерации (Жилищному Фонду РФ) или находятся в собственности субъектов РФ:

а) жилье, которое находится в оперативном управлении учреждения, предприятия или в хозяйственном ведении, как в фонде субъектов РФ;

б) жилье, которое находится в государственной федеральной собственности РФ, куда также может входить хозяйственное владение, управление государственным учреждением или предприятием.

3. Муниципальный жилищный фонд . Это совокупность жилых помещений, права собственности на которые имеют муниципальные органы власти. Муниципальный фонд жилья может быть городского или сельского типа. Также сюда относится жилой фонд муниципальных учреждений, предприятий и хозяйственных ведений.

Жилищный фонд: классификация по целевому назначению

1. Социального назначения . В этот вид жилищного фонда входят жилые помещения государственного и муниципального назначения, занимаемые жильцами по договорам социального найма.

2. Специализированного назначения . Совокупность жилых помещений, которые предназначаются для отдельной категории граждан РФ. Правила проживания в специализированном жилье государственного и муниципального назначения предоставляется согласно правилам ЖК РФ (раздел 4).

3. Коммерческого назначения . Жилые помещения, предоставляемые гражданам РФ на условиях договорного (возмездного) пользования либо по другим договорным условиям во временное пользование.

4. Индивидуального назначения. В эту категорию жилищного фонда относятся жилые помещения, собственниками которых могут быть граждане и члены их семей на условиях безвозмездного проживания, а также юридические лица на таких же условиях.

Жилищный фонд: как осуществляется контроль за использованием жилья?

Согласно статье 20 ЖК Российской Федерации, сохранность жилищного фонда, независимо от форм собственности и контроля над его правовым использованием, а также соответствие норм проживания и осуществление коммунальных услуг, находится в ведении федеральных органов исполнительной власти. Контроль осуществляется в соответствии с нормативными правовыми актами федерального закона РФ.

Весь жилищный фонд РФ подлежит государственному учету в соответствии со статьей 19, части 4 ЖК, в строгом порядке, установленном правительством РФ. Основной целью такого учета жилья является получение точной информации о:

Его местоположении;

Качественном и количественном составе;

Техническом состоянии;

Стоимости объекта;

Уровне благоустройства;

Каких-либо изменениях в этих данных.

Государственный учет жилищного фонда включает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилых помещений, включая также оформление технических паспортов на жилье с указанием установленных норм и требований к проживанию. В бюро технической инвентаризации находятся на учете жилые здания и эксплуатационные жилые помещения.

Технический учет жилого фонда включает : официальный статистический учет, оперативный учет и текущий бухгалтерский учет. Проведение технического учета и инвентаризации жилых помещений из жилищного фонда РФ, возлагается на муниципальные и государственные власти (службы, центры, унитарные предприятия, БТИ и другие управления специализированного назначения).

При покупке дома или квартиры, при получении во временное или постоянное пользование жилья из жилищного фонда, на любой вид жилого помещения оформляется технический паспорт , согласно статье 19, части 5 ЖК РФ. Технический паспорт на жилое помещение включает четыре раздела:

Сведения о собственниках жилья;

Размеры площади дома или квартиры;

Техническое описание жилого помещения;

Если жилое помещение не прошло регистрации в жилом фонде РФ, не имеет учета на государственном уровне, то к такому жилью не могут применяться нормы и правила в соответствии с жилищным законодательством (вселение, выселение, аренда, покупка, продажа и т.д.).

жилищный фонд муниципальная собственность

В данной главе я буду классифицировать те виды жилищных фондов, которые предусмотрены действующим законодательством.

Если проанализировать положения нового ЖК РФ, то можно увидеть, что жилищное законодательство исходит из двух критериев для определения вида жилищного фонда:

1. в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на жилое помещение;

2. в зависимости от вида целевого использования жилого помещения.

По первому критерию жилые помещения подразделяются на :

Частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

Муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Частный жилищный фонд -- это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами.

Гражданин -- собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Закон устанавливает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения Ч. 3 ст. 35 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.)..

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды Ч. 4 ст. 213 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.06.2009).. В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д. которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество.

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т. д.); довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретения жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды либо право наследования).

Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин -- собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма.

Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).

Государственный жилищный фонд -- это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.

Государственный жилищный фонд состоит из двух частей:

1) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.

Таким образом, ведомственный жилищный фонд -- это совокупность многих фондов, принадлежащих отдельным государственным предприятиям на праве хозяйственного ведения или учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения означает, что государственное предприятие владеет, пользуется и распоряжается переданным ему имуществом, в том числе жилыми домами (жилыми помещениями), в пределах, определяемых ГК РФ. Предприятие распоряжается принадлежащим ему имуществом (кроме недвижимого имущества) самостоятельно, за исключением случаев, установленных законами или иными правовыми актами (ст. 294-295 ГК РФ).

Право оперативного управления означает право государственного учреждения (а также казенного предприятия) осуществлять в отношении закрепленного за ним имущества в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (ст. 296-299 ГК РФ).

Ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности России, весьма значительный: во многих городах, где расположены федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более половины государственного жилищного фонда. В целом по объему ведомственный жилищный фонд составляет примерно 60% всего жилищного фонда страны. Он постоянно пополняется жилыми домами, которые возводятся государственными предприятиями, учреждениями, организациями за счет централизованных капитальных вложений, а также нецентрализованных фондов указанных предприятий и организаций.

Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для определенной цели -- обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, министерств, ведомств. Удовлетворение предприятием (учреждением, ведомством) своих работников жилыми помещениями имеет важное значение в деле создания надлежащих жилищно-бытовых условий рабочим и служащим, закрепления квалифицированных специалистов и борьбы с текучестью кадров.

В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, в учреждении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия.

В домах ведомственного жилищного фонда проживают и некоторые другие категории граждан, получившие жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших и т. д.).

Особенностью пользования ведомственными жилыми помещениями является то, что их наниматели по закону пользуются меньшим объемом жилищных прав, чем наниматель жилых помещений в домах, принадлежащих районной (городской) администрации: во многих случаях, осуществляя свои жилищные и гражданские права (например, при приватизации квартир), наниматели ведомственных жилых помещений должны получить согласие собственника (балансодержателя) жилья. Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций также допускается с согласия их владельцев.

2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Жилищный фонд субъектов Российской Федерации имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Последнее относится в равной мере и к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального (т. е. на уровне субъектов Федерации) подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.

Предприятиям разрешено использовать средства из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства для долевого участия в совместном строительстве жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.

Муниципальный жилищный фонд. Муниципальный жилищный фонд -- это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований -- городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов, т. е. были объектами права государственной собственности.

Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности хотя и имеет в силу публичного характера его структуры определенное сходство с государственным жилищным фондом, однако представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны. Конституционные основы муниципальной собственности даны в гл.8 Конституции РФ («Местное самоуправление»). Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Статья 132 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.).

Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, водо-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству Ч. 2 ст. 132 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.)..

Любое не противоречащее закону и находящееся в его пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может быть отменено в административном или судебном порядке.

Муниципальный жилищный фонд -- один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - М.: Издательство ТЕИС, 2008. С. 292 - 300..

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на :

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ, помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

Индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию Ст. 19 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009)..

Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям.

В зависимости от формы собственности:

Частный жилищный фонд:

1. индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома,

2. квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья,

3. квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

4. фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом.

- государственный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

- муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования:

А) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

Б) специализированный жилищный фонд- совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (служебные помещения, общежития и т.п.);

В) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан;

Г) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету . Государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию с оформлением технических паспортов жилых помещений. Порядок учета устанавливается Правительством РФ, Уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с законом осуществляется контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)

Статья 17.(ЖК РФ) регулирует вопросы назначение жилого помещения и пределы его использования, пользование жилым помещением

Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. При этом размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Исходя из установленного законом целевого назначения жилища, недопустимо встречающееся на практике размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, производственных мощностей.

В ст. 293 ГК РФ предусмотрена ответственность собственников жилых помещений вплоть до лишения права собственности за:

· использование жилого помещения не по назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);

· систематическое нарушение прав и интересов соседей (видимо, имеются в виду такие неоднократные нарушения, которые создают невозможность проживания с таким гражданином в одном доме);

· бесхозяйственное обращение с жильем, в результате которого происходит его разрушение (бездействие (отсутствие необходимого ухода, неосуществление ремонта и т.п.)), либо за совершение активных действий, ведущих (могущих привести) к разрушению жилого помещения.

Данные основания принудительного прекращения права собственности на жилое помещение есть логическое продолжение ряда иных норм права. В названных случаях изъятие жилого помещения - это санкция за неисполнение обязанностей. Так, жилое помещение должно использоваться для проживания (см. ст. 288 ГК). Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. И только если, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Данное учебное пособие предназначено для студентов-бакалавров, обучающихся на юридических факультетах, где изучается предмет «Жилищное право». Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего образования на основе жилищного законодательства РФ. В нем рассмотрены: понятие жилищного права, жилищное законодательство, жилищные правоотношения, ответственность в жилищном праве, управление жилищным фондом, правовые основы обеспечения граждан жилыми помещениями, требования, предъявляемые к жилым помещениям, и др. Для студентов-бакалавров, юристов-практиков, преподавателей и всех интересующихся жилищным правом.

Понятие и виды жилищных фондов. Государственный учет жилищного фонда

Ключевые термины и понятия: жилищный фонд; частный жилищный фонд; государственный жилищный фонд; муниципальный жилищный фонд; жилищный фонд социального использования; специализированный жилищный фонд; индивидуальный жилищный фонд; жилищный фонд коммерческого использования; государственный учет жилищного фонда; технический учет; официальный статистический учет; бухгалтерский учет.

3.1. Понятие и виды жилищных фондов

Жилищный фонд РФ представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищного фонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домой и жилых помещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими элементами правового режима.

Жилищные фонды могут быть определены как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях; помещений, которые в зависимости от форм собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

Виды жилищных фондов

Классификация жилищных фондов осуществляется по двум признаками: 1) принадлежность к той или иной форме собственности и 2) цель использования.

В зависимости от формы собственности различают:

♦ частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности гражданам или юридическим лицам (например, жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры, приобретенные в собственность по договорам купли-продажи, договорам дарения, договорам мены);

♦ государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации, и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектов Российской Федерации (например, ведомственные жилые дома, ведомственные квартиры);

♦ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования различают:

♦ жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

♦ специализированный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, которые предназначаются для проживания отдельных категорий граждан и предоставляются в особом порядке.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее – специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: а) органом государственной власти Российской Федерации – в жилищном фонде Российской Федерации; б) органом государственной власти субъекта Российской Федерации – в жилищном фонде субъекта Российской Федерации; в) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания: а) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма; б) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными; в) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; г) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период: а) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); б) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); в) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК РФ, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ (при заключении такого договора с определенными категориями граждан); г) установленный законодательством (при заключении такого договора с определенными категориями граждан).

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами , предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользования такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации.

Жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предназначены для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.

Предоставление жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений осуществляется в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Указанные жилые помещения не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Жилищный фонд также подразделяется на:

♦ индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, используемых гражданами-собственниками для своего проживания, а также проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками для проживания граждан на указанных условиях пользования);

♦ жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставленных гражданам по иным договорам, предоставленных собственникам таких помещений лицам во владение и (или) в пользование). В отличие от индивидуального жилищного фонда жилые помещения в фонде коммерческого использования предназначены для извлечения прибыли посредством заключения договора коммерческого найма.

В юридической литературе предлагаются и иные подходы к определению видов жилищных фондов. В частности, Ю.К. Толстой, предлагает различать жилые помещения не по формам собственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: а) жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма; б) жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; в) жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; г) жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; д) служебные и специализированные жилые помещения; е) жилые помещения, предоставляемые в пользование граждан по иным основаниям.

Другой автор, П.И. Седугин, полагает исходить при определении видов жилищных фондов из назначения жилых помещений. В зависимости от этого он выделяет: жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т. е. для использования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

3.2. Государственный учет жилищного фонда

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Государственный учет жилищного фонда осуществляется с целью получить информацию о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, другие жилые помещения в иных строениях, пригодные для проживания.

Вопросы включения жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключения из жилищного фонда решаются на основании жилищного законодательства Российской Федерации.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

♦ технический учет, который возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) и осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства;

♦ официальный статистический учет , который осуществляется Федеральной службой государственной статистики (Росстат) и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ;

♦ бухгалтерский учет , т. е. формирование документированной систематизированной информации об объектах жилищного фонда и составление бухгалтерской (финансовой) отчетности, предусмотренных Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

3.3. Государственный жилищный надзор, муниципальный и общественный жилищный контроль

Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, формированию фондов капитального ремонта, созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, специализированных некоммерческих организаций, которые осуществляют деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования, посредством организации и проведения проверок указанных лиц, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений, и деятельность указанных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по систематическому наблюдению за исполнением обязательных требований, анализу и прогнозированию состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности.

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (региональный государственный жилищный надзор) в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, с учетом требований к организации и проведению государственного жилищного надзора, установленных Правительством Российской Федерации.

Под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления в порядке, установленном муниципальными правовыми актами либо законом субъекта Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним муниципальными правовыми актами.

Вопросы и задания для самоконтроля

1. Что такое жилищный фонд?

2. Каким образом понятие «жилищный фонд» закреплялось в ранее действующем законодательстве? Проведите сравнительно-правовой анализ.

3. Выделите виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности.

4. Дайте характеристику муниципального жилищного фонда (на примере конкретного муниципального образования).

5. В чем особенность классификации жилищных фондов в зависимости от целей использования? Дайте характеристику каждому виду.

6. Что представляет собой учет жилищного фонда? Какой орган государственной власти либо орган местного самоуправления осуществляет такой учет?

7. Каковы особенности приватизации жилищного фонда в Российской Федерации?

8. Проанализируйте положения государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и отметьте, каково состояние и перспективы развития жилищного фонда Российской Федерации.

9. Каким образом в Российской Федерации решается проблема расселения аварийного жилищного фонда?

Виды жилищного фонда - это классификация жилых помещений в зависимости от принадлежности и назначения. Рассмотрим, на чем она основана, как это влияет на права и обязанности граждан. Затронем способы и формы учета и мониторинга имеющегося в стране жилья.

Нормативное регламентирование

Ответы на вопросы о жилье дает ЖК. Он описывает понятие и виды жилищного фонда, правила их использования.

Что касается правил содержания, то они принимаются на уровне Правительства РФ.

Нельзя забывать и про документы, имеющие сугубо технический характер (правила эксплуатации жилья), которыми руководствуются работники сферы ЖКХ.

Ряд специальных документов принят для регулирования учета всего жилья в стране.

Состав жилищного фонда

В его качестве в законодательстве понимаются жилые помещения, имеющиеся в стране. Форма собственности при этом значения не имеет, назначение помещения также. Данные факторы лишь используются в качестве критериев классификации, как и порядок формирования и использования.

Формы собственности

Рассмотрим, как реализуется право на владение имуществом различными субъектами. Жилищный фонд подразделяется на помещения, принадлежащие:

• гражданам и негосударственным юридическим лицам (частное жилье);
• государственный фонд соответственно принадлежит государству и его субъектам (представлены региональными властями);
• муниципальный фонд принадлежит муниципальным образованиям.

Как появляется жилье частной формы собственности, понятно всем: в результате приватизации, возведения новых объектов в эксплуатацию за деньги граждан или организаций.

Государственный фонд формируется путем приобретения жилья за счет средств бюджета. Компании могут передавать квартиры или дома в счет налоговых и иных обязательств перед государством. Имущество может перейти в собственность государства по иным основаниям. Аналогичные правила действуют в отношении муниципального жилья.

Цели использования

В законе указано несколько видов жилищного фонда в зависимости от назначения:

• для социального найма;
• специализированный (предназначен для широкого перечня лиц);
• для индивидуального использования;
• для коммерческого использования.

В тексте нормативных актов встречаются упоминания, например, ведомственного фонда, который относится к специализированному. Отталкиваться в жалобах и исках надо только от формулировок ЖК.

Социальное жилье

Квартиры из жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам по договору социального найма. Плата за использование не взимается. Предоставляется государством или муниципалитетом. Их нередко представляет уполномоченная организация, ответственная за управление жилыми помещениями.

Они предоставляются для проживания на условиях, изложенных в ЖК. С гражданами заключаются соглашения на основе типовой формы. Кто вправе получить в пользование помещение?

Существуют несколько категорий граждан: инвалиды и их семьи, граждане, чей доход ниже определенного уровня, многодетные семьи и лица, нуждающиеся в дополнительном жилье. В нормативных актах в регионах детально излагается перечень требований к претендентам на получение жилья таким образом. Право на помещение из жилищного фонда социального использования имеют самые разные категории людей.

Описанную форму помощи нельзя путать с наймом жилья в фонде социального использования, которое предоставляется за небольшую плату.

Специализированный жилищный фонд

Он формируется за счет помещений, имеющихся в ведении государства и органов муниципалитета. Лица, вселенные в помещения, отнесенные к такому фонду, не имеют права на их приватизацию, как это сделано с жильем, передаваемым в соответствии с правилами социального найма.

В частности, в специализированный жилищный фонд включены:

• служебные помещения;
• комнаты в общежитиях (если только они не переданы в рамках социального найма);
• жилье из маневренного фонда;
• социального для обслуживания граждан;
• для вынужденных переселенцев, беженцев;
• для лиц, отнесенных к детям-сиротам и оставшихся без родительского присмотра и ранее к ним относившихся (достижение 18 лет не лишает прав);
• жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Примерный перечень приобретателей

Помещения из маневренного фонда предоставляются на время обучения, службы или работы. Как правило, людей расселяют в комнаты общежитий.

В ЖК имеется неполный перечень оснований, дающих право на помещения из маневренного фонда:

• проводится капитальный ремонт помещения, выданного по программе социального найма;
• на единственное жилье, приобретенное за кредитные средства, было обращено взыскание;
• жилье стало непригодным для проживания из-за стихийных бедствий, военных действий и иных чрезвычайных обстоятельств.

Таким образом, законом выделен еще один вид жилых помещений, не упомянутых в первых статьях кодекса.

Индивидуальное жилье

Ст. 19 ЖК РФ рассматривает его как помещения, находящиеся в частной собственности. Собственник имеет право устанавливать условия проживания на свое усмотрение, за исключением установления платы. Правом проживания обладает сам собственник, члены семьи и другие лица, которых он пожелал вселить.

Коммерческий фонд

Статья ЖК, посвященная понятию и видам жилищного фонда, относит к коммерческому фонду помещения, передаваемые на платной основе. Формулировка не допускает использование помещения для платного проживания, если оно относится к специализированному фонду или предоставляется для социального найма.

Мониторинг и учет состояния жилья

Обеспечивается органами Минстрой и ЖКХ. В мониторинг входит принятие мер для сбора статистической отчетности о состоянии жилья в РФ: его объемах и техническом состоянии. Получая информацию, анализируя ее, министерство обязано сообщать о своих выводах в органы, обязанные принять меры для сохранения и поддержания его сохранности.

Учет - меры в форме инвентаризации и паспортизации. Обе задачи выполняются специальными предприятиями - БТИ, находящимися в собственности регионов. Кроме того, разрешена деятельность частных организаций, выполняющих функции БТИ. Однако копии материалов, собранных ими, все равно передаются в государственные организации.

Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда

В 2003 г. Госстрой принял документ, описывающий порядок эксплуатации жилья. Он включает в себя ссылки на иные акты, в нем прописаны обязанности собственников квартир и общего имущества многоквартирного дома. От них, например, требуется бережное отношение к недвижимости и объектам благоустройства. О чем еще говорится в документе?

• Описываются виды и порядок осмотра, технического обслуживания.
• Виды ремонта (текущий и капитальный), порядок проведения.
• Организация обслуживания жилых помещений, чердаков, объектов благоустройства.
• Порядок подготовки к отопительному сезону.
• Организация диспетчерской службы.
• Проведение уборки в условиях разных сезонов (зимы, лета).
• Значительная часть документа отведена под описание обслуживания стен, перегородок, полов, покрытий, крыш, окон.

Заключительная часть правил и норм эксплуатации жилищного фонда посвящена формам документов, отражающих состояние дома, фиксирующих проведение осмотров, ремонта и иных мероприятий.

В заключение

Ряд документов освещает процесс содержания и эксплуатации многоквартирного дома. Именно на них направлено внимание государства. Люди, проживающие в индивидуальных домах, обеспечивают сохранность жилья своими силами.