Ставка в рублях *

Срок кредита

Отличительной особенностью предоставления ипотеки под строительство дома является возможность использования в качестве залога имеющейся недвижимости, а не приобретаемой. Это условие особенно актуально для тех клиентов, которым нужны деньги на постройку загородного жилья.

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости: основные цели получения

Ипотека в банке «Росбанк Дом» выдается на:

строительство жилого дома;

покупку готового жилья – квартиры в многоквартирном доме или загородного жилья (в том числе с земельным участком);

приобретение квартиры на этапе строительства;

покупку земельного участка;

приобретение строящегося дома (в том числе с земельным участком).

В рамках данной программы можно приобрести и нежилое помещение – готовые апартаменты. Но наиболее востребованным вариантом сегодня является кредит на строительство жилого дома. Для остальных указанных целей, как правило, есть отдельные ипотечные программы, которые оформляются под залог приобретаемого имущества.

Информация по заемщику

Гражданство: не имеет значения

Возраст: 21 год на момент подачи заявки на целевой кредит под залог недвижимости и не старше 65 лет к моменту полного погашения ипотеки под строительство;

Трудоустройство: кредитуются как наёмные работники, так и учредители и соучредители компаний и индивидуальные предприниматели;

Созаёмщики / поручители: созаёмщиками могут быть до 3 человек как из числа родственников, так и любые третьи лица;

Военный билет: не нужен.

Информация по недвижимости

При залоге приобретаемой/имеющейся недвижимости:

Здание, в котором находится объект, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;

Недвижимость должна иметь отдельную кухню и санузел;

Окончательное решение о соответствии предмета залога требованиям принимает банк.

Информация по страхованию

Ипотека под строительство: условия выдачи ипотечного кредита

На сегодняшний день в банке действуют следующие условия выдачи кредита на строительство недвижимости:

срок кредитования от 3 до 25 лет;

базовая процентная ставка – 7,89%* годовых;

сумма – от 300 тыс. руб. – для регионов и от 600 тыс. руб. – для Москвы и Московской области;

размер кредита – не более 65% от стоимости имеющейся недвижимости.

Ипотека под строительство дома от «Росбанк Дом» может быть оформлена с привлечением созаемщиков – до 3-х человек. Они могут приходиться родственниками основному заемщику или не состоять в родственной связи с ним. Чтобы получить деньги на строительство дома, клиент банка в обязательном порядке должен предоставить документы, подтверждающие целевое использование средств.

Кто может взять кредит строительство дома: перечень требований к заемщику

Получить кредит на постройку дома клиенты могут на лояльных условиях, например без первоначального взноса. Заемщику достаточно иметь подтвержденный доход и соответствовать требованиям по возрасту, а именно – быть не моложе 20-ти и не старше 65 лет на дату полного погашения задолженности. Гражданство клиента не имеет значения.

Ипотека на строительство частного дома оформляется только при условии, что в залог предоставляется квартира. Если целью кредитования является приобретение апартаментов, то в качестве залогового имущества должны выступать готовые апартаменты, которые находятся в собственности заемщика.

Перед оформлением ипотеки на этапе строительства или на покупку готового жилья важно помнить, что имущество, передаваемое в залог, должно соответствовать следующим требованиям банка:

Квартира находится в здании, которое не подлежит сносу, реконструкции или капитальному ремонту. Обязательное условие ипотеки под строительство – наличие в жилье отдельной кухни и санузла.

Апартаменты представляют собой обособленное помещение, располагаются на надземных этажах и имеют подведенные центральные коммуникации. Особенности получения кредита на строительство жилья Вы найдете в Общих условиях кредитования . Здесь же представлен полный перечень требований к апартаментам.

Узнайте больше у наших специалистов об условиях получения денег на строительство дома, особенностях оформления кредита без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости.

Подробнее

* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита (по состоянию на 17.03.2020 г.): ставки 7,89%-11,14% для клиентов, зарплатный счет которых открыт в ПАО РОСБАНК, при сумме кредита от 35% от рыночной стоимости закладываемой недвижимости, совершения в связи со снижением процентной ставки по договору единоразового платежа в размере от 1% до 4% от суммы кредита (в зависимости от условий кредитного договора), страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков), и в зависимости от кредитной истории, срока кредита (3-25 лет), трудовой деятельности, уровня образования, количества участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам. До подтверждения целевого использования кредита ставка увеличивается на 2%. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов. Расходы по оценке, страхованию – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. ПАО РОСБАНК оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления. Банк вправе отказать в предоставлении кредита. ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.2015 г.

Ознакомьтесь с кредитным продуктом Росбанка

Мечты о своем доме могут стать реальностью даже для тех, кто не имеет личных средств на строительство. Сегодня банки Москвы предлагают программы на постройку жилого дома. Для многих условия предоставления такой ссуды будут значительно выгоднее по ряду причин:

• в банке можно оформить кредитную линию и расходовать средства по мере продвижения строительства, проценты в этом случае будут начисляться только на снятую со счета сумму;
• для молодых семей многие банки предоставляют возможность оформления ипотеки ;
• если на этапе строительства вам потребуется большая сумма, чем вы планировали, вы можете рассчитывать на льготный период по уплате основного долга.

Условия ипотеки на строительство дома в Москве

С перечнем банков, предоставляющих ипотечный кредит, вы можете ознакомиться на нашем сайте. Процентную ставку и сумму платежа в месяц рассчитает кредитный калькулятор. Заявка подается на сайте банка или при личном обращении в отделения банков в Москве.

Ипотека на строительство частного дома в Москве выдается в большинстве банков на срок до 30 лет по ставке от 10%. Одно из условий – оформление залога на землю или на имеющуюся недвижимость. Если вас интересует ипотека под строительство дома без первоначального взноса, то вам необходимо будет составить договор поручительства и предоставить банку подтверждение своей платежеспособности.

Кредит на строительство частного дома – популярный продукт в банках. Желая стать владельцем недвижимости, клиенты предпочитают вкладывать средства в создание «дома мечты», а не воплощение инженерной мысли. Условия кредитования зависят от того, где взять кредит на строительство дома или дачи: в крупном государственном банке или или у местного регионального банка.

Оформив кредит под низкий процент у непроверенного займодателя, клиенты рискуют потерять первоначальный взнос или выплачивать завышенные проценты.

Как лучше взять кредит на строительство дома или дачи

Оптимальный способ оформления кредита на постройку дома – оставить заявку через интернет и получить предварительные решения. Далее, в случае положительного решения необходимо прийти в офис банка. Менеджер по кредитованию разъяснит нюансы и расскажет о возможных издержках. Если все строит, то деньги можно получить сразу или в тот же день.

Заявка онлайн – сегодня это удобный и быстрый способ для современного человека, ценящего свое время. Тем более, не выходя из дома, можно отправить заявки сразу в несколько банков.

При выборе банка по кредиту на строительство необходимо обращать внимание на следующие параметры:

• отзывы заемщиков
• условия предоставления кредита
• способы погашения
• репутацию на рынке.

Кредитные учреждения, как правило, не стремятся «нажиться» на клиентах и дорожат своей репутацией. Популярность продукта говорит о его удобстве – если кредит на строительство загородного дома (дачи, апартаментов) выбирают, значит, банк вызывает доверие.

Срок кредитования зависит от платежеспособности заемщика и условий продукта. Ставить минимальные условия, не учитывая дополнительные расходы на страхование, комиссионные сборы и непредвиденные ситуации, рискованно. Но и устанавливать максимальные границы, имея возможность вносить досрочно, нерационально – сумма переплаты будет больше.

Строительство бани или дополнительных сооружений оптимально профинансировать, используя потребительское кредитование: проценты будут выше, но без залога и поручителей.

Оформление имеющейся собственности в залог целесообразно при крупных займах: в качестве обеспечения возврата кредита это – лучший вариант, гарантирующий льготные кредиты на строительство.

Лучшие банки для кредита на строительство дома

Ниже представлен рейтинг ТОП-5 лучших российских банков, предлагающих наиболее выгодные условия по кредитам на строительство дома и дачи. Рейтинг составлен специалистами в области кредитования и рекомендуется обратить внимание на эти банки и оставить заявки.

Кредит наличными на строительство частного дома и дачи от Альфа-Банка

Один из крупнейших частных банков России предлагает оформить кредит наличными всем клиентам 20-64 лет, без сбора различных справок и предоставления залога..

Процентные ставки привлекают внимание заемщиков: от 11,99% «зарплатным» клиентам и от 13% — всем остальным. Сумма кредитования варьируется от пожеланий заемщика – но не более 3 млн. рублей на срок до 7 лет. Этой суммы и срока будет достаточно, чтобы подобрать для себя комфортный платеж.

Полученные деньги, можно направить на любые цели, в том числе и на строительство, ремонт частного дома и дачи.

Выгодные проценты по кредиту на строительство загородного дома от «ОТП Банка»

Дочка венгерского банка в России «ОТП Банк» не разделяет линейку кредитных продуктов по потребностям клиентов, предлагая оформить ссуду на любые цели потенциальным заемщикам в возрасте 21-65 на 5 лет.

Взять кредит без залога и поручителей в «ОТП Банке» легко: проценты – от 11,5%, до 750 тыс. рублей.

Заемщик имеет право получить кредитные средства и распорядиться ими по своему усмотрению: условия кредитования не обязывают отчитываться перед компанией за потраченную ссуду.

Ставка 11,5% — высокая для ипотеки и жилищного кредитования, но подавшие заявку имеют весомое преимущество: возможность сдвинуть дату платежа (за услугу взимается комиссия согласно тарифам компании).

Кредиты «ОТП Банка» легко погашать: в терминалах, на сайте, денежным переводом в других платежных организациях или банках.

Льготный кредит для пенсионеров на строительство дома от Совкомбанка

Вы пенсионер, и Вам необходим кредит на строительство? Набирающий популярность у пенсионеров, банк предлагает получить кредит под низкий процент на осуществление задуманных целей: построить дом, дачу, баню или улучшить жилищные условия.

Оформить кредит можно без лишних хлопот и «бюрократии». Достаточно оставить заявку на сайте банка и получить предварительный расчет и решение по кредиту в течении нескольких минут.

Экспресс-кредит на строительство дома без справок и поручителей от Ренессанс Кредита

Широкая сеть каналов погашения («М.Видео», терминалы банка, «Евросеть», «QIWI») упрощает внесение ежемесячных платежей и снижает риск возникновения просрочек по кредиту.

Потребительский кредит в Сбербанке на строительство и ремонт

Государственный и главный банк страны — Сбербанк предлагает оформить потребительский кредит на любые цели, в том числе на строительство частного или дачного дома без залогов и поручителей. Данная программа отлично подойдет тем, кому срочно необходимы деньги на ремонт иил строительство собственного дома.

Непосредственно на сайте можно сделать расчет и оставить заявку на кредит. Практически сразу Вы получите ответ от банка. Для оформления необходимо иметь подключенный «Сбербанк-Онлайн».

Если Вы рассматриваете государственные банки Сбербанк, ВТБ или Россельхозбанк для того, чтобы взять кредит на строительство дома, то однозначно из этих банков фаворитом будет являться именно Сбербанк. Но не забывайте, что оформить кредит в государственных банках, чуть сложнее чем оформление в коммерческих банка, которые перечислены в нашем обзоре.

Собственный дом – мечта многих горожан, уставших от пробок, пыли и вечной суеты большого города. Однако реализация этого желания требует затраты времени, сил, а, главное, значительных средств. Потянуть такой проект по силам не каждому, однако, застройщик может рассчитывать на помощь банка. В современной России большинство банков предлагают ипотечные программы, в том числе решением будет целевой кредит на строительство дома.

Дом в кредит – выгодно

Строить дом в кредит, как показывает практика, намного дешевле, чем покупать его уже построенным. Причина очевидна – к окончанию строительства полностью готовое здание резко прибавляет в цене. Кредит на строительство дома считается целевым кредитом, это подразумевает, что заемные средства клиента банка может использовать строго на строительство жилья.

Среди продуктов банков, предоставляющих займы, наиболее интересным представляется целевой кредит от Сбербанка. Данная кредитная программа предусматривает выдачу средств на покупку строящегося частного домовладения под залог приобретаемого или иного жилья. Таким образом:

• заемщик получает кредит в банке на строительство частного жилого дома и это же здание поступает банку в залог;

• залогом становится иная находящаяся в собственности заемщика жилая недвижимость, а средства, полученные в банке, направляются на строительство частного дома.

Эта кредитная программа среди аналогичных продуктов Сбербанка отличается от кредита «Строящееся жилье» несколько повышенными процентами, от программы «Загородная недвижимость» целью финансирования, поскольку последняя предполагает строительство дачи, а «Строительство жилого дома» предусматривает целевой кредит именно для строительства дома под ПМЖ.

Когда объектом залога становится уже готовое жилое помещение, деньги все равно считаются целевыми и должны расходоваться на строительство нового жилья. Чтобы получить такой кредит на дом, заемщику следует представить в банк документы помимо передаваемого в залог имеющегося жилья, еще документы на строящийся дом. Обязательно почитайте статью , там иного полезной информации.

В таблице представлены ставки ипотечного кредита Сбербанка «Строительство жилого дома»:

Процентные ставки по ипотечной программе «Строительство жилого дома» зависят от срока кредитования, валюты кредита, размера первого взноса, а также того, получает ли заемщик зарплату в Сбербанке или нет. Процентные ставки по кредиту составляют:

Существуют и другие варианты займов на строительство частных домов

С точки зрения выгоды банкам не интересно предоставлять займы на строительство, поскольку если объект не будет сдан, для банка выгода окажется упущенной, а заемщик вряд ли возместит убытки. Таким образом, банк, выдавая долгосрочный заем на строительство, но не приобретение, ничего не имеет в виде залога. Отсутствие залога банки стремятся компенсировать повышенными % ставками, которые в среднем на 3-4% выше ставок по кредитам на покупку построенных домов.

Помимо этого, такая ипотека предоставляется под поручительство или залог недвижимости, на которую у заемщика есть имущественное право. Большой проблемой при получении ипотеки становится первоначальный взнос, размер которого может достигать 40% от суммы ипотеки. Для решения этой задачи заемщики пользуются потребительскими кредитами. для первоначального взноса мы уже писали ранее. В таблице предложения от Сбербанка по ипотеке в долларах США на строительство частных домов:

Как получить ипотеку

Получение кредита на строительство – это довольно непростой, но вполне осуществимый процесс.

Наиболее выгодным вариантом кредита на строительство дома может стать применение программы, при которой строительство частного дома осуществляется через компанию-застройщика, являющуюся партнером кредитной организации.

При такой программе банк одобряет проект застройщика и финансирует строительство. В таком случае кредитные организации относятся к заемщику не столь жестко, и это отражается на количестве требований. Проценты по ипотеке обычно ниже по сравнению с обычной схемой кредитования.

Чтобы реализовать строительство, заемщик должен представить банку значительный объем документов, среди которых разрешение на застройку, смету расходов, проект, планировку и прочее. Это вполне нормальный подход к проблеме, поскольку банк должен быть уверен, что жилой дом будет построен и превратится в залог по долгосрочному кредиту.

10.07.19 59 167 164

История не для слабонервных

В 2016 году мы с супругой для строительства дома. Своих денег на дом не хватало, и мы взяли кредит.

Георгий Шабашев

построил дом на деньги банка

Мы давно мечтали переехать за город, в свой дом. Вариант с таунхаусом нам не нравился, поэтому мы решили купить участок и построить на нем бревенчатый дом по своему проекту.

К моменту покупки участка мы знали, что без кредитных денег построить дом не сможем. Варианты начали просчитывать заранее, чтобы не утонуть в кредитах и не остаться без дома.

У нас получилось. Надеюсь, мой опыт поможет и вам принять решение.

Как я пытался взять кредит на строительство дома

Ипотека на строящийся таунхаус или квартиру и кредит на строительство дома - это разные кредиты. В первом случае недвижимость остается в залоге, поэтому банк не рискует: если плательщик не сможет вернуть долг, банк продаст его жилье. А вот выдача кредита на строительство объекта, которого еще нет в природе, - операция более рисковая.

Банк не одобрит кредит на строительство, если у вас нет участка. Мы купили участок на свои деньги - это должно было стать дополнительной гарантией для банка: в собственности есть земля, а кредитов нет. Если денег нет ни на участок, ни на дом, я рекомендую основательно все взвесить. Брать кредиты и на покупку участка, и на строительство дома - опасный сценарий.

Я изучил предложения нескольких банков, которые в тот момент выдавали кредиты на строительство, и оформил несколько заявок: в одном банке мне отказали сразу, в другом несколько недель обрабатывали мою заявку и в итоге тоже отказали. У меня хорошая кредитная история без просрочек, и отказы были непонятны.

При личной встрече менеджер банка рассказал, что кредиты на строительство одобряются очень редко. Даже после одобрения могут не пройти проверку документы на строительство - договор с застройщиком, смета и документы на право собственности земельного участка. Если что-то не пройдет проверку, в кредите откажут. Это внутренний регламент банка, и изменить его не получится.

Еще банк требует разрешение на строительство, а его получение занимает несколько месяцев. Пока оформляете разрешение, одобрение банка уже перестанет действовать. Если захотите получить кредит по этой схеме, то разрешение нужно оформлять заранее.

Я решил больше не запрашивать кредиты на строительство и пойти другим путем: составить смету и по мере строительства дома оформлять потребительские кредиты, когда своих денег будет не хватать. Ставка по потребительским кредитам выше, но этот вариант все равно показался мне выгодным: не нужно платить проценты за всю сумму сразу, требуется меньше документов, а строительство можно начать раньше.

После окончания строительства я планировал рефинансировать потребительские кредиты с высокой процентной ставкой одним общим под залог построенного дома. Условия по таким кредитам лучше: ставка на 5-7 процентных пунктов меньше, а максимальный срок больше. В итоге кредитная нагрузка уменьшится.

В итоге мой план выглядел так:

1. Составить смету и понять, сколько нужно денег и когда.
2. Подавать заявки на кредиты по мере необходимости.
3. Рефинансировать все кредиты под залог построенного дома.

Составление сметы

Когда планируют ремонт в квартире, часто выходят за рамки бюджета. Но если в случае с ремонтом можно оставить одну комнату незавершенной, то жить в недостроенном доме не получится. Чтобы не израсходовать весь бюджет при строительстве, мы несколько недель изучали предложения.

Для начала посетили выставочные площадки застройщиков - это несколько десятков плотно стоящих демонстрационных домов. Еще бывают площадки, где несколько мелких застройщиков показывают свои дома - по 1-2 от каждого . Дома похожи, а стоимость зависит от материалов и компании.

Плюс заказа в крупной компании в том, что у них есть банки-партнеры, готовые одобрить кредит на строительство дома в этой компании. Минус - внести изменения в проект по своему желанию нельзя: нужно выбирать из доступных вариантов и их комплектаций. Наши изменения застройщик внести в проект не мог: размер комнат, планировка ванной комнаты и материал стен были фиксированными. Предложенные варианты нас не устраивали.

А еще всю работу пришлось бы заказывать у одного застройщика - это часто бывает невыгодно. От такого предложения мы отказались.

У мелких застройщиков свобода выбора больше. Многие соглашаются бесплатно доработать проект, но редко бывают льготные программы кредитования. Мы хотели дом из оцилиндрованного бревна и искали застройщика, который специализируется на этом материале.

Компанию выбрали на одной из выставок деревянных домов. Нам предложили несколько типовых проектов на выбор. У каждого проекта было несколько вариантов планировки, еще можно было выбрать дерево и его размер. Мы внесли около 10 изменений в проект: увеличили диаметр бревна, козырек у крыши, высоту потолка, размеры комнат, учли перепланировку в ванной комнате. Как выбирали дом и из чего складывалась цена, я расскажу в отдельной статье.

Для планирования сметы нужно знать этапы строительства, их сроки и стоимость. Дом из бревна возводится в два этапа: сначала коробка - это фундамент, стены и временная крыша; затем второй этап - коммуникации, внешняя и внутренняя отделка. После возведения коробки дом должен отстояться, это время отводится под естественное оседание дома при высыхании бревен - усадку. Рекомендация застройщика - не меньше года между этапами. Это особенность деревянного домостроения.

Проект с выбранными материалами и комплектацией стоил 2,6 млн за первый этап и 3,9 млн за второй. Дополнительно мы заложили 300 тысяч на бурение скважины, установку септика и подведение коммуникаций к дому и 10% от сметы на непредвиденные расходы.

Первый этап занимает 3-6 месяцев в зависимости от погоды, а потом еще год усадки. После этого можно начинать второй этап строительства. Итого нам требовалось 2,9 млн в начале строительства и еще 4,6 млн через полтора года.

Предварительная смета на наш дом - 7,5 млн рублей

Первый этап

2,9 млн рублей: 2,6 млн по смете и 0,3 млн на непредвиденное

В начале строительства

Второй этап

4,3 млн рублей: 3,9 млн по смете и 0,4 млн на непредвиденное

Через 1,5 года

Внешние коммуникации - скважина, септик, электричество

300 000 Р

В середине второго этапа

План финансирования

После сбора вводных я сел составлять бизнес-план.

На первый этап нужно было 2,9 млн рублей. У нас было накоплено 900 тысяч, родители закрыли вклады и подарили нам еще 800 тысяч. Оставшиеся 1,2 млн я планировал взять в кредит. Первый этап продлился полгода.

Второй этап начинался через год после завершения первого. На него требовалось 4,6 млн рублей с учетом запаса в 10% и расходов на скважину, септик и электричество. Я планировал каждый месяц после начала первого этапа откладывать 50 тысяч рублей на второй этап - за полтора года накопится 900 тысяч. Остается 3,7 млн рублей. На потребительские нужды банки обычно дают не более 1,5 млн. Я рискнул и заложил в план получение двух кредитов по 1,5 млн с интервалом 1-2 месяца . Одобрит ли их банк и по какой ставке - я знать не мог. Оставшиеся 700 тысяч я договорился занять у друзей, если деньги потребуются.

Все кредиты я планировал брать на максимально возможный срок - для потребкредитов это 5-7 лет . Так ежемесячный платеж и общая кредитная нагрузка будут меньше, а вероятность одобрения следующих кредитов - больше. От страхования жизни отказывался: с ним получалось не так выгодно, даже с учетом того, что кредитную ставку понижали. Еще при досрочном закрытии кредита страховка, как правило, не возвращается.

В начале лета 2016 года, когда я составлял план, средняя ставка по потребительским кредитам без оформления страховки была около 20%, а ставка рефинансирования - 11%. Я рассчитывал, что ставка будет снижаться и дальше, но на всякий случай заложил планируемую кредитную нагрузку по ставке 21% годовых. При моих параметрах суммарный ежемесячный платеж по кредитам составил бы около 95 тысяч.

Финал моего плана - рефинансирование всех кредитов одним под залог построенного дома. Банк принимает в залог только зарегистрированные объекты - на процесс регистрации построенного дома я заложил еще 6 месяцев.

У каждого банка свои требования к объекту залога. Например, не все банки принимали в залог деревянные дома, а некоторые вообще не работали с загородной недвижимостью - только с квартирами. Иногда требования предъявлялись к фундаменту, наличию коммуникаций и удаленности от ближайшего города, в котором есть офис банка.

На тот момент в Москве я нашел всего пять банков, которые были готовы принять деревянный дом в залог. Это второе рискованное допущение: за время строительства кредитная политика банков могла измениться и дом уже не подходил бы под залоговые условия.

В залог оформляются зарегистрированные дом и участок, а банки давали в кредит только 50-70% от их совокупной оценочной стоимости. После рефинансирования я мог рассчитывать на ставку 12-14% годовых при сроке 10-15 лет . Если рефинансировать 4,2 млн рублей - сумма всех кредитов по плану - на 15 лет по ставке 14%, ежемесячный платеж будет около 56 тысяч. Это меня устраивало.

Как все вышло на самом деле

Первый этап строительства. В июне 2016 года Центральный банк снова снизил ключевую ставку на 0,5%. Курс евро, от которого зависит стоимость внутридомовых коммуникаций и оборудования, в течение зимы и весны снижался. Я решил, что пора действовать.

Первый кредит на 1,2 млн рублей под 20,9% годовых оформил в том же банке, где брал и досрочно закрыл автокредит: от банка поступило предодобренное предложение. От страховки отказался. Договор на строительство подписал в тот же день, через неделю на участок приехали строители.

Когда копали котлован под фундамент, оказалось, что из-за особенностей участка фундамент нужно дополнительно укреплять и делать глубже. Друг, работающий в сфере ландшафтного проектирования, согласился с выводом строителей. Укрепленный фундамент обошелся в дополнительные 350 тысяч и сразу съел 300 тысяч, отложенные на непредвиденные расходы. Мне повезло, что с момента составления плана прошло несколько месяцев и я смог накопить немного больше.

Как и планировал, весь год после первого этапа я откладывал на второй этап строительства.

Второй этап строительства. Когда пришло время второго этапа, я подал заявку на 1,5 млн в другой банк - там была акция с фиксированной ставкой 15,9%. Кредит мне одобрили без проблем, но максимум на 5 лет. Я согласился. Ставка была привлекательная, а страховку не навязывали. Строители приступили к работе. По плану мне предстояло взять еще один кредит на 1,5 млн, а если денег не хватит - занять у друзей.

Еще один кредит понадобился спустя два месяца, и к тому моменту начали появляться потребительские кредиты до 5 миллионов. Я обратился в банк, у которого было спецпредложение по такому кредиту. Количество звездочек в условиях зашкаливало: обязательное страхование жизни и здоровья, условие заблаговременного внесения платежа, только онлайн-заявка для минимальной ставки. На рассмотрении заявки банк увеличил процентную ставку и предложил оставить в залог автомобиль - я отказался.

Через пару дней я узнал о предодобренном предложении от еще одного банка, в котором я раньше брал и благополучно погасил кредит. Банк предлагал взять 1,5 млн под 18,5%. В итоге я шел по плану: взял два кредита по 1,5 млн, а ставка оказалась ниже, чем я закладывал.

Непредвиденные расходы. Аппетит приходит во время ремонта - на втором этапе начали появляться непредвиденные «хотелки». Захотелось окна побольше на первом этаже - плюс 40 тысяч. Дополнительно установить мансардные окна - еще 220 тысяч.

Еще через неделю друзья поделились с нами опытом использования теплых полов, которые, конечно же, не были учтены в нашей смете. Мы ограничились теплым полом в прихожей, на кухне и в санузле - без дорогих сенсоров и регуляторов получилось 130 тысяч с работой.

130 000 Р

мы потратили на теплые полы

Мы строили дом для себя и надолго, поэтому пошли навстречу желаниям. Итого плюс 390 тысяч к смете.

Пока шла внешняя отделка и проводились внутренние коммуникации, появились новые незапланированные траты. На обустройство и ввод всех коммуникаций по плану было заложено 300 тысяч, но скважину пришлось бурить глубже, чем рассчитывали, - в итоге все 300 тысяч ушли только на подведение воды и канализацию. Установка счетчика, ввод в дом электричества и прокладка кабеля под землей вместо висящих над участком проводов обошлись еще в 65 тысяч. Также в смете не было заземления - плюс 45 тысяч, включая оборудование и установку. Вместо 300 тысяч мы потратили 410.

Со всеми дополнительными работами стоимость второго этапа получалась 4,7 млн - на 100 тысяч больше запланированных расходов. За полтора года я накопил около миллиона и взял два кредита по 1,5 млн для второго этапа. Но мне все равно не хватало 700 тысяч, которые через пару месяцев нужно было платить рабочим.

Я не хотел напрягать друзей, но общий платеж по всем кредитам на тот момент составил около 95 тысяч. Очередной кредит я брать не хотел: сумма в 100 тысяч ежемесячно была для меня психологической отметкой, которую не хотелось перешагивать.

В итоге я занял у друзей 400 тысяч и вычеркнул из сметы работы еще на 300 тысяч: оставил на потом установку межкомнатных дверей и газового оборудования, ограничившись электрическим котлом. Обогрев дома в этом случае дороже, но подключение к газу в нашем поселке стоит примерно 600 тысяч и занимает почти год.

Еще через месяц дом был готов: проведены и запущены коммуникации, завершена отделка и установлена сантехника. Не было только межкомнатных дверей, но их мы смогли установить буквально через месяц. Из мебели только кухня, холодильник и кровать - все подарили родственники к новоселью. Но уже можно было жить в доме и экономить на аренде квартиры.

Регистрация дома

Чтобы рефинансировать свои кредиты, мне нужно было зарегистрировать дом - иначе банк не возьмет его в залог. Регистрация занимает несколько месяцев, но я смог сэкономить время.

По совету знакомых я обратился в компанию, которая занимается сбором и оформлением документов. Мне выделили менеджера, который занимался регистрацией дома. Я оформил на него нотариальную доверенность, чтобы он мог от моего имени выполнять регистрационные действия. В доверенности было указано, что доверенное лицо может только регистрировать (ставить на учет) объекты недвижимости, но не имеет права их продажи. За свое имущество я был спокоен.

35 000 Р

я заплатил за сбор и оформление документов

Я обратился в компанию заранее, и менеджер предложил мне заняться оформлением во время строительства дома. Я так и сделал.

Регистрация заняла 6 месяцев, в процесс оформления документов я не вникал. За это время менеджер пару раз звонил мне, чтобы сообщить статус. Все необходимые документы он запрашивал и оформлял без меня - я сэкономил время и нервы. За услуги компании я заплатил 35 000 рублей - всю сумму после завершения оформления. Я получил выписку из Росреестра с адресом дома и моим именем и еще с десяток разных документов, которые пришлось оформить менеджеру для регистрации.

К моменту завершения строительства дом был зарегистрирован.

Рефинансирование кредита

При составлении бизнес-плана я отобрал банки, которые были готовы взять мой дом в залог. На сайтах банков я проверил актуальные ставки по кредитам под залог недвижимости и выбрал банк с наименьшей ставкой.

С менеджерами банка я уже общался, но все равно позвонил, чтобы уточнить список документов. Через неделю я собрал весь пакет документов и направился в банк для оформления кредитной заявки.

Перед подачей заявки сумма задолженности по всем кредитам была 4 млн - именно столько я запросил. В моей кредитной истории не появилось ни одной просрочки, все текущие кредитные обязательства я выполнял вовремя - и через неделю я получил одобрение банка.

Оставалось сделать оценку дома с участком и предоставить в банк отчет. Оценка стоила 18 000 рублей и заняла меньше недели. В отчете дом с участком оценили в 7,6 млн рублей. В одобрении банк указал, что может выдать максимум 60% от оценки - этого хватало для закрытия всех кредитов.

Но здесь начались проблемы: залоговый отдел банка не хотел принимать независимую оценку, аргументируя это падением рынка загородной недвижимости. Эксперты банка оценили дом с участком только в 5,6 млн - 60% от этой суммы хватало только на два кредита из трех. Мои аргументы, договоры на строительство и обращение к руководителю отдела ипотеки с просьбой пересмотреть оценку не изменили решение банка.

Подавать заявку в другой банк я не хотел: не было гарантий более высокой оценки залога, а срок одобрения уже истекал. Я согласился на условия банка и рефинансировал два кредита из трех. Несмотря на то что ставка по первому кредиту была выше, мне оказалось выгоднее рефинансировать второй и третий кредит: по ним был больше остаток задолженности, а мне было нужно перевести на меньшую ставку как можно большую сумму.

После рефинансирования остался кредит с самой высокой ставкой и долг друзьям - в сумме почти 1,5 млн. Мне хотелось уменьшить ставку и отдать долг как можно скорее. В интернете я нашел акцию на рефинансирование по ставке от 10,99%. По акции разрешалось рефинансировать кредит и получить дополнительно наличные, но в сумме не более 1,5 млн. Я понимал, что предлог «от» может означать любую ставку, но все равно заполнил заявку.

Предварительное одобрение без точной ставки я получил через час по смс. На следующий день я принес оригиналы документов, подписал анкету, и через полчаса менеджер сообщил, что рефинансирование одобрили по минимальной ставке - 10,99%. Я закрыл дорогой кредит и отдал долг друзьям.

Итоги

С момента покупки участка до переезда в дом прошло 2,5 года, из которых примерно каждый четвертый день я занимался бюрократией: анализировал предложения банков, отправлял кредитные заявки, собирал документы, посещал офисы банков и не только. Мой рискованный план претерпел коррективы по ходу выполнения, но в целом сработал. Я потратил много времени и нервов, не говоря уже о деньгах.

82 000 Р

я плачу в месяц по всем кредитам

Сейчас у меня два кредита: залоговый на 15 лет под 13,5% и потребительский на 5 лет под 10,99%. Общий ежемесячный платеж - 82 тысячи рублей. Это больше ипотечного платежа за двушку у Мкада. Нам пришлось сильно сократить траты на развлечения и забыть про поездки на отдых. Но через три года я уже погашу потребительский кредит и смогу больше платить по залоговому.

И главное - у нас есть свой дом. Это стоило всех пройденных испытаний.

Запомнить

1. Оцените финансовые возможности.
2. Составьте смету и бизнес-план.
3. Контролируйте строительство, чтобы не возникло непредвиденных расходов.
4. Зарегистрируйте дом в Росреестре.
5. Рефинансируйте кредиты под залог недвижимости.

Предрекая вопросы читателей

1. Нынешний кредит застрахован, а на дом я оформил отдельную страховку от пожара, короткого замыкания, кражи и по другим рискам. Без страховки оформлялись кредиты, которые уже рефинансированы.
2. Родители бедствовать не будут. Мы построили большой дом, где все смогут жить вместе.
3. Подкопить и купить дом без кредитов я не решился: материалы дорожают, курс евро растет, а аренда квартиры съедает половину накоплений.
4. Если вместо дома купить квартиру за 7,5 млн в ипотеку под 10% на 15 лет, то платеж будет примерно такой же, как у нас сейчас. Так сэкономить не получится.
5. Сумма ежемесячных процентов за первые годы примерно равна стоимости аренды двушки в Москве. Чем дальше, тем меньше проценты.
6. При текущих платежах оба кредита мы погасим через 6 лет, а не через 15. Срок кредита растянут намеренно для уменьшения рисков и минимального платежа.
7. Каждый месяц мы можем выбрать: отложить деньги или досрочно погасить часть кредита.
8. Статья про финансовую сторону строительства, а не про материал дома. Затраты на обслуживание и энергоэффективность я опишу в следующей статье.
9. Дом - не единственная семейная недвижимость. В сложной ситуации имущество можно продать.
10. Описанный в статье сценарий - это такой же риск, как получение любого кредита. Если правильно оценить возможности, такой план станет альтернативой кредитования загородного строительства.