Закладная — это ценная бумага, удостоверяющая право на залог имущества, обременённого ипотекой. Она обязывает заёмщика полностью выплатить ипотечную ссуду. Закладная подтверждает наличие денежных обязательств и обременения. Других доказательств, указывающих на существование долга, не требуется. Как получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки? Эта процедура проводится в соответствии с законом «Об ипотеке».

В документе обозначаются следующие пункты:

1. Слово «закладная»;
2. ФИО и паспортные данные залогодателя и должника;
3. Название и адрес компании (обозначаются в том случае, когда залогодателем является юрлицо);
4. Наименование документа, на основании которого возникли финансовые требования;
5. Дата подписания кредитного соглашения;
6. Размер тела кредита и процентов;
7. График погашения задолженности;
8. Характеристика ;
9. Стоимость залога, подтверждённая заключением специалиста;
10. 10.Описание юридических оснований, в силу которых имущество принадлежит залогодателю;
11. Наименование органа, зарегистрировавшего право собственности (кроме названия указывается номер документа, дата и место регистрации);
12. Прямое указание на то, что недвижимость имеет обременение (сервитут, аренда и др.);
13. Сведения о государственной регистрации ипотеки;
14. Дата выдачи закладной.

По желанию участников сделки в документе указываются дополнительные данные. Их обычно пишут на листах, прикреплённых к основному документу. Как получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки? Для этого следует полностью погасить задолженность перед банком, и написать заявление на выдачу ценной бумаги.

Владелец закладной может заключить договор с депозитарием и передать её на хранение профессиональному участнику рынка ценных бумаг. В закладной делается пометка о постановке на учёт, а также пишутся реквизиты организации, принявшей закладную на хранение.

Передача документа депозитарию даёт следующие преимущества:

• Оперативность фиксации перехода прав на закладную. При электронном учёте транзакции не требуется перемещение бумажных носителей;
• Безопасная передача закладной новым владельцам. Снижаются риски, связанные с техническими ошибками и человеческим фактором;
• Снижение материальных издержек;
• Усиленный контроль за составом ипотечного покрытия исключает мошенничество и иные противоправные действия.

Права держателя закладной, переданной на депозитарный учёт, подтверждаются записью по счёту депо. При смене депозитария в закладной проставляется соответствующая отметка.

При уступке прав требования третьей стороне в закладной появляется отметка об очередном залогодержателе. В бумаге должны присутствовать подписи всех предыдущих владельцев. Пометка о новом владельце закладной не делается в том случае, когда ценная бумага помещается в депозитарий.

Переход закладной осуществляется в результате внесения приходных записей по счёту депо (процедура описана в Федеральном законе номер 43). Уступка прав требования может возникнуть в ситуации, когда обязанности залогодателя исполняет третье лицо. При погашении кредита у третьей стороны возникает право требования закладной. Как получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки и изъять её из депозитария? Для этого нужно подготовить соответствующее заявление и подписать акт приёма-передачи.

Алгоритм снятия обременения:

1. Полное погашение ипотеки. Перед внесением последнего платежа клиент должен обратиться к менеджеру Сбербанка и уточнить остаток задолженности. После перечисления указанной суммы необходимо оформить в офисе банка справку об отсутствии долгов;
2. В Сбербанк подаётся заявление о ;
3. Банк готовит закладную и информирует заёмщика о возможности её получения. В ценной бумаге делается отметка о том, что обязательства исполнены в полном объёме;
4. Закладная регистрируется Росреестром. Клиент может самостоятельно принести ценную бумагу в МФЦ или воспользоваться услугами посредника. В последнем случае нужно быть готовым к дополнительным расходам. Прекращение регистрационной записи об ипотечном обременении осуществляется на основании заявления, подписанного заёмщиком. При необходимости в Росреестр предоставляется копия доверенности на лицо, которое подписывало отметку о снятии обременения;
5. После оплаты госпошлины обременение с квартиры снимается.

Новое свидетельство собственнику недвижимости выдаётся через две недели после погашения кредита и снятия обременения. Выписку о составе собственников можно оформить в МФЦ.

Ипотека — это заём с длительным сроком погашения. За 15-20 лет кредитная организация может неоднократно менять фактический адрес и места хранения документов. Из-за халатности сотрудников Сбербанка закладная может пропасть во время очередного учёта или ревизии. Банк обязан выдать закладную в течение 30 дней после оплаты жилищной ссуды. Если заёмщика лишают возможности получить документ, то ему следует составить письменную жалобу и отправить её в ЦБ РФ. Вмешательство мегарегулятора в большинстве случаев приводит к тому, что закладная выдаётся в самые короткие сроки.

Как получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки, если закладная утеряна? В этом случае заёмщик может потребовать дубликат. Для этого необходимо составить письменный запрос и направить его в Сбербанк. Полученный документ нужно тщательно проверить на предмет наличия юридически значимой информации (даты, подписи, реквизиты контрагентов). Если сотрудники банка отказываются выдавать дубликат закладной после погашения ипотеки, то придётся отстаивать свои права в суде.

Закладная: что это такое, для чего она нужна?

Обычно будущие заемщики, выбирая ипотечный банк, обращают внимание не только на условия, но и на репутацию самого банка: насколько он известный и крупный. Но радость от удачного выбора может быть недолгой: нередко банки продают закладные друг другу. Для чего это делается и чем грозит заемщику?

За полтора года ипотеки кредит Александра «продавали» дважды. Каждый раз он узнавал об этом по-разному, но всегда неожиданно. Уже через полгода после оформления ипотеки ему пришло письмо, в котором говорилось, что его закладная продана другому банку. Едва заемщик успел открыть счет в новом банке, как ему позвонили от бывшего банка-кредитора и попросили внести оплату: оказалось, что кредит Александра снова продан, на этот раз обратно, изначальному кредитору. Менеджер удивилась, что заемщик этого не знает, и спросила, не приходило ли ему смс-сообщение о перепродаже закладной.

Как нас «продают»

Случаи, когда банки продают ипотечные закладные друг другу, встречаются по мере развития в России ипотеки все чаще: это экономически выгодно, таким образом они пополняют свои оборотные средства. Происходит это, конечно, не поштучно. Формируется и продается целый портфель закладных на определенную сумму. Причем формироваться и продаваться такие портфели могут сколь угодно долго, неограниченное число раз на протяжении срока кредитования этих заемщиков. Стоит заметить, что продаются чаще всего именно длительные кредиты, прежде всего ипотечные: они оформляются на срок 10-20 лет, а за это время может случиться многое, от изменения финансовой политики банка до прекращения его работы на российском рынке.

«Покупка и продажа закладной банками стали обыденным делом, это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства для выдачи последующих кредитов, что поддерживает ликвидность, – говорит руководитель департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Home estate Мария Иванова. – Продажа закладной, как правило, осуществляется через год после ее оформления и регистрации. И, в конечном счете, закладная продается государственным, окологосударственным и крупным финансовым корпорациям».

Первый сюрприз, который ждет заемщика в случае продажи банком его закладной, это факт: спрашивать разрешение у него об этом намерении банк действительно не обязан. Об этом говорит статья 382 Гражданского кодекса РФ: «Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона». При этом «для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором». Это самое «иное» договором, конечно, не предусмотрено: в случае ипотечных кредитов договор составляют юристы банка. Правда, в добросовестном банке заемщика должны предупредить о возможности продажи его закладной.

В случае, когда закладная уже продана, банк обязан уведомить об этом заемщика. Причем прислать не смс-сообщение, как в упомянутой истории, а заказное письмо. «В соответствии с действующим законодательством, в частности, проштудировав закон “Об ипотечном кредитовании”, мы увидим, что продажа ипотечной закладной третьему лицу должна сопровождаться обязательным письменным уведомлением заемщика», – говорит директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость» Михаил Гаврилов. Кроме того, об этом говорит все та же 382 статья ГК: «Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору». А статья 385 ГК уточняет, что «должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу».

Условия не изменятся

Несмотря на всю серьезность процедуры переуступки прав требования, сам заемщик при этом рискует немногим. «Должнику смена владельца закладной существенными неприятными последствиями не грозит: для него ничего не меняется, и обслуживающим банком остается тот банк, который изначально сформировал закладную, – объясняет Мария Иванова. – Когда должник погашает ипотеку, закладная отзывается обслуживающим по кредиту банком в течение двух недель, и обременение снимается. При этом клиент в любой момент может обратиться в свой банк, в котором оформлял ипотеку, с требованием разъяснить ему, кто сейчас является владельцем закладной».

Проще говоря, заемщик вправе и дальше продолжать вносить ежемесячные выплаты в тот банк, в котором он изначально брал ипотечный кредит. Для многих этот момент очень важен: заемщики выбирают ипотечный банк не только по размеру ставки и прочим условиям, но и по удобству внесения дальнейших взносов, то есть по количеству его отделений в городе, близости их расположения от дома или работы или по тому, насколько они обычно заполнены. С другой стороны, банк сам может попросить заемщика вносить выплаты в новый банк, который теперь владеет закладной. Впрочем, заемщик вправе отказаться.

Не могут с переменой банка измениться и условия кредита, который брал заемщик. Эти условия, прописанные в договоре при оформлении ипотечного кредита, остаются неизменными на весь срок кредитования, вне зависимости от того, кому и когда банк продаст закладную (и продаст ли вообще). Если в договоре идет речь о переменной ставке или о фиксированной ставке на определенный срок, эти условия также остаются неизменны. При возникновении конфликта ссылаться можно, например, на 384 статью ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права». Также стоит помнить о 386 статье ГК РФ: «Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору».

Подводные камни – проблемы должников

Оставляя за собой право вносить выплаты новому банку-кредитору через отделения прежнего банка-кредитора, заемщик, с одной стороны, снимает с себя лишние проблемы, с другой – навлекает, поскольку ежемесячный взнос, в случае его внесения в последний расчетный день, может «идти» несколько дольше. Если раньше он сразу попадал к адресату, то теперь ему предстоит окольный путь, через посредника. Все это может привести к образованию просроченной задолженности. И хотя правда в итоге будет на стороне заемщика, осадок, как говорится, останется.

Стоит побеспокоиться в случае перепродажи закладной и тем заемщикам, которые стремятся сформировать положительную кредитную историю. Дело в том, что разные банки сотрудничают с разными бюро кредитных историй. Если изначальный банк-кредитор и новый банк-кредитор сотрудничают с разными бюро, информация о выплатах заемщика, скорее всего, перестанет поступать в базу данных. Этот вопрос, также как и предыдущий, решается в каждом случае отдельно.

Также юристы советуют внимательно отнестись к уже упомянутому 1 пункту статьи 385 Гражданского кодекса РФ, который гласит: «Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу». То есть никакие смс-сообщения, звонки или даже письма, если они не имеют печатей кредитной организации, не являются основанием для того, чтобы заемщик бросался платить новому кредитору. Нередки случаи мошенничества, когда излишне доверчивый заемщик начинал платить взносы на счет преступников, накапливая в ничего не подозревающем банке-кредиторе крупную задолженность. Эксперты советуют заемщикам при получении каких-либо признаков продажи их кредита зайти в отделение изначального банка-кредитора и выяснить все на месте, получить письменные доказательства продажи закладной и только после этого предпринимать какие-то действия, будь то решение все оставить как есть или открыть счет у нового кредитора и платить отныне ему.

Если же произошла форс-мажорная ситуация, и банк, в котором заемщик брал ипотечный кредит, обанкротился, у должника нет другого выхода, кроме как перейти на обслуживание нового кредитора. «В случаях, если обслуживающий банк обанкротился или вывел свой бизнес из региона, должнику придется обслуживаться для осуществления платежей по указанному обязательству в филиалах и отделениях нового владельца закладной, – говорит Мария Иванова. – Но поскольку при продаже закладной разрешения на сделку от заемщика не требуется, то и пожелания по новому владельцу закладной также не учитываются. Поэтому, если должнику неудобно обслуживание в новом отделении, по большому счету, это проблема клиента».

Чтоб вас не «продали»

Фактически, обезопасить себя от возможности быть «проданным» у заемщика нет. Теоретически невозможность перепродать кредит может быть прописана в кредитном договоре, который заключается при оформлении ипотеки, но, по словам юристов, банки не идут на такое условие. Им проще вовсе не заключить договор с таким клиентом, чем переписывать типовые условия, которые при этом ограничивают возможности банка в управлении активами.

С другой стороны, есть один интересный момент. Дело в том, что в портфель, который пойдет на продажу, попадают не любые кредиты. Обычно это «качественные» кредиты, по которым заемщики исправно вносят ежемесячные выплаты, без просроченных платежей. Банк, который такой портфель покупает, всегда проверяет, что именно он покупает: «плохие» кредиты с проблемными заемщиками никому не нужны. Поэтому такие заемщики обычно на весь срок кредитования остаются тяжкой ношей банка, выдавшего им ипотечный кредит.

Еще одна возможность сократить шансы быть «проданным» – брать ипотеку в крупных банках, такие реже продают свои закладные, им и без того хватает оборотных средств. С другой стороны, сегодня, в условиях мировой экономической напряженности, именно небольшие банки, желая удержаться на плаву, способны предложить самые приятные условия кредитования.

Михаил Гаврилов, директор Северной филиальной сети ООО «Александр Недвижимость»:

Ипотечные закладные – это относительно новый для России банковский инструмент, некая ценная бумага. Банки используют ее продажу для извлечения финансовой прибыли, а также для частичного хеджирования своих рисков. Данная практика в нашей стране не является очень распространенной, однако в дальнейшем она будет развиваться, и объемы продаж ипотечных закладных возрастут.

Фактически ничем продажа ипотечной закладной заемщику не грозит. Во-первых, потому что данная практика не особо распространена, а во-вторых, потому что покупателями ипотечных закладных в основном выступают российские банковские организации. Если покупатель – иностранное лицо, то, чисто гипотетически, у заемщика могут возникнуть проблемы с досрочным погашением кредита при срочной продаже квартиры из-под залога.

Существующие на сегодня способы оплаты через терминалы банков, а также с использованием компьютерной системы «банк-клиент» сводят к минимуму все неудобства, связанные с оплатой денег в банк, расположенный даже в другом регионе Российской Федерации.

Сергей Козлов, генеральный директор АН «Бекар»:

Продажа и покупка ипотечных закладных является распространенной практикой большинства банков, поскольку для банка, который приобретает закладные, подобная покупка – выгодное вложение денег. Стоит отметить, что продажа ипотечной закладной другому банку не влияет на заемщика и не влечет за собой никаких негативных последствий. Обычно заемщиков заранее оповещают о работе банка с перепродажами, поэтому на момент заключения договора заемщик знает, чего можно ожидать от банка в будущем.

Чаще всего после перехода закладной в другой банк заемщик получает обязательное письменное уведомление о том, что его закладная продана, но в редких случаях к заемщику обращаются с просьбой о подписании договора с новым банком.

Если банк продал закладную другому банку, отделения которого расположены очень неудобно, заемщик, погашающий досрочно ипотеку, вынужден ждать, пока придет закладная обратно. Но даже в этом случае срок ожидания обычно не превышает неделю.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Новогодним подарком для части имеющих ипотеку россиян стали письма о передаче банками прав по закладной на квартиры. В уведомительном порядке клиентам сообщили, что их ипотека продана ООО "Ипотечный агент "Фабрика ИЦБ". Учрежденное Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) общество работает с весны 2016 г., его задача - через выпуск бумаг с госгарантией предоставить банкам фондирование для ипотечного кредитования, упростить процедуры рефинансирования кредитов и в конечном счете снизить процентную ставку. Решения последней задачи ипотечному агенту добиться пока не удалось: проценты медленно снижаются лишь следом за ключевой ставкой ЦБ. Что же до привлечения средств - за весь период работы "Фабрики ИЦБ" размещены шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб. Ипотечные облигации банк может как оставить на балансе и использовать для сделок с ЦБ, так и продать стороннему инвестору. И не исключено, что держателем закладной на квартиру, например, в Свердловской области в итоге окажется иностранный инвестор.

В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.

Уже в 2016 г. "Фабрика ИЦБ" заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком "Возрождение " (до 3 млрд руб.), санируемым ныне "Бинбанком" (до 6 млрд руб.), "Уралсибом " (до 2 млрд руб.) Первые ипотечные облигации под залог портфеля "Банка жилищного финансирования " на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года "Фабрика ИЦБ" выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.). За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, "Фабрика" разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.

"Фабрика ИЦБ" предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО "АИЖК" (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.

Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со "Сбербанком" в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб. Чуть меньший портфель "продал" в декабре минувшего года ВТБ - 48,2 млрд руб. 20 декабря "Райффайзенбанк " и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ - 7,56 млрд руб.

Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.

"Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки. На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия. В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные. Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков ", - объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.

Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов. Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: "Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации - 1000 руб. Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых".

"Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки. Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус. Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность ", - отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков , комментируя сделку.

В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ. Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%). Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже , отмечают в ГК "ФИНАМ".

При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации .

Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут. На деле клиенты, кредиты которых "перепродали", все-таки сталкиваются с трудностями . На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование. Другая частая жалоба - длительное удержание предмета залога - банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.

Риски есть и для государства . Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными. За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком. Вероятность дефолта "Фабрика ИЦБ" оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный - неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов. Ипотечный агент "оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев", говорится в квартальном отчете.

Заметим, что "дочка" АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации "Фабрики ИЦБ".

Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: "Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% - от 0,8% до 1,5% ".

Второй год существования "Фабрики ИЦБ", которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.

Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК "ФИНАМ" Алексей Коренев .

"Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться ", - рассказал он Накануне.RU .

Подпишитесь на нас

Итоговый документ, без которого вы не сможете ни продать, ни подарить квартиру, приходится выбивать буквально зубами и когтями. А дозвониться до сберовцев порой просто невыполнимая задача. Как Сбербанк плюёт на клиентов, выплативших ипотеку.

С ипотекой покончено! Последний платёж внесли, всё - никаких больше дошираков с сосисками в качестве украшения новогоднего стола. Но забывать о существовании банка ещё слишком рано - нужно снять залог с квартиры, то есть подтвердить ваше право ею распоряжаться. А вот с этим "последним рывком" у клиентов Сбера, как оказывается, возникают проблемы.

К слову, копию закладной могут попросить и если вы решите заняться рефинансированием ипотеки и перевода кредита от Сбера в сторонний банк. И, судя по отзывам клиентов, на этом этапе тоже не обходится без проблем.

А вы сами знаете, что у вас происходит?

Оказывается, не всегда сами сотрудники Сбера в курсе, что могут выдавать копии закладных. Причём оперативно ответить клиенту не смогли ни в отделении банка, ни в ипотечном центре - пришлось составлять письменное обращение.

Для рефинансирования ипотеки и перевода кредита от Сбербанка в сторонний банк потребовалась копия закладной для предварительного расчёта процентной ставки по кредиту. Пришёл в первое попавшееся отделение Сбербанка, попросил выдать копию закладной, однако никто вообще не в курсе, что подобные документы могут выдаваться, - написал пользователь на "Банки.ру ".

Тут решили меня отправить в окно "Решение проблем", там я написал письменное обращение на выдачу копии закладной либо чтобы мне выдали официальный ответ, что подобных документов они не предоставляют. Спустя пять дней после обращения, о чудо... приходит СМС-уведомление, что документ готов и его можно получить в любом отделении банка, - отметил клиент.

Поговорите с клиентами, наконец!

О "клиентоориентированности" Сбера, кажется, уже можно написать большую книгу. Не стало исключением и получение закладной. Те, кто брал ипотеку в Сбере, дружно пишут: дозвониться невозможно! Ну почти.

Зарегистрировали заявку аж с помощью руководителя отделения, сказали, что через неделю привезут. Прошло 2 недели, никакой закладной нет, по телефонам не дозвониться, а в отделениях ничем помочь не могут. Сегодня уже и заявка, со слов менеджера, не 20 марта зарегистрирована, а 30-го. По телефону нереально прозвониться, в отделении к телефону очередь, да и никто трубку не берет, - пишут пользователи .

И не он один. Клиенты Сбера регулярно рассказывают, как "прошли путь" в телефонной очереди с 25–27-го места до первого, а потом... их сбросили.

Сбер гордо держит оборону и молчит. А такие же страдальцы советуют жаловаться по этому вопросу в Центробанк России. Сделать это можно .

"Я здесь закон"?

23.03.2018 полностью погасил кредит в Сбербанке. Уже две недели пытаюсь записаться и получить ответ на запрос о выдаче закладной и снятии обременения с квартиры, - возмутился клиент Сбера на "Банки.ру".

Через три дня клиент по рекомендации сотрудников кол-центра написал обращение на электронную почту, адрес которой дали в банке. Но в течение трёх рабочих дней ему никто не ответил. По телефону также никто не отвечал, а когда подходила очередь клиента (это, по его словам, занимало около полутора часов), звонок просто прерывался. По крайней мере, сам он рассказывает именно такую версию.

Приняли ли обращение - так и остаётся для него загадкой. При этом по закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме.

А квартиру как продать?

Почему закладной необходимо озаботиться заранее, а не ждать повода/"волшебного пинка"? Потому что однажды, возможно, вы решите квартиру продать и покупатель быстро найдётся. Но завершить сделку вы не сможете без вот этой самой закладной.

12.12.2017 мной был погашен ипотечный кредит . На данный момент мне необходимо получить документ о праве собственности на квартиру. В МФЦ мне сообщили, что банк должен был предоставить закладную. В феврале 2018-го я обратилась в отделение Сбербанка в Новоульяновске.

Только 12 марта было составлено обращение на получение закладной. Ответа, правда, пришлось ждать не 10 дней, и даже не две недели. На 1 апреля закладной так никто и не дал.

Я несу финансовые потери, прошу в ближайшее время решить мой вопрос, иначе буду обращаться в ЦБ, - отметил клиент.

То ли обещание обратиться к регулятору подействовало, то ли ещё что. Специалист банка наконец решил ответить. Правда, прямо на форуме.

Сожалею, что вы столкнулись с подобной ситуацией. Я направила запрос в профильное подразделение банка для проведения проверки. Как только у меня появятся результаты, я вам сообщу, - написала на "Банки.ру" от имени Сбербанка сотрудница Мария Александрова.

Так что делать?

Как пояснили в Сбербанке, для подачи заявки на снятие обременения нужно отправить заявку на электронную почту [email protected]. В ней указываем ФИО, номер кредитного договора, адрес объекта недвижимости, телефон. Уточняем, по какому вопросу обращаемся.

Эти письма обещают обработать в течение 10 календарных дней. А мы ещё раз напоминаем о Федеральном закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по которому залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объёме.

Что делать, когда (если?) вас просят подождать или просто не отвечают?

Обращайтесь в суд с требованием принудить банк выдать закладную. Параллельно не помешает жалоба в прокуратуру​ и Центральный Банк России (ЦБ РФ), - советует ​юрист Владимир Масловский.

После получения жалобы ЦБ РФ перенаправит её в Сбербанк и будет контролировать получение вами ответа. Самое плохое, если ваша закладная потерялась, тогда надо будет снимать обременение в ЕГРП путём подачи заявления совместно с сотрудником Сбербанка, - прокомментировала юрист Ольга Лебедева.

Многие наши соотечественники воспользовались возможностью получить ипотечный кредит и улучшить свои жилищные условия. Кто-то наконец приобрёл заветные метры, кто-то создал новую семью, кто-то улучшил свои жилищные условия. Вместе с этим все эти люди стали клиентами банков, выдавших ипотечные кредиты. В дополнение счастливые обладатели «метров» получили и некое беспокойство: мало того, что ты ежемесячно гасишь ипотечный кредит, так ещё и ситуация в экономике непонятная, плюс ко всему - подогреваемый в СМИ ажиотаж вокруг возможных проблем ипотеки. А тут ещё и приходит письмо от банка, что ипотечная закладная (ценная бумага, удостоверяющая факт залога Вашей собственной квартиры) банком продана. Вся эта информация в голове в чёткую структуру не укладывается, поэтому мы додумываем всё сами, а уж додумывать мы умеем.

Что же происходит на самом деле? Почему банк продаёт закладные? Имеет ли он право продать именно Вашу закладную без согласования с Вами? Что делать Вам в этом случае? Какие дополнительные расходы могут возникнуть у заёмщика? Почему? И вообще, что делать? Попытаемся разобраться во всём поподробнее.

1. Почему банк продает закладные?

Выдавая ипотечный кредит, банк составляет ценную бумагу (называемую закладной), которую подписывает заёмщик. Данная ценная бумага с одной стороны, удостоверяет, что данная квартира находится в залоге у держателя закладной, с другой стороны, может быть продана другому (новому) владельцу, которые с момента продажи начинает получать доход от данного кредита.

Согласно ст. 13 п.2 Федеральному Закону от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. От 30.12.2008) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой».

Это значит, кто владеет закладной, тот и имеет право на получение ежемесячных платежей заемщика по кредиту и право залога на квартиру. Система ипотечного кредитования формирует ипотечный рынок: первичный и вторичный. На первичном рынке работают в основном коммерческие банки, которые выдают и продают кредиты посредством продажи закладных, на вторичном рынке - финансовые компании, фонды, скупающие закладные ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие другие ценные бумаги (облигации). Таким образом, с позиции банков более разумно после выдачи долгосрочного ипотечного кредита продать свои права кредитора на рынке посредством продажи закладных и привлечь тем самым дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

2. Имеет ли право Банк продать закладную, не согласовывая данный вопрос с клиентом?

В соответствии с Гражданским кодексом согласия должника на передачу/уступку права требования долга не требуется. Банк просто уведомляет заемщика о факте продажи закладной. Кстати говоря, ничего страшного здесь нет. Если Вы – добросовестный плательщик и рассчитываетесь по кредиту вовремя – Вам совершенно всё равно, кто является владельцем закладной по Вашей квартире.

3. Как передача прав по закладной повлияет на условия кредитования?

Для заемщика, закладная которого была продана, ничего не меняется. Все условия Кредитного договора и закладной (сумма кредита, процентная ставка, сроки и т.п.), порядок погашения кредита остаются прежними. Изменился только сам Кредитор и реквизиты уплаты долга (это указывается в письме-уведомлении). Все вопросы по кредиту, как, например, досрочное гашение кредита, с настоящего времени необходимо решать с новым кредитором.

4. Действия заемщика в случае продажи закладной по его кредиту.

После получения из Банка письма-уведомления о передаче прав по закладной другому кредитору необходимо осуществлять оплату по кредиту кредитору (его реквизиты указаны в уведомлении). Это можно делать либо открыв счёт в банке, указанном в уведомлении, и перечислять деньги уже через новый банк, либо воспользоваться имеющимся счётом в Плюс Банке и делать переводы со своего прежнего счёта. ОАО «Плюс Банк», в свою очередь, будет перечислять платежи в пользу нового кредитора. В этом случае будет взиматься комиссия за перевод – банк компенсирует свои расходы по переводу Ваших платежей получателю (новому владельцу закладной).

5. Какие дополнительные расходы несет клиент в случае необходимости перечисления платежей по кредиту другому кредитору? Почему они возникают? Как их минимизировать?

Допустим, в уведомлении о продаже закладной указаны реквизиты для перечисления платежей по кредиту, отличные от прежних. И новый кредитор - небанковская организация (например, ОАО «АИЖК»), т.е. она имеет счет в другом банке. И теперь именно на этот счет должны поступать платежи по кредиту. Задача заемщика доставить средства на этот счет любым максимально удобным или дешевым для него способом. Комиссия за перечисление платежей по кредиту предусмотрена не в качестве дополнительной оплаты за кредит, а в качестве оплаты за любые перечисления на счет в другом банке согласно тарифам банка. Размер комиссии устанавливается тем банком, который перечисляет платеж новому кредитору, то есть заемщик может выбрать любой банк с наименьшим тарифом за перечисление. Также возможен такой вариант: заемщику можно написать заявление в бухгалтерии по месту работы о ежемесячном перечислении части заработной платы в качестве платежа по кредиту в пользу нового кредитора.