Однако возможно и самостоятельная организация процесса, тем более, что процедура строго регламентирована. Алгоритм действий таков:

• Нужно подготовить проект перепланировки. Если заявитель является единственным владельцем помещения, а перестройка не затрагивает имущественные права соседей, то проблем не возникает. В ином случае нужно заручиться письменным согласием остальных собственников и соседей (к примеру, если в ходе перепланировке будет «изъята» часть подъезда).
• Собрать документы, написать заявление и передать их в архитектурный отдел администрации города (в Москве это Департамент городского имущества). Документы можно передать напрямую специалистам в администрации либо посредством обращения в МФЦ. Понадобятся: заявление; документы на жилище; экспликация и поэтажный план; технический паспорт; проект перепланировки. В течение 45 дней муниципалитет будет рассматривать заявление, затем либо вынесет обоснованный отказ, либо удовлетворит требование.
• Если всё в порядке, то можно приступать к проведению перепланировки. Следует учесть, что при ремонте не нужно отступать от плана, иначе самовольную перепланировку придется узаконивать.
• После окончания ремонтных работ нужно пригласить специалистов БТИ, которые выполнят проверку и выдадут акт приемочной комиссии.
• С этим актом нужно получить в БТИ новые документы: техпаспорт, экспликацию и поэтажный план дома.
• С новообретенными бумагами следует обратиться в Росреестр или МФЦ для получения нового свидетельства о праве собственности теперь уже на жилое помещение. Старое свидетельство будет погашено.

Очень часто предприниматели, особенно начинающие, сталкиваются с проблемой, а где открывать собственный офис или магазин? Часто выгодной и единственной возможностью является перевод жилого помещения в нежилое, если данное помещение находится в собственности. По сути, такая процедура дает квартире статус коммерческой недвижимости.

Многие задаются вопросом, а выгодно ли это, заниматься переводом своего жилья в коммерческую недвижимость? Ответ очевиден, это действительно выгодно. Если сравнить такой способ размещения собственного бизнеса с арендой офиса в центре города (стоимость которой, кстати говоря, довольно высокая) или с постройкой нового здания, сразу можно увидеть плюсы перевода жилья в коммерческое помещение.

Единственное, что может стать препятствием – довольно сложная и долгая процедура оформления. Эта статья поможет внести ясность и составить собственный план действий.

А что об этом говорит закон

Прежде всего, нужно обратиться к законодательным актам РФ. Изучив имеющиеся нормативные аспекты, можно прийти к неутешительному выводу: жилое помещение необходимо использовать только для проживания в нем.

Но не стоит расстраиваться. Существует возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость, что в итоге позволит работать в своем жилище.

Очень важно, чтобы интересы всех других жильцов, проживающих в данном доме, были учтены. Ни одно право их не должно быть нарушено.

Многие ошибочно полагают, что согласие всех соседей на перевод жилья в коммерческую недвижимость является обязательным условием. На самом деле это не так. Однако, в случае возникновения каких-то спорных вопросов, согласие соседей может оказать серьезное влияние, переместив стрелку весов в вашу пользу.

Соблюдаем все необходимые юридические нормы

Перевод квартиры в коммерческую недвижимость не возможен без соблюдения следующих юридических требований:

1. Жилье должно находиться в собственности заявителя. Это, конечно же, обязательно должно быть юридическое лицо. Необходимо иметь письменное подтверждение того, что квартира находится в собственности. Это может быть:

• завещание;
• договор дарения;
• свидетельство о регистрации.

1. Данная квартира не должна быть взята в кредит или использована в качестве залога. Очень тщательно контролирующие органы следят за тем, чтобы недвижимость была юридически «чистой». Ни в каких махинациях она не должна быть замешана ни в коем случае.
2. Квартира может быть переведена из статуса жилой в нежилую недвижимость только полностью, ни в коем случае не частично.
3. Собственник обязательно должен выписаться из квартиры, прежде чем начнет процедуру изменения ее статуса. По закону, в нежилом помещении никто не может быть прописанным, также там нельзя и постоянно проживать.
4. Если в квартире были сделаны какие-то незаконные перепланировки, их нужно узаконить в обязательном порядке. В противном случае добро на перевод просто не дадут.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью, не переводя квартиру в коммерческую недвижимость

Если обратиться к Жилищному Кодексу РФ, то можно найти ряд условий, при соблюдении которых есть возможность осуществлять свою деятельность без перевода в разряд коммерческой недвижимости (статья 17). К этим требованиям относят следующие условия:

1. Данная деятельность не должна делать жизнь других жильцов данной квартиры и соседей хуже.
2. Со стороны соседей не будет никаких жалоб по поводу предпринимательской деятельности.
3. Дом не находится в аварийном состоянии.
4. Все санитарно-эпидемиологические требования в квартире соблюдены.
5. Собственник бизнеса имеет постоянную прописку в квартире.

И все же, почти всегда предприниматели вынуждены переводить жилье в коммерческую недвижимость.

Какие есть технические аспекты данного действия

И вновь нужно обратиться к Жилому Кодексу РФ. В нем указаны довольно жесткие требования, которые предъявляются не только к жилью, но в том числе и ко всему дому. К ним относят следующие аспекты:

• Обязателен прямой вход в помещение с улицы, если есть такая возможность. В данном случае имеется в виду, что квартира расположена на первом этаже, а окна выходят прямо во двор. При этом есть и дополнительное требование. Если общая площадь квартиры превышает 100 м 2 , то должен быть еще один запасной выход через подъезд.
• Если осуществляется перевод жилья, расположенного выше 1-го этажа, то все помещения, расположенные ниже, тоже должны иметь статус коммерческой недвижимости.
• Жилье должно быть оборудовано всеми инженерно-техническими коммуникациями, которые необходимы для нормального функционирования.
• Дом, где расположена квартира, не должен входить в состав фонда культурно-исторических ценностей.
• Если дом, в котором находится собственность, признан аварийным или должен быть снесен, то перевод жилья в коммерческую недвижимость невозможен.

Могут возникнуть сложности при переводе в коммерческую недвижимость квартиры, находящейся в здании, которому необходим ремонт или если оно стоит на учете в штабе гражданской обороны, а также на учете по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все перечисленные требования актуальны как для одноэтажных домов, так и для многоэтажных.

Переводим квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

В общем и целом весь процесс – это сбор и подготовка необходимых документов, посещение нужных инстанций. Чтобы сократить время перевода, стоит соблюдать следующую очередность действий.

Обращение в Межведомственную комиссию

Только собственники жилья могут собирать все необходимые документы. Исключением является доверенное лицо. При этом доверенность должна быть правильно оформлена и заверена у нотариуса. Именно эта бумага дает право уполномоченному лицу действовать от лица своего доверителя.

Изначально нужно собрать необходимые документы. Потом уже они предоставляются в отделение по управлению имуществом, которое в свою очередь относится непосредственно к Межведомственной комиссии. В перечень документов входит:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого обращаемся в Департамент Управления Имуществом. Там составляется заявление с просьбой о выдаче доверенности. Именно она позволит получить поэтажный план помещения, а также прилагаемую к нему экспликацию (расшифровку условных обозначений). Такая доверенность выдается не ранее чем через 30 дней. Для ее получения необходимо предъявить следующие документы:

• паспорт гражданина РФ;
• договор основания на жилое помещение;
• свидетельство о регистрации собственности.

1. План помещения вместе с экспликацией, а также технический паспорт на него. Эти документы выдают в БТИ при предъявлении соответствующей доверенности. Для ее получения необходимо предоставить те же самые документы, что и в Департамент.

Если у вас уже есть технический паспорт, посмотрите дату выдачи. Если документ был получен более чем 3 года назад, то его не примут. В таком случае необходимо будет получить технический паспорт в новой редакции.

1. Справка ДЕЗ. Ее необходимо получить в управляющей компании здания, где расположена жилая собственность. В данном документе указывается целевое использование всех помещений, находящихся на этаже рядом с вашим жильем. Для получения необходимо предъявить те же самые документы, что в БТИ и Департамент.
2. Техническое заключение. Для получения нужно вновь обращаться в управляющую компанию. Это может быть ЖСК или ТСЖ, например. В этом документе есть все необходимые сведения о том, в каком техническом состоянии находится дом.
3. Заключение от пожарного надзора о том, что жилье действительно соответствует всем необходимым требованиям пожарной безопасности. Выдача данного документа осуществляется Управлением государственного надзора при МЧС. При этом обязательным условием является предварительный осмотр помещения, его проверка. Для этого пишется необходимое заявление.
4. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Для этого необходимо обратиться в СЭС. Схема его получения идентична получению заключения от пожарного надзора.
5. Согласие собственников, действительно проживающих в доме. Просто прописанные люди при этом не учитываются. Такой вопрос решается на заседании собственников. Для этого стоит вновь обратиться к управляющей компании. Можно попробовать провести внеочередное заседание. При этом все жильцы должны быть уведомлены о нем минимум за 10 дней. Следует их также ознакомить с причиной проведения внепланового заседания. На нем должны быть не менее 50% всех собственников. При согласии 2/3, решение считается принятым.
6. Выписка из домовой книги. Получить ее можно в паспортном столе. В документе не должно быть информации о том, что в квартире кто-то прописан! Такая бумага действительна только в течение 2 недель.
7. Проект на переустройство жилья. Получить такой можно только в коммерческих организациях, имеющих соответствующую лицензию на осуществление такой деятельности.

Обращаемся в Департамент Управления Имуществом

Итак, все необходимые бумаги на первом этапе собраны, все они являются актуальными. Смело можно обращаться в Департамент Управления Имуществом. Там заполняется заявление, в котором указано желание переведения жилья в нежилой фонд. Также нужно предоставить те же самые документы, что предоставлялись для получения доверенности.

Рассмотрение данного вопроса происходит на протяжении 45 дней. После того, как решение вынесено, оповещают заявителя в течение 3 дней лично или письмом.

Из-за чего могут отказать в проведении процедуры?

Существуют причины, по которым Департамент может отказать заявителю. К ним относится:

• Отсутствие ряда необходимых документов.
• Некорректный проект переустройства помещения.
• Несоблюдение законодательства.
• Отсутствие согласие соседей и совладельцев квартиры.

При этом, любой отказ должен быть обоснован и иметь ссылки на конкретные нормативные акты. В противном случае, такое решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Сколько будет стоить процедура?

Итак, согласие получено. Теперь нужно вновь обращаться в БТИ, точнее в отдел по приватизации. При этом необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление, в строго определенной форме.
• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Поэтажный план, технический паспорт с экспликацией.
• Протокол, полученный в Департаменте.

После этого производят соответствующий расчет стоимости процедуры перевода жилого помещения в нежилое. При этом учитываются такие факторы, как условия эксплуатации, наличие конкурентов поблизости, состояние помещения, расположение. Окончательную цену указывают в протоколе. Оплата может быть произведена в любом из банков.

Обращаемся в Регистрационную палату

Для оформления прав собственности необходимо обратиться в Регистрационную палату с документами (обращаем ваше внимание, что предоставлять нужно не только копии, но и оригиналы ):

• Паспорта собственников жилья.
• Договор основания на жилье.
• Документ, подтверждающий принадлежность собственности.
• Протоколы из БТИ и Межведомственной комиссии.
• Кадастровый паспорт.
• Если необходимо, предоставляется доверенность и учредительные документы.

Подаваемое заявление подписывают все владельцы жилья. Оформление такого документа предусматривает уплату госпошлины. После предоставления ее, доверенное лицо получает документа и пишет заявление о том, когда появится для получения свидетельства. В назначенное время по паспорту выдается необходимое свидетельство. Этот момент и считается переходом жилья в коммерческую недвижимость.

Стоит отметить, что сдача такого помещения в аренду может принести намного больше денежных средств, чем жилого.

Какие затраты придется понести во время всей процедуры

Не только время тратится при получении свидетельства о переходе жилья в нежилое. На это уйдет немало и денежных средств. Придется потратить свои средства на следующие процедуры:

• Перерасчет нежилого помещения, который составляется в БТИ. Уплата его стоимости.
• Подготовка технического паспорта.
• Госпошлина за оформление свидетельства.
• Услуги нотариуса по заверению документов на квартиру, оформлению доверенности.
• Создание проекта по перепланировке или переустройству помещения.

Если следовать изложенной последовательности шагов, можно оформить переход жилья в нежилое помещение за самый короткий срок и с самыми низкими затратами.

Иногда собственники квартир задумываются о вопросе перевода своей квартиры в нежилое помещение. Причиной этому становится либо желание получить большую прибыль в случае продажи объекта или же при сдаче его в аренду, либо привлекает возможность заняться собственным бизнесом у себя на дому. Но насколько сложна данная процедура, что она из себя представляет, как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме?

Законодательство не дает точного определения, что же из себя представляет нежилое помещение. Его главное отличие от жилого заключается именно в определенном предназначении. Нежилая квартира не подходит для проживания в ней кого-либо, зато она имеет возможность размещения на своей площади офиса либо магазина.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Когда невозможно осуществить перевод жилой квартиры?

Собственнику необходимо знать перечень условий, без которых невозможно осуществление такого перевода. Обязательными в этом списке являются следующие условия:

• должен быть предусмотрен полностью отдельный вход или же присутствовать техническая возможность по оборудованию данного входа в квартиру;
• в квартире не могут проживать какие-либо граждане, а также никто не может быть прописан в таком помещении;
• объект не вправе являться составной частью конкретного жилого помещения;
• объект не может находиться под обременением иных лиц.

Не допустим перевод помещения при том варианте, если квартира находится выше первого этажа в многоквартирном доме. Это не касается отдельных случаев, когда помещения, находящиеся под ней, в свою очередь, представляют собой такие же нежилые квартиры.

Cтоит учитывать, что также существует целый ряд условий, наличие которых может существенно осложнить перевод помещения. Прежде чем принимать решение о переводе квартиры, необходимо изучить информацию о том, расположено ли помещение в месте доступа ко всем необходимым инженерным коммуникациям и различным отключающим устройствам, а также о том, стоит ли сам дом в планах по капитальному ремонту и его реконструкции. Необходимо выяснить, относится ли конкретный многоквартирный дом к перечню памятников архитектуры и узнать, нет ли его на учете штаба по делам гражданской обороны. Также, дом вообще может быть признан в опасном аварийном состоянии и подлежит в будущем к сносу.

Кроме этого, законодательством запрещено размещение в квартирах промышленного производства. Учесть следует и то, что требования к нежилой квартире весьма сильно отличаются от требований к какому-либо другому жилому помещению: например, одним из требований может быть иной температурный режим помещения, другой уровень звукоизоляции и иное.

Необходимые документы для изменения назначения помещения

В перечень необходимых документов по переводу помещения входят:

1. Заявление о переводе помещения в нежилое.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Технический план самого помещения и его паспорт. Учитывать следует то, что он имеет ограниченный срок своего действия – лишь один год с момента его выдачи.
4. Оформленный в необходимом порядке проект , если такая перепланировка является необходимостью для перевода данного объекта недвижимости в нежилой формат.
5. Поэтажный план самого дома.

Пошаговая инструкция перевода

Теперь по порядку о том, как перевести квартиру в нежилое помещение. Еще до самой подачи документов необходимо получить в БТИ поэтажный план дома, а также технический паспорт помещения , которое в будущем подлежит переводу. Сам проект перевода необходимо заказать в проектной организации , обладающей лицензией на такой вид работы. Этому стоит уделить внимание, если собственник желает качественно решить вопрос, как перевести квартиру в нежилой объект недвижимости.

После подготовки и сбора всей документации следует подать их в специализированный орган. В Москве такими вопросами занимается Городская межведомственная комиссия по использованию жилого фонда . Образец заявления можно будет получить непосредственно в специализированном органе, где сдаются все документы, при этом следует указать в нем точный адрес помещения, адрес заявителя, обозначить предполагаемое целевое использование квартиры, цели и причины такого перевода.

Если заявление подается каким-либо юридическим лицом, то представлять его и обращаться в Службу может представитель с соответствующими полномочиями. При нем должна быть правильным образом оформленная и заверенная доверенность . В противном случае сотрудником Службы может быть сделан отказ в приеме данных документов и их возврат.

Подлинники правоустанавливающих документов находятся изначально у заявителя. Для того, чтобы избежать возможной потери оригиналов, лучше подать в специализированный орган копии необходимых документов, заверенных нотариусом.

Сразу же при подаче документации сотрудниками проверяется полностью вся комплектность документов, а также правильность и грамотность их составления. После уже производится их регистрация в журнале , а заявителю выдается выписка о приеме документов с подписью сотрудника, принявшего их. Второй же экземпляр такой выписки остается на хранение в Службе, в которой и заявитель, и сотрудник расписываются дважды: при приеме документов и после получения решения по ним.

Сразу же после регистрации документов службой направляются необходимые запросы в различные инстанции для проверки всей предоставленной и указанной заявителем информации. После получения ответов, идет рассмотрение данного вопроса, ну и в итоге принимается решение. Оно оформляется протоколом, после чего службой готовится распоряжение по данному вопросу.

Само решение по определенному заявлению выдается не позже 45 дней с момента его подачи: это может быть отказ по переводу либо его разрешение. Отказ может быть в таких случаях, когда заявителем не была предоставлена вся необходимая документация, также в случае, если их подача была произведена в несоответствующий орган, при несоблюдении самих условий перевода помещения, а также, при том раскладе, если проект переустройства квартиры не отвечает всем необходимым требованиям. Необходимо отметить, что такое решение может быть в дальнейшем обжаловано заявителем в судебной инстанции.

Расходы при переводе помещения

При рассмотрении вопроса, как переоформить квартиру в нежилое помещение, следует учитывать, что основной статьей расходов будет являться стоимость перевода такой квартиры . Она высчитывается комиссией по и управлению жилищным фондом и это происходит на основании справки, полученной из БТИ, с расчетом ее стоимости в жилом, а также в нежилом фонде. Оплатить ее необходимо, если стоимость данного объекта после перевода его в нежилую форму будет превышать стоимость жилой квартиры.

При расчете данной стоимости во внимание берется большое количество самых разнообразных факторов: состояние самого многоквартирного дома, удобство при его коммерческом использовании, возможность пользования владельцу прилегающей территорией, учитывается транспортная доступность такого дома, а также наличие похожих помещений по соседству и т.д.

Кроме этого, заявителю необходимо оплатить и услуги нотариуса касательно заверения копий документов и оформления доверенности, он должен расплатиться с БТИ за предоставленный вид услуг (подготовка технического паспорта, а также справки о разнице стоимости жилой квартиры до и после перевода в нежилой фонд). Некоторую часть расходов придется понести при оплате услуг организации , подготавливающей проект переустройства, перепланировки помещения. При регистрации права собственности за собой необходимо будет также оплатить определенный размер государственной пошлины .

Если в итоге принято положительное решение по переводу помещения и его переустройства, а перепланировка не требуется, данный процесс можно считать практически полностью завершенным. После нужно лишь зарегистрировать за собой право собственности на уже нежилой объект.

При варианте, если помещению требуется перепланировка, решение о переводе должно включать в себя требование о проведении всех необходимых работах и их перечень. После того, как они будут выполнены, должен быть подписан акт приемной комиссии , сформированной тем органом, который осуществлял сам перевод помещения. После подписания такого акта, опять же, необходимо не забыть зарегистрировать свое право собственности на нежилой объект.

Плюсы и минусы перевода квартиры в нежилое помещение

К положительным сторонам такого перевода относятся:

• возможность получать арендную плату в несколько раз выше. Доход от сдачи такого помещения может увеличиться в 5 или 6 раз по сравнению со сдачей в аренду обычной жилой квартиры;
• стоимость такой площади сильно увеличивается в цене. По оценкам, разница между жилым и переведенным в нежилое помещение может доходить до 40%.

К списку минусов нежилого помещения относятся:

• объект может дольше находится в поиске своего клиента, как в случае , так и в случае ;
• содержать такое помещение выходит дороже, чем обычную квартиру. Необходимо будет оплачивать на имущество, а также возросшие коммунальные платежи: стоимость на воду повысится на 10%, на электричество – на 27%, а на тепло – на 25%.
• процедура переоформления сама по себе довольно длительная по времени и весьма недешевая.

Необходимо помнить, что прибыль от такого помещения во многом зависит от расположения многоквартирного дома. Нужно заранее оценить автомобильный трафик, степень близости дома к метро и т.д.

Нужно учитывать, что самые востребованные объекты недвижимости находятся в центральных районах, большую прибыль можно получить в местах, где проживают граждане высокого социального статуса и с высокими материальными возможностями. В отдаленных спальных районах перевод жилого помещения в нежилое представляет собой довольно-таки рискованный процесс, не всегда оправдывающий себя.

Использовать для коммерческой деятельности жилое помещение нельзя. Потому организация бизнеса в квартире или доме требует изменения предназначения объекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Как в 2019 году перевести жилое помещение в нежилой фонд? В предпринимательской среде споры относительно вывода жилья в нежилой фонд не прекращаются.

Кто-то считает, что процесс этот настолько сложный, что и начинать его не стоит.

Другие утверждают, что зная алгоритм действий, можно в два счета превратить обычную квартиру в коммерческую недвижимость. Как в действительности в 2019 году переводится жилое помещение в нежилое?

Основные моменты

В ситуации с переводом жилья в нежилой фонд есть несколько значимых периодов. Первый, это март 2005 года.

Именно тогда вступил в силу измененный . При этом практика перевода жилых помещений в нежилые превратилась в обычное дело.

Вопрос о переводе рассматривался исключительно собственником. Документальное оформление было лишь формальностью.

На начало 2000-х приходится период, когда магазины «шаговой доступности» и предприятия сферы обслуживания массово открывались на первых этажах многоквартирных домов.

Изменились обстоятельства в мае 2012 года. С этого времени перевод стал осуществляться исключительно в судебном порядке. Какое-то время особых неудобств это не доставляло.

Суды работали исправно, иски рассматривались и удовлетворялись. Причем отказы случались в единичном случае.

С недавнего времени осуществить смену предназначения жилища стало не так-то просто. Все чаще собственники стали получать отказ.

Официально никаких изменений не произошло. Не было принято никаких новых законов. Чаще всего причиной отказов становится отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме.

Вместе с тем, по закону, таковое согласие требуется отнюдь не во всех случаях.

Реже применяются иные основания, выражаемые весьма запутанными формулировками. Потому собственнику, пожелавшему выполнить перевод, нужно заранее повысить юридическую грамотность.

Что это такое

Рассматривая процесс перевода жилого помещения в нежилое, следует знать, что подразумевает определение каждой категории.

К общей площади жилого помещения относится сумма площадей всех вспомогательных помещений, необходимых для комфортного проживания в конкретном жилище.

Как правило, под жилым помещением подразумевается дом, квартира или комната. Четкое понятие нежилого помещения в законодательстве отсутствует.

Зачастую это становится причиной незаконных сделок, судебных споров, конфликтных ситуаций.

При этом нельзя дать определение нежилого помещения, руководствуясь отрицанием – объект, не предназначенный для проживания людей.

Если попытаться дать понятие объекта нежилого фонда, то можно привести такие характеристики, как:

• изолированность при наличии отдельного входа и материальные границы (стены, пол, потолок);
• принадлежность к недвижимому имуществу, то есть наличие госрегистрации права собственности;
• вхождение в нежилой фонд, причем само помещение может располагаться в жилом здании;
• запрет на постоянное проживание физлиц;
• использование для производственных или общественных целей.

Исходя из данных определений, очевидно, что перевод жилого помещения в нежилое осуществляется посредством официального изменения его непосредственного предназначения. Суть проста, но нюансов такого перевода предостаточно.

Зачем нужна процедура

Сам по себе факт перевода жилой недвижимости в нежилой фонд не дает собственнику каких-то особых полномочий или преимуществ.

Факт окончания работ удостоверяет акт приемной комиссии, созданной местной администрацией. Оформляется акт в течение десяти дней с момента подачи заявления об окончании указанных работ.

Местные органы самоуправления направляют акт в Государственный кадастр недвижимости, где на его основании вносятся изменения в сведения о конкретном помещении.

Перепланировка и реконструкция могут потребоваться для выполнения противопожарных и санитарных требований к будущему объекту, а также для оборудования отдельного входа.

Видео: перевод помещения из жилого в нежилое

Заказывать разработку проекта желательно у организаций или ИП, обладающих свидетельством СРО о допуске к проектным работам.

В процессе разработки проекта исполнителю надлежит согласовать таковой в компетентных органах — Главном архитектурно-планировочном управлении, Роспотребнадзоре , Госпожнадзоре .

При согласовании нужно получить соответствующие разрешения.

Оформление права собственности

Органы, занимающиеся переводом помещений, в порядке межведомственного взаимодействия передают в Росреестр:

Регистрационные органы в течение пятнадцати дней с момента получения документов вносят изменения в ЕГРН. В продолжение следующих пяти дней об изменениях уведомляется собственник.

При этом уведомление направляется почтой или в виде ссылки на электронный документ, в зависимости каким адресом собственника располагает Росреестр .

Если в положенный срок необходимые сведения не занесены в ЕГРН, собственник может обратиться сам с соответствующим заявлением.

В трехдневный срок Росреестр запрашивает нужные документы в органах местного самоуправления. Далее в обычном порядке осуществляется органом регистрации внесение изменений и отправляется уведомление.

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Запросить оную можно через МФЦ или Росреестр, отправив запрос обычной или электронной почтой или вручив его лично.

Получение бумажной выписки обойдется в семьсот пятьдесят рублей, электронный документ стоит триста рублей.

Какова стоимость процедуры

Цена перевода жилого помещения в нежилой фонд складывается их нескольких основных составляющих:

Выглядит вроде недорого, но тут нужно учитывать площадь помещения (следовательно, от количества метров зависит цена проекта).

Кроме того в приведенном перечне отсутствует указание строительных работ. И стоимость их существенно варьируется, исходя их объема перепланировки и оплаты привлеченных специалистов.

В среднем самостоятельный перевод жилья обойдется в 30 000-100 000 рублей.

При привлечении специализированных фирм, рассчитанная цена возрастает раза в два, а то в три, но зато собственник получает свой объект «под ключ».

Также стоимость перевода может существенно отличаться в зависимости от конкретного региона и населенного пункта.

То есть можно дешево перевести помещение в нежилой фонд самостоятельно, но при этом придется потратить немало времени, сил и нервов. А можно заплатить подороже и получить готовый нежилой объект.

Возникающие нюансы

Основным принципом жилищного права является использование жилого помещения по его прямому предназначению, то есть для проживания.

Но в сказано, что не запрещается использовать жилое помещение для профессиональной или предпринимательской деятельности.

Основными условиями является законность проживание и соблюдение интересов и законных прав соседей. Таким образом, не всегда нужен перевод жилого помещения в нежилое.

Организовать офис, оказывать репетиторские , осуществлять ремонт мелкой бытовой техники можно и в квартире.

Прямой запрет в законе упомянут только в отношении организации промышленного производства в жилых помещениях.

Судебная практика по этому поводу также свидетельствует о возможности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности.

Например, требует осуществлять регистрацию юрлица по месту нахождения единоличного исполнительного органа.

При этом данное место может не совпадать с адресом непосредственного ведения деятельности.

Учитывая такие обстоятельства, Высший Арбитражный Суд признал право на регистрацию юрлица по месту жительства директора.

В многоквартирном доме

Из нюансов перевода квартиры в многоквартирном доме нужно отметить то, что вывести в нежилой фон можно помещение на первом этаже.

Для перевода квартиры на втором или третьем этаже необходимо, чтобы под ней находились так де нежилые помещения.

Кроме того нежилое помещение должно иметь отдельный вход. Недопустим доступ через подъезд, холл или тамбур. Это практически исключает возможность перевода квартиры выше первого этажа.

Из прочих аспектов стоит отметить такие условия:

Некоторая сложность может возникнуть при переводе помещений в зданиях историко-культурной ценности. В таком случае потребуется отдельно согласовывать процесс с госорганами.

В частном доме

Перевод отдельно стоящего жилого помещения в нежилое более прост. Хотя бы тем, что не нужно получать согласие собственников иных помещений.

Но согласие потребуется при наличии иных собственников. Основная проблема здесь связана с землей. Если земля находится в частном владении, то потребуется получить согласие от всех ее владельцев.

Иногда дом находится в собственности, но земля принадлежит государству. Для перевода необходимо получить согласие муниципалитета. Не всегда власти разрешают подобный перевод.

Довольно часто в особенности начинающие предприниматели сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилой фонд. После изменения статуса такая квартира может использоваться для осуществления коммерческой деятельности (в качестве офиса или магазина). Это гораздо выгоднее, нежели строить с нуля капитальное строение или арендовать помещение в дорогих административных центрах. Единственный минус - перевести жилье в нежилое помещение довольно сложно.

Юридические аспекты

Нормативные аспекты законодательных актов Российской Федерации сводятся к одному: жилые помещения можно использовать сугубо по прямому назначению, то есть для проживания. Но отдельно все-таки предусматривается возможность, благодаря которой допускается осуществление работы в собственном жилье.

При этом важно учитывать интересы других жильцов, их права не должны нарушаться. Согласие на изменение статуса жилья со стороны соседей не является обязательным. Однако если есть возможность им заручиться, то сделайте это обязательно - при возникновении спорных ситуаций эта бумага может оказаться весьма кстати.

Для перевода квартиры в нежилой фонд требуется соблюдение следующих юридических норм:

• Квартира должна принадлежать физическому лицу-заявителю на правах собственности. Оформление права собственность на квартиру описано отдельно. Для этого следует иметь документальное подтверждение - договор дарения, завещание или свидетельство о регистрации.
• Недвижимость не должна иметь обременений кредитными и залоговыми отношениями. Сотрудники контролирующих органов особенно внимательно следят, чтобы с жильем не было возможности провернуть какие-либо махинации, то есть оно должно быть "чистым" с юридической точки зрения.
• Перед началом перевода квартиры следует выписаться из нее, поскольку в нежилом помещении никто не может проживать постоянно и даже быть прописанным.
• Не допускается изменение статуса части или только одной комнаты в квартире.
• Если в жилом помещении ранее проводились незаконные перепланировки, то перед подачей документов их необходимо узаконить в установленном порядке.

Осуществлять коммерческую деятельность без изменения статуса жилья можно при соблюдении определенных условий (ст. 17 Жилищного Кодекса РФ):

1. Предпринимательство не ухудшает жизнь и не вызывает нареканий со стороны жильцов квартиры, а также соседей по дому.
2. Состояние дома неаварийное, а квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.
3. Предприниматель зарегистрирован в жилье на законных основаниях.

Однако на практике бизнесмены чаще всего сталкиваются с необходимостью перевода жилого помещения в нежилое.

Технические аспекты

Для изменения статуса квартиры к ней, а также к дому, в котором она располагается, предъявляются жесткие требования (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ):

• Жилье должно иметь прямой вход с улицы. Если метраж квартиры превышает 100 кв. м, то дополнительно требуется наличие запасного входа с подъезда. Если вход с улицы не оборудован, но имеется такая возможность (например, окна выходят во двор и квартира расположена на первом этаже), то контролирующие органы все же могут дать согласие на изменение статуса квартиры.
• При расположении жилья выше первого этажа все квартиры, размещенные ниже, также должны быть причислены к разряду нежилых.
• Запрещается переводить квартиры в нежилые, расположенные в аварийных домах или предназначенные под снос.
• Квартира должна быть подключена ко всем необходимым инженерно-техническим коммуникациям.
• Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к фонду историко-культурных ценностей.
• Определенные проблемы могут возникнуть, если квартира располагается в здании, нуждающемся в ремонте или стоящем на учете в штабе гражданской обороны либо по делам чрезвычайных обстоятельств.

Все вышеперечисленные требования в одинаковом порядке относятся как к много-, так и одноэтажным строениям.

Пошаговая инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Весь процесс изменения статуса квартиры состоит из сбора и подготовки документов, а также хождения по различным инстанциям. Соблюдая этапность действий, можно ускорить официальную регистрацию изменения статуса жилья.

Подготовка и обращение в Межведомственную комиссию

Сбором необходимых документов вправе заниматься только кто-то из собственников жилья. Другой вариант - оформить и заверить нотариально доверенность, по которой уполномоченное лицо сможет представлять интересы заявителя в различных органах.

На первом этапе следует собрать перечень документов, который впоследствии будет представлен в отделение по управлению имуществом, относящийся к межведомственной комиссии:

1. Доверенность на получение документов в БТИ. Для этого следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление на выдачу доверенности, по которой выдается поэтажный план помещения и экспликация. Доверенность можно получить не ранее, чем через 1 месяц. Для этого Департамент затребует:
   • паспорт;
   • свидетельство о регистрации собственности;
   • договор основания на жилье.
2. План помещения, экспликация и технический паспорт . Они выдаются по доверенности в БТИ. Для этого необходимо представить такой же пакет документов, что и в Департамент. Если технический паспорт имеется на руках, то надо обратить внимание на дату его выдачи. Этот документ старше трех лет не принимается, придется получать новую редакцию.
3. Справка ДЕЗ. Она выдается в компании-управляющей зданием, в котором находится квартира, претендующая на изменение статуса. Она содержит информацию о том, с какой целью используются другие помещения, расположенные на одном этаже с данным жильем. Для получения этой справки необходимо представить паспорт, документ о принадлежности собственности и договор основания.
4. Техническое заключение. Его также можно получить в домоуправляющей компании (ЖСК, ТСЖ и др.). В этом заключении содержатся сведения о техническом состоянии дома.
5. Заключение от пожарного надзора о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности. Оно выдается Управлением государственного надзора при МЧС только после выезда на квартиру и ее проверки на месте. Чтобы работник МЧС произвел проверку, необходимо подать соответствующее заявление.
6. Заключение санитарно-эпидемиологического контроля. Оно выдается СЭС по месту нахождения жилья по той же схеме, что и пожарное заключение: подается заявление, работник выезжает на место с целью проверки, через определенное время заявителю предоставляется итоговый документ.
7. Согласие собственников квартир в доме. Мнение учитывается только реальных владельцев жилья, а не прописанных там людей. Чтобы получить согласия в установленном порядке, следует обратиться в управляющую компанию с целью включения интересующего вопроса на следующем заседании собственников. Есть возможность несколько ускорить процесс - провести внеочередное заседание. Только для этого необходимо не позднее чем за 10 дней до желаемой даты собрания уведомить об этом собственников и указать причину заседания. Вопрос об изменении статуса квартиры можно решать в присутствии как минимум половины всех владельцев жилых помещений в доме. Если 2/3 из них согласны на перевод рассматриваемой квартиры в нежилой фонд, то решение считается законно принятым.
8. Выписка из домовой книги. Этот документ предоставляется паспортным столом. В выписке указываются сведения обо всех прописанных лицах в квартире (их не должно быть). Следует помнить, что этот документ имеет ограниченный срок действия - всего 2 недели.
9. Проект на переустройство жилого помещения. Его можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

После подготовки всех вышеперечисленных документов собственнику жилья следует обратиться в Департамент Управления Имуществом и составить заявление с просьбой перевести жилье в нежилой фонд. Помимо заявления и собранных документов необходимо представить:

• паспорт собственника;
• договор основания;
• документ на право владения недвижимостью;
• доверенность - при необходимости.

Уполномоченная комиссия рассматривает вопрос перевода в течение 45 дней. После вынесения решения в 3-дневный срок о нем извещается заявитель лично или по почте. Наиболее вероятные причины отказа в переводе жилого помещения в нежилое:

1. Непредставление каких-либо документов.
2. Неверно составленный проект на переустройство.
3. Несоблюдение всех указанных выше юридических и технических условий для перевода.
4. Отсутствие согласия лиц-совладельцев недвижимости и соседей по дому.

Определение стоимости перевода в БТИ

После получения согласия от Межведомственной комиссии необходимо обратиться в БТИ, а конкретно - в отдел приватизации. Туда подаются:

• заявление, составленное по установленной форме;
• паспорта владельцев;
• договор основания и документ о принадлежности собственности;
• протокол, выданный Департаментом;
• поэтажный план, технический паспорт и экспликация;
• при необходимости - доверенность и учредительные документы (если собственником квартиры является субъект хозяйствования).

Комиссия БТИ производит расчет стоимости перевода жилья в нежилое помещение. На этот показатель оказывает влияние множество факторов: удобство месторасположения и эксплуатации, наличие по соседству других компаний, техническое состояние объекта и т. д. Стоимость перевода указывается в протоколе. Ее можно уплатить в любом банке.

Оформление прав собственности в Регистрационной палате

В этот орган предоставляются следующие документы (оригиналы и копии):

• паспорта всех собственников;
• договор основания и свидетельство о праве собственности;
• протоколы, выданные Межведомственной комиссией и БТИ;
• при необходимости - доверенность и учредительные документы компании.

После этого все собственники квартиры должны подписать заявление по указанному в Регистрационной палате образцу и оплатить госпошлину за оформление документов. На данный момент ее размер составляет 1000 рублей. Далее уполномоченное лицо забирает все документы, а взамен их выдает расписку с указанием даты следующего визита. В назначенный день по предъявлении паспорта выдается новое свидетельство. С его получением вы становитесь счастливым обладателем нежилого помещения, которое можно сдавать в аренду гораздо дороже, нежели жилое, или самостоятельно осуществлять там предпринимательскую деятельность.

Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое

Весь процесс перевода жилых помещений в нежилые занимает довольно много времени. В определенных случаях, когда нет желания или возможности заниматься этим вопросом самостоятельно, лучше всего прибегнуть к помощи сотрудников юридических фирм, но за это придется дополнительно заплатить. При осуществлении всей процедуры собственными силами основные расходы будут следующие:

• стоимость перерасчета нежилого помещения, составленного БТИ;
• услуги за подготовку БТИ технического паспорта;
• госпошлина за оформление нового свидетельства;
• нотариальные услуги за заверение документов на квартиру, доверенности и др.;
• стоимость услуг за создание проекта по переустройству или перепланировке квартиры.

Придерживаясь вышеприведенной пошаговой инструкции, вы с наименьшими затратами времени и сил сможете перевести собственность в нежилой фонд.