В своем ежегодном послании Федеральному собранию заявил о необходимости увеличить объемы ввода жилья в стране с текущих 80 до 120 миллионов квадратных метров в год. Таким образом объемы ввода жилья в России должны увеличиться в полтора раза.

Ввод такого объема жилья является одним из условий увеличения обеспеченности жильем до 5 млн семей в год. «Если мы хотим, чтобы 5 миллионов семей получали новое жилье в год, то строить нужно 120 миллионов», — сказал Путин. По итогам 2017 года свои жилищные условия смогли улучшить 3,1 млн россиян.

Примечательно, что в 2011 году Путин, который тогда возглавлял , говорил о том, что в стране должно строиться по 100 млн квадратных метров жилой недвижимости в год, правда тогда, это были планы на 2016 год. «В 2020-м исхожу из того, что страна будет в состоянии строить ежегодно 140 миллионов квадратных метров жилья», — обещал он.

Показатели так и не были достигнуты.

Сегодня рекордный показатель составляет порядка 85 млн «квадратов» в 2015 году. «После рекордного 2015 года пока что мы наблюдаем хоть и незначительное, но все же снижение объемов ввода жилья. В 2017 году эти цифры даже не дотянулл до 80 млн», — отметил гендиректор «СМУ-6 Инвестиции» .

В 2016 году отрасль вышла только на 80,2 млн «квадратов», а в прошлом 2017 году показатель упал на 2% — в эксплуатацию ввели 78,6 млн квадратных метров. При этом в ряде регионов падение было куда более значительным. Так, по данным , в Омской области было введено на 40,9% меньше, чем годом ранее. Также в пределах 30% потеряли Новгородская область, Еврейская автономная область, Республика Карелия, а также Вологодская область.

«Этот год должен стать очередным рекордом по объему продаж ипотеки в России, ставки продолжат снижаться, но не так динамично, как это было в 2017 году. К концу 2018 года ставка на рынке может опуститься ниже 9%. По нашим оценкам, объемы выдачи ипотеки в стране могут достичь 2,4-2,5 трлн рублей, а портфель - 6 трлн рублей», — спрогнозировал ранее руководитель департамента ипотечного кредитования Евгений Дячкин.

Руководитель аналитического центра «Русипотека» предположил, что снижение ставки до 7% может случиться не позже 2020 года.

Прогнозы экспертов оправдались: ипотечная ставка в 2017 году в Сбербанке и в других отечественных банках планомерно снижалась. В крупнейших из них она достигла летом исторического минимума докризисного 2014 г.

Время покупать!

В начале лета крупнейшим банком страны был сделан очередной ход по доступности ипотечного кредитования. Тогда новостройку можно было купить под 10,7%, а если регистрировать сделку онлайн, то и под 10%.

10 августа Сбербанк объявил о рекордном снижении ипотечной ставки в 2017 году. Купить квартиру в новостройке теперь можно по кредиту от 7,4%, в старом фонде – от 8,9%. Снижен и первоначальный взнос – до 15% от стоимости приобретаемых «квадратов».

На заметку! В первом полугодии рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекордные показатели докризисного 2014.

Ипотека с господдержкой – от 6,25%!

На сегодняшний день Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запустило ряд госпрограмм, которые позволяют регионам кредитовать желающих взять деньги на жилье под 6,25%. Участниками программы уже стали Владимирская и Нижегородская области.

Самая низкая ипотечная ставка 2017 будет дополнительно введена в шести регионах. Кредит под льготные 6,25% смогут получить жители:

Татарстана;

• Подмосковья;

  Мордовии;

  Ростовской области;

  Ямало-Ненецкого АО.

«Вкусное предложение» станет возможным за счет средств региональных бюджетов, поэтому местные власти и будут определять категории граждан, для которых жилье станет еще доступнее. Счастливчиками могут стать бюджетные работники (врачи или учителя), молодые семьи и пр.

Важно! В планах - подключить к госпрограмме Карелию, Калининградскую и Воронежскую области.

К слову, отдельные регионы ищут возможности, чтобы предложить жителям максимально выгодные условия. В частности, московское правительство презентовало снижение процентов по ипотеке до 7% для переселенцев из «хрущевок» . За помощью столичные власти обратились к АИЖК, но пока им предложены только стандартные 9%.

В каком банке взять ипотеку выгоднее?

Ипотечные ставки банков для сравнения представлены в таблице, данные из которой актуальны на 10 августа 2017*

Банк	На новостройки	На вторичное жилье	С маткапиталом	Военная
Сбербанк	7,4	8,9	8,9	10,9
ВТБ24	10,7	10,7	11,4	10,9-11
Россельхозбанк	9,75	9,75	9,75	9,75
Промсвязьбанк	10,9	11,75	10,9	10,9
Альфа-банк	9,5	9,5	9,5	9,5
Бинбанк	9,5	9,75	9,5	11,5
Райффайзенбанк	10,4	10,5	10,4	10,4
Уралсиб	10,5	11	10,5	10,9
Открытие	10	10	10	10

*Использована информация с официальных сайтов банков. Указана нижняя планка процентной ставки.

Хочется надеяться, что конкуренция заставит всех банкиров сделать ипотеку еще доступнее. При рекордном снижении кредитных процентов в Сбербанке, другой популярный банк пока оставляет условия кредитования не самыми привлекательными на рынке – ипотечная ставка в 2017 в ВТБ 24 составляет от 10,7%. Зато при приобретении больших квартир (от 65 «квадратов») ВТБ снижает проценты до 10, да и сумму банк дает одну из самых больших на рынке – до 60 млн.руб. с первоначальным взносом 10%.

При выборе наиболее привлекательных условий кредитования процентная ставка, несомненно, играет важную роль, однако необходимо сравнить и другие позиции – размер первоначального взноса, критерии к заемщику, количество необходимых документов и пр.

Прогнозы и реальность

В мае премьер Медведев заявил, что экономика позволяет снижать ставки по ипотечным кредитам в 2017 году до 6-7%, при этом ранее сообщалось, что правительство «сдулось» и не в состоянии поддержать 30 тысяч ипотечных заемщиков, подавших документы на реструктуризацию подобных займов.

На заметку! Главный защитник российских предпринимателей Борис Титов убежден: если государству удастся снизить ставку до 5%, то строительный рынок вырастет вдвое. В своей «Стратегии роста» российской экономики он просчитал, что подобный шаг обойдется в 150 млрд.рублей.

АИЖК прогнозирует объемы выдачи ипотеки на 1,8 трлн.руб., учитывая несколько благоприятных факторов:

замедление инфляции (4,3%);

дальнейшее снижение ключевой ставки, от которой напрямую зависит расчет процентов для выдачи банковских продуктов;

развитие механизмов рефинансирования и господдержки.

За 1 квартал, по данным АИЖК, в долг у банков взяли 324 млрд.руб., а за один только март 150 млрд.руб., что на 10% больше уровня рекордных объемов 2014 г. Но другие цифры заставляют задуматься о существовании проблемы, решить которую снижение ипотечной ставки в 2017 году ни в Сбербанке, ни у других банков не поможет.

Россияне не готовы тратить, в том числе покупать жилье в кредит. По данным Росстата, при зафиксированном повышении заработной платы в стране на 2,5%, реальные доходы граждан резко обрушились на 7,6% и стали самыми низкими за последние 5 лет.

Бальзамам за сердце становятся опросы ВЦИОМ. В них демонстрируется хоть и незначительное, но все же повышение кредитного доверия в стране:

в январе – всего 10% респондентов считали, что настало благоприятное время для кредитования;

в марте – 11%;

в апреле – 12%.

При том что подавляющее большинство (66%) россиян считают, что «сейчас не лучшее время для трат», и турфирмы, и авиасалоны, и банки сообщают о растущих показателях: и на отдых, и на новые автомобили, и на другие нужды россияне стали брать чаще и более крупные суммы. И тут уместно привести другу статистику: на конец февраля кредитная задолженность граждан перед банками выросла на зловещие 13%.

Стоит учитывать, что финансовые организации (банки и МФО) стали реже одобрять заявки на потребительские кредиты по причине растущего невозврата. Повторится ли подобная ситуация в сегменте ипотечного кредитования, станут ли россияне брать взаймы больше именно на покупку недвижимости и побьет ли ипотечная ставка рекорд лета-2017, покажет время.

Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.

«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.

«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».

В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых. Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.

Об участии в программе уже заявили ВТБ , «Российский капитал», «Левобережный», Совкомбанк , «Зенит», «Абсолют банк», ТКБ, а также АИЖК. Возможность присоединиться к программе изучают в Сбербанке, заявил предправления банка Герман Греф.

Будет дешевле

Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.

С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.

Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.

После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут. Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.

«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка. Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит. Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.

Но переход на проектное финансирование остановит падение цен на жилье, продолжает Крапин.

Если нет большой необходимости приобретать жилье именно сейчас, то стоит подождать с ипотекой 1–2 года, потому что ставки и цены как на новостройки, так и на вторичку будут снижаться, резюмирует он: «Зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?»

По его словам, в последнее время было выгоднее снимать жилье и копить на собственное, размещая деньги на вкладах. «Сейчас из-за снижения ставок вкладов это стало менее выгодным, но все еще дешевле, чем брать ипотеку», – добавляет Крапин.

Для тех, кто остро нуждается в собственном жилье, сейчас довольно благоприятное время для того, чтобы перестать копить и воспользоваться низкими ставками ипотеки, отмечает Самиев.

Уже сейчас отдельные застройщики, бывает, объявляют о снижение цен на некоторые объекты до 30%, предлагая их по цене «завтрашнего дня»; на вторичном рынке сейчас также есть продавцы, которые готовы реализовать имеющееся жилье с хорошей скидкой, делится наблюдениями Репченко, также советуя покупать по таким ценам уже сейчас.

Действующие ставки ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройках

Банк	Минимальная ставка	Максимальная ставка	НАДБАВКА
Первичный рынок (новостройки)
Сбербанк	7,9% (срок до 7 лет)*	10,00%	1 п.п.
ВТБ		10,00%	1 п.п.
Газпромбанк	9% (до 28.02.2018)*	10,20%	0,5 п.п.
Райффайзенбанк	9,25% *	9,50%
Уралсиб	10,75%*	10,90%	1 п.п.
Абсолют-банк		10,25%	4 п.п.
Россельхозбанк	9,0% (от 3 млн руб.)*	9,3% (до 3 млн руб.)*	1 п.п.
Возрождение	9,2%*	11,8% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании)	3 п.п.
ФК Открытие		9,7% (ПНВ от 15%)	2 п.п.
Дельтакредит	9,75% (ПНВ от 50%)	10,25% (ПНВ 15-30%)	1,5 п.п.
Связь-банк	10,9% ***	11,50%	1 п.п.
Юникредит	10,25% (от 5 млн руб.)	10,50%	2,5 п.п.
ТКБ			2,5 п.п.
Зенит	9,9% (срок до 7 лет)	10,5% (срок от 8 лет)	1,5 п.п.
Росевробанк	9,6% (от 5 млн руб.)	9,75% (до 5 млн руб.)	2 п.п.
АИЖК	9% (ПНВ от 50%)	9,5% (ПНВ 20-30%)	0,7 п.п.
Вторичный рынок
Сбербанк	9,10%	10,00%	1 п.п.
ВТБ	9,5% (на квартиры от 65 кв.м.)	10,00%	1 п.п.
Газпромбанк	9,20%	10,20%	0,5 п.п.
Райффайзенбанк	9,50%	9,50%	0,5 п.п. или 3,2 п.п. (для заемщиков старше от 45 лет)
Уралсиб	10,75%	10,90%	1 п.п.
Абсолют-банк	10% (коллективная страховка в СК «Благосостояние»)	10,25%	4 п.п.
Россельхозбанк	9% (от 3 млн руб. для молодых семей)	9,3% (до 3 млн руб.)	1 п.п.
Возрождение	9,95% (ПНВ 20-80%, при коллективном страховании)	11,7% (ПНВ 10-20%, при коллективном страховании)	3 п.п.
ФК Открытие	9,35% (ПНВ от 50%, срок 5 лет)**	9,95% (ПНВ от 15%)	2 п.п.
Дельтакредит	9,75% (ПНВ от 50%)	10,25% (ПНВ 15-30%)	1,5 п.п.
Связь-банк	11,50%	11,50%	1 п.п.
Юникредит	9,50% (от 5 млн руб.)	10,5% (от 5 млн руб.)	2,5 п.п.
ТКБ	9,4% (ПНВ от 50%, до 12 млн руб.)	10,9% (ПНВ 35-50%, 12-20 млн руб.)	2,5 п.п.
Зенит	9,9% (срок до 7 лет)	10,5% срок от 8 лет)	1,5 п.п.
Росевробанк	9,6% (от 5 млн руб.)	9,75% (до 5 млн руб.)	2 п.п.
АИЖК	9,25% (ПНВ от 50%)	9,75% (ПНВ 20-30%)	0,7 п.п.

Сбросить сортировку

Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.

Вопросы. Но в данном случае, вопросы, которые с нашего канала на YouTube:
«Дмитрий, здравствуйте. Можно ваш совет? Хотим брать в этом году ипотеку (город Москва). Первоначальный взнос есть 15%. Не можем определиться, когда брать: сейчас (весной) или подождать до конца года? Читала, что эксперты прогнозируют еще небольшое падение ставок к концу года.
Интересно ваше мнение».

Ну что могу сказать относительно процентных ставок?

Если мы посмотрим, как изменялись ставки на временном промежутке 2 года (последних), то обнаружим, что процентные ставки падают и ощущения иногда возникают, что процентные ставки только и могут что падать. Но это не так.

И чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на более длинный временной промежуток, ну, например, временной промежуток 10 лет.
Что мы обнаружим? Что у нас процентные ставки на этом временном промежутке менялись достаточно сильно.
И не только падали, но и росли.

Например, в 2008 году процентные ставки стали расти, и рост ставок начался примерно с марта месяца, что привело, как мы помним, к небольшому кризису.
Потом, в 2009 году банки начали снижать процентные ставки, и снижение (небольшое снижение со скоростью примерно пол процентных пунктов в год) продолжалось примерно до 2013 года.
Затем, в 2013 году процентные ставки опять медленно, но верно, начали расти.
Пик роста пришелся... ну, где-то на конец 2014 года, когда наш замечательный Центробанк повысил ключевую процентную ставку.
И вслед за этим повысили процентные ставки коммерческие банки,
(Но тут, как бы, не понятно, что началось раньше: по-моему, всё-таки банки сперва начали повышать процентные ставки, а затем уже отреагировал Центробанк. А затем, уже на реакцию Центробанка опять же отреагировали коммерческие банки).

То есть до 2014 года у нас был рост ставок. И только начиная с 2015 года процентные ставки пошли вниз.

То есть, когда мы берём ипотечный кредит, то этот кредит достаточно долгосрочный, он берется не на один год.
И на сегодняшний день средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет примерно лет 10.
(Для сравнения, до 2008 года средний «срок жизни кредита» составлял примерно 5 лет).
То есть «срок жизни кредита» увеличился.
Людям сложнее стало возвращать кредиты.

Ну и соответственно, процентные ставки у нас могут не только расти, но и падать.
И не только падать, но и расти. Вот так вот.

Причём, два периода роста мы видели на временном промежутке 10 лет. И я не уверен, что вот это вот падение не приведет к дальнейшему росту, что вот это вот падение не закончится, и что не начнётся очередной период роста. Начаться он может в любой момент.
Как я уже говорил, я не вижу экономических причин для снижения процентных ставок.
И, как я уже говорил ещё полгода назад, причины для снижения процентных ставок - скорее всего политические, а не экономические.
Ну а дальше смотрим: что у нас будет в марте месяце?

То есть перед выборами имеет смысл снизить процентные ставки. Для чего? Для того, чтобы мысли людей были направлены в позитивное русло: ставки снижаются - жилье становится более доступным.

Но есть ли смысл снижать процентные ставки после выборов (политический смысл)?

В этом я не уверен.

То есть под конец как раз этого года ставки могут не столько упасть, сколько вырасти.

Под какую процентную ставку сейчас банки выдают ипотечные кредиты?

Ну, лучшие процентные ставки - на уровне 9,5% годовых.

Банк где-то привлекает деньги для того, чтобы потом их выдать.
Привлекает по одной цене, выдает по другой.
Обычно, разница между ставкой, по которой банк привлекает деньги и ставкой по которой выдаёт - составляет 3 процентных пункта.

На что идут эти деньги?
Ну, один процентный пункт - это прибыль банка. Банк - коммерческая организация: он за что-то работает.
Второй процентный пункт - это операционные издержки. Чтобы привлечь деньги и чтобы их выдать (зарплата сотрудников банка, аренда офиса банка и так далее...).
И, наконец, третий процент - это «на всякий случай»: на случай, если банк выдаст кредит какому-нибудь заемщику, а этот заемщик не будет по кредиту платить.

И разница, в большинстве случаев между ставкой привлечения и ставкой по которой банк выдает ипотечные кредиты составляет 3%. В банковском сообществе такая разница (такая маржа) считается нормальной.

То есть когда банк выдает кредит под 9,5% годовых, он где-то привлёк деньги под 6,5% годовых. (А может даже под 6%).

Для того, чтобы банку снизить процентную ставку, ну, допустим, до тех значений, которые нам обещало наше замечательное Правительство (то есть до 6 процентных пунктов), что нужно?
Нужно, чтобы банк привлек деньги под 3%.

Вопрос: где их взять?

Вот вы собираетесь взять ипотечный кредит.

Ваши родственники, в то же самое время, держат вклад в банке.

Скажите, пожалуйста, вот если Вы им предложите положить деньги под 3 процентных пункта: это будет плата по вашему вкладу (по их вкладу, вернее). Скажите, пожалуйста, что они вам скажут?
Понесут они деньги в банк под 3%?

Я так думаю, что нет.
Я так думаю, что скорее всего, они переведут эти деньги в доллары (скорее всего) и спрячут где-нибудь под подушкой... Ну, мне так почему-то кажется.

То есть наступает момент, когда процентные ставки такие, что вкладчики уже не хотят нести деньги в банк.
Мы - не Европа, где лицензии у банков не отзывается столетиями.
У нас, благодаря нашему замечательному Центробанку «наводится порядок в банковской сфере», и лицензии отзываются пачками. (По сто и больше штук в год).

Соответственно, такого доверия к банкам (что это надежно, что я могу разместить деньги и больше об этом не думать - у населении такого доверия нет.

Следовательно, раз население не понесет деньги в банки под более низкие процентные ставки, размещая деньги на вкладах, то соответственно, у банка не так много резервов для того чтобы получить деньги, и для того чтобы выдать деньги в виде кредитов. Тут всё взаимосвязано: меньше процентная ставка по кредиту - меньше процентная ставка по вкладам (и наоборот).

На сегодняшний день, я не вижу экономических причин для снижения ставок банками. Просто не вижу.

Ппотому что, ну представьте, что вы - банк. У вас - очередь из заемщиков.

Скажите, пожалуйста, Вам нужно снижать процентную ставку?
Нужно?
Для чего? Для того, чтобы уменьшить свою прибыль?
Зачем, если Вам и так хорошо! Если к Вам и так толпой идут?
Если в 2017 году вы выдали больше кредитов (вдвое больше), чем в предыдущие годы. Если темпы роста выдачи кредитов - рекордные!
Зачем Вам снижать процентную ставку?
Зачем?

То есть, когда банки снижают процентные ставки, то зачем-то им это нужно. Ведь если ниже процентные ставки - меньше доход банка.
Он может быть больше, если у нас увеличивается база, если у нас больше выдается ипотечных кредитов.

Но когда ипотечные кредиты и при нынешних ставках и так хорошо выдаются, если количество заемщиков растет, зачем банку снижать процентные ставки?

А потому, потенциала для снижения процентных ставок я не вижу.

А после выборов?

А после выборов может быть все, что угодно.

Вот если бы мне нужно было покупать квартиру сейчас - лично я с этим решением не откладывал бы.

Ну а так - дело, конечно, за Вами. Свое мнение я Вам высказал.

Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «сайт, Об ипотеке по-русски».
Если видеосюжет Вам понравился - ставьте «лайк». Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну а будут вопросы - задавайте.

Это сегодня очень и очень реально. С начала 2017 года на рынке ипотечного кредитования отмечается тенденция падения ставок на фоне стабилизации экономической ситуации в стране и снижения ключевой ставки Центробанка - одного из главных ориентиров для кредитного сектора. По всем популярным ипотечным продуктам в марте этого года базовые процентные ставки ведущих банков упали до 10,4-12,25%. Более того, по прогнозам экспертов и представителей банковской среды, к концу года велика вероятность достижения ставками по ипотеке исторического минимума, особенно если регулятор будет и далее снижать размер ключевой ставки.

Оформлять ипотеку в текущих условиях - достаточно выгодно. Отчасти именно из-за этого была свернута госпрограмма помощи ипотечным заемщикам по линии АИЖК. Но тех, кто брал кредит полгода-два года назад, больше волнует другой вопрос: можно ли снизить процент по действующей ипотеке?

С одной стороны, для банков пересмотр действующих условий ипотеки фактически будет означать потери прибыли, и немалые. С другой стороны, рынок и конкуренция диктуют свои правила, которые невозможно игнорировать. Если сам банк не пойдет на корректировки или не сделает клиенту более выгодное предложение, это сделает другой банк - предложит такую программу рефинансирования, от которой заемщик вряд ли откажется из-за ее очевидных выгод и преимуществ. Чтобы сохранить клиентов, многие банки уже сейчас готовы рассматривать варианты пересмотра условий ипотеки. Необходимость в снижении процентных ставок - объективная необходимость для банковского сектора. Иначе можно потерять клиентов, которые уйдут к конкурентам.

Подходы банков к пересмотру процентной ставки по действующей ипотеке

Основные варианты снижения процентов по ипотеке:

1. Заключение дополнительного соглашения к кредитному договору на фоне достигнутой договоренности о пересмотре процентной ставки и, возможно, некоторых других условий кредита.
2. Рефинансирование кредита - оформление нового договора с погашением за счет полученных кредитных средств обязательств по старому.

Применение этих вариантов предполагает, что заемщик исправно погашал кредит или, по крайней мере, не имеет задолженности по текущим обязательствам. А что делать при наличии финансовых проблем? В этом случае возможно применение индивидуально разработанной программы реструктуризации, которая, среди прочего, будет предусматривать снижение процентной ставки в отношении оставшейся для погашения суммы кредита.

С точки зрения выгодности для заемщика рефинансирование или заключение допсоглашения - более предпочтительные варианты. В рамках реструктуризации, конечно, можно рассчитывать на проявление банком лояльности, но вряд ли ставка будет снижена настолько же, насколько это можно сделать при рефинансировании кредита или пересмотре его условий. Это связано с тем, что клиент, допускавший нарушения при исполнении обязательств, не может считаться надежным, риски высоки, а значит, нужно каким-то образом компенсировать возможные потери. Традиционно это делается за счет более высокой, чем базовая, процентной ставки. Вместе с тем, претендовать пусть не на минимальную, но все-таки сниженную на несколько процентных пунктов или хотя бы десятки процентного пункта ставку - вполне реально.

Что необходимо сделать заемщику для снижения процентной ставки по ипотеке

Сегодня, когда процентные ставки по ипотеке банки массово корректируют в сторону снижения, возможны три варианта развития событий:

1. Банк сам формирует персональное предложение и информирует о нем клиента - в СМС, по телефону, электронной почте и т.п. Рассчитывать на такое предложение могут заемщики, которые исправно платили по кредиту, не допуская нарушений. Но вполне возможно, что банк закроет глаза на некоторые несущественные просрочки при отсутствии просроченного долга.
2. Заемщик сам обращается в банк с просьбой о пересмотре текущей процентной ставки по кредиту. Для этого не обязательно ждать, пока банк что-либо предложит. Нужно брать инициативу в свои руки и обращаться с письменным заявлением к кредитору.
3. Заемщик изучает и анализирует актуальные предложения банков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов, и, если условия подходят, подается соответствующая заявка.

Если вы ищите наиболее выгодное решение, стоит начать процесс с общего анализа наиболее подходящих предложений на рынке. То есть, целесообразно в первую очередь рассмотреть вариант рефинансирования. Во-первых, в этом случае вы не будете ограничены только предложением своего кредитора, во-вторых - нельзя исключить, что новый банк-кредитор предложит намного более выгодные условия.

При рефинансировании:

• заключается новый договор;
• за счет полученных кредитных средств гасится текущая ипотека;
• заемщик начинает исполнять обязанности по новому кредитному договору, предусматривающему более низкую процентную ставку, чем была по старому кредиту.

Оформление рефинансирования сходно с оформлением ипотеки. Необходимо подать заявку, дождаться решения по ней, представить в банк пакет документов и подписать договоры.

Рефинансирование ипотеки - это не всегда оформление нового ипотечного кредита. Если старый долг относительно небольшой, можно взять потребительский кредит и уже самостоятельно погасить ипотеку. Но в этом случае вряд ли вы сможете получить такую процентную ставку, которая будет выгоднее той, что была при ипотеке. Скорее всего, она будет больше. Однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Например, если вам нужны нецелевые кредитные средства сверх необходимого для погашения ипотеки, оформление потребительского кредита вполне может подойти.

Независимо от того, поступило от банка персональное предложение или нет, заемщик вправе сам обратиться с письменным заявлением к кредитору, указав на необходимость пересмотреть процентную ставку. В заявлении можно сослаться на общую ситуацию на рынке ипотечного кредитования, а в качестве более конкретного аргумента - привести анализ и оценку действующих процентных ставок у банка-кредитора.

К сожалению, банк вправе отказать в изменении условий ипотечного кредита, никак не мотивируя свое решение. От такого не застрахованы ни те, кто исправно платил по ипотеке, ни те, кто допускал просрочки. Заемщик мало что может предпринять в этой ситуации. Единственный вариант - обращаться за рефинансированием в другой банк и надеется, что заявку одобрят.

Если же банк все-таки согласился на пересмотр процентной ставки, необходимо дождаться сформированного им предложения. Не спешите тут же соглашаться без изучения предложений других банков. При изменении ставки в сторону снижения соглашение с банком может предусматривать и другие новые или скорректированные условия кредитования. Все необходимо внимательно изучить, прежде чем принимать окончательное решение. Все устраивает, или не хотите менять банк-кредитор - потребуется оформление договора (соглашения) и, возможно, представление некоторых дополнительных документов по запросу банка.