MAKSUMINE VAHENDAJA TEENUSTE EEST

Tihtipeale tekib müüjatel või ostjatel korteri võõrandamisel või ostmisel küsimus: kes täpselt peaks tasuma kinnisvaramaakleri teenuste eest, kes aitab ühel osapoolel tehingu lõpule viia? ost ja müük ? Kelle taskust tuleb raha ja kantakse üle kinnisvaramaaklerile: kas müüjale või ostjale? Ja põhimõtteliselt loodab kumbki pool, et kinnisvarateenuste eest maksab keegi, aga tema mitte.

Vaatame olukorda üksikasjalikult konkreetse näite abil.

Teenuse klient on müüja.

Näiteks määras müüja korteri müügihinnaks 2 000 000 rubla ja pöördus müügil abi saamiseks ühe Balakovo kinnisvaraorganisatsiooni poole. Balakovo kinnisvarabüroode teenused meie linnas moodustavad reeglina 3% korteri müügihinnast. Kinnisvara müügiks maakleriga agendilepingut sõlmides saab müüja aru, et 2 000 000 rublast peab ta kinnisvaramaaklerile tasuma 60 000 rubla, saades lõpuks kätte 1 940 000 rubla. Korter pannakse müüki märgitud hinnaga 2 000 000 rubla. See on summa, mille ostja lõpuks maksab (mille eest ostja tegelikult korteri ostab) ja millest müüja maksab kinnisvaramaakleri vahendustasu. See on , sel juhul maksab kinnisvaramaakleri teenuste eest tegelikult ostja, sest kui ostu-müügitehing ei toimu, ei saa kinnisvaramaakler oma tasu kätte.

Teine näide, mis põhineb varem võetud hindadel

Teenuse klient on ostja.

Sarnane olukord tekib siis, kui ostja võtab ühendust ühe Balakovo kinnisvarafirmaga pakkumisega pakkuda talle teenust kinnisvara ostmiseks Balakovo linnas.

Korteri müügihind on 2 000 000 rubla - see on raha, mida müüja soovib saada. Valikuvõimaluste valimise ja kinnisvara ostmise teenuste eest peab ostja tasuma kinnisvaramaaklerile 3% tehingu summast. Seega ostab ostja tegelikult korteri 2 060 000 rubla eest, tasudes kinnisvarafirma teenuste eest oma vajadustele vastava eluaseme valimisel ja tehingu täielikku toetamist summas 60 000 rubla.

Kes siis teenuste eest maksab? Balakovo kinnisvarabürood, eramaaklerid ja kõikvõimalikud vahendajad, kes tegelikult maksab kinnisvaramaaklerile talle osutatud teenuse eest?

Vastus on ilmne: ostja. Oma tasu saab kinnisvaramaakler ju alles siis, kui kinnisvara ostu-müügitehing toimub ja ostja soetab endale meelepärase korteri. Sel juhul osutub täiesti ebaoluliseks, kelle taskust kinnisvaramaaklerile mõeldud vahendustasu tegelikult “välja võetakse”.

Kes tegelikult raha üle annab?Korteri või muu kinnisvara müügi- või ostuteenuse tellija on see, kes võtab ühendust kinnisvaramaakleriga ja sõlmib temaga kinnisvarateenuse osutamiseks käsunduslepingu. Teenuse klient on see, kes kannab kinnisvaramaaklerile raha – raha, mille ostja maksab korteri ostmisel.

See peaks olema?
Üldjuhul maksab äriloogika ja äritavade kohaselt selle või teise teenuse eest alati isik, kes seda vajab - klient. Ja kinnisvaramaakleri teenused ei tohiks olla erand. Kui müüja võtab ühendust kinnisvaramaakleriga, peab ta tegelikult osutatud teenuse eest tasuma korteri müügipäeval. Kui kinnisvaramaakler aitas ostjal soetada tema nõuetele vastava eluaseme, peab ostja kinnisvaramaakleri teenuste eest tasuma korteri ostupäeval.

Pange vastastikused kohustused kirja!

Kinnisvara müügi- või ostuteenuste saamiseks kinnisvaramaakleri poole pöördudes tuleb meeles pidada, et korteri ostu-müügiga on seotud kaks osapoolt: müüja ja ostja. Tõenäoliselt suudab teise poole huve esindada professionaalne ja pädev kinnisvaramaakler. Seetõttu, enne kui otsustate tehingu ise teha, mõelge hoolikalt läbi ja kui pöördute abi saamiseks kinnisvaramaakleri poole, siis nõudke neilt kindlasti ametliku teenuste osutamise lepingu sõlmimist.

Ainult nii saate tehingus võrdselt osaleda, mõistes toimuva olemust, kaotamata reaalsustaju ja tervet mõistust.

Sageli taanduvad klientide teadmised sellel teemal ebamäärasele eeldusele, et "nad küsivad palju, kuid pole selge, mille eest". Tegelikult võib agentuuri abi tasu olla üsna teostatav ja mõistlik ning selle teenused ise võivad olla vajalikud. Lisaks on palju erinevaid nüansse, mida pead teadma enne kinnisvarafirma kontoriläve ületamist.

Millised makseviisid on olemas?

Esimene võimalus on võtta kliendilt protsent objekti maksumusest. Siin on loogika: mida kallim on vara, seda suurem on vahendaja vastutus ja seda keerulisem võib olla selle müümine. Sellel populaarsel lähenemisviisil on aga ka puudus. See toob kaasa asjaolu, et kinnisvaramaakleril on kahjumlik saavutada ostja jaoks vastuvõetavamat hinda. Pärast edukaid läbirääkimisi jätab ta osa tasust ilma, kuna saab protsendi väiksemast summast. Lisaks ei saa tehingu tegelikku keerukust nimetada otseselt proportsionaalseks eluaseme hinnaga. Vahel piinleb kinnisvaramaakler odava, “tapetud” korteriga nii, et seda on võimatu muinasjutus ära rääkida ega pastakaga kirjeldada. Ja ta saab vähem kui tavalise müügi eest sama ühetoalise, kuid korralikumas seisukorras ja vähem kriminaalses piirkonnas.

Teine makseliik on fikseeritud tasu, olenemata tehingusummast. Sel juhul kaupleb kinnisvaraspetsialist entusiastlikult ostja huvides, ilma võimalikke vahendustasusid peast välja arvutamata. Samas tähendab odava kinnisvara eest “lameda” summa võtmine müüja võõrandamist. Kes tahaks, olles saanud dacha eest 130 tuhat rubla, anda agentuurile 40 tuhat, see on tegelikult kolmandik tulust? Selline süsteem näeb imelik välja ka vastupidises olukorras, kui objekti maksumus on väga kõrge. Näiteks müüakse kinnisvara 10 miljoni eest. Kinnisvaramaakler ei leia kohta, kust ostjat otsida, läheb siis näitustel närvi, seejärel kontrollib korduvalt dokumentide komplekti. Ja pärast diili võidukat lõpuleviimist saab ta sama 40-60 tuhat, millest üle poole peab ta ikkagi agentuurile andma. Motivatsioon on ausalt öeldes nõrk.

Selgub, et mõlemad komisjonitasude arvutamise meetodid on ebatäiuslikud. Seetõttu leiavad paljud kinnisvarabürood kompromisslahenduse, näiteks kahe makseviisi kombinatsiooni. Näiteks mõnes ettevõttes võtavad nad ostjalt selgelt määratletud summa ja müüjalt protsendi tehingust. Teine võimalus on kombineeritud makse, mille puhul osa vahendustasust määratakse kindlaks fikseeritud summana (näiteks 50 000 rubla) ja osa protsendina. Viimase skeemi pooldajate sõnul võimaldab see klientidel vältida ülemaksmist ja julgustab agentuure müüma korterit maksimaalse hinnaga.

Kui palju peate maksma?

Üldiselt on kinnisvaramaakleri teenuste makseviisid erinevad. Kuid ilmselt soovite küsida kõige sakramentaalsema küsimuse: "Kui palju siis?" Vastame: keskmiselt 3–6% vara väärtusest, kui agentuur määrab intressimäära, kuid igal juhul mitte vähem kui 30 tuhat rubla.

Võite olla üllatunud ja isegi nördinud: "Selline raha?!" Kuulsin, et üks mu sõber maksis tehingu eest tegelikult 15 tuhat!” Me ei vaidle, see on võimalik. Ma tahan lihtsalt küsida, kuidas tehing läks ja kas pärast oli kohtuasju. Ei olnud? Niisiis, mu sõbral vedas väga. Sellise tasu eest ei tööta ükski korralik agentuur – see tähendab ju kahjumliku äri ajamist. Kuid eramaakler võib nõustuda. Aga see ei garanteeri ei tehingu juriidilist täiuslikkust ega korteri füüsilist vabastamist ega ka eelmiste omanike registrist kustutamist – mitte midagi. Ja tema leidmine kohutaval X-tunnil on keerulisem kui kuldkala püüdmine määrdunud tiigist.

Erijuhtum on alternatiivtehing, mis kujutab endast kahte omavahel lahutamatult seotud tehingut: eelmise kodu müüki ja uue ostu. Sellises olukorras sõlmib agentuur kliendiga reeglina mitte ühe, vaid kaks lepingut, millest igaühel on oma objekt. Kuid vahendustasusid arvestatakse erinevalt: mõni ettevõte võtab protsendi kogu tehingult korraga, teine ​​võtab müügist eraldi protsendi ja ostult protsendi ning kolmandad võtavad üldiselt fikseeritud summa.

Uurige eelnevalt täpselt, kuidas maksta selle agentuuri teenuste eest, kuhu soovite abi saamiseks pöörduda. Praeguse sordi juures saate valida vahendustasu arvutamise meetodi, mis teile kõige mugavam tundub. Kui hinnad jäävad aga alla ülaltoodud miinimumi, ärge kiirustage rõõmustama. Liiga “demokraatlikud” hinnad võivad olla tahtlik turunduskäik konkurentide välja tõrjumiseks (dumping) või töötajate ebapiisava kvalifikatsiooni ja isegi ettevõtte “kergemeelsuse” tagajärg. Seetõttu proovige kõigepealt põhjalikult selgeks teha, mis agentuuriga on tegemist, mitu aastat see on turul olnud, kus see asub (teenuste maksumus sõltub osaliselt üürist), kas tal on õigusteenus, kas on oma veebisait, kuidas nad sellest Internetis räägivad jne.

Eraldi tuleb märkida, et esindusse tulija ei kavatse alati kogu kinnisvarateenuste komplekti “ostma hakata”, alustades sissejuhatavast vestlusest ja lõpetades eluaseme füüsilise vabastamisega. See on muidugi ideaalne variant, aga elus juhtub nii, et klient vajab ühte kindlat teenust. Sellises olukorras kaob „protsentuaalne“ makseviis kohe, kuna pole veel teada, kas koostöö jätkub. Nižni Novgorodi agentuurid nägid selle oma hinnakirjas targalt ette ja märkisid, et üks vaatamine ostjale või väljapanek müüjale maksab kuni 5000 rubla, STI tõendid, isikliku konto väljavõtted maksavad umbes 2000 rubla jne.

Kes maksab: müüja või ostja?

Veel üks küsimus, millele kaasaegne kinnisvarakogukond selget vastust ei anna. Sellest hoolimata arutatakse seda kuuma teemat foorumites aktiivselt. Selles arutelus osalejad võtavad ühe neljast positsioonist: müüja maksab, ostja maksab, mõlemad maksavad võrdselt ja lõpuks maksab see, kes on tehingust rohkem huvitatud ja pöördus abi saamiseks agentuuri poole. Igaühel on oma argumendid ja mitte nõrgad!

Esiteks on müüjal palju lihtsam täita rahalisi kohustusi kinnisvaramaakleri ees: saab ju oma vara eest “rahakohvri”. Ostja peab aga soovitud korteri ja isegi agentuuri teenuste eest tasuma ümmarguse summa - pealegi veel oma raskelt teenitud raha, sularaha, mis on "saadud tagasilööva tööga". (Kui muidugi pole tegemist alternatiivse tehinguga). Järeldus: müüja peab maksma.

Teiseks riskib ostja palju rohkem kui müüja. Kui dokumentidega on midagi valesti, siis kuulutatakse tehing kehtetuks ja just tema jääb ilma katuseta pea kohal ja kopita! Muidugi langetab kohus tema kasuks, kuid 10 tuhat rubla kuus ei päästa kedagi. Lisaks võivad eelmised omanikud kõhkleda korteri füüsilisest vabastamisest ja väljaregistreerimisest. Tegelikult on ohte üsna palju – me ei loetle neid kõiki. Peaasi, et siin ei saa te hakkama ilma advokaadi hoolika töö ja kinnisvaramaakleri keeruka diplomaatiata. Ilma agentuurita ei saa kuhugi minna. Järeldus: ostja peab maksma.

Kolmandaks kasutavad nii müüja kui ostja professionaalide teenuseid. Mõlemad saavad eluliste probleemide lahendamisel kvalifitseeritud abi. Ei oska öelda, mis on keerulisem, kas korteri ost või müük – kõik oleneb konkreetsest kinnisvarast ja turutingimustest. Üks on selge: kinnisvaraspetsialist töötab nii ostja kui müüja juures (isegi kui agentuuriga ühendust võttis vaid üks). Järeldus: mõlemad peavad maksma.

Ja lõpuks, neljandaks, kogu tsiviliseeritud maailm on juba ammu jõudnud järeldusele, et klient sõlmib agentuuriga eksklusiivse lepingu (ED): teie teete koostööd ainult meiega ja meie teeme kõik, mis meie võimuses. Venemaal on kinnisvaraäri suhteliselt noor, kuid meie riigis töötab ED-s üha rohkem spetsialiste. Niisiis, inimene tuli agentuuri, sõlmis eksklusiivse lepingu, nad aitasid teda, tehing sai tehtud, hurraa! Kes maksab? See, kes kutsub viisi! Miks peaks tehingu teine ​​pool oma rahakoti välja võtma? Võib-olla ei mõelnud ta kunagi isegi kinnisvaramaakleri teenuste kasutamisest. Järeldus: agentuuri poole pöördunud peaks maksma.

Pangem tähele, et kõige õiglasem on see, kui kinnisvaramaaklerile maksab see, kes temaga ühendust võttis. Julgeme oletada, et see juhtub peagi. Kinnisvaramaakleriteenused muutuvad üha populaarsemaks ja mõne aja pärast on kõigil (nagu läänes) “oma” kinnisvaraspetsialist. Kuid nüüd ei tasu unustada, et maksame kinnisvaraspetsialistile mitte ainult eluasemeprobleemi optimaalse lahenduse võimalikult lühikese aja jooksul, vaid ka tehingu turvalisuse eest, mis on eriti oluline. Lisaks aitab agentuur läbirääkimistel osapooltel “ühise nimetajani jõuda” ja lahendab omavahelisi konflikte. Ja ka... noh, kas pole tänulikkust väärt kinnisvaramaakleri inimliku osaluse, kannatlikkuse ja hoolitsuse ning toetussõnade eest, kui olete täiesti meeleheitel?

Ekspertarvamus

AN "Vivat-Realty" direktor Jelena Nedospasova:

Varem ei saanud paljud aru, mille eest kinnisvaraspetsialistile maksta. Õnneks on praegu selles osas positiivne trend. Enamik inimesi mõistab kinnisvarateenuste väärtust. Kuid nad ei ole alati moraalselt valmis nende eest nii palju maksma, kui nad tegelikult maksavad. Nagu meie praktika näitab, on klientidele psühholoogiliselt vastuvõetav keskmine summa 50 tuhat rubla.

Muidugi on üksikute vahendajate seas neid, kes deklareerivad väga madalaid hindu. Sellega seoses tahaksin eriti rõhutada: kinnisvarateenused pole kuskil odavad! Asi on lihtsalt selles, et agentuur näitab ausalt, millist raha ta nõuab, ja eramaaklerid saavad selle pettuse teel (nn varjatud vahendustasu). Ja selgub, et agentuur küsis 70-80 tuhat rubla ja võttis selle rangelt hinnakirja järgi ning eramaakler tsiteeris summaks 30 tuhat rubla, kuid tegelikult võttis kogu 100-130 tuhat rubla! Koduse mentaliteedi omapära on aga selline, et vahel tahavad inimesed ise ka petta saada. Üks meie klientidest ütles avameelselt: "Ma soovin, et ma ei teaks, kui palju ma maksan!" See on kurb trend. Ja ohtlik.

Hinnast rääkides on kinnisvaramaakleri ülesanne inimesele selgitada, mida ta agentuurilt saab. Mitte igaüks ei pööra tähelepanu meie töö sellisele lahutamatule osale nagu turuolukorra analüüs, turundusuuringud ja tehingueelarve koostamine (ja nii, et klient saaks nii oma vajadusi rahuldada kui ka meile maksta). Leiame parima võimaluse ostuks või müügiks ning määrame parima hinna, millele võite tõesti loota. Spetsialisti selliseid tegusid on raske “paberile panna”, kuid need on väga olulised.

Mis puudutab makseviise, siis leian, et need tuleks valida olukorda arvestades. Müügi puhul on loogiline võtta protsent kinnisvara maksumusest, kuna see motiveerib maaklerit seda maksimaalse hinnaga müüma. Ja ostu puhul on fikseeritud summa parem. Kuigi vajadusel kaldume reeglitest kõrvale. Minu meelest on nii, et kui ostja maksab agendile mingi protsendi korteri hinnast ja ta pidas oma huvides edukalt läbirääkimisi, siis ta väärib boonust. Kahjuks pole kõik kliendid sellega nõus...

Muide, oleme Telegramis käivitanud kanali, kus avaldame kõige huvitavamaid uudiseid kinnisvara ja kinnisvaratehnoloogiate kohta. Kui soovid olla üks esimesi, kes neid materjale loeb, siis registreeru: t.me/ners_news.

Tellige värskendused

Kinnisvaramaakleri ülesanne on palju laiem. See seisneb kõigi võimalike tehingustsenaariumide ettenägemises ja vigade eest hoiatamises, kliendi abistamises dokumentide kogumises, vajadusel toetuse taotlemises, õigusabi osutamises, vastastikuste arvelduste kompetentses korraldamises jne, olenevalt olukorrast.
Eelmisel suvel korraldas Avaliku Arvamuse Sihtasutus venelaste seas küsitluse nende suhtumise kohta kinnisvaramaakleri teenustesse. Nagu selgus, peab 42% meie kaaskodanikest kinnisvaramaaklerite tööd kasulikuks ja isegi vajalikuks. Peaaegu veerand ei pea maaklereid kasulikuks, veel 34% leidis, et küsimusele vastamine oli keeruline. Samas on kinnisvaramaakleriga töötamise isiklikku kogemust omavad isikud sagedamini pakutavate teenustega rahul, mitte väljendavad rahulolematust (vastavalt 8% versus 5%).
Kahjuks ei täpsustanud küsitluse korraldajad, kui suur osa kinnisvarateenuseid kasutanud inimestest tegutses müüjana ja kui palju ostjana. Tänapäeval maksab enamikus Venemaa piirkondades kinnisvaramaakleri töö eest ostja (ebatäiuslike õigusaktide tingimustes on kinnisvaramaakler tema ainus kaitse ja tugi). Müüja käitub olukorra peremehena. Ta ei maksa midagi ja annab ainult “hammustuse” ootuses andmeid eksponeeritud objekti kohta.
Ja selline asjade seis on täiesti mõistetav. Rahvarohketes linnades ületab nõudlus kvaliteetse eluaseme järele pakkumise. Lisaks täieneb eluasemetaotlejate armee hüpoteeklaenu saajad. Seega saavad antud hinnakategoorias parima eluaseme need, keda juhib kogenud agendi käsi.
Kuid olukord võib muutuda. Kui elamuehituse areng ja eluasemelaenutingimuste karmistumine üleilmse kriisi taustal võrdsustab nõudluse ja pakkumise mahud, seisab turuosaliste ees taas küsimus: kes maksab kinni kinnisvarateenuste eest? Maailma kogemus näitab, et sellele küsimusele pole selget vastust.

ARVAMUSED

Arthur Oganesyan,
kinnisvarabüroo Perker & Obolensky juhtivpartner (Ukraina, Kiiev)

Nüüd võetakse nii Venemaal kui ka Ukrainas tavaliselt raha ostjalt. Kuid ma arvan, et meie riigid peaksid järgima Hollandi, Kanada ja USA teed. Seal kinnisvaramaaklerid ei võta ostjalt raha. Müüja maksab. Tema eksklusiivne kinnisvaramaakler teatab kogu professionaalsele kinnisvararingkonnale, et teatud parameetritega kinnistu on müüki läinud. Ja kolleeg, kes juhib ostja müüja agendi juurde, jagab temaga tasu. Tänu sellele kiireneb objektide käive kinnisvaraturul. Lisaks ei löö müüja ja ostja maaklerid päid, vaid aitavad üksteist, töötades ühise eesmärgi nimel - objekti müük, mille hinna sees on vahendustasu.

Irina Syarki,
Läti Kinnisvaraliidu LANIDA tegevdirektor:

Meie ühistu liikmete seas on levinud arvamus, et kinnisvarabürooga koostöölepingu sõlminud osapool - olgu ostja või müüja - tasuks tasu.
Kui maakler esindab samaaegselt müüja ja ostja huve, on tal vastavalt Läti riiklikule kinnisvaramaaklerite kutsetegevuse standardile õigus nõuda tasu mõlemalt osapoolelt, kui neid hoiatatakse selle eest ja nad seda ei tee. sellistele tegevustele vastu.
Tavaliselt toimub tehing järgmise skeemi järgi: müüja palkab agendi, kes müüb kinnisvara hinnaga, mis juba sisaldab tasu. Selgub, et ostja maksab agendi teenuste eest.
Kui tehingus osaleb kaks agenti, maksab kumbki pool vastava lepingu alusel oma maaklerile vahendustasu. Praegu on Lätis aktiivselt juurutamisel mitme noteerimise süsteem, mille käivitamise järel on vahendustasu maksmise kohustus vaid ühel tehingu osapoolel (enamasti ostjal). Plaanitakse, et see skeem töötab ka siis, kui tehingusse on kaasatud kaks agenti, kes jagavad vahendustasu pooleks.

Mihhail Gorokhovski,
Venemaa Kinnisvaramaaklerite Gildi eksperdinõukogu esimees, BEST kinnisvarafirma esimene asepresident:

Minu arvates peab kinnisvaramaakleri teenuste eest tasuma isik, kes need saab. Seetõttu peavad tehingu läbi viima kaks maaklerit, kellest üks esindab müüja, teine ​​ostja huve.
Samas on kinnisvaramaakleri teenuste hind definitsiooni järgi kõrge – tööjõukulud on liiga suured. Korteri müügiks lihtsaima tehingu ettevalmistamiseks peab kinnisvaramaakler kulutama keskmiselt vähemalt 115 tundi. Näitena märgin, et automehaaniku töötund maksab täna vähemalt 700 rubla. Aga kinnisvaratehingu koostamine nõuab minu meelest spetsialistilt palju rohkem kvalifikatsiooni kui auto remont.
Kahjuks alahindavad paljud kodanikud endiselt kinnisvaramaakleri poolt eluasemega tehingute ettevalmistamiseks ja läbiviimiseks kulutatud tööjõu hulka.

Vjatšeslav Semenenko,
Peterburi ja Leningradi oblasti kinnisvaramaaklerite liidu president:

Kinnisvaraturul on professionaalse kinnisvaramaakleri teenustest huvitatud kõik tehingus osalejad – nii müüjad kui ka koduostjad. Agent, kes osutab klienti korteri leidmisel või selle müümisel, saab oma töö eest tasu. Kodu müügi korral on vahendustasu suurus 5-7% selle maksumusest.
Preemia suurus sõltub objekti hinnast ja sellest, kui keeruline oli tehingut sooritada. Korteriotsingu teenuse maksumus on 4% tehingu kogusummast. See on väljakujunenud äritava, mis on iseloomulik tsiviliseeritud ja usaldusväärsetele tehingutele.

Ekaterina Romanenko, Peterburi ja Leningradi oblasti kinnisvaramaaklerite liidu valitud president:

Usun, et kinnisvaratehingute tegemisel peavad mõlemad pooled - ostja ja müüja - maksma agendile vahendustasu.
Tänapäeval on laialt levinud objekti otsimise teenus, kui potentsiaalne ostja tellib vastava töö kinnisvarabüroost. Selle eest maksab ta kindla summa. Hilisemas tehingus soovitud korteri või toa ostmiseks tasub isik vastava tehingu eest vahendustasu. See süsteem on kujunenud aastate jooksul ja seda ei ole võimalik üleöö muuta.
Ideaalis tuleks minu hinnangul aga tehingu elluviimisega kaasnev töö tasuda lähtuvalt turu hetkearengust. Kui nõudlus ületab pakkumise, peab ostja maksma komisjonitasu. Muidu - müüja.

Natalja Kortšuganova,
Kuzbassi kinnisvaramaaklerite gildi asepresident:

Meil on praktika, kus kinnisvaramaakleri teenuste eest tasub kinnisvara müüja. Kemerovo spetsialistide arvates on see skeem kõige optimaalsem ning vastab tänapäeva tegelikkusele ja turu vajadustele.
Kuulutustel on märgitud kinnisvara hind koos kinnisvaramaakleri tasuga. Võib julgelt öelda, et meil on müüjaturg.

Sergei Sukharev,
Tjumeni kinnisvaramaaklerite assotsiatsiooni NP asepresident, Advex-T LLC direktorite nõukogu esimees:

Minu arvates peaksid nii ostja kui müüja maksma maakleritele vahendustasu. Viimasele teenuse osutamisel kontrollime objekti õiguslugu, tehnilist seisukorda ja muid sarnaseid tegureid.
Kui kinnisvara soetamissoovija pöördub agendi abi, kanname oma kutsetegevuse kindlustanuna tehingu eest rahalist vastutust. Andmebaasist pakutakse juba õiguseksami läbinud objekte. Seetõttu peaksid agentuuri poolt müüjale ja ostjale osutatava abi eest premeerima mõlemad tehingu pooled.
Tänapäeval maksab meie piirkonnas selle teenuse eest tavaliselt ainult ostja. Minu arvates on see vale ega vasta tänapäeva tegelikkusele. Seetõttu tehakse erialafoorumites üha sagedamini ettepanekuid muuta vananenud süsteemi ja minna üle uuele lepinguvormile kinnisvaramüüjatega.

Tatjana Rodionova,
Konsultatsiooni- ja analüüsikeskuse “Real Estate of the Planet” peadirektor:

Erinevalt Venemaast, kus müüja ei maksa midagi ning agentuurile lepingu alusel tasu maksmise kohustus lasub enamasti ostjal, on enamikus Euroopa riikides ja USA-s levinud tava, et vahendustasu maksab müüja.
Kui kinnisvaraostja palkab oma spetsialisti ja ta leiab talle mõne teise esinduse pakutava vara, siis selle kinnisvara hinna sees olev tasu jagatakse tavaliselt kahe maakleri (agendi) vahel pooleks. Samas võib lepinguline alus olla erinev - poolte vahel sõlmitud kokkuleppe kohaselt võib teatud osa tasust maksta müüja, teise aga ostja (kumbki oma agendile). Või maksab objekti müüja vahendustasu tehingut teostavale spetsialistile, kes jagab selle siis ostja esindajatega.

Tekst: Aleksei Rezenkov, Sergei Bardin

Kinnisvaratehingud nõuavad teatud teadmisi. Seetõttu pöördub enamik selle turu ostjaid ja müüjaid professionaalsete kinnisvaramaaklerite poole. Selline olukord tekitab aga veel ühe küsimuse. Kes peaks tasuma tehingutoetusega seotud kinnisvaramaakleri teenuste eest? Kelle vastutus see on? Müüja või ostja? Selgitame välja.

Mis on küsimus?

Kinnisvaratehingutel on oluline omadus. Need hõlmavad kahte osapoolt, nimelt müüjat ja ostjat. Tegelikult kasutab igaüks neist kinnisvaramaakleri teenuseid. Maksmisel aga arvavad nad, et spetsialisti töötasu on vastaspoole kohustus. Kinnisvaratehingud ei ole odavad, mistõttu pole üllatav, et kumbki osapool soovib end sellisest rahalise vastutuse koormast vabastada.

Kannatanu võib aga olla isegi kinnisvaramaakler, kes jääb tasuta. Kuidas peaks käituma kinnisvaratehinguga kaasaskäiv spetsialist? Kellelt peaksin teenuste eest tasu nõudma?

Olukord võib osutuda mitmetähenduslikuks. Ostjad usuvad, et kinnisvaramaaklerile peaks maksma müüja, sest nemad aitasid tal kinnisvara müüa ja kasumit teenida. Müüjal võib aga olla vastupidine seisukoht. Ta usub, et kinnisvaramaakler aitas ostjat sobivate kinnistute leidmisel. Sellest tulenevalt peab ostja ka osutatud teenuste eest tasuma.

See arutelu võib kesta igavesti. Siiski on ka kolmas seisukoht, mis kuulub kinnisvaramaakleritele endile. Neil poleks midagi selle vastu, kui mõlemalt poolelt eraldi vahendustasu saada. Tegelikult on see teenuste eest topeltmakse. Vähestel kinnisvaraturu spetsialistidel õnnestub aga selline nipp välja tõmmata. Tavaliselt professionaalsed maaklerid selliseid plaane välja ei ütle, kuid kui avaneb võimalus need ellu viia, ei jäta nad oma võimalust kindlasti kasutamata.

Kes maksab kinnisvaramaaklerile, kas müüja või ostja?

See on nii vastuoluline teema, et mõnikord tekitab see raskusi isegi asjatundjatele endile. See viitab ka sellele, et universaalset vastust pole. Palju oleneb algtingimustest. Siiski on alati kaks võimalust, kes kinnisvaramaaklerile maksab: müüja või ostja. Räägime neist igaühest üksikasjalikumalt.

Müügimees

Kuidas selline stsenaarium areneb? Kinnisvaramüüja võtab agentuuriga ühendust ja sõlmib vastava lepingu. Selle tingimuste kohaselt on kinnisvaramaakler kohustatud leidma kinnistule ostja määratud hinna eest. Samal etapil arutatakse teenuste maksumust. See tuleb ka lepingusse fikseerida.

Kui potentsiaalne müüja ei nõustu kinnisvaramaakleri tingimustega, võib ta tehingust keelduda. Võib-olla otsustab ta, et tasu suurus ei vasta tehtud töö suurusele ja keerukusele.

Ostja

Selles versioonis on sündmuste arengu stsenaarium sarnane eelmisega. Erinevus seisneb selles, et agentuuriga ei võta ühendust mitte müüja, vaid kinnisvara ostja. Just tema sõlmib lepingu, mille kohaselt peab kinnisvaramaakler välja valima objektid, mis vastavad kliendi käsutuses olevale summale. Samal ajal saab ta keelduda professionaalsetest teenustest ja tegutseda iseseisvalt, pidades läbirääkimisi potentsiaalsete kinnisvaramüüjatega.

Kes siis kinnisvaramaaklerile maksab? Müüja või ostja? Tegelikult lasub see vastutus sellel, kes asutusega lepingu sõlmib. Samuti on oluline mõista, et selle tingimuste kohaselt on müüjal või ostjal õigus saada teenuseid kokkulepitud mahus. Samas ei kanna kinnisvaramaakler tehingus osaleva teise poole ees mingeid kohustusi. Seda on oluline mõista kinnisvaratehingute tegemisel.

Võimalikud valikud

Näib, et kõik on ilmne ja see sai selgeks kõigile, kes kinnisvaramaaklerile maksavad: korteri müüjale või ostjale. See oleks täpselt nii, kui mitte mõningaid nüansse. Arutleme võimalike variantide ja vastavate stsenaariumide üle.

• Üldine kinnisvaramaakler. Selles olukorras tegutseb sama professionaal, et esindada mõlema poole, st antud juhul vara müüja ja ostja huve korraga. Tegelikult saab kõige suuremat kasu kinnisvaramaakler. Vaid ühe tehingu eest saab ta kahekordse tasu. Seda on aga väga raske ellu viia, kuna on vaja leida ideaalne kompromiss kinnisvara müüja ja ostja vahel, ilma kummagi poole huve riivamata. Võib-olla peate sellise ülesande täitmiseks olema kogenud spetsialist.
• Erinevad kinnisvaramaaklerid. Sel juhul on igal poolel oma esindaja. Kes peaks kinnisvaramaaklerile maksma: ostja või müüja? Sel juhul on kõik suhteliselt lihtne. Iga kinnisvaratehingust huvitatud pool maksab tasu kinnisvaramaaklerile, kellega ta on eelnevalt sõlminud vastava teenuse osutamise lepingu.
• Üks kinnisvaramaakler. Sel juhul on kas müüjal või ostjal esindaja. Seetõttu peab spetsialist tehingu lõpuleviimiseks töötama kahe eest. Kas ostja peab maksma müüja kinnisvaramaaklerile? Tavaliselt nõuavad spetsialistid tasu teenuse tellijalt. Seega, kui müüja võtab ühendust kinnisvarabürooga, ei pea ostja oma kinnisvaramaaklerile vahendustasu maksma.

Me ei aruta olukorda, kus mõlemal tehingupoolel pole esindajat. Sellised lepingud ei hõlma kinnisvaramaakleri kaasamist, mistõttu ei ole kellelgi kohustust tasuda kinnisvaratehinguid toetava spetsialisti teenuste eest.

Vastuolulised olukorrad

Vastus küsimusele: "Kes maksab kinnisvaramaaklerile intressi: ostja või müüja?", on ilmne ja teile juba teada. Sellest hoolimata tekib aga palju lahkarvamusi. Mis põhjustel see juhtub?

• Kui teenust osutati kellelegi, kes seda ei tellinud. Oletame, et müüja loetleb oma kinnisvara spetsiaalsel veebisaidil. Kinnisvaramaakler leiab ta üles ja pakub, et toob ostja. Pärast tehingu sõlmimist väljastab kinnisvaramaakler müüjale vastava arve.
• Kui üks pool palkab kinnisvaramaakleri ja teine ​​ei ole esindatud, võib kinnisvaramaakler arve esitada nii müüjale kui ka ostjale. Seda ei tohiks juhtuda. Teenuste eest tasub professionaali palkanud pool. Selle põhjal selgub, kas korteri ostja maksab müüja kinnisvaramaaklerile.

Vastuoluliste olukordade vältimiseks on parem arutada maksetingimused ja summa eelnevalt läbi. See vähendab liiga ülbe kinnisvaramaakleri söögiisu. Samuti pole vaja makseprobleeme maha vaikida. See vestlus toimub varem või hiljem nagunii. Mida kauem aga sellega edasi lükatakse, seda segasemaks ja raskemini lahendatav olukord muutub.

Kinnisvaramaakleri vastutus

Esiteks on selle spetsialisti ülesanne pakkuda kliendile võimalikult palju teavet erinevate punktide kohta. Nt:

• kinnisvaraobjektide kohta;
• tehingu kord;
• maksetingimused (eriti oluline neile, kes kasutavad laenatud vahendeid, rasedus- ja sünnituskapitali jne).

Kinnisvaramaakleri vastutus ei kehti tehingutingimuste rikkumise korral tema poolte ehk müüja või ostja poolt.

Kõik inimesed teevad vigu. Vahendamine pole erand. Kui selle spetsialisti eksimus tõi kaasa vara üleandmise aja pikenemise, vajaduse parandada vigu dokumentides ja nii edasi, on kliendil õigus nõuda kinnisvaramaakleri tasu vähendamist.

Millal teenuste eest tasutakse?

See on oluline punkt. Koos küsimusega, kas ostja maksab müüja kinnisvaramaaklerile.

Tavaliselt nõuab agentuur tasu saamist kohe pärast lepingu allkirjastamist. Isegi siis, kui töö objektide müügi või otsimisega pole veel lõppenud. See pole aga teisele poolele kasulik. Pole ju teada, kas tehing üldse teoks saab. Samal ajal nõuavad nad praegu agenditeenuste eest tasumist, hoolimata asjaolust, et raha ülekandmine ja sellele järgnev kinnisvaraõiguste registreerimine on veel ees.

Kas kinnisvaramaakleri klient peaks nõustuma selliste tema jaoks ebasoodsate tingimustega? Ekspertide endi sõnul tuleks selliste teenuste eest tasuda pärast nende teostamist.

Kes maksab kinnisvaramaaklerile: müüja või ostja? Seadus sel teemal vaikib, jättes otsustamise tehingu osapooltele.

Millisel hetkel peaksite raha üle kandma?

Kui kinnisvaramaakler töötab müüja poolel, tuleks tasu üle kanda siis, kui ostjalt raha üle kantakse. See on hetk, mil tehing müüva poole jaoks loetakse lõppenuks, mis tähendab, et see ei vaja enam kinnisvaraspetsialisti täiendavat tuge.

Kui ostja poolel töötab kinnisvaramaakler, tasub klient teenuste eest pärast ostetud kinnisvara omandiõigust tõendavate dokumentide saamist. Soovitav on, et pärast seda kinnisvaramaakler ei kaoks, vaid oleks kohal kinnisvara tegelikul üleandmisel uuele seadusjärgsele omanikule.

Kinnisvaramaakleri ülesanne on leida ostjale õige variant., võttes arvesse tema nõudeid ja soove. Seal on palju nüansse ja küsimusi, millest kogenud ja pädev kinnisvaramaakler peab aru saama, sealhulgas õigusaktid, arvestuse pidamine, müüjaga suhtlemisoskus ja tehingu tegemise nüansid.

Spetsialist tegeleb küsimustega, mis ostmist oluliselt lihtsustavad, tagades ostjale selle ohutuse. Mida kinnisvaramaakler teeb:

Kirjutasime üksikasjalikult, kas korterit ostes on maaklerit vaja ja millega ta tegeleb.

Mis on keskmine komisjonitasu ja millest see sõltub?

Niisiis, vaatame lähemalt, kui palju maksab kinnisvaramaaklerina töötamine. Mõned maaklerid nõuavad fikseeritud tasu, mis on lepingus kindlaks määratud, ja mõned protsendimäära, mis on keskmiselt 2,5% korteri maksumusest, kuid mitte rohkem kui 6%. Kodu ostmise intressimäär on kõrgem kui selle müümisel. See on põhjendatud asjaoluga, et ostu sooritamiseks vaatab spetsialist läbi palju valikuvõimalusi ja ta peab dokumente hoolikalt kontrollima, veendudes, et tehing on seaduslik.

Samuti on kinnisvara müümisel teenuste eest tasumine segatüüp – kui kinnisvaramaakler saab kokkulepitud protsendi ostust ja vajalike paberite vormistamisest ning määrab kindla summa täiendavate dokumentide vormistamise eest (erastamine, jagamine, esindamine ettevõttes). kohus jne).

TÄHTIS: Lepingu sõlmimise etapis arutage, kui palju teie puhul tööd on vaja. Et edaspidi probleeme vältida, kirjutage vajalike tööde maksumus ja oma tasu kinnisvaramaaklerile/firmale.

Teenuste jaoks pole ühtset tariifi, seega on vaja näidata, mis selle maksumust mõjutab:

1. Spetsialisti pikkus ja kogemus – mida suuremad need tegurid on, seda kallimad on kinnisvaramaakleri teenused. Noored spetsialistid võtavad oma töö eest miinimumpalka.
2. Agentuuriteenused on kallimad kui eraspetsialisti poole pöördumine.
3. Ostetud korteri maksumus. Luksuselamute ostmise teenused maksavad ostjale rohkem.
4. Lisateenuste loetelu kliendile.

Uued hooned

Uue hoone ostmine ilma kinnisvaramaaklerita on võimatu - ehitusmeistri käest korterit osta ei saa. Näiteks Moskvas ei maksa kinnisvaramaakleri teenuste eest mitte klient, vaid arendaja ise. Mõnikord arvab ostja, et arendajalt on lihtsam eluasemele allahindlust saada, kuid see pole nii.

Tihti sõlmitakse tema ja kinnisvaramaakleri vahel leping ning ostjale on agenditeenused tasuta, sest Arendaja maksab nende eest agendile. Kui ostate uue hoone koos kinnisvaramaakleriga, on kliendile kaasatud personaalne haldur, kes aitab valida valiku ja sobiva makseviisi. Kui vajate laenu, soovitab juhataja kõige soodsamate tingimustega panka.

Kinnisvaramaakler tegeleb omandiõiguste registreerimisega ja esindab ostjat tema nimel teenuste osutamise tasulise lepingu alusel.

TÄHELEPANU: Parem on võtta ühendust mitte erakinnisvaramaakleriga, vaid mõne tuntud ja maineka agentuuri töötajaga – siis suureneb oluliselt teie võimalus oma hüpoteeklaenu heaks kiita.

Teisene turg

Järelturu korteri ostmine on töömahukam protsess kui uue maja ostmine, nii et kinnisvaramaakleri teenused maksavad rohkem. Keskmine vahendustasu on 2-3%, kuid keerulise tehingu puhul võib vahendustasu olla 5-6%. Sel juhul jälgib kinnisvaramaakler teisejärgulise kinnisvara õiguslikku puhtust, eluaseme- ja kommunaalteenuste võlgu ning omanike olemasolu.

Hüpoteek

Agent võtab pangaga läbirääkimiste pidamise kohustused, tegeleb hüpoteegitehingu ja kindlustuse dokumentide vormistamise ja vormistamisega (korteri ostu-müügi kindlustusest saab lugeda). Maakleritasu põhineb kinnisvara väärtusel ja jääb vahemikku 2% kuni 5% ning kui ostjal on halb krediidiajalugu või ta on mõne muu riigi kodanik, võib teenuse hind tõusta 10-12%ni.

Sõjaväe hüpoteek

Parim on valida ettevõte ja kinnisvaramaakler, kes on juba sarnaste probleemidega tegelenud ja teavad, kuidas sõjaväe hüpoteeki õigesti korraldada. Kui palju nad selle tehingu eest palka saavad? Kinnisvaramaakleri teenus on 3-5% eluaseme maksumusest. Agendi abi on sõjaväe hüpoteegi taotlemisel sageli väga vajalik ja võimaldab ostjal vältida paljusid lõkse.

Aktsia ostmine

Varaosa registreerimisel on palju nüansse ja kui te neist aru ei saa ja sooritate tehingu valesti, võib see põhjustada selle tühistamise. Sellist tehingut peetakse kinnisvarasektoris kõige keerulisemaks – just siin maksavad kinnisvaramaakleri teenused proportsionaalselt järelturuga ja isegi veidi kõrgemad. Kuid selles tehingus on riske rohkem ja kindlasti on vaja maaklerit.

TÄHTIS: Kui ostutehing tunnistatakse kehtetuks, on raha tagastamine võimatu, seega ärge kunagi ostke korterit kinkelepinguga.

Töö keskmine maksumus

Kes siis agendile maksab? Kinnisvaramaakleri osutatavate teenuste eest tasub klient – ​​ostja või müüja, kes palus abi ja allkirjastas lepingu. Tehinguid, kus kinnisvaramaaklerile makstav summa sisaldub kinnisvara hinnas, on harva, siis tasub teenuste eest ostja, mitte müüja.

Põhimõtteliselt maksab korteri müügi eest müüja, keda huvitab sageli küsimus, kui palju agentuur oma kliendile koduostu menetlemise eest tasu võtab. Reeglina võib kinnisvaramaakleri või agentuuri määratud kulu olla fikseeritud või protsentides, mis näitab teenuse eest tasumise miinimumsummat.

Näiteks Moskvas asuv eraettevõte võtab oma teenuste eest 2% maksumusest, kuid mitte vähem kui 100 tuhat rubla, kui müüjalt on ostja juba leitud, on summa 50 tuhat rubla. Keskmiselt on kulu 2-3%, maksimaalselt 6-7% korteri müügisummast. Teistes linnades ei erine kulu protsentides palju - see on kõikjal ligikaudu sama.
Seega vastasime tehingu sõlmimisel küsimusele, kes maksab agendi töö eest.

Allpool on näha, kui palju maksab kinnisvarabüroo töö erinevates linnades.

Moskva kinnisvarafirmade tabel:

№	Ettevõtte nimi	Hind teenuse kohta/al	Ettevõtte sait
1	"SBRrealty"	150 tuhat rubla	https://sbrealty.ru/services/Stoimost-uslug/
2	"Kosmos"	160-180 tuhat rubla	https://www.naprostore.ru/content/rastsenki-na-uslugi
3	"Aadress kinnisvara"	1,5-2 %	http://adres-realty.ru/stoimost-uslug-rieltora
4	"Kinnisvaramaaklerite strateegiline liit"	150 tuhat rubla	http://www.ssrr.ru/list/buy_flatform/
5	Kinnisvarabüroo "Ekspert"	alates 100 tuhandest rublast	https://rb-expert.ru/uslugi/kupit-kvartiru/

Peterburi kinnisvarafirmade tabel:

№	Ettevõtte nimi	Hind teenuse kohta/al	Ettevõtte sait
1	"Nevski Prostor"	100-150 tuhat rubla