Kinnisvara jagamine võib toimuda pärast iga omaniku osade parameetrite eelkokkulepet. Kui sellist kokkulepet ei ole, jaotatakse aktsiad võrdselt. Sellest artiklist saate teada korteriosaluse eraldamise ja müümise protsessi ning sellise tehinguga seotud mitmesuguste nüansside kohta.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 252 on pühendatud kaasomandis oleva kinnisvara jagamisele ja sellest osa eraldamisele:

• Kui osalejate vahel on sõlmitud arveldusleping, saab nende jagatud vara jagada nende vahel;
• Igal osalejal on õigus eraldada oma osa ühisvarast;
• Jagunemise tingimuste rahumeelse kokkuleppe puudumisel on igal osalejal õigus nõuda kohtus osa eraldamist või nõuda hüvitist rahas.

Üheks võimaluseks on sel juhul sõlmida aktsiate asutamise leping, mis nõuab standardset dokumentide paketti:

• väljavõte STI-st;
• korruse plaan.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 250 tuleb osa võõrandamisel järgida ostueesõigusreeglit, see tähendab, et teistel aktsiaomanikel on eelisõigus see välja osta. Kinnisvara. Selleks on vaja neid müügist teavitada (väljastusteatega kirjaga) koos selgitusega nii hinna kui ka muude tehingutingimuste kohta.

• Kui 30 päeva jooksul omanikelt vastust ei laeku, siis on müüjal õigus oma osa kinnistust oma äranägemise järgi maha müüa.
• Pakutud ostutingimustest keeldumine peab olema notari või Rosregistri poolt kinnitatud.

Korteriosaku müügitehingu peamine raskus seisneb selles, et iga omaniku jaoks ei ole võimalik määrata selgeid omandipiire, kuna neid parameetreid ei ole fikseeritud.

Isegi kui oma osa omanik elab teatud ruumis, ei tähenda see, et ta on selle omanik.

Tsiviilseadustik määratleb 2 elamukinnisvara kaasomandi tüüpi:

1. Ühine, kui aktsiaid ei määrata. (Enamasti tüüpiline abielu ajal kinnisvara soetavate abikaasade ühisvarale või erastamise koidikul varana registreeritud korteritele).
2. Jagatud, kui igale omanikule määratakse kindel osa.

Juhtumid, kui üks omanikest avaldab soovi oma osa müüa, on üsna tavalised, kuna sellel võib olla palju põhjuseid:

• ei pea omama osa kinnisvarast, näiteks kui sul on oma eraldi kodu;
• teiste majaomanikega koos elamise võimatus jne.

Peamised aspektid korteriosa eraldamisel

Enne tehingu alustamist tuleks eristada kahte mõistet:

1. Kinnisvara müügi luba (vastuolus Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikliga 35, kuna korteriosa omanik ei saa seaduslikult keelata teisel omanikul vara oma äranägemise järgi käsutada);
2. Ostueesõigus aktsia ostmisel (Müüja kohustus teavitada teisi omanikke oma tehingu tegemise kavatsusest).

Mõnikord väldivad selle kinnisvara aktsiate ülejäänud omanikud teate kättetoimetamist ja föderaalne registreerimisteenistus keeldub tehingut registreerimast, kinnitamata, et neid tehingust teavitati.

Seega muutub oma kinnisvaraosa müügi korral ostueesõigus omamoodi tehingu heakskiitmiseks.

Juhtudel, kui üks aktsiatest kuulub alaealisele, sekkuvad eestkosteasutused protsessi ja otsustavad müügiloa andmise. Kui tekib kahtlus, et tehing võib halvendada alaealise elutingimusi või rikkuda tema õigusi, teeb eestkoste otsuse müügist keeldumise kohta.

Kinnisasja osa müügi registreerimise kord

Tänapäeval on aktsiate registreerimiseks 3 skeemi, mida kasutatakse juhtudel, kui teised omanikud on müügile vastu:

1. Leping kogu aktsia kinkimiseks, mis on vara ostu-müüki varjav näilik tehing.
2. Mikroaktsia annetamine koos ostu-müügilepinguga selle jäägi eest. Seega saab mikroaktsia uus omanik oma väljaostueesõiguse, mida ta ka koheselt kasutab, allkirjastades põhiostu-müügilepingu.
3. Tagatisskeem, mille elluviimiseks sõlmitakse laenuleping, millega tagatakse müüjale kogu müügist saadav summa ning pantitakse osa selle lepingu alusel tagatiseks. Peale tehingu registreerimist pant kustutatakse ja osa läheb pandipidaja omandisse.

Kõik need raskused kinnisvaraosa müügi registreerimisel tulenevad sellest, et jagamata korterit on palju tulusam müüa kui selle osade eraldi müümine. Ainus probleem on selles, et sageli ei taha allesjäänud aktsia omanik oma osa mitte ainult koos müüa, vaid ei soovi seda ka turuhinnaga oma omandisse tagasi osta, püüdes seda mistahes vahenditega vähendada.

Kohtumenetlus vaidluste lahendamiseks aktsiate müümisel

Levinuim olukord on nõude esitamine vaidlusalusele ruumile juurdepääsutakistuste kõrvaldamiseks ja kinnistu kasutamise korra kindlaksmääramiseks, kui selline võimalus on olemas (näiteks kui on olemas elamu suurusele vastav isoleeritud ruum). osa korterist).

Kuid isegi kui hagi rahuldatakse, saab vaidlusaluse osa omanik praktikas kohtutäiturite abiga oma territooriumile siseneda vaid ühe korra. Edaspidi peab ta tülikate kaasomanikega ikka üksi hakkama saama.

Probleemse aktsia võõrandamisel kolmandale isikule tuleb kõiki kohtumenetlusi alustada otsast peale, kuna aktsia omanik on muutunud. Ja sel juhul võib kohtu otsus olla erinev, kuna uuele omanikule võib kuuluda muud kinnisvara või muud tegurid, mis mõjutavad lõplikku otsust.

Seega tasub alati meeles pidada, et osalus mitme omanikuga korteris tähendab alati täiendavaid raskusi tehingute tegemisel.

Seetõttu on teiste omanike takistuste korral osa kinnisvara müük kolmandatele isikutele kõige mõistlikum variant.

Võimalikud kinnisvaraosakute ostjad

Nõudlust korteriosaku järele moodustavad tavaliselt järgmised inimrühmad:

• Eraisikud, kes ostavad osa kinnisvarast sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Reeglina näitavad nad üles huvi nende aktsiate vastu, mida teoreetiliselt saab eraldada kohtu otsusega.
• Professionaalsed raiderid, kes arestivad hiljem kogu korteri, sundides teisi omanikke oma aktsiaid müüma "sissetungijate" kehtestatud tingimustel.

Aktsia tegeliku turuväärtuse suurus

Reeglina ei saa korteriosa tegelikuks müügihinnaks saada lihtsast, elamispinna turuväärtusest lähtuv arvutus.

Tegelikku hinda alandavad tavaliselt võimalikud probleemid, mis võivad uuel kinnisvaraosa omanikul tekkida.

Moskvas võib korteriosa hind olla võrdne 60-70% sama piirkonna kommunaalkorteri toa maksumusest. 20-40% lisaallahindlus võib kõiki tulevasi raskusi arvestades olla tugevaks argumendiks korteriosaluse ostmise kasuks.

Arvestades madalat nõudlust seda tüüpi kinnisvara järele, saate müüa otse kinnisvaramaaklerile, kuid hinnaks tuleb määrata 30-50% arvestuslikust.

Korterit saate käsutada oma äranägemise järgi. Kuid võite omada ka osa ruumist, millel on mitu omanikku. Kuidas müüa osa korterist 2019. aastal?

Kallid lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.

See on kiire ja TASUTA!

Igal omanikul on õigus oma vara müüa. See kehtib ka korteriosa kohta. Aga kaasomandis osalemine eeldab kaasomanike olemasolu.

Kas peate oma osa vara võõrandamisel nende arvamusega arvestama? Kuidas 2019. aastal kaasomandit võõrandada ja kas korteriosa müük on reaalne?

Mida peate teadma

Tsiviilõiguse kohaselt on kõigil kodanikel võrdsed õigused. Seoses kaasomandiga tähendab see, et aktsia omanik võib selle müüa, kuid austades teiste omanike huve.

Aktsia müügi põhitingimus on seotud selle jaotamisega. Müüki kavandatava korteri osa tuleb eraldada natuuras või suhtena üldpinnaga.

Nad eiravad teadlikult müüja teateid, mitte ei soovi aktsiat ise osta, kuid ei anna ka müügiks luba. Kuid see olukord on täiesti lahendatav.

Põhiaspektid

Ühisomand tähendab, et üks kinnistu kuulub mitmele omanikule. Saate osa korterist omandisse võtta erineval viisil.

Näiteks erastatud korter muutub kõigi protsessiga seotud isikute ühisvaraks.

Omanike soovil saab iga aktsia eraldada ja ametlikult tagada. Korteriosa võib saada kingituseks, vara jagamise teel või abielulahutuse käigus.

Korteri kaasomandi eripära on aga see, et mitterahalist osa pole võimalik eraldada. See on tingitud asjaolust, et korterit ei ole võimalik jagada mitmeks eraldi toaks, millel on eraldi sissepääs.

Seetõttu on õigus osale antud juhul vaid juriidiline fakt. Omanikel on õigus kasutada korterit kaasomanike õigusi rikkumata.

Just korteri osakaalu täpse määramise võimatus määrab ära selle müügiga kaasnevad raskused.

Kuna ühisvarale läheb kaasomand, siis on omanikelt nõutav uue kaasomaniku tekkimine.

Lepingu osapooled

Ainult omanikul on seaduslik õigus müüa osa korterist. Ostjana võib tegutseda igaüks, kuid ainult siis, kui teised omanikud sellega nõustuvad.

Tõenäoliselt ei meeldi võimalus elada täiesti võõra inimesega.

Vältimaks kohtuvaidlusi ühise eluaseme osas, on ette nähtud teiste omanike osaluste ostueesõigus.

Sel põhjusel on osa müügiks vajalik kõikide kaasomanike eelnev teavitamine soovist oma osa kinnistust müüa.

Kuu aja jooksul peavad omanikud vastama, kas nad soovivad kavandatavat aktsiat osta müüja hinnaga.

Kui tehingu sõlmimiseks on soovi avaldanud mitu omanikku, on müüjal õigus valida, kellele vara müüa. Keeldumise korral võite otsida kolmandast isikust ostja ja temaga tehingu sõlmida.

Õiguslik raamistik

Tsiviilseadustiku § 250 punkt 3 räägib ostueesõiguse rikkumise õiguslikest tagajärgedest. Teistel omanikel on õigus kolme kuu jooksul seaduslikult nõuda ostja õiguste ja kohustuste üleandmist.

Kuidas õigesti müüa osa korteris

Kuidas müüa oma osa korteris? Korteriosa müümisel pead teadma, et kui korter on kaasomandis, siis tehingut ei ole võimalik lõpule viia.

Lihtsalt sel põhjusel, et aktsiat ei eksisteeri ei de jure ega de facto. toimub poolte kokkuleppel. Osalejatel on õigus jagada korter nii võrdseteks kui ka ebavõrdseteks osadeks.

2019. aastal toimub korteriosa müük samamoodi nagu 2019. aastal. Ehk siis põhireegel on osa ostueesõigusest kinnipidamine.

Aga protseduuri reguleerib uus seadus. Muudatused õigusaktides nõuavad tehingu kohustuslikku notariaalset tõestamist.

Vastasel juhul loetakse tehing tühiseks. Peate teadma, et notar ei ole kohustatud kontrollima varasemate tehingute seaduslikkust. See kontrollib ainult jooksva tehingu õigsust.

Notar ei vastuta maksekorra eest. Pärast tehingut avastatud probleemide eest vastutavad ainuisikuliselt tehingu osapooled.

Samm-sammuline juhendamine

Et vältida tehingu kehtetuks tunnistamist korteriosa müümisel, tuleks järgida järgmist korda:

Arutage teiste omanikega oma osa müügi protsessi	Kui üks kaasomanikest otsustab kavandatava kinnisvara osta, saate seda teha ilma kirjaliku teatamiseta. Vastasel juhul ei tohiks te loota suulistele kinnitustele. Tuleb esitada ametlik kirjalik müügiteatis, kus on märgitud hind ja tingimused.
Kui omanikud ei vasta, oodake kuu aega	Kui keegi otsustab tehingu teha, saab ta kohe asuda müügi registreerimisele. Kui kaasomanikud kohe keeldusid, peate saama kirjaliku vastuse
Kui kõik nõuded on täidetud	Ostjat saate otsida mis tahes olemasolevate vahenditega (meedia, Internet, kinnisvarabürood jne)
Kui ostja on leitud	Temaga räägitakse läbi tehingutingimused, vormistatakse leping, kogutakse kokku vajalikud dokumendid.
Korteriosa müügileping on poolte poolt allkirjastatud	Ja see on notari poolt kinnitatud. Tehingu ese on lepingule lisatud
Ostja võtab ühendust Rosreestr	Registreerida omandatud õigus korteriosale

Nõutavate dokumentide loetelu

Korteriosa müügitehingu sooritamiseks vajate:

• korteriosa omaniku pass;
• ostja pass;
• juriidiline dokument. 2019. aastal on tegemist ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõttega, kus on märgitud müüja osaluse suurus;
• korteri omandiõiguse dokumendid, mis võimaldavad teil kontrollida kinnistu osa saamise alust;
• korterid, märkides ära ruumide paigutuse ja põhiomadused;
• ruumid, mis kinnitavad volitamata või ümberehitamise puudumist;
• ostueesõiguse omanike kirjalikud keeldumised või teatamise kinnitus;
• notari abikaasa aktsiate müügiks (kui müüja on abielus).

Vajalike dokumentide olemasolul vormistatakse korteriosa ostu-müügileping. Selles on kirjas:

• osapoolte andmed (täisnimi, passi andmed);
• tehingu eseme kirjeldus. Märgitud on korteri aadress ja täpne osakaal selles;
• aktsia väärtus;
• isikute nimekiri, kellel on õigus pärast müüki korteris elada;
• makse kord;
• poolte õigused ja kohustused;
• korteri võõrandamine vastavalt aktile;
• poolte allkirjad.

Pooled võivad oma äranägemisel lepingut täiendada, sätestades täpsemalt tehingu tegemise korra.

Kas tehingut on võimalik sõlmida ilma teiste omanike nõusolekuta?

Omanikud ei ole alati nõus korteriosalust võõrale isikule müüma. Pealegi võivad kaasomanikud müüki igal võimalikul moel takistada, ähvardades tehingu tühiseks tunnistamiseks pöörduda kohtusse.

Sellises olukorras või kui müüja ei soovi oma osa kaasomanikele müüa, saab seadust rikkumata kasutada muid meetodeid.

Korteri osa saab müüa ilma omanike nõusolekuta läbi.

Selleks ei ole vaja kaasomanike luba ning kinnisvara võid kinkida kas lähedasele või absoluutselt ükskõik millisele inimesele.

Siiski on oht, et tehingut peetakse näiliseks, kui huvitatud isikud suudavad tõestada, et müük on toimunud. See toob kaasa annetuse tühistamise.

Müüja võib hinda paisutada, teavitades sellest omanikke. Kuid siis peab kolmandast isikust ostjaga sõlmitud lepingus olema märgitud sama hind.

Muidugi võidakse tegelikult aktsia müüa madalama hinnaga. Tasub arvestada, et müüja tasub lepingus märgitud summast.

Teine võimalus, kui omanike nõusolekut pole vaja, on registreerimine.

Menetluse olemus seisneb selles, et väidetavalt laenab müüja ostjalt teatud summa raha oma osa tagatisel. Maksetähtaja möödumisel tehakse ülekanne võla tasumiseks.

Loetletud meetodid on tinglikult seaduslikud. See tähendab, et kui see on õigesti vormistatud, siis pretensioone ei teki, vaid ainult siis, kui puuduvad tõendid tehingu võltsimise kohta.

Kui kaasomanikud osutuvad hoolsateks isikuteks ja hakkavad üksikasju välja selgitama, siis on neil oht, et müük tühistatakse.

Kui teine ​​omanik on vastu

Tihti tuleb ette olukordi, kus üks omanikest on aktsia müügi vastu, samas kui teised omanikud tehingule vastu ei ole.

Või kuulub kinnistu kahele omanikule, kuid teine ​​ei taha kategooriliselt müügiks nõusolekut anda ega müüdavat osa osta.

Loomulikult võimaldab ostust keeldumine seaduse järgi aktsia müügi lõpule viia. Kuid omanik võib keelduda teadet vastu võtmast tehinguga nõustumata.

Ja avaldused tehingu kohtu kaudu vaidlustamise kohta peletavad potentsiaalsed ostjad suure tõenäosusega eemale.
Võite proovida probleemi lahendada kohtu kaudu.

Hageja võib tunnistada tegeliku võõra inimesega kahetoalises korteris koos elamise võimatust või muul viisil põhjendada kiireloomulise müügi vajadust.

Kohtu otsus sõltub aga täielikult ümbritsevatest asjaoludest. Esmatähtis on omaniku osa suurus.

Kohus võib kohustada omanikku, kes müügiga ei nõustu, müüma oma osa ülejäänud omanikele, kui neil on võimalik see tagasi osta. Oluline on ka kostja elukoht.

Kui kodanik elab tegelikult korteris, siis pole teda isegi kohtus võimalik sundida oma osa müüma. Ainsad võimalused on meetodid, mis hõlmavad annetamist või tagatist.

Kui vara erastatakse

Omandiõigus erastatud korterile ei erine õigusest, mis saadakse korteri ostmisel või muul viisil omandi seadusliku valduse saamiseks.

Kuid peate ette kujutama sellises korteris osaluse eraldamise protseduuri. Esialgu antakse korter kaasomandisse. Omanike soovil saab aktsiaid eraldada.

Avaldamine on tasuta, kuid sisunõuded peavad olema täidetud:

• müüja andmed;
• objekti liik ja selle katastrinumber;
• objekti aadress;
• aktsia maksumus.

Elektroonilisel teatisel pole privaatsusseadeid ja igaüks näeb seda.

Ühisomand on levinud peamiselt megalinnades. Pärast kommunaalelamu erastamist ja selle “jagamist” võib sellise kinnisvara omanikeks saada kaks kuni seitse inimest.

Lisaks võivad need olla täiesti võõrad inimesed, sugulased (lapsed ja vanemad) või perekondlikud sidemed kaotanud isikud (endine mees ja naine). Varem või hiljem tekib ühel kinnistu kaasomanikel soov oma osa “eralduda” ja müüa. Ja siin hakkab tekkima palju raskusi. Kuidas müüa soodsatel tingimustel osa korteris? Vaatame lähemalt.

Jagamine

Oma osa müümiseks peate läbima mitmeid protseduure. Ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ei ole võimalik uusi külalisi registreerida ega isegi remonti teha. Ja ka osa kodu müümine või väljaüürimine saab olema üsna keeruline.

Vahepeal on endiselt võimalik müüa osa erastatud korterist. Tõsi, selleks peate läbima sellise tülika protseduuri nagu aktsia eraldamine. See tähendab, et pärast erastamist kuulub igale kaasomanikule kohustuslik teatud osa.

Seda saab väljendada murdosades. Näiteks kahetoalisel korteril on kaks omanikku, kummalegi ½ osa. Kui rääkida mitterahalisest osast, siis selgub, et igale inimesele kuulub üks tubadest ning ühised ruumid (köök, koridor, sahver) kuuluvad neile ühiselt. Pealegi saavad nad pärast osa jaotamist ka ülalnimetatud ruumide kasutusõiguse. Sel juhul muutub igaühe osa isiklikuks ja naabrid jäävad kaasomanikeks.

Ühisvara saab ka jagada. See on reeglina keeruline ja pikk protsess, mille järel ühisvara tühistatakse ja selle täisomanikuks saab ainult üks inimene.

Protseduuri registreerimine

Osa eraldamine vormistatakse notari poolt, mingid suulised kokkulepped ei oma loomulikult juriidilist jõudu. Samas, kui kaasomanikud ühisele otsusele ei jõua, siis tuleb see küsimus lahendada ainult kohtu kaudu. Nõude esitab reeglina omanik, kes soovib osa eraldamise menetlust läbi viia. Õiguslahing võib kesta kuni kuus kuud või kauem (eriti kui teised osalejad koosolekutel ei osale).

Müüa osa korterist

Pärast osa eraldamist on omanikul õigus see müüa. Kuid enne seda peate pakkuma teistele omanikele oma osa väljaostmist. Seaduse järgi peavad teised omanikud enne korteriosa müüki saatma kirjaliku teate ostupakkumisega.

See dokument näitab kodu maksumust ja tehnilisi omadusi. Kaasomanikud saavad teie osa ostuotsuse teha kuu aja jooksul peale kirja lugemist. See tähendab, et selle aja jooksul peavad nad teie pakkumise vastu võtma või ostust keelduma.

Arusaamatuste vältimiseks tuleb sellised ettepanekud saata tähitud kirjaga. Kui edaspidi näiteks omanikud kohtus deklareerivad, et nad ei saanud mingit teadet, siis saate tõendeid esitada.

Olulised nüansid

Paljud ebateadlikud kodanikud küsivad sageli: "Kas korteriosa on võimalik müüa, kui naabrid on selle vastu?" Millegipärast usuvad paljud, et teised omanikud võivad oma koduosa müügiprotsessi tõesti segada. Tegelikult pole see nii, kui võlgnete teistele kaasomanikele oma kavatsusest korter müüa. Kui nad ostuga ei nõustu, ei anna see neile õigust keelata aktsia müüki teistele isikutele.

Pärast 30 päeva möödumist naabritega tutvumise kuupäevast on teil õigus oma osa kellelegi võõrandada. Kuid pidage meeles: hind peab rangelt vastama sellele, mida märkisite kaasomanikele saadetud teavituskirjas (ei vähem ega rohkem). Kui otsustate müüa oma osa erastatud korteris teistsuguse hinnaga, siis on igal teie naabril võimalik selline tehing kolme kuu jooksul kohtus vaidlustada.

Müügilepingu asemel kinkeleping

Sel juhul otsustavad mõned müüjad nippi kasutada. Naabrite teavitamise protseduuri vältimiseks koostavad nad lihtsalt kinkelepingu. Seda tüüpi tehingu puhul ei ole vaja naabreid üldse teavitada ning registreerimine ise on odavam ja kiirem.

Kuid ka siin on lõkse: kui annate oma osa inimesele, kes pole teie sugulane, võivad kaasomanikud sellise kokkuleppe vaidlustada. Ja isegi kui naabrid ei suuda tuvastada, et kingituse asemel toimus ostu-müügitehing, pole perekondlike sidemete puudumise fakti põhimõtteliselt nii raske tõestada. Enne korteriosaluse müüki on oluline ostjaga kõik olulised punktid kokku leppida. Arutage eelkõige läbi maksekord, näiteks saate müüa maksete edasilükkamisega või osamaksetena.

Kuidas müüa korterit alaealise osaga?

Kui korterisse on registreeritud alaealine, siis kõik sõltub sellest, kas ta on kinnisvara omanik või mitte. Kui talle kuuluv osa pannakse müüki, siis selle müümiseks peab ta saama loa eestkoste- ja eestkosteasutustelt. Kõigil muudel juhtudel viiakse läbi sama müügieelne ettevalmistus. Ostupakkumist ei saadeta aga lapsele, vaid tema vanematele või hooldajatele.

Loomulikult peavad teavituskirja saatma ka teised omanikud. Kui naabritevahelised suhted on normaalsed, saate seda küsimust nendega lihtsalt arutada ja seejärel vormistada iga kaasomaniku notariaalselt tõestatud ostust keeldumine. Kui omanikud keelduvad teie osalust ostmast, kuid muudate hinda, tuleb neid sellest uuesti kirjalikult teavitada ja oodata kuu aja jooksul vastust.

Lapse osade käsutamine

Kui on vaja müüa lapse osa korteris, siis sel juhul peavad tema vanemad saama müügiks eestkosteasutustelt nõusoleku. Pealegi peab selline struktuur esitama dokumendid, mis kinnitavad, et lapse elamistingimused ei halvene ja ta ei jää ilma eluasemeta.

See tähendab, et peate esitama dokumendid vastutasuks ostetava korteri või koduosa kohta (suurus ei tohi olla väiksem kui lapsel varem). Uue korteri, kus laps elama, paberite asemel võivad nad nõuda avatud pangakontot alaealise kodaniku nimel või muid tõendeid. Muus osas peate lapse osa müümiseks tegema kõik samad toimingud, mida on juba eespool kirjeldatud.

Muud aktsiate müügi võimalused

Väärib märkimist, et saate oma osa käsutada, isegi kui tegemist on isoleerimata ruumiga. See tähendab, et teoreetiliselt on inimesel õigus ühetoalise korteri osalus müüa. Seadus selliseid tehinguid ei keela. Praktikas on aga sellist toimingut üsna raske teha.

Ja selliste ruutmeetrite hind saab olema puhtalt sümboolne, sest on ebatõenäoline, et keegi soovib jagada ühte elutuba, kus elab veel üks täiesti võõras inimene. Sel juhul on parem pidada teise kaasomanikuga läbirääkimisi, et müüa vara täielikult või pakkuda talle teie osa väljaostmist. Kui naaber selliste võimalustega ei nõustu, tuleb see probleem lahendada ainult kohtu kaudu.

Palju lihtsam on müüa 1/2 osa korterist, kui kodus on 2 või enam eraldi elutuba. Muidugi on sellisel juhul kinnisvara hind varem ja hiljem madalam, kuid vajadusel leiab sellele variandile ostjaid.

Veealused kivid

Vahendamine märgib, et aktsia müümisel võib tekkida palju raskusi. Esiteks võib see olla tingitud sellest, et osa kaasomanikke ajavad segi mõisted “eesostuõigus” ja “müügiluba”. Näiteks võivad nad kõrvale hiilida aktsia müügi teatise saamisest ning ilma nende kirjaliku keeldumiseta ei ole võimalik tehingut registreerida. Paraku ei ütle tsiviilseadustik midagi selle kohta, mida teha, kui naabrid koostööd ei tee.

Tähelepanuväärne on ka see, et seadus ei saa kohustada teisi kaasomanikke korteriosa müüma. Teiste eraomandisse tungimine on kriminaalkuritegu. Seetõttu saate teiste omanike aktsiate ostmises kokku leppida vaid sõbralikult.

Samuti tuleb ette olukordi, kus mitu kaasomanikku soovib pakutavat osa korraga välja osta. Kui see juhtub, saab müüja ise valida, kellele oma osa võõrandada.

Kulude prognoos

Kui otsustate kõigist raskustest hoolimata siiski oma osa erastatud korteris maha müüa, siis peaksite selle väärtust hindama hakkama. Hinda mõjutavad järgmised tegurid:

· tubade arv kodus;

· maja asukoht;

· korteri pindala;

· turusegment jne.

Loomulikult on omanikul õigus määrata ruumi (ruumide) maksumus ise, kuid praktika näitab, et selle maksumus on turuhinnast 30-40% madalam. Kui otsustate osa korteriosast müüa, siis olge valmis selleks, et see saab olema veelgi keerulisem.

Puudused ostjale

Alandatud hind on täiesti õigustatud “kompensatsioon” võimalike konfliktide eest naabritega. Üsna sageli pole ju teised kaasomanikud uute üürnikega kuigi rahul. Samuti tuleb ette olukordi, kus naabrid paigaldavad isegi oma välisustele uued lukud.

Sel juhul peab isik pöörduma korteri kasutusse pääsemise nõudega kohtusse. Kohtus lähevad nad mõistagi kannatanu poolele ning uus omanik saab koos kohtutäituriga oma majja naasta. Kui aga kaasomanikud hakkavad pidevalt “segama”, siis on sellises keskkonnas elamine väga raske. Sellega seoses on korteriosa hind alati umbes kolmandiku turuväärtusest odavam.

järeldused

Niisiis, kuidas müüa osa korteris? Põhimõtteliselt, kui järgite kõiki tsiviilõiguse nõudeid, ei tohiks erilisi raskusi tekkida. Kõige tähtsam on mitte unustada pakkuda teistele kaasomanikele oma osa väljaostmist. Kui nad keelduvad, peavad kaasomanikud väljastama sellekohase notariaalselt tõestatud keeldumise. Kui müüki pandud aktsia kuulub lapsele, siis tuleb selleks hankida ka eestkosteasutuselt luba. Samuti on teil õigus osa oma osa maha müüa.

Ja lõpuks: müüa saab tuba ainult siis, kui see on erastatud ja omanikele kuulub kodu kaasomandi alusel.

Tere Sergei!

Ütle mulle, palun, mis on toimingute algoritm? Kas müügiks on vaja eraldada mitterahaline osa?

Selleks, et üks kaasomandis osaleja saaks oma osa müüa, ei ole osa jaotamine vajalik. Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 246

Kaasomandis osalejal on õigus oma äranägemisel oma osa müüa, kinkida, pärandada, pantida või muul viisil käsutada, järgides käesoleva seadustiku artiklis 250 sätestatud reegleid selle hüvitise eest võõrandamise ajal. .

Seetõttu on teie isal õigus müüa oma osa igale autsaiderile, kuid järgides kohustuslikult artikli nõudeid. 250 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik

1. Kaasomandiõiguse osa müümisel võõrale isikule on ülejäänud kaasomandis osalejatel eesõigus osta müüdav osa müügihinnaga ja muudel võrdsetel tingimustel, v.a. müük avalikul enampakkumisel, samuti juhud, kui maatükil asuva hoone või rajatise osa omanik või ruumide omanik müüb maatüki kaasomandis oleva osa määratud hoones või rajatises.
Kõigi kaasomandis osalejate nõusoleku puudumisel võib kaasomandiõiguse osa müügiks korraldada avalikke enampakkumisi käesoleva seadustiku artikli 255 teises osas sätestatud juhtudel ja muudel juhtudel, mis on sätestatud kaasomandis. seadus.
2. Aktsia müüja on kohustatud teistele kaasomandis osalejatele kirjalikult teatama kavatsusest oma osa võõrale isikule müüa, näidates ära hinna ja muud müügitingimused. Kui ülejäänud kaasomandis osalejad keelduvad ostmast või ei omanda müüdud osa kinnisvara omandiõiguses ühe kuu jooksul ja vallasvara omandiõiguses kümne päeva jooksul teatamise päevast arvates, on müüjal õigus. õigus müüa oma osa ükskõik millisele isikule.
3. Osa ostueesõigust rikkudes on igal teisel kaasomandis osalejal õigus kolme kuu jooksul nõuda kohtus ostja õiguste ja kohustuste üleandmist talle.
4. Aktsia ostueesõiguse loovutamine ei ole lubatud.
5. Käesoleva artikli reeglid kehtivad ka osa võõrandamisel vahetuslepingu alusel.

Teie isa peab teisele kaasomandis osalejale esitama müügiteate (koos kohustusliku kohaletoimetamismärgega) ja kui teie vanaema ei osta aktsiat kuu aja jooksul välja või ei keeldu ostust kirjalikult ja ka kui ta ei reageeri aktsia väljaostmise pakkumisele kuu aja jooksul alates teate saamisest, siis on teie isal õigus oma osa mis tahes kolmandale isikule müüa. Tõsi, antud juhul ma kahtlen, kas aktsiat ostma soovijaid palju leidub.

Samuti tuleb meeles pidada, et osa võõrandamise tehing peab olema notari poolt tõestatud.

Kas vastastikuse kokkuleppe saavutamisel on võimalik vahetada korter kahe võrdse vastu?

Kui mõlemad kaasomandis osalejad vahetavad, pole takistusi. Teie isa võib aga oma osa võõrandada vahetuslepingu alusel, järgides kohustuslikult artiklis sätestatud nõudeid. 250 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Kaasomandi müük toimub kehtestatud korras erikorda kasutades. Need puudutavad teiste korteri- või eramajaomanike õiguste ranget järgimist, kellel on ostueesõigus ja võimalus tehing kohtus vaidlustada. Allpool esitatud samm-sammult juhised “Kuidas korteriosalust müüa” aitavad omanikul vältida vigu ja mitte rikkuda seadust.

Jagatud omand, eraldatud ja jaotamata aktsiad

Enamasti kaasneb kaasomandiga olukordi, kus kinnisvara omanikeks on mitu inimest. Sellest lähtuvalt ei määrata neile kuuluvaid eluruumide osi ning müügil jaotatakse proportsionaalse arvestusega igale omanikule korteriosad.

Ühisvara ühe kaasomaniku elukoht konkreetses ruumis ei tähenda tema omandiõigusi.

Hoopis teine ​​asi on see, kui ametliku dokumendiga on märgitud konkreetse isiku kuuluvus mõnele ruumiosale. See võib olla abieluleping, pärimistunnistus, ostu-müügileping, kingitus või muu kehtiv dokument. Tavaliselt on eraldatud osal ainult paberväljavõte, kuid tegelikkuses kasutavad seda kõik korteri elanikud. Loomulik piiritlemine kaotab automaatselt kaasomandi.

Eraldatud korteriosa turuväärtuse hindamine toimub tüüpskeemi järgi. Vara võrreldakse kinnisvaraturu sarnaste pakkumistega ja määratakse keskmine maksumus.

Kui müüjale ei omistata õigust konkreetsele ruumile korteris või maamajas, toimub osa jaotamine pinna võrdsel jaotamisel kõigi omanike vahel. Ideaalis peaks tubade arv vastama korteri kaasomanike arvule. Väiksemad ruumid saaval poolel on õigus rahalisele hüvitisele. Osa eraldamine toimub kohtus või osaliste vahelise kokkuleppe teel.

Üks keerulisemaid juhtumeid kinnisvaramaaklerite ja juristide praktikas on olukorrad, kus soovijaid on rohkem kui ruume. Isegi kui üldpind jaotatakse aritmeetilise jagamise teel võrdseteks osadeks, on korteril oht muutuda komistuskiviks ja kaasomanike vaidluseks.

Kodumaistest konfliktidest “koormatud” osalus müüdavas korteris peletab potentsiaalsed ostjad eemale. See vähendab kinnisvara likviidsust ja sunnib omanikku hinda alandama.

Olukorrast saab välja elamispindade kaasomanikelt aktsiaid välja ostes. Tulevikus on kogu vara müügist saadav tulu suurem kui iga korteriosa eraldi müümisel.

Samm-sammult juhend

Ühiskinnisvara müügiprotseduur viiakse läbi neljas etapis. Esiteks konsulteerib omanik kinnisvaramaakleriga või uurib iseseisvalt turgu ja määrab hinna.

Tehingu esimese sammuna korteriosa müügi tingimuste määramine

Esimene samm hõlmab müüja ja ostja vaheliste kokkulepete arutamist ja registreerimist. Teised ühisvara omanikud selles osaleda ei saa.

Protsess määrab:

• enampakkumise objekt elamukinnisvara osana, selle mõõtmed ja muud omadused;
• ostusumma (täielikult märgitud) ja raha tasumise (ülekande või ülekandmise) kord;
• edaspidi kasutatakse ülejäänud omanikega läbirääkimistel teisi poolte saavutatud tingimusi.

Kaasjagajate teavitamine

Teises etapis teavitatakse teisi aktsionäre eelseisvast korteriosa müügist ja selle tingimustest. See on kohustuslik ja sellel on otsene mõju menetluse edukusele. Igasugune kõrvalekaldumine kehtestatud reeglitest on mõjuvaks aluseks hilisemaks kohtusse pöördumiseks, mil hagejana võib tegutseda teine ​​omanik ning menetluse tulemusena võidakse müük tühistada.

Teade edastatakse järgmiselt:

1. Igale kinnisvara omanikule saadetakse kirjalik müügiteatis, milles on täpsustatud hind ja tingimused.
2. Dokument saadetakse ka juhul, kui ostjaks on teine ​​osanik.
3. Nimetatud perioodil (ei ületa 1 kuu) on müüki pandud aktsia ostmisel eelisõigus teistel omanikel.
4. Ostja kohta käivat teavet, sealhulgas tema aadressi ja isikuandmeid ei ole märgitud, millel puudub õiguslik tähtsus.

Omanikud saavad teatele vastata kuu aja jooksul. Nendepoolset tegevuse puudumist tõlgendatakse nõusolekuna. Samas jääb aktsionäridele õigus kiirendada müügiprotsessi, allkirjastades eelisostu loobumise.

Tehing teostatakse ainult teatises kajastatud tingimustel.

Kui ostja esitab hiljem muid nõudmisi, näiteks madalamat hinda, korratakse kogu protsessi. Kui kohustusi ei täideta, võib müügi kohus tühistada.

Kõigil aktsionäridel on ostueesõigus, mida kasutades saab igaüks osta proportsionaalse osa varast.

Notariaalne kinnitamine

Kolmas samm: müügi kinnitab notar, kelle kohustuslik osalemine tehingu teostamisel on seadusega kehtestatud 2016. aastal. Enne seda kaasnes kaasomandi müügiga palju rikkumisi, mis muutusid sageli arvete klaarimise vahendiks, mis sundis riiki tegutsema.

Tänapäeval nõuab igasugune kaasomandi müük notariaalset kinnitust, ilma milleta ei registreerita omandi üleminekut Venemaa registris.

Tehingu mõlemad pooled võtavad operatiivbürooga ühendust, esitades järgmised dokumendid:

• teiste omanike keeldumine eelisostu sooritamisest või tõendid nende puudumise kohta ettenähtud tähtaja jooksul. Nende hulka kuuluvad postitšekid, kuupäevaga kirjavahetuse kangid;
• kinnisvaratunnistus või väljavõte ühtsest riiklikust registrist, STI tehniline pass, katastridokumendid;
• ostu kokkulepe;
• müüja ja ostja isiklikud dokumendid;
• eestkosteasutuse sanktsioon, kui see puudutab alaealiste huve.

Notar analüüsib müügilepingu asjaolusid ja teiste omanike reaktsiooni. Tulemuste põhjal tõendab ta tehingu pitsati ja allkirjaga või keeldub seda vormistamast, viidates avastatud rikkumistele. Otsus kantakse notariregistrisse, misjärel saavad pooled edasi tegutseda.

Riiklik registreerimine

Neljas ja viimane samm on tehingu riiklik registreerimine. See viiakse läbi, võttes ühendust lähima Venemaa registri asutuse või ringkonna multifunktsionaalse keskuse (MFC) poole.

Riigilõiv ühtses riiklikus registris kinnisvara muudatuste tegemise eest on 2 tuhat rubla. Esitatud avaldusele lisatakse maksekviitung koos eelnevalt notarile esitatud dokumentide paketiga. Kõik küsimused lahendavad vastaspooled isiklikult või esindaja kaudu, kelle õigused nõuavad notariaalselt tõestatud volikirja.

Kui formaalsused on lahendatud, pannakse ostu-müügilepingusse registreerimistempel ja omandiõiguse üleminek eluruumi osale märgitakse ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse. Osalejad saavad tõendavad dokumendid: väljavõtte, kinnitatud lepingu, katastripassi. Uus omanik omandab seaduslikud õigused.

Ühisvara müük koos hüpoteegiga

Hüpoteegiga võetud korteri müüki planeerides peab omanik kõik toimingud kooskõlastama pangaga, kelle ees ostja võtab krediidikohustused. Protseduur ise hõlmab pangalt loa saamist, lepingu notariaalset kinnitamist ja võla täielikku tasumist ostja poolt. Tulemuste põhjal väljastab võlausaldaja dokumendi, mis kinnitab, et võlgniku vastu nõudeid ei ole.

Muudel juhtudel tegutseb pank protseduuris otsese osalejana, pakkudes ostjale kahte lahtrit. Ühte neist kantakse vajalik ostusumma, teise hüpoteegi ja reaalhinna vahe. Kõik registreerimisega seotud küsimused lahendavad pangatöötajad.

Hüpoteegiseadus ütleb sõnaselgelt, et eraldi osa ostmine on võimatu, märkides, et tagatiseks ei saa olla osa kinnisvarast. Sel juhul antakse omandajale võimalus viimane osa välja osta. See tähendab, et esialgu peab ta olema esimese aktsia omanik. Pärast tehingu sooritamist saab temast korteri ainuomanik, mis omakorda kantakse 100% pangatagatisele.

Pangad on väga tõrksad nõustuma väljaostude jagamisega, seda enam, et enamasti tehakse selliseid tehinguid sugulaste ja lahutatud abikaasade vahel. Statistika järgi kohtub vaid kolmandik krediidiasutustest klientidega poolel teel. Ka ümberregistreerimisel jäävad võlakohustused isikule, kelle jaoks laenuleping sõlmiti, harvadel juhtudel jaotatakse väljamaksed mõlemale osanikule.

Enamasti loobuvad omanikud oma osa kinnisvarast teise laenuvõtja kasuks ja nõusolekul. Pank kontrollib oma maksevõimet ja probleemide puudumisel registreerib tehingu uuesti.

Osaluse müük, kui teine ​​omanik on alaealine

Kui üks omanikest on alaealine, saadab müüja tehingu kohta teate oma vanematele. Lisaks on vaja eestkoste- ja eestkosteasutuste kinnitust, kuna teise isiku korterisse ilmumine võib rikkuda lapse õigusi ja elamistingimusi.

Formaalselt ei ole eestkoste nõusolekut vaja, kuna alaealiste laste seaduslikud esindajad on nende vanemad. Praktikas nõuavad notarid ja registreerimisteenistused sageli eestkosteasutuste tõendit. Sellest on huvitatud ka ostja, kuna sanktsiooni puudumine võib kaasa tuua kohtumenetluse ja lepingu kehtetuks tunnistamise.

Kohtuvaidlused

Kohus võtab osanikevahelisi vaidlusi käsitledes arvesse mitmeid tegureid ning eelkõige teiste omanike üksikasjalikku ja õigeaegset teavitamist. Kui nende õigusi korteri- või majaosa väljaostmiseks on rikutud või teates on märgitud ebaõige hind ja tehingutingimused, võidakse müük tühistada.

Praktika teab palju näiteid, kui kohus lõpetab ühe osaniku omandiõiguse temale hüvitise maksmisega. Põhjused on järgmised:

• väike kaasomandi pindala;
• hooletu tegutsemine (ei ilmu pikka aega korterisse);
• perekondlike sidemete puudumine kaasomanike seas;
• vastuolulised suhted aktsionäride vahel, muutes kooselu võimatuks.