Selle küsimuse sain korterimüüjalt:

Tere, palun öelge, kas on võimalik müüa erastatud korterit, kus erastamises on osa lapsel (peate vanematest lahkuma), kui kohe peale müüki ostame samast piirkonnast teise? Müügi ajal saan lapse vormistada munitsipaalkorterisse.

Tihti kohtan selles küsimuses klientide seas arusaamatusi. Selgitame välja.

Eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusolek korteri müümisel (vahetamisel) on vajalik vaid juhul, kui müüdava korteri omanike hulgas on alaealine. Kui laps on korterisse registreeritud ainult alalises elukohas ja ei ole kaasomanik, ei ole korteri võõrandamiseks vaja eestkosteasutuse nõusolekut.

Nii et antud juhul ei vabasta lapse registrist kustutamine müüjat vajadusest saada korteri müümiseks eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusolek.

Niisiis, laps on korteri kaasomanik, st. on üks omanikest. Sellise korteri müük (nagu ka vahetus, reisimine) on võimalik ainult lapse registreerimise koha eestkoste- ja eestkosteasutuste loal. Eestkoste- ja eestkosteasutus annab tehinguks nõusoleku tingimusel, et registreeritakse alaealise osa omandiõigus vastostetud korteris või mõnes muus korteris.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 1. osa

Artikkel 37. Eestkostetava vara käsutamine

2. Eestkostjal ei ole õigust ilma eestkoste- ja hoolekandeorgani eelneva loata teha ja halduril ei ole õigust nõustuda tehingutega, mis on seotud eestkostetava vara võõrandamisega, sealhulgas vahetamise või kinkimisega. vara, selle rendile andmine (rentimine), tasuta kasutamiseks või pandiks, tehingud, millega kaasneb eestkostetavale kuuluvatest õigustest loobumine, tema vara jagamine või sellest osade eraldamine, samuti mis tahes muud toimingud, millega kaasnevad eestkostetavale kuuluvast õigusest loobumine, tema vara jagamine või osade eraldamine. eestkostetava vara vähenemine.

Eestkostetava vara haldamise kord määratakse kindlaks föderaalseadusega "Eestkoste ja eestkoste kohta". (24. aprilli 2008. aasta föderaalseadus N 49-FZ)

3. Eestkostjal, usaldusisikul, nende abikaasadel ja lähisugulastel ei ole õigust teha eestkostetavaga tehinguid, välja arvatud vara üleandmine eestkostetavale kingituseks või tasuta kasutamiseks, samuti esindada eestkostetavat, kui eestkostetava ja eestkostja või usaldusisiku abikaasa ja nende lähisugulaste vahel tehingute sõlmimine või kohtuasjade ajamine.

24. aprilli 2008. aasta föderaalseadus nr 48-FZ “Eestkoste ja eestkoste kohta”

Artikkel 21. Eestkoste- ja eestkosteasutuse eelluba, mis mõjutab eestkostetava omandiõiguste teostamist

1. Eestkostjal ei ole eestkoste- ja hoolekandeorgani eelneva loata õigust teha ja halduril ei ole õigust anda nõusolekut eestkostetava vara üürimiseks, rendiks andmiseks. , tasuta kasutamiseks või tagatiseks, eestkostetava vara võõrandamiseks (sealhulgas vahetamiseks või annetamiseks), tehingute tegemiseks, millega kaasneb eestkostetavale kuuluvatest õigustest loobumine, tema vara jagamine või sellelt osade eraldamine ning selle kandmine. välja kõik muud tehingud, millega kaasneb eestkostetava vara väärtuse vähenemine. Eestkosteasutuse eelnev luba on vajalik ka kõigil muudel juhtudel, kui eestkostja või eestkostja tegevus võib kaasa tuua eestkostetava vara väärtuse vähenemise...

2. Eestkostetava nimel volikirja andmise juhtudel on vajalik eestkoste- ja hoolekandeasutuse eelnev luba.

3. Käesoleva artikli 1. ja 2. osas sätestatud eestkoste- ja eestkosteasutuse eelluba või loa andmisest keeldumine tuleb eestkostjale või haldurile esitada kirjalikult hiljemalt viieteistkümne päeva jooksul taotluse esitamise päevast arvates. sellise loa taotlemine. Eestkoste- ja eestkosteasutuse keeldumine loa andmisest peab olema motiveeritud. Eestkosteasutuse poolt antud eelloa või loa andmisest keeldumise saavad kohtus vaidlustada eestkostja või haldur, teised huvitatud isikud, aga ka prokurör.

4. Kui avastatakse, et eestkostetava nimel on sõlmitud leping ilma eestkoste- ja hoolekandeorgani eelneva loata, on viimane kohustatud viivitamatult pöörduma eestkostetava nimel kohtu poole palvega selline leping lõpetada. leping vastavalt tsiviilõigusele, välja arvatud juhul, kui selline leping on sõlmitud eestkostetava kasuks. Sellise lepingu lõppemisel kuulub eestkostetavale kuuluv vara tagastamisele ning lepingupooltele tekitatud kahju eestkostja või halduri poolt hüvitamisele tsiviilõigusega kehtestatud suuruses ja korras.

5. Käesoleva artikli 3. osaga kehtestatud eeskirju kohaldatakse ka eestkoste- ja eestkosteasutuse poolt eluruumide võõrandamiseks nõusoleku väljastamise suhtes Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 292 lõikes 4 sätestatud juhtudel.

Ehk siis korteri müük, mille kaasomanik on alaealine, lihtsalt ei toimi. Kindlasti peate kuskil midagi vastutasuks eraldama.

• Variant üks. Müüte korteri, milles on alaealine omanik ja registreerite talle samal ajal osa äsja omandatud korteris.
• Variant kaks. Kui soovite müüa korterit, mille omanikuks on alaealine laps, ega soovi vastutasuks midagi osta, peate ikkagi eraldama lapse osa kusagil mujal, näiteks vanavanema korteris.
• Kolmas variant. Eksootiline. Korteri müügist saadud rahasumma, mis võrdub alaealise osa väärtusega, saate tema kontole hoiustada kuni tema täisealiseks saamiseni. Sel juhul ei ole alaealise nimele muu kinnisvara omandamine nõutav. Mis on väga haruldane.

Tekib küsimus: kuhu osa jaotada? Ja kui palju? Tihti kohtan müüjate arvamust, et kõik on lihtne ja lihtne. Oletame, et korter pindalaga 51 ruutmeetrit. registreeriti vanemate ja lapse kaasomandina, kummalegi 1/3 osa. Ja laps “arvestab” 17 ruutmeetrit. ala. Kuid see ei tähenda sugugi seda, et eestkosteasutused annaksid nõusoleku korteri müügiks tingimusel, et lapse nimele omandatakse 17-ruutmeetrise kinnisvara või selles osalus. .

Kaaludes vanema avaldust korteri müügiks, kus üks omanikest on laps, juhinduvad eestkosteasutused eelkõige alaealise huvidest. Lapse õigusi ei tohiks riivata ega elamistingimusi pärast tehingut halvendada.

Tehingu teostamise võimaluse üle otsustades kaaluvad eestkosteametnikud igakülgselt paljusid tulevase tehingu aspekte:

• - ostetud kinnisvara pindala (osa);
• - kinnisvara maksumus;
• - pere koosseis, kes hakkab elama lapsele ostetud korteris;
• - ostetud kinnisvara asukoht (näiteks Moskva - Moskva piirkond);
• - müügi põhjused (elutingimuste parandamine, sugulastega reisimine, lahutus) ja mitmed teised.

Pealegi võivad positiivse otsuse tegemise kriteeriumid sõltuda konkreetsest eestkoste- ja eestkosteasutusest. Nagu ka dokumentide kogum, mis tuleb korteri müügi kaalumiseks esitada.

Näiteks:

Perekond erastas kolmetoalise korteri pindalaga 68 ruutmeetrit. Omanikeks olid vanemad, alaealine poeg ja vanaema. Ja nad tahtsid oma elamistingimusi parandada, ostes uude majja suure neljatoalise korteri. Aga teadupärast ei anna eestkosteasutus tehinguks nõusolekut, kui lapse nimele alternatiivkorteriks “ostetakse” uues majas asuv korter (s.t. arendajal tekib õigus nõuda omandiõiguse registreerimist korter peale maja kasutuselevõttu). Vanemad arvestasid, et kuna lapsel on 17 ruutmeetrit. eluase, siis piisab tema nimele hotelli ostmisest. Ja nad maksid ettemaksu korteri eest, mille pindala oli 24 ruutmeetrit. Võtsime dokumendid kokku ja läksime eestkostele. Tehingu läbiviimiseks nõusoleku saamiseks. Kuid see ei olnud nii.

Eestkostenõukogu inspektor ütles umbes nii:

- Laps on 8-aastane. Selles vanuses ei saa ta ilma emata elada. See tähendab, et ta peaks selles väikeses ühetoalises korteris elama koos emaga. Ja isegi eri soost. Ja tegelik elamispind on muutunud väiksemaks - 12 ruutmeetrit. asemel 17 ruutmeetrit. Ei.

Ja ta keeldus. Hea, et vanemad sõlmisid “hotelli” müüjaga ettemaksu lepingu, mitte tagatisraha lepingu. Me ei kaotanud raha.

Korteri võid müüa ja mitte midagi vastu osta, kui sul on võimalus registreerida osa teises korteris lapse omandiks. Näiteks võib vanaema, kes oma lapselast väga armastab, anda talle osa oma korterist. Kui teil on korterile ostja juba olemas, siis kogute mõlema korteri kohta dokumentide paketi ja esitate need eestkostele. Saanud hoolekogult nõusoleku müüa üks korter, eraldades samal ajal osa teisest korterist, viige tehing läbi.

Kuid ärge kiirustage seda osa oma lapsele eelnevalt üle kandma!

See võib juhtuda järgmiselt.

Vanemad sõlmisid arendajaga lepingu uue hoone ostmiseks. Hüpoteeklaenu võtsid nad ootusega, et pärast ostetud korterisse sissekolimist müüvad nad vana maha ja maksavad laenu ära. Teades, et eelmist korterit pole võimalik müüa ilma lapsele osalust eraldamata, kiirustati pärast maja kasutuselevõttu laps uue korteri omanike hulka arvama. Ja nad langesid lõksu. Selgus, et lapsel oli siiski osa eelmises korteris ja ta ilmus uude. Ja proovige siis hoolekogule tõestada, et nad eraldasid uues korteris osa just ootusega, et eelmine on vaja maha müüa.

Seetõttu on vajalik osa tehingu tegemise ajal lapsele ümber registreerida. See tähendab, et müüme ühte ja ostame teise. Samaaegselt. Kui aga on vaja lapsele osa eelnevalt registreerida (kui sul on juba eestkosteasutuse luba, siis see aitab kiiremini ostja leida), pöördu eestkostenõukogu poole. Andke oma plaanidest teada inspektorile ja hankige luba oma korteri müümiseks esialgne osaluse registreerimine teises korteris lapse omandiks. Hoolekogu otsuses on kirjas: „Luba müüa korter aadressil ....., kus kaasomanik on alaealine .... eeldusel, et .... osa eelregistreeritakse. korterist aadressil ..... alaealise nimel...”

Tähelepanu! Igal juhul tuleb enne lapse kaasomanikuna kaasatud korteri müügi (vahetuse, lahkumise) planeerimist külastada lapse registreerimiskohas eestkosteasutust. Näidake müüdava korteri dokumente ja küsige, millist eluruumi ja millistel tingimustel annab hoolekogu teile loa.

Kinnisvara võõrandamise tehingute teostamine sõltub paljudest asjaoludest, mis võivad oluliselt mõjutada nende registreerimise korda. Alaealise lapsega korteri müük on üks levinumaid ja riskantsemaid olukordi, mis nõuab erilist vestlust ja lähenemist.

Kodu müük, mille omanik (või osa) on alla 18-aastane laps, on üsna problemaatiline - nii erinevat tüüpi lubade saamise mehhanismi keerukuse kui ka tehingu osapoolte (ostjate) vastumeelsuse tõttu. , pangad, kindlustusseltsid) "sattuma" probleemidega koormatud varaga. Raskus seisneb ka selles, et üldiselt ei ole nende õigussuhete valdkonna õigusaktid ikka veel täiuslikud ja sisaldavad mõningaid lünki, mis võivad tuua kaasa täiesti ootamatuid “üllatusi” nii ostjale kui ka müüjale (näiteks probleemid alaealistega korterite erastamine).

Mida seadus ütleb

Venemaal alaealiste laste eluasemega tehingute spetsiifikat reguleerivad järgmised määrused:

• Vene Föderatsiooni põhiseadus;
• Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (30. novembri 1994. aasta föderaalseadus nr 51);
• Vene Föderatsiooni perekonnaseadustik (29. detsembri 1995. aasta föderaalseadus nr 223);
• eestkoste- ja eestkosteseadus (24. aprilli 2008. aasta föderaalseadus nr 48);
• Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks (29. detsembri 2004. aasta föderaalseadus nr 188);
• seadus "Vene Föderatsiooni elamufondi erastamise kohta" (4. juuli 1991. aasta föderaalseadus nr 1541-1);
• muud aktid, sh munitsipaalaktid.

Nendes dokumentides käsitletakse alaealist kodanikku täisväärtusliku ühiskonnaliikmena, kellel on kõik õigused ja vabadused. Ainus erinevus tema ja täiskasvanu vahel on see, et vanusest tulenevalt saab laps osa oma õigustest ja vabadustest teostada ainult vanemate abiga, nende puudumisel aga seaduslike esindajate või eestkosteasutuste kaudu.

Eestkosteasutused on kinnisvaratehingute tegemisel kohustatud tagama alaealiste varaliste õiguste kaitse. Levinud on väärarusaam, et alaealise eluaseme võõrandamiseks on vaja eestkosteasutustelt luba saada vaid siis, kui tema elutingimused halvenevad. See aga pole nii: kõik alaealise omandis oleva elamukorteri õigusliku staatuse muudatused tuleb selle asutusega kokku leppida.

Eestkosteasutuste poolt kooskõlastamata tehingut ei kinnitata notari ega tunnustata riigi poolt. Kuid isegi kui see tehti mingil ringteel, tunnistab kohus selle kindlasti kehtetuks. Eriti kui lapse elamistingimused on halvenenud (alaealise omaniku korteri võõrandamiseks nõusoleku saamise põhitingimus on üldiselt see, et ostetud eluase ei tohiks mingil juhul halvendada tema elamistingimusi: ei kaadrite ega kvaliteedi ega sanitaarstandardite, osa suuruse ega muude parameetrite järgi).

Vähemus ja töövõimetus

Et selgelt aru saada, millistel juhtudel on alaealise omanikuga korteri müüjal kohustus hankida eestkosteasutuselt luba, vaatame, mida tähendavad mõisted "vähemus" ja "võimetus". Kas see on sama asi? Kindlasti mitte.

Õigusvõime on kodaniku võime teostada ja omandada oma õigusi ja kohustusi. Vastavalt Vene Föderatsiooni põhiseaduse artiklile 60 tekib inimesel täisealiseks saamisel täielik teovõime. Sellest hetkest (alates 18. eluaastast) on tal õigus iseseisvalt sooritada mis tahes tüüpi tehinguid.

Alla 18-aastaseid kodanikke nimetatakse alaealisteks, alla 14-aastaseid aga alaealisteks. Viimased (alaealised) on teovõimetud ja nende nimel teevad tehinguid alati seaduslikud esindajad. Vanematel lastel (14-18-aastased) on tehingute tegemisel suurem vabadus, kuid tingimusel, et kõik nende tegevused on vanemate või seaduslike esindajate poolt kirjalikult kooskõlastatud (seda nimetatakse mittetäielikuks või piiratud teovõimeks). Seega on teovõimetute või mittetäielikult teovõimeliste kodanike korteri müümisel vaja saada eestkosteasutustelt tehingu heakskiit.

Alaealised lapsed võivad siiski olla täielikud teovõimed. Vastavalt kehtivatele õigusaktidele toimub see järgmistel juhtudel:

Ei tea oma õigusi?

• kui kodanik abiellub 16-aastaselt (ja isegi lahutuse korral enne lapse täisealiseks saamist peetakse teda õiguslikult pädevaks);
• emantsipatsiooni puhul (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 27), mis tähendab, et 16-aastane laps, kes töötab töölepingu alusel või tegeleb ametlikult ettevõtlusega, võib saada täieliku teovõime.

Nendel juhtudel ei ole korteri müügiks eestkosteasutuste nõusolek vajalik.

Kuidas saada eestkosteasutuse nõusolek?

1. Saame müüdavasse korterisse registreeritud isikute tõendi . Selleks peab vanem (või eestkostja) pöörduma passiametisse järgmiste dokumentidega: tema pass, lapse sünnitunnistus või pass, korteri omanditunnistus (millele peab olema märgitud laps).
2. Võtke ühendust eestkoste- ja hooldusasutusega . Mõlemad vanemad, isegi kui nad on lahutatud, peavad koos lapsega (üle 14-aastane) külastama seda asutust ja esitama selleks volitatud isikutele järgmised dokumendid: pass, lapse sünnitunnistus (või pass), registreerimise tõend. võõrandatud korteri isikud, ostetud ja müüdud kinnisvara omandiõiguse tunnistused, selle tehnilised passid.
3. Kirjutame avalduse uue kinnistu ostmiseks ja vana müügiks . Avaldusele peavad alla kirjutama nii vanemad (lapsendajad või eestkostjad) kui ka laps, kui ta on juba 14-aastane.
4. Ootame otsust . Eestkosteasutus vaatab avalduse läbi 14 päeva jooksul ja kontrollib võimalikku lapse õiguste rikkumist. Kui kontroll on edukas, annab eestkosteasutus kirjaliku loa alaealise vara võõrandamiseks.

Võimalikud valikud

On mitmeid tüüpilisi olukordi, mis nõuavad tehingule lähenemisel erinevat keerukust:

• korter erastati, omanike hulka arvati lapsed;
• eluase erastati, lastel olid erastamise ajal omanikuga võrdsed õigused, kuid neid ei ole vastavates dokumentides märgitud;
• lapsed on müügi-, kinke- või vahetuslepingu alusel omanikud;
• alaealine on korteri pärija ja seda kinnitab vastav tunnistus;
• laps ei ole omanik, vaid on registreeritud müüdavasse korterisse.

Loetletud olukorrad on erinevad. Juhime tähelepanu, et alaealise omaniku korteri müügivõimalust tuleb eristada võimalusest, kui lapsel on ainult kasutusõigus.

Teame juba, et lastega omanike eluaseme müümiseks on vaja saada eestkosteasutuste luba. Mida aga teha olukordades, kus laps ei ole müüdava korteri omanik, vaid on sinna sisse kirjutatud? Sel juhul pole sellist luba vaja, kuid on veel üks probleem: korterisse registreeritud last ei saa "kuhugi" välja saata. Ostja muidugi ei nõustu alaealise “koormaga” eluaset ostma.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 20 loetakse alla 14-aastaste laste elukohaks nende vanemate (eestkostjate, esindajate) elukoht. Seega peab enne korteri müügilepingu sõlmimist vähemalt üks vanematest end uude elamispinda registreerima ja alles siis saab sinna lapse sisse kirjutada. Samas peab eluase olema elamiseks sobiv ning vastama kõikidele sanitaar- ja tehnilistele standarditele. Vastasel juhul keelatakse väljavõte.

Millal ei ole uue eluaseme soetamine alaealisele korteri müügi või tema vabastamise eelduseks?

Nagu varem märkisime, ei ole vaadeldavate suhete valdkonna õigusaktid täiuslikud. Samuti puudub selge joon küsimuses, millistel juhtudel on eestkosteasutusel õigus anda nõusolek lapse kodu müügiks ja millistel mitte. Seda küsimust kaaludes on eestkosteteenistus kohustatud tegutsema ainult lapse huvides. Sellega seoses esineb praktikas mõningaid kõrvalekaldeid seadusest. Seega pole lapsele uue kodu ostmine vajalik:

• Kui pere kolib alaliselt elama välismaale.
• Kui pere kolib teise linna (eeldusel, et raha müüdud korteri eest kantakse alaealise arvele ja tema osade eraldamine);
• Ehitatavasse majja uue korteri ostmisel (selle valmidusaste peab olema üsna kõrge ja laps peab olema ehituse ajal kuhugi arvele võetud).

Lisaks on mitmeid olukordi, kus praktikas on võimalik halvemate tingimustega lapsele uus korter soetada:

• kui laps vajab kallist ravi;
• kui lapse tervislik seisund ei võimalda tal elada oma eelmises elukohas (näiteks astma saastunud suurlinnas);
• kui lapsele oleks palju kasu mis tahes tüüpi koolitusest, haridusest, mida antud valdkonnas ei saa omandada vms;

Nendel juhtudel saab aga jälile põhireeglile – tegutsemine lapse hüvanguks.

Kuidas alaealist vabastada?

1. Üks vanematest (lapsendaja või eestkostja) peab koos lapsega (üle 14-aastase) pöörduma kodanikke nende eelmises elukohas teenindavasse passiametisse, et kirjutada avaldus lapse vabastamiseks. Taotlusvorm on kehtestatud vormi dokument, selle annavad selle asutuse töötajad. Avaldusele tuleb lisada: vanema pass, sünnitunnistus või lapse pass, uue eluaseme omanditunnistus, millele on märgitud lapse nimi, eestkosteasutuse luba.
2. Järgmiseks tuleb täita nn lahkumisleht, kus on märgitud uue korteri aadress.
3. Nädala jooksul kontrollivad passiameti töötajad esitatud andmeid ja väljastavad lahkumislehe. Sellest hetkest alates loetakse laps vabastatuks.

Kuidas vältida riske alaealisele lapsele kuuluva korteri ostmisel?

Igal Venemaa kodanikul peab olema eluase, mida tal on õigus oma äranägemise järgi käsutada. Erandiks on teovõime kaotanud või piiratud teovõimega isikud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 28, 29, 26, 30). Korterimüügi korral tegutsevad nende nimel teiste hulgas eestkostjad. Ja eestkosteasutustelt saadud loal suureneb tehingu lõpuleviimiseks vajalike dokumentide loetelu.

Kust alustada

Eelnimetatud dokumendi saamiseks tuleb eestkosteosakonda kirjalikult teavitada eelseisvast kinnisvara müügist. Taotlusele tuleb lisada teatud seadusega määratud dokumendid.

Need sisaldavad:

— avaldus eestkosteosakonnale;

— antud eluaseme dokumentatsioon;

— dokumendid, mis kinnitavad, et raha on kantud hooldatavate pangakontole.

Omadused eestkostja poolt korteri müügil

1. Vajadusel, samuti teovõimetuks või osaliselt teovõimetuks tunnistatud isikutel või neil isikutel on omandiõigus korteriosale, nõusolek tehingu tegemiseks oma eestkoste- ja eestkosteasutustelt. ala on nõutav. Selleks tuleb neile kirjalikult teatada oma elamispinna müügist.

2. Eestkosteosakonda pöördudes esitage müüdava korteri omandiõigustunnistus (+ koopia) ja eestkostja pass. Tehingu tegemiseks on võimalik saada luba, kui eestkostja hoolealustele, kes on alaealised, töövõimetud või osaliselt teovõimelised omanikud, on tagatud vana korteri kõikidele parameetritele vastav eluase. Nende kodanike registreerimist oma sugulaste või sõprade elamispinnale ei peeta sellist otsust väljastavate valitsusasutuste jaoks veenvaks. Eestkostja on kohustatud esitama konkreetsele alla 18-aastasele, teovõime kaotanud või piiratud teovõimega omanikule väljastatud omanditunnistuse.

3. Juhtub, et eestkosteasutused teevad resolutsiooni seadusetähte järgimata. Loa saab, kui isikute kategooria, kuhu kuuluvad teovõime kaotanud või piiratud teovõimega tunnistatud alaealised kinnisvaraomanikud, võetakse riiki elama ja toetatakse teatud riigiasutustes, näiteks lastekodus, lastekodus. , puuetega inimeste või vanurite kodu.

Venemaal pole harvad juhud, kui korter kuulub mitmele omanikule, sealhulgas lastele. Selle põhjuseks on asjaolu, et massilise erastamise ajal erastati kortereid sageli kõigi pereliikmete jaoks võrdsetes osades.

Selliste korteritega on tehingud keerulisemad kui tavaliste korteritega. Kui korteris mõne osa omanik on alaealine, on seda ilma eestkoste- ja hoolekandeasutuste nõusolekuta võimatu müüa. Kui luba ei saada, keeldub Fed lihtsalt tehingut registreerimast, nähes, et üks omanikest on alaealine.

Samuti ei saa ilma eestkosteasutuste loata korterit müüa, kui sinna on registreeritud alaealised, kelle vanematelt on vanemlikud õigused ära võetud (või lihtsalt elavad ja neil pole muud eluaset). Kui lapsed ei ole omanikud ja vanematelt nende õigusi ei võeta, ei ole eestkosteasutuste luba vaja, olenemata sellest, kus lapsed on registreeritud.

Eestkosteasutuste ülesanne on alaealise õiguste rikkumise ärahoidmine. Seetõttu ei kiida nad kunagi puhast müüki heaks: võimalus peab olema vahetus.

Kinnisvaratehinguks nõusoleku saamiseks tuleb esitada kahe korteri – müüdava ja ostetava – dokumentide pakett. Mõlemad vanemad peavad esitama dokumendid, isegi kui nad on lahutatud. Alla 14-aastased lapsed ei pea dokumentide esitamisel isiklikult kohal olema, kuna neil on juba allkirjaõigus.

Üldjuhul nõuavad eestkosteasutused, et tehingud korteri müügiks ja uue ostmiseks toimuksid samaaegselt. Erandi võib teha juhul, kui pere plaanib kolida teise piirkonda. Seejärel lubavad eestkosteasutused korteri maha müüa ja raha enda kätte saada, kui vanemad kohustuvad teatud aja jooksul (tavaliselt kuni 3 kuu jooksul) uude elukohta ostma. Muide, kui eestkoste- ja eestkosteasutuste nõuded ei ole täidetud, saab nende nõudmisel korteri müügitehingu kohtus vaidlustada ja tühistada.

Lihtsaim viis on saada eestkosteasutustelt luba korteri müümiseks, soetades samal ajal selgelt parema eluaseme. Näiteks kui müüakse ühetoaline korter ja ostetakse vahetusest kahe-kolmetoaline. Sel juhul piisab, kui kirjutada avaldus tehingu lubamise taotlusega ja oodata 7-10 päeva (periood sõltub elukoha piirkonnast, igaühel on oma eestkosteasutus). Muide, Jekaterinburgis antakse linnapea eraldi otsusega luba müüa korter, milles omab osalust täisealine.

Kuid juhul, kui lapseomaniku kasu müügi- ja ostutehingu tulemusel tekitab eestkosteasutustes kahtlusi, võib loa saamine kesta määramata aja ning positiivne tulemus pole garanteeritud. Vanemad kutsutakse komisjoni, kus osalevad administratsiooni esindajad. Küsimustele vastates peavad nad komisjoni veenma, et tehing last ei kahjusta, vastasel juhul keeldutakse korteri müügist. Mõnikord kontrollivad inspektorid otsuse langetamiseks eluruumi, kus laps praegu elab, ja seda, mida perel on plaanis osta.

Kõige sagedamini keeldutakse tehingutest kahtlase sotsiaalse staatusega inimestele (töötud, purjus jne) Aga probleeme võib tekkida ka täiesti normaalsetel kohusetundlikel vanematel. Millistel juhtudel on eestkosteasutustel kahtlusi? Vaatame kõige levinumaid juhtumeid.

Raskused eestkosteasutustelt loa saamisel tekivad juhul, kui ostetakse väiksema pinnaga korter, kui plaaniti müüa. Eestkosteasutused näevad selles enamasti lapse elutingimuste halvenemist ja keelduvad tehingut lubamast. Siiski on väljapääs. Vostochnoe Teaduste Akadeemia kinnisvaraspetsialist Irina Dovgaleva annab nõu: „Kui ostate väiksema pinnaga korteri, peate lapsele eraldama suurema osa. Näiteks kui kahetoalises korteris oli alaealine 1/3 omanik ja kahetoalises jääb talle ½, siis tema olukord ei halvene ja eestkosteasutused kiidavad tehingu suure tõenäosusega heaks.

On ka teine ​​variant, millega eestkosteasutused vahel nõustuvad: uues korteris saab laps omandisse väiksema elamispinna, kuid vanemad kohustuvad kandma osa vana müügist saadud rahast lapse kontole kuni 2010. aastani. ta saab täisealiseks. Sarnast võimalust kasutatakse siis, kui lapse osalus müüdavas korteris on väga väike, näiteks 1/16. Siis ei pruugita talle osa ostetud eluasemes eraldada, võib raha kontole kanda.

Eestkosteasutused ei kiida Jekaterinburgis sageli eluaseme müüki heaks, kui piirkonna eluase ostetakse vastutasuks. Isegi kui laps saab suurema ala, on tema vara turuhindades vähem väärt ja eestkosteasutused pööravad sel juhul tähelepanu mitte arvestitele, vaid rahale. Erilise kahtlusega suhtuvad nad eramajja: suurema pinnaga pole neis elamistingimused sageli võrreldavad linnakorteriga.

Kõige hullem on olukord neil, kes soovivad müüa oma vana korterit ja osta osaks uue. Sel juhul ei saa tehingut ühekorraga lõpule viia ning eestkosteasutused nõuavad, et pärast korteri müüki jääks laps oma kodu omanikuks. Sellest olukorrast on aga väljapääs. Maaklerid soovitavad abi saamiseks pöörduda lähimate sugulaste poole: lapsele saab ajutiselt eraldada osa näiteks vanavanemate korterist. Siis lubavad eestkosteasutused vanemate korteri maha müüa.

Juhud, mil eestkosteasutused korteri müügiks nõusolekut ei anna, on üsna sagedased. Keeldumine on aga harva lõplik. «Spetsialistid ei ole rahul mitte müügi fakti endaga, vaid korteriga, mis ostetakse vastu vahetust. Soovitaksin arutada seda probleemi eestkosteasutuste esindajatega, mõista, milline variant neile sobib ja leida sobiv korter. Eestkosteasutuste spetsialistid kuulavad ära vanemate argumendid, peamine on veenda neid, et lõppkokkuvõttes on tehing lapsele kasulik,” ütleb kinnisvarabüroo Dial direktor Aleksandr Dmitrijev.

Hästi koostatud avaldus aitab suurendada positiivse tulemuse tõenäosust: see peaks andma võimalikult palju argumente selle kasuks, et korteri müük toob lõppkokkuvõttes kasu lapsele. Argumente võib olla väga erinevaid: uue eluaseme parem tehniline seisukord, keskkonnasõbralikum piirkond, lähedal asuv hea kool jne. Peamine on veenda eestkostetöötajaid vanemate heas usus kavatsuses oma elutingimusi parandada.

Järeldus on lihtne: kui plaanite müüa korterit, milles on lapse osalus, peaksite eelnevalt eestkosteasutustega nõu pidama ja uurima, milline eluase neile sobib. Lisaks, kuna antud juhul tuleb korteri ostu-müügitehingud sõlmida üheaegselt, tuleb erilist tähelepanu pöörata dokumentide kogumisele. Vastasel juhul ebaõnnestuvad paberi puudumise tõttu mõlemad tehingud.