Saate osta korteri uude majja, kasutades ühte mitmest olemasolevast skeemist. Iga selline skeem näeb ette konkreetse kokkuleppe. Iga kinnisvaraostja peab teadma, kuidas õigesti omakapitali osaluslepingut sõlmida ja vigu vältida.

Omakapitali osaluse seadus Föderaalseadus 214

Pärast ehituses jagatud osalemise seaduse vastuvõtmist föderaalseadus nr 214 viidi tsiviilseadustesse uut tüüpi lepingud - ehituses jagatud osalemise leping. Enne selle seaduse vastuvõtmist määrati arendaja ja aktsionäri kohustused erinevate õiguslike vahenditega. Praktikas tuleb sageli ette ühistegevuse, investeerimise, tasuliste teenuste osutamise, ehituslepingute, ostu-müügilepingute ja paljude teiste lepingute sõlmimist.

DDU on juriidilise dokumendina eksisteerinud üsna pikka aega, kuid alles 2005. aastal võeti vastu seadus, mis kaitseb kodanike õigusi seaduslike pettuste eest. Kogu kaitseõiguste loetelu nimetatakse nn aktsiaosaluslepinguks FZ-214.

Selle seaduse kohaselt kontrollitakse arendajafirma pankrotti, täidetud dokumentatsiooni õigsust ja kõikide pooltevahelise lepingu tingimuste täitmist.

Kontrollime arendaja dokumente

Korramatu arendaja vastu on raske end kindlustada, kuid see on võimalik. Enne lepingu allkirjastamist küsige arendajalt tutvumiseks järgmised dokumendid:

1. ehitusluba;
2. tunnistus eraldatud maatüki omandiõiguse kohta või selle rendileping;
3. kohalike omavalitsuste otsus selle maatüki andmise kohta elamu ehitamiseks;
4. investeerimisleping või muu sarnane dokument;
5. volikiri – peab olema notariaalselt kinnitatud originaal. Nõutav käsundus- või käsunduslepingu sõlmimisel.

Sõltumata sellest, mida nad teile ütlevad, vastutab arendaja ja ta on kohustatud need dokumendid esitama. Näiteks mistahes lepingute sõlmimine ilma ehitusloata on seaduserikkumine.

Pöörake erilist tähelepanu dokumentidel olevatele kuupäevadele. Kui ehitusluba väljastati mitu aastat tagasi ja ehitustähtaeg hakkab lõppema ning hoonet pole püstitatud, tuleks enne arendaja poole pöördumist kaks korda järele mõelda.

Millele alushariduse registreerimisel tähelepanu pöörata

Osanikuks võib nimetada iga uues majas asuva korteri ostjat, kes on sõlminud lepingu korterelamu ehitamisel ühiseks osalemiseks. Osaniku rolli võib täita ka juriidiline isik, kes on teatud summa maja ehitusse panustanud. Samad DDU nõuded, mis on ette nähtud föderaalseaduses nr 214, kehtivad nii juriidilistele kui ka üksikisikutele. See seadus ei anna täpset sõnastust ega oma ühtset vormi kogu riigi kohta.

Omakapitali osalusleping ei pea olema notariaalselt tõestatud, kuid mõlema poole soovil saab seda teha. Lepingu notariaalselt kinnitatud versioon annab aktsionärile korteri ostmisel teatud eelised:

1. tehingu tõendamisel on notar kohustatud kontrollima arendaja dokumentatsiooni õigsust;
2. Notariaalselt tõestatud leping võimaldab hiljem hõlpsasti registreerida ostetud korteri omandiõigus.

DDU registreerimisel tuleb olla eriti tähelepanelik. Põhileping koostatakse, võttes arvesse kõiki föderaalseaduse nr 214 nõudeid. Sageli on juhtumeid, kui arendaja pakub lepingu esialgse versiooni allkirjastamist. Seda võimalust pole föderaalreservi süsteemis registreeritud, seetõttu on suur pettuse tõenäosus: näiteks korteri topeltmüügi fakt. Enamasti seletavad arendajad lepingu esialgse versiooni allkirjastamist sellega, et vajaliku dokumentatsiooni ettevalmistamine võtab kaua aega – umbes kuus kuud. Muidugi ei ole kõik arendajad petturid ja paljud sõlmivad hiljem PDU kõigi reeglite kohaselt, kuid sageli on juhtumeid, kui ettevõttel on tõsiseid rikkumisi, mille tõttu ei saa omakapitali osaluslepingut föderaalseaduse alusel täita. 214.

Lepingu kohustuslikud punktid

Eespool loetletud nüansse välja arvatud, tuleb ehituses kaasosaluse leping sõlmida kirjalikult. Suulisi kokkuleppeid ei saa olla. On veel mitmeid põhinõudeid, mille täitmata jätmine võib kaasa tuua DDU kehtetuks tunnistamise.

DDU-s tuleb täpsustada järgmised üksused:

1. korteri osanikule üleandmise kuupäev;
2. korteri täpne kirjeldus, tehniline plaan, korruse ja korteri numbri märge;
3. garantiiaeg: side ja seadmete jaoks on kolm aastat, korteri enda jaoks - vähemalt viis aastat;
4. kinnisvara väärtus, tähtajad ja maksegraafik. Hind muutub ainult korteri suuruse muutumisel.

Arendaja märgib lepingus, et dokument vastab täielikult 214-FZ-le ja sisaldab teavet, milles aktsionär saab soovi korral tutvuda projekti deklaratsiooniga.

Veel üks oluline punkt: ehituses jagatud osalemise eest tasumine toimub alles pärast seda, kui koolieelse haridusasutuse riiklik registreerimine on Rosreestris lõpetatud.

Ühisehitus Venemaal eksisteeris juba enne föderaalseaduse nr 214 vastuvõtmist. Selline ehituses osalemine toimus peamiselt investeerimislepingute või ühistegevuse kaudu. Seda tüüpi lepingute koostöömehhanismid ei ole täielikult välja toodud, mis ei kaitse täielikult aktsionäride õigusi, jättes ruumi hoolimatute arendajate tegevusele. Ühisehituses osalemise seaduse vastuvõtmine viis aktsionäride ühisehituse riskid peaaegu nullini, kaitstes nende õigusi ja kaitstes arendajaid pettuste eest.

Sellest tulenevalt hakkasid petturid otsima muid meetodeid seadusest möödahiilimiseks. Levinuimaks meetodiks jääb tänapäeval omakapitali osaluse lepingu asendamine mis tahes muu lepinguga – enamasti ostu-müügilepingu ja veksli skeemidega.

Kui ülaltoodud skeemid välja jätta, on selle ehitusviisi riskideks arendaja pankrot, ehitatud hoone kvaliteedi mittevastavus lepingu standarditele ja tingimustele ning otsene pettus. Arendaja hoolikas valimine kõrvaldab sellised riskid kui mitte täielikult, siis vähendab neid vähemalt miinimumini.

Lugege peenes kirjas kirja hoolikalt

Omakapitali osalusleping sisaldab mitut lehekülge suure hulga klauslitega, millest juriidilistes keerukustes võhiklikul inimesel on üsna raske aru saada. Lepingu esimestel ridadel on tavaliselt teave arendaja nimel lepingu sõlmiva arendajaettevõtte või juriidilise isiku kohta. Kui leping sõlmitakse müüva ettevõtte kaudu, siis tuleb sellele lisada dokument, mis kinnitab müüja volitusi.

Ehitusplatsi andmete graafik sisaldab ehitatava hoone ja selle projekti omadusi. Eelprojekt tuleb esitada aktsionärile tutvumiseks ning seda peab toetama pitsat ja allkiri. Võimalike riskide vältimiseks on soovitatav kõiki lepingu punkte, sealhulgas väikeses kirjas kirjutatuid, sõltumatu advokaat või notar üle kontrollida. Arendusettevõtete poolt petetud aktsionärid pole tänapäeval nii haruldus, isegi pärast föderaalseaduse-214 kehtestamist.

“Hallid skeemid”, kuidas vältida aktsionäri pettust

Praegu on föderaalseaduse 214 alusel uue hoone ostmine üsna keeruline, kuna selle seaduse kohaselt ehitatakse väike arv hooneid. Enamasti kasutavad arendajad nn halle skeeme, mis on põhimõtteliselt müügi- ja ostulepingud. Selliste skeemide täielik vältimine on ebatõenäoline, kuid võimalikke riske saab minimeerida.

Halle skeeme on kahte peamist tüüpi:

1. Eelkokkulepe. See on arendajate ostu-müügilepingu kõige levinum versioon. Sisuliselt kujutab see endast omamoodi lubadust, et arendaja pärast elamu ehitamist ja korterite omandiõiguse registreerimist sõlmib ostjatega valmis kinnistu ostu-müügilepingu. Tavaliselt kasutab arendaja seda skeemi, et maksta vähem makse. Kuna osanik saab korteri kohe kätte, jääb peamiseks riskiks aeg, mille jooksul eluruumi omandiõiguse registreerimine toimub.

Eellepingu kohaselt investeerib osanik oma vahendid arendajale korteri ostmiseks, kuna pärast ehituse valmimist registreerib viimane kinnistu enda nimele ja alles siis annab selle üle aktsionärile.

Kui sellist tehingut õiguslikust aspektist vaadelda, siis see pole reaalne, mistõttu on võimatu nõuda kohtus valminud eluaseme kättesaamist. Lisaks on arendajal täielik õigus müüa korter ükskõik millisele teisele isikule sõlmides temaga ostu-müügilepingu.

2. Veksli ostmine uue ehitise summale. Üks eellepingu liike.

Vekslil ei ole absoluutselt mingit teavet vara kohta. Sellise skeemi olemus seisneb selles, et arendaja peab raha viivitamatult kätte saama ja eellepingu alusel pole seda võimalik teha, mistõttu tehakse aktsionärile ettepanek sõlmida võlakirja ostu-müügileping. Märge.

Sellise skeemi kasutamine vekslitega on vahend omakapitali osaluslepingu kohustusliku sõlmimise seadusest möödahiilimiseks. Enamasti on laenu tagasimakse tähtaeg vähemalt kolm aastat. Arvestades, et hoone valmib vähem kui aastaga ja aktsionär saab raha tagastada alles kolme aasta pärast, on see skeem arendajale kasulik. Lisaks ei ole arendajal sellises olukorras kohustusi tähtaegade osas.

Kui plaanite osta vekslit, on kõige parem osta väärtpabereid tähtajaga kuni üks aasta.

Osaluslepingu lõpetamise kord

Omakapitali osaluslepingu lõpetamise protseduuri saab läbi viia mitmel juhul:

1. Arendaja ei järgi kinnistu ehitamise ja kasutuselevõtu lepingus märgitud tähtaegu. Need tähtajad on DDU-s tingimata märgitud. Kui lepingus märgitud kuupäevast on möödunud rohkem kui kaks kuud, võib osanik lepingu ühepoolselt üles öelda.

Kui arendaja näeb ette ehitusaja pikenemist, peab ta sellest aktsionärile ette teatama vähemalt kaks kuud. Sel juhul on aktsionäril kaks võimalust: kas lõpetada leping või nõustuda uute tingimustega.

2. Kasutusele võetud rajatise kvaliteet ei vasta toodud standarditele ja. Seda laadi puuduste avastamisel on aktsionäril õigus nõuda arendajalt kas lepingu maksumuse vähendamist või puuduste kõrvaldamist omal kulul. Pretensioone kinnisvara kvaliteedi kohta saab esitada ainult DDU-s märgitud garantiiajal. Kui arendaja keeldub, võib osanik lepingu ühepoolselt lõpetada.

Omakapitali osaluslepingu lõpetamine toimub järgmiselt: arendajale saadetakse tähitud kiri, milles teatatakse, et osanik lõpetab lepingu ühepoolselt. Leping loetakse lõppenuks kirja saatmise hetkest. Pärast tähitud kirja saatmist on arendaja kohustatud kulutatud raha aktsionärile tagastama 20 kalendripäeva jooksul ning ta tagastab mitte ainult vastavalt lepingule makstud summa, vaid ka intressi summas 1-150 keskpanga. refinantseerimismäär.

Lepingutingimused ja vääramatu jõud

Ehituses ühisosaluse lepingu koostamisel tuleks erilist tähelepanu pöörata lepingus märgitud tingimustele. Kõigepealt vaadatakse DDU enda tähtaega: see peab kehtima seni, kuni pooled oma kohustusi täidavad.

Teine oluline tähtaeg on kinnisvara arendajalt aktsionärile ülemineku kuupäev. Enamasti on lepingus märgitud kvartal, mille jooksul objekt eeldatavasti üle antakse. Seadus lubab seda, kuid see lahendus pole aktsionärile päris soodne.

Sageli lisab arendaja lepingusse klausli, mis ütleb, et ta vastutab tähtaegade rikkumise eest ainult siis, kui see on tema süü, mis on föderaalseaduse-214 otsene rikkumine. Teine võimalus on oluliselt laiendada vääramatu jõu põhjuste loetelu. Vääramatu jõud hõlmavad tavaliselt looduskatastroofe, sõdu ja terrorirünnakuid. Sageli sisaldab see DDU-s valitsuse akte, madalaid hooajalisi temperatuure ja muid tegureid.

Aktsiaosaluse lepingu riiklik registreerimine

Omakapitali osaluslepingu riikliku registreerimise viib läbi arendaja, kuid seadus ei piira aktsionäri selles ettevõtmises, võimaldades tal menetlust iseseisvalt läbi viia. Rosreestrile tuleb esitada järgmised dokumendid:

1. lepingu riikliku registreerimise taotlus;
2. riigilõivu tasumise kviitung;
3. dokumendid, mis kinnitavad tehingu poolte või üht pooltest esindava juriidilise isiku volitusi;
4. juriidilised dokumendid;
5. üksikisik on kohustatud esitama isikut tõendava dokumendi;
6. juriidiline isik esitab asutamisdokumendid või nende notariaalselt kinnitatud ärakirjad;
7. dokumendid lepingu objekti kohta - projekt, maja või korteri omadused, mis näitavad selle asukohta.

Ehituses ühiselt osalemise leping peab sisaldama järgmisi tingimusi:

1. ehitatava objekti garantiiaeg;
2. lepingu maksumus, rahaliste vahendite tasumise tingimused ja kord;
3. aktsionäri poolt rajatise kasutuselevõtu tähtajad;
4. vara tunnused, sh projekteerimisdokumentatsioon ja luba korterelamu või muu vara aktsionärile väljaüürimiseks.

Õiguslikust aspektist on omakapitali osalusleping (EPA) terve õigussuhete konglomeraat.

Ühest küljest on tegemist puhtalt töövõtulepinguga, mille kohaselt kohustub arendaja töövõtjana töid tegema teatud aja jooksul ja kindla tasu eest.

Teisalt on tegemist lepinguga kahe kaasinvestori vahel, kes investeerivad elamukinnisvara ehitusse.

Kokku on DDU alla kuuluv arendaja tegevus elamute ehitamiseks mõeldud ettevõtlustegevus, mille käigus võetakse klientidelt vastu makseid ette või täis ettemaksuga.

Selline mitmekesisus muudab DDU lepingud kaasaegses lepinguõiguses üheks keerulisemaks.

Koolieelse hariduse liigid

Omakapitali osaluslepinguid on mitut tüüpi. Reeglina "tõmbab" iga tüüp järgmiste lepingute sõlmimist. Sisuliselt on kõik vahelepingud arendajate poolt hästi välja töötatud trikk.

Fakt on see, et elamukinnisvara ehitamine on mitmeetapiline protsess ja arendaja püüab igas etapis oma kulusid minimeerida. Veelgi enam, arendaja püüab kasu saada ka siis, kui objekt pole üldse ehitatud, kuigi nendel juhtudel võib juba rääkida pettusest.

Vastavalt arendaja tegevuse etappidele on ilmunud ja levinud järgmist tüüpi DDU lepingud:

1. kavatsuste kokkulepe (esialgne DDU või PDDU);
2. tehniline PDDU;
3. tegelikult DDU.

PDDU

Nagu nimigi ütleb, sõlmitakse kavatsuste fikseerimiseks vastaspoolte vahel sarnane leping. Sel juhul on arendaja kavatsus täita kliendi tellimus (siin tuleb esmalt mängu lepingu sõlmimise aspekt) ja kliendi kavatsus on potentsiaalne eluasemetellimus. Tahtekokkulepe eeldab põhilepingu edasist sõlmimist.

PDDU sõlmimise kõige levinum põhjus on arendaja banaalne ehitusloa puudumine. Sellise loa puudumisel ei saa peamist DDU-d üldse sõlmida, kuna see on seadusega keelatud. Kuid arendajal on vaja kliente ja raha. Seetõttu kasutab ta kavalust ja sõlmib liikluslepingu.

See ei tähenda, et arendajal on tingimata pettuse kavatsused. Mainekad arendajad on PDDU-d praktiseerinud pikka aega. Liikluslepingut sõlmides riskide eest kaitsmiseks tuleks välja selgitada arendaja maine. Fakt on see, et ehitusloa saamine sõltub paljudest põhjustest – alates kohalike võimude loidusest kuni probleemideni ehitusfirma endaga. Võib-olla ei anta luba seetõttu, et ettevõttel puudub ehituskrundile õigus või projekt pole läbinud ehituseksami. On suur oht, et luba üldse välja ei anta ja PDDU alla kuuluvatel aktsionäridel hakkavad tekkima tõsised probleemid.

Tehnilised liikluseeskirjad

See on ka üks arendaja trikke. Üldjuhul on tehnilise PDDU sõlmimist pakkuvad ehitusettevõtted juba saanud kõik ehituse alustamiseks vajalikud load, kuid ei soovi erinevatel põhjustel peamist PDDU-d koheselt oma aktsionäridega sõlmida. Üldjuhul tehniliste lepingute sõlmimisel aktsionäridele riske praktiliselt ei kaasne, eeldusel, et lepingus on põhilepingu sõlmimise tähtaeg määratud lähiajal.

põhileping

Põhileping (DDU) sätestab absoluutselt kõik ühisehituslepinguga kaasnevad tingimused. Tulenevalt asjaolust, et DDU läbib Rosreestris kohustusliku registreerimise, on alates DDU allkirjastamise hetkest aktsionäri riskid minimeeritud, kuigi neid ei kõrvaldata. Tuntud ettevõtted esitavad mõni aeg enne lepingu allkirjastamist aktsionärile lepingu näidise läbivaatamiseks. Kui ehitusfirma keeldub Teid näidisega tutvustamast ja nõuab viivitamatut lepingu allkirjastamist, siis soovitame selle arendajaga hüvasti jätta.

Proovi saamisel ei ole soovitav oma jõududele lootma jääda, vaid lasta omakapitali ehitamise küsimustes lepingutingimustega tutvuda spetsialistil.

Kui plaanite ehituseks hüpoteeklaenu võtta, saate näidise panka viia. Pangad hindavad hüpoteegi ehitamisel riske väga hoolikalt ja keelduvad laenu väljastamast, kui DDU klauslid tekitavad neis kahtlusi.

DDU tingimused

Alates DDU allkirjastamise hetkest muutub aktsionär teiste aktsionäridega võrdsetel alustel ehitusinvestoriks. Nende ülekantud raha kasutatakse elamu ehitamiseks.

Iga DDU leping on individuaalne, kuna see sisaldab andmeid konkreetse eluaseme kohta koos konkreetse filmiga konkreetsel korrusel konkreetse kliendi jaoks. Korteri numbrit ei tasu arvestada, kuna maja kasutuselevõtu ajaks võib korterite numeratsioon oluliselt muutuda.
DDU ütleb:

• tubade arv korteris;
• abiruumide, rõdude, pööningute ja lodžade olemasolu;
• kaadrid igast toast ja igast toast;
• korruste arv

Nende andmete korrektne kajastamine lepingus kõrvaldab võimalikud probleemid eluaseme omandiõiguste registreerimisel. Fakt on see, et registripidajad võrdlevad korterit hoolikalt koolieelse õppeasutuse andmetega.

Tähtajad

Korrektselt koostatud DDU peab sisaldama selgelt määratletud tähtaegu korteri osanikule üleandmiseks. Lihtsustatud tähtajad, mis on piiratud näiteks kuue kuuga, peaksid tekitama muret. Suure tõenäosusega ei satu petta, kuid võtmete üleandmise hetke ootamine võib olla oluliselt pikem.

Tähtis! Maja kasutusse andmine ja korterivõtmete osanikule üleandmine on erinevad õigusnähtused. DDU-s saab kasutuselevõtu perioodi määrata esimeseks või teiseks poolaastaks, kuid korteri võõrandamise tähtaeg tuleb täpselt teada anda, näiteks „20 päeva jooksul alates maja kasutuselevõtu kuupäevast. ”

DDU põhipunktid

Poolte lepingust tulenevate kohustuste kõik põhipunktid taanduvad mõnele sõnale “osanik maksab” ja “arendaja ehitab ja võõrandab korteri osanikule”, ehk nii või teisiti on kogu DDU. "keerdunud" nende tingimuste ümber.

Üldiselt peaks leping hõlmama järgmisi põhisätteid:

1. maksumus ehk eluaseme ühe ruutmeetri hind korrutatuna korteri kaadriga. Samal ajal on märgitud täismakse tingimused, maksete sagedus ja viis.

Maja kasutuselevõtu käigus kontrollitakse kaadrit ja kui see osutub DDU-s teatatust väiksemaks, on arendaja kohustatud tagastama enammakstud ruutmeetrite maksumuse. Vastuoluline teema on aktsionäri lisatasu lisaarvestite eest. Igal juhul üritavad arendajad makse sisse nõuda, kuid puhtjuriidiliselt on see ebaseaduslik, kuna ehituse lepingutingimustele vastavuse küsimus lasub täielikult arendajal;

2. garantiiperioodid. Need kipuvad varieeruma, kuid üldiselt peaks torustiku garantii olema vähemalt 3 aastat ja eluaseme garantii - vähemalt 5 aastat;
3. maatüki katastriandmed maja ehitamiseks;
4. teave ehitusplatsi kindlustuse kohta;
5. ehitatava objekti aadress vastavalt linnaplaneerimise plaanidele.

Kes allkirjastab DDU

Omakapitali osaluse lepingu vastaspooled on aktsionär ja arendaja. Kui aktsionäriga on kõik selge, siis on ehitusfirmale karmid nõuded.

Lepingu peab allkirjastama kas ettevõtte direktor isiklikult või ettevõtte nimel notariaalselt tõestatud volikirja omav isik. Volitamata isiku poolt DDU allkirjastamine toob kaasa lepingu kehtetuse.

Siin on näidised dokumentidest, mida praktikas kasutatakse esmasel eluasemeturul korterite ostmisel:

Projekti deklaratsioon (1. valik)

Projekti deklaratsiooni näidis mitmekorruseliste elamute ehitamiseks uue elamurajooni osana (2013, Moskva piirkond).

PDF-fail, maht = 4,8 MB.

Projekti deklaratsioon (valik-2)

Elamu korterelamu ehitamise projekti deklaratsiooni näidis (2014, Moskva piirkond).

PDF-fail, maht = 203 KB.

Ehituses jagatud osalemise leping (DDU)

Näide lepingust korterelamu ühisehituses osalemiseks, mis on koostatud vastavalt föderaalseaduse nr 214 viimastele nõuetele (sealhulgas arendaja lisavastutus). Leping sisaldab olulisi seadusega reguleeritud tingimusi ja mitmeid lisatingimusi.
Samas on igal Arendajal õigus koostada oma DDU lepingu tekst: selles sisalduvad olulised tingimused on kohustuslikud, ülejäänud tingimused on Arendaja otsustada.

Failivorming MS Word (.docx), maht = 38 KB.

Nõudeõiguste loovutamise leping

Näidis Ehituse omakapitali osaluslepingu (DDU) alusel nõudeõiguste loovutamise leping koos Arendaja teavitamisega õiguste loovutamisest.

Nõuete tasuta loovutamise leping

Näidis tasuta lepingust DDU alusel nõudeõiguste loovutamiseks üksikisikute vahel ( näiteks sugulaste vahel). Sellele lepingule kohaldatakse oma tasuta olemuse tõttu nii loovutuslepingu kui ka kinkelepingu sätteid.

Failivorming MS Word (.docx), maht = 27 KB.

Ülevaatusleht

Ülevaatusleht, mis vormistatakse ja allkirjastatakse uue korteri Arendajalt vastuvõtmisel. Ülevaatuslehel on kirjas korteri ehituslikud vead (kui neid leitakse) ning nende kõrvaldamise tähtaeg Arendaja poolt. Ülevaatusleht allkirjastatakse enne korteri osanikule üleandmist korteri vastuvõtmise- ja üleandmise akti alusel.

MS Wordi fail (.docx), maht = 15 KB

Uues majas korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt

Uues majas asuva korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt Arendajalt aktsionärile. Käesoleva seadusega lõpetatakse poolte vastastikused kohustused ehituses ühisosaluse lepingust tulenevad.

MS Wordi fail (.docx), maht = 17 KB

Nõue Arendajale korteri võõrandamisega viivitamise ja sunniraha tasumise pärast

Ametlik kaebus Arendajale korteri osanikule üleandmise ja sunniraha tasumise tingimuste rikkumise pärast. Märgitud on kaks juhtumit - kui korter pole veel võõrandatud, ja kui korter on juba võõrandatud, kuid tähtaega rikkudes. Nõue esitatakse Arendajale kohtueelses korras ja kui ta seda ignoreerib või keeldub, siis järgmise sammuna pöördub osanik kohtusse.

MS Wordi fail (.docx), maht = 24 KB

Taotlus abikaasade tegelike kulude jaotamiseks korteri ostmiseks

Abikaasad esitavad selle avalduse oma föderaalsele maksuteenistusele, et saada Venemaalt eluaseme ostmisel kinnisvaramaksu mahaarvamine. Kulude jaotamine võimaldab abikaasadel mahaarvamise summad omavahel meelevaldselt jaotada (saadaoleva 2 miljoni rubla piires inimese kohta).

Abikaasade tegelike kulude jaotamise avaldus hüpoteegi intresside tagasimaksmiseks

Abikaasad esitavad selle avalduse oma föderaalsele maksuteenistusele, et saada kinnisvaramaksu mahaarvamine hüpoteeklaenu intresside maksmisel. Kulude jaotamine võimaldab abikaasadel mahaarvamise summad meelevaldselt jagada (saadaoleva piires 3 miljonit rubla inimese kohta).

MS Wordi fail (.docx), maht = 18 KB

Allpool näete, millised näevad välja korteri tehnilised ja katastridokumendid:

……………………………………………………………..

Korteri tehniline pass

Korteri tehnilise passi näidis. Korteri tehniline pass sisaldab kõiki korteri enda põhilisi tehnilisi näitajaid ja hoone, milles see asub: maja aadress ja ehitusaasta, kommunaalkulud majas, seinte ja lagede materjal, korteri põrand, selle planeering ja sisepind, samuti teave korterisisese ümberehituse kohta (kui on). Tehnilise passi väljastab piirkonna tehnilise inventuuri büroo (STI).

Korteri ostmine uues majas on alati seotud teatud riskidega. Viimastel aastatel on seadusandja kehtestanud mitmeid standardeid, mis peaksid tulevasi eluruumide omanikke kaitsma erinevate probleemide eest. Üheks võtmemeetmeks on arendaja ja ostja vaheliste lepingute registreerimine läbi DDU (kapitali osalusleping ehituses). Seda tüüpi suhetel on nii eeliseid kui ka võimalikke puudusi – vaatame lähemalt.

Definitsioon

Mis on DDU? Ehituses ühisosaluse leping on dokument, mis tuleb sõlmida arendaja ja korterit osta sooviva eraisiku vahel ehitusjärgus. DDU sõlmitakse alles enne uue hoone kasutuselevõttu. Omakapitali osalusleping on seadusega reguleeritud dokument. Kui arendaja plaanib töötada seaduslikes raamides, on tal kohustus sõlmida selline leping iga inimesega, kellelt ta elamu ehitamiseks raha kogub.

Föderaalseadus nr 214

2019. aasta aktsiaosaluslepingut reguleerib föderaalseadus. Föderaalseadus nr 214 "Korterelamute ühisehituses osalemise kohta" sisaldab mitmeid artikleid, mis paljastavad selliste dokumentide juriidilised peensused.

Eelised ja miinused

Aktsiaosaluslepingutel, eriti pärast 2019. aastal tehtud muudatusi, on palju nii plusse kui ka miinuseid. Uurime neid lähemalt. Alustame plussidest:

• Ostja, tulevane osanik, ei kahtle, et ta ostab kinnisvara. Tulevane investor on seaduse kohaselt kohustatud 2019. aastal omakapitali osaluslepingu sõlmimise raames esitama andmed projekti deklaratsiooni ja selle muudatuste kohta, samuti kogu lubava dokumentatsiooni, sh korterelamu ehitamiseks. ja selle ala omandiõiguse või rendi eest, kus ehitatakse
• Kui arendaja plaanib kortereid müüa jagatud osaluslepingute alusel, on ta kohustatud tulevasi aktsionäre oma tegevusest ametliku veebisaidi kaudu täielikult teavitama. See sait peaks avanema mis tahes tavalises kaasaegses brauseris ja sisaldama nii projekti deklaratsiooni vanemaid versioone kui ka vaatamise ajal uusimat versiooni.
• Ehitajate probleemid aktsionärile ei valmista, kuna lepingu hind ei saa tõusta. Seetõttu ei saa järsk inflatsioon või lihtsalt lavastaja soov hinnatõusu põhjustada. Ostsite õiguse miljoni eest - te ei pea rohkem maksma
• Omakapitali osaluslepingu nõuded on üsna karmid. Seega saab arendaja selle skeemi järgi projekti deklaratsiooni muuta vaid kokkuleppel osanikega - see on kirjas ka osaluslepingus. See tähendab, et maja, kuhu korteri ostsite, ei muutu järsku mitu korrust suuremaks ning juurdeehitisena ei teki kaubanduskeskust ega tööstuspinda.
• Läbipaistvad rakendusskeemid on ette nähtud otse osaluslepingus - see võimaldab teil mitte raisata aega õigusaktidega tutvumisele ja kohtus tõendite esitamisele - võite viidata otse osaluslepingule.
• Trahvi maksmise kohustus on märgitud nii tsiviilseadustikus kui ka föderaalseaduses-214 endas ja vastavalt ka osaluslepingus.

Samuti on palju puudusi ning osa neist tuleneb ehitajatele pandud eelistest ja kohustustest. Niisiis, need on järgmised puudused:

• Kuna lepinguhind on fikseeritud, on arendajal suurem risk pankrotti minna. (rohkem selle kohta, mida teha, kui). Osaosalusleping ei võimalda korteri nõudeõiguse hinda muuta, mistõttu peab arendaja arvestama võimalikud riskid olemasolevasse hinda. Dumping ei ole konkurentsituru tõttu võimalik. Seetõttu võib näiteks selline tavaline olukord nagu tellise või betooni kallinemine viia pankrotti.
• Korteri maksumus on tavaliselt suurem, kui ostate selle ühise osaluslepingu alusel. Sealhulgas ühisehituse kompensatsioonifondi panuse kohustuse tõttu. Seega jäävad elamukooperatiivides osalejad sellest kohustusest ilma, et nad saaksid alguses pakkuda soodsamaid hindu.
• jaoks on vajalik osalusleping. See tähendab, et korteri ostmise protsess on üsna pikk.
• Lepingu lõpetamise põhjused arendaja või arendaja algatusel on sätestatud DDU-s endas ja föderaalseaduses. Nii et 2019. aastal sõlmitud omakapitali osaluslepingut lihtsalt lõpetada ei saa - vajalikud põhjused. Ja selle täitmisest ei saa lihtsalt keelduda, loe, lepingu maksumuse tasumisest.
• Pikaajalist järelmaksu on arendajalt üsna keeruline saada – arendajad ei taha anda võimalust tasuda LDU alla kuuluvate korterite eest üle kuue kuu. Seetõttu peate võtma hüpoteeklaenu. Ja selleks peab uus hoone olema akrediteeritud pangas, kust plaanite hüpoteeklaenu võtta.

Topeltmüük

Märkimisväärne eelis ühisehituse mehhanismis 214-FZ all on jagatud osaluslepingu registreerimine Rosreestri juhtimises teie piirkonnas. Fakt on see, et see registreering tähendab ka kõigi antud kortermaja registreeritud objektide andmebaasi kontrollimist ja välistab nõudeõiguse ümberregistreerimise. Inimkeelde tõlgituna välistab see pettuse ühe korteri müügil mitmele inimesele.

Fakt on see, et tegelikult ei saa te kohe oma kohustuste täitmise tulemust. Arendajaga suhtlemise protsess näeb välja järgmine:

• Selgitate, mis on valitud arendaja arusaamises DDU, kas objektil on lõkse
• Sõlmite osaluslepingu
• Lepingujärgse summa tasute ise või hüpoteeklaenu abil
• Ootab maja üürimist

See on koht, kus lõksud hiilivad sisse. Lõppude lõpuks andsid sa raha millegi eest, mida looduses veel pole. Ja kuni seadusandja kehtestas riigiasutustega lepingute registreerimise, kasutasid arendajad lünka ära ja müüsid sama korteri erinevatele inimestele. Jah, see on pettus, kuid selliseid skeeme proovitakse endiselt kohtus.

2019. aasta näidise osaosalusleping kohustab seda sõlmivatelt pooltelt täielikult kirjeldama korteri eripärasid, sh korruste arvu, selle korteri asukohta planeeringus ja projekti deklaratsioonis ning numbrit. Topeltmüük on praktiliselt välistatud.

Karistus

Varem ei olnud uuselamute korterite ostu-müügilepingutes ette nähtud selget algoritmi, kuidas lepingu lõpetamisel sunniraha määrata. Omakapitali osaluslepingu kasutamise puhul on probleem lahendatud. Seadus määratleb selgelt vastutuse DDU alusel ja karistuse arvutamise skeemi. Seega on see võimalik järgmistel juhtudel:

• Uue hoone üleandmise või aktsionärile võtmete üleandmise tähtaega rikuti enam kui kahe kuu võrra osaosaluslepingus märgitud kuupäevast.
• Ehitatud majal on olulisi puudusi - näiteks praod seinas
• Arendaja kingib teile korteri, mille pindala on väiksem kui lepingus ette nähtud

Kõik need punktid on ühtlasi ka lepingu lõpetamise aluseks. See tähendab, et võite nõuda arendajalt kogu lepingu summat pluss trahvi või lihtsalt trahvi ja oma korteri. Viivise suuruse arvutamine on üsna lihtne:

• Vajame üürilepingus märgitud maja üleandmise kuupäeva - loeme sellest möödunud päevade arvu
• Vene Föderatsiooni keskpanga baasintressi saame teada osakonna ametlikul veebisaidil - see on 8,5%.
• Järgmiseks arvutame valemiga: 1/150 X 8,5% X päevade arv X korteri maksumus

Näiteks hilinenud päeva eest, mille lepingu väärtus on 1 miljon rubla, peab arendaja teile maksma veidi vähem kui 600 rubla.

Arendaja kohustused DDU alusel

Me ei peatu arendaja kohustuste täielikul struktuuril kõigi ühisehituses osalejate ees. Keskendume sellele, mis konkreetselt aktsiaomanikku huvitab.

• Omakapitali osaluse lepingu raames on arendajal kohustus esitada riikliku ehitusjärelevalve osakonnale projekti deklaratsioon. See juhtub esimese lepingu registreerimisel - seega, kui olete esimene inimene, kes ostab korteri selles uues majas, kuigi selline olukord on haruldane, peate seda protsessi kontrollima.
• Enne lepingu sõlmimist on arendaja kohustatud Teile Teie nõudmisel edastama kogu info ja dokumendid uue hoone kohta. See tähendab, et arendajal on võimalus osa teavet maha suruda, kui te ise küsimust ei esita. Vaatame, mida täpselt peate allpool arendajalt küsima.
• Kui olete sõlminud omakapitali osaluslepingu, siis on teil õigus kontrollida oma vahendite kulutamist - arendaja on kohustatud neid kulutama ainult korterelamu ehitamiseks, millesse tuleb korter, mis kuulub teile aastaks. nõudeõigus. Tegelikult, kui ehitusplatsile on hakatud ehitama kaubanduskeskust, on teil õigus ja arendajal kohustus tutvuda selle ehituse dokumentidega ja tõestada, et ta ehitab kaubanduskeskust muu raha eest. kui sinu oma
• Arendaja on kohustatud oma vahendeid või muid väliseid jõude kasutades lõpule viima objekti, mille kohta on sõlmitud osalusleping. Arendaja on kohustatud Teile üle andma korraliku kvaliteediga korteri nagu ka elamu ehitusprojekt ise
• Arendaja on kohustatud Teid teavitama korterelamu ehitamise lõpetamisest vähemalt neliteist päeva enne hoone enda ehitamise lõpetamist
• 2019. aasta näidise osalusleping näeb ette arendaja kohustuse tasuda Teile sunniraha ja trahve, samuti raha tagastada, kui on põhjust olemasoleva DDU lõpetamiseks

Arendaja trikid

Vaatamata üsna rangele kontrollile aktsiakapitali ehitamise vallas, leiavad mõned arendajad seadusandluses lünki ja püüavad mööda hiilida mõnest kohustuslikust aktsionäride kaitse mehhanismist. Teised pole raha kogumise ja kuhugi kadumise vastu üldsegi vastu. Nüüd on DDU seadusest möödahiilimiseks kaks peamist skeemi.

Veksel

Tegu on üsna segase skeemiga, millest on raske aru saada ilma kaasnevaid õigusakte tundmata. Venemaal on nn veksel – väärtpaber, mida saab organisatsioonilt osta. Ühisehituses tegutsevad arendajad järgmiselt:

• Nad pakuvad Teile osaluslepingu sõlmimist ja selle eest veksliga tasumist - see on väidetavalt odavam. Või nimetatakse mõnda muud põhjust.
• Tegelikult on põhjus erinev – seaduse järgi saab arendaja aktsionäridelt raha kaasata alles pärast ehitusloa saamist. Kui see nii ei ole, ei saa te raha koguda. Aga kui väga tahad, siis on lünk – veksel
• Kui aktsionär ostab veksli, saab ta ilusa dokumendi, kus on kirjas, et arendaja kohustub temaga sõlmima DDU ja arvestama selle lepingu hinnas veksli hinda.

Siin peitub peamine pettus. Kõik föderaalseaduse-214 normid, mille eesmärk on aktsionäri kaitsmine, ei kehti veksliga skeemis. Ei mingeid trahve ega kindlustust topeltmüügi vastu – mitte midagi. Tegelikult teid petetakse ja arve võib muutuda lihtsaks paberitükiks.

Loodate, et arendaja sõlmib teiega lepingu, kuid see ei pruugi juhtuda. Veelgi enam, mis tahes põhjusel - nii ebaseaduslik, näiteks arendaja lihtne lahkumine koos teie rahaga, kui ka juriidilistel põhjustel - ettevõtte pankrot. Kuid viimasel juhul kaitseb DDU omanikke ühine ehitushüvitiste fond. Ja arvete ostjad – ei midagi. Ärge ostke veksleid vastuseks arendaja kinnitusele, et ta sõlmib teiega mõne aja pärast lepingu

Eelkokkulepe

Veelgi lihtsam skeem, milles hoolimatute arendajad mängivad ostja tähelepanematuse peale. Nn aktsiaosaluse eelleping annab DDU-st aru vaid ühe sõnaga, kuid tegelikult on see vaid fiktiivne paber, mis arendajat millekski ei kohusta. See leping ei näe ette midagi, mida seadus DDU-lt nõuab. Kõik DDU riskid on ette nähtud seadusandja poolt. Seda ei ole eellepingus kirjas.

Tegelikult nõustute selles lepingus lihtsalt sellega, et määratud aja jooksul (kui see on olemas) kohustub arendaja teiega DDU sõlmima. Mida selles DDU-s näidatakse, on ebaselge. Ja siin on veel üks erinevus - omakapitali osaluslepingu arveldused tehakse pärast dokumendi registreerimist Rosreestris. Selgub, et olukord pole eriti naljakas:

• Sõlmite eellepingu
• Maksa arendajale
• Isegi kui ta on aus ja allkirjastate ikkagi tõelise DDU, pole see arendaja mõne rikkumise tõttu RosReestris registreeritud
• Kõik. Arendajal on teie raha. Eellepingule tehti arvutused. Võite jääda ilma föderaalseaduse 214 toetuseta ja proovite pöörduda kohtusse, et tõestada, et teid peteti. Pole tõsi, et saate vähemalt osa rahast tagastada.

Ärge sõlmige osaluse eellepinguid. Ainult legaalsed DDU-d registreeritud Rosreestr

Kuidas sõlmida DDU?

Nagu teada saime, seavad föderaalõigusaktid üsna ranged nõuded nii omakapitali osaluslepingu sõlmimise kui ka täitmise sisule ja mehhanismile. Kõigi nende nõuete täitmine on nii arendaja kui ka aktsionäri huvides. Seetõttu on parem kontrollida, kas kõik vajalikud punktid on lepingus, mida kavatsete sõlmida. Vaatame lähemalt.

Nõutavad esemed

Kontrollige kindlasti, kas lepingus pole lahknevusi või kummalisi, nagu "esialgne". Ehituses jagatud osalemise leping peab olema vormistatud selgelt ja ilma ühegi kahemõttelisuseta, kõik peab olema võimalikult läbipaistev. Siin on peamised punktid, mis peaksid igas lepingus sisalduma:

• Preambulis tuleb märkida teie täisnimi, passiandmed koos väljaandmise kuupäevaga ja registreerimisaadress. Lepingus nimetatakse teid aktsionäriks või investoriks.
• Arendaja andmed – juriidiline isik, üksikasjad, link põhikirjale ja organisatsiooni direktori andmed. Lepingus nimetatakse teda Arendajaks
• Rida “Lepingu ese”. Selles on kirjas, et see Arendaja kohustub korteri teile üle andma, järgides föderaalseaduse nr 214 "Korterelamute ühiskapitali ehitamises osalemise kohta" menetluse seaduslikkust. Viide sellele föderaalseadusele on vajalik, kuna see kinnitab selgelt, et see leping on aktsiakapitali osalusleping
• Kontrolli info olemasolu ehitatava korterelamu kohta. See ei tohiks olla majade kompleks, isegi kui ostate korteri mõnesse ehitatavasse mikrorajooni objekti. Teie uue hoone eripäraks on vaid korruste arv, rõdude ja lodžade olemasolu, aadress, eluruumide arv, nende pindala.
• Teil on vaja ka ostetava korteri iseloomulikke omadusi - see määrab objekti asukoha korruse, selle pindala, planeeringu koos iga toa pindalaga - edaspidi väljaüürimisel see teave aitab teil korpuse vastu võtta ja arutada arendajaga trahvi või lisatasu, kui kogust rikutakse arvestid
• Lepinguhind on märgitud nii ruutmeetri kohta kui ka kogu lepinguhind. Tähtsus on siin järgmine: pärast ehitamist võtate korteri vastu ja korteri pindala mõõdavad STI töötajad. Pindala võib erineda pluss-miinus 2-3 meetrit. Kui pindala on suurem, saate teada, kui palju peate arendajale maksma. Kui vähem, siis kui palju on arendaja teile võlgu?
• Peate märkima nii vara teile üleandmise täpse kuupäeva kui ka maja enda kasutuselevõtu kuupäeva. Kindlasti kontrollige, et kuupäevi oleks täpselt kaks – vahel juhtub, et arendaja toob maja õigel ajal kohale, kuid viivitab võtmete üleandmisega kuus kuud või kauemgi, parandades korteris defekte, millele vastuvõttev vahendustasu ei pööra tähelepanu.
• Arendaja vastutus peab olema selgelt välja toodud. Garantiiaeg - minimaalselt 5 aastat. Insenerisüsteemid ja side – vähemalt 3 aastat.
• Arendaja tagatised rajatise ehitamisele - siin räägime sellest, et arendaja kinnitab osaosaluse lepingu raha kandmise ühisehituse hüvitisfondi või näitab selle uue hoone kindlustuskohustusi
• Info ehituslubade kohta ja info maatüki – omandi või rendi kohta. Kui viimast, siis mitmeks aastaks. Kontrolli, kas uue hoone valmimisaeg erineb rendiperioodi lõpust – numbrid peavad klappima. Ja kindlasti vaadake fraasi tähtpäeva kohta - see peaks ütlema "tähtaeg" ja mitte "Esialgne tähtaeg". See on tähtis
• Maksemehhanism - omakapitali osaluslepingu alusel maksate raha pärast lepingu registreerimist Rosreestri kontoris, kuid mitte enne seda. Arendaja võib paluda teil tasuda osa lepingust ette, kuid parem on näidata talle oma maksevõimet muul viisil - näiteks nõutava summa pangaväljavõttega või maksevorminguga seifi või kirja kaudu. krediidist

Enne selle allkirjastamist ja Rosreestrile dokumentide saatmist kontrollige kogu osaluslepingus sisalduvat teavet.

Lepingu sõlmimine (näidis)

Teil palutakse arendaja kontoris leping ise allkirjastada. Ärge nõustuge seda allkirjastama samal päeval, kui näete seda esimest korda. Teil on õigus seda vajalike punktidega täiendada ja paluda arendajal need parandused lõppversioonis teha. Algoritm peaks välja nägema selline:

• Kontrollite kogu teavet arendajate kohta
• Tulge tema kontorisse ja küsige DDU ja projekti deklaratsiooni koopiat
• Uurige hoolikalt kõiki lepingu punkte, mis kõige parem - selles valdkonnas praktiseeriva advokaadi kaasamisega
• Või tehke muudatusi ja pidage arendajaga läbirääkimisi
• Või annate nõusoleku ja jätate oma allkirja lepingule

Lepingu koostab arendaja ise. Meie veebisaidil saate tutvuda reaalse aktsiaosaluse lepinguga. Näidis on saadaval.

Dokumentide pakett

Dokumentide pakett, mida aktsionär peab koguma, on üsna väike. Peate koguma:

• Passi koopia
• Leping ise ja selle lisad
• Täiendavad kokkulepped arendajaga - vajadusel
• Aktsionäri vabas vormis taotlus (arendaja antud mall)

Kui ostate korteri volikirja kaudu, peate allkirjastama volikirja notari juures. Kui teil on abikaasa, peate hankima notarilt tema nõusoleku ostmiseks. Hüpoteegi puhul koostab pank kolmepoolse lepingu omakapitali osaluslepingu sõlmimiseks

Registreerimine

Omakapitali osaluslepingu registreerimiseks võite koos arendaja esindajaga pöörduda mitmesse kohta:

• Rosreestri kontor teie piirkonnas
• Multifunktsionaalne keskus avalike teenuste osutamiseks. Registreerimise periood pikeneb päeva võrra, kuid järjekordi praktiliselt pole
• Esitage dokumendid elektroonilist registreerimist kasutades - see juhtub tavaliselt siis, kui ostate korteri hüpoteeklaenu kaudu. Üksikisikuna saate seda ise teha, kuid selleks on vaja elektroonilist allkirja. Ajavahemik pikeneb märkimisväärselt, seega on lihtsam kasutada kahte esimest võimalust

Pärast dokumentide esitamist saate kviitungi, mis näitab, et paberid on vastu võetud. Kui kõik läks hästi, antakse teile kviitung, mis kinnitab omakapitali osaluslepingu sõlmimist. Jääb vaid oodata ehituse valmimist.

Riskid

Vaatamata kõigile 2019. aasta aktsiaosaluslepingute rõõmudele võib äsja vermitud aktsionär siiski silmitsi seista tõsiasjaga, et tema uus hoone muutub problemaatiliseks. Peamiselt juhtub see arendusfirma pankroti tõttu. Seadusandja hinnangul on ühisosaluslepingute puhul riskid minimaalsed, kuna sellises olukorras ühisehituse kompensatsioonifond toimib. Aga kuna pretsedente pole veel olnud, võib vaid oletada, kuidas kõik tegelikkuses juhtub.

Õiguskaitseameti jurist. Spetsialiseerudes ametnike ebaseaduslike tegude edasikaebamise, eluasemevaidluste ja arendajatelt trahvide sissenõudmisega seotud juhtumite lahendamisele. Laialdane töökogemus 214 föderaalseaduse alusel.

Ehituses ühisosalust käsitlev föderaalseadus 214 koos Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku ja tarbijaõigusi kaitsva seadusega reguleerib elamukinnisvara potentsiaalse ostja ja arendaja vahelisi suhteid. Aga üksiklepingu näidis, poolte suhte paberile jäädvustamine, ei ole seadusega ette nähtud. Seega ostjad tuleb põhjalikult uurida tema pakutud lepingu teksti, et mitte mitmekordistada petetud aktsionäride ridu.

Seitse DDU legitiimsuse märki

Allakirjutamiseks kavandatava lepingu rubriigis "Föderaalseaduse 214 ehitamisel jagatud osalemise leping" on ühisinvesteerimistegevuse, elamukinnisvara ostu-müügilepingu, ehituse rahastamise või osalemise lepingu tekst. ühistuehituses võib hästi paigutada. Millised punktid võimaldavad teil selles veenduda lepingus on täpselt kirjeldatud aktsiaosalus ja kas see on koostatud nii, et vaidluse kohtulikul arutamisel jääb võit aktsionäri poolele?

1. Koolieelse kasvatuse õppeaine kujutab endast arendaja kohustust ehitada kokkulepitud objekt ja see kokkulepitud tähtaja jooksul osanikule üle anda.
2. Üleantava objekti omadused peavad olema selgelt sõnastatud. See on ehitusplatsi number katastris, maja aadress, kus tulevane korter asub, selle pindala ja selle välimuse üksikasjalik kirjeldus võõrandamise ajal (koos atribuutide ja viimistlusviiside kirjeldusega kasutatud).
3. Lepingus üleandmise tähtaeg on fikseeritud akti alusel objekti osanikule. Sõnastus peaks võimaldama kehtestada konkreetse kuupäeva, millal arendaja korteri tegelik üle annab.
4. Föderaalseaduse 214 alusel ühisehituses osalemise leping peaks täpselt märkige korteri maksumus(ideaaljuhul rublades), samuti kokkulepitud summa tasumise kord ja tähtaeg.
5. Seaduse järgi arendaja peab vastutama objekti eest, üle antud aktsionärile. Garantiiperioodid (tavaliselt 5 aastat korterile, 3 aastat selle tehnoloogilisele ja insenertehnilisele seadmele) tuleks lepingus täpsustada.
6. Leping peab sisaldama finantstagatise klausel aktsionäri kohustuste täitmise tagamine. Garantii võib olla finantsasutuse tagatis või arendaja tsiviilvastutuskindlustuspoliis.
7. DDU legitiimsuse eeltingimus on tagatise märge arendajale kuuluv maatükk ja objektile rajatavad rajatised.

Mida peate teadma üleminekuperioodi ja vääramatu jõu kohta

Võimalike riskide kaineks hindamiseks peab arendaja mõistma, milliseid tingimusi käsitletakse ühisehituses osalemise föderaalseaduses 214 ja milliseid tingimusi saab arendaja DDU-s ette näha.

Seadusandlike normide kohaselt, kui arendaja ei anna uuele üürnikule korteri võtmeid üle lepingus märgitud tähtaja jooksul, siis hakkavad kehtima selles ettenähtud sätted. karistused. Arendaja peab maksma trahvi iga viivitatud päeva eest. Aga potentsiaalne Uued elanikud ei tohiks segi ajada neile korterite üleandmise tähtaega maja kasutusse andmise tähtajaga. Viimast on muidugi arendaja plaanis, kuid erinevate vääramatu jõu sündmuste tõttu võib see muutuda. Seetõttu jätavad paljud arendajad endale teatud "tagasilöögi" 4-6 kuud maja kasutuselevõtu kuupäeva ja korterite aktsionäridele üleandmise kuupäeva vahele. Ostjad peavad aru saama, et maja kasutuselevõtt ei võimalda neil esitada arendajale pretensioone konkreetse korteri tarnetähtaja mittetäitmise pärast. Kuid teisest küljest on selle intervalli suurendamine arendaja poolt üle kuue kuu juba murettekitav.

Tulevaste uute elanike soov kaitsta end võimalikult palju erinevate vääramatu jõu sündmuste eest on igati mõistetav. Seetõttu ei ole harvad juhud, kui nad teevad DDU pakutud versiooni teadlikult muudatusi. Juriidiliselt on see lubatud, kuid mitte alati õigustatud. Niisiis, tüüplepingu tekst, mille töötasid välja Peterburi Rosreestri kontori töötajad vastab kõigile juriidilistele nõuetele Föderaalseadus 214. Seetõttu võib omakapitali osaluslepingu 214 föderaalseadus juhtimises registreerimisel tekkida teatud raskusi tekstis tehtud muudatuste tõttu: muudatusi analüüsivad õiguseksperdid ning registreerimine võtab kas kaua aega või ei toimu üldse.

"Ei reguleeri föderaalseadus 214 – see tähendab, et see on lubatud"

Mõned arendajad võtavad selle põhimõtte meeleldi omaks, püüdes seda teha lisama DDU teksti vastuvõetamatud muude seadusandlike normide seisukohalt punktid. Jutt käib näiteks tulevastele uutele elanikele lisatasu eest erinevate lisateenuste peale panemisest, näiteks korteri broneerimisest, sõlmitud lepingu riiklikust registreerimisest või tulevase eluaseme omandiõiguse registreerimisest. Kuid samal ajal rikub arendaja föderaalseaduse artikli 16 lõike 2 norme, mis kaitsevad tarbijate õigusi.

Mõnikord püüavad arendajad oma asju ette näha õigus kohandamisele elamu projektdokumentatsioon, selle korruste arvu muutmise õigus või korteri planeeringu muutmise võimalus. See lepingu punkt on ka seadusega vastuolus, kuna see rikub ostja õigust saada teavet ostetavate kaupade ja teenuste kohta.

Ebaseaduslik on ja lepingu teksti lisamine klauslile raha kogumise võimaluse kohta potentsiaalsed uued elanikud seotud sotsiaalse infrastruktuuri rajatiste ehitamiseks. Sel viisil ei luba seadus kasutada aktsionäride vahendeid.

Kuigi föderaalseadus 214 kaitseb potentsiaalseid ostjaid teatud määral, ei vabasta see neid vastutusest mitme miljoni rubla eest tehtud otsuse eest. Seetõttu tuleb arendaja pakutud lepingu teksti hoolikalt uurida - iseseisvalt või vastavas õigusvaldkonnas praktiseeriva juristi poole pöördudes. Kindlasti tekkivaid küsimusi saab ja tuleks arendajaga arutada. Suhtlemine ehitusfirmade esindajatega nõuab teatud oskusi. Seetõttu on neilt sama advokaadi juuresolekul lihtsam saada selgeid vastuseid õigesti sõnastatud küsimustele.