Maja on kolm aastat vana Venemaa Konstitutsioonikohus tegi eelmisel aastal otsuse (Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu 28. mai 2010. a resolutsioon nr 12-P), tunnistades põhiseadusega vastuolus olevaks. seadus, mis kohustab korraldama üldkoosoleku, et teha otsus objekti registreerimise kohta ja määrata volitatud isik edasisteks protseduurideks. See tähendab, et taotluse kõrghoone kohaliku piirkonna moodustamiseks võib esitada iga hoone korteriomanik. Need. Iga majaomanik saab esitada linnavalitsusele avalduse piirkonna registreerimiseks (kõigi majaomanike kollektiivset avaldust pole vaja)? järgmine küsimus. Kortermaja külgnev territoorium ei ole omandis, maja juurde ehitatakse kauplust, osa omanikke on vastu, kas see on võimalik, vastavalt Vene Föderatsiooni ülem- ja kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi otsusele. 29. aprill 2010 nr 10/22. Käesoleva resolutsiooni punkt 67 pöörduda kohtusse, et 1. Lõpetada kaupluse ehitamise menetlus? 2. Kohaliku piirkonna erastamine?

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi ja Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu pleenumi resolutsioon 29. aprillist 2010 N 10/22 Moskva „Mõnede kohtupraktikas kerkivate küsimuste kohta kohtuasjade kaitsega seotud vaidluste lahendamisel. omandiõigused ja muud omandiõigused”

Vaidlused maatükkide õiguste üle, millel asuvad korterelamud

66. Vastavalt föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" artikli 16 1. osale (edaspidi "sissejuhatav seadus") ja Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 1. osale. Föderatsiooni (edaspidi "Vene Föderatsiooni elamuseadustik") kohaselt kuulub korterelamu ruumide omanikele kaasomandiõigus haljastuse ja haljastuse elementidega maatükile, millel on korterelamu ja muu kinnisvara. asuvad sellise maja juurde kuuluvad kinnistud (edaspidi korterelamu).

Sissejuhatava seaduse artikli 16 lõigete 3 ja 4 kohaselt moodustavad ametiasutused iga korterelamu ruumide omanike üldkoosoleku otsusega volitatud isiku taotlusel maatüki, millel maja asub.

Kui kortermaja alune maatükk moodustati enne Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumist ja sellega seoses viidi läbi riiklik katastriregistreering, tekib selle kaasomandiõigus ruumide omanike vahel. korterelamu loetakse seaduse jõul tekkinuks Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise hetkest (sissejuhatava seaduse 2. osa artikkel 16).

Kui korterelamu alune maatükk moodustati pärast Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumist ja sellega seoses viidi läbi riiklik katastriregistreering, tekib selle kaasomandiõigus ruumide omanike vahel. korterelamu tekib seaduse jõul alates riikliku katastri registreerimise hetkest (sissejuhatava seaduse artikli 16 5. osa).

Sissejuhatava seaduse § 16 lõigete 2 ja 5 alusel läheb korterelamu alune maatükk sellises hoones olevate ruumide omanike kaasomandisse tasuta. Korterelamu ruumide omanike vahel kaasomandiõiguse tekkimise kohta ametiasutuste akte ei nõuta.

67. Kui maatükki ei ole moodustatud ja selle suhtes ei ole teostatud riiklikku katastriregistrit, on korterelamu alune maa vastava avalik-õigusliku juriidilise isiku omandis. Samas ei ole omanikul sissejuhatava seaduse artikli 16 lõigete 3 ja 4 tähenduses õigust seda maad käsutada osas, kuhu tuleks moodustada korterelamu krunt. Korterelamus asuvate ruumide omanikel on omakorda õigus omada ja kasutada seda maatükki ulatuses, mis on vajalik nende korterelamu ekspluateerimiseks, samuti esemeid, mis on sellises hoones ühisvara koosseisus. Korterelamus asuvate ruumide omanike volituste piiride kindlaksmääramisel nimetatud maatüki omamiseks ja kasutamiseks tuleb juhinduda Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 1. osast.

Nendel juhtudel on kortermaja ruumide omanikel kui selle maja asukoha ja selle toimimiseks vajaliku maatüki seaduslikel omanikel Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 305 alusel. õigus nõuda oma õiguste mis tahes rikkumiste kõrvaldamist, isegi kui need rikkumised ei olnud seotud valduse äravõtmisega, samuti õigus kaitsta oma valdust, sealhulgas maatüki omaniku vastu.

68. Korterelamu ruumide omanikel on kohtus vaidlustamise õigus, võttes arvesse kohtualluvust, vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku 25. peatüki või vahekohtumenetluse seadustiku 24. peatüki eeskirjadele. Vene Föderatsiooni volitused, asutuse tegevus (tegevusetus) maatüki moodustamiseks, millel maja asub, territooriumi planeerimise dokumentatsiooni väljatöötamiseks (Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artiklid 45 ja 46), samuti maatüki käsutamisele eelnevad toimingud, eelkõige otsused krundi ehitamiseks andmise, maatüki müügi või maa rendilepingu sõlmimise õiguse enampakkumiste korraldamise kohta jne.

Kui valitsusasutuse sellise tegevuse tulemusena tekib kolmandatel isikutel õigus korterelamu ekspluateerimiseks vajalikule maatükile, võivad sellel asuvate ruumide omanikud pöörduda hagiga kohtusse selliste kolmandate isikute poole. eesmärgiga vaidlustada vastavat õigust või nõudega kehtestada maatüki piirid.

Nende nõuete kaalumisel lahendab kohus antud maatüki piiridega seotud vastuolulised küsimused vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimise tegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele (RF elamuseadustiku artikli 36 1. osa). Sel juhul lasub vaidlusaluses piirides ja suuruses maatüki moodustamise aluseks olnud asjaolude tõendamise kohustus vastaval ametiasutusel.

Maatüki piirid kehtestanud kohtuotsus on aluseks selle maatüki andmete muutmisel riigi kinnisvarakatastris.

"Ühe mehe vabadus lõpeb sellega,

kust algab teise vabadus."

M. Bakunin.

Meie kriisiajal on peaaegu igal perel oma auto või isegi kaks, seega on parkimisprobleemid kortermajas elades aktuaalsemad kui kunagi varem. Kui 30-40 aasta tagustes kortermajade vanades elamutes autosid veel nii palju ei ole, siis uutes majades, kus elab peamiselt noorem põlvkond, on neid suurusjärgu võrra rohkem. Ja parkimisprobleem, eriti suurtes linnades, on väga terav. Jalutuskäigu kaugusel pole ju ka ruumi kokkuhoiu tõttu hoonete tiheduse tõttu piisavalt garaaže. Valdav enamus kortermajade elanikud pargivad autod vastavalt õnnele kas enda või naabermaja sisehoovi.

Alles viimastel aastatel hakkasid linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktide nõuded arendajaid pakkuma vajalikul hulgal parkimiskohti ja muid infrastruktuuri ja parendamise elemente. Kuid seadusandlikud muudatused ei vasta endiselt meie elu tegelikkusele ja linnaplaneerimise standardid on sageli liiga madalad.

Nii tekivad “parkimiskohtade pärast sõdade” tulemusel mitmesugused omanike üldkoosolekutel vastu võetud otsused, mis näevad ette tõkkepuude paigaldamist oma hoovi sissepääsu juurde, aga ka lukustatud parkimist majade hoovidesse ja muud - mitte vähem vastuoluline eluasemealaste õigusaktide seisukohast. Ja osa omanikke seab end oma kortermaja sisehoovi sisse ilma üldkoosoleku otsuseta. Selles artiklis kaalume, kui õiguspärased on omanike sellised otsused ja tegevused.

Vastavalt artikli 1. osale. Föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" artikli 16 kohaselt on asumite olemasolevas arengus maatükk, millel asub korterelamu ja muud sellisesse majja kuuluvad kinnisvaraobjektid, ühine. korterelamu ruumide omanike ühisvara.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku (edaspidi "Vene Föderatsiooni elamuseadustik") artikkel 36 ühisvarale korterelamu hõlmab muuhulgas maatükk, millel maja asub, koos haljastuse ja haljastuse elementidega, muud selle maja hooldamiseks, käitamiseks ja parendamiseks mõeldud objektid ning nimetatud maatükil asuvad objektid. Korterelamu paikneva maatüki piirid ja suurus määratakse vastavalt maa nõuetele seadusandlus Ja seadusandlus linnaplaneerimistegevuse kohta.

Artikli 2 punkt 2 Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 36 näeb ette, et kortermaja ruumide omanikud omavad, kasutavad neid eluasemeseadustiku ja tsiviilseadustikuga kehtestatud piires. hallata korterelamus ühist vara.

Vastavalt punktile 1 Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 247 (edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") kaasomandis oleva vara omamine ja kasutamine toimub kõigi selle osaliste kokkuleppel ja kui kokkulepet ei saavutata, siis kohtu määratud viisil.

Omanikel on aga õigus kasutada oma osa ühisvarast, sealhulgas maatükist, ainult ühiselt, tehes selle kohta otsused korterelamute ruumide omanike üldkoosolekul, see tähendab elamuseadusandlusega kehtestatud viisil.

Artikli lõikes 5 RF elamukoodeksi artiklis 36 on sätestatud, et maatükk, millel asub kortermaja võib olla koormatud teiste piiratud kasutusõigusega. Maatükile ei ole lubatud koormiste seadmist keelata, kui on vaja tagada teistele isikutele juurdepääs objektidele, mis olid olemas enne elamuseadustiku jõustumist. Piiratud kasutusõigusega maatüki uus koormatis kehtestatakse maatüki sellist koormamist nõudva isiku ja korterelamu ruumide omanike kokkuleppel. Vaidlused maatüki piiratud kasutusõigusega koormamise seadmise või selle tingimuste üle lahendatakse kohtus.

Omavalitsuste parendamise eeskirjad ja Föderatsiooni moodustavate üksuste normatiivaktid sisaldavad samuti valdavas osas eeskirju kohalike alade korrashoiu ja kasutamise, sealhulgas parkimise korraldamise ja nende kooskõlastamise korra kohta.

Väga sageli ei ole korterelamu maatüki piirid maa- ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktidega kooskõlas. Ehitusperioodil krunt moodustatakse ja hiljem pärast seadusega kehtestatud aja möödumist maatükk katastriregistrist kustutatakse, kuna selle edasine registreerimine erinevate asjaolude tõttu ei toimu. See probleem on meie ajaveebis juba postitatud. .

Vastavalt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artiklile 44 hõlmab MKD ruumide omanike üldkoosoleku (GMS) pädevus otsuste tegemist:

korterelamu paikneva maatüki kasutamise piiride kohta, sealhulgas selle kasutamise piirangute kehtestamine;

korterelamu paikneva maatüki parendamise kohta ja mis puudutab korterelamu ruumide omanike ühisvara, sh paigutuse, hoolduse ja kasutamise kohta haljastuselemendid ja haljastus nimetatud krundil.

Omanikud tõlgendavad neid üldkoosoleku volitusi sageli väga omapäraselt ja see kajastub üldkoosolekute “veidrates” protokollides. Ja mõned omanikud ei vaja isegi koosoleku otsuseid, nad lihtsalt korraldavad omale parkimiskohad kohalikus piirkonnas, sõltumata teiste omanike arvamustest ja seaduse normidest. Kuid nagu tavaliselt, saame õigusnormide tõlgenduse nende normide kohaldamisel väljakujunenud kohtupraktika tulemusena, mis on kohati vastupidine.

IN Vene Föderatsiooni Ülemkohtu kohtupraktika ülevaade nr 1 (2018), Vene Föderatsiooni Ülemkohtu Presiidiumi poolt 28. märtsil 2018 kinnitatud, tehti järgmine järeldus: korterelamu autoomanike üldkoosolek ei kuulu organitesse, mis on volitatud vastu võtma ruumiõiguste piiramise otsuseid. omanikud kasutama kohalikku piirkonda oma autode paigutamiseks.

Asja tuum on järgmine:: elamukooperatiivi liikmete üldkoosolekul kaebaja (S.) osavõtul otsustati hooviala sissepääsu juurde rajada sõidukite parkla koos tõkkepuu paigaldamisega. S. sai tõkkepuult võtmehoidja ja seejärel määrati talle parkimiskoht.

Lisaks otsustati mõne aja möödudes autoomanike koosolekul parkimiskohtade korraldamise ja piirkonna haljastuse teemal võtta S.-lt ära võimalus parkida hagejale kuuluv auto aiaga piiratud alal rikkumiste eest. autoomanike üldkoosolekul kinnitatud parkimiseeskirja ning sõidukite sisenemise ja parkimise korra rikkumise eest tagastada tema poolt varem tasutud rahalised vahendid, sissemakse.

Vene Föderatsiooni Ülemkohus tühistas kõik alama astme kohtute otsused, mis ei olnud tehtud omaniku kasuks, kellelt võeti ära õigus kasutada piirkonda (vastavalt üldkoosoleku otsusele), lugedes need vastuvõetuks, rikkudes kehtivate õigusaktide norme, selgitades samal ajal järgmist:

„... Vene Föderatsiooni Ülemkohtu ja Kõrgema Arbitraažikohtu pleenumite 29. aprilli 2010. a ühisresolutsiooni nr 10/22 p 67 „Mõnede kohtupraktikas kerkivate küsimuste kohta, mis on seotud kohtuvaidluste lahendamisega. omandiõiguste ja muude omandiõiguste kaitse” määrab, et kui maatükki ei ole moodustatud ja selle suhtes ei ole teostatud riiklikku katastriregistrit, on korterelamu alune maa vastava avalik-õigusliku juriidilise isiku omand. Korterelamus asuvate ruumide omanikel on õigus omada ja kasutada seda maatükki ulatuses, mis on vajalik nende korterelamu ekspluateerimiseks, samuti esemeid, mis on sellises majas ühisvara koosseisus. Korterelamu ruumide omanike nimetatud maatüki omamise ja kasutamise volituste piiride määramisel tuleb juhinduda1. osa Art. 36Vene Föderatsiooni elamukompleks.

Nendel juhtudel on korterelamu ruumide omanikud selle maatüki seaduslikud omanikud, millel maja asub ja mis on majapidamiseks vajalike sätete alusel.Art. 304 - 305 Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksil on õigus nõuda nende õiguste rikkumiste kõrvaldamist, isegi kui need rikkumised ei olnud seotud valduse äravõtmisega, samuti õigus oma valdust kaitsta.

Vastavalt2. osa Art. 36Vene Föderatsiooni elamukompleksid, kortermaja ruumide omanikud omavad, kasutavad ja käesolevaga kehtestatud tingimustelkoodja tsiviilseadusandluse piires käsutada korterelamus ühisvara.

IN4. osa Art. 37Vene Föderatsiooni elamuseadustik keelab korterelamu ühisvara omandiõiguse osa mitterahalise eraldamise ja võõrandamise, samuti muude toimingute sooritamise, millega kaasneb selle osa võõrandamine omandiõigusest eraldi. ruumid kortermajas.

Seega Korterelamu ruumide omanikul on tingimusteta ja võõrandamatu õigus kasutada korterelamu ühisvara. Samas ei ole kehtivate õigusaktidega ette nähtud mistahes viise korterelamus asuva ruumi omanikult sellise õiguse piiramiseks või äravõtmiseks.

... Kohus, tunnistades S.-le korterelamu kohalikul territooriumil asuva parkla kasutusõiguse piirangut, mis on reguleeritud sõidukite kohalikule territooriumile sisenemise ja parkimise korra eeskirjaga, mille kinnitas a. elamukooperatiivi liikmete üldkoosolek 14. juunil 2013 ning Moskva valitsuse määruse nr 428-PP nõuetele vastav, ei võtnud arvesse, et käesolev otsus ei reguleeri parkimiskohtade loomist ja kasutamise korda. aiaga piiratud alal ning seetõttu mistahes piirangute seadmine S.-le kui korterelamu ruumide omaniku õigusele kasutada piirkonda, sealhulgas talle kuuluva sõiduauto paigutamist sellele.

PPM nr 428-PP punkt 13 keelab jalakäijate läbipääsu ja sõidukite üldkasutatavatele aladele liikumist takistavate või piiravate piirdeseadmete paigaldamise ja käitamise.

S. kui selles majas asuva eluruumi omaniku õigus päevasel ajal takistamatult siseneda kortermaja hooviosa aiaga piiratud alale, on samuti tagatud sisenemise korra eeskirjaga. ja elamukooperatiivi liikmete üldkoosoleku poolt kinnitatud sõidukite parkimine kohalikus piirkonnas.

Sellistel asjaoludel on kohtu viide asjaolule, et autoomanike üldkoosoleku otsus oli õiguslikuks aluseks, et piirata hageja õigust kasutada korterelamu ruumide omanike ühiskasutuses olevat parkimiskohta. on vastuolus ülaltoodud materiaalõiguse normidega.

Teisel juhul korraldasid mõned omanikud parkimiskohad otse korterite akende alla, mis tekitas teiste kortermajade omanike nördimust. Kohus asus nördinud elanike poolele ja tõdes, et neil oli õigus, kui nad ei tahtnud taluda üksikute omanike soove, kes otsustasid omavoliliselt endale parkla korraldada.

Tula oblasti Aleksinski linnakohtu 24. novembri 2013 otsusega asjas nr 2-1501/13 Hageja nõuded rahuldati ja kohus kohustas omavoliliselt parkimise korraldajaid tagastama kohaliku ala algsesse seisukorda.

“...Lõigete järgi. Vene Föderatsiooni valitsuse 13. augusti 2006. a määrusega nr 491 kinnitatud korterelamu ühisvara korrashoiu eeskirja punktid f ja g 2, ühisvara hulka kuulub kinnistul asuv maatükk. millel korterelamu asub ja mille piirid määratakse riigi katastriandmete arvestuse alusel haljastuse ja heakorrastuse elementidega, samuti muud selle maja korrashoiuks, käitamiseks ja parendamiseks mõeldud objektid.

Kaasomandis oleva vara valdamine ja kasutamine toimub kõigi selle osaliste kokkuleppel ja kui kokkulepet ei saavutata, siis kohtu kehtestatud viisil lg 1Art. 247 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik).

Korterelamu asukohaks oleva maatüki kasutuspiirangute otsustamine, sealhulgas selle kasutuspiirangute kehtestamine, kuulub korterelamu ruumide omanike üldkoosoleku pädevusse (p 2, osa 2).Art. 44 Vene Föderatsiooni elamukompleks). Need otsused on kohustuslikud kõigile kortermaja ruumide omanikele, ka neile, kes hääletusel ei osalenud (5. osaArt. 46 Vene Föderatsiooni elamukompleks).

Vastavalt Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi nr 10, Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 29. aprilli 2010. aasta resolutsiooni nr 22 punktile 67 „Mõnede kohtupraktikas kerkivate küsimuste kohta, kui omandiõiguse ja muude omandiõiguste kaitsega seotud vaidluste lahendamisel,” kui maatükki ei ole moodustatud ja selle kohta ei ole teostatud riiklikku katastri registreeringut, on kortermaja alune maa vastava avalikkuse omandis. juriidilise isiku.

Samas ei ole omanikul sissejuhatava seaduse artikli 16 lõigete 3 ja 4 tähenduses õigust seda maad käsutada osas, kuhu tuleks moodustada korterelamu krunt. Korterelamus asuvate ruumide omanikel on omakorda õigus omada ja kasutada seda maatükki ulatuses, mis on vajalik nende korterelamu ekspluateerimiseks, samuti esemeid, mis on sellises hoones ühisvara koosseisus. Korterelamu ruumide omanike volituste piiride määramisel nimetatud maatüki omamiseks ja kasutamiseks tuleb juhinduda 1. osast.RF eluasemekoodeksi artikkel 36.

Korterelamu ruumide omanikud omavad, kasutavad ja käsutavad käesoleva seadustiku ja tsiviilseadusandlusega kehtestatud piires korterelamus olevat ühisvara.

Korterelamu ühisvara suuruse vähendamine on võimalik ainult kõigi selles majas asuvate ruumide omanike nõusolekul selle ümberehitamise kaudu.

Korterelamu ruumide omanike otsusega, mis on vastu võetud nende omanike üldkoosolekul, võib korterelamus asuva ühisvara võõrandada teistele isikutele, kui see ei riku kodanike ja juriidiliste isikute õigusi ja õigustatud huve. .

... Kohaliku piirkonna... 18.12.2013 ülevaatuse aktist, mis on kinnitatud Aleksinski linnaosa vallavalitsuse juhataja... 18.12.2013 otsusega, tuleneb, et ülaltoodud maja on kantud lagunevate elamute nimekirja, maatükk ei ole piiritletud. See maja asub maatüki osal pindalaga 4743 ruutmeetrit katastrinumbriga ... lubatud kasutusega: mitmekorruselise (elamu) arendamiseks.

Valla saadikute koosoleku... 29. juuni 2006 otsusega nr ... kinnitati “Valla territooriumi heakorrastamise ja korrashoiu eeskiri...”.

Art. Eeskirja p 4 - linnalise asula territooriumi heakorratööde teostamine on lubatud ainult arhitektuuriasutustega ettenähtud korras kokku lepitud projektidel.

Keelatud:

omavoliliselt ehitada majade sisehoovidesse erinevat liiki kõrval- ja abihooneid, kuure, garaaže, tuvilaid, kasvuhooneid jms ilma administratsiooni loata... (eeskirja p 10.19);

sõita, seista ja parkida sõidukitega selleks mitte ettenähtud kohtades (muruplatsil, väljakutel, kõnniteedel, laste- ja spordiväljakutel);

teostama sõidu-, parkimis-, sõidu- ja veoautode parkimist haritavatel ja külvatud põldudel ning sõiduks lubamatutel pinnasteedel (eeskirjad p 10.29., 10.30.).

...Vastavalt tabelile 7.1.1 SanPiN 2.2.1/2.1.1.1200-03 (uus väljaanne) “Ettevõtete, rajatiste ja muude objektide sanitaarkaitsevööndid ja sanitaarklassifikatsioon”, kaugus elamute fassaadidest ja akendega majaotsad, elamute ilma akendeta majaotsad 1-kohalise või väiksema parkimiskoha paigutamisel peaksid olema vähemalt 10 meetrit.

Asjas tuvastas kohus, et kostjad tegid külgneval territooriumil omavolilise (pealmise pinnasekihi kahjustamise ning killustiku ja äärekividega täitematerjaliga) sõidukite parkimiskohtade paigutuse otsaküljelt... eemalt. 50 cm kaugusel elamu fassaadist. Maa eraldamine parkla rajamiseks vallavalitsuse poolt... on tegemata. Neid asjaolusid kinnitavad ka hageja ja kostjate poolt asja materjalide juurde esitatud fotod (asjalehed 49-59).

Lisaks rikuti ... parandamise eeskirju (artikkel 4, artikkel 10.19), SanPiN 2.2.1/2.1.1.1200-03 nõudeid.

Vastavalt lõigetele 1 ja 2Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 222Lammutamisele kuulub omavoliline ehitis ehk elamu, muu ehitis, rajatis või muu kinnistu, mis on loodud selleks otstarbeks seaduse ja muude õigusaktidega kehtestatud korras eraldamata või selleks vajalikku hankimata loodud maatükile. lubade või linnaplaneerimis- ja ehitusnormide ja -eeskirjade olulise rikkumisega. Omavoliline ehitamine kuulub lammutamisele selle teostaja poolt või tema kulul.

Asjas toodud tõendid kinnitavad hageja õiguste rikkumist sõidukite parkimiskohtade omavolilise korraldamise osas ning nõuded selle likvideerimisel esialgsesse seisukorda viimise, äärekivide ja killustiku eemaldamise teel kuuluvad rahuldamisele. ”

Teises õigusvaidluses piiras haldusorganisatsioon, antud juhul HOA, korterelamu kõrvalterritooriumi omaniku kasutust, blokeerides võtmehoidja selle sissepääsu juurde paigaldatud tõkkepuu eest. Omanik pidi õigust otsima kuni riigikohtuni, mis tühistas esimese ja teise astme kohtute otsused.

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu tsiviilasjade uurimiskomisjoni 14. novembri 2017 otsus nr 78-KG17-80:

"Seega on Nevsky Meridian HOA otsus hageja piirkonda sisenemise keelamise kohta vastuolus kehtivate õigusaktidega, kuna see rikub A. N. Polenovi õigusi ja õigustatud huve. korterelamu ruumide omanikuna takistusteta ligipääs ühisvarale, samuti võimalus parkida oma sõiduk igal kellaajal mistahes vabale kohale kohalikus piirkonnas.

Kehtiv seadusandlus ei näe ette sanktsioonina kehtestatud maatüki kasutamise korra rikkumise eest elamu ruumide omanike üldkoosoleku otsuse alusel omaniku juurdepääsu tõkestamise võimalust kohalikule alale. koosolekuks.

Asjaolu, et korterelamu omanike üldkoosoleku 9. juuni 2013 otsusega kinnitatud «Maatüki kasutusse andmise korda» ei tunnistatud kehtetuks, ei ole selle kohaldamise absoluutseks aluseks.

Vaidluse läbivaatamisel oleksid kohtud pidanud juhinduma Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku artikli 11 teisest osast, mille kohaselt kohus, olles tsiviilasja lahendamisel tuvastanud, et normatiivne õigusakt ei vasta tsiviilkohtumenetluse seadustikule. suurema õigusjõuga normatiivne õigusakt, kohaldab suurima õigusjõuga akti norme .

Samal ajal märgib Vene Föderatsiooni Ülemkohtu tsiviilasjade kohtunike kolleegium, et ülaltoodud õigusnormi kohaldatakse mitte ainult ametiasutuste poolt vastuvõetud normatiivaktide, vaid ka kohalike normatiivaktide suhtes, mis hõlmavad “Maatüki kasutusse andmise kord”, kinnitatud korterelamu omanike üldkoosoleku 09.06.2013 otsusega.

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu tsiviilasjade kohtunike kolleegium leiab, et apellatsioonikohtus asja läbivaatamisel toime pandud materiaalõiguse rikkumised on olulised, mõjutasid kohtuasja tulemust ja ilma nende kõrvaldamiseta on võimatu. taastada ja kaitsta Polenova A. N. rikutud õigusi, vabadusi ja õigustatud huve, millega seoses kuulub Peterburi Linnakohtu tsiviilasjade kohtukolleegiumi 23. jaanuari 2017 apellatsioonimäärus tühistamisele ja kohtuasi. saadetakse uueks arutamiseks apellatsioonikohtusse."

Seega korterelamute omanike õiguste piiramine kohalikule alale juurdepääsu tagamata jätmise näol (isegi kui korterelamute kohta kohaliku seaduse vastu võtnud ÜKS otsust ei vaidlustata ja tõkkepuu paigaldatakse õiguspäraselt), samuti hagid parklate omavoliliseks paigutamiseks, tunnistavad Riigikohus ja teised kohtud ebaseaduslikuks.

Kahju, et omanikud peavad kaitsma oma õigust kasutada oma kortermaja sisehoovi kohtus, kuni riigikohtuni välja. Kõigil, sealhulgas korterelamute ruumide omanikel, haldusorganisatsioonidel ja isegi mõnel kohtunikul on ju palju lihtsam seadusi täita, unustamata seejuures suurema õigusjõuga seaduste kohaldamise prioriteetsust.

Ja pidage toimingute tegemisel meeles ka selle artikli epigraafina kirjutatud fraasi. Tavaliselt kasutatakse seda õige ühiskonna loosungina, kuid hoiatusega, et "vabadus ei ole lubavus". Ja lubavus toob alati kaasa huvide konflikte, mis on juristidele muidugi positiivne, sest tööta nad ju ei jää, kuid see toob meie ellu täiendavat negatiivsust, mida on selles juba küllaga...

Lugupidamisega Ilmira Nosik.

Arvestame praeguseid olukordi ja kohtupraktikat, eelkõige Vene Föderatsiooni Ülemkohtu seisukohta kortermaja korterite ja muude ruumide rekonstrueerimise kohta.

Selles artiklis käsitleme omanike ja ettevõtja vahelist vaidlust ühisvara kasutamise üle kortermajas ning selle otsust Vene Föderatsiooni ülemkohtus.

Vaidluse asjaolud

Olukord on täiesti tavaline ja standardne, paljud elanikud on sarnase olukorraga kokku puutunud, hea õnne korral on nad sellisest olukorrast kuulnud.

Ettevõtja ostis kortermajja korteri ja otsustas selle ümber ehitada juuksurisalongiks.

Ta pidas omanike üldkoosoleku, sai 75% omanike häältest ja pöördus loa saamiseks kohaliku omavalitsuse poole.

Üks omanik aga ei nõustunud küsimuse sellise sõnastusega, oli vastu juuksuri majja paigutamisele ja sellest tulenevalt ka korteri renoveerimisele ning nõudis, et kõik tagastataks algsesse seisukorda. Ettevõtja lükkas kõik tema vastu esitatud nõuded tagasi, käes oli kohaliku omavalitsuse luba ja omanike üldkoosoleku protokoll positiivse otsusega, mis sundis omanikku kohtusse pöörduma.

Ringkonnakohus toetas ja rahuldas omaniku nõuded ehitise lammutamiseks, tunnistas administratsiooni loa ebaseaduslikuks ja kohustas ettevõtjat juurdeehitus lammutama.

Ettevõtja vaidlustas esimese astme otsuse apellatsiooni korras ja võitis.

Omanik kaebas seetõttu edasi Venemaa ülemkohtusse.

Riigikohtu seisukoht

Mida teha, kui administratsioon tegi vea

Rekonstrueerimisluba on keeruline ja oluline küsimus. Arusaadavalt on selliste lubade väljastamiseks volitatud kohaliku omavalitsuse asutusel täielik teave selle kohta, millal ja millisel juhul see väljastada. Kuid mõnikord teeb ta ka vigu.

Kui selgub, et rekonstrueerimisluba väljastati ebaseaduslikult, on kannatanul õigus ehitus- ja lammutuskulud kohtu kaudu sisse nõuda. Sellise loa väljastanud asutus peab nende kahjud tasuma oma eelarvest ( Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 1069).

Meie puhul on ettevõtjal võimalus saada linnavalitsuselt hüvitist

järeldused

Korterelamu ühisvara kasutamisega seotud vaidlused on mitmetähenduslikud, keerulised ja igavesed. Seetõttu on oluline teada, milline on Venemaa ülemkohtu seisukoht nendes asjades. Tänase näitega sarnase olukorra vältimiseks oma kodus järgige neid lihtsaid reegleid:0

Suurlinnade maa kõrge hind, maaressurssidega seotud erinevate sotsiaalsete rühmade huvide konkurents tõstatab teravalt küsimuse kohalike piirkondade õigusliku staatuse kohta. Kelle maa see on - korteriomanike, linna, piirkonna, Venemaa Föderatsiooni või isegi suveräänse keisri maa?

Vaatame eluasemeseadustiku (LC RF) artiklit 36. See määratleb omandis oleva vara 4 komponentikorterelamus asuvate ruumide omanikele korterelamus asuva kaasomandi kaasomandi õigusel. Nende komponentide hulka kuuluvad "maatükk, millel see maja asub, koos haljastuse ja heakorrastuselementidega, muud objektid, mis on ette nähtud selle maja hooldamiseks, käitamiseks ja parendamiseks ja mis asuvad nimetatud krundil. Korterelamu paikneva maatüki piirid ja suurus määratakse vastavalt nõuetele maa seadusandlus Ja seadusandlus linnaplaneerimistegevuse kohta." Pöörakem tähelepanu sellele, et see maatükk on niivõrd lahutamatu osa maja ühisvarast nagu katused, trepid või kandekonstruktsioonid.

Vastavalt föderaalseaduse "Eluasemeseadustiku jõustumise kohta" artiklile 16, kui maatükk moodustatakse ja kantakse riikliku katastriregistrisse enne elamuseadustiku kehtestamist, see tähendab enne 1. märtsi 2005, siis läheb tasuta üle omaniku kaasomandisse -kov ruumidesse kortermajas.

Föderaalseaduse "Kinnisvarale õiguste ja sellega tehingute registreerimise kohta" artiklis 23 on sätestatud, et korteri (toa) omandiõiguse riiklik registreerimine on samal ajal ka korterelamu ühisomandi õiguste riiklik registreerimine, mis hõlmab maatükk.

Maatükiõiguse ja ruumiõiguse tekkimisel on olulisi erinevusi. Teine tekib riikliku registreerimise tulemusena. Teine tekib seaduse jõul.

Alates 1977. aastast võeti kasutusele riigi maakataster (RSFSR Ministrite Nõukogu resolutsioon 10. augustist 1977 nr 417).

Vene Föderatsiooni valitsuse 25. augusti 1992. a määrusega nr 622 tühistati RSFSR Ministrite Nõukogu resolutsioon nr 417, see määrati täitevvõimudele, sealhulgas Moskva ja Peterburi linnadele, aastatel 1992-1995. tagama maa inventuuritööde läbiviimise ning kinnitati uus “Riigi maakatastri pidamise korra määrus”, mille kohaselt kajastus maade õigusliku seisundi teave riigi maakatastriraamatus.

Maatükid, millel meie majad seisavad, ja need, mis on varem STI-s registreeritud, läbisid ka katastrikande kinnistusraamatutes, mille olemasolust teavad vähesed.

Seoses kodanike taotlustega seoses teabe esitamisega varem registreeritud maatükkide kohta koostasid Vene Föderatsiooni Majandusarengu ja Kaubandusministeerium ja Föderaalne Kinnisvarakatastri Amet 13. septembril 2007 kirja nr ВС/1345, mis selgitas, et varem registreeritud maatükkidena käsitatakse kõiki tegelikult asustatud maatükke, mis on ettenähtud korras registreeritud enne 2. jaanuari 2000. aasta föderaalseaduse nr 28-FZ “Riigi maakatastri kohta” jõustumist, mille kohaselt olenemata sellest, kus dokumente hoitakse, peab olema:

· kanded inventarinimekirjadesse (maatükkide osas, mille kohta ei ole avatud Kõrgõzstani Vabariigi riikliku maakaitseregistri vastavad alajaotised);

· kehtestatud korras vormistatud juriidilised dokumendid (riiklikud tõendid, tõendid, üürilepingud jne);

· vastav otsus maa andmise kohta;

· kanded kinnistusraamatutesse, katastrinumbrite registrisse, maamaksu ja rendi maksjate nimekirjadesse;

· andmed maa-inventuuri materjalides, sealhulgas Venemaa Riikliku Maakomitee 17. mail 1993. a kinnitatud asulate maa inventeerimise ajutiste juhendite kohaselt kinnitatud maa-inventuuri materjalides;

· teave territooriumi mõõdistusprojektides, mis on kinnitatud Vene Föderatsiooni valitsuse 2. veebruari 1996. aasta määrusega nr 105 kinnitatud "Linnade ja muude asulate arendamisel maakasutuse piiride kehtestamise korra määrus" ;

· kanded “Maaomandi tunnistuste” väljaandmise raamatutes, mida peeti Roskomzemi poolt 20. mail 1992 kinnitatud “Maaomanditunnistuste väljaandmise ja registreerimise korra” kohaselt.

Venemaa föderaalne maakatastriteenistus andis välja 15. juuni 2001 korralduse nr P\119 “Maakatastri dokumentide kinnitamise kohta”, millega kinnitati “Katastripiirkonnas asuvate maade riikliku registri pidamise kord jagu “Maatükid” ”. Jaotis “Maatükid” on mõeldud maatükkide registreerimiseks riiklikus katastriregistris, sealhulgas andmete sisestamiseks varem registreeritud maatükkide kohta. Samal ajal sisestati andmed varem registreeritud maatükkide kohta vastavalt Roszemkadastr 10. aprilli 2001. a juhendile varem registreeritud maatükkide kohta teabe inventeerimise läbiviimise kohta koostatud dokumentide alusel ja vastavalt dokumentidele, s.o. inventuurinimekirja alusel ja vastavalt sellele. Maamõõtmisprojekti pole vaja, sest Meie majade ehitamiseks ja edasiseks käitamiseks anti maatükid juba kehtestatud piirides, mis ei kuulunud revisjonile.

KOOS Vastavalt föderaalseaduse "Maakatastri kohta" artiklile 22 on riigi maakatastri teave teatud maatüki, sealhulgas maatüki kohta, mille riigikatastri registreerimine viidi ettenähtud viisil läbi enne maakatastri jõustumist. see föderaalseadus antakse väljavõtetena antud maatüki registreerimise kohas tasu eest või tasuta hiljemalt kümne tööpäeva jooksul alates vastava sätte taotluse saamise kuupäevast. täpsustatud teabest. Konkreetse maatüki kohta teavet sisaldavad väljavõtted koostatakse sellise maatüki katastriplaani vormis. Seega, kuna maatükid, millel meie majad seisavad, on kehtestatud piiridega, on juba ammu katastrisse registreeritud (need on varem registreeritud maatükid), siis vastavalt föderaalseaduse "Elamuseadustiku kehtestamise kohta" artiklile 16 ”, Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 kohaselt kuuluvad maatükid omandiõigusega maja ruumide omanikele. Parendus- ja haljastuselementidega maatükk arvati ühtse ühisvara kompleksi (korterelamu) juba 15. juunil 1996 vastu võetud föderaalseadusega “Majaomanike ühingute kohta”. See seadus määras kindlaks, et ühisvara, sealhulgas maa -nn krunt ei kuulu võõrandamisele eraldi maja ruumide omandist. Vastupidiselt linnavõimude ja mõnede ebakompetentsete kohtunike arvamusele, et saame maatüki omandiõiguse vaid HOA loomisel, ei ole HOA omandiõigust vaja luua sõltumata HOA liikmelisusest . Konstitutsioonikohus andis selles küsimuses 3. aprilli 1998. a resolutsiooni nr 10-P, milles märkis, et „seltsing kui üks võimalikest korteriühistu valitsemise viisidest ja sellesse kuulumine on tuletis (teisejärguline) seoses korteriühistuga. majaomanike omandiõigus. Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikli 35 (2. osa) tähenduses ei saa omandiõiguse tekkimist seada sõltuvusse seltsingusse kuulumisest. Föderaalseadus "HOA-de kohta" määras kindlaks, et maja ruumide omanikel, mitte HOA-l, on õigus standardsuuruses maatükile. Föderaalseaduse “Elamuomanike ühisuste” artikkel 10 sätestas, et korterelamu maatüki piirid määrati kindlaks kehtiva maajaotusega. Vastavalt valitsuse 26. aasta määrusega kinnitatud “Korterielamute maatükkide suuruse määramise ja piiride kehtestamise eeskirja” lõikele 2. 09.97 nr 1223, olemasolevate maaeraldiste piirid ülevaatamisele ei kuulunud. Vene Föderatsiooni elamukoodeksis kasutatav mõiste "kortermaja" on mõiste "korterelamu" sünonüüm. Seega ei näinud õigusaktis ette maatüki piiride ülevaatamist (muutmist), s.o. mida täitevvõimud meilt nüüd nõuavad: ala vahele jätmist, määrates selle piirid "piki vundamendi serva" või meetri kaugusel sellest. Maatüki standardsuurus määratakse vastavalt Vene Föderatsiooni maapoliitika, ehituse ja elamumajanduse ministeeriumi korraldusega kinnitatud SP 30-101-98 "Metoodilised juhised korterelamute maatükkide standardsuuruste arvutamiseks" ja kommunaalteenused 26. augustil 98 Nr 59. Föderaalseadus “Majaomanike ühingute kohta” nägi ette, et valitsusasutused võivad käsutada ainult üleliigset maad. Seetõttu on tihendusarendamine piirnevatel aladel reguleerimismaal olemasolevate maaeraldiste piires ebaseaduslik, kuna see rikub korterelamu ruumide omanike omandiõigusi; tegelikult käsutab linnavalitsus võõra vara. Eluasemeseadustiku kohaselt tekib õigus korterelamu, sealhulgas maatüki ühisomandile selle õiguse riikliku registreerimise ajal ja seaduse jõul, olenemata sellest, kas õigus on registreeritud. Ruumi omaniku soovil saab vormistada kaasomandiõiguse. Selleks peaksite võtma ühendust föderaalse kinnisvarakatastri agentuuriga ja hankima varem registreeritud maatüki katastriplaani. Sel juhul tuleks eelnevalt tekkinud õiguste registreerimiseks taotleda katastriplaani, kuna Sõltuvalt teabe eesmärgist täidetakse erinevaid katastriplaanide vorme.

Vastavalt artikli 3. osale. Vene Föderatsiooni maaseadustiku punkt 11.3 ja ainuüksi kooskõlastatud maamõõtmisprojektiga toimub kruntide moodustamine korterelamutega hoonestatud planeeringukonstruktsiooni elemendi piires.

(Kasutatakse konverentsi “Korterelamumaa” materjale)

Korterelamute piirkonda (MKD) kuuluvate maatükkide õigusliku staatuse küsimused ei huvita mitte ainult korterelamute korterite omanikke, kellest paljud sooviksid oma õigusi maale seaduslikult registreerida, vaid ka juhtimisorganisatsioonidele ja omavalitsustele,

määrata kindlaks vastutusala nende territooriumide hooldamise eest.

Ma arvan, et enamik kortermajade korterite ja mitteeluruumide omanikke teab levinud tõde, mida võib sageli kuulda nii meediast kui ka lugeda paljudelt eluaseme ja kommunaalteenuste teemale pühendatud saitidelt: et maatükk on korterelamu all, samuti külgnev territoorium koos haljastuselementide ja haljastusega on seaduse jõul, vabandan tautoloogia pärast, korterelamu ruumide omanike omand.

Samuti kuuleme ja loeme sageli, et omanikud saavad nimetatud maatükid hõlpsasti seadusega ettenähtud viisil registreerida, korraldades korterelamute ruumide omanike üldkoosoleku ja koostades vajalikud dokumendid Rosreestri föderaalteenistusele esitamiseks.

Seda küsimust käsitledes arvan siiski, et tuleb eristada MKD all oleva maatüki ja MKD sellega piirneva territooriumi kui MKD omanike ühisvara omandiküsimusi ning vastutuse piiritlemise küsimusi. nimetatud maatükkide hooldamiseks, mis moodustavad MKD naaberterritooriumi.

MKD all ja all oleva maa omandiküsimustes

Korterelamu külgneva krundi registreerimise korda kirjeldatakse üksikasjalikult Rosreestri ametlikul veebisaidil ja paljudel teistel elamu- ja kommunaalteenuste sektori lähedal.

Kas aga seadusega väljakuulutatut on nii lihtne teha ja kas korteriomanike soovi korral on sellist üritust üldse võimalik läbi viia?

MKD alusel maa õigusliku staatuse kõigi nüansside selgitamiseks on vaja arvesse võtta mitte ainult eluaseme, vaid ka maa õigusnorme, linnaplaneerimist käsitlevaid õigusakte, samuti riigi- ja munitsipaalõiguse norme.

Vastavalt Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli punktile 3 on maatükk kui omandiobjekt ja muud käesolevas seadustikus sätestatud õigused maale kinnisasi, mis moodustab osa maapinnast ja millel on sellised omadused võimaldavad seda määratleda individuaalselt määratletud asjana.

Mis puudutab MKD alla jäävat maatükki, siis see küsimus on seadusega selgelt lahendatud. Vastavalt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku (edaspidi "Vene Föderatsiooni elamuseadustik") artiklile 36 kuulub korterelamu ruumide omanikele kaasomandiõiguse alusel korterelamu ühisvara. , sealhulgas maatükk, millel maja asub, koos haljastuse ja haljastuse elementidega, muud objektid, mis on ette nähtud selle maja hooldamiseks, käitamiseks ja parendamiseks ning asuvad nimetatud maatükil. Korterelamu paikneva maatüki piirid ja suurus määratakse vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktide nõuetele.

Sarnane reegel on sätestatud ka korterelamu ühisvara korrashoiu eeskirja ja teenuste osutamise korral eluruumi ülalpidamise eest tasu suuruse muutmise eeskirja lõike 2 punktis e. ja ühisvara haldamise, hooldamise ja remondiga seotud tööde tegemine korterelamus ebapiisava kvaliteediga ja (või ) kehtestatud kestust ületavate katkestustega", kinnitatud Vene Föderatsiooni valitsuse 13. augusti määrusega nr 491, 2006 (edaspidi eeskiri 491): korterelamu ruumide omanike ühisvara hulka kuulub muuhulgas maatükk, millel korterelamu asub, mille piirid määratakse riikliku katastriregistri alusel. andmed, haljastuse ja haljastuse elementidega.

Kohaliku maa-ala moodustava maatüki mõiste seaduses selline ebamäärane sõnastus viib praktikas sageli vaidlusteni naaberkorterelamuid teenindavate haldusorganisatsioonide ja omavalitsuste vahel, kes vastutavad ka omavalitsuse territooriumi korrashoiu eest. Kui siia lisada veel aastatepikkune anarhia ja segadus registreerimise ja maamõõtmise küsimustes, pikaajaline seadusandlik segadus ja kogu selle registreerimismehhanismi läbipaistmatus, reformid (mitte alati paremuse poole) ja arvukad seadusemuudatused, noh, ja Muidugi korruptsioon meie valitsusasutustes kõigil selle tasanditel, millest räägitakse kogu meedias, kuna maa, eriti suurtes linnades, on alati maitsev omandiobjekt, pole üllatav, et praegu on see peaaegu võimatu korterelamute omanikel kasutada oma seaduslikku õigust vormistada ja kinnistada maatükk kohalikus piirkonnas. Eeltoodud põhjustel on maavaidlused meie riigi kohtutes ühed populaarsemad.

Artikli sätete järgimise kontrollimine. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 36 ja 29. detsembri 2004. aasta föderaalseadus nr 189 "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku rakendamise kohta" 29. detsembrist 2004 "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku rakendamise kohta" ” (edaspidi föderaalseadus 189) Vene Föderatsiooni põhiseadusest kajastub Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu 28.05.2010 resolutsioon nr 12-p „Konstitutsioonikohtu 2. osa põhiseadusele vastavuse kontrollimise korral Föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" artikli 16 lõiked 3 ja 5, Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 1. ja 2. osa, artikli 3 lõige 3 ja lõige 3 Vene Föderatsiooni maakoodeksi artikli 36 artikkel 5 seoses kodanike E. Yu, V. P. Minini ja E. A. Plehanovi kaebustega" (edaspidi Vene Föderatsiooni konstitutsioonikohtu resolutsioon nr 12-p. .

Vene Föderatsiooni konstitutsioonikohus tunnustas föderaalseaduse 189 artikli 16 2. ja 5. osa sätteid koostoimes Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 1. ja 2. osaga, artikli 3 lõikega 3 ja lõikega 5. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 punkt 36, mis näeb ette moodustatud kortermajas asuvate ruumide omanike kaasomandisse ülemineku ja selle maja all oleva maatüki katastriregistris registreeritud ilma riigiasutuste vastuvõtmiseta või kohalike omavalitsusorganite otsus anda neile see maatükk omandisse ja ilma selle omandiõiguse üleandmise riikliku registreerimiseta, mis ei ole vastuolus Vene Föderatsiooni põhiseadusega.

“...Seega, olles rakendanud Vene Föderatsiooni elamukoodeksis ja föderaalseaduses “Vene Föderatsiooni elamuseadustiku kehtestamise kohta” Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikli 36 sätteid, võttes arvesse korterelamu ruumide omanike ühisvara õiguslik olemus, hõlmas föderaalseadusandja selle maja all oleva maatüki korterelamu ruumide omanike kaasomandisse ülemineku suhete õiguslikku reguleerimist. eluasemealaste õigusaktide reguleerimisalasse kuuluva ühisvara osa.

See tähendab, et erinevalt Vene Föderatsiooni maaseadustikuga kehtestatud korrast, mille kohaselt saavad kodanikud ja juriidilised isikud maatüki tasuta võõrandamiseks riigi või munitsipaalomandis olevatele maatükkidele õigusi. kus korterelamu ja muud selle osad asuvad majad, kinnisvaraobjektid, sellises majas asuvate ruumide omanike kaasomandisse, on vajalik ja piisav, et riigiasutused või kohaliku omavalitsuse organid moodustaksid selle maatükk vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimisalaste õigusaktide nõuetele ning teostab selle riiklikku katastriregistrisse kandmist, pealegi, et ei riigiasutuste eriotsust maatüki andmise kohta ega kaasomandiõiguse riiklikku registreerimist. Nõutav on selle maatüki kaasomand ühtses riiklikus kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute registris.

Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus tõi oma resolutsioonis välja munitsipaalorganite rolli maatükkide moodustamise küsimuste lahendamisel: „...Kasutades oma kaalutlusõigust selles valdkonnas, usaldas föderaalseadusandja juhtimise kohalikele omavalitsusorganitele. munitsipaalomandis olevate maatükkide võõrandamine (Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 11 2. osa), samuti selliste maatükkide võõrandamine, mille riigi omand ei ole piiritletud, kui Vene Föderatsiooni õigusaktidega ei ole sätestatud teisiti (artikkel 25. oktoobri 2001. aasta föderaalseaduse nr 137-FZ "Vene Föderatsiooni maaseadustiku jõustumise kohta" artikkel 10).

Olemasolevas asumiarenduses on korterelamu ruumide omanikele selle maatüki omandiõiguse üleandmine, millel see asub, arvestades, et sellisel maatükil, nagu ka muul korterelamu ühisvaral, puudub iseseisev kasutusväärtus ja mitte mingi muu otstarve peale elu- ja mitteeluruumide teenindamise selles hoones, ei saa käsitleda vastava avalik-õigusliku isiku õiguste rikkumist, kellel tegelikult puudub võimalus kasutada korterialust maatükki. ehitis muul viisil kui sellele õiguse käsutamise teel (näiteks üürilepingute sõlmimisega).

Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus leidis, et föderaalseaduse nr 189 artikli 16 3. osa on vastuolus Vene Föderatsiooni põhiseadusega, kuna see takistab korterelamus asuvate ruumide omanikku, kellel ei ole selleks õigust. selles hoones asuvate ruumide omanike üldkoosolekul, taotledes maatüki, millel hoone asub, moodustamist.

"... Olles föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku kehtestamise kohta" artikli 16 3. osas ette näinud, et kui maatükki, millel kortermaja asub, ei moodustatud enne 1. märtsi 2005, kõik, kes on ruumide omanike üldkoosoleku poolt volitatud Selles majas on isikul õigus pöörduda riigiasutuste või kohalike omavalitsuste poole avaldusega sellise maatüki moodustamiseks, föderaalseadusandja taotles eesmärki tagada korterelamu ruumide omanikele antakse omandiõigus selle maja ühisvarale, sealhulgas maatükile, mis on sätestatud Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 1. osas.

Seevastu korterelamu elu- ja mitteeluruumide staatuse erinevuste ja sellest tulenevate erinevuste tõttu vastavate ruumide omanike huvides, hoolimata asjaolust, et nad kõik kasutavad tegelikult maatükki, millel selline maja asub. asub, muutub üldkoosoleku otsuse tegemine praktiliselt võimatuks. Kehtiva õigusliku regulatsiooni raames tähendab see selliste majade all olevate maatükkide suhtes tähtajatult erineva õigusrežiimi säilitamist ning maaseadusandluse ühe aluspõhimõtte, maatükkide ja nendega kindlalt seotud objektide saatuse ühtsuse rikkumist.

Lisaks ei kanna maatüki kasutamisega kaasnevat maksukoormust korterelamus asuvate ruumide (nii elu- kui ka mitteeluruumide) omanikud, mille alla krunt ei ole moodustatud, kuigi korrakaitseorganite kohaselt praktika näitab, et mõnel juhul on mitteeluruumide omanikud sunnitud selle maatüki kasutamise eest üüri maksma.

Sellest tulenevalt tuleneb föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku kehtestamise kohta" artikli 16 3. osast kortermaja alla kuuluva maatüki moodustamise (ja sellest tulenevalt selle kaasomandisse ülemineku) sõltuvus. ) korterelamu ruumide omanike üldkoosoleku otsusest toob kaasa Vene Föderatsiooni põhiseaduse artiklitega 35 ja 36 kaitstud omanike õiguste rikkumise, samuti põhimõtte moonutamise. maksustamise universaalsuse ja võrdsuse (Vene Föderatsiooni põhiseaduse artiklid 19 (1. osa) ja 57, Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 3).

Konstitutsioonikohtu hinnangul on „... Konkreetse, reeglina looduslike piirideta maatüki tunnistamine kodanikuõiguste objektiks, samuti maksuobjektiks, on võimatu ilma seda täpselt määratlemata. piirid vastavalt föderaalseadustele, nagu on nõutud Vene Föderatsiooni maaseadustiku artiklis 11.1 koostoimes Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklitega 11 ja 389.

Sellepärast määras föderaalseadusandja maatüki, millel korterelamu ja muud sellesse kuuluvad kinnisvaraobjektid asuvad, üleandmise sellises majas asuvate ruumide omanike ühisomandisse vajadusega moodustada see maa. krunt vastavalt maa- ja linnaplaneerimisalaste õigusaktide eeskirjadele, tehes selle rakendamise riigiasutustele või kohalikele omavalitsustele.

Alates Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu nimetatud resolutsiooni väljastamise hetkest kuni vajalike muudatuste tegemiseni föderaalseadustes on korterelamutes asuvate ruumide, moodustamata maatükkide omanikel õigus pöörduda individuaalselt riigi poole. ametiasutused või kohalikud omavalitsuse organid nende maatükkide moodustamise taotlustega. Sellised avaldused on aluseks sellele, et asjaomane ametiasutus moodustab maatüki ja teostab selle riikliku katastriregistri. “...Korterelamu ruumide (nii elu- kui ka mitteeluruumide) omaniku, sealhulgas selle maja ruumide omanike üldkoosoleku poolt volitamata, pöördumine riigiasutuste või kohalike omavalitsuste poole taotlusega Maatüki moodustamise ja selle riikliku katastri registreerimise aluseks tuleks lugeda maatüki moodustamist, millel see korterelamu asub, mis ei muuda maatükkide katastriregistri moodustamise ja läbiviimise vajadust mõistliku aja piires. aega riigiasutused ise, kellele vastav funktsioon on usaldatud.

Noh, Vene Föderatsiooni konstitutsioonikohus soovitas föderaalsele seadusandjale järgmist: „... võttes arvesse Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu selles resolutsioonis väljendatud õiguslikke seisukohti, viia eluasemeseadustesse muudatused. mille eesmärk on nii korterelamu moodustamise maatüki moodustamise taotluse läbivaatamise korra selgitamine, kui sellise taotluse esitab selles hoones asuva elu- või mitteeluruumi omanik, kellel ei ole selleks õigust. nii üldkoosoleku otsusega ning reguleerida ametiasutuste vastavaid toiminguid, sealhulgas nende elluviimise tähtaegade määramise osas.

Vene Föderatsiooni konstitutsioonikohtu kaalutletud resolutsiooniga selgitati Venemaa eluasemeseadustiku artikli 36 ja föderaalseaduse 189 artikli 16 seaduslikkuse küsimust. Kuid korterelamu külgneva territooriumi piiride registreerimise ja kinnitamise kord ei ole elamuseadusandluses konkreetselt ette nähtud, mis ei võimalda alati määrata selle suurust ja vormistada naaberterritooriumi maatüki omandiõigust. kortermaja omanikud. RF eluasemeseadustiku artiklis 36 välja kuulutatud ruumide omanike õigust külgnevale territooriumile ei ole elamuseadustikus ja muudes seadustes üksikasjalikumalt täpsustatud ning seda ei rakendata alati praktikas.

Nagu varem öeldud, on korterelamu omanikel kaasomandiõigus neile seaduse jõul kuuluvale korterelamualusele maatükile ja teistele korterelamu koosseisus olevatele kinnisvaraobjektidele kui ruumide omanikele. kortermajas. See tähendab, et omanikud ei omandanud seaduse jõul omandiõigust kohalikule alale, vaid ainult majaalusele maatükile ja (või) nende olemasolul teistele korterelamu koosseisus olevatele kinnisvaraobjektidele.

Sageli tekib pärast ehituse lõpetamist ja majade kasutuselevõttu MKD alla kuuluvate maatükkide ja selle ümbruse õigusliku seisundi selgitamisel olukord, kus katastriregistris registreeritud MKD-ga seotud maatükke ei saa tegelikult Rosreestri ametiasutustes registreerida. põhjuseks on asjaolu, et selliste kruntide katastrisse registreerimisel mitu aastat tagasi tehtud maamõõtmine ei võimalda meil kooskõlastada selliste kruntide piire ja täpsustada neid vastavalt Venemaa maa- ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktide nõuetele. Föderatsioon, kuna need maatükid asuvad sageli ja tegelikult kuuluvad väikekorterelamute üldomandisse objektid, mis a priori ei saa sellega art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 36: näiteks mitme kortermaja elanike kasutatavad läbipääsud, kvartalisisesed jalakäijate kõnniteed, spordiväljakud, mis on ehitatud ka kvartali elanikele erineva tasemega eelarvetest jne. Sellise seisu tulemusena tekib huvide konflikt korterelamute omanike ja teiste kortermajade omanike vahel, aga ka vallaga.

Seega, nagu eelpool öeldud, määratakse korterelamu asukohaks oleva maatüki piirid ja suurus vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktide nõuetele.

Katastriseaduse artiklid 39, 40 sätestavad maatükkide piiride kokkuleppimise korra ja 42.8 nende piiride selgitamise korra. Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise koodeks kehtestab territoriaalplaneerimise ja asustusterritooriumide tsoneerimise aluspõhimõtted, samuti maakasutuseeskirjade küsimused.

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi ja Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu pleenumi 29. aprilli 2010. a resolutsioon nr 10/22 „Mõnede kohtupraktikas kerkivate küsimuste kohta kohtuasjade kaitsega seotud vaidluste lahendamisel. omandiõigused ja muud omandiõigused” näeb ette:
"...P. 68. Korterelamu ruumide omanikel on kohtus vaidlustamise õigus, võttes arvesse kohtualluvust, vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku 25. peatüki või vahekohtumenetluse seadustiku 24. peatüki eeskirjadele. Vene Föderatsiooni volitused, asutuse tegevus (tegevusetus) maatüki moodustamiseks, millel maja asub, territooriumi planeerimise dokumentatsiooni väljatöötamiseks (Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artiklid 45 ja 46), samuti maatüki käsutamisele eelnevad toimingud, eelkõige otsused krundi ehitamiseks andmise, maatüki müügi või maa rendilepingu sõlmimise õiguse enampakkumiste korraldamise kohta jne.

Kui valitsusasutuse sellise tegevuse tulemusena tekib kolmandatel isikutel õigus korterelamu ekspluateerimiseks vajalikule maatükile, võivad sellel asuvate ruumide omanikud pöörduda hagiga kohtusse selliste kolmandate isikute poole. eesmärgiga vaidlustada vastavat õigust või nõudega kehtestada maatüki piirid.

Nende nõuete kaalumisel lahendab kohus antud maatüki piiridega seotud vastuolulised küsimused vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimise tegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele (RF elamuseadustiku artikli 36 1. osa). Sel juhul lasub vaidlusaluses piirides ja suuruses maatüki moodustamise aluseks olnud asjaolude tõendamise kohustus vastaval ametiasutusel. Maatüki piirid kehtestanud kohtuotsus on aluseks selle maatüki andmete muutmisele riigi kinnisvarakatastris.»

Eelnevalt öeldut kokku võttes võib märkida, et kohalikku maa-ala moodustava maatüki omandi vormistamiseks on vajalik ruumiomanike üldkoosoleku otsus, kuid sellise koosoleku ettevalmistamiseks tuleb teha tööd. täpsustada ja kokku leppida kindlaksmääratud kohaliku piirkonna piirid vastavalt Vene Föderatsiooni maa- ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktide sätetele, määrates kindlaks nende tegeliku asukoha ja muud asjaolud, sealhulgas kolmandate isikute huvid ja kohaliku omavalitsuse määrused, mis võivad mõjutab hiljem selle registreerimist.

See tähendab, et uurige välja kõik ülaltoodud asjaolud ja alles seejärel tehke otsus sellise koosoleku korraldamise kohta. Vastasel juhul võib katastriregistri andmete järgi piiride määramine kaasa tuua omandiõiguse registreerimise võimatuse ja edasised kohtuvaidlused maatükkide piiride vaidlustamiseks.

Mõnel juhul tasub kaaluda kohaliku piirkonna suuruse vähendamist, kui see sisaldab juba objekte, mida ei saa liigitada konkreetse kortermaja üldomandisse.

Või ülaltoodud Vene Föderatsiooni relvajõudude pleenumi resolutsiooni valguses on omanikel õigus pöörduda kohaliku piirkonna maatüki piiridega seotud vastuoluliste küsimuste lahendamiseks kohtusse, kooskõlas piirkonna maatüki piiridega. maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimist käsitlevate õigusaktide nõudeid, edasi kaevata valla tegevus varem läbiviidud maatükkide mõõdistamisel ja nende piiride kehtestamisel, nimelt: vaidlustada kolmanda isiku õigus kõrvalkrundile, kui see rikub korterelamu omanike õigused (ühisvara piiride osas) või kehtestada kohtus piirid (kõrvalkrundi piirid), arvestades korterelamualuse krundi ja lokaali piire.

Igal juhul ei ole see lihtne asi ja iga konkreetse juhtumi puhul tuleb otsus teha, võttes arvesse kõiki tegeliku olukorra asjaolusid ja andes õigusliku hinnangu kõikidele olemasolevatele dokumentidele, samuti menetluslike aegumistähtaegadega. seadus.

Korterelamu maa-ala moodustav maatükk selle hooldamise eesmärgil

Hoolimata asjaolust, et piirkonna omandi registreerimisega on palju raskusi kehtiva seadusandluse lünkade ja puuduste tõttu, lahendavad piirkonna koristamise ja korrashoiu küsimusi kohtud valdavalt ühtselt ning praktikat sellistel juhtudel võib pidada praegusel ajal enam-vähem väljakujunenud.

Vastavalt Art. RF elamuseadustiku artikkel 44 on korterelamute ruumide omanike üldkoosoleku pädevuses, otsuste tegemine maatüki, millel korterelamu asub, kasutamise piirangute kohta, sealhulgas selle kasutuspiirangute kehtestamine, otsuste tegemine. korterelamu asukohaks oleva maatüki parendamise kohta, mis puudutab korterelamu ruumide kaasomandi omanikke, sealhulgas haljastuse ja haljastuselementide paigutamist, hooldamist ja käitamist nimetatud krundil.

Vastavalt MKD ühisvara hooldamise ja jooksva remondi tööde ja teenuste miinimumnimekirjale, mis on kinnitatud valitsuse 04.03.2013 määrusega nr 290 (edaspidi loetelu 290), kooskõlas punktidega 24 ja 25, korterelamuga krundi korrashoiutööd koos haljastuse ja haljastuse elementidega ning muude selle maja (edaspidi kohalik piirkond) korrashoiuks ja ekspluatatsiooniks ettenähtud objektidega. külmhooaeg: kaevude ja tuletõrjehüdrantide kaevukaante puhastamine lumest ja jääst kihi paksusega üle 5 cm; värskelt sadanud lume teisaldamine ja kohaliku piirkonna lumest ja jääst puhastamine üle 5 cm roopa korral; kohaliku piirkonna puhastamine loopealsest (või sellise ala lumikattest puhtaks pühkimine); piirkonna puhastamine pakase ja jää eest; sissepääsude lähedusse paigaldatud prügikastide koristamine ja pesemine, korterelamu ühisomandis asuvate konteinerplatside puhastamine; veranda ja sissepääsu esise ala puhastamine, kohaliku piirkonna pühkimine ja puhastamine, tormikanalisatsiooni puhastamine.

Karjala Vabariigi Riigikohtu 3. aprilli 2015. a määruskaebus asjas nr 33-1328/2015: „... Olles hinnanud kostja D. B.C. ja tema esindaja, et maja alla ei ole moodustatud maatükki, millega seoses puudub alus tasuda OÜ "(...)" maatüki (külgneva territooriumi) puhastamise teenuste eest. Esimese astme kohus ei nõustunud sellega õigustatult.

Korterelamu ühisvara korrashoiu eeskirja lõike 2 punkti "e" kohaselt kuulub ühisvara hulka maatükk, millel korterelamu asub ja mille piirid määratakse riigikatastri alusel. registreerimisandmed, haljastuse ja haljastuse elementidega.

Korterelamu ühisvara korrashoiu eeskirja punkti 11 alapunkt "d" kehtestab, et ühisvara korrashoid, olenevalt kaasvara koostisest, konstruktsioonilistest iseärasustest, füüsilisest kulumisastmest ja tehnilisest seisukorrast, on ühisvara korrashoidmine ja korrashoid. samuti hõlmab korterelamu asukoha geodeetilistest ja klimaatilistest tingimustest lähtuvalt üldkasutatavate ruumide, aga ka kaasomandisse kuuluva maatüki puhastust ja sanitaarpuhastust.

Põhineb Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu 28. mai 2010. aasta resolutsioonis antud Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu õiguslike seisukohtade süstemaatilisel tõlgendusel. nr 12-P ja Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi resolutsiooni nr 10, Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi 29. aprilli 2010 punkt 67. nr 22 „Mõnede kohtupraktikas kerkivate küsimuste kohta omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kaitsega seotud vaidluste lahendamisel“ on korterelamu ruumide omanikud korterelamualuse maatüki seadusjärgsed omanikud, sõltumata seisuga maatüki, millel see asub, riigikatastri registreeringust mitme korteriga elamu.

Uljanovski oblastikohtu apellatsioonimäärus asjas nr 33-3428/2013 01.10.2013: „...Analüüsides Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artiklite 36, 39, samuti sõlmitud korterelamu haldamise lepingu sätete alusel jõudis esimese astme kohus õigele järeldusele, et maatüki omandiõiguse dokumentide puudumine ei saa märkida korterelamu ühisvara koosseisus maja asukoha maatüki puudumine .

Vastavalt 29. detsembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 189-FZ "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku kehtestamise kohta" artikli 16 sätetele on maatükk, millel kortermaja ja muud kinnisvaraobjektid kuulusid. sellises majas asuvad korterelamu ruumide omanike ühisvara ja läheb neile tasuta üle kaasomandi õigusel.

Kortermajas asuvate ruumide omanikel tekib kaasomandiõigus maatükile, millel maja asub, alates ruumide omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest.

Juhul, kui maatükki ei ole moodustatud ja selle suhtes ei ole teostatud riiklikku katastriregistrit, on korterelamu alune maa vastava avalik-õigusliku juriidilise isiku omand.

Sissejuhatava seaduse § 16 lõigete 3 ja 4 tähenduses ei ole omanikul õigust seda maad käsutada osas, millesse tuleks moodustada korterelamu alune maatükk. Korterelamus asuvate ruumide omanikel on omakorda õigus omada ja kasutada seda maatükki ulatuses, mis on vajalik nende korterelamu ekspluateerimiseks, samuti esemeid, mis on sellises hoones ühisvara koosseisus.

Selline õigusnormide seletus on toodud Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi 29. aprilli 2010. aasta resolutsiooni nr 10, Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu pleenumi nr 22 punktis 67. mõningaid kohtupraktikas kerkivaid küsimusi omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kaitsega seotud vaidluste lahendamisel.”

Esimese astme kohus märkis õigesti, et korterelamu ruumide omanikud, mille alla jäävat maatükki ei ole moodustatud, omavad ja kasutavad moodustamata maatükki tegelikult võrdsetel alustel korterelamu ruumide omanikega. , mille alla on moodustatud maatükk. Juba see, et maja asub maatükil, viitab sellele, et omanikud kasutavad seda maatükki ja peavad seda vastavalt hoidma. Maatüki omandiõiguse dokumentide puudumine ei viita selle maatüki puudumisele, millel maja asub korterelamu ühisomandi osana, ega kostja suutmatust teha töid kohaliku piirkonna puhastamisel. .

Sellistel asjaoludel jõudis esimese astme kohus mõistlikule järeldusele, et hageja elukohaks oleva korterelamu all oleva maatüki puudumine on moodustatud ja läbinud riigi katastri registreeringu ei mõjuta tema osa kindlaksmääramist õiguses. korterelamu ühisvara kaasomandisse ja ei luba tal mitte maksta kohaliku piirkonna koristamise eest.

Võttes arvesse neid asjaolusid, samuti tõendite puudumist kostja poolt territooriumi koristustööde tegemata jätmise kohta, jättis esimese astme kohus õigustatult rahuldamata hageja nõuded kohaliku koristustööde eest tasutud vahendite tagastamiseks. piirkond."

Seega pole vahet, kas kohaliku piirkonna maatükk moodustatakse või mitte, omanikel on kohustus seda hooldada.

Noh, mis puudutab kohaliku piirkonna omandiõiguse registreerimise küsimusi vastavalt kinnisvara registreerimise seadusele, siis loodame, et kõik selles artiklis nimetatud vastuolulised küsimused lahendatakse seadusandlikul tasandil. Või, nagu meie riigis kõige sagedamini juhtub, kujundavad kohtud pärast seda, kui kõige arenenumad omanikud ja haldusorganisatsioonid esitavad vaidluste lahendamiseks avalduse, kohtupraktika, mis lisatakse hiljem Vene Föderatsiooni õigusaktidesse.