Viimati värskendatud juunis 2019

Peaaegu igasuguse tulu laekumine kuulub maksustamisele. Millist maksu peab korterite müügilt omanik tasuma? Tulumaks või, nagu õigesti, üksikisiku tulumaks. Kõik kinnisvaraomanikud peavad teadma, et eluaseme müük ei ole alati maksustatav:

• Kui korter on olnud omandis üle 3 aasta (alates 2016 - 5 aastat) - maksuvabastus.
• Kui müüakse ostetust odavamalt (aga kallimalt kui 70% katastriväärtusest), siis ei pea midagi maksma.

Maksumäär

Üksikisikud maksavad tulumaksu kogu oma sissetulekult. Eluruumide müük on otseselt seotud üksikisiku tulumaksuga. Maksumäärad:

• Elanikele – 13% (müügitulust);
• Mitteresidentidele – 30% (täismüügihinnast).

Mida maksustatakse?

• kinnisvara mahaarvamiseks (ainult elanikele);
• kulutuste eest, mis korteri omanik tegi selle ostmisel.

See tähendab, et valige konkreetse kinnisvara jaoks kahe võimaluse hulgast ainult üks asi või kinnisvara mahaarvamine (1 miljon rubla) või selle ostukulud.

Selles artiklis käsitletakse elamukinnisvara müüki ja 1 miljoni rubla suuruse kinnisvara mahaarvamise arvestamist. (korterid, majad, erastatud suvilad, toad, maatükid, samuti selle kinnisvara osad). Kinnisvara nagu garaažid, parkimiskohad, pooleliolev hooned, autod on muu vara. Selle müümisel saate kasutada kinnisvara mahaarvamist ainult 250 tuhande rubla ulatuses. (cm. ).

Kinnisvara valduse määramine

Kuidas teha kindlaks, kas on möödas tähtaeg, mille möödudes saab korteri maha müüa, et mitte makse maksta? Peaaegu alati viitekuupäev kajastub omanditunnistusel (riigiregistri väljavõte). On kolm erandit:

• pärand - korteri pärandina saamisel arvestamine algab pärandaja surmakuupäevast.
• ühistu - viimase osa maksmise või üleandmisakti allkirjastamise päev. See on kuupäev, mil korteriomandiõigus läheb ühistult üle omanikule.
• kui kinnistu registreeriti enne 1998.a, siis sellele tunnistust ei antud. Arvesse lähevad tolleaegsed dokumendid (ost-müük, STI sertifikaadid jne).

Mõnel olukorral on oma nüansid, näiteks:

Korteriomanikke oli mitu. Üks neist ostab kõik aktsiad välja ja saab kinnistu ainuomanikuks. Kas ta peaks tasuma maksu, kui korteri müügihetkel on aktsiate ostutehingust möödunud vähem kui 3 (5) aastat? Ei, sest kaasomandi muutus ei oma tähtsust. Kui esialgsest registreerimiskuupäevast on möödunud rohkem kui 3 (5) aastat, ei pea te üksikisiku tulumaksu tasuma.

Eramute omanikud saavad oma ehituse lõpule viia. Kas sellisel juhul tuleb kinnisvara müümisel maksta makse, kui valminud eluasemeosa on olnud omandis alla 3 (või 5) aasta? Kui maja välispiire on muudetud (katastriplaanis on tehtud muudatused), siis tuleb tasuda üksikisiku tulumaks.

Enne 2016. a ostetud korteri müük

Kui müüte kinnisvara enne 3 aasta möödumist kinnisasja registreerimisest ja teenite kasumit, siis maksustatakse saadud tulu üksikisiku tulumaksuga. Maksusumma vähendamiseks võite kasutada:

• Mahaarvamine - miljon rubla. Vähem kui 3 aastat omanud korteri müüjal on õigus saada mahaarvamist 1 miljon rubla ainult üks kord maksustamisperioodi (aastas) kohta. See tähendab, et 2 või enama kinnisvara müümisel aastas saab seda kasutada ainult ühe jaoks.
• Selle omandamise maksumus- see tähendab, et makse tasutakse müügitulu ja vara soetamise algmaksumuse vahelt.

Näide 1: Korter müüdi 10,6 miljoni rubla eest, osteti 8,4 miljoni rubla eest, üksikisiku tulumaksu saab arvutada kahel viisil, teine ​​variant on tulusam (omanikul on õigus valida maksuarvestuse variant, mis on kõige kasulikum tema):

• (8,4 – 1) x 13% = 962 000 hõõruda.
• (10,6 – 8,4) x 13% = 286 000 rubla.

Enamikul juhtudel pole vara mahaarvamisel mõtet. Reeglina kasutatakse seda juhul, kui:

• eluaseme ostmise maksumus on alla 1 miljoni rubla (seda mahaarvamist on lihtsam kasutada kui ostukulusid kinnitada);
• korter oli päritud (vähe jääb ka kulutusi, millega saab maksubaasi vähendada);
• ei olnud lähisugulase kingitus;
• annetatud korteri müük (lähisugulaselt) järgmise 3 aasta jooksul pärast kinkimist.

Pärast 01.01.2016 registreeritud korteri müük

Korteri müügil 2016. aastal toimunud maksumuudatused mõjutasid:

• Ametiaja pikkus, milles selle müügist saadud tulu maksustatakse 5 aasta (60 kuu) ulatuses.
• Alates 01.01.2016 registreeritud kinnisvara.
• Maksubaas: korteri müügimaks arvutatakse suurimalt summalt, pärast lepinguhinna ja katastriväärtuse võrdlemist.

Kelle jaoks need reeglid asjakohased on?

• Esiteks eraisikutele korterite müügi maks. See ei kehti IP kohta.
• Teiseks kehtib seadus kinnisvarale, mida ei kasutata kaubanduses.
• Kolmandaks kehtivad uuendused kinnisvarale, mis on registreeritud pärast 1. jaanuari 2016. Enne 2016. aastat soetatud kinnisvara puhul jääb maksuvabastus alles, kui omandiperiood ületas 3 aastat (36 kuud).

Näide 2: Elamispind on ostetud juunis 2015 ja müüdud juulis 2018. Seega ei pea müügilt üksikisiku tulumaksu tasuma, kuna see kuulus üle kolme aasta.

Jätkub 3-aastane ametiaeg:

Siiski on erandeid. Kinnisvara omandi kestus 3 aastat hilisemaks müügiks ilma maksu tasumata 2019. aastal jääb alles:

• korterid, mis on päritud nende omanike poolt;
• lähisugulaste poolt kingitusena üle antud vara (vastavalt perekonnaseadustiku artiklile 14);
• erastamise lõppedes registreeritud kinnisvara;
• rendilepingu alusel saadud vara.

Nüüd võetakse arvutustes arvesse kinnisvara katastriväärtust

Juba 2016. aastal on vaja arvestada elamute katastriväärtusega. Maksustatav summa – maksimumsumma:

• Või hind kokkuleppel;
• Või katastriväärtus, mis on korrutatud koefitsiendiga 0,7.

Ehk siis tuleb võrrelda hinda, millega korter müüdi, ja selle tegelikku katastriväärtust, mis on korrutatud koefitsiendiga 0,7. Peate maksma maksu nendest väärtustest suurimalt.

Näide 3: Kodanik ostis 2017. aastal korteri 5,8 miljoni rubla väärtuses, veidi hiljem müüs ta selle 7,3 miljoni rubla eest. Katastriväärtus on 8,9 miljonit rubla. Kui katastriväärtus korrutada koefitsiendiga 0,7, on summa 6,2 miljonit rubla. on väiksem kui märgitud lepinguhind. Seetõttu tuleb lepingujärgselt müügiväärtuselt 7,3 miljonit rubla tulumaksu arvestada. Üksikisiku tulumaks = (7,3 – 5,8) x 13% = 195 000 rubla.

Kinnisasja katastriväärtus tuleb määrata seisuga 01.01.2016. Kui piirkondlikud omavalitsused ei ole hindamist teinud, võtavad nad üksikisiku tulumaksu määramiseks ikkagi läbirääkimistega müügihinna. Samamoodi tehakse arvutus katastriväärtuse järgi.

Olukordades, kus kinnisvara katastriväärtus on väiksem või võrdne korteri müügi mahaarvamisega (1 miljon rubla), ei pea maksu maksma, kuid kui see on omandis vähem kui 3 (5 aastat) , ei ole kodanik deklaratsiooni esitamisest vabastatud.

Näide 4: Kodanik ostis maja 2017. aasta mais 672 000 rubla eest ja 2018. aasta jaanuaris müüs selle 953 000 rubla eest. Kasumlikum on valida kinnisvara mahaarvamine:

• (953 000 – 1 000 000) x 13%) – maksu ei pea maksma.
• (953 000–672 000) x 13% = 36 530 RUB.

Kinnisvaraomanikel on varasemalt võimalik kasutada õigust mitte kohaldada maksusoodustust, vaid tasuda tulumaks kinnisvara müügihinna ja algse ostuhinna vahe pealt, kui see on neile kasulikum.

Näide 5: 2017. aastal osteti tuba 1 300 000 rubla eest, 2019. aastal müüdi 1 250 000 rubla eest. Kasumlikum on kasutada ostukulusid, mitte kinnisvara mahaarvamist, siis ei tule tasuda makse (1250 000 - 1300 000) x 13% = 0.

Kui müüdav korter on kingitud või päritud

Sel juhul selle müümisel (varem 36 kuud) pärast:

• pärimise kuupäevad (pärandaja surmapäev);
• vara registreerimise kuupäev (kui annetatakse).

Selle ostmisel ei kaasne kulutusi ning kulutused (riigilõiv jms) ei ole võrreldavad müügihinnaga. Seetõttu on tulusam kasutada 1 miljoni rubla suuruse kinnisvara mahaarvamist. Lisaks saate kasutada mahaarvamisi või kulusid. Seetõttu valib enamik inimesi mahaarvamise.

Näide 6: Kodanik sõlmis pärandi 2017. aastal ja müüb päritud korteri 2018. aastal. Eeldatav väärtus oli 2,5 miljonit rubla, katastriväärtus 2,6 miljonit rubla, ta müüb korteri 2,3 miljoniga. peate tasuma maksu ning kinnisvara hinnangulist (või katastri)väärtust ei saa kuluna arvesse võtta, kuna see on päritud. Võrdleme katastrit lepingulisega (2,6 miljonit * 70%) = 1,82 miljonit. lepinguline on kõrgem, seega tehakse arvutus lepingulisest: (2,3 -1 miljonit (mahaarvamine)) * 13% = 169 000 rubla. Ja kui sa korterit 36 ​​kuu jooksul ei müü, siis ei pea ka mingit deklaratsiooni ega maksu maksma.

Näide 7: Ema kinkis tütrele 2018. aastal korteri (lähisugulaste tõttu), kuid tütar müüs korteri 2019. aastal 1,8 miljoni rubla eest. Maks on: (1,8–1 miljon) * 13% = 104 000 rubla.

Aga mitteresidendid?

Maksuresident on üksikisik (olenemata sellest, kas ta on Vene Föderatsiooni kodanik või välismaalane), kes viibib Vene Föderatsioonis kalendriaasta jooksul pidevalt vähemalt 183 päeva. Kui isik veedab suurema osa aastast välismaal, siis on ta Venemaa mitteresident.

Varem (kuni 2019. aastani) tasusid mitteresidendid elamispinna müügilt maksu 30%, sõltumata sellest, millal ja mis alustel korter/maja/tuba osteti.

Nüüd on maksuseadustikku muudetud. Ja mitteresident on üksikisiku tulumaksu tasumisest vabastatud, kui tal oli kinnisvara:

• 3 aastat- kui see on ostetud enne 2016. aastat (või on päritud või kinkitud lähisugulase poolt);
• 5 aastat- kui saite omanikuks pärast 01.01.16.

Samas ei 1 miljoni mahaarvamist ega 2 miljonit eluaseme ostu mahaarvamist ega selle ostmisel kulutuste summa arvestamist. ei kehti nende kohta. Selgub, et mitteresidendil on parem oodata 3 (5 aastat), vastasel juhul tuleb korteri müügisummalt tasuda 30% makse täies ulatuses.

Korterite müük-ost samal aastal

Kas korteri müügilt tuleb maksta makse, kui samal ajal (või lihtsalt samal aastal) müüdi üks korter ja osteti teine, kallim või odavam? Jah, kui müüdud korter müüdi kallimalt, kui osteti. See tähendab, et teeniti kasumit. Kuid kui te pole kunagi vara mahaarvamist kasutanud (ostjana 2 miljonit rubla), saate sellel aastal tasumisele kuuluvat maksu vähendada. Sel juhul on kinnisvaraomanikul õigus saada korraga kaks maksusoodustust:

• ostetud korteri eest, kui mahaarvamisõigust (2 miljonit rubla ostmisel) ei kasutatud varem (või ei ole seda täielikult kasutatud alates 2014. aastast).
• kui korter müüakse(1 miljon rubla), kui seda mahaarvamist ei kasutatud aastal, mil vara müüdi muule objektile (kui ostuhinda on kasulikum kasutada, saate mahaarvamise asemel kasutada selle soetamiskulusid).

Korteri ostmisel vara mahaarvamine 2 miljonit rubla

Kinnisvara ostmisel saab maksumaksja kasutada kinnisvara mahaarvamist summas 2 miljonit rubla. Kuid maksumaksja saab sellist mahaarvamist ainult üks kord kogu oma elus. Pärast 2014. aastat eluaseme ostmisel, kui kodanik ei olnud eelnevalt ostuks mahaarvamist kasutanud, saab mahaarvamist nõuda erinevate kinnisvaraobjektide puhul, kui see ei ole täielikult tagasi makstud. See tähendab, et jaotage mahaarvamine erinevatele ostetud eluruumidele.

Korteri ostmisel mahaarvamise saamiseks peate:

• vara peab asuma Vene Föderatsiooni territooriumil;
• Raha saate ostuks laenuna ainult kodumaistelt krediidifirmadelt;
• olema Venemaa elanik;
• dokumenteerige tehing ja oma sissetuleku tase.

Kinnisvara ostmisel vähendab mahaarvamine maksumaksjale muid tulusid (palk, muu maksustatava vara müük).

Näide 8: 2018. aastal ostis kodanik korteri väärtusega 1,35 miljonit rubla. Tema keskmine palk kuus on 120 tuhat rubla ja 2018. aasta 2-NDFL-i tunnistusel oli tema sissetulek 1 440 000 rubla. Ta saab ostul mahaarvamist ära kasutada ja üksikisiku tulumaksu hüvitada 175 500 rubla (1,35 miljonit * 13%) ning talle jääb ka jääk (2 miljonit - 1,35 miljonit = 650 tuhat rubla), mis ostmisel minna muu kinnisvara otsima. Kui ta 2019. aastal 1,62 miljoni rubla eest maja ostab. , saab ta hüvitada jäägi (samal palgatasemel) ja tagastada 84 500 rubla. (13% alates 650 000 rubla), 2019. aastal töötasult kinni maks.

Mahaarvamised ühe korteri müügil ja teise ostmisel, kui kodanik ei kasutanud varem mahaarvamist 2 milj.

Alla 3 (5) aasta omandis olnud korteri müügijärgse maksuarvestuse saab teostada kahel viisil:

• mahaarvamiste kasutamine;
• Vähendades tulusid selle korteri algsel ostul tehtud kulutuste võrra.

Vaatleme mitut tüüpilist juhtumit, kui kodanik müüs ühe kinnisvara ja omandas samal aastal teise. Samal ajal pole ta veel ostude maksusoodustust (2 miljonit rubla) kasutanud:

Müüdav korter oli kingitus (pärandus) või maksab alla 1 miljoni rubla.

Näide 9: Päranduseks saadud korter müüdi 3,4 miljoni rubla eest, samal aastal osteti teine ​​2,8 miljoni rubla eest, kodanik ei olnud varem 2 miljonilist mahaarvamist kasutanud: (3,4 miljonit - 1 miljon ( mahaarvamine müügil)) = 2,4 miljonit – maksustatav baas. Siis 2,4 miljonit - 2 miljonit (ostmisel mahaarvamine) = 400 000 rubla. uus maksubaas pärast mahaarvamise saamist. Tasumisele kuuluv maks on 52 000 rubla. (400 tuhat rubla * 13%).

Näide 10: Korter müüdi 3,5 miljoni rubla eest, varem osteti 0,8 miljoni rubla eest. Siis osteti 3,1 miljoni rubla eest teine ​​korter. Kuna esimese korteri ostuhind (800 tuhat rubla) on alla 1 miljoni mahaarvamise, on mahaarvamist kasulikum ära kasutada. Müüdud korteri maksubaas on (3,5 - 1 miljon) = 2 500 000 rubla. Siis saate kasutada mahaarvamist 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 rubla, maks on 65 000 rubla.

Kui ostetav korter on alla 2 miljoni rubla.

Näide 11: Päranduseks saadud korter müüdi 2,3 miljoni rubla eest, uus korter osteti 1,5 miljoni rubla eest. Mahaarvamist kasutades oli maksustamisbaas 2,3 - 1 miljon rubla = 1,3 miljonit rubla. seda saab vähendada 1,5 miljoni rubla võrra, st 1,3 -1,5 = - 0,2 miljonit rubla. Siin selgub - 200 000 rubla. need. peab eelarvest hüvitama 13% maksust, mis on 26 000 rubla. Ja ainult siis, kui kodanik saab sel aastal sellist tulu (tõend tööandjalt 2NDFL), saab ta eelarvest 26 000 rubla.

Näide 12: Korter müüdi 4,3 miljoni rubla eest, varem osteti 2,1 miljoni rubla eest. Siis osteti 1,7 miljoni rubla eest teine ​​korter. Maksubaas müügil on 4,3 - 2,1 = 2,2 miljonit rubla. Vähendame seda 1,7 miljoni rubla võrra. 2,2 -1,7 =0,5 miljonit rubla. Sellelt summalt peate maksma maksu 500 000 * 13% = 65 000 rubla.

Kui ostetav korter on üle 2 miljoni rubla.

Näide 13: 2018. aastal müüs kodanik vana korteri 4,8 miljoni rubla eest. (osteti 3,5 miljoni rubla eest) ja ostis uue 3,1 miljoni rubla eest. Kodaniku käest uue korteri ostmisel mahaarvamise õigust ei ole veel kasutatud (2 miljonit rubla):

• Esimene üksikisiku tulumaksu arvutamise meetod: (4,8 – 1 (müügil mahaarvamine) – 2 (ostmisel mahaarvamine)) x 13% = 234 000 rubla.
• Teine üksikisiku tulumaksu arvutamise meetod: (4,8–3,5 (kulud)) = 1,3 miljonit rubla. Kuna uus korter maksab rohkem kui 3,1 miljonit rubla, saame kasutada 2 miljoni rubla täielikku mahaarvamist. Vähendame mahaarvamist 1,3–2 miljoni rubla võrra. = - 0,7 miljonit hõõruda. See tähendab, et see osutub "miinusseks" ja kui kodaniku aasta sissetulek (isiku tulumaksutõend 2) on 700 000, tagastatakse talle eelarvest 13% (91 000 rubla). Kui aasta töötasu oli näiteks 500 tuhat rubla, siis maksutagastus on 65 tuhat rubla. Ja ülejäänud maksu 26 000 saab järgmisel aastal tagasi maksta.
• Selgub, et variant 2 on maksumaksjale tulusam.

Mõned maksuhaldurid usuvad aga, et saate kasutada ainult ühte mahaarvamist (1 miljon müüjate puhul) ja alles seejärel deklareerida teise (ostjate puhul 2 miljonit). Siin saate maksuametiga vaielda. Sellised argumendid on asjakohased, kui kodanik müüs kodu näiteks 2018. aastal ja ostis uue 2019. aastal, s.o. tehingud ei olnud samal maksustamisperioodil. Maksumaksja maksab maksu ainult kõigi oma tulude ja kõigi kulude vahe pealt ning kui ost-müük on tehtud samal aastal, siis on tal võimalik kasutada nii ostu kui ka müügi mahaarvamist.

Müüa osa korterist

Kinnisvara osa müümisel saate maksubaasi vähendada ka selle osa ostmisega kaasnevate kulude võrra (proportsionaalselt). Koos deklaratsiooniga tuleb kontrollimiseks esitada ostuhinda kinnitavad dokumendid. Sel juhul võib olla mitu nüanssi:

Korteri ostuhinna arvestamine osa müügil

Näide 14: 2017. aastal ostis kodanik korteris osaluse 2,3 miljoni rubla eest, seejärel müüs selle 2,5 miljoni eest. Omas aktsiat vähem kui 5 aastat, maks on 200 000 * 13% = 26 000 rubla.

Osa korterist reeglina eraldi ei osteta. Sagedamini muutub see kinnisvaraks koos korteri endaga, mille ostsid aktsionärid (perekond). Seejärel näidatakse osa ostmise kulud kas korteri enda ostu-müügilepingus või määratakse lihtsa valemiga (kui lepingus pole iga aktsia hinda märgitud):

Ostu kogumaksumus x Aktsia suurus = Aktsia ostukulud

Näide 15: Paar ostis 4,3 miljoni rubla eest 1/2 osalise kaasomandis korteri. Aasta hiljem müüdi korter 4,5 miljoni rubla eest. Need. pere sai müügist tulu (4,5 -4,3) = 200 000 rubla. Kuid kõik peavad esitama deklaratsiooni ja maksma sama summa (4,5 miljonit/2 - 4,3/2) * 13% = 13 000 rubla. Nii mees kui naine said 100 000 rubla sissetulekut. oma osa müügist, seega maksavad kõik 13 tuhat rubla maksu.

1 miljoni suuruse kinnisvara mahaarvamise arvestamine korteriosa müümisel

Kaasomandis oleva vara müümisel võib arvesse võtta kogu mahaarvamise summat (1 miljon rubla), kuid see tuleb jaotada kaasomanike vahel ainult VÕTTEDES nende osadega. Kuna selline mahaarvamine on ette nähtud vara kohta, mitte iga müüja ja mitte iga aktsia kohta. Selgub järgmine:

• Täielikku mahaarvamist saate kasutada, kui müüte osa eraldi, eraldi objektina (st iga omanik müüb oma osa eraldi ostu-müügilepingu alusel ja ostja saab mitu omandiõigust (lepingut iga müüjaga)), Föderaalse maksuteenistuse 25. juuli 2013. aasta kiri N ED-4-3/13578, Föderaalse maksuteenistuse 2. novembri 2012. aasta kiri N ED-4-3/18611.
• Kui müüte korteri üksiku objektina koos teiste omanikega (sh oma osaga), siis mahaarvamine 1 miljon rubla. jaotatakse omanike vahel vastavalt nende osale.

Näide 16: Kolmeliikmeline pere müüb pärimise teel saadud korterit, mistõttu ostuhinda kuludesse arvestada ei saa, saab kasutada ainult mahaarvamist. Korter müüdi 4,6 miljoni rubla eest, kummalgi on 1/3 osa.

• Variant 1: Koostatakse üks ostu-müügileping, korter müüakse üksikobjektina. Iga omanik maksab sellist maksu (4,6 miljonit / 3 - 1 miljonit / 3) * 13% = 156 000 rubla.
• Variant 2: Iga aktsia kohta vormistatakse eraldi ostu-müügileping ja ostja saab 3 omanditunnistust (riikliku registri väljavõtted). Siin saab iga omanik mahaarvamise 1 miljon rubla. Ja iga müüja makstav maks on (4,6 miljonit/3 -1 miljonit) * 13% = 69 333 rubla. See võimalus ei pruugi aga korteri ostjale sobida ning maksuinspektsioon võib sellist tehingut pidada maksudest kõrvalehoidumiseks.

On olukordi, kus üks aktsionäridest omab kinnisvara üle 3 (5) aasta ja on vabastatud deklaratsiooni esitamisest ja maksude tasumisest, ülejäänud vähem kui 3 (5) aastat ning peab aru andma föderaalsele maksuteenistusele. Kuna korteri ostu-müügilepingus on osanikel võimalik kehtestada muu tulu jaotamise kord, s.o. ei ole seotud nende osade suurusega, saab suurema osa korterist saadavast tulust jaotada maksuvaba omaniku kasuks. Ja müüa korter üksikobjektina, aga lepingusse märkida, kui palju iga osa maksab.

Näide 17: Ema, tütar ja poeg müüvad korteri 1,8 miljoni rubla eest. aastal 2018. Ema on oma 1/2 osa omanik olnud üle 5 aasta ning lapsed sõlmisid pärandi pärast isa hiljutist surma ja on omanud 1/4 osa alla 5 aasta. Leping näeb ette, et selle müügist saadav tulu otsustati jaotada järgmiselt:

• tütar ja poeg - kumbki 0,333 miljonit rubla,
• ema (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 miljonit rubla.

Ema ei maksa makse, kuna ta on maksmisest vabastatud ja lapsed kasutavad mahaarvamist: 0,333 miljonit (tulu aktsia müügist) - 0,333 miljonit (1 miljon mahaarvamist / 3) = 0. maksma, kuid lastel on deklaratsioon koos tõendavate dokumentidega tuleb esitada.

Siin on ka lõksud, nimelt see, et kinnisvara müümisel alates 2016. aastast hakkab maksuarvestus sõltuma katastriväärtusest (vähemalt 70%) ning maksubaas tuleb arvutada proportsionaalselt omanike osakaaluga. Kui lepinguline väärtus on katastriväärtuse järgi väiksem kui 70% osast, siis lähtutakse arvestuses viimasest, mitte lepingus määratust.

Tuleme tagasi näite 17 juurde, kui sellise korteri katastriväärtus on 1,9 miljonit rubla. Siis on tütre ja poja 1/4 osa kumbki 475 000 rubla. Üksikisiku tulumaksu arvutamiseks ei tohiks maksustatav summa olla väiksem kui 70% katastrisummast, nimelt vähemalt 332 500 rubla, kuid siin on lepinguline summa 333 333 rubla, mis tähendab, et arvestuse aluseks on lepingusumma ja tütar. ja poeg ei maksa makse.

Millal esitada deklaratsioon ja maksta makse

3-NDFL deklaratsioonis peab kajastuma maksuarvestus (isegi kui see on null), mahaarvamise avaldus, alla 3 (5) aasta omandis olnud vara müügi fakt.

• Deklaratsiooni tähtaeg- järgmisel aastal peale korteri müüki/ostmist - kuni 30. aprillini.
• Maksu tasumise tähtaeg- kui tasuda on makse, kuni 15. juulini.

Deklaratsiooni täitmise säästmiseks (eraorganisatsioonid võtavad selle täitmise eest keskmiselt 500–2000 rubla) saate selle ise välja mõelda, selles pole midagi keerulist. Peaksite programmi alla laadima ja intuitiivselt täitma, vaadake (siit näete, kuidas enda kohta teavet täita ja erinevaid koode sisestada):

• Sissetulekukood:
  • 1510 - kokkulepitud summa korteri, maja müügiks
  • 1511 - korteri-, majaosa osa läbirääkimistel
• Kulu/mahaarvamise kood
  • 901 - kui vara mahaarvamine on 1 miljon rubla.
  • 903 - kui selle soetamise kulud on kinnitatud.

Deklaratsioonile lisatud dokumendid

Lisage 3-NDFL-i deklaratsioonile kõigi tehingut kinnitavate dokumentide koopiad:

Esitlusviisid:

• Post - saate saata posti teel dokumentide paketi koos manuste nimekirjaga, saatmise kuupäevaks loetakse dokumentide maksuhaldurisse laekumise kuupäev.
• Isiklikult - saate seda teha isiklikult (soovitavalt).
• Volikirjaga - esindajal on võimalik saada dokumente ka notari kinnitatud volikirja alusel.
• Oma isikliku konto kaudu föderaalse maksuteenistuse veebisaidil st elektroonilisel kujul.

Koostage dokumentide pakett kahes eksemplaris, üks peaks jääma teile (märgiga maksude aktsepteerimise loendis), teine ​​​​tuleb saata föderaalsele maksuteenistusele.

Üksikisiku tulumaksu saab tasuda igas pangas. Parem on hankida vajalikud andmed maksuametist, need leiate ka föderaalse maksuteenistuse veebisaidilt või riigiteenuste portaali kaudu.

Tagajärjed: ei tasunud korterit müües makse ja/või ei esitanud maksuametile 3-NDFL-i

Deklaratsiooni õigeaegse esitamata jätmise ja/või maksude hilinemisega (tähtaeg 30. aprill) võivad kaasneda järgmised trahvid:

• Trahv 1000 rubla – kui deklaratsioonis ülekantav maks on 0.
• Trahvid: 5% kuni 20% (30%) tasumisele kuuluvast maksusummast iga viivitatud kuu eest, kui te ei esita deklaratsiooni (kuni 30%) ja ei tasu maksu 15. juuliks (kuni 20%). , kui tahtlik rikkuja, siis 40% ).
• Trahvid - iga päev karistuste kogunemine, alates 16. juulist (vt trahvide ja trahvide arvutamise kalkulaatorit veebilehel ipipip.ru/shtrafi/).
• Maksu tasumisest täieliku keeldumise korral, mille summa ületab 900 tuhat rubla, tekib kriminaalvastutus.

Kui teil on artikli teema kohta küsimusi, küsige neid kommentaarides. Kindlasti vastame kõikidele teie küsimustele mõne päeva jooksul. Lugege aga hoolikalt läbi kõik artikli küsimused ja vastused, kui sellisele küsimusele on üksikasjalik vastus, siis teie küsimust ei avaldata.

199 kommentaari

Kehtiv maksuseadus sätestab, et kõik riigi territooriumil tehtavad kinnisvaratehingud kuuluvad maksustamisele. Seega on maksumaksjal kinnisvara müümisel kohustus tasuda tehingu tulemusena saadud tulult kohustuslik makse. Ühtne maksumäär on 13%. Samas annab seadus soodusvõimalused kinnisvaratehingute tegemiseks. Räägime kõigest järjekorras.

Kinnisvaratehingute tunnused

Saadud tulu maksustamise olemus määratakse kindlaks Vene Föderatsiooni maksuseadustiku normidega. See seadus kehtib nii elanikele kui ka maksustamata isikutele. Tulumaks arvutatakse intressimäära korrutamisel korteri müügi tulemusena saadud summaga. Tihti aga müüakse kinnisvara elamispinna laiendamise vajaduse tõttu ning tulu teenimisest pole juttugi.

Võttes arvesse tehingute selliseid tunnuseid, on seadusandluses sellised muudatused defineeritud kui soodusvara mahaarvamine. võimaldab üldist maksubaasi oluliselt vähendada.

Potentsiaalsetele maksumaksjatele pakub riik kinnisvaratehingute puhul kahte maksustamisskeemi, eelkõige:

• Maksustatakse ainult tehinguid, mille tulu ületab 1 miljoni rubla piiri. Kõik tehingud korteritega, mille väärtus jääb alla selle näitaja, ei kuulu maksustamisele;
• Riik näeb ette müügist saadud tulu maksuvabastuse võimaluse. Selleks peab maksumaksja omama kinnistut vähemalt kolm aastat.

Soodustatud mahaarvamised ja maksubaasi optimeerimine

Maksusoodustuse taotlemiseks peab müüdud vara omanik esitama kõiki kulutusi kinnitavad vajalikud dokumendid (ostu-müügileping, kalkulatsioon ja projektdokumentatsioon, tšekid, tasumisele kuuluvad arved jne). Uusehitiste osas on kindlasti vaja korteri üleandmise akti arendajafirmalt investor-omanikule.

Kui plaanite osta kinnisvara, saate kasutada ka soodussoodustusi ja optimeerida oma maksubaasi. Selleks tuleb territoriaalsele maksuhaldurile esitada vastav avaldus maksutasude tagastamiseks. Ja uuselamute korterite puhul on võimalik mahaarvamise summa sisse arvata kulutused siseviimistlusele jms.

Lisaks on maksust vabastatud lähisugulaste vahelised kinnisvara annetamise tehingud.

Tulumaks – tasumise kord

Korteri müügist saadud tulult maksu tasumise kord on järgmine. Enne jooksva maksustamisperioodi lõppu esitatakse territoriaalsele maksuametile (maksuteenistusele) järgmised dokumendid:

• Kinnitatud ja nõuetekohaselt registreeritud ostu-müügileping;
• rahaülekande tegelik kinnitus;
• Dokumentatsioon, mis kinnitab vara omandiõiguse fakti asjaomasel ajavahemikul;
• Täidetud tuludeklaratsiooni vorm.

TÄHTIS

Kõik riigieelarvesse võlgnetavad maksud ja maksed tuleb tasuda enne jooksva maksustamisperioodi lõppu. Nende nõuete rikkumine toob kaasa seadusega kehtestatud vastutuse.

Kinnisvaratehingute maksustamise kohustused ja kohustused

Aktiivselt maksude tasumisest kõrvalehoidvatele müüdava vara omanikele on kehtivates õigusaktides ette nähtud teatud sanktsioonid. Esiteks on need rahalise mõju meetmed või teisisõnu rahalised karistused. Igakuine trahvimäär on 5% tasumisele kuuluvast summast. Korrutage iga viivise kuu summa 5% -ga ja saate trahvi kogusumma, millele lisandub maks ise. Sel juhul ei tohiks trahvi suurus ületada 30% kogu maksusummast.

Lisaks toob viivitusaja pikenemine kaasa olulise maksukoormuse tõusu ja maksuhaldurite trahvide suurenemise. Seega 180 kalendripäeva möödudes tõuseb viivis 30%-ni ja alates 181. viivitamise päevast lisandub 10%.

Siit saame teha vaid ühe järelduse – maksud tuleb tasuda õigeaegselt. Ainult nii saab edaspidi ebameeldivaid üllatusi ja karistusi vältida.

Kinnisvaramaakler ütleb.

Korteri müük võib olla mitte ainult keeruline, vaid ka kulukas. Ja kui soovi korral saab kinnisvaramaakleritasult kokku hoida, siis ei saa kinnisvara endine omanik vältida mõningaid muid kohustuslikke kulutusi. Riik võib nõuda oma osa kasumist eluaseme müügimaksuna. Millistel juhtudel peavad omanikud tasuma riigikassasse tollimaksu ja kuidas saab seda seaduslikult vähendada?

Maks kinnisvara müügilt – millal ja kui palju maksta

Kinnisvara müük on kõige levinum viis oma konto kiireks täiendamiseks korraliku summaga. Pole üllatav, et riigikassa konkureerib osa äsja omandatud maksumaksja tulust. Venemaa seaduste kohaselt on residendi (isik, kes veedab riigis rohkem kui 183 päeva aastas) üksikisiku tulumaks 13% ja mitteresidendi puhul 30%. Samas ei pea alati maksma.

Riigilõiv puudutab eelkõige jõukaid venelasi, kes investeerivad kinnisvarasse ning teenivad raha kiire ja tulusa edasimüügiga. Seega on maksust vabastatud omanikud, kes on kinnisvara omanud üle kolme aasta. Alates 2010. aastast ei nõuta neil isegi tehingu fakti kasumiaruandes märkimist. Tõsi, maksuseadusandlus muutub peagi karmimaks ja alates 2016. aastast pikeneb vara minimaalne omandiperiood 5 aastani.

Et mitte kogemata seadust rikkuda, on müüjal oluline aru saada, mis hetkest alates teda ametlikult vara omanikuks peetakse. Maksuhaldurid ei võta arvesse tehingu tegemise päeva, vaid kuupäeva, mis on märgitud omandiõiguste riikliku registreerimise tunnistusel. Tõsi, siin võib olla ka erandeid.

Näiteks võib uus kanne Rosreestris ilmuda ümberehituse legaliseerimisel või kinnisvaraosa perekonnaliikmele üleandmisel. Kuid see ei mõjuta kuidagi põhiomandi perioodi, mis algab erastamise hetkest või. Elamukooperatiivi liikme jaoks on loenduskuupäevaks osaluse täielik tasumine ja pärija jaoks - korteri eelmise omaniku surmapäev.

Kuidas vähendada makse – seaduslikud säästmise viisid

Kui eluolud või ärilised arvutused sunnivad makse maksma ilma kolmeaastast perioodi ootamata. Kuid pole sugugi vajalik, et see oleks kogu seadusega nõutav summa - riik annab kodanikele võimaluse kohustust täielikult legaalselt vähendada. Selleks on vaja vähendada maksubaasi: summat, millest arvutatakse riigikassasse tehtavate sissemaksete protsent. Selleks on kaks peamist viisi.

• Kinnitage objekti ostmiseks tehtud kulutused

Investeerimiskorteri müümisel nõuab riik maksu vaid kasumilt, mis on kinnisvara ostu-müügikulude vahe. Kuid selleks peab omanik kinnitama kinnisvara ostmise fakti ja oma esialgsed kulutused. See võib olla ostu-müügileping või müügileping.

• Hankige maksusoodustus

Kinnisvara mahaarvamise abil saate maksuinspektsiooni silmis seaduslikult oma kasumit vähendada. Seadusega kehtestati 1 miljon rubla suurust summat, mille võrra isikul on õigus vähendada tehingust saadavat ametlikku tulu ja vastavalt ka tollimaksu suurust. See eelistus on antud konkreetse maksustamisperioodi kohta: see tähendab, et seda saab kasutada ainult üks kord aastas. Seetõttu on tulusam müüa mitu kinnisvaraobjekti pausiga, et need sisalduksid erinevates 3-NDFL-i deklaratsioonides.

Lisaks on seaduskuulekate müüjate jaoks veel üks ametlik viis riigikassasse sissemaksete vältimiseks. Igal kodanikul on õigus kord elus kodu ostmisel kasutada maksusoodustust – saada riigilt tagasi 13% maksu osalt uue korteri maksumusest (2 miljonit rubla), mis kulus selle ostmiseks. korter. Kui inimene ostab kohe pärast objekti müüki teise kinnisvara, võib ta paluda ametnikel tasaarvestada: vähendada maksusummat summa võrra, mis ta peaks eelarvest saama.

Kallis kingitus

Maksualased õigusaktid on üsna ranged vara suhtes, mille inimene saab "niisama". Kõrgeim tollimaks kehtestatakse loteriis võidetud ruutmeetritele: 35% “auhinna” väärtusest tuleb riigikassasse tagastada. Kinnisvara kinkeleping on soodsam - 13% kinkelepingus märgitud summast.

Samal ajal on mõnel kodanikul kiusatus korteri maksumust kunstlikult alandada, kuid te ei tohiks sellest vaimustuda. Kui dokumentides olevad numbrid erinevad turuväärtusest rohkem kui 20%, tekitab see maksuinspektoris põhjendatud kahtlusi ja võib tekkida probleeme seadusega.

Ruutmeetreid saate üksteisele tasuta üle kanda ainult kitsa pereringi piires. Venelastel on õigus rahulikult saada eluase kingituseks abikaasadelt, vanematelt, lastelt, vanavanematelt ja lastelastelt, aga ka vendadelt ja õdedelt. Kaugemad sugulased peavad rohkem välja otsima.

Tollimaks uutel hoonetel

Enamik investeerimiskortereid ostetakse esmaturult. Inimesed ostavad selleks, et valmiselamute tulusa edasimüügi pealt paari aastaga raha teenida. Enamik neist ei oota maja kasutuselevõttu ja müüvad oma vara omandiõiguse loovutamise lepingu alusel, mis võimaldab kiiresti kasumit teenida ja raha tagasi ringlusse lasta.

Samas on investorite seas levinud eksiarvamus, et ülemineku korral on müüja vabastatud tollimaksudest põhimõttel: pole objekti, müügist kasu pole. Maksubaas hõlmab aga seaduse järgi kõiki kodaniku tulusid. Sel juhul kujuneb see ehitusjärgus korteri ostu-müügi summa vaheks, millest riik võtab oma 13%.

Erasektori “lõpetamata ehitusega” on olukorras teatud nüansid. Alla kolme aasta müüja omandis olnud pooleliolev elamu ei kuulu korteritele kehtestatud 1 miljoni rubla mahaarvamisele. Juriidilisest aspektist on tegemist “muu varaga”, mille müügist saadavat kasumit saab ametlikult vähendada vaid 250 tuhande võrra. Seetõttu on kasulikum müüa lõpetamata dachaga krunt kahe objektina, märkides lepingus nende maksumuse eraldi.