Kinnisvara hindamise tunnused panga tagatise vastu laenamise eesmärgil. Hindamine tagatise eesmärgil - tegelikkus, omadused, nõuded Hindamisettevõtete, sh meie ettevõtte pankadega seotud kogemuste põhjal on peamised nõuded ba.

Kinnisvara hindamise küsimus on üks keskseid pangalaenu tagatisega seotud küsimusi. Eriti praegustes laenuvõtja maksejõuetuse riski suurenemise tingimustes on aktuaalseimad kinnisvara adekvaatse hindamise küsimused, mis tagavad väljastatud pangalaenude tasuvuse. Täpsemalt rääkisime sel teemal masinate ja seadmete pantide hindamise spetsialisti Sergei Beršakoviga.

Intervjuu Sergei Valerievich Beršakoviga tagatise eesmärgil seadmete hindamise tunnuste kohta

Sergei Valerievitš, kas saate alustuseks öelda paar sõna hiljuti toimunud konverentsist “Pankade tagatisvara haldamine”, millest võtsite osa?

Eelmisest, teisest, “Tagatisvarahalduse” konverentsist möödunud aasta on toonud meile palju uut. See on ka teadlikkus Venemaa majanduse negatiivsest trendist väliste ja sisemiste tegurite mõjul, kui täheldame laenuintressi olulist langust kõigis segmentides. See hõlmab kauaoodatud seadusandlike algatuste rakendamist. Siin räägime kõigepealt loomulikult vallasvara pandi registreerimise teatiste notariaalse kinnitamise võimaluse tekkimisest, samuti käimasolevast tööst föderaalsete hindamisstandardite täiustamise alal. See on föderaalne hindamisstandard nr 7 “Kinnisvara hindamine”, mis hakkas kehtima 2014. aasta septembris, samuti meie profiilistandard FSO-9 “Hindamine pandi eesmärgil”, mis on kinnitamise lõppjärgus.

On selge, et kõik need olulised sündmused ei saanud mõjutada pankade tagatisteenuste töö spetsiifikat, nõudes neilt koordineeritud ja tõhusat tegutsemist kriisinähtuste kujunemise ja seadusandluse muutumise kontekstis.

Pole üllatav, et see kiiresti muutuv reaalsus kajastus konverentsi päevakavas ja esinejate kõnedes.

Nagu alati, hämmastas mind Rosgosstrakhbanki esindaja Andrei Legostajevi väärtusliku juriidilise teabe voo tihedus.

Suur õnn, et saime kutsuda konverentsile Notarite Liidu liikme Ilja Radtšenko, kes keskendus vallasvara panditeadete registreerimise praktilistele küsimustele.

Ühesõnaga, nende osalejate sõnul, kellega hiljem selle ürituse tulemusi arutasin, oli konverents kindlasti asjakohane ja kasulik. See väärib kogu tagatisspetsialistide ja hindajate kogukonna tähelepanu ning on juba võtnud oma väärilise koha teiste platvormide seas, kus tagatisteemasid arutatakse.

Miks on masinate ja seadmete tagatiste hindamise teema tänapäeval aktuaalne? Lõppude lõpuks oli teie ettekanne konverentsil sellele teemale pühendatud.

Ma arvan, et kinnisvara hindamise küsimust võib pidada üheks keskseks pangalaenu tagatisega seotud küsimuseks. Seetõttu on aastast aastasse see teema ühel või teisel kujul selle konverentsi päevakorda võetud. Veelgi enam, praegustes laenuvõtja maksejõuetuse riski suurenemise tingimustes on kõige aktuaalsemad kinnisvara adekvaatse hindamise küsimused, mis tagavad väljastatud pangalaenude tasuvuse. Tagatisraha hindamise küsimuse olulisus tuleneb ka sellest, et see väljub tagatisteenuste sisemise pangandustegevuse ulatusest, mõjutades otseselt pankade väliseid vastaspooli – hindamisettevõtteid, kes on tagatise kinnitamise protsessis täieõiguslikud osalised nii. uue laenu väljastamisel ja edasiste tagatistehingute tegemisel.

Võtsin meeleldi ette mulle pakutud seadmete hindamise teema, kuna minu arvates on kinnisvara kui kinnisvaraliigi hindamise metoodika oma suhtelise keerukuse tõttu, mis väljendub kasutatavate lähenemisviiside ja meetodite mitmekesisuses, palju enam. välja töötatud võrreldes seadmete hindamise protsessiga. Viimase hindamine on tekitanud ja tekitab jätkuvalt palju küsimusi ja vaidlusi nii kaaspandiandjate seas kui ka hindamiskogukonnas. Eriti kui me räägime seadmete hindamisest tagatise eesmärgil.

Kas saate täpsustada, mida te selle küsimuse kontekstis varustuse all täpselt silmas peate?

See on tõesti oluline aspekt, kuna tagatiseekspertiisi läbiviimise praktikas oleme korduvalt seisnud valiku ees, mis liiki vara hinnatav objekt liigitada. Vastus sellele küsimusele võimaldas meil teha põhimõttelise otsuse järgmistes punktides: kas seda kinnisvara on üldse võimalik panga sisemiste normatiivdokumentide kohaselt tagatiseks pidada, milliseid nõudeid tuleks esitada vara tuvastamiseks, millised lähenemisviisid on väärtushinnangut tuleks kasutada, tagatise allahindluste summat ja seejärel, Positiivse otsuse korral kliendile antud kinnisvara laenu andmise kohta – selle kinnisvara plaanilise järelevalve sageduse kohta.

Niisiis on kõige kuulsamad kaks koostist. Esimene sõnastus on toodud ülevenemaalises põhivarade klassifikaatoris, rühmitades kategooria “masinad ja seadmed” looduslike materjalide omaduste järgi. Masinate ja seadmete all mõistetakse selles tõlgenduses energiat, materjale ja informatsiooni muundavaid seadmeid ning olenevalt peamisest (või valdavast) eesmärgist jaotatakse need energiaks (võimsuseks), tööks ja informatsiooniks. Sageli esineb aga tagatispraktikas vara liike, mida on ülaltoodud definitsiooni alusel üsna raske liigitada ühte kolmest ülaltoodud rühmast (näiteks mööbel, õllevaadid, riiulite hoiusüsteemid, reklaamiseadmed jne). . Siin tulebki appi rahvusvahelistes hindamisstandardites antud sõnastus. Minu vaatevinklist on see universaalsem. Selles on "masinad ja seadmed" majandusüksustele kuuluvad varad, mis on ette nähtud nende kasutamiseks kaupade ja teenuste tootmiseks või tarnimiseks, rendile andmiseks teistele, eeldatavalt pikaajaliseks kasutamiseks. Siin ei ole rõhk omandi materiaalsel ja materiaalsel funktsioonil, vaid selle majandusliku sisu seisukohalt. Sellest definitsioonist lähtuvalt on põhjendatud selliste seadmete klasside nagu jaemüük, ladu, restoran jne tekkimine.

Kas saate loetleda tagatiseks oleva varustuse plussid ja miinused? Millistel juhtudel ja kui sageli seda tagatiseks võetakse?

Seadmed tagatisena on üks neljast traditsioonilisest kinnisvaraliigist, mida peetakse laenu tagatiseks. Tagatisportfellis on seadmete osakaal 7-10% ringis, mis võimaldab hõivata “auväärsel” neljandal ehk viimasel kohal. Tõenäoliselt on peamiseks põhjuseks seadmetega tagatud võlgade vähene sissenõudmine. Miks see juhtub? Esiteks on selle põhjuseks suur tagatisest ilmajäämise oht. Sellele järgnevad seadmete tehnilisest keerukusest tingitud väärtuse ebaadekvaatse määramise riskid ning laenuperioodi jooksul kiirenenud väärtuse languse riskid prognoositava ja tegeliku kulumise suurenemise lahknevuste tõttu.

Kui me räägime eelistest, on need ka märkimisväärsed. See on esiteks tagatiseks registreerimise lihtsus ja kiirus (mis puudutab kinnisvara). Teiseks osa seadmete suhteliselt kõrgem likviidsus, mis tuleneb nii lihtsustatud kohtuvälise müügi skeemi võimalusest kui ka suhteliselt madalatest turuväärtustest. Lisaks peeti veel üsna hiljuti miinuseks juriidiliste riskide suurenemise tegurit, kuid nüüd on see vaieldamatu pluss pärast vallasvara pantimisteadete registreerimise võimaluse ilmnemist, mis on viinud nende vaidlustamisega kaasnevate riskide minimeerimiseni. hüpoteegipidajate õigused. Teine tegur, mis võimaldab tagatisena kasutatavatel seadmetel olla nii pantija kui ka pandipidaja jaoks täiendavat tähtsust, on võimalus laiendada panga krediiditoodete valikut ostetud seadmete tagatisel laenu andmise kaudu, mis on üsna nõutud nii VKEde segmendis kui ka pandipidajas. suured ettevõtted.

Mida mõeldakse seadmete likviidsuse all?

Tagatisvara likviidsus on omadus, mis näitab selle võimet müüa selle kinnisvara likviidsuse tasemele vastava aja jooksul. Teisisõnu iseloomustab likviidsust hinnatava objekti eksponeerimisperiood. See omadus pole vähem oluline kui turuväärtus ise, kuna pank on huvitatud mitte ainult võlgniku tagatise müügi tulemusena tagastatava rahasumma suurusest, vaid ka raha laekumise ajastust. Just sel põhjusel kehtestab föderaalse hindamisstandardi „Hindamine pandi eesmärgil” eelnõus (FSO nr 9, punktid 12, 13) hindaja kohustuse teha järeldus vara likviidsuse kohta, mille tunnusena on aruanne koostatud. näitab tüüpilist (hinnangulist) tema turupositsiooni avatud turul, mille jooksul saab seda turuhinnaga müüa.

Seadmete likviidsuse määravad mitmed tegurid, millest peamised on järgmised: mitmekülgsus, funktsionaalne sõltumatus, tehnoloogiline terviklikkus, demonteerimise ja edasise kokkupanemise keerukus, seadmete funktsionaalsed omadused, selle töö- ja disaininäitajad ning mõned muud. . Vedelad seadmed ringlevad avatud konkurentsiturul pakkumise ja nõudluse tingimustes ning neil on järgmised omadused: peavad olema seeriaviisilised ja mõeldud paljudele tarbijatele, neid tuleb kasutada erinevates tööstusharudes või ühes tööstusharus paljudes ettevõtetes ning neil on aktiivne turg.

Millised on seadmete omadused nende hindamise tunnuste osas?

Tahaksin märkida järgmised omadused nende tähtsuse järjekorras. Esiteks iseloomustab seadmeid kõrge disaini keerukus ja paljude hinnaparameetrite olemasolu. Teiseks kasutatakse seadmete hindamisel teatud tüüpi hinnangulisi väärtusi. Kolmandaks, kuna sissetulekupõhise lähenemisviisi võimalused seadmete hindamisel on oluliselt piiratud, kasutatakse kõige sagedamini kulu- ja võrdlevaid lähenemisviise, arvestades nende tihedat metoodilist seost. Siinkohal märgin ära, et kulumeetodi rakendamine on seotud kulumise määramise piisava keerukusega. Ja neljandaks, varustuse teine oluline omadus, mida ei tohiks unustada, on vajadus arvestada kaubamärgi väärtusega.

Milliseid põhipunkte tooksite seadmete hindamisel esile?

Siin tahate ilmselt küsida funktsionaaldiagrammi kohta, mis sisaldub minu III konverentsil “Pangatagatiste haldamine” ettekande ettekandes. Seega püüdsin antud diagrammil suurendada panga tagatisteenuse hindamisosakonna poolt teostatavate toimingute tüüpilist funktsionaalset jada. Diagramm näitab hindamisviiside valiku prioriteetsust, valitud lähenemisviiside raames kasutatavaid meetodeid ning näitab ka arvutuste jaoks andmete hankimise allikaid.

Nagu diagrammil näha, on tagatise eesmärgil seadmete hindamisel alati esikohal võrdlev lähenemine (haru 1) ning seadmete turu puudumisel kulumeetodi variatsioonid (haru 2-4). 4. haru on hindajal viimane võimalus teha järeldus seadmete turuväärtuse kohta, kui kolm eelmist analüüsiteed on ebaõnnestunud. See valik võimaldab hindajal lähtuda oma arvutuste tegemisel seadme omaniku poolt antud teabest kinnisvara ostuhinna kohta. Seda võimalust peetakse siiski võimalikuks vaid juhtudel, kui hüpoteegipidaja-hindaja on dokumentide analüüsimise tulemusena leidnud kaudse kinnituse vara ostuhinna adekvaatsusele. Vastasel juhul võivad kõik järgnevad arvutused, arvestades nende matemaatilist järjepidevust, viia meid tulemuseni, millel pole turuväärtusega mingit pistmist. Muide, just see 4. arvutusalternatiiv tekitab kõige rohkem küsimusi hindamisfirmade tehtud seadmete hindamisaruandeid kontrollivatel tagatisteenistustel.

Milliseid hindajate raskusi ja vigu märkate?

Kui rääkida raskustest, siis mulle tundub, et need tekivad peamiselt hindamisettevõtete ja tagatispangateenuste vaheliste erimeelsuste käigus hindamisaktide kontrollimise etapis. Lahkarvamuse põhjus peitub konflikti osapoolte motivatsioonis. Pangapandiandjaid survestavad asjaolud, mis on seotud hinnatava vara hilisema müügi võimalusega. Ja just seda panditud vara elukaare lõppfaasi seostatakse nn “tõehetkega”, mil pantija pädevus on kinnitatud (või kinnitamata).

Seetõttu pole pandiandja jaoks palju olulisem mitte tagatise turuväärtuse kohta tehtud järelduste matemaatiline järjepidevus, vaid saadud tulemuste realistlikkus ehk just need väärtushinnangud, millega vara hinnatakse. saab pank müüa ja seda pangale vastuvõetava aja jooksul.

Selge on see, et see pole lihtne ka hindajal, kuna tema tegevus sõltub otseselt hindajatest klientidest, kes mõnikord siiralt ei saa aru, miks hiljuti teatud summa eest soetatud vara nüüd vastavalt panga järeldustele maksab. poole vähem või peetakse seda üldiselt mittelikviidseks. Ja seda hoolimata asjaolust, et konkureeriv pank reageeris hindamistulemustele üsna positiivselt. Praegu heakskiitmisel olev FSO-9 projekt “Hindamine pandi eesmärgil” püüab neid vastuolusid kui mitte täielikult kõrvaldada, siis tasandada. Seega lubab standard tagatise hindamisel panga erinõudeid, mis ei ole vastuolus selle föderaalse standardi ja teiste föderaalsete hindamisstandarditega. Kui hindamisülesandes on märgitud tulevane või tegelik hüpoteegipidaja ja kui tal on sellised erinõuded, peab hindaja klienti selliste erinõuete olemasolust teavitama.

Seadmete hindamise vead

Peamistest vigadest, mis hindamisettevõtte hindaja seadmete hindamisel ilmnevad, tooksin välja järgmise:

sageli puudub arusaam hinnatava varustuse toimivusest, täielikkusest ja koostisest;
hindaja ebapiisavalt kriitiline suhtumine analoogide valikusse võrdlevas lähenemisviisis, kui ei pöörata piisavalt tähelepanu nende eksponeerimise ajastusele ega kontrollita avaldatud andmete usaldusväärsust; Siinkohal ei tasu unustada võrdlevas lähenemises domineerivat asendusprintsiipi, mis eeldab madalama hinnaklassi analoogide arvestamist;
Me ei tohiks unustada piisava allahindluse kohaldamist läbirääkimistel vähemalt 15% ja praegustes turutingimustes rohkemgi;
kasutatud seadmete hindamisel tuleb lähteandmetena uute seadmete hinna kasutamisel arvestada järelturule ülemineku määraga kuni 15%;
kulupõhise lähenemisviisi puhul ei tohiks hinna arvutamisel arvesse võtta paigaldusjärelevalve, kasutuselevõtu ja tarnimise kulusid; lisaks arvatakse maha hinnangulised demonteerimiskulud;
kulupõhise lähenemise rakendamine, kui kalkulatsioonide lähteandmeteks on võetud ostuhind, ei ole, ütleme, hindaja jaoks kõige prioriteetsem alternatiiv, võimalik alles siis, kui on piisavalt alust arvata, et kinnisvaraomaniku esitatud andmed on piisav.

Siinkohal ei pea ma silmas neid juhtumeid, kus hindaja teadlik soov saada suhetes kliendiga kiireid ja lihtsaid dividende, mis kahjustab hinnangu kvaliteeti, viib lõpuks lahkarvamusteni pankade tagatisteenustega ja selle tulemusena. , hindamisettevõtete ärilise maine langusele pankade partneritena.

Beršakov Sergei Valerievitš

Alates 2008. aasta augustist töötas ta OJSC BINBANKi tagatiste turvalisuse osakonnas erinevatel ametikohtadel vanemspetsialistist osakonnajuhataja asetäitjani ning juhtis väikese ja keskmise suurusega ettevõtete segmendi klientidele mõeldud tagatiste hindamise teenust, tegeledes eelkõige tagatisvara küsimustega. tagatise hindamine.

Ta on lõpetanud Vene Föderatsiooni valitsuse finantsakadeemia ja läbinud erialase ümberõppe programmi "Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine" raames.

Korduv esineja konverentsil “Pankade tagatisvara haldamine”.

Intervjueeris Evgeniy Senshin

Meie ettevõttest laenu saamiseks ei pea te ise hindajat kutsuma ja talle raha maksma. Meie spetsialistid viivad läbi kinnisvara hindamist tagatiseks. Nemad määravad hetketurgu arvestades kindlaks vara täpse turuväärtuse hetkeseisuga ning kinnitavad sellest lähtuvalt kliendile väljastamiseks saadaoleva laenusumma.

Kinnisvara hindamine tagatisega - eelised

Meie ettevõte hindab kinnisvara tagatise eesmärgil iseseisvalt. Meie spetsialistidel on laialdased kogemused ruutmeetrite hetke turuväärtuse täpsel määramisel. Kasutame mitmeid hindamismeetodeid, mis võimaldavad meil täpselt määrata Teie korteri hinna, mitte kogu piirkonna ligikaudset hinnasilti.

Hinnad
laenude pealt

Laenuintressid algavad 14,59%-st aastas.

Igal üksikjuhul arvutatakse protsent individuaalselt, sõltuvalt tagatisega vara üldhinnangust, laenusummast ja mitmetest muudest teguritest.

TÄIDA AVALDUS JA SAADA LAEN KÕIGE SOODSAMATEL TINGIMUSTEL!

Laenu tagasimakse tingimused

Meie kliendid saavad laenu ennetähtaegselt tagasi maksta ilma trahvideta. Ainsad trahvid on hilinenud maksete eest.

Laenamise eelised

Hindame kinnisvara tagatiseks ise, seega ei pea te selle protseduuri peale oma raha kulutama. Hinnakujundus määratakse praeguste turumääratluste põhjal ja see on väga täpne.
Inimene võib kohe kätte saada märkimisväärse summa raha, mis võimaldab tal lahendada palju probleeme - Moskvas võib tagatisel kinnisvara hindamise summa ulatuda kümnete miljonite rubladeni.
Nõuded on väga paindlikud, tänu millele saab suur protsent taotlejatest raha.
Protseduur on lihtne ja saab lõpule viia väga lühikese ajaga. See on kasulik klientidele, kes vajavad lähitulevikus raha.

Kui vajate kiiresti laenu, ei pea te oma aega raiskama kinnisvara tagatiseks hindamisele – meie spetsialistid määravad ise vara väärtuse ja koostavad kõik dokumendid võimalikult lühikese ajaga.

Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

Postitatud aadressil http://www.allbest.ru/

SISSEJUHATUS
1. PEATÜKK.

1.1 KINNISVARA TAGATISE OBJEKTINA

2. PEATÜKK. KINNISVARA TURUVÄÄRTUSE HINDAMINE PANTI EESMÄRGIL LAOHOONE NÄIDIL

2.1 HINDAMISE OBJEKTI KIRJELDUS

2.2 HINDAMISE OBJEKTI TURUANALÜÜS
2.3 HINDAMISE OBJEKTI TURUVÄÄRTUSE MÄÄRAMINE

3. PEATÜKK. SOOVITUSED TEGEVUSE PARANDAMISEKS TAGATISEKS KINNISVARA HINDAMINE
KOKKUVÕTE
BIBLIOGRAAFIA
RAKENDUSED
SISSEJUHATUS

Kinnisvara hindamised on aktuaalsed praegu ja kehtivad seni, kuni kinnisvara on olemas. Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutes osaleb järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.

Paljude tehingute puhul kinnisvara ja muude hindamisobjektidega võib hindaja järeldus olla mitte ainult soovitav, vaid ka rangelt kohustuslik. Hindamistegevus kui õigusliku regulatsiooni objekt kujutab endast ühelt poolt hindaja - sõltumatu eksperdi teenust turuväärtuse määramisel, teisalt aga juriidilist tegurit, mis määrab hindamisobjekti väärtuse nimetatud eesmärkidel. hindamislepingus.

Hindamine tagatise eesmärgil on hindamisteooria praktilise kasutamise üks olulisemaid aspekte, kuna on hindamisturul üks populaarsemaid teenuseliike.

Tagatiseks varasid valides on kõige atraktiivsemad kinnisvaraobjektid. Seda "atraktiivsust" seletab eelkõige pandieseme usaldusväärsus nii füüsilises aspektis - teisaldamise võimatus kui ka juriidilises aspektis - kohustuslik riiklik registreerimine (pandi olemasolu ei võimalda pandi müüki panna). vastu ilma pandipidajat teavitamata).

Vead tagatise hindamisel on pangale üsna kulukad ning vead nii ühes kui ka teises suunas toovad kaasa negatiivseid tagajärgi. Ülehinnatud tagatis on maksejõuetuse korral kahjudega, mis piirab laenude mahtu (vähemalt paljudes pankades) ja toob kaasa tulude kaotuse. See tähendab, et pank on kõige rohkem huvitatud tagatise väärtuse objektiivsest hindamisest, vastupidiselt levinud arvamusele, et pangale on kasulik tagatise väärtust alahinnata.

Eespool esitatud argumendid määrasid valitud teema asjakohasuse.

Lõputöö teemaks oli kinnisvara turuväärtuse hindamine tagatiseks.

Lõputöö uurimisobjektiks oli laohoone.

Laohoone turuväärtuse määramise kuupäev: 07.01.2010

Lõputöö koostamise kuupäev: 09.12.2010

Käesoleva lõputöö eesmärgiks oli laohoone hindamise näitel analüüsida kinnisvara hindamise teoreetilisi aluseid ja nende praktilist teostamist, arvestades hindamistulemuste tagatiseks kasutamise iseärasusi.

Selle eesmärgi saavutamiseks lahendati järgmised ülesanded:

Analüüsida kinnisvara tagatise hindamise teoreetilisi aluseid;

Illustreerige tagatise eesmärgil kinnisvara hindamise meetodite ja lähenemisviiside rakendusi ja piiranguid.

Analüüsida esialgset infot, grupeerida saadud andmed, koostada lühiülevaade kinnisvaraturust hindamiskuupäeval;

Põhjendada ja kooskõlastada tagatise eesmärgil laohoone turuväärtuse hindamise tulemusi;

1. PEATÜKK.TEOREETILISED RAAMISTIKUD KINNISVARA HINDAMISEKS TAGATISE EESMÄRGIL

1.1 KINNISVARA TAGATISE OBJEKTINA

Mõiste “kinnisvara” hõlmab üsna laia valikut objekte. Siia kuuluvad: büroo-, jaemüügi-, laootstarbelised kinnisvaraobjektid: teenindussektori ettevõtete kasutuses olevad objektid (autoesindused ja autoteenindused, autopesulad, hotellid jne); tootmisrajatised (töökojad ja tehasehooned jne). Kõiki eelnimetatud objekte võivad omanikud käsitleda tagatisena, toimides krediiditehingu tagatisena.

Tuleb märkida, et lisaks hindamisprobleemidele mõjutab pant ka olulist õigusvaldkonna valdkonda. Seetõttu määrame enne kinnisvara turuväärtuse tagatise hindamisega seotud küsimuste ringi kaalumist kindlaks õigusvaldkonna piirid.

Õiguslik raamistik kinnisvaraobjektide tagatise valdkonnas

Peamised kinnisvara pantimist reguleerivad normdokumendid on:

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, esimene osa;

Vene Föderatsiooni maakoodeks;

föderaalseadus "Vallasvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" nr 122-FZ;

16. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 102-FZ “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta”.

Vastavalt kehtivale seadusandlusele (Föderaalseadus "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta", artikkel 8) on laenuandmise eesmärgil hinnatavate objektide hindamine kohustuslik järgmistel juhtudel:

Osalemine täielikult või osaliselt Vene Föderatsioonile, Vene Föderatsiooni moodustavatele üksustele või omavalitsustele kuuluvate hinnatavate objektide tehingus, sealhulgas Vene Föderatsioonile, Vene Föderatsiooni moodustavatele üksustele või omavalitsustele kuuluvate hinnatavate objektide väärtuse määramisel, pandi subjektina;

Vene Föderatsioonile, Vene Föderatsiooni moodustavatele üksustele või omavalitsustele kuuluvate hindamisobjektidega seotud võlakohustuste loovutamisel;

Vene Föderatsioonile, Vene Föderatsiooni moodustavatele üksustele või omavalitsustele kuuluvate hindamisobjektide üleandmisel sissemaksena põhikapitali, juriidiliste isikute vahenditesse, samuti kui tekib vaidlus hindamisobjekti väärtuse üle, sealhulgas hüpoteegis. eraisikutele ja juriidilistele isikutele laenamine juhul, kui tekib vaidlus hüpoteegiga koormatud vara väärtuse üle.

Vara määratlus

Kinnisvara määratlus on esitatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus vastavalt art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 “...Kinnisasjade (kinnisvara, kinnisvara) hulka kuuluvad maatükid, maa-alused krundid ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, see tähendab esemeid, mille liikumine ilma ebaproportsionaalse kahjuta on võimatu , sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned” ehitised, lõpetamata ehitusprojektid. Kinnisvara alla kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad, riiklikult registreerimisele kuuluvad kosmoseobjektid.

MCO sõnul hõlmab kinnisvara "maa ja kõik asjad, mis on maaga looduslikult seotud, nagu puud ja mineraalid, ning kõik asjad, mida inimesed lisavad, nagu hooned ja kinnisvara parendused. Kinnisvara alla kuuluvad ka kõik püsivad kinnitused hoonetele, nagu torustikud, kütte- ja jahutussüsteemid, elektrijuhtmestik ning sisseehitatud rajatised, nagu suusaliftid ja liftid. Kinnistu sisaldab kõiki liitumisi - nii maa-aluseid kui ka maapealseid."

Pandi esemeks ei saa olla järgmised kinnisvaraobjektid:

1. Määratlemata otstarbega ehitised;

2. Kehtestatud korras kasutuskõlbmatuks tunnistatud ehitised (hädaolukorras, asuvad kaevandatud aladel, soojuselektrijaamade jäätmealadel, karstivööndites, loodusõnnetuse või tulekahju tõttu kahjustatud);

3. Loata ja omanikuta esemed;

4. Hooned, mis ei ole läbinud ettenähtud korras riiklikku registreerimist.

Tuleb meeles pidada, et kinnisvara (hüpoteek) pandileping jõustub hetkest, kui see on registreeritud föderaalse registreerimiskoja territoriaalses osakonnas. Riiklikku registreerimist läbimata leping on kehtetu.

Samaaegselt vara pantimisega registreeritakse maatüki kasutusõiguste (omand, sh kaasomand, majandusjuhtimine või rent) pant, mis tagab ehitise toimimise juhul, kui need õigused kuuluvad maatükile. hoone omanik.

Föderaalseaduse "Hüpoteegi (kinnisvara pant 16. juulil 1998 nr 102-FZ) artiklis 62 on märgitud maatükid, mis võivad olla pandi (hüpoteegi) objektiks:

1. Hüpoteegilepingu alusel võib maatükke hüpoteekida niivõrd, kuivõrd vastavad maad föderaalseaduse alusel ei ole käibest välja jäetud või nende ringlus ei ole piiratud.

1.1. kui maatükk antakse rendilepingu alusel üle kodanikule või juriidilisele isikule, on maatüki üürnikul õigus maatüki rendilepingu tähtaja jooksul omaniku nõusolekul maatüki rendiõigus pantida. maatükist;

2. käesoleva artikli lõikes 1 nimetatud maatükkide ühis- või kaasomandi korral saab hüpoteegi seada ainult kodaniku või juriidilise isiku omandis olevale maatükile, mis on eraldatud mitterahaliselt ühiskasutuses olevatest maadest või kaasomand.

Artiklis 63 loetletakse maatükid, millele ei ole hüpoteeki seatud:

· käesoleva föderaalseaduse kohaselt riigi või munitsipaalomandis olevate maade hüpoteek ei ole lubatud;

· ei ole lubatud hüpoteek maatüki osale, mille pindala on väiksem kui Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste määrustega ja kohalike omavalitsuste määrustega kehtestatud miinimumsuurus mitmesugusel otstarbel ja lubatud otstarbel maadele. .

Senine kohtupraktika viitab võimalusele pantida kinnisvara ilma samaaegselt maatükki pantimata „...kui hüpoteegipidaja ei ole maatüki omanik ega üürnik, on tal õigus pantida ainult hoone (rajatis). Selline kokkulepe ei ole kehtetu.»

Sel juhul on vaja dokumenteerida selliste õiguste puudumine ehitise omaniku poolt. Selline kinnitus võib olla ühtse riikliku registri väljavõte või (ühtse riikliku registri andmete puudumisel) maaameti tõend. Ruumide pantimisel on nõutav maakasutusõiguse pant, kui need õigused on ruumi omanikul (loodusliku eraldamisega või ilma).

Tabelis. 1 kirjeldab maatüki õiguse, omandiõiguse omamise võimalikke variante ning annab asjassepuutuvaid märkusi, tuues ära peamised punktid, millele tuleb tagatismassi moodustamisel ja väärtuse hindamise tööde tegemisel tähelepanu pöörata.

Tabel 1

	Võimalikud valikud	Kommentaarid
	Maa õigussuhteid ei vormistata	Kui ehitise omandiõigus ja maakasutusõigus kuuluvad erinevatele isikutele, ei ole maakasutusõiguse pandi registreerimine nõutav, kuid selle kinnitamiseks on vaja dokumentaalset tõendit nende õiguste puudumise kohta. nõutav on väljavõte ühtsest riiklikust registrist või (ühtse riikliku registri andmete puudumisel) maaasutuse tõend. Ruumide pantimisel on nõutav maakasutusõiguse pant, kui ruumi omanikul on need õigused (mitterahalise eraldise või eraldisega)
	Maa õigussuhted vormistatakse
	Omad	Eelistatuim variant tagatiseks. Tähelepanu tuleb pöörata objekti sihtotstarbe vastavusele praegusele ja koormiste olemasolule
	Püsiv (tähtajatu) kasutamine	Hüpoteegipidajale kuuluv omandiõigusega (tähtajaline) maatükk ei ole hüpoteegi esemeks.* Vastavalt föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni maaseadustiku jõustumise kohta" 25. oktoobril 2001 nr 137-FZ artikli 3 punktile 2 on juriidilised isikud, välja arvatud seaduse punktis 1 nimetatud juriidilised isikud. art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 20 kohaselt on juriidilised isikud kohustatud maatükkide alalise tähtajatu kasutamise õiguse ümber registreerima rendiõiguseks kuni 1. jaanuarini 2010 vastavalt Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 eeskirjadele. Vene Föderatsiooni. Selliste objektide pantimisel tuleb sätestada, et maakasutusõiguse ümberregistreerimise korral peab maatüki omanik või üürnik sõlmima hüpoteegilepingule lisalepingu, mille kohaselt kas rendiõigus. maatükk või omandiõigus võõrandatakse tagatiseks koos hoone või ruumiga
	Üür (pikaajaline või lühiajaline)	Hinnangu andmisel tuleb arvestada üürilepingu pikkust.
Tuleks kaaluda:	Kui maatükk on suurem hoonestusalast. Analüüs on vajalik, et teha kindlaks, kas maatükil on lisaväärtust, kui selle pindala on suurem kui rajatise täielikuks toimimiseks vajalik pindala.
	Kui registreeritud on vaid arenduskoht, siis sellises olukorras tuleb objekti väärtuse kujunemise küsimustele hoolikalt ja mõistlikult läheneda. Tekstis on toodud näide sarnasest olukorrast, mis tekib kaubanduskeskuse hindamisel
*Vastavalt artikli 1 punktile 1 16. juuli 1998. aasta föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” nr 102-FZ artikli 6 kohaselt saab hüpoteegi seada varale, mis kuulub hüpoteegipidajale omandiõiguse või majandusliku juhtimise õiguse alusel, s.o. tagatiseks üleantavate õiguste hulka ei arvata alalist (tähtajatut) kasutusõigust. Samal ajal ei ole vastavalt Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 lõikele 4 kodanikel või juriidilistel isikutel, kellel on alalise (alalise) kasutusõigusega maatükid, õigust neid maatükke käsutada. , ning vara tagatiseks üleandmine eeldab sellise vara käsutamist. Kodanikele ja organisatsioonidele alaliseks (tähtajata) kasutamiseks üle antud maatükid on riigi- või munitsipaalvara ning riigi või munitsipaalomandis olevate maatükkide hüpoteegid ei ole lubatud (Föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara panti)” artikkel 63) .

1.2 POLOGATE EESMÄRGIKS KINNISVARA VÄÄRTUSE HINDAMISE LÄHENEMISVIISIDE ANALÜÜS

Venemaa seadusandlik praktika reguleerib kinnisvara hindamisel võrdleva, kulu- ja tulumeetodi kasutamist.

Ühe või teise lähenemise valik sõltub hinnatava kinnisvara olemusest, selle turukeskkonnast, potentsiaalsete üürileandjate ja üürnike tüüpiliste motivatsioonide ja tegude olemusest, vajaliku alginformatsiooni olemasolust ja kvaliteedist.

Kinnisvara turuväärtuse moodustamiseks on vaja läbida järgmised tööetapid:

1. viia läbi ärikinnisvara turu analüüs;

2. kujundada arvamus hindamisobjekti asukoha eeliste ja puuduste kohta;

3. analüüsida parimat ja efektiivsemat kasutust (kinnisvara tagatise hindamise osana kasutatakse seda analüüsi teatud olukordades, kuid enamikul juhtudel pole see vajalik, kuna eeldatakse, et objekt panditakse selle praegune kasutus);

4. hindamisviiside valimine;

5. teostada arvutusi valitud lähenemisviiside piires;

6. teha lõplik järeldus maksumuse kohta.

Peatugem peamistel punktidel, mida tuleb kinnisvara tagatise hindamisel igas ülaltoodud etapis arvesse võtta.

Turuanalüüs

Kvaliteetne turuanalüüs määrab suuresti lõpphinnangu tulemuse usaldusväärsuse.

Turuanalüüs on tihedalt seotud likviidsusanalüüsiga. Näiteks tootmisüksuse hindamisel on vaja analüüsida tootmispindade nõudlust (nõutud pinnad, disain ja seisukord), samuti analüüsida sarnaste ruumide pakkumist.

Tuleb märkida, et tagatise otstarbekuse hindamisel on likviidsus tagatise oluliseks tunnuseks ning võimaldab paljudel juhtudel hinnata, kui kiiresti on võimalik laenuvõlgnevus tasuda, kasutades hüpoteegipidaja õigusi tagatisele. Kinnisvaraobjekti likviidsusastme kohta õige järelduse kujundamine võimaldab saada selle väärtuse kohta teadliku arvamuse ja teha otsuse tagatise allahindluse suuruse kohta.

Olulised kinnisvara likviidsust mõjutavad tegurid on: asukoht, objekti füüsilised omadused (kulumine, kommunaalteenuste seisukord), objekti suurus, kinnisvaraturu olukord antud piirkonnas ja paikkonnas. Tuleb märkida, et nende tegurite järgimine määrab suuremal või vähemal määral objekti määramise konkreetsesse klassi.

Likviidsusnäitajatena kasutatakse vaatlusalusega sama turusegmendi ja põhiomadustelt sarnaste objektide puhul keskmist kokkupuuteaega konkreetses kohas.

Sõltuvalt müügi ajastust pakutakse välja järgmine kinnisvara likviidsuse aste:

Peamised ülesanded turuanalüüsi raames on:

· objektiivse arvamuse kujundamine selle kohta, millised tehingud on väärtustatavaga sarnaste objektide puhul suuremal määral esindatud (liisingutehingud või ostu-müügitehingud);

· analoogide väljaselgitamine üürimäära arvutamiseks (tulupõhise lähenemisviisiga) ja võrdleva lähenemisviisi jaoks;

· eri tüüpi objektide rendimäärade vahekorra tuvastamine (kaubanduspinna üürimäär suhe büroopinna üürimääraga jne).

Ärikinnisvara tagatise hindamise aruande koostamisel peab aruande käesoleva jaotise tekstiosa sisaldama järgmist teavet:

1. linna ärikinnisvara turu segmentide lühikirjeldus;

2. kohaliku turusegmendi tunnused (keskmised üürimäärad ja müügihinnad 1 ruutmeetri kohta jooksva kuupäeva seisuga, kasvudünaamika võrreldes eelmise aastaga, turu keskmine alakasutuse tase, sarnaste objektide keskmine tegevuskulude tase (aastal absoluutsed või suhtelised mõisted);

3. seda tüüpi objektide ehitamise või rekonstrueerimisega seotud investeerimisprojektide olemasolu linnas (kirjeldus, omadused, arendaja, investeeringu kogumaksumus, hetkeseisund).

Asukoha kirjeldus I hindamisobjekt

Asukoht on üks võtmeparameetritest, mis määrab objekti võimaliku tasuvuse. Selle parameetri vale määramine võib viia hinnatava vara ebausaldusväärse väärtuse kujunemiseni.

Peamised tegurid, mida tuleb hinnatava kinnisvara asukoha kirjeldamisel arvesse võtta, on järgmised:

-- bürookinnisvara puhul - asukoht linna "äri" rajoonis (likviidsem kinnistu) või vastupidi, asukoht sügaval tööstusobjektis (võimalikud raskused teostamisel), mugav transpordi ligipääsetavus jne;

kaubanduskinnisvara puhul - asukoht kaubanduskoridoris (või, vastupidi, sügaval tupiktänavas), liiklusintensiivsus, koha populaarsus jne;

laokinnistule - transpordi kättesaadavus, infrastruktuuri olemasolu (raudtee jne), kõigi vajalike kommunikatsioonide olemasolu piisavas koguses (elekter, gaas, vesi jne).

Hindamisobjekti asukoha kirjeldamisel on üsna arusaadav esitada graafiline info, mille põhjal saab aru, kus hindamisobjekt asub,

Selle teabe allikaks võivad olla linna elektroonilised ja paberkaardid. Toome näite graafilisest pildist ja hindamisobjekti asukoha lühikirjelduse tekstist.

Parima ja parima kasutuse analüüs

Kuna hindamistegevus hõlmab turuväärtuse määramist, siis kõige tõhusama kasutuse analüüsiga selgitatakse välja konkreetse kinnisvara kõige tulusam ja konkurentsivõimelisem kasutus.

Kinnisvara kõige tõhusama kasutamise analüüs hõlmab turuolukorra, hinnatava kinnisvara omaduste üksikasjalikku uurimist, turu nõudluse ja hinnatava kinnisvara parameetritega kokkusobivate võimaluste väljaselgitamist, kinnisvara tasuvuse arvutamist. iga valikuvõimalus ja kinnisvara väärtuse hindamine iga kasutusvõimaluse jaoks. Seega saab lõpliku järelduse kõige tõhusama kasutamise kohta teha alles pärast maksumuse arvutamist.

Kinnistu parimaks ja otstarbekamaks kasutuseks on õiguslikult võimalik ja nõuetekohaselt projekteeritud, füüsiliselt teostatav, vastavate rahaliste vahenditega varustatud ja maksimaalset väärtust pakkuv vaba või väljaarendatud maatüki kasutamine.

Maatüki optimaalse kasutuse määravad konkureerivad tegurid konkreetsel turul, kuhu hinnatav kinnisvara kuulub, ja see ei tulene omaniku, arendaja või hindaja subjektiivsest spekulatsioonist. Seetõttu on kõige tõhusama kasutusviisi analüüs ja valik tegelikult hinnatava objekti jaoks oluliste turutegurite majanduslik uuring.

Enamikul juhtudel ei ole tagatise hindamiseks vaja parima ja parima kasutuse analüüsi. Tagatiseks hindamisel tehakse see analüüs ainult juhul, kui hinnatava vara ja selle olemasoleva kasutuse vahel ilmneb selge vastuolu. Sel juhul tuleks läbi viia hindamine, mis võtab arvesse objekti sihtotstarbe muutumist, kui selline otstarve on juba selgesõnaliselt kindlaks määratud. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

Vastavalt föderaalsele hindamisstandardile nr 1, mille on heaks kiitnud Vympelz Venemaa Majandusarengu Ministeeriumist 20. juulil 2007 nr 256, viiakse turuväärtuse hindamise protseduur läbi kolme lähenemisviisi abil:

Sissetulekute lähenemisviis (kapitaliseerimise või tulu diskonteerimise lähenemisviis kinnisvara hindamisel);

kulupõhine lähenemine;

Võrdlev lähenemine (turu lähenemine kinnisvara hindamisele).

Enne iga lähenemisviisi hindamisobjekti väärtuse arvutamist põhjendatakse lähenemisviiside rakendatavust hindamisel.

Ühe või teise lähenemise ning ka meetodi valik igas lähenemises tehakse lähtuvalt hinnatava objekti spetsiifikast, konkreetse turu omadustest ja kogutud teabes sisalduva teabe koostisest. Hindamisviisid on reeglina omavahel seotud ja täiendavad üksteist.

Kulusäästlik lähenemine kinnisvara hindamisele tagatise eesmärgil

Kulumeetod on hinnatava objekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hinnatava objekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse selle kulumist.

Seda lähenemist tagatise eesmärgil hindamisel kasutatakse reeglina üsna harva. Kuid mõnel juhul, näiteks piisavalt arenenud turu ja selle kohta teabe puudumisel, võib kulupõhine lähenemine olla ainus.

Kulupõhisest lähenemisest võib kindlasti loobuda nii objektide hindamisel, mille kohta on võimalik leida piisavalt palju turuinfot, kui ka üsna “vananenud” objektide hindamisel. Kulupõhist hindamist kasutav hindamine ei kujunda antud juhul piisavalt usaldusväärset arvamust sellise objekti võimaliku müügihinna kohta turul.

Suhteliselt uute kinnistute hindamisel võib piisava hulga turuinfo puudumisel üsna heaks juhiseks kasutada hinnangut, kuid vaja on hoolikalt analüüsida omaniku esitatud arvutust (see võib oluliselt erineda turu keskmistest näitajatest). ).

Kulupõhise lähenemisviisi raames töö tegemise loogika hõlmab järgmiste toimingute tegemist:

hinnatava ehitise asendusmaksumuse (või asendusmaksumuse) hindamine;

ärikasumi (investori kasumi) suuruse hindamine;

tuvastatud kulumistüüpide arvutamine;

maa turuväärtuse hindamine;

hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine, korrigeerides asendusmaksumust kulumise suhtes, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine maatüki maksumuse võrra.

Seda loogikat saab kirjeldada järgmise valemiga,
mis võimaldab teha järelduse maksumuse kohta: ärikinnisvaraobjekt:

Objekti maksumus = Päike * (I -- I) + Maa, kus

ВС - hindamisobjekti asenduskulu (või asenduskulu) võttes arvesse ettevõtja kasumit;

I on objekti tuvastatud kulumise summa;

Szem. -- maatüki omandiõiguse väärtus.

Asenduskulude hindamine

Asenduskulu (RC) on uueks hinnatud kinnisvara ehitusmaksumus, mis on arvutatud kulumist arvestamata jooksevhindades ja korrelatsioonis. hindamise kuupäevaks.

Asenduskulu saab arvutada reprodutseerimiskulu või asenduskulu alusel.

Reprodutseerimismaksumuse all mõistetakse ehitusmaksumust hinnatava ehitise täpse koopia tegelikul hindamise kuupäeval jooksevhindades, lk. kasutades samu ehitusmaterjale, standardeid ja disaini.

Asendusmaksumuse määravad ehituskulud jooksevhindades sama kasuliku objekti tegeliku hindamise kuupäeval, kasutades kaasaegseid materjale, standardeid, projekte ja arhitektuurseid lahendusi.

Nagu ülaltoodud definitsioonidest nähtub, on asendusmaksumuse arvutamine eelistatavam, kuna teisel juhul arvutatakse tunnuste järgi hinnatavast erineva hoone ehitamise kulud, samas kui hoone kasulikkuse erinevuse hindamine. võrreldavad hooned on väga subjektiivne.

Teisest küljest võib asenduskulu arvutamise valik olla põhjendatud ka siis, kui hinnataval hoonel on mitmeid funktsionaalse kulumise märke, mis ei saa muud kui vähendada selle kaubanduslikku atraktiivsust potentsiaalse ostja jaoks.

Üldiselt sõltub valik „paljundamise“ ja „asendamise“ maksumuse vahel paljudest teguritest: hindamise eesmärgist, hindamisobjekti kohta kogutava teabe kogusest ja kvaliteedist, selle füüsikalistest omadustest jne.

Teabeallikad reprodutseerimise või asendamise maksumuse arvutamiseks:

kalkulatsioonid (kohalikud hinnangud, objekti hinnangud, koondhinnangu arvutused);

UPVS kogud (hoonete ja rajatiste asendusmaksumuse koondnäitajate kogud põhivara ümberhindluseks rahvamajanduse sektorite kaupa) UPSS kogud (kulud on antud 1969. aasta hindades):

ettevõtte Co-Invest toodetud kollektsioonid (tööstus-, elamu-, ühiskondlikud hooned jne) (maksumus 2009,2010 hinnad);

Ehituskulude indeksid (Gosstroy dekreedid, Co-Invest kogud) jne.

Hindamispraktikas kasutatakse kogu asendusmaksumuse määramiseks järgmisi meetodeid:

1) võrdleva ühiku meetod,

2) komponentide kaupa jaotamise meetod,

3) Kvantitatiivne küsitlusmeetod.

Meetodi valiku määrab hindamise eesmärk ja nõutav arvutustäpsus.

Võrdleva ühiku meetod põhineb sarnase hoone võrdlusüksuse (1 ruutmeeter, 1 kuupmeeter) ehitusmaksumuse kasutamisel. Analoogi võrdlusüksuse maksumus nõuab kohandamist selle ja hinnatava objekti tuvastatud erinevustega (füüsilised parameetrid, hõlpsasti paigaldatavate seadmete olemasolu, finantseerimistingimused jne).

Hinnatava objekti täielik asenduskulu määratakse võrdlusühiku korrigeeritud maksumuse korrutamisel võrdlusühikute arvuga (pindala, kubatuur). Kulude suuruse määramiseks kasutatakse tavaliselt erinevaid võrdlus- ja regulatiivseid materjale, näiteks “Ehituskulude koondnäitajad”, “Asendusmaksumuse koondnäitajad”.

Arvutamiseks kasutatakse järgmist valemit:

Sn= S.s. H Niisiis H TO 1 H TO 2 H TO 3 H TO 4 H TO 5,

Kus: Sn-- hinnatava objekti maksumus;

S.s.- maksumus 1 ruut või kuupmeetrit tüüpilist ehitist baaskuupäeval;

Niisiis-- võrdlusühikute arv (hinnatava objekti pindala või maht)

TO 1 -- koefitsient, mis võtab arvesse tuvastatud erinevusi hinnatava objekti ja valitud tüüpilise struktuuri vahel pindala, mahu ja muude füüsikaliste parameetrite osas;

TO 2 -- objekti asukoha parandustegur;

TO 3 -- ehitus- ja paigaldustööde maksumuse muutuste koefitsient baaskuupäeva ja hindamisaegse kuupäeva vahelisel perioodil;

TO 4 -- arendaja kasumit arvestav koefitsient;

TO 5 -- käibemaksu arvestav koefitsient (%).

See meetod põhineb tüüpilise objekti või analoogi võrdlusüksuse maksumusel, mille valimisel on vaja jälgida funktsionaalse otstarbe sarnasust, füüsikalisi omadusi, konstruktsioonisüsteemide klassi, objekti kasutuselevõtu kuupäeva ja muid omadusi. .

Võrdleva ühiku meetodiga hinnatakse objekti väärtust asendusmaksumuses. See on tingitud asjaolust, et arvutustes kasutatud võrdlusühiku maksumus ei kujuta endast reeglina identset objekti, vaid lähedast analoogi.

Komponentide jaotamise meetod põhineb kvalitatiivselt erineva teabe kasutamisel. Hoone üksikuid ehituskomponente: vundament, seinad, põrandad jne - hinnatakse kulunäitajate järgi, sealhulgas konkreetse komponendi mahuühiku ehitamiseks vajalikud otsesed ja kaudsed kulud. Kogu hoone maksumus arvutatakse kõigi komponentide kulude summana järgmise valemi abil:

Kus KOOS hoone - hoone kui terviku ehitamise maksumus;

Vj-- maht j- th komponent;

Cj-- kulu mahuühiku kohta;

N-- eraldatud ehitusdetailide arv;

Kn - koefitsient, mis võtab arvesse olemasolevaid erinevusi hinnatava objekti ja valitud tüüpilise struktuuri vahel (identse objekti puhul Kn = 1);

Ki on koefitsient, mis võtab arvesse kogu kulumist.

Komponentide jaotusmeetodil on mitu varianti:

Alltöövõtu meetod;

Jaotus tööprofiili järgi;

Kulude jaotamine.

Alltöövõtu meetod põhineb peatöövõtja poolt spetsialiseerunud ehitusorganisatsioonide - alltöövõtjatega sõlmitud alltöövõtulepingute alusel tehtud tööde maksumuse teabe kasutamisel. Täielik asenduskulu arvestatakse kõigi allhanke korras tehtud ehitus- ja paigaldustööde kulude summana.

Profiili meetod hõlmab kogu asenduskulu hindamist üksikute ehitusspetsialistide (müürsepad, krohvijad, puusepad jne) palkamise kulude summana.

Sihtotstarbeline kulumeetod hõlmab võrdlusühikute süstemaatilist kasutamist hoonete erinevate komponentide hindamiseks, misjärel võetakse kokku üksikute hindamiste tulemused.

Kvantitatiivse uuringu meetod hõlmab uue hinnangu koostamist hinnatava objekti kohta hindamiskuupäeva seisuga. Nendel eesmärkidel viiakse läbi üksikasjalik kvantitatiivne ja kuluanalüüs ning üksikute komponentide ja hoone kui terviku ehitus- ja paigaldustööde maksumuse kalkulatsioonid. Arvutamisel võetakse arvesse otseseid kulusid, üldkulusid ja muid kulusid, mis moodustavad hinnatava rajatise ehitamise täieliku hinnangu.

Kvantitatiivne küsitlusmeetod annab kõige täpsema tulemuse kogu asendusmaksumusest, kuid on kõige töömahukam ja eeldab hindajalt praktilisi teadmisi projekteerimis- ja kalkuleerimisäri vallas.

Ettevõtluse väärtuse hinnangud kasum (investori kasum)

Ettevõtja (investori) kasum on tasu, mida tüüpiline investor (ehitaja, arendaja) nõuab hinnatava kinnisvaraga ülesehituselt sarnase projekti ehitamisega kaasneva riski eest.

Tegelikult peegeldab see väärtus keskmise investori kasumit, mida projekti elluviimine võib tuua, sh ehituse juhtimis- ja korraldamiskulud, üldjärelevalve ja ehitusega seotud risk. Reeglina ei pööra nad selle näitaja moodustamisel tähelepanu sellele, millises elutsükli etapis asub ärikinnisvara turu segment, mis hõlmab hinnatavat objekti, selle väärtuse sõltuvust mahust. ja ehituse ajastus, selle järgi, kas investori (tellija) ja ehitaja (töövõtja) funktsioonid on muudest teguritest eraldatud. Sellest tulenevalt on aruande koostamisel oluline selgelt määratleda ettevõtja (investori) kasumi vahemik ja määrata hetke keskmise turuväärtuse vahemik.

Tuleb märkida, et ettevõtja kasumi suurus võib olenevalt kinnisvaraturu arenguastmest ja elutsüklist, milles konkreetne ärikinnisvaraturu segment asub, varieeruda märkimisväärses vahemikus. Näiteks Moskva ärikinnisvaraturul 2005. aastal, kuid suurimate analüütiliste agentuuride andmetel jäi jaekinnisvara segmendi ettevõtja kasum 2006. ja 2007. aastal vahemikku 25–40%, vähenemine ja stabiliseerumine seda näitajat täheldati. Praktikas on turuandmeid kasumi kohta keeruline hankida, kuna need on enamasti ärisaladus.

Tuvastatud kulumistüüpide arvutamine

Amortisatsiooni iseloomustab vara kasulikkuse ja selle tarbijaatraktiivsuse vähenemine potentsiaalse investori seisukohalt.

Reeglina väljendub amortisatsioon objekti väärtuse vähenemises (amortisatsioonis) teatud perioodi jooksul erinevate tegurite mõjul.

Sõltuvalt vara amortisatsiooni põhjustavatest põhjustest eristatakse füüsilist, funktsionaalset ja välist kulumist.

Füüsiline halvenemine. Peegeldab muutusi omaduse füüsikalistes omadustes aja jooksul (näiteks konstruktsioonielementide defektid). Füüsilist kulumist on kahte tüüpi: esimene toimub töötegurite mõjul, teine - looduslike ja looduslike tegurite mõjul.

Hoonete füüsilise amortisatsiooni arvutamiseks on neli peamist meetodit: ekspert-, kulu-, regulatiivne (või raamatupidamislik) ja hoone eluea arvutamise meetod.

Ekspertmeetodil hinnatud objekti füüsilise riknemise protsent määratakse elamute füüsilise riknemise hindamise eeskirja alusel. Hoonete kui terviku kasutusiga sõltub selle komponentide vastupidavusest. Ehituselementide füüsiline kulumine arvutatakse hoone konstruktsioonielemendi erikaalu ja selle elemendi kulumisprotsendi korrutisena 100-ga. Kogu hoone füüsiline kulumine määratakse hoone kõigi elementide kaalutud keskmine. Kinnisvara inventeerimisel kasutatakse tavaliselt füüsilise riknemise määramise ekspertmeetodit.

Esineb eemaldatavat ja parandamatut füüsilist kulumist. Eemaldatav füüsiline kulumine eeldab, et jooksva remondi kulud on väiksemad kui rajatise lisandväärtus. Taastamatu füüsiline kulumine arvestatakse, kui defekti parandamise maksumus ületab objektile lisatava kulu. Kõik ehituselemendid jagunevad kahte kategooriasse: pikaajalised (vundamendid, seinad, laed jne) ja kulumiskindlad (katusekatted, dekoratiivviimistlus, värvimine jne, st need elemendid, mida on võimalik käigus parandada (taastada). käimasolevad remonditööd).

Kulumeetod hõlmab ehituselementide reprodutseerimise kulude määramist. Kontrollimise teel määratakse hoone iga elemendi kulumise protsent, mis seejärel tõlgitakse väärtusteks. Füüsilise amortisatsiooni täpsem korrigeeritud kuluhinnang saadakse siis, kui kulumi protsent määratakse kaalutud keskmisena.

Ehitiste füüsilise riknemise kindlaksmääramise standardne (või arvestusmeetod) hõlmab ühtsete amortisatsiooninormide kasutamist põhivara täielikuks taastamiseks.

Hoone eluea arvutamise meetodi kasutamisel kasutatakse mitmeid termineid.

Majanduselu on aeg, mille jooksul saab objekti kasutada kasumi saamiseks. Sel perioodil aitavad parendused kaasa vara väärtusele; Vara majanduslik eluiga lõpeb, kui tehtud parendused ei aita kaasa vara väärtuse suurenemisele selle üldise vananemise tõttu.

Objekti füüsiline eluiga on ajavahemik, mille jooksul hoone eksisteerib ja selles saab elada või töötada. Füüsiline eluiga lõpeb objekti lammutamisel.

Efektiivne vanus põhineb hinnangul objekti välimusele, tehnilisele seisukorrale ja majanduslikele teguritele, mis mõjutavad objekti väärtust.

Kronoloogiline vanus on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtmisest kuni hindamise kuupäevani.

Hoone järelejäänud majanduslik eluiga on ajavahemik hindamise kuupäevast kuni vara majandusliku eluea lõpuni. Kinnistu renoveerimine ja uuendamine pikendab selle järelejäänud majanduslikku eluiga.

Standardne kasutusiga (või tüüpiline füüsiline eluiga) on eeskirjadega määratud hoonete ja rajatiste kasutusiga.

Objekti funktsionaalne kulumine. Funktsionaalne vananemine on siis, kui objekt ei vasta oma funktsionaalse kasulikkuse poolest tänapäevastele standarditele. Funktsionaalne vananemine võib väljenduda hoone vananenud arhitektuuris, selle paigutuse, mahu, insenertehnilise toe jms mugavuses. Funktsionaalne vananemine on tingitud teaduse ja tehnika arengust arhitektuuri ja ehituse valdkonnas. Funktsionaalset kulumist kodupraktikas nimetatakse vananemiseks.

Funktsionaalne kulumine, nagu füüsiline kulumine, võib olla eemaldatav või parandamatu. Eemaldatav funktsionaalne kulumine võib hõlmata sisseehitatud kappide, vee- ja gaasiarvestite, sanitaartehniliste seadmete, põrandakatete jms taastamist. Kulumise eemaldamise või mitteeemaldamise kriteeriumiks on remondikulude summa võrdlus saadud lisaväärtusega . Kui saadud lisaväärtus ületab taastamise maksumuse, siis on funktsionaalne kulumine eemaldatav. Eemaldatava kulumise suurus määratakse vahena ehitise võimaliku väärtuse vahel selle hindamise ajal koos uuendatud elementidega ja selle väärtuse vahel hindamiskuupäeval ilma uuendatud elementidega.

Eemaldamatu funktsionaalse kulumise all mõeldakse ehitise väärtuse vähenemist, mis on tingitud hoone kvaliteediomadustega seotud teguritest. Veelgi enam, kvaliteediomadused võivad olla üleliigsed või puudulikud. Näiteks üüriturul on kahetoaliste korterite järele suurem nõudlus võrreldes ühetoalistega. Seda tüüpi amortisatsiooni suurus arvutatakse nende korterite väljaüürimisel tekkinud üürikahjude summana, mis on korrutatud sellele korteritüübile omase igakuise brutoüüri kordajaga. Seega määratakse korvamatu funktsionaalse kulumise suurus rendikahjude kapitaliseerimise teel.

Väline (majanduslik) kulumine- see on hoone väärtuse vähenemine selle väliskeskkonna negatiivsest muutusest, mis on põhjustatud kas majanduslikest või poliitilistest teguritest või muudest välisteguritest. Välise kulumise põhjusteks võivad olla näiteks objekti asukohapiirkonna üldine allakäik, valitsuse või kohaliku omavalitsuse tegevus maksu-, kindlustus- ja muud muutused tööturul, vaba aja veetmise vallas. , haridus jne. Olulised tegurid, mis mõjutavad välise kulumise ulatust, on "ebaatraktiivsete" looduslike või tehisobjektide vahetu lähedus: sood, reoveepuhastid, restoranid, tantsuplatsid, bensiinijaamad, raudteejaamad, haiglad, koolid, ettevõtted jne. Välismõjude kulumine enamikul juhtudel eemaldamatu.

Maatüki turuväärtuse hindamine

Maatüki hindamine on reeglina üsna keeruline ja aeganõudev ülesanne.

Vaatleme põhipunkte, millele tuleb tähelepanu pöörata arendatud maatükkide turuväärtuse hindamisel ühe kinnisvara osana, mida kõige sagedamini leidub „tagatise“ olukordades.

Maa rendilepingut analüüsides peate tähelepanu pöörama:

· lepingu aeg;

· koormiste ja servituutide olemasolu, mida tuleb täiendavalt analüüsida koormiste arvestamiseks vara turuväärtuse arvutamisel.

Katastriplaani analüüsimisel peate tähelepanu pöörama:

Krundi piirid;

Täiendava arenduse võimalusele otseseid piiranguid ei ole.

Hindamisaktis tuleb kajastada rendilepingule lisatud omanditunnistusel või krundi katastriplaanil märgitud maa kategooria.

Hinnatava maatükiõiguse määramisel võivad esineda järgmised õigused:

omandiõigus;

igavene kasutusõigus;

rendiõigus (pikaajaline, lühiajaline).

Turu arvutamise meetodi ja meetodi valiminekulumaatükk

Maatükkide hindamise peamised meetodid on toodud "Maatükkide turuväärtuse määramise metoodilistes soovitustes", mis on kinnitatud Venemaa Varaministeeriumi 6. märtsi 2002. aasta korraldusega nr 568-r.

Tuleb märkida, et enne maatüki maksumuse arvutamise alustamist tuleks kujundada järeldus "arenduse tiheduskoefitsiendi" kohta ja arvamus maatüki "piisavuse" kohta rajatise täielikuks toimimiseks.

Järelduse tegemisel on vaja kindlaks teha maatüki pindala ja hoonestusala suhe. Infoallikaks hoonestusala kohta võib olla omaniku tõend või andmed tehnilistelt andmelehtedelt. Sellel maatükil asuvate hoonete STI.

Sellises olukorras tekib küsimus, kuidas eraldada vajalik külgnev territoorium. Maatüki "piisavuse" kohta teadliku arvamuse kujundamiseks võite "alustada" olemasolevatest SNIP-idest (kui need on tänapäevaste objektide suhtes asjakohased) või äriarendusega seotud investeerimisprojekte ellu viivate professionaalsete arendajate nõuetest.

Võrdlev lähenemine kinnisvara hindamisele tagatise eesmärgil

Võrdlev lähenemine on üks enamkasutatavaid lähenemisviise kinnisvara hindamisel tagatise eesmärgil.

See hindamisviis põhineb asendamise põhimõttel. Lähtutakse eeldusest, et heaperemehelik ostja ei maksa müüki pandud objekti eest rohkem kui selle eest, mille eest saab osta sarnase kvaliteediga ja sobivusega. Võrdlev lähenemine põhineb hinnatud objekti väärtuse sõltuvusel sarnaste objektide müügihinnast. Iga võrreldavat müüki võrreldakse objektiga. Võrreldavat müügihinda korrigeeritakse, et kajastada nendevahelisi olulisi erinevusi.

Võrdlev lähenemisviis hõlmab mitut etappi.

1. etapp. Uuritakse turu ning eriti segmendi, kuhu hinnatav objekt kuulub, seisu ja arengusuundi. Tuvastatakse objektid, mis on kõige enam võrreldavad hinnatavaga.

2. etapp. Analoogobjektide kohta kogutakse ja kontrollitakse infot; kogutud infot analüüsitakse ja iga analoogobjekti võrreldakse hinnatava objektiga.

3. etapp. Tuginedes tuvastatud erinevustele võrreldavate objektide hinnaomaduste osas, tehakse võrreldavate analoogide müügihindades korrigeerimised.

4. etapp. Analoogsete objektide korrigeeritud hinnad lepitakse kokku ning hinnatava objekti turuväärtuse lõplik väärtus tuletatakse võrdleval lähenemisel.

Võrdleva lähenemise peamine eelis on see, et see keskendub sarnaste objektide tegelikult saavutatud ostu-müügihindadele.

Üldiselt sõltub võrdleva lähenemisviisi rakendamise võimalus aktiivse turu olemasolust, kuna lähenemisviis hõlmab andmete kasutamist tegelike tehingute kohta, samuti turu avatust ja finantsteabe kättesaadavust.

Küsimus võrdleva lähenemisviisi kasutamise õigsusest turutehingute puudumisel on üsna keeruline. Reeglina võib sellist olukorda täheldada väikeasulates, kus turg on nõrgalt arenenud ja kättesaadavad infoallikad ei sisalda teavet võrreldavate objektide ostu-müügitehingute kohta.

Sel juhul saab vastuvõetava lahendusena kasutada järgmist algoritmi:

Tuvastatakse “sarnased” linnad, mis asuvad samas piirkonnas, piirkonnas jne. (võrdluskriteeriumid võivad hõlmata elanike arvu ja sissetulekute taset, arenenud eluasemeturu olemasolu, asukohta „võtme” transpordimarsruudi suhtes jne);

otsida andmeid võrreldavate tehingute kohta:

tehakse arvutused ja vajadusel tehakse vastavad kohandused.

Oluline on märkida, et seda lähenemisviisi tuleks kasutada üsna ettevaatlikult. Seda meetodit saab kasutada abistava lähenemisviisina, et mõista, kas muude lähenemisviiside (tulu ja kulu) raames saadud objekti väärtus on võrreldavas vahemikus või mitte.

Selle lähenemisviisi rakendamisel on oluline vältida seda viga, et hindamisobjekti likviidsusaste valesti tuvastatakse ja sellest tulenevalt täiesti mittelikviidse objekti väärtustamine, millele järgneb „soovitava“ tulemuse „tõeliseks“ kandmine. üks.

Kinnisvara hindamise põhietapid, kasutades võrdlevat lähenemist:

analoogide valik ja analoogide kohta teabe kogumine;

võrdlusühiku valik;

korrigeerimiste tegemine võrreldavate objektide hinnaomaduste tuvastatud erinevuste osas;

lõpliku maksumuse kujunemine.

Vaatleme peamisi punkte, millele tuleb igas etapis tähelepanu pöörata.

Analoogide valik ja analoogide kohta teabe kogumine on võrdleva lähenemisviisi kasutamise esimene ja tegelikult ka võtmeetapp.

Analoogide valimiseks saab kasutada järgmisi põhilisi võrdluselemente:

Funktsionaalne eesmärk;

asukoht;

Füüsilised omadused (objekti suurus, seisukord jne).

Funktsionaalne eesmärk on üks võrdluse põhielemente. Suurim viga võib olla hoopis teistsuguse funktsionaalse otstarbega objektide valimine analoogideks.

Analoogide valikusse tuleb suhtuda väga ettevaatlikult, kui objekt on potentsiaalselt lammutamisele või rekonstrueerimisele kuuluv. Analoogide valimisel on oluline mõista, mis on ostja motivatsiooni aluseks. Reeglina võib sellises olukorras ajendiks olla eelkõige õiguste omandamine uue objekti rajamiseks. Sellest lähtuvalt on analoogidena soovitav keskenduda võrreldava asukohaga lammutamisele kuuluvatele objektidele ning pöörata tähelepanu võimalikule maatüki õiguste lubatud kasutamisele.

Infoallikad nimekirja, analoogide koostamiseks ja hindamiseks vajaliku teabe hankimiseks on:

Interneti-otsingu tulemusena saadud esialgsed andmed;

Analüütiliste agentuuride ja kinnisvarafirmade esitatud andmed;

Hindamisettevõtte hallatavad oma andmebaasid.

Üsna tüüpiline on olukord, kus kasutatakse teavet, mis ei sisalda kõiki vajalikke andmeid, mis võimaldab teha järelduse, et analoogide valik on tehtud õigesti.

Analoogina pakutavate objektide peamiste hinnategurite väärtuste mittetäieliku teabe korral on vajalik nende objektide väliskontroll. Loomulikult annab veelgi täielikumat visuaalset teavet analoogide fotode rakendamine ja analoogobjektide joonistamine linnakaardile koos hindamisobjektiga.

Pärast analoogide valimist ja teabe kogumist peaksite seda tegema etapp võrdlusühiku valimine.

Kõige sagedamini kasutatavad võrdlusühikud võivad olla:

1 ruutmeetrit üldpind;

1 ruutmeetrit. kasutatav või üüritav pind.

Tuleb märkida, kui oluline on õigesti valida võrdlusüksus ja määrata selle parameetri kuluomadused.

Pärast võrdlusühikute valimist tehakse kohandused.

Kinnisvara hindamise teoorias eristatakse järgmist tüüpi muudatusi:

Intress (näiteks kohandused, kulumine, müügiaeg jne);

Maksumus (näiteks kvalitatiivsete näitajate parandused, samuti statistiliste meetoditega arvutatud parandused). Müüdud analoogobjekti kui terviku hinnas tehtavad rahalised korrigeerimised peaksid sisaldama korrigeerimisi täiendavate parenduste (laolaiendused, parklad jms) olemasolu või puudumise osas;

Absoluutne

Sugulane.

Vaatame lähemalt esiletõstmised, millega tuleb muudatuste tegemisel arvestada.

Seal on kümme põhilist võrdluselementi (mis on tegelikult korrigeerimised), mida tuleb müügi võrdlusmeetodil arvesse võtta:

1. üleantud omandiõigused;

2. rahastamistingimused (Vene praktikas kasutatakse seda üsna harva);

3. müügitingimused;

kulud, mis tekkisid vahetult pärast ostmist;

turutingimused;

asukoht;

füüsikalised omadused (suurus, ehitusmaterjalide kvaliteet, hoone seisukord);

majanduslikud omadused (tegevuskulud, üürilepingu tingimused, halduskulud, üürnike koosseis jne);

kasutusviis;

10. väärtuse komponendid, mis ei ole kinnisvara osa.

Tegelikult on ülaltoodud võrdluselemendid analoogide valimise kriteeriumid. Kuidas. Mida täpsemalt vastab analoog hindamisobjekti täpsustatud omadustele, seda vähem tehakse muudatusi ja seda usaldusväärsem on tulemus.

Vaatame kõiki neid elemente lähemalt.

Üleantavad omandiõigused. Tehingu hind sõltub võõrandatavatest omandiõigustest. Üsna tüüpiline olukord on see, kui hinnatava vara pindade kohta on kehtivad rendilepingud. Sel juhul peaksid muudatused objekti väärtuse määramisel kajastama erinevusi hinnatava objekti ja selle analoogi tulupotentsiaali vahel.

Finantseerimistingimused. Laenatud finantseerimisallika olemasolu võib samuti mõjutada kinnisvara väärtust. Muudatuse arvutamiseks on vajalik täielik teave konkreetsel juhul vastuvõetud rahastamisskeemi kohta. Venemaa turul valitsevatest tingimustest lähtuvalt kasutatakse seda kohandust üsna harva.

Sarnased dokumendid

Eluasemelaenu kontseptsioon, tunnused ja vajadus, kinnisvara hindamise metoodika hüpoteeklaenu andmise eesmärgil. Hoone väärtuse määramine kasutades erinevaid kinnisvara hindamise lähenemisviise ning kasutades kulu-, võrdlus- ja tulumeetodit.

lõputöö, lisatud 23.06.2011

Tagatisobjektide hindamise tunnused. Maakasutuse analüüs. Hindamisobjekti turuväärtuse määramine kulu-, võrdlus- ja tulude lähenemisviisi alusel. Likviidsuskordaja põhjendus ja lõppjäreldus väärtuse kohta.

lõputöö, lisatud 19.12.2011

Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon, nende hindamise üldpõhimõtted. Olukorra analüüs ärikinnisvara teisesel turul Novosibirskis. Kulude, tulude ja võrdlevate lähenemisviiside rakendamine haldushoone turuväärtuse hindamisel.

lõputöö, lisatud 28.06.2012

Bürookinnisvara väärtuse hindamine. Kolme hindamismeetodi (võrdlus-, tulu- ja kulu-) rakendamise peamised omadused. Maatüki turuväärtuse määramine. Tulemuste kooskõlastamine ja järeldus turuväärtuse kohta.

lõputöö, lisatud 08.04.2012

Kinnisvara hindamise kontseptsioon, põhietapid ja meetodid. Kinnisvara (neljatoalise korteri) väärtuse arvutamine, kasutades hindamisel võrdlus-, tulu- ja kululähenemist. Tulu kapitaliseerimine, selle seos jooksva väärtusega.

kursusetöö, lisatud 27.02.2014

Kinnisvara turuväärtuse määramine, kasutades kinnisvara hindamise kulu- ja tulumeetodeid ning müügi võrdlevat analüüsi. Elamu üksikute konstruktsioonielementide ja insenerisüsteemide füüsilise kulumise hindamine.

kursusetöö, lisatud 12.03.2013

Kinnisvara kui hindamisobjekti tunnused. Kinnisvara hindamise käigus määratud väärtuse liigid. Kinnisvara "Hoonete kompleks" väärtuse arvutamine meetodite abil võrdleva, kulu- ja tulumeetodi raames. Ellwoodi tehnika.

kursusetöö, lisatud 14.12.2010

Masinate, seadmete ja sõidukite hindamine tagatiseks. Tagatise hindamisel kasutatavad väärtuse liigid. Hindamise võrdlev, kulu- ja tulukäsitlus. Hinnatava sõiduki turu- ja likvideerimisväärtuse arvutamine.

kursusetöö, lisatud 11.11.2014

Tula piirkonna kinnisvaraturu analüüs. Kinnisvara turuväärtuse määramine. Hindamisobjekti asukoha keskkond, selle põhiparameetrite kirjeldus. Kinnisvara hindamise lähenemisviiside tunnused. Likvideerimisväärtuse arvutamine.

kursusetöö, lisatud 14.03.2014

Varustamata mitteeluruumide arvestusliku väärtuse määramine tagatiseks. Kinnistu parima ja efektiivseima kasutamise analüüs. Mitteeluruumide väärtuse määramine kasutades erinevaid kinnisvara hindamise lähenemisviise.