Artiklis käsitleme tootmispõhivara kapitali tootlikkuse näitajat ja investeerimisprojekti arvutusvalemit.

Kapitali tootlikkus. Definitsioon

Kapitali tootlikkus (Inglise. Parandatud varasid käive suhe) on finantsnäitaja, mis näitab põhivara kasutamise intensiivsust ja tulemuslikkust. Kapitali tootlikkuse suhtarvu kasutatakse ettevõtte finantsseisundi analüüsimiseks ja see näitab ettevõtte rahaliste vahendite haldamise efektiivsust selle dünaamika analüüsimisel.

Põhivara kapitali tootlikkuse suhtarvu arvutamise valem

Kapitali tootlikkuse suhe näitab, kui palju tooteid müüdi (toodeti) tootmisvara ühiku kohta. Arvutusvalem on järgmine:

Ettevõtte tootmisvarade juhtimise efektiivsuse hindamiseks kasutatakse järgmisi näitajaid: , .

Normatiivne väärtus

Kapitali tootlikkuse suhtarvul ei ole ühtset standardväärtust. Iga ettevõte määrab kindlaks oma tootmisvarade käibe vastuvõetavad tasemed. Kapitali tootlikkuse analüüs viiakse läbi mitme aasta jooksul, mis võimaldab hinnata trendi olemust.

Kapitali tootlikkuse suhte dünaamika	Ettevõtte finantsseisund
K fond ↘	Ettevõtte finantsstabiilsuse ning tootmisvarade ja -võimsuste kasutamise efektiivsuse vähenemine.
K fond ↗	Suurenenud finantsstabiilsus, suurendades tootmisvarade kasutamise tõhusust ja tulemuslikkust.
K fond ≥ K * fond	Indikaatori ületamine koefitsiendi valdkonna keskmistest väärtustest näitab ettevõtte konkurentsivõime suurenemist.
K fond< К * фонд	Ettevõtte kapitali tootlikkus on alla valdkonna keskmise. See on ettevõtte konkurentsivõime languse näitaja.

Näide kapitali tootlikkuse arvutamisest

Kapitali tootlikkuse faktorianalüüs

Erinevate majanduslike tegurite mõju tugevuse määramiseks kapitali tootlikkuse tasemele kasutatakse praktikas faktoranalüüsi. Vaatleme kahe-, nelja- ja seitsmefaktorilist kapitali tootlikkuse mudelit.

Kapitali tootlikkuse kahefaktoriline mudel

Kahefaktoriline mudel näitab, kuidas kapitali tootlikkuse suhtarvu väärtust mõjutab tootmisvarade struktuur.

Kus:

F a – tootmispõhivara aktiivne osa;
N – ettevõtte valmistatud ja müüdud toodete maht;
F – tootmispõhivara.

Kapitali tootlikkuse seitsme teguri mudel

Mudel võimaldab hinnata ettevõtte kapitali tootlikkuse taseme ja seitsme teguri koostoime määra: tootmispõhivara struktuur, masinate ja seadmete struktuur aktiivsetes varades, masinate ja seadmete nihked, keskmine kulu. seadme ühiku, masinavahetuse kestuse ja seadmete töö efektiivsuse. Valem näeb välja selline:

Fmash – masinate ja masinate käitamise keskmine maksumus;
T cm – masina vahetuste arv;
с – seadmete keskmine maksumus;
Q d – masinate ja masinate arv;
I – vaatlusaluse perioodi kestus;
T h – masinate ja masinatega töötatud tundide arv.

Kapitali tootlikkuse nelja teguri mudel

See mudel võimaldab määrata ettevõtte kapitali tootlikkuse taseme ja spetsialiseerumise taseme, ettevõtte keskmise võimsuse koefitsiendi, tootmispõhivara struktuuri ja tootmise aktiivse osa käibe vahelise koostoime olemust. varasid.

Kus:
N oc – ettevõtte põhitooted;
W – ettevõtte keskmine aastavõimsus.

Ettevõtte kapitali tootlikkuse juhtimine

Kapitali tootlikkuse juhtimine toimub tulude juhtimise ja ettevõtte tootmispõhivara suuruse alusel. Ettevõtte kapitali tootlikkust saab tõsta järgmiste tegurite alusel:

• Suurendage tööjõu ja seadmete tootlikkust.
• Suurendage seadmete kasutamist.
• Tootmise automatiseerimine.
• Tuua tootmisse ja tootmisse uusi tehnoloogiaid ja uuendusi.
• Arenda välja ostjate turustusvõrk.
• Tõsta toodete kvaliteeti ja konkurentsivõimet.

Sisemine tulumäär (IRR) on diskontomäär, mille korral nüüdispuhasväärtus on null. Teisisõnu, kui diskonteerida rahavoogu IRR-i määraga, on kapitali tootluse nüüdisväärtus võrdne alginvesteeringuga.

IRR-i leidmiseks lahendatakse diskonteeritud rahavoogude analüüsi probleem vastupidises järjekorras: analüüsitakse kõiki projekti positiivseid ja negatiivseid rahavooge, et määrata diskontomäär, mille juures nende nüüdisväärtus võrdub alginvesteeringuga.
Sisemise tulumäära meetodit nimetatakse ka tuluanalüüsiks. Kuigi termin on ebatäpne ja esineb erinevates kontekstides, peetakse IRR-meetodit tüüpiliseks mõjuanalüüsi näiteks.
IRR-i praktiline arvutamine põhineb tavaliselt olemasolevate rahavoogude jaoks sobiva diskontomäära valimise iteratiivsel protsessil. Mõelge lihtsale projektile (tabel 26):
Tabel 26
Esialgsed andmed

Selle projekti jaoks peaks sisemine tootlusmäär IRR teisendama järgmise võrrandi identiteediks:
Nõutav tingimus NPV = 0 saavutatakse JRR = 0,28 juures.
Üks IRR-i määramise viise on graafiline, kus mitu arvutatud punkti on ühendatud sujuva kõveraga (joon. 11). IRR-i saab kiiremini ja täpsemalt määrata finantskalkulaatori või arvuti abil.
Tulles tagasi vaadeldava näite juurde, võib öelda, et antud projekti on soovitav investeerida, kui kapitali alternatiivkulu on väiksem kui sisemine tulumäär. Kui kapitali alternatiivkulu on alla 28%, on NPV suurem kui null ja vastupidi. Teisisõnu, võrreldes IRR-i kapitali alternatiivkuluga, otsustame tegelikult, kas projektil on positiivne NPV. See reegel töötab veatult ja on täiesti sarnane nüüdispuhasväärtuse reegliga, kui projekti NPV on diskontomäära pidevalt vähenev pidev funktsioon.

1000
"1500
"2000
Praktikas kasutatakse üsna sageli peamise investeeringu kriteeriumina sisemist tulumäära. Siiski on olukordi, kus see kriteerium ei ole õige.
Näiteks kui projekt nõuab kulutusi mitte ainult alguses, vaid ka lõpus, s.t. kui rahavoog muutub perioodide lõikes märki. Sel juhul on meil sama palju IRR väärtusi, kui mitu korda rahavoo märki muudab.
Praktikas eeldavad paljud ettevõtted IRR-i arvutamisel, et diskontomäärad on kõigi rahavoogude jaoks samad, ja see muudab IRR-i NPV-st vähem usaldusväärseks.

Kapitali tootlusel põhinev kapitaliseerimismeetod, olenevalt tulude ja kulude voo muutuste eeldatavast dünaamikast, jaguneb arvutusmudeleid kasutades diskonteeritud rahavoogude meetodiks ja kapitaliseerimismeetodiks.

Diskonteeritud rahavoogude meetod on suvaliselt muutuvate ja ebaühtlaselt laekunud rahavoogudega vara hindamine, võttes arvesse objekti kasutamisega kaasneva riskiastet. Sel juhul määratakse vara väärtus tulevaste tulude nüüdisväärtuste summana, diskonteerides eraldi iga perioodiline tuluvoog ja vara prognoositav tulevane väärtus, mille eest seda saab müüa aasta lõpus. hoidmise periood. Nendes arvutustes kasutatakse diskontomäära – vastavat kapitali tootluse määra, mida nimetatakse tulumääraks või tulumääraks.

Meetod võimaldab võtta arvesse rahavoogude hetkeväärtust, mis võib suvaliselt muutuda ja olla erineva riskitasemega. Diskonteeritud rahavoogude meetodi üldmudel

kus PV on praegune väärtus;

n - perioodide arv;

I n - n perioodi sissetulek;

Y - diskontomäär.

Lühidalt võib seda mudelit kujutada järgmiselt:

kus PV on objekti edasimüügihind omandiperioodi lõpus (tagasiminek);

n - hoidmisperiood;

i on prognoosiperioodi aasta;

FV – tagasipöördumise kulu.

Diskontomäära nimetatakse muidu investeeringu tasuvuse määraks. See iseloomustab kapitaliinvesteeringute efektiivsust, võtab arvesse kogutulu (investeeringutulu ja vara väärtuse muutusest saadav tulu) ning viib alginvesteeringud ja realiseerunud majandusliku efekti kooskõlla aja- ja riskiteguritega.

Venemaa hindajate seas on välja kujunenud praktika hinnata objekti omandiperioodi vahemikku 3-5 aastat.

Diskonteeritud rahavoogude meetodi eelised:

· võtab arvesse turu dünaamikat;

· rakendatav ebastabiilsetes turutingimustes;

· võtab arvesse tulude ja kulude ebaühtlast struktuuri;

· rakendub ehitatavatele või rekonstrueeritavatele objektidele.

Meetodi kasutamine on aga üsna keeruline ning prognoosimise vea tõenäosus suureneb prognoositava tulu jooksvaks väärtuseks teisendamise protsessis.

Tuluna, mida loodetakse saada väljaspool planeerimishorisonti, arvestatakse tuluna objekti edasimüügist (reversioon) planeerimisperioodi viimasel aastal.

Kui vara väärtus langeb, tuleb arvestada kapitali tootlusega. Kui kinnisvara tuluvood muutuvad regulaarselt, tuleb kapitalisatsioonimäärale rakendada korrigeerimistegurit.

Mudelkapitaliseerimise meetod põhineb muutuvate tuluvoogude analüüsil, kasutades üldist kapitalisatsioonimäära.

Üldine kapitalisatsioonimäär arvutatakse, võttes arvesse tulumäära turuväärtust, valitud rekapitaliseerimismudelit, finantseerimistingimusi, tulude muutumise määrasid ja objekti väärtust. Kapitalisatsioonimäära põhikomponendid on diskontomäär ja tulumäär. Diskontomäär on investeeritud kapitali nõutav tulumäär, mis on iga perioodi kohta saadud tulu hetkeväärtuse ja kapitali maksumuse suhe. Kinnisvara maksumus on kõrge ning selle soetamiseks ja investeerimisprojektide elluviimiseks on vaja kaasata laenukapitali. Vastavalt sellele asjaolule sisaldab diskontomäär järgmisi komponente:

a) intressimäär – nõutav laenukapitali tulumäär;

b) tootlus - nõutav omakapitali tootlus.

Tagastamismäär kajastab investeeritud kapitali tootlust kinnisvara eluea jooksul. Hüvitise määra nimetatakse sageli investeeringu tasuvuse määraks. See kehtib ainult sellele osale investeeringust, mis kulutatakse investeerimisperioodil. Kuna maad ei tarbita, siis maaomandi asendusmäära ei arvestata.

Enamikul juhtudel on kapitalisatsioonimäära komponentidest suurim diskontomäär. Seetõttu hakatakse kapitalisatsioonimäära määrama riskivabade likviidsete kapitaliinvesteeringute tootlusmäära tuvastamisega, mis ei nõua investeeringute haldamiseks suuri kulutusi (näiteks hoius usaldusväärse panga pangakontol). See on minimaalne määr, mis kompenseerib raha amortisatsiooni aja jooksul. Seejärel lisavad nad riski, likviidsuse ja investeeringute juhtimise kohandusi. Need komponendid moodustavad diskontomäära (sissetulekumäär ja intressimäär).

Iga investor võtab lisaks kapitali tootlusele arvesse ka investeeritud kapitali tootlust. Seetõttu lisatakse hüvitise määr diskontomäärale. Kapitali taastamine on algse kinnisvarainvesteeringu ammendunud osa asendamine tulude ja tagasipöördumise kaudu.

Hüvitis on perioodilise sissetuleku summa, mis on vajalik investeeringu tasumiseks investeerimisperioodil. Hüvitise aastane määr sõltub kinnisvarast saadava tulu muutumise määrast, teenitud ajast ja vara edaspidisest edasimüügist saadavast tulust, kui omand ei ole püsiv.

Kui alalise omandi korral on oodata ühtlast tuluvoogu ja tulu tootva kinnisvara põhikapitali väärtus jääb muutumatuks, ei pea investeeringute taastumistegurit arvesse võtma ning kapitalisatsioonimäär on võrdne allahindlus.

Kui vaadeldaval perioodil toimub objekti väärtuse muutus, siis määratakse kapitalisatsioonimäär kahe koefitsiendi summana: tootluse määr ja põhisumma tagasinõudmise määr. Kinnisvarasse investeeritud kapitali väärtuse võimaliku languse korral tuleb osa või kogu kapital jooksvast tuluvoost tagasi saada.

Hüvitusmäär ehk investeeringu tasuvus kehtib ainult sellele osale investeeringust, mis kulutatakse investeerimisperioodil (maatükkide puhul seda ei võeta arvesse, kuna maad ei tarbita). Taaskasutamise määr on vajalik selleks, et määrata kindlaks summa, mis on vajalik igal aastal investeeringu tasumiseks hoidmisperioodi jooksul. Inflatsiooni mõju kajastub riskimääras (diskontomäära komponent) ning kompensatsioonimäär kajastab kinnisvara amortisatsiooni mõju müügihinnale.

Peamised võimalused kapitalikulu hüvitamiseks: kapitali tagastamine võrdsetes osades (Ring-meetod), Inwoodi meetod, Hoskoldi meetod.

Ringi meetod põhineb sellel, et kapitaliinvesteeringut hüvitatakse igal aastal võrdsete osamaksetena kogu vara eluea jooksul. Hüvitise määr arvutatakse järelejäänud kasutusea pöördväärtusena. Selle meetodi kasutamine on põhjendatud olulise kulumisega multifunktsionaalse kinnisvara, elamukinnisvara ja kontorite puhul.

Meetod on rakendatav eelkõige juhul, kui vara amortisatsiooni suurenemise, lühiajaliste üüride ja üürniku ebakindla finantsseisundi tõttu on oodata pidevat puhaskasumi vähenemist.

Inwoodi meetod eeldab kapitali tootlust taastamisfondist investeeringu tasuvusmääraga, see tähendab, et põhisumma tootlus on võrdne investeeringu tootlusega. Taastamisfondi tegur võimaldab genereerida rahavoogu, mis vastab alginvesteeringu täielikule tootlusele.

Hoskoldi meetodit kasutatakse siis, kui tuluvood voolavad ühtlaselt, sel juhul laekub hüvitise summa igal aastal ja kantakse arvelduskontole riskivaba intressimääraga. Meetod eeldab, et investoril puuduvad võimalused reinvesteerimiseks algse investeeringu intressimääraga võrdseks. Sel juhul moodustab investor oma vahendite tootluse tagamiseks kompensatsioonifondi, reinvesteerides võimalikult madala intressimääraga, s.o. riskivaba määraga.

Erinevalt Inwoodi meetodist, mis kasutab investeeringu tasuvuse määra, on Hoskoldi meetod, mis võtab kapitali taastamise aluseks riskivaba intressimäära, märksa harvem.

Hindamisviiside tulemuste ühtlustamine

Hindamisprotsessis saab kasutada erinevaid meetodeid,

kuid erinevate meetodite alusel saadud kulunäitajate suhtelise tähtsuse otsus tuleb kindlaks teha

hindaja mõistlik otsus, mis tehakse kahe või enama meetodi abil määratud väärtuste kaalumisel.

Viimases etapis, kui leppida kokku kolme hindamisviisi alusel saadud hindamisobjekti väärtuse tulemustes, on vaja läbi viia:

* laekunud andmete kontrollimine kulu väärtuse kohta;

* poolt põhjustatud eelduste ja piiravate tingimuste analüüs

kasutatud teabe täielikkus ja usaldusväärsus;

* lõpliku maksumuse tuletamine.

Hindamisprotsessi viimases etapis on oluline otsustada, millistele kuluprognoosidele rohkem kaalu anda ja kuidas iga meetodit teiste suhtes kaaluda.

On kaks peamist kaalumismeetodit:

Matemaatiline kaalumismeetod;

Subjektiivne kaalumise meetod.

Matemaatilise kaalumismeetodi puhul kasutatakse protsentides kaalumist valemiga:

kus n on kasutatud hindamismeetodite koguarv;

i -- hindamismeetod;

V i -- hindamistulemused;

W, -- tulemuste kaal (olulisus).

Subjektiivse kaalumise puhul on eesmärk sama, mis matemaatilise kaalumise meetodi puhul, eesmärk on jõuda ühe hinnangulise väärtuseni, kuid see lähenemine ei kasuta protsentuaalset kaalumist. Hindamisjäreldus põhineb iga meetodi eeliste ja puuduste analüüsil, samuti kvantiteedi ja kvaliteedi analüüsil.

andmed iga meetodi toetuseks. Esiplaanil on hindaja töökogemus ja otsustusvõime.

Kinnisvara hindamise iga lähenemisviisi raames saadud tulemuste suhtelise kaalu määramiseks tuleb arvesse võtta järgmisi tegureid:

b Iga rakendatud lähenemisviisi vastavuse aste:

Hindamise eesmärk;

Hindamise eesmärgid;

hinnatava objekti funktsionaalne otstarve;

Hinnatavad õigused.

b Milline on iga lähenemisviisi puhul kasutatud lähteandmete usaldusväärsuse ja piisavuse aste.

b Mis on iga lähenemise eelistus vaatenurgast

turu omadused ja hindamisobjektide asukoht.

b Milline on aastal tehtud arvutuste ja analüüsiprotseduuride usaldusväärsus

kasutatud lähenemisviisid.

b Milline on eksperthinnangute ja -hinnangute osakaal igaühes

ülaltoodud lähenemisviisidest.

Kõigi nende tegurite arvessevõtmine võimaldab kaaluda ja lõpuks teha lõpliku järelduse.

Tootlusel põhinev kapitaliseerimismeetod kehtestab (kasutades diskontomäärana kapitali tootluse määra) suhte kogu prognoosiperioodi iga aasta kohta arvutatud tegevuspuhastulu väärtuste ja tagasipööramise kulu vahel prognoosi viimase aasta lõpus perioodi koos objekti maksumusega.

Meetod sisaldab mitmeid tehnikaid, mis erinevad kapitaliseeritud tulu tüübi ja kapitaliseerimise meetodi valiku poolest:

• otsesed allahindlustehnikad;
• modelleerimistehnikad;
• hüpoteeklaenude analüüsi tehnikad.

Otsesed allahindlustehnikad võimaldab määrata kinnisvara väärtuse, diskonteerides äritegevuse puhastulu (I O) ja tagasipöördumise V On voogusid, kasutades kohalikke (perioodide kohta) ja üldise tulumäära Y O keskmisi väärtusi:

Üldise tulumäära keskmine väärtus määratakse objektide soetamise ja tulusa kasutamisega seotud investeerimisprojektide tasuvuse turuinfo töötlemise teel või hinnatavate objektide tüübile kõige lähedasemate alternatiivsete projektide tasuvuse kohta teabe abil. riskitaseme osas.

Kogutulu Y O keskmise väärtuse määramiseks kasutatakse järgmisi meetodeid:

• kumulatiivne ehitustehnika;
• võrdlustehnika alternatiivsete projektidega;
• müügi võrdlustehnika;
• turuandmete jälgimise tehnika.

Diskonteerimistehnika riskide liitmisega (kumulatiivne ehitustehnika) koosneb väärtuste summeerimisest, mis kajastavad antud projekti riskiastet. Ehituse üldine struktuur on järgmine:

kus Y RF on riskivaba intressimäär, mis sisaldab mitteinflatsioonikomponenti ja inflatsiooniindeksi väärtust; Y R – riskipreemia, mis sisaldab preemiat järgmiste riskiliikide eest: füüsilised, juriidilised, majanduslikud, finants- ja sotsiaalsed, nii välised (riigirisk) kui ka sisemised, välja arvatud madala likviidsuse riski preemia ja preemia finantsjuhtimisega seotud riskide jaoks, mis on eraldatud, et rõhutada kinnisvara eripära teistest finantsinstrumentidest; Y L – madala likviidsuse riski preemiad; Y FM – preemiad finantsjuhtimisega seotud riskide eest

Näide 14. Määrake vara väärtus diskonteerimistehnikas riskide summeerimisega, kui on teada, et: omanik kavatseb vara kasutada oma otstarbel 3 aastat, misjärel müüb selle edasi 4500 tuhande rubla eest; Hindamisobjekti puhas äritulu määratakse summas 910 tuhat rubla, 950 tuhat rubla, 990 tuhat rubla. vastavalt objekti omandiõiguse esimese, teise ja kolmanda aasta eest; riskivaba määr - 0,03; riigi riskipreemia - 0,06; preemia füüsiliste riskide eest - 0,025; majandusriskide preemia - 0,015; sotsiaalsete riskide lisatasu - 0,03; madala likviidsusriski preemia - 0,04; preemia finantsjuhtimisega seotud riskide eest - 0,03.

1. Määrame üldise tulumäära keskmise väärtuse:

Alternatiivsete kujundustega võrdlemise tehnika seisneb sarnase riskiastmega investeerimisprojektide otsimises finantsturult nende tulumäära hilisemaks korrigeerimiseks seoses kinnisvarainvesteeringutega.

Sel juhul määratakse üldise tulumäära Y O väärtuse jaoks võimalike väärtuste vahemik, mille piirid on alla Y 1 ja üle Y 2:

Müügi võrdlustehnika koosneb sooritatud ostu-müügitehingute andmete analüüsimisest, et rekonstrueerida investori eeldused kinnisvara omamisest saadava kasu kohta tulevikus. Projekti rahavoogude diagrammi alusel määratakse projekti sisemine tootlus.

Turuandmete jälgimise tehnikad koosneb ajalooliste turuandmete analüüsimisest, et määrata kindlaks kasumimäärade praegused prognoositavad väärtused. Sel juhul tuleks kasutada seoseid kinnisvarainvesteeringute tasuvuse muutumise trendide ja muude finantsturu instrumentide muutuste trendide vahel.

Mudelitehnikad pakkuda kogu vara turuväärtuse määramist suhteliselt lihtsate perioodide lõikes muutumatu puhastulu kapitaliseerimise erijuhtudel ja soovitud väärtusega seotud tagastamiskulu väärtus, prognoosides selle muutumist ajas:

Kus d n = 1/(1+ Y O) n on diskontotegur ja n = 1/(1- d n) n on annuiteediühiku hetkeväärtus.

Sel juhul kasutatakse kõigil perioodidel sama üldist tulumäära, mis määratakse sarnaselt üldise kapitalisatsiooni suhte väärtusega:

Kus SFF O = 1/S On on hüvitisfondi koefitsient, S On = 1/(1+Y O) n –1 on ühe annuiteedi tulevikuväärtus, Δ O = (V On – V O)/ V O on väärtus objekti väärtuse suhtelisest tõusust.

Sellesse rühma kuuluvad:

• seadmed, va amortisatsioon;
• täielikud amortisatsioonitehnikad;
• lineaarse amortisatsiooni meetodid.

Seadmed ilma amortisatsioonita kehtib kahel juhul: kas on olemas lõpmatu tuluvoog (SFF O >0), või on tuluvoog lõplik, kuid objekti müügihind on võrdne algostuhinnaga (Δ O =0), s.o. esialgne investeering.

Sellise kinnisvara väärtus määratakse äritegevuse puhastulu jagamisel vastava tulumääraga (12).

Näide 15. Kinnistu väärtus määrata modelleerimistehnikaga ilma amortisatsiooni arvestamata, kui on teada, et: omanik kavatseb vara kasutada oma otstarbel 3 aastat, misjärel müüb selle ostuhinna eest edasi; Hindamisobjekti tegevustulu on 910 tuhat rubla. iga objekti omandiaasta kohta; kapitali tasuvuse määraks määratakse 0,203

Määrame vara väärtuse:

tuhat rubla.

Täielikud pehmendustehnikad kasutatakse juhtudel, kui tegevustulu ei võimalda mitte ainult kapitalitulu moodustamist, vaid ka kapitali täielikku tootlust (Δ O =-1, R 0 =Y 0 + SFF O).

Selle tulemusena on (26) järgmine kuju:

Hüvitise fonditeguri (SFF O) arvutamiseks kasutatakse hinnatavale projektile iseloomulikku tulumäära (Inwoodi tehnika) või riskivaba määra (Hoskoldi tehnika).

Näide 16. Kinnistu väärtuse määramiseks kasutatakse Inwoodi mudeli täisamortisatsiooni tehnikat ja Hoskoldi mudeli täisamortisatsiooni tehnikat, kui on teada, et: omanik kavatseb vara kasutada oma otstarbel 3 aastat, misjärel müüb selle edasi ostuhind; Hindamisobjekti tegevustulu on 910 tuhat rubla. iga objekti omandiaasta kohta; kapitali tasuvuse määraks määratakse 0,10; Riskivaba intressimääraks on määratud 0,06.

1. Inwood tehnika:

1.1 Määrame üldise kapitalisatsiooni suhte:

1.2 Määrame kinnisvara väärtuse:

tuhat rubla.

2. Hoskoldi tehnika:

2.1 Määrame üldise kapitalisatsiooni suhte:

2.2 Määrame kinnisvara väärtuse:

tuhat rubla.

Lineaarse amortisatsiooni tehnikad kasutatakse nüüdisväärtuse määramiseks juhtudel, kui nii tulud kui ka kinnisvara väärtus muutuvad teadaolevalt regulaarselt.

Vara väärtuse muutuste arvessevõtmiseks kasutatakse Ellwoodi põhivalemit:

Kus A on korrigeerimise summa.

Veelgi enam, kui objekti väärtus väheneb, on korrigeerimisel A märk “+” ja kui kulu kasvab, siis korrigeerimisel on märk “-”.

Korrigeerimise arvväärtus määratakse väärtuse suhtelise muutuse (Δ O) korrutamisel kompensatsioonifondi teguriga (SFF O) ja kapitalisatsioonikordaja üldvalem on kujul (26).

Näide 17. Kinnistu väärtus määrata mudel lineaarse amortisatsiooni võtetega, kui on teada, et: omanik kavatseb vara kasutada oma otstarbel 3 aastat, vara väärtus väheneb omandiperioodi jooksul 12%; Hindamisobjekti tegevustulu on 910 tuhat rubla. iga objekti omandiaasta kohta; kapitali tasuvuse määraks määratakse 0,10.

1. Määrake objekti väärtuse suhtelise kasvu väärtus:

2. Määrame üldise kapitalisatsiooni suhte:

3. Määrake vara väärtus:

tuhat rubla.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tehnikad tagama kinnisvara väärtuse määramise, võttes arvesse selle väärtuse ja tulude muutusi, samuti finantseerimistingimusi. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsimiseks on kaks tehnikat:

• hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tehnika diskonteerimisega;
• mudelanalüüsi tehnika (Ellwoodi tehnika).

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tehnika diskonteerimisega põhineb hüpoteegi põhisumma (V M) liitmisel tulevaste rahalaekumiste ja vara edasimüügist saadud tulu diskonteeritud nüüdisväärtusega:

Kus d En = 1/(1+ Y E) n on diskontotegur, a En = 1/(1- d En) n on osaku annuiteedi hetkeväärtus, mis on arvutatud m perioodi kohta omakapitali tootluse alusel , Y E määratakse samade võtetega , sama mis üldine tulumäär, I E = NOI - DS - aktsiakapitalilt saadud tulu summa, V En = V On - V Mn - aktsiakapitali tagasipööramise kulu, defineeritud tagastamise kogumaksumuse (V On) ja laenumaksete jäägi (V Mn) vahena.

Näide 18. Määrake kinnisvara väärtus hüpoteegi-investeerimisanalüüsi tehnikas diskonteerimisega, kui on teada, et: omanik kulutas 2 aastat tagasi kinnisvara ostmisele 3400 tuhat rubla; laekus laenu kinnisvara ostmiseks summas 1000 tuhat rubla. 13% aastas 6 aasta jooksul (võla teenindamise aastane makse 250 tuhat rubla); omanik kavatseb kinnisvara kasutada oma tarbeks 3 aastat, pärast mida müüb selle edasi 4000 tuhande rubla eest; Hindamisobjekti tegevustulu on 910 tuhat rubla. iga objekti omandiaasta kohta; kapitali tasuvuse määraks määratakse 0,10.

1. Määrake laenujäägid hindamise ajal (3. laenuaasta) ja hoidmisperioodi lõpus (5. laenuaasta):

Tuhat hõõruda.

Tuhat hõõruda.

2. Määrake vara väärtus:

Tuhat hõõruda.

Mudelanalüüsi tehnika (Ellwoodi tehnika)

Seda tehnikat kasutatakse püsiva sissetuleku ja tulumäära erijuhtudel. See meetod põhineb üldise kapitalisatsiooni suhte arvutamise valemil:

Kus r O on põhikapitalisatsioonikordaja, mis võtab aluseks investori nõuded omakapitali tootlusele enne sissetulekute ja vara väärtuse muutuste korrigeerimist. Kui tulud ja vara väärtused ei muutu, vastab baaskapitalisatsioonimäär üldisele kapitalisatsioonimäärale; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - n-nda perioodi lõpuks tasutud iseamortiseeriva laenu osa kogu laenutähtajaga leping, mis võrdub N aastaga (vt eespool), Y m on selle laenu efektiivne intressimäär.

Kasutatud kirjanduse loetelu:

1. Ozerov E.S. Majandus ja kinnisvarahaldus. Peterburi: kirjastus "ISS", 2003 - 422 lk. – ISBN 5-901-810-04-Х
2. Vinogradov D.V. Diskontomäär: olemus, määramismeetodid. // Hindamise entsüklopeedia "Turuväärtus" - MARKETVALUE.RU, 2006

4.6 Turu (võrdlev) lähenemine kinnisvara väärtuse hindamisel

Turu(võrdlev) lähenemine on meetodite kogum kinnisvara väärtuse hindamiseks, mis põhineb hindamisobjekti võrdlemisel sarnaste kinnisvaraobjektidega, mille kohta on olemas teave nendega tehingute hindade kohta.

Turukäsitluse rakendamisel kinnisvara hindamisel esmaseks eelduseks on arenenud kinnisvaraturu olemasolu. See meetod põhineb järgmistel kinnisvara hindamise põhimõtetel:

• pakkumise ja nõudluse põhimõte (kinnisvara vajaduse ja selle piiratud pakkumise vahel on seos);
• asenduspõhimõte (teadlik, mõistlik ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui ostuhind (pakkumine) samal turul teise sarnase kasulikkusega kinnisvara eest).

Turupõhise lähenemise olemus kinnisvara väärtuse hindamisel on objekti turuväärtuse kohta järelduse tegemine objektiga sarnaste (analoogsete) objektidega tehtud tehingute (ost-müük või rentimine) hindade andmete töötlemisel. hindamine, mis põhineb hinnategurite (võrdlusobjektide) kogumil. See tähendab, et turuväärtuse mõiste langeb sisuliselt kokku tasakaaluhinna mõistega, mis osutub ainult ammendavalt tervikliku hinda kujundavate tegurite kogumi kvantitatiivsete omaduste funktsiooniks, mis määravad pakkumise ja nõudluse võrdlusobjektide järele.

Võrdluselemendid ja -ühikud. Võrdluselementide hulk on väga suur, nende kombinatsioonide hulk lõpmatult suur, mistõttu tuleb piirduda ainult nende objektiivselt kontrollitavate teguritega, mis mõjutavad tehinguhindu kõige olulisemalt.

Tehinguturu uurimisel käsitletakse hinda kujundavate teguritena (võrdlusobjektina) objekti enda ja selle toimimiskeskkonna tarbimisomaduste tunnuseid. Tehingute võrdlevas analüüsis uuritakse ainult neid tegureid, mille poolest võrdlusobjektid erinevad hindamisobjektidest ja üksteisest. Uurimistöö käigus selgitatakse välja selliste tegurite ammendav kogum ja hinnatakse iga teguri muutust sellest komplektist rahaühikutes.

Kuna mistahes kinnisvara puhul on hinnakujundustegurite koguarv väga suur, jäetakse uurimisprotsessis tundlikkusanalüüsi abil arvesse tegurid, mille muutumisel on tehinguhinna muutusele tühine mõju. Sellest hoolimata osutub oluliseks tegurite hulk, mille mõju tuleb arvesse võtta. Analüüsiprotseduuride lihtsustamiseks rühmitatakse ülejäänud tegurid ja antud juhul võib nimetatud rühmi käsitleda võrdluselementidena. Tabelis 4 on esitatud selliste rühmade loetelu ja nende rühmade võrdluselemendid, mida soovitatakse analüüsis kasutada.

Tabel 4 Hindade korrigeerimisel arvesse võetud võrdluselemendid

tegurite rühm	Müügitehingute võrdluselemendid
1. Õiguste kvaliteet	1.1. Objekti koormamine üürilepingutega 1.2. Servituudid ja avalikud koormised 1.3. Maatüki kui objekti osa õiguste kvaliteet
2. Finantseerimistingimused	2.1. Sooduslaen müüja poolt ostjale 2.2. Raha ekvivalentne makse
3. Eritingimused	3.1. Tehingule avaldatav rahaline surve 3.2. Müügihinna ja rendimäära turuväline seos 3.3. Toetuste või arengutoetuste lubamine
4. Turutingimused	4.1. Hinnamuutused ajas 4.2. Pakkumise hinna ja tehinguhinna vahe
5. Asukoht	5.1. Ala prestiiž 5.2. Lähedus äri- ja elutoetuskeskustele 5.3. Objekti ligipääsetavus (transport ja jalakäija) 5.4. Keskkonna kvaliteet (puhkus ja ökoloogia)
6. Füüsilised omadused	6.1. Krundi omadused 6.2. Hoonete mõõtmed ja materjalid 6.3. Hoonete halvenemine ja remondivajadus 6.4. Ümberkaudsete hoonete seisukord
7. Majanduslikud omadused	7.1. Ressursisäästu võimalused 7.2. Objekti vastavus NNEI põhimõttele
8. Teenindus ja lisaelemendid	8.1. Side ja kommunaalteenuste tagamine 8.2. Parkimiskoha ja (või) garaaži olemasolu 8.3. Turvasüsteemi olek 8.4. Ettevõtluseks vajalike seadmete olemasolu

Vaatleme toodud võrdluselemente üksikasjalikumalt.

1. Analoogsete esemete ja hindamisobjekti õiguste kvaliteeti seostatakse viimaste era- ja avalike servituutidega koormatuse astmega, mis toob kaasa koormatava eseme väärtuse vähenemise võrreldes täisomandi esemega.

1.1. Analoogse või hinnatud objekti koormamine rendilepinguga rendimääradega, mis ei ole kooskõlas turutingimuste muutuste dünaamikaga rendilepingu kehtivusajal, võib kaasa tuua omandatud objekti opereerimisest saadava tulu vähenemise võrreldes sellega. turu tasemega.

Kui selline allahindlus puudutab analoogobjekti, korrigeeritakse sellega tehinguhinda ülespoole. Kui analoogne objekt ei ole sellise rendilepinguga koormatud ja hinnatav objekt antakse rendile ebasoodsatel tingimustel, siis korrigeeritakse analoogse objekti tehinguhinda allapoole.

1.2. Analoogse eseme või hindamisobjekti omandi- ja kasutusõigusi võib piirata era- või üldservituudiga, samuti muude koormatistega.

Kõik ülaltoodud piirangud võivad vara väärtust vähendada. Järelikult, kui koormatis puudutab sarnast objekti, siis viimase hinda korrigeeritakse ülespoole. Vastupidi, kui hinnatud objekti kasutusvõimalused on piiratud, siis korrigeerimise summa võrra vähendatakse analoogse objekti hinda.

1.3. Maatüki kui analoogobjekti või hindamisobjekti osa õiguse kvaliteedi erinevus ilmneb juhtudel, kui:

• ehitise omanik annab tehingu käigus ostjale üle mitte omandiõiguse, vaid maatüki rendi- või muu omandiõiguse;
• eseme hilisemaks müügiks maatüki õigusi muutmata (või koos muutmisega) keeld on või puudub.

Sel juhul saab korrigeerimist hinnata maakasutustasude muutuste kapitaliseerimise teel. Muid tüsistuste või keeldude juhtumeid saab arvesse võtta vaid tehingute võrdleva analüüsi ja eksperthinnangute alusel koormise eritunnuste panuse kohta.

2. Finantseerimistingimuste analüüsimisel arvestatakse analoogobjektil toimunud ja hindamisobjektile kavandatud tehingu arvelduste subjektiivseid lepingutingimusi. Võimalikud on järgmised valikud:

2.1. Müüja krediteerib ostjat osa ostu eest tasumisest kapitalituru tingimustest erinevatel tingimustel (laenu intressimäär on turu omast madalam) või annab talle intressivaba maksete ajatamise.

2.2. Sarnase esemega tehtud tehingu eest tasumine toimub täielikult või osaliselt mitte rahas, vaid raha ekvivalendis (tehinguga seotud sularaha summat vähendatakse), sealhulgas: väärtpaberite paketi, sealhulgas hüpoteegi ülekandmisega; materiaalsete ressursside üleandmine.

Sel juhul hinnatakse nimetatud maksevahendi turuväärtust ning hinnaks (või vastavaks osaks) loetakse just sellele väärtusele (mitte kinnisvara ostu-müügilepingus märgitud summa) vastavat summat. tehingu hind).

3. Müügitingimusteks nimetatud tegurite rühm hõlmab muid tehingulepingu subjektiivseid esemeväliseid tingimusi, mida tuleb arvesse võtta juhul, kui need erinevad hinnatava väärtuse liigi määratluses sätestatud tingimustest.

3.1. Pankroti või kohustuste müügiga seotud asjaoludest tulenev rahaline surve toob kaasa tehingu sunnitud kiirendamise, s.o. turul oleva objekti eksponeerimisaeg on ilmselgelt vähenenud võrreldes turuturundusperioodiga. Sel juhul tehakse müük kiirkorras hinna alandamise teel.

Rahalise surve mõju arvestamine peresidemete, partnerlussuhete ja muude suhete tehingule on võimalik ainult tegeliku olukorra analüüsil põhinevate eksperthinnangute tasemel. Enamasti on selliseid hinnanguid raske anda ja tehingud sarnaste objektidega, mis on koormatud seda tüüpi survega, jäetakse vaatlusest välja.

3.2. Üüri ja tehinguhinna vaheliste turuväliste suhete mõju tehinguhindadele arvestamine on vajalik juhtudel, kui ostjat ja müüjat seovad samaaegselt ostu-müügi- ja üürisuhted.

Levinud on olukord, kus ostja annab müüjale loa müüa müüdavad ruumid (tervikuna või osaliselt) üürida pikemaks ajaks peale müüki. Maksumaksete vähendamiseks lepivad pooled kokku ostu-müügihinna ja lepinguliste rendimäärade samaaegses alandamises (vastavalt turuhindadele). Analoogobjekti tehinguhinda saab korrigeerida tingimusel, et müüja krediteerib ostjat.

Nende võrdluselementide hulka kuulub ka liisinguandja poolt liisinguvõtjale optsiooniga sätestatud tingimustel analoogobjekti müük, mille tingimused ei vasta müügikuupäeva turutingimustele.

3.3. Taristu arendamiseks valitsuse või muude toetuste olemasolu või väljavaade saada või sooduslaenu võimalus objekti arendamiseks võib ostjaid täiendavalt stimuleerida, tagades tehinguhinna turupõhise väärtuse ületamise. Kohanduse suurust saab hinnata eeldusel, et toetused vähendavad selle summa võrra ostja tulevast panust taristu arendamisse. Selline hindamine viiakse läbi konkreetsete andmete võrdlemisel hindamisobjekti ja analoogobjekti asukoha piirkonna taristu rahastamise määrade kohta. Sooduslaenu lubamisel hinnatakse korrigeerimist soodus- ja turulaenu iga-aastaste maksete vahe jooksva väärtuse alusel.

4. Turutingimused on seotud pakkumise ja nõudluse vaheliste suhete muutumisega, sealhulgas hinnatavat tüüpi objektide funktsionaalse kasutamise prioriteetide muutumisega. Need muudatused mõjutavad ka pakkumishinna ja tehinguhinna vahet.

4.1. Turutingimused määravad kinnisvarahindade muutuse aja jooksul sarnase objektiga tehingu tegemise hetkest kuni hindamise kuupäevani. Korrigeerimisel on turuhinna erinevused kinnisvaraobjektidel, mille otstarve on hindamisobjektiga sarnane, kuid mis on varem müüjalt ostjale üle antud hindamise hetkest „kaugemal“ kui ühe kuu võrra. Sarnase objektiga tehingu toimumise ajaks korrigeerimise summa ligikaudne hinnang tehakse inflatsiooniindeksi, ehitustoodete hindade ja ka kinnisvaratehingute hindade ajas muutumise analüüsi põhjal. erinevad turusegmendid.

4.2. Kui sarnase kinnisvara puhul on pakkumishind teada, korrigeeritakse seda korrigeerimise teel (enamasti allapoole), mis määratakse kindlaks kinnisvaraturu korraldajate eksperthinnangute alusel.

5. Asukohategurite hulka kuuluvad:

5.1. Objekti asukoha piirkonna prestiiž kui sotsiaalne tegur, mida iseloomustab kuulsate kasutajate või objektide koondumine mikrorajooni, sealhulgas ajaloo- ja arhitektuurimälestised, kaitsealad ja muud vaatamisväärsused.

5.2. Selle kaugus äritegevuse ja elu toetamise (situ) keskusest, sealhulgas haldus-, avalik-õiguslikest, finants-, kaubandus-, laokompleksidest ja ressursside tarneallikatest.

5.3. Kinnistu transpordi- ja jalakäijate ligipääsetavus, sh põhi- ja abimaanteede, autoparklate ja ühistranspordipeatuste lähedus.

5.4. Lähiümbruse kvaliteet, sh hoonestuse tüüp ja arhitektuursed iseärasused, puhkeala – mets, park, järv, jõgi – lähedus, samuti kaugus keskkonnale tekitavate ebamugavuste allikatest – prügilad, keemia- ja muud ohtlikud tööstused.

Tehingute ahela korrigeerimisel turuandmetel põhinevate võrdleva analüüsi tehnikate abil võetakse arvesse selle rühma kõigi tegurite erinevuste mõju analoogsete objektide ja hindamisobjektidega tehingute hindadele.

6. Maa ja parendused on füüsiliste omadustega.

6.1. Krundi tunnuste hulka kuuluvad: maatüki suurus, kuju, topograafilised ja geoloogilised parameetrid, valmisoleku tase (taimestikust ja ebatasasusest vabanemine) ning pinnaskatte kvaliteet. Samas on leiukoha olulisemateks topograafilisteks parameetriteks pinna ebatasasused, nõlvade, küngaste, kraavide ja kivimite esinemine.

Geoloogilistest parameetritest väärivad suurimat tähelepanu leiukoha all olevate maakoore kivimite tugevusnäitajad (kandevõime), põhjavee olemasolu ja režiimid.

Kasuks tuleb ka info maavarade võimaliku esinemise kohta (kui võimaliku koormise allika kohta tulevikus).

6.2. Parandustööde tunnustest on põhitähelepanu pööratud hoone suurusele, sh ehitusmahule, korruste arvule ja ruumide korruste arvule. Arvesse on võetud ruumide mõõtmed, sealhulgas kõigi ruumide üldpind, põhi-, abi- ja tehniliste ruumide pindala ning lagede kõrgus. Materjalide tüüp ja kvaliteet, millest konstruktsioonielemendid on valmistatud, mõjutavad oluliselt tehinguhindu.

6.3. Olulised tegurid on: konstruktsioonielementide seisukord, nende rekonstrueerimise ja remondi vajadus, hoone välimus (arhitektuurne stiil) ja fassaadi seisukord, sissepääsu suund (hoovile või tänavale).

6.4. Lisaks hoone enda omadustele on olulised ka keskkonna omadused: ümbritsevate hoonete tüüp ja arhitektuur, hoonete fassaadide seisukord ja territooriumi parendamine, pinnase- ja õhusaaste.

Enamiku selle rühma tegurite erinevuste korrigeerimised tehakse tehinguhindade võrdluse põhjal. Ruumide suuruse ja hoonemahu erinevuste korrigeerimine toimub antud tüüpi hoone pindalaühiku või mahuühiku turuväärtuse andmete alusel. Analoogobjekti ja hinnatava objekti piires olevate maatükkide pindala erinevuste korrigeerimised tehakse kindlaks maatüki pindalaühiku turuväärtuse andmete alusel. Hinnates ja korrigeerides tehingute hindu analoogsete objektidega, mille mõõtmed erinevad hinnatava objekti mõõtmetest, on kasulik kasutada ühikuhindade korrigeerimise võtteid.

Remondivajadusega seotud muudatused arvutatakse remonditööde maksumuse alusel, millele on lisatud ettevõtja kasum, mis arvutatakse vastavalt uusehitusse investeeritud kapitali tasuvuse määrale.

7. Majanduslikud tunnused hõlmavad omadusi, mis mõjutavad objekti tasuvust.

7.1. Kinnisvara ökonoomsuse ja väärtuse seisukohalt on olulised võimalused ressursse säästa.

Objekti kasumlikkus sõltub kasutatava pinna ja ruumide kogupindala suhtest: mida suurem on see suhe, seda suurem on tulude suhe objekti käitamiskuludesse ja seda väiksem on summa osakaal. reserveerida objekti taastootmiseks (kapitali tootlus) objekti liisingu puhastulus . Selle omaduse erinevuse korrigeerimiseks analoogobjekti ja hinnatava objekti puhul saab kapitaliseerida abi- ja tehniliste ruumide “ülemääraste” ruutmeetrite maksude, kindlustus-, tegevus-, kommunaalmaksete ja muude tegevuskulude ülekulu.

Suutmatus kontrollida (kuluarvestite puudumisel) ja minimeerida soojuse ja muude ressursside kadusid (täiustuste disainifunktsioonide tõttu) toob kaasa tegevuskulude suhte suurenemise, aga ka puhastulu ja -väärtuse vähenemise. . Arvestite puudumisest tingitud väärtuse kaotust saab hinnata nende paigaldamise maksumuseks.

Projekteerimisest või projekteerimisel esinevatest puudustest tingitud väärtuse kaotust, mis põhjustab hinnatava objekti ja analoogobjekti ressursikulude erinevusi, hinnatakse tegevuskulude suhtarvude erinevuse järgi.

7.2. Võrreldava kinnisvara müügieelne ja -järgne kasutamine ei pruugi täielikult järgida parima ja tõhusaima kasutuse (BUE) põhimõtet. Näiteks täites kohustuslikku nõuet, et objektil rakendatav funktsioonide kogum vastaks sellele põhimõttele, ei realiseeru sageli täielikult objekti potentsiaali veereva või muu tulu teenimiseks ning üürnike täiendavaid ergutusmeetmeid ei kasutata kahjude vähendamiseks. tasumata koormad ja maksmata jätmised. Seda asjaolu tuleks arvesse võtta, korrigeerides sarnase objektiga tehingu hinda turupõhise korrigeerimisega tegeliku brutotulu summale.

8. Vajalike või soovitavate teenuseelementide, sealhulgas täiendavate mittekinnisvarakomponentide olemasolu või puudumine võib oluliselt mõjutada tehingu hinda.

8.1. Telefoniliinide, kesk- või lokaalküttesüsteemide, gaasi-, vee- ja energiavarustussüsteemide, kanalisatsioonisüsteemide puudumine või puudused toovad kaasa vara väärtuse languse. Kui need puudused esinevad sarnasel objektil, tuleks tehinguhinda ülespoole korrigeerida. Kui need puudused on omased hindamisobjektile, siis korrigeeritakse sarnase objektiga tehinguhinda allapoole. Kui objekti läheduses on vastava profiiliga magistraalside, määratakse korrigeerimise summa nende sideühendustega liitumise kulu järgi, võttes arvesse ettevõtja kasumit. Põhiside puudumisel määravad kohandused rajatise ressurssidega varustamiseks ja jäätmete eemaldamiseks autonoomsete süsteemide loomise kulud (võttes arvesse ka ettevõtja kasumit).

8.2. Enamiku tulu toovate funktsioonide elluviimisel on väga oluline tingimus sõidukite parkimise olemasolu. Sel juhul loetakse võrdlusvariandiks, kui minimaalne parkimiskohtade arv ei ole väiksem maksimaalsest võimalikust. Igasugune kõrvalekalle “standard” nõudest toob kaasa vajaduse tehinguhinda vastavalt korrigeerida (tavaliselt kapitaliseerides ostja tulevased kulud osa külgneva territooriumi alaliseks või ajutiseks rentimiseks).

8.3. Tehniliste valvesüsteemide olemasolu või puudumine objektil (piisavas koguses ja korraliku kvaliteediga), samuti lepingulised suhted usaldusväärse turvateenistusega avaldavad (ebatüüpilistel juhtudel harvade eranditega) mõju tehingusummale. Sel juhul saab tehinguhinda korrigeerida, lisades (välja arvatud) kulud (ettevõtja kasumiga) seadmete paigaldamiseks (remondiks, asendamiseks) ja otsides partnerit turvalisusele spetsialiseerunud ettevõtete hulgast.

8.4. Sageli sisaldab sarnase vara müügihind varaobjekte, mis ei ole kinnisvara elemendid: kaubandus- või kontoritehnika, omaniku või haldaja isiklik vara (esimene võimalus). Mõnikord jõuavad seda tüüpi elemendid hindamise objektiks oleva kinnisvara osana (teine ​​võimalus). Sellistel juhtudel leitakse korrigeeritud tehinguhind (hindamisobjekti arvestuslik hind) samasuguse arvutamise objektiga tehingu hinda alandades (esimesel variandil) või tõstes (teises variandis).

Selle rühma tegurite rakendamine toob kaasa üürimäärade tõusu. Kui need elemendid on omased ainult analoogobjektile ja ei ole hindamisobjekti jaoks realiseeritavad, siis korrigeeritakse analoogobjekti rendimäära allapoole. Korrigeerimise summa määratakse rendilepingute alusel tehtavate turutehingute võrdleva analüüsi ning üürnike poolt iseseisvalt, „allhanke korras” teenuste ostmisel tekkivate lisakulude hinnangute põhjal.

Kohandamise järjekord viiakse läbi järgmiselt:

• korrigeerimised alates esimesest kuni neljanda võrdluselemendini tehakse alati kindlaksmääratud järjekorras pärast iga korrigeerimist, võrreldava objekti müügihind arvutatakse ümber (enne järgmiste korrigeerimiste juurde liikumist);
• järgnevaid (pärast neljandat võrdluselementi) korrigeerimisi saab teha iga korrigeerimise järel, võrreldava objekti müügihinda ümber ei arvutata.

Analoogobjekti ja hindamisobjekti võrdlusühikud(spetsiifilised omadused) kasutatakse turutehingute kohta usaldusväärsete andmete märkimisväärse nappuse vastu.

Eristatakse järgmisi võrdlusühikuid:

1. parendusteta maatüki puhul kasutatakse eritunnuseid (ühikuhindu):

1.1. maaühiku hind:

• ruutmeeter - asustatud ala ehituskruntidele;
• “kudumine” (sada ruutmeetrit) – väljaspool asustatud ala aia- või individuaalelamuehituseks mõeldud kruntidele;
• hektar (kümme tuhat ruutmeetrit) - põllu- ja metsamaa jaoks;

1.2. hind objekti piiri pikkusühiku (lineaarmeetri) kohta mööda "punast joont" (transpordi- või jalakäijate maantee) - kaubandus-, lao-, tööstusrajatiste jaoks, mille äritegevuse edukus sõltub külastusrajatiste ligipääsetavusest nende ostjate ja kasutajate poolt kaupade tarnimiseks ja lähetamiseks;

1.3. maatüki hind standardse funktsionaalse kasutuse jaoks;

2. parendustega maatüki puhul võetakse eripärana kogu objekti maksumusse suurima panuse andva kinnisvarakomponendi hinnateguri koguse mõõtühiku konkreetne hind. Kui ehitise maksumus on ilmselgelt suurem kui maatüki maksumus, siis kogu objekti puhul kasutatakse põhilise võrdlusühikuna hoone ühikuhinda:

2.1. kasuliku (üür, kogu) hoonepinna ühiku hind (ruutmeetrit);

2.2. hoone mahuühiku hind;

2.3. korteri või toa hind;

2.4. tulu teeniva objekti ühe elemendi hind (koht restoranis või teatris, koht või tuba hotellis);

Investorid Venemaal ei nõua investeerimisprojektide tulumäärasid. On näiteid projektidest, mille tootlus on 200% ja kõrgem. Kuid isegi see ei garanteeri, et projekt saab investeeringuid.  

24-aastasel noormehel on võimalus läbida aastane kursus 12 tuhande rubla väärtuses. ja asuda kõrgemale positsioonile. Kui palju suurem peaks olema palk uuel ametikohal, et noormees peaks koolitust sobivaks, kui tema praegune aastapalk on 21,6 tuhat rubla? ja investeeringute tasuvusmäära 16% aastas peab ta enda jaoks vastuvõetavaks Uuel ametikohal kavatseb noormees töötada kuni pensionini, s.o. 40 aastat. Kuidas muutub vastus, kui 54-aastane mees kaalub sellist koolitusvõimalust?  

R arvutamine selle keerulise valemi abil on äärmiselt keeruline ja seetõttu kasutatakse tavaliselt hinnangulisi meetodeid. Praktikas arvestame erinevate tootlustega ja leiame need hetkeväärtuse võrdlemisel algse investeeringu summaga. (r) parima hinnangu saamiseks arvestame mõnda r väärtust, mis annab väikese positiivse nüüdispuhasväärtuse, ja teist väärtust r, mis annab väikese negatiivse nüüdispuhasväärtuse. Graafilisi meetodeid kasutades saame seejärel määrata nende kahe väärtuse vahelise sisemise tulumäära, mis annab nulli nüüdispuhasväärtuse.  

Mudeli tulemused leitakse kõigi ülejäänud 8 teguri kohta. Esimesed 4 tegurit (turuanalüüs) annavad meile teavet aastase müügimahu kohta, tegurid 7 ja 8 annavad andmeid aasta jooksvate ja püsikulude kohta. Need 6 tegurit koos võimaldavad meil arvutada aasta kasumi. Kombineerides nende 6 teguri koguväärtused ja nõutava investeeringu koguväärtused, periood. seadmete kasuliku eluea ja projekti jääkväärtuse kohta saame piisavalt teavet, et arvutada nende tulemuste eest tehtud investeeringutasuvus. Seega simuleerib arvuti iga 9 teguri lõplikud väärtused ja seejärel arvutame simuleeritud väärtuste põhjal investeeringutasuvuse. Protsessi korratakse mitu korda, iga kord saame 9 teguri väärtuste kombinatsiooni ja selle kombinatsiooni investeeringutasuvuse. Kui piisav arv teste on tehtud, saab tulumäära esitada graafiliselt sagedusjaotuse kujul, nagu on näidatud joonisel fig. 14.8.  

Seda kulu on kõige raskem arvutada. Teoreetiliselt saab seda määratleda kui aktsiate emiteerimisega rahastatava projektiosa minimaalset tulumäära, mis on vajalik aktsiate turuhinna muutumatuks jäämiseks. Kui ettevõte investeerib raha projektidesse, mis toovad nõutavast väiksemat tulu, kannatab pikas perspektiivis aktsiate turuhind.  

Tööstuse rahastamine on mõistlik siduda saadud info mahuga (väljendatuna näiteks bittides). Ligikaudse investeeringu tasuvuse määrana võib kasutada praegust geofüüsikalistele uuringutele eraldatud vahendite ja tulemuste infosisu suhet. Olles määranud selle normi arvväärtuse, on võimalik saadud tulemusi võrrelda tegelike kuludega. Kasum kuulub maksimeerimisele – arvestusliku (väljendatuna prognoositavate tulemuste suurusjärgus põhineva teadusraha mahuna) ja tegelike uurimiskulude vahe.  

Kuna territooriumi arendamine võtab tavaliselt omajagu aega ja müügitulu ei laeku korraga, määratakse maamassi tegelik väärtus müügi puhastulu voo diskonteerimise teel, võttes arvesse laekumise sagedust ja eeldatavat määra. projekti tagastamisest.  

Maamassi nüüdisväärtus, võttes arvesse puhastulu ühtlast laekumist 4 aasta jooksul ja tootlusmäära 10%.  

Kapitaliseerimine tulumäära järgi  

Tootluse kapitaliseerimise meetod hõlmab tulevaste tuluvoogude modelleerimist mitu aastat ette, vara väärtuse arvutamist selle omandiperioodi lõpus ning vara tulude ja edasimüügi rahavoogude diskonteerimist selle hetkeväärtusele.  

Tootlusel põhinev kapitaliseerimismeetod  

Tootlusmäära kapitaliseerimise meetodi puhul teostatakse tulevaste rahavoogude ümberarvutamine nüüdisväärtusesse tootluse kindla väärtusega, mis vastab antud kinnisvaraliigi investeeringu riskile. Selle meetodi raames eristatakse arvutusmudeleid  

Kuna kapitaliseerimise tulumäära meetod hõlmab nii kapitali tootluse kui ka kapitali tootluse arvestamist, tuleb tuluvoogude prognoosimisel arvestada tagasipöördumise kuludega.  

Tehtavate arvutuste olemuse õigesti mõistmiseks tuleks peatuda mõistete kapitalisatsioonimäär ja diskontomäär erinevusel. Esiteks viitab esimene mõiste tulumääradele ja teine ​​tulumääradele. Teiseks peegeldab kapitalisatsioonikordaja suhet põhitegevuse puhastulu ja vara väärtuse vahel ega eralda tulu kapitalist ja kapitali tootlust ning diskontomäär on ainult liitintressimäär tulevaste tulude nüüdisväärtuse arvutamiseks.  

Näide 5.9. Hinnata on vaja kinnisvara, mille tulu esimesel aastal oli 300 000 rubla. See töötab 5 aastat, tootlus on 10%.  

Hindamisteoorias on tulukäsitluse raames välja töötatud teisigi meetodeid kinnisvara väärtuse määramiseks tootlusel põhineva kapitaliseerimise meetodil. Esiteks on need seotud kinnisvara ostmisel hüpoteeklaenude kaasamisega. Kuna Venemaa praktikas selliseid juhtumeid praktiliselt ei esine, ei käsitleta neid meetodeid käesolevas töös üksikasjalikult.  

A-l, kes töötab nooremraamatupidajana 48 000 dollari suuruse aastapalgaga, on alternatiivina läbida üheaastane koolituskursus, mis maksab 20 000 dollarit, ja asuda vanemraamatupidaja ametikohale. Kui palju suurem peaks olema vanemraamatupidaja palk, et koolitus oleks sobiv, kui A peab 15% aastas aktsepteeritavaks investeeringutasuvuseks?  

Iga investeeringu sisemist tulumäära (IRR) saab määratleda järgmiselt  

Kui mitmekesistamise tase tõuseb, siis tulumäär tõuseb ja seejärel kumerat kõverat mööda kahaneb. Üle 18-aastase perioodi hoidsid kõrgeima tööefektiivsuse rekordit turustamise ja tehnoloogiaga (RMT) seotud tooteid tootvad ettevõtted. Sellesse rühma kuuluvad Sony ja Matsushita. Järgmiseks tulevad ettevõtted, millel on domineeriv toode (D). Nissan ja Toyota kuuluvad S-gruppi ning Teijin ja Bridgestone Thayer  

Eesmärkide hierarhia. Vastavalt oma huvidele kujundavad oma eesmärgid isikud, kellel on ettevõttega üks või teine ​​suhe. Need eesmärgid on mitmemõõtmelised, mitmetasandilised, allutatud ja neid saab dubleerida selles mõttes, et sama eesmärk võib vastata erinevate isikute kategooriate huvidele. Nende eesmärkide hulka kuulub isikliku heaolu, usaldusväärsuse suurendamine