Mõiste “hüpoteek” on kasutusel olnud pikka aega ja kõik teavad selle tähendust. Eluaseme maksumus kasvab pidevalt, seega on hüpoteek üks mõistlikumaid viise eluasemeprobleemi lahendamiseks. Küll aga tuleb ette olukordi, kui hüpoteegiga laetud korter tuleb maha müüa. Kuidas müüa korterit Sberbanki hüpoteegiga? Millised on sellise eluaseme ostjate ja müüjate riskid?

Hüpoteegiga laetud eluaseme müügi põhjused

Hüpoteekkinnisvara saab müüa järgmistel põhjustel:

1. Panditud korteri omanikud ei saa enam erinevatel põhjustel, näiteks töökaotuse tõttu, selle eest tasuda.
2. Tekkis võimalus soetada kinnisvara soodsamatel tingimustel. Seega muutub hüpoteegiga laetud korter ebavajalikuks.
3. Perekondlikud asjaolud, näiteks lahutus, abiellumine, muu kinnisvara saamine pärimise või kingituse teel jne.

Kuidas pangad sellistesse tehingutesse suhtuvad?

Kui kodulaenu võtja muutub maksevõimetuks, on enamasti ainsaks mõistlikuks lahenduseks panditud korter müüa ja osta väiksem. Seda tüüpi tehingu tegemiseks tuleb esmalt saada luba pangast, kus kodulaen väljastati. Pank on reeglina huvitatud hüpoteegi õigeaegsest tagasimaksmisest ja hilinemise vältimisest. Seetõttu aitab pank tavaliselt panditud kinnisvara müügil, et ennetada võimalikku võlgnevust.

Hüpoteeklaenu kinnisvara müügi tunnused

Kinnisvaramaaklerid on juba ammu teadnud, et hüpoteekkinnisvaratehingud moodustavad üle 50% kõikidest tehingutest. Tehingu tegemiseks peate saama loa krediidiasutuselt, meie puhul Venemaa Sberbankilt. Sel juhul peab pank täielikult hüvitama kulud, mis tekkisid laenusaajale laenuraha väljastamisel, ja osaliselt saamata jäänud kasumi.

Müügimeetodid

Kuidas müüa korterit Sberbanki hüpoteegiga? Tehingu sooritamiseks on kolm võimalust:

1. Eluasemelaenu tagasimaksmine. Meetod sobib vaid olukordades, kus hüpoteeklaenu tingimused näevad ette ennetähtaegse tagastamise võimaluse. Hüpoteek tagastatakse selleks korteri ostja vahenditest, müüja peab sõlmima temaga eellepingu ja laskma selle kinnitada notari poolt. Pärast seda sõlmivad ostja, müüja ja pank lepingu hüpoteegi tasumiseks ja koormise eemaldamiseks. Korterit saate müüa alles pärast koormise eemaldamise registreerimist Rosreestris.
2. Hüpoteeklaenu müük. Hüpoteegiga koormatud vara saab Sberbankiga sõlmitud uue laenulepingu alusel üle anda kolmandale isikule. Selleks, nagu ka eelmisel juhul, sõlmivad ja registreerivad ostja ja müüja esmalt omavahel eellepingu ja seejärel pangaga kolmepoolse laenuvõtja vahetamise lepingu. Pärast seda koostatakse ostu-müügileping ja registreeritakse see Rosreestris.
3. Laenu uuesti väljastamine. Meetod sobib juhtudel, kui hüpoteek on võimalik muuta tavaliseks tarbimislaenuks. Alustuseks väljastab müüja laenu uuesti ja seejärel saab Sberbankilt nõusoleku kodu müümiseks. Pärast seda saate asuda ostu-müügilepingut koostama.

Milliseid dokumente läheb vaja?

Hüpoteegiga korteri müük hõlmab:

• tiitelpaberid,
• omanike passide koopiad,
• STI passid,
• väljavõtted majaraamatust,
• kinnisvara isikliku konto koopiad.

Lisaks võidakse nõuda eestkosteasutuste luba, kui üks omanikest on alaealine. Teil on vaja ka ühtse riikliku registri väljavõtet, mis näitab koormiste hetkeseisu ja kõiki omanikke.

Pangal on õigus nõuda täiendavalt:

• juhiloa koopia,
• sõjaväe ID,
• tuberkuloosikliiniku tõend (eakate omanike olemasolul).

Müügiprotseduur

Sberbanki hüpoteegiga seatud korteri müügi protseduur koosneb järgmistest etappidest:

1. Korteri ostja teeb selle eest müüjale ettemaksu.
2. Müüja annab pangale kokkulepitud dokumentide paketi.
3. Müüja kutsub hindamisbüroo spetsialiste, et koostada korteri kohta täielik akt.
4. Eel- ja põhilepingute koostamine, hüpoteegiga koormatud korteri müügi korra kooskõlastamine Sberbankiga.
5. Lepingute allkirjastamine.
6. Korteri hüpoteegi registreerimine pangas, koormiste eemaldamine, lepingu ja omandiõiguste riiklik registreerimine.
7. Õiguste registreerimise tõendi saamine, ostja ja müüja vastastikuste arvelduste läbiviimine.

Sberbanki hüpoteegiga korteri müük on üsna pikk protseduur, eriti kui tegemist on eluasemelaenu ennetähtaegse tagastamisega. Sberbank ei arvesta kahtlaste skeemidega, seega pakub ta peamiselt tegutsemist enda välja töötatud algoritmide järgi. Seega on müügiprotseduur igal konkreetsel juhul individuaalne. Oluline on märkida, et Sberbank ei soovi mingil viisil hüpoteeklaenu uuesti väljastada.

Kuidas müüa Sberbanki hüpoteegiga korterit rasedus- ja sünnituskapitaliga?

Kui kodulaen võeti rasedus- ja sünnituskapitali vastu, siis tundub tehing mõnevõrra keerulisem. Laps, kelle jaoks on riigieelarvest raha eraldatud, peab olema 3-aastane. Ainult sel juhul saate oma kodu maha müüa, et saadud tulu eest uus osta. See võib olla kas muu, sealhulgas hüpoteek, kinnisvara uutes hoonetes või järelturul.

Müüja peab kodu müümiseks saama Sberbankilt kirjaliku loa. See dokument täpsustab tehingu tingimused (näiteks vahendustasu maksmine). Pärast seda võite alustada jooksva võla tasumist ja Rosreestrile dokumentide esitamist, et kustutada koormise olemasolu ja samal ajal omandiõigus ümber registreerida. Lisaks saab koormise olemasolul korteri maha müüa ning laen makstakse tagasi peale lepingu riiklikku registreerimist. Seejärel võite alustada tagatise eemaldamist.
Kui korter on olnud omandis vähem kui 3 aastat

Alla 3 aasta omandis olnud korteri müügi kord ei erine ülaltoodud algoritmist. Ainus erinevus on see, et müüja peab maksma tulumaksu. Kuid kui ostate uue suurema väärtusega eluaseme, saate maksusoodustuse ja tagastamise 13%. Väiksema väärtusega uue korteri ostmisel mahaarvamist ei tehta.

Korteri müük lahutuse ajal

Viimasel ajal otsustab üha suurem hulk abielupaare lahutada. Sel juhul peavad endised abikaasad jagama abielu jooksul omandatud vara, aga ka ühiseid võlakohustusi. Kuidas müüa lahutuse ajal Sberbanki hüpoteegiga korterit? On kaks skeemi.

1. Hüpoteek väljastati pärast abiellumist. Endised abikaasad peavad sõlmima pangas eluasemelaenu lepingule täiendava lepingu. Tavaliselt otsustavad pangad sellises olukorras kaks uut laenu uuesti väljastada või eelmise ühele laenuvõtjale ümber kirjutada. Kuna laenutingimused määratakse individuaalselt, tuleb esmalt konsulteerida pangaga.
2. Hüpoteek võeti enne abikaasade seaduslikku abielu sõlmimist. Sellises olukorras tegutseb üks endistest abikaasadest laenuvõtjana. Samas ei loeta eluase juriidiliselt kaasomandiks. Siin võib jagada ainult pärast abiellumist tehtud makseid. Seda saab saavutada ainult kohtuotsusega. Ja sel juhul peaksite konsulteerima Sberbanki töötajaga.

Kuidas müüa Sberbanki hüpoteegiga korterit kinnisvaramaakleri kaudu?

Sageli meelitavad hüpoteegiga laetud korterite omanikud, kes soovivad sellist eluaset müüa, kinnisvarabüroosid. Kuidas sel juhul Sberbanki hüpoteegiga korterit müüa? Kõigepealt tuleb välja selgitada võimalikud võimalused kinnisvara pangale müümiseks. Pärast seda peate võtma ühendust kinnisvaramaakleriga, kes otsib otse ostjaid ja kogub tehinguks vajalikud dokumendid. Agentuur võtab oma teenuste eest märkimisväärse vahendustasu, kuid müügiprotsess kiireneb oluliselt. Hüpoteegiga koormatud korteri müügimeetod kinnisvaramaakleri osalusel sobib neile omanikele, kes soovivad sellisest eluasemest võimalikult kiiresti lahti saada.

Riskid ostjale

Tehingud laenurahaga ostetud kinnisvaraga on riskantsed eelkõige ostja jaoks. Kui müüja osutub ebaausaks, ei ole ostjal võimalik osta koormatud korterit, ta jääb laenu andmata ja ta ei saa soovitud korterit. Kahjuks tuleb ette olukordi, kui müüjad võltsivad dokumente. Lisaks võib ostja silmitsi seista vajalike dokumentide puudumisega või nende vastuoluga müüja panga nõuetega kinnisvara ümber registreerida. Kui omanik on alaealine, võivad eestkosteasutused keelata eluaseme müügi.

Riskid müüja jaoks

Tuletame meelde, et hüpoteegiga koormatud korteri müügiprotseduuri kontrollib täielikult pangaasutus selle kõikides etappides. Pank on enim huvitatud tehingu õnnestumisest ja läbipaistvusest. Olulist rolli mängib siin selline tegur nagu ostja maksevõime, kuna kui see parameeter ei vasta panga nõuetele, siis hüpoteeki uuesti ei väljastata.

Müüja peaks olema ostjaga vastastikuste maksete tegemisel ettevaatlik ja mitte sattuma erinevatesse “hallidesse” rahaülekandeskeemesse, mida petturid üsna sageli rakendavad. On oht, et müük ebaõnnestub. Kui aga tuvastatakse hoolimatu ostja, aitab see müüjal tulevikus tõsiseid probleeme vältida. Pidage meeles, et petturid võivad ka pangatöötajat eksitada. Kindlustusteenus osaleb tehingus aga ka panga poolt, kelle kohustuseks on samuti tehingu seaduslikkuse ja seaduslikkuse kontrollimine. Seega selgub varjuskeem.

Sellega seoses on müüja jaoks suurim risk ajaraisk, kui ostjale kodulaenu andmisest keeldutakse.

Hüpoteegiga laetud kinnisvara müümine pole tänapäeval haruldane. Tihti tuleb ette olukordi, kus laenuvõtja ei suuda enam oma võlga tagasi maksta. Ainus mõistlik lahendus on hüpoteegiga koormatud kodu maha müüa. Kuidas müüa Sberbanki hüpoteegiga ostetud korterit? Esiteks tuleks sellise korteri müümiseks saada nõusolek krediidiasutuselt ja leida ostja. Pärast seda võite alustada tehingu lõpuleviimist. Peamiselt on kaks võimalust – ostja tasub hüpoteegi või väljastatakse tema eest kodulaen uuesti. Teine võimalus on muuta hüpoteek tarbimislaenuks. Hüpoteeklaenu kinnisvaratehingud on aga riskantsed nii ostjatele kui ka müüjatele.

Hüpoteegiga korterit ostes kohustub omanik pika aja jooksul (15-20 aastat) tasuma pangale kogu selle maksumuse. Kogu selle aja loetakse panka korteri omanikuks ja ainult temal on õigus seda vara käsutada. Hüpoteegiga korterit on aga endiselt väga võimalik müüa, kuid selleks peavad olema mõjuvad põhjused.

Kas hüpoteegiga on võimalik korterit müüa?

Paljud "hüpoteegiomanikud" isegi ei mõtle sellele, et nende korterit saab müüa. See on täiesti seaduslik, lihtsalt väga problemaatiline. Kuid elus juhtub ettenägematuid asjaolusid, mis sunnivad omanikku kõiki etappe üksikasjalikult uurima ja alustama tulevase tehingu planeerimist.

Hüpoteegiga koormatud korteri müük on keeruline ja aeganõudev protsess ning on lubatud vaid siis, kui pank (ka korteri omanik) annab müügiloa. Selleks tuleb esimese asjana võtta ühendust oma pangaga ja täpsustada kõik hüpoteegilepingus märgitud andmed. Pangaspetsialist annab kogu olulise info ja kui raskusi ei teki, esitab korteri müügiloa taotluse.

Kui hüpoteegi omanik on otsustanud oma korteri müügiotsusest panka mitte teavitada, on leidnud ostja ning koostanud ostu-müügilepingu, loetakse see tehing kehtetuks. Pank saab sellest kindlasti teada ja keelab müügi. Ja siis kannab maksja kahju, mis kulus ebaõnnestunud tehingu töötlemisele.

Miks tahetakse korterit hüpoteegiga maha müüa? Müügi põhjused

Arvestades erinevaid elusituatsioone, seisab hüpoteegiga laetud korteri omanik silmitsi vajadusega see müüa. Põhjused võivad olla järgmised olukorrad:

• Aja jooksul muutub korter kitsaks. Näiteks pere ootab uut lisandumist ja kahetoalises korteris viiekesi tunnevad nad end ilmselgelt ebamugavalt. Tekib küsimus elamispinna laiendamise kohta.
• Mõnikord ei suuda laenuvõtja (hüpoteegi maksja) enam võlga tasuda. Näiteks koondati nad töölt või tulid rasked majandusajad. Panga jaoks pole vahet, kas teil on stabiilne sissetulek või mitte, tasuda tuleb iga kuu, vastasel juhul toovad hilinenud maksed kaasa trahvid ja sanktsioonid. Maksjal on vaja kiiresti raha otsida või korter maha müüa ja soetada tagasihoidlikum elukoht.
• Abielulahutus, mis hõlmab vara jagamist abikaasade vahel. Kui perekond võttis korterile hüpoteegi, maksavad mõlemad abikaasad seda võrdselt. Lahutuse korral tuleb vahel korter jagada ja siis on ainult üks võimalus - müüa. See protsess on väga veniv, seda kontrollivad paljud võimud (sh kohus) ning see võtab palju energiat ja emotsioone.
• Juhtub, et maksja peab kiiresti kolima. Näiteks viiakse ta alaliselt tööle teise linna. Ega muud valikut pole, siis tuleb pangaga hüpoteegi müümise küsimused lahendada.
• Maksja on huvitatud koormatud korteri müügist rahalise kasu saamise ehk teisisõnu rahateenimise eesmärgil. Tavaliselt ostavad sellised isikud vara algul, et hiljem see kasumlikult maha müüa ja saada lisatulu. Näiteks võetakse hüpoteek majale, mis on alles ehitusjärgus (hind on kordades madalam kui valmis majal) ja kui maja on üürile andmiseks valmis ja elamiseks kõlbulik, tõuseb selliste korterite hind hüppeliselt. oluliselt. Siin otsustab laenuvõtja müüa kuldse korteri, kattes 100% oma hüpoteegi ja omades sellest isegi palju raha. Tavaliselt kasutavad seda võimalust kogenud ja edasijõudnud inimesed, kes teavad peast kõiki nüansse ja on valmis võtma igasuguseid riske.

Hüpoteegiga koormatud korteri müügivõimalused

Hüpoteegiga laetud korteri müük ei ole lihtne ülesanne, mis nõuab palju kannatlikkust ja vastupidavust. On vaja hoolikalt analüüsida kõiki võimalikke müügiviise ja valida müüja jaoks optimaalseim variant. Vaatame 4 peamist hüpoteegiga koormatud korteri müügivõimalust.

Laenu ennetähtaegne tagasimaksmine

Seda hüpoteegi müügimeetodit peetakse suhteliselt lihtsaks ja kasumlikuks. Paljud inimesed valivad selle valiku. Ainus raskus on leida ostjat, kes oleks nõus koormatud korteri ostu-müügitehinguga ja tasuks peaaegu kogu summa koos tagatisrahaga.

Tehingu etapid:

Müüa panga abiga

Sel juhul otsib pank ise korterile ostjat. Kuid teda huvitab ainult omavahendite tagastamine ja seetõttu on tõenäoline, et pärast seda, kui pank korteri müüb, ei jää endisele omanikule midagi alles.

Tehingu etapid on peaaegu samad, mis esimesel variandil, ostu-müügi protsessi on kaasatud ainult pank, mitte korteri omanik.

Omaniku protseduur:

• Teatage panka otsusest müüa korter hüpoteegiga, tasudes kõik võlad ennetähtaegselt.
• Oodake, kuni pank ostja leiab.
• Järgmisena koostab pank eellepingu, mille ostja ja müüja allkirjastavad ja notariaalselt kinnitavad.
• Pank väljastab deposiite (üks või kaks) neisse vajalike summade paigutamiseks.
• Ostja kannab kokkulepitud summa lahtritesse (vajadusel kahes osas, kui saldo on ette nähtud endisele omanikule).
• Müüja ja ostja sõlmivad ostu-müügilepingu.

Sõltumatu müük

See meetod hõlmab kõigi dokumentide iseseisvat vormistamist, koormiste eemaldamist ja muid tehinguetappe nii müüja kui ostja poolt, ilma kolmandate isikute kaasamiseta.

Pöörake tähelepanu!Ärge püüdke ostja eest varjata, et korter on panga tagatisel ja see on koormatud hüpoteegiga. Isegi kui annate järk-järgult tõest teavet, tekib ostjal kahtlus tehingu puhtuses ja edaspidi avaldab ta soovi teiega koostöö lõpetada.

Menetlus:

• Ostja pöördub korteriomaniku (panga) poole sooviga hüpoteegi tagatisraha välja osta.
• Pangatöötajad koos ostjaga vormistavad ostu-müügi eellepingu ning pöörduvad edasiseks kinnitamiseks notari poole.
• Pank pakub 2 rakku. Esimene on laenuvõtja hüpoteeklaenu summa deponeerimine. Teine on laenuvõtja sularahajääk (kui see on olemas).
• Pank eemaldab korterilt kõik piirangud ja koormised.
• Järgmisena väljastatakse Rosreestris müügikinnitus. Ostja saab korteri omanikuks.
• Jääb üle vaid pangal ja omanikul oma raha rakkudest kätte saada.

See hüpoteegi müügivõimalus hõlmab klassikalist refinantseerimist. Laenuvõtjal (hüpoteegiomanikul) on õigus võlakohustused (oma hüpoteek) teisele isikule üle anda (kui ta on nõus selle võla üle võtma).

Laenuvõtja ise leiab inimese, kes soovib temalt hüpoteeklaenu uuesti laenata.

Järgmine on kõik vastavalt skeemile:

• Laenuvõtja toob potentsiaalse kliendi panka.
• Olles kõik üksikasjad läbi arutanud, alustame hüpoteegi pikendamise protseduuri.
• Uus hüpoteegiomanik peab vastama panga nõuetele, nimelt: olema maksevõimeline, hea krediidiajalooga (kui on). Kui kõik on rahuldav, sõlmib pank uue lepingu.
• Nagu varemgi, on eluase jätkuvalt pangale panditud, kuid hüpoteeki maksab juba teine ​​isik.

Hüpoteegi ümberregistreerimise põhimenetluse viib läbi pank. Laenajal tuleb vaid võlakohustuste üleandmises kokku leppida ja leping allkirjastada.

Kuidas müüa korterit hüpoteegiga (video)

Vaata videot hüpoteegiga koormatud korteri müügivõimaluste kohta. Spetsialist selgitab väga asjatundlikult ja selgelt kõik müügimeetodid ja nüansid.

Milliseid dokumente on vaja

Hüpoteegiga koormatud korteri müügiprotseduuri läbiviimiseks peate koostama dokumentide paketi. See sisaldab:

• Laenuvõtja ja ostja passid.
• Dokument, mis kinnitab müüja maksevõimet.
• Ostu-müügileping.
• Hoiuleping.
• Tõend, mis kinnitab laenuvõlgade puudumist.
• Laenu hüpoteek.
• Dokument, mis kinnitab kõigi koormiste eemaldamist korterist.
• Dokument, mis kinnitab, et ostja on vara eest raha üle kandnud, mida hiljem kasutatakse hüpoteegivõla tasumiseks.

Hüpoteegiga koormatud korteri müügi etapid (video)

Sellest videost saate lisateavet hüpoteegiga koormatud korteri müügi etappide kohta.

Riskid ostjale

Ostja jaoks kõige olulisem risk hüpoteegiga koormatud kodu soetamisel on rahaliste vahendite tagamine juba enne korteri ostu-müügilepingu vormistamist. Ta riskib suure rahasumma kaotamisega. Kogenematu ostja võib kergesti sattuda professionaalsesse petturisse. Aga kui tehinguga on kaasas spetsialistid (kinnisvaramaakler või advokaat), siis see risk väheneb nullini.

Riskid müüja jaoks

Iseenesest ei kaasne hüpoteegiga koormatud korteri müüjale mingeid riske, sest kogu ostu-müügi protsessi kontrollib pank ise - selles keerulises asjas kõige rohkem huvitatud pool. Ja ostja pettuse korral kannab tõsist rahalist kahju ainult pank. Kuid viimastel aastatel on seda tüüpi hüpoteegi kinnisvaratehinguid kontrollinud paljud valitsusasutused. Ja pettuse korral tuvastatakse pettur koheselt ja ta kannab vastava karistuse. Sellest tulenevalt saab müüja peamiseks riskiks pidada vaid raisatud aega ja vaeva.

Korteri hüpoteegiga müügi protsessi peetakse pikaks ja keeruliseks, kuid minimaalsete kahjude ja riskidega. Kui mõistate üksikasjalikult kõiki tehinguetappe, lihtsustab see protseduuri oluliselt.

Jätkusuutmatuks muutunud hüpoteeklaenu tasumisel on hea teada, kuidas müüa korter hüpoteegiga. Paljude laenuvõtjate jaoks on teave selle kohta, kuidas müüa korter hüpoteegiga ja ikkagi raha teenida, ootamatu.

Kinnisvara, millele on seatud koormatis, ei tohi ilma panga loata müüa. Hüpoteeklaenu andmisel vastavalt Art. 29 ja art. 33. 7. mail 2013 muudetud föderaalseadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)”, number 102-F3, on laenusaajal õigus panditud vara ainult kasutada ja ta on kohustatud seda korras hoidma.

Ja selle kaotamine või müümine kolmandatele isikutele on ebaseaduslik. Toimunud sündmus lahendatakse pandipidaja (st panga) kasuks vastavalt Art. 301-303 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Kuid on mitmeid juhtumeid, kus pank saab laenuvõtja majutada ja lubada tagatisega korteri müüki.

Miks tahetakse korterit hüpoteegiga maha müüa?

Põhjused, miks laenuvõtja hakkab mõtlema, kuidas korterit hüpoteegiga müüa, võib jagada kolme rühma:

1. kui kaotate laenu tagasimaksmiseks piisavalt sissetulekut;
2. kui on vaja osta ruumikam eluase;
3. kui soovite hüpoteeklaenuga raha teenida.

1. Kui kaotate laenu tagasimaksmiseks piisava sissetuleku

   Keegi pole kaitstud stabiilse rahalise sissetuleku kaotuse eest. On võimatu ennustada, mis juhtub mõne aasta pärast. Ja makseid tuleb teha ranges järjekorras iga kuu, täies mahus ja õigeaegselt, olenemata igasugustest olukordadest.

   Seetõttu on soov korter kiiresti müüa, et pank enne täiendavate meetmete rakendamist lõpuks ära maksta, vastavalt föderaalseadusele “Hüpoteegid (kinnisvara pantimine)” üsna loomulik ja etteaimatav.

2. Kui on vaja osta ruumikam eluase

   Näiteks noored ronivad energiliselt karjääriredelil, abielluvad ja saavad lapsi. Hüpoteegiga võetud korter muutub “väikeseks”. Enamik neist laenuvõtjatest kaalub võimalust müüa hüpoteegiga laetud korter ja seejärel osta suurem.

   Pank ei keela suuremale korterile teist hüpoteeklaenu võtmist, kui noore pere sissetulek võimaldab tasuda korraga kahe pikaajalise laenu pealt. See valik nõuab sissemakset.

3. Kui soovite hüpoteeklaenuga raha teenida

   Kui korter osteti ehitusjärgus majja üsna varajases staadiumis, siis ehituse valmides tõuseb selle hind oluliselt ja kohati enam kui katab kõik hüpoteegiga kaasnevad kulud.

   Ühisehituses osalejad püüavad oma korterit enne maja kasutuselevõttu maha müüa, kuna loovutuslepingut on palju lihtsam ümber vormistada kui valmis eluaseme registreerimisega tegeleda (kui muidugi oli esialgu eesmärk raha teenida ).

   Kuid juhtub ka seda, et vajadus ehitatava eluaseme järele on kadunud ja laenuvõtja mõtleb selle maha müüa, et enda jaoks maksimaalset kasu saada. Need on erandjuhud.

   Koormatud kõrvalelamut müües peab laenuvõtja selle turuväärtust alandama, kuna pangatagatisega tegelema soovijaid on väga vähe.

Panga nõusolek müüa korter hüpoteegiga

Hüpoteegiga ostetud korter on võlgniku omand, kuid selle müümiseks tuleb saada pangalt nõusolek.

Ühelt poolt, pank on huvitatud laenu täielikust tagasimaksmisest ja ei tohiks segada tagatiseks oleva kinnisvara müüki, kui laenuvõtja ei suuda enam hüpoteegist tulenevaid võlakohustusi kanda.

Teisel pool , tagatiseks oleva kinnisvara müüki lubades kaotab pank oma võimaliku kasumi, mis on seotud selle kinnisvara ostmiseks väljastatud laenuraha kasutamise intressimaksetega.

Kui sõlmitud lepingus on kirjas koormatud korteri müügi võimalus, siis pank keelduda ei saa. Et laenuvõtjad seda võimalust ära ei kasutaks, kaasnevad hüpoteegiga koormatud korteri müügiga märkimisväärsed trahvid ja kaitsetasud.

Ei tea oma õigusi?

Kuid need on võrreldamatud hüpoteegimaksete peatamise tõenäoliste tagajärgedega. Kui laenuvõtja objektiivselt ei suuda enam regulaarselt laenu maksta, ei tohiks ta müügiga viivitada, on targem lahendada tekkinud olukord enne kohtuprotsessi.

Kuidas saab hüpoteegiga korterit müüa?

Hüpoteegiga koormatud korteri müügiks on võimalikud järgmised võimalused:

1. Ennetähtaegne tagasimaksmine. Laenusaaja leiab ostja, kes on nõus ostma koormistiga korteri ja saab temalt vajaliku summa hüpoteegi ennetähtaegseks tagastamiseks.
2. Sõltumatu müük. Korteri hilisemaks ostmiseks sõlmib pank ostjaga kirjaliku lepingu. Ostja tasub hüpoteegi, laenuvõtja saab tõendi, mis näitab võlgade puudumist, ja eemaldab iseseisvalt koormise.
3. Müüa panga abiga. Ostja kannab hüpoteegi tasumiseks ja korteri ostmiseks vajalikud summad kahte deposiiti. Pank tegeleb koormise eemaldamisega ise.
4. Võlakohustuste müük. Ostjale, kes soovib osta ka laenuga hüpoteegiga koormatud korterit, on olemas refinantseerimisskeem.

Ennetähtaegne tagasimaksmine

Sellise skeemiga nõustuvat ostjat on üsna raske leida. Korteri koormamine on hirmutav, seda enam, et järelturul on alati juriidiliselt selged alternatiivsed pakkumised.

Põhimõtteliselt kasutatakse ennetähtaegse tagasimaksmise skeemi ehitusjärgus eluaseme hüpoteekide puhul. Moodsa planeeringuga uusehitiste korterid on suure nõudlusega ning ehituse lõppjärgus pole kohusetundlikul arendajal valikuvõimalusi.

Potentsiaalne korteriostja teeb hüpoteegi täielikuks tagasimaksmiseks vajaliku tagatisraha pangas vastavalt laenuvõtjaga sõlmitud notari poolt tõestatud täiendavale kokkuleppele.
Peale hüpoteegi sulgemist ja koormise eemaldamist (tavaliselt võtab see aega 5 tööpäeva) külastavad korteri müüja ja ostja kinnistamiskambrit ning registreerivad ümber ühiskasutuses oleva ehituslepingu või vormistavad ostu-müügilepingu.

Sõltumatu müük

Potentsiaalse ostja eest ei tasu varjata, et korter on pangaga koormatud. Kui annad infot osade kaupa ja vaikid detailidest, siis võib ostjale jääda mulje, et teda tõmmatakse mingisse nutikasse kelmusesse.

See on tegelikult lihtne. Pärast korteriga tutvumist tuleb ostjal pöörduda panga poole ja avaldada soovi tagatisraha lunastada. Temaga vormistavad pangatöötajad ostu-müügi eellepingu ja kinnitavad selle notariaalselt.

Ostja hoiustab laenuvõtja võlgnevuse tasumiseks vajaliku summa ühte ja pärast laenuvõtja tehingu sooritamist võlgnetava ülejäänud summa teise.
Korterilt eemaldatakse koorem ja vormistatakse ostu-müügileping. Pank ja laenuvõtja pääsevad oma seifidele ligi alles pärast Rosreestriga ostu-müügilepingu täitmist ja registreerimist.

Müüa panga abiga

Ajapuuduse või puudumise korral (elukoha vahetamisel või pikemal töölähetusel) võib laenusaaja tagatiseks oleva korteri müügi täielikult pangatöötajate kaela lükata.

Sel juhul ei ole koormise eemaldamisel kaasatud ainult pank ja ostja; Ülejäänud tehingu (olemasolu korral) saab laenusaaja pärast selle registreerimist igal ajal panga seifist välja võtta.

Võlakohustuste müük

Pangast müügil olevad hüpoteegikorterid meelitavad oma alandatud hindadega ligi teisigi, kes soovivad hüpoteeklaenu võtta.

Nende jaoks ei erine hüpoteeklaenu taotlemise kord tavapärasest palju:

• sarnane dokumentide pakett antakse ostjale kui potentsiaalsele laenuvõtjale;
• Kui see on heaks kiidetud, hinnatakse ja kindlustatakse ostetud kinnisvara vastavalt 7. mail 2013 muudetud föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise)” sätetele, number 102-F3.

Rosreestris asuva koormise ümberregistreerimise uue omaniku puhul teostab pank ise. Laenusaaja saab sõlmida vaid täiendava lepingu võlaasja loovutamise kohta.

Korteri müügi protseduur võtab aega ca 3 nädalat (5 tööpäeva koormise eemaldamiseks ja ca 2 nädalat ostu/müügitehingu vormistamiseks).

Viimane uuendus: 20.08.2018

küsimus:

Ostsin hüpoteegiga korteri. Kas ma saan müüa, kui laen pole veel tasutud ja korter on pangale panditud? Kuidas seda teha?

Vastus:

Ostad sellise korteri hüpoteegiga, hakkad laenu maksma ja siis - bam! Täiendus perele. Või kolida teise linna. Või vallandati teid töölt. Või vastupidi, saite uuel töökohal ootamatult palgatõusu ja otsustasite oma maja ehitada. Üldiselt on teie plaanid kardinaalselt muutunud ja teil on korteri jaoks 15-aastane laen... Mida peaksite tegema? Peame sellest koormast kuidagi lahti saama. Tekib mõistlik küsimus - Kas hüpoteegiga ostetud korterit on võimalik müüa, kui see on pangale panditud?

Vastame - see on võimalik. Ja isegi mitmel viisil. Kuid siin on raskusi. Milline? Nüüd näitame teile kõike. Aga kõigepealt teeme midagi selgeks.

Hüpoteegiga koormatud korteri müük võib juhtuda nagu esmane eluasemeturg ja teisejärguline. “Esmases” etapis ei ole ehitatava maja korteri omanik veel selle omandit omandiõigused , nii et ta saab müüa ainult enda oma nõudeõigused tema peal. Järelturul müüb omanik oma kinnisvara aadressil . Mõlemal juhul on tegutsemispõhimõte sama, kuid korteri müümiseks esmasel turul on vaja lisaks kreeditorpanga nõusolekule ka nõusolekut Arendaja.

Kuidas müüa hüpoteegiga laetud korter, mis on pangale panditud?

– Kuidas müüa hüpoteegiga laetud korterit, kui abikaasad lahutavad?

Kui abikaasad ostsid hüpoteegiga korteri ja lahutasid seejärel laenu veel tasumata, peavad nad jagama mitte ainult võlgu, vaid ka ühiseid võlgu. Võlakohustuste jagamine panga ees saab toimuda vaid panga enda osalusel, sest tema jaoks ei ole võlgnikest abikaasade lahutus laenulepingu tingimuste muutmise aluseks.

Hüpoteeklaenu tagasimaksmise tingimusi saab muuta ainult panga enda nõusolekul ja ainult siis, kui ta on abikaasade maksevõimega eraldi rahul. Abikaasadel endil ei ole aga kokkuleppel õigust ( omavahel) muuta laenu tagasimaksmise korda. Ja kui abikaasade vara ja võlgade jagamine toimub kohtus, on pank selles tsiviilprotsessis osaleja.

Müüa hüpoteegiga laetud korter pärast abikaasade lahutust ( kaaslaenuvõtjad) on samuti võimalik ainult kreeditorpanga nõusolekul, näiteks ühel ülaltoodud meetoditest. Teise võimalusena võib üks abikaasadest abikaasade ja panga vastastikusel kokkuleppel oma osast panditud varast loobuda ( korterid) ja vastavalt oma osalt võlast.

– Kas korterit on võimalik müüa hüpoteegiga?

See viitab juhtumile, kui ostja on ka hüpoteegi omanik ja tal on teisest pangast kinnitatud laen. See tähendab, et hüpoteegiga koormatud korter müüakse Ostjale, kes ise kasutab laenuraha. See on ka võimalik ( hüpoteegipanga nõusolekul).

Ostja, olles saanud oma pangast laenu heakskiidu, valib teise panka panditud hüpoteegiga korteri. Seejärel tasub Ostja panga hüpoteeklaen müüja pangale ülejäänud võla ja ülejäänud raha kantakse müüjale endale. Korteri hüpoteegi koormatis kantakse üle ( uuesti registreeritud) Müüja pangast Ostja panka. Tegelikult toimub hüpoteegiga koormatud korteri müümisel refinantseerimine võla ja tagatise ülekandmisega teise panka.

– Millised on Ostja riskid hüpoteegiga koormatud korteri ostmisel?

Hüpoteekkoormatisega korteri ostmisel eeltoodud reeglitest kõrvalekaldumisel võivad Ostjat seista silmitsi tõsiste riskidega. Näiteks kui Ostjalt võetakse hüpoteegi tagasimaksmiseks liiga suur ettemaks ja pärast pangaga arveldamist keeldub Müüja koormisest vabastatud korterit müümast ( nad ütlevad: vabandust, vend ostja, ma tagastan teile raha hiljem, muidu oli mul raske pangale laenu tagasi maksta - tänan abi eest).

– Milliseid makse tuleb tasuda hüpoteegiga koormatud korteri müümisel?

Siin on maksustamine sama, mis tavakorteri müügi puhul ( need. krediiti ja tagatisi pole). Kui hüpoteegiga korteri ostmise ja hilisema müügiga seotud tehingute tulemusena saab omanik kasumit, peab ta maksma üksikisiku tulumaks-13%. Aga ta saab taotledes seda maksu alandada või sootuks nulli viia maksusoodustused.

"MAAKSURINGU SALADUSED":

Korteri ostmisel ja müügil tehtavate toimingute üksikasjalik algoritm on toodud interaktiivsel kaardil. Avaneb hüpikaknas SAMM-SAMMULT JUHISED (avaneb hüpikaknas).

Hüpoteegiga ostetud ja pangaasutuse tagatisel kinnisvara müümine on üsna keeruline. Isegi kui ostja leitakse, saab korteriomanik sellisest müügist kasu saada vaid mõnel juhul, sest enamasti “murdub” või kannab väiksemat kahju. Lisaks võib tekkida palju raskusi nii heakskiitmise perioodil kui ka tehingu sooritamisel.

Aga mida teha, kui teil on tõesti vaja oma hüpoteegiga laetud korter maha müüa?
Ja soovite ka seda teha kasumlikult ja mitte enda jaoks kahjumiga?

Korteri müügivõimalused hüpoteegiga

Kuigi hüpoteegiga korteri müümine pole nii lihtne, on seda võimalik teha mitmel viisil:

• kogu laenusumma tagasimaksmine;
• Laenaja vahetus.

Kogu laenusumma tagasimaksmine

See on kõige lihtsam ja kiireim viis hüpoteegiga koormatud korteri müümiseks. Selleks tuleb aga esmalt leida ostja, kellel on piisavalt vahendeid võla katteks. Sel juhul tasub ostja laenu täies ulatuses, misjärel pangaasutus väljastab talle dokumendid, mis kinnitavad hüpoteegi tagasivõtmist. Need dokumendid võimaldavad ostjal teha hilisemaid tehinguid. Kui ta ostab valmis korteri, siis sõlmitakse müügileping. Juhtudel, kui kinnisvara ostetakse ja on ehitusjärgus, uuendatakse arendajafirmaga omakapitali osaluse lepingut.

See meetod on ostja jaoks kõige lihtsam, kuid müüja jaoks võib see olla väga riskantne. Enamasti võtab pangas dokumentide menetlemise protseduur aega 2-3 kuud alates laenu tagasimakse kuupäevast ning ostja ei saa varale omandiõigust. Probleeme võib tekkida ka riigiasutustega, sest nad võivad keelduda tehingu registreerimisest.

Sellistes olukordades kasutatakse riski vähendamiseks seife: pärast ostu-müügilepingu vormistamist pannakse ühte lahtrisse raha ja hüpoteegi koormise eemaldamiseks mõeldud dokumendid ning teise lahtrisse müüjale mõeldud raha. Pärast võla tasumist võtab ostja esimesest lahtrist dokumendid ja müüja võtab omandiõiguste üleandmisel oma osa rahast.

Laenaja vahetus

Seda meetodit kasutades saate müüa korteri hüpoteegiga, asendades lepingu. Selleks on aga vaja panga nõusolekut. Sellises olukorras võtab ostja endale müüja krediidikohustused. Panga ülesanne on sel juhul kontrollida oma laenuvõtja finantsseisundit.

Kui ostetav korter on ehitusjärgus, võib pangaasutus pakkuda ostjale raha laenamist müüja võla tasumiseks. See meetod sobib juhul, kui uus hoone registreeriti osaluslepingu alusel.

Ehitusjärgus oleva hüpoteegiga kinnisvara müümiseks tuleb pangale esitada avaldus, et kavatsete sõlmida loovutamislepingu ja arendaja poolt väljastatud lepingu ümberregistreerimise luba. Pangaasutus vaatab dokumendid läbi kolme päeva jooksul, misjärel teeb otsuse.

Korteri müük hüpoteegiga on väga keeruline protseduur, mis nõuab teatud teadmisi ja kogemusi. Seda on väga raske iseseisvalt teha. Seetõttu võtke Moskvas hüpoteeklaenu all oleva kinnisvara kasumlikuks müümiseks ühendust meie kinnisvarabürooga "City Real Estate Service". Tänu ulatuslikele kogemustele oskavad meie spetsialistid kaitsta iga osapoole huve, kaitsta neid ettearvamatute olukordade eest ning veenduda, et nii müüja kui ka ostja on tehinguga igati rahul.

Oleme kasulikud, kui:

• Soovite oma kodu hüpoteegiga müüa maksevõimega mitteseotud asjaolude tõttu (kolimine, jagamine, vahetus jne).
• Vajad kiiremas korras panditud korteri müüki, ei saa enam laenumakseid tasuda.
• Olemas juba hüpoteeklaen, korduvad hilinenud maksed;
• Olete kohtuvaidluse, täitemenetluse staadiumis ja soovite saada professionaalset õigusabi (laenu ennetähtaegse tagastamise nõuded, korteri sundmüük enampakkumise teel, arestimine, kinnisvara arestimine).

Linna kinnisvarateenus pakub:

• Integreeritud lähenemine hüpoteekkinnisvara müügiga seotud raskuste ületamiseks igal konkreetsel juhul.
• Suhtlemine laenuandjaga (nõuete ulatuse läbiarutamine, kodu müügi protsessi etappide kooskõlastamine, ostu-müügi teostamine);
• Abi kinnisvara müügil, kliendi huve arvestades (vara hindamine, infobaasi sisestamine, reklaam, potentsiaalsetele ostjatele näitamine, dokumentide vormistamine, tehingu täielik toetamine).
• Juriidiline nõustamine.
• Kliendi huvide kaitsmine kohtus ja täitemenetluse ajal.

Võtke meiega ühendust, vabastame teid hüpoteegiga kinnisvara müügi probleemidest!