rahvusvaheline raamatupidamine

KINNISVARA INVESTEERING

A. V. Suvorov,

Majandusteaduste kandidaat

IASB juhatus kiitis heaks uue kinnisvarainvesteeringu standardi IAS 40, mis kehtib 1. jaanuaril 2001 või hiljem algavate perioodide finantsaruannete kohta. Selle standardi sätted asendavad varasemad standardis IAS 25 Investeerimisarvestus sätestatud nõuded. Vastavalt IFRS 25-le võis krediidiasutus valida kinnisvarainvesteeringute arvestusmeetodi (jääkväärtuses vastavalt IFRS 16 “Materiaalne põhivara” raamatupidamise põhiprotseduurile; ümberhinnatud soetusmaksumuses, millest on maha arvatud kulum aastal vastavalt IFRS 16-s sätestatud lubatud alternatiivsele arvestusprotseduurile soetusmaksumuses, millest on maha arvatud väärtuse languse summa vastavalt IFRS 25-le või ümberhinnatud väärtuses vastavalt IFRS 25-le; IFRS 25 sätted kaotavad kehtivuse IFRS 40 jõustumisel.

Kinnisvarainvesteering on kinnisvara (maa, hooned ja/või hooneosad või mõlemad), mida omanik või rentnik hoiab kapitalirendi alusel rendi või kapitali tõusust tulenevate hüvede saamiseks või muul viisil, välja arvatud järgmistel juhtudel:

Kasutamine kaupade (teenuste) tootmisel või müügil või administratiivsetel eesmärkidel;

Müük tavapärase äritegevuse käigus.

IFRS 40 käsitleb selliseid majanduskategooriaid nagu:

Omaniku kasutuses olev vara (st vara, mida hoitakse kasutamiseks kaupade (teenuste) tootmiseks või müügiks või juhtimiseks), mis IFRS 16 kohaselt on kajastatud kas selle jääkväärtuses või ümberhinnatud summas, millest on maha arvatud hilisem kulum; (kinnisvara, eest-

omaniku kasutuses olev vara (omaniku või rentniku käes kapitalirendi alusel) kasutamiseks kaupade tootmiseks või tarnimiseks, teenuste osutamiseks või halduseesmärkidel;

Tavapärase äritegevuse käigus müügiks hoitav kinnisvara, mis vastavalt IFRS 2-le Varud on kajastatud soetusmaksumuses või netorealiseerimisväärtuses, olenevalt sellest, kumb on madalam;

Ehitatavad või rekonstrueeritavad objektid, mida kavatsetakse tulevikus kasutada kinnisvarainvesteeringuna - selliste objektide arvestuses võetakse arvesse nende ehitus- või rekonstrueerimisjärgus IFRS 16 ja pärast ehituse või rekonstrueerimise lõpetamist võõrandatakse need objektid kategooriasse “kinnisvarainvesteering” ja neile hakkavad kehtima käesoleva standardi sätted. Seda standardit kohaldatakse siiski olemasolevate kinnisvarainvesteeringute suhtes, mida renoveeritakse, et neid tulevikus kinnisvarainvesteeringuna kasutada;

Rentniku osalus kasutusrendi alusel, mille suhtes kohaldatakse IFRS 17 Rendilepingud;

Metsad ja muud taastuvad loodusvarad;

Maapõue kasutusõigused, maavarade, naftamaardlate, maagaasi ja muude taastumatute loodusvarade uurimis- ja arendustegevus.

Vastavalt vaadeldavas standardis sätestatule krediidiasutused

lubatud valida:

♦ õiglase väärtuse arvestuse mudel: kinnisvarainvesteeringud kajastatakse õiglases väärtuses ja õiglase väärtuse muutused kajastatakse kasumiaruandes;

♦ soetusmaksumusel põhinev arvestusmudel. IFRS 1-s on esmase arvestusmeetodina kehtestatud soetusmaksumuse mudel: kinnisvarainvesteeringud kajastatakse selle lõppväärtuses (miinus allahindlused). Krediidiasutus, kes valib soetusmaksumuse mudeli, peab avalikustama kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse. Õiglase väärtuse mudel

erineb ümberhinnatud soetusmaksumuse mudelist, mida on lubatud rakendada teatud mittefinantsvaradele. Ümberhindlusmudeli korral kajastatakse bilansilise maksumuse üle soetusmaksumuse ümberhindluse reservina, õiglase väärtuse mudeli puhul aga kõik õiglase väärtuse muutused kasumiaruandes.

Esimest korda lubas IASB juhatus mittefinantsvarasid kajastada õiglases väärtuses. Kuigi paljud standardi eelnõu kommenteerijad toetasid seda ettepanekut, olid mõnedel siiski olulised praktilised ja kontseptuaalsed reservatsioonid õiglase väärtuse mudeli rakendamise suhtes mittefinantsvaradele. Lisaks arvavad mõned eksperdid, et teatud tüüpi kinnisvara turud pole õiglase väärtuse mudeli edukaks rakendamiseks veel piisavalt arenenud. Paljud eksperdid usuvad, et kinnisvarainvesteeringut on võimatu täpselt määratleda. Sellega seoses ei ole praegu kohane kehtestada õiglase väärtuse arvestusmudeli kohustusliku kasutamise nõue.

Nendel põhjustel ei pea IASB juhatus praeguses etapis asjakohaseks kehtestada kinnisvarainvesteeringute puhul õiglase väärtuse arvestusmudeli kohustusliku kohaldamise nõue. Samas peab juhatus seda sobivaks

võimaldab kasutada õiglase väärtuse mudelit. See evolutsiooniline samm võimaldab finantsaruannete koostajatel ja kasutajatel omandada kogemusi õiglase väärtuse mudeli rakendamisel, andes samal ajal teatud tüüpi kinnisvara turgudele aega edasi areneda.

Vastavalt käesoleva standardi sätetele on krediidiasutus kohustatud rakendama valitud arvestusmudelit kõigi kinnisvarainvesteeringute suhtes. Üleminek ühelt mudelilt teisele peaks toimuma ainult siis, kui see toob kaasa vastuvõetavama teabe esitamise. Standard ütleb, et õiglase väärtuse mudelilt soetusmaksumuse mudelile üleminekul ei ole selline olukord teostatav.

Erandiks on olukord, kus kinnisvarainvesteeringu soetamise ajal (või olemasoleva kinnisvara esmakordsel kinnisvarainvesteeringu staatuse omandamisel, kas pärast ehituse või renoveerimise lõpetamist või kasutusotstarbe muutumist) on ilmne, et ettevõttel ei ole alati võimalik kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust usaldusväärselt määrata. Sellistel juhtudel peab ettevõte hindama kinnisvarainvesteeringut vastavalt IFRS 16-s sätestatud arvestuspõhimõtetele kuni selle võõrandamiseni, eeldusel, et kinnisvarainvesteeringu jääkväärtus on null. (Majandus)üksus, kes otsustab kasutada õiglase väärtuse mudelit, kajastab kõiki muid kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses.

Standardis IAS 40 on sätestatud meetodid, mille abil krediidiasutus saab otsustada, kas ta peaks kohaldama standardit IAS 40 (kinnisvarainvesteeringute puhul), mitte IAS 16 Materiaalne põhivara (omanike kasutuses olevate või ehitatavate või renoveeritavate kinnisvarade puhul, mida eeldatavasti kasutatakse tulevikus kinnisvarainvesteeringuna) või IFRS 2 Varud (tavalise äritegevuse käigus müügiks hoitava kinnisvara puhul).

IFRS 40 eesmärk on sätestada kinnisvarainvesteeringute arvestus ja sellega seotud avalikustamisnõuded. Seetõttu rakendub käesolev standard kinnisvarainvesteeringute kajastamise, mõõtmise ja avalikustamise suhtes.

IFRS 40 käsitleb ka seda, kuidas rentniku finantsaruannetes mõõdetakse kapitalirendilepingu alusel renditud kinnisvarainvesteeringuid ja kuidas rendileandja finantsaruannetes mõõdetakse kasutusrendilepingu alusel kinnisvarainvesteeringuid. Standard ei käsitle IFRS 17 Rendilepingus sätestatud probleeme, näiteks:

F - rendi liigitamine finants- ja

Operatsiooni ruum; -F- kinnisvarainvesteeringute rentimisest saadud tulu kajastamine (see küsimus on sätestatud ka IFRS 18-s „Tulu“); ^ kasutusrendilepingu alusel kinnisvarainvesteeringu hindamise kord rentniku raamatupidamise aastaaruandes; -F- kapitalirendiga antud kinnisvarainvesteeringu hindamise kord rendileandja raamatupidamise aastaaruandes; -F- tagasirendiga müügitehingute arvestus;

F - kapitali- ja kasutusrendi puudutava teabe avalikustamine. See standard ei kehti:

Metsad ja muud taastuvad loodusvarad;

Maapõue kasutusõigused, maavarade, nafta, maagaasi ja muude taastumatute loodusvarade uurimine ja tootmine.

Tuleb märkida, et kinnisvarainvesteeringute eesmärk on teenida üüritulu või kapitalikasumit või mõlemat. Seetõttu ei ole kinnisvarainvesteeringust genereeritud rahavood üldjuhul seotud laenu andva asutuse ülejäänud varadega. See eristab kinnisvarainvesteeringut omaniku kasutuses olevast kinnisvarast. Kaupade tootmise või tarnimise, teenuste osutamise (või põhivaraobjekti juhtimise eesmärgil kasutamise) käigus tekkivad rahavood ei ole seotud mitte ainult põhivara objektiga, vaid ka muu varaga.

teile, mida kasutatakse kaupade (teenuste) tootmise või tarnimise protsessis. Omaniku kasutuses olevat kinnisvara kajastatakse vastavalt IFRS 16-le Materiaalne põhivara.

Näited hõlmavad järgmisi kinnisvarainvesteeringuid:

Maa, mida peetakse pigem pikaajalisest kapitali kallinemisest kui selleks, et seda tavapärase äritegevuse käigus lühiajaliselt realiseerida;

Maa, mille edasine sihtotstarve pole veel kindlaks määratud. (Kui laenuasutus ei ole otsustanud, kas ta kasutab maad omaniku kasutuses oleva kinnisvarana või lühiajaliseks võõrandamiseks tavapärase äritegevuse käigus, loetakse maad omatavaks kapitali väärtuse suurendamiseks);

Aruandvale krediidiasutusele kuuluv (või aruandvale ettevõttele kapitalirendi alusel) kuuluv ja ühe või mitme kasutusrendi alusel renditud vahend;

Struktuur, kus praegu ei asuta, kuid mis on ette nähtud ühe või mitme kasutusrendi alusel rentimiseks.

Samuti tuleks esitada näited mitteinvesteerimisvarade kohta, mille suhtes IAS 40 ei kehti:

Vara, mida hoitakse müügiks tavapärase äritegevuse käigus, või vara, mis on ehitamisel või renoveerimisel müügi eesmärgil (välja arvatud juhul, kui vara arvestus on ette nähtud IFRS 2 Varud); näiteks vara, mis on soetatud üksnes lähituleviku hilisemaks müügiks või renoveerimiseks ja edasimüügiks;

Kolmandate isikute nimel ehitatav või rekonstrueeritav objekt (kui selle vara arvestust ei ole ette nähtud IFRS 11 „Ehituslepingud“);

♦ omaniku kasutuses olev kinnisvara (välja arvatud juhul, kui vara arvestus on ette nähtud IFRS 16-s Materiaalne põhivara), sealhulgas (muuhulgas) vara, mis on ette nähtud edasiseks kasutamiseks omaniku kasutuses oleva kinnisvarana; kinnisvara, mis on ette nähtud ümberehitamiseks ja seejärel omaniku kasutuses olevaks kasutamiseks; kinnisvara, mida kasutavad laenu andva asutuse töötajad (olenemata sellest, kas töötajad maksavad turuüüri või mitte), samuti võõrandamiseks hoitavad omaniku kasutuses olevad kinnisvarad;

♦ ehitusjärgus või rekonstrueeritav objekt, mida kavatsetakse tulevikus kasutada kinnisvarainvesteeringuna. Sellise objekti suhtes kohaldatakse IFRS 16 sätteid kuni ehitustööde või rekonstrueerimise lõpetamiseni, mil objektist saab kinnisvarainvesteering, ning selle arvestusele hakkavad kehtima IAS 40 sätted kohaldada olemasoleva kinnisvarainvesteeringu arvestamisel, mida arendatakse ümber edasiseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna.

Mõnel juhul võidakse osa kinnisvarast kasutada rendi või kapitali kallinemise teenimiseks; ja teine ​​osa on ette nähtud kaupade tootmiseks või tarnimiseks, teenuste osutamiseks või halduseesmärkidel. Kui neid objekti osi on võimalik müüa üksteisest sõltumatult (või iseseisvalt kapitalirendile anda), võtab krediidiasutus need objekti osad eraldi arvele. Kui objekti osi ei ole võimalik eraldi müüa, loetakse objekt kinnisvarainvesteeringuks ainult siis, kui selle objekti väike osa on ette nähtud kaupade tootmiseks või tarnimiseks, teenuste osutamiseks või halduseesmärkidel.

Laenuasutus võib osutada tugiteenuseid talle kuuluva kinnisvara üürnikele. Sellisel juhul arvestab krediidiasutus seda

kinnisvara kui kinnisvarainvesteeringut, tingimusel et osutatavad teenused moodustavad suhteliselt väikese osa kogu tehingust. Näiteks pakub bürookompleksi omanik üürnikele turvateenuseid ja maja pidevat hooldust.

Siiski on olukordi, kus osutatavad teenused moodustavad olulise osa tehingust. Näiteks kui laenu andev asutus omab ja haldab hotelli, on külalistele pakutavad teenused kogu hotelliteenuste valiku oluline osa. Seega ei ole omanik laenu andva asutuse hallatav hotell kinnisvarainvesteering, vaid omaniku kasutuses olev kinnisvara.

Mõnikord võib olla raske kindlaks teha, kas kõrvalteenused on nii olulised, et kinnisvara ei saa liigitada kinnisvarainvesteeringuks. Näiteks mõnikord delegeerib hotelliomanik teatud funktsioonid halduslepingu alusel kolmandale osapoolele. Selliste halduslepingute tingimused on väga erinevad. Omanik võib tegelikult olla passiivse investori positsioonis. Omanik võib teatud operatiivjuhtimise funktsioone delegeerida kolmandale osapoolele, kuid ta kannab jätkuvalt riski hotelliga seotud rahavoogude äkilistest muutustest.

Kinnisvarainvesteeringu definitsioonile vastava kinnisvara kindlaksmääramine nõuab professionaalset hinnangut. Laenu andev asutus töötab välja teatud kriteeriumid professionaalse hinnangu järjepidevaks kasutamiseks vastavalt kinnisvarainvesteeringu määratlusele ja juhistele. Vastavalt IFRS 40-le on krediidiasutus kohustatud need kriteeriumid avalikustama juhtudel, kui objekti on raske liigitada teatud kategooriasse.

Samas ei kapitaliseeri rentnik vastavalt IFRS 17-le Rendilepingud kasutusrendiga renditud vara. Seetõttu ei käsitle rentnik oma osalust sellises kinnisvaras kinnisvarainvesteeringuna.

Mõnikord omab organisatsioon kinnisvara, mida rendib ja kasutab emaettevõte või mõni muu tütarettevõte. Konsolideeritud raamatupidamise aastaaruandes, mis

mõlema ettevõtte kohta on antud informatsioon, kinnisvara ei näidata kinnisvarainvesteeringuna, kuna kogu kontserni vaates on kinnisvara omaniku kasutuses. Individuaalse omaniku (majandus)üksuse seisukohast on aga objekt kinnisvarainvesteering, kui see vastab määratlusele. Seetõttu kajastab rendileandja kinnisvara oma finantsaruannetes kinnisvarainvesteeringuna.

Arvestus, mõõtmine ja kulud

Kinnisvarainvesteeringut tuleb kajastada varana, kui:

On võimalus, et kinnisvarainvesteeringuga seotud tulevane majanduslik kasu saab krediidiasutusse;

Kinnisvarainvesteeringu väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata.

Otsustades, kas objekt vastab esimesele kajastamise kriteeriumile, peab krediidiasutus hindama tulevase majandusliku kasu laekumise kindluse astet esmase kajastamise ajal kättesaadava teabe põhjal. Teine kajastamise kriteerium on üldjuhul täidetud, kuna vara soetamist kinnitav vahetustehing määrab selle väärtuse.

Kinnisvarainvesteering tuleks algselt hinnata soetusmaksumuses. Tehingukulud tuleks lisada esialgsesse kalkulatsiooni.

Ostetud kinnisvarainvesteeringu maksumus sisaldab ostuhinda ja kõiki otseseid kulusid. Otsesed kulud hõlmavad näiteks advokaaditasusid, ülekandemakse ja muid tehingukulusid.

Omavalmistatud kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumus on väärtus ehituse või renoveerimise lõpetamise päeval. Enne seda kuupäeva peab krediidiasutus rakendama standardit IFRS 16 “Põhivarad”. Ehituse või renoveerimise lõpetamisel omandab kinnisvara kinnisvarainvesteeringu staatuse ja sellele kohaldatakse

hakkavad levima kõnealuse standardi sätted.

Kasutuselevõtukulud (välja arvatud juhud, kui need on vajalikud rajatise töökorda viimiseks), esialgsed tegevuskahjud enne planeeritud ruumide renditaseme saavutamist, samuti materjalide, tööjõu ja muude ressursside liigse tarbimise summa töötamise ajal. rajatiste ehitamine või rekonstrueerimine kinnisvara ei sisaldu kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumuses.

Kinnisvarainvesteeringu eest tasumise edasilükkamisel on omahinnaks vara hind sularahas tasumisel ilma edasilükkamiseta. Selle summa ja lõppmakse vahe kajastatakse intressikuluna laenuperioodi jooksul.

Aruandes kajastatud kinnisvarainvesteeringuga seotud hilisemad kulutused tuleb kajastada kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse suurenemisena, kui on tõenäoline, et krediidiasutus saab tulevast majanduslikku kasu, mis ületab olemasoleva kinnisvarainvesteeringu kohta algselt arvutatud standardeid. Kõik muud hilisemad kulud tuleb kajastada kuluna nende tekkimise perioodil.

Kinnisvarainvesteeringu soetamise järgselt tehtud kulutuste käsitlemine sõltub asjaoludest, mida kinnisvara esmasel mõõtmisel ja kajastamisel arvesse võeti. Näiteks kui kinnisvarainvesteeringu bilansiline maksumus juba arvestab tulevase majandusliku kasu kaotust, siis hilisemad kulutused vara eeldatava tulevase majandusliku kasu taastamiseks kapitaliseeritakse. Sama olukord tekib siis, kui vara ostuhinnas kajastub ettevõtte kohustus teha tulevikus vajalikud kulutused vara töökorda viimiseks. Selle näiteks võiks tuua kaasajastamist vajava ehitise omandamise. Sellistel juhtudel kaasatakse hilisemad kulutused bilansilisele maksumusele.

Krediidiasutuse arvestuspoliitikana tuleks valida kas raamatupidamismudel

kas õiglase väärtuse mudelit või soetusmaksumuse mudelit ja rakendage seda poliitikat kõikide kinnisvarainvesteeringute suhtes.

Vastavalt IFRS 8-le „Perioodi puhaskasum või -kahjum, fundamentaalsed vead ja arvestusmeetodite muudatused“ viiakse arvestusmeetodi vabatahtlik muutmine läbi ainult juhul, kui see toob kaasa sündmuste või tehingute täpsema esitamise aruandeaasta finantsaruannetes. krediidiasutus. On ebatõenäoline, et õiglase väärtuse mudelilt soetusmaksumuse mudelile üleminek annab paremat teavet.

Vastavalt standardile IAS 40 peavad kõik (majandus)üksused määrama kindlaks kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse mõõtmise (õiglase väärtuse mudeli alusel) või avalikustamise (maksumuse mudeli alusel) eesmärgil. Ettevõtetel soovitatakse, kuid ei nõuta, määrata kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus sõltumatu hindaja hinnangul, kellel on tunnustatud ja vastav kutsekvalifikatsioon ning kogemus sarnase kategooria ja asukohaga kinnisvarainvesteeringute hindamisel.

Õiglase väärtuse mudel

Pärast esmast kajastamist kajastab õiglase väärtuse mudeli valinud asutus kõik kinnisvarainvesteeringud õiglases väärtuses, välja arvatud teatud allpool kirjeldatud erandid.

Kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse muutustest tulenev kasum või kahjum tuleb kajastada selle perioodi puhaskasumis või kahjumis, mil need tekivad.

Õiglane väärtus on rahasumma, mille eest saaks vara vahetada teadlike ja huvitatud osapoolte vahel turutingimustel.

Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on tavaliselt selle

turuhind. Definitsiooni järgi on õiglane väärtus aruandekuupäeval turul kõige tõenäolisem hind. See on parim hind, mida müüja võib oodata, ja parim hind, mida ostja võib oodata. Õiglane väärtus ei ole hinnanguline hind, mis on paisutatud või alahinnatud eritingimuste või asjaolude, näiteks ebatavaliste finantseerimiskokkulepete, müügi-tagasirendi tehingute, soodushinna või müügitehinguga seotud osapoole poolt pakutavate allahindluste tõttu.

Krediidiasutus ei arvesta õiglase väärtuse määramisel maha kulusid, mis võivad tekkida seoses vara müügi või muul viisil võõrandamisega.

Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus peab kajastama turutingimusi ja tegelikke tingimusi aruandekuupäeval, mitte mis tahes möödunud või tulevase kuupäeva seisuga.

Hinnanguline õiglane väärtus põhineb konkreetsel ajaperioodil. Kuna turutingimused ja -tingimused võivad muutuda, ei pruugi hinnanguline väärtus muul ajal õige olla. Lisaks eeldatakse õiglase väärtuse määramisel varade vahetamist ja ostu-müügilepingu täitmist samaaegselt ilma hinnamuutuseta, mis toimuks teadlike, huvitatud poolte vahelises tehingus turutingimustel, kui varade vahetus ja lepingu täitmine toimuvad erinevatel aegadel.

Muuhulgas võetakse kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel arvesse olemasolevatest rendilepingutest saadavat tulu ning turuosaliste põhjendatud ja põhjendatud eeldusi tulevaste rendilepingute oodatava tulu kohta, lähtudes hetke turutingimustest.

Õiglase väärtuse määratlus viitab „teadlikele ja tehingut sõlmima tahtvatele osapooltele“. Selles kontekstis tähendab "hästi informeeritud" seda, et nii müüja kui ka ostja, kes soovivad sellist tehingut teha, on piisavalt informeeritud tehingu olemusest ja põhitõdedest.

rahvusvaheline raamatupidamine

kinnisvarainvesteeringu omadused, selle tegelik ja võimalik kasutusala ning turutingimused aruandekuupäeval.

Ostja, kes soovib seda tehingut sooritada, on ostust huvitatud, kuid ei ole kohustatud seda sooritama. Ta ei taotle ega ole otsustanud seda või teist vara iga hinna eest omandada. Selline ostja soetab varasid vastavalt praegustele turutingimustele ja hetke turu ootustele, mitte aga väljamõeldud või hüpoteetilisele turule, mille tingimusi ei saa tõendada ega ette näha. Soovitatav ostja ei maksa praegusest turuhinnast kõrgemat hinda. Turuosaliste hulka arvatakse kinnisvarainvesteeringu tegelik omanik.

Soov müüja ei taotle ega sunni seda tegema, kuid ta ei kavatse nõuda hinda, mida ei peeta praegustes turutingimustes mõistlikuks. Soov müüjal on stiimul müüa kinnisvarainvesteering turutingimustest lähtuvalt parima hinnaga, mis on võimalik pärast korralikku turu-uuringut avatud turul saada, olenemata sellest, milline see hind on. Kinnisvarainvesteeringu tegeliku omaniku tegelikke tingimusi ei võeta arvesse, kuna müüja, kes soovib seda tehingut teha, on selle kinnisvara hüpoteetiline omanik.

Väljend "pärast nõuetekohast turundusuuringut" tähendab, et kinnisvarainvesteering pakutakse müügiks kõige sobivamal viisil müügi eesmärgil kõrgeima hinnaga. Ajavahemik, mille jooksul kinnisvarainvesteeringut müügiks pakutakse, võib turutingimustest olenevalt erineda, kuid see periood peab olema piisav tagamaks, et vajalik arv potentsiaalseid ostjaid pööraks kinnisvarainvesteeringule tähelepanu. Ajavahemik, mille jooksul kinnisvarainvesteeringut müügiks pakutakse, eeldatakse olevat enne aruandekuupäeva.

Õiglase väärtuse määratlus viitab "tehingutele turutingimustel võrdsete osapoolte vahel". Selliseid tehinguid tehakse osapoolte vahel, keda ei seo mingid erisuhted, mille tulemusena kujunevad turu jaoks ebatüüpilised tehinguhinnad. Eeldatakse, et tehing tehakse sõltumatute isikute vahel, kusjuures igaüks neist tegutseb iseseisvalt.

Õiglast väärtust tõendavad üldiselt kõige paremini aktiivsel turul kehtivad hinnad sarnaste kinnisvaraobjektide puhul, mis asuvad samas piirkonnas, on samas seisukorras ning mille suhtes kehtivad sarnased rendilepingud ja muud lepingud. Krediidiasutuse ülesanne on tuvastada võimalikud erinevused vara olemuses, asukohas ja seisukorras, samuti renditingimustes ja muudes selle varaga seotud lepingutes.

Kui turul kehtivad hinnad puuduvad, võtab krediidiasutus arvesse erinevatest allikatest pärinevat teavet, sealhulgas: ■F - erineva iseloomuga kinnisvara jooksvad hinnad aktiivsel turul erinevas seisukorras või territooriumil (või kehtivad erinevad rendi- või muud lepingutingimused), mida on korrigeeritud olemasolevate erinevustega; Ja viimased hinnad vähemaktiivsetel turgudel, mida on korrigeeritud, et võtta arvesse majandustingimuste muutusi pärast nende hindadega tehingute kuupäeva; -F- diskonteeritud rahavoogude prognoosid, mis põhinevad usaldusväärsetel hinnangutel tulevaste rahavoogude kohta, mis põhinevad olemasolevate rendilepingute ja muude lepingute tingimustel, samuti (võimaluse korral) välistest allikatest pärinevatel andmetel, nagu sarnase kinnisvara praegused tariifid sama territoorium ja kasutatakse diskontotegureid, mis võtavad arvesse turu poolt rahavoogude suuruse ja ajastuse suhtes hinnatud ebakindlust. Mõnel juhul annavad eelmises lõigus tuvastatud erinevad teabeallikad kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse erinevad hinnangud. Ettevõte vaatab läbi nende lahknevuste põhjused, et leida kõige sobivam

õige õiglane väärtus selle väärtuste kõikumise suhteliselt kitsas piirides.

Erandiks on olukord, kus kinnisvarainvesteeringu soetamise ajal (või olemasoleva kinnisvara esmakordsel kinnisvarainvesteeringuks muutumisel, kas pärast ehituse või renoveerimise lõpetamist või kasutusotstarbe muutumist) selgub, et kinnisvarainvesteeringu piirid õiglase väärtuse valemid on nii suured ja mis tahes tulemuse tõenäosust on nii raske hinnata, et õiglase väärtuse selge määratluse kasulikkus on olematuks. See võib viidata sellele, et kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust ei saa igal ajahetkel usaldusväärselt määrata.

Õiglane väärtus erineb kasutusväärtusest, nagu on määratletud standardis IAS 36 Varade väärtuse langus. Õiglane väärtus kajastab turuosaliste teavet ja hinnanguid ning turuosaliste kui terviku jaoks olulisi tegureid. Vastupidi, kasutusväärtus peegeldab ettevõttespetsiifilist teavet ja hinnanguid, samuti ettevõttespetsiifilisi tegureid, mis ei pruugi kehtida kõigi ettevõtete kohta. Näiteks ei kajasta õiglane väärtus:

Lisaväärtus erinevatel territooriumidel kinnisvaraportfelli loomise tulemusena;

Kinnisvarainvesteeringute ja muude varade ühisest kasutamisest tulenev sünergia;

Seaduslikud õigused ja juriidilised piirangud konkreetse kinnisvaraomaniku suhtes;

Konkreetsele kinnisvaraomanikule omased maksusoodustused ja maksukoormused.

Krediidiasutus peaks kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel vältima bilansis eraldi varade või kohustustena kajastatud varade või kohustuste ümberarvestamist. Nende hulka kuuluvad näiteks:

Sellised seadmed nagu liftid ja kliimaseadmed moodustavad sageli hoone lahutamatu osa, nii et

see sisaldub tavaliselt kinnisvarainvesteeringutes ja seda ei kajastata eraldi materiaalse põhivara osana; Möbleeritud kontori rendile andmisel sisaldab büroo õiglane väärtus üldjuhul ka mööbli õiglast väärtust, kuna möbleeritud kontori eest võetakse üüri. Kui mööbli soetusmaksumus sisaldub kinnisvarainvesteeringu õiglases väärtuses, ei kajasta ettevõte mööblit eraldi varana. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus ei sisalda ka ettemakseid ega kasutusrendi viitlaekumisi, sest (majandus)üksus kajastab neid kirjeid eraldi kohustiste või varadena.

Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus ei kajasta tulevasi kapitaliinvesteeringuid kinnisvarasse selle uuendamise või täiustamise eesmärgil ega tulevastest kapitaliinvesteeringutest saadavat majanduslikku kasu.

Mõnel juhul eeldab krediidiasutus, et kinnisvarainvesteeringuga seotud maksete (välja arvatud maksed kajastatud finantskohustuste pealt) nüüdisväärtus ületab seotud rahalaekumiste nüüdisväärtuse. (Majandus)üksus peaks selliste kohustiste kajastamise ja mõõtmise üle otsustamisel kasutama standardi IAS 37 Eraldised, tingimuslikud kohustised ja tingimuslikud varad sätteid.

Eeldatakse, et krediidiasutus suudab alati mõistliku usaldusväärsusega määrata kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse. Erandiks on aga olukord, kui kinnisvarainvesteeringu soetamise ajal (või kui olemasolev kinnisvara omandab esmakordselt kinnisvarainvesteeringu staatuse, kas pärast ehitustööde või rekonstrueerimisetapi lõppu või pärast selle otstarbe muutumist) , selgub, et krediidiasutus ei suuda alati usaldusväärselt määrata kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust. See juhtub ainult juhtudel, kui turul võrreldavaid tehinguid ei tehta

sageli puuduvad õiglase väärtuse alternatiivsed hinnangud (näiteks diskonteeritud rahavoogude prognooside põhjal). Sellistel juhtudel peaks (majandus)üksus kasutama oma kinnisvarainvesteeringu mõõtmiseks IAS 16-s Materiaalne põhivara sätestatud esmast arvestusmeetodit. Tuleks eeldada, et kinnisvarainvesteeringu likvideerimisväärtus on null. (Majandus)üksus peaks jätkama IFRS 16 sätete kohaldamist kuni kinnisvarainvesteeringu võõrandamiseni.

Erandjuhtudel, kui krediidiasutus on eelmises lõigus nimetatud põhjustel sunnitud hindama kinnisvarainvesteeringut vastavalt IFRS 16-s sätestatud arvestuspõhimõtetele, peaks ta kajastama kõik muud kinnisvarainvesteeringud õiglases väärtuses.

Kui krediidiasutus on kajastanud kinnisvarainvesteeringu õiglases väärtuses, peab ta jätkama kinnisvara kajastamist õiglases väärtuses kuni selle müümiseni (või kuni kinnisvarast saab omaniku kasutuses olev vara või kuni ettevõte alustab kinnisvara renoveerimist, et müüa edaspidi. tavapärane äritegevus), isegi hoolimata võrreldavate tehingute arvu vähenemisest turul ja turuhindade kättesaamatusest.

Ajalooline soetusmaksumuse mudel

Pärast esmast kajastamist peaks soetusmaksumuse mudeli valinud (majandus)üksus kajastama kõik kinnisvarainvesteeringud soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja akumuleeritud väärtuse langusest tulenevad kahjumid, kasutades IFRS 16 Materiaalne põhivara põhilist raamatupidamiskäsitlust.

Soetusmaksumus (algne soetusmaksumus) on tasutud raha või raha ekvivalentide summa või muu tasu õiglane väärtus, mis on antud vara soetusmaksumuse eest tasumiseks selle soetamise või ehitamise ajal.

teostatakse ainult siis, kui objekti otstarve muutub, nimelt kui: -F- omanik alustab kinnisvara kasutust - objekt viiakse kinnisvarainvesteeringust kategooriasse “omaniku kasutuses olev vara”; -F- algab rekonstrueerimine müügi eesmärgil - objekt viiakse kinnisvarainvesteeringust reservi; ■F - periood, mille jooksul omanik kinnisvara kasutab, lõpeb - ​​vara kantakse kategooriast “omaniku kasutuses olev kinnisvara” kinnisvarainvesteeringuks; -F- objekt antakse kasutusrendilepingu alusel rendile kolmandale isikule - objekt kantakse reservidest kinnisvarainvesteeringuks; -F- kinnisvara ehitustööd või rekonstrueerimine on lõpetatud - objekt viiakse kategooriast “Investeering ehitusse või pooleliolevasse rekonstrueerimisse” (käsitletud IFRS 16 “Materiaalne põhivara”) kinnisvarainvesteeringusse.

Eeltoodust tulenevalt on krediidiasutus kohustatud objekti üle andma kinnisvarainvesteeringust inventarile ainult selle otstarbe muutumisel, mida tõendab objekti ümberehitamise alustamine selle müügi eesmärgil. Kui krediidiasutus otsustab müüa kinnisvarainvesteeringu ilma seda rekonstrueerimata, jätkab ta objekti kajastamist kinnisvarainvesteeringuna kuni selle kajastamise lõpetamiseni (bilansist mahakandmiseni), mitte ei kajasta seda inventuurina. Sama juhtub siis, kui krediidiasutus alustab olemasoleva kinnisvarainvesteeringu rekonstrueerimist edasiseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna. Kinnistu säilitab oma kinnisvarainvesteeringu staatuse ja seda ei liigitata renoveerimise käigus omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks.

Tuleks sätestada kajastamise ja mõõtmise kaalutlused, mida kohaldatakse, kui asutus kasutab kinnisvarainvesteeringute puhul õiglase väärtuse mudelit. Kui organisatsioon kasutab ajaloolise soetusmaksumuse mudelit, klassifitseerib esemed ümber

Mõisted “kinnisvarainvesteering”, “omaniku kasutuses olev kinnisvara” ja “varud” ei too kaasa muutust objektide bilansilises maksumuses ega objektide soetusmaksumuses mõõtmise ja avalikustamise eesmärgil. Bilansiline väärtus on summa, millega vara bilansis kajastatakse.

Kui õiglases väärtuses kajastatav kinnisvarainvesteering liigitatakse ümber omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks või varuks, on IFRS 16 või IFRS 2 järgi järgneval arvestusel kinnisvara algne soetusmaksumus selle õiglane väärtus kasutuse muutumise kuupäeval.

Kui omaniku kasutuses olev kinnisvara muutub kinnisvarainvesteeringuks, mida mõõdetakse õiglases väärtuses, peaks krediidiasutus rakendama standardit IFRS 16 kuni kuupäevani, mil kinnisvara kasutusotstarve muutub. IFRS 16 kohase kinnisvara bilansilise maksumuse ja selle õiglase väärtuse erinevust ülaltoodud kuupäeva seisuga tuleks käsitleda samamoodi kui ümberhindamist vastavalt IFRS 16-le.

Kuni omaniku kasutuses olevast kinnisvarast saab õiglases väärtuses mõõdetav kinnisvarainvesteering, peaks asutus jätkama kinnisvara amortisatsiooni ja väärtuse langusest tuleneva kahjumi kajastamist. Kinnisvara bilansilise maksumuse IFRS 16 alusel ja selle õiglase väärtuse vahelist erinevust ülaltoodud kuupäeva seisuga arvestatakse samamoodi nagu ümberhindlust vastavalt IFRS 16-le, st:

Objekti bilansilise maksumuse vähenemine kajastatakse perioodi puhaskasumis või kahjumis. Sellele vaatamata kantakse antud objekti ümberhindamisest tuleneva väärtuse suurenemise piires vähenemise summa kontole “Ümberhindamisest tuleneva vara väärtuse suurenemine”;

Objekti bilansilise maksumuse suurenemist arvestatakse järgmiselt:

Objekti bilansilise maksumuse suurenemine summas, mis on võrdne objekti väärtuse langusest tuleneva kahjumi summaga, kajastatakse perioodi puhaskasumis või -kahjus. Puhaskasumisse või -kahjumisse jaotatud suurenemise summa

periood ei tohiks ületada summat, mis on vajalik bilansilise maksumuse taastamiseks summani, mis oleks määratud (miinus amortisatsioon), kui vara varasematel aastatel poleks vara väärtuse langusest tekkinud kahjumit kajastatud;

Ülejäänud osa bilansilise väärtuse suurenemisest kantakse kapitalikontole “Kinnisvara väärtuse suurenemine ümberhindlusest”. Kinnisvarainvesteeringu hilisemal võõrandamisel võib kapitalis kajastatud ümberhindlusest tekkinud vara väärtuse kasvu jaotamata kasumi arvele maha kanda. Objekti väärtuse mahakandmine ümberhindlusest jaotamata kasumi kontole kasumiaruandes ei kajastu.

Objekti üleviimiseks laost kinnisvarainvesteeringusse, mida kajastatakse õiglases väärtuses, tuleb selle kuupäeva seisuga õiglase väärtuse ja bilansilise maksumuse vahe kajastada perioodi puhaskasumis või -kahjumis.

Objekti inventuurilt kategooriasse “kinnisvarainvesteering” viimise arvestuskord, mis kajastatakse õiglases väärtuses, vastab varude müügi arvestuskorrale.

Kui krediidiasutus lõpetab õiglases väärtuses kajastatava iseehitatud kinnisvarainvesteeringu ehitus- või rekonstrueerimistööd, tuleb kinnisvara selle kuupäeva seisuga õiglase väärtuse ja bilansilise maksumuse vahe kajastada puhaskasumis või -kahjumis. periood.

Kinnisvarainvesteeringu võõrandamine

Kinnisvarainvesteeringu kajastamine lõpetatakse (st kantakse bilansist maha) selle võõrandamisel või lõplikul kasutusest kõrvaldamisel, kui vara võõrandamisest ei ole oodata majanduslikku kasu.

Kinnisvarainvesteeringu võõrandamine võib toimuda läbi

kapitalirendi müük või üleandmine. Kinnisvarainvesteeringu võõrandamise kuupäeva määramisel peaks krediidiasutus juhinduma IFRS 18 “Tulu” kaupade müügist saadava tulu kajastamise kriteeriumidest ning võtma arvesse käesoleva standardi lisas toodud asjakohaseid soovitusi. Kapitalirendi või tagasirendi alusel müüdud kinnisvarainvesteeringu võõrandamisele kohaldatakse IFRS 17 Rendilepingu sätteid.

Kinnisvarainvesteeringu kasutusest kõrvaldamisest või võõrandamisest tulenevat kasumit või kahjumit tuleb mõõta müügist saadud puhastulu ja vara bilansilise maksumuse vahena ning kajastada kasumiaruandes tuluna või kuluna (kui IFRS 17-s ei ole sätestatud teisiti). Liising" tagasirendiga müügi kohta).

Kinnisvarainvesteeringu võõrandamise eest saadud tasu võetakse algselt arvele õiglases väärtuses. Eelkõige kinnisvarainvesteeringu eest tasumise edasilükkamise korral kajastub saadud tasu algselt vara hinnas, kui tasutakse sularahas ilma edasilükatud makseta. Tasu nimiväärtuse ja objekti hinna vahe sularahas tasumisel ilma edasilükkamata makseta kajastatakse vastavalt IFRS 18-le intressituluna, mis arvutatakse ajaproportsionaalselt, võttes arvesse investeeringu tegelikku tulu. saadav tasu.

Pärast kinnisvarainvesteeringu võõrandamist krediidiasutusele jäänud kohustuste arvestamiseks tuleks kohaldada standardit IAS 37 Eraldised, tingimuslikud kohustised ja tingimuslikud varad või teiste IFRSide vastavaid sätteid.

Teabe avalikustamine

Kinnisvarainvesteeringute kohta käiv teave tuleb avalikustada finantsaruannete lisades lisaks IFRS 17 Rendilepingu kohaselt avalikustatud teabele. Vastavalt IFRS 17-le avalikustab kinnisvarainvesteeringu omanik teavet kasutusrendi tingimuste kohta ad hoc alusel.

üürileandja positsioon. Lisaks avaldab krediidiasutus, mis haldab kinnisvarainvesteeringuid kapitalirendi alusel, teavet selle kapitalirendi kohta liisinguvõtja vaatenurgast, samuti teavet ettevõtte kasutusrendi all oleva kinnisvara kohta rendileandja vaatenurgast.

Krediidiasutus peaks avalikustama järgmise teabe:

♦ krediidiasutuse poolt välja töötatud kriteeriumide kohta kinnisvarainvesteeringute ja omaniku kasutuses olevate kinnisvarainvesteeringute, samuti tavapärase äritegevuse käigus müügiks mõeldud vara eristamiseks juhtudel, kui objektide klassifitseerimine tundub keeruline;

♦ kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse määramisel kasutatud meetodite ja oluliste eelduste kohta (sel juhul näidatakse, kas õiglase väärtuse määramise aluseks oli objektiivne turuinformatsioon või suuremal määral muud tegurid, mis tuleks avalikustada kinnisvarainvesteeringust tulenevalt vara iseloom ja võrreldava turuteabe puudumine );

♦ mil määral põhineb kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus (mis kajastub raamatupidamise aastaaruandes või on avalikustatud raamatupidamise aastaaruande lisades) sõltumatu hindaja hinnangul, kellel on tunnustatud ja asjakohane kutsekvalifikatsioon ning hindamise kogemus. kinnisvarainvesteering, mis on sama kategooria ja asukohaga samal territooriumil kui hinnatav kinnisvara. Sellise hinnangu puudumine on avalikustatud raamatupidamise aastaaruande lisades;

♦ kasumiaruandes kajastuvad näitajad:

Kinnisvarainvesteeringute renditulu;

Otsesed tegevuskulud (sh remondi- ja tavahoolduskulud), mis on seotud kinnisvarainvesteeringuga, millelt aruandeperioodil saadi renditulu;

Aruandeperioodil üüritulu mitte toonud kinnisvarainvesteeringute otsesed tegevuskulud (sh remondi- ja tavahoolduskulud);

Kinnisvarainvesteeringute müümise või võõrandamisest saadava tulu või tulu jaotamise piirangute olemasolu ja ulatus;

Olulised lepingujärgsed kohustused kinnisvarainvesteeringu ostmiseks, ehitamiseks või renoveerimiseks või kinnisvarainvesteeringu remondiks, hoolduseks või parenduseks.

Lisaks ülaltoodud õiglase väärtuse mudelit kasutava krediidiasutuse raamatupidamise aastaaruannete lisades avaldatule ka kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse aruandeperioodi alguses vastavusse viimine bilansilise maksumusega aruandeperioodi lõpus. Samuti tuleks esitada aruandeperioodi aruanne, märkides ära järgmised andmed (võrreldava teabe esitamine ei ole nõutav):

Kinnisvarainvesteeringu kasv, avalikustades eraldi andmed selle kasvu kohta objektide soetamise ja hilisemate kulude kapitaliseerimise tulemusena;

utiliseerimine;

Õiglase väärtuse korrigeerimisest tulenev puhaskasum või -kahjum;

Kinnisvarainvesteeringute teisendamine inventari ja omaniku kasutuses oleva kinnisvara kategooriatesse ja vastupidi;

Muud muudatused.

Erandjuhtudel, kui krediidiasutus kajastab kinnisvarainvesteeringut esmasel arvestusmeetodil vastavalt standardile IFRS 16 Materiaalne põhivara (usaldusväärse õiglase väärtuse puudumise tõttu), tuleb selle kinnisvarainvesteeringuga seotud summad avalikustada. võrdluses eraldi muude kinnisvarainvesteeringu objektidega seotud summadest

sti. Lisaks peaks krediidiasutus avalikustama järgmise teabe: -F- kinnisvarainvesteeringu kirjeldus;

selgitus põhjuste kohta, miks õiglast väärtust ei ole võimalik piisava usaldusväärsusega määrata;

Y* võimalusel piirid, millesse kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus eeldatavasti jääb;

F- õiglases väärtuses kajastamata kinnisvarainvesteeringu võõrandamisel:

♦ õiglases väärtuses kajastamata kinnisvarainvesteeringu võõrandamise fakt;

♦ selle kinnisvarainvesteeringu bilansiline väärtus müügihetkel;

♦ kajastatud kasumi või kahjumi summa. Lisaks raamatupidamise aastaaruande lisades avaldatavale teabele peab ajaloolise soetusmaksumuse mudelit kasutav krediidiasutus avalikustama ka teabe:

♦ amortisatsiooni arvutamise meetodid;

♦ varade kasulik eluiga või kasutatud amortisatsiooninormid;

♦ bilansiline kogumaksumus ja akumuleeritud kulum (koos akumuleeritud allahindlustega) aruandeperioodi alguses ja lõpus;

♦ kinnisvarainvesteeringu bilansilise maksumuse vastavusse viimine aruandeperioodi alguses ja lõpus, märkides ära järgmised andmed (võrreldava teabe esitamine ei ole nõutav):

Kinnisvarainvesteeringute kasv, avalikustades eraldi kinnisvara soetamisest ja hilisemate kulude kapitaliseerimisest tulenevad kasumid;

Kinnisvarainvesteeringu suurenemine objektide soetamise tulemusena äriühingu ühinemise käigus;

utiliseerimine;

Amortisatsioon;

Finantsaruannetes kajastatud allahindluste summa ja eemaldatud summa

aruandeperioodi allahindlused vastavalt IFRS 36-le „Varade väärtuse langus“;

Välismaise toodangu finantsaruannete ümberarvutamisel tekkivad netokursivahed;

IFRS 25 Investeeringuarvestus võeti hiljuti tagasi IFRS 39 Finantsinstrumentide kajastamine ja mõõtmine ja IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud. Vastavalt IAS 39-le tuleb bilansis kajastada kõik finantsvarad ja finantskohustused, sealhulgas kõik tuletisinstrumendid. Neid tuleks algselt mõõta soetusmaksumuses, st finantsvara või kohustise omandamise eest makstud või saadud tasu õiglases väärtuses.  

IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud käsitleb investeerimisvarade arvestust. Standardis IAS 40 määratletakse kinnisvarainvesteeringud kui kinnisvara, mida hoitakse renditasu, kapitali kallinemise või mõlema teenimiseks.  

Kinnisvarainvesteeringute näideteks on  

Kvalifitseeruvate varade näideteks on varud, mille turukõlblikuks muutumine võtab palju aega, tootmisettevõtted, elektrijaamad ja kinnisvarainvesteeringud. Muud investeeringud ja need varud, mida toodetakse regulaarselt suurtes kogustes, perioodiliselt ja lühikese aja jooksul, ei ole kvalifitseeruvad varad. Kvalifitseeruv vara ei ole ka vara, mis on soetamisel valmis sihtotstarbeliseks kasutamiseks või müüdud.  

IFRS 40 Kinnisvarainvesteeringud.  

Investeeringud on ettevõttele kuuluvad varad, mida ta kasutab kasumi teenimiseks ja omakapitali väärtuse suurendamiseks. Samal ajal ei ole varud ja põhivara (va kinnisvarainvesteeringud) asjakohaste standardite IAS 2 ja IAS 16 kontekstis investeeringud.  

Standard laiendab eelnevalt mainitud kinnisvarainvesteeringu mõistet. Kinnisvarainvesteering on investeering maasse ja hoonetesse, mille jaoks ei asuta  

Kinnisvarainvesteering on investeering materiaalsesse varasse, mis ei ole ette nähtud kasutamiseks organisatsiooni äritegevuses. Need on rikkuse kogumise vorm maa, kinnisvara, väärismetallide ja -kivide, üleliigsete reservide jms omandamise kaudu. Kinnisvarainvesteeringute osas on igal organisatsioonil valida, kas see võetakse arvele materiaalse põhivarana - põhivarana, mille amortisatsioon on vastavalt vastuvõetud arvestuspoliitikale, või pikaajalise investeeringuna vastavalt käesolevas käesolevas dokumendis sätestatud reeglitele. peatükk.  

Eriti tuleb märkida IFRS-i kasutamist sellise spetsiifilise mõõtmiskategooria puhul nagu õiglane väärtus. Usume, et õiglast väärtust on asjakohane tõlgendada hinnanguna, mis on kasutajatele usaldusväärse teabe pakkumiseks kõige adekvaatsem. Erinevates olukordades toimivad õiglase väärtusena erinevat tüüpi varem antud hinnangud, kuigi tavaliselt mõistetakse õiglast väärtust turuhinnana. IFRS defineerib õiglast väärtust kui rahasummat, mille eest saab vara vahetada teadlike, huvitatud osapoolte vahelises tehingus turutingimustel. Kui esimest tüüpi hinnangut - soetamise tegelikku maksumust saab tinglikult üldistada ostuhinnaks ja võimalikku müügihinda müügihinnaks, mis tähendab eelkõige turuhinda (õiglane väärtus), siis tuleb märkida, et on tendents ostuhinna järkjärgulisele nihutamisele müügihinna (õiglase väärtuse) võrra. Rahvusvaheline kinnisvarainvesteeringute standard 40 kehtestas hiljuti esimest korda müügihinna (õiglase väärtuse) mudeli kui ühe kahest võimalusest mittefinantsvarade (põhivarade) kajastamiseks. Varem esitati selline nõue ainult finantsvarade puhul (standard 39 Finantsinstrumendid). IASB usub, et õiglase väärtuse suurem kasutamine on viis parandada finantsaruandluse teabe usaldusväärsust ja selle läbipaistvust. Venemaa raamatupidamis- ja aruandlusreeglid ei näe ette diskonteeritud väärtuse kasutamist ega sisalda sellist kategooriat nagu õiglane väärtus.  

Standard 16 ei reguleeri kinnisvarainvesteeringute aruandlust (vt standard 40). Kinnisvarainvesteeringu eesmärk on teenida üüri ja/või kapitali kallinemist. Seetõttu ei ole kinnisvarainvesteering identne kinnisvaraga, mida ettevõte ise kasutab. Seega kehtestab standard 16 reeglid põhivara - omaniku kasutuses oleva vara (sh põhivara (vara), mis on mõeldud edasiseks kasutamiseks omaniku kasutuses oleva varana) aruandluseks.  

Standard 17 ei kehti hinnangutele, mida teevad kapitalirendi alusel renditud kinnisvarainvesteeringute rentnike ja kasutusrendi alusel renditud kinnisvarainvesteeringute rendileandjad.  

Kinnisvarainvesteeringute hulka kuuluvad  

Kinnisvarainvesteeringuid tuleks algselt hinnata soetusmaksumuses. Maksumus on määratletud kui soetushind pluss kõik otsesed kulud. Kinnisvarainvesteeringuga seotud hilisemad kulutused lisatakse kinnisvarainvesteeringu bilansilisele maksumusele juhul, kui on tõenäoline, et realiseeritakse tulevane majanduslik kasu, mis ületab selle kinnisvara puhul algselt prognoositud.  

Pärast kinnisvarainvesteeringu esmast hindamist on vaja valida ja kajastada arvestuspoliitikas üks võimalikest kinnisvarainvesteeringute arvestuse võimalustest.  

Õiglane väärtus on rahasumma, mille eest teadlikud, üksteisest sõltumatud osapooled oleksid nõus vara vahetama. Kinnisvarainvesteeringu õiglane väärtus on tavaliselt selle turuväärtus bilansipäeval.  

Kinnisvarainvesteeringute arvestuse ja kajastamise korra kehtestamiseks on soovitav  

Tuvastage kinnisvara kinnisvarainvesteeringuna.  

1986. aasta maksureformi seaduse tulemusena kaotati kinnisvara osas sõna otseses mõttes miljardeid dollareid. Paljud spekulandid on kaotanud raha, sest nad püüdsid osta kallist kinnisvara, eeldades, et hind tõuseb alati ja valitsus annab neile passiivse kinnisvarakahju eest maksusoodustusi. Teisisõnu subsideeris valitsus üüritulu ja üürikulude vahet, kui viimased olid suuremad. Nagu nad ütlesid, "keegi muutis reegleid". Pärast seda maksuseaduse muudatust kukkus aktsiaturg kokku, kadusid säästud ja laenud ning aastatel 1987–1995 toimus oluline rikkuse ümberjagamine. Investeeringute omandiõigus on liikunud peamiselt S-kvadrandist – kõrge sissetulekuga spetsialistidelt, nagu arstid, juristid, raamatupidajad, insenerid ja arhitektid, I kvadrandini – investoritele. See üksainus maksuseaduste muudatus pani inimesi kinnisvarasse investeerimiselt üle minema pabervarade turule, mida tuntakse aktsiaturuna. Kas lähitulevikus võib oodata samasugust jõukuse voogu ühest kvadrandi osast teise. Kas võib juhtuda, et seekord võtavad kinnisvara asemele pabervarad ja teadaolevalt ajalugu? kipub end kordama. Ja kui see kordub, siis mõned kaotavad, aga paljud teised võidavad.  

Lisaks oma ettevõtte loomisele võite saada investoriks seestpoolt, ostes olemasoleva ettevõtte kontrollpaki. Ostes enamuse ettevõtte aktsiatest, omandate kontrollosaluse. Pidage meeles, et suurendades teie käes olevat investori kontrolli, vähendate investeeringu riski – loomulikult eeldusel, et teil on oskused kinnisvarainvesteeringute haldamiseks.  

1985. aastal töötasime Kimiga välja plaani osta kaks kinnisvara aastas. Alustasime oma esimese kinnisvara ostmist 1989. aastal. Kui meil oli viis kinnisvara, sai meie majanduslikuks tugevuseks 5 või 25. Kuid kogemuste omandamisel ei kasvanud mitte ainult meie majanduslik tugevus, vaid ka meie enesekindlus. Kui me selle 12 korteriga hoone ostsime, oli meie finantsvõimenduse määr 1 17 ja majanduslik tugevus 1 172 või 289. Teiste inimeste jaoks, kes omasid ainult oma kodu ega ostnud kinnisvarainvesteeringuid hindade languse perioodidel, on kinnisvara võimenduse määr. jäi võrdseks 1 1 ja nende majanduslik tugevus jäi 1 juurde. Kimi ja minu eesmärk on 2005. aasta jooksul lisada oma portfelli 1000 või enam tulu tootvat kinnisvara. Küsimus on selles, milline on majanduslik jõud alates 1000. aastast  

Selles peatükis käsitletakse investeeringute raamatupidamis- ja finantsaruandluse sätteid vastavalt standardile IFRS 27 Konsolideeritud finantsaruanded ja tütarettevõtetesse tehtud investeeringute arvestus (muudetud 1994), IAS 28 Sidusettevõtetesse tehtud investeeringute arvestus (muudetud 1998), IFRS-31 Kajastus

Teabe tuvastamine, mõõtmine ja avalikustamine kinnisvarainvesteering reguleerib IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud. Kinnisvarainvesteering on kinnisvara, näiteks maa ja hooned (võib-olla osa hoonest) või mõlemad, mida ettevõte omab renditulu ja/või hinnatõusu teenimiseks.

Kui osa varast kasutatakse rendi laekumiseks ja teine ​​kaupade (töö, teenuste) tootmiseks, siis on ettevõte kohustatud nende eest eraldi arvestust pidama. Kui aga tootmiseks kasutatakse vaid väikest osa, siis standard lubab kinnisvara liigitada kinnisvarainvesteeringuks. Kinnisvarainvesteeringuks ei loeta kinnisvara, mida rendib ema- või tütarettevõte, kuna kontserni puhul on tegemist omaniku kasutuses oleva kinnisvaraga.

Kinnisvarainvesteeringut kajastatakse siis, kui on tõenäoline, et tulevikus saab majanduslikku kasu ja selle väärtust on võimalik usaldusväärselt mõõta.

Kinnisvarainvesteering hinnatakse algselt tegelikesse ostukuludesse, mis koosnevad kinnisvara soetusmaksumusest ja otsestest ostukuludest. Seejärel peab ettevõte oma arvestuspõhimõtetes määrama kindlaks valitud kinnisvarainvesteeringu arvestamise meetodi: kas õiglases väärtuses või tegelikes kuludes. Sel juhul tuleb valitud arvestusmeetodit rakendada kõikidele kinnisvarainvesteeringutele.

Kauba õiglane väärtus on summa, mille eest saab seda eset vahetada teadlike, huvitatud poolte vahelises tehingus turutingimustel. Õiglase väärtuse muutused kajastatakse nende tekkimise perioodi kasumis või kahjumis.

Soetusmaksumuse mudelis kajastatakse kinnisvarainvesteeringuid selle soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja akumuleeritud väärtuse langusest tulenevad kahjumid (kui neid on), mis on kooskõlas materiaalse põhivara arvestusega.

Üürilepingute lõpetamine ja vara ümberehitamine omaniku kasutuses olevaks kinnisvaraks;

Müügi eesmärgil ümberehitamise algus varudesse kandmisel;

Lepingujärgse kasutusrendi algus.

Kinnisvarainvesteeringu kajastamine tuleb lõpetada, kui kinnisvarast ei oodata majanduslikku kasu. Kinnisvarainvesteeringu võõrandamine toimub siis, kui see müüakse või antakse kapitalirendile.

Kohustuslik avalikustamine hõlmab: kinnisvarainvesteeringute arvestusmudelit, kinnisvarainvesteeringute klassifitseerimise kriteeriume, sõltumatu hindaja poolt teostatud hindamise ulatust, kinnisvarainvesteeringust saadava renditulu suurust, otseseid tegevuskulusid ja akumuleeritud õiglase väärtuse muutusi.

Kaasaegses Venemaa raamatupidamises ja aruandluses suureneb rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite (IFRS) roll. Venemaa raamatupidamisstandardite (RAS) IFRS-ile lähemale toomise strateegiat on Venemaa Föderatsiooni valitsus järginud juba aastaid.
Vaatamata IFRS-ile lähenemise strateegiale ei saa Venemaa raamatupidamisstandardites sätestatud põhimõtteid nimetada IFRS-iga täielikult kooskõlaliseks ning praegu on endiselt märkimisväärne hulk erinevusi finants- (raamatupidamise) kirjete hindamise ja aruandluse määratlustes ja lähenemisviisides. avaldused.
Siin võrdleme põhinõudeid kinnisvarainvesteeringutega tehtud tehingute kajastamisel ja aruandlusel vastavalt IFRS-ile ja RAS-ile ning võimalikke korrigeerimisi, mis võivad olla vajalikud ettevõtte kinnisvarainvesteeringuga seotud aruandluse ümberkujundamisel.

Kinnisvarainvesteeringu mõiste

Kinnisvarainvesteering- see on kinnisvara, mis kuulub organisatsioonile (omanikuna või kapitalirendilepingu alusel rentnikuna) väljaüürimise või väärtuse suurendamise eesmärgil, mitte tootmisprotsessis ja haldustegevuses kasutamiseks. otstarbeks kui ka müügiks.

IAS 40 Kinnisvarainvesteeringud on pühendatud kinnisvarainvesteeringute arvestusele. Kinnisvarainvesteering on kinnisvara, mis peab vastama kõigile järgmisele neljale kriteeriumile:

1) kinnisvara liigid: maa või ehitis; või osa hoonest; või mõlemad;

2) vara on: omaniku valduses; või kapitalirendilepingu (liisingulepingu) alusel rentnik; 3) kinnisvara omamise eesmärgid: üüritasude saamine; või kapitali kasvutulu; või mõlemad; 4) omandi eesmärgid ei ole: kasutamine kaupade tootmisel või tarnimisel, teenuste osutamisel, halduseesmärkidel; müük tavapärase äritegevuse käigus. IN
IAS 40
Kinnisvarainvesteeringute näited on toodud:
- maa, mida hoitakse selle väärtuse kasvust kasu saamiseks, kuid mitte lühiajaliseks müügiks;
- maa, mille edasine kasutamine ei ole hetkel kindlaks määratud;
- ettevõttele (liisingulepingu alusel omanikule või rentnikule) kuuluv ja kasutusrendile (kuid mitte kapitalirendile) antud hoone tervikuna või osadena;
- hoone, kus praegu ei asuta, kuid mis on mõeldud tervikuna või osadena väljaüürimiseks, mitte müügiks;
- kinnisvara, mis on ehitamisel või arendamisel (kuid mitte kolmandate isikute nimel), edasiseks kasutamiseks kinnisvarainvesteeringuna, mitte müügiks; tulusad investeeringud materiaalsetesse varadesse , kajastatud kontol 03 “Tulu toovad investeeringud materiaalsesse varasse”.
Vastavalt kontoplaanile tulusad investeeringud materiaalsetesse varadesse on organisatsiooni investeeringud osasse varasse, hoonetesse, ruumidesse, seadmetesse ja muudesse materiaalset vormi omavatesse väärtustesse, mille organisatsioon annab tulu saamiseks tasu eest ajutise kasutamise (ajutise valdamise ja kasutamise) eest. Seega esineb lahknevus kinnisvarainvesteeringu (IFRS 40) ja kasumlike investeeringute materiaalsesse varasse mõistete vahel (vt joonis 1).

Riis. 1 Kinnisvarainvesteeringute (IFRS 40) ja tulusate investeeringute suhe materiaalsesse varasse (konto 03 Kontoplaan)
Piirkond A- need on IFRS 40 kohased kinnisvarainvesteeringud, kuid mitte tulusad investeeringud materiaalsesse varasse vastavalt Venemaa õigusaktidele: kinnisvara (maa või hoone või hooneosa või mõlemad) (omaniku või üürnik vastavalt kapitalirendilepingule) eesmärgil tulu saamine kapitali kasvutulult. Selliseid objekte kajastatakse vastavalt Venemaa õigusaktidele kontol 01 “Põhivara”.
Piirkond B– need on objektid, mis on nii kinnisvarainvesteeringud IFRS 40 järgi kui ka tulusad investeeringud materiaalsesse varasse Venemaa raamatupidamise järgi: maa ja hooned, mis on organisatsiooni käsutuses rendimaksete saamise eesmärgil, s.o. antakse kasutusrendi alusel. Vastavalt Venemaa seadusandlusele kajastuvad need kinnisvaraobjektid kontol 03 “Tasumlikud investeeringud materiaalsetesse varadesse”.
Piirkond B- need on objektid, mis on tulusad investeeringud materiaalsesse varasse, kuid ei ole kinnisvarainvesteeringud IFRS-i mõistes: seadmed ja muu põhivara, välja arvatud hooned ja maa, aga ka muud väärtasjad, millel on materiaalne vorm, mille organisatsioon on andnud ajutiseks kasutamiseks tulu teenimise eesmärgil. Kõnealuseid materiaalseid varasid kajastatakse vastavalt kontoplaanile kontol 03 “Tasumlikud investeeringud materiaalsesse varasse”.
Kasumlike investeeringute arvestamine materiaalsetesse varadesse Venemaa raamatupidamises toimub vastavalt PBU 6/01 “Põhivara arvestus”, ja vastab üldiselt IFRS 40-s sätestatud soetusmaksumuse arvestuse mudelile. Pealegi, kui Venemaa organisatsioon kasutas õigust hinnata ümber tulu teenivaid investeeringuid materiaalsesse varasse, siis see valik ei vasta IFRS 40 pakutud õiglase väärtuse arvestusmudelile. Oluline on märkida, et erinevalt rahvusvaheliste standardite sätetest ei kuulu Venemaa õigusaktidele vastavad maatükid ümberhindlusele (põhivara arvestuse juhendi punkt 43).
IFRS nõuab investeerimistegevuseks soetatud kinnisvara ja kinnisvarainvesteeringute eristamist. Levinud olukord on see, et rahavoogude aruandes kajastuvad kulud investeerimistegevuse osana, kuid bilansis moodustavad need tavalise põhivara maksumuse.
Lisaks on vene raamatupidamises mõiste " pikaajaline investeering" ehitus- ja investeerimistegevuse raamatupidamise valdkonnas. Vastavalt pikaajaliste investeeringute arvestuse eeskirjadele, mis on kinnitatud Venemaa rahandusministeeriumi 30. detsembri 1993. aasta kirjaga N 160 (edaspidi määrus N 160). ), pikaajaliste investeeringute all mõistetakse müügiks mitte ettenähtud pikaajaliste (üle ühe aasta) varade loomise, mahu suurendamise, samuti soetamise kulusid, välja arvatud pikaajalised finantsinvesteeringud riigi väärtpaberitesse. , teiste ettevõtete väärtpaberid ja põhikapital.
Määruse nr 160 kohaselt on pikaajalised investeeringud seotud kapitaalehituse elluviimisega uusehituse näol, samuti olemasolevate ettevõtete ja mittetootmisobjektide rekonstrueerimise, laiendamise ja tehnilise ümbervarustusega; hoonete, rajatiste, seadmete, sõidukite ja muude põhivara üksikobjektide (või nende osade) soetamine; maatükkide ja keskkonnakorraldusrajatiste soetamine; immateriaalse vara soetamine ja loomine.
Nagu näete, hõlmab määruse nr 160 kohane pikaajaliste investeeringute mõiste ainult neid objekte, mis on tootmise või soetamise staadiumis.
Nagu toodud definitsioonidest järeldub, ei kattu IFRS-i kohane kinnisvarainvesteeringu mõiste täielikult RAS-i järgsete pikaajaliste investeeringute ja tulusate investeeringute definitsioonidega materiaalsesse põhivarasse.
Põhilised erinevused mõistete „kinnisvarainvesteering“ vastavalt IAS 40 ja „pikaajaline investeering“ määruse nr 160 järgi võib sõnastada järgmiselt:
- pikaajalised investeeringud on vaid objektid, mis on tootmise või soetamise staadiumis, samas kui kinnisvarainvesteeringu mõiste hõlmab ka kasutusvalmis objekte;
- kinnisvarainvesteering saab olla ainult kinnisvara, samas kui pikaajalised investeeringud on laiem mõiste ja hõlmavad mis tahes põhi- ja immateriaalset vara;
- kinnisvarainvesteeringud, erinevalt pikaajalistest investeeringutest, ei saa olla mõeldud kasutamiseks kaupade tootmiseks või tarnimiseks, teenuste osutamiseks ega halduseesmärkidel.
Omakorda on olulised erinevused IFRS-i järgsete „kinnisvarainvesteeringute“ ja RAS-i „tulu toovate investeeringute materiaalsesse varasse“ definitsioonide vahel:
- tulusad investeeringud materiaalsesse varasse võivad olla kõik põhivarad, samas kui kinnisvarainvesteeringud on ainult kinnisvara;
- PBU 6/01, erinevalt standardist IAS 40, ei näita kinnisvara omandi eesmärki kapitali kallinemisena tulutoovate investeeringute puhul materiaalsesse varasse.
- IAS 40 nõuab professionaalse hinnangu kasutamist, et otsustada, kas kinnisvara kvalifitseerub kinnisvarainvesteeringuks. Ettevõte töötab välja kriteeriumid standardile vastava kinnisvarainvesteeringu määramiseks, mis on eriti oluline siis, kui kinnisvara klassifitseerimine on keeruline. RAS-is pakuvad põhimõtteliselt kõik määratlused selgemaid kriteeriume, mis ei hõlma professionaalse hinnangu kasutamist.

Kinnisvarainvesteeringute raamatupidamine

Kinnisvarainvesteeringut kajastatakse varana ainult siis, kui on tõenäoline, et see annab tulevikus majanduslikku kasu ja kinnisvarainvesteeringu väärtust on võimalik usaldusväärselt mõõta.
Vastavalt standardile IAS 40 tuleb kinnisvarainvesteeringuid algselt mõõta soetusmaksumuses, sealhulgas tehingukulud. Kinnisvarainvesteeringu tegelik soetamise maksumus sisaldab ostuhinda ja kõiki otseseid kulusid. Otsesed kulud hõlmavad näiteks professionaalse õigusteenuse maksumust, kinnisvara võõrandamismakse ja muid tehingukulusid.
Üldjuhul ei erine kinnisvarainvesteeringu algse soetusmaksumuse mõõtmine IFRS-i järgi RAS-i mõõtmispõhimõtetest, kuid siiski esineb mõningaid erinevusi, millest olulisemad on järgmised:
- kinnisvarainvesteeringu eest tasumise edasilükkamisel määratakse tegelikud kulud diskonteeritud väärtusena, selle summa ja makse kogusumma vahe kajastatakse intressikuluna edasilükkamise perioodil;
- ettevõtjale rendilepingu alusel kuuluva kinnisvarainvesteeringuna liigitatud kinnisvaraosa algmaksumus määratakse samamoodi nagu kapitalirendi puhul, s.o. vara tuleks kajastada vara õiglases väärtuses või minimaalsete rendimaksete nüüdisväärtuses, olenevalt sellest, kumb on madalam, ning samaväärset summat kajastada kohustusena;
- kui kinnisvarainvesteering soetatakse vahetuse teel, mõõdetakse selle soetusmaksumust õiglase väärtusena, välja arvatud IAS 40-s sätestatud erandid;
- nagu juba mainitud, ei kattu liisitud investeerimisobjektide IFRS-i kohane algmaksumus alati RAS-i järgse algmaksumusega selle määratluste erinevuste tõttu;
- IFRS-i esmakordsel rakendamisel vastavalt IFRS 1-le “Rahvusvaheliste finantsaruandluse standardite esmakordne rakendamine” on ettevõttel õigus hinnata kinnisvarainvesteeringut õiglases väärtuses, kui ta on valinud kuluarvestuse mudeli.
Kinnisvarainvesteeringu hilisem hindamine toimub ühel järgmistest viisidest:
Õiglase väärtuse arvestus- pärast objektide esmast kajastamist nende soetamiskulude summas mõõdetakse kõik objektid õiglases väärtuses, mis kajastab aruandekuupäeva turuhindade seisu. Õiglase väärtuse muutustest saadav kasum (kahjum) kajastatakse nende tekkimise perioodil kasumiaruandes.
Tegelike soetuskulude arvestus- kinnisvarainvesteeringuid mõõdetakse soetusmaksumuses, millest on maha arvatud akumuleeritud kulum ja akumuleeritud allahindlused.

IFRS-i kohase finants- ja majandustegevuse käigus võib olla vajalik kinnisvarainvesteeringute ümberliigitamine. Objekti võõrandamine kinnisvarainvesteeringuks või sellest väljavõtmine toimub ainult selle toimimisviisi muutumise korral, mida kinnitavad järgmised sündmused:

1) objekti tootmistegevuses kasutamise algus - objekti üleviimine kinnisvarainvesteeringust põhivarasse;

2) müügi ettevalmistuste algus - objekti üleviimine kinnisvarainvesteeringust inventuurile;

3) tootmistegevuses kasutamise lõpp - eseme viimine põhivarast kinnisvarainvesteeringuks;

4) kasutusrendi alustamine - objekti üleviimine reservidest kinnisvarainvesteeringuks;

5) ehitamise või rekonstrueerimise lõpetamine - objekti üleviimine ehitus- või rekonstrueerimisjärgus olevast varast (põhivara) kinnisvarainvesteeringuks.

Kui õiglases väärtuses kajastatav objekt kantakse üle kinnisvarainvesteeringust teist tüüpi varadele, hakatakse seda objekti kajastama uues väärtuses õiglases väärtuses.
RBU-l puudub tava viia põhivara või pikaajalisi investeeringuid materiaalsesse varasse müügiks mõeldud varadesse (varudesse), kui ettevõte otsustab need objektid müüa. Need objektid on jätkuvalt loetletud Venemaa raamatupidamiskontodel vastavalt nende algsele eesmärgile, nagu näiteks kontod 01 või 03. Seetõttu on IFRS-i kohase aruandluse jaoks vaja kasutada mitte ainult raamatupidamisandmeid, vaid samuti teada ettevõtte plaane nende või muude kinnisvaraobjektide müügiks.

Ümberkujundavad kohandused

Ümberkujundamise kanded IFRS-ile ülemineku ajal:
IFRS-ile üleminekul peaksid Venemaa organisatsioonid pöörama erilist tähelepanu selliste objektide olemasolule, mis vastavad kinnisvarainvesteeringute kajastamise kriteeriumidele vastavalt standardile IAS 40 “Kinnisvarainvesteeringud”. Rakendus õiglase väärtuse arvestusmudelidüks väheseid vahendeid organisatsiooni jaotamata kasumi (aruandeperioodi puhaskasumi) suurendamiseks võrreldes RAS-i sarnaste näitajatega, kuna kinnisvara (maa ja hoonete) hinnad kipuvad tõusma.
Venemaa aruandluse muutmisel IFRS-i kohaselt koostatud aruandluseks on võimalik: transformatsioonikirjed seotud kinnisvarainvesteeringu kajastamisega:
Ümberliigituskanded:
- põhivara ülekandmine kinnisvarainvesteeringuks (IFRS 40),
- materiaalsesse põhivarasse tehtud tulu toovate investeeringute ülekandmine põhivarasse (IFRS 16) või kinnisvarainvesteeringusse (IFRS 40);
arvestusmeetodite toomise ja kinnisvarainvesteeringu hindamisega seotud arvestusedõiglase väärtuse arvestusmudelile või soetusmaksumuse arvestuse mudelile, sealhulgas:
Venemaa ümberhindluse tulemuste “eemaldamine”, kui kinnisvarainvesteeringuobjektid hinnati ümber vastavalt PBU 6/01-le;
kogunenud kulumi väljajätmine, õiglase väärtuse muutuste arvestamine aruandeperioodi puhaskasumis (kahjumis) (juhul, kui rakendatakse õiglase väärtuse mudelit);
kanded, mis selgitavad kasulikku eluiga, amortisatsioonimeetodeid, hinnanguid likvideerimisväärtusele, kajastavad väärtuse langusest tulenevaid kahjusid vastavalt IFRS 36-le (kui arvestuspõhimõte näeb ette soetusmaksumuse arvestuse mudeli).

Võimalikud kohandused, mida võidakse nõuda ettevõtte kinnisvarainvesteeringuga seotud aruandluse muutmisel:

• IFRS-i järgi kinnisvarainvesteeringuks oleva kinnisvara ümberklassifitseerimine tulu teenivatest investeeringutest materiaalsesse varasse/põhivarasse RAS-i järgi
• IFRS-i järgi kinnisvarainvesteeringuks oleva kinnisvara väärtuse ümberklassifitseerimine varudest RAS-i järgi
• Kapitalirendilepingu alusel saadud ja kinnisvarainvesteeringu mõistele vastava kinnisvarainvesteeringu kajastamine IFRS-is
• Ehitatava kinnisvara ümberklassifitseerimine kinnisvarainvesteeringuks
• Kasutusrendiga saadud ja kinnisvarainvesteeringu mõistele vastava kinnisvarainvesteeringu kajastamine
• Kinnisvarainvesteeringu konverteerimine põhivaraks
• Kinnisvarainvesteeringu algmaksumuse ümberarvestus selle soetamisel
• Kinnisvarainvesteeringu esmase soetusmaksumuse viimine selle õiglasele väärtusele kinnisvarainvesteeringu soetamisel börsi teel
• Kasutus- või kapitalirendilepingu alusel saadud kinnisvarainvesteeringu algmaksumuse kujunemine
• Kinnisvarainvesteeringu väärtuse ümberarvestus seoses selle kapitaalrenoveerimisega
• Kinnisvarainvesteeringu väärtuse langusest tulenev kahjum soetusmaksumuse hindamise meetodil
• Õiglases väärtuses mõõdetud kinnisvarainvesteeringute kulumi tühistamine
• Kinnisvarainvesteeringute kogunenud kulumi korrigeerimine
• Kinnisvarainvesteeringuks põhivara üleviimisel saadud kinnisvarainvesteeringu väärtuse korrigeerimine
• Tulu teenivatest investeeringutest materiaalsesse või põhivarasse üle kantud kinnisvarainvesteeringute ümberhindlus (ümberhindluse tulemus sisaldub "Kapital")
• Varude konverteerimine kinnisvarainvesteeringuteks
• Õiglases väärtuses mõõdetava kinnisvarainvesteeringu ümberhindlus (ümberhindluse tulemus kajastatakse kasumis/kahjumis)
• Müügiootel põhivarast võõrandamise teel saadud kinnisvarainvesteeringu väärtuse korrigeerimine
• Kinnisvarainvesteeringute müügitehingu tühistamine põhjusel, et müüdava varaga seotud riskid ja hüved ei ole ostjale üle läinud
• Kapitalirendilepingu alusel võõrandatud kinnisvarainvesteeringu mahakandmine
• IFRS-i alusel amortiseerunud kinnisvarainvesteeringute mahakandmine (või vastupidi).

Transformatsiooni probleemid

Rahvusvaheliste standardite järgi koostatud aruandluse vead jagunevad kolme rühma. Esiteks on need puudused, mis tehti Venemaa standardite järgi aruannete koostamisel. Teiseks selle ümberkujundamise ajal. Ja lõpuks, kolmandaks, vead, mis tekivad raamatupidamisaruannete koostamisel vastavalt IFRS nõuetele. Esimesse ja teise rühma kuuluvad vead võivad ilmneda ainult siis, kui ettevõte koostab IFRS-i alusel raamatupidamisaruande ümberkujundamise teel. Selle protsessi käigus korrigeeritakse Venemaa standardite kohaselt koostatud finantsaruandeid vastavalt IFRS-i nõuetele. Selge on see, et kui esimeses on vigu, siis enamik neist “rändab” rahvusvaheliste standardite järgi koostatud aruannetesse. Samadel ettevõtetel, kes peavad samaaegselt raamatupidamist IFRS-i ja RAS-i järgi, selliseid vigu ei esine.
Esimesse gruppi liigitatud IFRS-i järgi koostatud aruandluse vigu saab parandada kahel viisil. Esimene on algandmete muutmine. Jutt käib aruandlusnäitajatest, mis on koostatud Venemaa standardite järgi. Teine on täiendavate muudatuste tegemine, mis on seotud tehtud vigadega. Ühe või teise meetodi valikul lähtuvad ettevõtted eelkõige avastatud defektide arvust.
Kui viga on näiteks üle saja, siis on lihtsam genereerida uut aruandlust vastavalt Venemaa standarditele. Ja kui neid on ainult kaks või kolm, on muidugi parem teha täiendavaid kohandusi. Kui leiate Venemaa raamatupidamises vigu enne aruande esitamist maksuametile, on parem kasutada esimest meetodit. Selgitame, miks. Teisendusmeetodil koostatud IFRS-aruannete auditeerimisel võrdlevad audiitorid teisendustabelite andmeid maksuametile esitatud bilansi ja kasumiaruandega. Kui nad leiavad lahknevusi, peate selgitama nende põhjust. Kui vead parandati ümberkujundamise käigus korrigeerimiste abil, ei nõua keegi täiendavaid selgitusi.
Aruandluse ümberkujundamise ajal on vigade esinemise tõenäosus väga suur. Lõppude lõpuks hõlmab see protsess mitut etappi. Seda tehakse sageli ilma spetsiaalse tarkvarata, ainult Exceli abil. Kõige keerulisem neist on tulude, kulude, varade ja kohustuste ümberliigitamine. Asi on selles, et on suur oht, et vara või kulusid ei klassifitseerita ümber. Või, mis veelgi hullem, arvatakse nad välja grupist, kuhu nad RAS-i järgi arvati, ja ei võeta gruppi, kus nad peaksid IFRS-i järgi olema. Toome näite.
Oletame, et ettevõtte bilansis on hoone, mida ta rendib kasutusrendile. RAS-i nõuete kohaselt tuleb see põhivarana arvele võtta. Ja IFRS-i järgi on tegemist kinnisvarainvesteeringuga. See tähendab, et IFRS-i alusel aruannete koostamisel tuleb see vara iga kord “Põhivara” grupist üle viia gruppi “Kinnisvarainvesteering”. Kui ettevõte teeb seda ilma spetsiaalsete arvutiprogrammideta, on täiesti võimalik, et ilmnevad vead.
Näiteks raamatupidajad:
a) unustas objekti “Põhivara” grupist üle kanda “Kinnisvarainvesteeringud” gruppi;
b) nad eemaldasid selle „Põhivarade” grupist, kuid ei paigutanud seda gruppi „Kinnisvarainvesteering”;
c) kajastas valesti kinnisvara maksumust grupis “Kinnisvarainvesteering” jne.
Vigade arvu vähendamiseks nii ümberliigitamisel kui ka kogu ümberkujundamise etapis on vaja minimeerida “inimfaktori” mõju. Selleks piisab kvaliteetsete teisendustabelite väljatöötamisest ja neisse sisestatud teabe õigsuse kontrollimisest. Samuti on vaja selgelt määratleda kõik ümberkujundamise protsessiks vajalikud protseduurid igat liiki varade, kohustuste, tulude ja kulude ning võimalusel ka üksikute toimingute jaoks. Need protseduurid on iga ettevõtte jaoks erinevad. Need sõltuvad tegevuse liigist, organisatsioonilisest struktuurist, kasutatavatest äriprotseduuridest, töödeldava teabe hulgast ja paljudest muudest kriteeriumidest.
Veelgi parem on, kui ettevõte kasutab aruandluse muutmiseks spetsiaalseid arvutiprogramme. Näiteks saab ümberkujundamisprotseduure konfigureerida samas programmis, milles ettevõte peab raamatupidamist vastavalt Venemaa standarditele.
Kuid isegi hoolimata kõigist vigade vältimiseks võetud meetmetest ei saa neid täielikult vältida. Kõik leitud puudused tuleb parandada.

Järeldus

IFRS-i roll Venemaa raamatupidamises ja aruandluses kasvab.
2012. aasta arvestuspõhimõtteid välja töötades tuleb meeles pidada, et IFRS-i ja Venemaa reeglite kohaste arvestusmudelite erinevus toob ümberkujundamise käigus kaasa täiendavaid korrigeerimisi, eelkõige seoses objekti bilansilise väärtuse ja akumuleeritud amortisatsiooniga. Lisaks võivad korrigeerimised olla seotud kasulike eluea selgitamise ja väärtuse langusest tuleneva kahjumi kindlaksmääramisega.

See artikkel on nii ainulaadne, et me ei leidnud sellega seotud teenuseid!

"Finantsleht", 2008, N 27

Kinnisvarainvesteering on vara maatükkide ja (või) ehitiste (hooneosade - ruumide) kujul, mida organisatsioon võõrandab omandiõiguse või kapitalirendi (liisingu) lepingu alusel ja mis on ette nähtud eranditult sihtotstarbeliseks kasutamiseks. liisingu ja (või) kapitali väärtuse suurendamisest tulu saamisega (vara väärtuse suurendamisega).

Kinnisvarainvesteering sisaldab maad ja hooneid, mida hoitakse rentimise ja/või kapitali väärtuse tõstmise eesmärgil.

Kõike kinnisvarainvesteeringuga seonduvat ei tohi kasutada majandustegevuses, mis on seotud kaupade tootmise ja (või) tarnimise, tööde tegemise või teenuste osutamisega. Sel moel erineb kinnisvarainvesteering organisatsiooni põhivarast, lisaks ei ole see ette nähtud müügiks tavapärase tegevuse käigus, samuti erineb kinnisvarainvesteering varude omast;

Tuleb meeles pidada, et poolelioleva ehituse või rekonstrueeritava kinnisvara arvestust reguleerib IFRS 16 “Materiaalne põhivara” ja see ei kehti kinnisvarainvesteeringute kohta. Kui osa kinnisvarast kasutatakse enda tarbeks ja osa renditakse välja, siis tuleks need arvele võtta aktsiate kaupa - põhivarana ja investeerimisvarana.

Näiteks, organisatsioon "A" omab bürooruume, millest 50% kasutatakse tema tegevuses ning millest osa on antud rendile kolmandale isikule. Vastavalt IFRS 16-le saab selliseid osi eraldi arvele võtta ainult siis, kui neid on võimalik eraldi müüa, vastasel juhul võib sellise kinnisvara liigitada kinnisvarainvesteeringuks, kui omanik (majandusüksus A) kasutab sellest vaid väikest osa oma vajadusteks. .

Kuna poolt kinnisvarast ei saa eraldi müüa ja seda kasutatakse oma tarbeks, siis ei saa need bürood olla kinnisvarainvesteeringud ning nende üle tuleb arvestada IFRS 16 kohaselt.

Seega, et vara kvalifitseerida kinnisvarainvesteeringuks, peab see samaaegselt vastama teatud kriteeriumidele, nimelt:

seaduslik (määrab vara omandiõiguse või käsutamise aluse);

füüsiline (määrab, kas vara kuulub kinnisvara hulka);

sihtmärk (määrab vara kasutamise eesmärgi).

Kinnisvarainvesteeringut kajastatakse kindlasti varana, kui:

on tõenäoline, et organisatsioon saab tulevikus majanduslikku kasu, mis on seotud kindlaksmääratud vara kasutamisega;

vara väärtust on võimalik usaldusväärselt mõõta ja usaldusväärselt hinnata.

Loetletud tingimused peavad eksisteerima vara esmase arvelevõtmise ajal. Samas saab organisatsioon kinnisvarainvesteeringu omamisest tulevast majanduslikku kasu saada ainult siis, kui kõik selle vara omamisega seotud riskid ja hüved lähevad talle üle.

Kinnisvarainvesteeringud võetakse algselt arvele soetusmaksumuses, mis sisaldab nii soetusmaksumust ennast kui ka muid vara soetamisega seotud otseseid kulutusi. Kui kinnisvara ehitatakse iseseisvalt, on selle algne maksumus kõik kulud, mis on tehtud kuni valmimiskuupäevani. Sel juhul ei sisaldu omahinnas:

investeeringuobjekti kasutuselevõtu kulud (välja arvatud juhud, kui need kulud on vajalikud vara töökorda viimiseks);

esialgsed kahjud enne planeeritud objektide renditaseme saavutamist;

materiaalsete ja tööjõuressursside ületarbimise hulk majanduse ehitamisel.

Kui kõnealused objektid ostetakse edasilükatud maksetingimustega ja edasilükkamise periood ületab tavapäraste laenutingimuste perioodi, siis määratakse ostuhinnana maksumus. Nimetatud hinna ja kogumaksete vahe on intressikulu ja kajastatakse kasumiaruandes perioodi kuluna.

Pärast investeeringuvara kajastamist valib organisatsioon vastavalt oma arvestuspõhimõtetele ühe kahest võimalikust arvestusmudelist:

arvestus algses soetusmaksumuses (mudel algses soetusmaksumuses);

õiglase väärtuse arvestus (õiglase väärtuse arvestusmudel).

Soetusmaksumuses arvestamisel arvestab (majandus)üksus vara selle lõppväärtuses, millest on maha arvatud võimalikud väärtuse langusest tulenevad kahjumid. Sel juhul määratakse lõppväärtuseks soetusmaksumus, millest on lahutatud vara akumuleeritud kulum ja akumuleeritud väärtuse langusest tulenevad allahindlused, mis kujutavad endast vara bilansilise maksumuse erinevust selle kaetavast väärtusest.

Organisatsioon, kes valib selle arvestusviisi, peab avalikustama informatsiooni vara õiglase väärtuse kohta raamatupidamise aastaaruande lisas.

Õiglane väärtus on rahasumma, mille eest saaks vara vahetada tehingus asjatundlike ja sõltumatute osapoolte vahel, kusjuures ostjal ja müüjal on mõistlikud teadmised kinnisvarainvesteeringu olemusest ja olulistest omadustest, selle tegelikust ja tulevasest kasutusest ning turust. hinnatasemed analoogobjektide ostuperioodiks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et see investeeringuvara tuleb tingimata müüa, see tähendab, et potentsiaalne ostja võiks selle vara antud hinnaga osta ja potentsiaalne müüja võiks selle vara müüa. Käeulatus tähendab seotuse absoluutset välistamist ja eeldatakse, et tehingu saab sooritada sõltumatute isikute vahel, kusjuures kumbki pool tegutseb teisest eraldi.

Oletame, et organisatsioonil "A" on ka vara, mida antakse rendile teistele organisatsioonidele. Samas moodustab büroopindade rent aastas 75% ruumide koguarvust. Iga üürile andmata ruum jääb kasutamata, kuid samal ajal kasutatakse seda perioodiliselt oma töötajate ekspertiisi (tõendi) läbiviimiseks. Selle kinnisvara praegune bilansiline maksumus on 5 miljonit dollarit. Õiglane väärtus 1. jaanuaril 2005 ja 31. detsembril 2005 oli vastavalt 7 miljonit dollarit ja 7,3 miljonit dollarit. Väikese maa-ala ebakorrapäraseid hindamisi tuleks käsitleda vähekasutusena ning 75% rendipinnast kinnitab, et kinnisvara võib pidada kinnisvarainvesteeringuks ja kajastada vastavalt IAS 40-le.

Kui organisatsioon “A” soovib kasutada õiglase väärtuse arvestuse mudelit, siis on vaja bilansis kajastada 7 miljonit dollarit. Kuna organisatsioonil on andmed jooksva väärtuse kohta, siis selgub, et vara hilisemaks hindamiseks tuleb arvestada mudelit muudeti, mis tähendab, et toimus muutus raamatupidamispoliitikute hulgas. Kui arvestuspõhimõtet on mingil põhjusel muudetud (näiteks viga on parandatud), siis tuleb saldode korrigeerimine läbi viia jaotamata kasumi algsaldo kaudu.

Õiglase soetusväärtuse arvestuse kohaselt kajastab (majandus)üksus kinnisvarainvesteeringuid pärast esmast kajastamist õiglases väärtuses. Eeldatakse, et vara õiglast väärtust on alati võimalik usaldusväärselt määrata. Kui sellist võimalust vara soetamise hetkel ei ole, siis tuleb vara arvele võtta selle algses soetusmaksumuses. Sel juhul tuleb kõiki teisi kinnisvarainvesteeringuid kajastada õiglases väärtuses. Sel juhul kajastatakse kinnisvarainvesteeringu õiglase väärtuse muutusest tulenev kasum või kahjum jooksva perioodi kasumis või kahjumis, s.o. aruandeperiood, mil need tekkisid.

Kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust saab üldjuhul alati usaldusväärselt määrata. Siiski on harvadel juhtudel, kui see protseduur põhjustab tõsiseid raskusi. Näiteks, ei ole kinnisvarainvesteeringu esmasel arvelevõtmisel informatsioon võrreldavate tehingute kohta sarnase kinnisvaraga ega ka muul viisil saadud alternatiivset õiglase väärtuse hinnangut. Sel juhul peab organisatsioon arvestama investeeringu vara soetusmaksumuses kuni selle võõrandamiseni. Kõik muud kinnisvarainvesteeringud on aga kajastatud õiglases väärtuses. Neid objekte tuleb kajastada õiglases väärtuses kuni võõrandamiseni (müük, ümberliigitamine), isegi kui võrreldavate tehingute arv väheneb ja turuhindade kohta puudub informatsioon.

Vara ümberklassifitseerimine (objekti üleviimine kinnisvarainvesteeringu kategooriasse või selle väljaarvamine sellest kategooriast) toimub ainult siis, kui selle kasutusviis muutub. Erilist tähelepanu tasub pöörata sellele, et organisatsioon liigitab kinnisvara kinnisvarainvesteeringust varude hulka alles siis, kui selle kasutusviis muutub. Selline muudatus on näiteks vara parendamise algus selle hilisema müügi eesmärgil. Kui otsustatakse müüa kinnisvarainvesteering seda eelnevalt parendamata, siis seda varuks ümber ei klassifitseerita ja vara kajastatakse kuni müügini kinnisvarainvesteeringuna. Sarnane olukord tekib juhul, kui organisatsioon hakkab rekonstrueerima olemasolevat kinnisvarainvesteeringut selle edasiseks kasutamiseks sama objektina. Samal ajal säilitab kinnisvarainvesteering oma staatuse.

Kui organisatsioon kajastab kinnisvarainvesteeringuid soetusmaksumuses, siis selle ümberliigitamine ei too kaasa muutust objektide bilansilises väärtuses.

Nimetatud kinnisvara kajastamisel õiglases väärtuses pärast ümberliigitamist kasutatakse varude või materiaalse põhivara (omaniku kasutuses oleva kinnisvara) soetusmaksumusena kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust selle kasutusotstarbe muutumise kuupäeval.

Majandustegevust teostavad organisatsioonid loovad, omandavad kolmandatelt isikutelt või võõrandavad kolmandate isikute kasuks pidevalt iseseisvalt mitmesuguseid varasid, mida saab liigitada erinevatel alustel. Igal kindlaksmääratud vara tüübil on oma omadused, mis on seotud selle kajastamisega organisatsiooni finantsaruannetes.

Kinnisvaraga tehtud tehingute usaldusväärseks kajastamiseks finantsaruannetes on vajalik:

usaldusväärsete kriteeriumide olemasolu organisatsiooni vara klassifitseerimiseks;

iga kinnisvaratüübiga tehingute aruandluse tunnuste tundmine ja edukas rakendamine.

V. Višnjakova

Asetäitja

auditi osakond

Auditiosakond