Üksikisikutevahelistes tsiviilõiguslikes tehingutes on võtmeroll sellel õigusvõime Ja õigusvõime need samad isikud – tehingutes osalejad.

Vaikimisi eeldatakse, et iga Vene Föderatsiooni täiskasvanud kodanik on täieõiguslik on teovõimeline Ja võimeline. Vastasel juhul ei ole tal õigust iseseisvalt tehinguid teha.

Ja kui ta tegi sellise tehingu ( sõlmis näiteks korteri ostu-müügilepingu), siis see tehing muutub kehtetuks kohe, kui selgub, et korteri Müüja ei olnud selleks volitusi või oli töövõimetu .

Korteri Ostjast me siinkohal ei räägi, sest... põhjust raha võtta ja siis tehing põhjusega lõpetada "võimetus" saab ainult müüjalt.

Üksikisiku tsiviilõigusvõime

Õigusvõime inimest nimetatakse tema võimeks ( täpsemalt seaduslik võimalus) omavad kodanikuõigusi ja kannavad teatud seaduses sätestatud kohustusi. Need. olla õiguste ja kohustuste kandja, olla seaduse subjekt, vastavalt Opens in a new tab.">Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 17.

Õigusvõime kodanik tekib tema sünnihetkest ja seda tunnustavad võrdselt kõik Vene Föderatsiooni kodanikud. Õigusvõime kodaniku isiksusest lahutamatu. Sa ei saa inimest ilma jätta õigusvõime.

Seoses tehingutega korteritega, õigusvõime Müüja tähendab, et tal on seaduslikud õigused valdamine, kasutamine ja utiliseerimine korter.

Õigusvõime müüa korter

Õigusvõime viitab inimese võimele tegutseda vabalt vastavalt enda omadele õigusvõime . Need tegevused võivad aidata tal realiseerida oma õigusi, anda talle uusi õigusi, aga ka panna talle kohustusi ja vastutust oma tegude eest.

Isiku ebakompetentseks tunnistamine

Kodaniku saab teovõimetuks tunnistada AINULT kohtuotsusega.. See juhtub tänu ilmne vaimne häire isik ja tema võimetus mõista oma tegude tähendust (Avaneb uuel vahelehel.">Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 29). Kohus võib selliselt isikult ilma jätta õigusvõime ja installige selle peale eestkoste (näiteks tema lähiringkonnast).

Eestkostja saab eestkostetava seaduslikuks esindajaks ja teeb kõik tsiviiltehingud tema nimel ja huvides ( sh. kinnisvaratehingud).

Kohus otsustab kodaniku töövõimetus tulemuste põhjal kohtuarstlik läbivaatus, mis ta paigaldas tõsised vaimsed häired . Algatage selline läbivaatus kodaniku suhtes võivad tema sugulased , prokurör või psühhiaatriahaigla (Avaneb uuel vahelehel.">Tsiviilkohtumenetluse seadustiku artikkel 281).

Kohus kasutab leebemat varianti kodaniku teovõime piiramine(Avaneb uuel vahelehel.">Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 30). See juhtub siis, kui inimene ei suuda oma sõltuvustega toime tulla ( näiteks joomine, narkootikumid jne.), mille tagajärjel kannatavad tema lähedased. Kohus võib piirata oma teovõimet ja määrake sellele eestkoste .

Piiratud teovõimega kodanik suudab iseseisvalt teha väikeseid majapidamistehinguid, kuid suuri tehinguid ( sh. kinnisvara võõrandamise kohta), on tal ainult esinemisõigus oma eestkostja nõusolekul .

Kui kodanikku kohus tunnustab ebakompetentne või piirab kohus teovõimet, siis seaduse järgi peab kohus sellest teavitama 3 päeva jooksul Eestkoste- ja eestkosteasutused kodaniku elukohas, et tema üle asutada eestkoste või eestkoste (Avaneb uuel vahelehel.">Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 34 punkt 2).

Ükskõik milline kinnisvaratehingud, mõjutades teovõimetute või piiratud isikute õigused, teostatakse ainult kirjaliku loaga Eestkoste- ja eestkosteasutused.

ND ja PND sertifikaadid – mis need on?

Korteri müümisel nõuavad kinnisvaramaaklerid mõnikord Müüjalt seda ND ja PND sertifikaadid, viidates soovile veenduda, et Müüja on täielikult võimeline.

ND sertifikaat- see on sertifikaat uimastiravi õigusvõime küsitav.

IPA sertifikaat- see on sertifikaat psühhoneuroloogiline Müüja elukohajärgses ambulatooriumis, et ta ei ole seal registreeritud. Kui see on loetletud, siis on õigusvõime küsitav.

Aga! Oluline selgitus! Kui müüja on registreeritud ND või HDPE, see ei ütle tema kohta midagi töövõimetus (Selle küsimuse saab otsustada ainult kohus), kuid suureneb seotud võimaliku töövõimetus.

Ja vastupidine olukord - kui tehingu tegemise ajal ei olnud kohtuotsust töövõimetus Müüja, siis hiljem on ikka oht tehingu vaidlustamine sel põhjusel. Kohus võib Müüjat tunnustada ebakompetentne või piirata tema teovõimet juba pärast tehingut ja arvestada, et selle sooritamise ajal ei saanud ta oma tegude tähendusest aru (Avaneb uuel vahelehel.">Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 177). Ja see on juba põhjus jaoks.

Need, kes on registreeritud ND või HDPE see risk on ilmselt suurem. Selle riski vähendamiseks võetakse vastavad sertifikaadid.

Tõsi, korteri Ostjale on hea uudis: alates märtsist 2015 eelpool toodud punkt 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 177 täiendatud tingimusega, mille alusel saab tehingut tunnustada kehtetu, kui müüja on hiljem kohtusse kaevatud piiratud võimsusega, ja leidis, et ta ei saanud tehingu tegemise ajal oma tegevuse tähendusest aru ja ( oluline!) Ostja teadis sellest ( need. Nägin, et Müüja oli vaimuhaige, aga tegi temaga siiski tehingu).

Samal ajal ärge ajage mõisteid segamini "tunnustatud ebakompetentseks" Ja "piiratud mahutavusega" (erinevused - vt ülalt).

Kuidas kinnitada Korterimüüja teovõimet tehingus

Kinnitamiseks õigusvõime Müüja allkirjastamise hetkel

Tsiviil- või õigustehingute tegemisel on võtmeküsimuseks nendes tehingutes osalevate kodanike õigus- ja teovõime.

Iseenesest tähendab see, et kõik Vene Föderatsiooni kodanikud, kes on saanud 18-aastaseks, on õigusvõimelised ja teovõimelised. Vastasel juhul ei ole isikul õigust mingeid tehinguid teha. Kui tehing siiski lõpetati, siis kui selgub asjaolu, et isikul ei olnud selleks õigust või ta oli juba teovõimetu, siis see tühistatakse ja tunnistatakse kehtetuks.

PND- ja PN-sertifikaadid – mis need on?

Korteri müügi lõpuleviimiseks on kinnisvarateenuste puhul sageli vaja tõendit, mis kinnitab, et müüja on õiguspädev. Vaatame, kuidas see paber välja näeb ja mis see on.

ND tõendi saab müüja registreerimiskohas asuvast ravimiambulatrist. See näitab, et isik ei ole selles asutuses registreeritud. Juhul, kui isik on registreeritud, on õigusvõime küsimus lahtine.

PND tõend saadakse psühhoneuroloogilisest dispanserist. Sellise dokumendi tähendus on sama, mis eelmisel.

Nende sertifikaatide näidised leiate Internetist või meditsiiniasutustest. Sellise paberi kehtivusaeg on üks aasta. Selle dokumendi hankimise maksumus tuleb reeglina selgitada kohapeal, tasumine toimub kviitungiga.

Selle probleemiga seoses on üks keeruline punkt! Isegi kui müüja on registreeritud mõnes raviasutuses, pole tema töövõimetuse küsimust veel kinnitatud. Selle küsimuse otsustab eranditult kohus, seega on kõik tehingud töövõimetuse küsimuse tekkimisel suures ohus.

Ettevaatlik tasub olla ka siis, kui dokumentidele allakirjutamise hetkel ei ole müüja teovõimetuse kohta kohtuotsust. Aja jooksul tekib mõnikord oht, et selline kokkulepe vaidlustatakse. Kohus võib pärast lepingute allkirjastamist määrata ebapädeva staatuse ja arvestada, et tehingu tegemise ajal ei olnud müüja oma tegevusest teadlik. Ja see on väga oluline põhjus tehingu kehtetuks tunnistamisel.

Et vältida sarnaste olukordade tekkimist tulevikus, mängivad maaklerid end turvaliselt, nõudes müüjalt sarnaseid sertifikaate.

Kodanike tsiviilõigusvõime

Kodaniku teovõime on isiku õigusvõime omada kodanikuõigusi ja vastutada seaduse ees.

Kodanik saab juriidiliselt pädevaks sünnihetkest ja seda on kõik Vene Föderatsiooni kodanikud. See mõiste on kodaniku isiksuse kontseptsiooni lahutamatu osa. Inimeselt ei saa teovõimet ära võtta.

Kui rakendada seda mõistet kinnisvaratehingute puhul, siis müüja teovõime räägib tema seaduslikest õigustest eluruumi omada, kasutada ja käsutada.

Teovõime kohta ostu-müügi ajal

Teovõime võimaldab isikul vabalt tegutseda vastavalt oma teovõimele. Tänu nendele tegevustele saab inimene oma õigusi realiseerida, aga ka uusi õigusi omandada. Õigusvõime eeldab asjaolu, et kodanik on täielikult teadlik oma õiguste tähendusest ja mõistab oma tegevuse tagajärgi.

Isik omandab teovõime järk-järgult:

• alla 6-aastaseid lapsi peetakse juriidiliselt ebakompetentseks;
• 6-14-aastased lapsed on "alaealised" ja neil on "alaealiste õigus- ja teovõime" (selles vanuses ei ole lapsed võimelised kandma vastutust, seega vastutavad vanemad oma tegude eest);
• 14-18-aastased lapsed loetakse osaliselt teovõimelisteks (sel perioodil võivad nad teha varaga seotud tehinguid, kuid ainult vanemate kirjalikul loal);
• pärast 18. sünnipäeva saavutatakse täielik teovõime (selle vanuse täitumisel vastutab inimene täielikult oma tegude eest).

Kinnisvara küsimuses tähendab teovõime seda, et kodanik saab ise teostada elamispinnaga seotud õigusi ja kanda selle eest ka edaspidi täit vastutust.

Kui tehingu teeb teovõimetu isik, loetakse see asjaolu kehtetuks.

Töövõimetuse tunnistamine

Kodaniku teovõimetust tunnustatakse ainult kohtuotsuse alusel. See juhtub ainult inimese raske psüühikahäire ja oma tegevuse mitteteadlikkuse tõttu. Sel juhul võib kohus tunnistada isiku teovõimetuks ja määrata talle eestkoste. Eestkostjaks määratakse isik, kes hakkab esindama teovõimetu isiku huve, seega on tal õigus teha tema nimel kõiki tsiviilõiguslikke tehinguid.

Kohus teeb otsuse teovõimetuks tunnistamise kohta ainult kohtuarstliku ekspertiisi alusel. Sellist ekspertiisi võivad nõuda sugulased, eestkosteasutus või prokuratuuri esindajad.

Kohtus väljastatav kergendav võimalus on isiku teovõime osaline piiramine. See valik on võimalik, kui inimene on sõltuvuses mõnest halvast harjumusest (alkohol, narkootikumid). Sellise isiku teovõimet võib kohus piirata ja määrata talle eestkostja.

Väikeste tehingute tegemiseks on õigus osaliselt teovõimetu isikul, kuid kinnisvaraga seotud tehinguid tuleb teha ainult eestkostja nõusolekul.

Kuidas kontrollida kinnisvara müüja õigusvõimet?

Eelmistes juhistes ütlesime, et riskirühmadest Müüjatega suhtlemisel on vajalik, et ta esitaks teile IPA ja ND sertifikaadid. Selles artiklis räägin üksikasjalikumalt muudest viisidest, kuidas omaniku teovõimet kontrollida.

1. Isiklik suhtlemine ja oma lähiümbruse tundmaõppimine.

Kui adekvaatne inimene on, saate aru läbi vahetu suhtluse. Arvan, et nõustute ka sellega, et juba esimesel kontaktil on raske psüühikahäire olemasolul lihtne järeldada, et meie Müüja on selgelt haige. Ja see on põhjus, miks kohus peab ta ebakompetentseks tunnistama.
Et mitte jääda ainult oma arvamusele omaniku adekvaatsuse osas, peate kindlasti rääkima tema naabrite, tuttavate, eluasemeosakonna esindajate ja piirkonnapolitseinikuga. Poleks paha heita pilk tema lehtedele sotsiaalvõrgustikes. Kui tal on veidrusi või märgatavaid kõrvalekaldeid normist, võib see teie jaoks põhjustada ebameeldivaid tagajärgi.

2. Kaudsed tõendid müüja tervise kohta.

Korterit ostes seisate silmitsi märkimisväärsete riskidega, mistõttu ei tohiks tähelepanuta jätta isegi selliseid pisiasju nagu teave, et omanik on hiljuti läbinud tervisekontrolli autoloa saamiseks, laevajuhtimine või relva hankimine, samuti teave kas ta on need dokumendid kätte saanud. See on teie kinnitus, et tal on ametlikult hinnatud vaimset tervist.

3. Kinnitame tehingu Notari juures.

See punkt on kohustuslik, isegi kui te ei saa kahte esimest täita. Ostu-müügilepingu tõestamisel peab advokaat veenduma, et selle sõlmimise hetkel on mõlemad pooled teovõimelised ja mõistlikud. Kuna notar kannab oma tegevuse eest juriidilist ja rahalist vastutust, ei ole tema huvides kaotada tähelepanu ühe poole ebapiisavusele. Vajadusel saab ta lisaks teie kaasavõetud IDP ja ND sertifikaatidele iseseisvalt taotleda vajalikku teavet Unified State Register of Rights (USRP).

4. Ametlik tervisekontroll.

Kui on reaalne kahtlus, et selle Müüjaga tehingut tehes seate end tema võimaliku ebaadekvaatsuse tõttu ohtu, on teil tõsine põhjus meditsiinitöötaja kutsumiseks. Arst hindab Müüja seisundit ja väljastab kirjaliku ametliku tõendi tema võime kohta oma otsuste ja tegude eest vastutada. Ülevaatus viiakse läbi lepingu sõlmimise päeval. Muide, see on levinud praktika, kui kinnistu omanik on väga eakas inimene.

Kas keelduda tehingust või mitte keelduda?

Isegi kui korter meile väga meeldib, aga Müüja käitub imelikult ja keeldub kategooriliselt ülevaatusest, siis minu nõuanne on mitte riskida, tehingust keelduda.
Mida sa kummalise käitumise all silmas pead?
· kui isik on riietatud selgelt olukorrale mittevastavalt (näiteks naise kleit mehe seljas või kostüüm);
· sooritab kummalisi toiminguid (ajab vaime taga, loitsib);
· räägib sellest, et ta on öösel ja päeval tülitatud ning ta on paigaldanud helkurid.
Manifestatsioonid võivad olla erinevad, kuid tavaliselt on need ilmsed.

Siiski on ka teisi olukordi, kus isegi kui Müüja on ilmselgelt kummaline, on tehing teie jaoks võimalik. Nimelt kui on olemas ametlikud dokumendid, mis piiravad tema õigusi iseseisvalt õigustoiminguid sooritada (tõend b teovõime piiramine või täielik teovõimetus kodanik).

Mõlemal juhul ostmiseks peate saama mitte ainult kinnisvara omaniku, vaid ka tema seadusliku esindaja nõusoleku. Lisaks on vajalik eestkoste- ja eestkosteasutuste luba. Esimesel juhul kirjutab Müüja dokumentidele alla eestkostja kinnitusega, teisel juhul annab allkirja ametlik eestkostja.
Niisiis oleme vaadanud olukorda, kuidas saate teovõimetu kodanikuga tehingut tehes end kaitsta. Järgnevas juhendis räägin teile, millised riskid ootavad teid ostes korteri usaldusisikult, mitte isiklikult omanikult.

Hoolitse enda eest kinnisvaratehingute tegemisel!
Lugupidamisega teie Svetlana Orlenko.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 177 (Tehingu kehtetus, mille on teinud kodanik, kes ei saanud aru oma tegude tähendusest või ei saanud seda juhtida) oli kodaniku tehtud tehing, kuigi õigusvõimeline, sel ajal. selle lõpuleviimisest olukorras, kus ta ei olnud võimeline oma tegude tähendust mõistma ja neid juhtima, võib kohus selle kodaniku või teiste isikute, kelle seadusega kaitstud õigusi ja huve sellega rikutakse, taotlusel kehtetuks tunnistada. selle komisjonitasu.

Võib-olla pooled vaidlustatud tehingutest vaidlustatakse viitega sellele seaduseartiklile.

Peamine, kuigi mitte ainus tõend sellises vaidluses on kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi või surmajärgse kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi tulemused. Esimese raames uuritakse meditsiinilisi dokumente, juhtumimaterjale ja kodaniku seisundit, teise raames - meditsiinidokumente ja juhtumimaterjale. Ekspertidele püstitatud põhiküsimus on, kas kodanik sai tehingu tegemise ajal aru oma tegude tähendusest ja seda suunata.

Järgmisena kaaluge kahte võimalust.

1. Kui olete ise eakas, põete mingeid haigusi, mis võivad mõjutada teie tegude tähenduse mõistmist, olete põdenud insulti, infarkti, põete diabeeti, mäluhäireid vms ja samal ajal kardate, et teie testament või mõni muu tehing vaidlustatakse teie sugulaste või teiste huviliste poolt – peaksite tegema mitmeid olulisi toiminguid.

Tehke tehing ainult notari juures.

Notar ei ole arst ega tuvasta teovõimet, kuigi see on igas notariaalses dokumendis formaalselt märgitud. Tegelikkuses saab notar määrata ainult teie orientatsiooni ajas ja ruumis, teha kindlaks, kas te mäletate oma andmeid ning esitada mitmeid küsimusi teie tahte ja teadmise kohta notariaaltoimingu tegemise tagajärgedest.

Aga notaritehingu vaidlustamisel on notar kohustatud protsessis osalema kolmanda isikuna ja vaidluse läbivaatamise ajal võtab kas neutraalse seisukoha (“Ma ei käi kohtus ja ei mäleta midagi, sest mul on päevas 20 tehingut ja sinu oma oli aasta tagasi") või hageja poolelt ("jah, kodanik oli adekvaatne, orienteerus ajas ja ruumis suurepäraselt, vastas küsimustele selgelt” jne).

Notariaalseid tehinguid käsitletakse erinevalt kui lihtsas kirjalikus vormis sõlmitud tehinguid. Mida iganes võib öelda, nii kohtul kui ka ekspertidel on suurem usaldus.

Tehingu päeval külastage oma kohalikku psühhiaatrit ja hankige temalt tõend oma vaimse tervise kohta.

Täpselt tehingupäeval! Ei eelmisel päeval ega ka järgmisel päeval, nimelt tehingu tegemise päeval. Just tehingu tegemise päev on juriidiliselt oluline periood. Parim on, kui see on teie elukohas tasuta psühhiaater. Selgitage arstile oma visiidi eesmärki, küsige kaarti ja kirjutage nii kaardile kui tõendile (kui on antud kaks identset tõendit) üksikasjalikult oma tervisliku seisundi kohta. Ja et teie teadvus on selge ja et te pole PND-s registreeritud ja teiega on kõik korras.

Kui teil õnnestus hankida kaks tõendit, jätke üks kindlasti notarile ning teine ​​andke hoolikaks säilitamiseks ja vajadusel kohtule esitamiseks isikule, kelle kasuks tehingu teete.

Notari tehingule võtke kaasa sõltumatu eskort.

Just see isik on teie väärtuslik tunnistaja, kes saab kohtule anda tunnistusi teie adekvaatse käitumise kohta tehingu tegemise päeval ja teie püsiva soovi kohta see lõpule viia. Headeks tunnistajateks on ka inimesed, kellele rääkisite ammu enne tehingut ja pärast tehingut oma kavatsusest oma vara sel viisil võõrandada.

2. Kui lähed vanema inimesega tehingut tegema.

Põhimõtteliselt sõltub see sellest, millal täpselt kinnisvara omandate. Peaaegu keegi ei vaidlusta tehinguid, mis on seotud vanemate inimeste kinnisvaraostuga.

Eriti ei tohiks unustada nõuandeid, mida ma juba olen andnud.

Küsi tõendit psühhiaatrilt.

Kinnisvara soetamisel ära alahinda lepingus olevat hinda, et maksudest kõrvale hiilida – tulumaks on sel juhul müüja probleem. Tõepoolest, kui tehing tunnistatakse kehtetuks, on tagajärjeks kahepoolne tagastamine – kumbki pool tagastab teisele kõik, mis ta tehinguga sai.

Kui kahtled, ära tee tehingut!

Igal juhul oleks hea mõte juristiga nõu pidada, enne kui otsustad midagi halba teha. Lõppude lõpuks, kui teete vea, kannate palju suuremaid kulusid.

Risk on muidugi üllas põhjus. Kuid eufooria kauaoodatud kodu ostmisest võib olla väga üürike, kui äkki selgub, et korter on ohus. Seda on väga lihtne kaotada. Advokaat Oleg Sukhov, First Capital Legal Centeri juhtivadvokaat, rääkis meile, mille suhtes tasub ostmisel olla ettevaatlik ja mille pealt ei tasu kokku hoida.

Risk 1. Mis maksab?

Kui see on vähemalt 20% alla turuhinna, siis tuleks tehingusse eriti tõsiselt suhtuda. Nagu praktika näitab, vähendavad hoolimatud müüjad selle väärtust selleks, et "ebapuhast" eluaset kiiremini ja garantiiga müüa. See mõjub ostjatele hüpnootiliselt, paljud unustavad, kust tasuta juustu tavaliselt leitakse. Et ostjaid madala hinnaga selgelt ei hirmutaks, viitavad petturid (kui korter müüakse otse eraisikute kaudu) mingil väljamõeldud põhjusel kiireloomulise müügivajadusele. Näiteks vajavad sugulased kohe raha ravimiseks või seoses teise linna või välismaale lahkumisega.

Juhtub, et petturid müüvad korteri läbi väidetavalt suure kinnisvarabüroo, muutes selle nimes ühe tähe. Näiteks "Inkom +" või "Miel 1". Nende ettevõtete nimed on sarnased tuntud ja hea mainega agentuuride nimedega. Varufirma registreerib end maksuametis, üürib üheks-kaheks nädalaks kesklinnas hea kontori, kuulutab ajalehes ja internetis korteri kiireloomulisest müügist soodushinnaga “tuntud” kinnisvaralt. kinnisvarabüroo. Ostja langeb selle triki alla. Loomulikult ei lõpe sellised müügitehingud kodumajapidamisega.

Kahjuks ei pöördu kõik kodu soetamisel spetsialistide poole. Paljud inimesed usuvad endasse või ettevõtte suurde nime, kes ei suuda petta. Soov teha odavalt “edukas” tehing õhutab ka petturid ise, kes veenavad ostjaid, et soetada soovijatest ja juba ettemaksuks valmis olevate korteri peale on järjekord.

Õiguspraktikas oleme korduvalt kokku puutunud olukordadega, kus ostjad, unustades kõik maailmas, ostsid korteri ja hiljem selgus, et see oli kas aresti all (ajutine eemaldamine pole petturite jaoks probleem) või registreeritud võltsitud dokumentide abil, mille kohta saavad kiiresti teatavaks õiguskaitseorganid. Need võivad olla võltsitud kohtuotsused ja testamendid, surmatunnistused ning sotsiaalüüri ja korteri võõrandamise lepingud, aga ka võlts investeerimislepingud või muud dokumendid.

Risk 2. Volikiri

Kui nad varjavad end korteriomanikust ostja eest või pakuvad müüki volikirja alusel, on see tõsine põhjus olla ettevaatlik. Parem on sellisest probleemsest tehingust kohe keelduda või viia läbi põhjalik kontroll. Vajalik on kontrollida volikirjade õigsust ja kehtivust ning uurida ka korteri ajalugu seniste omanike ja nende saatuse osas (sageli juhtub, et omanik ise mingil põhjusel tehingust puudub, kuid siis selgub, et ta pole enam elus - see juhtub tavaliselt korterite müümisel võltsitud volikirjade abil).

Mis puudutab volikirja, siis selle saab mõne minuti jooksul tühistada, aga milleni selline tegevus kaasa tuua võib? Oletame, et omanik annab oma korteri müügiks volikirja, tehing vormistatakse, vajalikud dokumendid kogutakse, korteri eest tasumine kantakse panka, lepingud esitatakse registreerimiseks. 13. või 14. päeval, vahetult enne registreerimist, tühistab omanik volikirja, kuid ei teavita sellest kedagi. Tehing läbib riikliku registreerimise, pettur saab oma raha kätte ning järgmisel päeval läheb kohtusse nõudega tunnistada ostu-müügileping kehtetuks tehinguks müüja tahte puudumise tõttu tehingut sooritada, mis ka kinnitust leiab. korteri müügi volikirja tühistamisega. Muidugi võib need nõudmised, nagu öeldakse, kvalifitseeritud advokaadiga “ära lüüa”, kuid ostjad saavad nende närvidest tõsiselt kahju.

Risk 3. Omanik ja registreeritud

Tihti tuleb ette juhtumeid, kus korteriomanik on hulljulge, saamatu või osaliselt teovõimeline inimene. Kohtutes on palju juhtumeid, kus ostu-müügitehing vaidlustatakse või tunnistatakse kehtetuks üksnes ülaltoodud müüja hullumeelsuse või piiratud mõistuse alusel.

Kui dokumentidest selgub, et müüja on kõrges eas, siis on vajalik tema kohalolek tehingu juures, samuti psühhoneuroloogiline läbivaatus vahetult enne tehingu tegemist.

Kui korteris on muret tekitavad isikud (mitte ainult kõrge vanuse ja tervisliku seisundi tõttu), kes olid varem korteri omanikud ja andsid selle tasuta tehinguga üle teie müüjale, on neil vaja ka tuleb hoolikalt kontrollida.

Tasuta tehingu näide on kingitus. Oletame, et eakas naine kingib tütrele korteri, tütar otsustab selle maha müüa, peale müüki läheb vanaema kohtusse ja nõuab korteri tagastamist, viidates tahte ja soovi puudumisele kinkelepingu sõlmimisel. . Kui tahte puudumine näiteks tehinguaegsest psüühilisest seisundist on tõendatud, siis jääb ostja tasuta tehingu kehtetuks tunnistanud kohtu tõttu korterita.

Juhtum õiguspraktikast

Toon ühe viimase näite, mis juhtus ühe meie kliendiga, kes ostis korteri piiratud mahutavusega, kuid väga targalt müüjalt ja milleni see viis.

Psühhoneuroloogilises dispanseris registreeritud korteri müüja pani oma korteri müüki väikese boonusega ostjate kasuks turuväärtuse suhtes. Ostjad leiti väga kiiresti ja nad maksid ostu eest 10 miljonit rubla. Müüja pöördub kohe pärast ostu-müügilepingu vormistamist kohtusse ning tegutseb väga asjatundlikult ja sõltumatult, omades pikaajalist praktikat selliste vaidluste lahendamisel, arestib korteri ja palub tehingu kehtetuks tunnistada põhjusel, et ta on piiratud teovõimega, ei andnud lepingu täitmise ajal oma tegevusest aru. Kohtuarstliku psühhoneuroloogilise ekspertiisi põhjal leidis kinnitust müüja piiratud teovõime ja kohus otsustas tema kasuks.

Muide

Vaatamata sellele, et selliste vaidluste korral registreeritakse vara müüjale tagasi, kuid seda ei anta talle tegelikult üle enne, kui talle makstud raha on tagastatud, ei takista see müüjal korterisse sissekirjutust ja seal elamist. Ostjad satuvad olukorda, kus nad on juriidiliselt autoriõiguste omajad, kuid mitte omanikud, ega saa käsutada eluaset, mille eest nad on täies mahus tasunud, ning nende kasutamine on oluliselt piiratud. Müüjalt raha tagasi saada on selliste vaidluste puhul võimatu. Samuti ei ole võimalik korterit müügi eesmärgil arestida, kuna see kinnisvara on müüja ainus elukoht. Tõsi, müüja ise pakkus ostjatele 5 miljoni rubla eest “taha saada”, kuid tulemus pole siiski lohutav, kuna selgub, et tegelikult võõrandatakse korter pooleteise hinnaga.

Risk 4. Müükide arv

Mida rohkem omanikke on kodul lühikese aja jooksul olnud, seda murettekitavam see peaks olema.

Ja siin on põhjus. Paljud petturid on head juristid ja tunnevad üsna hästi nii dokumentide koostamise praktikat kui ka tehingute tegemise iseärasusi. Kuid nende juriidiline ettevalmistus ei ole piisavalt kõrge, et mõista kehtetute tehingutega seotud kohtumenetluste keerukust. Ja reeglina pole neil aimugi Vene Föderatsiooni ülem- või konstitutsioonikohtu teatud sätete selgitamise praktikast. Seetõttu usuvad korteripetturid, et kui nad on teinud korteriga ühe ebaseadusliku tehingu, teevad nad veel kaks-kolm korda, "koristades" seeläbi korteri ja uut ostjat peetakse kohusetundlikuks.

See on väga tõsine eksiarvamus mitte ainult ostjate, vaid ka paljude kinnisvaramaaklerite jaoks. Mis saab kinnisvaramaakleritest, paljud juristid ei mõista heauskse ostja staatust. Selgitan lühidalt ja võhiku keeles: ostja ei ole kunagi heauskne, kui tema ostetud korter on kunagi tegelikult omanikult tema tahte vastaselt ära võetud (pettus, dokumentide võltsimine, piiratud teovõime, ähvardused, paljud muud põhjused) .

Muide. Heauskse ostja institutsioon, nagu meile kinnitavad peaaegu kõik kinnisvaramaaklerid, ei tegutse mitte ostja, vaid eelmiste omanike huvides.

Korteri andmeid saate kontrollida, uurides ühtse riikliku kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute registri (USRP) väljavõtet kõigi selle korteriga seotud tehingute kohta, samuti laiendatud väljavõtet majaregistrist.

Risk 5. Punased jooned

Soovitaks STI-dokumente ise küsida ja nendega tutvuda, ilma seda protsessi müüjale usaldamata. Miks? Kui korteris on ümberehitus tehtud, siis ilma STI-dokumente omamata, katastripassi ja eksplikatsiooni uurimata ei saa ostja sellest kunagi teada. Pealegi pole need dokumendid ostu-müügilepingu sõlmimiseks üldse vajalikud. Kui aga tulevikus avastatakse illegaalsele ümberehitusele viitavad punased jooned, siis tõenäoliselt ei rõõmusta ostjat vajadus kulutada märkimisväärseid raha nii kodu remondile kui ka paberimajandusele, et maksta trahvid ja viia korter algsesse seisukorda. Samal ajal tehakse ümberehitusi ja ümberseadeid sageli nii, et seadusliku heakskiidu saamiseks kulub mitukümmend tuhat dollarit.

STI-dokumentide vastavusseviimine korteri tegeliku seisukorraga tagab vajaliku teabe saamise, mis kindlustab ebaseadusliku ja kooskõlastamata ümberehituse või renoveerimise riski. Siduva tariifiinformatsiooni dokumente tavapärasel viisil ei saa keegi teine ​​peale omaniku või korterisse “registreerimata” isiku (muidugi välja arvatud volikirja alusel) ja ilma korteri omandiõigust tõendava dokumendita. Neid probleeme saab siiski lahendada, sealhulgas külastades STI-d koos ostja esindajatega või ostja enda poolt, kui ka pöördudes spetsialiseeritud organisatsioonide poole, kes suudavad STI sertifikaate väljastada ka vajalike dokumentide puudumisel.

Risk 6. Mis kajastub lepingus

Pole saladus, et maksude vältimiseks vähendavad müüjad müüdava kinnisvara maksumust kümneid kordi. Seega, kui teie tehing mingil põhjusel kehtetuks tunnistatakse või lõpetatakse, saate tagasi ainult lepingus märgitud summa. Selliste riskide vältimiseks on vajalik raha korrektne ülekandmine koos kviitungite korrektse vormistamisega.

Miks on vaja kviitungeid õigesti täita? Kuna kviitung on võladokument, kui selles on vigu või teksti, mis ei kajasta asjade tegelikku seisu, mille raha tagastamine võib osutuda võimatuks. Näiteks enamasti sõlmivad ostja ja müüja lepingus ettenähtust kõrgema omahinnaga müüdava korteri müümisel kaks kviitungit, millest üks on lepinguhinna, teine ​​maksumuse ja tegeliku maksumuse vahe. ülekantud summa. Enamasti väljastatakse teine ​​kviitung kinnitusena väidetavalt korteri lahutamatute parenduste eest saadud raha kohta. Aga millised lahutamatud parandused võivad olla, kui need ületavad mitu korda elamispinna enda maksumust? Sel juhul vormistatakse kviitung dokumendina, mis on suunatud kohustusele, mis võib tekkida saamata jäänud kasumi, kuid mitte otsese kahjuna.

Ma ütlen teile väikese saladuse: Vene Föderatsiooni kohtud ei rahulda saamata jäänud kasumi nõudeid, hoolimata asjaolust, et selliste nõuete õigused on sätestatud tsiviilõigusega. Lihtsamalt öeldes on kohustuste kviitungilt raha koguda, et hüvitada lahutamatute parenduste rahasumma.

Risk 7. Kolmandad osapooled

Peaksite kontrollima, kas kavatsete osta "nähtamatusega" kodu? Selleks peate hoolikalt uurima korteri laiendatud ajalugu: "registreerimine" (registreerimine) eluruumides ja "väljavõte" (registrist kustutamine) kuuluvad uurimisele föderaalse migratsiooniteenistuse dokumendi (pass) alusel. kontor) - majaraamat. Selle abil saab kindlaks teha alaealiste laste korteris viibimise või puudumise, millal ja kust nad lahkusid, samuti vanglas viibivaid isikuid. Kui lapsed olid arvele võetud sotsiaallastekodudesse, siis on 100%, et sellise korteri müük osutub tühiseks (kehtetuks) tehinguks. Prokuratuur, eestkoste- ja eestkosteasutused jälgivad selliseid eluruume ja tagastavad need lastele kohtu kaudu.

Sarnased suhted tekivad korteritega, kust on välja registreeritud vanglas viibivad isikud. Korterit ostes tuleb majaregistri laiendatud väljavõtet kontrollides pöörata tähelepanu infole, kas pärast 1995. aastat müüdavast korterist on kedagi “välja lastud” seoses vanglas kandmisega. Sellistel kodanikel säilib õigus eluasemele, olenemata sellest, kui kaua nad on vanglas viibinud. Kui korter, milles parajasti vanglas viibiv isik elas, erastati või oli ta selle üks kaasomanikest, siis saab seda käsutada vaid tema nõusolekul. Seega on seadusega tagatud selliste isikute õigused eluruumile ning vangistuskohtadest naasjad saavad korterisse sisse kolida, end sisse registreerida ja elama. Samas on seda infot mõnikord võimalik saada just majaraamatu laiendatud väljavõttelt, kuna tavalistes väljavõtetes, mis tehinguks esitatakse, puuduvad märge eluruumi koormise kohta majapidamisregistri olemasolu kohta. vabastatud kinnipeetava seadusega kehtestatud elamisõigus.

Risk 8. Abielus või vallaline

Kui omanik on või oli abielus, tuleb kontrollida selle sõlmimise ja lõpetamise kuupäevi, omaniku poolt korteri omandamise kuupäeva ja põhjuseid. Kui eluase osteti abielu ajal, on sellele õigus mõlemal abikaasal, olenemata sellest, kellele see on registreeritud. Korteri müümiseks on hädavajalik nõuda teise abikaasa nõusolekut. Vastasel juhul võib tekkida oht vara jagada müüja teise poolega.

Sama saatus ootab ostjat ka juhul, kui ta ostab ühelt abikaasalt korteri (abielu ajal ostetud), kui abielu lahutatakse, kuid selle lõppemisest ei ole möödunud kolm aastat. Endisel abikaasal on õigus pöörduda kohtusse ja nõuda oma õigusi osale teie ostetud korterist.

Risk 9. Eluase - pärimise teel

Pöörake pealkirjadokumentides sellele punktile erilist tähelepanu. Kui valitud korter saadi pärimise teel, siis tuleb kindlasti järele uurida, mis alusel - testament või pärimine seadusega.

Seaduse ja testamendi alusel pärimise reeglid on erinevad. Testamendi olemasolul saavad pärida ka isikud, kellel on õigus kohustuslikule pärandiosale, ja pärandaja ülalpeetavad. Selliste isikute ring tuleb kindlaks määrata, vastasel juhul on neil võimalik kohtus nõuda märkimisväärset osa pärandist ja kohus mõistab selle osa neile välja. Korteri uus omanik on sunnitud ostetud ruume selliste taotlejatega jagama. Lisaks tuleb tähelepanu pöörata sellele, kellele ja millal testament täideti, kuna selle võivad vaidlustada rahulolematud esimese järjekorra pärijad, kes jäid testamendi alusel pärandist ilma. Lisaks on vaja kindlaks teha testamendi täitnud testaatori üldine tervislik seisund ja vaimne seisund. Kuna eakate inimeste koostatud testamendid tunnistab kohus väga sageli kehtetuks.

Pärimise teel saadud korteri ostu otsustamisel tuleb olla valmis selleks, et mõni pärija võib pöörduda kohtusse nõudega taastada pärandi sõlmimise aegunud tähtaeg. Või kolme aasta jooksul võib ootamatult välja ilmuda täisealine “arvestamata” päranditaotleja, kes suudab oma õigusi tõestada. Seejärel tunnistatakse kõik korteriga pärast pärandi vastuvõtmist tehtud tehingud kehtetuks.

Ostja otsustab, kas ta ostab sellise eluaseme või mitte. Ja kui pärandi vastuvõtmisest on möödunud vähem kui kolm aastat, on parem sellisest tehingust keelduda.

Teine võimalus: sõlmida sellistel puhkudel korteri müüjaga leping, milles ta võtab endale edaspidi kohustused, juhul kui teised pärijad pärandile pretendeerivad ja oma õigused sellele ennistavad, loovutab neile proportsionaalse osa. vara eest saadud rahasummast.

Risk 10. Vaidluste ja koormiste olemasolu

Sellise teabe saate teada, saates Rosreestrile avalduse (vastus antakse 5 päeva jooksul), samuti pöördudes vara asukohajärgse kohtu tsiviilasjade büroosse. Kinnisasjaga seotud vaidluse või koormise korral tuleks tehingust keelduda või olemasoleva vaidluse või koormise tagajärgede osas konsulteerida pädeva juristiga. Saadud teabe tulemuste põhjal saate otsustada, kas tasub tulevikus tehingut sõlmida või mitte. Ja kui otsustate, mis see väärt on, vähendage ostetud kinnisvara maksumust nii palju kui võimalik.