Vahendajate varjatud vahendustasu teenuste eest tähendab summat, mille nad saavad ilma kliendi nõusolekuta. Kahjuks esineb seda nähtust kinnisvaraturul tänaseni, nagu on ka hoolimatuid eramaaklereid ja agentuure. Kinnisvaramaakleri varjatud vahendustasude skeemid on erinevad: siin on tehingus täiendava agentuuri ja maakleri osalemine ning tehingu teisele poolele lisatingimuste kehtestamine.

Vahendajate varjatud komisjonitasud - populaarsed skeemid

• Skeem nr 1 – kinnisvaramaakler esindab müüjat. Oletame, et on leitud ostja, kes ostaks välja osa korterist või kogu kinnistust, kuid järsku hakkab pakkumist tegema agent, kes pakub erinevatel ettekäänetel teatud summast loobumist. Sellistel juhtudel põhineb kinnisvaramaakleri varjatud vahendustasu skeem ostja agentuuri poolelt boonuse saamisel.
• Skeem nr 2 – kinnisvaramaakler esindab ostjat. Olles oma kliendiga summas ja tingimustes kokku leppinud, võtab agent ühendust müüja esindajaga ja küsib allahindlust, mille ta kavatseb ise saada, mitte oma kliendile pakkuda. Kui kokkulepe ebaõnnestub, teatab ta suure tõenäosusega tehingust keeldumisest ja otsib vastutulelikumaid partnereid.

Korramatute agentide töö tagajärjed

Lõppkokkuvõttes avaldab koostöö selliste varjatud skeemide meistritega klientidele negatiivset mõju mõlemale poolele: tehingud kukuvad läbi ja aega raisatakse. Hoolimata asjaolust, et sageli on vaja korter kiiresti müüa või vastupidi, see osta. Teisalt kaasnevad täiendavad rahalised kulutused ja oht saada planeeritust vähem raha.

Vahendajate varjatud komisjonitasud: kutse-eetika rikkumine või otsene pettus?

Õiguslikust aspektist vaadatuna võib varjatud vahendustasu skeemi rakendamist kinnisvaramaakleri poolt tõlgendada vara (raha) vargusena petmise või usalduse kuritarvitamise teel. Selliseid juhtumeid võib käsitleda Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artikli 159 2. osa alusel: isikute rühma poolt eelneva vandenõuga toime pandud pettus.

Osaleb ju tehingus ka teise osapoole kinnisvaramaakler, kes võtab oma kliendilt võimaluse saada lisakasumit. Korramatu agent saab raha ilma igasuguse seadusliku aluseta, mis on sisuliselt pettus.

Kahjuks on agendi kohtu alla andmiseks vajalik isiklik pöördumine kannatanu õigusorganite poole, s.t. see, kelle arvelt kinnisvaramaakler preemia sai. Kahjuks on sellised juhtumid väga haruldased.

17/01/2011

Muinasjutulistest tasudest kinnisvaraäris liiguvad legendid. Käesolevas artiklis käsitletakse nende tasude saamise seaduslikkust, varjates klientide eest osa müüdavate objektide maksumusest ehk nn varjatud komisjonitasusid.

P Enne nähtuse kui sellise uurimist on vaja seda kirjeldada ja võimalusel defineerida. Mis on varjatud vahendustasu? Millistel asjaoludel on see võimalik? Kuidas see eemaldatakse? Kes ja kuidas osaleb selle hankimise protsessis? Vaatleme kahte tüüpilist ostu-müügitehingu juhtumit, kus mõlema poole huve esindavad maaklerid.

Esimeses näites ostab agentuur M korteri agentuurilt N. Suhted klientidega vormistatakse vastavate lepingutega, mis näevad ette tasu osutatud teenuste eest. Korteri hind lepitakse ostjaga kokku. N-le ettemaksu tehes paluvad tema esindajad tehingu eelõhtul anda neile lisaraha ning mitte arutada tehingu enda käigus korteri omanikuga hinda. Pakkumisel on kaasas vihje, et keeldumise korral müüakse kinnistu teisele ostjale. M esindajad nõustuvad. Tehing käib. Agentuur N paneb lisaks müüjaga sõlmitud lepingus kokkulepitud komisjonitasule märkimisväärse summa, millest nende klient ei tea, mida nimetatakse "varjatud vahendustasuks". Selliseid näiteid leiab praktikas sageli müüja turul, kui objekti soetada soovijate arv ületab oluliselt pakkumiste arvu.

Teises näites, nagu ka esimeses, ostab agentuur M korteri agentuurilt N. Suhted klientidega vormistatakse vastavate lepingutega, mis näevad ette tasu osutatud teenuste eest. Aga objekti lõpphinda pole ostjaga kokku lepitud. N-le ettemaksu tasumisel palub esindaja M tõsta objekti maksumust ning tagastada talle peale tehingut tegeliku ja kõrgendatud hinna vahe. Pakkumisel on kaasas vihje, et keeldumise korral veenab ta ostjat ostma teist kinnisvara. N esindajad nõustuvad. Tehing käib. Agentuur M paneb lisaks ostjaga sõlmitud lepingus kokkulepitud komisjonitasule märkimisväärse summa, millest nende klient ei tea, mida nimetatakse ka "varjatud vahendustasuks". Selliseid näiteid tuleb praktikas sageli ette ostjate turul, kui pakkumiste arv ületab oluliselt tegelike ostjate arvu.

Varjatud vahendustasu on kinnisvaramaakleri poolt teenuse osutamise käigus tasuna saadud rahasumma, mis ei ole fikseeritud kliendiga sõlmitud lepingus ega muul viisil kokku lepitud.

Ühe kuulsaima veebipõhise kinnisvarafoorumi arutelu käigus, mis käsitles varjatud vahendustasude lubatavust professionaalse kinnisvaramaakleri töös, selgitati välja kolm levinumat seisukohta:
- varjatud vahendustasu on mitte mingil juhul vastuvõetamatu;
- pole mõtet töötada ilma varjatud vahendustasuta;
- teatud olukordades on varjatud vahendustasu vastuvõetav.

Samas ei eitanud peaaegu kõik varjatud vahendustasude lubamatust pooldanud arutelus osalejad, et pidid korduvalt aitama vastaspooltel ühistehingute tegemisel osa raha oma kliendi eest varjata. Seda seletati asjaoluga, et nad tegutsesid eranditult oma kliendi huvides, kes teadis varjatud komisjonitasust, kuid ei keeldunud tehingut tegemast. Sellise argumendi moraalset ja eetilist poolt puudutamata püüame analüüsida kõigi toimepanemise varjamise protsessis osalejate tegevust, lähtudes üksnes kriminaalõiguse normidest. Kõigepealt vastame küsimusele: kas varjatud vahendustasu saamine on kuritegu? Selleks kontrollime kõigi vajalike kuriteokoosseisude olemasolu.

Objekt (põhitunnus) on sel juhul eraomand ja subjekt (valikuline tunnus) on kliendi rahalised väärtused.

Objektiivne pool seisneb omanikule varalise kahju tekitamises pettuse või usalduse kuritarvitamise teel vara müügist saadud tegeliku summa varjamise näol.

Subjektiivset poolt iseloomustab otsene, tavaliselt ettekavatsetud kavatsus ja isekas motiiv.

Teemaks on rangelt võttes kinnisvaramaakler ise, kes vastab kahele kohustuslikule kriteeriumile: mõistus ja kriminaalvastutuse ikka jõudmine. Oma aastatepikkuse kolleegidega suhtlemise kogemuse jooksul pole ma kunagi alla 16-aastaseid kohanud, mida terve mõistuse kohta öelda ei oska. Midagi on juhtunud. Oletame, et (enne selle artikli lugemist) nad ei saada lolli varjatud vahendustasu eest.

Seega on kõik kuriteo tunnused ilmsed. Nüüd proovime seda (mitteametlikult) kvalifitseerida. Sest "Juhtumi" faktilised asjaolud oleme juba välja selgitanud, keskendume konkreetse kriminaalõiguse normi kehtestamisele, mis näeb ette selle kuriteo eest vastutuse.

Alustame lihtsamast teisest näitest, kus ostja kinnisvaramaakler saab pettuse või usalduse rikkumisega oma kliendi vara enda valdusesse. See akt kuulub Art. Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artikkel 159 "pettus", mis on üks kellegi teise vara varguse vorme. Petturlik kinnisvaramaakler kasutab tema ja kliendi vahel tekkinud erilist usaldussuhet, mis põhineb tsiviillepingul. Usalduse puudumisel moonutab petturlik kinnisvaramaakler teadlikult asjade tegelikku seisu, teavitab klienti tahtlikult ja eksitab teda vara hinna osas. Mõlemal juhul on toimingu eesmärk julgustada klienti oma vabast tahtest (võltsitud küll valeandmete või tõe väljajätmisega) petturile märkimisväärset summat üle kandma.

Vaatleme esimest näidet. Sel juhul ei saa peidetud vahendustasu saamise toiminguid liigitada pettuseks, sest kuritegeliku mõjutamise ajal ei olnud varjatud vahendustasu moodustanud rahasumma veel omaniku valdusse jõudnud ning seetõttu puudusid ka vajalikud varguse tunnused. Kriminaalseaduses määratletud kuriteona on "omanikule varalise kahju tekitamine pettuse või usalduse kuritarvitamise teel". Vene Föderatsiooni kriminaalkoodeksi artikkel 165. Peamine erinevus pettusest on materiaalse kahju olemus. Varguse (kelmuse) korral väljendub kahju omanikult tema väärisesemete reaalses äravõtmises. Asjaomase kuriteoga seotud varaline kahju seisneb kahjus, mis tekib võlgnevuse puudumise näol, saamata jäänud varalise kasu näol, kuid mitte tegelikku kahju, mis on seotud omaniku vara vähenemisega, mis tekib alati varguse korral.

Kokkuvõtteks peatume mõlemale artiklile omasetel kvalifitseeritavatel tunnustel, mis on määratud tekitatud kahju suuruse ja kaasosaliste olemasoluga. Me ei peatu kahju suuruse alusel määratud kvalifitseeruval tunnusel. Varjatud vahendustasu saavad kurjategijad on oma karistamatuses nii kindlad, et mõtlevad vähe selle peale, kas neilt võetakse suur või eriti suur kahju. Kuid kaasosaluse teema on väga aktuaalne, eriti nende jaoks, kes oma klientide huvide taha varjudes astuvad kurjategijatega vandenõu. Alustame seekord esimese näitega.

Ostja esindaja (kinnisvaramaakler M) tegevuses, kes kandis ostetud objekti omanikult kinnisvaramaaklerile N salaja rahasumma, on näha kaasosaluse tunnuseid. Ilmselgelt on kuriteo toimepanemisele kaasaaitamine, lubades eelnevalt ohvri eest varjata lubaduse fakti, mitte aga selle täitmise tegelikkust. Need. kui omanik tehingu käigus vastaspoolelt tegelikku ostuhinda ei küsinud ja ta ei pidanud valetama, ei välista see kaasosalust ega mõjuta kaasosaluse kvalifikatsiooni. Miks? Sest saamata varem lubadust kuritegu varjata, oleks agentuuri N töövõtja keeldunud (tema enda sõnul poleks selle ostjaga tehingut teinud) oma kuritegelikust plaanist.

Teine näide on kaasosaliste rollide jaotuses keerulisem ja mitmetähenduslikum. Analüüsime esmalt ostja esindaja (kinnisvaramaakler M) tegevust. Näol on kihutusnähud. M-i õhutavad teod (veenmisel ja tehingust keeldumise ähvardusel) on toime pandud otsese tahtlusega ja põhjustavad N-i otsustavuse toime panna kuritegu. Lisaks on M-i aktiivses tegevuses (näiteks tehingu pooltevahelise suhtluse piiramise näol, et varjata oma kliendi eest objekti tegelikku väärtust) kaasosaluse tunnuseid. Ja kes on esineja? Mõlema näite esitajaks on kinnisvaramaakler N. Ainus erinevus seisneb selles, et esimeses näites viib N ellu oma kuritegelikku plaani ja teises näites kaaspetturi plaani.

Teeme kokkuvõtte. Varjatud komisjonitasud on viimastel aastatel kinnisvaraturul õitsele löönud. Sellel on mitu põhjust, millest peamine on tohutu juhuslike inimeste sissevool kinnisvaramaaklerite ridadesse. Arutelud varjatud vahendustasude saamise lubatavuse üle tekivad perioodiliselt nii maaklerite kui ka maaklerite ja klientide vahel. Paraku ignoreerivad õiguskaitseorganite esindajad seda nähtust, ei osale avalikes aruteludes ega kommenteeri seda seaduse seisukohast. Selle materjali autor püüdis oma teadmiste ja vaimsete võimete tõttu anda varjatud vahendustasu saamise toimingutele õiguslikku hinnangut. Loodan väga, et see artikkel aitab mu kolleegidel selle pealkirja õigesti koma panna, kui nad muidugi pole seda veel teinud .

Nüüd olen tagasi vahendustasude teema juurde. Alates 2007. aastast olen töötanud ettevõttega BKS Company LLC ja olen põhimõtteliselt kõigega rahul. Avasin isegi Novosibirskis konto – ilma BCS-i kontorisse ilmumata – meili teel, skaneeringute ja originaalide kaudu tavapostiga (siis elasin Siberi väikelinnas 300 km Novosibirskist idas, kus polnud ühtegi maaklerit, kolm panka ja üks Internetis pakkuja Sibirtelecom, kellega oli probleeme, et satelliitantenni kaudu oli lihtsam internetti teha ja mis aeg), kandis raha panga kaudu.

Selle aasta algusest olen kogu raha isiklike vajaduste jaoks välja võtnud - kontole on jäänud ainult 4 kopikat...) Ja nüüd hakkan uuesti käima ning edaspidi plaanin regulaarselt kontot täiendada võimaluse korral 30-50 tuhat rubla kuus.

Mis on meil seoses komisjonitasudega?

Moskva börsi vahendustasu – 0,01%.

BCS maakleri vahendustasu. Mul on "professionaalne" tariif. Minu jaoks sobivaim, ettevõttel on teised tariifid, kuid need on rohkem nagu "rahapettus".

Tariifiplaan "Professionaalne"

kuid mitte vähem kui 35,4 rubla päevas (töötasu miinimumsumma päevas) ja mitte vähem kui 177 rubla kalendrikuus (töötasu miinimumsumma kalendrikuus), kui selle päeva (kuu) jooksul tehakse vähemalt üks tehing.

Kauplemisväärtpaberikonto (väärtpaberikonto kauplemisosa) teenindamisel (kuu aega, kui kontol on tehinguid) on BCS Company LLC tasu CJSC Depository Clearing Company kaudu töötades: 177 rubla.

Arvutiprogrammi, süsteemi QUIK MR "Maakler" või süsteemi webQUIK kasutamise kuutasu on 300 rubla (käibemaksu ei võeta), kui aruandekuu viimasel tööpäeval on Kliendi kontol olevate varade koguväärtus vähem kui 30 000 (kolmkümmend tuhat) rubla. Arvutiprogrammi “Taskuarvutite info- ja kauplemissüsteemi QUIK tööjaam PocketQUIK” (edaspidi PocketQUIK pihuarvutite QUIK tööjaam) kasutamise kuutasu on 200 rubla (käibemaksu ei lisandu), kui viimasel töötamisel. aruandekuu päeval on Kliendi kontol olevate varade koguväärtus alla 100 000 (sada tuhat) rubla.

Hiljuti kehtestas BCS minimaalse vahendustasu kontodele, mis on väiksemad kui 100 000 rubla. isegi tehinguid tegemata.

25. Minimaalne maakleritasu

25.1. Lisaks BCS Company LLC tasule väärtpaberituru kutselise osalejana maaklerteenuse osutamise eest, mida Klient maksab vastavalt käesolevale lisale ja (või) üldlepingu lisalepingule, Klient, kes Üldlepingu raames teeb oma arvel tehinguid ja (või) muid toiminguid igakuiselt, sõltumata sellest, et Klient esitab korraldusi ja sõlmib tehinguid nende juhiste täitmiseks. maksab BCS Company LLC-le vastaval kuul minimaalset maakleritasu summas 200 (kakssada) rubla, millest on maha arvatud järgmist tüüpi tasud, komisjonitasud, kliendilt vastaval kuul kinnipeetud või kinnipidamisele kuuluvad tasud:

25.1.1. tasu BCS Company LLC-le tehingute tegemise eest kõigis kauplemissüsteemides, milles klienti teenindatakse vastavalt üldlepingu tingimustele, sealhulgas Moskva börsi OJSC (välisvaluutaturg) kauplemissüsteemis ja börsiväliselt. turg; jne. ...

Mind on alati hämmastanud advokaatide võime asju nii palju segamini ajada. Seetõttu ei saakski olla lihtsam kirjutada: „Klient, kes raamlepingu raames kohustab tehingud ja (või) muud toimingud omal kulul, igakuiselt, olenemata sellest, et Klient esitab vastaval kuul korraldusi ja teeb nende korralduste täitmiseks tehinguid, maksab OÜ "BCS Company" maakleri miinimumtasu. summa 200 (kakssada) rubla, millest on maha arvatud järgneval kuul kliendilt kinnipeetud või kinnipeetavad tasud, komisjonitasud, tasud.

Need. « Klient, kes raamlepingu raames teeb tehinguid ja (või) muud oma arvel tehtavad tehingud igakuiselt” ja ei soorita – “olenemata sellest, et Klient esitab vastaval kuul korraldusi ja teeb nende korralduste täitmiseks tehinguid.” Kuidas sellest aru saada??? Tundub, et isegi kui ei olnud.

Selgub, et kui teie konto on 100 001 rubla. ja te ei teinud ühtegi tehingut - nad ei võta teilt midagi ja kui see on 99 999 rubla, siis 200 rubla, mis on 0,2% kuus või -2,4% aastas. Väikeinvestoritega võitlemise poliitika on täies hoos.
Finantsvõimenduse võtmisel on ka kulud, kuid ma kasutan seda võimalust väga harva (peaaegu mitte kunagi) - näiteks kui RTSVX volatiilsusindeks on üle 110 punkti (see juhtus 2008-2009 kriisi ajal), siis nüüd on see alla 25.

Järeldused.

On selge, et maakler on huvitatud suurklientidest, seega on parem mitte minna algsummaga, mis on väiksem kui 100 000 rubla (ja alla 100 000 rubla summaga pole teil palju kasu) - andes 200 rubla kuu lihtsalt ei ole seda väärt. Ja siis ei tohiks te oste teha väikeste summade eest (5-25 tuhat rubla). Mõnikord kohtan soovitusi osta regulaarselt vähemalt natuke (5000–10 000 rubla kuus) aktsiaid ja siis saate rikkaks. Kuid sellistes arvutustes võetakse üldkulusid arvesse väga harva. Teine asi on koguda kuni vajalik summa pangahoiusesse ja siis osta aktsiaid, kui aktsiahinnad on vastuvõetavad.

Arvutasin investori üldkulud kokku, kui ütleme, et tal on kontol juba üle 100 000 rubla ja ta teeb kord kuus ühe kauplemispäeva jooksul BCS-i tariifi “Professionaalne” oste. Mind huvitab kõige rohkem vahemik 30-100 tuhat rubla.

Graafiliselt näeb see välja selline




Mida suurem on tehingusumma, seda tulusam. Põhimõtteliselt on kulud 60 000 - 100 000 rubla (0,36-0,60% summast) ostude puhul vastuvõetavad 360–364 rubla kuus, kuna arvan, et ma ei osta iga kuu ja raha koguneb.

Ilmselt poleks õige kirjutada ainult BCS-ist, võib-olla vahetan maaklerit.

Sberbank. Tariifiplaan "Sõltumatu"

Sberbankis puuduvad depookulud ega minimaalsed komisjonitasud (veel mitte), mistõttu on summad 30–100 tuhat rubla 3–7 korda väiksemad kui BCS-is (!). Kuid USB-võtme eest on kummaline tasu 1990 rubla, see on ühekordne tasu, nagu ma aru saan, ainult kui kaua, siis ei pea te seda uuesti vahetama??? Aga ilmselt oli see kõik turvakaalutlustel välja mõeldud...)

Alfa pank. Tariifiplaan "Optimaalne"

Ma ei saa Alfa tariifidest täielikult aru. KVIC programmiga on see neile nii kallis, aga kui sa töötad Alfa-Directis, siis tegelikult on see kopika võrra odavam kui Sberbankis??? Veel 500 rubla digitaalallkirjaga mälupulga eest. Pluss depoopank võtab 0,06% aastas väärtpaberite turuväärtusest (!), kuni 2-3 miljonit rubla on endiselt kasumlik.


VTB 24. Tariif "Investori standard"

Ja siin on see 2 korda odavam kui BKS-is ...


Finami tariifiplaan "Igapäevane"

Tundub, et tariifid on üsna madalad, kuid seal on väga oluline punkt - “Samas Maakleri vahendustasu suurus ühe Kliendi korralduse täitmise (osalise täitmise) eest, välja arvatud tehingute läbiviimise juhised. standardturul, on vähemalt 41 hõõruda. 30 kopikat", mis muudab kõike. Komisjonitasude summa on lõpuks palju suurem kui minu arvutustes. Finam – kindlasti mitte.

IT-Invest. Tariifiplaan “Lemmik”

Ainult siin pole tavalist KVIC-i, tariifid on kõrgemad kui BCS-il, kui ma õigesti aru sain, siis tehingute tegemisel võetakse teilt minimaalselt 300 rubla maakleri ja 300 rubla depoo eest...

Avamise tariif"Professionaalne"

Tulemused olid madalaimad – isegi madalamad kui Sberbankis. Kui konto on alla 50 tr, võtavad nad igal juhul ka minimaalse vahendustasu 295 rubla. Kui ma pole millestki ilma jäänud, siis hoidla raha ei võta, kui see nii on, siis on kõik õige. Kolleegid, palun kirjutage kommentaaridesse.

Selle tulemusena selgub, et BCS ei ole tariifide poolest nii hea...

Mind huvitasid Sberbank, Alfa ja Otkritie. Sberi, Alfa ja Otkritie kliendid kirjutage kommentaaridesse - kuidas on teenuse kvaliteet ja tariifid, kas kõik on õige??? Kui mul on vaja teha tehinguid mitte rohkem kui üks kord kuus MICEXi aktsiatega summas 30-100 tr.???

Lõppude lõpuks, kui BCS-i tariifid on mitu korda kõrgemad kui Sberbankis, Alfas ja Otkritie's, siis miks ei vaheta kliendid seal BCS-ilt? Ja maaklereid on teisigi - KIT-Finance, Uralsib, ALOR ja nii edasi... Kas tasub jätta BCS mõne teise maakleri juurde 100-250 rubla eest kuus???

Kui otsustada selle aasta ja mullu juuni statistika järgi, siis mahud langevad, aga miks “kallis” BCS rohkem ei lange??? Kas ma peaksin või ei peaks viitsima???
juuni 2013

juuni 2012

Ootan kommentaare...

Rohkem maakleri intressimäärasid FORTSi tuletisinstrumentide turul -

See leht nõuab JavaScripti
Palun lubage oma brauseris JavaScript ja laadige see leht uuesti

Raske on leida inimest, kes oleks kümnete, veelgi enam sadade tuhandete rublade kaotamise suhtes ükskõikne. Täpselt nii palju võite kaotada, kui pöördute ebaausate kinnisvaramaaklerite poole. Nad püüavad seda raha saada varjatud vahendustasu kujul (st lisaks põhitasule). Meie ekspert, Monolith Estate Academy juht Sergei Mihhailovitš Sorochan räägib, kuidas pettust vältida.

Mille eest me agentidele maksame?

Kõige provokatiivsem küsimus komisjonitasude kohta on: "Miks te sellist raha võtate?" Vältimatu rõhuga “sellisele”. Alustuseks ütlen, et me ei võta raha - klient maksab kinnisvaramaaklerile tehtud töö eest. Nüüd "sellisest" rahast. Tuletan meelde, et meie kinnisvaraturg ja koos sellega ka hinnad on kujunenud kahe aastakümne jooksul. Komisjonitasud muidugi ka. Need varieeruvad umbes 4-8%. See sõltub töö keerukusest ja võimalikest riskidest.

Kaubanduses (kinnisvara müük kuulub seda tüüpi tegevuste hulka, kuid on keerulisem ja vastutustundlikum tegevus) jääb juurdehindlus vahemikku 25–200 (või rohkem) protsenti. Ostja maksab ja kõik. Kinnisvara on kallis kaup, seetõttu tundub summa protsendina selle maksumusest suur. Küll aga saame endale lubada ostetud mädaheeringa äraviskamist, makstes selle eest 50% juurdehindlusest. Ja keegi ei tahaks selle eest kinnisvarast ega rahast ilma jääda. See tähendab, et tuleb leida hea spetsialist heast ettevõttest ja maksta korralikku tasu.

Teine küsimus on see, et enamikul puudub kultuur, et kinnisvaramaakleritele nende töö eest makstakse. Täpsemalt soovist seda teha. Seda on mitu korda arutatud. Selle põhjuseks on ennekõike klientide vähene arusaamine kinnisvaramaaklerite töö tõsidusest. Ja ka sellega, et mõned agendid ei suuda teenuse maksumust selgitada ja põhjendada. Mõned inimesed, kes üritavad alustada oma karjääri kinnisvaraäris, lahkuvad sealt sõnadega: "Ma ei saa. See pole minu oma." Ja ainult vähesed ütlevad pärast avameelsemat vestlust: "Tegelikult on teie töö lihtsalt põrgulik." Et aru saada, soovitan igal kliendil võtta poolteist kuud kuni kaks kuud puhkust ja veeta see aeg koos agendiga, süvenedes peaga tema töösse.

Kurja maksab kaks korda

Nii klientide kui ka mõnede ebaausate agentide ahnus võimaldab viimastel saada varjatud vahendustasu.

Seetõttu on kõige olulisem nõuanne selle vältimiseks väga lihtne: makske raha ja teid ei petta. Maksa lihtsalt tavafirmade tõelistele spetsialistidele.

Tehingu läbiviimisel näeb kinnisvaraspetsialist lisaks tööde maksumusele ette võimalikud riskid, mis sisalduvad automaatselt vahendustasu summas.

Kahjuks otsustavad paljud vaatamata oma vara ja raha kaotamise riskile raha säästa: teevad kõik ise või maksavad vahendajale alamaks. See annab aluse katsele saada raha üle kehtestatud summa. Muidugi, kui agentuur on hea mainega ja klient teatab, et ta pole valmis teenuste maksumust tasuma, keeldub agent lihtsalt töötamast. Ettevõte on valmis järeleandmisi tegema vaid seni, kuni see on kasumlik ja üldiselt vastuvõetav. Kuid on agente ja mõnikord isegi terveid ettevõtteid, kes ütlevad: "Jah, me oleme nõus töötama 5 kopika eest." Siis tekib küsimus: "Miks?" Aga sellepärast, et nad, kuulutades välja väikese vahendustasu, püüavad klienti iga hinna eest hoida ja oma varjatud viisil kätte saada. Muud põhjust pole! Ütleme nii, et ühes agentuuris on vahendustasuks märgitud 200 tuhat ja klient läheb maakleri või väikefirma juurde, kus lubatakse temalt võtta ainult 30 tuhat, aga tegelikult võtavad nad kõik 250. Seda juhtub tihti. Kahju, aga klient valib ise.

Iga klienti saab agent mõjutada. Juhtub, et leiad palju parema ja odavama variandi, kuid see pole kinnisvaravahendajale tulus. Siis otsib ta kasvõi halvima variandi, aga kust raha teenida. Samal ajal leiab ta hõlpsalt üles "vale" variandi miinused (üldiselt mitte olulised) ja eelised (mis ei mängi ka tõsist rolli) "õiges", mida pole vaja. kliendi poolt, kuid vahendajale endale mugav ja kasulik ning veenab klienti! Selles äris töötavad inimesed on ju ka psühholoogid. Muidugi on see ebaprofessionaalne. Kui sa ei taha sellise raha eest töötada, siis ära tööta. Ja need, kes nõustuvad, kuid hakkavad petma, segavad tõelisi professionaalseid agente. Kliendid, kuulnud nende ebareaalseid lubadusi, on üllatunud, kui saavad teada vahendustasu suuruse usaldusväärses ja ausas ettevõttes.

Nagu Bender ütles, on "nelisada suhteliselt ausat viisi raha saamiseks." Agentidel on neid tuhandeid. Teine spetsialist võib sulle õlale patsutada, öeldes: “Miks sulle nii palju maksta? Ma teen teie heaks kõik sõprusest." Ja siis saad teada, et ta võttis endale rohkem, kui täiesti tundmatud spetsialistid võisid saada

Keegi ei taha asjata töötada. Mõnikord saan ma oma sõpru tasuta aidata. Lihtsalt aidake. Reeglina nõu. Aga kui nad võtavad minuga ühendust keeruka vahetusvõimalusega või sooviga leida midagi eksklusiivset, siis ma ei luba neile tööd ilma vahendustasuta. Agentidel on palju tuttavaid ja kui nad kõigile tasuta tööd teevad, jäävad nad rahata. Ja samal ajal on nad tööga täielikult koormatud.

Mõned agendid võivad teile kinnitada: "Te ei pea midagi maksma, ostja maksab kõik." Kuid pidage meeles, et nad ütlevad ostjale, et müüja maksab kõik. Professionaal ei ütle seda kunagi: spetsialistide töö eest peavad maksma mõlemad pooled.

"Vasaku pakkumised"

Kõik, kes töötavad kinnisvaratööstuses (nii suurettevõtted kui ka väikefirmad, maaklerid ja lihtsalt vahendajad), peavad kinni teatud reeglitest, mis puudutavad vahendustasu suurust. Kui nad pakuvad "raha säästmist", siis tegelikult teevad nad kõik, et saada sama raha ja isegi palju rohkem. On palju juhtumeid, kui inimene on ettevõttes registreeritud, kuid teenib raha "pettuslikest tehingutest".

Paljud on juba ammu harjunud elama põhimõttel: kõigepealt saad, siis maksad. Mugav! Jah, ja laenud on muutunud tänapäeval kättesaadavaks. Vähemalt nii lubab reklaam. Kui palju aga pangalaenud tegelikult maksavad ja kuidas võivad nende tingimused muutuda, võttes arvesse nn “varjatud” tasusid?

Arvutame välja laenu maksumuse

Selleks, et klientidel oleks mugav krediiditingimusi hinnata, postitavad paljud pangad oma ametlikele veebisaitidele spetsiaalseid tingimusi. Tal on võimalus kodust lahkumata arvutada ja võrrelda korraga mitme potentsiaalse laenu tingimusi ning valida enda jaoks kasumlik variant.

Kuid kahjuks pole kõik nii sujuv. Kalkulaator näitab ligikaudset tulemust ja sõna "ligikaudne" ei ole siin alati sobiv. Mõnikord, kui pangatöötaja teeb lõppmakse, selgub, et enammaksete summa on 30-40% suurem, kui ootasite.

Seda seletatakse asjaoluga, et programm ei võta arvesse paljusid teie konkreetse olukorra nüansse ega võta arvesse igasuguseid kindlustusmakseid, komisjonitasusid ja muud. lõkse, mis tõstavad teenuse maksumust nii märkimisväärselt.

Madala intressimäära müüt

Need, kes on kunagi pangakaarte saanud, teavad hästi, et laenatud rahalt tuleb maksta lisaks intressidele ka teenustasu. Reeglina ei ole kommertspankades sellised maksed ühekordsed – maksta tuleb pidevalt. Need on nn konto hoolduskulud. Erinevates pankades võib neid nimetada erinevalt: makse laenukonto pidamise eest, tasu laenu vormistamise eest, vahendustasu sularahahaldusteenuste eest jne.

Võite kuulda: "Ainult 1% vahendustasu arvelduskonto pidamise eest." Enne selliste "soodsate" pangatingimustega nõustumist kontrollige, millisest summast tasu arvestatakse ja kui sageli makset võetakse.

Pank võib nõuda laenu teenindamistasu kas kord aastas või kuus. Ja teenuse osutamise vahendustasu suurus arvutatakse paljudel juhtudel protsendina ülejäänud võla summast. Seega igakuiste sissemaksete summa järk-järgult väheneb.

Palju ohtlikum on järjekordne maksete arvestus, kui intressi arvestatakse mitte jäägilt, vaid kogu laenusummalt. See tähendab, et igakuisele maksele lisandub üsna muljetavaldav ja kindel summa. Arvutage aasta enammaksete summa. Paljudel juhtudel on teenustasude suurus võrdne intressiga ja osutub sageli isegi suuremaks.

On veel kallim variant, kui tuleb maksta protsent mitte laenusummast, vaid kauba maksumusest. Sel juhul sissemakset arvesse ei võeta ja maksate veelgi rohkem.

2009. aasta novembris tegi Riigi Arbitraažikohtu Presiidium määruse, mille kohaselt ei ole pankadel enam õigust võtta laenukonto avamise ja teenindamise eest tasu (selle kohta saate lähemalt tutvuda). See resolutsioon ei ole otsene seadus, kuid prokuratuur, FAS ja Rospotrebnadzor saavad nüüd panku trahvida, kui laenuvõtjad, kelle laenulepingutes see vahendustasu on ette nähtud, selle küsimuse tõstatavad. Reaalsus on see, et paljude jaoks on lihtsam maksta lisaintresse kui pöörduda pangaga kohtusse. Tänaseks on aga paljud suured pangad need kohustused tühistanud.

Need on väikesed asjad, mis muudavad kõige suurema erinevuse

Lisamaksed ei piirdu ülaltoodud lisatasudega. Pangad leiavad muid, mitte vähem kaalukaid põhjuseid, miks taskust ekstra penni välja õngitseda.

Levinuim on laenuasja menetlemise intress või teenuse osutamise vahendustasu - see on ühekordne makse. Mõned pangad võtavad konto avamise või sellele raha deponeerimise eest protsendi. Lisamaksed võivad sisaldada ka trahve ja päevaintressi hilinenud maksete eest. Mõned isegi määravad laenu ennetähtaegse tagasimaksmise eest trahvi.

Eraldi kulurida on kindlustusmaksed. Esialgu tegeleti kindlustusega hüpoteeklaenude ja tänapäeval pakutakse seda kõikjal. Kindlustus- ja teenustasusid võib nõuda kord aastas või kuus. Ärge unustage, et võite selle maksmisest keelduda, kuid see tuleb ette näha lepingu koostamise etapis.

Kuidas vältida ebameeldivaid üllatusi?

Enamik inimesi satub finantskrahhi äärele oma tähelepanematuse ja soovimatuse tõttu pangaprogrammide olemusse süveneda. Nii osutuvadki soodsad laenutingimused lõpuks rusuvaks.

Olge pangaga ühendust võttes ettevaatlik. Krediidieksperdid ei taha rääkida igasugustest varjatud komisjonitasudest ja lisamaksetest. Kuid see on väärt püsimist. Ärge unustage, et teil on õigus nõuda selgitust selle kohta, millest kuumaksete summa koosneb. Lõppkokkuvõttes sõltuvad teie riskid suuresti sellest. Laenu tegeliku maksumuse arvutamise valem on kehtestatud Venemaa Panga 13. mai 2008. aasta käskkirjaga nr 2008-U “Laenu kogumaksumuse arvutamise ja laenuvõtjale teatavaks tegemise korra kohta”. Võimalik, et pärast lõppmakseid soovite pöörduda mõne teise panga poole, mille nominaalintress on kõrgem, kuid reaalintress on madalam.

Kahjuks on müüt madalast laenuintressist vaid müüt ja seal, kus intress on madalam, tekib tasakaal tasude tõstmisega. Ja parim viis end kaitsta on hoolikalt uurida kõiki nüansse