Piirkonna tööstus- ja laokinnisvaraturu üldised omadused

Möödunud 2013. aasta oli laokinnisvaraturu jaoks äärmiselt soodne periood ning seda iseloomustab kõrge pakkumise ja nõudluse tase – vaatamata kõrgetele kasutuselevõtu mahtudele jäi vabade pindade tase madalaks (1-2%). 2013. aastal oli neeldumismaht kõrge - umbes 1,3 miljonit ruutmeetrit. m.

Eksperdid märgivad ühe olulisema turusündmusena Moskva tööstus- ja laokinnisvara klassifikatsiooni läbivaatamist. Ettevõtte Knight Frank pakutud mõõdetavate täpsustuste kohaselt erinevad A+ klassi objektid A+ klassi objektidest suurema vahekauguse, tolmuvastase kattega ülitasa põranda ja suurema lubatud koormuse poolest. põrandad ja küttesüsteem, mis tagab vähemalt +14 välisõhu temperatuuril kuni -35C (v.a. madalatemperatuurilised säilitustingimused).

Eksperdid nimetavad PNK Groupi ettevõtte PNK-Tšehhovit sellise objekti ilmekaks näiteks (klass “A+”). Lisaks ülalnimetatud omadustele märgivad eksperdid suuri pöörde- ja parkimisalasid, juurdepääsuteede loogilist korraldust, katte kvaliteeti jne. Ehitusplatsi pindala ei ületa 45% ja iga hoone võib töötada iseseisev rajatis, kuna sellel on mugav asukoht, eraldi sissepääs ning autonoomsed side- ja toitesüsteemid.

Pakkumine Moskva ja Moskva piirkonna tööstus- ja laokinnisvara turul

Moskva piirkonna tööstus- ja laokinnisvaraturul 2013. aastal tellitud pindade maht ulatus erinevatel hinnangutel umbes 800 tuhande ruutmeetrini. m ja kvaliteetse tarne kogumaht on umbes 9 miljonit ruutmeetrit. m. Ekspertide hinnangul on need kasutuselevõtu mahud viimase 4 aasta rekord, samas kui peaaegu kõik uued rajatised kuuluvad A-klassi. Tippobjektide osakaalu suurenemise üheks peamiseks põhjuseks uusehituses on suurenenud nõudlus ettevõtete poolt, kelle jaoks on kõrgtehnoloogiline ladu kaubakäibe suurendamise viis.

Suurimad tellitud tööstus- ja laopinna mahud 2013. aastal märgiti lõuna- ja kagusuunas. Need suunad koos edela suunaga on traditsiooniliselt suure nõudlusega ning sellest tulenevalt on sinna koondunud suurimad tarnemahud. Selline pakkumise ja nõudluse suund on tingitud M-4 maanteed ja Simferopoli maanteed läbivatest kaubavoogudest.

Joonis 1. Tööstus- ja laopindade kasutuselevõtu geograafiline struktuur (firma Praedium andmetel)

Olulise osa tellitud tööstus- ja laopindade mahust 2013. aastal hõivasid suured turuosalised. Näiteks jätkas PNK Grupi ettevõte projekti PNK-Tšehhov (käivitati PNK-Tšehhov 2 esimene etapp) ja PNK-Vnukovo (võtti kasutusele hoone nr 9) arendamist.

Aasta teisel poolel võeti PNK-Tšehhov 2 logistikapargis kasutusele hooned 2 ja 3 kogupinnaga umbes 127 tuhat ruutmeetrit. m Sellest projektist on saanud suurim uus kvaliteetne projekt Moskva turul. Logistikapark asub Tšehhovis, 49 km kaugusel Simferopoli maanteest Moskva ringteest, samanimelise PNK-Tšehhovi projekti lähedal. Arendaja plaanide kohaselt lõpetatakse laoprojekti elluviimine 2014. aastal, siis ulatub kompleksi üldpind 286 tuhande ruutmeetrini. m.

Teise koha kasutuselevõtu mastaabis sai 2013. aasta esimesel poolel tutvustatud projekt. Sellest sai Logopark Northi logistikapark, mille pindala on 110 tuhat ruutmeetrit. m Projekti arendajaks oli firma “Karavella”. See laohoone asub 7 km kaugusel Moskva ringteest mööda Leningradskoje maanteed Solnetšnogorski piirkonnas. Logopark on mugava asukohaga ja väga atraktiivne nii Venemaa kui ka välismaiste suurimate ettevõtete jaoks. Residentidest ettevõtetest väärib märkimist: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado jne.

Arendusfirma PNK Group mitte ainult ei pannud Tšehhovis oma jälje, vaid tõi turule ka järgmised PNK-Vnukovo projekti laod. 2013. aastal võttis ettevõte kasutusele kolm hoonet (3, 8 ja 9) kogupinnaga 101 tuhat m2.

2013. aasta teisel poolel suurendas arendusettevõte Raven Russia oma aktiivsust turul, jätkates järjekordade sisseviimist jooksvates laoprojektides. Nii tulid turule Klimovski logistikapargi kolmas etapp (55 tuhat ruutmeetrit) ja Noginski logistikapargi teine ​​etapp (37,1 tuhat ruutmeetrit).

Joonis 2. Olulisemad 2013. aastal kasutusele võetud tootmis- ja laopinnad (firma Praedium andmetel)

Sisendi geograafilises struktuuris on tendents arendada Moskva ringteest kaugemal asuvaid territooriume. Traditsiooniliselt on Moskva ringteest 20-30 km kaugusel asuvate komplekside järele suur nõudlus, samas kui praegu arendatakse aktiivselt Moskva ringteest kuni 50 km kaugusel asuvate kvaliteetsete rajatiste aktiivset pakkumist, mis on ka nõudlus, mida kinnitab skeemi „build-to-suit” aktiivne kasutamine nende projektide elluviimisel.

Tööstus- ja laootstarbeliste maa- ja kinnistukomplekside müügiturul nii tsoonis kuni 30 km kui ka tsoonis kuni 50 km on esindatud peamiselt madala klassi objektid, mis sobivad peamiselt ümberehitamiseks.

Otse Moskva linnas tellitud komplekside hulgast toovad eksperdid välja ainult ühe rajatise - Magistralny terminali, mis on ladu. Siseruum on korraldatud projekteerimispõhimõtte järgi, mis võimaldab pakkuda üürnikule pinda vahemikus 1 kuni 50 ruutmeetrit. m ühes tasapinnas. Hinnad algavad 950 rublast. ruutmeetri kohta m kuus ja oleneb valitud boksi suurusest ja rendiperioodist. Soodne asukoht kahe olulise maantee: Khoroševskoje ja Zvenigorodskoje maanteede vahel ning kõrge teenindustase tagas stabiilse nõudluse iseteeninduse teenuste järele kohe pärast uue terminali ruumide müügi algust.

Nõudlus Moskva ja Moskva piirkonna tööstus- ja laokinnisvara turul

Moskva ja Moskva oblasti tööstus- ja laokinnisvaraturg säilitab äärmiselt kõrge nõudluse – isegi uute pindade rekordiline kasutuselevõtt ei avaldanud praktiliselt mingit mõju vabade kohtade keskmisele tasemele, mis erinevatel hinnangutel ulatus 1-ni. 2%. Seda asjaolu seletatakse järgmiste teguritega:

• Arendajad, püüdes minimeerida kinnisvara turupositsiooniga kaasnevaid riske, viivad üha enam ellu projekte, kasutades “built-to-suit” skeemi, mille tulemusena ei jõua märkimisväärne osa pinnast kunagi avatud turule (vastavalt erinevatest allikatest – 35%-lt 60%-ni 2013. aastal).
• Laohoonete ehitamine konkreetsele kliendile on suurtele ostjatele (või üürnikele) suunatud teenus, mis koos vähese vakantsusega tekitab väikeostjate (või üürnike) seas rahuldamatut nõudlust.
• Avaturule orienteeritud objektide ehitamisel sõlmitakse üüri/müügi eellepingud, mis vähendab ka tegelikku vabaturule tarnitud pinna mahtu kasutuselevõtu hetkeks.
• Mitmete rajatiste kasutuselevõtu kuupäevade edasilükkamine.

Ladude ostjad ja üürnikud valivad arendajaga suhtlemiseks sobiva skeemi mitte ainult piiratud pakkumise, vaid sageli ka väga spetsiifiliste nõuete tõttu omandatud pinnale. Nende nõuete järgimine projekti elluviimise varases staadiumis võimaldab säästa opereerimiselt ja võimalikku kohandada tüüpilist ladu konkreetse kliendi spetsiifiliste nõudmistega.

Nõudluse tasemeks (ostu-, müügi- ja üüritehingute kogumaht) 2013. aastal hindavad eksperdid 1,3 miljonit ruutmeetrit. m, mis on veidi kõrgem kui 2013. aastal. Nõudluse kõrgaeg oli 2013. aasta II-III kvartalis.

Tööstus- ja laokinnisvara aktiivseimad üürnikud ja ostjad olid 2013. aastal suured kaubandusettevõtted, edasimüüjad ja tootmisettevõtted.

Joonis 3. Tehingute jaotus tööstus- ja laokinnisvara turul üürnike ja ostjate äriprofiili järgi (Knight Franki ettevõtte andmetel)

Jones Lang LaSalle andmetel kasvas keskmine tehingu suurus 2013. aastal – 2013. aasta keskmine oli umbes 18 tuhat ruutmeetrit. m (2012. aastal 13 tuh. ruutmeetrit ja 2011. aastal 11 tuh. ruutmeetrit). Aasta suurimaks tehinguks nimetavad eksperdid 72 tuhande ruutmeetri üürimist IKEA poolt. m "Logopark North".

Tabel 1. Suurimad tehingud Moskva piirkonna tööstus- ja laokinnisvaraturul (firma Jones Lang LaSalle andmetel)

Äritingimused Moskva ja Moskva piirkonna tööstus- ja laokinnisvaraturul

Kommertstingimuste seisukohalt võib tööstus- ja laokinnisvara turgu iseloomustada kui stabiilset - 2013. aasta jooksul olulisi tariifide muutusi ei toimunud.

2013. aastal jäi Moskva oblasti kvaliteetsete tööstus- ja laokomplekside üürimäärade tase keskmiselt vahemikku 115-140 USD/m². m/aastas (kolmekordne neto).

Tööstuslike laokomplekside vahemik ja keskmised tarnehinnad olenevalt tavapärasest asukohatsoonist olid (sh ümberehitusobjektid):

• Moskva linna piires: 16 130 - 158 333 rubla / ruutmeetri kohta. m, keskmine väärtus 58 915 rubla / ruutmeetri kohta. m.
• Moskva ringteest kuni 20-30 km kaugusel (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd jne): 3 349 - 61 508 rubla / ruutmeetri kohta. m., keskmine väärtus 36 862 rubla / ruutmeetri kohta. m.
• Moskva ringteest 30-50 km kaugusel (Elektrostal, Tšehhov, Solnetšnogorsk, Dmitrov jne): 1 916 - 52 174 rubla / ruutmeetri kohta. m., keskmine väärtus 21 725 rubla / ruutmeetri kohta. m.

Joonis 4. Tööstus- ja laokinnisvara tarneühiku maksumuse vahemik ja keskmised väärtused olenevalt objekti asukoha pindalast, rub./sq.m.

Moskva oblasti kvaliteetse laokinnisvara segmendi pinnaühiku maksumus jääb keskmiselt vahemikku 900-1400 USD/sq. m., kapitalisatsioonimäär on umbes 11%.

Hinnategurid tööstus- ja laokinnisvara turul

Kuna linna piires asuvate objektide maksumus on oluliselt kõrgem piirkonnas asuvate objektide maksumusest, on soovitav ühe sellise objektirühma puhul ehitada ühikumaksumuse sõltuvus hinnateguritest. Järgmisena valiti sõltuvuste väljaehitamiseks piirkonnas asuvad objektid suurema ettepanekute arvu ja sellest tulenevalt nende sõltuvuste visuaalsema konstrueerimise tõttu.

Tööstus- ja laokinnisvara hinnategurite hulgast võib välja tuua objekti ühikuhinna mõjutamise seisukohalt olulisemad kvantitatiivsed tegurid:

Esiteks saame esile tõsta asukoha ja transpordi kättesaadavusega seotud tegurit, nimelt - kaugus MKAD-ist. See tegur mõjutab kõige enam linnast väljas asuvate objektide hinda, kuna linnasiseseid objekte mõjutavad oluliselt ka paljud teised asukohaga seotud tegurid (näiteks kaugus metroost, kaugus suurematest tänavatest jne). Lisaks on oluline tegur kaugus peamistest transpordiliinidest.

2013. aastal müügiks pakutud kinnistute hulgas oli teguri “Kaugus Moskva ringteeni” väärtuste vahemik 3,6-59 km, keskmine 33 km.

Teguri “Kaugus peamiste transporditeedeni” väärtuste vahemik oli 0,2-9 km, keskmine väärtus 1,8 km.

Joonis 5. Faktori “Kaugus Moskva ringteeni” mõju objekti ühikuhinnale

Joonis 6. Faktori “Kaugus peamiste transporditeedeni” mõju objekti ühikuhinnale

Paranduste kogupindala- Moskva oblasti tööstus- ja laokinnisvara müügile spetsialiseerunud agentide küsitluse kohaselt on suurema pindalaga objektide müümisel müüjad valmis leppima teatud maksealandusega, mis on analoogne "hulgimüügi allahindlusega" , st. suurema pindalaga objektid maksavad reeglina vähem ruutmeetri kohta. Teguri "täiustuste kogupindala" väärtuste vahemik oli 110-75 000 ruutmeetrit. m., keskmine väärtus - 8 939 ruutmeetrit. m.

Joonis 7. Faktori “Parenduste kogupindala” mõju objekti ühiku maksumusele

Maatüki kogupindala. Suurema maatükiga tööstus- ja laohoonete nõudlus on turul suurem. Kuna üleliigsel krundil on võimalik korraldada sõidukite parkimist, paigutada avatud ladu erinevatele toodetele, siis on olemas raskeveokite manööverdamise võimalus. Koefitsiendi “Kogupindala” väärtuste vahemik oli 1300-83200 ruutmeetrit. m., keskmine väärtus - 22 764 ruutmeetrit. m.

Joonis 8. Teguri “Maa üldpindala” mõju objekti ühikuhinnale

Kõige olulisemad kvaliteeditegurid on järgmised:

Tootmis- ja laoruumide siseviimistluse seisukord/tase— hoone hea seisukord või selles tehtud kapitaalremont päästab potentsiaalse omaniku kinnisvarasse lisainvesteeringute kaasamisest. Lihtsa viimistlustasemega heas korras tööstus- ja laohoonete või sisseehitatud ruumide pakkumishinnad on kõrgemad kui rahuldavas seisukorras kinnistute pakkumishinnad.

Tabel 1. Koefitsiendi “Siseviimistluse seisukord/tase” väärtused

Tehnovõrkude olemasolu ja seisukord mängib olulist rolli ka tootmis- ja laoobjekti maksumuse määramisel. See tegur määrab objekti normaalseks toimimiseks vajaliku kapitaliinvesteeringu suuruse, samas kui tootmis- ja laofunktsiooni elluviimise seisukohalt on esmatähtis elektri- ja soojusvarustuse olemasolu.

Tabel 2. Koefitsiendi “Tehnovõrkude olemasolu ja seisukord” väärtused

Juurdepääsuteede olemasolu ja nende mugavus- populaarseimad on piirkonnad, kus on mitu mugavat juurdepääsuteed. Juurdepääsuteede mugavust hinnatakse punktisüsteemi abil, sõltuvalt sõidukite liikluse klassist ja tasemest tänaval, millelt sõidukid territooriumile sisenevad, samuti ajutise parkimise võimalusest sellel.

Tabel 3. Koefitsiendi “Juurdepääsuteedega varustatud ja nende mugavus” väärtused

Olenevalt tootmisliigist võib arvesse võtta ka muid hinnategureid (raudteeliini olemasolu, lae kõrgus, kraanade olemasolu jne).

Moskva ja Moskva piirkonna tööstus- ja laokinnisvaraturu peamised suundumused ja prognoosid

• 2013. aastal muudeti tööstus- ja laokinnisvara klassifikaatorit - täpsustati informatsioon klassi “A+” objektide kohta.
• Kvaliteetse pakkumise puudumise taustal on turul jätkuvalt kõrge nõudlus, 2013. aastal oli vakantsus 1-2%.
• Uute rajatiste peamine kasutuselevõtt toimub populaarsetes suundades: lõunas, kagus, edelas. Pealegi kuuluvad peaaegu kõik objektid A-klassi.
• Tööstus- ja laokinnisvara segmendi tehingute maht ulatus ca 1,3 miljoni ruutmeetrini. m.
• Suhteliselt uus trend on Moskva ringteest 30-50 km kaugusel asuvate projektide elluviimine.
• Üha populaarsemaks muutub projektide elluviimine “built-to-suit” skeemi abil - erinevatel hinnangutel müüdi 2013. aastal sel viisil 35% kuni 60% pindadest.
• Arvestades mitmete projektide kasutuselevõtu kuupäeva hilinemist, võib 2014. aastal kasutuselevõtu maht jääda 2013. aastaga võrreldes samaks. Vabade ametikohtade määr jääb samal ajal eeldatavasti 2-4% juurde.
• Üürimäärade ja kinnisvara müügihinna tõusu ei ole oodata - peamiseks piiravaks teguriks on 2014. aasta ebasoodne makromajanduslik prognoos (ennustatakse SKP ja muude sotsiaalmajanduslike näitajate madalat kasvu).
• 2014. aastal väljakuulutatud suurimatest projektidest tõstavad turueksperdid esile South Gate'i tööstusparki ja Radumlya logistikaparki, mille kogupindala on 200 ja 155 tuhat ruutmeetrit. m.

Järeldused: Moskva ja Moskva regiooni tööstus- ja laokinnisvaraturu rekordilähedased ruumide kasutuselevõtu mahud ei avaldanud olulist mõju nõudlusele, mis on jätkuvalt kõrgel tasemel. Kommertstingimuste tõsiste kõikumiste puudumisel suure nõudluse taustal võime järeldada, et turg on stabiliseerunud. Peamised tegurid, mis takistavad turgu edasist aktiivset arengut, on makromajanduslikud - üldise majandusolukorra ebastabiilsus suurendab arendajate riske, sundides viimaseid üha enam töötama nn “build-to-suit” skeemi järgi.

Teenuse tellimiseks või lisateabe saamiseks võite võtta ühendust meie esindustega telefoni teel:

7 812 326-20-06 Peterburi
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Jekaterinburg
Meil mail:

Moskva ärikinnisvara turu analüüs 2017. aasta I poolaasta lõpus

See turuanalüüs koostati veebisaidil https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ jne avalikult avaldatud teabe põhjal.

Rosreestri (https://rosreestr.ru/) andmetel registreeriti Moskvas 2017. aasta esimesel poolel umbes 600 ärikinnisvara ostu-müügilepingut. Kalleim tehing registreeriti 2017. aasta märtsis: Moskva Lõuna haldusringkonna Danilovski linnaosas müüdi mitteeluruume üldpinnaga 13 404,6 m², tehingu summaks kujunes 1 700 000 000 rubla / 126 822,14 rubla ruutmeetri kohta. Registreeritud tehingu miinimumsumma registreeriti 2017. aasta veebruaris ja oli 275 000 rubla / 8 487,65 rubla ruutmeetri kohta: Ida halduspiirkonna Veshnyaki linnaosas müüdi mitteeluhoone üldpinnaga 32,4 m². Moskva.

Moskva ärikinnisvaraturu analüüs viitab sellele, et pealinnas ärikinnisvara pakkumisest puudust ei ole: turul on esitletud kogu valik erineva klassi ja otstarbega ärikinnisvara. 2017. aasta I poolaasta lõpus pakuti linnas müügiks üle 50 000 büroo-, kaubandus-, tööstus- ja laokinnisvara.

Kõige enam pakutakse müügiks büroopindasid - 72%, teisel kohal on kaubanduskinnisvara - 21%, järgneb tööstus- ja laokinnisvara - 7%.

Ettepanekute arvu poolest juhib keskhaldusringkond (CAO), järgnevad Lõuna ja Põhja haldusringkond (Lõuna haldusringkond ja Põhja haldusringkond), kolmandal kohal on Lääne, Edela ja Kirde haldusringkond. (Lääne haldusringkond, Edela haldusringkond ja Kirde haldusringkond), millele järgnesid Ida haldusringkond ja Kagu haldusringkond (VAO ja SEAD), Loode haldusringkond (SZAO), Novomoskovski haldusringkond (NAO), viimane kohta jagasid Zelenogradi ja Troitski haldusringkonnad (ZelAO ja TAO).

Moskva linna ärikinnisvara müügi kogupakkumise jaotus kinnisvara liikide kaupa 2017. aasta esimese poolaasta lõpus on järgmine:

Joonis 1. Moskva ärikinnisvara müügi kogupakkumise jaotus kinnisvara liikide lõikes

Kõige enam pakutakse müügiks büroopindasid - 49%, teisel kohal on kaubanduskinnisvara - 48%, järgneb tööstus- ja laokinnisvara - 3%.

Moskva linna ärikinnisvara rentimise kogupakkumise jaotus kinnisvara liikide kaupa 2017. aasta esimese poolaasta lõpus on järgmine:

Joonis 2. Moskva ärikinnisvara üürimise kogupakkumise jaotus kinnisvara liikide lõikes

Üürile pakutavatest äripindadest valdav enamus on bürookinnisvara - 77%, järgneb kaubanduskinnisvara - 15%, millele järgneb tööstus- ja laokinnisvara - 8%.

Ettepanekute arvu poolest juhib keskhaldusringkond (CAO), teisel kohal on Lõuna haldusringkond (SAD), kolmandal kohal on Põhja- ja Kirde haldusringkond (NAD ja NEAD), järgnesid Kagu-, Lääne-, Ida- ja Kagu haldusringkonnad (YuVAO, ZAO, VAO ja SWAO), Loode haldusokrug (NWAO), Novomoskovski haldusokrug (NAO), viimane koht oli. jagavad Zelenograd ja Troitski haldusokrug (ZelAO ja TAO).

Analüütilise baasi kvaliteedi ja ärikinnisvaraturu analüüsi kvaliteedi parandamiseks jagati Moskva linn 24 tsooniks. Jaotus põhines linna suurtel transpordiarteritel, nagu: Aiaring, Kolmas transpordiring, Mira avenüü, Kutuzovski prospekt, Pavlovskaja tänav, Nikoloyamskaya tänav, Moskva ringtee ja Moskva väike ring (marsruut A107, " esimene betoontee”).

Kõrgeim keskmine bürookinnisvara 1 m² maksumus “vana Moskva” piires registreeriti keskhaldusringkonnas (Suurbritannia piires) - 394 784 rubla, madalaim ZelAO-s - 91 326 rubla. Kõrgeim keskmine üürihind 1 m² bürookinnisvara eest registreeriti piirkonnas Mira pst kuni Kutuzovski pst (SK-st TTK-ni) ja oli 24 191 rubla aastas, mis on madalaim Kirde halduspiirkonnas (peale). Moskva ringtee) - 10 460 rubla aastas.

Kõrgeim keskmine jaemüügikinnisvara 1 m² maksumus "vana Moskva" piires registreeriti keskhalduspiirkonnas (Ühendkuningriigis) - 655 000 rubla, madalaim Põhja halduspiirkonnas (väljaspool Moskva ringteed) - 91 095 rubla. Kõrgeim keskmine üürihind 1 m² jaemüügikinnisvara eest registreeriti piirkonnas Nikoloyamskaja tänavast Mira puiesteni (SK-st TTK-ni) ja oli 57 239 rubla aastas, madalaim Kirde halduspiirkonnas (peale). Moskva ringtee) - 15 600 rubla aastas.

Kõrgeim keskmine 1 m² tööstus- ja laokinnisvara maksumus “vana Moskva” piires registreeriti Edela haldusringkonnas (kolmandast transpordiringteest Moskva ringteeni) - 145 051 rubla, madalaim aastal. Ida halduspiirkond (väljapool Moskva ringteed) - 28 036 rubla. Kõrgeim keskmine rentimiseks pakutud tööstus- ja laopindade 1 m² hind registreeriti peahalduspiirkonnas (Suurbritannia piires) ja oli 14 223 rubla aastas, madalaim Põhja halduspiirkonnas (väljaspool Moskva ringteed). - 4140 rubla aastas.

Moskvas asuva ärikinnisvara 1 m² keskmine maksumus kõigi tsoonide kohta 2017. aasta esimese poolaasta lõpus on toodud allolevas tabelis:

Tabel 1. Moskva ärikinnisvara 1 m² keskmine maksumus 2017. aasta I poolaasta lõpus

Moskva linna ärikinnisvara 1 m² minimaalsed (min) ja maksimaalsed (max) kulud kõigis tsoonides 2017. aasta esimese poolaasta lõpus on toodud allolevas tabelis:

Tabel 2. Minimaalne (min) ja maksimaalne (max) 1 m² ärikinnisvara maksumus Moskvas 2017. aasta I poolaasta lõpus

* SK - Aiarõngas; TTK - Kolmas transpordiring; MKAD - Moskva ringtee; MMK (A107) - Moskva väike ring (maantee A107).

Moskvas asuva ärikinnisvara 1 m² keskmine maksumus objektiklasside kaupa (klassid A ja B) 2017. aasta esimese poolaasta lõpus on toodud allolevas tabelis:

Tabel 3. Moskva ärikinnisvara 1 m² keskmine maksumus kinnisvaraklasside järgi 2017. aasta I poolaasta lõpus

* SK - Aiarõngas; TTK - Kolmas transpordiring; MKAD - Moskva ringtee; MMK (A107) - Moskva väike ring (maantee A107).

Minimaalne maksumus 1 m² "vana Moskva" piirides bürookinnisvara segmendis registreeriti Kagu halduspiirkonnas (kolmandast transpordiringteest Moskva ringteeni) ja oli 36 344 rubla, maksimaalne. maksumus registreeriti keskhalduspiirkonnas (Ühendkuningriigi piires) ja moodustas 2 105 263 rubla. Üürile pakutava 1 m² bürookinnisvara alammäär fikseeriti korraga kahes tsoonis: piirkonnas Pavlovskaja tänavast Nikoloyamskaja tänavani (SK-st TTK-ni) ja Kagu halduspiirkonnas (TTK-st MKAD-ni) ja ulatus 1000 rubla aastas . Maksimaalne üürimäär 1 m² kohta registreeriti Nikoloyamskaja tänavast Mira avenüüni (SK-st TTK-ni) ja see oli 144 000 rubla aastas.

Minimaalne maksumus 1 m² "vana Moskva" piirides jaemüügikinnisvara segmendis registreeriti Ida halduspiirkonnas (väljapool Moskva ringteed) ja oli 33 058 rubla, maksimaalne maksumus registreeriti lõigul Nikoloyamskayast. Tänav Mira avenüüni (SK-st kolmanda transpordirõngani) ja oli 3 206 349 rubla. Üürile pakutava 1 m² jaemüügikinnisvara miinimummäär oli fikseeritud Kagu halduspiirkonnas (väljaspool Moskva ringteed) ja oli 1164 rubla aastas. Maksimaalne üürimäär 1 m² kohta registreeriti piirkonnas Pavlovskaja tänavast Nikoloyamskaja tänavani (SK-st TTK-ni) ja see oli 405 000 rubla aastas.

Minimaalne 1 m² maksumus "vana Moskva" piirides tööstus- ja laokinnisvara segmendis registreeriti Kagu halduspiirkonnas (kolmandast transpordiringist kuni Moskva ringteeni) ja oli 8165 rubla. maksimaalne maksumus registreeriti kinnises aktsiaseltsis (kolmandast transpordiringist kuni Moskva ringteeni) ja oli 145 985 rubla. Üürile pakutava 1 m² tööstus- ja laokinnisvara alam- ja maksimummäärad olid fikseeritud Kagu halduspiirkonnas (edaspidi Moskva ringteed) ning olid vastavalt 970 ja 42 840 rubla aastas.

Moskva on Euroopa ja maailma suur kultuurikeskus; linna on koondunud üle kolmandiku riigi ajaloolistest paikadest, millest paljud on kantud UNESCO maailmapärandi nimekirja. Moskva tuhandeaastane ajalugu on säilinud ka selle arhitektuuris – linnas asuvad föderaalse, piirkondliku ja kaitstud staatusega kultuuripärandi objektid, millest paljusid pakutakse müügiks kommertskinnisvarana.

Pärandkultuuri objektide ärilisel eesmärgil müügi/rentimise kogupakkumise jaotus Moskva linna kaitsestaatuse järgi 2017. aasta I poolaasta lõpus on järgmine:

Joonis 3. Pärandkultuuri objektide kaubanduslikul eesmärgil müügi/rentimise kogupakkumise jaotus Moskvas kaitsestaatuse järgi

Kõige enam pakutakse müügiks tuvastatud pärandkultuuriobjekte - 45%, teisel kohal on piirkondlikud pärandkultuuriobjektid - 38%, järgnevad föderaalkultuuripärandi objektid - 17%.

Suurem osa rendile pakutavatest äripindadest on piirkondlikud kultuuripärandi objektid - 45%, määratletud kultuuripärandi objektid on teisel kohal - 40%, järgnevad föderaalsed kultuuripärandi objektid - 15%.

Enamik müüki kavandatavatest pärandkultuuriobjektidest asub kolmandas transpordiringis, mistõttu analüütilise baasi kvaliteedi ja ärilisel eesmärgil pärandkultuuri objektide turu analüüsi kvaliteedi parandamiseks on Moskva linn. jagunes kaheks tsooniks: keskhaldusringkond (SK sees) ning SK ja kolmanda transpordiringi vaheline ala. Väljaspool Kolmandat transpordiringi pärandkultuuriobjektide ärilisel eesmärgil müügiettepanekuid leitud ei ole.

Moskva linna kaubanduslikul eesmärgil 1 m² pärandkultuuri objektide keskmised, minimaalsed (min) ja maksimaalsed (max) kulud 2017. aasta I poolaasta lõpus on toodud allolevas tabelis:

Tabel 4. 1 m² pärandkultuuri objektide keskmine, minimaalne (min) ja maksimaalne (max) maksumus ärilisel eesmärgil Moskvas 2017. aasta I poolaasta lõpus

Moskva linna kommertsotstarbeliste pärandkultuuriobjektide 1 m² keskmine maksumus kaitsestaatuse järgi 2017. aasta I poolaasta lõpus on toodud allolevas tabelis:

Tabel 5. Moskva linna kaubanduslikul eesmärgil pärandkultuuri objektide 1 m² keskmine maksumus kaitsestaatuse järgi 2017. aasta I poolaasta lõpus

* SK - Aiarõngas; TTK – Kolmas transpordiring.

Suurim keskmine kulu 1 m² kaubanduslikul eesmärgil kasutatavate kultuuripärandi objektide kohta registreeriti keskhalduspiirkonnas (Ühendkuningriigi piires) - 458 060 rubla föderaalse kultuuripärandi objekti eest, madalaim Ühendkuningriigi ja kolmanda transpordiringi vahelisel alal - 248 472 rubla piirkondlikule pärandkultuuri objektile. Kõrgeim keskmine määr ärilisel eesmärgil pakutavate kultuuripärandi objektide 1 m² eest registreeriti keskhalduspiirkonnas (Ühendkuningriigi piires) ja oli föderaalse kultuuripärandi objekti puhul 30 927 rubla aastas, mis on madalaim 2010. aasta vahelisel alal. Ühendkuningriik ja kolmas transpordiring - 16 200 rubla aastas föderaalsele kultuuripärandile.

Selline analüüs on laiaulatusliku turu uuring, mis hõlmab kaubanduspindu, ladusid, hotelle ja äripinda.

See võib olla üldine, kogu turgu hõlmav või privaatne, spetsialiseerunud konkreetsele kinnisvaravaldkonnale..

See on vajalik kõigile, kes turul aktiivselt tehinguid teevad.

Analüüsi ja hindamise erinevus seisneb selles, et analüüs annab turust terviklikuma pildi ning võimaldab statistika ja varasemate kogemuste põhjal määrata mitme kuu ja aasta hinnatrende.

Algaja investor peab olema huvitatud turuanalüüsi teooriast ja praktikast, et saaksite oma raha hea tootlusega investeerida ilma seda järgmise tsüklilise languse ajal kaotamata. Neile, kes soovivad omale kuuluvast kinnisvarast vabaneda, ütleb analüüs parima aja kinnisvara müümiseks.

Ärikinnisvaraturg: analüüs

Ärikinnisvaraturu olukorra ja võimalike suundumuste hindamiseks tuleb pöörduda üldiste makromajanduslike näitajate poole.

Analüüs ise on jagatud mitmeks oluliseks sektoriks:

• ostu-müügi sektori analüüs;
• üürituru analüüs;
• kinnisvarainvesteeringute analüüs;
• erinevate kommertskinnisvara klasside olukorra uurimine.

Üldanalüüsi põhinäitaja on investeerimisaktiivsus teie piirkonnas. Isegi üldise majanduse ebastabiilsuse või stagnatsiooni ajal on investoritele turvatsoonid, kus nad saavad oma raha kui mitte suurendada, siis vähemalt säästa.

Näiteks Moskva kinnisvaraturg kannatab kriiside ajal teistest vähem.

Teine on ettevõtluse üldine aktiivsus ja elanike ostujõud.

See on eriti ilmne kaubanduspindade analüüsimisel.

Kriisi ajal on tavaline vaatepilt kaubanduskeskuste pooltühjad saalid, kus on palju üürikuulutusi.

See viitab väga halvale olukorrale selle konkreetse linna sektoris.

TÄHELEPANU. Samas ei saa samade kaubanduskeskuste ehitusmahtusid tõlgendada üheselt majandustsüklite näitajana.

Juhtub, et arendaja annab pinna käiku vaatamata kriisi kõrgajal, sest ehitushinnangud lihtsalt ei arvesta majandusolukorda.

Seda, et ärikinnisvaraturg on languses, annab tunnistust ka ruumiomanike käitumine. Kriisi ajal on nad sunnitud võitlema üürniku eest, leiutades talle erinevaid mööndusi allahindluste või oma kuludega remondi näol.

Sellistel hetkedel tundub ettevõte kõige liikuvam. Kuid omanikud kannatavad ja on sunnitud varadest lahti saama.

Sellistel aegadel on kõige parem võtta piirkond 5-6 aastaks omandisse või arendada oma ettevõtet. Küsimus, kas ärikinnisvara on tulusam üürida või osta, tuleb otsustada olenevalt olukorrast.

Üürimine annab ettevõttele alati manööverdamisruumi, võimaldades kolida odavamatesse piirkondadesse.

Kinnisvara seob ettevõtte ühte kohta, kuid tulevikus võib sellest saada kasumlik vara.

Mitte ainult suured kaubanduskeskused ei ole äripindade omanikud.

Suured ettevõtted ja pangad ostavad neid oma vajadusteks majanduskasvu aastate jooksul ja vabanevad neist kriisi ajal. Proovige selliseid krunte turult otsida, see on suurepärane võimalus saada tavahinnaga tuba parimas asukohas.

Bürooruumid

Büroopindade analüüsimisel on oluline pöörata tähelepanu kinnisvara klassile. Kui A-klassi kontorid on tõusuteel, tähendab see, et praegu pole väikese kapitaliga erainvestorite aeg. Ärikinnisvara analüüs on näidanud, et turg on plahvatuslikult kasvanud ja seal domineerivad suured tegijad, sealhulgas pangad ja investeerimisfondid.

Suurte B- ja C-klassi pindade omanikele tähendab see, et on aeg sõlmida pikaajalised üürilepingud või müüa ruumid hea hinna eest suurettevõtetele. Nendel kontoriklassidel on oma eelised, hoolimata asjaolust, et need viitavad ebakvaliteetsele viimistlusele ja ühistranspordi ligipääsmatusest.

Pangad on eriti huvitatud sellest, kui neil on selle klassi ruumides üleliigseid vahendeid. Kuid pankade jaoks on selle klassi kontorikinnisvara vaid vara, mis kriisi korral esimesena turule müüakse.

Ruumimaht on oluline näitaja igas kinnisvarasektoris. Konkreetse klassi ruumide maht ja selle klassi kaalutud keskmine turuhind peaksid saama büroopindadesse investeerijate peamisteks tööriistadeks.

Kaubanduspinnad

Kaubanduspindade turu kaalutud keskmine hind võib langeda isegi suure kaubanduskompleksi rajamisest sellesse või lähipiirkonda.

Erinevalt kontoripindadest on kaubanduspinnad seotud suure hulga riskidega.

Jaemüük on ärivaldkond, kus lühiajalised lepingud on kõige levinumad. Ja kriisi ajal on väikesed ja keskmise suurusega kaubanduspinnad sageli tühjad.

Jälgige hoolega, milliseid kaubanduskomplekse ja turuväljakuid teid huvitavasse piirkonda rajatakse.

Selline ehitamine raputab garanteeritult hindu. Eriti raske on see siis, kui jaekinnisvaraturu kokkuvarisemise ajal rendivad arendajad uusi pindu välja.

Olukorda silub asjaolu, et kaubanduspindade kaalutud keskmiste hindade selline langus on lokaliseeritud piirkonniti. Uutes elamurajoonides ja äripiirkondades on see vaevumärgatav, samas kesklinnalähedastes piirkondades, kus asub B- ja madalama klassi kinnisvara, on ruumide hinna langus ja üürihindade järsk tõus. alad on kõigile koheselt märgatavad.

Laod

Ladudele kehtivad peaaegu samad reeglid, mis kaubanduspindade puhul. See on ka riskantne valdkond. Aga just selles valdkonnas pannakse analüüsis sageli rõhku laohoonete tehnilisele komponendile. Laosisene ruum peaks olema hästi organiseeritud.

Kaasaegne ladu on väike mehhaniseeritud ettevõte, seega ei tohiks hoone sees oleva ruumi suurus ja korraldus olla takistuseks laoseadmetele.

Investeeringud ladudesse on palju harvemad kui kontori- või kaubanduskinnisvarasse investeerimine..

Need on olulised peamiselt suurte kaubavedude piirkondades või tööstuspiirkondades, kus ettevõtted pidevalt selliseid ruume otsivad.

Mida lähiajal oodata?

Venemaa ärikinnisvaraturg on äsja läbi elanud märkimisväärse languse. Suurtes linnades langesid üürihinnad keskmiselt 10-20%. Ettevõtted hakkasid massiliselt oma kinnisvarast lahti saama, mis tõi kaasa pakkumise suurenemise. Ettevõtlus on endiselt liiga nõrk, et negatiivsest trendist üle saada.

Lühidalt ärikinnisvara prognoosist rääkides võib öelda, et praegu on vara öelda, et turu jaoks on kriis möödas. Kinnisvara pole massiliselt kallinema hakanud ja enamikus linnades see ikka perioodiliselt langeb või kallineb mitu protsenti.

TÄHELEPANU.Ärikinnisvara analüütika kohaselt näeme positiivseid muutusi ja hindade naasmist kriisieelsele tasemele tõenäoliselt 1-1,5 aasta pärast pärast Venemaa majanduskasvu algust.

Investeeringud

Keskmise kapitali olemasolul on kõige parem investeerida väikestesse C-kategooria kontoritesse.

Nüüd on need üürnike seas nõutud, isegi kui nad asuvad keskusest oluliselt kaugel.

Kui me räägime kaubanduspinnast, siis on võimalusel kõige parem osta kinnisvara megalinnade keskuses.

Diilerisektori rendihindade analüüs

Üürimäär sõltub hetke pakkumise mahust ja üldisest makromajanduslikust olukorrast. Nagu ärikinnisvara üürimise analüüs näitas, on stagnatsiooni ja majanduslanguse tingimustes pakkumine haripunktis, üürileandjad konkureerivad iga üürniku pärast ja hoiavad hinnad madalal.

Kuid nagu ärikinnisvara üürimäärade analüüs näitas, tõusevad hinnad niipea, kui kapital sektorisse taastub ja äritegevus kasvab, kriisieelsele tasemele ja ületavad neid 20-30%.

Teeme kokkuvõtte. Kinnisvara on tundlik makromajanduslike tsüklite suhtes. Kriisi ajal suureneb üüride ja ostude pakkumine ja müük. Majanduslanguse ajal on kõige jätkusuutlikum investeering keskklassi kontorid ja väikese müügikohad.

Tõsiste makromajanduslike šokkide puudumise ja prognoosinäitajate ülespoole korrigeerimise taustal on kommertskinnisvaraturul näha stabiliseerumist. Positiivsed trendid hõlmavad 2015. aasta lõpust registreeritud nõudluse kasvu pindade järele, vabade ametikohtade määra langust, sealhulgas büroode turul, ning hindade suhtelist stabiliseerumist dollarites. Majanduskasvu prognoosid jäävad väga konservatiivseks, kuid võimaldavad kinnisvarasegmendil valmistuda taastumiseks, vahendab RRG.

Peamised leiud

Pakkumise maht müügi- ja üüriturgudel jätkas 2016. aastal langust. Trend on tingitud uusehituse mahu vähenemisest kõigis ärikinnisvara sektorites, tehingute sõlmimisest, aga ka sellest, et omanikud eemaldavad oma kinnistuid väljapanekult, mitte ei soovi müüa langenud hindadega. Müügituru pakkumise langus osutus üürituru omast väiksemaks.

Müügipakkumiste maht üldpindade lõikes suurenes jaekaubanduse ja tööstus-lao segmendis, samas kui kontorite pakkumine vähenes 18%. Üüriturul registreeriti pakkumismahtude vähenemine üldpinna lõikes kõigis segmentides, kuid maksimaalne korrektsioon oli ka bürooturul - miinus 25%. Samal ajal domineerivad pakkumise struktuuris jätkuvalt kontorid. Seega on büroopindade osakaal müüdava pakkumise struktuuris 61%.

Ärikinnisvara aasta kaalutud keskmine müügihind rublades langes 10%, dollarites - 20%. Negatiivne korrektsioon ilmnes kõigis segmentides, kuid suurimat langust näitasid vabad pinnad (miinus 10% rublades) ja kaubanduskinnisvara (miinus 8%). Hinnalangus pakkumise vähenemise taustal võib viidata turu ruumi ülepakkumisele raske makromajandusliku olukorra taustal.

Keskmine üürituru kurss 2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini langes rublades 2% ja dollarites 12%. Samal ajal täheldati negatiivset intressimäärade trendi büroo- ja tööstus-laosektoris, samas kui jaemüügikinnisvaras oli omavääringus seevastu 8% tõus. Aasta esimesel poolel täheldati intressimäärade langust, misjärel registreeriti väike tõus. Üldjoontes saame rääkida suhtelisest stabiliseerumisest üüriturul.

* Uurimistöö metoodika

Ärikinnisvara müügituru uurimisobjektidena valiti avatud lähtekoodiga müüki pandud ärikinnisvaraobjektid - büroo-, tööstus- ja laopinnad (PSP) ja tasuta äripinnad (PSN), samuti jaekaubandus ruumid üldpinnaga üle 100 ruutmeetri. Sel juhul kasutatakse hinnadünaamika analüüsimiseks kaalutud keskmist müügihinda, mis arvutatakse objektide kogumaksumuse suhtena nende objektide kogupindalasse. Ärikinnisvara üürituru uurimisobjektidena valiti välja avatud lähtekoodiga pakutavad ärikinnisvaraobjektid - kaubandus-, büroo-, tööstus- ja laopinnad (PSP) üldpinnaga üle 50 ruutmeetri. Hinnadünaamika analüüsimiseks kasutatakse keskmist rendimäära, mis arvutatakse kõigi objektide hindade aritmeetilise keskmisena, ning aasta üüri summaarset üürisummat (GAP), mis arvutatakse aasta üüri summana. aasta.

Müük

Turg tervikuna

Tarne maht

Turu pakkumise maht kõikus 2016. aastal oluliselt. Ilma igakuiseid kõikumisi arvesse võtmata võib öelda, et kuni aasta keskpaigani toimus pakkumise mahu langus, misjärel pakkumise maht veidi kasvas.

2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini vähenes tarnemaht koguseliselt 13% ja üldpinnalt suurenes 10%, moodustades 1609 objekti kogupinnaga 2646 tuhat ruutmeetrit. m.

Üldpind, tuhat ruutmeetrit. m

Objektide arv, tk.

Hinnanäitajad

Aastaringselt võib täheldada hindade langust. Rublahindade langus aastaga oli 10% ja dollarihindades 20%. Kaalutud keskmine hind langes 2016. aasta detsembris 187 275 rubla/m2 ehk 3016 $/m2. m Hinnalangus pakkumise vähenemise taustal võib viidata turu ülepakkumisele raske makromajandusliku olukorra taustal.

Tarnete kogumaht väärtuse järgi vähenes detsembris 22% ja ulatus 495 miljardi rublani.

Tarne maht

2016. aastal kasvas pakkumise maht üldpinna lõikes jaekaubanduses 23% ning tööstus- ja laopindades 56% ning vähenes büroopindade osas 18% ja vabakasutusega pindade osas 51%.

Pakkumiste maht oli 2016. aasta detsembris 305 kaubanduspinda kogupinnaga 245 tuhat ruutmeetrit. m., 997 büroohoonet kogupinnaga 1 617 tuhat ruutmeetrit. m., 107 tootmis- ja laopinda üldpinnaga 515 tuhat ruutmeetrit. m ja 200 vabakasutusega pinda kogupinnaga 269 tuhat ruutmeetrit. m.

Turu struktuuris üldpinna järgi olid 2016. aasta detsembris nagu varemgi liidripositsioonil büroopinnad, mille turuosa oli 61%, teisel kohal 19% osakaaluga tööstus- ja laopinnad. Vabakasutuse pindade osatähtsus kogu pakkumisest oli 11% ja kaubanduspindade osakaal 9%. Büroopindade osakaal vähenes aastaga 3%, kaubanduspindade osakaal suurenes 2%, vabakasutuse pindade osakaal vähenes 7% ning tööstus- ja laopindade osakaal suurenes 8%.

Üldpind, tuhat ruutmeetrit. m

Otsustades keskmise büroo- ja vabakasutuse pindala vähenemise järgi 29 ja 42% võrra, lahkuvad turult suured pinnad, samas kui kaubanduspindade ning tööstus- ja laopindade puhul, mille keskmised pinnad suurenesid 5 ja 45 võrra. % vastavalt oli olukord vastupidine .

Hinnanäitajad

Hinnalangust täheldati kõikides segmentides, mis ulatusid 8% jaemüügipindade, 3% büroopindade, 4% tööstus- ja laopindade ning 10% vabakasutusega pindade osas.

Kaubanduspindade pakkumise maht väärtuses suurenes 13%, tööstus- ja laopindadel 50%, büroopindadel vähenes 20% ja vabakasutusega pindade osas 56%.

Kogumaksumus, miljon rubla.

Jaemüügi kinnisvara

Tarne maht

2016. aasta detsembris kasvas jaemüügikinnisvara kogupindala kesklinnas võrreldes 2015. aasta detsembriga 30% ja väljaspool keskust - 23%.

Kokku pandi 2016. aasta detsembris Aiaringi sees müüki 30 ja väljaspool seda 275 objekti kogupinnaga 17 ja 228 tuhat ruutmeetrit. m vastavalt.

Kaubanduspindade kogupakkumine moodustas detsembris 305 objekti kogupinnaga 245 tuhat ruutmeetrit. m keskmise rajatise pindalaga 800 ruutmeetrit. m.

Kaubanduspindade näitajate dünaamika

Hinnanäitajad

Keskuses asuvate kaubanduspindade hind langes 2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini 16%, 720 703 rubla/m2-ni. m ja väljaspool Garden Ringi - 7% võrra 214 948 rubla / ruutmeetri kohta. m Kesklinna objektide hinnalangus võib olla olulisema hinnakorrektsiooni tagajärg, kuna 2015. aastal toimus keskuse objektide hinnakasv suurem kui väljaspool seda.

Kõikide kaubanduspindade hind langes 2016. aastal 8%, 249 112 rublani/m². m.

Kaubanduspindade pakkumise väärtus 12 kuu jooksul kasvas kesklinnas 9% ja äärealadel 14%.

Tänav-jaekaubandus

Tänavakaubanduse formaadis objektide pakkumise maht 2016. aastal üldpinna järgi vähenes 3% ja moodustas 23 tuhat ruutmeetrit. m Kesklinnas vähenes kogupind 27% 3 tuhande ruutmeetrini. m ja väljaspool kasvas 3% ja moodustas 19 tuhat ruutmeetrit. m.

Kaalutud keskmine hind linnas tervikuna langes 19% ja moodustas 443 142 rubla ruutmeetri kohta. m/aastas. Kesklinnas tõusid hinnad 1% 1 161 727 rubla/m2 aastas, väljaspool keskust aga langesid 21% 313 467 rubla/m2. m/aastas. Hinnadünaamikast nähtuvalt on nõudlus kesklinnas asuvate objektide järele võrreldes äärealadega suurem, mis kinnitab nende pindade traditsiooniliselt suuremat investeerimisatraktiivsust.

Bürookinnisvara

Tarne maht

Keskuses vähenes bürootarvete maht üldpinnalt 21% ja suurenes arvuliselt 22%, samas kui keskusest väljaspool vähenes see üldpinnalt 18% ja suurenes arvuliselt 13%.

Kokku lasti 2016. aasta detsembris turule 201 objekti kogupinnaga 185 tuhat ruutmeetrit. m Garden Ringi sees ja 796 objekti väljaspool seda kogupinnaga 1432 tuhat ruutmeetrit. Büroopindade kogupakkumine moodustas 997 objekti kogupinnaga 1617 tuhat ruutmeetrit. m keskmise rajatise pindalaga 1622 ruutmeetrit. m.

Büroopindade näitajate dünaamika

Hinnanäitajad

12 kuu jooksul (detsember 2015 kuni detsember 2016) tõusis keskuses asuvate büroopindade kaalutud keskmine hind 13% 429 637 RUB/m2 ja väljaspool Garden Ringi langes 6% 186 270 RUB/m2. . m.

Kõigi büroopindade hind langes 2016. aastal 3% ja moodustas 214 089 rubla/m2. m Keskuses asuvate büroopindade puhul oli 2015. aastal hinnalangus suurem kui keskusest väljaspool, seega võib keskuse rajatiste oluline hinnatõus 2016. aastal olla nõudluse korrigeerimise ja ühtlustumise tagajärg. mis on toimunud.

Tarnemahu vähenemine väärtuses oli 10%, 79 miljardi rublani. Garden Ringi raames ja 23% 266 miljardi rublani. väljaspool selle piire ja üldiselt vähenes büroopindade maksumus 2016. aastal 20% võrra 346 miljardile rublale.

Rentida

Turg tervikuna

Tarne maht

Terve 2016. aasta jooksul täheldati üürituru arengus mitmeid etappe.

Jaanuarist aprillini pakkumise maht veidi muutus;

Aprillist augustini selle tase langes;

Augustist detsembrini - see kasvas.

Üldine pakkumise vähenemine 12 kuu lõikes oli 20%.

2016. aasta detsembris lasti turule 2748 objekti kogupinnaga 1572 tuhat ruutmeetrit.

Hinnanäitajad

Üürihindade dünaamikas kogu 2016. aasta jooksul võib eristada kahte perioodi:

Jaanuarist juunini keskmine määrade tase langes;

Juunist detsembrini see samuti veidi kasvas.

Keskmine üürituru kurss 2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini langes rublades 2% ja dollarites 12%. 2016. aasta detsembris oli keskmine üürihind 18 099 RUB/m². m aastas ehk 291 dollarit ruutmeetri kohta. m/aastas.

Nii rubla- kui ka dollari ekvivalendi intressimäärade, aga ka müügituru hindade alanemine viitab negatiivsete suundumuste jätkumisele turul.

Võrdlev analüüs segmentide kaupa

Tarne maht

Pakkumise mahu vähenemise tempo kogupindalade lõikes erinevates segmentides oli 2016. aastal üüriturul jaekaubanduskinnisvara osas 14%, bürookinnisvaras 25% ning tööstus- ja laokinnisvaras 13%.

Tarnemaht üldpinnale 2016. aasta detsembris oli: 212 tuhat ruutmeetrit. m jaemüügirajatiste jaoks, 791 tuhat ruutmeetrit. - kontoriks ja 569 tuhat ruutmeetrit. m - tootmis- ja laoruumide jaoks.

Kogu 2016. aasta jooksul vähenes kaubanduspindade keskmine pind 18%, tööstus- ja laopindadel - 10%, büroopindadel aga kasvas 13%.

Kaubanduspindade keskmine määr 2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini tõusis 8% võrra 32 255 rubla/ruutmeetri kohta. m/aastas, büroohoonete puhul - vähenes 6%, 16 705 rubla/kv. m/aastas, tootmis- ja laopindadel - 4% ja oli 6425 rubla/m2. m/aastas. Üürimäärade kasvu järgi otsustades olid kõige enam nõutud kaubanduspinnad.

Aastane koguüüri langus 2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini moodustas kaubanduspindadel 21%, büroopindadel 31% ning tööstus- ja laopindadel 16%.

Jaemüügi kinnisvara

Tarne maht

Kaubanduspindade pakkumismaht 2016. aasta detsembris kesklinnas vähenes 22%, väljaspool Aiaringi aga 13%. Koguse vähenemine oli vastavalt 5% ja 18%.

Kokku oli 2016. aasta detsembris eksponeeritud 62 objekti kogupinnaga 15 tuhat ruutmeetrit. m Garden Ringis ja 530 objekti pindalaga 197 tuhat ruutmeetrit. m kaugemale. Kaubanduspindade kogupakkumine moodustas 592 objekti kogupinnaga 212 tuhat ruutmeetrit. m keskmise rajatise pindalaga 358 ruutmeetrit. m.

Hinnanäitajad

Kesklinna objektide keskmine määr 2016. aastal tõusis 19%, 63 771 rubla/m2. m/aastas ja väljaspool Garden Ringi asuvate kinnistute puhul - 4% kuni 28 569 RUB/sq. m/aastas. Olulisema tariifide tõusu järgi otsustades on nõudlus kesklinnas asuvate kinnistute järele suurem.

Aiarõngas asuvate kinnistute aastaüür langes 17% ja väljaspool Aiarõngast - 22%.

Tänav- jaekaubandus

Tänavakaubanduse formaadis objektide pakkumise maht üle 12 kuu üldpinnas vähenes võrra 6 %, sh. keskel - sisse 37 % ja väljaspool seda kasvas 1 % ja moodustas 31 kogupindalaga objekt 8 tuhat ruutmeetrit. kesklinnas ja 206 pindalaga objektid 53 tuhat ruutmeetrit. kaugemale.

12 kuu keskmine üürimäär tõusis 1 % kuni 37 378 hõõruda / ruut m/aastas, samas kui kesklinnas kasvas see võrra 22 % kuni 74 192 hõõruda / ruut m/aastas ja väljaspool seda vähenes 4 % kuni 31 838 hõõruda / ruut m/aastas.

Bürookinnisvara

Tarne maht

Büroovarude maht üldpinna järgi 2015. aasta detsembrist 2016. aasta detsembrini vähenes kesklinnas 38% ja väljaspool seda 23%. Ruumide arvu vähenemine oli vastavalt 25% ja 19%.

Kokku eksponeeriti 2016. aasta detsembris Aiaringis 240 ja väljaspool seda 1393 objekti kogupinnaga 103 ja 689 tuhat ruutmeetrit. m vastavalt. Büroopindade kogupakkumine moodustas detsembris 1633 objekti kogupinnaga 791 tuhat ruutmeetrit. m keskmise rajatise pindalaga 485 ruutmeetrit. m.

Hinnanäitajad

Büroopindade keskmine määr langes 2016. aastal kokku 6%, 16 705 rubla/m2 aastas. Aiaringi sees langes keskmine kurss 2% ja oli 25 569 rubla/m2. m / aastas ja perifeerias - 6% võrra 15 178 rubla / ruutmeetri kohta. m/aastas.

Võttes arvesse pakkumise olulist vähenemist, langes kesklinnas asuvate büroopindade aastane koguüür 45% ja väljaspool Aiarõngast - 27%.

2019. aasta jaanuaris pakuti üürile 1972 ärikinnisvarapinda üldpinnaga 1220 tuhat ruutmeetrit. m Tarnete maht kuu jooksul vähenes koguseliselt 34% ja kogupinna osas - 26%. Keskmine kuu üürimäär langes 2% ja...

19.02.2019

Ülevaade Moskva ärikinnisvara müügiturust. jaanuar 2019

Jaanuaris pakuti müügiks 658 kinnistut üldpinnaga 873 tuhat ruutmeetrit. m ja kogumaksumus 153 miljardit rubla, mis on koguseliselt 58% ja kogupindalalt 54% madalam detsembri näitajast. Kuu kaalutud keskmine hind rublades ei muutunud ja ulatus...

04.02.2019

Ülevaade Moskva ärikinnisvara müügiturust. detsember 2018

Detsembris pakuti müügiks 1578 kinnistut üldpinnaga 1925 tuhat ruutmeetrit. m ja kogumaksumus 335 miljardit rubla, mis on 58% suurem kui novembris nii koguseliselt kui ka kogupindalalt. Kuu kaalutud keskmine hind rublades tõusis 9% ja...

04.02.2019

Ülevaade Moskva ärikinnisvara üüriturust. detsember 2018

2018. aasta detsembris pakuti üürile 2968 ärikinnisvarapinda üldpinnaga 1641 tuhat ruutmeetrit. m Kuu tarnemaht koguseliselt kasvas 4% ja kogupindala osas - 5%. Keskmine kuu üürimäär ei ole muutunud ja koosseis...

04.02.2019

Moskva ärikinnisvaraturg. 2018. aasta tulemused

Negatiivsed tegurid avaldavad jätkuvalt märkimisväärset mõju kommertskinnisvaraturule, mistõttu on täheldatud vähest kasvu. Aasta tagasi tehtud prognoos, et makromajanduse kasvuks oluliste eelduste puudumisel...

19.12.2018

Ülevaade Moskva ärikinnisvara müügiturust. november 2018

Novembris pakuti müügiks 997 kinnistut üldpinnaga 1 219 tuhat ruutmeetrit. m ja kogumaksumus 194 miljardit rubla, mis on koguseliselt 16% ja kogupindalalt 24% madalam kui oktoobris. Kuu kaalutud keskmine hind rublades tõusis 11% ja moodustas...

19.12.2018

Ülevaade Moskva ärikinnisvara üüriturust. november 2018

2018. aasta novembris pakuti üürile 2671 ärikinnisvara kogupindalaga 1377 tuhat ruutmeetrit. m Tarnete maht kuu jooksul vähenes koguseliselt 6% ja kogupinna osas - 12%. Keskmine kuu üürimäär tõusis 6% ja ulatus...

27.11.2018

Ülevaade Moskva ärikinnisvara müügiturust. oktoober 2018

Oktoobris pakuti müügiks 1183 objekti kogupinnaga 1609 tuhat ruutmeetrit. m ja kogumaksumus 231 miljardit rubla, mis on 11% suurem kui septembri näitaja nii koguseliselt kui ka kogupindalalt. Kuu kaalutud keskmine hind rublades langes 5% ja...

27.11.2018

Ülevaade Moskva ärikinnisvara üüriturust oktoober 2018

2018. aasta oktoobris pakuti üürile 2846 ärikinnisvarapinda üldpinnaga 1559 tuhat ruutmeetrit. m Pakkumise maht kuu jooksul suurenes koguses 25% ja kogupinna osas - 16%. Keskmine kuu üürimäär tõusis 5% ja...

12.11.2018

2018. aasta III kvartali tulemused Moskva ärikinnisvaraturul

Vaatamata ärikinnisvara teatud segmentide hinnatõusule jätkab turg tervikuna stagnatsiooni. Asjaolu, et erinevalt üüriturust liiguvad müügiturul hinnad üksikutes segmentides eri suundades, võib viidata sellele, et...