Niisiis seisate silmitsi olukorraga, kui müüte korteriosalust. Täna räägime teile, kuidas selle ülesandega parimal võimalikul viisil toime tulla, dokumente õigesti koostada ja makse mitte enam maksta, mis praktikas tähendab korteri kaasomandit: pärast selle artikli lugemist korteriosa müüki ei esitata. mis tahes raskusi teile.

Korteri kaasomand

Korteri kaasomandi tekkimise põhjused võivad olla:

Tasub teada, et tüüpkorter, mis on kaasomandis, ei ole füüsiliselt kuidagi jagatud. Eluruumi jagamiseks, nagu juristid ütlevad, "mitterahaliseks" on vaja, et sellistel ruumidel oleks eraldi sissepääs, eraldi ühendused tsentraliseeritud võrkudega (gaas, vesi, elekter). Seda kõike saab realiseerida vaid “maapealsetes korterites”, kui üks individuaalne elamuehitusmaja jagatakse pärijate poolt mitmeks reaalosaks. Muudel juhtudel tekivad nn ideaalsed aktsiad.

Mis on ideaalne aktsia?

Tuleb mõista, et ideaalosa ei ole korteri osa, see on osaõigus. Omand on jagatud, mitte korter ise. Seda osalust on tegelikkuses võimatu puudutada. Üks omanikest ei ole korteri omanik - tal on osa oma kinnistust, mis on üks kinnisvaraõiguse liike, kuid mitte kinnisvara ise.

See tähendab, et igal korteriomanikul on õigus seda omada ja kasutada ilma teiste omanike õigusi rikkumata. Mõnikord on selle õiguse praktikas kasutamiseks vaja kehtestada korteri kasutamise režiim: näiteks kolmetoalises korteris eraldada mõlemale omanikule ruum isiklike vajaduste jaoks, näha ette graafik. köögi ja elutoa kasutamiseks.

See ajakava ei tähenda, et iga tuba kuulub ühele omanikule. Korter on endiselt ühine. Seda on näha kommunaalmaksete näitel. Kui kohus määras omanikele korteri kasutamise viisi (lähtume sellest, et igaühel on ½ osa korterist) ühele inimesele magamistoaks 10 ruutmeetri suuruse toa. m ja teine ​​- 18 ruutmeetrit. m, jätkavad nad kommunaalmaksete ja kinnisvaramaksude tasumist võrdsetes osades. Igaüks maksab oma ½ osa eest.

Peamised raskused algavad siis, kui tekib vajadus müüa osa korterist või kogu kaasomandis olev korter.

Korteriosaluse müük ühe kaasomaniku poolt

Kui ainult üks korteriomanikest müüb oma osa selle õigusest maha, siis müügikiirusele ja selle osa hinnale see loomulikult positiivset mõju ei avalda. Võõrastega eluaset jagada soovijaid pole palju.

Ühisvara osa müümisel pole see aga ainus raskus. Fakt on see, et selle ostueesõigus on osa müüja kaasomanikel.

See toimib nii. Osa müües peate seda pakkuma, näidates ära põhilised ostu-müügitingimused, teistele korteriomanikele. Kui nad on nõus, siis müüakse aktsia neile. Kui kaasomanikud keelduvad pakutavast osalusest või ei osta seda 1 kuu jooksul alates nende teavitamisest, saate selle võõrastele müüa. Aga ainult samadel tingimustel, sama hinnaga, nagu kaasomanikele pakuti.

Selle korra rikkumisel võivad teised omanikud nõuda kohtu kaudu ostu-müügilepingust tulenevate õiguste üleandmist endale. Sellise nõude saab esitada 3 kuu jooksul hetkest, mil kaasomanik sai teada oma ostueesõiguse rikkumisest.

Kuidas õigesti vormistada kaasomanike ostueesõiguse täitmine?

Selliste probleemide vältimiseks tuleb dokumendid hoolikalt ette valmistada: saata osa ostupakkumine kaasomanikele kirjalikult ja kindlasti korraldada kättesaamise kinnitus. Seega saate korteriosa müügiteate käest kätte anda ja paluda kaasomanikul allkirjastada teatise duplikaat, kus on kohustuslik märge selle üleandmise kuupäeva kohta. Või saatke see tähitud või kinnitatud kirjaga koos tagastuskviitungiga. Nii kaitsete end kaasomanike ebaausate tegude eest, kes esmalt ignoreerivad osa ostupakkumist ja seejärel väidavad, et te ei teavitanud neid.

Sarnast ostueesõigust tuleb järgida ka vahetuslepingu sõlmimisel.

Ostueesõigusest möödahiilimise viisid

Alati ei õnnestu teiste omanikega kokkuleppele jõuda. Advokaadid võivad teile soovitada viise, kuidas eelisostuõigusest mööda hiilida. Me ei usu, et need meetodid on erakordselt halvad, kuid kui te neid kasutate, peaksite teadma, et need on seotud teatud riskiga. Kui ostja on ebaaus, siis on müüjal, kes jätab väljamõeldud või teeseldud tehinguga ostueesõigusest kõrvale, oht, et ta ei saa lepingujärgset tasu.

Annetusleping

Osa kinkimisel kaasomanike ostueesõigus ei kehti. Neil ei ole õigust doonorlust keelata. Siiski tekivad järgmised riskid.

Ostja jaoks: tehingu võib tunnistada kehtetuks mõttelisena, varjates selle taha ostu-müüki ning kaasomanik nõuab sel juhul tehingust tulenevate õiguste üleandmist endale. Selle tulemusena läheb ostja omandatud osast lahku.

Müüjale: ostja võib lihtsalt mitte maksta ja seda raha pole võimalik temalt seaduslikke võtteid kasutades tagasi saada.

Ei tea oma õigusi?

Ostu-müügileping ülepaisutatud hinnaga

Tagamaks, et kaasomanikud keelduvad osa ostmisest, tehakse neile liiga kõrge pakkumine. Pärast keeldumise saamist (või vastuse mittesaamist) sõlmitakse ostu-müügileping ja väljastatakse kviitung kaasomanike teadetes märgitud hinnaga sarnase hinnaga. Tegelikkuses maksab ostja oluliselt vähem.

Ebameeldivaks tagajärjeks on siin korteriosa müügi maksu tõus (maksubaas arvutatakse ju deklaratsioonile lisatud dokumentide, sama kviitungi järgi). Igal konkreetsel juhul tuleb tasakaalustada osa väärtust ja tasumisele kuuluva maksusoodustuse suurust ning samuti välja selgitada, kas üksikisiku tulumaksu tasumise kohustus üldse tekib (mõnel juhul korteri müük või osa selles ei kuulu maksustamisele).

Laenuleping

Sellises olukorras sõlmitakse laenuleping summas, mis on võrdne korteriõiguse osa ostuhinnaga ja samas leping selle laenu tagamiseks korteriõiguse osa pandiga. . Muide, seda tagatislepingut nimetatakse hüpoteegiks (kas te arvasite, et see on rasedus- ja sünnituskapitali laen?). Hüpoteek nõuab riiklikku registreerimist. Hüpoteegi registreerimise riigilõiv on 1000 rubla.

Siis jääb “võlgnik-laenuvõtja” laenu tagasimakse tähtajast mööda. Ja korteriosa ostja, väidetavalt “laenuandja-võlausaldaja”, sunnib korteriosalust välja. Et mitte olla seotud õigussüsteemiga, vormistatakse see hüvitislepinguga. Selle lepinguga lepivad pooled kokku, et laenatud summa asemel saab “laenuandja” panditud osa õigusest korterile.

Samuti on oht kompensatsioonilepingu ülesütlemiseks teiste korteriomanike nõudmisel tegelikku katva tehinguna. korteriosaluse müük. Selle nõude rahuldamisel tekivad ostjale ja müüjale järgmised tagajärjed. Ostja peab aktsia tagastama. Müüja jääb fiktiivse laenulepinguga ostjale võlgu: tunnistatakse ju kehtetuks hüvitis, mis selle oletatava “võla” ära maksis.

Milliseid tehinguid korteriosadega teha ei saa?

Korteriõiguse aktsiatega tehingutele on kehtestatud täielikud piirangud. Venemaa tsiviilõigus tunneb seda tüüpi tehinguid õiguste ja osadega neis õiguste loovutamisena (loovutamisena).
LLC ühe asutaja osaluse võõrandamisel kasutatakse sageli loovutamist, kuid sellisel viisil korteriosa müük on keelatud

Millal ostueesõigus ei toimi?

Ainus juhtum, mil aktsia on lubatud müüa (ilma igasuguste lahendusteta) ostueesõigust järgimata, on müük avalikul enampakkumisel. Nii müüvad võlausaldajad osa korterist, kui võlgniku muust varast ja rahast võlgade tasumiseks ei piisa.

Igat korteriosa ei saa aga võla vastu sisse nõuda (ainsat elamispinda pole ju üldreeglina võimalik ära võtta). Selline kogumine on lubatud ainult kahel juhul:

• kui osa korteriõigusest on muutunud hüpoteegi objektiks (sel juhul saab tagasi nõuda isegi ainsa eluaseme);
• kui võlgnik ei ela korteris, kus ta omab osa ja on sotsiaalüürilepingu alusel püsivalt sisse kirjutatud teisele aadressile, või omab muud eluruumi.

Korteris kaasomand. Müüa terve korter

Väike korter, mitu omanikku, kes selles ei ela või ei soovi koos elada - need on selged eeldused kogu kaasomandis oleva korteri müügiks.

Kui kõik kaasomanikud on nõus, ei ole kaasomandis oleva korteri müümine probleemiks. Peate lihtsalt tehingu õigesti täitma. Pakume 2 meetodit:

• kogu korteri ostu-müügileping, kus müüja poolel on mitu osapoolt;
• mitu ostu-müügilepingut, mil kumbki omanikest müüb oma osa ostjale (selle tulemusena kogub ta mitu aktsiat, mis kokku moodustavad kogu korteri omandi).

Esimene võimalus on mugav, kui kaasomanikud elavad lähestikku. Ostja omandiõiguste registreerimise riigilõivu tasumisel on see tulusam, kuna peate maksma 1 objekti eest - korter (riigilõiv on 1000 rubla) Teine, eraldi müük iga korteri aktsiad, võib olla ostjale eelistatum, kui kaasomanikud omavahel ei suhtle või elavad erinevates kohtades ega soovi ühele neist anda volikirja lepingu allkirjastamiseks. Siin peate maksma 1000 rubla. iga õiguse osa kohta ning lisaks järgima eelpool kirjeldatud ostueesõiguse korda.

Allpool vaatleme, kuidas eelnimetatud müügiviiside puhul erineb õigus maksu mahaarvamisele.

Mis siis, kui üks kaasomanikest on müügi vastu?

Selline olukord tekib siis, kui mitu omanikku soovivad müüa endale enam mittevajalikku korterit ja jagavad raha omavahel ära. Üks on millegipärast selle vastu. Siin sõltub palju nende omanike aktsiate suurusest.

Kui vara müügile vastu seisva inimese osa on väike, on võimalik tema osa sundvälja osta. Selleks tuleb pöörduda vastava nõudega kohtusse. Põhjendades oma nõudmisi kaasomaniku osa tühise suurusega, peate paluma kohtul kohustada sellist kaasomanikku rahalise hüvitise eest oma osa teistele omanikele loovutama. Muidugi, kui kaasomanik elab ühiskorteris, siis kohus ei saa teda sundida oma osa müüma, sest Selle põhjuseks pole mitte ainult osaluse väiksus, vaid ka huvi puudumine ühiskorteri kasutamise vastu.

Maksu tasumine

Korteri või selles oleva osa müügist saadud raha on tulu, millelt olete kohustatud tasuma maksu (üksikisiku tulumaksu) 13% lepingu alusel saadud summalt.

On juhtumeid, kus üksikisiku tulumaksu tasuda ei pea: kui osa kuulub omanikule üle 3 aasta. Kolmeaastast perioodi hakatakse arvestama korteriosa omandiõiguse riikliku registreerimise tunnistusel märgitud kuupäevast.

Nendel juhtudel, kui on vaja makse maksta, teeb riik maksusoodustuse. See kujutab summat, mille võrra korteri või selles oleva osa väärtust vähendatakse (maksubaas) maksu arvutamisel. Kinnisvara või kinnisvaraõiguse osa müügi korral on maksusoodustus võrdne saadud tuluga, kuid mitte rohkem kui 1 miljon rubla.

Kaasomandis oleva korteri müügist saadaval maksusoodustusel on aga omad eripärad.

Maksusoodustus kaasomandis oleva korteri müügil

Fakt on see, et maksimaalne mahaarvamise summa on 1 miljon rubla. seatud 1. objektile. See objekt võib olla korter, kui see müüakse täielikult. Või aktsia, kui lepingud vormistatakse iga aktsia kohta eraldi.

Seega, kui kogu korter müüakse, määratakse tegelikult maksimaalne mahaarvamise summa proportsionaalselt kaasomanike osadega (kui neil on ½ osa, on igaühel õigus maha arvata 500 tuhat rubla). Kui iga aktsia müüakse eraldi, on igal kaasomanikul õigus saada mahaarvamist 1 miljon rubla.

Pärast Teile alla 3 aasta omandis olnud osaluse müümist on müüja kohustatud esitama maksudeklaratsiooni, mis näitab müügist saadud tulu. Sellel on maksusoodustuste jaoks eraldi veerud. Selle tulemusena peate maksma maksu aktsia hinnast väiksema summa pealt. See tähendab, et 1 miljonilise aktsiahinnaga täielikult müüdud korteri ½ osaku omanik maksab üksikisiku tulumaksu ainult 500 tuhandelt rublalt (65 tuhandelt rublalt). Ülejäänud 500 tuhande rubla maks. ei makstud, sest ülevaatus näeb talle ette maksusoodustuse proportsionaalselt tema osa suurusega - 500 tuhat rubla.

Kui omanik müüb oma osaluse 1 miljoni eest eraldi ostu-müügilepinguga, siis maksu tasumise kohustust ei teki. Peate lihtsalt esitama deklaratsiooni, milles märgite mahaarvamise summas 1 miljon rubla.

Alati ei ole nii, et maja on ühele omanikule kinnistatud. Mõnel juhul kuulub maja korraga mitmele isikule: pärimise ajal, kui abikaasad ostavad kodu. Tihti tuleb ette juhtumeid, kus on vaja teada, kuidas müüa osa mõnele kaasomanikule kuuluvas majas. Kodu osa müügi kord erineb kogu majaga tehingu tegemisest. Sel juhul lähtuvad nad registreerimismenetluses seaduse järgimise põhimõtetest ja allesjäänud omanike huvidega arvestamisest.

Maatükiga eramaja ühe omaniku poolt müügi registreerimisel tuleb eristada, kas osa majast on eraldiseisev või ei ole osa kinnistust eraldatud ja lahus, nagu see on vara jagamine lahutuse ajal. Sel juhul on ostu-müügilepingus märgitud tehingu objektiks osa maja omandis. Kui tegemist on maatükiga majaosa õiguse üleandmisega teisele omanikule, on tehingu objektiks eraldiseisev, kogu majast füüsiliselt eraldatud osa kinnistust.

Aktsia müügi korra kirjeldus

Eramu osale või osale õiguse ülemineku registreerimisele eelneb kooskõlastamise protsess ja vajaliku dokumentatsiooni kogumine.

Dokumentide kogumist saab läbi viia paralleelselt kooskõlastusprotsessiga, kuna osa pabereid on otseselt seotud majaosa müügi kokkuleppimise tööga, kus on ülejäänud õigused.

Tehingu tegemiseks on vaja järgmisi originaale:

• Tehingu poolte tsiviilpasside originaalid;
• Originaaldokumendid, mis annavad osa omamise ja käsutamise õiguse;
• Kõigi kaasomanike nõusolek müügiks, notariaalselt tõestatud;
• Notariaalselt tõestatud loobumine;
• Isikliku konto väljavõte;
• Müügilepingu esialgne projekt, milles on märgitud kavandatava tehingu tingimused (notari poolt kinnitatud);
• Ostu-müügileping ja üleandmise-vastuvõtmise akt.

Ettevalmistuse etapid

1. Kaasomandiõigust puudutavate dokumentide koostamine. Majaosa müümiseks on vajalik omandiõigusdokument, mis annab müüjale õiguse vara uuele omanikule üle anda.
2. Kui osa maja ja maa kohta tõendit ei ole, tuleks see väljastada, küsides STI-lt ja maakorraldusametilt registreerimistunnistust. Saadud tehnilise dokumentatsiooni alusel registreeritakse krunt katastripassi väljastamisega Rosnedvizhimostis ja seejärel registreeritakse kaasomandiõigus Rosreestris.
3. Ülejäänud omanikega müügi kooskõlastamine toimub kõigi kogu objektile õigusega osalejate notariaalse loa allkirjastamisega.
4. Enne tehingu tegemist on vajalik, et võõrandatud majaosale ei oleks kedagi sisse kirjutatud. Seda asjaolu kinnitab vastav sertifikaat.
5. Osa müügi tingimusi näitava eeldokumendi koostamine ja notariaalne kinnitamine.
6. Kõigi kaasomanike teavitamine kavandatava tehingu tingimustest ja neilt ostueesõiguse tõttu notariaalselt tõestatud ostust keeldumise saamine.
7. Kui müüja tegevust eiratakse, võib ühe kuu möödudes osa majast müüa.
8. Kinnisvara müügilepingu vormistamine ja allkirjastamine notari juures, võõrandamisakti allkirjastamine. Need dokumendid on aluseks uutele omanikele uue omandiõiguse registreerimisel.

Müügiomadused

Kui omanik kavatseb oma õigused majaosale hüvitise eest üle anda, järgitakse mitmeid reegleid:

1. Maja kaasomanikel on TsK § 250 kohaselt väljaostueesõigus, mistõttu on müüja kohustatud kõiki oma müügisoovist kirjalikult teavitama.
2. Tehingu kooskõlastamise ja lepingulise dokumentatsiooni vormistamise tegevustesse kaasatakse notar, kes koostab nõuetekohaselt teavitus- ja loakirjad, teavitab kaasomanikke ja kinnitab kõik dokumendid.
3. Müügi põhjuseks võib olla kas kaasomanikelt ostust keeldumine või nende vaikimine. Kui kuu aega pärast teatamist ei vastata, kaotavad nad ostueesõiguse, võimaldades sellega kolmandal isikul omandada selle osa varast.
4. Varaosa turuväärtus on alati madalam kui maatükiga eraldi eraldatud objekti hind, mistõttu on sellise võimaluse olemasolul lihtsam kokku leppida kõigi kaasomanike vahel kogu objekti müügis. ja jagage saadud tulu poolte kokkuleppel. Kui kogu kinnistut ei ole võimalik müüa, saab kinnisvara väärtust tõsta, eraldades ja eraldades osa eraldi majaosas koos maatükiga. Lisaks lihtsustab see toiming oluliselt müügiprotseduuri.

Müüa eraldi osa

Kui osa majast on füüsiliselt eraldatud ja registreeritud ühisvarast eraldi, siis teiste omanike nõusolekut ei ole vaja.

Majaosa eraldiseisvaks tunnistamiseks peavad olema täidetud mitmed nõuded:

• Eluase võib olla teistest ruumidest füüsiliselt eraldatud;
• Sobima elamiseks vastavalt kehtivatele sanitaartehnilistele standarditele;
• Ruumid peavad vastama kategooriale “kinnisvara”, s.o. ruumide asukohta ei saa muuta ilma kahju tekitamata;
• Eraldamine ei tohiks toimuda ülejäänud omanike õiguste arvelt.

Eraldamine võib toimuda füüsiliselt, kui on kehtestatud kõigi omanike ühisvara kasutamise kord ning korraldatud eraldatud majaosast eraldi väljapääs.

Eraldi majaosa müügi eelduseks on kinnistus muudatuste registreerimine vastavalt seadusele ja majaosa katastriregistris registreerimist võimaldava registreerimistunnistuse olemasolu.

Tehingu nüansid

Elamu osa müügitehingu vormistamisel on vajalik esitada katastripassid nii võõrandatava osa kui ka kogu maja kohta. Lepingus on märgitud osa maksumus ja kogu maja keskmine hind.

Aktsia müümisel tuleb silmas pidada, et aktsia registreerimine toimub ainult proportsionaalselt, mitterahalist pinda eraldamata.

Kui maja ülejäänud omanikega tehingut kooskõlastades seisab müüja ees nende asukoha kindlakstegemise võimatus või omanikud segavad kooskõlastamist, vältides müügiteate kättetoimetamist, saab osa võõrandada kolmandale isikule. kinkelepingu alusel, mis välistab vajaduse tehingut teistega kooskõlastada.

Tähelepanu! Seoses hiljutiste õigusaktide muudatustega võib selles artiklis olev juriidiline teave olla aegunud!

Meie advokaat saab teid tasuta nõustada – kirjutage oma küsimus allolevasse vormi:

Ühisomandi tunnused

Vastavalt kehtivale seadusandlusele saab kaasomandis olla ainult erastatud vara.

Erinevalt kommunaalomandist, kus on võimalik iga omaniku kinnistu piirid selgelt määratleda, võib tavalises olla see üsna keeruline. Seetõttu toimub ruumide tegelik kasutamine enamasti elanike kokkuleppel. Korteriosa müümisel peaks lepingus olema selgelt märgitud, millised ruumid lähevad ostja omandisse.

Korteriosaku maksumus on tavaliselt madalam müüdavate ruutmeetrite turuväärtusest.

Kuidas müüa osa korteris

Korteriosaku kasumlikuks müümiseks peate esmalt pakkuma selle väljaostmist teistele korteriomanikele. Osaluse müümine korteri ainukaasomanikule on kõige tulusam, kuna sel juhul saab ostjast eraldi korteri ainuomanik.

Teiste omanike teavitamine plaanitavast osa müügist vormistatakse kirjalikult ning saadud vastused kinnitatakse notari poolt. Kui korteri kaasomanikud keelduvad müüdava osa ostmisest või ei ole kuu aja jooksul teate saatmisest vastanud, on müüjal õigus oma osa müüa ükskõik millisele isikule.

Lihtsam on korteriosa müüa kolmandale isikule, kui seda osa on võimalik eraldada mitterahaliselt ehk eraldiseisva ruumina. Vastasel juhul peavad korteriomanikud määrama, millised ruumid müüakse. Kui kokkuleppele ei jõuta, toimub müüdud osa mitterahaline eraldamine kohtu otsusega.

Aktsia müügiks vajalikud dokumendid

Korteriosaku kiireks müümiseks peaksite eelnevalt koostama kõik vajalikud dokumendid:

• omandiõiguse dokumendid korteriosa kohta;


• teiste omanike notariaalselt tõestatud keeldumised aktsiate väljaostmisest;


• korruseplaan ja STI selgitus;


• tõendid kommunaalmaksete ja maksude võlgade puudumise kohta;


• väljavõte isiklikust kontost või majaraamatust;


• müügileping

Korteriosaku ostu-müügileping kuulub kohustuslikule riiklikule registreerimisele.

Tihti juhtub, et inimesele kuulub vaid osa korterist, siis rahaliste raskuste korral saab ta müüa vaid selle osa korterist. Tegelikult ei müü omanik korterit, vaid tema omandiõigust selle osale.

Veelgi enam, kui omanik müüb osa korterist, näiteks poole sellest, ei pruugi ta müüa tingimata konkreetset tuba, aga mitte konkreetset osa. Juhtub, et abikaasadel on korteriosad, kuid nad kasutavad kõiki ruume võrdselt.

Aktsia müük

Korteriosaku võõrandamiseks on mitu võimalust:

• Koostage kinkeleping;
• Tagatiseks võõrandada osa korteris;
• Aktsiate ostu-müügilepingu sõlmimine.

Selleks hinnatakse korteris oleva osa tegelikku väärtust, antakse teistelt osanikelt loobumisi, misjärel tehing läbib riikliku registreerimise.

Dokumendid korteriosa müügiks

Lisaks ülaltoodud dokumentidele, mis kinnitavad aktsia teisele isikule üleandmise õiguste olemasolu, vajab RosReestr:

• Taotlus õiguste üleandmiseks;
• Aktsiate omandiõiguse ülemineku leping 3 eksemplaris;
• Tehingu poolte passid;
• Riigilõivu tasumise kviitung.

Maksud

Pärast korteri müüki tuleb maksuametile tasuda 13% selle väärtusest. Selle maksu tasumisest on vabastatud müüjad, kes on omanud korteriosa enam kui 3 aastat. Maksu mahaarvamise summa ei tohi ületada miljonit rubla.

Korteriosa omandiõiguse ülemineku registreerimise riigilõiv on 2000 rubla.

Rosreestrile riigilõivu tasumise kviitungi esitamine omandiõiguse ülemineku registreerimise eest ei ole kohustuslik tingimus.

Õigusabi

Korteriosa müük on keeruline kinnisvaratehing, mistõttu soovitame abi otsida kogenud juristidelt. Nad aitavad koostada ostu-müügilepingut, kinkelepingut, koguda dokumente Rosreestris omandiõiguste registreerimiseks ja palju muud. Spetsialist aitab säästa teie aega ja närve, mida kulub kõigi paberitööde vormistamiseks.

Mitmele omanikule kuuluva korteri osa müümine on võimalik ainult seaduses sätestatud eritingimuste täitmisel. Selliste nõuete hulka kuulub majaomanike eelteavitamine, samuti ühisvara käsutamise lepingu notariaalne kinnitamine.

Kaasomandi seadusandlik regulatsioon

Kaasomandiõigusega vara õiguslik režiim on reguleeritud Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 244. Sel juhul määratakse üksikomanike osad ühe kinnistu kohta. Osade suuruse saab määrata sõltuvalt kaasomandi tekkimise alustest.

Lisaks Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku normidele on jagatud vara käsutamise tingimused fikseeritud 13. juuli 2015. aasta föderaalseaduses "Kinnisvara riikliku registreerimise kohta" nr 218-FZ. Sellised tehingud peavad olema notariaalselt tõestatud ja Rosreestri ametiasutustes registreeritud.

Korteri kaasomandi tekkimise alused

1. Üheks põhjuseks võib olla elamispindade tasuta kodanike omandisse andmise (erastamise) lepingu sõlmimine. Kui korterisse on registreeritud mitu inimest, võivad nad kõik erastamises osalejaks saada. Ja kõik saavad sellest korterist osa.
2. Teiseks aluseks võib olla korteri ostu-müügileping – kui ostja poolel tegutseb mitu kodanikku, enamasti sama pere liige.
3. Teiseks kaasomandiõiguse tekkimise aluseks on korteri pärimine mitme pärija poolt.

Olgu kaasomandi alus mis tahes, kui tekib vajadus osa korterist müüa, võib tekkida raskusi. Sest mida rohkem on korteriomanikke, seda keerulisem on neil kokku leppida tingimustes, ostjates, hinnas ja mõnikord isegi müügi faktis.

Korteri osa müügi korraldus (kord).

Korteriosaku müük algab potentsiaalse ostja otsimisest. Mitte kogu objekti, vaid ainult osa võõrandamine võib pakkumise valikut oluliselt kitsendada ning osa maksumus on alati korteritega võrreldes oluliselt väiksem. Kui ostja leitakse, koosneb korteriosa müügi protseduur järgmistest sammudest:

• tehingu tingimuste kokkuleppimine ja lepingu projekti koostamine;
• eelseisva lepingu sõlmimise teate saatmine ülejäänud aktsionäridele, kellel on samadel tingimustel ostueesõigus;
• aktsionäridelt aktsia ostmisest keeldumise saamisel või kuu aja jooksul vastuse puudumisel tuleb pöörduda lepingu kinnitamiseks notaribüroosse;
• pärast notarit võite tehingu ametlikuks registreerimiseks pöörduda Rosreestri asutuse või multifunktsionaalse keskuse poole;
• Pärast registreerimistoimingute lõpetamist peate saama ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõtte, mis kajastab aktsiale õiguste üleandmise fakti.

Tähtis! Korteriosa müügi reeglid näevad ette kõigi eluruumide omanike kohustusliku teavitamise. Teatamise tõendi puudumisel ei aktsepteeri registreerimisasutus korteriosa müügi dokumente.

Kui aktsionärid otsustavad teate läbivaatamisel kasutada ostueesõigust, muutub korteriosa müügi kord. Sel juhul tegutsevad ostja poolel ülejäänud korteriosade omanikud, kuigi ostu-müügilepingu tingimused jäävad muutumatuks.

Korteriosa müügi seadus sätestab lepingu notariaalse tõestamise kohustusliku reegli. Selleks peate esitama mitte ainult poolte allkirjastatud lepingu enda, vaid ka muud dokumendid:

• omandiõiguse dokumendid (sertifikaat, USRN väljavõte);
• teiste aktsionäride teavitamine tehingust;
• kirjalik ostueesõigusest loobumine (olemasolul);
• lepingupoolte üldpassid.

Notar teeb lepinguvormile tõendusmärge ja kannab andmed registrisse. Tõendi eest tuleb tasuda notaritasu, mille suurus sõltub piirkonnast.

Pärast seda saavad müüja ja ostja aktsia ostu-müügitehingu registreerimiseks ühendust võtta Rosreestri teenindusega või multifunktsionaalse keskusega. Vaatleme korteriosa müügi nüansse ja tingimusi üksikjuhtudel.

Kuidas ma saan müüa osa korteris?

Mitmetes olukordades võib korteriosa müük ja ost nõuda täiendavate nüansside järgimist, mis võivad tehingu lõpuleviimise võimaluse täielikult välistada.

Teisele omanikule

1/2 korteriosa müümine eeldab formaalselt samade toimingute tegemist, s.o. saata teade ja vormistada notariaalne kinnitus. Kohe peale teate kättetoimetamist saab notari poole pöörduda, kui korter kuulub vaid kahele omanikule.

Hüpoteegiga laetud korteris

Kas hüpoteeklaenulepingu alusel ostetud korteri osalust on võimalik müüa? Ei. Sel juhul on eluaseme käsutamine keelatud, kuna aktsiale on registreeritud koormis (pangapant). Müük on võimalik ainult panga nõusolekul või pärast laenukohustuse täielikku tasumist.

Ilma teiste kaasomanike nõusolekuta

Kuidas saab oma osa korterist maha müüa, kui teised omanikud kirjalikule märguandele ei reageeri ega ole tehinguga nõus? Sel juhul näeb seadus ette ühekuulise ooteaja. Kui 30 päeva jooksul vastust ei saada, on müüjal täielik õigus tehingut jätkata.

Pärimise teel saadud korteriosa

Mida on vaja kodanike poolt pärimise teel saadud korteriosa müümiseks? Sel juhul jääb müüja protseduur muutumatuks, kohustuslik on kirjalik teavitamine ja notariaalne kinnitamine.

Pärast lahutust

Sel juhul on võimalikud järgmised nüansid:

• kui osa kuulus abiellumise ajal müüjale, on tal õigus see müüa ka teist aktsionäri teavitamata;
• kui korter osteti abielu ajal ühiste vahenditega, on osa müügiks vaja mitte ainult teise abikaasa teavitamist, vaid ka notariaalset nõusolekut ühisvara käsutamiseks.

Tähtis! Notariaalse nõusoleku saamise reegel ei kehti, kui abikaasad on kehtestanud aktsiate suhtes eraldi omandivormi. Seda saab teha abielueelse lepingu sõlmimisega.

Proxy kaudu

Sel juhul peab esindajal igal tehinguetapil olema notariaalselt tõestatud volikiri koos täieliku volituste loeteluga. Volikirjaga saab allkirjastada iga dokumendi, sealhulgas teated ja ostu-müügilepingud.

Kui aktsia omanik on alaealine

Kuidas vormistada dokumente, kui sooritatakse lapsele kuuluva korteriosa ost või müük? Sel juhul peate kinnisvara võõrandamiseks hankima eestkosteasutuste kirjaliku nõusoleku. Selline dokument väljastatakse alles alaealisele lapsele uue kinnisvara ostmise kinnitusel, mis ei halvenda elamistingimusi.

Nõutavate dokumentide loetelu

Olenevalt erinevatest etappidest vajavad pooled korteriosa ostu-müügiks dokumente:

• notari poolt kinnitatud ostu-müügileping ja üleandmisakt;
• omandiõiguse dokumendid - omandiõigustunnistus või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist;
• kirjalik teade ülejäänud aktsionäridele ja nende ametlik keeldumine omandamisest (kui see väljastati);
• vastaspoolte tsiviilpassid ja sünnitunnistused (olenevalt osalejate koosseisust);
• esindaja volikiri;
• dokument, mis kinnitab tehingu registreerimise riigilõivu tasumist;
• registreerimistoimingute taotlus.

Tähtis! Korteriosa müügiks vajalike dokumentide hulka kuulub omandiõigustunnistus või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist. Mõlemal dokumendil on sama juriidiline jõud, kuid alates 2016. aasta juulist on sertifikaatide väljastamine lõpetatud. Õiguse kinnitamiseks väljastatakse ainult väljavõte ühtsest riiklikust registrist.

Korteri osaluse müügi kord eeldab kohustuslike dokumentide täitmist.

Näidised

Meie veebisaidilt saate alla laadida müügiks vajalike dokumentide tasuta näidiseid:

• taotlus eluruumi osa omandiõiguse riiklikuks registreerimiseks.

Dokumentide täitmisel vigade vältimiseks võtke ühendust meie spetsialistidega. Aitame koostada mistahes dokumentatsiooni, mida kinnisvara müümisel vaja läheb.

Kuidas müüa korteri osalust kohtu kaudu

Seda võimalust seadus ette ei näe, keegi ei saa kohustada osa omanikku osa oma varast müüma. Samal seisukohal on Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus oma 02.07.2008 otsuses nr 242-0-0.

Osa sundmüük on võimalik täitemenetluse raames, kui omanik keeldub täitmast seaduslikku kohtulahendit. Sel juhul korraldatakse avalik enampakkumine ja saadud tulu jääk kantakse üle aktsia omanikule.

Maksumäär

Kuidas vormistada korteriosa ost-müüki, et mitte maksta tulumaksu? Sel juhul tuleb arvestada järgmiste funktsioonidega:

• maksu ei maksta, kui aktsiate omamise periood on üle kolme aasta;
• maksu ei maksta, kui osa müügist ei saada tulu (müügilepingujärgne summa ei ületa osa omandamise kulusid);
• Kui müügist saadakse maksustatavat tulu, makstakse selle tulu summalt maksu 13%.

3-NDFL deklaratsiooni täitmisel soovitame kõigi maksuameti dokumentide korrektseks täitmiseks abi otsida meie spetsialistidelt. Meie konsultantidega ühenduse võtmiseks täitke tagasiside vorm või helistage ühel esitatud numbritest.

TÄHELEPANU! Seoses hiljutiste õigusaktide muudatustega võib selles artiklis olev teave olla aegunud! Meie advokaat nõustab teid tasuta - kirjutage allolevasse vormi.

Räägi oma sõpradele!