Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

Majutatud aadressil http://www.allbest.ru/

KOOSsisu

Sissejuhatus

1. Kinnisvara investeerimisobjektina

2. Ühisehituse institutsiooni tekkelugu välismaal

3 . Väliskogemus elamuehituse investeeringute kaasamisel

4. Ülesanne

Järeldus

Bibliograafia

Sissejuhatus

Meie ajal on kinnisvaraga seotud küsimused muutunud aktuaalseks. Ja see on arusaadav, sest see, kuidas me selle institutsiooniga – eraomandiga – töötama õpime, sõltub suuresti meie edusammude väljavaadetest. Kinnisvarast peaks saama aktiivne majandusarengu mootor.

Kinnisvaraturg on investeerimistegevusega lahutamatult seotud. Investeeringuid tehakse nii esmasesse - uusehitusse kui ka kinnisvara järelturule - objektide omandiõiguste üleandmisse. Ülemaailmne kinnisvara on üks levinumaid ja tõhusamaid finantsinstrumente. Samas ei lähe sellesse tegevusalasse investeeritud raha raisku ka kõige ebasoodsamatel turutingimustel ning toob enamasti kordades suuremaid dividende kui pangahoiused. Praegu on olukord kinnisvaraturul erainvesteeringute jaoks väga mugav.

Investeerimisaktiivsust mõjutavad Venemaa kinnisvaraturu senised iseärasused. Investeerimiseks on kolm peamist valdkonda: eluase, maa ja tulu teeniv ärikinnisvara.

Kinnisvaraturg on potentsiaalsetele investoritele atraktiivne järgmistel põhjustel:

Kinnisvarainvesteeringuid iseloomustab suurem turvalisus, turvalisus ja võime investorit kontrollida;

Maja, korteri, garaaži, suvila jms ostmisel saab investor õiguste paketi, samas kui enamikul teistel investeerimisobjektidel omandiõigust ei kaasne;

Rahaliste vahendite kiire odavnemise, krediidiasutuste turvalisuse ebapiisava usaldusväärsuse ja piiratud tulusamate investeerimisvaldkondadega võimaldavad kinnisvarainvesteeringud säästa raha inflatsiooni eest.

Viimastel aastatel on kinnisvaraturg olnud stabiilses ja tasakaalus ning vaatamata majanduse probleemidele on eluasemehinnad praktiliselt muutumatud.

Käesoleva töö eesmärgiks oli arvestada välismaiste kogemustega elamuehituse investeeringute kaasamisel. Selle eesmärgi saavutamiseks püstitati järgmised ülesanded:

Kaaluge kinnisvara kui investeerimisobjekti;

Mõelge ühisehituse institutsiooni tekkimise ajaloole välismaal;

Kaaluge välismaist kogemust elamuehituse investeeringute kaasamisel.

1 . Kinnisvara investeerimisobjektina

Praegune Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik sisaldab kinnisvara määratlust artiklis. 130 Kinnis- ja teisaldatavad asjad. Vastavalt artikli 1 lõikele 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 hõlmab kinnisvara (kinnisvara, kinnisvara) maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, s.o. objektid, mille teisaldamine on võimatu ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, sealhulgas metsad, mitmeaastased istandused, hooned, rajatised, pooleliolevad ehitusobjektid. Kinnisasjade hulka kuuluvad ka riiklikult registreeritud õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid. Koos eeltooduga märgitakse, et seadusega võib kinnisasjaks lugeda ka muud vara.

Eristada saab järgmisi kinnisvara tunnuseid:

Kinnisvara ei saa teisaldada ilma objektile kahju tekitamata; - kinnisvara on maaga kindlalt seotud mitte ainult füüsiliselt, vaid ka juriidiliselt;

Investeerimisobjekti vastupidavus;

Iga konkreetne kinnisvara on ainulaadne nii füüsiliste omaduste kui ka investeerimisatraktiivsuse poolest;

Kinnisvara ei saa tavatingimustes varastada, lõhkuda ega kaotada;

Kinnisvara maksumus on kõrge ja selle killustamine osadeks on keeruline ja muul juhul võimatu;

Kinnisvaratehingute kohta info sageli puudub;

Tarbijaomaduste kadumine või väärtuse üleminek tootmisprotsessis toimub järk-järgult selle kulumisel;

Kinnisvara kasulikkuse määrab suutlikkus rahuldada inimese spetsiifilist vajadust elu- ja tööstuspinna järele;

Uusehitise positiivse või negatiivse mõju võimalus külgneva maa, hoonete maksumusele;

Kinnisvara väärtused kipuvad aja jooksul tõusma; - kinnisvarale kui investeerimisobjektile on omased spetsiifilised riskid: füüsiliste ja tehislike tegurite mõjul tekkinud füüsiliste kahjustuste oht, välise ja funktsionaalse kulumise kuhjumise oht, revisjoni tingimustega kaasnev finantsrisk. üür; - kinnisvaratehingute range riiklik regulatsioon. Kinnisvara on kolm peamist tüüpi: maa, elamu ja mitteeluruumid . Kinnisvara põhiobjektiks on maa. Koos liigiti jagamisega klassifitseeritakse kinnisvara mitmete kriteeriumide järgi, mis aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate hindamise ja haldamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifikatsioon levinumate tunnuste järgi on toodud tabelis 1.

Kinnisvarasse investeerimisest saadavad tulud on järgmised:

Kinnisvara väärtuse tõstmine seoses turuhindade muutustega, uute soetamine ja vanade objektide arendamine;

Tulevased perioodilised rahavood;

Tulu vara edasimüügist hoidmisperioodi lõpus.

Tabel 1 - Kinnisvara üldklassifikaator

Klassifikatsiooni tüüp	Kinnisvara liigid
Kasutamise olemuse järgi	Eluaseme jaoks: majad, suvilad, korterid äri- ja tööstustegevuseks: hotellid, büroopinnad, kauplused, restoranid, teeninduspunktid, tehased, tehased, laod
	Põllumajanduslikuks otstarbeks: talud, viljapuuaiad
	Eriotstarbelised: koolid, kirikud, kloostrid, haiglad, lasteaiad, hooldekodud, valitsus- ja haldushooned
Omandi eesmärk	Ettevõtluseks, omaniku elamiseks
	Investeeringuna
	Varudena ja WIP-na
	Uurimiseks ja arendamiseks ammendavate ressursside tarbimiseks
Spetsialiseerumisastme järgi	Spetsialiseerunud (oma eripära tõttu renditakse seda harva, kui üldse, kolmandatele isikutele või müüakse avatud turul, et jätkata olemasolevat kasutamist, välja arvatud juhul, kui see müüakse osana tema kasutustegevusest): rafineerimistehased ja keemiatehased, elektrienergia tehased, muuseumid, raamatukogud jms avalikule sektorile kuuluvad ruumid
	spetsialiseerimata - kõik muu kinnisvara, mille järele on avatud turul üldine nõudlus investeeringuteks, olemasolevaks või sarnaseks otstarbeks
Vastavalt töövalmiduse astmele	Kasutusele võetud rekonstrueerimist või kapitaalremonti vajav ehitus pooleli
Loomulikul kujul reprodutseeritavusega	Kordumatu: maatükid, maavaramaardlad
	Reprodutseeritav: hooned, rajatised, mitmeaastased istutused

Kinnisvarasse investeerimise atraktiivsus on seletatav järgmiste teguritega:

Kinnisvara soetamise hetkel saab investor õiguste paketi, samas kui paljud investeerimisobjektid ei too kaasa omandiõigust;

Investeeritud vahendite turvalisus üldiselt (tavatingimustes ei saa kinnisvara kaduda ega varastada) ja eelkõige inflatsioon (inflatsiooniprotsessidega kaasneb kinnisvarahindade ja sellest saadava tulu tõus);

Võimalus saada kinnisvaralt rahaliselt tulu ja muud elamise kasulikud mõjud, teatud objekti omamise prestiiž jne.

Kinnisvarasse investeerimisel on sellised positiivsed omadused nagu objekti pikaajalise kasutamise võimalus ja kapitali säilitamine.

2 . Ühisehituse instituudi tekkelugu välismaal

Ehituses aktsiakapitalis osalemise institutsioon sündis Argentinas 1985. aastal. Siin saab ta ka oma nime "construccion de la equidad", mis tähendab hispaania keelest sõna-sõnalt "ehitamist õigluses". Siis tõlgiti see nimi inglise keelde kui "kapitali ehitus" ja alles siis inglise keelest vene keelde kui "kapitali ehitus".

1983. aastal sai Argentina presidendiks Raul Riccardo Alfonsin Fulkes. Aastaid kestnud sõjaväehunta valitsemise, seitse aastat kestnud kodusõja ja hävitava kaotuse tõttu Falklandi saarte sõjas Suurbritanniaga hävitatud riik oli raskes majanduslikus olukorras. Selle tulemusena toimus hüperinflatsioon ja rahvusvaluuta – vana Argentina peeso – devalveerimine ning selle asendamine uue rahaühiku – austraaliga. See aga majandust ei stabiliseerinud, inflatsioonimäärad muutusid mitte ainult kõrgeks, vaid ka täiesti ettearvamatuks. Praeguses olukorras keeldusid pangad omavääringus laene väljastamast, kuna need muutusid pankadele äärmiselt kahjumlikuks – kasvõi kuueks kuuks laenu andmine tähendas sada tuhat korda vähem raha tagasi saamist. Ja välisvaluutas laenude väljastamine oli tol ajal seadusega keelatud.

Seega ei väljastatud ei ehitusorganisatsioonidele ega kodanikele hüpoteeklaene ning sama hüperinflatsiooni tõttu polnud võimalik ka omavahendeid koguda.

Just siis, 1985. aastal, esitas Raul Riccardo Alfonsin idee "eluaseme õigluse nimel". Seega pidid inimesed, kes soovisid endale eluaset ehitada, abistama ehitusfirmat tulevaste majade ehitamisel. Selle idee elluviimiseks loodi spetsiaalne aktsiaselts, mille aktsiad olid vabalt kättesaadavad ja nomineeriti mitte rahaühikutes, vaid elamispinna ruutmeetrites. Paljud argentiinlased vahetasid oma, sealhulgas väikeseid rahasääste, kuni neil oli aega selliste aktsiate vastu odavneda. Kui aktsiaid oli kogunenud piisav arv, võis need vahetada ehitatud eluaseme vastu.

Tol ajal oli paljudel Argentina ettevõtetel mitte ainult pikaajaline ehitus, vaid ka valmismajad, kuid nõudlus selle eluaseme järele puudus. Suured majaomanikud läksid pankrotti, kuna üürnikud lõpetasid üüri maksmise ja maju müüdi ainult tervikuna, mitte korterite kaupa. Hoolimata sellest, et neis ei elanud keegi, hoiti selliseid maju heas korras ja valvati. President Alfonsín veenis omanikke müüma kortereid eraldi. Nii said ehitusettevõtted raha pikaajaliste ehitusprojektide lõpuleviimiseks ja said maha müüa kauaaegsed rajatised, mille ülalpidamiseks oli raha vaja.

Ehitatud maju välja ei üüritud, kuna oli olemas nii ehitustegevuse kui ka üürimajade korrashoiu tegevusluba ning üks luba välistas teist. Selleks, et sundida majaomanikke lisakortereid müüma, kehtestas Alfonsin üürileandjatele suure astmelise maksu ning ehitajaid, kes enda ehitatud maju välja ei üürinud, said hoopis dotatsioonid.

Raul Riccardo Alfonsini sellise poliitika elluviimise tulemusena kasvas majaomanike arv tema valitsemisaastatel 19%.

Praegu pole Argentinas sellised aktsiaseltsid enam nii laialt levinud, riigis on käimas ehitusbuum ning kinnisvarahinnad kasvavad keskmiselt 15% aastas.

Argentina kogemuse võtsid hiljem üle sellised riigid nagu Tšiili, El Salvador ja Inglismaa.

Tšiilis tekkis ühisehitus 1990. aastatel. Siin ühinesid aktsionärid reeglina selleks, et ehitada maja ja saada sellest tulu proportsionaalselt investeeritud kapitaliga. Erinevalt Argentinast algatasid selle institutsiooni tekkimise Tšiilis eraorganisatsioonid, mitte riik. Selle põhjuseks võib siiski olla pigem negatiivsed aspektid, kuna riik ei kontrollinud neid suhteid, osa ettevõtteid ei suutnud oma kohustusi täita ja läks pankrotti. Kindlustusseltsid ja mõnikord ka edasikindlustusseltsid pidid rajatiste ehitamise lõpetama, kuna kõik kindlustusandjad ei leidnud raha, samal ajal kui mitu klienti pankrotistus. Seega ei saanud aktsionärid petta ja said oma korterid kätte. Pärast seda suhtuvad tšiillased sellesse ehitusviisi aga umbusaldusega.

El Salvadoris läks kõik palju hullemini, ühisehitusse investeerinud inimesed ei jäänud ilma. Selle institutsiooni levik leidis aset ka üheksakümnendate alguses, kui riik toibus pikast kodusõjast. Laiaulatuslik ränne – sõjast räsitud ja vaesunud küladest tormas elanikkond linnadesse – tõi kaasa pettuste tõusu: ehitusfirmad pakkusid kodanikele, et nad investeeriksid oma allesjäänud säästud ja saaksid peagi linnas uue eluaseme. Neid lubadusi aga ei täidetud. 1996. aastal keelustas Salvadori valitsus sellise tegevuse seadusega, lõpetades lõpuks nii laialt levinud kodanike petmise.

Ühendkuningriigis tekkisid sedalaadi suhted eelmise sajandi lõpus. Just seda riiki peetakse ühisehituse "vene" skeemi rajajaks. Inglise ehitusfirmad pöördusid selle lepingu poole, et tagada veel ehitamata objektide müük. Samal ajal investeeriti reeglina kinnisvarasse, mis ei asu Ühendkuningriigis endas, vaid välismaal - AÜE-s, Egiptuses, Kataris, Kuveidis. Briti arendajad müüsid nn "õhulossi" ehk veel ehitamata maju, mis tekitasid alguses umbusaldust. Brittide laitmatu maine, aga ka naftabuum (kinnisvarahinnad sõltuvad otseselt naftahinnast) veensid araablastest ostjaid, kes asusid meelsasti ostma pooleliolevaid kinnisvara, teades, et müüvad valmis kinnisvara kõrgema hinnaga.

Kuid naftahinna langus toob kaasa kinnisvarahindade languse, aktsionärid on sunnitud müüma ruutmeetreid madalama hinnaga, kui nad nende eest algselt maksid. Ostjad jäävad kaotajaks ka siis, kui turuhinnad jäävad samaks – inflatsiooni tõttu on reaalne hind tunduvalt madalam. Lisaks väheneb ehitatud ja ehitamata objekti hinnavahe, mis toob kaasa "õhu" ostjate arvu vähenemise.

Seega langes ühisehituse institutsiooni populaarsus erinevates riikides reeglina majanduslangusele. Erandiks oli Suurbritannia, kus nad müüsid osavalt pooleliolevaid kinnisvara araablastest ostjatele, kes ihkasid kiiresti naftamüügist saadud raha investeerida. Tuleb märkida, et sarnased aktsiaehitusskeemid välismaal ei toonud kaasa nii ulatuslikku petetud aktsionäride probleemi kui Venemaal.

3. Väliskogemus elamuehituse investeeringute kaasamisel

Välismaistel ühisehitussüsteemidel on oma eripärad ja need erinevad paljuski radikaalselt meie riigis välja kujunenud süsteemist. Tuleb märkida, et elamuehitust paljudes välisriikides arendatakse tänu majanduslike ja juriidiliste vahendite olemasolule, et tagada rahaliste investeeringute tasuvus, samuti valmisobjektide kättesaadavus laiemale avalikkusele. Mõelge ühisehituse institutsioonile ja selle iseloomulikele tunnustele mitmes välisriigis. Praegu Araabia Ühendemiraatides kasutatavat skeemi iseloomustab see, et ennekõike saab arendaja load, sooritab projektile eksami ja lepib sellega kokku. Projekti maksumust hindab ekspertnõukogu ning ehituslikud kalkulatsioonid on avalikud. Ehituse alustamiseks on vaja koguda kõik sada protsenti rajatise ehitamiseks vajalikest vahenditest ja seda tuleb teha teatud aja jooksul, näiteks kuue kuu jooksul. Piiratud tähtajast kinnipidamiseks on arendaja sunnitud esmase müügi läbi viima minimaalse juurdehindlusega, eeldades, et ülejäänud müümata korterid kallinevad ehituse valmimise ajaks oluliselt.

Hoiustajate raha hoitakse volitatud pankade sihtkontodel. Ehituse rahastamine toimub etapiviisiliselt ja volitatud panga järelevalve all. Ehituse olulise kallinemise riske saavad kindlustada kindlustusseltsid, kuid reeglina kaasneb ehitusega vaid projekti enda ja müümata korterite kallinemine. Investorid on kaitstud ka objekti valmimistähtaegadest mööda laskmise eest – sellisel juhul võidakse arendajale määrata trahvid trahvide näol.

Sageli investeerivad erinevad suurinvestorid algfaasis ehitusse, et osta kortereid madalaima hinnaga. See mehhanism on investeerimislikku laadi, seetõttu külmus kriisi ajal ka Dubais ligi viiskümmend protsenti ehitusprojektidest, kuid tavaaktsionärid ei kannatanud ja ainult suurinvestorite investeeringud ei tasunud end ära.

Ameerika Ühendriikides töötab klient järgmise skeemi järgi: ta loob grupi, kuhu võivad kuuluda projektijuhid, meistrid, hindajad, majandusteadlased, insenerid. Nad töötavad välja kogu vajaliku dokumentatsiooni, koostavad kalkulatsiooni. Pärast materjalide kättesaamist alustab projektijuht tööd töövõtjatega ning konsultatsioonifirmasid kasutatakse laialdaselt. Kui rääkida ühistulisest ehitusinvesteeringute vormist, siis Ameerikas on sellel ka iseloomulik tunnus, näiteks mõne osariigi prokuratuuri juures on eriüksused, mis kontrollivad ühistute poolt laekuvate vahendite kogumist ja kulutamist. seda piirkonda investoritelt. Lisaks kantakse kõik rahalised vahendid spetsiaalsele prokuröri kontole, mille kaudu on võimalik nende hilisem kulutamine.

Laialdast eluasemepakkumist Ameerika Ühendriikides toetab laialt levinud hüpoteeklaenud. Elamuehituse ja elamuomandi omandamise hüpoteeklaenude süsteem hakkas kujunema juba president Franklin Roosevelti ajal.

Praegu kasutatakse erinevat tüüpi programme, laenutähtaeg on aeg, mille jooksul laenuvõtja töötab ehk kuni pensionini.

Eluaseme finantseerimisega tegelevad väga erinevad asutused, esmase ja teisese hüpoteeklaenu turu institutsioonid, sealhulgas väärtpaberiturul - need on hüpoteegipangad, hoiu- ja krediidiühistud, äri- ja hoiupangad, kindlustusseltsid, pensionifondid, investeerimisasutused , eralaenuandjad, kinnisvara, maaklerfirmad ja muud organisatsioonid. Niisiis on selles riigis laenu andmise teine ​​omadus see, et kõik elamispinnad on jagatud 3 rühma: odavaim, keskmine ja kõige kallim. Laenu esimese kategooria objektile väljastab riik, teistele kategooriatele - erahüpoteegiasutuste abiga. Sel juhul on laenuperiood 12 aastat ja toetuse suurus on 75% eluruumi maksumusest.

Ühisehituslepingu sõlmimisel Prantsusmaal toimub objekti maksumuse tasumine etappide kaupa: enne ehitustööde algust ja vundamendi rajamist tasub ostja 5% maksumusest, katuse püstitamise ajaks 70% maksumusest. tuleb tasuda lepingusumma, siis veel 20% ja ülejäänud 5% tasutakse maja üürimisel.

Prantsuse seadusandlus ei näe ette hüvitiste maksmist petetud aktsionäridele, kuid garantiisid võivad siiski anda Prantsuse pangad.

Prantsusmaal arendatakse ka eluasemelaenu ning laialdaselt kasutatakse lepingulisi eluaseme sääste. Seega on Prantsusmaal kahte tüüpi eluaseme säästukontosid: esimesel kontol saate koguda kuni 100 tuhat franki ja pärast seda saate eluasemelaenu 150 tuhat franki 3,75% aastas, samal ajal kui igal aastal riik Sihthoiusele lisatakse preemia summas 7,5 tuhat franki; teisel eluaseme säästukontol saate koguda kuni 400 tuhat franki ja saada eluasemelaenu kuni 600 tuhat franki 4,8% aastas. Laenu intressid on turu omadest 4-5% madalamad. Samuti antakse laenu maaomanikele ja ehitusettevõtetele elu- ja tööstushoonete ehitamiseks perioodiks 3 kuni 20 aastat.

Arvestades suhteid ühisehituse vallas Saksamaal, väärib märkimist, et siin ei ole vastu võetud eriõigusakte, suhteid reguleerib tsiviilseadustik ja valitsuse otsused võetakse vastu vaid mõnes küsimuses.

Saksamaal suhtleb ostja otse tegevusloaga ehitusettevõttega, mitte mitme lepingupartneriga. Samuti kantakse lepingu summa otse ettevõtte arvele ja seda rangelt mitte varem kui ehitusluba väljastatakse, vastasel juhul ähvardab arendajat tegevusloa äravõtmine. Seega on ehitusfirma kohustatud isiklikult vastutades tähtaegadest ja ehituskvaliteedist kinnipidamise eest objekti ehitama ja osa sellest kinnisvara näol investorile üle andma. Eriprojekteerimisfirmade loomine pole seadusega keelatud, neile hakkavad kehtima samad tegevusloa nõuded nagu ehitusfirmale endale. Siinkohal tuleb aga meeles pidada, et Saksamaa ehituses on määravaks kriteeriumiks ehitust teostava turuosalise usaldusväärsus ja positiivne maine ning spetsiaalsete projekteerimisfirmade loomine, kes omakorda sõlmivad lepingud oma ehitusfirmadega. oma osalejad, iseloomustavad antud juhul ehitustööstust.ettevõtet mitte kõige paremini.

Saksamaal on olemas ka kodanike toetamise süsteem klassikalise lepingulise hoiuvormi – hoiukassade loomise – näol. Nende sihtotstarbelise eluasemelaenu ressursside allikaks on kodanike sissemaksed, laenuvõtjate tasud eluasemelaenu kasutamise eest, samuti riiklikud preemiad, mida makstakse vastavalt hoone hoiulepingule tingimusel, et hoiustaja on investeerinud teatud summa oma eluasemelaenu. kontole aasta jooksul.

Vastavalt Saksamaa seadustele ei saa hoone hoiupangad teha aktiivseid toiminguid, välja arvatud laenude väljastamine oma hoiustajatele, kes erinevalt kommertspanga hoiustajast, kellel puudub igasugune teave tema vahendite kasutamise kohta, teavad täpselt, kes. ja millistel tingimustel ta nende raha kasutab.

Töötavad kodanikud sõlmivad ehituse rahastamiseks ehituse hoiukassadega lepingu, mille alusel maksab koduostja iga kuu oma kontole sellises kassas teatud summa. Tööandja lisab iga kuu palgale 78 DM, mis on 936 DM aastas ja riik lisab veel 93,6 DM. Nii koguneb kapital elamuehituseks. Kui vajaminev summa koguneb ja moodustab umbes 1/3 objekti maksumusest, eraldab riik kodanikule 10% eluaseme maksumusest ning ülejäänu väljastab ehitus-hoiukassa madala fikseeritud intressiga laenu. . Kui eluaseme soetab noor pere, kus kasvab vähemalt kaks last, annab riik neid iga-aastaselt kaheksa aasta jooksul pärast soetamist 40 000 marka majatoetusena, 24 000 marka laste eest, 4000 marka keskkonnatoetusena ja 3200 marki energiatoetuste näol.

Ühisehitust Ühendkuningriigis (nagu ka mõnes Skandinaavia riigis) iseloomustab asjaolu, et tellija esindajaks on sageli arhitekt. Ta valib välja kõik ehituseks vajalikud spetsialistid, kes hindavad projekti esialgset maksumust, teostavad erinevaid allhanketöid. Arhitekt koostab koos nendega lepingu sõlmimiseks vajaliku dokumentatsiooni, mis näitab enampakkumisel osalemise otstarbekust, töötab välja oksjonieelse ja -järgse tööprogrammi ning võimalused ehituse kestuse vähendamiseks.

Inglismaal, nagu ka Saksamaal, on ehitusühistute süsteem edukalt toiminud juba eelmisest sajandist, kuid nende töömehhanism on veidi erinev Saksa omast - eluasemelaenu saamiseks ei pea olema ehitusühiskonna panustaja. Ühendkuningriigi pangandusalaste õigusaktide liberaliseerimise tulemusena on nende ettevõtete funktsioonid viimasel ajal muutunud üha enam tavaliste kommertspankade funktsioonidega sarnaseks, mis omakorda suurendab konkurentsi nende kahe struktuuri vahel ja viib sellest tulenevalt laenuintresside languseni. Lisaks on ehitusühistute tegevus Inglismaal tihedalt seotud kindlustusseltsidega – kindlustusteenused sisalduvad ühtses hüpoteeklaenu andmise mehhanismis.

Välismaist ühist ehitust saab iseloomustada veel mitme tunnusega.

Paljudes lääneriikides ühinevad ehitusega tegelevad ja üksteise tegevusest huvitatud firmad omavahel kartellideks, mis võivad ehituskulusid oluliselt vähendada. Sellise koostööga vähendatakse kulusid ja kulutusi, võimaldades osutatavatelt teenustelt ja tarnitud materjalidelt vastastikust allahindlust.

Välismaal osaleb riik investeerimisprotsessis aktiivselt. Arenenud turumajandusega riikides täidab see korraga mitmeid funktsioone: reguleerib eraettevõtluse investeeringute kogumahtu; stimuleerib erinevate soodustuste abil investeeringute ligitõmbamist teatud tööstusharudesse, ettevõtetesse; sekkub otseselt investeerimisprotsessi endasse.

Riik osaleb aktiivselt ka ehitusprojektide hinnakujunduse protsessis. Näiteks Rootsis on igas provintsis spetsialistid, kes jälgivad kaupade ja teenuste hindu ning teevad ettepanekuid nende reguleerimiseks. Valitsus saab kehtestada ülemise hinnaläve ning olulise hinnatõusu ja kõrge inflatsiooni korral on riigil õigus need külmutada, kuid ainult teatud kaupade ja teenuste puhul. Eluasemehindade tõusu korral hakkab riik elanikkonda ja eriti noori peresid aktiivselt toetama, pakkudes neile erinevaid eluasemetoetusi ja pikaajalisi sooduslaene.

Riikides nagu Ameerika Ühendriigid, Saksamaa, Soome, Jaapan, Kanada jt võivad riigiasutused sekkuda ka hinnastamisprotsessi, näiteks kui ehitusprojekti hind ületab tootmiskulusid ja keskmist tasuvust. Kui kasumimäär osutub keskmisest kõrgemaks, siis riigiorganid uurivad sellise kasvu põhjuseid ja kui need ei ole põhjendatud, reguleerib riik seda määra sunniviisiliselt.

Analüüsides välisriikide ühisehituse süsteeme, on võimalik tuvastada nii konkreetsetele riikidele omaseid põhijooni kui ka ühiseid jooni. Seega ühendatakse paljudes riikides ehitustegevusega tegelevad ettevõtted omavahel viljakamaks tegevuseks, mis võib oluliselt vähendada ehituskulusid, vähendada kulusid ja kulutusi. Tellija esindajaks on eraisik (arhitekt UK-s, Rootsis, Soomes, kontsern USA-s, peatöövõtja Saksamaal), kes valib välja ehituseks vajalikud spetsialistid, määrates kindlaks vajaliku töömahu.

Majanduslikult arenenud välisriikides on kodanikele, eriti noortele peredele sotsiaalne toetus, mis aitab tagada neile oma eluaseme. Samuti pööratakse erilist tähelepanu hinnaküsimustele - riigiasutused teostavad kontrolli hindade üle, määravad nende ülempiiri.

Arvestades maailma kogemusi elanikkonna eluasemega tagamisel, tuleb silmas pidada, et eluasemelaenu praktilist arengut ja korraldust konkreetses riigis mõjutavad oluliselt mitmed tegurid, mida võib jagada poliitilisteks, majanduslikeks ja juriidilisteks. Need tegurid on olnud aluseks kümnete eluasemelaenude korraldamise sortide ja võimaluste kujunemisele maailmas. Eelnevast lähtuvalt põhineb eluasemesektorisse investeerimise tehnoloogia kolmel põhiprintsiibil: lepinguline säästmine, hüpoteeklaen ja valitsuse toetus.

Niinimetatud “laiendatud avatud mudelil” on olulisi erinevusi. See on mudel, mille puhul põhiline laenuressursside sissevool hüpoteeklaenusüsteemi tuleb spetsiaalselt selleks otstarbeks korraldatud hüpoteegiga tagatud väärtpaberite järelturult. Laiendatud avatud mudeli rakendamist saab tagada ainult siis, kui hüpoteeklaenuturu laiendatud infrastruktuur luuakse reeglina riigi mõningase abiga ja minimaalselt oma osalise kontrolliga järelturul kaubeldavate väärtpaberite emissiooni üle. turul.

Kui võtta USA hüpoteeklaenude süsteem laiemalt, siis võib märkida, et varem kehtis “punase joone reegel”, mille raames laene väljastada, samuti arvutati välja laenude väljastamise riskitsoonid. Kui kodanik langes punasesse joont või sisenes raskesti ligipääsetavasse riskitsooni, keelduti talle laenu andmast. Laen USA-s väljastatakse perioodiks, mil laenuvõtja töötab, s.o. kuni pensionini.

Üldiselt väärib märkimist, et see institutsioon ülalpool käsitletud riikides on arenenum kui meil.

Ülesanne

Üldehitusorganisatsioon ehitas ja võttis aruandeaastal kasutusele 70 tuh m 2 elamispinda, millest 20 tuh m 2 oli tellistest. Käesolevaks aastaks on organisatsioon seadnud plaani kasutusele võtta 80 tuhat m 2 elamut, millest 10 tuhat m 2 on tellistest, 60 tuhat m 2 suurpaneelkonstruktsioonist ja 10 tuhat m 2 mahust. plokkide ehitus.

Määrata kokkupandavates ehitistes lahendatud elamute osakaalu (%) kasv jooksval aastal võrreldes aruandeaastaga.

Alates seisukorrast 70 tuhat m 2 - 100%

telliskivi 20 tuhat m 2

80 tuhat m 2 - 100%

10 tuhat cm 2 tellist

60 tuhat m 2 paneel

10 tuh m 2 plokk

Tegelik 50 tuh m 2 (71,4%)

Planeeritud 70 tuh m 2 (87,5%),

need. 16,1% võrra

Mehaanikatsehhi tootmispind - 980 m 2, abipind - 170 m 2, hoone ehitusmaht - 12075 m 3 . Kapitaliinvesteeringute kogusumma on 250 tuhat rubla, sealhulgas ehitus- ja paigaldustööde eeldatav maksumus - 130 tuhat rubla.

Määrata ruumiplaneerimise näitajad k 1 ja k 2 ning ehitus- ja paigaldustööde osakaal rajatise kapitaliinvesteeringute kogumahust.

Hoone ruumiplaneerimise otsuste tasuvust iseloomustavad koefitsiendid k 1 ja k 2, mis määratakse valemitega:

kinnisvarakapitali investeerimiskapital

k 2 = F/F põrand,

kus V on hoone ehitusmaht (kogu maapealsete ja maa-aluste osade maht ilma tehnilise maa-aluse ja pööningu, lodžade ja rõdude mahuta), m 3;

F - elamu- ja tööstuspiirkond (mõeldud ainult tehnoloogilise protsessi elluviimiseks, avalikes hoonetes - tööpiirkond), m 2;

F korrus - kasulik pind (elamutes - see on elamu- ja tehnopindade summa, millest on lahutatud trepikodade pind, tööstushoonetes - tootmis- ja abipindade summa).

Koefitsient k 2 ratsionaalse ruumiplaneerimise otsusega tööstushoonetes on 0,93-0,95, elamutes - 0,62-0,72.

k 1 = V / F = 12075: 980 \u003d 12,32;

k 2 = F / F põrand \u003d 980: (980 + 720) = 980: 1700 = 0,58,

mis pole ratsionaalne, sest tööstushoonete puhul k 2 on 0,93-0,95.

Ehitus- ja paigaldustööde k SMR osakaal kapitaliinvesteeringute mahus määratakse valemiga:

k cmr \u003d C cmr / K * 100,

kus C smr on rajatise ehitus- ja paigaldustööde hinnanguline maksumus, hõõruda;

K - objekti kapitaliinvesteeringute kogusumma, hõõruda.

k cmr \u003d C cmr / K * 100 = 130000: 250000 = 0,52.

Järeldus

Kui arvestada välismaist kogemust investeeringute kaasamisel, siis tuleb rääkida ühelt poolt investeeringunõudluse suhtelisest tasakaalust, teisalt aga ehitusettevõtete ettepanekutest selle nõudluse rahuldamiseks. Selline olukord on kujunenud tänu valmisehitusprojektide olemasolule, majanduslike ja juriidiliste mehhanismide olemasolule, et tagada investeeritud vahendite tootlus ning investeeringute optimaalsed tasuvusperioodid.

Tahaksin märkida, et ehituses omakapitali osaluse välissüsteemidel on oma põhijooned. Selle põhjuseks on asjaolu, et paljudes riikides on eluasemelaenu laenuandmine arenenud ja laenu saanud kodanikud ostavad valmis eluase, kartmata, et arendaja ei täida oma kohustusi või ehitusperiood viibib. Seda tüüpi laenamine on kodanike jaoks palju tulusam ja tõhusam, seda tagab riigi stabiilne majandus ja seda kaitsevad paljud arenenud õigusinstitutsioonid.

Järgmine oluline punkt ehituse korraldamisel on tellija ja tema ülesannete täitja roll. Inglismaal, Soomes ja Rootsis on tellija esindajaks sageli arhitekt. Ta valib välja ehitamiseks vajalikud spetsialistid, kes määravad ehituse esialgse maksumuse, teostavad allhanketöid, koguvad muid vajalikke andmeid. Nendega koos koostab arhitekt lepingu sõlmimiseks dokumendid, mis määrab hankel osalemise otstarbekuse, hankele eelneva ja järgse tööde programmi, majanduslikud töövõtted ning ehituse kestuse lühendamise küsimused.

USA-s loob klient meeskonna, kuhu võivad kuuluda hindajad, insenerid, majandusteadlased, lepingujuhid ja ülemused. Lisaks töötavad nad välja kogu vajaliku ehitusprotsessi dokumentatsiooni ja skeemid. Saadud materjalide põhjal alustab lepingujuht tööd tellijatega. Samal ajal on optimaalse valiku tegemiseks tavaline kaasata konsultatsioonifirmasid. Jaapan on selles suunas sammu edasi astunud. Ehitusfirmade juurde on organiseeritud suured uurimislaborid ja isegi instituudid, büroo töötajates on aktiivselt kaasatud teadlased. Samas kasutatakse mõiste “klient” asemel mõistet “arendaja”, kelle funktsioonide hulka kuuluvad objekti soetamine, finantseerimine, ehitamine ja eluaseme müük. Arendaja võib kaasata töövõtjaid ja alltöövõtjaid.

Teiseks tunnuseks on tellija ja töövõtja vaheline suhe, mis mõjutab antud juhul aktsionäri ja tellija vaheliste suhete kujunemist.

Eelneva põhjal saab teha järgmised järeldused. Hüpoteeklaenude kasutuselevõttu Venemaal õigel tasemel praegusel etapil takistavad mitmed tegurid: väärtpaberituru ebapiisav areng; investorite puudumine, kes oleksid valmis leppima hüpoteeklaenude madala tootlusega; kindlustustegevuse halb areng hüpoteeklaenude teenindamise eesmärgil; pikaajaliste hüpoteeklaenude väljastamiseks vajalike kommertspankade rahaliste vahendite kõrge hind; kõrged inflatsioonimäärad, rubla kursi muutused, mis põhjustavad pikaajaliste laenude puhul olulise intressimäärade riski jne.

Bibliograafia

1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (kolmas osa) 26. novembrist 2001 nr 146-FZ (vastu võetud Vene Föderatsiooni Föderaalse Assamblee riigiduuma poolt 22. detsembril 1995) (praegune 30. jaanuari 2014 versioon )

2. Krutik A. B. Kinnisvara ökonoomika / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - Peterburi: Lan, 2010. - 480 lk.

3. Matjugina E.G. Elamuturul / E.G. Matyugina // Elamuehitus. - 2011.- nr 1. - S. 8-14.

4. Rakhman I.A. Venemaa kinnisvaraturu areng: teooria, probleemid, praktika / I.A. Rahman. - M.: Majandus, 2004. - 294 lk.

5. Rakhman I.A. Väliskogemus investeerimis- ja ehitustegevuse reguleerimisel / I.A. Rahman // Ehitusökonoomika. - 2010. - nr 6. - S. 45-48.

6. Kinnisvara ökonoomika / toim. V. Borovkova. - Peterburi: Peeter, 2009. - 416 lk.

Majutatud saidil Allbest.ru

Sarnased dokumendid

Kinnisvara investeerimisobjektina. Ühisehituse instituudi tekkelugu välismaal. Väliskogemus elamuehituse investeeringute kaasamisel. Elamute osakaalu kasvu määramine jooksval aastal võrreldes aruandeaastaga.

test, lisatud 18.11.2014


Investeeringute majandusliku olemuse tunnused. Investeerimistegevuse, turu, ressursside analüüs. Reaalsete investeeringute tegemine. Kapitaliinvesteeringute riikliku reguleerimise järjekord. Kinnisvarasse investeerimise vormid ja vahendid.

petuleht, lisatud 31.03.2010


Ehitus- ja paigaldustööde maksumuse planeerimine OJSC "Stroitel" näitel, selle peamised eesmärgid ja määramismeetodid. Planeeringuobjekti planeeritavad näitajad, reservid nende parandamiseks. Ehitus- ja paigaldustööde kuluplaani põhijaod.

kursusetöö, lisatud 23.02.2012


Kiirtee ehitusse tehtavate investeeringute tulemuslikkuse määramine. Lennujaama terminaliprojektide majanduslik hindamine. Ehitus- ja paigaldustööde maksumuse arvutamine. Liisingu põhimõisted ja eelised ehituses. Liisingumakse suurus.

test, lisatud 30.12.2014


Investeeringute arengu ajaloo uurimine. Investeeringute liikide ja osalejate omadused. Investeeringute rolli kindlaksmääramine kaasaegse majanduse arengus. Venemaale investeerimise probleemid ja nende ületamise viisid. Investeeringute kaasamise peamised meetodid.

kursusetöö, lisatud 03.06.2014


Investeeringute koostis ja struktuur. Tööstus- ja finantsinvesteeringute objektid. Kapitaliinvesteeringute kasutamise efektiivsuse tõstmise faktid. Välisinvesteeringute kaasamise tunnused äriüksuste arendamiseks.

abstraktne, lisatud 19.10.2010


Rahvastiku mehaanilise kasvu koefitsiendi määramine. Püsikoosseisu tööviljakuse indeksi arvutamine kulumeetodil. Avaliku tarbimisfondi osakaalu määramine elanikkonna isikliku tarbimise kogumahus.

test, lisatud 05.05.2009


Peamised investeerimisallikate liigid. Riigi investeerimispoliitika eesmärgid. Välisinvesteeringute kaasamise tähtsus materjalitootmisse. Investeeringute (kapitaliinvesteeringute) probleemi olulisus ja teravus Valgevene majanduse jaoks.

artikkel, lisatud 20.09.2010


Kapitaliinvesteeringute määramine kino ehitamiseks ja sisseseadeks. Kino tegutsemise majandusplaan, selle tegevuskulude skeem. Kino ehitusse ja sisseseadesse tehtud kapitaliinvesteeringute tasuvusaja arvutamine.

kursusetöö, lisatud 01.04.2014


Investeeringute kontseptsioon ja nende tulemuslikkuse hindamine. Kinnisvarasse investeerimise omadused. Irkutski teisese kinnisvaraturu omadused. Meetodid kinnisvarainvesteeringute tulemuslikkuse hindamiseks. Probleemid kinnisvarasse investeerimisel.

Puškina Marina Valerievna Advokaadina tegutseb alates 2003. aastast. Ta on advokaadibüroo Tenzor Consulting Group partner ning juhib maa-, ehitus- ja kinnisvarapraksist. Mitmete autoriseminaride väljatöötaja ja korraldaja on avaldanud teaduslikke ja praktilisi artikleid maakasutuse ja kinnisvara haldamise õigusküsimustest. Raamatu "Ärikinnisvara: erastamine ja kaitse" autor, raamatute "Erimajandustsoonid Venemaal: maksusoodustused ja -soodustused" ja "Vene Föderatsiooni välisinvesteeringute õiguslik režiim" kaasautor. Raamat on põhjalik juriidiline analüüs ärikinnisvara käibega kaasnevatest protsessidest, mille viisid läbi ettevõtte Tenzor Consulting Group juristid. Autor käsitleb aktuaalseid aspekte, sealhulgas: ärikinnisvaraturu hetkeolukorra analüüs; ärikinnisvara ehitamisest, ostmisest ja müügist ning haldamisest tulenevate levinumate riskide hindamine; võimalusi turuosaliste kõige tõenäolisemate valearvestuste negatiivsete tagajärgede minimeerimiseks. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 12.08.2009 13:15:07 Sari "Tenzor Consulting Group Library" Marina PUSHKINA Ärikinnisvara investeerimisobjektina VÄLJAANDJAD Moskva 2009 UDC 330.322.214 Tenzori abiga avaldatud P.122.214 BBK 65.2hsbl. Grupp M. P91 Ärikinnisvara investeerimisobjektina / Marina Puškina. - M.: Alpina Publishers, 2009. - 244 lk. - (sari "Tenzor Consulting Groupi raamatukogu"). ISBN 978-5-9614-1039-6 Kuni viimase ajani on ärikinnisvaraturg olnud üks dünaamilisemalt arenevaid ning palju osalejaid ja rahalisi ressursse kaasanud, kuid kinnisvara ostmise, müügi ja haldamise protsess on endiselt käimas. seotud paljude seadusandlike puudujääkide ja äriliste tegematajätmistega. Raamat on põhjalik juriidiline analüüs ärikinnisvara käibega kaasnevatest protsessidest, mille viisid läbi ettevõtte Tenzor Consulting Group juristid. Autorid vaatlevad sellel turul kujunenud olukorda, hindavad levinumaid riske, mis ärikinnisvara ehitamisel, müügil ja haldamisel tekivad, pöörates erilist tähelepanu võimalustele minimeerida turuosaliste kõige tõenäolisemate valearvestuste negatiivseid tagajärgi. Raamat on suunatud ärikinnisvaraturul professionaalsetele osalejatele, samuti kinnisvara omanikele ja üürnikele. UDC 330.322.214 LBC 65.225.3-56 Kõik õigused kaitstud. Ühtegi selle raamatu osa ei tohi reprodutseerida mis tahes kujul ega vahenditega, kaasa arvatud postitamine Internetti ja ettevõtte võrkudesse, samuti arvutimällu salvestamine isiklikuks või avalikuks kasutamiseks, ilma autoriõiguse omaniku kirjaliku loata. Kirjastuse elektroonilisele raamatukogule juurdepääsu korraldamiseks võtke ühendust [e-postiga kaitstud] fiction.ru. ISBN 978-5-9614-1161-4 (seeria) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 Sisukord EESSÕNA ........... ................................................... .. ..................7 SISSEJUHATUS................................ ................................................... ......9 Peatükk 1. ÄRIKINNISVARATURU STRUKTUUR (SEGMENTEERIMINE) ...............11 1.1. Peamised ärikinnisvara tüübid ................................................ ...................................................... 11 1.2. Ärikinnisvara liikide õiguslik staatus ja spetsiifilised riskid 17 1.3. Ärikinnisvaraturu arenguetapid...................................33 Peatükk 2. PÕHI ÄRIKINNISVARATURU MÄNGIJAD KINNISVARA..................................35 2.1. Arendaja ................................................... ......................35 2.2. Investor................................................ ..........................40 2.3. Peatöövõtja, töövõtja ja alltöövõtja ................................................ .............. 47 2.4. Fondivalitseja...................................................52 4 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA 3. peatükk. ÄRIKINNISVARATURU OSALEJATE TEGEVUSE PEAMISED ETAPID........................ .............................................. 61 3.1. Ehitus: etapid (projekteerimine, krundi saamine) ................................................ ....... 61 3.1.1. Etapid, tehnilised üksikasjad .................................................. .62 3.1.2. Ehituslepingu erisused ....... 79 3.1.3. Ehitusaegsete riskide kindlustamine................................86 3.1.4. Piirkonna osalemine ärikinnisvara ehitamisel: arendajate (omanike) ja haldamise omavaheliste arvelduste probleemid ................88 3.2. Vara haldamine ................................99 3.2.1. Kontrolliskeemid................................................ ... .99 3.2.2. Riigi- ja munitsipaalkinnisvara haldamine.................................. 102 3.3. Fondivalitseja osalemine kinnisvaraobjekti ehitamisel .................................. 103 3.3.1. Peamised osalejad ................................................... .. 103 3.3.2 . Juhtimisprotsessis sõlmitud lepingute juriidiline analüüs................................. 106 4. peatükk. INVESTEERIMISTEHINGUD OST- JA MÜÜGI ÄRIKINNISVARA........................ 106 ...... 131 4.1. Investeerimisobjekti valik .............................. ....... 131 4.2. Kinnisvaraobjektide hindamise mehhanism ........ 148 4.3. Investeering ärikinnisvara ehitusse. Etapid, riskid, maksustamise optimeerimise viisid................................................ ..... 161 4.4. Äripinna omandamine. Etapid, riskid................................................ 185 5 Sisukord 4.5. Laenamise viisid kinnisvara ostmisel................................................ ..................... 205 4.6. Ärikinnisvara rentimine........................ 219 KOKKUVÕTE. Ärikinnisvaraturu edasise arengu väljavaated...... 235 Eessõna Venemaa viimast kümnendit iseloomustas riigi majanduse aktiveerumine ja positsiooni tugevdamine rahvusvahelisel areenil. Sellise olukorra tagajärjeks oli praeguse Venemaa turu investeerimisatraktiivsuse suurenemine, mille taga oli poliitika- ja majandussfääri stabiliseerumine, suur töö siseriikliku seadusandluse korrastamiseks ning mõistlikud meetmed selle parandamiseks. minimeerida 2008. aasta ülemaailmse finantskriisi negatiivseid tagajärgi.Need muudatused ei läinud mööda ärikinnisvaraturust. Kinnisvarasse investeerimist on alati peetud usaldusväärseks ja tulusaks investeeringuks. Vaatamata kogu segadusele turgudel lakkab kinnisvara väärtus väga harva kasvamast. Sellele turule siseneb jätkuvalt uusi tulijaid, kes suruvad peale ärikinnisvarakaubanduse teerajajaid, mis sunnib neid pöörama suuremat tähelepanu oma tegevuse optimeerimisele ja otsima uusi võimalusi kasumi teenimiseks. Kõige teravamalt kerkis kulude optimeerimise küsimus üles 2008. aastal seoses ülemaailmse finantskriisiga ning sellele järgnenud mittemaksete kriisiga ning elanike ostujõu langusega. Seetõttu omandab igasugune teave maa, hoonete või ruumide ringluse juriidiliste tunnuste, nendega seotud juriidiliste ja rahaliste probleemide kohta märkimisväärse väärtuse. See raamat on pühendatud kõige pakilisematele kinnisvarainvesteeringute küsimustele, mis on otseselt seotud selle turuvaldkonnaga. See sisaldab üksikasjalikku ja süstematiseeritud käibeosaliste, objektide ja protseduuride kirjeldust 8 ÄRIKINNISVARA KUI ÄRIKINNISVARAINVESTEERING. Autorid ei kirjeldanud mitte ainult selle valdkonna müügi ja ostu üldisi standardaspekte, vaid analüüsisid ka antud valdkonna tegevust reguleerivat õigusraamistikku, mis võimaldab vältida paljusid tüsistusi. Siin on konkreetsed näited kohtupraktikast, see näitab, kuidas kohus arvab, kuidas ärikinnisvara regulatiivset raamistikku konkreetsel juhul rakendatakse, kirjeldatakse õiguslikke vahendeid, millega omanik saab oma vara kaitsta, mitte kaotada, oluliselt vähendada omandiõigust. riskide tõenäosus ja mõned isegi välistavad. Erilist tähelepanu pööratakse ärikinnisvaraga seotud riskide temaatikale, eelkõige käsitletakse objektide loomisest, ostmisest ja müügist tulenevaid riske ning võimalusi nende eest kaitsmiseks. Kahjuks ei võimalda vaadeldava nähtuse keerukus ja mitmekülgsus teema kõiki aspekte üksikasjalikult käsitleda. Seetõttu on selle raamatu eesmärk ärikinnisvarasse investeerimise protsessi põhielementide süstemaatiline esitlemine. Loodame, et see töö on alles esimene samm ulatuslikus ehitusinvesteeringute uuringus. Raamat on huvitav ja kasulik nii laiale lugejaskonnale kui ka kogenud või algajale turuosalisele. A. A. Andreev, OPORA RUSSIA presiidiumi liige Sissejuhatus Kuni viimase ajani olid Venemaa turul üsna levinud tehingud hoonete, rajatiste, mitteeluruumide, tervete kompleksidega (ladu, kaubandus ja kontor jne). ärikinnisvara objektid. Kõige enam tehakse selliste objektidega erastamis-, üüri-, ostu-müügitehinguid. Nüüd peavad nendes tehingutes osalejad, nii minevikus kui ka kavandatud, olema oma plaanides ettevaatlikumad. Tänane päev kohustab nendes tehingutes osalejaid olema hoolikamad ja tähelepanelikumad oma partnerite, tehingu eseme ja selle teostamise korra suhtes. Selles töös käsitleme ärikinnisvaraturu peamiste osalejate rolli: investorid, arendajad, töövõtjad, haldusfirmad. Lisaks analüüsime objektide ostu-müügi korda, kes ja kuidas teostab nende ehitamist ja hilisemat ekspluateerimist. Arutame, kuidas teha edukat objekti valikut, millega tuleb arvestada nii müügilepingu vormistamisel kui ka objekti omandiõiguse registreerimisel. Väga oluline on teha kõik õigesti, võttes arvesse Vene Föderatsiooni õigusakte ja ka neid vastavalt kohaldada. Kui potentsiaalne ostja tunneb muret oma ettevõtte saatuse pärast ja loodab kinnisvara ostmisel saada selle abil teatud tulu, mitte jääda ilma esemest ja rahast, usaldades ärikinnisvaraga kauplevaid uudishimulikke kelme. turul, ei pea ta mitte ainult olema hästi kursis seadusandliku raamistikuga, vaid omama ka ettekujutust kohtupraktikast ja olema kursis selliste tehingute tõeliste näidetega. 10 ÄRIKINNISVARA KUI INVESTEERIMISOBJEKT On vaja teada ärikinnisvara turu segmenteeritust, selle edasise arengu väljavaateid, arvestada kõigi riskidega ja püüda neid minimeerida. Samuti on oluline mõista maksustamissüsteemi, et mõista, kuidas vähendada maksumaksete suurust ja kulutada säästud ettevõtluse arendamiseks või töötajate preemiateks. Tuleb meeles pidada, et maatükid võivad olla ka ärikinnisvara objektid. Sellise maatüki ehitamiseks eraldamine peab läbima kõik etapid vastavalt seadusele. Vastasel juhul võib tekkida olukord, kus kohus kohustab lammutama ebaotstarbekalt ehitamiseks eraldatud maale püstitatud objekti. Kahtlemata on võimatu kõike teada ja kaaluda, seega on oluline meeles pidada, et äri on alati riskantne. Siiski peaksite püüdma probleeme, riske ja ebaõnnestumisi minimeerida. Siis läheb äri õitsele, teenides tulu ja te ei karda arvestamata "takistuste" tekkimist. 2008. aasta sügis näitas, et riskide ja kulude minimeerimise meetodid ei ole oma aktuaalsust kaotanud. Seetõttu tuleb raamatus pöörata erilist tähelepanu mitte ainult ohtlike olukordade ennetamise meetmetele, vaid ka nende kahjulike tagajärgedega võitlemisele. 1. peatükk Ärikinnisvara turu struktuur (segmenteerimine) 1.1. Peamised ärikinnisvara tüübid Üle maailma jagatakse ärikinnisvara tavaliselt kolme suurde rühma (Venemaa pole selles osas erand): - bürookinnisvara, mis sisaldab palju komponente: need on hooned ise, ärikeskused, elamute ruumid ja keldrikorrused, tasuta kasutuses olevad ruumid, samuti ettevõtete ruumid, nii endised kui ka olemasolevad; - jaemüügikinnisvara, mis hõlmab erinevaid poode, tarbijate teeninduskeskusi, multifunktsionaalseid kaubanduskeskusi jne. Venemaa seadustes on see kinnisvara määratletud artiklis Art. 346.27 12 KAUBANDUSKINNISVARA KUI INVESTEERIMISOBJEKT Vene Föderatsiooni maksuseadustiku kaubanduspinnana: "kaupluse osa, paviljon (avatud ala), mis on hõivatud kaupade väljapanekuks ja demonstreerimiseks, sularahaarvelduste läbiviimiseks ja klientide teenindamiseks mõeldud seadmetega, kassaaparaatide ja kassakabiinide ala, teeninduspersonali töökohtade ja ostjate läbipääsude ala. Kauplemispinna alla ei kuulu: ruumid kaupade vastuvõtmiseks ja ladustamiseks ning ruumid kauba müügiks ettevalmistamiseks (vastuvõtt, mahalaadimine, laoruumid, pakendamine jne), olmeruumid (konteinerite, pakkematerjalide, inventari, pesu jms hoidmiseks) , haldus- ja majapidamisruumid (bürooruumid jne) ), tehnilised ruumid (ventilatsioonikambrid, liftide ja külmutusseadmete masinaruum, telefonikilp, katlaruum jne) (Vene Föderatsiooni riikliku statistikakomitee 04.03.2002 resolutsioon nr 20); - laod ja logistikakeskused, need võivad olla spetsiaalselt varustatud laokompleksid ja laod tööstuspiirkondades erinevate tööstusettevõtete territooriumil, samuti ruumid elamutes, mis on varustatud vastavalt Vene Föderatsiooni septembrikuu dekreedile Gosstroy 27, 2003 nr 170. Dokumendid, mis kinnitavad korrakaitsjate jaoks, et üks ülaltoodud ruumide staatustest on selle objekti inventari- ja omandiõiguse dokumendid, mis sisaldavad: - vajalikku teavet sellise objekti otstarbe, kujunduslike omaduste ja ruumide paigutuse kohta. objekt; - selle objekti kasutusõigust kinnitavad vajalikud andmed (mitteeluruumi müügileping, mitteeluruumi tehniline pass, plaanid, skeemid, selgitused, mitteeluruumi üüri- (allrendileping) või selle osa(d).Ptk 1. Ärikinnisvaraturu struktuur (segmenteerimine) 13 Eriline roll on antud juhul tehniliste inventuuri asutustel, kes peavad elamu- ja mitteelamufondide tehnilist arvestust. maailm jaguneb tavaliselt klassideks A, B, C. Kuid tuleb meeles pidada, et selged jaotusparameetrid selles küsimuses ikka veel ei ole ning hoone või kompleksi ühe või teise klassitaseme määramiseks on vaja viima läbi kõigi selle tehniliste omaduste, infrastruktuuri ja muude parameetrite üksikasjalik analüüs.A-klassi bürood on vaadeldava ärikinnisvara segmendi kõige eliit- ja prestiižsemad hooned: - asukoht peamistes transpordiarterites ja väljakutel, mugava juurdepääsuga; - tegemist peaks olema uusehitusobjektiga, mis on tehtud individuaalse (autori)projekti järgi; - siseviimistlus teostatakse vastavalt üürniku individuaalsele tellimusele; - täielikult kontrollitud mikrokliima ruumides, säilitades ühtse kombineeritud ventilatsiooni-, kütte- ja kliimasüsteemi abil püsiva temperatuuri ja niiskuse; - piisav arv parkimiskohti maa-aluses parklas, valvega parklad. Tavaliselt kasutatakse selliseid hooneid ärikeskustena. B-klassi bürood asuvad reeglina kvaliteetse, kuid soodsa viimistlusega uutes või rekonstrueeritavates hoonetes. Need võivad olla A-klassi hooned, kuid pärast 5–7 aastat töötamist või hooned, mis ei saa mingil põhjusel liikuda kõrgemasse klassi. Näiteks: ebamugav sissepääs. Selle klassi kontorite kohustuslikud tingimused on kliimaseadme olemasolu, kaasaegsed liftid, maapealne turvalisus, parkla, toitlustuspunktid ja infrastruktuuri rajatised. Üldjuhul haldab hoonet eriteenistus, kes haldab hoonet vastavalt rahvusvahelistele standarditele. Samuti on vajalik nõuetekohaselt vormistatud juriidiline dokumentatsioon ehitise omandiõiguse ja käitamise kohta. Selliseid hooneid ei kasutata mitte ainult ärikeskustena, vaid ka kontoritena. C-klassi bürood asuvad tavaliselt juba vananenud kõrgema klassi büroohoonetes, hoonetes, mis on lähiminevikus büroodeks ümber ehitatud (näiteks tehaste, uurimisinstituutide, tehaste hooned jne). Seda tüüpi iseloomustab transpordikaugus ja parkimiskohtade puudumine. Sageli tehakse ainult fassaadi kosmeetiline välisremont ilma rekonstrueerimiseta. Igas üksikus kontoris on üürnike kulul tehtud oma remont ja seetõttu puudub hoone välimuses harmoonia. See klass ei eelda autori arhitektuurse projekti või väljatöötatud insenerisüsteemide olemasolu, kuid selleks on vaja kogemustega haldusfirmat. Eeldatakse, et neid hooneid kasutatakse ainult büroohoonetena. Lisaks nendele klassidele eristatakse mõnikord ka klasse D, E ja F, mis hõlmavad mitteeluruume vananenud elamutes või mitteeluhoonetes (vanem kui 10 aastat), neil ei ole reeglina arhitektuurilisi nõudeid. lahendused, infrastruktuur ja juhtimine. 2006. aasta lõpus võtsid Moskva rahvusvahelisel foorumil osalejad "suure neliku" konsultatsioonifirmad (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) kasutusele uue büroohoonete klassifikatsiooni. , mis tekitas spetsialistide seas laialdast vastukaja . See oli mõeldud kontorite jagamiseks klassidesse vastavalt nende objektiivsetele kriteeriumidele ja töötati välja, võttes arvesse paljude tööstusharude ekspertide arvamusi - kontorite arendamine, haldamine ja hooldus. Millest oli tingitud vajadus võtta kasutusele uus büroohoonete klassifikatsioonisüsteem? Eksperdid ütlevad, et selle põhjustas bürookinnisvara segmendi kiire arengutempo, pidevalt uuenevad tehnoloogiad ehitussektoris. Lisaks võimaldab uus büroode klassifikatsioon tulevikus bürooturul areneda vastavalt rahvusvahelistele standarditele. Kasutades uut klassifikatsiooni, mis määrab konkreetselt ruumide teatud parameetrid ja kriteeriumid, saavad arendajad ja investorid terviklikuma ja detailsema ettekujutuse sellest, milline peaks olema kaasaegne kontor, ning annavad aluse edasiseks arengut. Samas avaneb potentsiaalsel üürnikul võimalus kontorit hoolikamalt valida ning oma nõudmisi ja võimalusi realistlikult hinnata. Lisaks mõjutab teatud klassi kuulumine üürimäära väärtust. Uued standardid on palju rangemad ning klassifikatsioon ise, kuigi tundub küpsem ja läbimõeldum, tekitab palju küsimusi ja kaebusi. Vastavalt sellele jagunevad kontorid kolme klassi - A, B + ja B -. Büroode klassifitseerimise parameetrid on omakorda jaotatud rühmadesse, millest igaüks sisaldab kindlaid kohustuslikke ja valikulisi kriteeriume. Näiteks eelmise, 2003. aasta klassifikatsiooni järgi piisas büroo kõrgeimasse A-klassi kuuluvaks tunnistamiseks 16 punkti saamisest 20 võimalikust, samas kui nüüd peab A-klassi kategooriasse pretendeeriv hoone vastama 20 punktile. kohustuslikud kriteeriumid ja 4 täiendavat kriteeriumi; B+ klassi hoone - 10 kohustuslikku ja 12 täiendavat; klass B– - 7 kohustuslikku ja 12 vabatahtlikku. Kõrgeima kategooria büroodele on karmistunud elektrinõuded ja Garden Ringi sees (pealinnale kehtiv) olemine, vastupidi, pole enam selle klassi vajalik atribuut. Lisaks tuleb märkida, et kõik parameetrid on muutunud selgemaks ja üksikasjalikumaks. Need jagunevad kuueks rühmaks: 1) kontori asukoht; 2) parkimiskoha olemasolu; 3) büroohoone haldussüsteemi olemasolu; 4) insenerisüsteemid; 5) ehitise kujunduslikud iseärasused; 6) ehitise omand. See oli viimane kriteerium, mis tekitas suurimat vastukaja. Eelmises klassifikatsioonis see parameeter üldse puudus. Nüüd saab A-klassi määrata ainult ühele omanikule kuuluvale hoonele, mitte müüa osadena. Ühelt poolt on ühe omaniku olemasolu tagatis, et hoone on ühtse juhtimissüsteemiga terviklik kompleks, aga ka tagatis hoone enda ohutusele. Ärikeskused ja multifunktsionaalsed kompleksid ei kuulu aga eliit kõrgklassi kontorite kategooriasse. Reeglina kuuluvad sellistesse kompleksidesse kuuluvad bürooruumid harva ühele omanikule, kuigi need vastavad kõrgeimatele rahvusvahelistele standarditele ja vastavad peaaegu kõigile uue klassifikatsiooni nõuetele. Vajalikku investeeringusummat on ühest allikast väga raske hankida ja haruldasel arendajal on sellised summad olemas; ruumid müüakse reeglina osadena erinevatele ostjatele. Sellest tulenevalt ei saa kogu kompleksil olla ühte omanikku. Lisaks, nagu näitab maailma praktika, ei ole see kriteerium büroo A-klassi kuulumise eelduseks. Julgeme väita, et omandistruktuur ei mõjuta endiselt hoone ja ruumide taset, samuti selle kvaliteeti. teenust. Peamine tingimus on, et hoonet teenindab üks haldusfirma, kellel on vähemalt viie büroohoone töötamise kogemus, mille pindala on vähemalt 5000 ruutmeetrit. m iga. Seoses uue klassifikatsiooni kasutuselevõtuga pidi enamik büroohooneid oma “väärtussüsteemi” üle vaatama, hoonete klassireitingu muutmise protsess kestis 2007. aasta lõpuni. 1.2. Ärikinnisvaraobjektide liikide õiguslik seisund ja spetsiifilised riskid Venemaa seaduste kohaselt võivad ärikinnisvaraturu peamised objektid olla kinnisasjad, mis on maaga kindlalt seotud, asuvad selle pinnal, ei ole piiratud või ei ole tsiviilkäibest välja jäetud. ringlusse ja mõeldud kasumi saamiseks. Sellised objektid võivad olla: - maatükid; - hooned, rajatised; - Toad eraldi. Maatükid ärikinnisvaraturul omandavad oma põhiväärtuse tänu hoonete ja rajatiste mahutavusele. Seetõttu pole maatüki valiku peamisteks kriteeriumiteks mitte ainult selle pindala, õiguslik seisund, kommunikatsioonide olemasolu, vaid ka lubatud kasutusviisid. Maatüki kasutusõiguste valiku ja omandamise käigus tuleb seaduse nõuetest tulenevalt läbida mitu etappi. Ala piiride määramine toimub maakorralduse käigus, mis hõlmab eelkõige meetmeid maa seisukorra uurimiseks, maa otstarbeka kasutamise kavandamiseks ja korraldamiseks ning nende kaitseks, uue maakorralduse kujundamiseks ja olemasoleva maakorralduse tõhustamiseks. objektide ja nende piiride kehtestamine maastikul. Selle etapiga kaasnev üsna tavaline probleem on maa piiride ebaõige määratlemine, mis võib kaasa tuua maavaidlusi naaberkruntide omanikega. Kuna sellised olukorrad jäävad reeglina geodeetilisi uuringuid teostavate eriasutuste südametunnistusele, võib soovitada lepingus märkida selle organisatsiooni suurenenud vastutus vea korral. Ärikinnisvaraturu käive hõlmab reeglina asustus-, tööstus- ja põllumajandusmaa. Samas ei kuulu põllumajandusmaa selgelt kasutusse ärikinnisvara loomisel. Tavaliselt kantakse sellised krundid üle tööstusmaa või asulate maa kategooriasse. Esimesel juhul jääb alles võimalus, et sellisele kohale ehitatud kaubanduskeskust käsitletakse selle koha „mitteotstarbeliseks kasutamiseks”. Teisel juhul võib ala olla väljaspool asula piire ja nõuda nende piiride ülekandmist, mis viiakse läbi üsna pika kooskõlastusmenetluse alusel. Õigused maatükile omandatakse alles pärast erimenetluse läbimist, mis on sätestatud eelkõige Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 131. See puudutab eelkõige juhtumeid, kus tehingu pooled on eraisikud. Kuid märkimisväärset osa Venemaal asuvatest maatükkidest haldavad praegu mitte eraisikud, vaid kohalikud omavalitsused. Sel juhul peab tulevane arendaja maatüki arendamise õiguste omandamiseks läbima konkureeriva valiku või võitma enampakkumise. Rääkides riigi või munitsipaalomandis olevate maatükkide rendile andmisest, tuleb tähelepanu pöörata järgmistele punktidele. Selliste maatükkide üürnikud maksavad üüri. Selle põhisummad kehtestavad vastavad täitevvõimud ja need võivad üsna oluliselt erineda maaomanike poolt tasutud maamaksu summast. Üürnike jaoks on maa sageli kallim kui omanikele. Sellises olukorras tekib küsimus maa ostmise otstarbekusest. Seda küsimust tuleks aga käsitleda vaid juhul, kui üüritava maatüki erastamise võimalus on reaalselt olemas. Alates Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 kohaselt pole täiesti selge, kas maatükil asuva kinnisvara omanikul on õigus see erastada, kui ta juba rendib selle maatüki. See ei selgita maaseadustikus sätestatud olukorda ega maatükile õiguste andmise korda. Lisaks ei näe seadustik ette mehhanismi sellel asuvate hoonete, rajatiste ja rajatiste omaniku poolt rendile antud maatüki automaatseks erastamiseks. Hoonestatud ala käsutamise volituste ulatus mõlema õigusrežiimi alusel on peaaegu sama. Võimalik loovutada õigusi maatükile, kaasata laenuraha krundi hüpoteegi alla, nii oma kui ka rendikrundi hoonestamine on ühtviisi lihtne. Aga kui palju maksab "omamiskulu"? Maa riiklik katastrihindamine viiakse läbi vähemalt üks kord viie aasta jooksul, kuid mitte sagedamini kui üks kord kolme aasta jooksul. Üürisumma võib aga vastavalt kord aastas muutuda, üürniku riskid maamakseid tõsta on veidi suuremad kui maa omanikul. Rendilepingu oluliseks miinuseks on asjaolu, et kohalikud omavalitsused võivad vaatamata maakasutuse eeldatavale pikaajalisele iseloomule, näiteks hoonete ja rajatiste korrashoiule, sõlmida maa rendilepinguid lühiajalisteks (kuni viieks aastaks). Selliste lepingute pikendamine hõlmab vajadust uute kinnituste järele reguleerivates asutustes. Lisaks puudub garantii, et maatüki allrendile andmiseks on võimalik saada nõusolek. Vaieldavaks jääb küsimus, millise õiguse alusel ümberregistreeritav maatükk omandatakse (rendi- või omandiõigusel). Selge on see, et enamasti püüavad juriidilised isikud-omandajad maad omandisse vormistada, samas kui võimude tegevus on suunatud selle igakülgsele ärahoidmisele ja maa rentimisele. Ümberregistreeritud maatükkidel asuvate hoonete omanikud kipuvad arvama, et neil on valikuõigus, kuid maatükkide omanikel (omavalitsusorganitel) on vastupidine seisukoht. Kehtiva seadusandluse analüüsi põhjal tundub, et selle küsimuse lahendamisel on valikuõigus siiski ehitise, mitte maatüki omanikul. See järeldus tuleneb Vene Föderatsiooni enda maaseadustiku art. 36, mille kohaselt „kodanikel ja juriidilistel isikutel, kes omavad, tasuta kasutavad, majandavad või opereerivad riigi või munitsipaalomandis olevaid maatükkidel asuvaid ehitisi, rajatisi, rajatisi, omandavad nendele maatükkidele õigused käesoleva seadustiku kohaselt. " Lisaks on kinnisasja omanikule antud võimalus valida maatüki omandamise õigus kooskõlas maatüki ja sellele rajatavate ehitiste ühtse seadusliku saatuse põhimõttega, mis kajastub Art. Maaseadustiku 1. Maatüki omaniku ja sellel asuvate kinnisvaraobjektide omaniku ühendamine ühes isikus, mille poole seadusandja püüdleb, mõjutab kõige soodsamalt kinnisvara käivet ja selle omanike positsiooni ning suurendab investeeringuid. kinnisvaraobjektide atraktiivsus. Peatükk 1. Ärikinnisvaraturu struktuur (segmenteerimine) 21 Seda seisukohta kinnitab ka selle küsimuse lahendamise käigus välja kujunenud kohtupraktika (Vene Föderatsiooni Ülem Arbitraažikohtu pleenumi 24. märtsi resolutsioon 2005 nr 11 “Mõned maaalaste õigusaktide kohaldamisega seotud küsimused) . Selliseid juhtumeid käsitledes hindavad kohtud aga riigivõimu täitevorganite või kohalike omavalitsusorganite argumente vaidlusaluse maatüki müümise võimatuse kohta selle käibepiirangu, föderaalseadusega kehtestatud erastamiskeelu tõttu, vaidlusaluse maatüki müümise võimatuse kohta. või selle reserveerimise tõttu riigi või munitsipaalvajaduste tarbeks riigiasutuste reservatsiooni reguleerivate õigusaktide alusel, selle muuks otstarbeks (riigi või avalike vajaduste) kasutamiseks. Eelkõige on maatüki müümisest keeldumise õigustatud põhjus asjaolu, et vastavalt enne maatüki ostu taotlenud kinnistu omanikule kinnitatud asula üldplaneeringule oli kavas ehitada teine objekt sellel maatükil. Vaatamata kohtunike sellisele seisukohale usume, et selline kohalike võimude tegevuse õigustamine ei ole päris õige: kehtiva Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku kohaselt ei ole üldplaneering juriidiline akt ja seetõttu ei saa seda kasutada maa ostukeelu alus. Ametivõimude poolt sellele viitamine võtab tegelikult nii kodanikelt kui ka juriidilistelt isikutelt õiguse saidi tühistamise otsust vaidlustada. Üldplaneering on vaid raamdokument, mille alusel tuleks vastu võtta maakasutus- ja arenduseeskirjad ning seejärel planeerimis- ja mõõdistusprojektid. Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 kohaselt on maatükkide erastamise ainuõigus nendel kruntidel asuvate hoonete, rajatiste ja rajatiste omanikel. Kuna see õigus on ainuõigus, st kellelgi peale hoone, rajatise, rajatise omaniku ei ole õigust erastada vastava hoone, rajatise, rajatise kasutuses olevat maatükki, siis selle ainuõiguse rakendamisega seotud vaidlusi käsitledes Seaduse järgi tuleks eeldada, et föderaalseadusega "Riigi- ja munitsipaalomandi erastamise kohta" kehtestatud keeld juriidilistele isikutele, kelle põhikapitalis Vene Föderatsiooni, seda moodustavate üksuste ja omavalitsuste osakaal ületab 25%, osta riiki. ja munitsipaalvara ei kohaldata erastamise käigus nimetatud juriidilistele isikutele nende maatükkides, millel asuvad nende omandis olevad kinnisvaraobjektid. Lisaks sätestab Vene Föderatsiooni maaseadustiku kehtestamise seadus, et kinnisvara erastamine toimub nende maatükkide samaaegse erastamisega, millel need asuvad. Niisiis, tulenevalt Art. "Riigi- ja munitsipaalvara erastamise seaduse" § 28 kohaselt toimub kinnisvara erastamine samaaegselt selle varaga hõivatud ja selle kasutamiseks vajalike maatükkide võõrandamisega. Nende normide kohaldamisega seotud vaidluste lahendamisel tuleks lähtuda sellest, et hoonete, rajatiste, rajatiste, sh ettevõtete ja muude kinnisvarakomplekside erastamine toimub samaaegselt sellise varaga hõivatud ja vajalike maatükkide erastamisega. selle kasutamiseks (välja arvatud juhud, kui vastavad maatükid on käibelt kõrvaldatud või sellel piiratud). Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku kehtestamise seaduse artikli 2 kohaselt määravad maatükkide müümisel nendel asuvate hoonete, rajatiste ja rajatiste omanikele nende väärtuse riigi subjekti ametiasutused. Kui see ei ole määratletud, rakendatakse kehtestatud maamaksu alammäära. Vastavalt art. järgi sõlmitud ostu-müügilepingu alusel maatüki hinna määramine. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 kohaselt peavad pooled juhinduma Vene Föderatsiooni maaseadustiku kehtestamise seadusest, mis sisaldab imperatiivset reeglit maatüki väärtuse määramise eritingimuste kohta. Siiski ei kohaldata Vene Föderatsiooni hindamistegevuse seaduse sätteid maatüki väärtuse määramisel sellise lepingu alusel. Juhul, kui Vene Föderatsiooni moodustava üksuse poolt maatüki müügilepingu sõlmimise ajal ei ole maatüki hinda kehtestatud, kohaldatakse vastavat maamaksu alammäära. Kui enne Vene Föderatsiooni subjekti võimude poolt maatüki hinna kindlaksmääramist leppisid lepingu pooled kokku selle hinnas, võtmata arvesse maaseadustiku kehtestamise seaduse nõudeid. Vene Föderatsiooni, siis see asjaolu ei too kaasa lepingu mittesõlmituks tunnistamist ning hinnatingimus määratakse vastava maamaksu alammäära alusel. Juba ehitatud hooned ja rajatised ärikeskuste ja büroohoonete kujul või ehitatavad objektid moodustavad ärikinnisvara turu aluse. Ehitise mõiste vajalike elementidena võib välja tuua selle kinnis- ja kapitaliomaduse, individuaalse kindluse ja sobivuse nimetatud eesmärkidel kasutamiseks. Peamised riskid nende objektidega töötamisel on loetletud allpool. nende ebakindlus. Registreerimisdokumentide puudumine, õigustunnistused, plaanide ebatäpne koostamine ei võimalda meil seda struktuuri täpselt individualiseerida. Liigutav tegelane. Iga maatükile paigaldatud ehitist ei tunnistata ehitiseks seetõttu, et see ei ole maatükiga niivõrd ühendatud, et seda ehitist ei saa teisaldada ilma selle ehituslikku väärtust rikkumata. Näiteks on müügikohad ja kioskid, mida ei tunnustata kinnisvaraobjektidena. 24 ÄRIKINNISVARA INVESTEERINGU OBJEKTINA Sihtotstarbelise kasutamise võimaluse puudumine. Esiteks on see tingitud korralike kommunikatsioonide puudumisest ja hoone projekteerimisomadustest. Lubade ja vastavate talituste kooskõlastuste puudumine on juba tagajärg, mitte põhjus hoone sihtotstarbelise kasutamise takistamiseks. Eraldi ruumid on selles klassifikatsioonis spetsiaalselt määratletud, kuna üsna sageli esitatakse need objektidena konkreetsetes lepingulistes suhetes ärikinnisvara sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Siin saab määrata ka üksikuid alasid ärilistel eesmärkidel kasutatavates ruumides. Teist tüüpi objektide (hooned, rajatised) suhtes on ruumid ja alad teisejärgulised ning need järgivad hoone saatust. Selles punktis tuleb eraldi märkida, et eluruume saab kasutada ka ärikinnisvarana. Näiteks paljud minihotellid ja muud väikeettevõtted asuvad sageli endistes korterites, mis on ümber ehitatud mitteeluruumideks. Selle võimaluse eeliste hulgas on: - väiksem vajalike investeeringute hulk, erinevalt investeeringutest suurtesse kompleksidesse; - väiksem sõltuvus riigi majandusolukorra muutustest: suurema tõenäosusega ostetakse kinnisvara, millel ei ole eliitvara staatust ja hinda; - suurem reageerimisvõime olukorra muutustele: selliseid ruume on palju lihtsam muuta minihotellist kontoriks või tagasi elumajaks kui suurt kompleksi; - maasuhete oluline lihtsustamine: eluruumi võõrandamisel ei teki probleeme maatüki ja sellele õiguste vormistamisega. Eluasemealased õigusaktid lubavad teil tööks kasutada oma ruutmeetreid, kuid tingimusel, et see ei riku teiste kodanike õigusi ja õigustatud huve ning järgides eluruumidele esitatavaid nõudeid. Siin pole vastuolu. Korteris saab täiesti legaalselt töötada, kui ajad äri üksinda ega vaja lao-, tootmis- ja muid spetsialiseeritud ruume. Enamasti teevad seda üksi töötavad üksikettevõtjad – programmeerijad, kunstnikud ja mõned juristid. Ehk siis oma korteris saab teha midagi, mis ei tekita müra, ei tekita ebameeldivat lõhna, seina vibratsiooni, tuleohtu ega mürgita teisi. Eluruumi võõrandamiseks mitteeluruumiks peavad olema täidetud järgmised tingimused: - olla ruumi omanik; - korter peab asuma kas kortermaja esimesel korrusel või vahetult mõne muu mitteeluruumi kohal; - sissepääsu või maja insener-kommunikatsioonidele peab olema vaba juurdepääs (kui seda pole, tagab omanik selle omal kulul); - majal peaks olema võimalus varustada eraldi sissepääs (seda tuleks ka omaniku kulul); - ruumid ei tohiks olla panditud ega arestitud, ei tohiks olla koormatud kolmandate isikute õigustega ega tohi olla kodaniku kasutuses alalise elukohana. Ehk siis omanik ja teised pereliikmed tuleb korterist välja kirjutada. Seadus ei nõua mitteelufondi üleantud korteriga piirnevate ruumide omanike nõusolekut. Registreerimisprotseduur ise ei ole kuigi keeruline, kuid aeganõudev, kuna ametnikud võivad viga leida dokumentides jms. lk Peame vajalikuks seda kaaluda, kuna see kord on üks ärikinnisvara omandamise või omandiõiguse omandamise viise. See protsess algab rakendusega. Seadus ei kehtesta ruumide (korterite) mitteelufondi üleandmise avalduse vormi. Kuid tegelikult mängib see kaaskirja rolli, mis peaks sisaldama tahteavaldust ja lisatud omandiõiguse dokumentide loetelu: - tõend kodaniku õiguse registreerimise kohta konkreetsele kinnisvaraobjektile, mille väljastab föderaalse registreerimisteenistuse piirkondlik asutus (lisatud on kinnitatud koopia); - ruumide tehniline pass ja selle hoone põrandaplaan, kus see asub. Need dokumendid tellitakse korteri asukohajärgselt tehnilise inventuuri ametkondadelt. Selleks peate kirjutama vastava avalduse ja lisama dokumendi, mis kinnitab selle teenuse eest tasumist. Lisaks tuleks eelnevalt koostada saneerimisprojekt ja koguda kõik vajalikud load. Ruumide ümberehituse ja (või) ümberkorraldamise projekti koostab huvitatud isik iseseisvalt. Kui hoone on muinasmälestis, on vaja arhitektuuri-, ajaloo- ja kultuurimälestiste kaitse asutuse järeldust ümberehitamise ja (või) ümberkorraldamise lubatavuse kohta. Tuleb meeles pidada, et kui ruumides viidi enne omandamist läbi ebaseaduslik (s.t. mittenõuetekohaselt teostatud) ümberehitus, siis sellise ümberehituse eest vastutab selle ruumi omandav tegelik omanik. Kui see asjaolu avastatakse, peab ta maksma trahvi, samuti kõrvaldama oma kulul kõik muudatused või pöörduma kohtusse sellise ümberehituse seaduslikuks tunnistamiseks. 1. peatükk. Ärikinnisvaraturu struktuur (segmentimine) 27 Kui ülaltoodud tingimused on täidetud ja dokumendid koostatud, tuleb need üle anda kohalikule haldusorganile, kes võõrandab eluruumid mitteeluruumiks. Moskvas kannab linna eluasemefondi kasutamise ametkondadevaheline komisjon üle "eluasemetest mitteeluruumidesse" ja võtab vastu Moskva linna eluasemepoliitika ja elamufondi osakonna "ühe akna" dokumente. Taotlejale tuleb väljastada kviitung, kuhu on märgitud dokumentide kättesaamise kuupäev ja nende täielik loetelu. Otsus ülekandmise kohta tuleb teha 45 päeva jooksul alates dokumentide esitamise päevast. Pärast üleandmisakti saamist võite asuda oma kontorit sisustama. Üleandmine on kinnitatud vastuvõtukomisjoni aktiga, mis on aluseks ruumide mitteeluruumina kasutamiseks. Üleandmisloa andmisest keeldumise võimalikud põhjused: - ei ole esitatud nõutavaid dokumente; - dokumente ei antud korteri asukohas; - ruumid ei vasta vajalikele kriteeriumidele: suure tõenäosusega leiti, et puudub tehniline teostatavus korteri tarbeks korraldamiseks (eraldi sissepääsu korraldamise võimatus, vaba juurdepääs kommunikatsioonidele jne); - eluruumi rekonstrueerimise ja (või) ümberehitamise projekt ei vasta kehtivate õigusaktide nõuetele. Büroohoone klassi määramisel on mõned "lõksud". Olulisemad neist olid haldustõkked, mis tekivad projekti väljatöötamise ja heakskiitmise staadiumis: - kinnitamine on pikk, keskmiselt umbes aasta kestev protsess, mille käigus tekib arendajal olulisi materiaalseid kulutusi; 28 ÄRIKINNISVARA INVESTEERINGU OBJEKTINA - hea transpordi ligipääsetavuse puudumine - pidevalt tiheda liiklusega liiklusarteri läheduses asuv büroohoone kaotab konkurentsieelise; selle probleemi lahendamiseks töötasid linnavõimud välja ja asusid ellu viima olemasolevate teede rekonstrueerimise ja uute ehitamise programme; - energiaressursside nappus; - kommunikatsioonide ühendamine uute kinnisvaraobjektidega (mitte ainult kontoritega) on väga töömahukas protsess, mis on seotud teatud raskustega, kuna linnaehituslikud infrastruktuurirajatised on üsna kulunud seisukorras. Suutmatus meelitada ligi kogenud fondivalitsejat. Venemaa ärikinnisvaraturu nooruse tõttu ei rahulda kogenud haldusfirmade hulk kogu nõudluse mahtu. Madalamate klasside ruumide puhul muutub aktuaalseks bürooruumide jaoks eraldatud ruumide ümberehitamise probleem, samuti ruumide üleviimine teise kategooriasse. Näiteks artikli 2 lõike 2 kohaselt. Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artikkel 37 "iga territoriaalvööndi suhtes kehtestatakse maatükkide ja kapitaalehitusrajatiste lubatud kasutamise tüübid." Muudatused lubatud kasutusviisides, samuti ruumide üleviimine mitteeluruumi kategooriasse viiakse läbi kohalike omavalitsuste otsusega. Üks ärikinnisvara liidreid on jaekaubanduskinnisvara. Selle turu arenedes muutuvad kaubanduskeskuste kontseptsioonid pidevalt keerukamaks. See on tingitud asjaolust, et tarbijad eelistavad enamikul juhtudel suuri hüpermarketeid väikestele kauplustele. Tänapäeval on ostjal tohutu valik, ta soovib mitte ainult osta kaupu, vaid ka nautida ostlemist, samuti mitmekesistada oma vaba aega ja osta mitmeid lisateenuseid. See on suurte multifunktsionaalsete vabaaja- ja meelelahutuskeskuste edu põhjus. Arendajad on sellest loomulikult teadlikud ja mõtlevad tarbijate meelitamiseks välja üha uusi ja uusi samme; turu kasvades suureneb konkurents kaubanduskeskuste vahel hüppeliselt. See aspekt mõjutab asjaolu, et just kaubandus- ja meelelahutuskeskused vajavad kõige enam asjatundlikku ja professionaalset juhtimist. Multifunktsionaalsel kaubanduskompleksil peab olema rohkem kui kaks tööeesmärki. Samal ajal on seda tüüpi kompleksidel reeglina üks põhifunktsioon. Palju harvemini on juhtumeid, kui kompleksil on funktsioonid, mis eksisteerivad üksteisest sõltumatult. Selle komponentide kombineerimise viisist multidistsiplinaarses kompleksis on erinevaid tõlgendusi. Kõik need klassifikatsioonid on praegu teoreetilised ega ole Venemaa õigusaktides selgelt fikseeritud. Kaubandus- ja bürookompleks. See on kompleks, mille põhifunktsiooniks on kaubandus, samas kui teatud osa alast on reserveeritud kontoritele. Selline kombinatsioon näib olevat neutraalne: need kaks funktsiooni eksisteerivad paralleelselt, st ei ristu. Reeglina tekib selline ostukompleks siis, kui arendajad ja investorid soovivad raha säästa. Büroo- ja kaubanduskompleksid erinevad kaubandus- ja bürookompleksidest selle poolest, et nende põhisuund on bürood ning selliste hoonete esimestel korrustel avatakse kauplused, mille peamiseks sihtrühmaks on kontoritöötajad. Kaubandus- ja meelelahutuskompleks. Seda tüüpi mitmekesised kompleksid tekkisid üha suureneva konkurentsi tõttu, mille tõttu on nende omanikud sunnitud oma esialgset kontseptsiooni ümber kujundama ja lisateenuste valikut laiendama. Üks võimalus külastajaid meelitada on meelelahutuse infrastruktuuri loomine. Reeglina on need toidupunktid - kohvikud, restoranid, baarid, kiirtoidud, aga ka kinod, siseuisuväljakud, laste mänguväljakud, keegli- ja spordikeskused, ilusalongid. 30 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA Just meelelahutusfunktsiooni olemasolu tõstab ekspertide hinnangul oluliselt kogu kaubanduskeskuse konkurentsivõimet. Hotell ja kaubanduskompleks. Sellised kompleksid luuakse tavaliselt suurte ja tuntud hotellide juures ning nende sihtrühmaks on nende hotellide külalised. Nende komplekside infrastruktuuri spetsialiseerumine - apteegid, ilusalongid, spordikeskused, rõivabutiigid, restoranid. Spetsiaalsed kaubanduskeskused erinevad traditsioonilistest kaubanduskeskustest väga palju. Nende peamiseks funktsionaalseks otstarbeks võib olla külastajate meelelahutus, allahindlused, kodukaubad, elustiil jne. Multifunktsionaalsete kaubanduskeskuste eelised: - projekti investeerimisatraktiivsuse kasv saavutatakse riskide neutraliseerimisega, investeerides raha samaaegselt erinevatesse kommertskinnisvara segmentidesse. pärandvara; - kompleksi asukohamaa maa-ala efektiivseim kasutamine; - helged tulevikuväljavaated - segatüüpi arendus; - seoses konkurentsivõime kasvuga saab multifunktsionaalsus üheks peamiseks eeliseks; - külastajate voogude täiendavus; - Külastajate erinevate vajaduste rahuldamine. Vaatamata ülaltoodud eelistele on multifunktsionaalsetel kaubanduskeskustel aga ka mitmeid puudusi: - vajadus keerukama professionaalse juhtimise järele; - hoone käitamise keerukus; - vajadus selge ja läbimõeldud kontseptsiooni järele, vastasel juhul võib tekkida olukord, kus funktsioonid segavad üksteist; 1. peatükk. Ärikinnisvaraturu struktuur (segmenteerimine) 31 - kehtivast seadusandlusest võivad tuleneda piirangud ja koormised; - selliste komplekside ehitamise ja käitamise rahastamise keerukus, reeglina on sellist projekti ühest allikast rahastades üsna raske hallata. Multidistsiplinaarsete keskuste erinevate funktsionaalsete eesmärkide kombineerimise võimalused on väga mitmekesised ning selliste projektide eduka elluviimise ja keskuste toimimise võti on läbimõeldud ja planeeritud kontseptsioon. Laod, laod ja laokompleksid on võib-olla meie riigi kommertskinnisvaraturu noorim ja ebaküpsem segment. Seoses äri järkjärgulise arenguga muutub aga laokinnisvara üha aktuaalsemaks. Lao rentimine või selle ehitamine on praeguses etapis muutumas paljude ettevõtete ja üksikettevõtjate üheks esmaseks ülesandeks. Suurte multifunktsionaalsete komplekside põhiprobleemiks on nende täituvus. Reeglina paigutatakse organisatsioonid sellistesse kompleksidesse rendilepingu alusel. Eliitklassi kinnisvara omanikel võib tekkida raskusi üürnike leidmisega, kes pürgivad vähem eliit- ja kallite pindade poole. Kasutajatega suhete kindlustamise probleemi lahendamiseks pakub seadus mitmeid viise. Liising. Kapitalirendileping võimaldab pooltel sõlmida pikaajalise suhte. Kinnisvara liisinguleping sõlmitakse tavaliselt 5–7 aastaks. Kinnistu omanikule tagatakse stabiilsed üürimaksed ning kliendile vajalikud ruumid ja õigus need kinnisvaraks omandada. Lisaks saavad lepingu osapooled vara kiirenenud amortisatsiooni tõttu olulisi maksusoodustusi, eelkõige kinnisvaramaksu. 32 ÄRIKINNISVARA INVESTEERINGU OBJEKTINA Üürileping hilisema ostuõigusega. Eelkirjeldatud liisingust erineb see selle poolest, et klient ei näita liisinguandjale, millist vara rendile antakse. Lisaks jäävad osapooled ilma maksusoodustustest. Samas saab liisingumakseid arvata vara väljaostuväärtuse hulka, liisingu puhul tuleb kliendil aga lisaks üürile maksta ka tasu liisinguandjale. Hüpoteeklaenud on veel üks võimalus raha teenida. Kinnisvara, isegi kui üürnikud selles ei ela, säilitab oma väärtuse. Omanik ei saa mitte ainult võimaluse oma tegevust mitmekesistada, võttes tühja kaubanduskompleksi tagatisel laenu nõutumate objektide ehitamiseks, vaid see skeem võib olla ka võimalus müüa väljanõudmata kinnisvara kõrgema hinnaga, kui turuhind langeb. Mis tahes tüüpi ärikinnisvara müümisel või ostmisel peavad pooled tutvuma mõne reguleeriva raamistiku dokumentidega. Mitteeluruumide õiguste ja nendega tehingute riiklik registreerimine on reguleeritud eri tasandi määrustega. Lisaks Vene Föderatsiooni põhiseadusele on vaja nimetada 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus nr 122-FZ "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" (koos viimaste muudatuste ja täiendustega) . See annab riikliku registreerimise kontseptsiooni, kirjeldab üksikasjalikult ja selgelt menetlust, riiklikust registreerimisest keeldumise ja peatamise põhjuseid, osutab praegu seda funktsiooni täitvale riigiasutusele jne. Mitte vähem olulised on Venemaa tsiviilseadustiku normid. Föderatsioon, eelkõige art. 131 (kinnisasjaõiguste riikliku registreerimise vajaduse kohta), 164 "Tehingute riiklik registreerimine", 223 "Omandaja poolt lepingu alusel omandi omandamise hetk", 433 "Lepingu sõlmimise hetk" , lk. 4 spl. 218 jne. Tähelepanu väärib ka valitsuse määrusega kinnitatud ühtse riikliku kinnisvara õiguste registri pidamise eeskiri 1. peatükk. Ärikinnisvaraturu struktuur (segmentimine) 33 vara ja sellega tehtavad tehingud. Vene Föderatsiooni 18. veebruari 1998. a. nr 219. Ühtse riikliku registreerimise tava moodustamine aitab luua tsiviliseeritud kinnisvaraturu, kaitseb ja kaitseb täielikumalt kodanike ja teiste isikute õigusi ja õigustatud huve. 1.3. Ärikinnisvaraturu arenguetapid Rääkides meie riigi bürookinnisvara sfäärist, võib eristada kolme selle segmendi arenguetappi. Esimene neist sai alguse 1990. aastate keskel. ja jätkus kuni vaikimisi 1998. aastal. Seda iseloomustavad kõrgeimad võimalikud hinnad ja pakkumise nappus. Augustikriis tõi kaasa hindade ja üürimäärade languse keskmiselt 30-40%. Selle tulemusena lahkusid paljud välisinvestorid ja -üürnikud Venemaa turult. Aasta hiljem olukord stabiliseerus ning büroode turg hakkas suuresti tänu riigi juhtkonna võetud meetmetele elavnema, mis lõppkokkuvõttes tõi kaasa majanduse elavnemise ja SKT kasvu. Järgmine, 2008. aastani kestnud etapp algas aastal 2000. Seda iseloomustab stabiilne (ja kohati, nagu 2006. aastal, järsk) hindade ja üürimäärade tõus, pidevalt kasvav arendajate ja investorite aktiivsus, samuti ettepanekute nappus selles segmendis 1. 2008. aasta sügise sündmuste valguses võib välja tuua juba neljanda finantskriisiga kaasneva etapi. Turuosaliste maksevõime vähenemine toob kaasa tööstuse stagnatsiooni. Selliste sündmuste tagajärjeks on nõudluse langus kinnisvara järele ja vastavalt sellele ka selle hinnad. 1 Kohandatud A. Tsogojevi raamatust "Kuidas investeerida kinnisvarasse" (Alpina Business Books, 2007). 34 ÄRIKINNISVARA KUI INVESTEERIMISOBJEKT 2009. aastal on ärikinnisvaraturul oodata aktiivsuse langust. Lisaks viiakse läbi turuosaliste restruktureerimine. Kavandatava viienda etapina võib prognoosida kriisijärgse taastumise perioodi 2010–2012. Seda ei iseloomusta mitte ainult hinnatõus, vaid ka osalejate aktiivsuse kasv. Sel ajal ilmuvad turule uued osalejad, kes on tulnud kriisi tõttu lahkunute asemele ning viiakse läbi endiste, kriisi üle elanud osalejate saneerimine. 2. peatükk Ärikinnisvaraturu peamised tegijad 2.1. Arendaja "Arendaja" on Venemaa äri jaoks uus kontseptsioon ja siiani pole kõigil aimu, mis on areng, või nende teave selle nähtuse kohta on puudulik ja sisaldab moonutusi. Mõiste "developer" pärineb inglise keelest arenda - "improve", "develop". Arendamise eesmärgiks on kinnisvara ümberkujundamine selle väärtuse tõstmiseks ja sellest tulenevalt tulu teenimiseks. Arendajad töötavad kõige sagedamini kinnisvara, nii äri- kui ka elamute valdkonnas. Arendaja on isik (juriidiline või palju harvem eraisik), kes korraldab kinnisvaraobjektide loomise protsessi kõigis projekti või juba valmis hoone rekonstrueerimise etappides. Tema tööülesanneteks on väga tulusa ja konkurentsivõimelise projekti väljatöötamine, maatüki ost või rentimine, rajatise ehitamine, kõik kontaktid ehitajatega, aga ka valmis ruutmeetrite edasimüük (müük või rent). Arendustöö põhiülesanne on leida olemasoleva maa, aga ka hoonete ja rajatiste kasutamiseks kõige tulusamad võimalused. Kõigi ülalloetletud etappide edukaks elluviimiseks peab arendajal olema lai valik teadmisi, oskusi, sidemeid, aga ka piisavat kogemust. Õigusküsimuste tundmine on vajalik nii lepingute ja lepingute pädevaks koostamiseks kui ka kõigi sellega seotud tehingute teostamiseks. Arendaja ei saa hakkama ilma turundus- ja juhtimistehnoloogiate teadmisteta. Finantsoskusi on vaja pädevate arvutuste tegemiseks, eelarvestamiseks, laenude saamiseks, aga ka vajadusel projekti ümberorienteerimiseks ja täiendavate investeerimisressursside kaasamiseks. Ehitustehnoloogiate valdkonna teadmised võimaldavad teil teha õige valiku kinnisvara sihtotstarbe kohta. Venemaal on kujunenud olukord, kus peaaegu kõik end arendajateks nimetavad ettevõtted on kas endistest ehitusorganisatsioonidest välja kasvanud või aktiivsetest kinnisvaramaakleritest välja kasvanud. Maailmapraktikas on kahte tüüpi arendust – tasuline arendus ja spekulatiivne arendus. Tasulist arendamist iseloomustab asjaolu, et arendaja ei kanna finantsriske ja saab oma töö eest teatud tasu - tasu. Sellises olukorras arendaja oma vahendeid projekti ei investeeri, vaid tegutseb vaid tellija nimel ja teostab tema kulul projekteerimise, samuti hoone ehituse ja rajatise kasutuselevõtu. Arendaja tasu koosneb kahest osast - püsitasust ja nn edutasust, preemiast eduka ja õigeaegse töö eest. Tasu püsiosa arendajale on ligikaudu 5-10% ehitusmaksumusest. Edukustasu arvutatakse keeruka skeemi järgi ja see sõltub paljudest teguritest, eelkõige sellest, kui kiiresti rajati ja kui edukas see oli. Edukustasu on umbes 10-15% investori kasumist; suurus määratakse igal juhul eraldi. Spekulatiivses arenduses loob arendaja kinnisvaraobjekti, tegutsedes projekti ainukorraldajana. Sellise skeemi puhul langeb tema õlgadele lisaks projekti rahastamine ehk selle finantsskeemi väljatöötamine. Pole harvad juhud, kui arendaja investeerib oma raha ja samas on tema riskid palju suuremad. Siiski tuleb märkida, et puhtal kujul, nagu need on ülaltoodud, neid kahte arendusskeemi praktiliselt ei eksisteeri. Reeglina kasutatakse segafinantseerimist, kui arendajal on oma elluviidavas projektis teatud osa ja samal ajal investeerib ta oma osa rahast. Arendust võib kirjeldada kui investeerimisprojekti juhtimise protsessi, mis omakorda koosneb mitmest etapist: - väga tulusa projekti valimine; - turuuuring; - projekti elluviimiseks vajalike lubade saamine; - investeeringuvoogude kaasamise mehhanismi ja tingimuste väljatöötamine; - ehitusorganisatsioonide otsimine ja valik, kontroll nende tegevuse üle, finantseerimine. - loodud kinnisvaraobjekti teostus, mis hõlmab ostjate või üürnike, professionaalsete juhtide jms otsimist. Arendaja elukutse ise erineb oluliselt teistest kinnisvaravaldkonnas tegutsevatest. See on ambitsioonikam ja hõlmab mitut valdkonda korraga, kuna arendaja võtab enda peale kõik projekti elluviimisega seotud riskid. Väga sageli segavad nad omavahel ja mõnikord isegi asendavad üksteist selliseid mõisteid nagu "arendaja", "investor" ja tegelikult ka "arendaja". Paljud eksperdid ütlevad, et Venemaal pole traditsioonilises mõttes arendajaid. Mõned kinnitavad kategooriliselt, et nad seda kunagi ei saa. Nad selgitavad seda seisukohta vaba maaturu tegeliku puudumisega meie riigis, kui valdav õigus maale on rent, mitte omand. Seetõttu võib väita, et tänapäeva Venemaa tingimustes algab areng alles pärast arenguks vabatsooni tekkimist. Maaküsimuse otsustavad arendajad. Näiteks pealinnas on selle lahendamiseks levinumad viisid: - tööstusettevõtete linnast väljatõmbamine ja nende asemele kinnisvara ehitamine; - osalemine sotsiaalprogrammides, mis sageli hõlmavad tervete linnaosade rekonstrueerimist; - enampakkumiste teel investeerimislepingute sõlmimine linna ametiasutustega; - selliste investeerimislepingute "tagasiostmine" teistelt isikutelt (kes nimetavad end ka arendajateks). Kavandatava äriprojekti elluviimiseks vajaliku juba ettevalmistatud maatüki omandab reeglina omandisse välisarendaja ning kodumaine spetsialist on sunnitud maaküsimusega ise tegelema. See hõlmab ka erinevate side läbiviimiseks ja ühendamiseks vajalike kooskõlastuste hankimist, mis võtab tohutult aega ja raha. Enne investoritega ühenduse võtmist peab arendaja astuma mitmeid samme, et töötada välja ja ellu viia projekti rahaliste vahendite hankimise strateegia: - töötada välja projekti investeerimisstrateegia; - analüüsida planeeringu elluviimiseks investeerimisvahendite kaasamise võimalust; - koostada pangale laenutaotlus; - tagama kõigi vajalike läbirääkimiste pidamise kaasatud finantsasutustega, samuti töötama välja konkreetsed skeemid nende projektis osalemiseks; - teha projektist esitlus. Arengu etapid 1. Projektieelses etapis viiakse läbi kinnisvaraturu analüüs, töötatakse välja äriprojekt uue kinnisvara loomiseks või olemasoleva rekonstrueerimiseks, seejärel viiakse läbi investeeringute analüüs ja kaasatakse kinnisvaraturu analüüs. algavad investeeringute vood ja vajadusel vahendite krediit. Praeguses etapis on väga oluline meelitatud spetsialistide koolituse professionaalne tase ja nende kogemused selles valdkonnas: kvalifitseeritud personali puudumine algfaasis võib kõik arendajate jõupingutused tühistada. 2. Projekteerimisetapis, nagu eespool märgitud, algab maaküsimuse lahendamine. Paralleelselt sellega toimub vajalike lubade ja kooskõlastuste kogumine. Lisaks valitakse selles etapis, tavaliselt hanke korras, peatöövõtja ning moodustatakse ka arhitektuuri- ja insenerigrupp. 3. Kinnisvaraobjekti ehitamise etapis toimub ehitustööde kooskõlastamine, samuti ehituskvaliteedi kontroll. 4. Teostusetapis toimub vahetult valmis ruumide müük (või rentimine), samuti kontroll hoone toimimise üle. 40 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA 2.2. Investor Vene Föderatsiooni sotsiaal-majandusliku süsteemi ümberkujundamine 90ndatel. 20. sajand tõi ehitussektorisse dramaatilisi muutusi. Eelarveliste vahendite arvelt tehtavate ehitustööde maht on oluliselt vähenenud ja mõnes piirkonnas praktiliselt katkenud. Sellest tulenevalt on kõik kapitaliehituse valdkonna investeeringud reeglina mitteriiklikud, eraõiguslikud. Tänapäeval on ehitus üks kallimaid ja väga suuri ja pikaajalisi investeeringuid nõudvaid majandustegevuse liike, mistõttu on omakapitali osalusasutus laialdaselt kasutusel elamu- ja äriehituses. Varem oli ühistuehitus ülipopulaarne. Sellel on endiselt teatud nišš, kuid praegu eelistavad aktsionärid palju sagedamini oma suhteid tihendada tsiviilõiguslike lepingute kaudu. Erinevalt mõistest "arendaja" sisaldub mõiste "investor" kehtivates õigusaktides. Nii võeti 1998. aasta juulis vastu föderaalseadus "Kapitaliinvesteeringute vormis investeerimistegevuse kohta Vene Föderatsioonis", mis jõustus 1999. aasta märtsis (muudetud 24. juulil 2007). Vastavalt artikli 2. osale. Selle seaduse artikli 4 kohaselt teevad investorid kapitaliinvesteeringuid Vene Föderatsiooni territooriumil oma ja (või) laenatud vahenditega vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele. Investoriteks võivad olla füüsilised ja juriidilised isikud, ühistegevuse lepingu alusel loodud ja juriidilise isiku staatust mitteomavad juriidiliste isikute ühendused, riigiorganid, kohalikud omavalitsused, samuti välisriigi äriüksused. Selle määratluse kohaselt võivad investorid olla: 2. peatükk. Ärikinnisvaraturu peamised tegijad 41 - juriidilised isikud; - üksikisikud; - valitsusasutused; - kohalikud omavalitsused; - juriidiliste isikute ühendused, mis on loodud ühistegevuse lepingu alusel ja millel ei ole juriidilise isiku staatust; - välismaised äriüksused. Investor saab oma rahaliste kavatsuste elluviimiseks kasutada nii enda kui kaasatud vahendeid, aga ka mõlemat korraga. Peamine erinevus arendaja ja investori vahel seisneb selles, et investor investeerib reeglina ainult projekti raha ja saab selle tulemusel kasumit, samas kui arendaja tegeleb kogu projekti elluviimisega. Investor ei saa iseenesest eksisteerida investeerimistegevusest eraldatuna. Investeerimine on protsess, mille käigus investorid investeerivad materiaalset rikkust (raha) investeeringute korraldaja (meie puhul arendaja) tegevusse, et saada tulevikus kasumit, materiaalset kasu. Seega võib öelda, et investori jaoks on investeerimises osalemise eesmärk materiaalse kasu ammutamine. Vastavalt art. Föderaalseaduse "Investeerimistegevuse kohta Vene Föderatsioonis kapitaliinvesteeringute vormis" artikli 1 kohaselt on investeerimistegevus "investeerimine ja praktiliste toimingute rakendamine kasumi teenimiseks ja (või) muu kasuliku efekti saavutamiseks". Investeerimistegevusel, nagu mis tahes muul ettevõtlustegevusel, on omadused, mis on kajastatud artiklis. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 2. Eelkõige on selles kirjas, et „tsiviilõigus reguleerib ettevõtlusega või nende osalusel tegutsevate isikute vahelisi suhteid, lähtudes asjaolust, et ettevõtlus on omal riisikol teostatav iseseisev tegevus, mille eesmärk on süstemaatiline kasumi saamine selle kasutamisest. seadusega ettenähtud korras registreeritud isikute poolt vara, kaupade müügi, tööde tegemise või teenuste osutamise. Ehitusinvesteeringute lepingud on alati seotud uue kinnistu loomisega. Just sellega seoses nimetatakse investorit õigusega ehituse algatajaks (koos arendajaga). Investeerimisprojekti elluviimiseks sõlmitakse investeerimisleping, luuakse eeldused erinevate lepingute sõlmimiseks tulevikus: laenuleping, maatüki müügi- või rendileping, projekteerimis- ja mõõdistusleping. töö, ehitusleping, ühisehituses osalemise leping. Nendes oludes kerkib esile uus subjekt – investor, kellele määratakse kohe eriline roll. Ühelt poolt on ta passiivne osaleja, kuna ei täida tellija, arendaja ega töövõtja ülesandeid, teisalt aga vajalik osaleja, kuna rahastab objekti ehitust. Investor isegi ei halda oma raha: selleks on arendaja, kes meelitab ligi erinevate isikute kapitali ja vastutab nende ees konkreetse investeerimisprojekti elluviimise eest. Olenevalt ehitamiseks vajalike rahaliste investeeringute mahust võib investorite arv varieeruda ühest-kahest kuni mitmekümneni, vahel ka sadadeni. Ärikinnisvara investeerimisturul võib eristada järgmisi tegijaid: - väliskapitaliga investeerimisfirmad, kes eelistavad tegutseda müügi-tagasirendi skeemi alusel, s.o kokkulepitud tulumääraga rendipindade väljaostmisel (jutt käib müügist järgnev rent); - fondivalitsejate valitsemisel olevad suletud investeerimisfondid; - ärikinnisvarale spetsialiseerunud finants- ja tööstuskontsernid; - kinnisvarabürood, kes peavad elamukinnisvara prioriteediks ja töötavad valmis kinnisvaraga; - pangad ja muud krediidiasutused, kes investeerivad oma vahendeid nii äri- kui ka elamukinnisvarasse, kuid eelistavad siiski ärikinnisvara. Sageli valivad pangad endale ühe konkreetse kinnisvarasegmendi ja töötavad ainult selles. Siiski väärib märkimist, et kinnisvarasse investeerimine ei ole selliste organisatsioonide jaoks endiselt põhitegevus. Nende peamine sissetulekuallikas on laenamine, sealhulgas ärikinnisvara arendajatele; - erainvestorid, kelle huvi kinnisvaraturu vastu tundub üsna loogiline: kinnisvarahinnad kasvavad kiiresti (selles osas on 2006. aasta eriti indikatiivne) ning investorite sissetulekud kasvavad. Lisaks on see ehk kõige usaldusväärsem viis kapitali säilitamiseks ja suurendamiseks. Pangad ju pakuvad oma klientidele palju madalamaid hoiuste intressimäärasid kui kinnisvarasse investeerimine. Siiski ei tohiks unustada panganduskriise (olulisemad leidsid aset 1995, 1998, 2005) ja tõenäosust, et valitud pank võib pankrotti minna. Selles osas tundub kinnisvara kõige usaldusväärsem sissetulekuallikas, mida kinnitavad mitmed tegurid, näiteks allpool loetletud. 44 ÄRIKINNISVARA KUI INVESTEERING 1. Majanduskriisid ja valuutakursside kõikumised mõjutavad kinnisvaraturgu vähem. Näiteks meeldejäävas 1998. a Elukondliku kinnisvara hinnalangus toimus umbes 30-40%, samas kui erinevate Venemaa ettevõtete aktsiate hinnad langesid kaks-kolm korda. Seega võib kindlalt väita, et kinnisvarainvesteeringud on palju usaldusväärsemad kui investeeringud börsile või pangahoiustele. 2. Kinnisvara olemasolu nende vara hulgas aitab omanikel investeerimisportfelli tasakaalustada. 3. Investeeringud kinnisvarasse – pideva ja stabiilse sissetuleku allikas; pealegi ei saa kinnisvara kaduda ja tegelikult väärtus tõuseb pidevalt. Kinnisvaraturul võib eristada järgmisi investeeringuliike, mida erainvestorid eelistavad: - kinnisvara soetamine hilisema edasimüügi eesmärgil (tüüpiline elamukinnisvarale); - kinnisvara ostmine nende hilisemaks üürimiseks (tüüpiline nii elu- kui ka ärikinnisvara puhul); - investeerimine rajatise ehitusjärgus (võimaldab saada maksimaalset võimalikku tulu). Erainvestoritele mõeldud suurte kaubandus-, büroo- ja ärikeskuste rajamisse investeerimine ei tundu aga veel realistlik. Esiteks on selle põhjuseks suured sularahasummad. Samas on mõnel erainvestoril kohati märkimisväärseid materiaalseid ressursse, kes eelistavad neid jaotada nii äri- kui ka elukondliku kinnisvara objektide vahel, hajutades sellega oma riske ja vahendeid. Paljud investorid on katsetanud ja muutunud üha populaarsemaks sellist mehhanismi nagu kommertshüpoteek, mis on laenatud välismaistest kogemustest. Siin rakendatakse järgmist skeemi: oma raha eest ostetakse valmis objekt; seejärel, olles selle kinnisvara pantinud, võtab investor pangast laenu, et investeerida saadud vahendid järgmisse tulusasse kinnisvarasse ning hüpoteegiga koormatud vara liisingust saadud tulu läheb võla tasumiseks pangale. See protsess võib kesta lõputult. Arvestada tuleks vaid sellega, et seni, kuni hoone (või osa sellest) on pangale panditud, ei saa omanik seda müüa - müük on võimalik alles pärast laenu tagasimaksmist. Teel ülaltoodud skeemi rakendamisele võib investoril tekkida teatud raskusi. Eelkõige on edu võti stabiilsed sidemed pangaga, sest tegelikult pole meie riigis kommertskinnisvara hüpoteeke veel välja töötatud. Lisaks on vajalik laenutingimuste hoolikas analüüs ning vajadus tagada, et üürnikelt üürimaksete laekumine langeks ajaliselt kokku laenumaksetega. Kommertshüpoteegi skeemi rakendamine tundub aga väga riskantne. Investor peab pidevalt laene teenindama. Kui jumal hoidku, vähemalt üks üürnik talle maksmise lõpetab, võib kogu hoolikalt planeeritud kett laguneda. Ärikinnisvarasse investeerimisest rääkides ei saa jätta puudutamata investori ja arendaja vahelise suhtluse küsimust. Siin on usalduse teemal suur tähtsus, sest just nende kahe isiku vaheliste suhete läbipaistvus on planeeritud projekti eduka elluviimise võti ning võimaldab ka konfliktsituatsioone ja investeeringute juhtimisega seotud küsimusi kiiresti lahendada. . Investeeringute analüüs hõlmab projekteerimise, ehituse, viimistluse, spetsialistide ja konsultantide teenuste maksumuse hindamist ja prognoosi ning erinevate projekti eelarvestsenaariumite väljatöötamist. Äriplaan koosneb ka kõikvõimalikest analüüsidest ja prognoosidest: juriidiline analüüs, finants-, organisatsiooniline jne Lisaks sisaldab äriplaan optimaalse finantsskeemi ja maksustamise optimeerimise skeemi väljatöötamist, projekti kohta juriidilise arvamuse loomist, samuti kõik vajalikud kokkulepped ja lepingud, mis on suunatud projektis osalejate suhete reguleerimisele. Üldjuhul saavad arendaja ja investori suhted alguse juba äriprojekti väljatöötamise ja investeeringute analüüsi faasis. Just neis on sätestatud arendaja kohustused eelkõige objekti tasuvusaja osas ning investori jaoks ehitusprotsessi alustamiseks vajalike vahendite laekumise tähtajad ja summad. Ärikinnisvara investeerimisprojekti eduka elluviimise võti peitub protsessi peamiste osalejate produktiivse suhtluse ja nendevahelise vastutuse selge jaotuse kombinatsioonis. Kuigi paljud arendajad vajavad oma projektide elluviimiseks vahendeid, ei leia investorid sageli investeerimisvõimalusi. Olukorra parandamiseks on vaja luua kvaliteetne infoväli, "luua sild" Venemaa arendajate ja investorite vahele. Mõlemad peaksid näitama valmisolekut nii dialoogiks kui ka investeeringute arendamiseks ja ettepanekuteks. Üks peamisi probleeme arendajatele on finantseerimise otsimine arendusprojekti varases staadiumis, mil pangad laenu ei väljasta (liiga kõrged riskid) ja omakapitali ei jätku. Läänes lahendatakse see probleem arendajate otseinvesteeringute kaasamisega ettevõtetelt, kes on valmis kõrge tootluse nimel võtma suuri riske. Venemaal pole seda rahastamisviisi veel välja töötatud ja selle põhjused on järgmised: - arendajad on salajased (kardavad ennast ja oma projekte näidata); - arendajate arusaamatus investorturust (arendajad ei tunne spetsialiseerunud investoreid ja nende investeerimisnõudeid); 2. peatükk. Ärikinnisvaraturu peamised tegijad 47 - arendajate madal professionaalne tase (ei oska oma projekte korralikult esitleda); - ülehinnatud ootused arendajatele (ülehinnata nende rolli ja osakaalu). - investorite madal turundusaktiivsus (varjatud saidiomanikud ei tunne endiselt enamikku spetsialiseerunud investoreid). Investorite ja arendajate ühendamiseks ning nende vähese suhtluse põhjuste kõrvaldamiseks korraldatakse täna koosolekuid seminaride, konverentside ja ümarlaudade vormis. Nendest võtab osa järjest suurem hulk tegijaid ning see aitab tõsta investorite ja arendajate teadlikkust üksteisest ning tugevdada omavahelisi suhteid. 2.3. Peatöövõtja, töövõtja ja alltöövõtja Kuigi kinnisvaraturul on võtmeisikud arendajad ja investorid, pole vähem olulised ka lepingulised struktuurid, mis on otseselt seotud kinnisvara ehitamisega. Projekti üldine edu sõltub nende töö kvaliteedist. Levinud on olukord, kus peatöövõtja valimine toimub hankemenetluse teel, mis on üks ehitustellimuse esitamise vorme, mis näeb ette ehitustööde teostaja valimise konkursi korras. Alates 1993. aasta maist kehtib Venemaal Vene Föderatsiooni riigivarakomitee korraldusega nr 660-r ja Vene Föderatsiooni Gosstroy korraldusega nr 18–7 kinnitatud Vene Föderatsiooni lepingute pakkumismäärus. määrab kindlaks KINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTI KINNISVARA KUI INVESTEERIMISOBJEKTI koostamise, korraldamise, läbiviimise, reguleerimise üldise korra ja tingimused. olemasolevad rajatised Vene Föderatsiooni territooriumil. Sätestatud on, et see säte on "kohustuslik lepingupakkumiste läbiviimisel äsja alustatud ehitustööde tellimuste esitamiseks föderaalriigi vajadusteks". Muudel juhtudel saab tellija ise otsustada hankepakkumiste läbiviimise otstarbekuse üle. Viimase kümnendi jooksul on meie osariigis ehituskinnisvaraturul välja kujunenud püsiv trend töötada peatöövõtjaga, mitte paljude üksikute töövõtustruktuuridega. Loomulikult loob see teatud eelised. Näiteks peatöövõtja ülesannete hulka kuuluvad: - kinnisvaraobjekti ehitusprotsessi korraldamine; - litsentsis märgitud tööde teostamine iseseisvalt, samuti alltöövõtjate kaasamisega; - alltöövõtulepingute sõlmimine teatud tüüpi tööde teostamiseks; - kontroll lepingute ja alltöövõtulepingute alusel tehtavate tööde edenemise üle; - töötajate töökaitse; - tuleohutuse tagamine ehitus- ja paigaldustöödel; - kogu vajaliku täitevdokumentatsiooni registreerimine; - objekti kasutuselevõtt. Kuidas saab arendaja ja investor peatöövõtja valikul mitte eksida? Kõige olulisemad kriteeriumid kliendi jaoks peaksid olema töö kvaliteet, nende teostamise ajastus ja maksumus. Töö maksumuse arutamisel peaks arendaja olema ettevaatlik töövõtja teenuste liiga madalate hindadega, reeglina viitab see töö madalale kvaliteedile. Ka töövõtja kiired tähtajad ei vasta alati deklareeritud kvaliteedile ning sageli peab tellija objekti avamise edasi lükkama vaid seetõttu, et palju tuleb valmis teha. Tellija peab eelnevalt uurima, kas töövõtjal on olemas vajalik tehnika ja spetsialistid. Kui ei, siis milline on selle ettevõtte poliitika selle probleemi lahendamiseks (alhankijatega on suhted välja kujunenud või on plaan soetada seadmeid liisinguga). Lisaks tuleks töövõtja valimiseks pakkumiste läbiviimisel arvestada, et reeglina teevad peatöövõtu taotlejad paljudes pakkumistes hinnapakkumisi tulevase objekti kontseptsioonist lähtuvalt. Sel juhul võimaldab suur ebakindlus taotlejatel pakkuda täiesti erinevaid lahendusi, mis väliselt sobivad kontseptsiooni raamidesse. Sellistel pakkumistel kaotavad kõige kogenumad ja vastutustundlikumad töövõtjad, kes võtavad oma ettepanekutes arvesse kõiki "lõkse", mis kajastub ka hinnas. Sellisel juhul on Klient, valinud madalaima hinnaga pakkumise, on sunnitud projekti elluviimise ajaks lahkuma esialgsest projektist, mis ei vasta tema ootustele. Töövõtjate valimine suurtes projektides osalemiseks toimub tavaliselt kahes etapis (kuigi neid võib olla rohkem). Esimese (eel- või kvalifitseeruva) valikuga hinnatakse organisatsiooni suutlikkust tööd teha. Seda saab teha järgmiste kriteeriumide alusel: - töökogemus: kõigepealt hinnatakse varasemate klientide tagasisidet; - valmisolek selle töö tegemiseks: hindamisele kuuluvad ettevõtte organisatsiooniline struktuur, oma või meelitatud tootmisruumide olemasolu, kvalifitseeritud inseneripersonal, senine tootmisjuhtimise ja kvaliteedikontrolli süsteem; 50 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA - töövõtja tööplaani olemasolu ja mõistlikkus: töövõtja esitab plaani, tehnoloogilise järjestuse, probleemsete küsimuste kirjelduse; - Usaldusväärsus: hindab hetke finantsolukorda, litsentside ja muude asjakohaste tegevuste läbiviimise õigust kinnitavate dokumentide olemasolu, kohustuste täitmata jätmise pärast hagide puudumist jne. Eelvalik tehakse tavaliselt projekti algusjärgus , kui lõpliku valiku jaoks puuduvad täielikud andmed. Teises, viimases etapis, kui projekti dokumentatsioon on juba valmis ja taotlejad saavad piisava täpsusega arvutusi teha, võrreldakse selliseid parameetreid, mida võrreldakse kommertspakkumistes: - maksumus: lõplikku maksumust saab võrrelda ainult mahu ja ulatuse korral. töö on täpselt määratletud; kui ei, siis võrreldakse üksikute ametikohtade kulusid; - tööde valmimise aeg: see punkt on samuti suure tähtsusega, kuid tuleb arvestada, et tööde valmimise aeg ei sõltu ainult töövõtjast, vaid ka tellija (investor, arendaja) poolt oma kohustuste täitmisest. pakkuda töö ulatust ja kokku leppida mitmes küsimuses; - tehnilised parameetrid: see punkt muutub oluliseks, kui tehniliste küsimuste lahendamiseks on erinevaid võimalusi, näiteks erinevate materjalide, tehnoloogiate ja seadmete kasutamine; miinimumhinnaga ettepanek ei pruugi pakkuda kliendile parimat lahendust. Kõiki töid objektil koordineerivad peatöövõtja esindajad. Lisaks, kui objektil on peatöövõtja, määrab ta selgelt tööde tegemise korra ja nende ajastamise ning kui töövõtjaid on palju, on alati oht segadusse sattuda ja sellest tulenevalt konfliktsituatsioonid, mis võivad lõppkokkuvõttes kaasa tuua lisakulusid ja kahjusid. Nagu viimaste aastate kogemused näitavad, mõistavad üha enam arendajaid peatöövõtja eeliseid ja eelistavad töötada ühe suure ehitusorganisatsiooniga, mitte mitme väikese organisatsiooniga, kes vastutavad ainult oma konkreetse töövaldkonna eest. Sel juhul sõlmivad nad ühe lepingu ja võtavad seejärel vastu ainult valmis objekti. Teine oluline näitaja kinnisvara ehitamisel on üldtarnija. See on organisatsioon, mis täidab ehituslepingust tulenevaid kohustusi tarnida ehitatavale objektile seadmeid ja materjale. Tellija (arendaja) nõusolekul võib peatarnija vajadusel kaasata vajalike materjalide alltarnijaks teisi ettevõtteid. Peatarnija jääb aga vastutavaks kliendi ees alltarnijate kohustuste täitmise eest. Pikka aega valitses olukord, kus kodumaised ehitusettevõtted pidasid oma põhitegevusalaks elamuehitust, samas kui äri- ja tööstuskinnisvara vastu tundsid huvi vaid välismaised ettevõtted. Viimasel ajal on olukord aga muutuma hakanud ning välismaiste töövõtjate domineerimine ei tundu selles kinnisvarasegmendis enam nii ilmne. Maailma majandussituatsiooni hiljutiste muutuste tulemusena on aga elamuehitus tõenäoliselt taas kodumaiste investorite prioriteediks. Teine ärikinnisvara ehitusturu eristav tunnus on suurte ehitusettevõtete olemasolu, mille struktuuris on oma peatöövõtuorganisatsioonid. Reeglina on need varem elamuehitusele spetsialiseerunud ettevõtted. 52 ÄRIKINNISVARA INVESTEERINGU OBJEKTINA 2.4. Fondivalitseja Üldjoontes jäid ärikinnisvaraturu, eriti Moskva ja Peterburi, ärikinnisvaraturu tormilise arengu kümnendi jooksul püsima hoonehalduse küsimused traditsioonilises mõttes (tehnilise toimimise kombinatsioon organisatsioonilise ja ärilise hooldusega). taustal. Ekstensiivselt kasvavatel turgudel on kvalitatiivne areng aga teatud mõttes teisejärguline. Pakkumise puudumine muutis peaaegu iga uue projekti a priori edukaks ja väga tulusaks. On selge, et see ei nõudnud esemete teisaldamiseks erilisi pingutusi. Üldjoontes oli ärikinnisvaraturu tegijate peamiseks ülesandeks mahtude kasvatamine. Kinnisvaraobjektide arvu kasvu tulemusena ilmnes omaniku suutmatus seda efektiivselt majandada. Lisaks tuli seoses ärikinnisvaraturu täitumisega mõlemas Venemaa pealinnas ning pakkumise ja nõudluse suhtelise tasakaalu loomisega teha olulisi jõupingutusi olemasolevate objektide tasuvuse taseme säilitamiseks ja uute rajamiseks. kasumlikuks finantsinstrumendiks. Hetkel on seoses majandusaktiivsuse vähenemisega ärikinnisvara üürniku jaoks lahti rullumas juba tõeline sõda. Esiplaanile tõusevad valitsemisprobleemid. Nüüd on ärikinnisvaraturul haldusäri (kinnisvarahaldus) muutumas üha nõudlikumaks. Professionaalset ja tõhusat haldamist nõudvate kinnisvaraobjektide arv kasvab ning kinnisvaraomanikud pöörduvad üha enam professionaalide teenuste poole. Just nemad suudavad saavutada omanikule maksimaalset kasumit, pakkuda talle objekti täielikku kompleksset hooldust, tagada üksikasjaliku, selge, optimeeritud raamatupidamise, maksu- ja juhtimisarvestuse pidamise ning tagada ka konfliktide puudumise. huvi. Peatükk 2. Peamised tegijad ärikinnisvara turul 53 Esimesed professionaalsed ja omanikest sõltumatud ärikinnisvara haldamise alal tekkisid Venemaal 1990. aastate keskel. Kui Moskvas olid need peamiselt tuntud Lääne haldusfirmade allüksused, siis Peterburis töötasid peamiselt kohalikud firmad. Pöördudes fondivalitseja (MC) poole, soovib kinnisvaraomanik saavutada järgmised eesmärgid. Suure sissetuleku saamine. Selle eesmärgi saavutamiseks täidab Fondivalitseja üürnikega suhete loomise, finantsarvestuse pidamise, lepingulise raamistikuga kaasas käimise ülesandeid jne. Hoone tehniliselt korras hoidmine. Kinnistu puhastamise ja korrashoiu eest, samuti võrkude korrashoidmise eest hoolitseb tavaliselt haldusfirma. Paljud eksperdid usuvad aga, et see funktsioon ei ole kriminaalkoodeksile omane ja seda peaksid lepingu alusel täitma spetsialiseerunud organisatsioonid. Hoone turuväärtuse tõus. Seda eesmärki ei saavutata mitte ainult fondivalitseja vahendite täiendava investeeringuga parendusse, vaid ka spetsiaalselt välja töötatud programmi rakendamisega üürnike valimiseks ja fondivalitseja poolt objekti arendamise kontseptsiooni rakendamisega. Selliste kontseptsioonide väljatöötamine ja rakendamine CM-de poolt on tüüpiline kauplemiseks kasutatavate objektide puhul. Kulude minimeerimine. Omaniku jaoks sisaldab see eesmärk kahte aspekti: kinnisvara omamise kulude minimeerimine ja haldusettevõtte ülalpidamiskulude minimeerimine. Fondivalitseja, kes on huvitatud tulu teenimisest, püüab omakorda kanda oma kahjud üürniku ja teiste juhtimisprotsessis osalejate kanda. Praegu on ärikinnisvara haldamise turu põhiosa hõivanud lääne ettevõtted, kellest suurimad on Hines ja Sawatzky. Kuid analüütikud kalduvad arvama, et Venemaa mängijatel on sellel turul tõsised väljavaated. Kodumaised reaalsused seavad lääne standarditele oma piirangud, nii et Venemaa mängijatel on endiselt tegevusvälja ning viimastel aastatel on kodumaiste ettevõtete osakaal ärikinnisvaraturul kasvanud ja lääne firmad välja tõrjunud. Lääne ettevõtetel on reeglina suured kogemused ja kõrged kinnisvarahalduse standardid, mistõttu soovivad paljud omanikud nendega koostööd teha. Kuigi nende Venemaa kolleegid on kohalike tingimustega rohkem kohanenud ja võtavad üha enam kasutusele mõned Lääne juhtimisstandardid, napib neil kogemusi, töökorraldust ja pädevat seiresüsteemi. Paljud eksperdid usuvad aga, et kodumaised ettevõtted tõrjuvad välisfirmad sellelt turult peagi välja. Venemaa fondivalitseja eeliseks pole mitte ainult turu tegelikkuse tundmine, vaid ka individuaalne lähenemine igale kliendile. Selle poliitika tagajärjeks on pakutavate teenuste valiku pidev laienemine. Lääne ettevõtete tööd eristab konservatiivne lähenemine, nad töötavad täpselt vastavalt juhistele. Soov kõiki olukordi ette näha ja usaldus varem välja töötatud juhiste vastu on suure kogemuse teine ​​pool. Lisaks sisenesid üle poole kodumaistest haldusfirmadest turule oma varaga, haldades oma kinnisvara. See annab neile võimaluse omandada vajalikke kogemusi ja samas tagab nende finantsstabiilsuse. *** Fondivalitsejad ei lähe täna mitte ainult aktiivselt piirkondadesse, vaid laiendavad oma äritegevust, pakkudes aktiivselt selliseid ebatraditsioonilisi teenuseid nagu nõustamine ja vahendus. Seda tehes tungivad nad traditsiooniliste konsultatsioonifirmade pärandvarasse, kes ei ole asjade sellise käigu pärast veel eriti mures, kas ei pea äsja vermitud maaklereid tõsisteks konkurentideks või usuvad õigustatult, et kasvavas valdkonnas on kõigile piisavalt ruumi. turul. Peatükk 2. Ärikinnisvaraturu olulisemad tegijad 55 Praegu saavad fondivalitsejad pakkuda väga laia valikut teenuseid. Kinnisvarahaldus sisaldab kolme komponenti: tehniline (remondi- ja inseneritööd), organisatsiooniline (sisustus, valvesüsteemi arendus, konverentside korraldamine) ja äriline (pindade väljaüürimine, remondikalkulatsioonide koostamine, kommunaalmaksed). Fondivalitseja põhitegevused: - juhtimistegevus: turundus, kinnisvarateenused, objekti arendamise kontseptsiooni väljatöötamine, tegevusjuhtimisplaani koostamine, äriplaani koostamine, kinnisvara eelarvestamine; - konsultatsiooniteenused: majandusliku ja tehnilise toimimise audit, vastuvõetud tehniliste lahenduste analüüs, tehniline järelevalve ehitusprotsessi ajal, vastuvõtukomisjonide töös osalemine, tegevuskulude maksumuse arvestus, juriidiline nõustamine; - hoonete käitamine: ehituselementide ja insenertehniliste seadmete korrashoid, jooksev- ja kapitaalremondi teostamine, vananenud insenerisüsteemide ja -seadmete kaasajastamine, hoone turvalisus ja läbipääsukontrolli korraldamine ja muud sellega seotud tööd; - puhastusteenused: sisepindade, piirnevate territooriumide koristamine, haljastus, katuste puhastus, fassaadide ja klaaside pesu, prügi- ja lumekoristus, marmori kristalliseerimine. Näiteks mõnede MC-de pakutavad teenused. 1. Ehitusetapi korrashoid. Ehitusprotsessi kontroll, dokumentatsiooni kontrollimine koos tehtud tööde aktide allkirjastamisega. 56 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA Tuvastatud puuduste ja projektist kõrvalekaldumise kohta aktide koostamine enne tööde lõpetamist. Lepingute ja garantiiteeninduse lepingute saadavuse kontrollimine. Kontroll defektide ja puuduste õigeaegse kõrvaldamise üle. Osalemine töö- ja riiklikes komisjonides. Lepingute sõlmimine ressursse tarnivate ja lepinguliste organisatsioonidega. 2. Finantsjuhtimine. Objekti ettevõtte omaniku raamatupidamise ja maksuarvestuse läbiviimine täies mahus. Täieliku raamatupidamis- ja maksuaruandluse koostamine ja esitamine reguleerivatele asutustele. Üürnikele arvete väljastamine üürimaksete tasumiseks vastavalt üürilepingutele. Eelarvete, kulude, rahavoogude, tulude ja kulude aruannete esitamine. 3. Haldusfunktsioonid. Rajatise plaanilise ja ennetava hoolduse programmi väljatöötamine. Käitise regulaarsete ülevaatuste läbiviimine, üksikasjalike aruannete koostamine. Personali ja alltöövõtjate töö juhtimine ja kontroll. Suhtlemine alltöövõtjatega. Suhtlemine linna- ja föderaalvõimudega. Kõigi vajalike materjalide, tööriistade ja seadmete ostmise ja tarnimise korraldamine. 4. Suhtlemine üürnikega. Üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise jälgimine üürnike poolt. 2. peatükk. Ärikinnisvaraturu peamised tegijad 57 Üürnikele mõeldud reeglite väljatöötamine. Reageerides kõikidele üürnike nõudmistele seoses objekti haldamise ja käitamisega. Üürnike poolt ruumide ümberehitustööde korralduse järelevalve. 5. Kinnistu korrashoid. Kütte-, ventilatsiooni-, kliimaseadmete hooldus. Automaatjuhtimissüsteemide, turva- ja tulekaitsesüsteemide hooldus. Elektri- ja valgustussüsteemide, liftide hooldus. Veevärgi ja kanalisatsioonivõrgu, hoone konstruktsiooniosade ja katusekatete hooldus. Inseneriseadmete hoolduse teostamine. 24/7 hädaabi reageerimine. 6. Puhastamine. Kinnistu puhastus ja hooldus. Kõigi vajalike kulumaterjalide ja seadmete tagamine. Prügikonteinerite olemasolu tagamine ja prügiveoteenistuse töö korraldamine. Fassaadide ja akende pesu. Lumekoristus objektilt. Kinnistu haljastus. Tahkete jäätmete kõrvaldamine, luminofoorlambid. Maastikutööd. 7. Turvalisuse tagamine. Turvapostide pakkumine ja hooldus. Videovalve ja läbipääsukontrolli seadmete töö tagamine. Hädaolukordade korral reageerimine ja tagajärgede likvideerimine. 58 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA Üürnike tegutsemise juhiste väljatöötamine eriolukordades. 8. Konsultatsiooniteenused. Ehitatava objekti projekteerimise kalkulatsioonide tehniline audit. Tehniline järelevalve. Objekti kasutusse võtmisel osalemine. Inseneri- ja tehnosüsteemide ning hoone seadmete monitooring. Hoone haldamise ja toimimise kontseptsiooni väljatöötamine. Nagu juba mainisime, usuvad paljud eksperdid, et fondivalitseja töö muutub tõhusamaks, kui ta ei juhi kinnisvarahalduse protsessis mitte üksikuid valdkondi, vaid kogu teenuste valikut pika aja jooksul, vastutades täielikult juhtimise tulemus. Sellest nõudest lähtuvalt püüavad fondivalitsejad üle võtta hallatava kinnisvara üürile andmise ehk maaklertegevuse. Vahendus- ja nõustamisteenuseid peetakse MC teenuste valiku vajalikuks elemendiks. See tuleneb sellest, et haldusfirma eesmärgiks on pikas perspektiivis objekti kapitaliseerituse suurendamine ning objekti arendamise esialgse kontseptsiooni säilitamine. Fondivalitseja, kelle sissetulek sõltub objekti ärikasumist, valib tõhusalt ja tõhusalt üürnikud ning loob neile kõige mugavamad töötingimused. Just haldusfirma töötab välja objekti arendamise kontseptsiooni, funktsionaalse tsoneeringu ja projektdokumentatsiooni, võttes arvesse objekti edasist efektiivset toimimist ja majandamist. Teisalt ollakse seisukohal, et fondivalitseja osalemist üürnike kutsumise protsessis tuleks piirata. Loomulikult peaks fondivalitseja osalema tüüpüürilepingu ja selle lisade väljatöötamise protsessis koos tegevuskulude ja kommunaalmaksete kirjeldusega, samuti pidama läbirääkimisi üürnikega. Samal ajal peaks ta suhtlema professionaalsete maakleritega, kuna vahenduse põhiprobleemiks on väljakujunenud suhete olemasolu erinevate kategooriate üürnikega. See probleem on eriti terav suurte kaubanduskomplekside rentimisel, mis nõuavad suuri "ankur" üürnikke, kvaliteetse kontseptsiooni loomisel, nende üürnike meelitamisel, õige üürnike kombinatsiooni koostamisel (objektis õige üürnike kombinatsiooni valimine) ja pikaajaliste üürnike väljatöötamisel. tähtajaline strateegia hallatava objekti kasumi suurendamiseks. Sellised oskused ja sidemed on vaid professionaalsetel ettevõtetel, kes on maaklerturul pikka aega tegutsenud. Kitsaste spetsialistide eelistamise idee edasiarendamine viib fondivalitseja sisseostmise praktikani. Nii on välismaised CC-d läinud. Tavaliselt ostetakse puhastusteenust, nõustamist ja vahendustegevust sisse ning fondivalitseja teostab kontrolli ainult allhankijate tegevuse üle. Venemaal pole aga fondivalitsejate üleminek allhankele lähituleviku küsimus, Venemaa fondivalitsejad seda skeemi tõenäoliselt ei kasuta. On ebatõenäoline, et keegi neist soovib jagada kasumit teistele ettevõtetele allhanget tehes. See tähendab, et konkurents on pikas perspektiivis vältimatu. Fondivalitsejate soov sulgeda kogu tsükkel (alates kontseptsiooni väljatöötamisest ja nõustamisest kuni maakleri ja kinnisvarahalduseni), valmisolek võtta vastutuse õnnestumise või ebaõnnestumise eest, sügavad teadmised tehnilistest peensustest ja ulatuslikud praktilised kogemused määravad ära nende eelised eelseisval konkursil. omavahel ja spetsialiseerunud ettevõtetega. Siin on kaugeltki täielik nimekiri kommertskinnisvaraturul osalejatest. Edaspidi juhime teie tähelepanu siiski ka tema teistele mängijatele. Eraldi on aga osalejate tüüp, kellele tahaksime rohkem tähelepanu pöörata. Me räägime fondivalitsejatest. Nendega on meie hinnangul seotud meie riigi ärikinnisvara tulevik. 60 ÄRIKINNISVARA INVESTEERIMISOBJEKTINA *** Turuosaliste jaoks on kõige problemaatilisem stabiilsete suhete loomine. Kinnisvaraobjektide loomise ja käitamise protsessis osalejate paljusus suurendab oma kohustuste mittetäitmise riski protsessi igas etapis. Kriisiolukorras muutub eriti väärtuslikuks garantii, et partner oma kohustused täidab. Sellise garantii saab anda üksainus juhtimiskeskus kõigile protsessis osalejatele. Organisatsioonilises plaanis realiseerub see suund osaluste kujul. Lisaks on võimalus ettevõtete – turuosaliste – ühinemiseks saneerimise näol. Kuid ümberkorraldamine võtab palju aega ja piirab osapoolte majanduslikke võimalusi. Osalejad, kes olid varem eraldiseisvad ettevõtted, muutuvad suurema ettevõtte osakondadeks. Sel juhul suureneb poolte materiaalse vastutuse suurus, suhtes osalejate valik on piiratud. Valdusühingu loomise olukorras piirdub ühinemismenetlus üksnes äriühingus osaluse omandamisega. Samas jätab omandatud ettevõte endale õiguse sõlmida ärilepinguid kolmandate isikutega ega vastuta emaorganisatsiooni kohustuste eest. Allpool on toodud aktsiate omandamise eelised. Erinevalt saneerimise olukorrast ei ole teises äriühingus osaluse ostmisel vaja läbida aktsionäride üldkoosolekul heakskiitmise protseduuri, välja arvatud suuremate tehingute korral. Aktsiate omandamisel ei pea selles tehingus osalejad põhikapitali ümber moodustama, mis on seotud aktsiate täiendava emissiooni ja konverteerimise küsimustega. Ettevõtete ühinemisel saavad nende võlausaldajad õiguse nõuda saneeritud ettevõtete võlgade ennetähtaegset tagastamist. Selle tulemusena omandavad turuosalised üsna lihtsalt ja kiiresti koordinatsioonikeskuse, mis tagab pooltepoolse lepinguliste kohustuste täitmise. 3. peatükk Turuosaliste tegevuse põhietapid ... Ärikinnisvaraturul osalejate tegevuse põhietapid 3.1. Ehitus: etapid (projekteerimine, krundi saamine) See raamat on pühendatud ärikinnisvara ostmise ja müügi küsimusele. Kuid ärikinnisvara turust rääkides tuleb märkida, et ostu-müügi etapp ei kata täielikult selle turu ulatust. Mainida tuleb ärikinnisvaraobjekti loomise ja juba soetatud objekti haldamise etappe. Edasi käsitletakse üksikasjalikumalt mõningaid nende etappide punkte ja nende mõju ärikinnisvaraobjekti ostu-müügi protsessile. Nüüd arutame neid samme üldiselt. Vastavalt Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku 6. peatüki sätetele eristab seadusandja järgmisi ehitusetappe: inseneriuuringud; arhitektuurne ja ehituslik projekteerimine; projektdokumentatsiooni ja inseneriuuringu tulemuste riiklik ekspertiis; projekti dokumentatsiooni mitteriiklik kontroll; ehituslubade väljastamine; ehituse teostus; ehituskontroll; riiklik järelevalve; rajatise kasutuselevõtu loa väljastamine. Need sätted reguleerivad aga eelkõige ehitise püstitamise tehnilise protseduuri õiguslikku poolt. Büroo- või kaubandushoone ehitamist plaaniva investori jaoks on juriidiliste ja tehniliste küsimuste ulatus palju laiem. 3.1.1. Etapid, tehnilised detailid 1. Maaküsimuse lahendamine Iga kinnisvaraobjekti ehitamiseks on vaja maatükki. Kuid selle olemasolu mis tahes õigusel (vara, alaline (alaline) kasutamine, rentimine) ei taga raskuste puudumist. Kui maatüki täieõigusliku omanikuga on olukord enam-vähem selge, siis maatükke alalise (tähtajalise) kasutus- või rendiõiguse alusel omavate juriidiliste isikute õigusliku staatusega ei ole see siiski täielikult välja kujunenud. selgitatud. Maa püsikasutaja on praktiliselt ilma jäetud õigusest maad oma äranägemise järgi käsutada. Ta ei saa seda müüa, kinkida, pantida ega muul viisil käsutada, samuti ei saa ta loovutada alalise (piiramatu) kasutusõigust teisele isikule. Vastavalt Art. Maaseadustiku artikli 20 kohaselt ei ole kodanike või juriidiliste isikute alalises (piiramatult) kasutuses oleva maatüki käsutamine.

• Kaubandussaitide tüübid

- on pikka aega tähendanud investeerimist tulusasse ärisse. Ärikinnisvara müük pole selles mõttes erand ja meelitab aastas sadu miljoneid rublasid. Just äripinnad suudavad tuua suurimat kasumit, kuid seda tüüpi kinnisvarasse investeerimine võib olla riskantsem kui eluasemesse investeerimine.

Mis on ärikinnisvara

Tänapäeva kinnisvaraturule võib investeerida mitmesse objektikategooriasse. Kaks peamist valdkonda on eluasemeturg ja ärikinnisvaraturg. Mis puutub elamukinnisvarasse, siis siin on kõik lihtne - need on korterid uusehitistes ja järelturg, aga ka üksikud majad. Kodusse investeerimine on lihtne, peate lihtsalt leidma turult soovitud kinnisvara ja ostma selle edasimüügiks või rentimiseks. Riskid eluasemeturul on minimaalsed ja suurema osa neist kannab arendaja.

Erinevalt eluasemeinvesteeringutest on äripindadesse tehtud investeeringutel palju funktsioone. Esiteks on turul palju rohkem kommertstüüpi objekte, need on kõik saidid, mida kasutatakse ärilistel eesmärkidel. Teiseks võib ärikinnisvara tuua palju rohkem kasumit, kuna see sõltub sageli ettevõtte edukusest ja kui projektile on nõudlust, toob ärikinnisvara vastavalt kõrge tulu. Kolmandaks on äripindade turg riskantsem ning erinevalt eluasemetest kipuvad kinnisvarad turutingimustest olenevalt kiiresti kallinema ja langema. Ühesõnaga kinnisvarasse investeerimine on keerulisem viis raha teenida kui eluasemesse investeerimine, kuid õige lähenemise korral võib see tuua palju rohkem kasumit.

Kaubandussaitide tüübid

Investeerida ärikinnisvarasse Venemaal saab teha mitut tüüpi kinnisvarasse. Esimest tüüpi äriobjektid- Need on poed ja erinevad kauplemisplatvormid. Ekspertide sõnul on jaemüügikinnisvara Venemaal tänapäeval üks tulusamaid varaliike. Kui leiate vaba maatüki ja ehitate sellele kaubanduskompleksi, võib saitide rentimine tuua tohutut kasumit. Suurte kaubanduskeskuste omanikud kuuluvad täna Venemaa rikkamate inimeste hulka. Soodsa asukoha ja suure nõudlusega kauplemisplatvorm toob iga ruutmeetri kohta tuhandeid rublasid kuus ja mõelge lihtsalt täna ehitatavate kaubanduskeskuste pindalale - võite ette kujutada, kui palju selle ettevõtte omanikud üüri saavad. Platside väljaüürimine eeldab vaid sobiva pinna loomist, selle parandamise pärast ei pea isegi muretsema, nagu see on eluaseme puhul, mille üürimine eeldab mööbli ja tehnika ostmist, remonti jms.

Teist tüüpi ärikinnisvara Need on büroopinnad. Ka selle kategooria kinnisvarainvesteeringud võivad tuua tohutut tulu ning soodsa asukohaga kontorid on vastavast eluasemest tunduvalt kallimad. Bürookeskustes pindade rentimine toob igakuist sissetulekut, seega meelitab ärikinnisvarasse investeerimine tänapäeval tohutult palju investoreid. Bürookinnisvara jääb kasumlikkuse poolest alla ärikinnisvarale, kuid mõnel juhul võib see tuua mitte vähem raha. Jaemüügihoonete peamine eelis kontoriruumide ees on ennekõike nende ulatus. Muidugi on raske ette kujutada suurte kaubanduskeskustega samas piirkonnas asuvat kontorikeskust, kuid mõnel juhul neid tuleb ette ja toovad Venemaal oma omanikele superkasumit.

Kolmandat tüüpi ärikinnisvara- tööstusrajatised. Need on laod, tööstusrajatised, suurettevõtete objektid. Populaarsuse poolest jääb tööstuskinnisvara Venemaal alla elamu-, büroo- ja jaemüügikinnisvarale, kuid siiski pole keeruline leida turult ettevõtteid, kes teenivad seda tüüpi kinnisvara pealt iga kuu miljoneid rublasid. Ruumide rentimine ettevõtetele, tehastele ja eriti ladudele on ka Venemaal väga tulus viis raha teenida. Laopinnad on täna väga nõutud – selliste ruumide rentimisest on huvitatud nii suured kaubandusketid kui ka veebipoed. Erinevalt büroopindadest on laoruume lihtsam ette valmistada ning ruumide rentimine võtab vähem aega ja nõuab vähem investeeringuid.

Anton Murygin räägib hetkeolukorrast ärikinnisvaraga

Hotellid, korterid, kohvikud, restoranid

Tegelikult on tänapäeval tohutul hulgal kommertskinnisvara liike. Üüritavateks tubadeks on hotellid, päevaüüriga korterid, kohvikud, restoranid, spordiklubid, meelelahutuskeskused ja isegi sotsiaalasutused. Soodsa asukohaga ruumi saab rentida isegi meditsiinikeskus, ujula või lennujaam. Seetõttu on tänapäeval ülipopulaarne sissetulekuliik üüripindade ehitamine. Selliseid platse saab luua ilma tulevast otstarvet eelnevalt projekteerimata - kui objekt asub kesklinnas, siis olenemata sellest, mis pindala, mõõtmete ja korrastustasemega see on, leidub sellele kindlasti ostja või rentnik.

Ärikinnisvaraga raha teenimise viisid

Tänapäeval on äriobjektidel palju raha teenimise võimalusi. Saate investeerida saidi ehitusse, investeerida tulusa piirkonna ostmisse, välja osta osa valmisettevõttest ja isegi ellu viia keerulisem projekt - ehitada sait ja avada sellel oma ettevõte.

Tänapäeval on lihtsaim võimalus osta valmis sait, seda täiustada ja edasi müüa. Tegemist võib olla ka ärikinnisvara pikaajalise üürilepinguga. Sobiva investeerimisviisi jaoks tuleb leida soodsa asukohaga kinnistu, läbi rääkida selle ost, teha remont ja ümberehitus, vajadusel plats reklaamida ja välja üürida või soodsalt maha müüa. Näiteks avati suures mikrorajoonis mastaapne kaubanduskompleks, mille kõrval avastas investor, et seal on tühi plats. Spetsialist mõistab, et kaubanduskompleksi avamine toob kaasa nõudluse kasvu lähedalasuvate objektide järele, sest peakompleksi tulevad inimesed on selle objekti läheduses ja saavad sellele tähelepanu pöörata. Siin saate avada rõivapoe, kohviku, restorani või isegi igapäevase üüriga kortereid. Sellise investeeringu puhul on peamine tuvastada objekt, mille järele võib potentsiaalselt suur nõudlus olla, ja investeerida sellesse raha.

Vaadake üksikasjalikku strateegiaplaani, kuidas minikontoritega raha teenida.
Ivan on spetsialiseerunud ärikinnisvarale, eelkõige minibüroodele.
Samuti mahajäetud platsidel, garaažidel jm. Üldiselt kõik, mis võib raha tuua 🙂 Ivan Sevostjanov jagab oma strateegiat ärikinnisvarasse investeerimisel.

Teine ärikinnisvarasse investeerimise liik on uue objekti ehitamine ja selle müümine või väljaüürimine. See meetod on kallim kui esimene, kuid paindlikum. See võimaldab teil luua saidi kõikjal ja selgelt planeerida ala, ruumi mõõtmed ja saidi muud omadused. Näiteks ühes linna mikrorajoonis kerkib uus elamukompleks. Investor mõistab, et peagi kolivad inimesed korteritesse ja suur nõudlus on mitut tüüpi objektide järele - supermarketid, kohvikud, restoranid, juuksurid, mööblipoed, santehnika jne. Jääb vaid krunt ehitada ja oodata, kuni majad hakkavad asuma ja ettevõte hakkab vaba koha vastu huvi tundma.

Investeeri õigesti! Milline ärikinnisvara tüüp on tulusam

Tasuta videotunnid teie e-posti postkasti

Kuidas kinnisvaraga nullist raha teenida

Kolmas investeerimisliik on kommertsplatvormi loomine ja ettevõtte avamine. See on aga üks keerulisemaid viise kinnisvaraga raha teenimiseks ja kõige tulusam. Investor leiab ettevõtte avamiseks kasumliku koha, näiteks kauplemisettevõtte, ostab või ehitab saidi ja avab ettevõtte. Sellise investeeringu tähendus on see, et saate raha aktiivse äritegevuse kaudu, kuid samal ajal saate saidi igal ajal müüa. Kui teie kinnisvara järele on suur nõudlus, siis lisaks teie enda ettevõttele mahub saidile veel hulk objekte. Seetõttu loovad mõned investorid suuri saite, mille territooriumil saab korraga ellu viia mitu projekti.

Ja lõpuks, neljas ärirajatistesse investeerimise tüüp hõlmab investeerimist valmis saidile, st osa ettevõttest väljaostmist ja sellest kasumi teenimist. Esmapilgul on see kõige lihtsam ärikinnisvarasse investeerimise liik, kuid tegelikult on sellel meetodil palju oma omadusi. Esiteks peab investor leidma kõige tulusama objekti, näiteks suure nõudlusega kaubanduskompleksi, mis saab ruumide väljaüürimisest suurt kasumit. Teiseks peaks investor osa ärist välja ostma ja selleks on lisaks suurele rahale vaja ka teiste omanike nõusolek. Muidugi ei kiirusta ükski omanik tulutoova ettevõtte osa kellelegi müüma. Peate kas osa kinnisvarast välja ostma kõrge hinnaga, mis on omanikule kõige kasulikum, või pakkuma muid eritingimusi. Mida suurem on kasumliku äri osakaal, seda suurem on kasum. Samas tuleb tähele panna, et investor peab olema 100% kindel, et äri areneb sama edukalt. Lõppude lõpuks, kui investeerite saidile raha ja see muutub kahjumlikuks, ei too teie raha kasumit.

Raskused kinnisvarasse investeerimisel

Ekspertide sõnul on täna suurtes linnades, kus on suur nõudlus kommertskinnisvara järele, objektide maksumus 60–70% juhtudest ülehinnatud. Fakt on see, et keegi ei kiirusta kasumliku kinnisvaraga lahkuma ja seetõttu ei tasu imestada isegi ärikinnisvara fantastiliste hindade üle, sest mõnikord seavad omanikud meelega meelega üüratuid hindu, kuna nad ei taha objekti müüa. üleüldse. Tavaliselt on ülepaisutatud hinnasildid juhtudel, kui nõudlus saidi järele ületab turu pakkumise. See tähendab, et selles piirkonnas on näiteks bürookinnisvara ruutmeetritel nõudlus nii suur, et kinnistutele tekib järjekord. See näitab vaid, et ärikinnisvara on üks kõige tulusamaid varasid turul.

Kinnisvaraliike on kahtlemata palju ja eluasemesse investeerimine on tänapäeval populaarsem, sest selline investeering on lihtsam ja arusaadavam. Ärikinnisvarasse investeerimine eeldab turu, trendide, nõudluse tundmist, kuid kõige selle juures võivad need sisse tuua palju rohkem raha kui korterid. Tänapäeval on võimalik investeerida erineva kategooria ärikinnisvarasse – need on lao-, büroo-, jaemüügi- ja paljud teised saidid. Samal ajal saate investeerida vastavatesse rajatistesse erineval viisil - osta valmis plats välja, ehitada uus või investeerida valmis ärisse.

Kõige usaldusväärsem või vähemalt üks usaldusväärsemaid, siis võime julgelt öelda, et see on investeering kinnisvarasse.

Kinnisvarasse investeerimine on alati olnud stabiilne vahend oma varade säästmiseks ja suurendamiseks. Seda tüüpi kapitaliinvesteeringutega kaasneb palju väiksem risk kui aktsiatesse investeerimine või pangas hoiusekonto avamine.

Miks see juhtub? Esiteks on see tingitud asjaolust, et suurte linnade kinnisvara on regulaarne nõudlus ja selle hind kasvab aasta-aastalt. Mida suurem on asula, seda tulusam on kinnisvara soetada. Keegi ei vaidle vastu sellele, et Moskvas on kosmose likviidsus palju suurem kui sealsamas Tiksis.

Selge on see, et kaubandus- ja muu ärikinnisvara objektina on väga hea, kuid elamuväljakud selle taustal ei tuhmu. Korterid ja majad maksavad vähem ning nende paigutamine võib oluliselt suurendada likviidsust. Arvestada tuleb ka usalduse määra arendaja vastu, maja asukohta ja korteri planeeringut. 1-toaliste korterite järele on suur nõudlus: need müüvad ja üürivad paremini. Alustame siiski algusest ja paneme kõik paika.

Kinnisvarasse investeerimise liigid ja meetodid

Enamikust kinnisvarainvesteeringute korraldamiseks kasutatavatest võimalustest saab peaaegu iga Venemaa kodanik valida endale sobivaima. Eelkõige tuleb keskenduda säästusummale ja oodatavale sissetulekule seoses prognoositavate riskidega.

• Investeering elamukinnisvarasse koos selle üürimisega

Seda tüüpi iseloomustab kõige vähem riske ja lihtsus. Kogu toimingute algoritm on sel juhul selge kõigile inimestele, kellel pole isegi äriga suhet: kõigepealt peate ostma elamispinna ja seejärel välja üürima. Ei midagi keerulist, nagu näha.Muidugi on peensusi, millega tuleb arvestada juba enne korteri ostmist. Näiteks millist ala valida? Kui hea peaks paigutus olema? Kallis remont planeerida või mitte? Kuidas korterit sisustada jne. Suure vea tegemise ja kõigist vahenditest ilmajäämise tõenäosus on aga väga väike.

Esimene ebameeldiv hetk selle investeeringu puhul on isikliku osalemise ja kontrolli vajadus, kuna professionaali palkamine on kahjumlik. See polegi nii oluline, aga tuleb leida üürnikud, renoveerida ruumid, hoolitseda sisustuse eest, võtta rent ja jälgida muid pisiasju. Teine “lõks” on see, et suured investeeringud elukondlikusse kinnisvarasse võivad tekitada teatud raskusi: saab hakkama kahe-kolme korteriga, aga rohkema jaoks lihtsalt ei jätku aega ja kooskõlastust.

Üks elamukinnisvarasse investeerimise liike on hüpoteegi registreerimine. See korteri omandamise meetod säilitab endiselt oma atraktiivsuse. Kuigi sellel on ka omad miinused.

Ja siin on kaks positiivset punkti: vaja on oluliselt väiksemat sissemakse summat ja pädev lähenemine annab märkimisväärsema kasumi. Kuid samal ajal peab investor olema rohkem kvalifitseeritud: peate valima korteri, laenu pangast, reservi, valima intressimäära ja nii edasi, mis nõuab teatud kogemusi või teadmisi. Siin on aga riske rohkem, see ei sobi kellelegi, kes laene ära ei tunne.

Elamukinnisvarasse investeerimisel tuleb arvestada järgmiste punktidega:

1. Kasumlikum on soetada arendusperspektiiviga projekte: ebatavalise arhitektuuriga, hea teostus, infrastruktuuri tugi jne. Kuid mitte ainult seda hinnatakse, vaid ka korterit ennast: toal võib olla suurepärane planeering, kuid aknast avaneb kahetsusväärne vaade.
2. Loomulikult on parem investeerida rajatistesse, mis asuvad metroo, rongijaama ja muude transporditeede läheduses. See on eriti oluline, kui plaanite osta eliitklassi korterit.

• Investeering ehitatavasse kinnisvarasse

See investeerimisviis on väga tulus, kuna sellise kinnisvara ostmise kulud on suhteliselt väikesed.

Praktikas rakendatakse seda meetodit järgmiselt: kinnisvara ostetakse (või võetakse laenuga), teatud aja möödudes ehitus lõppeb, kinnisvara hinnad tõusevad ja sellest on käegakatsutav kasu.

Kuid sellel on ka omad riskid, kus ilma nendeta. Üks nendest miinustest on see, et on võimalik kriisiolukord, mistõttu ehitust ei jõuta, teine ​​aga see, et konkreetse perioodi jooksul tuleb oodata tulu.

Seetõttu on fondide investeerimisest garanteeritud tulu saamiseks vaja objekti valikusse suhtuda piisavalt tõsiselt. Kõigepealt peaksite pöörama tähelepanu arendajaettevõtte mainele: arvestama selle turul eksisteerimise perioodi, edukalt ehitatud objektide arvu, objektide kvaliteeti jne.

Kõige tulusam on kombineerida erinevaid kinnisvarasse investeerimise viise: ehitusjärgus majas, pärast valmimist - üürida korter ja mõne aasta pärast (5-15) kasumlikult müüa, vastavalt turuhindadele. See valik on kõige tõhusam.

• Investeering ärikinnisvarasse

Investeeringud ärikinnisvarasse on kasulikud, kuna neil on võimalik delegeerida volitusi haldamisel ja palgata spetsialiste kinnisvara täielikuks või osaliseks haldamiseks.

See viitab võimalusele kasutada elektrikuid, torulukkseppasid ja muid tehnilisi töötajaid ning suurte ja/või mitme objekti puhul kõiki kinnisvara korrashoiu ülesandeid täitva haldusfirma teenuseid.

See aitab vähemalt osaliselt vabaneda üürimuredest, remonditöödest, üüri vastuvõtmisest ja muudest muredest.

Loomulikult tuleb kontrollida kõigi töötajate tööd, kuid siiski on see parem kui nende funktsioonide iseseisev täitmine.

Lisaks on ärikinnisvara investeerimisobjektina palju tulusam kui investeering elukondlikusse kinnisvarasse. Peamine puudus on siin see, et sellised investeeringud nõuavad esialgu palju kapitali, kuid see tasub end mitmekordselt ära.

• Uutesse hoonetesse ja elamutesse investeerimise strateegiad:
• Investeeringud ärikinnisvarasse
• Külalislahkus, agressiivsed eluasemeinvesteeringute strateegiad + igapäevane üürimine
• Maasse investeerimise strateegiad + strateegiad oma maaga
• Valmis kinnisvaraga strateegiad (järelturul)
• Mujal noteerimata isiklikud aktsiate kinnisvarainvesteeringute strateegiad
• Kõik kinnisvarainvesteeringute strateegiad ühes mõttekaardil
• Parim kinnisvara investeerimisstrateegia 2019. aastal

Kinnisvarasse investeerimine on ehk üks usaldusväärsemaid võimalusi kapitali kogumiseks ja rahavoo genereerimiseks. Kas olete kunagi mõelnud, miks on Forbesi nimekirjas nii palju miljardäre, kes seda teevad?

Kinnisvarasse investeerimine pole mäng, mitte Forex ja mitte börsil kauplemine, üüritulu on prognoositav. Ja tänu inflatsioonile kasvavad hoonete hinnad, isegi vaatamata kriisiaegsetele väikestele miinustele, mis võidavad alati tagasi.

Uutesse hoonetesse ja elamutesse investeerimise strateegiad:

• uued hooned edasimüügiks;

• uued hooned üürile anda;

• investeeringud stuudiotesse ja korteritesse (väga ökonoomne formaat pluss likviidne eluase);

• muud ühisehitusse investeerimise strateegiad (esimene korrus ja üleviimine mitteeluruumidesse jne);

• investeering ridaelamutesse;

• investeerides kokkupandavatesse moodulmajadesse.

Kahtlemata viiakse kõige huvitavamaid projekte ellu Moskvas, Moskva piirkonnas ja suurtes linnades, kus üürikulud on üsna kõrged ja erinevates segmentides on pidev nõudlus eluaseme järele. See ei takista teistest linnadest pärit investoritel objekte, koostööpartnereid ja kaasinvestoreid leidmast ning otsekohtumistele tulemast. Kuigi ausalt öeldes tuleb öelda, et piirkondades, mis meil on piisavalt juhtumeid tootlusega 50–100% aastas.

Investeeringud ärikinnisvarasse

Need tähendavad:

• valmis ärikinnisvara ostmine koos hilisema liisinguga;
• ärikinnisvara ehitamine edasimüügiks ja hilisem tarnimine;
• ühistöökeskustesse investeerimine;
• töökohtade, minibüroode ja koosolekuruumide rentimine.

Külalislahkus, agressiivsed eluasemeinvesteeringute strateegiad + igapäevane üürimine

Vaatamata sellele, et rendiäri on korralduslikult üsna lihtne, eriti kui tegemist on pikaajalise tehinguga üürnikega lepingute sõlmimisega alates kuuest kuust, on segmente, mis nõuavad kinnisvara haldamisel palju kaasamist. Räägime agressiivsetest strateegiatest, mis annavad investorile maksimaalse kasumi ruutmeetri kohta. Kuid samal ajal eeldavad nad protsessi täielikku kaasamist.

Kui te sellest meetodist mööda lähete, suureneb raskus proportsionaalselt klientide arvuga, kellega peate suhtlema. Siin on nimekiri kõige populaarsematest agressiivsetest investeerimisstrateegiatest:

1. Üüritegevus: üür kuus, üür päevade kaupa (minimaalne investeering)
2. Kinnisvarahaldus; kuidas üürida korterit?
3. Hostel ja minihotell (päeva jooksul, voodikohtade juures, kesklinnas ja turismikohtade läheduses)
4. Antikohviku korraldus ehk kuidas kinnisvara minutipealt rentida (külastaja maksab aja, mitte toidu eest)
5. Korterite üürimine pikaajaliseks allüüriks
6. Tööliste öömajade korraldamine
7. Ühiselamu (uus mugava eluaseme formaat töötajatele)
8. kapselhotell

Maasse investeerimise strateegiad + strateegiad oma maaga

1. Investeering elamuehitusse, eesmärgiga edasi müüa
2. Madalate korterelamute ehitus koos hilisema üürimisega
3. Majade paigaldus konteineritest oma või renditud krundile
4. uus 3 strateegiat suvilates raha teenimiseks
5. Korterelamute ehitamine aktsiate (korterite) müügi eesmärgil: ettevaatust! Illegaalne!
6. Maa investeering, aktsiate ostmine, parima krundi eraldamine ja kordades kallima edasimüümine (ostke maa, seda enam ei toodeta)
7. Investeerimine kruntidesse alates 12 aakrist, mõõdistamine 3,5-4 aakri suuruseks osaks koos edasimüügiga või SIP-paneelidest 80-100m2 soodsa maja ehitamine

Valmis kinnisvaraga strateegiad (järelturul)

1. Kortermaja või ridaelamu ostmine koos hilisema liisinguga (soovitatav)
2. Järelturul valmis korteri ostmine, saagimine ja väljaüürimine
3. Homestaging. Surnud korteri ostmine, odav, kuid lahe remont spetsiaalse tehnoloogia abil ja hilisem müük
4. Tubade ostmine ja päevapealt rentimine
5. Eluaegne üür (3-5 korterit igakuise maksega 10 tuhat ja koos omandiõiguse üleminekuga)
6. Eluaegne hooldus sõltuva isikuga (ei ole soovitatav, eetiline punkt, pluss suured riskid)
7. Kommunaalkorterite ümberasustamine koos järgneva suure korteri müügiga või minihotelli loomisega
8. Kinnisvarasse investeerimine ilma rahata

Mujal noteerimata isiklikud aktsiate kinnisvarainvesteeringute strateegiad

1. Vara ostmine pankade ja kohtutäiturite hüpoteegioksjonitelt
2. Korterite kiire ost madalama hinnaga (20-30% alla turuhinna)
3. Esimesel korrusel asuva korteri üleandmine mitteeluruumi fondi
4. Investeerimine garaažidesse
5. Investeeringud välismaale (USA maksusertifikaadid, päikeseenergia jne)

Kõik kinnisvarainvesteeringute strateegiad ühes mõttekaardil

Kaardile minemiseks klõpsake pildil: 35 näidet kinnisvarainvesteeringutest

Parim kinnisvara investeerimisstrateegia 2019. aastal

Loomulikult leiab iga investor oma investeerimisstrateegia. Võimalusi on palju, nagu näete. A populaarsuselt teine ​​strateegia oli igapäevane kinnisvara rentimine, sest ei nõua käivitamiseks suuri investeeringuid, pealegi on seda lihtne rakendada. 2019. aastal valis enamik meie projekti investoreid investeerides üürimajadesse, kuna see strateegia on näidanud ülikõrget kasumlikkust ja mõnel juhul saab seda rakendada ka ilma oma rahata.