Tagatisraha vajadus tekib siis, kui oled leidnud endale soetava korteri, mille ostmiseks jääb hiljem raha. Ja palud kinnisvara omanikul see sulle maha müüa, aga mõne aja pärast.

Ükski müüja ei jää lihtsalt ootama. Deposiit veenab teda teie kavatsuste tõsiduses ja paneb sind ootama.

Mis on hoiuse olemus?

Selle mõiste tähendus on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus ja see on registreeritud artiklis 380.

Seal on kirjas, et hoiuse all tuleb mõista teatud rahasummat, mille tehingu üks osapool tingimuste täitmise tagamiseks teisele poolele kannab.

Sissemakse summa sisaldub tehingu kogusummas. Kui ostate näiteks korteri 1 miljoni rubla eest ja tagatisraha on 100 000 rubla, peate maksma ainult ülejäänud 900 000 rubla.

Tihti tekib küsimus: kuidas on õige esmane sissemakse teha korteri ostmisel - tagatisraha või ettemaksuna? Erinevus seisneb selles, et tagatisraha paneb mõlemale tehingupoolele kohustuse sõlmida konkreetne leping. Sel juhul korteri ostmine.

Kui müüja ei oota, kuni ostja maksab kogu korteri hinna, siis tema peab tagastama kahekordse tagatisraha summa.

Kui ostja leiab teise kodu ja loobub eelmisest võimalusest, siis kogu Tagatisraha jääb müüjale. Need nõuded on sätestatud tsiviilseadustiku artiklis 381.

Ettemaksu saab tagastada igal ajal ilma tagajärgedeta.

See tähendab, et tagatisraha sunnib mõlemat tehingu osapoolt saavutatud kokkulepetest kinni pidama. Seega, kui registreerite sissemakse asemel sissemakse, on oht, et teid pettakse, palju väiksem.

Lepingu täitmine ja selle tingimused

Lepingu saab vormistada ainult kirjalikult ja kui müüjal on omandiõigustunnistuse originaal. Koosta saate seda teha ise või notari juures. Teine meetod on mitmel põhjusel palju usaldusväärsem.

Notar kinnitab, et mõlemad pooled olid lepingut sõlmides terve mõistusega ja oma tegudest teadlikud. Samuti kinnitab ta, et tehing tehti vabatahtlikult.

Ja kindlasti hoiatab ta osapooli olemasolu eest Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 381. Siis ei saa keegi öelda, et ta ei täitnud lepingutingimusi ainult sellepärast, et ta ei teadnud, millised on selle tagajärjed.

Usaldusväärsuse huvides saavad pooled pärast allkirjade dešifreerimist lisada: "Olen tuttav Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikliga 381."

Lisaks oskab notar vormistada lepingut nii, et oluline info ei jääks kahe silma vahele.

Korteri ostu nõuetekohaseks menetlemiseks peab leping kajastama järgmisi punkte:

Enne tagatisraha lepingu allkirjastamist on soovitav sõlmida ostu-müügi eelleping. Nimetatud leping on selle lisa.

Lepingus kõik tulevase tehingu tingimused on alla kirjutatud korteri ostmine.

Kui elamispinna omanik on abielus või oli eluaseme kättesaamise ajal abielus, paluge tema abikaasal kirjutada nõusolek korteri müügiks. Parem on see notariaalselt kinnitada.

Seadus talle mingeid nõudeid ei sea. Aga traditsiooniliselt on tagatisraha suurus korteri ostmisel 5-10% tehingu summast. Kui ostate kodu 2 miljoni eest, on tagatisraha vahemikus 100 000 kuni 200 000 rubla.

Kui olete oma korteri ostusoovis kindlalt veendunud, võite pakkuda sellest summast suuremat tagatisraha. Olles müüjalt kuulnud, et talle piisab minimaalsest sissemaksest, peaksite olema ettevaatlik.

Kui eluase ostetakse rasedus- ja sünnituskapitali toel ja maksab sellest summast veidi rohkem, on tagatisraha sageli korteri suuruse ja korteri maksumuse vahe.

Kuidas toimub tegelik raha ülekandmine?

Tavaliselt raha kantakse üle sularahas lepingu sõlmimise ajal. Kohal peavad olema kõik müüdava korteri omanikud. Ja kõik on kohustatud kirjutama, et ta sai tagatisraha. Selle summa jaotatakse omanike vahel vastavalt iga inimese osalusele korteris.

Tagatisraha ülekandmise fakti peavad kinnitama tunnistajad, kes ei kuulu tehingus osalejate või nende perekonnaliikmete hulka. Notar sobib üheks tunnistajaks, kui sõlmid temaga lepingu ja kannad tema büroos raha üle.

Kinnisvaramaakleri kaudu tehingut vormistades on võimalik ka tema kaudu raha üle kanda.

Kui korteril on ametlikult üks omanik, kuid see on ostetud siis, kui ta oli abielus, on tagatisraha ülekandmisel vajalik abikaasa olemasolu.

Kas raha saab üle kanda ilma lepinguta, kviitungiga?

Jah, keegi ei saa sind sundida järeldusi tegema. Kui otsustate piirduda ainult endaga, järgige selle kujundamisel järgmisi nõudeid:

Video: Mis on tagatisraha eluasemetehingutes?

Advokaat selgitab videos tagatisraha olemust ja selle lepingu omadusi.

Selgitatakse, mida annab tagatisraha tasumine kinnisvara ostu-müügis kokkuleppele jõudnud pooltele, millised negatiivsed tagajärjed tekivad, kui üks pooltest rikub tehingust tulenevaid kohustusi.

- jätk:

Korteri ettemaks anda oma panus, et dokumentide kogumise ja kontrollimise käigus seda endale “välja tuua”. Sisuliselt on Müüja ja Ostja vaheliste tehingute eelkokkulepete fikseerimine, mille järel Müüja lõpetab korteri teistele ostjatele näitamise ja hakkab tehinguks dokumente koguma.

Praktikas ettemaks korteri eest panustas kas kujul , või kujul . Mõlema olemust ja põhimõttelist erinevust nende vahel kirjeldatakse sõnastikus, järgides vastavaid linke.

Deposiit, on muidugi Ostjale kasulikum, sest Müüja keeldumise korral peab ta selle Ostjale tagastama topeltsummas.

Ettemakstud kulu, on loomulikult Müüjale kasulik, sest ta võib tehingust igal ajal ilma millegagi riskimata keelduda, tagastades lihtsalt Ostjale ettemaksu ( näiteks kui äkki leitakse teine ​​ostja, kes pakkus veidi kõrgemat hinda).

Üleüldse, tagatisraha eeldab vastastikust kontrolli ja vastastikust rahalist vastutust, mistõttu on ostjal mõistlik seda nõuda tagatisraha. Müüjad püüavad kinnisvaramaaklerite ettepanekul seda vastutust igal viisil vältida ja aktsepteerivad sagedamini ettemaksu vormis ettemaks, kuid Ostjale lisanduvad trahvid: tehingust keeldumisel kaotab ta oma summa ettemaks.

Turupraktika on selline, et seda kasutatakse sagedamini ettemakstud kulu, kuid mõningate lisatingimustega nii Ostja kui Müüja poolt ( vaata allpool).

Kuidas teha korteri ostmisel ettemaksu

Taotlemise kord ettemaks korteri ostmisel ei erine see maksekorrast tagatisraha korteri jaoks. Ainus erinevus on ülalkirjeldatud rahalised tagajärjed ( poolte vastutus) tehingu nurjumise korral.

Alustuseks otsustame tähtaeg avanss ja tema summa .

Korteri ettemaksu periood

Eelnev tähtaeg korteri ostmisel arvestatakse seda tasumise hetkest ettemaks kuni tehingu lõpuni, s.o. dokumentide allkirjastamine ja esitamine.

See tähtaeg sõltub korteri müügivalmidusest ( kas kogu dokumentide pakett on valmis?), otsinguajast alternatiivne korter müüja jaoks ( Kui) ja aega, mis ostjal kulub dokumentide kontrollimiseks ( nii objekt - korter kui ka subjekt - Müüja).

Ostja ei tohiks siin kiirustada. Tavaliselt ei kulu dokumentide kogumiseks ja kontrollimiseks vähem kui kaks nädalat. Mõistlik oleks teha ettemaks mingi ajareserviga perioodiks - näiteks kuuks. Mis siis, kui tehing alternatiivne, siis võib-olla poolteist kuni kaks kuud. Sellest ajast piisab müüjale kogu dokumentide paketi kogumiseks ja ostjapoolseks kontrollimiseks ning kogutud dokumentide kontrollimiseks.

Kui tehing on alternatiivne , siis enne sisenemist ettemaks korteri eest peame veenduma, et müüja kavatseb ise osta alternatiivne korter vastavad turule. Vastasel juhul võib tehingu ettevalmistamise käigus selguda, et Müüja ei saa valida "alternatiiv" etteantud aja jooksul või soovitud hinna saavutamiseks ja tehing siis laguneb.

Hea, kui Müüja on ettemaksu sooritamise ajaks endale valiku juba välja valinud "alternatiivid" (võib-olla isegi mitte üksi).

"Sellest ei piisa!"- ütleb Müüja meie raha lugedes. "Täpselt õige!"- anname enesekindla vastuse ja selgitame seda Müüjale ettemaksu fakt loeb rohkem kui selle summa.

Ettemakse summa korterit ostes võib see tegelikult olla igaüks. Kuid praktikas ei ületa see tavaliselt 1-2% korteri maksumusest või nad valivad ligikaudu võrreldava ümmarguse summa, näiteks 50 või 100 tuhat rubla. ( summad Moskva standardelamuturu jaoks). Kauplemine on siin üsna asjakohane.

Kes peaks korteri ostmisel ettemaksu tasuma?

Oluline punkt! Enne korteri ettemaksu tasumist, peame veenduma, et see korter kuulub tõesti Müüjale ja tema omandiõigus see on riigi poolt registreeritud. Selleks peame ette tellima ( mis see on - vaata linki).

See Väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist saab tellida nii Rosreestri veebisaidilt kui ka meie veebisaidilt - ( sisseehitatud Rosreestr API teenuse kaudu).

Ja alles pärast passiandmete kontrollimist ja Väljavõtted ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist, ja olles veendunud, et see on tõesti meile vajaliku korteri omanik, saame Müüjaga allkirjastada Eelkokkulepe ja anna talle raha.

Praktikas juhtub nii korterit müüb kinnisvaramaakler Müüja nimel ning üritab ettemaksusummat vastu võtta enda või kinnisvarabüroo nimel. Kas on võimalik talle raha anda? Saab. Siis aga peame lisaks infole omaniku kohta veenduma ka selles, et see omanik tõesti usaldas sellele kinnisvaramaaklerile või agentuurile oma korteri müügi. Kinnisvaramaakler peab meile esitama käsundusleping omanikuga , kus muuhulgas tuleb märkida, et agent on volitatud vastu võtma korteri ettemaksu.

Sel juhul Korteri eelleping allkirjastame agendiga. Vaatame tema passiandmeid, märgime need lepingusse ja hoiame käsunduslepingu koopiat omaniku juures ( avansi võõrale ülekandmise aluseks).

Tõsi, on ebatõenäoline, et kinnisvarabüroo on valmis võtma vähemalt mõningast rahalist vastutust juhul, kui tehing müüja või agentuuri enda süül ebaõnnestub. Maksimaalselt saame loota oma ettemaksu tagasimaksmisele. Kuigi lepingus otse müüjaga saame mõistlikult ette näha karistused tehingu ebaõnnestumise eest tema süül.

Korteri eelleping

Kui korteriomanikke on mitu ( näiteks perekond), siis oleks õigem, kui nad kõik sõlmiksid eellepingu.

Eelkokkulepe pole kuskil registreeritud, koostatud kahes eksemplaris ( müüjale ja ostjale) ja märgid üleandmise ajal ettemaks

Soovi korral saab lepingu vormistada, allkirjastada ja kinnitada, seejärel on võimalik täpsemalt ja asjatundlikult kirjeldada ettemaksu tagastamise või mittetagastamise tingimusi.

Notariaalselt kinnitatud Eelkokkulepe tagab Müüja puhul Ostjale täiendava õiguskaitse. Näiteks kui Müüja kogub ettemaksu korraga mitmelt Ostjalt ja läheb siis “teadmatuks” või müüb korteri ühele inimesele.

Lubatud on ka lepingus sätestada trahvid Müüjale, kui ta mõtleb ümber korteri müümise või müümise suhtes kellelegi teisele ( näiteks veidi kõrgema hinna eest - praktikas on seda juhtunud).

Kui meil on tegemist Müüja usaldusväärse esindajaga, siis on vajalik eriline ettevaatus. Seda juhtumit arutatakse edasi, etapis Avaneb hüpikaknas.">VAHENDID –« Korteri müük volikirja alusel».

Praktikas, ettemaks korteri eest pole sisestatud sularaha , mis antakse käest kätte vastava allkirjastatud lepingu/lepingu alusel. Seda saab teha näiteks samas korteris, mida me ostame. See annab meile taas võimaluse ( igaks juhuks) vaata korter enne sissekolimist üle ettemaks.

Kuid kindlam on raha üle kanda, millal notar, muuhulgas tegutseb Müüja poolt raha vastuvõtmise fakti tunnistajana. Sel juhul on müüjal raskem vastutusest kõrvale hiilida.

Kui korteri müüb kinnisvaramaakler ( omanikuga sõlmitud käsunduslepingu alusel), siis saame teha ettemaksu kinnisvarabüroos endas.

Niisiis leppisime kokku ettemaksu suuruse ja tähtaja, kontrollisime müüja passi ja tema omandiõiguste registreerimist ning otsustasime notari kasuks. Ettemaksu leping (või tagatisraha) koostati ja allkirjastati. Raha anti üle isiklikult. Nad jälgisid, kuhu ta need pani, ja mäletasid seda kohta.

Kui esma- või järelturul on sobiv eluaseme valik välja valitud, peab potentsiaalne ostja oma kavatsuste tagatiseks teatud summa sisse maksma. Kui korter ostetakse omavahenditega, siis registreerimisega probleeme ei teki, kuid krediidivahendite kasutamisega seotud olukorrad tekitavad tehingus osalejates sageli muret. Järgmisena vaatleme, kuidas toimub tagatisraha ülekandmine hüpoteegiga korteri ostmisel.

Tagatisraha ja ettemaks kui lepingujärgne makseliik

Tagatisraha on osa ostetud korteri maksumusest, mille ostja tasub teatud aja möödudes lepingu sõlmimise tagatiseks. Konkreetse väärtuse ning tulevase tehingu korra, tingimused ja tingimused kehtestavad selles osalejad ise. Tavaliselt ei ületa see 100 tuhat rubla, kuid suurus ei ole seadusega piiratud ja määratakse müüja ja ostja vahelise kokkuleppega.

Selle finantsinstrumendi kasutamise üheks olulisemaks funktsiooniks on ette nähtud vastutus ostja või müüja poolt lepingutingimuste rikkumise eest. Seadusandlikult määratleb selle juriidilise mõiste Riigivarafond.

Ettemaksu määratlus

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 381 kohaselt, kui lepingu sõlmimise vormi ei järgita ja ei ole võimalik selgelt kindlaks teha, et makstud raha on tagatisraha, loetakse see ettemakseks. Ettemaks on ka teatud osa korteri maksumusest, mille müüja tasub enne tehingu sooritamist. Lihtsamalt öeldes on see ettemaks ostetud eluaseme eest. See näitab ostja kavatsuste tõsidust, kuid ei garanteeri, et viimane tehingust keeldub. Samuti ei ole müüja kohustatud ootama tehingu sooritamist ning võib korterit teistele pakkuda. Kui tehingut ei toimu, tuleb ettemaks tagastada olenemata selle ebaõnnestumise põhjustest.

Mis vahe on deposiidil ja ettemaksel?

Tagatisraha ülekandmine kinnitab asjaolu, et ostja võtab teatud vastutuse kohustuste täitmise eest. See on ka omamoodi kindlustus selle vastu, et tehing jääb toimumata ühe poole süül. Sellises olukorras võib vastaspool loota rahalisele hüvitisele.

Tähtis! Kui tehing ei toimunud ostja süül, siis jääb kogu tagatisraha summa müüjale, kui aga viimase süül, siis on ta kohustatud selle ostjale tagastama kahekordses summas. .

Ettemaksu tasumine ei anna pooltele mingit tagatist. Tegelikult on see ettemaks tulevaste maksete jaoks. Kui tehing ebaõnnestub, tuleb ettemaks tagastada, olenemata sellest, kumb pool on süüdi. Ainus, millele kannatanu saab loota, on tegelike tehtud kulutuste hüvitamine, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti. Korteri ostu-müügi korral tagastatakse ostjale ettemaks.

Kuidas vormistada tagatisraha lepingut hüpoteegiga kodu ostmisel

Hoiuselepingu koostamisel tuleks arvestada asjaoluga, et eluase ostetakse hüpoteegiga. Ostja jaoks on see nüanss põhimõttelise tähtsusega, kuna pank arvestab tagatisraha sissemaksena ja hüpoteegi andmisest keeldumise korral jääb selle tagastamise võimalus art. punkti 1 alusel võimalikuks. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 381. Seal on kirjas, et kui kohustus lõpetatakse selle täitmise võimatuse tõttu, siis tuleb tagatisraha tagastada. Samal ajal puudub selge määratlus selle kohta, mis on selle sõnastuse alla kuuluv laenust keeldumine. Seetõttu on hoiulepingus vajalik ära näidata tagastamise tingimused panga negatiivse krediidiotsuse korral.

Lisaks tuleb lepingu allkirjastamisel kontrollida tekstis järgmist teavet:

• kõigi kinnisvaraomanike täisnimed;
• kõigi osalejate passiandmed, elukoha aadressid;
• korteri maksumus;
• hoiuse summa;
• korteri tehniliste omaduste kirjeldused (aadress, pindala, korrus jne).

Vajadusel tuleks lepingut täiendada punktiga, mis näitab osalejate jaoks olulisi üksikasju. Dokument on koostatud 2 eksemplaris. Seda ei ole vaja notari juures kinnitada. Deposiitlepingu näidise saab alla laadida lingilt.

Tähtis! Pärast tagatisraha ülekandmist peab müüja mõlemale eksemplarile oma käega kirjutama, et sai teatud summa (numbrite ja sõnadega, valuuta nimetus), täisnime, kuupäeva ja allkirja.

Registreerimise kord

Olles kokku leppinud tehingu põhitingimustes, sõlmivad pooled saavutatud kokkuleppeid arvestades lepingu. Ostja tasub tagatisraha kokkulepitud summas ja saab kviitungi, et müüja on raha kätte saanud. Seda tüüpi tehingute eripäraks hüpoteegiga kodu ostmisel on vajadus esitada pangale lepingu ja kviitungi koopiad. Raha saab üle kanda pangaülekandega, sel juhul nõutakse pangast maksekorraldust. Kviitungi näidise saab alla laadida.

Eelised, miinused ja võimalikud riskid

Mõelgem, mida tagatisraha kasutamine annab. Mõlemale poolele on see teatud garantii, et tehing viimasel hetkel läbi ei kuku, kuna üks osapooltest lihtsalt muutis selle sõlmimise üle meelt. See on eriti oluline hüpoteeklaenu puhul, kuna see on mõnikord pikk ja töömahukas dokumentide kogumise protsess. Müüja jaoks võib tehingu ebaõnnestumine omakorda olla täis teise potentsiaalse ostja kaotust ja müügi hilinemist.

Tehingus heausksetele osalejatele on riskid minimaalsed. Põhiprobleem hüpoteegiga korteri ostmisel on panga keeldumine laenu väljastamisest (täpsemalt:). Tavaliselt valitakse eluase paralleelselt avalduse esitamisega ja heast kinnisvarast ei taha ilma jääda panga kaalumise ajal. Müüja maksab tagatisraha ja pärast seda keeldub pank laenu andmast. Tagasimaksed võivad osutuda probleemiks, kui te seda olukorda ette ei planeeri. Järgmisena käsitleme populaarseid küsimusi, mis puudutavad tagatisraha kasutamist hüpoteegiga kodu ostmisel.

Kui pank keeldub hüpoteegi andmisest

Hüpoteegiga kodu ostmisel tuleb igasuguste toimingute tegemisel arvestada asjaoluga, et pank jätab taotluse tagasi. Seda punkti on kõige parem arutada eelnevalt müüjaga ja kajastada tagatisraha ülekandmise lepingus. Hüpoteegi andmisest keeldumisel on kaks võimalikku stsenaariumi:

1. Leping sõlmiti enne, kui pank otsustas hüpoteeklaenu väljastada. Sel juhul võib müüja keelduda tagatisraha tagastamisest, viidates ajakaotusele ja teiste ostjate kaotamisele. Kui seda olukorda ei ole tagatisraha lepingus märgitud, peab ostja proovima raha välja nõuda kohtu kaudu.
2. Pank lükkab hüpoteegitehingu tagasi, kui müüjal on probleeme korteri dokumentidega. Nendel asjaoludel on ostjal õigus nõuda tagatisraha kahekordset tagastamist. Rohkem detaile: .

Kuidas kasutada tagatisraha sissemaksena

Ostja saab tasuva raha kasutada sissemaksena. Kuid praktikas on hoiuse summa oluliselt väiksem kui panga nõutav summa. Tehtud arveldustest tuleb krediidiasutust teavitada ja esitada tagatisraha ülekandmist kinnitavad dokumendid: eelleping ja kviitung.

Sel juhul tuleb ostu-müügilepingus täpselt täpsustada, millistest vahenditest tasub ostja kogu korteri maksumuse:

• omavahendid;
• tagatisraha;
• hüpoteeklaen.

Seega saab ja tuleb pangale maksete tegemisel deposiidiga arvestada.

Ostmine läbi kinnisvarabüroo

Tehingu registreerimine kinnisvarabüroo kaudu ei muuda põhimõtteliselt tagatisraha ülekandmise lepingu allkirjastamise korda. Pooled sõlmivad kokkuleppe agendi juuresolekul ning samamoodi vormistatakse kviitung. Tagatisraha võib poolte kokkuleppel jääda ajutiseks ladustamiseks kinnisvarabüroosse. Sel juhul esitab agentuuri esindaja raha vastuvõtmise kviitungi.

Kaasaegsel kinnisvaraturul ilmuvad mõlemad finantsinstrumendid - nii ettemaks kui ka tagatisraha. Ühe või teise ettemaksuviisi valik sõltub enamikul juhtudel müüjast. Samas ei ole ta alati nõus deposiiti vastu võtma - hüpoteegitehing on ju pikaajaline ja sularahaga ostja võib iga hetk ilmuda. Seega on hüpoteegi puhul tagatisraha olemasolu korterit ostvale poolele kasulikum, eriti kui see kantakse üle pärast seda, kui pank on laenu osas positiivse otsuse teinud.

Tagasta tagatisraha

Ka korteri ettemaksu tagastamine pole lihtne.

Korteriostjate eksimused ettemaksu tegemisel

Artikkel on kasulik kõigi lepingute puhul, kus on ettemakse. Kinnisvara ostmine on erijuhtum

Advokaat Gordon Andrei Eduardovitš

Moskva piirkonna juristide koda

Korteri ostmisel tagatisraha

Täieliku või osalise ettemaksu lepingu tingimused ei ole haruldased. Kuidas seda makset tagastada, kui lepingut ei sõlmitud? Oleneb, kuidas ettemaksu tasuti – sissemakse tegemine või ettemakse tegemine. Deposiiti korteri ostmisel kasutatakse järjest harvemini. Levinud praktika on ettemakse tegemine.

Enamik korterite ja muu kinnisvara ostjaid on kindlad, et ettemaksu tegemine ja seejärel tagastamine ei ole keeruline, sest tegemist ei ole tagatisrahaga. Tõepoolest, meie praktika kohaselt lõppevad korteritehingute toetamisel mõned korterite ostu-müügitehingud kontrollimise etapis. Pärast mida tagastame ettemaksu ja tasume ettemaksu mõne muu objekti eest. Pole raske. Aga seda sellepärast, et me teame, kes, kui palju, miks ja kuidas ettemaksu teha. Teame ka:

Ettemaksu tagasimaksmine on palju keerulisem kui selle tasumine. Pole haruldane, et ka suurtel kinnisvarabüroodel on ettemaksu tagastamine keeruline.

IN Suurelt kinnisvarabüroolt avanssi tagasi nõuda on kunst!

Hüppeliselt arenev infotehnoloogiatööstus on teinud kinnisvaramüügi andmebaasid kättesaadavaks Venemaa elanikkonna laiadele massidele.

Relvastatud Interneti teadmised Ja Interneti kogemus Paljud korteriostjad ei karda iseseisvalt teostada keerulisi tehinguid, näiteks korterite vahetamiseks, sh mitmeid eraldi ostu-müügitehinguid. Mis puudutab eluaseme üürimist, siis seal on palju pettusi!

Korteri amatöörostjatest ja -üürnikest saavad regulaarselt hoolimatute korterimüüjate ja üürileandjate kerge saak. Ei, paljud inimesed ei kaota raha ega kortereid, aga Korteri valikul ettemaksu või tagatisraha kaotamine on tavaline praktika.

Mõtleme välja, kuidas ettemaksu tagastada.

Korteri ostmine, parkimiskoha ostmine maa-aluses parklas või maamajas on teatavasti pikk protsess. Korter on valitud. Ostjale meeldib kõik: piirkond, maja ja vaade aknast. Leppisime kokku samas hinnas.

Peame ostma.

Siit algavad valikuvõimalused.

Ettemaks. ETTEPANEK või tagatisraha, mida peaksin maksma?

Mõnes olukorras tuleb ettemaksu tagastamine planeerida. Näiteks alternatiivsete tehingute puhul – kui ostja müüb esmalt oma korteri ja siis ostab teise. Sel juhul võtab müüja oma korteri eest ettemaksu ja teeb teise eest ettemaksu. Sarnane olukord võib tekkida ka müüja vastaspoolte puhul. Siis tehakse korraga 2, 3 ja vahel 4 tehingut.

Sellest lähtuvalt kontrollitakse valiku ja tehingute ettevalmistamise etapis iga korterit ning ettemaksu teinud müüja võib keelduda valitud korteri ostmisest ning ta peab oma korteri ettemaksu tagastama.

Maakleritehnoloogia järgi peaks korteri valik lõppema selle “broneerimisega” perioodiks enne tehingu sooritamist. Selle aja jooksul valmistub ostja ostu-müügilepingu sõlmimiseks. Vajalik on kontrollida korteri juriidilist puhtust, kontrollida müüjat, valmistuda makseteks jne. Alternatiivsete tehingute puhul teostatakse sel perioodil paralleelselt alternatiivsete korterite kontrolli. See võtab aega, mille jooksul saab korteri teisele ostjale müüa.

Selline korteri “broneerimine” vormistatakse tavaliselt müüja ja korteri ostja vahelise eraldi kokkuleppega, mõnikord toimub see ka suuliselt.

Vestlused arvukate “ettemaksudest põlenud” korteriostjatega näitasid: kõik saavad sellise peatuse vajadusest aru ja teavad erikokkuleppe sõlmimise vajadusest. Kuid vaid vähesed teavad, mis tüüpi leping see on ja selle omadused.

Ostjate selgitused on samad: muidugi valmistun korterit ostma, aga äkki tekib huvitavam korter, siis võtan ettemaksu ja ostan teise korteri.

Müüjate selgitused: raha kätte saanud, müün niikuinii, juhul kui peaks leiduma ostja kallima hinna eest. Siis tagastan raha ostjale. Kui ostja keeldub, siis jätan raha, kuna tegemist on tagatisrahaga.

Enamik ostjaid loeb makstud raha ettemaksuks, Enamus müüjaid peab makstud raha tagatisrahaks.

Ülalkirjeldatud alternatiivse tehingu olukorras tuleks sõlmida eelleping ja rahaleping on riskantne (alternatiivsed tehingud lagunevad ettevalmistusetapis regulaarselt).

Mõlemal on õigus: mõnel juhul on tulus ettemakse tegemine, teistel - tagatisraha

Miks ei ole tagatisraha ostjale ja müüjale kasulik?

Ostja põhjendamatul keeldumisel korteri ostmisest tagatisraha ei tagastata.

Kui müüja keeldub müümast, tagastatakse tagatisraha kahekordses summas.

Seega on tagatisraha mõlemale poolele “ohtlik” leping.

Kuidas eristada hoiulepingut?

Igasugune leping – selle poolte õigused ja kohustused.

Tagatisraha on rahasumma, mille üks lepingupool annab teisele poolele lepingu alusel tasumisele kuuluvate maksete vastu tõendiks lepingu sõlmimise kohta ja selle täitmise tagamiseks. Nii on tagatisraha määratletud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 380.

Hoiuselepingu põhijooned on järgmised: 1) sõlmitakse ainult kirjalikult, 2) peab sisaldama tingimust ostja tehtud makse tunnistamise kohta "lepingu sõlmimise tõendiks ja selle täitmise tagamiseks".

Eranditult kõik kinnisvaravahenduslepingud, millega korterite ja muu kinnisvara ostu toetamisel kokku puutusime, olid sisuliselt deposiidilepingud. Võite kindel olla: kui ostate korteri müüja esinduse kaudu, tuleb korteri broneerimiseks allkirjastada deposiidileping.

Vahet pole, mis lepingu nimi on. See võib olla õigustatud lihtsalt: kokkulepe, leping või eelleping korteri ostu-müügiks või muul viisil. Lepingu olemus ei sisaldu mitte pealkirjas, vaid selle sisus.

Lugege hoolikalt lepingu teksti. Reeglina on neid mitu lehte ja mis kõige tähtsam, see ei asu esimesel lehel. Otsige fraase:“kohustuse tagatis”, “makstud summa ei kuulu tagastamisele” jne.

Leping on spetsiaalselt kirjutatud nii, et mõnikord on isegi korteriostu toetamisele spetsialiseerunud juristidel raske lepingut õigesti kvalifitseerida. Ainult korterite ostu-müügi tehingute süstemaatilise ettevalmistamise kogemus ja kinnisvarabüroode töövõtete tundmine suudavad kaitsta ostja raha ja sõlmida lepingut ostjale soodsatel tingimustel või rakendada muud lepingut või oluliselt vähendada võimalikku ostja riskid.

Nõuda lepingu ebaselgete punktide selgitamist. Kui teile lepingu tekstis midagi ei meeldi, nõudke, et need sätted lepingust välja jäetaks või teie pakutud sõnastuses ära märgitaks. Te olete veendunud, et ükski agentuur ei muuda oma lepingut teie soovidele vastavaks. Seisukoht saab olema karm: "Kas sõlmige selline leping või me ei broneeri korterit."

Tähelepanu: Alates 2015. aastast Sel aastal kasutavad müüjad uut nippi – ettemaksulepingu alusel maksmist nimetatakse “tagatisrahaks”. Ja ostjad allkirjastavad sellise lepingu hõlpsalt! Tagatisraha ei ole ju tagatisraha, mis tähendab, et müüja tagastab selle.

Te eksite, härrased, ostjad! Tagatisraha pole lihtsam tagastada kui tagatisraha.

Eriti süüdi on sellistes trikkides suured brändiagentuurid.

Teine märk hoiusest– lepingus suur summa. Moskvas ulatub lepinguline summa sõltuvalt korteri kategooriast 500 tuhande rublani.

Eelleping korterite ostmiseks või nagu neid mõnikord nimetatakse eellepinguks või eellepinguks.

Härrased, ostjad ja müüjad, ettelepingut ei eksisteeri lepingu liigi ega erivormina!

Korterite ja muu kinnisvara ostu praktikas on sõlmitud mitut tüüpi ettemaksulepinguid, mis lubavad väita, et Eelkokkulepe- see on slängiväljend kinnisvaramaaklerite jaoks, mida mõistetakse lepingutüüpide rühmana, mis käsitlevad ostjapoolset raha ülekandmist kui tasumist korteri (või muu kinnisvara) eest, mida ta kavatseb osta. Eelkõige sisaldab avansileping tingimusi korteri eest tasumiseks koos kohustusliku ettemaksu tasumisega ja selle ostjale tagastamise tingimusi.

Olenevalt poolte koosseisust võib Eelleping olla müüja ja ostja või kinnisvarabüroo ja ostja vahel.

Vastavalt juriidilisele struktuurile võib selleks olla ostu-müügi eelleping või kviitung või muu vorm.

Ettemaksulepingu peamiseks tunnuseks on selle tekstis sisalduv tingimus, et ostja peab enne põhi ostu-müügilepingu sõlmimist tasuma ostetava korteri hinna avansina summa. Ettemaks täidab ainult tasumise ja tahte tõendamise funktsiooni. Tagatisraha on ka täiendavaks tagatiseks.

Just see erinevus tagatisrahast võimaldab ostjal (ettemaksjal) müüjapoolse kohustuse täitmata jätmise korral või ettemaksulepingu tingimuste alusel nõuda ettemaksu tagastamist.

Ettemaksulepingu alusel tasutud summa on võimalik tagastada, kui olete käesoleva lepingu korrektselt vormistanud, lepingut korrektselt täitnud ning järgite ettemaksu tagastamise reegleid. Ettemaksu tegemisel võtke aega, tutvuge teile pakutava lepinguga, tehke selles parandusi ja täiendusi.

Kui müüja keeldub ettemaksu tagastamast, on ostjal õigus nõuda raha tagastamist kohtus, esitades hagi kohtusse.

Tüüpilised vead, mida ostjad ettemaksu tegemisel teevad

Ostjad teevad nelja vigade rühma:

• Ettemaksuleping on sõlmitud valesti
• Lepingu ebaõige täitmine
• Nad käituvad naastes valesti
• Käituge valesti, kui müüja keeldub ettemaksu tagastamast

Kuidas õigesti sõlmida korteri ettemaksu lepingut:

Korrektselt saab lepingu sõlmida ainult selleks volitatud isikuga - korteriomanikuga või volikirja alusel tegutseva isikuga.

Ettemaksulepingu alusel tehtud makset tuleks nimetada ainult ettemakseks.

Lepingus ei tohiks olla mainitud selle maksega kaasnevate kohustuste tagatist.

Ostjal on mugav (ja kohustuslik) märkida periood, mille eest ettemaksu tasutakse.

Selle perioodi lõpus tagastab ostja ostjale ettemaksu või sõlmitakse korteri ostu-müügileping ja avanss tasaarveldatakse korteri hinnaga.

Kuidas korrektselt täita korteri ettemaksu lepingut:

Ostja põhireegel on, et ettemaksu tasumine tuleb vormistada kirjalikult eraldi dokumendina. Kuidas? Näiteks korterimüüja kviitung.

Levinud viga– sõlmivad avansilepingu, seejärel kannavad sularaha üle. Kõik!

Puuduvad kviitungid ega muud tõendavad dokumendid.

Kui maksate agentuurile ettemaksu: Te peate esitama avansi vastuvõtjale volikirja nende rahaliste vahendite vastuvõtmise õiguse kohta. Vahendid kantakse kassasse, Teile antakse kassa laekumise order + Kassakviitung.

Vastuvõtmisel on vaja kontrollida ettemaksu saaja juriidilise isiku andmeid ja avansilepingus märgitud andmeid.

Kui ostjal on lepingus muid kohustusi, peab ostja need täitma sõna otseses mõttes, nagu lepingus ette nähtud.

Korteri ostmisest keeldumise korral korrektse kirjaliku ettemaksulepingu olemasolul tagastatakse ettemaksusumma.

Kuidas korrektselt toimida korteri ettemaksu tagastamisel:

Kui ettemaksu suulisel nõudmisel ei tagastata, ärge raisake aega ja teavitage müüjat kirjalikult oma korteri ostmisest keeldumisest ja ettemaksu tagastamise nõudest. Soovitav on nõudeid motiveerida viidates lepingu punktidele.

Nõue saadetakse telegrammiga koos kättetoimetamise kinnitusega.

Korteri müüja keeldumise või vaikimise korral on ostjal õigus nõuda kohtus tasutud ettemakse tagastamist, lisaks intressi tasumist kinnipeetud ettemaksu summalt. Kui Te ettemakselepingus intressi suurust ega viivise suurust juhul, kui müüja ettemaksu kinni peab, ei määranud, arvestab kohus intressi pangaintressimääras.

Kuidas tagatisraha tagastada?

Kui korteri eest on sissemakse tehtud, pole olukord nii lootusetu, kui võib tunduda. Tagatisraha oma õigusliku ülesehitusega eeldab selle tagastamise võimalust. Tagatisraha turvafunktsioon ehk mittetagastamine on võimalik ainult siis, kui on süüdi tagatisraha tasunud isik. Seetõttu on ka tagatisraha lepingu sõlmimisel, korterist keeldumisel vaja leida korteri ostu takistavad faktilised alused (puudused, õiguslikud puudused). Sel juhul ei ole ostja ostust keeldumises süüdi ning tagatisraha tuleb tagastada.

Õigusvaidluse väljavaated

Vaidlused ettemaksete üle jõuavad kohtusse juhtudel, kui korterimüüjad keelduvad ettemaksu tagastamast. Müüjate argumendid kohtus taanduvad ühele – avansileping on tagatisraha. Ostja keeldus korterit ostmast, tagatisraha ei tagastata.

Ja siin kerkib täies jõus üles tõendamise küsimus: milline leping sõlmiti: kas ettemaksu või tagatisraha kohta.

Ostja-maksja kasuks annab tunnistust korrektselt sõlmitud ja täidetud leping. Tagatisraha olemasolu on müüjal kohustus kohtule tõendada.

Paljud kohtupraktikad selles küsimuses ei ole selged. Kohtud toetavad rohkem ostjate seisukohta. Nagu selgub, pole sugugi lihtne tõestada, et makstud makse on tagatisraha, isegi kui järgitakse Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikliga 380 kehtestatud kirjalikku vormi. Pealegi on ostjate kasuks langetatud kohtulahendeid, kui ettemaksu ei kinnitatud müüja kviitungiga.

Korterimüüja peaks meeles pidama, et tagatisraha olemasolu tõendamise kohustus lasub koodeksi artikli 380 kohaselt temal. Kuni pole tõestatud vastupidist, loetakse ülekantud raha ettemaksuks, mis muudab ostja positsiooni oluliselt tugevamaks.

Korteri ostmine on oluline samm, mis nõuab ostjalt kõrgendatud tähelepanu. Sobiva korteri valimine pole lihtne, kuid pärast valimist tuleb kontrollida ka valitud objekti “puhtust”, et mitte sattuda ebameeldivasse olukorda igasuguse pettusega. Kui korter on välja valitud ja kontrollitud, siis saab tehinguga edasi minna. Kuid on olukordi, kus sellist tehingut ei saa erinevatel põhjustel mitme päeva jooksul lõpule viia. Need võivad olla puudulikult vormistatud dokumendid, ebapiisav summa vms. Ja siis jõustub poolte vahel ostu-müügilepingu sõlmimise leping, mida toetab ostja ettemaks või teisiti öeldes tagatisraha.

Täna räägime sellest, kuidas korteri ostmisel tagatisraha õigesti täita, kas tagatisraha on võimalik tagastada ja kuidas kirjutada raha laekumise kviitung. Samuti saate siit tasuta alla laadida näidatud dokumentide näidiseid ja konsulteerida meie valvejuristiga veebis.

Tagatisraha korteri ostmisel on teatud summa rahalises väljenduses, mille ostja kannab müüjale üle vara maksumuse tõendina tehingu tegemise kavatsusest ja selle tehingu kõigi tingimuste tagamiseks. Seega toimib tagatisraha omamoodi tagatisena, et teatud korteri ost-müük osapoolte poolt teatud kokkuleppe järgi vormistada. Tagatisraha tagab ostjale, et korterit ei müüda ning see ootab teda kindla aja ning fikseeritud hinnaga. Müüja jaoks näitab tagatisraha ostja otsuse kindlust oma korter osta, mille tulemusena ta enam teisi ostjaid ei otsi. Tagatisraha julgustab tehingu pooli oma kohustusi täitma.

Tagatisraha on korteri ettemaks, mis arvestatakse peale tehingu sooritamist korteri maksumuses.

Aga meie maailmas ei tasu loota heale nimele ja ausõnale, sest korter pole kott ega isegi mitte keskklassi auto, see on tükk kinnisvara, kus “kui midagi juhtub” võid kaotada. tohutuid rahasummasid. Seega peab müüjale antud korteri ettemaks olema vormistatud juriidiliselt korrektselt.

Tagatisraha suurus ei ole seadusega määratud, see lepitakse poolte vahel kokku iseseisvalt. Kõige sagedamini võetakse protsent korteri kogumaksumusest vahemikus 5-10. Aga kõik oleneb kokkuleppest. Tagatisraha ülekandmine tagab, et ostja ostab täpselt selle korteri, mille eest ta maksis. See toiming peab olema juriidiliselt vormistatud, s.t. vormistada hoiuleping. Ja siin ei tohiks te protseduuri lihtsustada ja pääseda sellest, et müüja kirjutab kviitungi, et ta sai korteri eest raha. Selline kviitung, mida ei toeta ükski teine ​​dokument, ei garanteeri tagatisraha tagastamist ettenägematute olukordade korral ning see on üsna problemaatiline dokument, mida kohtus vaidlustada. Loomulikult on vaja kviitungit, kuid ainult kinnitusena hoiulepingu alusel raha laekumise kohta.

Olulised punktid hoiulepingu vormistamisel

Enne kui annate müüjale korteri eest ettemaksu, peate vormistama tagatisraha lepingu. Kuidas kandideerida? Selle vorm ei ole seadusega kehtestatud, kuid tüüpnäidised saab alla laadida allpool või küsida seda tehingut töötlevast kinnisvarabüroost. Igal juhul tuleb lepingu sõlmimisel arvestada järgmiste kohustuslike punktidega:

1. Tehingu osapooled: täisnimi, passiandmed, aadressid. Müüjaks on märgitud korteri omanik ja kui neid on mitu, siis on kõige parem märkida kõik.
2. Kogu vajalik info korteri kohta. Aadress, ruutmeetrid, muud omadused. Kindlasti märkige ära korteri kogumaksumus.
3. Tagatisraha suurus on lepingus märgitud nii numbrite kui ka sõnadega. Tagatisraha ülekandmise aeg ja ülekandmise viis lepitakse kokku. Tagatisraha saab kanda kas sularahas või pangakontode kaudu. Esimesel juhul on vajalik kviitung, teisel juhul on kinnitus pangakonto väljavõte. Panga kaudu ülekandmisel tuleb lepingusse märkida korteriomanike konkreetsed kontod.
4. Poolte kohustused. Müüja jaoks on see kohustus vabastada korter nii elanikelt kui ka registreeritud isikutelt ja muud sarnased toimingud, mis on seotud korteri müügiks ettevalmistamisega. Ostjale - maksekohustused.
5. Osapoolte vastutus. Iga osapool vastutab tehingu ebaõnnestumise eest. Ostja võib mis tahes põhjusel kinnisvarast keelduda, mis ähvardab teda tagatisraha kaotamisega. Kui omanik keeldub korteri ostu-müügitehingust, siis kohustub ta tagastama ostjale 2 tagatisraha.
6. Muud olulised tingimused. See võib olla näiteks punkt kommunaalmaksete jagamise kohta või mööbli jätmise kohta vms.
7. Tehingu aeg. Hoiuselepingu kohustuslik punkt on rangelt määratletud tähtajad lõpliku ostu-müügilepingu sõlmimiseks ja tehingu registreerimiseks volitatud riigiasutuses.

Võib öelda, et tagatisraha “seob” ostjat ja müüjat. Loomulikult esineb ka vääramatu jõu asjaolusid, kui tagatisraha saab tagastada, mis tuleb lepingus täpsustada.

Deposiitleping on kirjutatud 2 eksemplaris, üks ostjale ja teine ​​müüjale või ühele müüjatest, kui neid on mitu.

Selle lepingu õige koostamine on edu võti. See ei nõua selle notari kinnitust (kuigi see on soovitav), kuid kõige parem on, kui lepingu koostab advokaat. See kaitseb ostjat lõkse eest.

Järgmine kohustuslik samm pärast hoiulepingu allkirjastamist on kviitung. Muidugi juhul, kui tagatisraha kantakse üle sularahas.

Kviitungi kirjutab müüja ise, kasutades kirjutamisel pastapliiatsit. Probleemide korral paneb käekirjaekspertiis kõik oma kohale. Kusjuures lühikest allkirja on rohkem võimalik võltsida. Kui kviitung prinditakse arvutiga, siis peaks see võimalus olema notari poolt kinnitatud.

Raha ülekandmise ajal kirjutatakse kviitung. Parim on, kui ostja poolelt on tunnistajaid - mitte sugulasi ja sõpru, vaid võõraid.

Kirjutades peab müüja märkima:

1. Dokumendi nimetus on “Kviitung” ja märgi ka, millise hoiulepinguga see käib (nr, number).
2. Valmistamise kuupäev.
3. Peod, nende täielikud passiandmed.
4. Helistage rahasummale, mille ta saab sissemakse (ja mitte midagi muud).
5. Sissemakse summa näidatakse numbrite ja sõnadega.
6. Kinnistu kirjeldus. Samuti on soovitatav lisada kviitungi lühikokkuvõttes vara omadused, mis olid märgitud hoiulepingus.
7. Müüja allkiri. Soovitav on, et see oleks sama, mis passis.

Oluline punkt: kui korterit omab mitu isikut, peab igaüks neist tegema kviitungi, et vältida edasisi üksteise vastu nõudeid. Omanikud kirjutavad välja identsed kviitungid, kus muutub vaid tagatisraha suurus, mis jagatakse igale isikule proportsionaalselt korteri omandiõiguse dokumendis märgitud osadega. Kui omanikel on alaealised, tegutseb nende nimel vanem või eestkostja.

Kui müüjale korteri ostmisel antud tagatisraha ei ole korralikult vormistatud, õõnestab see ostja rahalist kindlustunnet. Ja parim variant oleks vormistada nii hoiuleping kui ka notari kviitung.

Kui te ei saa korteri ostmisel iseseisvalt aru, kuidas vormistada tagatisraha lepingut või vajate abi juriidiliselt pädevate dokumentide vormistamisel kinnisvara ostu-müügiks, siis on teie teenistuses meie valveadvokaat.