Kinnisvara elutsükkel allub teatud mustritele ning hõlmab nii majandusliku kui füüsilise eluea perioodi

Majanduslik eluiga, mis määrab ajaperioodi, mille jooksul saab objekti kasutada kasumiallikana. Majanduselu lõppeb siis, kui tehtud parendused enam vara väärtust ei suurenda.

Tüüpiline füüsiline eluiga on funktsionaalselt sobivas seisukorras kinnisvara tegelik eksisteerimise periood enne selle lammutamist. Määratud regulatiivsete dokumentidega. Kinnisvaraobjektide füüsiline ja majanduslik eluiga on oma olemuselt objektiivne, mida saab reguleerida, kuid ei saa tühistada.

Eluaeg on ajavahemik, mil objekt eksisteerib ja saate selles elada või töötada.

Kinnisvara eluea seisukohalt eristatakse järgmisi perioode:

Efektiivne vanus, mis peegeldab objekti vanust sõltuvalt selle välimusest ja tehnilisest seisukorrast.

Kronoloogiline (tegelik) vanus, mis vastab perioodile, mil objekt on kasutusse andmisest alates.

Ülejäänud majanduslik eluiga, mida kasutatakse hindaja poolt objekti hindamiseks ja mis moodustab ajavahemiku hindamise kuupäevast kuni objekti majandusliku eluea lõpuni.

Kinnisvara kui majandusobjekti elutsükkel on järgmine:

1. Looming

2. Kinnisvara riiklik registreerimine - Vene Föderatsioonis - õigusakt, millega riik tunnustab ja kinnitab kinnisvara õiguste tekkimist, piiramist (koormamist), üleandmist või lõpetamist vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule. .

3. Omamine ja kasutamine; omanike vahetus. Valdus - tsiviilõiguses - omaniku võim; asja tegelik valdamine, luues omanikule võimaluse asja vahetult mõjutada.

4. Areng

5. Kinnisvara tarbimisomaduste halvenemine

6. Majanduselu lõpp

Kinnisvaraettevõtte kui kinnisvarakompleksi elutsükkel

Vastavalt artiklile 132:

1. Ettevõte kui õiguste objekt kajastatakse äritegevuse teostamiseks kasutatava varakompleksina.

Kinnisvarana kajastatakse ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi.

2. Ettevõte tervikuna või selle osa võib olla ostu-müügi, pantimise, rentimise ja muude omandiõiguse seadmise, muutmise ja lõpetamisega seotud tehingute objektiks.

Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi koosseis hõlmab igat liiki vara, mis on ette nähtud selle tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad, samuti õigused individualiseerivatele nimetustele. ettevõtet, selle tooteid ning töid ja teenuseid (kaubanimi, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi elutsükkel:

1. Ettevõtte asutamine või erastamine

2. Omandiõiguste riiklik registreerimine (riigi-, munitsipaal-, era-, kaasomand). Ettevõtte õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine tuleb läbi viia erilisel viisil, mis on määratud selle objekti juriidilise eripäraga. Ettevõtte põhijooneks on erinevatel territooriumidel asuvate maatükkide ja muu kinnisvara kaasamise võimalus, samuti kinnisvara ettevõttest väljaarvamise võimalus.

3. Disainivõimekuse saavutamine või saavutamine

4. Optimaalne jõudlus

5. Omaniku vahetus, privaatne ja täielik

7. Saneerimine, reform, ümberehitamine, ühinemine, omandamine

8. Pankrot (valikuline etapp)

9. Likvideerimine (vabatahtlik etapp). Kinnisvarakompleksi likvideerimine on enampakkumised ja muud mehhanismid pankrotistunud organisatsiooni vara (sh kinnisvara) müügiks vastavalt pankrotimenetluse õigusnormidele.

10. Toimimise lõpetamine: loomulik mittetaastamine, füüsiline hävitamine, tahtlik lammutamine.

Kinnisvara elutsükkel- ajavahemik, mille jooksul see eksisteerib füüsilise objektina.

Ärilisel eesmärgil soetatud kinnisvara elutsükkel selle kinnistu omaniku seisukohast võib korduda sama kinnisvara uue omanikuga kuni vara eluea lõpuni. Elutsükkel allub G. Harrisoni järgi pidevalt teatud mustritele – see on füüsiline, majanduslik, kronoloogiline periood ja ülejäänud majanduselu periood.

Õigel ajal füüsiline elu objekt viitab ajale, mil on võimalik elada või töötada olemasolevas hoones või rajatises. See näitaja võib olla normatiivne, arvutatud, tegelik ja võib suureneda tingimuste paranemise või moderniseerimise tõttu. Kui tükk kinnisvara lammutatakse, lõpeb selle füüsiline eluiga.

Õigel ajal majanduselu viitab perioodile, mille jooksul saab objekti kasutada, saades kasumit, need parandused suurendavad objekti väärtust; Kui tehtud parendused ei anna teatud panust vara väärtusesse selle vananemise tõttu, siis selle majanduslik eluiga lõpeb.

Under kronoloogiline vanus mõista ajavahemikku, mis on möödunud kinnisvara kasutuselevõtmisest kuni selle hindamise kuupäevani.

Eluaeg

Kehtiv vanus põhineb kinnisvara välimuse, tehnilise seisukorra ja kinnisvara kogumaksumust mõjutavate majanduslike tegurite hindamisel.

Efektiivne vanus- see on vanus, mis vastab objekti teatud füüsilisele seisundile ja võttes arvesse selle rakendamise võimalust.

Tüüpilist kasutusiga nimetatakse standardseks kasutuseaks.

Standardne kasutusiga- see on hoonete või rajatiste kasutusiga, mis on määratletud eeskirjades.

Under järelejäänud majanduselu ehitised viitavad perioodile selle hindamise kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni. Seda perioodi kasutab hindaja tulevase sissetuleku hindamiseks. Objekti järelejäänud majanduslikku eluiga pikendab selle kaasajastamine või renoveerimine.

Kõik eelpool käsitletud kinnisvaraobjektide elukaare ja eluea etapid on omavahel seotud. Kinnisasja omanik peab adekvaatsete meetmete rakendamiseks, mis tagavad vara tasuvuse ja selle ohutuse tõusu, arvestama kinnisvara asukohaga teatud (mis tahes) elukaare etapis.

Kinnisvara elutsükli etapid

Seega alluvad kinnisvaraobjektid oma eksisteerimise ajal majanduslikele, füüsilistele, juriidilistele muutustele ning läbivad elutsükli järgmised etapid:

• moodustamine on ehitamine, s.o uue ettevõtte loomine, maa ostmine või eraldamine;
• käitamine – hõlmab käitamist ja arendamist, s.o laiendamist, ümberkorraldamist või rekonstrueerimist;
• eksisteerimise lakkamine on lammutamine, looduslik hävitamine või likvideerimine.

Kinnisvara elutsükli etapid:

1. Projektikontseptsiooni kujundamine ja vaba maatüki kasutusvõimaluse valik. Sel perioodil valitakse maa parim ja efektiivseim kasutusviis. Kasutusjuhtumi valik lõpeb parenduste kavandamiseks vajalike tehniliste kirjelduste väljatöötamisega.

2. Parenduste kujundamine. Praeguses etapis - projekteerimise tehniliste kirjelduste alusel - toimub projekti väljatöötamine lubade saamiseks ja maatüki ettevalmistamiseks vajaliku dokumentatsiooni valmistamisega, samuti kommunikatsioonide rajamisega, hoonete ehitamisega ja uute istanduste istutamisega. .

3. Parenduste valmistamine (ehitus, ehitus).. Projekti teostamisel töövõtjate poolt muudetakse peaaegu täielikult kõik objekti füüsilised omadused, kusjuures need muutused kajastatakse inventaris ja katastridokumentides.

4. Tiraaž (ost-müük, annetamine, rentimine jne) omandiõiguse üleminekuga või sellele õigusele koormise ilmnemisega. Selles etapis tehakse kinnisvaraga tehinguid.

5. Objekti sihtotstarbeline kasutamine (tarbimine) koos tehnilise ja operatiivse hooldusega. Selles elutsükli etapis korraldab juht (või professionaalne haldusfirma) objekti tarbijapotentsiaali ratsionaalse kasutamise kasutajate poolt.

6. Moderniseerimine: kapitaalremont, rekonstrueerimine, parenduste taastamine koos objekti võimaliku ümberotstarbega (funktsionaalse otstarbe muutmisega). See etapp algab hetkest, mil objekt oma praeguses seisukorras ei suuda enam rahuldada kasutajate kaasaegseid vajadusi ja/või kui selle kasutamine muutub majanduslikult ebaefektiivseks. Selles etapis tehakse minimaalselt kapitaalremont ilma planeeringulahendust ja funktsionaalset eesmärki muutmata, kuid kõrvaldades eemaldatava füüsilise kulumise ja funktsionaalse vananemise.

7. Paranduste kõrvaldamine, lammutamine, prügilasse ladestamine või materjalide taaskasutamine. Elutsükkel lõpeb parenduste lammutamisega nende majandusliku eluea lõpus. Fondivalitseja koostab ettepanekuid ehitiste lammutamise tähtaegade ja majanduslikult otstarbeka meetodi määramiseks, arvestades likvideeritud hoonete ja kommunikatsioonide konstruktsioonielementide ja materjalide müügivõimalust.

Reprodutseerimise või asendamise kogumaksumus on uue hoone reprodutseerimise (asendamise) kulude summa hindamiskuupäeval kehtivates hindades. Seetõttu on vaja arvestada uue vara ja hinnatava vara omaduste erinevustega.

Kanda hindamisel tähendab hindamisobjekti kasulikkuse ja seega väärtuse kadumist mis tahes põhjusel. Amortisatsiooni (väärtuse vähenemisena) saab väljendada absoluutsetes ja suhtelistes ühikutes. Kui kulumit väljendatakse absoluutühikutes (rahaühikutes), siis arvatakse see maha reprodutseerimise kogumaksumusest.

Vrep = Vprep – Ja või Vrep = Vprep – Ja (6.5)

kus SV on objekti reprodutseerimise maksumus;

V asendamine – objekti parenduste asendamise kulu;

Vр reprodutseerimine – objekti reprodutseerimise kogumaksumus;

Vп asendamine – objekti väljavahetamise kogumaksumus;

Ja – hindamisobjekti kulum väljendatuna rahaühikutes.

Kui kulumist väljendatakse suhtelistes ühikutes (protsentides), kasutatakse järgmist valemit:

Vп reprodutseeritud = V reprodutseeritud ∙(1 – И), (6.6)

kus I on hinnatava objekti kulumine, väljendatuna suhtelistes ühikutes.

Kulumise määramiseks on kaks võimalust:

eluaegne meetod;

kulumistüüpideks jagamise meetod.

Amortisatsiooni kui väärtuse vähenemist saab väljendada nii suhtelistes väärtustes (seos reprodutseerimise kogumaksumusega või kogu asendamise maksumusega) kui ka absoluutarvudes.

Kulumise arvutamine eluea meetodil

Kulumine on objekti aja funktsioon.

Hoonete amortisatsiooni määramisel eluea meetodil lähtutakse hinnatava objekti konstruktsioonide uurimisest ning eeldusest, et objekti tegelik vanus on seotud tüüpilise majandusliku elueaga, kuna akumuleeritud amortisatsioon on seotud hoone maksumusega. hoone reprodutseerimine (asendamine).

Kulumise arvutamisel elutsükli meetodi abil kasutatakse järgmisi mõisteid:

Ehitise füüsiline eluiga (T n) on ehitise ekspluatatsiooniperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoone kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (T fakt) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtust kuni hindamise kuupäevani.

Efektiivne vanus (T eff) arvutatakse ehitise kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamiskuupäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone ekspluatatsiooniomadustest võib tegelik vanus erineda kronoloogilisest vanusest üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.

Riis. 6.1. Hoone eluperioodid ja nende iseloomustamine

hindamisnäitajad

Füüsilise kulumise, tegeliku vanuse ja majandusliku eluea näitajad on teatud vahekorras, mida saab väljendada valemiga

I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6,7)

kus I on kulumine, %;

Tef – tegelik vanus, mille määrab ekspert, lähtudes elementide või hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast;

Tn – tüüpiline füüsilise elu periood.

I = (T fakt / T n) ∙ 100%, (6,8)

kus T fakt on kronoloogiline vanus.

Valemi (6.8) kasutamine on asjakohane võrreldavate objektide kulumise protsentuaalsete korrigeerimiste arvutamisel (võrdlusmüügi meetod), kui hindajal ei ole võimalik kontrollida valitud analooge valemis (6.7) kasutatavate näitajate määramiseks.

Näide. Määrake hinnatava vara väärtus. Hinnatakse 1980. aastal ehitatud hoonega maatükki. Hoone standardne kasutusiga on 150 aastat. Maatüki turuväärtus määrati müügi võrdlemisel ja on 4,5 miljonit rubla. Konstruktsiooni väljavahetamise kogumaksumus määrati võrdleva ühiku meetodil 11,4 miljoni rubla tasemel. Hindamise kuupäev: 30. jaanuar 2010.

Lahendus.

Hoone kronoloogiline vanus on 30 aastat. Konstruktsiooni kulumise arvutamiseks kasutame valemit (6.8), kuna tegelikku vanust pole antud.

I = (T fakt / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Hinnatava objekti väärtuse arvutamiseks rakendame valemit 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 rubla.

Seega kujunes hinnatava objekti maksumuseks kulumeetodi raames arvutatuna 12 480 000 rubla.

- muutused tehnoloogias;

Aja jooksul väheneb hoonete ja rajatiste suhteline väärtus mitmel põhjusel:
- konstruktsioonide kulumine töö ajal;
- kahjulikud keskkonnamõjud;
- muutused tehnoloogias;
- erinevate välistegurite mõju.
Enne kinnisvarale iseloomuliku erinevat tüüpi amortisatsiooni ja vananemise arvutamise meetoditega tutvumist tuleks põhjalikumalt tutvuda põhimõistete ja nende omadustega.

Mõiste "kulumine" on erinevates teadmisteharudes ja tegevusliikides erineva sisuga. Professionaalsete hindajate ja raamatupidamisspetsialistide poolt on mõiste “amortisatsioon” tähenduses olulisi erinevusi. Raamatupidamise kontekstis on amortisatsioon (nagu amortisatsioon) vahend kulude katmiseks vara eluea jooksul. Ilmselgelt ei ole amortisatsiooni arvutamine hindamisprotseduur. Praktiseeriv hindaja ei ole huvitatud varade arvestusest (samamoodi nagu raamatupidaja püüab põhjendada järeldust hinnatava objekti konkreetse väärtuse kohta). Amortisatsiooni hindamisel on hindaja eesmärk määrata kindlaks konkreetse kinnisvara väärtus konkreetsel kuupäeval kulupõhiselt, võttes arvesse (hinnangulist) amortisatsiooni kui vahet taastamis- (asendus) maksumuse ja kinnisvara turuväärtuse vahel. täiustused.

Seevastu hindamist käsitlevas metoodilises kirjanduses leidub kulumise määratlusi kinnisvaraobjektide tehnilisest ja ekspluatatsioonilisest sfäärist või masinaehitustehnoloogias kasutatavast (Näiteks ühes tuntumas masinate hindamise õpikus ja seadmete jaoks on olemas järgmine määratlus: „Masinate ja seadmete füüsiliseks kulumiseks nimetatakse pindade suuruse, kuju, massi või seisundi muutumist pidevatest koormustest tingitud kulumisest või pinnakihi hävimisest hõõrdumise tõttu. Kulumise suurust iseloomustavad kindlaksmääratud pikkuse, mahu, massi jne ühikud , ei ole hinnanguline.

Keegi ei vaidle vastu, et eriteadmised on kasulikud, kuid need on täiendavad, mitte määravad ega saa olla selle mõiste definitsiooniks konkreetse distsipliini – hindamisteooria ja majanduslike mõõtmistega seotud hindamiskutse – raames.

Kuna väärtust loob kasulikkus, siis on väärtustava objekti parenduste väärtuse vähenemine töö käigus ja mitmesuguste muude vananemistegurite mõjul amortisatsiooni tagajärg, s.o. selle väärtuse (kasulikkuse) kaotamine.

Kulum (hinnanguline) või väärtuse langus, on kinnisvara parenduste tegelik väärtuse vähenemine mitmete tegurite mõjul (vanuse kasv, töö intensiivsus, uute ehitusmaterjalide ilmumine ja uued arendused hoonete (konstruktsioonide) projekteerimisel ), seadusandlikud piirangud jne), millel on erinevad päritoluallikad.

Akumuleeritud amortisatsiooni iseloomustab parenduste väärtuse vähenemine kõigist võimalikest põhjustest.

Klassikaline hindamisteooria eristab kolme tüüpi väärtuse langust:
- füüsiline halvenemine;
- funktsionaalne vananemine;
- väline (majanduslik) vananemine.

Füüsiline kulumine (riknemine)- ehituselementide algsete kasutusomaduste osalise või täieliku kadumisega seotud parenduste väärtuse vähenemine nende toimimise ja loodusjõudude mõjul toimuva loomuliku vananemise, samuti projekteerimisvigade või ehitusreeglite rikkumise tõttu ( joonis 11.1).

Seda tüüpi kahjustused tekivad üksikute konstruktsioonielementide või kogu hoone füüsilise ja tehnilise seisundi (tugevus, jäikus, atraktiivsus jne) halvenemise tõttu. Hoone maksumuse vähenemist võib seostada ka ehituskvaliteedi, kasutatud ehitusmaterjalide, rajatise ekspluatatsioonitingimuste, kliimatingimuste, jooksvate remonditööde regulaarsusega jne. Tavaliselt arvab turg, et uus hoone on parem kui vana.

Funktsionaalne vananemine) - parenduste väärtuse vähenemine nende funktsionaalsete omaduste mittevastavuse tõttu hindamispäeval turunõuetele.

See võib olla konstruktsiooni- või ruumiplaneeringu lahenduse vananemine, hoone (konstruktsiooni) ehitusmaterjalid ja insenertehnilised seadmed, infrastruktuuri ja interjööri modernsuse puudumine, teostatud ehitustööde kvaliteedi mittevastavus seda tüüpi ehitustööde jaoks vajalikele kaasaegsetele turustandarditele. hoone (konstruktsioon), liialduste olemasolu jne Funktsionaalne vananemine võib kehtida nii pikaealiste kui ka lühiajaliste konstruktsioonielementide kohta.

Füüsilise kulumise kuhjumise protsessi kajastav kõver
I on kulumise intensiivse kuhjumise periood, mis on seotud objekti töö algusega, sissesõiduperiood;
II - stabiliseerimisperiood, normaalse töö ja aeglase kulumise periood, mille jooksul kogunevad pöördumatud deformatsioonid;
III - väsimuse (tehniliselt parandamatute) deformatsioonide intensiivse kuhjumise periood ja kui kulumismäär jõuab kriitilise väärtuseni (80%), tekib küsimus hoone demonteerimise vajadusest.

Funktsionaalse vananemise ulatus iseloomustab selle üksikute elementide või kogu hoone kui terviku funktsionaalse mittevastavuse astet ja selle töökvaliteedi peamisi parameetreid, mis määravad inimeste elutingimused, osutatavate teenuste mahu ja kvaliteedi ning kaasaegsed turu nõuded.

Väline (majanduslik) vananemine (väline vananemine)- väärtuse vähenemine hinnatava objekti väliste tegurite negatiivse mõju tõttu.

Need tegurid võivad olla erinevat tüüpi:
- füüsiline (elamurajooni lähedal on lennujaam, kiirtee, tehas jne);
- majanduslik (muutuda võib nõudluse ja pakkumise vahekorras, toorainete ja (või) energiaressursside hinnas, konkurentsi tasemes, välismajanduse olukorras, makromajanduse, tööstuse, piirkondlike majandustegurite mõjus, millel on negatiivne mõju);
- poliitiline (seadusandlikud piirangud ja muutused poliitilistes, finants- ja muudes tingimustes kinnisvaraturul).

Seda tüüpi vananemine on omane täiustustele nende fikseeritud asendi tõttu ning erinevalt füüsilisest kulumisest ja funktsionaalsest vananemisest ei avaldu objektis endas. Seda seostatakse objekti välise majanduskeskkonna (vananemiskeskkonna) ebasoodsa muutumisega. Seetõttu käsitletakse välist vananemist objekti kui terviku suhtes ja see kehtib nii maatüki kui ka teatud proportsioonides parenduste kohta. Samal ajal mõõdetakse välist kulumist sageli üürikahjumi kapitaliseeritud väärtusega, mida hinnatakse brutorendi kordaja abil.

Asjaolu, et allikad on eraldatud (ei kattu) ja hõlmavad võimalike põhjuste kogu väärtuste vahemikku, võimaldab väita, et hindamise teoorias on kasutusele võetud kulumise ja vananemise süsteem, mis ei võimalda topelt. loendamine, erinevalt teatud kulumistüüpide (vananemise) „komplektist”, mis on selles mõttes vigane, mis on sisse viidud ESO-sse (vt õpiku punkt 3.3.3). Näiteks füüsiline amortisatsioon on defineeritud kui väärtuse vähenemine, mis tuleneb varade tarbimisest nende kasutamise kaudu. Siin käsitletakse allikaid lähikeskkonnas, mis määrab hinnatava objekti töökvaliteedi. Funktsionaalne vananemine on seotud muutustega hinnatavat objekti tootvas tööstuses ja välise vananemise, nagu nimigi ütleb, määravad muutused objekti toimimise makromajanduslikes tingimustes.

Vastvalminud hoonetel võib täheldada peaaegu igat liiki kulumist, ka kõige efektiivsemale maakasutusele vastavatel. See on tingitud asjaolust, et ehitustööde käigus võidakse teha teatud valearvestusi ja kõrvalekaldeid esialgsest projektist. Lisaks võib projekteerimisperioodi pikkuse ja pikkade ehitusperioodide tõttu isegi kõige kaasaegsemates projektides esineda funktsionaalseid ebakõlasid objekti kasutuselevõtu ajaks.

Kogunenud kulum- väärtuse vähenemine kõigi väärtuse languse tegurite tõttu

Allahindlussüsteem kinnisvara hindamisel

Kahjustus võib olla pöörduv või pöördumatu.

Pööratav kahjustus on kulumine või vananemine, mille põhjuste kõrvaldamine on tehniliselt teostatav ja majanduslikult põhjendatud (otstarbekas).

Tegevus loetakse majanduslikult põhjendatuks, kui hinnatava objekti väärtuse suurenemine pärast põhjuse kõrvaldamist ei ole väiksem selle teostamise maksumusest.

Pöördumatu kahjustus- kulumine või vananemine, mille puhul seda põhjustavate põhjuste kõrvaldamine ei ole füüsiliselt või tehniliselt teostatav või mille kõrvaldamine ei ole majanduslikult põhjendatud.

Füüsiline halvenemine ja funktsionaalne vananemine võib, kuid ei pruugi olla hindamiskuupäeval parandatav.

Väline (majanduslik) kulumine kinnisvara hindamist peetakse alati vältimatuks. See on otseselt seotud hinnatava objekti asukohaga. Põhjused, mis seda põhjustavad, on vara välised ja neid ei saa hinnata hinnatava vara omanik kõrvaldada.

Hoonete amortisatsioon on otseselt seotud nende vanuse ja nii kogu hoone kui ka selle üksikute konstruktsioonielementide kasutuseaga. Teoreetiliselt peaks hoone või selle komponent oma kasuliku eluea jooksul kaotama kogu oma väärtuse, mistõttu väärtuse languse arvutamisel kasutatakse hoone või selle koostisosa koguamortisatsiooni arvutamisel mõõtmiskuupäeval saavutatud vanust ja kasulikku eluiga. komponendid. Sel juhul peab hindajal olema ettekujutus kinnisvara elutsüklist.

Kuna kinnisvaraobjektid alluvad kogu nende eksisteerimise aja jooksul füüsilistele, majanduslikele ja juriidilistele muutustele, läbib iga kinnisasi (v.a maa) oma elukaares järgmised laienenud etapid:
- moodustamine - ehitamine, uue ettevõtte loomine, maatüki omandamine (ostmine, eraldamine jne);
- käitamine - käitamine ja arendamine (laiendus, rekonstrueerimine, ümberkorraldamine jne);
- eksistentsi lakkamine - lammutamine, likvideerimine, looduslik häving.

Samas toimub kinnisvara kui füüsilise objekti elukaare jooksul selle kinnisvaraobjekti kui õigusobjekti omaniku, valdaja või kasutaja muutumine, võimalik, et mitmekordne.

Kinnisvara elutsükkel allub teatud seadustele ja hõlmab G. Harrisoni (Harrison G. Real Estate Valuation: tõlge inglise keelest M.: ROO, 1994) definitsiooni kohaselt selliseid mõisteid nagu füüsiline eluiga, majanduslik eluiga, järelejäänud majanduslik eluiga, nagu samuti kronoloogiline ja efektiivne vanus.

Akumuleeritud kulumi (kumulatiivse allahindluse) arvutamisel kasutavad hindajad järgmisi mõisteid.

Standardne kasutusiga (Tm)– eeskirjadega määratud hoonete ja rajatiste kasutusiga, kui järgitakse hooldus- ja remondireegleid ja -tähtaegu.

Hoonete ja rajatiste (nende konstruktsioonielementide) standardne kasutusiga kehtestatakse (arvutatakse), võttes arvesse nende tehnilise toimimise (sealhulgas remondi- ja ehitustegevuse) meetmete rakendamist. See on hinnanguline ajavahemik, mille jooksul saab objekti ja selle konstruktsioonielemente olenevalt põhikonstruktsioonide (vundamendid, seinad ja laed) materjali tüübist sihtotstarbeliselt kasutada, võttes perioodiliselt arvesse jooksvaid ja kapitaalremonti. selles läbi viidud. Sõltuvalt vastupidavusest, mis määrab hoonete (ehitiste) kapitaligrupi ja nende peamised konstruktsioonielemendid, võib standardne kasutusiga ulatuda 10-175 aastani.

Paranduste füüsiline eluiga (G) (tegelik eluiga) on ajavahemik parenduste ehitamise lõpetamisest kuni nende lammutamiseni. See on ajavahemik, mille jooksul hoone eksisteerib. Ei võeta arvesse kasutamise majanduslikku otstarbekust või ebaotstarbekust. Füüsiline eluiga võib olla normatiivne, tegelik, arvestuslik (ennustuslik) ja pikenenud tänu moderniseerimisele ja tingimuste paranemisele.

Objekti majanduslik eluiga (Gk) (efektiivne eluiga)- ajavahemik, mille jooksul maaparandused aitavad kaasa vara väärtusele; aeg, mille jooksul saab objekti kasutada kasumi saamiseks.

Sõltuvalt hoonete (rajatiste) ja nende konstruktsioonielementide vastupidavusest (võimsusrühmast) võib majanduslik eluiga ulatuda 5-50 aastani, kuni tekib kiire vajadus kapitaalremondiks.

Füüsilise ja majandusliku eluea pikkus võib olla väga erinev – tavaliselt ületab eeldatav füüsiline eluiga majandusliku. Hooldus ja kapitaalremont, aga ka rekonstrueerimine pikendavad nii füüsilist kui ka majanduslikku eluiga.

Paranemise kronoloogiline vanus (T) (kronoloogiline või tegelik vanus)- periood, mis on möödunud objekti kasutuselevõtmise kuupäevast kuni hindamise kuupäevani. See on objekti tegelik (tehnilise passi järgi) vanus.

Tegelik vanus määratakse visuaalse kontrolliga ning see põhineb eksperdi või hindaja kogemustel ja hinnangul. See määratakse, hinnates välimust, tehnilist seisukorda, ekspluatatsiooni majanduslikke tegureid ja muid objekti maksumust mõjutavaid põhjuseid, võttes arvesse objekti tarbijaomadusi (turukõlblikke omadusi) selle võimaliku müügi hindamise kuupäeval. Tegelik vanus, et määrata, milline hinnatava objekti seisukord peab olema korrelatsioonis objektile vastava tegeliku vanusega, justkui käitataks seda tüüpilistes tingimustes ja tavapärase kasutusintensiivsusega.

See on hinnanguline ajavahemik, mille jooksul hoone jätkab oma omanikule kasumi teenimist, mis on määratud vahega (Tz - Tef) (Vältida tuleks sageli ebaõiget määratlust: "järeljäänud majanduse eluea periood on periood alates hoonest. hindamise kuupäev kuni objekti majandusliku eluea lõpuni" Hindamispäeval määrab hindaja kaks näitajat - kronoloogiline vanus ja hoone tegelik vanus ning just viimane kajastub arvutustes). Seda perioodi kasutab hindaja tavaliselt tulevase tulu prognoosimiseks. Kinnisvara remont ja uuendamine pikendab selle järelejäänud majanduslikku eluiga.

Objekti järelejäänud majandusliku eluea hinnang

Paranemise tõhus vanus (Teff) (efektiivne vanus)- vanus, mis on eksperthinnangukuupäeva seisuga määratud, lähtudes objekti füüsilisest seisundist ja kasulikkuse astmest (hinnatava objekti väärtust mõjutavate majanduslike tegurite alusel).

Efektiivne vanus võib olla kronoloogilisest vanusest väiksem, kui hoonet hoiti kõrgel tasemel või rekonstrueeriti. Ja vastupidi, kui hoonet on halvasti hooldatud, võib selle tegelik vanus olla suurem kui kronoloogiline vanus.

Tegelik vanus määratakse visuaalse kontrolliga ning see põhineb eksperdi või hindaja kogemustel ja hinnangul. See määratakse, hinnates välimust, tehnilist seisukorda, ekspluatatsiooni majanduslikke tegureid ja muid objekti maksumust mõjutavaid põhjuseid, võttes arvesse objekti tarbijaomadusi (turukõlblikke omadusi) selle võimaliku müügi hindamise kuupäeval. See on tegelik vanus, mille määramiseks peab hinnatava objekti seisukord olema korrelatsioonis objektile vastava tegeliku vanusega, nagu oleks seda kasutatud tüüpilistes tingimustes ja normaalse tööintensiivsusega.

Efektiivset vanust saab määrata kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse kogunenud kulumist ja loetletud majanduslikke tegureid. Seda saab määrata samamoodi kui objekti majandusliku eluea ja järelejäänud eluea tingimuste erinevust. Sõltuvalt sellest, kuidas hoonet on hooldatud, kas remondi-, kaasajastamis- või ümberehitustöid on tehtud või mitte, võib hoone tegelik vanus olla kronoloogilisest vanusest suurem või väiksem.

Objekti järelejäänud majanduslik eluiga (T) (ülejäänud tegelik eluiga või järelejäänud majanduslik eluiga)- see on hinnanguline ajavahemik, mille jooksul hoone jätkab omanikule kasumi teenimist, mis on määratud erinevusega (Tz - Tef) (Vältida tuleks sageli ebaõiget määratlust: "järeljäänud majandusliku eluea periood on periood alates hindamise kuupäev kuni objekti majandusliku eluea lõpuni "Hindaja määrab hindamiskuupäeva seisuga kaks näitajat - kronoloogiline vanus ja hoone tegelik vanus ning just viimane kajastub arvutustes). Seda perioodi kasutab hindaja tavaliselt tulevase tulu prognoosimiseks. Käitise remont ja moderniseerimine pikendab järelejäänud majanduslikku eluiga (joonis 11.3).

Konkreetse ärikinnisvaraobjekti kui omandi elutsükkel selle ühe praeguse omaniku, kes teeb kinnisvaraobjektiga oma subjektiivse teekonna ostust müügini või vahetusse, seisukohast võib korduda mitu korda, iga kord, aega uue omaniku juures, kuni selle majandusliku või füüsilise eluobjekti lõpuni. Objektide – ajaloomälestiste – puhul on olulisem füüsilise eluea näitaja, mitte omaniku, omaniku ja kasutaja vahetumise fakt.
Kõik vara elukaare etapid ja selle vanusenäitajad on omavahel seotud ning kui üks neist muutub, muutuvad vastavalt ka teised. Kinnisvara paiknemist ühel või teisel elukaare etapil peab omanik arvestama, et rakendada adekvaatseid meetmeid, mis tagavad vara kasumlikkuse säilimise ja kasvu.