Maatükkide hindamise põhisätted: Terminit "maa" kasutatakse üldiselt hoonestamata kinnistule viidates. Mõiste «maatükk» tähendab territooriumi osa, millel on tehtud töid (parandustöid), mis võimaldavad seda maatükki sihtotstarbeliselt kasutada.

Järgmised täiustused on esile tõstetud objekti loomiseks teostatud: välised: tänavate, kõnniteede, drenaaži- ja tehnovõrkude ehitus; sisemine: planeerimine, haljastus, sillutis, väljavõtete paigaldus tehnovõrkude ühendamiseks, sideliinid jne.

Vene Föderatsiooni maaseadustik sisaldab maatüki mõistet järgmiselt: „Maatükk on maapinna osa, millel on kindel piir, pindala, asukoht, õiguslik seisund ja muud riigi maakatastris ja dokumentides kajastatud tunnused. maaõiguste riikliku registreerimise kohta. Maatüki õiguslik seisund hõlmab: sihtotstarve, lubatud kasutus, seadusjärgse omandi vorm. Maatükk võib olla jagatav ja jagamatu. Jagamatu tunnistatakse maatükki, mida selle sihtotstarbe ja lubatud kasutuse järgi ei saa jagada iseseisvateks maatükkideks.

Maa hindamine ei kehti ainult tühjale, hoonestamata maale. Tüüpiline kinnistu koosneb maast ja hoonetest ning maa väärtus on vaja kindlaks määrata sellel olemasolevatest parendustest eraldi. Maasuhete põhielement on maaomand.

Maatüki hindamisel on vaja arvestada sellega kaasnevate õiguste kogumit. Ühised hindamist vajavad õigused: täisomand - võimalus kasutada üürnikuvaba krunti mis tahes seaduslikul viisil; üüriõigus - maatüki omamise võimalus rendilepingu alusel. Vastavalt Vene Föderatsiooni seadusele "Maa eest tasumise kohta" on meie osariigis maa kasutamine tasuline. Juhatuse vormid see nimetab: maamaks, rent, maa normhind (maatükkide ostmiseks ja väljaostmiseks).

Venemaal ei müüda enamikku maad, vaid antakse rendile, mistõttu hindajad ei määra sageli mitte maatüki, vaid selle rendiõiguste väärtust. Üüriõiguse hindamist kasutatakse maatüki rendiõiguse müügihinna määramisel, renditud maatüki osaks oleva eseme väärtuse määramisel ning rendilepingu lõpetamisest tuleneva kahju hindamisel.

Maavarade massi- ja üksikhinnangud: Massilise hindamise mudelid keskenduvad ühe või mitme maakasutusvõimaluse turu taastoomisele laias geograafilises piirkonnas. Massihindamise läbiviimine nõuab märkimisväärset personali; standardse metoodika väljatöötamine, mis võimaldab ühtlustada suure hulga kinnistute hindamise korda konkreetsel kuupäeval; statistiliste meetodite kasutamine nii hindamisprotsessis kui ka teostatud hindamise kvaliteedi kontrollimiseks. Massihindamine on ideaalne maksustamise eesmärgil. Üksikute kinnisvaraobjektide hindamist konkreetsel kuupäeval viib reeglina läbi väike arv töötajaid, otsuse teeb üks spetsialist. Teostatud tööde kvaliteet määratakse võrdluses sarnaste objektide tegeliku müügiga.

Parima ja tõhusaima maakasutuse analüüs. Linna maakasutuse efektiivsuse tõstmine.

Kõrgeima ja parima kasutuse kontseptsioon(NNEI) - hindamisobjekti tõenäoline ja seaduslikult lubatud kasutamine parima tuluga ning sellise kasutamise vältimatud tingimused on: füüsiline võimalus, nõuetekohane toetus ja rahaline põhjendus selliseks tegevuseks.

NEI analüüsi eesmärk on tuvastada parim ja efektiivseim kasutamine esiteks krundi kui hoonestamata (kui plats on juba hoonestatud, siis tuleks lähtuda eeldusest, et hooneid ei ole ja plats on vaba või vabaneb olemasolevate hoonete ja rajatiste lammutamise teel) , teiseks olemasolevate täiustustega.

Analüüsi kriteeriumid: Füüsiline võimalus – hindamisobjekti parima ja tõhusaima kasutamise füüsiline võimalus. Lubatavus seadusandluse seisukohalt - sihtotstarbelise kasutamise olemus ei ole vastuolus eseme omaniku (kasutaja) tegevust piiravate õigusaktidega. Rahaline teostatavus – juriidiliselt aktsepteeritav eseme kasutamise kord peab tagama vara omanikule puhastulu. Maksimaalne tootlikkus – lisaks puhastulu kui sellise saamisele eeldab parim ja optimaalne kasutus kas omaniku netosissetuleku maksimeerimist või objekti enda maksimaalse väärtuse saavutamist. Asukohapotentsiaal - objekti ligipääsetavus (juurdepääs sellele), krundi asukohaga seotud ebamugavused, asukoha varjatud ohud. Turunõudlus - kuivõrd huvitab maatüki kavandatav kasutamine antud turul ja antud piirkonnas. Analüüsitakse kõigi erineva funktsionaalse otstarbega kinnisvaraobjektide nõudluse ja pakkumise taset. Analüüsitakse kinnisvara eeliseid, selle konkurentsivõime tagamist ja puudusi.

Linna maakasutuse tõhustamine:

Linnamaad esindavad erikategooriat. Nende väärtust mõjutavad linna suurus ning selle tootmis- ja majanduslik potentsiaal, inseneri- ja sotsiaalse infrastruktuuri arengutase, piirkondlikud looduslikud, keskkonna- ja muud tegurid. Samad tegurid võivad konkreetse objekti väärtusele avaldada vastupidist mõju: tihe liiklus on elamupiirkonna jaoks ebasoovitav, kuid suurendab objekti väärtust kaubanduslikul eesmärgil; asukoht haridusasutuste ja kaubanduskeskuste suhtes, elamuehitusmaa hindamisel arvessevõetavad esteetilised eelised ja mugavused praktiliselt ei mõjuta tööstusarengule orienteeritud alade väärtust; Nende jaoks on oluline transpordi infrastruktuur ja majandustsoneerimine.

Maavara efektiivsemaks kasutamiseks ehk maksimaalse kasutustulu saamiseks ja üldise investeerimiskliima parandamiseks on vajalik turusuhete edasiarendamine maaturul, orienteerumine hetke turuolukorrale ja turunõuetele. . Vajalik on rakendada linnamaa turuväärtusest lähtuvaid maksustamise, rendileandmise ja ostmise protsesse. Ühtlasi saavutatakse maksukoormuse õiglane jaotus, tõhusa kasutamise stimuleerimine ning territooriumi ümberkorraldamise käigus rekonstrueerimis- ja arendusinvesteeringute intensiivistamine.

Maa hindamise lähenemisviisid ja meetodid.

Normatiivmeetodiks on maa normhinna määramine. Seda kasutatakse maa võõrandamisel, omandisse ostmisel, vaba normi ületava ühis(kaas)omandi seadmisel, pärimise või annetamise teel võõrandamisel, tagatisega laenu saamisel, riigi või avalike vajaduste tarbeks väljavõtmisel. Linnamaa hindamisel võetakse arvesse hoonestustihedust, piirkonna prestiiži, ümbritseva maakasutuse iseloomu, keskkonnaseisundit, inseneri- ja transpordirajatisi jne. Turutingimustes on vajaliku teabe olemasolul soovitav. kasutada turuandmete analüüsil põhinevaid meetodeid.

Müügivõrdlusmeetod on kõige lihtsam ja efektiivsem hindamismeetod ning selle abil saab hinnata nii tegelikult vaba kui ka oletatavalt vaba maad; võimaldab määrata maatüki konkreetse hinna analoogide müügihindades protsentuaalselt korrigeerides. Maatükkidega tehingute hindade kohta teabe puudumisel on lubatud kasutada pakkumise (nõudluse) hindu. Meetod annab üsna täpseid tulemusi ainult arenenud info-avatud konkurentsiturul. Venemaa maaturg nendele nõuetele ei vasta, maatüki väärtust ei saa määrata analoogkruntide müügitehingute info põhjal. Maa rendi kapitaliseerimise meetod põhineb asjaolul, et kui on piisavalt teavet maatükkide rendimäärade kohta, on võimalik määrata nende kruntide väärtus tulevase tulu hetkeväärtusena maa rendi vormis. maatükki hinnatakse. Algandmed kapitaliseerimiseks saadakse rendimaa müügi ja rendiväärtuste võrdlusest. Saadud rendimäära alusel määratakse saidi turuväärtus tulude meetodil, tavaliselt otsese kapitaliseerimise meetodil. Maatüki maksumuse arvutamise valem on järgmine:

Kui VL on maatüki maksumus, IL on maa omamisest saadav tulu, RL on maa kapitalisatsioonimäär. Kapitalisatsioonimäär määratakse, jagades sarnaste maatükkide maa rendi väärtuse nende müügihinnaga või suurendades riskivaba kapitali tootluse määra hinnatavale maatükile kapitali investeerimisega kaasneva riskipreemiaga.

Jaotusmeetod (suhte meetod, korrelatsioon) - maatüki komponentväärtuse määramine maa väärtuse ja kinnistukompleksi parenduste teadaoleva suhte alusel. Eraldamise (väljavõtte) meetodit kasutatakse väljaarendatud maatükkide hindamisel juhul, kui on olemas info sarnaste kinnisvaraobjektide tehinguhindade kohta. Meetod hõlmab järgmist toimingute jada: elementide määratlemine objektide võrdlemiseks; iga analoogi ja hindamisobjekti vaheliste erinevuste määramine; iga võrdluselemendi arvutamine ja kohandamine; üksiku kinnistu, sealhulgas hinnatud maatüki turuväärtuse arvutamine korrigeeritud analoogide hindade mõistliku üldistuse abil; hinnatava maatüki parenduste asendusmaksumuse või reprodutseerimise kulu arvestus; hinnatava maatüki turuväärtuse arvutamine, lahutades üksiku kinnisvaraobjekti, sealhulgas hinnatava maatüki turuväärtusest, asenduskulu või maatüki parenduste taastootmise kulu. Valikumeetodit rakendatakse, kui parenduste panus krundi koguhinnasse on väike, soovitatakse seda kasutada äärelinna kruntide (mille puhul parenduste panus on väike ja üsna kergesti määratav) hindamiseks ning seda kasutatakse maa müügiandmete puudumisel. ümbruskonnas. Meetod on kõige tõhusam passiivsel turul (puuduvad andmed vabade maatükkide müügi kohta), arvestades esialgse info omadusi ja soovitava väärtuse saamise mudelit. Maatüki maksumus üldiselt määratakse valemiga: , kus Cz on maatüki maksumus, C on objekti maksumus, Su on parenduste maksumus.

Ülejäänud meetod põhineb füüsiliste komponentide investeerimisgrupi tehnikal. Meetodit kasutatakse hoonestatud ja hoonestamata kruntide hindamisel, kui hinnatavat maatükki on võimalik arendada tulutoovate parendustega. Maa väärtus määratakse kapitaliseerides osa maaga seotud tulust. Maa jääkmeetodi põhietapid: Määrab tururendi ja hinnanguliste tegevuskulude alusel kogu kinnisvara puhaskasumi äritulu; määratakse ehitisega (hoonega) seotud puhas tegevustulu; Maatükile kuuluv puhas tegevustulu kapitaliseeritakse väärtusnäitajaks läbi maa kapitaliseerimismäära.

Üksikuteks kruntideks jagamiseks sobiva maa hindamisel kasutatakse jagamismeetodit (arenduslähenemine). Koosneb järgmistest etappidest: üksikute maatükkide suuruse ja arvu määramine; väljaarendatud kruntide väärtuse arvutamine võrreldava müügi võrdlusmeetodi abil; kulude arvestus ja arendusgraafik eeldatav müügiperioodi ja mõistliku ärikasumi kohta; kõigi arenduskulude ja ärikasumi mahaarvamine objektide hinnangulisest kogumüügihinnast, et määrata kindlaks kinnisvara müügist saadav puhastulu pärast üksikute objektide arendamise ja müügi lõpetamist; diskontomäära valimine, mis kajastab eeldatava arenduse ja müügi perioodiga seotud riski.

Kulusäästlik lähenemine põhineb eeldusel, et mõistlik investor ei maksaks hinnatava maa eest hinda, mis on suurem kui see, mis kuluks kõnealuse maa omandamiseks ja sellele identse või sarnase otstarbe ja kvaliteedi poolest parenduste rajamiseks. See tähendab, et identsete või sarnaste parenduste loomise kulude summa on vastuvõetav juhis hinnatava maa väärtuse määramisel kulupõhise meetodiga.

Sissetulekute lähenemine lähtub ideest, et hinnatava maa väärtus sõltub sellest, kui palju tulu saab omanik selle maa omamise faktist. Selle lähenemise rakendamisel analüüsitakse hinnatava maa võimet toota teatud tulu, mis väljendub tavaliselt selle ekspluateerimisest saadava tuluna ja tuluna hilisemast (võimalikust) müügist. Hinnatava maa väärtuse määramisel tulumeetodil lähtutakse selle maa omamisest saadava tulevase puhastulu hetkeväärtuse määramisel (arvestades ajategurit).

Võrdlev lähenemine lähtub asendusprintsiibist, mille põhiolemus seisneb selles, et ratsionaalne investor (ostja) ei maksa hinnatud maa eest suuremat summat, kui maksaks sarnase objekti ostmine turul sama kommunaalteenustega. See tähendab, et sarnaste või võrreldavate maatükkide eest turul makstavad hinnad peavad kajastama hinnatava maa turuväärtust.

Kinnisvara valdkonna maksude ja tasude süsteem. Kinnisvara maksustamise mõisted ja üldsätted.

Peamine maksude ja tasude rühmitus kinnisvaraturul moodustatakse praktiliselt kõige olulisema subjektiivse atribuudi järgi, mis peegeldab subjektide ja objektide omandisuhteid - inimeste (üksikisikute) ja majandusüksuste (ettevõtted, organisatsioonid) suhet kinnisvaraobjektidega, st maksumaksjate kategooriate kaupa, kes omavad, kasutavad ja käsutavad erinevaid kinnisvaraobjekte: 1. Eraisikutelt arvestatud ja võetavad maksud. isikud Samas on kinnisvarasektoris makse ja (või) tasu maksvate isikute hulka: asjaomased maksuresidendid; füüsiline isikud, kes ei ole Vene Föderatsiooni maksuresidendid, kuid saavad tulu Vene Föderatsioonis asuvatest allikatest (kinnisvara). 2. Ettevõtte maksud – legaalsed. isikud, mis on moodustatud vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele, samuti tsiviil- ja teovõimelised välisriigi äriühingud (äriühingud), mis on loodud vastavalt välisriikide seadustele, rahvusvahelised organisatsioonid, nende Venemaa territooriumil asutatud filiaalid ja esindused Föderatsioon.

Vene Föderatsiooni maksuseadustik tuvastab 3 maksude ja tasude liik: föderaalne - kehtestatud maksuseadustikuga ja kohustuslik tasumiseks kogu Vene Föderatsioonis; piirkondlik - kehtestatud vastavalt maksuseadustikule, mis on jõustatud Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste seadustega ja kogutakse ainult asjaomaste moodustavate üksuste territooriumil; kohalikud - on kehtestatud maksuseadustiku ja kohalike omavalitsuste esinduskogude normatiivaktide kohaselt ning tegutsevad vastavate omavalitsuste territooriumil.

Organisatsioonilises plaanis võib kõik kinnisvaravaldkonna maksud ja tasud maksustamise objektide järgi jagada kaheks omavahel seotud, kuid spetsiifiliste tunnustega, sordid: kinnisvara kui kehastatud investeerimiskapitali maksud isiklike vajaduste rahuldamiseks või äritegevuseks kasutatava vara näol, mida tasutakse perioodiliselt kogu selle perioodi jooksul, mil vara on üksikisikute omanduses, samuti juriidiliste isikute valduses ja kasutuses; kinnisvaraga ostu-müügitehingute tegemisel tasutud maksud ja tasud, annetamine, pärimine, liising või liising, hüpoteegid jms.

Kinnisvara füüsilisest olemusest ning funktsionaalsest ja sihtotstarbest lähtuvalt eristatakse järgmisi maksu- ja tasuliike: maamaks; metsamaks; maapõue kasutamise maks; maavarabaasi taastootmise maks; riikliku registreerimiskohustusega ja kinnisvaraga võrdsustatud vee- ja õhusõidukite maks.

Kinnisvara maksustamisel lähtutakse järgmistest põhimõtetest: Universaalsus – iga inimene peab tasuma seadusega kehtestatud makse ja lõive; Õiglus ja diferentseeritus – maksumäärade tase peaks arvestama maksumaksja tegelikke võimeid tema kinnisvara väärtusest lähtuvalt; Kohustuslik - ükski riik ei saa eksisteerida ilma maksudeta, siis on nende tasumine vältimatu; Võrdsus – enne makse on kõik võrdsed. Maksud ja lõivud ei saa olla diskrimineerivad ja neid kohaldada erinevalt maksumaksjate poliitiliste, ideoloogiliste, etniliste, usuliste ja muude sarnaste erinevuste tõttu. Maksumäärade ja lõivude ning soodustuste diferentseerimine sõltuvalt omandivormist, üksikisikute kodakondsusest ja kapitali päritolukohast on vastuvõetamatu.

Maksustamise seisukohalt on oluline ka vastastikku sõltuvate juriidiliste ja üksikisikute tuvastamine, kellevahelised suhted võivad mõjutada nende või esindatavate isikute tegevuse tingimusi või majandustulemusi. Organisatsioonid ja (või) üksikisikud arvatakse vastastikku sõltuvate isikute koosseisu, kui: üks organisatsioon osaleb otseselt ja (või) kaudselt teises organisatsioonis rohkem kui 20% ulatuses; üks isik on oma ametiseisundi tõttu teisele isikule allutatud; Vene Föderatsiooni perekonda käsitlevate õigusaktide kohaselt on isikud abielus, sugulus- või hõimlussuhetes lapsendaja ja lapsendatud lapsega, samuti usaldusisiku ja eestkostetavaga.

Ettevõtte elutsükli mudel ja organisatsiooni arendamine. Ettevõtte arengut mõjutavad tegurid.

Leon Danko organisatsiooni elutsükli mudel esindab klassikalist versiooni mis tahes organisatsiooni elutsüklist. Horisontaalne telg tähistab organisatsiooni aega või vanust: noor – küps; piki vertikaaltelge - organisatsiooni suuruse muutus. Organisatsiooni suurust võib mõista kui erinevaid parameetreid (näiteks muutused aastakäibes, varade bilansiline väärtus või ettevõtte töötajate arv) või vaadelda neid kriteeriume koos. Üleminek ühest etapist teise võib toimuda järk-järgult või üsna järsult ja valuliselt, millega kaasnevad kriisid. Samal ajal muutuvad organisatsiooni struktuuride ja kultuuride tüübid. Organisatsiooni tõhusaks juhtimiseks peab juhtkond mõistma, milliseid etappe organisatsioon oma arengus läbib ja mis tüüpi kriisid selle arenguga kaasnevad.

Larry Greineri organisatsiooni elutsükli mudel. Greineri sõnul on organisatsiooni arengumudeli ülesehitamisel kõige olulisemad viis võtmetegurit: organisatsiooni vanus, organisatsiooni suurus, evolutsiooni etapid, revolutsiooni etapid ja tööstuse kasvumäärad. Selle mudeli kohaselt koosneb organisatsiooni elutsükkel viiest evolutsiooni ja revolutsiooni etapist (faasist) organisatsiooni eluteel, mida nimetatakse "kasvu etappideks". Iga etapp algab arenguperioodiga, millele järgneb pidev kasv ja stabiilsus ning lõpeb organisatsiooniliste muutuste revolutsioonilise perioodiga. Iga etapp on samaaegselt nii eelmise tagajärg kui ka järgmise etapi põhjus. Iga evolutsiooniperioodi iseloomustab domineeriv juhtimisstiil, mida kasutatakse kasvu säilitamiseks, samas kui iga pöördelist perioodi iseloomustab valitsev juhtimisprobleem, mis tuleb lahendada enne, kui kasv saab jätkuda. Üleminek elutsükli uude etappi määrab uued reeglid, mille järgi organisatsioon peab ellu viima sisemist toimimist ja hoidma suhteid keskkonnaga. Iga etapi oluline võte on see, et kui organisatsioon on pühendunud jätkuvale kasvule, määratakse selle juhtimise järgmised sammud üksikasjalikult. Mida kõrgem on majandusharu, milles organisatsioon tegutseb, kasvutempo, seda kiiremini see ühest etapist teise liigub. Organisatsiooni kasvu etapid ja neile vastavad kriisid: kasv loovuse kaudu (kasvu loov faas) - juhtimise kriis; kasv läbi direktiivse juhtimise (suunatud kasv) - autonoomia kriis; kasv delegeerimise kaudu – kontrollikriis; kasv koordineerimise kaudu – keeldude kriis; kasv koostöö kaudu – psühholoogilise väsimuse või usalduse kriis.

Greineri ideid arendades pakkus Adizes välja, et organisatsioonidega juhtub sama, mis elusorganismidega – nad sünnivad, kasvavad, vananevad ja surevad. Tema mudeli järgi saab organisatsiooni eluprotsessis eristada kümmet loomulikku järjestikust elutsükli etappi, mille saab piisava kokkuleppega rühmitada kaheks suureks etapiks: kasvuetapp ja vananemisstaadium. . Etapid: Esimene etapp. Põetamine. Firmat veel pole, aga idee on. Teine etapp. Imikueas. Praegusel etapil ei ole ettevõttel veel selget volituste ja vastutuse struktuuri ja süsteemi, võib-olla töötab asutaja rohkem kui keegi teine. Kolmas etapp. Lapsepõlv("tule, tule" Ettevõttel läheb hästi ja see hakkab esimestest takistustest üle saades töötama üha produktiivsemalt. Neljas etapp. Noorus. Ettevõte muutub selles etapis palju. Isegi kui eelmistel etappidel oli kõik hästi, tuleb hetk, mil ilma korra, süsteemi ja distsipliinita pole edasine areng võimatu. Ettevõtte asutajal on vajadus muuta ettevõtte struktuuri ja delegeerida volitusi. Viies etapp. Hiilgeaeg. Õitsemise etapis on organisatsioon nii paindlik kui ka juhitav. Sellel on suhteliselt selge struktuur, ette nähtud funktsioonid, premeerimis- ja karistussüsteemid. Töötajad on ettevõtte põhivara, neile meeldib sellistes tingimustes töötada, nad on andekad ja tagasihoidlikud ning on suurepärased meeskonnamängijad. Kuues etapp. Stabiliseerimine(Late Bloomer). Selles etapis hakkab vorm sisu üle domineerima. See on organisatsiooni vananemise esimene etapp, mil ettevõte eemaldub järk-järgult kiire arengu poliitikast, haarates uusi turge ja laiendades oma kohalolekut olemasolevatel. Seitsmes etapp. Aristokraatlus. Ettevõttel on märkimisväärsed rahalised ressursid, mis kuluvad enda tegevuse arendamiseks ja olemasoleva kontrollisüsteemi tugevdamiseks. Kaheksas etapp. Varajane bürokratiseerimine. Selles etapis integratsioonifunktsioon hääbub: organisatsioon sukeldub järk-järgult mitmetesse keerulistesse ja mõnikord lahendamatutesse struktuurikonfliktidesse, mis lahendatakse töötajate vallandamisega, kuid struktuuri ennast muutmata. Üheksas etapp. Hiline bürokratiseerimine. Ettevõte on täielikult keskendunud iseendale ja sisemistele probleemidele. Kümme etapp. Surm. Kliendikeskse ettevõtte surm saabub kohe pärast seda, kui kliendid lõpetavad ettevõtte teenuste massilise kasutamise.

Organisatsiooni elutsükli peamised etapid vastavalt B. Z. Milneri käsitlusele: Ettevõtluse etapp. Organisatsioon on kujunemisjärgus, toote elutsükkel kujuneb. Eesmärgid on endiselt ebaselged, loomeprotsess kulgeb vabalt ja järgmisse etappi jõudmiseks on vaja stabiilset ressurssi. Kollektiivsuse etapp. Arendatakse välja eelmise etapi uuenduslikud protsessid, kujundatakse organisatsiooni missioon. Suhtlemine ja struktuur organisatsiooni sees jäävad sisuliselt mitteformaalseks. Organisatsiooni liikmed veedavad palju aega mehaaniliste kontaktide arendamisel ja näitavad üles kõrget pühendumust. Vormistamise ja haldamise etapp. Stabiliseeritakse organisatsiooni struktuur, tutvustatakse reegleid ja määratletakse protseduurid. Rõhk on innovatsiooni tõhususel ja jätkusuutlikkuses. Organisatsiooni juhtivateks komponentideks saavad otsustus- ja otsustusorganid. Organisatsiooni tippjuhtkonna roll suureneb, otsustusprotsess muutub tasakaalukamaks ja konservatiivsemaks. Rollid on selgunud nii, et teatud organisatsiooni liikmete lahkumine ei kujutaks endast tõsist ohtu. Struktuuri arendamise etapp. Organisatsioon suurendab tootetoodangut ja laiendab teenuseturgu. Juhid tuvastavad uusi arenguvõimalusi. Organisatsiooni struktuur muutub keerukamaks ja küpsemaks. Otsustusmehhanism on detsentraliseeritud. Languse staadium. Konkurentsi ja kahaneva turu tulemusena seisab organisatsioon silmitsi nõudluse vähenemisega oma toodete või teenuste järele. Juhid otsivad võimalusi turgudel hoidmiseks ja uutest võimalustest kinni haaramiseks. Kasvab vajadus tööliste, eriti väärtuslikumate erialade järele. Konfliktide arv sageli suureneb. Juhtkonda tulevad uued inimesed, kes üritavad langustrendi peatada. Arendus- ja otsuste tegemise mehhanism on tsentraliseeritud.

Ettevõtete, nende struktuuriüksuste ja äriorganisatsioonide töö tulemused sõltuvad paljudest majanduslikku, organisatsioonilist, tehnilist ja tehnoloogilist laadi teguritest. Tegurid võivad olla esimest, teist, kolmandat, ... n-ndat järku.

Vastavalt tegurite olemusele: intensiivne ja ulatuslik. Ulatusliku poole Nende hulka kuuluvad tegurid, mis on seotud muutustega ettevõtte toimimise kvantitatiivsetes, mitte kvalitatiivsetes omadustes. Näitena võib tuua toodangu mahu suurenemise seoses töötajate arvu kasvuga. Ulatuslike tegurite hulka kuuluvad tegurid, mis kajastavad tootmisressursside mahtu (näiteks muutused töötajate arvus, põhivara maksumus), nende kasutamist ajas (muutused tööpäeva pikkuses, seadmete vahetuste suhe jne). , samuti ressursside mittetootlik kasutamine (jäätmete materjalikulud, jäätmetest tulenevad kaod). Ulatuslikud tegurid on seotud ettevõtete materiaal-tehnilise baasi laienemise, materiaalsete (kauba)- ja tööjõuressursside täiendava ligitõmbamisega, majandusliku potentsiaali arenguga. . Intensiivsed tegurid iseloomustada tootmisprotsessi kvaliteedi poolt. Näitena võiks tuua tootmismahu suurendamise tööviljakuse taseme tõstmise kaudu. Intensiivsete tegurite hulka kuuluvad tegurid, mis peegeldavad ressursside kasutamise efektiivsust või aitavad sellele kaasa (näiteks töötajate oskuste parandamine, seadmete tootlikkus, arenenud tehnoloogiate kasutuselevõtt). Intensiivseid tegureid seostatakse teaduse ja tehnoloogia progressi ning kõrgtehnoloogia kõige tõhusama kasutamisega. Need tagavad majandusarengu, suurendades sotsiaalse töö tootlikkust, parandades materjali (kauba), tööjõu ja rahaliste ressursside kasutamist. Intensiivsete tegurite all mõeldakse ettevõtte ja töötajate jõupingutuste ulatust ettevõtte tegevuse parandamiseks, mis kajastub erinevate tulemusnäitajate süsteemis mitte ainult sisu, vaid ka mõõtmiste osas. Intensiivsete tegurite mõõtmised võivad olla absoluutväärtused väärtuses ja füüsikalises mõttes, suhtelised väärtused, mis on väljendatud koefitsientidena, protsentides jne. Eelkõige saab tööviljakust väljendada kulude või toodangu kogusena töötaja kohta ajaühiku kohta; kasumlikkuse tase - protsentides või koefitsientidena jne.

Mõiste “kriis”, kriiside klassifikatsioon.

Kriis- revolutsioon, üleminekuaeg, pöördepunkt, seisund, kus olemasolevad vahendid eesmärkide saavutamiseks muutuvad ebapiisavaks, mille tulemuseks on ettearvamatud olukorrad ja probleemid. Kriisi põhifunktsioon- nende elementide hävitamine, mis on kõige ebastabiilsemad ja elujõulisemad ning häirivad kõige enam terviku korraldust. Toimub süsteemi lihtsustamine ja selle harmoonia suurenemine. Majanduses hävitab kriis paljusid kõige nõrgemaid ja kõige ebaotstarbekamalt organiseeritud ettevõtteid, loobudes aegunud tootmismeetoditest ja ettevõtete organiseerimisvormidest kaasaegsemate kasuks. . Kriisi põhjus sotsiaalseid suhteid võib esineda igas vormis.

Majanduskriisid peegeldavad teravaid vastuolusid riigi majanduses või üksiku ettevõtte või ettevõtte majanduslikus olukorras. Need on kriisid kaupade tootmisel ja müügil, majandusagentide omavahelised suhted, mittemaksete kriisid, konkurentsieeliste kaotamine, pankrot jne. Majanduskriiside grupis võib eraldi välja tuua finantskriisid. Need iseloomustavad vastuolusid finantssüsteemi olukorras või ettevõtte finantssuutlikkuses. Need on kriisid majandusprotsesside rahalises väljenduses. Sotsiaalsed kriisid tekivad vastuolude süvenemisel või erinevate sotsiaalsete rühmade või üksuste huvide kokkupõrkes: töötajate ja tööandjate, ametiühingute ja ettevõtjate, erinevate elukutsete töötajate, personali ja juhtide jne. tekivad iseenesest, näiteks juhtimisstiili, rahulolematuse töötingimustega, suhtumise keskkonnaprobleemidesse ja isamaaliste tunnete osas. Sotsiaalsete kriiside rühmas on eriline positsioon poliitiline kriis– kriis ühiskonna poliitilises struktuuris, võimukriis, kriis erinevate sotsiaalsete rühmade, klasside huvide realiseerimises, ühiskonna juhtimises. Poliitilised kriisid mõjutavad reeglina ühiskonna arengu kõiki aspekte ja muutuvad majanduskriisideks. Organisatsioonilised kriisid avalduvad tegevuste jagunemise ja integreerimise, funktsioonide jaotuse, üksikute üksuste tegevuse reguleerimise kriisidena, haldusüksuste, piirkondade, filiaalide või tütarettevõtete eraldatusena. Psühholoogilised kriisid ei ole haruldased ka tänapäevastes sotsiaal-majandusliku arengu tingimustes. Need on inimese psühholoogilise seisundi kriisid. Need väljenduvad stressina, mis muutub laialt levinud, ebakindlustunde, paanika, hirmu tuleviku ees, rahulolematuse töö, õiguskaitse ja sotsiaalse staatusega. Need on kriisid ühiskonna, meeskonna või üksikrühma sotsiaalpsühholoogilises kliimas. Tehnoloogiline kriis tekib uute tehnoloogiliste ideede kriisina selgelt väljendatud vajaduse tingimustes uute tehnoloogiate järele. See võib olla toodete tehnoloogilise kokkusobimatuse kriis või uute tehnoloogiliste lahenduste tagasilükkamise kriis. Üldisemas mõttes võivad sellised kriisid tunduda teaduse ja tehnika arengu kriisidena – vastuolude süvenemisena selle suundumuste, võimaluste ja tagajärgede vahel. Näiteks aatomienergia rahumeelse kasutamise idee, tuumaelektrijaamade ja laevade ehitamine on praegu selges kriisis.

Esinemise vahetute põhjuste alusel jaotatakse kriisid looduslikeks, sotsiaalseteks ja keskkondlikeks. Esimesed helistasid inimese elu ja tegevuse loomulikud tingimused. Selliste kriiside põhjused on maavärinad, orkaanid, tulekahjud, kliimamuutused ja üleujutused. Kõik see ei saa muud kui mõjutada majandust, inimpsühholoogiat, sotsiaalseid ja poliitilisi protsesse. Teatud ulatuses põhjustavad sellised loodusnähtused kriise.

Kaasaegsetes tingimustes on inimese ja looduse vaheliste suhete kriiside mõistmisel ja äratundmisel suur tähtsus - keskkonnakaitse. Need on kriisid, mis tekivad looduslike tingimuste muutumisel, mis on põhjustatud inimtegevusest – ressursside ammendumine, keskkonna saastumine, ohtlike tehnoloogiate esilekerkimine, loodustasakaalu seaduste nõuete eiramine.

Vastavalt probleemi ulatusele: mikromajanduslik– hõlmama konkreetset küsimuste või probleemide rühma; makromajanduslik– hõlmama üksikuid majandusharusid või valdkondi tervikuna.

Esinemissageduse järgi: perioodilised kriisid - korratakse regulaarselt ja reeglina on iseloomulik sarnane kulg; need on etteaimatavad ja seetõttu saab nendeks valmis olla; vahepealsed kriisid on vähem ägedad ja kestvad, sageli katkevad need mingil etapil. Ennustatavuse astme järgi: etteaimatav - esinevad sageli arenguetapina, prognoositavad ja põhjustatud objektiivsetest põhjustest: tootmise ümberstruktureerimise vajadus, huvide struktuuri muutmine teaduse ja tehnika arengu mõjul; ettearvamatu (ootamatu, juhuslik) - juhtimisvigade, prognoosimisvigade tulemus. Voolu avatuse astme järgi: ilmne – kergesti tuvastatav ja edasi märgatavalt; "lõksud" on ebatõenäolised; latentne (varjatud) - kõige ohtlikum, kuna nende algstaadiumis on nad praktiliselt nähtamatud ja ilmnevad juba suurte vastuolude tuvastamisel. Protsesside sügavuse järgi: kerge – sellised kriisid kulgevad üsna leebelt; lühiajaline, kergesti prognoositav ja juhitav; sügav – need on pikaleveninud ja nende kulg on raske; põhjustavad sageli sotsiaal-majandusliku süsteemi erinevate struktuuride hävingut ning võivad põhjustada suuremaid ja ohtlikumaid kriisivorme.

Kogu kriiside komplekt on jagatud pikaajaline ja lühiajaline. Kriisiolukordades mängib olulist rolli ajafaktor. Pikaajalised kriisid on reeglina valusad ja rasked. Sageli on need tingitud suutmatusest kriisiolukordi juhtida, kriisi olemuse ja olemuse, selle põhjuste ja võimalike tagajärgede mittemõistmisest.

Pankroti mõiste ja selle liigid. Pankrot arenenud riikides.

Pankrot(finantskrahh, häving) on ​​majandusüksuse dokumenteeritud suutmatus tasuda oma võlakohustusi ja rahastada jooksvat põhitegevust. Tüübid: Esimene tüüp on ettevõtte pankrot, mis on seotud ettevõtte ebatõhusa juhtimise, oskamatu turundusstrateegia, ressursside ebaratsionaalse kasutamisega jne; teine ​​liik on omaniku pankrot, mis on põhjustatud investeeringute puudumisest käibekapitali lihtsaks taastootmiseks (isegi kui turul on nõudlus toodete järele) ja tootmise arendamisse ettevõtte turuväärtuse säilitamiseks; kolmas tüüp on tootmise pankrot, kui kahe esimese teguri mõjul toodetakse konkurentsivõimetuid tooteid ja on vaja seda tootmist mitmekesistada.

Seadusandlikus ja finantspraktikas eristatakse ka järgmist: ettevõtete pankroti tüübid: Reaalne pankrot - iseloomustab ettevõtte täielikku suutmatust taastada järgneval perioodil oma finantsstabiilsus ja maksevõime kasutatud kapitali reaalse kaotuse tõttu. Tehniline pankrot. Kasutatav mõiste iseloomustab ettevõtte maksejõuetuse seisundit, mis on põhjustatud nõuete olulisest hilinemisest. Samal ajal ületab saadaolevate arvete summa ettevõtte võlgnevuse summat ja tema varade summa ületab oluliselt tema finantskohustuste summat. Tahtlik pankrot iseloomustab ettevõtte juhi või omaniku tahtlikku maksejõuetuse tekitamist (või suurendamist); ettevõttele majandusliku kahju tekitamine isiklikes või teiste isikute huvides; tahtlikult ebapädev finantsjuhtimine. Teadliku pankroti tuvastatud asjaolude eest võetakse kriminaalvastutusele. Fiktiivset pankrotti iseloomustab ettevõtja tahtlik valeteade oma maksejõuetusest, et võlausaldajaid eksitada, et saada neilt laenukohustuste täitmiseks tähtaega (järelmaksu tasumist) või laenuvõla summa allahindlust.

Ülesanded turumajandusega riikides lahendatakse pankrotiseaduste kaudu: olemasoleva maksimaalne ärakasutamine võimalused ettevõtte või selle osade “päästmiseks”, mida saab pankrotimenetlusega taastada, et hiljem riigi majandusse panustada. Samal ajal riik toetab varakaitset võlgnikust ettevõtet võlausaldajate huvides ja selle vara jaotamist vastavalt seadusele, et rahuldada maksimaalselt võlausaldajate nõudeid. Seadus määrab kindlaks võlausaldajatele võlgade tagasimaksmise korra ümberkorraldatud tegutseva ettevõtte vara müügist ja/või aktsiate näol saadud tulu jaotamise või ajatamise või ettevõtte võlgnevuse vähendamise kasutamise kaudu, kui see on võimalik. maksevõime taastamine (arveldusleping). Ja lõpuks, pankrotistunud ettevõtete juhtimise rikkumiste ja kuritarvituste juhtumite läbivaatamise ning ebaseaduslike tehingute tühistamise mehhanismi sätestab seadus.

Vastavalt rakendatavale pankrotikontseptsioonile tagavad ülalkirjeldatud ülesandeid ellu viivad protseduurid nii võlgnike kui ka võlausaldajate huvid. Võlgnik või tema ettevõte võib vabaneda kahjumliku äritegevuse tulemusena tekkinud võlgadest, samuti varasema juhtimisstrateegia elluviimise jätkamisest. Võlausaldajad on huvitatud võlgniku asjade üle vastutustundliku kontrolli või järelevalve kehtestamisest, kahjude vähendamisest ning võlgniku äritegevuse päästmise korral võlgnikuga ärisuhte säilitamisest tulevikus.

Nagu näitab enamiku arenenud turumajandusega riikide praktika (USA, Kanada, Ühendkuningriik, Austraalia, Rootsi, Holland jt), on kaasaegse majandusliku maksejõuetuse süsteemi üheks võtmeelemendiks spetsiaalse valitsusorgani (osakonna) olemasolu. ), kellel on konkreetsed kohustused pankrotiküsimustes. Rootsi pankrotiasutus on maksuteenistuse ja kohtute täitevasutustega ühtses süsteemis ning on rahandusministeeriumi ja justiitsministeeriumi ühises pädevuses. See organ, millel on filiaalid kõigis riigi provintsides, jälgib ja reguleerib maksejõuetusmenetluste rakendamist.

5 / 5 (hääled: 2 )

Praegu on suurtes linnades olukord, mis nõuab turupõhise maa väärtuse taseme määramist, millele põhinevad massilised maahinnangud. Selleks on vaja säilitada kõigi: omanike, kruntide kasutajate ja valla huvide majanduslikult õiglane tasakaal ning nõuded linna territooriumi ratsionaalsele kasutamisele. Linna ees seisvad praktilised ülesanded hõlmavad nii fiskaalset (linnaeelarve täitmist) kui ka reguleerivat funktsiooni.

Erinevaid ülesandeid seostatakse maatükkide erinevat tüüpi väärtuste määramisega vastavalt erinevatele ülesannetele (näiteks linnaplaneerimise või maakatastri hindamise eesmärgil) või teatud “baasväärtuse” asjakohaste korrigeerimiste tegemisega vastavalt spetsiifikale. konkreetsest ülesandest. Välisriikide kogemustest on selge, et fiskaalarvutuste metoodika aluseks on maa massiline hindamine. See sisaldab eluaseme turuväärtust, äriarenduse üüritulu ja nõrga likviidsusega kinnisvara kulumeetodit.

Hetkel lahendatakse seda probleemi riigis läbi maa ja asulate katastriväärtuse arvutamise metoodika, mille koostas Roszemkadastr föderaaltasandil vastu võetud metoodika alusel. Kuid meie arvates on veel üks oluline viga. Väljakujunenud maatükkide müügiandmete põhjal arvutatakse maa katastriväärtus hindamistegevuse subjektidele kohustuslikus korras „väljavõtte“ meetodil, seda nimetatakse „eraldusmeetodiks“.

See meetod nõuab teadmisi maatüki pindala kohta või andmeid maaosa koefitsiendi kohta (maa pindala suhe, mis langeb 1 ruutmeetrile müüdava korteri üldpinnast) . Selle meetodi tehnilistes juhendites on kirjas, et see näitaja tuleb määrata tabeli alusel või piirkonna ehitusaasta graafiku järgi – (sel ajal kehtinud SNiP-d), mis reguleerisid hoonestustihedust ja piirkonna ehitusaasta graafikut. elamute korruste arv.

Tänapäeval toimub linna maaobjektide massmajanduslik hindamine tehnikaga, mida varem oli tehniliselt võimatu rakendada, kuna see nõudis suurt hulka arvutusi ja mitmemõõtmelist klassifikatsiooni. Selliseid tehnikaid iseloomustavad klastri- ja korrelatsioon-regressioonanalüüs, paarisvõrdluse ja prioriteetide seadmise meetodid, süstemaatiline lähenemine ja andmebaaside moodustamine.

Neid meetodeid rakendades on võimalik tõsta juhtimisotsuste teaduslikku paikapidavust ja kvalitatiivselt analüüsida selle lähenemise tööd. Näiteks maa maksumuse arvutamiseks korterite müügiandmete põhjal saab kasutada kahte lähenemisviisi (meetodit):

1. Arvestus kõigi müügiandmete põhjal antud segmendi “tüüp” korterile ja alles seejärel maa maksumuse arvutamine jaotusmeetodil. Selle meetodi eeliseks on eelseisvate arvutuste lihtsus (ainult ühe korteri puhul), kuid miinusteks on suur eksimise tõenäosus võrdluskorteri valimisel paarisvõrdlusmeetodite abil, korteri viimine võrdlusalusele ja sellest tulenevalt ka võimalus. tulemuste suure ebatäpsuse tõttu.
2. Kindla piirkonna maa maksumuse määramine iga müüdava korteri kohta. Siin on arvutused keerulisemad (kogu andmekogumi kohta), kuid täpsusprotsent suureneb.

Näiteks on teatud elamurajoonis kuus erineva kõrgusega hoonet ja üldkasutatavad rajatised.

Ajakava järgi arvutatakse territooriumi vajadus reisimiseks, kõnniteede, parklate, mänguväljakute ja haljastuse jaoks, mis langeb 1 elanikule, võttes arvesse keskmist korruste arvu kvartalis 7,3: ja see on 4,2 + 11,1 = 15,3 m2 / inimene . Selgub, et kvartali 1370 elaniku kohta on eluaseme jaoks vaja 20 961 m2 territooriumi ja tegelik pind on 12 055 m2. Pealegi on jaemüügiobjektidele eraldatud ala SNiP standardite alusel 10 korda suurem ja annab linnavõimudele põhjust mõelda selliste objektide paigutamisele sellesse kvartalisse.

Vaja on hakata arvutama katastriväärtust 1 ruutmeetrit. maad elamurajoonis. 2005. aasta alguses müüdud korteri 1 ruutmeetri keskmiseks hinnaks kujunes 19 tuhat rubla. korterid uutes hoonetes võrdub summaga 9333,38 rubla ilma käibemaksuta. Seega, võttes arvesse hoonete keskmist kulumist kvartalis 15%, eraldame hinnaks 1 ruutmeetrit. korterid langevad maapinnale, on see võrdne 9639 rublaga. Kasutades maaosa koefitsienti, arvutame turuväärtuseks 1 ruutmeetrit. elamispind kvartalis on võrdne 24 714 rubla / ruutmeetri kohta.

Välismaised kogemused näitavad, et maa katastriväärtus langeb 50% -lt 70% -ni turuväärtusest, selgub, et see on määratud umbes 24 714-0,6 = 15 000 rubla. Võttes arvesse aasta rendi suurust 3–7% maa katastriväärtusest, võrdub see sel juhul 15 000–5% = 750 rubla / maa ruutmeetri kohta.

See on jaemüügiobjekti jaoks väga väike summa (see võrdub kümnendikuga antud piirkonnas jaemüügiks mõeldud ruumide rentimise maksumusest) ja see võib tuua linnaeelarvesse märkimisväärse täienduse, kuna see on peaaegu kümme korda suurem. rohkem kui maakasutuse rendi baasväärtus.

Võrreldes linna teise kvartaliga, kus on üks neljakorruseline elamu ja mitu mitteelukondlikku kinnisvaraobjekti, on graafiku järgi elanike teenindamiseks vajalik maa-ala kvartalis 15,6 + 5,8 = 21,4 ruutmeetrit inimese kohta ehk 1819 ruutmeetrit. m Arvutuste kohaselt on elamule jääva maa pindala 7343,1 ruutmeetrit. Kaubanduspindade ja eluruumide suhe ületab oluliselt ka SNiP standardeid.

Maatüki rendihinna sarnaste arvutustega saame teada, et see on ligikaudu neli korda väiksem, mis iseloomustab maa ebaefektiivset kasutamist elamurajoonis. Neid probleeme saab lahendada elamute osakaalu suurendamisega antud kvartalis, sest praegu on raha investeerimine elamuehitusse väga tulus äri. Sel juhul maa osakoefitsiendi väärtus väheneb, maa katastriväärtus tõuseb ja sellest tulenevalt tõuseb kasutatava territooriumi rent kvartalis, mis loomulikult toob tulu linnaosa eelarvesse ja linna.

Seetõttu massiivne maa hindamine toimib linnakinnisvara haldamise majandusliku alusena, mis aitab kaasa linnapiirkondade mõistlikule kasutamisele ning linna- ja linnaosa eelarve täiendamisele. Kui teil on küsimusi maa massilise hindamise kohta, võite küsida nõu NP "Kohtuekspertiisi Föderatsioonist", kust saate kvalifitseeritud nõu tekkinud küsimustes ning saate tellida maa massihindamise arvutused.

Kui teid ei huvita mitte ainult maa hindamise teema, vaid ka sellega seotud küsimused, näiteks kinnisvara hindamine, siis on meil hea meel teile teatada, et teeme teile hea meelega kinnisvara hindamise, mitte ainult Moskvas ja Moskva piirkonnas, aga ka kõigis Vene Föderatsiooni piirkondades.

Hinnad

MÄRKUS.

Maa hindamisteenuse hind on näidatud koos maksudega. Transpordikulud tasutakse eraldi.

Majanduslikus mõttes võib maa hindamine hõlmata selle omandiõiguse hindamist. See võib olla näiteks kinnisvara või üürimine.

Valikumeetod

Hindab maatükke, millel on hoonestus ja kas on infot sarnaste kruntide tehingute summade kohta. See hindamismeetod viiakse läbi kindlas järjestuses:

1. Määratakse objektide võrdluselemendid;
2. Tuvastatakse erinevused iga sarnase objekti ja hinnatava objekti vahel;
3. Iga elemendi jaoks arvutatakse korrigeerimine;
4. Kogu objekti turuväärtus tuletatakse sarnaste tehingute korrigeeritud andmete põhjal;
5. Arvutatakse välja parenduste maksumus;
6. Mälu maksumus määratakse.

Seda kasutatakse ka siis, kui turul pole tavalist tegevust.

Ülejäänud meetod

Hindab valdkondi, mida saab arendusega parandada ja saada sellest maksimaalset kasumit.

Meetod viiakse läbi vastavalt järgmisele plaanile:

1. Objektilt saadava tulu määramisel lähtutakse tururendi suurusest ja planeeritavatest kulutustest;
2. Määratakse hoonetest saadav tulu;
3. Kruntidelt saadav tulu kapitaliseeritakse hinna sisse vastavalt normidele.

Alajaotuse meetod

Kasutatakse maa jagamisel väikesteks kruntideks. See viiakse läbi järgmises järjestuses:

1. Määratakse kindlaks tulevaste kruntide arv ja suurus;
2. Omandatud mälu hind määratakse võrdluse teel;
3. Arvutatakse kulud, koostatakse arendusgraafik, määratakse orienteeruv müügiaeg ja arvutatakse kasum;
4. Puhaskasum arvutatakse pärast kõigi kruntide müüki;
5. Valitakse diskontomäär, mis kajastab arenduse ja müügi käigus tekkivaid riske.

Maa arendamiseks võetakse tavaliselt arvesse järgmisi kulusid:

• Territooriumi puhastamine, planeerimine ja osadeks jagamine;
• Tehnovõrkude, teede ehitus;
• Disainerite ja töötajate töötasud, kindlustus, maksud;
• Reklaam ja turundus.

Hindamistegevusega saavad tegeleda ainult hindamisettevõtted (juriidilised ja eraisikud – üksikettevõtjad). Kogu protseduur on jagatud mitmeks etapiks.

• Leping sõlmitakse Selle koostamiseks peab hindajal olema järgmine teave:
  • Hindamise eesmärk;
  • Hindamisstandardid;
  • Maa kategooria;
  • Lubatud kasutuse liik;
  • Vara tüüp;
  • Piirangute olemasolu objekti käsutamisel omaniku poolt;
  • Kinnistusregistri andmed;
  • Hoonete saadavus;
  • Hindamise kuupäev lepitakse kokku.
• Kogutakse ja analüüsitakse olemasolevat teavet. See hõlmab järgmist:
  • Juriidilised dokumendid ja vara registreerimise andmed;
  • Mälu füüsilised omadused;
  • Hoonete ja kommunaalteenuste kirjeldus;
  • Hoidla ja sellega piirnevate rajatiste asukoha kirjeldus;
  • Salvestusüksuse omadused, mis on seotud selle asukohaga;
  • Analüüsitakse majanduslikke tegureid.
• Tehakse rajatise ja selle ümbruse otsene ülevaatus.
• Vajalikku teavet ja dokumentatsiooni küsitakse saidi ja operatiivteenuste omanikult.
• Teostatakse kinnisvaraturu ja sellise müügi praktika analüüs.
• Hindamismeetodi määramine.
• Saadud tulemuste kooskõlastamine.
• Raporti koostamine.

Lõpparuanne

Tulemused esitatakse kirjaliku aruande kujul ja need on huvitatud isikutele tõendusdokumendiks. Aruande vorm ja sisu peavad vastama föderaalseaduse nõuetele. Praktikas pole ühtset aruandevormi veel välja töötatud, mistõttu on erinevatel hindamisettevõtetel võimalik esitada tehtud tööde kohta erinevas vormis ja erineva sisuga aruandeid. Kuid neis sisalduv teave, uurimistöö vorm ja lõppjäreldused peavad vastama teatud nõuetele:

Info kättesaadavus objekti maksumuse kohta. Teabe kättesaadavus, millest klient sai iseseisvalt:

• mõista selle sisu ja hindamismeetodit;
• Kontrollige hindamise vahe- ja lõpptulemusi.
  • Aruandes sisalduv teave peab olema kinnitatud ja põhjendatud;
  • Sisu peab vastama ühemõttelisuse printsiibile ega tohi tekitada ebaselgust kirjutatu mõistmisel. Tuleb määratleda konkreetsed terminid;
  • Kontrollitavuse põhimõtte järgimine (kõigi antud arvutuste osas);
  • Vaheteavet ei tohiks aruanne sisaldada.

Hindamisaruande koostamisel peab töövõtja:

• Täitke ja esitage kliendile hindamisaruanne õigeaegselt;
• Märkida aruandes hindamise kuupäev, hindamisstandardid, hindamise eesmärk ja muud andmed, mis ei võimalda hindamistulemuste topelt tõlgendamist;
• Hindamisprotsessi käigus mis tahes väärtuse (va turuväärtuse) kindlaksmääramisel näidatakse ära selle kriteeriumid ja põhjused, miks selline hindamine viidi läbi;
• Aruanne võib sisaldada teavet, mis töövõtja arvates on konkreetse meetodi täielikumaks rakendamiseks vajalik aruandesse lisada;
• Nummerdage ja õmble aruanne lehekülgede kaupa, allkirjastage see oma käega ja kinnitage pitseriga.

Maksumus

Hindamistööde maksumus sõltub laopinna pindalast, selle asukohast ja töövõtjale pandud ülesannetest.

Venemaa erinevates piirkondades võivad kulud erineda, kuid keskmiselt võib kuluprognoos olla minimaalne alates 2 tuhandest rublast ja rohkem. Hindamisperiood ei ületa tavaliselt 5 tööpäeva.

Venemaa kinnisvaraturu arenguga on maaomanikud tundnud vajadust mõista olemasoleva kinnisvara õige hindamise väärtust.

Kulupõhist hindamisviisi ei saa maa puhul rakendada, kuna seda ei saa reprodutseerida (kui peame silmas ainult maad ilma hooneteta). Enesehindamiseks võite kasutada sissetulekuid või võrdlevaid meetodeid. Tulumeetod on mõnevõrra keerulisem kui võrdlusmeetod, mistõttu hindajad soovitavad seda meetodit kasutada maa väärtuse esialgseks määramiseks.

Võrdlevat lähenemisviisi saab kasutada peaaegu iga turuosaline, seda saab teha mitmes etapis:

1. Uuritakse huvipakkuva piirkonna tarneturgu. Valitakse sarnased müügiks olevad krundid.
2. Iga valitud krundi jaoks arvutatakse maksumus 100 ruutmeetri kohta. Saadud summat tuleks vähendada umbes 5% – see on hinnanguline allahindluse summa tehingu sõlmimisel.
3. Arvutage saadud tulemuste põhjal keskmine kulu 1 saja ruutmeetri kohta.
4. Võttes arvesse 1 ruutmeetri keskmist maksumust, arvutage välja oma krundi maksumus.

Selle meetodi peamiseks raskuseks on sarnaste lausete õige valimine ja siis on see lihtne matemaatika.

Tasub teada, et selline hinnang ei saa olla juriidiliselt kehtiv esitamiseks näiteks pangale, kui ostja võtab hüpoteeklaenu. Juriidiliseks dokumendiks saab olla ainult hindamisettevõtte poolt kirjalikult koostatud ja esitatud hinnang.

Kui tekib vajadus hoidla pädevaks hindamiseks, võetakse arvesse selliseid näitajaid nagu asukoht ja ökoloogia. Turg näitab krundi kõige tõenäolisemat maksumust, kuna seda pole lihtsalt võimalik palju kallimalt müüa, kui samas kinnisvarasektoris pakutakse.

Maa turuväärtus sõltub tõenäolise kasumi suurusest ja selle laekumise ajast. See võib aja jooksul muutuda, seega tuleks hindamine läbi viia vahetult enne tehingu sõlmimist. Ka turuväärtus võib muutuda seoses sihtotstarbe muutumisega.

Aia- ja suvilaühistute erakinnistute hindamine toimub müüdavate sarnaste objektide või hoonestamata kruntide hindadega. Nendel juhtudel sõltub maksumus tugevalt transpordiühenduste olemasolust ja intensiivsusest, elektri ja gaasi kättesaadavusest ning suurel määral ka keskkonnaseisundist.

V . Maa hindamine

Kruntide täielikuks osalemiseks turusuhetes on vajalik nende adekvaatne hindamine. Kruntide kõrge hind ei tekita soovi neid majanduskäibesse kaasata. Alahindamine toob kaasa ebaefektiivse maakasutuse põllumajanduses ja metsanduses ning ebaratsionaalse linnaarengu mudeli, näiteks tööstustsoonide ja keskkonnakahjulike ettevõtete paiknemise linna keskosas.

Maa oma erinevatel funktsionaalsetel otstarvetel - loodusvarana, elanikkonna elukeskkonna kujunemise alusena, kinnisvaraobjektina ja peamise tootmisvahendina - kuulub hindamisele.

Hindamisobjekt on ilma kinnistuteta maatükk ja sellel paiknev maapõu.

Maa hindamise eesmärk on tingitud järgmistest asjaoludest:

Maatüki väärtuse määramine on mistahes vara hindamisel kulumeetodi esimene etapp.

Maksubaasi määramiseks.

Kindlustuse eesmärgil (maa puhul võib kindlustusobjektiks olla territooriumi üleujutus, keskkonnareostus, erosioon ja mullaviljakuse langus).

Põhjendada alghindu konkurentsivõimelise müügi, ettevõtete kapitaliseerimise, aktsiate jagunemise, hüpoteeklaenu andmise ajal, üüri suuruse määramisel.

Põhjendada mis tahes kinnisvarakompleksi parimat ja efektiivsemat kasutusvõimalust (BNEI). Vaadeldavate alternatiivide valiku kriteeriumiks on maa jääkväärtuse maksimeerimine. Investeerimisotsuse tegemisel on määravaks argumendiks maatüki potentsiaal (määravad selle asukoht, turutingimused, juriidilised võimalused ja ressursiparameetrid).

Maa hindamine katvuse laiuse järgi jaguneb kahte tüüpi: massikatastri maatükkide hindamine ja turul hindamine vallaline maatükk.

Katastrihindamise eesmärk on kõigi haldusterritoriaalsete üksuste (piirkonnad, rajoonid, linnad, alevid jne) piires olevate maatükkide katastriväärtuse üheaegne määramine hindamisvööndite kaupa järgmise aasta alguses.

Turu hindamise eesmärk on määrata kindlaks üksiku maatüki turuväärtus hindamise kuupäeval sõltumatute hindajate poolt vastavalt tunnustatud standarditele ja hindamismeetoditele.

Põllu- ja metsamaad hinnatakse nende tootlikkuse, keskkonna- ja puhkealase tähtsuse ning asukoha järgi.

Linnade ja alevite maad hinnatakse nende funktsionaalse otstarbe järgi, võttes arvesse arenduse tihedust, asukoha iseärasusi, keskkonnatingimusi, sotsiaalseid, inseneri- ja transpordirajatisi ning muid tarbijaomadusi.

Hindamistüüpide erinevused põhjustavad hindamisprotseduuri erinevusi. Massihindamise läbiviimine nõuab märkimisväärset personali, spetsiaalsete tehnikate väljatöötamist, mis võimaldavad suure hulga heterogeensete objektide hindamise protsessi ühtlustada, ja statistiliste meetodite kasutamist. Massihindamine on maksustamise eesmärgil kõige sobivam.

Üksikute varaobjektide hindamist viib läbi väike arv hindajaid, otsuse teeb üks hindaja.

Maa katastri- ja turuväärtuse hindamine toimub kolme tüüpi meetodi integreeritud rakendamise alusel: tulu-, võrdlus- ja maksumus.

Maa hindamise meetodid:

Kasumlik:

otsene kapitaliseerimine;

tulu kapitaliseerimine perioodide kaupa;

ülejäänu maa eest.

Võrdlev:

• müügi võrdlused;

  üleandmine.

Kulukas:

• arenduskulude määramine;

  infrastruktuuri kulude kalkulatsioonid.

I. Tulumeetodid (või tulevase kasumlikkuse meetodid).

Maa hindamise tulumeetodid põhinevad maaomandist saadava eeldatava tulu arvestamisel. Seda lähenemisviisi saab kasutada tulu teenivate maatükkide puhul. Maatüki turuväärtus on hindamispäeval antud eeldatava tulevase renditulu või muude hüvede, samuti maatüki hilisemast edasimüügist saadava tulu summa.

Maa maksumus arvutatakse järgmise valemi abil:

Maa maksumus =

Olenevalt maatüki sihtotstarbest sissetulekuna võib tegutseda:

Rent (põllu- ja metsamaa hindamiseks);

Osa kinnisvarakompleksist saadavast tulust, mis kuulub väljaarendatud maatükile;

Rent (arvelduste hindamiseks);

Tulu maatüki väärtuse tõusust, mis saadakse selle edaspidisel müümisel.

Kapitali kasutamise määr määratakse kolme lähenemisviisi abil:

1) Pikaajaliste välisvaluutahoiuste puhul kasutatakse Sberbanki intressimäära, sest maasse investeerimine on üks rahalise kapitali liikumise suundi.

2) kumulatiivne ehitustehnika, mis võtab arvesse riskivaba määr (näiteks Sberbanki välisvaluutahoiuste intressimäär), riigirisk (näiteks Moskva jaoks on Venemaal minimaalne väärtus 3–6%) likviidsusrisk (risk, mis on seotud turu ebapiisava arengu või ebastabiilsuse tõttu kinnisvara müügi käigus tekkinud kahju tekkimise võimalusega).

3) m turu pigistamise meetod (võrdleva müügi analüüs). Kapitalisatsioonimäär võrdub tuluga, mis on jagatud sarnase kinnisvara müügihinnaga. Soovitav on arvutada mitme müügi keskmine väärtus.

Ülejäänud meetod maa jaoks tuleneb klassikalisest maamajanduse teooriast, mis on algselt välja töötatud põllumajandusmaa jaoks, mis käsitleb kogu maale omistatavat tulu jääksummana. Kinnisvara hindamise praktikas kasutatakse seda meetodit juhul, kui hooned ja rajatised ei ole veel ehitatud (teostamisel on uusehituse tehniline ja majanduslik analüüs) või need on suhteliselt uued.

II. Võrdlevad (või analoogsed) meetodid.

Müügi võrdlusmeetod kõige sobivam vabade maatükkide hindamiseks. See põhineb võrreldavate kinnisvaraobjektide tegelikel tehinguhindadel.

Hindamist saab läbi viia kahel viisil: võrdluselementide ja võrdlusühikute abil. Võrdluselemendid nimetada maatükkide omadused ja nendega tehingute tegemise tingimused, mis mõjutavad müügihinna väärtust. Need elemendid hõlmavad järgmisi tegureid:

Hinnatavate õiguste koosseis; tehingu finantseerimise tingimused; müügitingimused; turutingimused (tehingu ajastus); asukoht;

Tsoneerimistingimused ja muud piirangud; füüsilised omadused;

Kommunikatsioonide olemasolu (transpordi ligipääsetavus, tehnovõrkude olemasolu või lähedus, nendega liitumise tingimused jne).

Võrdlusühikud – need on tüüpilised hindamisühikud iga turusegmendi jaoks, näiteks hind:

1 hektar (suurte põllu- või metsamajanduslike maatükkide müügiks, tööstuslikuks otstarbeks, maatükkide jagamisel tüüpkruntideks);

1 ruut meeter (linnakeskustes asuva maa müügiks äriarenduseks);

1 frontaalmeeter (äriettevõtetele mõeldud maa hindamisel - pikkus mööda tänavapiiri);

Krunt (standardkuju ja suurusega maatükkide hind massarenduspiirkondades);

Tiheduse ühik.

Selle meetodi rakendamisel tuvastab hindaja esmalt hulga tegelikke maatükkide müüke asjaomasel kinnisvaraturul, mis on sarnased näitajate kogumi alusel hinnatavatele. Seejärel kohandatakse võrreldavaid omadusi, et võtta arvesse erinevusi objekti ja iga võrreldava koha vahel (suurus, asukoht, pinnase tüüp, topograafia, majanduslikud tingimused jne).

Kui hinnatava kinnisvara asukoha piirkonnas ei ole piisavalt võrreldavaid müüke, valitakse välja sarnase kasutusega ja sarnaste omadustega kruntide müük naaberpiirkondades ning tehakse kohandusi territooriumide tähtsuse erinevuse osas.

Meetodi eeliseks on selle kasutusmugavus. Puuduseks on see, et võrdlusandmed pole alati kättesaadavad, mis on tüüpiline tänapäeva Venemaa oludele.

Ülekande- või korrelatsioonimeetod lähtub teoreetilisest eeldusest, et iga maa-arendusliigi puhul on maa maksumuse ja hoonete maksumuse vahel teatud proportsioon. Meetod põhineb teatud piirkonna teatud tüüpi kinnisvara keskmise suhtarvu tuvastamisel ja selle arvestamisel hindamisel.

Sobitamismeetod on asjakohane, kui vabade maatükkide võrreldav müük on ilmselgelt ebapiisav. See suudab anda vastuvõetavaid tulemusi suhteliselt uute hoonetega objektide analüüsimisel, mille väärtust saab määrata kulumeetodil. Hoonete vananedes ja kulumise kuhjudes muutub maa ja parenduste (hoonete) väärtuse esialgne suhe maa väärtusele omistatava osa suurenemise kasuks.

III. Kulupõhised (või regulatiivsed) meetodid.

Kulupõhised meetodid põhinevad rangete standardite kasutamisel ja eeldavad üheselt mõistetavat hindamist. Samas ei kasutata maatükkide hindamisel reeglina klassikalist kulumeetodit, vaid kasutatakse kulumudeli põhimõtet. Vaba maa parima ja tõhusaima kasutusviisi väljaselgitamisel kasutatakse kulumeetodeid. Need aitavad määrata kruntide turuväärtust juhtudel, kui puuduvad andmed sooritatud tehingute kohta.

Eemaldamise meetod määratleb maatüki enda turuväärtuse kogu kinnistu (hoonetega maatüki) turuväärtuse ja ehitiste maksumuse vahena.

Seda meetodit soovitab Vene Föderatsiooni Goskomzem maatükkide, sealhulgas tööstuskruntide katastrihindamise läbiviimiseks kõigile Vene Föderatsiooni subjektidele: "... Tüüpiliste maatükkide maatüki turuhinnad on rajatud... üksikute elamute, suvilate, suvilate, aiamajadega hoonestatud maatükkidele kulupõhimõttega, mille käigus lahutatakse kinnistu turu koguhinnast hoone asendusmaksumus, millest on maha arvatud kulum... ...". Maatükkide masshindamine toimub sarnaselt Rootsis.

Arenduskulude määramise meetod (või alajaotuse meetod) kehtib eelkõige hoonestamata maa kohta. Sellega määratakse kindlaks maa koguväärtus, mis jagatakse üksikuteks müügiks mõeldud maatükkideks. Kruntide müügist saadavast hinnangulisest rahalisest tulust lahutatakse kõik nende arendamiseks vajalikud kulud. Ja nii määratakse hoonestamata maa väärtus. Reeglina on tegemist suurte ebastandardsete maamassidega, mille ratsionaalse pikaajalise arengu küsimus on lahendatud. Jaotus kruntideks, mis vastavad antud piirkonna tüüpilistele turumüügitingimustele, võimaldab mitte ainult põhjendada optimaalset arenguhüpoteesi, vaid hinnata ka kogu maamassi investeerimisatraktiivsust. Hindamistöö eesmärk on määrata kindlaks:

piirkonna tüüpilistele müügitingimustele vastav kruntide suurus ja arv, nende heakorrastamise nõuded;

parendatud kruntide müügihinnad, ringlusaeg ja nende müügist saadav eeldatav tulu;

investori kulud kruntide arendamiseks ja hilisemaks müügiks, võttes arvesse parendusinvesteeringute eeldatavat kasumit;

maamassi hetkeväärtus eeldatava puhastulu alusel, võttes arvesse projekti mõju ja raha laekumise sagedust.

Infrastruktuuri kulude prognoosimise meetod kehtib asustatud alade maade kohta. See võtab arvesse linna või aleviku insener-infrastruktuuri loomise kulusid (teede, maa-aluste kommunikatsioonide ehitamine jne). Järgmisena tuuakse välja hinnatava maatükiga seotud kulude osakaal.