Riik on järjekordselt muutnud katastrihindamise reegleid. Nüüd ei vii hindamist mitte sõltumatud hindajad, vaid spetsiaalselt piirkondadesse loodud riigieelarvelised asutused. Viia läbi vastavalt uutele juhistele. Sel aastal toimub hindamine uute reeglite alusel enam kui 30 piirkonnas.

Täna nõustus Andrei Jurjevitš Boyko vastama küsimustele, millised probleemid katastrihindamisel on ja millised on väljavaated.

Andrei Jurjevitš oli majandusarengu ministeeriumi alluvuses riigikatastri hindamise juhendi väljatöötamise komisjoni juht (Riigi katastri hindamise juhend, kinnitatud Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi 12. mai 2017 korraldusega nr. 226). Praegu on Andrey Boyko Leningradi oblasti riigieelarvelise asutuse “Leningradi oblasti katastrihindamise asutus” direktori asetäitja. Varem osales Andrei Jurjevitš sõltumatu hindajana Venemaa mitmes piirkonnas katastrihindamise läbiviimisel ja tunneb katastrihindamise probleeme mitte ainult teoreetiliselt.

Andrei Jurjevitš, tänan teid väga, et nõustusite vastama mitmele minu küsimusele. Esiteks öelge meile, mida peaks riigieelarveasutus tegema pärast Rosreestrist objektide nimekirja saamist? Mis on katastrihindamise algoritm, nii-öelda katastrihindamine mannekeenidele...

Palju vähem kui enne nimekirja saamist. Nimekiri on 237-FZ nõuete tõttu üles laaditud katastrihindamise aasta 01.01 seisuga. Isegi kui teil on väga kvaliteetne andmebaas, arvestades, et aastas muudab kuni 20-25% objektidest oma omadusi, on kvaliteedikontrolli, rühmitamist ja hindamist ise läbi viia väga keeruline. Väga lihtsalt öeldes peate pärast loendi kättesaamist objektid rühmitama (kontrollima), omadustes vastuolude puudumist, tuvastama ja kõrvaldama ühtse riikliku registri puudused (kui neid on), andmed "linkima" objektidele deklaratsioonides laekunud - seaduses, nagu ma aru saan, nimetatakse seda "nimekirjade töötlemiseks". Järgmiseks valitakse meetodid, meetodid ja arvutustehnikad, tehakse arvutus ise ja kui midagi läheb valesti – tulemused on ebapiisavad – kontrollitakse ja rühmitatakse uuesti. Muidugi, kui on soov teha midagi teisiti, siis vormistatakse tehnikad, mudelid, eelarvutused juba ettevalmistusjärgus. Katastriväärtuse määramise staadiumis on need alles viimistlemisel ja lihvimisel. Seejärel toimub vastavalt seadusele aruande eelnõu vormistamine ja edastamine, laekunud kommentaaride menetlemine, lõpparuande genereerimine, tööde kohaletoimetamine ja... massihindamine kõikidele objektidele, mille omadused on muutunud alates 01.01 hindamisest kuni GKO tulemuste kinnitamise kuupäev. Samal ajal töötavad geograafilise teabe tugirühmad, kes panevad kõike kartograafilisele materjalile, analüütikud, taotlejatega töötavad spetsialistid, juristid... Töö maht on väga suur.

Massihindamises on minu arusaamist mööda oluline just analoogide valik. Andrei Jurjevitš, kuidas see valik toimub? Millised on probleemid? Kuidas neid õigesti valida ja seejärel kasutada?

Meie riigis turu praktilise puudumise tingimustes on pigem basaar kui turg, kus sarnased objektid oluliselt erinevad, ei saa võrdleva lähenemisviisi kasutamine anda rahuldavaid tulemusi ei üksikisiku ega massiline hindamine. Erandiks võivad olla korterid ja eraldiseisvad hoonerühmad arenenud linnades. Sellegipoolest on see enimkasutatav lähenemisviis, sealhulgas GKO-des. Rosreestri andmefond sisaldab vähem kui 10% (väga optimistlik näitaja) enam-vähem adekvaatsetest tehinguhindadest. Ülejäänu annab pehmelt öeldes ebapiisavaid näitajaid, sealhulgas üksiku objekti hinna määramise tõttu selle komponentidele, mida teabes alati ei mainita.
Ka pakkumiste hindadel on väga selge kihistus alates "Müün kiiresti, vajan raha" kuni "Ma panen mitu korda kallimaks, kui mõni hull tuleb ja ostab." Seda kõike süvendab tegelikult pettus, kui esemeid pakutakse kallima hinnaga. Levinuim juhtum on põllumajanduslikuks tootmiseks mõeldud põllumaa ja suvilate müük. Kogu selle jama õigeks “seedimiseks” on vaja iga analoog kaardiga siduda ja kindlaks teha selle tegelikud, mitte pakkumises kirjas olevad omadused. Alles pärast seda saate töötada lähtekoodiga, tuvastada ja eemaldada kõrvalekaldeid. Praktika on näidanud, et see ei ole imerohi – arenemata turuga subjektides (territooriumidel) toimub autoriõiguste valdajate omandikultuuri puudumisel enamik tehinguid omavahel ilma korraliku registreerimiseta – nad loovutasid vara “poole eest”. liiter”, seejärel registreeriti omanikuvahetus . Kuni viimase ajani soodustas riik üksikisikute, eeskätt spekulantide, üksikisiku tulumaksu tasumisest kõrvalehoidumist, lubades tehingu kajastada ühe, mitte maksustatavat summat ületava hinnaga ja tehingu enda teise hinnaga. Kõik olid kursis: notarid, pangad, maksuamet... Aga tehinguhindadele keskendudes õnnestus tõestada, et riigi suuremates linnades ei maksa edasimüügikorterid üle miljoni.

Andrei Jurjevitš, mida on teie arvates vaja riigikatastri hindamise seaduses muuta/täpsustada?

Vähemalt on alahindamine ja ajavahemike puudumine. Tahaksin tõesti tööjärjekorda muuta - kõigepealt töödelda kogu teave Rosreestrist allalaadimise kohta, avaldada töötlemise tulemused ja seejärel loendi saamisel värskendada seda ainult omaduste muutuste osas.

Kõige olulisem on minu arvates kaotada kohustus (nagu majandusarenguministeerium usub) hinnata maad kategooriate kaupa. Arvestades kaost maade kategoriseerimisel, kui ühes identse VRI-ga (lubatud kasutusviisiga) katastrikvartalis on kuni 4 kategooriat, ei tule sellisest hinnangust midagi head, välja arvatud juhul, kui tegemist on ühekordse hindamisega. kõik maad. Kuid isegi siin jääb probleem - suur hulk krunte asub reservmaadel ja tuvastamata kategooriaga territooriumidel. Esimesi traditsiooniliselt ei hinnata, teised maaseadustikus mõistena puuduvad ja seetõttu ei saa neid hinnangusse kaasata. Palju on ka kategooriate võimaliku kasutamise rikkumisi - üsna sageli on põllumaadel kaubandus, individuaalelamuehitus, korterelamu jne. Metsafondis (LF maad ei maksustata) on suur hulk aiandusi jms ning metsapiirid ise pole pehmelt öeldes väga paika pandud - on palju ristumisi ja kattumisi teiste maadega.

Soovin, et tulemuse halva kvaliteedi eest vastutaks mitte ainult riigieelarveline institutsioon, vaid ka Rosreestr, kes andis ebapiisavat teavet. Vajalik on kohustada riigieelarvelisele asutusele teavet andma ilma tasu võtmata - 218-FZ ei liigita riigieelarvelist asutust asutuseks, kellele laaditakse teave üles ilma tasu võtmata.

Peame lõpuks lahendama käibemaksuküsimuse. Kõik hinnangud, milles osalesin, avaldati ilma käibemaksuta, nagu otse öeldud.

Tuleb lõpetada autoriõiguste valdajate mõnitamine ja anda võimalus riigieelarvelise asutuse kontrollitud taotlejate esitatud deklaratsioonidel riigiregistrite ühtse registri vigade parandamiseks. Palju rohkem...

Kuidas hindate katastrihindamise üleandmist eelarvelistele asutustele sõltumatutelt hindajatelt - plussid ja miinused? Peamised raskused, millega eelarveline asutus praegu silmitsi seisab? Kas on tõenäoline, et piirkondlikud omavalitsused saavad mõjutada nende ees täielikult vastutavate riigieelarveliste asutuste tehtud katastrihindamise tulemusi?

Minu arvates on plusse rohkem kui miinuseid. Lihtsalt käed, info kogumine ja kogumine, arengud ja kogemused – need kõik on riigieelarvelise asutuse eelised. Riigieelarveüksuse ülalpidamiskulud on kindlasti miinuses. Lood sellest, kuidas nad “vajalikke otsuseid” peale suruvad, lõpptulemusi paisutades – see on üsna odav populism, kuigi mõnel juhul on liialdused täiesti võimalikud, aga ma arvan, et see on erand reeglist. Paljude subsideeritud piirkondade jaoks on tulusam omada senti katastriväärtust, et mitte muretseda kodanikke maksimaalse määra kehtestamisega. Kuid nad ei sea seda alla maksimumi - nad kardavad föderaaltoetustest ilma jääda, nende sõnul pole kõiki võimalusi kohapeal realiseeritud.

Katastrihindamise riigieelarvelised asutused on praegu loomisel ja peaksid olema igas piirkonnas loodud 2020. aastaks. Iga 85 riigieelarvelisest asutusest saab oma katastrihindamise kogemuse (positiivne ja negatiivne). Milliseid mehhanisme selle kogemuse vahetamiseks ja üldistamiseks oskate soovitada?

Vajame suhtlusplatvormi, kolleegidega kohtumisi ja palju kirjavahetust, kuid see pole süstemaatiline ja võib-olla on see hea. Kahjuks otsustasid mõned katsealused tänavu hindamise läbi viia – see on ropp. Ettevalmistuseks pole tehtud, otsustades riigiduuma töörühma palvele antud vastuste põhjal, vaid väike samm töö alguse poole. Paljud inimesed teevad GKO-sid nüüd vanaviisi, kergelt 237-FZ suunas. Kuid olen enam kui kindel, et Rosreestr võtab kogu töö vastu ja keeldumisi ei tule. Üksikute täitevvõimu esindajate väide: "rahvas ei saa aru, kui me lõime riigieelarvelise asutuse, eraldasime suuri summasid ja tulemusi pole kohe" - see on lihtsalt "kallistamine ja nutmine".

Ühes oma intervjuus ütlesite, et katastrihindamist tehes on alati valik: anda vale tulemus või rikkuda seadust; teha pädevat tööd või midagi kiiresti ja odavalt; tagada maksimaalse maksukogumise võimalus, kuid mitte tekitada sotsiaalseid pingeid. Kuidas tagada, et riigieelarvelised asutused teeksid õige valiku???

Korrastada kinnisvara, kaasata käibesse vaba- ja tahtejõuetuid või kohustada neid oma kinnistult krunte vabastama. Elustada raamatupidamis- ja inventuurisüsteem – praegune pehmelt öeldes ei tööta. Meil puuduvad hindamisobjektid, igal pool rikutakse maaseadust. Nendel tingimustel on kulu õiget väärtust üsna raske kindlaks teha. Või teed seda seaduse järgi, siis peaks enamus krunte ja OKS-i (kapitaalehitusprojektid) maksma senti oma asukoha tõttu metsas, sanitaarkaitsevööndites, maksimaalsete arendusparameetrite rikkumise korral jne. Kui hindate seda faktide põhjal, siis teie probleemid. Esiteks on see maakasutuse rikkumiste seadustamine, mida me ei tahaks. Teiseks saab seda lihtsalt kohtus vaidlustada – kohus püüab seadusi täita. Kolmandaks, kui saiti tegelikult ei kasutata, ei tähenda see, et sellel pole väärtust ja väärtust. Vajame ühtset poliitikat ja tööd maakasutuse normaliseerimiseks. Meil pole seda. Nii nagu puudub omandikultuur – seda on vaja arendada.

Andrei Jurjevitš, te juhtisite majandusarengu ministeeriumi juurde kuuluvat riigikatastri hindamise metoodiliste juhendite väljatöötamise komisjoni – rääkige meile nende loomise ajaloost, mis töötas ja mida oleks saanud paremini teha?

Mul oli õnn liituda N. V. Volovitši rühmaga ja osaleda grupi töös metoodiliste juhiste väljatöötamiseks vastavalt 135-FZ (Vene Föderatsiooni hindamistegevuse seadus). Mingil hetkel hakkasin viimistlema käesoleva metoodilise juhendi kavandit, kuna algasid vestlused riigi võlakirjade võimalikust ülekandmisest riigieelarvelisele institutsioonile – et luua alternatiivne variant, milleks olid nõuded 135-FZ alusel hindamiseks ja kavandatavaks. riigi hinnang. Edasi, nagu ikka, läksid majandusarengu ministeeriumi tippametnike kiirustamise ja metoodiliste juhendite peatse kinnitamise kohta avalduste tõttu Nikolai Vladimirovitši (Volovitš) juhtimisel olnud õigusosakonda ja valmistusid selleks ette. heakskiit. Ta palus mul oma versiooni täpsustada. Kahjuks kirjutasid peaaegu kõik grupist, kes registreerusid, et arendada "kuidas seda õigesti teha", ühel või teisel viisil otse, et nad ei kavatse selles seikluses osaleda, kuigi nad alguses näitasid nende valmisolekut. Muide, just need inimesed kritiseerisid tulemust hiljem kõige rohkem.

Suur tänu neile, kes püüdsid loomisel aidata - Sapožnikov P.M., Volovich N.V., Chupova K.V. Põhimõtteliselt käis töö aga edasi Volovitši juhtimisel looduga, vanadest meetoditest, soovitustest ja projektidest tema arvates positiivse akumuleerimisega. Tegelikult pidi ta vastutama ilma põllu-, metsa- ja veerajatisteta kinnisvara hindamise dokumendi eest – seal pidid töötama oma rühmad. Aga juhtus nii, et kui ma selle majandusministeeriumi õigusosakonnale kontrollimiseks esitasin, siis said nad kommentaari, et kõik kasutusviisid pole registreeritud. Seejärel lisati puuduvad osad. Oktoobris postitasid nad selle määruse lehele. Märkuste ja ettepanekutega kirja saabus üle neljakümne – kõik võeti eranditult läbi.

Kahjuks ei õnnestunud peaaegu poolte rakenduste sõnastikku salvestada. Majandusarenguministeeriumi õigusosakonnal oli kummaline seisukoht: kas pole vaja kirjutada, sest see on teistes õigusaktides, või pole vaja kirjutada, sest seda pole kuskil. Täpsustasin igaks juhuks, mida OKS-idega peale hakata - nende hinnangut pole üldse kuskil kirjas. Esialgu jagati metoodilised juhendid kaheks etapiks: esimene - olemasoleva teabe kallal töötamine, teine ​​- kõigi objektide omaduste kujundamine, selgitamine ja nõuete täielik täitmine riigi teise tsükli lõpuks. kaitsekomisjon. Seda tehti praeguses etapis äärmiselt halva kvaliteediga andmete tõttu. Sellest lähtuvalt pakuti välja hindamisvariandid. Majandusarenguministeeriumist öeldi kohe välja, et kui mõne nõude täitmine hilineb, siis keegi ei liigu isegi enne, kui tähtaeg saab täis. Valik oli ettevalmistuse, teabe kogumise ja tegurite tuvastamise osas väga range. Selle tulemusena kujunes detsembri keskpaigaks lõplik versioon. Vahepealseid on isiklikus arhiivis säilinud umbes viiskümmend. Siis analüüsis justiitsministeerium seda kahes etapis ja, tõsi küll, tegi seda väga kiiresti - esimesel korral oli ametlik keeldumine - neil polnud aega vastata. Teine tuli positiivselt välja – see kinnitati 226. korraldusega.

Praegu saabuvad kaebused võib jagada mitmeks osaks: Kõige mahukamad - see on liiga keeruline, palju on vaja teha, sellist teavet pole ja seda pole kuskilt leida. Ma arvan, et see väide ei ole väga vastuvõetav. Kui oleme valmis hindama, teadmata, mis on hindamisobjekt või selle omadused, siis asume kohe standardhinna kehtestamise juurde ja ärgu olgem alatu. Teiseks pole me seda kunagi varem teinud, me pole sellega harjunud. See tundub ka kuidagi koomiline. Meie riigis annavad paljud suurte kogemustega professionaalsed hindajad välja midagi sarjast “kolm analoogi, kaks reguleerimist”, nad ei kasuta ega tea midagi peale tingliku võrdluse “Leiferi järgi”. Eksamipraktikas tehti ka “mitmemõõtmelisi korrelatsiooni- ja regressioonanalüüse” kahel! “analoogid”, uhke väitega, et R 2 = 1. Üldiselt kommentaare pole. Kolmandaks ei pakuta eraldi kasutustüüpe või on VRI mälu järgi väga murdosa jaotus. See on tõsi. Mälu kodeering on 540. järku jaotatud monofunktsiooniks.

Mida sa tahaksid parandada? Ehk tagastage käibemaksu kohustuslik välistamine, mille mainimise vastu teatud inimgrupid mässasid, parandage ehitus- ja paigaldustööde kestuse lisa - jääb otsene viide 1984. aasta hindadele, mis on ebamugav, vaatan üle saitide kodeerimine nii, et tüüpe oleks vähem (konsolideerimise tõttu) ja lisaksin ka paar puuduvat. Täpsemalt on vaja kirjeldada multifunktsionaalsete objektide hindamist - küsimusi ja segadust on palju. Muidu arvan, et dokument osutus igati vääriliseks.

Mis puudutab kaebusi maksusüsteemi enda kohta, siis see ei puuduta direktiive. Me, nagu juhtus, liikusime soodustuste süsteemilt, kus maksustati jääkväärtust, innustavaid omanikke kinnisvara korras hoidma ja lubades pärast amortisatsiooni käitada, häbiväärsele süsteemile. Nüüd selgub, et mida rohkem investeerid, seda suurem on maks. Samuti pole kuhugi kadunud maakategooriate ja kinnisvara eraldi arvestuse probleem. Ringluses on üksikud objektid, katastrihinnangus - eraldi.

Aga direktiivid sisaldavad sisuliselt tagasipöördumist vana süsteemi juurde: kõik kommunaalkulud lähevad maale, OKS – vastavalt “jääk”. Seda ideed toetas suuresti ka S. V. Gribovski. Telliskivi maksumus ei sõltu tegelikult sellest, kas see investeeriti sotsiaal- või äriobjekti, kuid teatud kohta teatud viisil kogutud “telliste” tasuvus on juba üsna märkimisväärne.

Tulenevalt asjaolust, et korterelamu ühisvara ei kuulu maksustamise objektiks, teete ühes oma intervjuus ettepaneku maksubaas – korter – ühisvarast “puhastada”. Kuidas seda teha? Kas seda on üritatud teha? Kas seda kasutatakse katastri hindamisel kuidagi???

Isegi mitte üks. Peaaegu kõik neist. Kui ma vabastati osa õiguste eest tasumisest, siis miks lisada nende õiguste maksumus maksustatavasse väärtusse? See ei kehti ainult MKD (kortermaja) all olevate alade kohta, vaid ka sama MKD üldkasutatavate ruumide kohta. Keegi tegi 2014. aastal lolli, tehes muudatusi maksuseadustikus ja tunnistades kortermajade krundid ja üldkasutatavad pinnad maksuvabaks. Praegu on soodustus kehtestatud kruntide, ühiskondlike hoonete ja nende osade meetritele. Kellelgi ei tule ju pähe kulusid paisutada nii, et kasu “neutraliseeritakse” ülemäärase tasuga hüvitisest kõrgemate arvestite eest. See on sama põhimõte.

Mitmed üksused toetavad nõuet kõrvaldada (välistada) õigused maatükkidele kõigist parendustest. Kahjuks on Moskva ja Peterburi hakanud teravalt vastu seisma MOP-i ja maa õiguste kaotamisele MKD ruumide maksumusest. Põhjuseid on mitu: 1. Maksustatava summa märkimisväärne vähendamine – “sa kukud meie eelarve kokku”; 2. on ebaselge, kuidas osa jaotada; 3. Kuidas selgitada inimestele, et nende korter maksab vähem, kui kuulutuses märgitud.

Kahjuks asendavad kolleegid kinnisvara mõiste õiguste kogumi mõistega. Korter on selle ruumi kehtestatud piirides ja omadustes õiguse valdajale kuuluv heakorrastus, samuti teiste ruumide kasutusõigus - MOP, muu ühisvara, sh maatükkide kasutusõigus. Kui lähtuda sellest, et hinnatakse kogu õiguste kogumit (omand, käsutamine, kasutamine), siis MOP-i, kaasomandi ja MKD-s asuvate maatükkide puhul on mis tahes hoonestatud ruumi omanikul õigus ainult kasutada ja võimalusel käsutada, kui kõik on nõus selle kortermaja ruumide teiste õiguste omajatega. Pöördume uuesti tagasi küsimuse juurde, mis on hindamise objekt.

Pole raske arvutada, kui palju maad ühel objektil vaja on - on olemas võtted, kuidas ülejäänu eraldada, on arusaam vabade kruntide maksumusest kortermajade arendamiseks, on arendajaid, kes teavad täpselt, kui palju kortereid on. /ruutmeetrit annavad maaomanikule tema maale korterelamute ehitamiseks... Arvutusvõimalusi on palju, saate valida endale sobiva. Parem on muidugi ehitada mudeleid nii, et maa osa arvutamisel lähtutakse objekti klassist, territooriumi kasutuskoefitsiendist, seisukorrast ja muudest teguritest. On võimalus pidada seda kulukaks meetodiks ja jaotada kulud osana kogupinnast - otsene viide Vene Föderatsiooni maksuseadustikule hoone ruumide teadmata kasutamise kohta. Muide, see on valik, mis ei vaja elimineerimist ja sõltub nõrgalt maaõiguste väärtusest.

Olite pärandkultuuriobjektide hindamise metoodiliste soovituste autor, mis näevad ette võimaluse kehtestada väärtus 1 rubla juhul, kui pärandkultuuriobjekti omamisega kaasnevaid kulusid ei hüvitata pärandkultuuri objektide hindamise metoodilisi soovitusi. omandiõigus. Kas on reaalseid näiteid pärandkultuuriobjekti katastriväärtuse määramise kohta turuväärtuses 1 rubla? Leningradi oblastis on palju kultuuripärandi objekte. Olete Leningradi oblasti riigieelarve asutuse asetäitja katastrihindamisel – kas seda lähenemist kasutatakse katastri hindamisel?

Jah, tõepoolest, ma juhtisin rühma ja kirjutasin selle osana MR OKN-i. Kuid OKN-i ringlusse ja säilitamisse kaasamine on üks asi, omamine aga teine ​​asi. OKN on vabastatud kinnisvaramaksu tasumisest ning miinimumväärtuse kehtestamine võib kaasa tuua objektide kuritarvitamise ja kadumise. Muidugi, kui arvutus näitab, et rekonstrueerimise kulud on suuremad kui “esialgne” maksumus, siis on vaja määrata minimaalne katastriväärtus, kuid metoodiline juhend ütleb otse, et objekt ei saa maksta vähem kui maamõõtmise kulud. ja õiguste registreerimine (kruntidele). OKS-i puhul määrati minimaalseks võimalikuks maksumuseks (ilma vananemist arvestamata) algselt 20% ehitusmaksumusest - füüsiline kulumine määrati objekti üleminekuseisundi lagunemisest avariiliseks muutumise määraga. Lõplikus versioonis piiranguid pole. OKN-i puhul on soovitatav arvutada reprodutseerimiskulud ja lubatud on mitte arvestada funktsionaalset vananemist. Teoreetiliselt sümboolne 1 hõõrumine. jaoks OKS OKN võib-olla. SUPSS-87 hakatakse kasutama Leningradi oblastis. Detailselt analüüsitakse iga objekti kaitseobjekte, säilitamise nõudeid ja objektide osade kasutamise võimalust katastrihindamise esimestel tsüklitel suure tõenäosusega ei arvestata. Edaspidi püüame viia katastrihinnangu võimalikult lähedale individuaalsele.

Üldiselt võib OKN-ist rääkida väga pikalt...

Oma artiklis “Mis on katastrihindamine ja miks selle tulemused paljusid ei rahulda?” väidate, et katastriväärtuse maksustamine soodustab hooletust ja on suunatud heaperemeheliku omaniku vastu. Kuidas saab seda muuta?

Võimalusi on palju - alates välimuse "karistamisest" sisu ja välimuse nõuete kehtestamisel kuni parenduste maksust vabastamiseni, sealhulgas naasmiseni vana maksusüsteemi juurde - võimaldades aastase amortisatsiooni ulatuses summasid maksust maha arvata. Kõik toimub ainult föderaalsel tasandil kehtivate õigusaktide muudatuste kaudu.

Oma artiklis „Katastrihindamine. Probleemid ja väljavaated” võrdlesite pidevalt muutuvaid katastrihindamise läbiviimise reegleid Thomas Edisoni katsetega, kes pidas ebaõnnestumisi positiivseks tulemuseks. Kas õige otsus on üldse võimalik? Kas tulemus on saavutatav – kui katastriväärtus ei ole kõrgem turuväärtusest?

Selleks peate otsustama, milline on turg. Kui seda saab täpselt määrata, siis pole keeruline katastriväärtust turuväärtusest kõrgemaks teha. Praegustes tingimustes saame rääkida vaid turuhindade tasemest ja sellest, kas katastritulemused jäävad turuhindade võimaliku vahemiku piiridesse (soovitavalt allapoole). Kõike süvendab muidugi see, et katastriväärtus määratakse eraldi, turuväärtus aga üksikule objektile (hoonestusala puhul). See tähendab, et prügila ja sellel asuva OKS-i toimimiseks vajaliku ja piisava katastriväärtuse summa peab jääma turuhindade piiresse. Erandid on võimalikud, kuid need peavad olema motiveeritud.

Siin ilmneb kõige huvitavam, kui "kaasame" "õigluse". Esiteks pole keegi öelnud, kelle jaoks see on õiglane, kas eelarve või autoriõiguste valdaja jaoks. Kuna autoriõiguste valdaja hiilib maksude tasumisest “õiglaselt” kõrvale, kannatab ta ka oma elukoha sotsiaal- ja infrastruktuuriprogrammide rahastamise puudumise all (oma kinnisvara registreerimine). Siis ei ole harvad juhud, kui jõukatel inimestel tekib äkitselt kihutus kunagisse lagunenud, ajalooliselt väljakujunenud elanikega külasse. Selle tulemusena muutub maa selles kohas kallimaks, ehitatakse luksusmaju ja müügihinnad on kõrged. Kas see tähendab, et nende väheste allesjäänud pensionäride maa, kes ei tahtnud oma kodust lahkuda, ei peaks olema midagi väärt? Kas see on aus? Vastupidine olukord on siis, kui üks uusrikas ehitas lagunenud külla lossi. Kas palee alune maa peaks olema palju rohkem väärt kui ümbruskonnas asuvad majakesed? Kas see on aus?

Kas kinnistule, kuhu tee asfalteerisid kruntide omanikud omal jõul ja oma kuludega, on õiglane kõrgema hinna määramine sarnasega võrreldes, kus tee asemel on vaid „suund ”?

Taotlejatel soovitan omavalitsustega maksusoodustuste kehtestamise või nende kulude hüvitamise küsimused muul viisil lahendada. Aga maksumus määratakse kindlal kuupäeval kindlatel tingimustel ja mind vähemalt praegu ei huvita, kes ja kelle arvelt objekti ennast ja selle ümbrust heakorrastas.

Mida tuleb teha, et katastriväärtus ei oleks turuväärtusest kõrgem - mis on 3 kõige olulisemat asja?

1. Kui üldiselt, siis Tehke muudatusi seadusandluses. See on üsna mahukas teema ja sellele ei saa lühidalt vastata.

• Esiteks on vaja maad hinnata VRI, mitte kategooria järgi - see vähendab oluliselt vigade arvu.
• Vajalik on läbi viia hindamistsoneerimine ja kehtestada võimalikud turuhinna intervallid, tagades, et riigivõlakirjade tulemused jääksid nendesse intervallidesse.
• Vajalik on läbi viia “inventuur”, kõrvaldada raamatupidamisvead, tuvastada ja kõrvaldada maakasutuse rikkumised.
  Vajame lihtsustatud korda andmete sisestamiseks ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse objektide kohta, mida seal ei ole, kuid mille õigused on registreeritud (kõik objektid enne 1998. aastat).
• Tuleb lõpetada autoriõiguste omajate mõnitamine ja kohustada neid riigieelarvelisele asutusele esitatavate ja kontrollitud deklaratsioonide alusel muutma ühtses riiklikus kinnisvararegistris olevaid tunnuseid või kaotada riigieelarvelisel asutusel deklaratsioonide läbivaatamise kohustus, kui Rosreestr ei võta neid kaalumiseks vastu ega tee muudatusi. Selgub, et riigieelarveline asutus on deklaratsioonis sisalduva teabe kinnitamise korral kohustatud seda teavet kasutama ja Rosreestr ei hakka ennast redigeerima - vähemalt on riigieelarvelisel asutusel oht kontrolli läbimata jätmine. , kuna kasutatav teave läheb vastuollu raamatupidamisandmetega. Ja autoriõiguse omaniku jaoks kordub katastrivea probleem järgmisel iteratsioonil.
• Soovitav on nõuda teabe avaldamist või riigieelarvelisele asutusele esitamist kõigi registreeritud tehingute kohta.
• Katastritulemused oleks hea siduda objektide kaasamisega käibesse, näiteks vara tagatis ei tohiks väärtuselt oluliselt erineda katastritulemusest ja vastupidi.
• Turguta territooriumidel on vaja sunniviisiliselt kehtestada kinnisvara hinna (väärtuse) tase, andes sellega tõuke turu kujunemisele - riigieelarvelised asutused on sunnitud seda tegema ilma seadusandlust muutmata.
• Käibemaksu küsimused vajavad lahendamist.
• Rosreestrit on vaja kohustada üles laadima teavet enne GKO-d, et riigieelarvelisel asutusel oleks võimalus seda teavet töödelda, avaldada ja aktsepteerida deklaratsioone, sealhulgas valesid rühmitusi, enne GKO kuupäeva.
• Teabe edastamise kord ja vorm on vaja välja töötada ning ka 218-FZ-s näidata otse teabe tasuta edastamist riigieelarvelisele institutsioonile - nüüd seda pole ja Rosreestr keeldub selle kastme all teavet üles laadimast.
• On vaja kohustada föderaalset maksuteenistust üles laadima teavet, mille alusel nad maksusumma formuleerivad, sealhulgas iga objekti maksu mahaarvamised - see võimaldab planeerida eelarveid ja näidata riigivõlakirjade tulemuste mõju, teha ettepanekud määrade kehtestamiseks...Ma arvan, et seal on veel palju...

2. Viige läbi tavaline ettevalmistus. Mida see tähendab, kes millise koolituse läbi viima peaks?

• Selle peaks läbi viima riigieelarveline asutus koos subjekti ja omavalitsuste kaasabil. Selle ettevalmistamine võtab lihtsalt aega. Rosreestr ei ole juba mitu aastat suutnud lihtsalt liita kahte riigivarakomitee ja ühtse riikliku registri andmebaasi - üksikjuhtumid, kuid nagu kolleegid ütlesid, need ei tööta. Tehniline inventar on alates 2012. aastast täiesti kadunud, arvestust tegelikult ei peeta - kõik põllutakse välja omanikele, kes ei taha oma raskelt teenitud raha kulutada ja siis ka makse maksta...
• Vaja on vaid korra taastamist ja "kuldvõti on meil taskus". Vahepeal maksavad makse vaid lugupeetud autoriõiguste omanikud ja sageli ebatäpsete andmete eest.
• Lisaks koguge võimalikult täielikult turuandmed, pakkumised, teave transpordi- ja inseneriturvalisuse, positiivsete ja negatiivsete tegurite kohta, pange kõik kaardile, üldplaanid, linkige PZZ, planeerimisprojektid. Koguge infot mullakaartidele ja linkige - (Põllumajandusministeeriumi kodulehel on info aastast 1970...) Üldiselt pole maht alustuseks väike. Riik ei ole GKO-ks valmis, kuid ajab seda raevukalt ja meeletult taga.

3. Õppige hindama – paljudel pole kogemusi. Me peame saama kogemusi. Ja selleks peate läbima paar hindamistsüklit. Aega pole, seega on vähemalt üks tsükkel läbi, välja arvatud tulemuste kinnitamine maksustamise eesmärgil. Nii löövad esinejad raskustele vastu pead, satuvad hätta, vaatavad tulemust ja kui on kohustatud avaldama, siis saavad nad selle väljastpoolt kätte, siis õpivad mõtlema ja tegema. Ja kõik need õhkutõusmis- ja maandumiskursused on lihtsalt ekskursioon. Mitte rohkem.

Ja siit saate lugeda katastrihinnangu "valukohtadest" - intervjuu Aleksei Kaminskiga, Riigiduuma katastrihinnangu parandamise töörühma liikme, katastrihindamise ja avaliku nõukogu katastriväärtuse vaidlustamise komisjoni juhiga. all Rosreestr. A. Kaminsky toob intervjuus huvitavaid näiteid katastriväärtuse ülehindamisest, selle määramise vigadest ja haldussurve näiteid. Samuti teeb ta mitmeid ettepanekuid katastriväärtuse hindamise parandamiseks. Rõõmustav on, et mõned neist ühtivad minu pakututega - kinnisvara, asutamisviisi kohta

Värskendus 14.11.18.

A.Yu kõne 14. novembril 2018 Peterburis toimunud riigikatastri hindamise esimeste tulemuste teemal. "Olgem ausad, katastriväärtust ei määratud, vaid määrati." Sa näed

Maal, nagu asjadelgi, on oma väärtus. Lähtudes selle kasulikkusest majandussfääris, arvutatakse maa väärtus tootmisvahendina maa tootmisvõimsuse alusel.

Kõige viljakam muld on tšernozem. Arvestades asjaolu, et Kurski provintsi maad, mida hoitakse Pariisis Rahvusvahelises Kaalude ja Mõõtude Büroos, tunnistatakse standardiks.

Tõhus maakasutus on riigi julgeoleku strateegiline eesmärk igal ajal.

Valitsus peab täna ülimalt tähtsaks maa „väärtustamist“ selles küsimuses riigi majanduslikku kahju põllumajandusmaa väljavõtmisel ja muudeks vajadusteks muutmisel.

Kogu maa maksumuse andmebaasi loomine avaldab positiivset mõju meie riigi tulevasele majanduskasvu strateegiale.

Vassili Vassiljevitš Dokuchaev, kes pani aluse mullateaduse koolkonnale, tegi avastuse mulla leviku põhimustrite kohta, kus maa väärtuse peamiseks teguriks on nende tootlikkuse klassifikatsioon. Põllumajandusmaa väärtus peaks põhinema keskmisel pikaajalisel saagil, mis on taksonoomilise mullasordi esmane ühik.

Põllumajandusmaa hindamine on lõppkokkuvõttes maakatastri koostamise viimane etapp, kuid selle hinnanguga määratakse põllumajandustöödeks sobiva maa võrdlusväärtus. Pikaajaline majanduslik hindamine on suunatud maaressursside ratsionaalse kasutamise küsimustele.

Vana-India vanasõna ütleb: "Kui tapate viimase metsalise ja mürgitate viimase voolu, saate aru, et te ei saa raha süüa." Tänapäeval on see maakasutuse valdkonnas ilmsem kui kunagi varem. Looduskatastroofid ja Maa rahvaarvu kasv näitavad inimkonna haavatavust loodustegurite suhtes.

Maa on inimese jaoks kõigi ressursside peamine allikas ja inimene on seda ressurssi kogu selle aja "barbaarselt" kohelnud. Siiski tuleb aeg, mil vigade eest tuleb maksta.

Teadlased kuulutavad üksmeelselt, et järgmised sõjad ei peeta kulla ega teemantide, vaid puhta vee ja viljaka maa pärast. Järelikult on riigi peamiseks varaks tänapäeva maailmas maaressursid, mis konkreetsel riigil on. Riigile kuuluvad maad on omamoodi majandusliku ja poliitilise võimu krüpt, millel on piiramatud võimalused strateegiliseks kasvuks.

2016. aasta seisuga territooriumilt Euroopa suurim riik - Venemaa. Venemaa Euroopa osa pindala (koos Krimmiga) on umbes 3,986 miljonit km². Venemaa Euroopa osa moodustab umbes 40% kogu Euroopa territooriumist. Venemaa kogupindala (koos Krimmiga) on 17 124 442 km².

Pindala järgi maailma suurimad riigid on (miljonit ruutkilomeetrit):

Venemaa – 17,1;

Kanada – 10,0;

Hiina – 9,6;

USA – 9,4;

Brasiilia – 8,5

Maaressursside tänapäevase kasutamise juures ei ole esikohal mitte kvantitatiivne tegur, vaid selle ressursi kasutamise efektiivsus. Venemaal on palju territooriume, mis ei sobi sihtotstarbeliselt kasutamiseks, näiteks polaarjoone taga olevad maad (igikelts), kõrbed jne.

Maailma suurimad riigid tegeliku territooriumi järgi (miljonit ruutkilomeetrit):

Brasiilia – 8,1;

USA – 7,9;

Austraalia - 7,7;

Hiina – 6,0;

Venemaa – 5,5.

Venemaal on tohutud maaressursid, kuid mitu aastakümmet pärast liidu kokkuvarisemist, nn 90-ndaid, oli maa läbirääkimisosk. Põllumaad võeti ära ja kasutati suvilate ehitamiseks ja muuks “majanduslikult” tasuvaks tööks. Kõik see viis kõikvõimalike pettusteni.

Tänapäeval puudub riigil tõhus maakataster, mis tähendab, et rahvusliku rikkuse väärtust pole võimalik täpselt hinnata. Kohalikud ametnikud on kaasatud moodustavates üksustes maaressursside hindamise ja jagamisega, mis toob kaasa Venemaa "kuldse" fondi depersonaliseerimise ja halva juhtimise.

1990. aastatel põllumajanduslikuks tootmiseks kasutatud 118 miljonist hektarist jääb omanikku leidmata maad tühjaks 39,2 miljonit hektarit. Aga see pole lihtsalt tühi... see on võssa ja metsaga võsastunud, s.t. muutub üldse kasutuskõlbmatuks.

Vene Föderatsiooni maakoodeksi art. 79 viitab otseselt erandjuhtudele, kui põllumajandusmaad on võimalik arestida ja kasutada äriliseks, mittepõllumajanduslikuks otstarbeks:

Tööstusrajatiste ehitamiseks ja muudeks mittepõllumajanduslikeks vajadusteks antakse põllumajanduslikuks tootmiseks kõlbmatu maa või katastriväärtuses halvema kvaliteediga põllumaad;

Põllumajandusmaa, mille katastriväärtus ületab selle keskmist piirkondlikku taset, arestimine on lubatud ainult erandjuhtudel, mis on seotud Vene Föderatsiooni rahvusvaheliste kohustuste täitmise, riigi kaitse ja julgeoleku tagamisega, maavarade maardlate arendamisega. , Vene Föderatsiooni kultuuripärandi objektide hooldamine, kultuuri- ja sotsiaalrajatiste, sotsiaalsete, hariduslike eesmärkide, maanteede, magistraaltorustike, elektriliinide, kommunikatsioonide ja muude sarnaste ehitiste ehitamine ja hooldamine, kui võimalikuks paigutamiseks pole muid võimalusi nendest objektidest;

Eelkõige võib arvesse võtta eriti väärtuslikku tootlikku põllumajandusmaad, sealhulgas teadusuuringute organisatsioonide katsetootmisüksuste ning erialase kõrgkooli õppeasutuste õppe- ja katseüksuste põllumaad, põllumaad, mille katastriväärtus ületab oluliselt piirkondlikku keskmist taset. Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste õigusaktidega nende maade loetelusse, mille muuks otstarbeks kasutamine ei ole lubatud.

Peamine küsimus on, kuidas rakendada arvutusi maa maksumuse määramiseks kogu Venemaal, sest Maad esindavad erinevaid klimaatilisi ja geograafilisi näitajaid ning on väga keerulised.

Maa on strateegiline toode, milleks on vaja hinnata õiguste väärtust, mis koosneb mitmest erinevast õigusest maale, mis annab võimaluse saada kasu. Arvestada tuleb nii maa turu- kui ka turuvälist väärtust. See erinevus võib olenevalt saidi asukohast ulatuda märkimisväärse suuruseni.

Maa kui turuväärtuse hindamise objekt peab sisaldama omandi väärtust, näiteks seda, kas maa-ala on riigi-, munitsipaal- või eraõiguslik.

Maa turuvälist väärtust reguleerivad täna määrused. Arvutusmetoodika on kehtestatud Vene Föderatsiooni majandusarengu ministeeriumi määrusega "Riigi katastrihindamise metoodiliste juhiste kinnitamise kohta".

Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste maatükkide hindamise standardid kehtestab Vene Föderatsiooni moodustava üksuse kohalik administratsioon iseseisvalt.

Näiteks Lipetski oblasti maafondi pindala halduspiirides oli 2404,7 tuhat hektarit. ja seda esindavad järgmised maakategooriad:

• põllumaa – 1938,7 tuhat hektarit;
• asulate maad – 227,5 tuhat hektarit;
• tööstus-, transpordi-, side-, kaitse- ja muu sihtotstarbega maad - 38,6 tuhat hektarit;
• erikaitsealade maad – 14,5 tuhat hektarit;
• metsafondimaad – 178,4 tuhat hektarit;
• veefondi maad – 6,1 tuhat hektarit;
• reservmaa – 0,9 tuh hektarit.

Lipetski oblasti omandi- ja maasuhete osakond võttis vastu 15. jaanuaril 2016 otsuse nr 45-z „Lipetski oblasti territooriumil asuvate asulate maade riikliku katastrihinnangu läbiviimise kohta“.

Võttes arvesse erinevate riikide kogemusi, kus lisaks maale on hinna sees ka maa maksumus, nii looduslik kui ka kruntidele rajatu. Seetõttu toimub põllumajandusmaa hindamine tavaliselt põllumajandusliku kinnisvara hindamise osana.

Täna on valitsus pööranud tähelepanu põllumajandusele seoses majandus- ja poliitilise kriisiga, Venemaa on saamas põllumajandusliku suurriigi staatust.

Maaressursside ratsionaalse kasutamise küsimuse edukaks lahendamiseks on vaja hinnata ka põllumajanduslikku vara.

Turg dikteerib oma tingimused, maafond on vaid osa, mis kinnisvaraga lahutamatult koos eksisteerib. Just sellele on suunatud Euroopa standardid (ESO).

Põllumajandusmaa väärtuse täielikuks hindamiseks näeb standard ette järgmised objektid: maa, maal asuvad põllumajandushooned, nende hulka kuuluvad ka tootmis- ja vallasvara (põllumajandusmasinad) kvoodid.

Kuid nagu selgus, on ka siin probleeme maa hindamisega, mis ühelt poolt hindab tulu teenimise, teiselt poolt nende maade efektiivset kasutamist.

See probleem on olemas ja see tuleb võimalikult kiiresti lahendada. Põhineb varasematel kogemustel ning teaduse ja tehnika kaasaegsetel saavutustel. Probleemil on mitu elementi: a) arvutusmetoodikas ja b) teabeväli.

Vene Föderatsioonis ei ole veel välja kujunenud põllumajandusmaa turgu, mis omakorda aeglustab turu hindamise meetodite väljatöötamist.

Samuti on vaja luua föderaalne maa ostu-müügi andmebaas, mis kajastaks põllumajandusmaa tegelikku väärtust riigi eri piirkondades.

Venemaa maafond on võimas investeerimisalus, kuid üks peamisi takistusi on põllumajandusmaa turu puudumine, mis praktikas pole päris selge, kuidas maatükkide väärtust arvutada.

Tänapäeval kehtivad põllumajandusmaa hindamisel järgmised föderaalsed hindamisstandardid (FSO):

• Vene Föderatsiooni Majandusarengu- ja Kaubandusministeeriumi 20. juuli 2007. a korraldus nr 256 ("Hindamise üldmõisted, lähenemisviisid ja hindamise nõuded (FSO nr 1)");
• Vene Föderatsiooni Majandusarengu ja Kaubandusministeeriumi 20. juuli 2007. a korraldus nr 254 ("Nõuded hindamisaruandele (FSO nr 3)");
• Vene Föderatsiooni Majandusarengu ja Kaubandusministeeriumi 20. juuli 2007. a korraldus nr 255 (“Hindamise eesmärk ja väärtuse liigid (FSO nr 2)”), samuti rahvusvaheliste hindamisstandardite rahvusvahelised hindamisstandardid komitee (IVSC).

Lisaks juhindub hindaja maatükkide turuväärtuse määramise metoodilistest soovitustest, mis on kinnitatud Venemaa varaministeeriumi 7. märtsi 2002. aasta korraldusega nr 568-r.

Vene Föderatsiooni valitsuse 8. aprilli 2000. aasta määrusega nr 316 (edaspidi nimetatud resolutsioon) kinnitatud maa riikliku katastrihindamise läbiviimise eeskirjad kehtestavad maa riikliku katastrihindamise läbiviimise sageduse. edaspidi riigi maa hindamiskomisjon) – vähemalt üks kord 5 aasta jooksul.

Maa hindamise põhitegur:

Tõhusaks kasvatamiseks;

sooritustulemuste hindamine;

Põllumajandusliku tootmise kuluarvutused;

Laenusüsteemi täiustamine;

Mittepõllumajanduslikul otstarbel maa soetamisest tekkinud kahjude tuvastamine.

Kokkuvõtteks on vaja teha ettepanekuid:

Venemaa maa täielikuks hindamiseks on vaja sisse viia riigikatastri hindajate instituut;

Föderatsiooni moodustavates üksustes on vaja moodustada maa katastriväärtuse määramiseks riigiasutused, mis maksavad nende tööjõu eest föderaaleelarvest, välistades kohalike ametnike mõju.

Bibliograafia

1. Basharimov Yu.P., Egorov V.A. Hariduse humaniseerimine: probleemid ja väljavaated // Brjanski Riikliku Ülikooli bülletään. 2015. nr 3. lk 13-15.
2. BIPM – Rahvusvaheline kaalude ja mõõtude büroo Rahvusvaheline kaalude ja mõõtude büroo (BIPM) veebisait: bipm.org
3. . Brockhausi ja Efroni entsüklopeediline sõnaraamat: 86 köites (82 köidet ja 4 täiendavat köidet). Peterburi, 1890 – 1907.
4. Egorov V.A. Venelaste õigusteadvuse ajaloolised juured // Ühiskonna arengu teooria ja praktika 2014 nr 20 Lk 99-101
5. Egorov V.A., Minina E.A., Nechepai ​​​​A.Yu. Valime või meid valitakse õppeasutuse valikul // Humanitaar- ja loodusteaduste aktuaalsed probleemid 2014 nr 5-2 Lk 268-271
6. Egorov V.A. Õigusteadvuse kujunemine korruptsioonivastase vaktsiinina // Humanitaar- ja loodusteaduste aktuaalsed probleemid 2014 nr 2-2. lk 53-56
7. Egorova S.V., Egorov V.A. Inimpotentsiaal kui riigi majanduse tuum: Kogumik Riigi julgeolek: strateegilised prioriteedid ja tugisüsteem. Rahvusvahelise teadus- ja praktilise konverentsi materjalid. 2016. lk 462-465
8. Egorov V.A., Kazarova D.S. Korruptsioon läbi inimpsüühika avaldumise prisma // Ühiskond: poliitika, majandus, õigus 2016. Nr 3. Lk 109-111.
9. Egorov V.A., Makarov I.N., Sigova M.V. Korruptsioon ühiskonnas kui oht majanduslikule julgeolekule // Kaasaegse teaduse edusammud. 2016. T.1. nr 5, lk 87-92
10. Egorov V.A. Venemaa territooriumi ruumilise arengu strateegia uutes majandusoludes. Majandusjuhtimise strateegia: Ajalooline aspekt. Rahvusvahelised materjalid teaduslik-praktiline konverents finantsülikooli Lipetski filiaali 50. aastapäevaks. 2016. lk 166-170.
11. Egorova S.V., Egorov V.A. Noorte tööpuudus ja selle tunnused Venemaal. Venemaa territooriumi ruumilise arengu strateegia uutes majandusoludes. Majandusjuhtimise strateegia: Ajalooline aspekt. Rahvusvahelised materjalid teaduslik-praktiline konverents finantsülikooli Lipetski filiaali 50. aastapäevaks. 2016. lk 94-98.
12. Egorov V.A. Haridus kui riigi majanduskasvu strateegia. Kogumik tr. IX Internationali osalejad teaduslik-praktiline RANEPA Lipetski filiaali konverents “Sotsiaal-majanduslike suhete ühtlustamise juhtimine ja tööriistad globaliseerumise kontekstis. Lipetsk, 2015. lk 188-192.
13. Lipetski oblasti seadus "Lipetski oblasti sotsiaal-majandusliku arengu programmi kohta 2012"
14. Maa, mis on tühi

Töö number:

Lisatud aasta:

Töökoormus:

SISSEJUHATUS 3
PEATÜKK 1. MAA HINDAMISE MÕISTE JA LIIGID 7
1.1. Vene Föderatsiooni maa hindamise teoreetiline ja õiguslik alus 7
1.2. Maa hindamise õiguslikud tunnused 15
1.3. Maa hindamise liikide juriidiline klassifikatsioon 21
PEATÜKK 2. ÕIGUSSUHTED MAA HINDAMISE VALDKONNAS 34
2.1. Maa hindamise õiguslik ja faktiline alus 34
2.2. Maa hindamise valdkonna õigussuhete subjektid ja objektid 40
2.3. Õigussuhete subjektide õigused ja kohustused maa hindamise valdkonnas 47
PEATÜKK 3. Maa katastriväärtuse vaidlustamise kord 56
3.1. Maa hindamise tulemuste vaidlustamise haldusmenetlus 56
3.2. Vaidluste kohtulik lahendamine maa katastrihindamise tulemuste üle 64
Järeldus 83
Bibliograafia 87

Väljavõte teosest:

Mõned kokkuvõtted tööst teemal Maa hindamise õigusprobleemid Vene Föderatsioonis
SISSEJUHATUS
Täna saame rääkida uue majanduskeskkonna kujunemisest Vene Föderatsioonis, mille mõned elemendid on alles kujunemis- ja uurimisjärgus. Nende hulka kuulub ka olemasolev maaturg. Maa jääb pika aja jooksul põhikaubaks, mis rahuldab inimeste erinevaid isiklikke vajadusi, toimides samal ajal reaalsel kujul kapitalina, mis toodab tulu.
Fakt on see, et maa on üks peamisi lülisid kogu turusuhete süsteemis. Investeeringud sellesse on tavaliselt investeeringud, mille eesmärk on kasumit teenida. Lisaks on maa riigi rahvusliku rikkuse alus, millel on omanike arvult massiivne, üleriigiline iseloom.
Maa hindamise põhiobjektiks on maatükk, ilma sellel või selle sügavuses asuva kinnisvarata. Maa on aluseks ühiskonna kõikidele aspektidele, mida vaadeldakse poliitikas, majanduses, ühiskonnas, tootmises, ökoloogias ja muudes valdkondades. Sellest lähtuvalt on maal väärtus ning maa täpne kvalitatiivne hindamine tähendab majanduse ja ühiskonna normaalset toimimist ja arengut. Maa objektiivse hinnangu olemasolu on vajalik nii riigi ja omavalitsuse volitatud asutustele kui ka maatükke omavatele eraisikutele erinevate maaga tehingute tegemisel. Vajadus nende teadmiste järele selles majandusvaldkonnas näib olevat vajalik nii edukaks tegevuseks mis tahes äritegevuses kui ka igapäevaelus, nii iga pere kui ka üksikisiku igapäevaelus. Lisaks on ühtse riikliku kinnisvararegistri moodustamine võimatu ilma maaturu süstematiseeritud teabeta.
.............
PEATÜKK 1. MAA HINDAMISE MÕISTE JA LIIGID
1.1. Vene Föderatsiooni maa hindamise teoreetiline ja õiguslik alus
Omandi sõltumatu hindamise institutsioon on turumajanduses vajalik element, ilma milleta tundub omandiõiguste arendamine ja majanduselu demokratiseerimine võimatu. Eelkõige võib öeldut seostada kinnisvaraturuga, mille kujunemine võimaldab määrata lähitulevikus toimuvate muutuste olemust kogu majanduses. Maa toimib kinnisvaraturul loomuliku alusena.
Vara jagamine vallas- ja kinnisasjaks on toimunud juba Rooma õiguse ajast. Kinnisvara hõlmab füüsilisi esemeid, millel on kindel asukoht ruumis ja kõik, mis on sellisest varast lahutamatu, on seotud nii maapinna all kui ka maapinna kohal või toimib teenusesemena, aga ka mitmeid sellest tulenevaid õigusi, huve ja hüvesid. objekti omandist .
„Kinnisvara hindamise protsess hõlmab tegeliku hindamisobjekti selget määratlemist, selle väljaselgitamist, hinnatavate õiguste kehtestamist, infobaasi valiku põhjendamist arvutuste tegemisel ning erinevate eelduste ja eelduste minimeerimist seoses kasutatavate andmetega. arvutused.
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik defineerib mõiste "kinnisasi": "Kinnisasjade (kinnisvara, kinnisvara) alla kuuluvad maatükid, maa-alused krundid ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, s.t. objektid, mille teisaldamine ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas hooned, rajatised ja pooleliolevad ehitusobjektid.
..........

Esitatud õppematerjal (struktuur on magistritöö) töötati välja meie eksperdi poolt näitena - 15.03.2017 vastavalt täpsustatud nõuetele. Magistritöö lühiversiooni allalaadimiseks ja vaatamiseks tuleb järgida linki "lae demo alla...", täita ankeet ja oodata demoversiooni, mille saadame Teie E-MAILIL.

Kui teil on tähtaeg, täitke vorm, seejärel helistage meile vihjeliinil või saatke SMS numbril +7-917-721-06-55 palvega teie taotlus kiiresti läbi vaadata.

Kui olete huvitatud abist oma konkreetse töö kirjutamisel, vastavalt individuaalsetele nõudmistele, on võimalik tellida abi arenduses esitletud teemal - Vene Föderatsiooni maa hindamise juriidilised probleemid... vms. Meie teenuseid saab juba tasuta muuta ja toetada kuni kaitsmiseni ülikoolis. Ja on ütlematagi selge, et teie tööd kontrollitakse plagiaadi suhtes ja tagatakse, et neid ei avaldata varakult. Üksiktööde tellimiseks või maksumuse hindamiseks minge aadressile

MAAÕIGUSTE TURUVÄÄRTUSE HINDAMISE PROBLEEMID, VÕTTES ARVESSE VENEMAA FÖDERATSIOONI KOORMIST (SERITUT).

3. Maatükki võib kasutada mitmeotstarbelise või täielikult määratletud funktsionaalse ja lubatud sihtotstarbega.

4. Krunt toimib pea kõigi majandusharude jaoks vajaliku tooraine ja ka toidu tootmise vahendina.

5. Maa toimib sotsiaal-majandusliku arengu vahendina.

6. Maa on erinevate kinnisvaraobjektide paigutamise aluseks.

Selle tulemusena tehti kindlaks, et maaturg on kujunemisjärgus ega ole nii arenenud kui kinnisvaraturg. Samal ajal kogub see turusegment Vene Föderatsiooni piirkondades märkimisväärset hoogu. Hindamisel kasutatud maatükkide kui analoogsete objektide õigused pannakse müüki peamiselt rendi- ja omandiõigusena. Koormistid (servituudid) arvestavad maatükid ei ole maaturul esindatud.

Eelkõige on kõige arenenum maaturg (ülaltoodud piirkondadest) Moskvas ja Moskva piirkonnas, Leningradis, Nižni Novgorodis, Rostovi oblastis ja Krasnodari piirkonnas. Nendes piirkondades aja jooksul ning Venemaa seaduste ja kohalike määruste vastuvõtmisega maatükkide väärtus ainult tõuseb.

Maa-servituut

Servituudi institutsiooni tekkimine ja areng on otseses sõltuvuses maa eraomandi institutsiooni arengust. Eraldi maatükil ei ole reeglina kõiki neid omadusi ja omadusi, mis on vajalikud selle tavapäraseks kasutamiseks: näiteks sellel krundil ei ole vett või sellel krundil puudub otsene juurdepääs ühisele teele jne. selle maa kasutusse andmise korraldusel oli koht võimalik ja majanduslikult otstarbekas, tekib vajadus (sobivas osas) kasutada naabermaad.

Sedalaadi küsimused olid kergesti lahendatavad ajal, mil maa oli avalikus omandis (hõim, klann, kogukond). Kuid maa eraomandiõiguse tekkimisega ei olnud maatüki omanik kohustatud aitama naabrit, kelle maal ei olnud vett, karjamaad jms. Seoses sellega tekkis tungiv vajadus määrama ühe maatüki omanikule õiguse kasutada teatud suhtes võõra maad, tavaliselt naabri maad.

Teiste omanike maade poolt avalikult teest ära lõigatud või veest ja muudest looduslikest hüvedest ilma jäänud maatükke ei saanud kasutada, andmata selle maatüki omanikule õigust kasutada vastavas suhtes võõrast maad.

Servituudi mõiste ja sisu

Eelnevast lähtuvalt saame servituudi määratleda kui reaalset õigust kellegi teise asja ühel või teisel viisil kasutada. Sellise õiguse tingib vajadus tasandada maa eraomandiõiguse olemasolul tekkivaid ebamugavusi ja raskusi, mis tulenevad loodusväärtuste ebaühtlasest jaotumisest üksikute maatükkide vahel.

Seda olulisem on servituutide roll, mida väiksem on maaomand antud riigis. Vastupidi, suur maaomand, mis on suurel maa-alal varustatud mitmesuguste looduslike hüvedega, mis muudavad selle vara isemajandavaks, näiteks põlluharimiseks, annab vähe alust servituudi institutsiooni arendamiseks.

Maatükkide turuväärtuse koormisti (servituuti) arvestava hindamise pakiliste probleemide väljaselgitamiseks tuleb eelkõige kaaluda sellist mõistet nagu koormatis (servituut) reguleerivaid õigusakte ja võimalust maatükkide turuväärtuse määramisel. selle turuväärtus.

Tsiviilseadustiku (teine ​​osa), 01.01.01, muudetud föderaalseadusega 26.03.2003, artikkel 553 reguleerib õigusi kinnisvarale maatüki müümisel. Üürilepingut sõlmides on üürileandja kohustatud hoiatama üürnikku kõigist kolmandate isikute õiguste eest renditavale (servituut, pandiõigus jne). Üürileandja selle kohustuse täitmata jätmine annab üürnikule õiguse nõuda üüri alandamist või lepingu lõpetamist ja kahju hüvitamist.

Maaseadustiku 4. peatüki artikkel 23 kirjeldab täielikult kellegi teise maatüki piiratud kasutusõigust (servituut). Servituudiks võib olla:

1. Privaatne (servituut seatakse vastavalt tsiviilõigusele).

2. Avalik (servituut on kehtestatud Vene Föderatsiooni seaduse või muu normatiivaktiga, Vene Föderatsiooni moodustava üksuse normatiivaktiga, kohaliku omavalitsuse organi normatiivaktiga juhtudel, kui see on vajalik tagamaks riigi, kohaliku omavalitsuse või kohaliku elanikkonna huve, ilma maatükke arestimata). Lisaks toimub avaliku servituudi seadmine avalike arutelude tulemusi arvestades.

Avalikud servituudid saab kehtestada järgmistel juhtudel: maatüki läbipääs või läbipääs; maatüki kasutamine tehno-, inseneri-, elektri- ja muude liinide ja võrkude, samuti transpordi infrastruktuuri rajatiste remondiks; piiri- ja geodeetiliste tähiste ning neile lähenemiste paigutamine maatükile jne.

Kui avaliku servituudi seadmine toob kaasa olulisi raskusi maatüki kasutamisel, siis on selle omanikul õigus nõuda selle eest proportsionaalset tasu.

Servituudi kehtestamise vajadust põhjendavad riigiasutused, kohaliku omavalitsuse organid või avalik-õiguslik organisatsioon viivad läbi selle servituudi kasulikkuse majandusliku hinnangu ning krundi omanik omakorda põhjendab majanduslikult piirangust tulenevat tulevast või praegust kahju. oma õigustest maatüki looduslikule kasulikkusele. Teisisõnu on vaja hinnata nn proportsionaalse tasu turuväärtust sellise maatüki omanikule tekitatud ebamugavuste eest.

Oluliseks erinevuseks era- ja avaliku servituudi vahel on nende õiguste vormistamine ühele või teisele servituudi liigile. Erasituudi alusel maatükki kasutavate isikute õigused määratakse kokkuleppel. Üldkasutatava servituudi alusel maatükki kasutavate isikute õigused määratakse kindlaks seaduse või muu normatiivaktiga, millega kehtestatakse riiklik servituut.

Üks 1. jaanuari 2001. aasta maaseadustiku uuendustest on see, et servituut võib olla kiireloomuline või püsiv. See tähendab, et servituudile kehtestatakse ajaline raamistik, mis omakorda on suur samm maasuhetes.

Servituudi rakendamine peaks olema maatükile, mille suhtes see seatakse, kõige vähem koormav. Samal ajal on eraservituudiga koormatud maatüki omanikul õigus nõuda isikutelt, kelle huvides servituut seatakse, proportsionaalset tasu, kui föderaalseadustes ei ole sätestatud teisiti.

Servituudid tuleb riiklikult registreerida vastavalt föderaalseadusele "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta".

Probleemid maatükkide turuväärtuse hindamisel, võttes arvesse koormisi (servituudid)

Maatükkide turuväärtuse määramiseks on Vene Föderatsiooni seadusandlikus raamistikus järgmised dokumendid:

2. Vene Föderatsiooni varaministeeriumi korraldus 01.01.2001 "Maatükkide turuväärtuse määramise metoodiliste soovituste kinnitamise kohta" (muudetud Vene Föderatsiooni varaministeeriumi 01. aasta määrusega /01/2001, muudetud 01/01/2001).

3. 01.01.2001 föderaalseadus "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" (muudetud 01.01.2001 föderaalseadustega).

Maatüki turuväärtuse määramine on mistahes kinnisvara hindamise kulupõhise lähenemise algetapp. Ilma selleta on võimatu arvutada ei olemasoleva kinnisvaraomaniku majanduslikke huve ega kavandatava investori ootusi. Just maatüki potentsiaal, mis on määratud selle asukoha, turutingimuste, juriidiliste võimaluste ja ressursiparameetritega, on otsustav argument konkreetse kinnisvara ostuotsuse kasuks.

Vastavalt maaalastele õigusaktidele (Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 66) määratakse maa turuväärtus kindlaks vastavalt hindamistegevuse föderaalseadusele. Maatükid ja maa-alused krundid viitavad kinnisvarale (kinnisvarale), mille õigused kuuluvad riiklikule registreerimisele. (1)

Turuväärtust saab määrata maatükkidele, mis on moodustatud (või moodustatavad) seadusandlusest lähtuvalt, st neil on omandiõiguse dokumendid.

Üldjuhul uuritakse maatükkide turuväärtuse hindamisel koormisi (servitutid) arvestades võimalust kasutada maatükkide hindamisel klassikalisi lähenemisviise (2).

1. Kulupõhine maatüki väärtuse hindamine eeldab, et mõistlik investor ei maksa kinnisvara eest kõrgemat hinda, kui läheks maksma vastava ehituskrundi ostmine ja sellele sarnase otstarbe ja kvaliteediga parendus. teatud aja jooksul. Koormatud maatüki hindamise puhul on selle väärtust arendusetapis keeruline määrata (kulukalkulatsiooni alusel), kuna antud juhul on maatüki osa kasutamise võimalus, võttes arvesse koormatust, ei võeta arvesse. Seetõttu tundub kulupõhise lähenemisviisi kasutamine sobimatu.

2. Võrdleva lähenemise kasutamine on võimalik piisava hulga analoogide olemasolul maatükkide avatud vabaturul kohustusliku tingimusega: analoogsed objektid tuleb valida koormisti arvestades, kusjuures kõik muud asjad on võrdsed. Tuginedes autori praktilisele maaturu uuringule ja hinnangutele maatükkide õiguste turuväärtusele piirkondades, selgus:

Korralikult registreeritud koormatistega maatükke tuli ette peaaegu üksikutel juhtudel: Peterburis ja Moskvas. Neile ei olnud võimalik analoogobjekte valida põhjusel, et maaturul (andmed Moskva ja Peterburi kinnisvarabüroodest) on selline info suletud ja muutub läbipaistvaks alles tehingu tegemise hetkel. Sama olukord ilmnes ka teistes uuritud Vene Föderatsiooni piirkondades.

Seetõttu on võrdleva lähenemise kasutamine põhimõtteliselt võimalik ainult analoogsete esemete muude õiguste hindamise seisukohast koos hilisema korrigeerimisega servituudi osakaaluks hindamisobjektis. Muudatuse servituudi olemasolu kohta saab sisse viia alles pärast hinnatavale maatükile omistatava servituudi osa eraldamist. Servituudi osa maatükil saab määrata lähtuvalt servituudiga hõivatud pindalast (näidatud maatüki plaanil) vastavalt hinnatava maatüki omandiõiguse dokumendile.

Tulupõhine lähenemine, nagu eespool märgitud, peegeldab kõige tõenäolisema ostja (investori) positsiooni, kes on huvitatud maatükiõiguse omandamisest. Ilmselgelt plaanib potentsiaalne ostja saada maatükilt tulu ning tema jaoks on oluline teada, kuidas koormatis (servituut) selle tulu suurust mõjutab.

Tulupõhine lähenemine määrab objekti väärtuse, viies eeldatava tulevase tulu hinnangusse selle praeguse väärtuse kohta. See lähenemisviis ühendab tulevaste tulude ja kulude mõistlikud arvutused investori nõuetega lõpliku tulu saamiseks. Kinnisvaralt saadavat tulu väljendatakse kapitalisatsioonimääras. Veelgi enam, mida madalam on objekti kapitalisatsiooni suhe, seda kõrgem on selle turuväärtus. Tulupõhise lähenemisviisi osana kasutatakse tavaliselt järgmisi meetodeid: maa rendi kapitaliseerimise meetod, maatulu jääktehnika, sihtotstarbelise kasutamise meetod.

Koormatistega maatüki hindamisel on tulude määramine keeruline, kuna tulu toovat osa on peaaegu võimatu kindlaks teha. Seetõttu teeb autor ettepaneku arvestada koormamise (servituudi) tingimustega kaasnevate täiendavate riskidega, mis tõstavad kapitalisatsioonikorda ja toovad sarnaselt (koormata) maatükilt tulu sama maatüki väärtusesse, võttes arvesse koormist (servituudi) arvesse võtma.

järeldused

Eeltoodust lähtuvalt saame kirjeldada maatükkide õiguste turuväärtuse hindamise üldisi probleeme, võttes arvesse koormisi (servituudid) Vene Föderatsioonis: Vene Föderatsiooni maaturu vähearenenud.

1. Vene Föderatsiooni servituudi institutsiooni vähearenenud.

3. Raskused maatükkide turuväärtuse hindamisel, võttes arvesse koormisi (servituudid) Vene Föderatsioonis piirangute osakaalu määramisel maatükkide koguväärtuses.

4. Raskused isikutelt, kelle huvides servituut seatakse, servituudi osakaalu ja proportsionaalse tasu määra kujundamisel ja omandiõigusdokumentides kajastamisel.

5. Koormistid (servituudid) arvestavad maatükid ei ole Venemaa maaturul esindatud.

Kasutatud Raamatud

1. 01.01.2001 föderaalseaduse "Kinnisvaraga seotud õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" (muudetud 01.01.2001, 01.01.2001 föderaalseadustega) artiklid 1-4 , 01.01.2001)

2. Vene Föderatsiooni varaministeeriumi korraldus 01.01.2001 "Maatükkide turuväärtuse määramise metoodiliste soovituste kinnitamise kohta" (muudetud Vene Föderatsiooni varaministeeriumi 01. aasta määrusega /01/2001, muudetud 01/01/2001).

3. Föderaalseadus 01.01.2001 "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" (muudetud 01.01.2001 föderaalseadustega).

4. Valitsuse määrus nr 000 1. jaanuarist 2001 “Hindamisstandardite kinnitamise kohta”

5. Venemaa omandiministeeriumi 1. jaanuari 2001. aasta korraldus "Maatükkide rendiõiguse turuväärtuse määramise metoodiliste soovituste kinnitamise kohta"

1

Uuringus märgitakse, et viimastel aastatel on peaaegu kõigis Vene Föderatsiooni moodustavates üksustes tehtud maatükkide katastriväärtuse ümberhindamist ning kõigi hindamistulemuste vastuvõtmine toimus juhtide otsuste abil. omavalitsustest. Uuringu eesmärk on välja selgitada peamised probleemid maatükkide katastriväärtuse vaidlustamisel. Uuring viiakse läbi eesmärgiga viia töömaterjalide abil läbi ümarlaudu kinnisvara hindamise ja panganduse valdkonna ettevõtluse esindajatega ning vastava valdkonna üliõpilastega. Hüpoteesi kontrollimiseks on kavas lahendada järgmised ülesanded: analüüsida Penza ärimaa kruntide turu olukorda; selgitada välja maa katastriväärtuse vähendamise või suurendamise peamised probleemid; määrata kindlaks hindade dünaamika maaturul; tõsta esile selle valdkonna prioriteetsed valdkonnad; projekteerida võimalikud lahendused tuvastatud probleemidele.

maamaks.

hinna dünaamika

riigi kinnisvarakataster

maatükkide ümberhindamine

katastriväärtuse vaidlustamine

maatükk

katastriväärtus

1. Akimova M.S., Porshakova A.N., Ulitskaya N.Yu., Starostin S.V., Kotelnikov G.A. Territooriumi integreeritud elamuarenduse investeerimisturundus // Majandus ja ettevõtlus. . – 2013. nr 12-2. – lk.41.

2. Baronin S.A., Menšakov D.I. Linnapiirkondade rekonstrueerimise ja arendamise projektide väljatöötamine // South-Western State University uudised. – 2011.  nr 5-2.

3. Baronin S.A. Taskukohase eluaseme territoriaalsete turgude moodustamise ja arendamise metoodika. Väitekiri majandusdoktori kraadi saamiseks. - M., 2005.

4. Baronin S.A., Trofimenko M.G. Munitsipaalmaade arendamise modelleerimine kompleksse elamuarenduse investeerimisarenduses.South-Western State University toimetised. – 2011  nr 5-2  lk 284-286.

5. Gerasimova A.A., Tolstyh Yu.O., Savina E.A., Konstantinova Yu.R. Maatükkide katastriväärtuse ümberhindamise tunnused tänapäevastes tingimustes. //Teaduse ja hariduse kaasaegsed probleemid. – 2014. – nr 2; URL: www..11.2014).

6. Vene Föderatsiooni maakoodeks 25. oktoobril 2001 nr 136-FZ (vastu võetud Vene Föderatsiooni Föderaalse Assamblee riigiduuma poolt 28. septembril 2001) (praegune väljaanne 1. jaanuaril 2014).

7. Kuzin N.Ya., Goryunova N.M. Kinnisvara massilise hindamise lähenemisviiside mudelid // Regionaalne arhitektuur ja ehitus. – 2010. – nr 1.

8. Vene Föderatsiooni maksuseadustik 31. juulist 1998 nr 146-FZ (vastu võetud Vene Föderatsiooni Föderaalse Assamblee Riigiduuma poolt 16. juulil 1998) (praegune väljaanne 1. jaanuaril 2014).

9. Vene Föderatsiooni valitsuse 8. aprilli 2000. a määrus nr 316 “Maa riikliku katastrihindamise läbiviimise eeskirjade kinnitamise kohta”.

10. Föderaalne hindamisstandard “Objektide katastriväärtuse määramine (FSO nr 4)”. Kinnitatud Venemaa majandusarengu ministeeriumi 22. oktoobri 2010. aasta korraldusega N 508.

Viimastel aastatel on kõigis Vene Föderatsiooni moodustavates üksustes toimunud maatükkide katastriväärtuse tulemuste ümberhindamine ja sellele järgnev kinnitamine omanikelt maamaksu laekumise märkimisväärne kasv. Seega võib omanikel tekkida mitmeid probleeme.

Näiteks võib tuua järgmise probleemi: katastriväärtus on ühelt poolt hindamiskategooria ehk selle määramisse kaasatakse sõltumatud hindajad, teiselt poolt maa korraldatud sõltumatu uuringu tulemused. omanik näitavad, et maa võib olla palju madalama turuväärtusega kui katastriregistri andmetel. Maatükkide ja kinnistute omandisse ostmise väärtuse arvutamine, samuti maamaksu ja rendimaksete arvestamine. katastriväärtuse alusel. Üks olulisi probleeme kruntide katastriväärtuse hindamisel on selle hindamise meetod. Tuleb märkida, et katastriväärtuse hindamine toimub vähemalt kord viie aasta jooksul masshindamise meetoditega, mis ei pruugi võtta arvesse maatüki enda ja sellel asuva kinnisvara individuaalseid iseärasusi, samuti erinevaid koormisi, mis võivad tekkida. on sellega seotud. Seega tekib maatükkide katastri- ja turuväärtuse lahknevuse probleem.

Siin tekib teine ​​probleem - katastriväärtus on kinnitatud normatiivaktiga, on kasutamiseks kohustuslik ja vaidlustatav vaid erikorras. See vaidlustab maatükkide katastriväärtuse, mis aitab vähendada selle krundi rendimakseid, ka maksukoormust ja maatüki omandisse ostmisel summat. Kõik see on üsna aktuaalne ja oluline täna, majanduses kauba-raha suhete perioodil.

Mis puutub maatükkide katastriväärtuse vaidlustamise protsessi, siis on kaks võimalust: haldus- ja kohtulik. Tuleb märkida, et maatükkide katastriväärtuse vaidlustamine kohtus toimub vahekohtu kaudu, sõltumata kohtusse pöördunud isiku staatusest, samuti maatüki staatusest või kvaliteedist (sihitud maatükid) tööstuslikuks otstarbeks, suvilate või üksikelamute ehitamiseks kasutatavad krundid). Seaduse järgi on maatükkide ja nendel kruntidel asuvate ehitiste katastriväärtuse muutmiseks vaid kaks alust:

Esiteks ebausaldusväärsete andmete korral selle katastriväärtuse arvutamisel kasutatud maatüki kohta;

Teiseks maatüki turuväärtuse kindlaksmääramine selle katastriväärtuse määramise kuupäeva seisuga.

Kõik maa katastriväärtuse edasikaebamise alused nõuavad taotluse läbivaatamiseks ja vaidluste lahendamiseks samade dokumentide esitamist, haldus- ja kohtumenetluste läbivaatamisel on menetlusvormis erinevusi.

Kõige tõhusam viis maatükkide katastrihindamist vaidlustada on maatüki suhtes selle turuväärtuse kindlaksmääramine katastriväärtuse määramise kuupäeval. Maatüki omanikul, kes on saanud teada maatüki turu- ja katastriväärtuse lahknevusest, on võimalus ühe maatüki maksumus ümber hinnata. Kui tulemused erinevad, võite esitada vastava kaebuse Rosreestrile või vahekohtule. Maatüki katastriväärtuse edasikaebamiseks peab taotleja esitama vastava aruande maatüki ja sellega piirnevate ehitiste turuhinnangu kohta, samuti eksperdiarvamuse maatüki turuväärtuse hindamise akti vastavuse kohta. vara, mida hinnatakse vastavalt Vene Föderatsiooni hindamistegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele.

Maatükkide ja külgnevate hoonete turuväärtuse hindamist võivad aga mõjutada paljud erinevad tegurid. Need võivad olla poliitilised ja majanduslikud tegurid, sealhulgas pakkumine ja nõudlus antud turul, asukoht, maa kategooria ja sellega seotud koormised, aga ka erinevate kommunikatsioonide olemasolu.

Mis puutub küsimuse lahendamiseks sobiva kuupäeva kohta, millal hageja peaks selle katastriväärtusena arvamise taotluse esitamisel tõendama maatüki turuväärtust, siis tuleks arvestada turu- ja katastriväärtuse vahelise seose eripäraga. ja objektiga seotud näitajate ja andmete kasutamine turuväärtuse määramisel , mis eksisteerisid samal ajal, kui neid kasutas katastriväärtuse määranud hindaja omakorda esitades nõude katastriväärtuse toomiseks objekti väärtus, mis on kooskõlas turuväärtusega, peab tõendama turuväärtust sama kuupäeva seisuga, mille seisuga on määratud kinnisvara katastriväärtus.

Paljude ettevõtete kogemuste põhjal on võimalik tuvastada levinumad katastriväärtuse ülehindamise juhtumid:

Maatüki lubatud kasutusotstarve on õigesti määratud, kuid konkreetne katastriväärtus on selgelt ülehinnatud;

Maatüki turuväärtus on madalam selle katastriväärtusest;

Paisutatud katastriväärtuse erinäitaja määramisel lähtuti maatüki ebaõigest lubatud kasutamisest;

Maatüki lubatud kasutusotstarve ei ole täpselt määratletud, konkreetne katastriväärtus on selgelt ülehinnatud.

Üks tõhusamaid viise maatükkidega seotud õiguste kaitsmiseks ja nende katastriväärtuse vaidlustamiseks on pöörduda prokuratuuri ja maksuameti poole.

Olulised probleemsed küsimused kerkivad omakorda esile ka maatükkide katastriväärtuse vaidlustamisel:

Probleem tekib teatud inimrühmale maamaksusoodustuse võimaldamisel;

Kindlasti on probleem omanike teavitamisel maatükkide katastriväärtuse muutumisest;

Maatükkide katastriväärtuse vaidlustamise võimaluse ja korra probleem;

Maamaksu arvutamisel „vigade“ suuruse küsimus seoses maatüki katastriväärtuse ümberhindamisega;

Maatükkide katastriväärtuse massilise hindamise läbiviimine pimesi.

Tihtipeale on paljud maaomanikud üllatunud ja nördinud uutest teatistest kinnisvaramaksu tasumise kohta ning see kehtib ka maamaksu kohta. Kõik see on seotud maa katastriväärtuse tõusuga, mis sageli ei kattu nende tegeliku turuväärtusega. Selliste maatükkide omanikud võivad saada varasematest maksetest mitu korda suuremad maksukorraldused. Ei saa eitada, et see kõik on inimestele suur stress.

Ekspertide autoriteetse arvamuse kohaselt on maamaksu tõus seotud maatükkide katastriväärtuse massilise hindamisega “pimesi”. Hindamine toimub ilma objekti külastamata ning kinnisvara riigikatastri andmeid ei võeta arvesse. Sellise hindamise läbiviimises pole midagi üllatavat eeldusel, et riigi kinnisvarakatastris kuvatakse õiged andmed ja lisateave hindamise objekti kohta. Raamatupidamiskoja ametliku teabe kohaselt on ainuüksi 2014. aasta keskpaiga seisuga föderaalse maksuteenistuse andmed ainult pooleldi kooskõlas kinnisvarakatastri andmetega.

Maatükkide ja muu vara objektiivsemaks hindamiseks on vaja suurendada hindamiskriteeriumide arvu ning need kriteeriumid peaksid olema konkreetse piirkonna ja iga kinnisvaraliigi jaoks spetsiifilised. Seega saame tuua näite väikesest kriteeriumitest teatud tüüpi kinnisvara jaoks - püsiv struktuur: materjal, millest seinad on valmistatud, hoone korruste arv, kulumisaste ja ehitusaasta seda tüüpi kinnisvara ehitamine. Üldiselt tasub märkida, et olulist rolli peaksid mängima need tegurid, mis omakorda määravad kinnisvara turuväärtuse ja seda otseselt mõjutavad. Kuid tänapäeval selliseid kriteeriume maatükkide või muu vara katastriväärtuse hindamisel ei võeta valdavas enamuses arvesse või ei kasutata neid üldse.

Oluline on märkida, et maks määratakse katastriväärtuse alusel ja seda võetakse ainult maatükkidelt. Kuid maa ise võib mõnes piirkonnas maksta erinevalt ja erinevate objektide ehituskulud võivad olla samad. On ka teisi juhtumeid, näiteks hinnatakse kahte identset saiti erinevalt, kuid need asuvad üksteise vahetus läheduses. Samas puuduvad veel eeskirjad, mis sätestaksid hindamiseks vajaliku dokumentatsiooni kasutamise nõuded.

Mis puutub summadesse, mida kodanikud peavad katastriväärtuse ebaõige hindamise korral maksma, siis kogu riigis võivad need ulatuda miljarditesse rubladesse. Isegi kui valesti hinnatud kinnisvara osakaal on väike, jääb see summa ikkagi väga suureks Maksumaksjatel on omakorda võimalik vaidlustada valesti hinnatud katastriväärtus. Selleks on igas riigi piirkonnas loodud komisjonid katastriväärtuste vaidlustamiseks kohtueelses menetluses. Sellised protseduurid võivad aga tavakodanikele olla ülemäära kulukad. Katastriväärtuse hindamise ebaõigeid tulemusi saab vaidlustada kohtueelselt kuue kuu jooksul pärast selle kinnitamist. Kui omanikul ei ole selle aja jooksul aega komisjoniga ühendust võtta, siis siin saab aidata ainult kohus ja nagu eelpool mainitud, toimub menetlus siin vahekohtus. Oluline on märkida, et hinnamuutustest saate teada ainult omal algatusel. Kõik see vähendab oluliselt katastriväärtuse vaidlustamiseks komisjoni poole pöördumise võimalust ning sellega kaasnevad suurenenud kulud, aga ka nõude läbivaatamise aeg.

Eeltoodust koorub välja teine, oluline probleem - omanike katastriväärtuse muutustest teavitamine. Üks selle probleemi lahendamise tööriistu võib olla õigeaegne teave maksuteenistuse veebisaidil. Seda saab lahendada ka riigi kinnisvarakatastris oleva katastrinumbri järgi oma kinnistu katastriväärtuse info abil.

Järgmiseks probleemiks on enampakkumised, mille näol tuleb läbi viia maatükkide ja kinnistute katastrihindamine. Enamasti oksjonid ennast ei õigusta. Lisaks ei tähenda oksjonivorm töövõtja valikut kvaliteedi- ja kvalifikatsioonikriteeriumide alusel, põhikriteeriumiks on antud juhul tööde teostamise maksumus ning ettevõtted, kellel puudub antud piirkonnas töötamise kogemus, on lubatud; hinnata, mis loomulikult kajastub kulu määramise tulemustes.

Katastriväärtuse ümberhindamisel kasutatakse turuandmeid maatükkide väärtuse kohta Penza piirkonna valitsuse 15. novembri 2013. aasta resolutsiooni nr 850-PP „Määruse tulemuste kinnitamise kohta” kinnitamise kuupäeva seisuga. Penza piirkonna asulates asuvate maade riiklik katastrihindamine” (jaanuar 2012). Uuringu raames viisime läbi maatükkide turuväärtuse retrospektiivse analüüsi (kategoorias "asulate maa" Penza piirkonnas). Analoogobjektide andmevaliku vahemik on võetud 1. novembrist 2011. kuni 01.04.2012 (kuuekuuline intervall katastriväärtuse tulemuste kinnitamise päevast). Analüüsitud perioodi maksumus on vahemikus 2000 rubla / ruutmeetri kohta. kuni 6234 hõõruda / ruutmeetri kohta. Analüüsis kasutati ärimaa krunte. Suurim väärtus registreeriti 2012. aasta veebruaris, madalaim - 2012. aasta aprillis. See erinevus tuleneb sellest, et maatükid on erineva asukoha, pindala ja teatud otstarbega (garaažide, kaubanduspindade jms ehitamiseks).

Riis. 1. Penza piirkonna ärimaa kruntide keskmine maksumus (1 ruutmeetri kohta)

Riis. 2. Penza piirkonna ärimaa kruntide keskmine maksumus (1 ruutmeetri kohta)

Analüüsi tulemusena selgus, et katastriväärtus ületas turuväärtust vahemikus 5-10%.

Kokkuvõtteks tuleb märkida, et maatükkide katastriväärtuse vaidlustamisel on palju probleemseid küsimusi ja mõned neist on toodud eespool. Kuid kui suhtute nendesse probleemidesse vastutustundlikult, saate neist lahti. Regulatiivse raamistikuga on seotud palju probleeme, mis omakorda peegeldub hindajate endi ja maatükkide ja elamukinnisvara katastriväärtuse massihindamist teostavate ettevõtete tegevuses. Samuti on oluliseks probleemiks maaomanike mitteõigeaegne teavitamine katastriväärtuse muutustest, mis sageli ei võimalda lahendada küsimusi halduslikult, nimelt katastriväärtuse vaidlustamise komisjonis.

Arvustajad:

Tarakanov O.V., tehnikateaduste doktor, professor, territooriumi haldamise teaduskonna dekaan, kinnisvarakatastri ja õiguse osakonna juhataja, PSUAS, Penza;

Baronin S.A., majandusdoktor, professor, osakonna „Kinnisvara PSUAS ekspertiis ja juhtimine, Penza.

Bibliograafiline link

Uchinina T.V., Strokina K.N., Usanova N.V. PROBLEEMKÜSIMUSED MAA KATASTRIVÄÄRTUSE VAIDLUSTAMISEL // Teaduse ja hariduse kaasaegsed probleemid. – 2014. – nr 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=16132 (juurdepääsu kuupäev: 01.02.2020). Toome teie tähelepanu kirjastuse "Loodusteaduste Akadeemia" poolt välja antud ajakirjad