Kõigepealt on vaja määratleda mõiste “maatükkide massiline hindamine”. Käesolevas töös oli see defineeritud järgmiselt: asustatud alade maa massiline hindamine hõlmab maatükkide rühmade süstemaatilist hindamist kindlal kuupäeval, kasutades kaasaegseid hindamismeetodeid, -põhimõtteid ja -võtteid. Masshindamise kasutamine võimaldab hinnata mitte üksikuid maatükke, vaid põhiliste funktsionaalsete ja tüüpiliste omaduste poolest sarnaseid maatükkide rühmi.

Maa massiline hindamine annab aimu sarnaste maatükkide väärtusest, kuid annab teavet ka üksiku maatüki väärtuse kohta.

Nii maatükkide masshindamine kui ka üksikute kinnisvaraobjektide (maatükkide) hindamine on süstemaatilised väärtuse arvutamise meetodid. Need erinevad ainult skaala poolest. Massihindamise mudelid sisaldavad rohkem tingimusi (rohkem hindamisfaktoreid), kuna need püüavad korrata turgu ühe või mitme maakasutusvõimaluse jaoks suures geograafilises piirkonnas. Vastupidi, üksikute kinnisvaraobjektide (kinnisvara) hindamismudel peegeldab ühe maakasutusvõimaluse turgu piiratud alal.

Hindamiskvaliteedi kriteeriumid on erinevad. Üksikute kinnistute hindamisel määrab selle kvaliteedi ära müüdud võrreldavate kinnistute väike arv.

Kruntide massilise hindamise kvaliteeti mõõdetakse statistiliste meetoditega, mis on välja töötatud maatükkide müügi ja rentimise andmete valimi alusel kogu massihindamise mudeliga hinnatud territooriumil.

Maatükkide massihindamise läbiviimisel on vaja arvestada mitme ühtse hindamispõhimõttega. Selles töös oleme määratlenud järgmised põhimõtted:

♦ nõudluse ja pakkumise põhimõte;

♦ muutumise põhimõte;

♦ vaba konkurentsi põhimõte;

♦ asendamise põhimõte;

♦ eraldiseisva teguri (elemendi) panuse põhimõte;

♦ maa parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte;

♦ prognoosimise printsiip (sagedamini nimetatakse seda ootusprintsiibiks).

Nõudluse ja pakkumise põhimõte. Kruntidel on väärtus, sest neil on konkreetse kasutaja jaoks teatud kasulikkus ja samas on neid vähe. Nõudlust kruntide järele loovad objektiivsed kasuliku tingimused - nõuete täitmise suutlikkus ja ligipääsetavus, kuid oluliselt piiravad nende soetamise võimalused eraisikute ja juriidiliste isikute poolt. Nõudluse ja pakkumise seadus dikteerib maatükkide hinna: mida suurem on pakkumine maaturul, seda madalam on maatükkide hind, seega tekib tasakaalupunkt, kus nõudlus ja pakkumine on tasakaalus. Siin kajastab turuväärtus tootmiskulusid ja on võrdne maksumusega pluss ehituse keskmine kasumimäär (arvestades, et kõik parendused teevad ehitajad). Kruntide hind hakkab langema, kui pakkumine suureneb (turu üleküllus) või nõudlus väheneb (turg nõuab kommunaalteenustega krunte). Samuti hakkab kruntide hind tõusma siis, kui turul on vähe pakkumist (maatükid ei vasta potentsiaalse kliendi nõudmistele) või nõudlus teatud kruntide järele on suur.

Nõudluse ja pakkumise kujunemise määravad mitmed maaturule omased tegurid. Seega määravad nõudluse tööstuslikuks tootmiseks mõeldud maatükkide järele järgmised tegurid:

♦ toimivate insenertehniliste seadmete ja haljastuse olemasolu;

♦ ehitustehnilised ja -geoloogilised tingimused;

♦ asula transpordi kättesaadavus.
Tuleb arvestada, et maaturg on staadiumis

pakkumise ja nõudluse põhimõte ei määra alati hinda, millega tehing võib toimuda. Sel juhul võivad rolli mängida järgmised tegurid:

♦ läbirääkimisoskus;

♦ pakkujate rahalised võimalused;

♦ tehingu eest tasumise viisid;

♦ poliitiline olukord riigis ja piirkondades.

Stabiilse majanduse ja madala inflatsiooniga riigis on nõudlus ja pakkumine üsna prognoositavad tegurid, kuid samal ajal ei pruugi nõudluse ja pakkumise seadus aastaringselt või konkreetses piirkonnas alati toimida ning viia maa hinnatõusuni. krundid. Sellised moonutused on tüüpilised erinevate struktuuride (kohalik haldus) monopoolsele kontrollile maaturu üle, eelkõige võib see väljenduda üüratult kõrgetes maakasutustasudes (maamaks ja rent).

Järeldus. Pakkumine on maaturul fikseeritud hinnaga müügiks saadaolevate maatükkide arv. Nõudlus on maatükkide arv, mida potentsiaalsed ostjad soovivad osta konkreetse, neid huvitava hinnaga.

Nõudluse ja pakkumise koosmõju määrab konkreetsete maatükkide turuhinnad.

Muutuse põhimõte. Maa, keskkond, loodus- ja sotsiaalkeskkond võivad muutuda. Maatükid läbivad nende kasutamise käigus mitmesuguseid muutusi. Need võivad olla nii parendamise protsessid - kommunikatsioonide teostamine, maaparandus, väetiste laotamine - kui ka halvenemisprotsessid - vettimine, pestitsiididega saastamine. Muutused võivad aga olla seotud ka inimtegevuse liigi muutumisega ja sellest tulenevalt ka konkreetse maakasutuse sihtotstarbe muutumisega. Muutuvad majandustingimused loovad eeldused osade ettevõtete avamiseks ja teiste sulgemiseks. Uute tehnoloogiate esilekerkimine ja elamuarenduste vähesus tekitavad nõudluse selleks ettenähtud kruntide järele. Nende tegurite koosmõju ja piirkonna poliitiline stabiilsus muudab maatükkide väärtust: see tõstab ühtede väärtust ja vähendab teiste väärtust.

Kruntide ja muude kinnisvaraobjektide hindamise protsessil on tsükliline neljafaasiline arenguperiood: kasv, stabiilsus, langus, uuenemine.

Kasv on elanikkonna sissetulekute suurenemise ja kinnisvara (maa) moderniseerimise periood.

Stabiilsus on tasakaaluperiood ilma nähtavate muutusteta elanikkonna sissetulekute (või kahjude) tasemes ja varem loodud kinnisvara kasutamises.

Langus on periood, mil nõudlus varem loodud kinnisvara järele on vähenenud.

Uuenemine on kinnisvara turunõudluse elavnemise ja selle moderniseerimise periood.

See muutuste tsükkel on perioodiline ja kordub. Selle eristavaks tunnuseks on aga ebamäärasus ja selle muutusi on mittespetsialistil väga raske tajuda.

Seetõttu peab ekspert suutma kindlaks teha iga arenguperioodi alguse ja prognoosida olukorra edasist arengut, mis on kruntide hindamisel väga oluline. Ekspert peab tajuma ja jälgima muutusi hinnatava piirkonna maaturul.

Järeldus. Ekspert peab suutma jälgida maaturu olukorda ajas, st ennustama turu edasist seisu.

Vaba konkurentsi põhimõte. Kasum on defineeritud kui osa kinnisvara kasutamisest saadavast tulust, mis ületab tööjõu-, kapitali-, majandamis- ja maakulusid (st tootmistegurid).

Kasum on äritegevuseks saadud raha ekvivalent. Liigkasum ehk monopolkasum on ülekasum, mis ületab ettevõtluseks vajalikku hüvitist. Normaalse kasumi eesmärk on luua turul vaba konkurents selle ratsionaalseks toimimiseks ning superkonkurents hävitab kasumi.

Kui piirkonnas tekib olukord, kus ettevõtjad ammutavad liigkasumit, algab teiste ettevõtjate sellele turule tungimise protsess, mis toob kaasa liigse konkurentsi, aga ka pakkumise kasvu kohalikul maaturul. Sellises olukorras võib nõudlus jääda stabiilseks, kuid puhastulu langeb.

Järeldus. Mida suurem on konkurents müüjate vahel kohalikul maaturul, seda väiksem on selle tulemusena väikeettevõtja pankrotti, mis võimaldab luua monopoli kõige konkurentsivõimelisemal ettevõtjal.

Asenduse põhimõte. See põhimõte põhineb asjaolul, et maatüki maksimaalse maksumuse määrab madalaim hind, millega saab osta sarnaste omadustega sarnast krunti. See põhimõte on kõigi kolme traditsioonilise kinnisvara hindamise meetodi aluseks.

Eelkõige tulumeetodi puhul tähendab see põhimõte seda, et maatükk teenib kogu oma kasutusaja jooksul sama tulu ja kui see on hetkel kapitaliseeritud, on see võrdne sarnase maa küsitava hinnaga. süžee.

Kulumeetodi puhul tähendab see põhimõte, et potentsiaalne ostja ei maksa maatüki eest rohkem, kui ta suudab kulutada, võttes arvesse aega, mis kulub sarnase maatüki viimiseks vajalike parameetriteni.

Võrdleva müügimeetodi puhul tähendab see põhimõte, et potentsiaalne ostja vabal ja alternatiivsel maaturul ei maksa sarnase omadustega sarnase maatüki eest rohkem kui madalaim hind.

Järeldus. Põhimõte võimaldab potentsiaalsel ostjal valida optimaalse ostu mõistliku hinnaga.

Eraldi teguri (elemendi) panuse põhimõte. See põhimõte tähendab iga üksiku teguri (elemendi) mõju suurust maatüki kogumaksumusele. Sel juhul mõistetakse panuse all antud teguri (elemendi) poolt antud summaarset lisandumist maatüki väärtusele lõpphinnale, mitte aga antud teguri (elemendi) loomise tegelikku keskmist kulu. Eelkõige kasutatakse maakasutuse teguripõhisel majanduslikul hindamisel tegureid, mis mõjutavad nii positiivselt kui ka negatiivselt maatüki lõplikku väärtust.

Järeldus. See põhimõte võimaldab tuvastada maatükkide hindade suundumusi ja mustreid, kui neid faktorhaaval hinnata.

Maa parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte lähtub sellest, et maatükki tuleks kasutada võimalikult efektiivselt, arvestades selle füüsilisi võimalusi, õiguslikult legaalsel, rahaliselt teostataval viisil, mis peaks kaasa tooma selle maatüki turuväärtuse tõusu.

See põhimõte peab vastama teatud kriteeriumidele ja teguritele

Prognoosimise põhimõte(sagedamini nimetatakse seda ootusprintsiibiks).

Prognoosimine on kinnisvara (maa) omamisest, käsutamisest või kasutamisest tulevikus saadava tulu või hüvede hetkeväärtuse määramine. Kinnisvara hindamise majandusteooria viitab sellele, et kinnisvara kasulikkus sõltub prognoositava tulevase tulu väärtusest. Eelkõige maakinnisvara puhul eeldatakse, millist puhastulu potentsiaalne investor (ostja) selle maatüki kasutamisest ja hilisemast müügist ootab. Olulisemad on prognoositava või võimaliku puhastulu suurus, selle saamise kestus ja maatüki edasimüügi võimalus (või prognoositav edasimüügiväärtus). Lähtudes väärtusteooria postulaatidest "raha homme on odavam kui raha täna" või "iga tulevikus saadav rubla on praegusest rubla väärtusest madalam", tuleb prognoositavaid tulevasi laekumisi korrigeerida nende väärtuse muutustega. üle aja.

4. Maa massilise hindamise meetodid linnades (asulates)

Asulate, linna- ja asustustüüpide maade hindamiseks on vaja läbi viia maade masshindamine teatud tüüpi maakasutajate jaoks. Asustatud alade maa massiline hindamine hõlmab maatükkide rühmade süstemaatilist hindamist kindlal kuupäeval, kasutades perspektiivseid võtteid ja arvutustulemuste statistilist analüüsi. Masshindamise kasutamine võimaldab hinnata mitte üksikuid maatükke, vaid põhiliste funktsionaalsete ja standardomaduste poolest sarnaste maatükkide rühma. Nendel eesmärkidel on vaja jagada kõik linnamaa kasutajad rühmadesse.

Maakasutajate hindamisrühmadesse rühmitamise peamised tunnusjooned on järgmised:

1) nende objektide sotsiaalne tähtsus paikkonna infrastruktuuris;

2) asustatud ala territooriumile ehitamise ja paigutamise tunnused;

3) asula inseneri- ja ehitustaristu olemasolu ja toimimise tunnused;

4) rajatise tootmis- ja tehnilised omadused konkreetsel maakasutusel;

5) linnamaakasutajate omavahelised suhted peamiste tootmistegurite ja tootmisvajaduste osas (kommunikatsioonid, transport, sotsiaalne infrastruktuur, tootmise asukoha tingimused, ohutusnõuded ja nende rajatiste käitamine);

6) maa majandusliku käibe tunnused;

7) maatükkide majandusliku kasutamise tunnused.

Nende tunnuste analüüs võimaldab teha järelduse erinevate asulate maakasutajate rühmade hindamisel kasutatavate metoodiliste lähenemisviiside heterogeensuse kohta. Tavaliselt saab need rühmitada järgmistesse segmentidesse.

♦ I segment - maakasutajate rühm, sealhulgas suured tööstusettevõtted (1,5 hektari suuruse pindalaga): kaitse- ja kosmoserajatiste, kommunaal- ja laohoonete, side- ja kosmosetoetusrajatiste, transporditeede (teenuste osutamine nende jaoks) hõivatud maad. hooldus), linnametsad (arenduse reservalana), põllumaad (arenduse reservalana), munitsipaal- ja majapidamisotstarbed (keemiline puhastus, pesumajad, katlamajad, ravi- ja raviasutused, suured ühiskondlikud toitlustusasutused).

♦ II segment - äriobjektide rühmad (pindala kuni 12 hektarit): laod, toitlustus- ja kaubandusettevõtted (väikesed kohvikud, restoranid, telgid ja paviljonid);

♦ III segment - maakasutajate rühm, kuhu kuuluvad unikaalse maakasutuse seisukorraga objektid: linnametsad ja metsapargid (bioloogiline ja rekreatsiooniline väärtus), põllumaad (ja põllumaa, niisutatud põllumaa ja topeltreguleeritud põllumaa hindamine). maad tehakse eraldi).

Loetletud maakasutajate rühmade analüüs näitab, et iga nimetatud grupi ja nende üksikute komponentide (üksikute hindamisobjektide) puhul kasutatakse asustatud alade maa majanduslikuks hindamiseks oma metoodikat.

Eelkõige saate mis tahes või kõigi loetletud maakasutajate rühmade maade hindamisel kasutada maatükkide massilise hindamise teisendatud kulukat meetodit.

II grupi maakasutajate maade hindamisel on vaja maa täpsemaks hindamiseks rakendada kõiki kolme hindamismeetodit ja maa väärtuse eraldamise meetodit kinnistu turuväärtusest (korruselised hooned, büroohooned ja muud äriettevõtted). Selle probleemi lahendamiseks on vaja andmeid hinnatavatel maadel olevate hoonete ja rajatiste turuväärtuse kohta, mida saab saada kahel meetodil: kasumlik ja võrreldav sarnaste objektide müük kinnisvaraturul;

Nende objektide asendusmaksumus, arvestades moraalset ja füüsilist amortisatsiooni, määratakse vastavalt asulate STI andmetele või kasutades katastriandmetel põhinevat linnaplaneerimise erimetoodikat.

III maakasutajate rühma, ainulaadsete maakasutustingimustega maakasutajate rühma hindamisel eeldatakse selliste maakasutajate hindamise kombineeritud lähenemisviisi, kuna need maad ei ole mitte ainult ruumiline alus, vaid ka vahend tootmine. See nõuab erilist lähenemist, teatud väljendust majanduslikus hinnangus.

Tuleb märkida, et metsade hindamisel hinnatakse mitte ainult linnametsade, vaid ka metsaparkide, parkide, alleede, metsakaitsevööndite ja muude hinnatava alaga lahutamatult seotud istutusalasid.

Hinnatsoonide täpsemaks väljaselgitamiseks seome selliste maade hindamise esialgu arhitektuurse ja linnaehitusliku tsoneeringuga ning seejärel sarnaste hinnapiirkondade ja kvartalite tekkides teostame hindade tsoneerimise.

Hindamisobjekti valiku üldpõhimõtted. Meid huvitavaks hindamisobjektiks – asustatud alaks – määratletakse inimeste elukoha territoriaal-tootmisbaasi kogumit.

Hinnatav objekt peab vastama konkreetsetele hindamispõhimõtetele, mis võivad oluliselt hõlbustada eksperdi ülesannet asustatud alade maa majandusliku hindamise protsessis.

Eelkõige määratleb autor järgmised põhimõtted: kujunenud linnapiir, elupaiga ja inimtegevuse kujunemise põhimõte, autonoomia põhimõte (rajooni keskus), territooriumi funktsionaalsuse põhimõte.

Vaatame neid põhimõtteid üksikasjalikumalt.

Moodustunud linnapiiri põhimõte. Igal asulas – hindamisobjektil – peab olema selgelt piiritletud linnapiirkond, milles on olemas kõik asula tänapäevased atribuudid.

See põhimõte võimaldab asustatud ala maade massilise hindamise käigus saada täpsemat teavet kõigi asustatud ala kujunemismustrite kohta. Sel juhul tähistab linnajoon asustatud ala (küla, küla, alevi, linna) mis tahes piiri.

Moodustunud keskkonna ja inimelu põhimõte. See põhimõte tähendab, et hinnatav objekt peab vastama järgmistele nõuetele:

1) üle 70% linna elanikkonnast on elanud selles paikkonnas üle 10 aasta;

2) asulas on selge jaotus elamu- ja tööstusaladeks (naabruskonnad);

3) asustatud alal peab olema väljakujunenud elanike teenindamiseks väljakujunenud struktuur (poodide võrgu olemasolu, elanikkonna tarbijateeninduspunktid, kauba- ja reisijateveo kättesaadavus, tänavate ja maanteede võrgu olemasolu);

4) asula teenindamiseks haldus- ja juhtimisploki ning majandus- ja tootmisüksuste olemasolu.

Autonoomia põhimõte. See põhimõte lähtub sellest, et asula omab piisavat autonoomiat asula piires elava asula vajadusi rahuldava objektina.

Territooriumi funktsionaalsuse põhimõte. See põhimõte põhineb sellel, et iga asula on mõeldud inimeste majutamiseks ja nende inimeste tööjõu rakendamiseks, mis võimaldab piirkonna tööjõuressursse ratsionaalsemalt paigutada. Eelkõige peaks asustatud ala territooriumil olema kõik selles piirkonnas levinud tööstusharud.

Kõik need põhimõtted on ühtsed ja praktiliselt kohaldatavad mis tahes asulates Vene Föderatsiooni territooriumil.

Majanduslikus mõttes võib maa hindamine hõlmata selle omandiõiguse hindamist. See võib olla näiteks kinnisvara või üürimine.

Valikumeetod

Hindab maatükke, millel on hoonestus ja kas on infot sarnaste kruntidega tehingute summade kohta. See hindamismeetod viiakse läbi kindlas järjestuses:

1. Määratakse objektide võrdluselemendid;
2. Tuvastatakse erinevused iga sarnase objekti ja hinnatava objekti vahel;
3. Iga elemendi jaoks arvutatakse korrigeerimine;
4. Kogu objekti turuväärtus tuletatakse sarnaste tehingute korrigeeritud andmete põhjal;
5. Arvutatakse välja parenduste maksumus;
6. Mälu maksumus määratakse.

Seda kasutatakse ka siis, kui turul pole tavalist tegevust.

Ülejäänud meetod

Hindab valdkondi, mida saab arendusega parandada ja saada sellest maksimaalset kasumit.

Meetod viiakse läbi vastavalt järgmisele plaanile:

1. Objektilt saadava tulu määramisel lähtutakse tururendi suurusest ja planeeritavatest kulutustest;
2. Määratakse hoonetest saadav tulu;
3. Kruntidelt saadav tulu kapitaliseeritakse hinna sisse vastavalt normidele.

Alajaotuse meetod

Kasutatakse maa jagamisel väikesteks kruntideks. See viiakse läbi järgmises järjestuses:

1. Määratakse kindlaks tulevaste kruntide arv ja suurus;
2. Omandatud mälu hind määratakse võrdluse teel;
3. Arvutatakse kulud, koostatakse arendusgraafik, määratakse orienteeruv müügiaeg ja arvutatakse kasum;
4. Puhaskasum arvutatakse pärast kõigi kruntide müüki;
5. Valitakse diskontomäär, mis kajastab arenduse ja müügi käigus tekkivaid riske.

Maa arendamiseks võetakse tavaliselt arvesse järgmisi kulusid:

• Territooriumi puhastamine, planeerimine ja kruntideks jagamine;
• Tehnovõrkude, teede ehitus;
• Disainerite ja töötajate töötasud, kindlustus, maksud;
• Reklaam ja turundus.

Hindamistegevusega saavad tegeleda ainult hindamisettevõtted (juriidilised ja eraisikud - üksikettevõtjad). Kogu protseduur on jagatud mitmeks etapiks.

• Leping sõlmitakse Selle koostamiseks peab hindajal olema järgmine teave:
  • Hindamise eesmärk;
  • hindamisstandardid;
  • Maa kategooria;
  • Lubatud kasutuse liik;
  • Vara tüüp;
  • Piirangute olemasolu objekti käsutamisel omaniku poolt;
  • Kinnistusregistri andmed;
  • Hoonete saadavus;
  • Hindamise kuupäev lepitakse kokku.
• Kogutakse ja analüüsitakse olemasolevat teavet. See sisaldab:
  • Juriidilised dokumendid ja vara registreerimise andmed;
  • Mälu füüsilised omadused;
  • Hoonete ja kommunaalteenuste kirjeldus;
  • Hoidla ja sellega piirnevate rajatiste asukoha kirjeldus;
  • Salvestusüksuse omadused, mis on seotud selle asukohaga;
  • Analüüsitakse majanduslikke tegureid.
• Tehakse rajatise ja selle ümbruse otsene ülevaatus.
• Vajalikku teavet ja dokumentatsiooni küsitakse saidi ja operatiivteenuste omanikult.
• Teostatakse kinnisvaraturu ja sellise müügi praktika analüüs.
• Hindamismeetodi määramine.
• Saadud tulemuste kooskõlastamine.
• Aruande koostamine.

Lõplik aruanne

Tulemused esitatakse kirjaliku aruande kujul ja need on huvitatud isikutele tõendusdokumendiks. Aruande vorm ja sisu peavad vastama föderaalseaduse nõuetele. Praktikas pole ühtset aruandevormi veel välja töötatud, mistõttu on erinevatel hindamisettevõtetel võimalik teha tehtud tööde kohta aruandeid erinevas vormis ja erineva sisuga. Kuid neis sisalduv teave, uurimistöö vorm ja lõppjäreldused peavad vastama teatud nõuetele:

Info kättesaadavus objekti maksumuse kohta. Teabe kättesaadavus, millest klient sai iseseisvalt:

• mõista selle sisu ja hindamismeetodit;
• Kontrollige hindamise vahe- ja lõpptulemusi.
  • Aruandes sisalduv teave peab olema kinnitatud ja põhjendatud;
  • Sisu peab vastama ühemõttelisuse printsiibile ega tohi tekitada ebaselgust kirjutatu mõistmisel. Tuleb määratleda konkreetsed terminid;
  • Kontrollitavuse põhimõtte järgimine (kõigi antud arvutuste osas);
  • Vaheteavet ei tohiks aruanne sisaldada.

Hindamisaruande koostamisel peab töövõtja:

• Täitke ja esitage kliendile hindamisakt õigeaegselt;
• Märkida aruandes hindamise kuupäev, hindamisstandardid, hindamise eesmärk ja muud andmed, mis ei võimalda hindamistulemuste topelt tõlgendamist;
• Hindamisprotsessi käigus mis tahes väärtuse (va turuväärtuse) kindlaksmääramisel näidatakse ära selle kriteeriumid ja põhjused, miks selline hindamine viidi läbi;
• Aruanne võib sisaldada teavet, mis töövõtja arvates on konkreetse meetodi täielikumaks rakendamiseks vajalik aruandesse lisada;
• Nummerdage ja õmble aruanne lehekülgede kaupa, allkirjastage see oma käega ja kinnitage pitseriga.

Maksumus

Hindamistööde maksumus sõltub laopinna pindalast, selle asukohast ja töövõtjale pandud ülesannetest.

Venemaa erinevates piirkondades võivad kulud erineda, kuid keskmiselt võib kuluprognoos olla minimaalne alates 2 tuhandest rublast ja rohkem. Hindamisperiood ei ületa tavaliselt 5 tööpäeva.

Venemaa kinnisvaraturu arenguga on maaomanikud tundnud vajadust mõista olemasoleva kinnisvara õige hindamise väärtust.

Kulupõhist hindamisviisi ei saa maa puhul rakendada, kuna seda ei saa reprodutseerida (kui peame silmas ainult maad ilma hooneteta). Enesehindamiseks võite kasutada tulu- või võrdlusmeetodeid. Tulumeetod on mõnevõrra keerulisem kui võrdlusmeetod, mistõttu hindajad soovitavad seda meetodit kasutada maa väärtuse esialgseks määramiseks.

Võrdlevat lähenemisviisi saab kasutada peaaegu iga turuosaline, seda saab teha mitmes etapis:

1. Uuritakse huvipakkuva piirkonna tarneturgu. Valitakse sarnased müügiks olevad krundid.
2. Iga valitud krundi kohta arvutatakse maksumus 100 ruutmeetri kohta. Saadud summat tuleks vähendada umbes 5% – see on hinnanguline allahindluse summa tehingu sõlmimisel.
3. Arvutage saadud tulemuste põhjal keskmine kulu 1 saja ruutmeetri kohta.
4. Võttes arvesse 1 ruutmeetri keskmist maksumust, arvutage välja oma krundi maksumus.

Selle meetodi peamiseks raskuseks on sarnaste lausete õige valimine ja siis on see lihtne matemaatika.

Tasub teada, et selline hinnang ei saa olla juriidiliselt kehtiv esitamiseks näiteks pangale, kui ostja võtab hüpoteeklaenu. Juriidiliseks dokumendiks saab olla ainult hindamisettevõtte poolt kirjalikult koostatud ja esitatud hinnang.

Kui tekib vajadus hoidla pädevaks hindamiseks, võetakse arvesse selliseid näitajaid nagu asukoht ja ökoloogia. Turg näitab krundi kõige tõenäolisemat maksumust, kuna seda pole lihtsalt võimalik palju kallimalt müüa, kui samas kinnisvarasektoris pakutakse.

Maa turuväärtus sõltub tõenäolise kasumi suurusest ja selle laekumise ajast. See võib aja jooksul muutuda, seega tuleks hindamine läbi viia vahetult enne tehingu sõlmimist. Samuti võib turuväärtus muutuda seoses sihtotstarbe muutumisega.

Erakinnistute hindamine aia- ja suvilaühistutes toimub müüdavate sarnaste objektide või hoonestamata kruntide hindadega. Nendel juhtudel sõltub maksumus tugevalt transpordiühenduste olemasolust ja intensiivsusest, elektri ja gaasi kättesaadavusest ning suurel määral ka keskkonnaseisundist.

5 / 5 (hääled: 2 )

Praegu on suurtes linnades olukord, mis nõuab turupõhise maa väärtuse taseme määramist, millele põhinevad massilised maahinnangud. Selleks on vaja säilitada kõigi: omanike, kruntide kasutajate ja valla huvide majanduslikult õiglane tasakaal ning nõuded linna territooriumi ratsionaalsele kasutamisele. Linna ees seisvad praktilised ülesanded hõlmavad nii fiskaalset (linnaeelarve täitmist) kui ka reguleerivat funktsiooni.

Erinevaid ülesandeid seostatakse maatükkide erinevat tüüpi väärtuste määramisega vastavalt erinevatele ülesannetele (näiteks linnaplaneerimise või maakatastri hindamise eesmärgil) või teatud “baasväärtuse” asjakohaste korrigeerimiste tegemisega vastavalt spetsiifikale. konkreetsest ülesandest. Välisriikide kogemustest on selge, et fiskaalarvutuste metoodika aluseks on maa massiline hindamine. See sisaldab eluaseme turuväärtust, äriarenduse üüritulu ja nõrga likviidsusega kinnisvara kulumeetodit.

Hetkel lahendatakse seda probleemi riigis läbi maa ja asulate katastriväärtuse arvutamise metoodika, mille koostas Roszemkadastr föderaaltasandil vastu võetud metoodika alusel. Kuid meie arvates on veel üks oluline viga. Väljakujunenud maatükkide müügiandmete põhjal arvutatakse maa katastriväärtus hindamistegevuse subjektidele kohustuslikus korras „väljavõtte“ meetodil, seda nimetatakse „eraldusmeetodiks“.

See meetod nõuab teadmisi maatüki pindala kohta või andmeid maaosa koefitsiendi kohta (maa pindala suhe, mis langeb 1 ruutmeetrile müüdava korteri üldpinnast) . Selle meetodi tehnilistes juhendites on kirjas, et see näitaja tuleb määrata tabeli alusel või piirkonna ehitusaasta graafiku järgi – (sel ajal kehtinud SNiP-d), mis reguleerisid hoonestustihedust ja piirkonna ehitusaasta graafikut. elamute korruste arv.

Tänapäeval toimub linna maaobjektide massmajanduslik hindamine tehnikaga, mida varem oli tehniliselt võimatu rakendada, kuna see nõudis suurt hulka arvutusi ja mitmemõõtmelist klassifikatsiooni. Selliseid tehnikaid iseloomustavad klastri- ja korrelatsioon-regressioonanalüüs, paarisvõrdluse ja prioriteetide seadmise meetodid, süstemaatiline lähenemine ja andmebaaside moodustamine.

Neid meetodeid rakendades on võimalik tõsta juhtimisotsuste teaduslikku paikapidavust ja kvalitatiivselt analüüsida selle lähenemise tööd. Näiteks maa maksumuse arvutamiseks korterite müügiandmete põhjal saab kasutada kahte lähenemisviisi (meetodit):

1. Arvestus kõigi müügiandmete põhjal antud segmendi “tüüp” korterile ja alles seejärel maa maksumuse arvutamine jaotusmeetodil. Selle meetodi eeliseks on eelseisvate arvutuste lihtsus (ainult ühe korteri puhul), kuid miinusteks on suur eksimise tõenäosus võrdluskorteri valimisel paarisvõrdlusmeetodite abil, korteri viimine võrdlusalusele ja sellest tulenevalt ka võimalus. tulemuste suure ebatäpsuse tõttu.
2. Kindla piirkonna maa maksumuse määramine iga müüdava korteri kohta. Siin on arvutused keerulisemad (kogu andmekogumi kohta), kuid täpsusprotsent suureneb.

Näiteks on teatud elamurajoonis kuus erineva kõrgusega hoonet ja üldkasutatavad rajatised.

Ajakava järgi arvutatakse territooriumi vajadus reisimiseks, kõnniteede, parklate, mänguväljakute ja haljastuse jaoks, mis langeb 1 elanikule, võttes arvesse keskmist korruste arvu kvartalis 7,3: ja see on 4,2 + 11,1 = 15,3 m2 / inimene . Selgub, et kvartali 1370 elaniku kohta on eluaseme jaoks vaja 20 961 m2 territooriumi ja tegelik pind on 12 055 m2. Pealegi on jaemüügiobjektidele eraldatud ala SNiP standardite alusel 10 korda suurem ja annab linnavõimudele põhjust mõelda selliste objektide paigutamisele sellesse kvartalisse.

Vaja on hakata arvutama katastriväärtust 1 ruutmeetrit. maad elamurajoonis. 2005. aasta alguses müüdud korteri 1 ruutmeetri keskmiseks hinnaks kujunes 19 tuhat rubla. korterid uutes hoonetes võrdub summaga 9333,38 rubla ilma käibemaksuta. Seega, võttes arvesse hoonete keskmist kulumist kvartalis 15%, eraldame hinnaks 1 ruutmeetrit. korterid langevad maapinnale, on see võrdne 9639 rublaga. Kasutades maaosa koefitsienti, arvutame turuväärtuseks 1 ruutmeetrit. elamispind kvartalis on võrdne 24 714 rubla / ruutmeetri kohta.

Välismaised kogemused näitavad, et maa katastriväärtus langeb 50% -lt 70% -ni turuväärtusest, selgub, et see on määratud umbes 24 714-0,6 = 15 000 rubla. Võttes arvesse aasta rendi suurust 3–7% maa katastriväärtusest, võrdub see sel juhul 15 000–5% = 750 rubla / maa ruutmeetri kohta.

See on jaemüügiobjekti jaoks väga väike summa (see võrdub kümnendikuga antud piirkonnas jaemüügiks mõeldud ruumide rentimise maksumusest) ja see võib tuua linnaeelarvesse märkimisväärse täienduse, kuna see on peaaegu kümme korda suurem. rohkem kui maakasutuse rendi baasväärtus.

Võrreldes linna teise kvartaliga, kus on üks neljakorruseline elamu ja mitu mitteelukondlikku kinnisvaraobjekti, on graafiku järgi elanike teenindamiseks vajalik maa-ala kvartalis 15,6 + 5,8 = 21,4 ruutmeetrit inimese kohta ehk 1819 ruutmeetrit. m Arvutuste kohaselt on elamule jääva maa pindala 7343,1 ruutmeetrit. Kaubanduspindade ja eluruumide suhe ületab oluliselt ka SNiP standardeid.

Maatüki rendihinna sarnaste arvutustega saame teada, et see on ligikaudu neli korda väiksem, mis iseloomustab maa ebaefektiivset kasutamist elamurajoonis. Neid probleeme saab lahendada elamute osakaalu suurendamisega antud kvartalis, sest praegu on raha investeerimine elamuehitusse väga tulus äri. Sel juhul maa osakoefitsiendi väärtus väheneb, maa katastriväärtus tõuseb ja sellest tulenevalt tõuseb kasutatava territooriumi rent kvartalis, mis loomulikult toob tulu linnaosa eelarvesse ja linn.

Seetõttu massiivne maa hindamine toimib linnakinnisvara haldamise majandusliku alusena, mis aitab kaasa linnapiirkondade mõistlikule kasutamisele ning linna- ja linnaosa eelarve täiendamisele. Kui teil on küsimusi maa massilise hindamise kohta, võite küsida nõu NP "Kohtuekspertiisi Föderatsioonist", kust saate kvalifitseeritud nõu tekkinud küsimustes ning saate tellida maa massihindamise arvutused.

Kui teid ei huvita mitte ainult maa hindamise teema, vaid ka sellega seotud küsimused, näiteks kinnisvara hindamine, siis on meil hea meel teile teatada, et teeme teile hea meelega kinnisvara hindamise, mitte ainult Moskvas ja Moskva piirkonnas, aga ka kõigis Vene Föderatsiooni piirkondades.

Hinnad

MÄRGE:

Maa hindamisteenuse hind on näidatud koos maksudega. Transpordikulud tasutakse eraldi.

Maa on kõige olulisem loodusvara, elu alus. Ja see on ainus põhjus, miks see on hindamatu. Paljude jaoks tundub juba maahinna küsimus põhimõtteliselt vastuvõetamatu. Jean-Jacques Rousseau hüüdis: "...sa lähete hukka, kui unustate, et maa viljad on kõigi jaoks ja et maa ise pole kellegi oma." Ja üks USA silmapaistvamaid mõtlejaid ja kirjanikke Ralph Waldo Emerson märkis: „Maa ostes saate selle maa omandiks.”

Aga inimesed on maad müünud ​​ja ostnud juba ammu. Ja maaturu eksisteerimise üks tungiv vajadus on maa väärtuse hindamine.

Maa hindamise kontseptsioon

Maa väärtuse hindamine võimaldab selle teemalise vestluse üle kanda "rahalisele" tasandile, pidada seda kaubaks. Maa hindamine on maatüki hindamine, kuna selle objektiks on maatükid (s.o maapinna osad, mille piirid on ettenähtud viisil kirjeldatud ja kinnitatud), mitte maa „üldiselt”. tsiviilkäibest.

Hindamistoimingute läbiviimisel kasutatakse mitut tüüpi maaväärtusi. Vene Föderatsiooni maaseadustiku (LK RF) artikkel 66 “Maa hindamine” räägib kahte tüüpi väärtusest: turu- ja katastriväärtusest. Maatükkide puhul räägitakse ka investeeringu väärtusest.

Maatüki turuväärtuse määramisel selgitatakse välja kõige tõenäolisem hind, millega on võimalik seda hindamispäeval vabaturul konkurentsitingimustel võõrandada. Samas tegutsevad tehingu pooled mõistlikult, omades kogu vajalikku informatsiooni ning tehinguhinna väärtust ei mõjuta erakorralised asjaolud.

Maatüki turuväärtuse hindamisel võetakse arvesse sihtotstarvet, lubatud kasutust ja teiste isikute peale omaniku õigusi sellele. Nende juriidiliste parameetrite muutumisel muutub maatüki turuväärtus.

Artiklis kirjeldatakse katastrihindamise kontseptsiooni, tuuakse näiteid massihindamise süsteemide ehitamisest erinevates riikides ning tõestatakse ka uuenduste eeliseid Venemaa seadusandluse vastavas segmendis.

Reinhold Wessely, Anton Lankin
Riiklik katastri (mass)hindamine maksustamise eesmärgil - Venemaa ja välismaa kogemus
"Majandusstrateegiad", nr 02-2008, lk 124-131

Sissejuhatus ja taust

Käesoleva artikli autorid on töötanud koos alates 1998. aastast Euroopa Liidu TACIS programmi nelja projekti elluviimise raames, mille eesmärk on toetada maareformi Venemaal. Need projektid hõlmasid järgmisi põhivaldkondi:

• Venemaa katastrisüsteemi arendamine õigusliku, institutsionaalse ja tehnilise raamistiku osas.
  
• Territoriaalne planeerimine.
  
• Laenusüsteemi arendamine kinnisvara tagatisel.
  
• Kinnisvara maksustamise eesmärgil hindamine.
  

Selle kümneaastase perioodi jooksul toimus Venemaal katastri ümberkujundamine maakatastrist terviklikuks kinnisvarakatastriks kui kinnisvara tuvastamise ja kajastamise õiguslikuks aluseks, mille alusel määratakse omandiõigused ja muud õigused.

Kataster on tänapäeval paljude ühiskondlikult oluliste funktsioonide täitmise aluseks (vt joonis 1).

Katastri- (mass)hindamine maksustamise eesmärgil on muutunud majandusarengu võtmeküsimuseks ja omavalitsuste eelarvete tulevase finantsbaasi võtmeks. Kahjuks jäeti selle seaduse vastuvõetud versioonist välja varem kinnisvarakatastri riigikatastri seaduse eelnõu raames välja pakutud riigikatastri hindamise protsessi reguleerivad sätted, mis jätab lahendamata mitmed küsimused.
Venemaal eksisteeriv massilise maksumääramise kontseptsioon, isegi kui see pole seadusandlikust vaatenurgast täielikult rakendatud, on näide kaasaegsest süsteemist, mis on parem paljudest sarnastest välismaal juba rakendatud süsteemidest, välja arvatud võib-olla aastal kasutatud süsteemid. mõned USA osariigid.

Katastri (mass)hindamise kontseptsioon kinnisvara maksustamise alusena

Euroopa Liidu TACISe projekti "Maa- ja omandisuhete reform II" üks olulisemaid ülesandeid on abistada Venemaa Föderatsiooni ametiasutusi, eelkõige Föderaalset Kinnisvarakatastri Agentuuri ning Majandusarengu- ja Kaubandusministeeriumit uue massikatastri hindamise süsteemi juurutamise protsessi maksubaasiga kinnisvarana.

Kaks varasemat TACISe projekti toetasid massihindamise süsteemi juurutamist Vene Föderatsioonis:

• Euroopa nõuandeteenistuse projekti "Maapoliitika küsimuste konsultatsioonid" ("Maa riikliku katastrihindamise süsteemi väljatöötamine Venemaal") raames 2001. aastal analüüsiti pilootpiirkondade linna- ja põllumaade katastrihinnangu edenemist. .
  
• Aastatel 2003-2005 ellu viidud projekt "Maa- ja omandisuhete reguleerimise mehhanismide rakendamise toetus" võimaldas pakkuda katastriasutusele tehnilist tuge uue massikatastrihindamise süsteemi rakendamise ettevalmistamisel.
  

Üldised eeldused

Vene Föderatsioon valmistub kehtestama uut kinnisvara maksustamise süsteemi, mis põhineb asjaomase kinnisvara turuväärtusele lähedasel väärtusel. Kinnisvarakatastri föderaalsele ametile tehti ülesandeks luua maksubaas, lähtudes sellest, et kinnisvarakataster on ainus ja kõige täielikum kinnisvaraobjektide loetelu.

Põhimõtteliselt on kinnisvara maksustamise maksubaasi määramiseks erinevates riikides kaks peamist mudelit:

• mudel, mis põhineb valitsuse määratud etteantud kulul ("standardkulu");
  
• turuväärtusel või turuväärtusele lähendaval väärtusel põhinev mudel.
  

Maksustamisbaasi määramine standardväärtuse alusel tundub hindamismenetluse seisukohalt „lihtsam“: sel juhul pole ruumi kahelda, kuna tegemist on abstraktse väärtusega. Samal ajal on turuväärtusele lähedase väärtuse kasutamine seotud teatud raskustega, nimelt:

• turud on kõikuvad;
  
• turuväärtuse arvutamisel (hindamisel) on vaja väga hoolikat ja kallimat lähenemist.
  

Siiski on väga kaalukaid argumente kinnisvara maksustamisel turuväärtuse või ligikaudse turuväärtuse kasutamise poolt.

Esiteks on see õigluse küsimus. Valitsusasutuste poolt teadlikult seatud "standardväärtus", isegi kui nad kasutavad mingit süsteemi, on ebaõiglane nii vara omaniku kui ka ühiskonna suhtes tervikuna. See süsteem takistab kõigi omanike võrdset kohtlemist nende varade erineva väärtuse tõttu.

Teiseks on seos kinnisvara väärtuse ja üldise majandusolukorra vahel, eriti mis puudutab taristuinvesteeringuid, mis tõstavad kinnisvara väärtust. Seda suhet võib vaadelda kui protsessi, mille käigus jagatakse majanduslikku kasu riigi ja kodanike vahel, või kui valitsuse jõupingutuste julgustamist majanduspoliitika parandamiseks ja investeeringute suurendamiseks infrastruktuuri ning üldiselt kodanike elatustaseme parandamiseks.

Hindamiskontseptsioon

Omandiõiguse mõiste, aga ka sellega seotud tehingud, nagu ost-müük, maksustamine ja tagatisena laenamine, viitavad vajadusele määrata kinnisvara väärtus. See on üsna keeruline protsess. Aja jooksul on tekkinud rusikareeglid ja rahvusvahelised standardid, mida tänapäeval peetakse professionaalsete hindajate poolt kasutatavateks hindamispõhimõteteks ja -reegliteks.

Kinnisvara väärtuse hindamise teooria ja praktika põhineb kolmel lähenemisel, millel on oma eripärad (vt tabel 1).

Massi hindamine

Kui hinnatavaid kinnisvaraobjekte on palju, muutub individuaalne hindamine keeruliseks ja kulukaks. Seetõttu tekkis vajadus välja töötada massihindamise kontseptsioon, mis vastaks suure hulga kinnisvaraobjektide väärtuse määramise väljakutsetele (peamiselt maksustamise eesmärgil). Selle meetodi raames analüüsitakse reaalsete või kavandatavate tehingute esinduslikku valimit, misjärel loetakse saadud andmed tüüpiliseks kõigi sama klassi objektide jaoks, mis on sarnased asukoha, suuruse, kvaliteedi jms poolest.

Seega võib "masshinnangut" defineerida kui "kinnisvaraobjektide rühma süstemaatilise hindamist antud kuupäeval standardprotseduure kasutades, kasutades statistilisel töötlemisel põhinevaid üldandmeid."

Massilise hindamise peamised eelised maksustamise eesmärgil:

• aeg (arvestades, et tulemusi ajakohastatakse tavaliselt igal aastal);
  
• kulud – masshindamine on palju odavam kui individuaalne hindamine;
  
• turumõju objektiivse ja erapooletu analüüsi võimalus (statistiliselt ja geograafiliselt);
  
• oskus valida, otsida, võrrelda ja tuvastada erinevusi kinnisvaraobjektide vahel, kasutades suurt hulka teavet;
  
• hindamistulemuste terviklikkus (õiglus väärtuse arvutamisel, kuna iga objekti koheldakse võrdselt);
  
• suure hulga andmete kättesaadavus tulemuste põhjendamiseks ja kaitsmiseks.
  

Selle kontseptsiooni rakendamisega seotud peamised raskused on järgmised:

• sisendandmete kvaliteet ja usaldusväärsus, eelkõige tegelike tehinguhindade osas, samuti muud olulised tegurid;
  
• toimiva kinnisvaraturu ja piisava valimi olemasolu uuringuteks;
  
• valimi analüüsimiseks ja vastuvõetava mudeli koostamiseks vajaliku statistilise andmetöötlustarkvara olemasolu.
  

Rahvusvaheline kogemus massihindamise süsteemide ehitamisel

Kinnisvara individuaalsel hindamisel kasutatakse kolme klassikalist hindamismeetodit. Nendest põhimõtetest peaks lähtuma ka massihindamine, mille vajadust on eespool kirjeldatud.

Massväärtuse hindamist kasutatakse peamiselt maksustamise eesmärgil ning mõnel juhul ka ruumilise planeerimise ja muude sarnaste majanduslike ja/või planeeringute eesmärkidel. Kinnisvara hindamise standardid ja meetodid on aktsepteeritud paljudes maailma riikides, sealhulgas Venemaal.

Euroopa riigid kasutavad kinnisvaramaksu tegeliku summa arvutamise aluseks oleva maksubaasi kehtestamiseks väga erinevaid meetodeid.

Näide Saksamaalt

Saksamaal on kinnisvara maksustamise aluseks nn "vara tüüpiline väärtus" (Bodenrichtwert). See on määratletud keskmise maksumusena, olenevalt asukohast ja väljendatud eurodes/m2. See maksumus määratakse igal aastal, avaldatakse ja avalikustatakse selgelt.

Sõltumatu ekspertide komisjon, mis koosneb erinevate valdkondade professionaalidest (maamõõtjad, hindajad, kinnisvaramaaklerid jne), vastutab tehinguhindade kohta teabe kogumise, kinnisvara tüüpilise väärtuse kindlaksmääramise, turuaruannete koostamise, hindamise eest, kui tegemist on tehinguhinnaga. vara sundvõõrandamine, samuti aruanded parlamendile. Andmed tehinguhindade info kogumiseks pärinevad erinevatest allikatest, eelkõige tegelikest müügilepingutest, mis tuleb deklareerida.

Vastavalt haldusõigusele on võimalik pöörduda kohtusse. Arvestades komisjoniliikmete erialast pädevust ja andmete kogumise protseduuride eripära, on aga pöördumised harvad. Kaebuse esitamine ei viivita teie maksudega.

Näited turuväärtusel põhinevast kinnisvara maksustamisest Ameerika Ühendriikides

USA-s kasutatakse kinnisvaramakse valitsuse tegevuse rahastamiseks, eriti koolide, infrastruktuuri, politsei, parkide jms. Seetõttu kuulub kinnisvaramaksude kogumine valitsusasutuste pädevusse ning seda iseloomustavad väga erinevad meetodid ja määrad. Paljudes osariikides korraldatakse kinnisvara hindamine maksustamise eesmärgil maakonna (piirkonna) tasandil ja selle eest vastutab "maksumääraja" ("hindaja"). Maksubaasi määramiseks kasutatakse klassikalisi massihindamise meetodeid. Maksuteatise koostamise ja maksude kogumise funktsioonid on maksuhalduri funktsioonidest eraldi. Suurepärane näide kaasaegsest kinnisvaramaksuga seotud massihindamise süsteemist on Colorado osariigis rakendatav süsteem, millest võib teatud mõttes saada eeskuju Venemaal rakendatavale kinnisvara katastri (mass)hindamise süsteemile.

Maksuteatis (maksuarve) sisaldab maksubaasi kirjeldust ja teavet maksumäära kohta. Sellest tulenevalt on antud juhul võimalik esitada kaebus maksuseaduse eelnõu sisu kohta, mis võib puudutada nii maksubaasi kui ka maksusummat. Praktikas on edasikaebamise alused üsna piiratud: see on võimalik juhtudel, kui vara on liigi, suuruse või asukohaga valesti iseloomustatud; Arvutustes võib esineda ka matemaatilisi vigu. Kuna kinnisvara massiliseks hindamiseks kasutatav metoodika on välja töötatud, testitud ja avalikkusele avatud, mõjutavad pöördumised metoodikat ennast või selle rakendamisest tulenevaid tulemusi harva.

Apellatsioonid edastatakse sõltumatule apellatsiooninõukogule, mis koosneb täistööajaga töötajatest. Kui juhatuse otsus on kaebavale poolele vastuvõetamatu, on ainus võimalus pöörduda kohtusse. Seda juhtub aga väga harva. Igal juhul ei ole kaebuse esitamine mingil juhul aluseks maksude tasumise edasilükkamiseks. Veelgi enam, maksude õigel ajal tasumata jätmine toob kaasa kaebuse tühistamise.

Uus kinnisvarakatastri ja riigikatastri hindamise seadus

Riigi katastrihindamise korraldamisega seotud küsimuste asjakohasus on suurenenud 29. novembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 141 vastuvõtmisega.
"Vene Föderatsiooni maksuseadustiku teise osa ja mõnede teiste Vene Föderatsiooni seadusandlike aktide muutmise kohta, samuti teatud Vene Föderatsiooni õigustloovate aktide (õigusaktide sätete) kehtetuks tunnistamise kohta", millega kehtestatakse muudatused. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku II osale, mis jõustus 1. jaanuaril 2006. Selle seadusega määrati kindlaks maksubaasi - maatüki katastriväärtuse - moodustamise alus, mis määratakse kindlaks 2006. aasta 1. jaanuaril. riigi katastrihindamist.

Tänapäeval ei ole föderaalsel tasandil massilise maksustamise katastrilise hindamise valdkonnas eriregulatsioone. Eraldi sätted sisalduvad erinevates Vene Föderatsiooni föderaalmäärustes (maa, Vene Föderatsiooni maksuseadustik, Vene Föderatsiooni valitsuse dekreedid nr 945 ja nr 315, Venemaa majandusarengu ja kaubanduse ministeeriumi määrus). Föderatsioon nr 222), kuid üldiselt ei ole need oma olemuselt kõikehõlmavad ja on mõnikord üksteisega vastuolus.

Uus 24. juuli 2007 föderaalseadus nr 221-FZ “Riigi kinnisvarakatastri kohta” jõustus 1. märtsil 2008 (välja arvatud teatud sätted). See seadus reguleerib maatükkide, kapitaalehitusprojektide, hoonete, rajatiste, ruumide jms katastriregistreerimist. Selle föderaalseaduse kohaselt on osariigi kinnisvarakataster föderaalse osariigi teabeallikas. Seadus määratleb katastritoimingute läbiviimiseks katastri pidamise ja raamatupidamise korra (alused, tähtajad, arvestusobjektid jne).

Nagu eelpool mainitud, ei kehti kahjuks riigikatastri (mass)hindamise küsimusi reguleerivad sätted maksustamise eesmärgil, s.o. katastri fiskaalfunktsiooni selle seaduse tekstis ei sisaldunud.

Eeldatakse, et need muutuvad eraldi seaduse objektiks või võetakse kasutusele kehtiva 29. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" muudatustena.

Riigi katastri- (mass)hindamise küsimusi reguleerivate eriõigusaktide peamised eesmärgid peaksid olema:

• katastri (massi- ja väärtuspõhise) hindamise seadusandlike erinõuete loomine;
  
• maksustamise määramise, määramise ja edasise haldamise õiguslike ja haldusaspektide koordineerimise tagamine;
  
• hindamisprotsessis osalevate osapoolte volituste ja vastutuse piiritlemine;
  
• osakondadevahelise teabevahetuse tagamine.
  

Riigikatastrimaa hindamise läbiviimise kogemus

Tänapäeval moodustavad maa riikliku katastri hindamise regulatiivse raamistiku Vene Föderatsiooni valitsuse 25. augusti 1999. aasta määrus nr 945 "Maa riikliku katastri hindamise kohta" ja Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 8. aprilli 2000. a nr 316 “Maa riigikatastri hindamise läbiviimise eeskirja kinnitamise kohta”.

Vene Föderatsiooni valitsus on kehtestanud maa riikliku katastrihindamise üldised metoodilised põhimõtted, mis sõltuvad maa liigitusest sihtotstarbe ja funktsionaalse kasutamise tüübi järgi.

Maa maksustamise eesmärgil riikliku katastri hindamise esimene voor viidi läbi kogu Vene Föderatsioonis aastatel 1999–2005. Enamikus Vene Föderatsiooni moodustavates üksustes on ajavahemikul 2006–2007 tööd juba tehtud. ajakohastada selliste oluliste (laekunud maksude seisukohalt) maakategooriate, nagu asustusmaa ja põllumaa, katastrihindamise tulemusi.

Kasutatud meetodite ja saadud tulemuste analüüs näitas, et üldiselt vastab enamik neist üldtunnustatud rahvusvahelistele maksustamise eesmärgil toimuva massihindamise standarditele ja põhimõtetele, mis on väga täpselt ja läbipaistvalt sõnastatud raamatus „Kinnisvara hindamise ja maksustamise korraldus. ” toimetanud kuulus teadlane ja massihindamise praktik Joseph K Eckert.

Väljavaated ja tagajärjed

Paljusid Venemaa katastrisüsteemi edasise arengusuunaga (ja eriti riigi katastri hindamisega) seotud küsimusi käsitleti üksikasjalikult Rosnedvizhimost M.V. endise juhi hiljuti avaldatud raamatus. Mishustin "Kinnisvaramaksu haldamise teave ja tehnoloogilised alused." See monograafia on mugav ja põhjalik teabeallikas, mis sisaldab riigi kinnisvarakatastri uuel ühtsel süsteemil põhinevat laiaulatuslikku analüüsi Venemaa katastri infotehnoloogia ja kinnisvaramaksu haldamisega seotud erinevate aspektide kohta. Pealegi käsitletakse riigi kinnisvarakatastrit selles kontekstis kui terviklikku terviklikku multifunktsionaalset (elektroonilist) ametliku teabe allikat.

Ühtsel riigi kinnisvarakatastril on kolm põhifunktsiooni – arvestus, fiskaal ja info. Kõiki neid funktsioone käsitletakse raamatus üksikasjalikult, sealhulgas kinnisvaramaksu haldussüsteemi edasiarendamise ja optimeerimise seisukohast.

Raamatus on palju viiteid rahvusvahelisele kogemusele kinnisvaramaksu haldussüsteemide korraldamisel, aga ka selliste põhiliste süsteemi kujundavate küsimuste analüüsi nagu IT-tugi, katastritehnoloogiad, ruumiandmete haldamine, osakondadevaheline suhtlus ja infovahetus. Samuti analüüsis autor kinnisvarakatastrisüsteemi arendamise mõju ühiskonna arengule läbi omandiõiguste registreerimise süsteemi toetamise ja nende riigipoolse edasise tagamise.

Materjal on üles ehitatud selliselt, et rõhutataks kinnisvaramaksu haldussüsteemi loomise ja edasise täiustamise küsimuste prioriteete. Raamatus analüüsitakse maksuhalduse olemust, eelkõige tuuakse välja peamised kinnisvara maksustamise ja katastrisüsteemiga seotud definitsioonid ning vaadeldakse nende arengu peamisi suundumusi ning maksuhalduse õiguslikku alust ja sotsiaal-majanduslikku. kinnisvaramaksu kehtestamise tagajärjed. Samuti kirjutab autor Venemaa uue kinnisvarakatastrisüsteemi edukaks kasutuselevõtuks vajalikest süsteemsetest meetmetest, võttes arvesse nii korralduslikke kui ka tehnilisi probleeme. Uue süsteemi rakendamise ja selle edasise toimimise tõhususe ja tõhususe hindamiseks pakutakse välja mitmeid omadusi ja parameetreid.

Arvestades asjaolu, et katastrisüsteem “sündis” 18. sajandi lõpul paljudes Euroopa riikides fiskaalfunktsiooni rakendamise vajadusest, käsitletakse selle funktsiooniga seotud küsimusi väga põhjalikult. Selle rakendamise peamiseks vahendiks on kinnisvara massiline (ehk teisisõnu maksu)hindamine. Autor vaatleb peamisi Venemaa tingimustes rakendatavaid käsitlusi ja võimalikke lahendusi, võttes arvesse kaasaegset rahvusvahelist kogemust selles valdkonnas, rõhuasetusega maksustamise eesmärgil toimuva riikliku (mass)katastrihindamise süsteemi institutsionaalse ülesehituse küsimustel.

Väljavaated

Käesoleva artikli autorid on veendunud, et aja jooksul lahenevad kinnisvara maksuotstarbelise riigikatastri (mass)hindamise süsteemi rakendamisega seotud menetluslikud ja õiguslikud küsimused ning selline süsteem rakendatakse edukalt 2010. aasta 2010. aasta seisuga. uus riigi kinnisvarakataster. See peaks kahtlemata avaldama positiivset mõju piirkondade ja omavalitsuste arengule ning aitama lahendada maa erastamisega seotud küsimusi.

Uue kinnisvaramaksusüsteemi majanduslik mõju Venemaa omavalitsustele

On ilmne, et kinnisvara (ja eelkõige maa) väärtuseline maksustamine peaks lisaks omavalitsuste eelarvete täiendamisele olema ja saamas ressursikasutuse, eelkõige linnamaa kasutamise efektiivsuse tõstmise vahendiks. Riigikatastri (mass)hindamise tulemustel põhineva maksusüsteemi juurutamine toob kaasa mitmeid olulisi majanduslikke tagajärgi nii valdade kui ka omavalitsussüsteemi enda arengule.

Tagajärg 1 – omavalitsuste enesemääramine ja rahaline sõltumatus. Kuna maamaksu laekumine suunatakse täielikult või peamiselt vallaeelarvesse, saavutavad omavalitsused suurema rahalise iseseisvuse ning saavad selliseid lisavahendeid kasutada koheste probleemide lahendamiseks ja linnavajaduste rahuldamiseks.

Tagajärg 2 – omavalitsustevaheline konkurents. Selle tulemusena võib tekkida konkurents omavalitsuste vahel, et (1) meelitada ligi ettevõtlust, (2) luua soodsamad elamistingimused või (3) parandada sotsiaalseid tingimusi. Selliste otsuste tagajärjeks võib olla linnade majandusliku ja sotsiaalse struktuuri muutumine, nende omavahelised suhted, aga ka ainulaadsete eripärade esilekerkimine.

Tagajärg 3 – linnamaa erastamine. Praegu Venemaal kasutatavat maa maksustamissüsteemi võib käsitleda turuväärtuse alusel. Omavalitsused ei saa maksustada oma maad (kõrghoonete alune ja ümberkaudne maa), kui neil on kohustus nendel aladel korras hoida jne. Sellest tulenevalt kalduvad omavalitsused sellist maad erastama korteriomanike kasuks, mis loob aluse korterelamute kontseptsioonile.

Tagajärg 4 – korteriühistusüsteemi loomine. Venemaa elamufond on üldiselt väga kehvas seisus. Statistika näitab, et hoonete keskmine järelejäänud eluiga on 15 aastat.

Läänes levinud korterelamu kontseptsioon määratleb kinnisvara kui jagamata osa maast ja ühiskasutatavatest aladest, millele lisandub konkreetne elamu (korter). Sellest tulenevalt on korterelamute (kaas)omanikel kohustus oma (kogu) vara korras hoida, mis peaks kokkuvõttes pikendama elamufondi eluiga Venemaal.

järeldused

• Kinnisvara katastrihindamine, mis on läbi viidud teaduslikult tõestatud metoodika alusel ja kasutades adekvaatset ühtset tarkvara, annab olulise panuse Venemaa majandusarengusse.
  
• See tugevdab omavalitsuste rahalise enesemääramise võimalusi.
  
• See parandab majanduslikke ja sotsiaalseid tingimusi kõigis omavalitsustes.
  
• Pikemas perspektiivis julgustab uus süsteem omavalitsusi maad täiendavalt erastama ja toetab korterelamute kontseptsiooni väljatöötamist, mis aitab säilitada ja pikendada Venemaa elamufondi eluiga.
  

Järeldus

Maksualase hindamise institutsionaalse korralduse kontseptsiooni ja tervikliku õigusraamistiku (föderaalseadus), mis reguleerib maksustamise eesmärgil katastripõhise hindamise (maa ja kinnisvara) läbiviimise küsimusi, puudumine toob kaasa ohtliku lünga tekkimise, mis tulevik muudab olukorra keeruliseks. Eelkõige puudutab see massikatastrihindamise tulemuste edasikaebamise korda ja muid küsimusi.

Kuna katastri (mass)hindamise läbiviimise tehnoloogiad ja meetodid on väga keerulised, tuleks hindamismenetlused keskenduda kogu protsessi tõhususe ja tulemuslikkuse küsimustele, et saavutada maksustamise aluspõhimõte – seaduslikkus ja õiglus juriidiliste isikute suhtes. ja üksikisikud. Võttes arvesse asjaolu, et maamaksu laekumine on oluline kohaliku (omavalitsuse) rahastamise ja eelarve allikas, on maksubaasi määramise sotsiaalsed küsimused praegusel hetkel muutumas põhimõttelise tähtsusega.

Optimaalseks lahenduseks on ühtse metoodika alusel masshindamise meetodite kasutamine katastriväärtuse arvutamisel standardiseeritud tarkvara abil (põhineb kinnisvaraturu olukorra andmetel), mis tagab efektiivsuse, järjepidevuse, erapooletuse ja tulemuste võrreldavuse kogu perioodi vältel. piirkond ja riik tervikuna. Selle ülesande peaks lahendama spetsialiseerunud organisatsioon.