Elamuseadustikus ja teistes seadusandlikes aktides ei ole ühiskorteris elamise reeglid selgelt sätestatud, mistõttu enamik elanikke lihtsalt ei tea, kuidas kommunaalkorteris ilma tarbetute probleemideta elada.

Ettenähtud reeglite ja normide puudumine viib selleni, et korteris elavad inimesed võivad oma teatud tegudega rikkuda teiste inimeste õigusi, mis omakorda toob kaasa vältimatu konflikti.

Et mõista, kuidas kommunaalkorteris käituda, määratleme kõigepealt, mis see elamispind on.

Millist korterit peetakse ühiselamuks?

Seega on ühiskorter elamu, mis koosneb mitmest eraldi eluruumist. Ühiskorteri igal toal on eraldi omanik või üürnik. Ühtlasi kasutavad kõik kommunaalkorteri elanikud ühisteenuseid: köök, vannituba, koridor.

Üldkasutatavate ruumide kasutamine tekitab elanike vahel sageli palju konfliktsituatsioone. Koos sellega võivad vaidlused tekkida mitmel muul põhjusel: vali müra, öine müra, muusika, lemmikloomade pidamine, suitsetamine siseruumides jne.

Tegelikult võib konfliktidel olla palju põhjuseid. Mõnikord piisab väikesest põhjusest, et olukord areneks väljakannatamatuks kommunaalkorteris elamiseks.

Kommunaalkorteris elamise põhireeglid

Õigus ruumi käsutada

Kõik kommunaalkorteri elanikud jagunevad omanikeks, kellele kuulub osa eluruumist omandiõiguse alusel, ja üürnikeks, kes elavad korteris sotsiaalüürilepingu alusel.

Omanikel on järgmised õigused:

• võõrandada omandis olevat osa üüritavatest ruumidest teistele isikutele;
• registreerima (registreerima) iga isiku nii alaliselt kui ajutiselt;
• võõrandada oma osa müügi, kingituse või vahetuse teel.

Tööandjad saavad:

• võõrandada osa ruumidest allüürilepingu alusel (üürileandja ja korteris elavate naabrite nõusolekul).

Üürnikud ei saa kinnisvara käsutada (näiteks müüa, kinkida), kuna osa korterist ei kuulu neile.

Üldkasutatavate ruumide hooldus

Kommunaalkorteris elamine tähendab, et nagu igas teises eluruumis, tuleb hoida korda ja puhtust, järgida sanitaarnorme ja tuleohutusreegleid.

Iga omanik või üürnik peab järgima neid väikeseid, kuid olulisi reegleid: puhastama üldkasutatavaid ruume, viima prügi välja ja jälgima ruumides ettevaatusabinõusid. Iga kommunaalkorteri elanik peab mõistma, et ta ei ela selles toas üksi ja tema hooletu või tahtliku tegevuse tõttu võib keegi elanikest kannatada.

Eluruumide kasutusotstarve

Teine levinud probleem, mis tekitab palju vaidlusi, on korteri kasutamine muuks otstarbeks. Kuna kommunaalkorter on elamukinnistu, tuleks seda kasutada eranditult selles elamiseks.

Mõned inimesed aga eiravad seda reeglit ja kasutavad kõigest hoolimata oma tuba mitteeluruumina (näiteks kontorina). Loomulikult ei saa see teistele elanikele palju ebamugavusi tuua. Seda võib käsitleda ka röövelliku seadustiku ja õigusnormide rikkumisena.

Remondi teostamine

Remondivajaduse kommunaalkorteris saab tuvastada nii elanike üldisel kokkuleppel kui ka maja teenindava organisatsiooni poolt ruumide ülevaatuse läbiviimisel.

Kui ruumide kontrolli viib läbi elamumajandusorganisatsioon, tuleb koostada ülevaatuse akt. Remondivajaduse korral koostatakse kulukalkulatsioon. Remondikulude tasumine toimub omanike kulul proportsionaalselt nende osadega.

Lemmikloomad korteris

Paljud inimesed armastavad lemmikloomi: koerad, kassid, merisead, linnud. Ja kui nende ülalpidamine eraldi korteris või eramajas tavaliselt probleeme ei tekita, siis ühiskorteris võib see mitte ainult naabreid segadusse ajada, vaid tekitada kahju nii nende tervisele kui ka varale.

Elamuseadustik ei keela kommunaalkorteris lemmiklooma pidamist ning ka muud normdokumendid ei sisalda loomade suhtes keeldu. Kuid selleks, et vältida skandaale elamispinna naabritega, on parem see küsimus nendega kooskõlastada ja saada nende nõusolek.

Suitsetamine korteris

Kahjuks ei ole eluruumides suitsetamise küsimust reguleerinud ükski normatiivakt. Sellest lähtuvalt otsest suitsetamiskeeldu kommunaalelamutes ei ole.

Suitsetamine võib omakorda kahjustada ja kahjustada teiste korterielanike tervist. Viimase abinõuna lahendage probleem kohtus, motiveerides oma nõudmisi sellega, et suitsetajad kasutavad avalikke kohti isiklikel vajadustel.

Kuna elamuseadustikus ei ole kommunaalkorteris elamise ja käitumisreeglite osas spetsiifikat, siis on need kujundatud lähtudes muude juriidiliste dokumentide normidest.

Teine võimalus on naabritega kokkuleppel kehtestada elamis- ja käitumisreeglid, mis muudavad edasise kooselu oluliselt lihtsamaks.

Ühiskorteris elamise reeglid on kõigile elamispinna omanikele ja üürnikele ühesugused. Ühelgi neist pole eeliseid ega privileege.

Kommunaalkorteri elaniku kohustused

Igal elanikul on teatud kohustused seoses ühiskorteris elamisega. Elamuseadustikuga otseselt ette nähtud elanike kohustuste osas tuleb esimese asjana esile tõsta eluaseme kasutamise ja kommunaalteenuste (elekter, veevarustus, küte, jäätmete äravedu, üür) eest tasumise kohustust.

Üldjuhul on kommunaalkorteris paigaldatud vee ja elektri kasutamise arvestid, muude teenuste eest tuleb tasuda vastavalt korterisse registreerunute arvule.

Iga tarbija tarbitava vee, elektri või soojuse kogust on võimatu täpselt kindlaks määrata, seega panustab iga omanik kokkuleppel teatud summa, tavaliselt oma korteriosa piires.

Seega peavad elanikud tarbitud teenuste eest regulaarselt tasuma. Kui makset ei toimu, võivad kommunaalteenused teenuse osutamise lõpetada. Seetõttu on oluline, et iga elanik täidaks kohusetundlikult oma kohustusi, vastasel juhul võidakse riivata teiste elanike huve.

Praktikas on väga haruldane, et kommunaalkorteri naabritel tekivad head suhted. Pidev kohtuvaidlus viib sagedamini selleni, et vaidlust pole võimalik rahumeelselt lahendada. Sel juhul tuleb probleem lahendada kohtus.

Just kohtu poole pöördutakse eluasemevaidluste lahendamisega, mille hulka kuuluvad: avalike kohtade kasutamise korra määramine, eluruumist väljatõstmine ja kommunaalteenuste tasumata jätmise võlgade sissenõudmine. Kui probleemiks on rahu või avaliku korra rikkumine, siis tasub kaasata õiguskaitseorganid.

Igal inimesel on ühel või teisel juhul õigus kaitsta oma seaduslikke õigusi ja huve ning seetõttu on tal õigus pöörduda politseisse ja vaidluse korral kohtusse.

Naabritega ebameeldivate olukordade ja pikkade kohtumenetluste vältimiseks tuleks lihtsalt kinni pidada kommunaalkorteris elamis- ja käitumisreeglitest ning mitte rikkuda eluasemeseadustikku ning teiste inimeste eluaseme- ja muid õigusi.

Kas teil on endiselt küsimusi? Kirjutage oma küsimus allolevale vormile ja saate üksikasjalikku juriidilist nõu:

Kommunaalkorterid on meie riigis nähtus, mida pole tänaseni likvideeritud. Veelgi enam, kommunaalelamud selle halvimas versioonis - kasarmud - on tänapäeval säilinud mõnes endises tööstuslinnas ja linna tüüpi asulas.

Kommunaalkorter kui nähtus

Võtame uurimisobjektiks kommunaalkorteri selle varases nõukogude mõistmises, kui:
"Kõik elasid võrdsetel alustel, tagasihoidlikult nii:
koridori süsteem,
kolmekümne kaheksale toale
ainult üks tualett "...
Ja klassikalises versioonis, kui juba nn stalinlikus kommunaalkorteris elas tavaliselt 3–7 perekonda.
Praktiliselt üks eluase 38 perele (või veidi vähem, kuna ühele omanikule võiks kuuluda kaks tuba) on muidugi lahe. Sellised “mitme elukohaga” kommunaalkorterid asusid revolutsioonieelse ehitusega kortermajades ja häärberites, mida pisut kohandati ümberehitustega ning ruumide arvu suurendamiseks lisavaheseinte ehitamisega esikusse ja elutubadesse. Vähemalt ühes neist kortermajadest asus ilmselt lapsepõlves Moskvas 1. Meštšanskaja tänaval elanud Võssotski mainitud kommunaalkorter, millega oli hoonestatud peaaegu kogu tänav...

Esimene taganemine

Mäletan seda ühiskorterit väga hästi. Ta oli meie Z-kujulise maja esimesel korrusel Vosstanija tänaval tollases Leninski rajoonis. Tundub, et maja oli Helikopteritehase bilansis ja majas elasid peamiselt selle linna suurima ettevõtte töötajad ja töötajad.
Selles ühiskorteris elas neli perekonda. Meie pere elas seal lähedal: ühetoalises stalinistlikus majas. Meie korter oli suur, tohutu koridoriga, kus seisis mu isa mootorratas Izh. Korteris elasime neljakesi: minu vanemad, isa ema ja mina. Ja kommunaalkorteris, kuhu ma läksin nagu oma kodu, kuna uks oli lukus ainult öösel, oli pikk koridor, mis lõppes kahe uksega: wc ja vannituba.
Koridori vasakul küljel oli kolm ust. Ühe taga elas minu sama aasta ja klassivend Vovka Gerasimov, teise taga Vovka Tšernikov. Samuti mu sõber, minust aasta vanem. Kolmas uks koridori lõpus viis tohutusse ühiskööki.
Koridori paremal küljel oli kaks ust. Ühe taga elas üksik daam, kes polnud veel vana, uskumatult ilus ja riietatud siididesse. Tundub, et ta oli üks "endistest". Või õigemini nende lastest, kellel polnud pärast revolutsiooni aega Pariisi minna.
Teine uks, koridori lõpus, viis minust samuti aasta-paar vanema Vovka Poljakovi korterisse. Tundus, et tal on õde, aga tüdrukud mind sel ajal ei huvitanud.
Nii elasid kommunaalkorteris korraga kolm Vovkat. Mina ja nemad – see on teie tagahoovihoki meeskond...

Kõik sai alguse Ülevenemaalise Kesktäitevkomitee 1918. aasta augusti määrusest, millega kaotati linnades kinnisvara eraomand. Tühjadesse ja “valgekaartlastest” puhastatud korteritesse, aga ka “kodanlastega” asustatud korteritesse hakati kiirkorras antud korralduste järgi kolima talupoegi ja proletaarlasi, mitut perekonda korraga. Tihendamisega on jõutud nii kaugele, et valdav enamus üürimajade ja häärberite mitmetoalistest korteritest on muutunud kommunaalomanditeks. Ühes või kahes toas elas koos perega mõne osakonna endine ametnik, kes polnud tuntud kontrrevolutsiooniliste tegude poolest, ülejäänud viies toas aga viis perekonda küladest, eeslinnadest või linna tööliste kasarmutest. Köök ja vannituba olid loomulikult ühised.
Paljud öömajalised nägid esimest korda puhast tualetti ja vannituba ning kuna see polnud nende, vaid kellegi teise oma, oli suhtumine asjakohane. Lisaks ei võetud neil päevil üüri. Miks hoolitseda selle eest, mis ei maksa midagi? Ja peagi muutusid korterid räpasteks ruutmeetriteks ning köök räpaseks ja haisvaks prussakate kasvulavaks. Kuidas oli eelmistel omanikel selliste asunikega koos elada - sellest on parem vaikida. Eraldi korterid säilitasid ainult kodus praktiseerivad kuulsad arstid, nagu professor Preobraženski filmist “Koera süda”, maailmakuulsad teadlased, kõrged ametnikud ja spetsialistid, kes asusid nõukogude korra poolele ja said “vastutustundlikeks töötajateks”. Ja et nende juurde ei tulnud majakomiteest “tihendajaid”, näiteks majakomitee esimehe, seltsimees Švonderi, meheks maskeerunud seltsimees Vjazemskaja, seltsimeeste Petruhhini ja Žarovkini näol, vajasid nad “ viimane paberitükk, tegelik, tõeline... soomus!”...


Ühesõnaga on alanud protsess mitmetoaliste korterite muutmiseks ühiskorteriteks, eriti suurtes linnades, mille rahvaarv pagulaste, rindesõdurite ja küladest pärit migrantide tõttu kasvas. Ja selle tulemusena:
- mustus ühiskoridoris;
- haisvad tualetid;
- ummistunud kanalisatsioon;
- kriimustatud vannitoad (kui neid on);
- lõhutud keraamilised plaadid ja laastud parkett;
- vineeriga laudadega kinni löödud katkised aknad;
- purustatud graniidist (!) sissepääsu trepp jne.
"Jumal, maja on kadunud. Mis saab auruküttest!" hädaldas professor Preobraženski prohvetlikult...
19. sajandi 80-90-ndatel ehitatud majad, mille seinu ei katnud destruktiivsed malmist “babad”, lagunesid nii, et 30-ndatel hakati neid lammutama. Ja nad lammutasid selle sõna otseses mõttes enne Hruštšovi aega. 1955. aastal lammutati ka 1. Meštšanskaja kommunaalkorteritega maja, kus elasid Volodja Võssotski vanemad ja tema ise. Kuna maja oli remondis...

30-40ndad kommunaalellu erilisi muutusi ei toonud. Ainult et kommunaalkorterite elanikud hakkasid ühist keelt leidma, kuidagi harjusid üksteisega ja harjusid hapukapsasupi, rääsunud pudru ja masinaõlis praetud kala köögiaroomidega. Ja me harjusime padjapüüride, aluspükste, aluspükste, rinnahoidjate ja retuusidega, mis riputati pärast pesu samas köögis. Just kommunaalkorterites sepistati uut tüüpi inimene, kelle jaoks raskused ja ebamugavused polnud midagi. Ta oli lihtsameelne ja sageli naiivne (mõlemad head asjad) ning kogu tema elu oli nähtaval, sealhulgas peresuhted, aluspesu ja toidud, mida ta sõi.
“Vorony asundusi”, millest ühes elas kirjanik Jevgeni Petrov ja mida tema ja Ilja Ilf kirjeldasid romaanis “Kuldvasikas”, jäi järjest vähemaks. Kuid üha enam tekkis kommunaalkortereid, kus elati ühtse perena, põimudes püüdluste, huvide ja isegi saatustega. Nad muidugi tülitsesid, siis leppisid, jälle tülitsesid... Siis, istudes köögis, koridoris või kõige suuremas toas sama laua taga - ja laud pandi korda jagades või koos, kellel oli, mis oli. - tähistati pühi, pulmi, sünnipäevi. Nad jõid. Laulis. Nad mängisid suupilli. Nad naersid ja nutsid. Silmapilgul. Ja selles oli hämmastav lihtsus, tänapäeva pilguga vaadates ilmselt kummaline, aga nii venepärane ja arusaadav. Kui sa ei vaja rohkem kui see, mis sul on. Ja mitte sellepärast, et te ei tahaks midagi muud. Aga kuna kõik eluks vajalik on olemas...

Nii juhtuski, et kommunaalkorter kui ajutiseks mõeldud revolutsioonijärgse elukorralduse nähtus muutus just selle aja jooksul paljudele nõukogude inimestele ühiseks ja arusaadavaks maailmakorraks. Mis omakorda määras nõukogude kodanike elu terveks aastakümneteks, saades linna subkultuuri lahutamatuks osaks.

Stalini kommunaalkorterid

See oli ühiselu klassika, mida vanemad nõukogude inimesed veel mäletavad. Nagu juba mainitud, elas Stalini kommunaalkorterites olenevalt tubade olemasolust enamasti 3-7 perekonda.
Staliniaegsetes majades oli mitu ühiskasutatavat mitmetoalist korterit. Neid võis kohe ära tunda mitme kellanupu olemasolust välisukse juures, mõnikord perekonnanimedega, mõnikord juhistega, kellele ja mitu korda helistada.


Samuti oli mitu elektriarvestit olenevalt korterite arvust. Valamuid oli mitu, kuid mitte elavate perede arvu järgi, vaid veevarude järgi. Pere petrooleumipliidid asendusid gaasipliitidega, millest jällegi ei piisanud kõikidele korteris elavatele peredele ning nende peal kokkamine toimus ükshaaval. Piisas köögilaudadest: igale perele üks. Kommunaalkorterite elanikud sõid lõuna- ja õhtusööki tavaliselt oma tubades. Köögis olev laud toimis kõige sagedamini toiduvalmistamise lõikelauana, kuid võis olla ka söögilaud. Tema taga sõid täiskasvanud hommikul kiirelt hommikusööki ja lapsed näksisid mängude vahel. Mõnikord valisid mehed pudeli või paar purustamiseks mõne laua, ükskõik kelle. Laua perenaine tuli, ajas nad lahkelt minema ja nad kolisid teisele kohale. Ja WC-sse läksime oma istmetega, mis siis olid ainult puidust.

Seinal rippus nähtaval kohal töögraafik, mille järgi iga vastutav üürnik ehk siis korteris toa üürija teadis täpselt, millal koristada üldkasutatavad ruumid: köök, koridor, tualettruum. Vannitubadega korterites oli ka nende külastamise ajakava, näiteks:
- Kochetkovs - esmaspäeva pärastlõunal;
- Zahharovs - esmaspäeva õhtul;
- Sveta - teisipäeva hommikul;
- Aaron Moisejevitš - kolmapäeva õhtul;
- Polina Markovna ja Avdotja Markovna – neljapäeval;
- Osipchuk – reede pärastlõunal;
- Gennadi Nikolajevitš - reede õhtul ja nii edasi...


Kommunaalkorterite köök oli isegi tänapäevaste standardite järgi suur. Siin pesti ja riputati kuivama riideid, pesti nõusid, valmistuti talveks, millest võtsid meelsasti osa naabrid, ja peeti konfidentsiaalseid naiste vestlusi.
Köök, nagu esik, toimis laste mänguväljakuna. Selles sai vaatamata laudade, kraanikausside, gaasipliitide ja muu varustuse olemasolule hõlpsalt sõita kolmerattalise rattaga, tehes ringe ja naastes pikka koridori, mis toimis nii jalgrattaraja kui ka jooksulindina. Kui poleks asju, mis tubadesse ei mahtunud ja koridori seintel rippusid või nende vastu nõjatudes seisid – kapid, kummutid, kelgud, künad, suusad, jalutuskärud ja vannid, kastid ja purgid – on saanud selles jalgpallilahinguid korraldada.
Õhtuti muutus köök klubiks, kuhu kogunesid kõik korterielanikud vaba aega veetma. Isegi muistsed vanamehed ja naised tulid, lahkudes oma tubadest vaid vajaduse korral. Nad vahtisid lapsi, püüdes ära tunda, kes nad on, kuulasid vestlusi, püüdsid mõista nende olemust või istusid vaikselt nurgas ja lugesid laudadele jäänud eilseid ajalehti.
Lastest rääkides...

Kommunaalkorterite lapsed

Kommunaalkorterite lapsed olid, võiks öelda, tavalised. Nende eest hoolitseti koos. Neid kasvatati koos, toideti sageli koos ja nende eest hoolitseti lihtsalt kui inimeste eest. Iga kommunaalkorteri vanem oli nende laste jaoks vaieldamatu autoriteet. Samuti karistati lapsi nii individuaalselt kui kollektiivselt, kui nad panid toime kollektiivse õigusrikkumise. Sageli said nende endi lapsed, aga ka Kotšetkovid ja Zahharovid Gennadi Nikolajevitšilt huligaansuse eest rihmad ning see ei teinud Kotšetkovidest ja Zahharovidest Gennadi Nikolajevitši surmavaenlasi. Kui lapsed said muidugi õiglase noomituse osaliseks. See tähendab, asume asja kallale.
Kommunaalkorterite lapsed pääsesid kergesti ka teistesse ruumidesse, mis olid harva lukustatud (v.a planeeritud seksi korral), kostitasid end võõraste söögilaudades ja – hämmastaval kombel – häirisid harva kedagi. Ja kui nad kuidagi köökidest välja aeti, siis oli koridor täielikult nende käsutuses. Raske on ette kujutada, et sellises olukorras võiksid need lapsed kasvada punakaeladeks või pööklasteks, kes väldivad inimesi ja armastavad ainult iseennast. Kommunaalkorterite lapsed kasvasid elavateks, rõõmsateks, vähenõudlikeks, taiplikeks ja alati valmis sõbrale appi tulema. Rõõm oli nendega sõber olla...

Teine taganemine

Tulin nende kolme Vovka juurde nagu oma koju. Ma olin minu. Ja ta liitus kohe nende koridorimängudega. Tegime halastamatult lärmi. Ja kui nad lõid palliga lapse vanni ja see ikkagi seinast põrandale kukkus, oli kuulda sellist mürinat, nagu lööks keegi pea kohal tsingitud raua lehte. Ma ei tea, kuidas teistega, aga me rõõmustasime selliste helide üle ja naersime, kuni kukkusime.
Muidugi toimusid koridorilahingud vaid kehva ilmaga. Ja nii me siis veetsime terved päevad õues, jooksime aeg-ajalt koju, et haarata mõni leivatükk, moosiga määritud või granuleeritud suhkruga üle puistatud ja kohe tagasi tormata. Meil polnud alati aega. Ja ma ei mäleta, et need kolm Vovokit oleks kunagi omavahel tülitsenud, midagi jagamata...

Kommunaalkorterite elanikud elasid üksmeeles. Palju polnudki jagada. Ja kõik mõistsid, et kui nii suures seltskonnas, peaaegu peres rahu pole, siis võib mitte-magusa elu muutuda selliseks õudusunenäoks, et jumal hoidku. Seetõttu võis igaüks ilma kutseta siseneda igasse ruumi, kus ta ei muutunud "tatarlasest hullemaks".
Muide, venelased, valgevenelased, tatarlased, tšuvašid, marid, mordvalased ja teised NSV Liidu rahvused said kommunaalkorterites hästi läbi. Ja etnilistel põhjustel konflikte absoluutselt polnud. Lihtsalt valgevene Vasilist sai Vasja, tatari Ildust Ilja ja tšuvaši jahvar Jašaks. Ja kõik olid võrdsed.

Ja kuidas nad suurte pühade ajal kommunaalkorterites ühise laua taga jalutasid! Laul on lihtne! Kõik lapsed istusid ka ühise laua taha, ainult omaette, lastelaua taha, mis oli ehitatud samasse kööki täiskasvanute lauast eraldi. Pärast söömist jooksid nad õue mängima, jättes täiskasvanud oma salatite, pelmeenide, viina ja lauludega uljast Khasbulatist, üksikust akordionist ja kallimast kaitsvas tuunikas. Muidugi oli huvitav kuulata täiskasvanute vestlusi. Kuid veelgi huvitavam oli õue peakorter valmis saada, naabermaja poistega jalgpalli mängida ja Zhulka voldikkõrvalisi kutsikaid toita.
Ühised probleemid, ühised huvid, ühine meelelahutus, ühine saatus... Tõenäoliselt polnud see lõppude lõpuks kuigi hea. Indiviidi vaatevinklist hinnates. Aga miks ma siis, olles kolinud kahetoalisse korterisse, mille mu isa sai Helikopteritehasest, veel kolm aastat, igal nädalavahetusel ja pühade ajal, tulin sellesse meie Z-kujulisse majja Vosstanija tänaval, tulin kolmekesi. Vovkas ja mulle tundus, et nagu poleks midagi muutunud?
Kuid täna tean ma sellele küsimusele vastust väga hästi...

Kommunaaltehing: mida pead teadma enne korteris toa ostmist

Kommunaalkorteris toa ostmine on odav ja lihtne, kuid hilisem müügiprotsess võib võtta kaua aega

Moskvas on jäänud suhteliselt vähe kommunaalkortereid - umbes 4% Moskva elamufondist. Ometi on need nõutud kui üks eelarvesõbralikumaid võimalusi pealinna esimese kodu ostmiseks või sugulastega reisimiseks.

Ruum on konkreetne objekt, keeruka müügitehnoloogiaga. Selle ostmine pole keeruline, kuid edasise müügi protsess võib olla pikk ja keeruline. RBC Real Estate uuris turuekspertidelt Moskva tubade pakkumiste ja hindade kohta ning ka seda, millised raskused võivad selliste objektidega tehingutes tekkida.

Tubade pakkumine Moskvas

Enamik kommunaalkortereid ei ole koondunud enam ajaloolisse keskusse, kus 1990. aastatel algas kommunaalkorterite ümberasustamise protsess ja mis on lõpusirgel, vaid endistesse töölisklassi piirkondadesse Moskva lõuna- ja idaosas. CIANi andmetel on praegu kõige rohkem ruume müügis Birjuljovo Vostotšnoje, Tekstilštšiki, Lefortovo, Južnoportovje, Orehhovo-Borisovo Južnoje munitsipaalrajoonides. Need kommunaalkorterid ilmusid nõukogude ajal suurte tööstus- ja transpordiettevõtete töötajate eluasemena.

Tubade müügikuulutused moodustavad Moskva järelturu kogupakkumisest 2,5%. Selliste kinnistute osakaal on hakanud vähenema, sest kommunaalkorterid on tasapisi minevikku saamas ning juhtumid, kui täisväärtusliku korteri omanikud otsustavad selle osade kaupa müüa, on muutunud harvaks.

"Vastupidi, hoogu kogub trend, kus tubade omanikud müüvad maha kogu kommunaalkorteri koos sellele järgneva raha jagamisega," ütles föderaalse kinnisvarafirma Etazhi direktor Jevgeni Zatonski. «Järgmise kahe-kolme aasta jooksul võib see kaasa tuua ettepanekute arvu vähenemise. Kuid ruumid kui tüüp ei kao tõenäoliselt täielikult - lõppude lõpuks pole kõigil võimalust korterit osta. Ja tuba on kõige soodsam viis oma eluaseme hankimiseks.

Kes ostab eluasemeid kommunaalkorterites

Nõudlus tubade järele on, ütlevad kinnisvaramaaklerid. Enamasti ostavad need külastajad, kellel on vaja Moskvas kanda kinnitada, kuid kellel pole korteri jaoks raha, või Moskva pered, kes kolivad ära.

"Ostjate peamine sihtrühm on need, kellel ei jätku ühetoalist korterit, kuid neil on vaja eluasemeprobleem kohe ja selles pealinna piirkonnas lahendada," ütles CIANi analüüsikeskuse juht Aleksei Popov. . — Nende jaoks ei ole argumendid, mis on seotud võimalusega soetada stuudio teises piirkonnas uude majja, reeglina asjassepuutuvad. Ja tubade hinnatase on endiselt 20-25% madalam kui kõige soodsamatel stuudiokorteritel korterelamutes.

Stsenaarium, kui korterit ei osteta kohe, vaid eraldi tubades, ei ole praegu kuigi levinud, märgib ekspert. Kesklinna kõige huvitavamad mitmetoalised kommunaalkorterid on juba ammu üles ostetud ja muudetud jõukatele moskvalastele kalliteks korteriteks (mida nad tegelikult olid kahekümnenda sajandi alguses kortermajade ehitamise ajal).

Mis hinnaga toa osta saab?

Keskmine toa hind Moskvas on 3,05 miljonit rubla. Hinnavahemik sellel turul on väiksem kui täisväärtuslike korterite hulgas. Kalleimaid tube pakutakse Garden Ringi kortermajades (Arbati radadel kuni 15 miljonit rubla) ja kõige odavamad krundid on Uus-Moskvas hinnaga 0,9 miljonit rubla.

Tubade maksumus Moskvas

Tubade arv	Korter	Kulud / miljon hõõruda.
1	Kahetoaline	3,02
1	Kolmetoaline korter	2,69
1	Neljatoaline korter	2,84
2	Kolmetoaline korter	4,81
2	Neljatoaline korter	5,43

Tabel: CIAN

„Hindade dünaamika tubade turul vastab muutustele järelturul tervikuna,“ ütles Aleksei Popov. „Alates 2014. aastast on need hinnad langenud keskmiselt 10-12%. Tarnehindade langus on viimastel kvartalitel peatunud.

Toa hind sõltub mitmest tegurist: ruumi pindala ja seisukord, pind, tubade arv korteris, üldkasutatavate ruumide seisukord, kas majas on käimas remont või mitte.

"Tubade hind sõltub ka kinnisvaraturu üldisest hinnapoliitikast ja olukorrast tervikuna," ütles kinnisvarabüroo ABC Housing teise eluaseme osakonna juhtivjuht Aleksander Lunin. "Kuigi kui võrrelda Moskva üldist kinnisvaraturgu, siis on tubade hinnalanguse tempo aasta lõikes 2018. aastal veidi väiksem kui turul tervikuna ning jääb ligikaudu 3-5% juurde."

Mida sa ostad

Ühes ühiskorteris võivad osa ruume kuuluda elanikele, teine ​​osa aga riigile. “Riigi” osas saavad inimesed elada sotsiaalüürilepingu alusel. Ülejäänud ruumid - köök, vannituba, koridor, panipaigad, rõdud ja lodžad - kuuluvad kaasomandi alusel omanikele.

"Mõned arvavad ekslikult, et see vara kuulub kõigile võrdselt," ütles Jevgeni Zatonski. - Tegelikult see nii pole: omanikel on oma osa ühisvarast ja selle suurus sõltub ruumi suurusest. Mida suurem on teie tuba, seda rohkem ühisvara teil on. See tähendab, et selle kinnisvara korrashoiusse tuleb rohkem investeerida, sealhulgas rahaliselt.

Ruumide müügi reeglid

Ühiskorteri muude ruumide omanikel on ostueesõigus osta võõrandatud osa Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus sätestatud viisil ja tingimustel.

“Nende omanike õiguste austamiseks peab ruumi müüja neile eriteate saatma,” ütles Miel-Network of Real Estate Offices juhtivpartner Marina Tolstik. — Selline teade on dokument, seal on märgitud hind ja tingimused, millega tuba müüakse. Ja ühiskorteri teiste tubade omanikud saavad nendel tingimustel müüdava toa osta.

Kui mõned kommunaalkorteri ruumid on munitsipaalomandis (ei ole erastatud), tuleb müügiteade saata vastavale elamufondi omaniku volitusi teostavale täitevorganile (Moskvas on selleks linnavara osakond).

Kui kuu aja jooksul ei osta keegi teiste ruumide omanikest müüdavat tuba müüja määratud hinnaga, siis võib selle müüa kellelegi teisele. Naabrid saavad oma keeldumist kinnitada notari juures või tehingu ja omandiõiguse registreerimiskambris. Kui ruumi omanik on alaealine, saab tema keeldumise saada ainult eestkoste- ja eestkosteasutuste loal.

“Kui teised omanikud keelduvad ruumi ostmast, saab seda müüa ainult kolmandatele isikutele hinnaga, mis ei ole madalam kui hind, millega ta seda naabritele ostma pakkus. Vastasel juhul võidakse ostu-müügileping teiste ruumide omanike nõudmisel lõpetada,” märkis Jevgeni Zatonski.

Ostueeskirja reegel ei toimi, kui tuba müüakse ühele naaberomanikule ühiskorteris, st sel juhul ei ole vaja ülejäänud naabritele toa ostmist pakkuda.

Raskused müügiga

Reaalses elus võivad raskused toa müügiga tekkida juba ühiskorteri omanike teavitamise etapis. Esimene probleem on naabrite endi leidmine, mis võtab mõnikord palju aega. Tihti tuleb ette juhtumeid, kui teised omanikud ei ela ühiskorteris ja toa müüja ei tea nende asukohta.

„Sellisel juhul tuleb saata kirjalik teade kas naabriomaniku viimasele teadaolevale aadressile või tema toa asukohale ehk sama ühiskorteri aadressile,“ ütles ASi juhataja Svetlana Krasnova. Inkom-Real Estate õigusteenus. «Selline samm on vajalik, kuna ostueesõiguse rikkumise korral on teiste ruumide omanikel õigus kolme kuu jooksul nõuda kohtu kaudu ostja õiguste ja kohustuste üleandmist. iseendale."

On olukordi, kus müüja ei tea teise toa omanikku – näiteks kui pärast eelmise naaberomaniku surma ei registreerinud tema pärijad oma pärimisõigusi ühtses riiklikus kinnisvararegistris.

Foto: Marina Krugljakova/TASS

«Sellisel juhul on müüjal raske aru saada, keda tuleb ruumi müügist teavitada. Hea, kui leiad pärimisasja avanud notari ja tema abiga leiad pärijad,” märkis Svetlana Krasnova.

Sageli tuleb ette ka olukordi, kus allesjäänud ruumide omanikud segavad meelega müügiga tegelevaid naabreid. Inkom-Real Estate advokaadid ütlesid, et mõned naabrid saboteerivad müügiprotsessi, segavad potentsiaalse ostja ruumi vaatamist, viivitavad tehingu ettevalmistamist või isegi üritavad seda takistada. Näiteks võivad nad ignoreerida neile saadetud teatisi või vältida nende saamist. Nad võivad ametlikult kokku leppida toa väljaostmises ja seejärel alustada müüjaga kirjavahetust, et tehingu tingimustes kokku leppida, nii et lõppkokkuvõttes erinevatel ettekäänetel tehinguni ei jõuta. Mõned hoolimatud naabrid paluvad mõnikord teistel inimestel (näiteks sugulastel) nende eest teateid saada, et seejärel tõestada ruumi müügist nõuetekohase teavitamise puudumist.

Selliste toimingute põhjused võivad olla väga erinevad. Näiteks võivad teised toaomanikud hinda pidada liiga kõrgeks ja eeldada, et ostavad toa odavamalt. Või on naabrid rahul, et ülejäänud toad on tühjad (kui omanikud elavad mujal) ja üldkasutatavad ruumid on praktiliselt täielikult nende käsutuses. Naabrite tubade müük ähvardab neid uute üürnikega, kellega nad peavad siiski elamispinda jagama.

Eksperdid soovitavad sellistel puhkudel varuda kannatust ja küsida naabritelt ostuks vajalikud loobumised või nõusolekud ning võimalusel lasta kõik dokumendid notariaalselt kinnitada. Või võite pöörduda kogenud kinnisvaramaaklerite või juristide poole, kes võtavad need mured enda peale.