Advokaadibüroo Via lege juhtivadvokaat Denis Artemov rääkis portaalile Novostroy-M, mis on nõudeõiguste loovutamise (loovutamise) leping, kuidas seda uusehitiste turul õigesti rakendada ja võimalikke riske minimeerida.

Õiguste loovutamise lepinguga (ladina keeles "cession" - "cessio", "cessio") annab üks isik teisele üle õiguse nõuda kohustuse täitmist. Loovutamislepinguga saab üle anda kohustused ise – vastuvõttev pool peab need täitma kolmanda isiku kasuks.

Uuselamute korterite puhul annab autoriõiguse valdaja (loovutaja) üle omandajale (loovutajale) lepingujärgse õiguse nõuda arendajalt korter pärast maja kasutuselevõttu üleandmist.

Õiguste loovutamise leping sarnaneb paljuski ostu-müügilepinguga, seetõttu nimetame selle lihtsamaks muutmiseks müüjaks autoriõiguse valdajat ja ostjaks ülevõtjat.

Loovutamislepingut kasutatakse laialdaselt uuselamute korterite müümisel. Fakt on see, et esiteks tõusevad ehituse edenedes eluasemekulud uutes hoonetes, mis võimaldab investeerida raha edasise kasumi teenimiseks. Paljud investorid ei oota ehituse lõpetamist ja korteri omandiõiguse registreerimist, vaid püüavad vara varem maha müüa. Selleks kasutavad nad õiguste loovutamist.

Teiseks saab ühisehituses (DDU) osalemise lepinguid sõlmida vaid ehituse ajal ehk kuni maja kasutuselevõtuni. Ja ostu-müügilepingud kehtivad ainult siis, kui korteril on vormistatud omand. Samas võib objekti kasutusse andmisest omandiõiguse registreerimiseni kuluda päris palju aega, mille käigus langevad arendajad välja korterite aktiivse müügi faasist. Sellest tulenevalt sõlmivad nad ülejäänud korterimahu kohta lepingulepingu ühe oma struktuuriga, mis seejärel kiirustamata loovutamislepingute alusel müügiga tegeleb.

Tähelepanuväärne on, et seda tüüpi lepingu kasutamine on kasulik mõlemale tehingupoolele. Müüja saab korteri eest raha kätte ilma üleandmis-vastuvõtmise akti ja omandi registreerimise korras vastuvõtmise menetlust läbimata ning ka ilma täiendavate tegevuskuludeta. Ostjal on võimalik osta korter mitte "nullist", jälgida ehituse edenemist ja selle tempot (ja korteri hind on sel juhul madalam kui pärast uue hoone kasutuselevõttu ja omandi registreerimist).

Lõksud

Loovutamisleping peab vastama teatud nõuetele. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 24. peatükk on pühendatud isikute kohustuste muutumisele ja toob sisse mitmeid olulisi reegleid. Kõige olulisemad seadused hõlmavad järgmist:

Õiguste loovutamise leping tuleb koostada kirjalikult ja DDU alusel õiguste loovutamine peab läbima riikliku registreerimise (sel juhul ilmnevad uue isiku õigused korterile täpselt riikliku registreerimise hetkest);

Lepingus tuleb selgelt määratleda tehingu ese (korter), näidata selle hind ja tasumise kord;

Kui ühisehituses osalemise leping näeb loovutamiseks ette arendaja kohustusliku kirjaliku nõusoleku, on vaja see hankida - vastasel juhul võidakse tehing tunnistada kehtetuks.

Föderaalseaduse "Ühisehituses osalemise kohta..." artikkel 11 täiendab seda loetelu veel kahe tingimusega:

Müüja saab võõrandada ainult täielikult tasutud korteri või ostja peab võtma endale võla tasumise kohustuse;

Õiguste loovutamine on võimalik ainult kuni korteri üleandmiseni akti alusel (reegel lähtub loovutamislepingu olemusest: kui akt on allkirjastatud, siis teostatakse sama õigust nõuda korteri võõrandamist - pole midagi möönma).

Lisaks on olulised järgmised punktid:

Loovutamislepingus peab müüja tagama korteri juriidilise puhtuse (ei ole hüpoteegiga seatud, ei ole arestitud, kolmandatel isikutel puuduvad sellele õigused, õigusvaidlust ei ole);

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 385 annab müüja õiguste loovutamisel ostjale üle tema käsutuses olevad omandiõiguse dokumendid (ühisehituses osalemise leping, maksedokumendid). Selle kohta on oluline koostada eraldi akt);

Täieliku arvelduse fakt ostja ja müüja vahel tuleb edaspidiste erimeelsuste vältimiseks kinnitada ka vastastikuste arvelduste aktiga;

Õiguste loovutamisest tuleb arendajat teavitada kirjalikult, teavitamata jätmise eest vastutab ostja;

Enne loovutamislepingu sõlmimist on oluline tagada loovutatud õiguste kehtivus, eelkõige see, et leping ei ole lõpetatud ja selle eest on täielikult tasutud.

Lihtsaim viis seda kontrollida on nõuda korteri väljavõtet ühtsest riiklikust õiguste registrist. See peab kinnitama lepingu kehtivust (kas see on lõpetatud) ja korteri omanikul ei tohiks olla teavet hüpoteegi, kohtu arestide või muude koormiste olemasolu kohta.

Samuti tuleb võimalusel tulla koos müüjaga arendaja kontorisse: arendajat ei huvita, et kolmandatele isikutele müüakse korterile maksmata või kehtetud õigusi. Lisaks on arendajal oma koopia korteri õigusajalugu moodustavatest dokumentidest, millega saab võrrelda müüja poolt antud pabereid.

Pärast õiguste loovutamise lepingu sõlmimist jäetakse ostja arendajaga üksi, mistõttu on oluline tutvuda ka ehituse peamiste omandiõiguse dokumentidega:

kohaliku omavalitsuse juhi korraldus ehituse kohta;

Halduse ja arendaja vaheline leping elamu ehitamise tingimuste kohta;

maa rendileping (omanditunnistus);

ehitusluba;

Ehitusprojekti riigieksami positiivne järeldus.

Arendaja juht võib anda ka muud olulist infot: näiteks uute ehituste valmimiskuupäevade kohta (võivad nihkuda); korteri eelmõõtmiste kohta (kui pind on suurenenud, siis edaspidi tuleb ostjalt lisatasu) ja ligikaudse korteri ekspluatatsiooni maksumuse kohta (lepingus see ei ilmne).

Aktsiaosaluslepingu enda uurimisel peate pöörama tähelepanu asjaolule, et see peab olema õmmeldud ja sellel peab olema registreerimise kohta föderaalse osariigi registreerimisteenistuse ristkülikukujuline tempel.

Samuti on müüja kohustatud esitama sooritatud makset kinnitavad dokumendid: kassa laekumise orderite kviitungid, panga maksekorraldused, arvelduse kooskõlastusaktid.

Kui korter on ostetud hüpoteegiga, siis peab olema kirjalik kinnitus laenukohustuste täieliku tasumise kohta. Tasumata hüpoteegi puhul tuleb tehingusse kaasata pank, kes ostja tasutud summade abil katab müüja krediidikohustused ja eemaldab korterist tagatise.

Arvelduste korraldamine ostja ja müüja vahelise loovutamislepingu alusel

Nõudeõiguste loovutamise lepingut sõlmides riskib müüja lepingu allkirjastamisega, registreerimiseks esitamisega, kuid korteri maksumuse tasumata jätmisega. Ostja jaoks on oht täpselt vastupidine - ta võib raha anda, kuid mitte saada Rosreestrist kinnitust õiguste ülemineku kohta (näiteks kohtu vahistamise tõttu).

Seetõttu on kõige optimaalsem makseviis seifi kaudu, millele juurdepääsu tingimuseks on Rosreestris registreeritud õiguste loovutamise leping.

Samuti hakati hiljuti kasutama pangaakreditiivi sularahata makseteks (põhimõte sarnaneb kapi rentimisega). Kuid pangateenuste maksumus akreditiivi alusel on oluliselt kõrgem, seega pole see veel laialt levinud.

Loovutamislepingus märge korteri osalise hinna kohta

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 210 liigitab 13% üksikisiku tulumaksu arvutamise maksustamisbaasi kogu maksumaksja sularahas saadud tulu. Õiguste loovutamisest saadav tulu ei ole erand. Praktikas toob see kaasa katsed märkida lepingusse korteri alandatud hinda, mis on sageli võrdne selle väärtusega jagatud osaluslepingu alusel.

Sel juhul võtab ostja lisaks ilmselgele maksuseaduste rikkumisele täiendava riski, mis võib realiseeruda loovutuse edasisel kehtetuks tunnistamisel kohtuotsusega.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 167 on tehingu tühisuse tagajärjeks nn kahepoolne tagastamine, mil kumbki pool on kohustatud tagastama teisele kõik tehinguga saadud. Ja kui müüja saab korteri tagasi, siis ostja saab ainult dokumentaalselt tõendatud korteri maksumuse.

Seega on soovitav lepingusse märkida korteri tegelik turuväärtus. Kuid isegi kui seda ei juhtu, peaks ostja veenduma, et kogu summa on tasutud (näiteks kasutades täiendavaid kviitungeid).

Arendaja roll

Sageli võtab arendaja vastutuse õiguste loovutamise vormistamise eest. Ta aitab osapooltel koostada vajalikud dokumendid, koostab lähetuslepingu ja esitab selle riiklikule registreerimisele. DDU-s sätestatud juhtudel tegutseb arendaja lepingu kolmanda osapoolena või annab loovutamiseks eraldi kirjaliku nõusoleku. Loomulikult on see tehingu osapooltele kasulik.

Kuid mündil on ka teine ​​külg. Reeglina on sellised arendajateenused tasulised. Arendaja määrab oma maksumuse iseseisvalt: selles küsimuses puudub valitsuse määrus. Samuti puuduvad soovitused selle kohta, kes täpselt kulud kannab – müüja või ostja.

Seetõttu on oluline arendaja teenuste maksumus eelnevalt selgeks teha, et tehingu käigus ei muutuks see ebameeldivaks üllatuseks.

Kui müüja ei ole korteri eest täielikult tasunud (näiteks järelmaksuga), muutub arendaja kaasamine tehingusse kohustuslikuks. Sel juhul kannab ostja osa makstud vahenditest arendajale võla tasumiseks ja ülejäänu müüjale.

Tehingu toetamine arendaja poolt ei lahenda aga kõiki raskusi. Vastupidi, arendajat on äärmiselt keeruline juriidiliselt vastutusele võtta võimalike lepingu täitmise vigade eest, mistõttu peaksid pooled dokumentidega hoolikalt tutvuma ja kõik nüansid üksikasjalikult läbi arutama.

Muud nüansid

Korteri nõudeõigused arendaja vastu on seotud omandiõigusega. Seega võimaldab seadus loovutada õigusi aktsiatele, s.o. neid saab väljastada mitmele müüjale. Sarnane on olukord ka ostjatega, keda võib samuti palju olla.

Lisaks DDU-le kasutavad arendajad ka muud tüüpi kinnisvara müügilepinguid uutes hoonetes. Näiteks PDCP või elamukooperatiivis osalemise leping. Hoolimata asjaolust, et nende alusel korterile õiguste loovutamine erineb mitmel viisil DDU alusel loovutamisest, on suur osa selles artiklis käsitletust seda tüüpi loovutamise puhul kohaldatav.

Kokkuvõtteks olgu öeldud, et nõudeõiguste loovutamise leping, nagu ka muud liiki tsiviiltehingud, on suunatud vaba vara ja raharingluse elluviimisele ning on mõeldud poolte abistamiseks vastastikku kasulike tulemuste saavutamisel.

Samas on väga oluline pöörata tähelepanu dokumentide korrektsele vormistamisele (vältimaks vigu ja ebatäpsusi), õigeaegselt planeerida ja õigesti jaotada tehingupoolte pädevused lepingu koostamisel ja esitamisel. vajalik dokumentatsioon.

T. MAYOROVA

Tatjana Mayorova, jurist.

Kaasaegse Venemaa tingimustes on tsiviilõiguslikes tehingutes osalejate käsutuses peaaegu täielik majandustegevuse vabadus. Praegu taandub riigi roll turusuhete reguleerimisel mõningate piirangute ja reeglite kehtestamisele ning esile kerkivad iseseisvad ja iseseisvad majandusüksused, kes reguleerivad oma suhteid ise peamiselt lepingute kaudu. Seetõttu on lepinguliste suhete tähtsus äritegevuse protsessis väga suur.

Organisatsioon ei pruugi lepinguga nii levinud kui lepinguga kokku puutuda, kuid kui see juhtub, võib tekkida mitmeid probleeme. Loovutamislepingut sõlmides seisavad vastaspooled silmitsi paljude lõkse, mis võivad tehingu "uputada".

Võib-olla on see loovutamislepingu õiguslik haavatavus tingitud asjaolust, et seda tüüpi lepinguid ei reguleeri erinevalt teistest Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku eraldi peatükk, mis reguleerib üksikasjalikult poolte seisukohta. Loovutamislepingut reguleerib Sec. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 24 "Isikute muutumine kohustuses" ja § 1 "Võlausaldaja õiguste üleandmine teisele isikule". Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik määrab: võlausaldajale kohustuse alusel kuuluva õiguse (nõude) võib ta üle anda teisele isikule. Sellist üleminekut saab läbi viia nii seaduse kui ka tehinguga, see tähendab ka lepinguga. Ülemineku põhjused on seadusega loetletud Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis, kuid see ei ole meie kaalutluse objekt.

Seadusandja, olles kehtestanud võimaluse tehinguga õiguste üleandmiseks, ei määranud kindlaks, milliste lepingute alusel see üleandmine toimub ja seega juhul, kui ostu-müügilepingu esemeks on omandiõigus (lepingu punkt 4). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik), on selline leping sisuliselt sama kui loovutamisleping. Rangelt võttes on loovutamisleping kollektiivne mõiste, mis hõlmab erinevat tüüpi nõuete loovutamise lepinguid. Loovutamise olemus seisneb selles, et esialgne võlausaldaja (ja selleks on iga nõudeõigust omav isik) loovutab oma nõudeõiguse uuele võlausaldajale. Tavaliselt sõlmitakse loovutamislepingud olukordades, kus sellest tulenevalt on vajalik õiguste ülemineku fakt. Näiteks kasutatakse loovutamislepingut sageli skeemides, kui organisatsioon - esialgne võlausaldaja likvideeritakse, müüakse või lihtsalt "jäetakse maha", kuid sissenõudmata võlad jäävad alles. Sellistel juhtudel loovutatakse nõuded teisele organisatsioonile - uuele võlausaldajale (tavaliselt ka oma organisatsioonile), mis tehingu tühiseks tunnistamisel kaotab lihtsalt nõude võimaluse ning arvestades selle tähendust ja sellise tehingu eesmärk, loomulikult ei saa siin rääkida kahjude hüvitamisest. Loovutuslepingut kasutatakse ka teatud juhtudel ja ettevõtte immateriaalse vara väljavõtmiseks. Kui selleks on sõlmitud loovutusleping ja ettevõte on pankrotifaasis, tuleb meeles pidada prioriteedi austamist, vastasel juhul võib võlausaldajate prioriteeti (ja vastavalt ka õigusi) rikkuv loovutusleping kuulutada. tunnistati kehtetuks koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega. Seega, arvestades käesoleva lepingu kohaldamisala, on oluline vältida selliseid puudusi, mis võivad hiljem olla aluseks lepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Tuleb märkida, et seadus ei luba teisele isikule üle anda õigusi, mis on lahutamatult seotud võlausaldaja isiksusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 383). Selliste õiguste näideteks on õigus saada elatist, õigus saada hüvitist tervisele tekitatud kahju eest jne. Nõude loovutamine ilma võlgniku nõusolekuta ei ole lubatud, kui kohustusest tuleneva võlausaldaja isik on kindlaks tehtud. on võlgniku jaoks olulise tähtsusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik), samuti ei ole lubatud nõude loovutamine, kui see on vastuolus seaduse, muude õigusaktide või lepinguga. Näiteks kohustustest, mille puhul on võlausaldaja isikusamasus oluline, on ühistegevuse lepingust tulenevad kohustused, mistõttu ühistegevuse lepingust tulenevate nõuete loovutamine ilma kõigi osalejate nõusolekuta on võimatu.

Tehingu vormi mittejärgimine võib kaasa tuua ka selle tühisuse (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 1). Loovutamislepingu vorm peab vastama nõudeõiguse aluseks oleva tehingu vormile.

Märkigem loovutuslepingu huvitavat aspekti - teatud õiguslikud tagajärjed pärast loovutamislepingu sõlmimist tekivad võlausaldaja ja võlgniku jaoks reaalselt alles pärast seda, kui viimast on loovutamisest teavitatud. See on seaduses otseselt sätestatud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 385 punkt 1): võlgnikul on õigus jätta kohustus täitmata uue võlausaldaja ees enne, kui talle esitatakse tõendid nõude üleandmise kohta. see inimene. Samuti juhul, kui võlgnik pärast lepingu sõlmimist (kuid enne teate saamist) täidab kohustuse vana võlausaldaja ees, langeb selliste ebasoodsate tagajärgede risk uuele võlausaldajale. Sel juhul tunnistatakse kohustuse täitmine esialgse võlausaldaja ees õigele võlausaldajale (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 382 punkt 3). See reegel tagab võlgniku huvide kaitse, välistades võimaluse, et uus võlausaldaja esitaks tema vastu korduva nõude. Ebasoodsate tagajärgede riski ei tohiks aga mõista kui suutmatust nõuda algselt võlausaldajalt seda, mis võlgnikult saadi. Kuna kohustusest tulenevad nõudeõigused läksid üle uuele võlausaldajale, siis vana võlausaldaja poolt võlgnikult laekumisel puudus seaduslik alus. Sellest tulenevalt on uuel võlausaldajal õigus nõuda võlgniku poolt vanalt võlausaldajalt alusetult saadud täitmist.

Oluline on lepingu enda loovutatud nõudeõigus. See peab kehtima, st olema olemas. Kui loovutuslepingu alusel antakse üle olematu õigus, on selline leping kehtetu. Seetõttu tuleks lepingu sõlmimisel erilist tähelepanu pöörata dokumentidele, mis kinnitavad õiguste olemasolu, mille vana võlausaldaja on kohustatud uuele üle andma (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 385 punkt 2). Loovutuslepingu osaliselt kehtetuks tunnistamine on vaevalt lubatav, kuna tavaliselt on nõudeõigus määratletud konkreetse summana (vastab konkreetsele nõudele), mis omakorda on selle lepingu oluliseks tingimuseks. ja selle kehtetuks tunnistamine osa selle olulistest tingimustest ei ole lubatud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik). Seega loetakse selline leping tervikuna kehtetuks.

Kohtupraktika analüüs loovutamislepingute kehtivuse küsimuses (vt nt Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 17. novembri 1998. a resolutsioon N 4735/98) näitas, et kohtupraktika tuvastamine. Samuti on oluline isiku tingimusteta asendamine kohustuses. Vastasel juhul "jätkuva suhte" olemasolul, st kui poolte õigussuhe ja põhikohustus ei lõppenud nõuete loovutamise lepingu sõlmimise ajal, tuleks lugeda, et võlausaldaja nõuete loovutamise lepingu sõlmimise ajal. kohustust ei ole asendatud ja loovutamisleping tunnistatakse seaduse alusel kehtetuks (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 168).

Vähetähtis pole see, et loovutuslepingu sõlmimise ajal olid võlgnikul vastunõuded, mis tekkisid enne loovutamislepingu sõlmimist. Seda arvesse võttes on siiski soovitav enne lepingu sõlmimist võlgnikult uurida, kas tal on nõudele või vastuhagidele vastuväiteid. Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 386 kohaselt on võlgnikul õigus esitada uue võlausaldaja nõude peale vastuväited, mis tal olid esialgse võlausaldaja vastu. Kui võlgnikul on vastunõudeid, siis vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule ja selgelt väljakujunenud kohtupraktikale läheb võlgniku vastuhagi esialgsele võlausaldajale vastu uue võlausaldaja nõuetele, tingimusel et selline vastuhagi tekkis põhjusel, et tekkis enne, kui võlgnik sai loovutamise kohta teate ja tähtaeg, mil nõue saabus enne selle kättesaamist või seda tähtaega ei täpsustata või see on määratud nõudmise hetkega (vt nt Moskva piirkonna föderaalse monopolivastase teenistuse resolutsiooni dat. 9. oktoober 2003 N KG-A41/7602-03).

Aasta jooksul osutas P. firma vastavalt sõlmitud veolepingule veoteenust A. firmale, kuid osa teenuste eest jäi A. firmal tasumata, kuna A. oli nõudeid P. ettevõtte poolt oma kohustuste mittenõuetekohase täitmisega tekitatud kahju hüvitamiseks teatud summa ulatuses. Kuid vaatamata nõuete põhjendatusele keeldus P. kahjusid hüvitamast. A. kohtusse ei pöördunud, kuna pidas nõuete summat ühepoolselt teenuste eest tasumiseks tasaarveldatuks. Pärast seda loovutas P. veolepingu järgse võla nõudeõiguse loovutamislepingu alusel N. uuele ettevõttele, misjärel esitas N. vahekohtule nõude võla sissenõudmiseks. Antud juhul tuvastas kohus N. nõuete õiguspärasuse, kuid tunnistas nii A. nõuete põhjendatust kui ka A. õigust kahju hüvitamisele. Sellest tulenevalt, vaatamata sellele, et nõudeõiguse loovutamise lepingul endal puudusi ei olnud, ei saanud N. sellest tehingust oodatud reaalset majanduslikku tulemust.

Oluline punkt, millele tuleb tähelepanu pöörata, on loovutamislepinguga arvestamine. Ja kuigi seadusandja ei kehtesta loovutamislepingule tingimusteta hüvitamise reeglit, võttes arvesse Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku punkti 4 tähendust, mis keelab annetamise äriorganisatsioonide vahelistes suhetes, ja selleks, et vältida sellise tehingu võimalikku kvalifitseerimist kinkelepinguks koos hilisema tühisuse tunnistamisega, on mõistlikum määratleda lepingu loovutamine hüvitisena ja lisada sellele vastav säte. Tõenäoliselt ei ole tasuta loovutamine iseenesest muidugi määravaks tunnuseks loovutuse kingituseks kvalifitseerimisel, kuid võttes arvesse muid loovutamislepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi, võib see nii olla.

Miks on siis selline juriidiline mehhanism nagu tehingu (lepingu) tunnistamine tehingu poolte jaoks kehtetu või tühine? Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 167 kohaselt ei too kehtetu tehing kaasa õiguslikke tagajärgi ja on kehtetu selle täitmise hetkest.

Seoses loovutamisega on loovutustehingu tühiseks tunnistamise ebasoodsad tagajärjed uuele võlausaldajale, et selle tulemusena ei ole ta õige võlausaldaja võla sissenõudmiseks. Ainus positiivne asi tema jaoks selles olukorras on see, et algne võlausaldaja, kes nõude loovutas, vastutab endiselt uue võlausaldaja ees üleantud nõude kehtetuse eest (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik), mis pole kuigi lohutav, arvestades käesoleva lepingu kohaldamisala.

Loovutamisleping esindab teatud laenuvõla õiguste võõrandamise kokkulepe seaduse alusel teisele isikule.

Lihtsamalt öeldes on tegemist tehinguga, mis võimaldab ilma võlgniku nõusolekuta rahalise vastutuse üle kanda.

Loovutamisleping (tuntud ka kui õiguste loovutamise leping) on ​​kinnisvarasektoris sertifikaat, mis ei tõenda mitte fakti ennast, vaid õigus nõuda selle omandisse üleminekut.

Tänapäeval leiate kahte tüüpi kinnisvara loovutamise lepinguid:

Esimene kinnisvara loovutamise liik hõlmab kogu vara väärtuse ettemaksu.

Teist tüüpi lepingud eeldavad, et tasumata vahendid kantakse ostjale üle tema kohustuste kujul.

Lisaks saab lähetuse väljastada enne vara võõrandamist. Enne võtmete ostjale üleandmist võib korterit loovutada mitu korda.

Loovutamine ise ja osalusleping peab olema riiklikult registreeritud.

Kui me räägime teisest võimalusest, siis sel juhul sõlmitakse tulevane põhiasi teatud perioodiks eritingimustel.

See dokument ei räägi ostu-müügist endast, vaid sellest, et nad kohustuvad selle tulevikus täitma.

Nõudeõiguse loovutamise lepingu tingimused

Esialgse võlausaldaja õigus läheb teisele võlausaldajale üle õiguse ülemineku ajal kokku lepitud summas ja alusel.

Seetõttu on loovutamislepingus üsna oluline kriteerium märge selle kohta, millist dokumenti selle õiguse loovutamiseks kasutatakse, millised lepingud ja dokumendid peab müüja selle õiguse ostjale üle andma.

Lisaks võite nimetada loovutamise tingimused, selle hinna, selle loovutatud õiguse sisu ja muud tingimused, kui need erinevad algse lepinguga kehtestatud tingimustest.

Nõuete loovutamine on lubatud ainult juhul, kui lepingu maksumus on tasutud või tasutakse samaaegselt võla üleminekuga uuele lepingupoolele ehk ostjale.

Kui võlgnevuse üleandmisega tehakse loovutus, siis peab dokumendil olema lisa vastastikuste arvelduste üksikasjad kõik osapooled kohal.

Kinnisvara loovutamise leping on kolmepoolne tehing ning seda ei saa sõlmida ilma arendust teostava ettevõtte otsese osaluseta. peab andma ülesande täitmiseks loa.

Samas tuleks veenduda, et korterit poleks varem kellelegi teisele määratud.

Kui arendusfirma keeldub korterit varem loovutamisega õiguse saanud isikule üle andmast, ei saa ta täit vastutust võõrandajale veeretada ja raha tagastada.

Reeglina arendaja määrab dokumendi kordusväljastamise tasu või loovutamislepingu loa väljastamine.

Dokumendid, mille alusel tehing sõlmitakse

Pärast loovutamislepingu sõlmimist ostu sooritaval poolel peavad käepärast olema järgmised dokumendid:

Seda tüüpi lepingute sõlmimise eelised

Reeglina õiguste ülemineku skeemi raames müüvad kinnisvara investorid kes ostavad kortereid. On juhtumeid, kui kortereid ostetakse kvartalite või sissepääsude kaupa.

Korterid ostetakse linna atraktiivsetes piirkondades ehitustööde esimestel etappidel.

Müüjatel on sellest märkimisväärne kasu – on ju esialgu, ehituse esimestes etappides, korterid väga odavad. Mõne aasta pärast võib korteri maksumus tõusta neljakümnest kuni kuuekümne protsendini.

Paljudes uuselamutes algab korterite müük juba projekti alguses, isegi lubade saamise tasemel. Praegu ehitustööd alles algavad.

Korterelamu ehitamisel tõuseb ruutmeetri hind järgmistes etappides:

Sageli venib selline maja kasutuselevõtu protsess pikaks, nii et investorid ei taha oodata, vaid asuvad koheselt tööle vastavalt loovutamisskeemile.

Nõuded lepingu teksti sisule

Seda tüüpi lepinguid sõlmides tasub eriti tähelepanelikult tähelepanu pöörata mõnele nüansile.

Leping peab tingimata sisaldama järgmist:

On vaja märkida ja võimalikud põhjused lepingu lõpetamiseks nii arendaja poolt kui ka varale õigust üle andvate poolte algatusel.

Loovutamislepingu lõksud

Peamine raskus seda tüüpi tehingute tegemisel on see, et lisaks sellele, et tehingus osalevad ostja ja müüja, lepingu sõlmimisega on seotud kolmandad isikud, nagu ehitusfirma ja pank, kui uus hoone osteti laenuga.

Lisaks nõuab arendaja sageli liiga suur protsent "kompensatsiooni" rahast, ja aktsionäril ei ole õiguslikku alust taotletud summa vaidlustamiseks.

Tingimuse olemasolul peab laenulepingus olema kindlasti tingimus, et kinnisvaraõigust ei saa üle anda ilma panga nõusolekuta. Ja loomulikult tuleb enne loovutamislepingu sõlmimist lahendada laenuküsimus organisatsiooniga.

Kui me kõiki ülaltoodud asjaolusid arvesse ei võta, siis loovutamislepingut võib pidada üsna turvaliseks tehinguks. Lisaks läbivad kõik seda tüüpi lepingud kohustusliku riikliku registreerimise, mis muudab need veelgi turvalisemaks.

Väärib märkimist, et ülesanne on kasulik peaaegu kõigile osapooltele.

Video: Elamuühistu ja elamuühistu lepingute omadused ja erinevused ning mis on loovutamisleping?

Video selgitab selgelt, kuidas soetada eluaset ehitusjärgus majas, räägitakse ühisehituses osalemise lepingute tugevustest ja nõrkustest, elamuehituskooperatiiviga liitumisest ja lähetusest.

Antakse nõu, kuidas on osanikul eelistatav vormistada lepinguline suhe korterelamu arendajaga.

Tihti on asukoha ja prestiiži poolest kõige atraktiivsemates uusehitistes korterid välja müüdud juba ehituse algfaasis.

Tulevikus, kui kõrghoone ehitus on lõpusirgel, kortereid hakatakse aktiivselt edasi müüma. Juhtub, et ehitustööde käigus vahetab korter mitu korda omanikku.

Mis alustel selliseid kortereid edasi müüakse? Millisele lepingule on vaja alla kirjutada? Ja mida tehingu sõlmimisel arvestada?

Mis see tehing on?

Kinnisvaraülesanne on sisuliselt, kuid see sõlmitakse Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku nõuete kohase loovutamislepingu vormistamise teel.

Sellise lepingu kohaselt läheb vastvalminud maja korteri müüjaks olev isik (osanik) üle lepingu teisele poolele (võlausaldaja) kõik teie õigused ja kohustused arendaja ees aktsiakapitalis osalejana.

Märgitakse loovutuslepingu sõlmimise (või muul viisil nõudeõiguse loovutamise vormistamise) üldreeglid Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklites 382–390.

Seoses jagatud osalemisega kinnisvara ehitamisel on sellised tehingud kirjeldatud föderaalseaduse nr 214-FZ artiklis 11“Korterelamute ühisehituses osalemisest...”.

Loovutuslepingu mõte seisneb selles, et loovutuslepingu tulemusena selle saanud korteri uus omanik kannab täielikult kõiki algses osaluslepingus märgitud õigusi ja kohustusi arendajaettevõtte ees.

Millistel juhtudel leping sõlmitakse?

Märkimisväärne osa kinnisvaraga seotud loovutamislepingutest sõlmitakse investori ja arendaja vahel ehituse algfaasis.

Sageli toimub korteri müük loovutusega juba enne, kui kogu vajalik lubade dokumentatsioon on valmis. Reeglina on tulevaste korterite hind sel ajal minimaalne.

Kortermaja ehitamise lõppfaasis tõusevad nendes eluasemekulud märkimisväärselt. Seega võivad investorid selliste korterite edasimüümisel teenida märkimisväärset kasumit.

Uue hoone ehitamisel ei saa aktsionärina tegutseda mitte ainult investorid, kelle eesmärk on kasumit teenida.

Ühisehituses võivad osaleda ka eraisikud, kes soovivad endale soodsalt eluaset soetada.

Ehituse ajal aga teatud asjaolude tõttu potentsiaalsed korteriomanikud võivad meelt muuta.

Lisaks sellele, et nad peavad investeeritud raha tagastama, peavad nad kuidagi vältima arendaja trahve kohustuste täitmata jätmise eest. Sel juhul on loovutamislepingu sõlmimine kõige optimaalsem lahendus (kui mitte ainuke).

Loovutamislepingu sõlmimine väldib karistusi mis võib tekkida omakapitali osaluslepingu lõpetamise korral. Ja sellisel viisil korterit müües võivad selle omanikud saada isegi lisakasumit, kuna uuselamute korterite hinnatõus toimub kogu ehituse vältel.

Kinnisvara loovutamise tehinguid on võimalik sõlmida mitmekordselt kuni eluruumi reaalse üleandmiseni arendaja poolt, enne vara üleandmise-vastuvõtmise akti vormistamist.

Õiguste loovutamise plussid ja miinused

Kinnisvaratehingute tegemisel käsunduslepingu alusel on oma positiivseid külgi nii ostjale (volitaja) kui ka investorile (aktsionärile):

Kui kinnisvara osteti arendajafirmalt, siis pika ehitusperioodi jooksul ei pea loovutaja tasuma hüpoteegi makseid. Ta hakkab maksma ehitustööde viimases etapis ja sageli vahetult enne sissekolimist.

Kuid peidetud sellistes tehingutes ja teatud puudused:

1. Ostjana tegutseva loovutamislepingu poole risk suureneb oluliselt võrreldes aktsionäriga. Kui selline leping mingil põhjusel kehtetuks tunnistatakse, saab ostja esitada pretensioone ainult loovutuslepingu teisele poolele, mitte aga arendajale.
2. Arendajaks oleva ettevõtte võimalik pankrot. Muidugi on ka selline väide olemas. Kuid väga sageli seostatakse ehitatavates majades korterite müüki juba enne ehituse valmimist just arendusega seotud ettevõtte maksejõuetuse, elamu üleandmise viibimise või omakapitali osaluslepingute rikkumisega.
3. Eluruumide mitmekordne võõrandamine loovutamislepingu alusel, mitte järjestikku, vaid paralleelselt. See tähendab, et müüja müüb korteri korraga mitmele ostjale. Kohtupraktika näitab, et omandiõigus jääb loovutajale, kes esimesena loovutuslepingu ametlikult registreeris.

Lepingu objekt

Loovutuslepingut sõlmides peab ostja selgelt aru saama, et alates dokumendi allkirjastamise hetkest ei saa ta korterit ise kätte, vaid ainult nõudeõigus tulevase ehitusprojekti osas.

See tähendab, et maksimaalne, millele loovutatav saab loota, on nõuda arendajalt ehitatava maja õigeaegset ja korralikku üleandmist. See on täpselt loovutamislepingu teema.

Ostja saab korteri enda kätte alles peale allkirjastamist.

Samas on uues majas korterit taotleva isiku muutumisest kohustatud teavitama arendajat ennast. Vastasel juhul võib uuel omanikul olla lõppfaasis raskusi.

Lepingu olulised tingimused

Selleks, et nõudeõiguste loovutamise aluseks olev dokument omaks juriidilist jõudu, peab see sisaldama teatud tingimusi:

Enda võimalikult suureks kaitsmiseks peab loovutamislepingus olema eelnevalt kajastatud poolte kohustused ja lepingu lõpetamise tõenäolised põhjused ning vaidlusküsimuste lahendamise võimalused.

Selliste kinnisvaratehingute lõksud

Korteri ostmise omapäraks on see, et tehingu tegemisel tuleks pöörata suurt tähelepanu mitte niivõrd lepingule endale, kuivõrd dokumentatsioonile, mille loovutaja ja arendaja on kohustatud esitama.

Vääramatu jõu korral ei kanna müüja ostja ees mingit vastutust vara tarneaja ja kvaliteedi osas. Kõik probleemid tuleb lahendada arendajaga.

Tehingu sõlmimisel ostjale loovutamiseks Kõik ehitusdokumendid tuleb hoolikalt kontrollida, nagu ostaks ta korteri otse.

Oluline punkt on ja. Sellel peab olema Rosreestris registreerimismärk. Vastasel juhul ei pruugi see kehtida.

Vaja ka pöörake tähelepanu arendajale intressimaksetele loovutamistehingust. Tavaliselt kannab need kulud ostja. Aga on võimalik koostada kokkulepe, mille alusel jagatakse summa võrdselt kahe tehingupoole vahel.

Tasumine peab olema kinnitatud maksedokumendiga, mis jääb hiljem ostjale alles.

Veel üks "lõks" võib ilmneda, kui. Juhul, kui loovutaja tegi varem makseid mitte ajakava järgi, hilinemisega, siis selleks trahve ja karistusi.

Kui tehing on juba sõlmitud, kannab lisakulud ostja. Ja lisaks sellele, et ta peab tasuma kohustuslikud järelmaksud, tuleb tal tasuda ka võlg ja trahvid.

Kõigist võimalikest raskustest ja riskidest hoolimata on loovutamisleping tsiviilõiguses üsna lihtne dokument. Kogu vajaliku dokumentatsiooni korrektse täitmise ning arendaja ajaloo ja maine üksikasjaliku uurimisega saab selliste tehingute riski minimeerida.

Video: uue hoone ostmine ülesande alusel – lõkse

Videos selgitatakse, mis on loovutamisleping kinnisvaratehingute tegemisel ja millistel juhtudel see sõlmitakse.

Vastatakse, miks ja kellele selline kinnisvara võõrandamise vorm mugav on, milline võib olla sellise tehingu tegemise risk ning kuidas end nõudeõiguste loovutamisega korteri ostmisel kaitsta.

Kodu ostmise küsimus kerkib varem või hiljem igas peres üles. Kinnisvara soetamine on pikk, keeruline, töömahukas protsess ja nõuab märkimisväärseid materiaalseid ressursse. Hooletu lähenemine ostetava korteri kontrollimisele ja eluaseme ostu-müügitehingu ebakorrektne sooritamine võib jätta ilma rahast ja ruutmeetritest. Ja enamasti puudutab see korterite ostmist uutes hoonetes, mille kohta pole veel omanditunnistust saadud. Sellega on seotud üsna palju riske ja seetõttu tuleks uues hoones eluaseme soetamise protsessi käsitleda rohkem kui ettevaatlikult. Täna analüüsime põhilisi riske korteri ostmisel läbi õiguste loovutamise ehitusjärgus ja kasutusse võetud majas.

Mis tüüpi leping sõlmitakse ostjaga uues majas asuva korteri jaoks?

Uues hoones eluaseme ostmisel sõlmitavat lepingut võib olla mitut tüüpi ja see sõltub sellest, millises ehitusjärgus see konkreetsel hetkel on.

1. Osalemisleping. See sõlmitakse maja ehitamise mis tahes etapis kuni objekti otseseks kasutamiseks andmiseni, see tähendab kuni selle vastuvõtmiseni riiklikus komisjonis. See sõlmitakse otse arendajaga.
2. Õiguste loovutamise leping (nõuded). Seda lepingut, nagu ka esimest, saab sõlmida ajavahemikul ehituse algusest kuni maja kasutuselevõtuni, kuid see ei sõlmita enam arendajaga, vaid selle kinnistu juba ostnud füüsilise/juriidilise isikuga ehitusfirmalt omakapitali osaluslepingu alusel. Või korteri ostnuga ka õiguste loovutamisega lepingu sõlmijalt. Seega võib selliste kokkulepete ahel olla peaaegu lõputu. Hetkel, mil maja loetakse valminuks, s.o. riikliku komisjoni poolt vastu võetud ja kasutusele võetud, loovutuslepingute registreerimist enam ei teostata.
3. Ostu eelleping. Seda tüüpi saab sõlmida maja üleandmise perioodil, kuid dokumente korteri omandiõiguse kohta pole veel laekunud. See on ajavahemik, mil maja on juba täielikult valmis ja korteri omanik väljastab otse (omandi- või loovutamislepingu alusel) kinnisvara omandiõiguse tõendi. Selline registreerimine uutes hoonetes võib võtta üsna kaua aega - kuni 1 aasta ja mõnikord tuleb ette olukordi, kui omandiõiguse omandamine otsustatakse kohtus.
4. Müügi- ja ostuleping. Tegemist on ühise kokkuleppega, mis sõlmitakse siis, kui uue maja korteril on juba omanditunnistusega omanik.

Loovutusleping uues hoones ja sellega kaasnevad riskid

Eeltoodust nähtuvalt sõlmitakse loovutamisleping füüsilise/juriidilise isikuga temalt korteri ostmiseks pooleliolevas hoones. Selle dokumendi alusel saab ostu sooritada kuni maja kasutuselevõtuni.

Praktika sõlmida sellised lepingud enne maja üleandmist on levinud, sest selliseid objekte ostavad investorid vundamendi süvendi kaevamise etapis madalama hinnaga, kuid neil pole mõtet korteriomandit registreerida. Nad püüavad seda siiani ellu viia. Lisaks ei taha keegi tegeleda selle perioodiga, võib-olla pika perioodiga, mil toimub eluaseme omandiõiguse registreerimine. Selle perioodi jooksul on objekti müümine võimatu ja tulemuseks on arusaamatu seisund.

Mis on õiguste loovutamise (või loovutamise) lepingu sisu? See sõlmitakse arendajaga sõlmitud esialgse lepingu - “aktsionäri” lepingu alusel. See tähendab, et on olemas esimene korteri ostja, kes ostis selle suure tõenäosusega kohe ehituse alguses otse arendajalt. Ja nende vahel sõlmiti DDU, mis on Rosreestris kohustuslikult registreeritud. Selle alusel sõlmitakse edasised loovutamislepingud, kuid tegelikult toimub DDU lepingus lihtsalt ostja vahetus. Selliseid muudatusi võib olla palju. Seetõttu peate tehingu vormistamisel kontrollima loovutuslepingu alusel korterit ostvale poolele üle antud algdokumentide olemasolu ja õigsust:

1. Osalemisleping. See esialgne leping arendajaga algses versioonis on igal juhul viimase korteri ostjaga. See tuleb Rosreestris registreerida, vastasel juhul on see kehtetu.
2. Kõik loovutamislepingud, mis toimusid pärast DDU sõlmimist. See on vajalik selleks, et saaksite jälgida kogu objekti ostjate ahelat.
3. Kinnisvara eest tasumise kviitungid. Ostjale kantakse üle ka kõik ehtsad tšekid ja maksekorraldused, olenevalt makseviisist. Mis puudutab kinnisvara eest tasumist, siis seda saab teha kas täies ulatuses või mitte, kokkuleppel arendajaga näiteks järelmaksuga. Kui korteril on võlgnevus, läheb see üle uuele ostjale. Oluline on aga teine ​​asi – müüjal võib olla ka viivisvõlg. Siin tuleks müüja võimalike võlgnevuste osas otse arendajaga nõu pidada, kuna viivisvõlg on suureks takistuseks korteri edukal ostmisel, kuna ehitusfirma võib mõnel juhul tasumata jätmise eest kohtusse kaevata.
4. Arendaja nõusolek ülesandega. Põhimõtteliselt ei pruugi seda seadusega teha, kuid selline punkt on peaaegu kõigis osaluslepingutes ette nähtud - teavitada arendajat õiguste üleminekust. Seetõttu on kõige parem hankida selle tehingu jaoks tema luba. Lisaks ei tähenda loovutamisleping mitte ainult korterile nõuete omandamist, vaid ka teatud kohustuste võtmist. Kui müüjal on arendaja ees võlgu, makstakse need kas tagasi enne loovutamislepingu sõlmimist või lähevad need üle uuele ostjale. Ainult sel juhul annab arendaja nõusoleku. Kinnisasja võla ülekandmise saab vormistada koos loovutamisega sõlmitava eraldi lepinguga või lisada selle punktina loovutuslepingusse endasse.
5. Kõigi ülalnimetatud dokumentide vastuvõtmise ja üleandmise akt, millele on alla kirjutanud loovutamislepingu mõlemad pooled.
6. Müüja abikaasa nõusolek selle tehingu tegemiseks. DDU alusel ostetud korter on ju ka ühiselt soetatud vara. Ja kui vara on ühine, siis peaks loovutamislepingus olema mitu müüjat.

Kõigi nende dokumentide olemasolu on kohustuslik, mis kaitseb ostjat tehingu kehtetuks tunnistamise eest.

Õiguste loovutamise (loovutamise) leping tuleb registreerida volitatud asutustes! Vastasel juhul on selle kehtivuse tõestamine problemaatiline.

Korteri ostuotsuse tegemisel õiguste/nõuete loovutamise alusel on vaja hoolikalt uurida algse lepingu andmeid: kinnistul peavad olema täpsed omadused, korruse plaan koos asukohaga jne. Lepingus peab olema märgitud ka korteri tegelik hind.

Kui maja on juba üüritud, võivad tekkida ka probleemid. Pealegi pole vahet, milline leping sõlmitakse – kas omakapitali osalus või loovutamine. Omanditunnistuse saamine pole mõnikord nii lihtne. Tundub, et maja on juba täiesti valmis, riikliku komisjoni poolt vastu võetud, kuid selle lõplikku omandivormistamist ei toimu. See sõltub sellest, et uue hoone projekteerimine läbib mitmeid etappe, milles ei osale mitte ainult arendaja ja “huviomanikud”, vaid ka oma raha investeerinud tarnijad ja investorid. Tihti tekivad osalejate vahel vaidlused omavaheliste arvelduste, võlgnevuste jms osas, mis lahendatakse kohtus. Kuni need vaidlused pole lahendatud, omandiõigust ei registreerita.

Sellise kontseptsiooniga nagu topeltmüük, nii tahtlik kui ka juhuslik, võivad kaasneda suured riskid. See tähendab, et ühe korteri saab müüa mitmele isikule. Seda seetõttu, et ei sõlmita mitte ainult ühiseid ehituslepinguid, vaid ka erinevat tüüpi investeerimislepinguid, lähetusi ja eelmüüke. Seetõttu on korteri loovutamise või ostueeslepingu sõlmimisel vajalik, et see põhineks ainult valitsusasutustes registreeritud DDU-l, sest Rosreestris peetakse ainult nende kohta arvestust. Muudel juhtudel, kui riigi tasandil arvestust ei peeta, saate osta korteri, millel on juba omanikud.