Korteri täielik või osaline üleandmine lähedastele või kaugematele sugulastele on tavaline nähtus. Klassikaline võõrandamise võimalus on korteri osa müük. Artiklis räägitakse seda tüüpi lepingu põhijoontest, selle eelistest ja puudustest.

Korteriosa müümise tunnused sugulaste vahel

Kirjaliku lepingu koostamisel pole vahet, kas osa korterist (või kogu korterist) võõrandatakse mõnele sugulasele või võõrale. Seaduse järgi on tegemist klassikalise kinnisvara ostu-müügitehinguga. Leping sõlmitakse lihtsas kirjalikus vormis ning soovi korral saab selle kinnitada notaris.

Aga on mitmeid funktsioone mis puudutab maksustamine ja müük elamispind ühiskorteris. Selles olukorras ei saa korteriomanik (müüja) arvestada maksusoodustustega. Ja kui korteri ost-müük sugulaste vahel teostatakse madalama hinnaga, siis jääb müüjale ikkagi tehingult maksukohustus korteri turuväärtuse alusel.

Aga tehingu notariaalse tõestamise eest võetav riigilõiv väheneb. Summa väheneb lähisugulaste jaoks. Seaduses, peetakse lähisugulasteks järgmised isikud:

• abikaasad;
• lapsed (pole vahet, kas nad on loomulikud või adopteeritud);
• vanemad;
• poolvennad ja -õed;
• vanavanemad.

Onusid, tädisid, nõbusid, teisi nõbusid peetakse kaugeteks sugulasteks. Seaduse järgi peetakse neid pereliikmeteks, kuid mitte lähisugulasteks. Samal ajal võid müüa oma osa kinnisvarast sugulastele, pereliikmetele või võõrastele. Dokumentide menetlemise kord ei muutu. Vastavalt kehtivatele seadustele, korteriosaluse müük juhtub sugulasega järgmisel viisil:

• Enne lepingu sõlmimist teavitab müüja oma osa müügiotsusest teisi korteriomanikke. Teatamine toimub kirjalikult, nagu on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 250. Müüja on kohustatud andma teistele omanikele õiguse oma osa välja osta. Kui kuu aja jooksul ükski kaasomanik seda õigust ei kasutanud või sellest kirjalikult keeldunud, on müüjal õigus sõlmida ostu-müügileping. See reegel töötab alati, sealhulgas kinnisvara müümisel lähisugulastele:
  • Kui osa korterist on omandatud pärast abiellumist, on vajalik abikaasa kirjalik nõusolek;
  • Korteri lähisugulastest kaasomanike vahelise tehingu puhul ei ole teiste omanike täiendavat teavitamist vaja. Erandiks on kaasomanikud – kõrgema sugulusastmega sugulased. Suhete määr lähisugulaste vahel (kahanevas järjekorras): abikaasad, lapsed, vanemad, vennad ja õed, vanavanemad.
• Korteriosa ostu-müügileping sõlmitakse kirjalikult seadusega ettenähtud korras.
• Leping on kinnitatud notari poolt. Sel juhul tasutakse riigilõivu 0,5% lepingus märgitud korteriosa maksumusest. Ostu-müügitehingute minimaalne tollimaks on 300 rubla ja maksimaalne 20 000 rubla. Notariteenuste eest tasumine ei sisaldu selles summas ja jääb vahemikku 3000–7000 rubla.
• Pärast ostja poolt nõutud summa tasumist vormistatakse korteriosa vastuvõtmise ja üleandmise akt. Dokument lõpetab tehingu ja kinnitab müüja ja ostja kohustuste täitmist. Selle vormistamisel viidatakse põhilisele ostu-müügilepingule, mille lahutamatuks osaks see loetakse.
• Viimane samm on registreerimine Rosreestri kohalikus filiaalis.

Pärast seda saab ostja korteriosa täisomanikuks.

Korteriosa ostu-müügilepingu sisu ja struktuur

Seaduses ei ole hetkel fikseeritud ostu-müügilepingu vormi. Kuid õigusaktid sisaldavad teavet dokumendi iseseisvaks koostamiseks. Samas, kui rääkida pereliikmetevahelisest kokkuleppest, siis sugulastevahelisel korteriosa ostu-müügilepingul puuduvad olulised tingimused, mis seda teistest kinnisvaratehingutest eristaksid. mina ise dokument peaks välja nägema Niisiis:

• pealkiri - “Korteriosa ostu-müügileping”;
• lepingu allkirjastamise kuupäev (päev, kuu, aasta) ja koht;
• andmed müüja ja ostja kohta: täisnimi, passi number, registreering, sünniaasta jne. Seotuse määr ja link tõendavatele dokumentidele on eraldi välja toodud;
• lepingu eseme kirjeldus. Märgitakse korteri täpne aadress ja kirjeldatakse ostetavat osa: pind, milline osa ruumidest on müügis (pool, kvartal, kaheksandik jne). Soovitav on anda infot müüdava elamispinna omaduste kohta (kogu pind ja müüja osa). Siia on lisatud ka link korteri katastripassi juurde;
• teave dokumendi kohta, mis kinnitab omaniku õigusi omada korteri aktsiaid. Selliseks dokumendiks võib olla ostu-müügileping, kinkeleping, testament vms.
• müüja tagatised (ta on kohustatud need andma), et korteriosa ei ole aresti all, ei ole hüpoteegiga seatud ega vaidluse objektiks;
• on märgitud, et tehingust teavitatakse kõiki korteri omanikke (teave nende kohta - täisnimi, passi number ja seeria, registreering jne) vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 250. Siia kantakse ka teatamise kuupäev (vähemalt kuu enne ostu-müügilepingu allkirjastamist) ja link kirjalikule korteriosa väljaostmise õigusest loobumisele;
• lepingu pooled lepivad kokku, et korteri teiste kaasomanike olemasolu ei mõjuta vormistatavat lepingut ega ole selle lõpetamise põhjuseks. Ostja garanteerib, et tehing ei mõjuta nimetatud ruumides elavaid kodanikke;
• Eraldi on täpsustatud poolte kohustused. Ostja kohustub tasuma nõutud summa (korteriosa hind on märgitud eraldi, numbrite ja sõnadega). Müüja kohustub makse vastu võtma ja elamispinna ostjale üle andma. Pooled lepivad kokku, et summa on lõplik ja seda ei saa muuta (suurendada ega vähendada);
• Lisaks võite märkida, et korteri osa loetakse ostja omandiks alates selle Rosreestris registreerimisest. Esitatakse teave selle kohta, kes kannab ümberregistreerimise kulud. See võib olla omanik, ostja või nad jagavad kulud võrdselt. Sugulastevahelistes tehingutes eelistatakse viimast võimalust;
• lõppu pannakse poolte allkirjad ja märgitakse, et leping kehtib kuni poolte kohustuste täitmiseni või kuni selle lõppemiseni. Lõpetamine toimub vastavalt Vene Föderatsiooni kehtivatele seadustele.

Kui lähedased üleandmis-vastuvõtmisakti vormistada ei soovi, siis lisatakse ostu-müügilepingusse lisapunktid. Kaasas alljärgnev info - raha ja dokumendid korteriosa eest kanti üle lepingu allkirjastamise hetkel, aktsepteeritakse vastuvõtuaktina. Korteriosa ostu-müügileping on vormistatud kolmes eksemplaris ja kinnitatud notari poolt. Seaduse järgi peavad kinnisvaratehingud notariaalselt tõestama, sealhulgas siis, kui leping sõlmitakse sugulaste vahel.

Vajalikud dokumendid

Korteriosa ostu-müügilepingut on ilma lisadokumentideta võimatu vormistada. See kehtib ka sugulastevaheliste kokkulepete kohta. Koostatud leping on kinnitatud notari poolt. Põhiline dokumentide pakett müüja poolt ette valmistatud. IN Paki sisu sisaldab:

• korteriosa omaniku pass;
• elamispinna registreerimistunnistus. Kadunud või aegunud pass väljastatakse uuesti MFC-s või STI-s;
• tõend korteri omandiõiguse registreerimise kohta (enne 2016. a ostetud elamispinnale). Alates 2016. aastast on ühtse riikliku kinnisvararegistri tõendi asemel väljastatud vara kohta väljavõte, millel on sama juriidiline jõud;
• ostu-müügitehingu omandiõiguse kinnitus (seda nimetatakse asutamislepinguks). Sellel ametikohal on müügi-, vahetus- või kinkeleping, pärimistunnistus (testament) jne;
• müüdavale elamispinnale registreeritud isikute tõend (majaregistri väljavõte). Teatud juhtudel on nõutav teave kõigi korteris elavate inimeste kohta, sealhulgas selle osa kohta, mis ei kuulu müüjale;
• abikaasa nõusolek tehingu lõpuleviimiseks. Ilma abikaasa nõusolekuta ei saa korteriosa omanik seda müüa isegi lähisugulastele.

Ostja peab esitama vaid passi ja abikaasa kirjaliku nõusoleku elamispinna osa ostmiseks. Seejärel tasutakse riigilõiv lepingu vormistamise eest ja notaritasu. Kõik kolm lepingu eksemplari peavad olema kinnitatud. Peale lepingutingimuste täitmist ja üleandmisakti vormistamist on vajalik tehing ametlikult registreerida. Selleks on müüja ja ostja (vajalikud on mõlemad sugulased) antud Rosreestr järgmiseks dokumentide loetelu:

• korteriosa ostu-müügileping ja üleandmis-vastuvõtuakt (igast dokumendist on kolm eksemplari ja üks eksemplar tuleb jätta Rosreestrile);
• kinnituse, et eelseisvast tehingust teavitati õigeaegselt korteri kaasomanikke. Leping peab olema sõlmitud mitte varem kui üks kuu pärast teatamist;
• müüja ja ostja isikutunnistused;
• täidetud ümberregistreerimise avaldus (välja antud Rosreestri filiaalis);

Vajadusel lisatakse kaasasolevasse paketti lisadokumentatsioon (omaniku abikaasa nõusolek korteriosa müümiseks, eestkosteasutuste dokumendid, kui omanik on alaealine jne. Registreerimisel tuleb koheselt tasuda 2000 rubla tagasi). -Kinnisvara registreerimine, muul juhul tagastatakse dokumendid viie päeva jooksul pärast avalduse esitamist, ilma registreerimise ja läbivaatamiseta.

Tehingu eelised ja puudused

Sugulasele korteriosa ostu-müügilepingu vormistamisel on omad plussid ja miinused. Enamik neist on subjektiivsed. Saate nimetada ainult kahte objektiivsed teened:

• notariaalse tõestamise hinda vähendatakse (2000 rubla võrra, sõltumata tehingu kogusummast ja tasutud tasust);
• kui elamispinna kaasomanik on ka lähisugulane, ei nõua talle osa müük teistele omanikele täiendavat teavitamist. See säästab paberimajandusele kuluvat aega.

Ülejäänud eelised (nagu ka puudused) kuuluvad suuremal määral subjektiivsete hulka. Elamispinna müümisel sugulasele saab eristada järgmist: subjektiivsed eelised:

• müüja ja ostja tunnevad üksteist hästi. Pooltel on lihtsam kokku leppida ja kompromissile jõuda. Sageli ei vaja ostja ruumide täiendavat ülevaatust - ta on juba tuttav elamispinna olemasolevate omadustega;
• reeglitest on erandeid, kuid inimesed ei ole enamasti altid pettustele ja erinevatele pettustele juhtudel, kui ostu-müügileping sõlmitakse lähisugulastega;
• ostja on korteri teiste osade omanikega juba tuttav. Tal on nendega lihtsam kontakti luua nii lepingu koostamise etapis kui ka pärast ostetud elamispinnale kolimist.

Kuid ka sellistel kokkulepetel on oma vead:

• Ostja nõuab müüdava elamispinna osa eest madalamat hinda. See on ajendatud sellest, et ta on sugulane (ja suhte aste ei pruugi rolli mängida). Samas pöörab maksuinspektsioon sedalaadi tehingutele tähelepanu. Ja müüja maks võetakse vastavalt müüdava vara tegelikule väärtusele. Sellele lisandub trahv motiveerimata hinnamuutuste eest.
• Suhete kahjustamine sugulastega tehingu ebaõnnestumise korral. Mõnel juhul viib isegi edukalt sõlmitud leping sündmuste sellise arenguni. Omaksed (ka need, kes tehingus ei osalenud) võivad arvata, et müüja või ostja käitus oma sugulastega “ebaausalt”. Võimalikud põhjused: müüja ala-/ülehindlus, elamispinna osa omahinnaga müümisest keeldumine (või teistele sugulastele müümisest keeldumine), kodu müümise fakt jne.
• Ühe osapoole pettused. Samuti tuleb ette pettusejuhtumeid tehingutes sugulastega. Samal ajal on neid petta saanud osapoolel eriti raske tajuda ja need mõjutavad pöördumatult suhteid sugulastega.

Kas on maks?

Maks kinnisvara müügilt võrdne 13% tasutud summast. See kehtib ka korteriosa ostu-müügilepingu kohta sugulastevahelistes tehingutes. Kuid teatud olukordades võidakse makse vähendada (maksusoodustused) või te ei pea seda üldse maksma. Seetõttu on enne ostu-müügitehingu sõlmimist soovitav tutvuda maksustamise eripäradega kinnisvaraga kauplemisel.

Maksu ei tasutud järgmistel juhtudel:

• Omanikele, kes said korteri või osa selles enne 01.01.2016: kui elamispind on olnud kolm või enam aastat.
• Omanikele, kes said korteri või selles osa pärast 01.01.2016: kui elamispind on olnud neile viis aastat. Kui vara on saadud kinkimisel lähedaselt, testamendi, üürilepingu alusel või erastatud, ei pea maksu maksma, kui see on omandis kolm või enam aastat.

Võimalus on olemas vähendada sissenõutavat maksu abiga maksusoodustused. Nad on kahte tüüpi- fikseeritud ja tehtud kulutuste summa ulatuses ning müüja valib iseseisvalt enda jaoks kasumliku variandi.

Juri Karlovitš Piltševski

Lugemisaeg: 7 minutit

A A

Kuidas vormistada teisele omanikule korteriosa ostu-müügilepingut? Mille poolest see leping teistest erineb? Kas ma pean saama kellegi loa või nõusoleku? Milliseid pabereid on vaja ja kui palju see maksab? Kust alustada? Millised juhtumid ja probleemid võivad tehingut keerulisemaks muuta? Teema põhjalik ja detailne käsitlemine aitab vältida vigu ja oma osa targalt müüa.

Ühisomand

Ühisvara mõistmine on antud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 16. peatükis. See on omandiliik, kus korter ei kuulu kellelegi individuaalselt, vaid kuulub korraga kahele või enamale isikule.

Ühisvara võib olla ühine või jagatud:

• Kui ühine vara, korteriõiguse osa suurust ei määrata.
• Jagatud– murdosa suurus on teada ja seda väljendatakse tavalise murdena, näiteks 1/3, 1/20. Sa ei saa sagarat puudutada ega sellel seista, sest... see määrab ainult korteri omamise õiguse koos kaasomanikega.

Ühisomandis osalejad haldavad oma osa isiklikult (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 246). Kaasomandis osalejad käsutavad korterit ainult kõigi kaasomanike ühehäälsel otsusel.

Korteriosaluse müük kaasomanikule

Omanik on kohustatud osa müümisel arvestama selle kaasomanike ostueesõigusega.

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 250 reguleerib õiguse osa müüki kolmandatele isikutele, kes ei kuulu kaasomanike hulka. Esiteks tehakse kaasomanikele osa müügitingimusi näitav pakkumine ja ainult nende keeldumisel saab seda samadel (või endale soodsamatel) tingimustel müüa kolmandatele isikutele.

Osa väljaostu pakkumine saadetakse igale kaasomanikule eraldi. Pakkumist saab saata erinevatel viisidel: telegrammid, tähitud kirjad koos teavitusega (tingimata koos manuste nimekirjaga) jne.

Kõige usaldusväärsem viis on kaasata sellesse protsessi notar. Saanud notaribüroost pakkumise, reageerivad ja vastavad kodanikud pakkumisele kiiremini.

Ettepanekus märgitakse aktsia müügi kavatsus, hind, muud tingimused, kui need on olemas, ja vastamise tähtaeg. Seaduse järgi on see kuu. Kui keegi neist oma huvi üles ei näita, võrdub see ostueesõigusest loobumisega. Nüüd lubatakse aktsia müüa kõrvalistele isikutele.

Kui huvi on avaldanud mitu kaasomanikku, määrab ostja ise müüja. Kui müüja on ühe kaasomanikuga eelnevalt kokku leppinud, ei ole tal kohustust teisi aktsionäre müügist teavitada.

Dokumentide kogumine

Kui kõik tehingu tingimused on kaasomanike poolt läbi arutatud, on aeg vormistada dokumendid selle teostamiseks. Kuid enne seda peate mõistma, kas ostja kasutab müüjale tasumiseks laenatud vahendeid. See määrab dokumentide loendi. Vaatleme mõlemat võimalust.

Aktsia ostmine omavahenditest

Tehingu lõpuleviimiseks vajate:

• väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist;
• Ostu-müügileping (SPA);
• Üleandmisakt;
• nõusolek – (või müüja abikaasa, erijuhtudel);
• Eestkosteasutuste luba, kui müüja on alaealine/ebapädev. Kuidas müüa erastatud korter alaealise lapsega;
• Registreeritud isikute tunnistus;
• , õigemini selle osa.

Aktsia ostmine laenatud vahenditega

Dokumentide ettevalmistamine võtab palju kauem aega. Ostja peab esmalt laenu andmise pangast heaks kiitma.

Tehingu kinnitamiseks annab pank:

• avalduse vorm;
• väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist;
• pealkirja dokument;
• tööraamatu koopia;
• sissetulekutõend vastavalt vormile 2-NDFL;
• pre-prEP;
• hindamisaruanne;
• tagatisraha kokkulepe koos tagatisraha laekumise kviitungiga;
• teised panga nõudmisel (finantskapitali sertifikaat, NIS-i osalejate CLP leping jne).

Aktsia müümisel vormistab DCP notar.

Pärast seda, kui krediidiasutus on laenu väljastamise heaks kiitnud, koostavad pooled notari juures peamise DCP-i. Seejärel sõlmib ostja laenulepingu ja tagatislepingu. Laenusumma hoiustatakse panga seifi või kantakse hoiule. Raha antakse müüjale pärast õiguste ülemineku registreerimist.

Ostu-müügilepingu koostamine

Aktsia müümisel vormistab DCP notar. DCT koostamiseks nõuab notar esialgset DCT-d, mis kajastab kõiki tehingu tingimusi. Kõik kogutud paberid koos hindamisaktiga edastatakse eelnevalt notarile.

Hindamisaruanne

Kes koostab aruande ja miks seda vaja on?

Aruande koostab sertifitseeritud sõltumatu hindaja ja see on tasuline teenus (alates 4000 rubla). Omanikud annavad hindajale tutvumiseks ja pildistamiseks korteri ning selle omandiõiguse dokumendid. Hindaja töötleb kogutud materjalid ning eritehnikat kasutades määrab korteri turuväärtuse ja sellele vastava osa praegusel hetkel. Kõik esitatakse aruande vormis.

Kui tehinguks on hüpoteek, siis hindaja ei arvuta mitte ainult turuväärtust, vaid ka likvideerimisväärtust.

Notar kasutab hinnangut selleks, et:

1. Aktsionäride poolt väljakuulutatud aktsia hinna ja turuväärtuse vastavuse kontrollimine vastavalt aruandele. Enam kui 15%-20% madalam hinnavahe tekitab kahtlusi, et tehing tehakse surve all või et pooled alahindavad lepingus teadlikult selle tegelikku hinda. Kahtluse korral notar DCP-d ei kinnita.
2. Tehingu tõendamise ja tehniliste teenuste osutamise riigilõivu suuruse arvutamine. Riigilõiv on 0,5% lepinguhinnast, kuid mitte vähem kui 300 rubla. ja mitte rohkem kui 20 000 rubla. Need. teenused (trükkimine, paljundamine, püsivara jne) - alates 2000 rubla.

2-3 päeva pärast dokumentide üleandmist kutsub notar pooled lepingule alla kirjutama.

Aktsiate ostu-müügileping

See on kohustuslik DCP-sse kaasata:

• selle sõlmimise nimi, koht ja päev;
• passi andmed;
• lepingu objekt;
• müüja õiguse tekkimise alus;
• lepingu hind;
• makse kord;
• õigused, kohustused, vastutus;
• andmed laenulepingu ja tagatislepingu kohta (hüpoteegi puhul);
• õiguste ülemineku kohustuslik riiklik registreerimine;
• lepingu jõustumisest.

Pärast DCP lugemist ja allkirjastamist see õmmeldakse ja notar paneb tagaküljele tõendava pealdise. DCP on välja antud.

Teisele omanikule osaluse müümise kord

Kui üks omanik plaanib oma osa teisele müüa ja ta on valmis selle antud tingimustel ostma, näeb müügikord (ilma hüpoteegita) välja järgmine:

1. Kaasomaniku teatamine osa müügist;
2. Vastuse saamine, piisavalt verbaalne;
3. Ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõtte tellimine ja vastuvõtmine;
4. Eestkosteasutuste nõusoleku saamine (vajadusel);
5. Esialgse PrEP koostamine;
6. hoiulepingu koostamine;
7. Tagatissumma ülekandmine kviitungi vastu müüjale. Kuidas määrata tagatisraha suurust korteri ostmisel;
8. Töö hindajaga, tasumine ja aruande saamine;
9. Registreeritud isikute kohta teabe saamine;
10. müüja abikaasa nõusolek (erijuhtudel);
11. Pensionifondi tõendi saamine vahendite jäägi kohta. kapital (vajadusel);
12. Kõigi dokumentide üleandmine notarile DCP koostamiseks;
13. Lepingu allkirjastamine notari juures;
14. Lõppmakse müüjale (läbi seifi, sularahas);
15. Dokumentide esitamine õiguste ülemineku registreerimiseks;
16. MFC-lt ühtse riikliku registri väljavõtte saamine.

Õiguste üleandmise riiklik registreerimine

Omandiõiguse üleandmine ostjale toimub kohustusliku riikliku registreerimisega.

Selle läbiviimiseks esitavad kaasomanikud MFC-le avalduse koos lisatud dokumentidega:

• üleandmisakt;
• müüja kviitung täieliku makse kohta;
• registreeritud isikute tõend;
• riigilõivu tasumise tšekk (2000 rubla, hüpoteegi jaoks - pluss veel 1000 rubla).

Muud dokumendid, kui tehingul on eritunnused: hüpoteegiga, emakapitaliga, alaealiste/ebakompetentsete osavõtul jne.

Riigiregistripidaja viib laekunud dokumentidele läbi juriidilise läbivaatuse ning märkuste puudumisel teeb ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse kanded tehingu, kaasomandi lõppemise ja ostja omandiõiguste tekkimise kohta. Notariaalse tehingu riiklik registreerimine võtab aega 5 tööpäeva. Pärast valmimist saab ostja MFC-s riikliku registreerimismärgiga DCT ja väljavõtte ühtsest riiklikust registrist, mis kinnitab tema õiguse registreerimist.

Tehingu vaidlustamine varaosa teisele omanikule müügi rikkumiste korral

Osa müümisel tekivad sageli vaidlused korteri kaasomanikega. Enamasti puudutavad vaidlused ostueesõiguse rikkumist.

Kui kaasomanik leiab, et osa müügi käigus rikuti tema õigusi, esitab ta kohtusse hagi, milles rikkumise olemasolu tõendatakse faktide ja/või dokumentidega.

Millistel juhtudel leiab kohus, et ostueesõigust ei järgita? Kohtupraktikas esineb iga konkreetset olukorda arvestades ja paljude nüansside olemasolul erinevat tüüpi selliste õiguste rikkumisi, sh. kuritegelikke skeeme kasutades.

Aga üldiselt see nii on:

• Osa müügist teisele kaasomanikule teatamata jätmine;
• Teate saamine ilma tingimusi täpsustamata;
• Kõiki kaasomanikke ei ole teavitatud;
• Osaluse müük kolmandale isikule parematel tingimustel, kui kaasomanikele pakuti;
• Müük kolmandatele isikutele viidi lõpule varem kui kuu aega pärast kaasomanike teavitamist.

Aktsia müügiteade

Väite aktsia müügist teatamata jätmise kohta võib müüja ümber lükata. Ta peab esitama õigusasutustele kinnituse selle kohta, et teade mitte ainult ei saadetud, vaid sisaldas ka õiget teavet.

Seda saab kohtus kinnitada::

• Notari poolt kõigile ostueesõigust omavatele isikutele saadetud teavituskirjade koopiad, mis näitavad ära müügi olulised tingimused (see on ideaalseim variant);
• Teatega tähtkirja saatmise postitõendid, manuste nimekirja koopia (miinus - teate sisu on ebaselge);
• teavitustelegrammi kinnitatud koopia;
• Kaasomanike allkirjad, mis kinnitavad teate kättesaamist, teisel eksemplaril, mida säilitab müüja (kuupäev).

Ostja argumendid, et ta viibis elukohast pikemat aega ära ja ei saanud teatist õigel ajal kätte, ei ole aktsepteeritavad, kui müüja saatis selle nõuetekohaselt. Ta ei tohiks jälgida kaasomaniku liikumist.

Kui teise kaasomaniku asukoht on teadmata, saadetakse teade korteri asukohta või kaasomaniku viimasesse teadaolevasse elukohta. Kui ta ei ole seda kätte saanud, loeb kohus täidetuks müüja kohustuse kaasomanikule teatada.

Kui müüja ei suuda nõutud teavitamise kohta tõendeid esitada, kuulub tehing kolmanda isikuga lõpetamisele.

Parimad tingimused kolmandale osapoolele

Põhisätted järelduse kohta
kinnisvara ostu-müügilepingud

Kinnisvara ostu-müügileping on mitmepoolne tehing, mille pooled võivad olla nii üksikisikud (kodanikud) kui ka erineva organisatsioonilise ja juriidilise vormiga juriidilised isikud (organisatsioonid).

Kinnisvara ostu-müügilepinguga (kinnisvara müügileping) kohustub müüja maatüki, hoone, rajatise, korteri või muu kinnisvara omandiõiguse ostjale üle andma ning ostja kohustub kinnisasja vastu võtma ja tasuma. teatud rahasumma (hind) selle eest.

Kinnisvara ostu-müügileping jõustub ja muutub pooltele siduvaks selle sõlmimise hetkest. See hetk on poolte poolt lepingu allkirjastamine, mis kajastab kõiki tehingu olulisi tingimusi.

Kinnisvara ostu-müügilepingute puhul on olulisteks tingimusteks lepingu ese (võõrandatav vara), selle koosseis ja seisukord (kvaliteet), asukoht, ostjale üleandmise kord ja tähtaeg, hind, tasumise kord ja tähtajad ning kolmandate isikute õigused lepingu esemel, sh. ja elamisõigused võõrandatud eluruumides.

Lisaks saab iga lepingupool märkida tingimused, mis on tema jaoks olulised ja mille osas tuleb kokkuleppele jõuda.

Märge: Kui enne kinnisasja ostu-müügi põhilepingu sõlmimist oli poolte vahel sõlmitud selle kinnistu ostu-müügi eelleping, siis ostu-müügi põhileping tuleb sõlmida tingimustel. Eellepingus ette nähtud. Samas on lepingupooltel õigus eellepingu tingimusi oma äranägemise järgi muuta, olles eelnevalt lepingus tehtavate muudatuste sisulises osas kokkuleppele jõudnud.

Lepingu vorm
kinnisvara müük

Kinnisvara müügileping sõlmitakse kirjalikult (liht- või notariaalselt), vormistades ühe poolte allkirjastatud dokumendi. Kinnisvara ostu-müügilepingu vormi täitmata jätmine toob kaasa selle tühisuse.

Kuni 2016. aasta juulini nägid Vene Föderatsiooni õigusaktid ette võimaluse sõlmida kinnisvara ostu-müügileping mis tahes vormis, nii lihtsas kirjalikus kui ka notariaalses vormis, jättes nende kahe vormi vahel valimise otsustada. lepingu pooled.

Alates 2016. aasta juulist on olukord muutunud. Praegu on Vene Föderatsiooni õigusaktides sätestatud tingimuste loetelu, mille alusel tuleb kinnisvara ostu-müügileping sõlmida tingimata notariaalses vormis.

Kohustuslikule notariaalsele tõestamisele kuuluvad järgmised tehingud:

1. Kinnisvara kaasomandis olevate osade võõrandamise tehingud, sealhulgas kõigi kaasomandis osalejate poolt oma osade võõrandamine ühe tehinguga.

Erandiks sellest reeglist on tehingud, mis on seotud investeerimisfondi moodustava või investeerimisfondi arvamiseks soetatud varaga, samuti maaosakute võõrandamise tehingud.

2. Eestkostetingimustel kinnisasja käsutamisega seotud tehingud, samuti alaealisele kodanikule või piiratud teovõimega kodanikule kuuluva kinnisvara võõrandamise tehingud.

Märge: Eeltoodud reeglid kehtivad kinnisasja tasulise ja tasuta võõrandamise juhtudel, s.o. nii ostu-müügitehinguteks kui ka vahetus- või kinketehinguteks.

Tehingu notariaalne kinnitamine tähendab tehingu seaduslikkuse kontrollimist, sealhulgas selle teostamise õigust kummalgi poolel, ning seda teostab notar või ametiisik, kellel on õigus seda notariaaltoimingut teha, tehingu seaduslikkuse kontrollimine, sh tehingu sooritamise õigus. notari ja notari tegevuse seadus.

Tehingu notariaalne kinnitamine toimub kinnisvara ostu-müügilepingule tõendava kande tegemisega. Enne tõendava kande tegemist tuvastab notar (passi alusel) notariaaltoimingut taotlevate kodanike isikud, kontrollib nende teovõimet ja volitusi tehingu tegemiseks ning kontrollib võõrandatud kinnisvara kuulumist müüjale. .

Notar on kohustatud tehingus osalejatele ette lugema kinnisasja ostu-müügilepingu teksti, on kohustatud selgitama sõlmitava lepingu mõtet ja tähendust ning samuti kontrollima, kas kinnisvara ostu-müügilepingu sisu ja sisu ei ole täidetud. müügileping vastab poolte tegelikele kavatsustele ja kas see ei ole vastuolus kehtivate õigusaktide nõuetega.

Kinnisvara ostu-müügilepingule, mis on kohustuslik notariaalselt tõestamisele, kirjutavad pooled alla ainult notari juuresolekul.

Senised eeltoodud tehingute notariaalse tõestamise reeglid ei sisalda nõudeid, et kinnisvara ostu-müügileping peab olema vormistatud notari juures notaribüroos. Pooltel on õigus iseseisvalt koostada lepingu projekt, mis sisaldab kõiki tingimusi, mida nad vajalikuks peavad.

Juhul, kui lepingu projekti koostab notar (notari abi), ei ole pooled kohustatud lepingu tüüpteksti (malli) tingimusteta vastu võtma ja allkirjastama. Kuni lepingu allkirjastamiseni ja notari kinnituse kinnitamiseni on pooltel õigus teha ettepanekuid ja soove lisada lepingu projekti kõik need tingimused, mida nad vajalikuks peavad.

Notariaaltoimingu tegemise eest tuleb tasuda riigilõivu või notariaaltariifi summas, mis on kehtestatud Vene Föderatsiooni maksuseadustiku ja Vene Föderatsiooni notaritealaste õigusaktide alustega, samuti tasu juriidilise isiku teenuste osutamise eest. ja tehnilised teenused. Tollimaksude ja tariifide kogumine toimub, võttes arvesse Vene Föderatsiooni õigusaktidega kehtestatud eripärasid. Isikud, kes vastavalt seadusele naudivad soodustusi, tasuvad riigilõivu ja notaritasu vähendatud summas või ei maksa neid üldse.

Tehinguid, millele ülaltoodud piirangud ei kehti, võib siiski sõlmida lihtsas kirjalikus vormis.

Lihtne kirjalik tehinguvorm seisneb kinnisvara ostu-müügilepingu vormistamises lepingupoolte endi või selleks spetsiaalselt kaasatud kolmanda isiku – advokaadi, advokaadi, kinnisvarabüroo, büroo, advokaadi, advokaadi, advokaadi, advokaadi, advokaadi, kinnisvarabüroo, büroo, äriregistri või muu isiku poolt. jne. ja nii edasi. Samas ei ole lepingu tekst kellegi poolt kinnitatud ning tehingu sooritamise volitusi ja võõrandatava vara jaoks vajaliku dokumentide komplekti olemasolu kontrollivad pooled iseseisvalt või vastava spetsialisti kaasamisel. .

Lihtkirjalikus vormis vormistatud kinnisvara ostu-müügilepingu seaduslikkust ja kehtivust kontrollib võõrandatud vara omandiõiguse üleminekut registreeriv asutus. Praegu on selline asutus Rosreestr - riikliku registreerimise, katastri ja kartograafia föderaalne teenistus.

Teema määratlus

Kinnisvara ostu-müügilepingus peab olema selgelt näidatud ja üksikasjalikult kirjeldatud tehingu ese, s.o. võõrandatud vara. Ostu-müügilepingu vormistamisel tuleb märkida kõik andmed, mis võimaldavad kindlalt ja üheselt tuvastada lepingu alusel ostjale üleantava kinnisvara, sealhulgas andmed, mis määravad kinnisasja asukoha. vastaval maatükil või muu kinnisvara osana.

Nende andmete puudumisel ostu-müügilepingus loetakse, et pooled ei ole ostjale üleantava kinnisasja tingimustes kokku leppinud ning sellest tulenevalt ei loeta ostu-müügilepingut sõlmituks. .

Võõrandatava vara (korter, elamu, krunt) kirjeldamisel ostu-müügilepingus tuleb märkida objekti asukoha täielik aadress, sh piirkonna (piirkonna, territooriumi) nimi, linn, tänav (allee), maja number (hoone, kiri) ja korteri number (olemasolul), samuti märkida võõrandatava kinnistu katastri- või tingimuslik number.

Lisaks on vaja märkida objekti üld- ja elamupind (kui see on olemas), olemasolevate elu- ja abiruumide arv ja nimi, rõdu, keldri, pööningu olemasolu, korruste koguarv. objekt ja selle seinte põhimaterjal, samuti selle maatüki pindala, millel see asub, võõrandatud vara ja selle sihtotstarve.

Kui tehingu esemeks on korter mitmekorruselises majas, siis tuleb lisaks maja korruselisuste koguarvu märkimisele märkida ka korrus, millel võõrandatud korter asub.

Eeltoodud võõrandatavat vara iseloomustavate paigaldusandmete kogum on minimaalselt vajalik ja piisav ostu-müügitehingu sooritamiseks, kuid lepingu pooled saavad lepingusse lisada võõrandatava vara täpsema kirjelduse, sh. sisaldama saadaolevate kommunaalteenuste, majapidamisruumide, eriseadmete, ruumikujunduse jne üksikasjalikku kirjeldust.

Vara detailne seisukorra kirjeldus võimaldab ostjale üleandmisele kuuluva võõrandatud vara kvaliteeti täpsemalt fikseerida ostu-müügilepingus. Muidugi suurendab vara detailne kirjeldus ostu-müügilepingu teksti, vara vastuvõtmise ja üleandmise akti ja muude sellega seonduvate dokumentide mahtu, kuid seadus ei sea mingit piirangut lehekülgede arvule. kinnisvara ostu-müügileping.

Lisaks võivad pooled Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga kehtestatud üldreegli kohaselt sõlmida lepingu ja määrata kindlaks lepingu tingimused oma äranägemise järgi, välja arvatud tingimused, mis on seda tüüpi lepingute puhul kohustuslikud. leping (seadusega kehtestatud materiaalsed tingimused). Selle sätte alusel on pooltel õigus lisada lepingusse lepingutingimuste üksikasjalik kirjeldus mis tahes ulatuses.

Kinnisvara ostu-müügilepingus antud võõrandatava vara kirjeldus peab täielikult vastama selle kinnistu katastripassis olevatele andmetele. Mis tahes lahknevus kinnistu kirjelduses tegelike katastriregistri andmetega võib kaasa tuua selle kinnisvara omandiõiguse ostjale ülemineku riikliku registreerimise peatamise või sellest keeldumise.

Õigused maale
elumaja, hoone, ehitise müümisel

Ehitise, rajatise või muu kinnisasja müügilepingu alusel lähevad ostjale samaaegselt selle kinnisasja omandiõiguse üleminekuga üle õigused sellise kinnisasjaga hõivatud ja selle kasutamiseks vajalikule maatükile.

Juhul, kui müüja on selle maatüki omanik, millel müüdav vara asub, läheb ostjale üle sellise kinnistuga hõivatud ja selle kasutamiseks vajaliku maatüki omand, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Müüjale omandiõigusega mittekuuluval maatükil asuva kinnisvara müük on lubatud ilma selle krundi omaniku nõusolekuta, välja arvatud juhul, kui see on vastuolus seaduse või lepinguga kehtestatud sellise krundi kasutustingimustega.

Sellise kinnisvara müümisel tekib ostjal õigus kasutada vastavat maatükki samadel tingimustel kui kinnisvara müüja.

Hind ja tasumise kord
kinnisvara müügilepingus

Kinnisvara ostu-müügilepingus peab olema ette nähtud selle vara hind. Võõrandatava vara hind kehtestatakse lepingupoolte kokkuleppel ja reeglina ei kuulu edaspidi muutumisele. Hinnamuutused pärast lepingu sõlmimist on lubatud lepingus või seaduses sätestatud juhtudel ja tingimustel. Näiteks juhul, kui müüja annab ostjale üle ebapiisava kvaliteediga kinnisvara.

Kui ostu-müügileping ei sisalda poolte vahel kirjalikult kokkulepitud tingimust kinnisvara hinna kohta, loetakse selle müügileping sõlmimata.

Kinnisvara ostu-müügilepingu vormistamisel on tehingupooltel soovitatav märkida võõrandatud vara tegelik hind, s.o. täpselt rahasumma, mille ostja kannab müüjale ostetava kinnisvara eest tasumiseks.

Ostu-müügilepingus võõrandatava kinnisasja reaalse hinna alandamiseks maksustamise alandamise vms ettekäändel võivad olla negatiivsed tagajärjed lepingupooltele, eelkõige ostjale.

Kui tekivad juriidilist laadi probleemid ja keeldutakse ostjale omandi ülemineku riiklikust registreerimisest või sõlmitud ostu-müügitehing tunnistatakse pärast õiguste ülemineku registreerimist kehtetuks, võib ostja seista silmitsi olukorraga, kus tema makstud raha tagastatakse talle vähendatud summas s.o. ainult kinnisvara ostu-müügilepingus märgitud summas.

Täiendava kviitungi olemasolu ostjale ostu-müügilepingus märgitud summast suurema raha ülekandmiseks võib aidata ostjal puudujääva rahasumma ebaausalt müüjalt kohtus tagasi saada, kuid lõplik otsus selles küsimuses teha kohus. Ja nagu teada, on kohtu otsus ettearvamatu.

Kui seadusest või kinnisvara ostu-müügilepingust ei tulene teisiti, sisaldab sellel moodustatud maatükil asuva ehitise, rajatise või muu kinnisasja hind maatüki vastava osa või sellele üle antud õiguse hinda. see kinnisvara.

Maksustamise optimeerimiseks ja topelttõlgenduste vältimiseks on ostu-müügilepingu koostamisel soovitatav esile tõsta hoonete (rajatiste) hind ja nende asukohaks oleva maatüki hind.

Lepingu pooltel on õigus kehtestada kinnisvara ostu-müügilepingus võõrandatud kinnisasja eest tasumise kord, tähtaeg ja viis, mis on neile mugav.

Praktikas kasutatakse sageli maksevõimalusi, mis keskenduvad kahele peamisele juriidiliselt olulisele sündmusele: kinnisvara üleandmine ostjale ja kinnisvara omandiõiguse ostjale ülemineku riiklik registreerimine.

Enamasti toimub tasumine kahes etapis: ostja tasub osa rahasummast vara talle üleandmisel (või kohe pärast seda) ja ülejäänud osa rahasummast tasub ostja pärast vara riiklikku registreerimist. omandiõiguse üleminek. Nii kindlustavad ostjad end võimalike varjatud probleemide eest, mida nad tehingu ettevalmistamise etapis tuvastada ei osanud.

Lepingu pooled saavad teha omavahelisi makseid nii sularahas (summat piiramata) kui ka pangaülekandega.

Sularahamaksete puhul fikseeritakse ostja tehtud makse fakt müüja või tema esindaja vastava kviitungiga. Ostjalt raha laekumise kviitungile kirjutab alla müüja (tema esindaja) ja see antakse ostjale hoiule.

Kui tehingu teeb müüja nimel volikirja alusel esindaja, peab ostja tagama, et müüja esindajal on õigus saada võõrandatud kinnisvara eest tasumiseks müüjale võlgnevat raha.

Volitus nimetatud rahaliste vahendite saamiseks peab olema märgitud müüja väljastatud notariaalselt tõestatud volikirjas. Üldjuhul märgib müüja ühes volikirjas kõik kinnisvara ostu-müügilepingu sõlmimiseks vajalikud volitused.

Raha laekumise kviitungi saab vormistada lihtkirjalikus vormis, sõltumata sellest, kas tehing, mille eest raha tasuti, on notariaalselt tõestatav.

Seadus ei kehtesta raha vastuvõtmisele vormilt ja sisult mingeid erinõudeid peale miinimumnõuete - see dokument peab olema kirjalik ja sisaldama infot raha üleandmise fakti kohta (kes, kellele, millal, kui palju ja milleks).

Lepingu poolte kokkuleppel võib kviitungi teksti lisada raha ülekandmise juures viibinud tunnistajate nimekirja, kes oma allkirjaga dokumendis täiendavalt kinnitavad ostja poolt raha üleandmise fakti. müüjale.

Sularahata maksete korral tasub ostja pangaülekandega vastava rahasumma müüja eelnevalt kokkulepitud arveldusarvele, mille rekvisiidid võivad olla märgitud vahetult vara ostu-müügilepingus või poolte täiendav kokkulepe. Sel juhul fikseeritakse tasumise fakt panga maksekorraldusega, millele on lisatud panga märge korralduse täitmise kohta.

Mis tahes makseviisi puhul on pooltel soovitatav vastavates makset kinnitavates dokumentides selgelt välja tuua makse eesmärk - tasumine sellise ja sellise võõrandatud vara eest. See välistab võimalikud lahkarvamused (lahkarvamused) poolte vahel ostja poolt ostetud vara eest tasumise kohustuse nõuetekohase täitmise osas.

Kinnisvara võõrandamine

Kinnisvara üleandmine müüja poolt ja selle vastuvõtmine ostja poolt toimub vastavalt poolte allkirjastatud üleandmisaktile või muule üleandmisdokumendile. Võõrandatava vara vastuvõtmise ja üleandmise akt vormistatakse lihtkirjalikus vormis, sõltumata sellest, kas leping, mille alusel kinnisasja võõrandatakse, kuulub notariaalselt tõestamisele.

Osaühingu ostu-müügileping käsitleb kõige sagedamini osaluse omandamist ettevõttes, milles osalevad müüja ja ostja. Müüja saab müüa oma osa ettevõtte põhikapitalis tingimusel, et omandiõigus on kinnitatud juriidiliste isikute ühtse riikliku registri väljavõttega.

Lepingu tingimused

Need asjaolud on toodud sissejuhatavas osas ning müüja kinnitab, et osa kuulub talle, ei ole hüpoteegiga seatud, arestimata ega kuulu kolmandatele isikutele.

Teises osas täpsustatakse summa, mille ostja peab müüja osa eest tasuma. Lepingus on konkreetselt kirjas, et summa maksti müüjale välja väljaspool notaribürood enne selle lepingu sõlmimist. Järgmises osas on määratletud müüja ja ostja õigused ja kohustused. Paragrahv sätestab, et osa läheb ostjale üle, garanteerides kolmandate isikute osaluse vastu ning kui pretensioonid tuvastatakse enne lepingu allkirjastamist, rahuldab nõuded müüja, kui pärast allkirjastamist, siis ostja.

Vaidluste lahendamise jaotises on ära toodud erimeelsuste lahendamise meetodid ja konsensuse puudumisel loetletud organisatsioonid, kes võtavad kohustuse vaidlusi seadusandlikult lahendada. Leping jõustub notariaalse tõestamise hetkest. Lõpuks on märgitud poolte juriidilised aadressid ja andmed. Leping on pitseeritud allkirjadega.